目前分類:01 社區管理-公寓大廈管理 (68)

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「千金買房,萬金買鄰」,鄰居的好懷,影響的不只你的生活品質,有時候更會危及你生命財產。我們一定都曾從新聞裡看過,或是從週遭的朋友中聽過,「某某鄰居有多惡劣……」、「我的鄰居動不動就以暴力相對,讓整個社區都不得安寧」、「我隔避的鄰居整天都在吸毒,我從管道間都可以聞到毒品的味道」等諸如此類的對話。當有一天我們遇到了惡鄰居,真的只能兩手一攤,莫可奈何嗎?

不用擔心,公寓大廈管理條例,對於處理「惡鄰居」有相關的規定可以依循。依公寓大廈管理條例第22條規定:「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:

一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。」。

因此,要適用上揭公寓大廈管理條例第22條之規定,首先最好是在社區的管理(住戶)規約中,有訂定所謂的「惡鄰條款」,而這「惡鄰條款」通常即是違反公寓大廈管理條例第6條及第16條的相關規定,且情節重大;

要是規約中沒有「惡鄰條款」相關的規定,那就要回到公寓大廈管理條例第6條、第16條或是其他的法律之規定,看住戶是否有無違反這些法律,而情節重大。若符合這些情況,則依公寓大廈管理條例第22條之規定,管委會可以命其在3個月內改善,若不改善,則可以訴請法院強制該住戶遷離,甚至可以強制拍賣該住戶的房屋。

但是要注意的是,所謂情節重大,是指如是在社區大樓內放火、吸毒、酒後亂丟大型物品下樓、持兇器恐嚇鄰居等情形,且經管委會勸導仍不改善,或是改善之後又故態復萌,則在此情況下才會構成上揭公寓大廈管理條例所指的「違反法令或規約之情節重大」之情形,才能訴請法院強制住戶遷離住所或拍賣其房屋,若不是非常嚴重的情形,還是不能命住戶強制遷離喔。

(本文由協會榮譽會員翁偉倫律師提供)

(中時電子報 台灣司法人權進步協會、編輯/張達智)

文章來源:台灣司法人權進步協會

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/113288.html

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買房子除了注意居家環境,周遭鄰居可是會影響生活品質,更要睜大眼睛看清楚,否則最慘可能得搬家!最近新加坡榜鵝當地有一棟大樓房屋交易頻繁,原來是有一名51歲大媽種種惡劣行徑,2年內已逼走6住戶,讓眾人都稱她是「地獄來的鄰居」。

綜合外媒報導,先前新加坡榜鵝一棟住家大樓的多名住戶向警方報案,提到有一名51歲女鄰居各種誇張舉動,讓他們感到困擾;大媽遭指控曾對著鄰居家潑油、在家把音樂轉大聲或是故意重擊地板製造噪音。

還有住戶抱怨自己家門外的鞋架上,被大媽偷偷放上有血的豬耳朵;其中有一戶人家還在門口裝設監視器,結果從監視器畫面發現大媽會故意朝鏡頭做鬼臉,完全不受控制。

但令眾人崩潰的是,警方表示大媽的行為屬於「非逮捕性質」,害他們只能鼻子摸摸自行搬離,到目前已有6戶人家被氣走;沒想到大媽沒有因為鄰居都搬走,就改掉自己的惡質行徑,近期又有新住戶向警方報案,才又引起熱議。

不過,大媽卻反控自己遭到鄰居們「霸凌」,害她早就有搬家的念頭,3個月前就已將房屋資訊公布在網路上,但遲遲沒有遇到好買家,搬家的想法才作罷。

文章來源:馬來西亞中國報

(話題 邱柏玟)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/113263.html

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2019年07月01日

【王鈞生╱台中報導】早期許多老大樓多無設立管委會,導致許多問題無人解決;自80年代《公寓大廈管理條例》實行後,社區得設置管委會治理社區大小事,但若管委會消極管理,糾紛也可能隨之而來。專家建議,若遇到管委會擺爛不處理,可先由區分所有權人會議將修繕維護等事項變成決議;若碰到多數人決議犧牲少數人權益的情況,則可舉證權利受到侵害,採取法院訴訟。

了解社區佈告欄內容,對於社區運作會更有掌握。資料照片

先開所有權人會議協商

《蘋果》近期常接到民眾對社區管委會未盡修繕之責的投訴,如滲漏水、電梯未保養等表達不滿。鴻海物業總經理李慶雷表示,《公寓大廈管理條例》第10條中規定,共用部分、約定共用的修繕管理維護,要由管理負責人或管理委員會負責,當公設電梯、頂樓漏水等共有部份發生瑕疵時,管委會都應修繕處理。 
若告知管委會後卻沒下文,住戶可利用區分所有權人會議將修繕維護等事項變成決議,因為根據《公寓大廈管理條例》,若管委會未執行決議事項,住戶可提出證據,交由主管機關處理檢舉,即為建管處公寓大廈管理科。 
如果有多數人決議、犧牲少數人權益的情形發生,李慶雷建議,可先串連其他住戶,再次召開區分所有權人會議,大家一起研究怎麼修繕,最壞結果就是一直流會或不處理;若真的不服管委會決議,最後才進行官司訴訟。

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190701/38379551/news/

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2019年06月13日

 

近年新社區不只比內在公設,外部公共空間景觀、友善鄰里程度也是訴求重點。陳恒芳攝

市區土地難以取得,許多基地面積100~200坪,都會直接蓋起大樓,但相較於部分傳統建商走「蓋好蓋滿」的開發模式,最近幾年不少新建個案,都會以「低建蔽、高綠覆率」當訴求,也衍生出許多「大花園」建案,享有更愜意的生活品質,且連周邊鄰里民眾感受也都要考量在內。

惠宇建設總經理顏定滄指出,鄰里共享的概念就是希望能造出一座社區特有花園,也提供給附近民眾拍照休憩,享受漂亮綠景,所以規劃時得讓出空地、而非蓋好蓋滿,經過時,輕易從外邊街道就能看到一個大花園、一個秘境。

這樣的「大花園」建案,大多會想到低開發強度的單元自辦重劃區。如近期新成屋「五十七間堂」,便只蓋了56間住戶、1座大公共設施,而且基地沒有圍牆,直接造了一座4米高小山丘,並開放大型公園與湖水給鄰里民眾休憩;附近新成屋案「精銳博」,基地2377坪同樣僅有350坪用於建築,私人花園也近2000坪,園內400顆喬木搭配巨石,近期依循同規劃理念,再加碼推出「Garden One」,市場反應熱烈。

雖然像這樣讓出基地蓋花園不算少見,但是過去許多新社區都會有意無意的設計成封閉空間、「唯社區獨享」,有時也影響行走動線,讓里民必須繞路而行,不過近年完工的建案做法卻不盡同,例如「惠宇清朗」主動在基地邊緣設計百米人行步道供人穿越,在寸土寸金的都會區內相當難得;「五十七間堂」花園也不刻意設圍籬,就是希望鄰里能夠走進來穿越感受。

顏定滄指出,這麼做純粹是為里民而做,很多人過來就能經過,享有這片風景,過去包括「惠宇仁美」、「惠宇敦南」、「五十七間堂」、「一森青」等案也都有友善鄰里措施,封閉獨尊概念已過時,這類『共享』設計也受到愈來愈多消費者認同。(王鈞生/台中報導)

 

最近幾年不少新建個案,都會以「低建蔽、高綠覆率」當訴求,衍生出許多「大花園」建案,享有更愜意的生活品質。陳恒芳攝
近年完工的建案做法大多會納入考量周邊民眾方便性,做出友善鄰里設計。陳恒芳攝
以往許多新社區不管是開放空間或是社區退縮造花園,都會採以封閉規劃為主,但近年逐漸改變,如「惠宇清朗」側面就主動退縮,規劃開放式的穿越動線,省去里民繞路。陳恒芳攝

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190613/1583064/rtn/

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2019/06/13 11:45

(中央社記者劉建邦台北13日電)台北市30年以上建物共9萬餘棟,建管處今天宣布,協助公寓大廈成立管理組織計畫開跑,採完全免費輔導,只要成立管委會,除可向政府爭取相關補助外,也能避免住戶間糾紛。

台北市建築管理工程處表示,經統計,北市領有使用執照的建物共11萬4451棟,其中屋齡30年以上有9萬4893棟,佔8成多,顯示全市建築物較為老舊,且多數公寓大廈缺乏完善組織管理、維護及修繕建物,導致住戶間常引發眾多糾紛等狀況。

建管處長張明森指出,「台北市108年度輔導公寓大廈成立管理組織計畫」即日起正式起跑,採完全免費輔導,只要是民國93年1月2日前領得使用執照,而未成立管委會的7層以上公寓大廈,都可免費接受輔導。

建管處說,公寓大廈成立管委會,並完成報備程序,可用管委會名義申請銀行帳戶,避免把公寓大廈經費存放個人戶頭,減少被私自挪用風險,儲存管理費利息還可免納所得稅。

此外,完成報備的合法管委會也可向政府部門申請包括老屋更新增設電梯及增設無障礙設施等相關補助,並參加優良公寓大廈社區評選等活動,藉此活化公寓大廈社區及提升建物附加價值的生活環境。

建管處說,今年輔導公寓大廈成立管理組織活動計畫,即日起至9月30日止受理報名,有意願且符合條件公寓大廈社區,儘快報名參加,為讓市民了解相關事宜,在7月至9月共辦5場次相關權益法令說明會,相關資訊可至網路搜尋「108年免費輔導成立公寓大廈管理組織」。(編輯:張銘坤)1080613

https://www.cna.com.tw/news/aloc/201906130089.aspx

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【文/楊茲珺】早年因為法令不全,屋齡逾25年的集合式住宅幾乎都沒有成立管委會,如果想要自立救濟,該怎麼做呢?專家建議,先找人、再募資,才有人力和財力可以修繕管理。但社區人多嘴雜,要讓過去沒有繳管理費習慣的人掏出錢來最困難,最好能有善於溝通的人穿針引線,否則極難成事。

▲「太平盛家堡」成立管委會5年,趁著管委會開會還在中庭舉辦餐會活動,住戶踴躍參與。太平盛家堡提供
▲「太平盛家堡」成立管委會5年,趁著管委會開會還在中庭舉辦餐會活動,住戶踴躍參與。太平盛家堡提供

在「太平盛家堡」住了21年的秀麗姐是元老住戶,當年根本不知道建商應該要幫忙成立管委會。根據《公寓大廈管理條例》規定,「新建社區由起造人代表依法擔任召集人」,當入住的戶數、以及所佔的區分所有權比例達半數以上,就該在3個月內召開區分所有權人會議。

台灣國際物管總經理周乃煒表示,現在建商都已經很嫻熟作業,物業管理公司也累積相當專業,除非建物品質出現重大瑕疵,引發建商與住戶之間對立,不然多數新社區成立管委會的過程都還算流暢。

違建住戶不願被管

但是,舊社區要憑空生出一個管委會,困難度很高,因為要從住戶口袋掏錢並不容易,加上有些違建、佔用公用地的住戶,更不願意「被管」。根據規定,想成立管委會至少要有2/3的區權人出席、3/4出席人數及區權比例同意,如果人數不足,必須在短時間內繼續召開第二次會議,應該有1/5區權人出席、出席人數須過半同意,才能成立管委會。

▲停車場如今乾淨整潔,也規劃機車格出租給住戶。
▲停車場如今乾淨整潔,也規劃機車格出租給住戶。

21世紀不動產房仲沈政興回憶:「這社區共50戶,第一次開會只有6戶參加!」後來這6戶鐵咖再分頭去遊說相熟的鄰居,到第二次開會終於來了20幾戶,高過1/5區權人出席的門檻,才成立管委會、並選出主委。成立後可以向各地政府申請補助,金額不多但是不無小補。

沈政興做好一份修繕財務計畫書,估算所有該修、該換的設備金額,除以總戶數,就是每一戶得拿出來的錢。收到錢後,就立刻設立門禁、裝設監視器,公共電力申請復電、並裝設LED燈,社區重見光明,再也沒有宵小趁虛而入,這讓住戶立刻有感,後續每戶每月繳交1000元的管理費也就甘願了。

機車格收租金 創造收入

接下來則是妥善規劃社區的機車停車格,把機車趕到社區外空地以及地下室停車場,針對機車位額外收取月租金,為社區創造每個月2萬元的被動收入。然後再修繕公共糞池、水管等藏起來卻重要的基礎設施,讓社區一步一步往好的方向前進。

▲沈政興憑藉熱情與善意打動住戶,才能從無到有催生管委會。
▲沈政興憑藉熱情與善意打動住戶,才能從無到有催生管委會。

沈政興建議,任何跟管委會相關的疑問,都可以向地方政府都發局的公寓大廈管理科詢問,而後續的管理,如果經費不足、無法聘請物管公司協助,坊間有物管公司願意接受顧問聘約,每個月收取幾千元協助製作社區財報與其他文件,以利向政府申報備查。

https://house.yahoo.com.tw/%E7%AE%A1%E5%A7%94%E6%9C%83%E7%AE%A1%E4%BB%80%E9%BA%BC%E7%A4%BE%E5%8D%80%E4%B9%9F%E6%83%B3%E6%88%90%E7%AB%8B%E7%AE%A1%E5%A7%94%E6%9C%83-%E6%88%91%E8%A9%B2%E9%80%99%E9%BA%BC%E5%81%9A-020800694.html

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【文/楊茲珺】社區沒有管委會,鄰里自律就相安無事,但如果佔用、違停、違建通通來,可就頭痛了。台中市屋齡逾20年的別墅社區「太平盛家堡」,就因為無人管理而頹敗,中庭停滿機車、社區門口被佔用,甚至水管壞了、糞管阻塞也沒錢修。直到5年前,幾位熱心的住戶奔走、遊說,好不容易成立了管委會、收了管理費,開始整頓管理,居住品質顯著提升,更讓一落千丈的房價重回市價。

▲「太平盛家堡」是一個有地下停車場的社區別墅,現在採磁扣門禁,機車不得進入。
▲「太平盛家堡」是一個有地下停車場的社區別墅,現在採磁扣門禁,機車不得進入。

建商出問題 差點過不了戶

「太平盛世堡」位於台中市太平區,21年前完工時,因為建商財務出了問題、交屋不順,住戶秀麗姐回憶:「差一點不能過戶!等建商還了銀行錢才登記到我們名下,一開始也只有幾戶入住。」當時雖已有《公寓大廈管理條例》,但是建商無心、加上大眾沒有管理觀念,儘管透天社區共同持有社區道路、地下室停車場與出入門廳,大家也就過著自掃門前雪的日子。

由於沒有住戶規約,社區每況愈下,首先從門禁虛設開始。社區有個大廳穿堂,但是信箱設在穿堂內,為了方便郵差放置信件,大門始終敞開,地下室停車場的鐵捲門也從不關閉,任何人都可以進出,社區外住戶甚至帶狗進來遛,處處狗大便,還常常遭小偷!

21世紀不動產房仲沈政興因為親戚買在這,小時候來拜訪,印象特別深刻:「社區共50戶,本來規劃人車分道,但是大家貪圖方便通通把機車騎進來停在家門口,一戶4輛車、整個社區就有200輛,社區走道全部停滿滿,人都沒地方走。」生活愈來愈不便,直到最後公用水管破裂,放了一年多,沒錢也沒法修,幾位熱心住戶下定決心要成立管委會,才展開行動。

▲機車退出社區之後,住戶開始認真經營自家花園,綠化且溫馨。
▲機車退出社區之後,住戶開始認真經營自家花園,綠化且溫馨。

當時已經從事房仲工作的沈政興就是其中一員。沈政興說,以前也有住戶想成立管委會,但都失敗收場,「反對的人不外乎是不想繳管理費,或是目前正佔用公共權益的既得利益者。」他與帶頭的住戶積極遊說,最後讓社區超過一半的戶數投下同意票,管委會才終於成立,得以收取公積金。

社區管理第一步 做好門禁

有錢後第一件事就是把門禁做起來,把信箱移到社區大門外,大門裝上磁扣感應鎖和監視器,「先讓社區停止惡化,再開始修繕,這樣才能往更好的方向走。」接下來重鋪大廳天花板和地板,社區全數換上LED燈,地下室重新規劃機車停車格,這些「有感施政」獲得居民信心,後續再著手管線、糞池等內在工程。

▲秀麗姐是管委會發起人之一,認同繳一點點的管理費,可換來居住品質大幅提昇。
▲秀麗姐是管委會發起人之一,認同繳一點點的管理費,可換來居住品質大幅提昇。

歷經5年的整理,秀麗姐現在說:「真的差太多了!」社區安靜下來,居民也愈來愈安居,當初買房花了七八百萬,但是社區狀況最糟時,一戶差不多跌到300多萬,現在漲一倍又重回市價,管委會的價值就在這裡彰顯。

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【文/楊茲珺】「以前都住透天啊,沒住過集合式住宅!」在台中定居的呂文佑,自小就住透天,但是結婚生子後,想給孩子一個更適合成長的空間,於是買下太平區「大毅樹幸福」社區,入住3年、當上社區主委,去年還帶領社區一舉拿下優良公寓大廈「大型新生組」的第一名!

▲位於台中市太平區的「大毅樹幸福」,為屋齡不到4年的新社區。
▲位於台中市太平區的「大毅樹幸福」,為屋齡不到4年的新社區。

透天控改住大樓 收信倒垃圾好方便

中南部民眾過去多偏好有天有地的透天別墅,自主管理也不用繳管理費,但年輕一輩的觀念卻悄悄改變。「大毅樹幸福」管委會主任委員呂文佑就說:「以前住透天,家人常常一人守著一層樓,感覺比較疏離,住大樓比較能聚集在同一空間,而且有管理員幫忙收信、隨時可以倒垃圾,真的很方便!」

搬進集合式住宅,一開始也有困擾,例如大毅最具特色、引以為傲的「環保室」,多達26項的分類實在霧颯颯,有住戶反彈:「有必要分那麼細嗎?」為了降低住戶抗性,大毅建設率先成立志工隊協助,3年下來,垃圾分類對住戶已是熟悉不過的日常,也成功垃圾減量,呂文佑說,一開始每天清運滿滿2大車,現在一天不到1車,回收商也大方給予回饋金,「因為分類清潔得很徹底、減少他們後續處理成本。」

環保室無異味 公設新穎整潔

走進3坪大的環保室果真讓人印象深刻,無異味、無蚊蟲,廚餘桶有生熟之分、還可冷藏,乾淨寬敞的洗手台方便善後,對於一個住在老舊大樓,夏日倒廚餘永遠擔心會看到蛆蛆大軍的地方媽媽來說,沒想到倒垃圾居然可以如此優雅愉悅!其餘公設空間例如媽媽教室、兒童閱覽室、頂樓菜園,看起來都相當整潔新穎,難不成很少使用!?

▲環保室內分類多達26項,相當整潔清爽,垃圾成功減量。
▲環保室內分類多達26項,相當整潔清爽,垃圾成功減量。

呂文佑說:「這?有孩子的戶數大約佔社區6成吧!每項公設的使用率都很高!」保持新穎的秘訣,在於明確的規範,「我們其實規定滿細的,像是社區推車也明令不能拿來推垃圾。」住集合式住宅,有賴每個人都約束自己一些,才能確保大眾擁有良好的生活品質。

▲社區共212戶,去年拿下優良管理大廈第一名。
▲社區共212戶,去年拿下優良管理大廈第一名。

「大毅樹幸福」社區經理林爭瑩認為,社區得獎靠的不只是硬體維護得宜,居民向心力是關鍵!「我們社區有超多line群組的,媽媽群、團購群、還有各式社團,互動非常熱絡。」這些住戶不會無緣無故認識,靠的是建設公司在社區甫成立時積極辦活動,以及後續物管公司與管委會的努力,才讓鄰里相處愈來愈緊密融洽。

▲社區環保室內有志工隊協助分類、處理廚餘。大毅樹幸福提供
▲社區環保室內有志工隊協助分類、處理廚餘。大毅樹幸福提供

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外牆剝落未申報將開罰 北市近3000棟挫咧等

好房網News記者段佩宜/綜合報導

地震頻繁或是常態性暴雨,造成建築物外牆剝落傷人意外頻傳,因此台北市政府要強制房屋所有人注意外牆剝落之危險,近日公告推出全國首創的「建築物外牆安全診斷檢查及申報制度」,預計於109年1月起實施。

台北市建築管理工程處表示,達一定年限以上的建築物具有風險,需要大家一起注意把關。依「臺北市建築管理自治條例」第31條之1規定,達一定年限以上或外牆面具有風險之建築物,其所有權人、公寓大廈管理委員會或管理負責人應定期委託專業診斷檢查機構或人員辦理建築物外牆安全診斷檢查及申報。未依規定進行檢查,將進行開罰。

臺北市將率全國之先推動建築物外牆安全診斷檢查及申報制度,預計109年1月起實施。(好房網資料中心)

熱脹冷縮加上年久失修 大樓磁磚易剝落。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

建管處處長張明森表示,未來須辦理外牆診斷與申報的對象包括,齡達30年11層樓以上建築物(1,484棟),每3年申報1次、屋齡超過15年未達30年11層樓以上建築物(1486棟),如無外牆剝落紀錄,每6年申報1次;如曾發生外牆剝落者則需每3年申報1次,未依規定申報,有管理委員會者處以1千至5千罰鍰,無管委會者所有權人及使用人依建築法第91條處以6萬至30萬以下罰鍰。

建管處提醒,北市府另有提供外牆修繕補助,補助對象為全台北市屋齡10年以上非單一所有權人之私有合法建築物,補助以「棟」為單位申請,並以臨道路側修繕補助為限;補助額度以每棟上限為新台幣4萬元整。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/874289228817.html

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【文/陳佳祺】花幾百萬頭期款買房,人人都想住得長久,若社區戶數過多,民眾往往擔心人員出入過於複雜,或住戶水平參差不齊。物管業者建議,在挑選社區時,首要考量坪數規劃愈簡單的愈佳,比較不容易發生擾人的住戶糾紛。

▲社區住戶素質會依住家坪數的差異而不同,可選擇社區內住家坪數差異小者,這樣住戶的素質較一致。
▲社區住戶素質會依住家坪數的差異而不同,可選擇社區內住家坪數差異小者,這樣住戶的素質較一致。

居住在大型社區並任職管委的Aries認為,大型社區雖然可以共同分擔管理費用,但社區過大管理相對不容易,住戶素質難控管,若住戶發生問題,管委就必須出面協調處理,這讓Aries下班後也不得閒,常常自問「是不是因為住大型社區的關係,才會糾紛頻頻?」

混合型大樓 投資出租較多

針對以上問題,伯克錸物業管理顧問副總經理李文欽表示,想瞭解社區住戶素質是否差不多,在買房時,最好先留意社區內住家坪數大小的差異是否較大,若社區中有較多的混合型產品,住戶素質相對複雜。李文欽舉例,十幾坪的套房型產品往往吸引投資客進駐,承租對象可能與社區內住戶調性不同,且承租與自住民眾的立足點不盡相同,因此容易發生住戶糾紛。

▲買房前別忘了留意管理費是否可維持社區營運,建議可請銷售方提供社區經營計劃,以瞭解社區管理收費依據。
▲買房前別忘了留意管理費是否可維持社區營運,建議可請銷售方提供社區經營計劃,以瞭解社區管理收費依據。

買房做功課 打探社區管理

在社區管理的收費上,也要留意是否可維持社區的營運。李文欽分享,以現在台北市行情來說,戶數在200戶以下的社區,基本管理費1坪大約要100元以上,而像是500戶以上的大型社區,若出入口多、公設多、加上宅配物件多時,管理費用就會比較龐大,最好精算管理費用,若是買預售屋,可請銷售方提供未來社區管理相關資料、社區經營計劃,若想購買中古屋,建議可先上網查詢社區評比、多多打聽,以瞭解社區的管理價格。

住大社區好,還是小社區好呢?李文欽表示,大型社區雖然人多、出入複雜,但相對的公共設施比較完善,小型社區雖然人少、管理費可能支付較多,但具備社區單純的優勢,想住什麼類型的社區,還是要依民眾需求而定,若想更瞭解社區的營運狀況,建議住戶還是要多多參與社區活動或是任職管委,以瞭解社區動向,讓社區變得更好。

https://reurl.cc/9qnyn

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【文/陳佳祺】大型造鎮社區動輒千戶以上,人多、錢多,管理問題也多。曾任大型社區管理委員的Aries分享,雖然大型社區管理費多、相對好做事,但管委貪錢、收賄狀況也層出不窮,為讓社區有更好的發展,最後決定任職社區管委,給小孩一個乾淨安全的成長環境。

▲大型社區人多,管理委員之間就像是小型的政府縮影,不僅要好好經營人脈,也要慎選對象,共同維持社區營運。
▲大型社區人多,管理委員之間就像是小型的政府縮影,不僅要好好經營人脈,也要慎選對象,共同維持社區營運。

Aries分享,當初為了迎接小孩,買下擁有豐富休閒設施及完善管理的大型社區,方便的物業管理,讓生活可以擺脫每天追著垃圾車跑、白天掛號沒人領、梯間骯髒的狀況,且社區逢年過節都會舉辦活動,像社區生日、母親節或聖誕節等等,都可以感受到濃厚的節日氣息,相當熱鬧。

大型社區 小型政府縮影

但大型社區的弊端也不少,Aries說,當收到的管理費較多的時候,相對也更容易發生管委收回扣或是A錢的狀況。因為自己本身就是打抱不平的個性,所以選擇投入社區擔任管委、監督社區弊端,像是曾經擋下其他管委不實的報價單,明明僅須3萬元就可汰換的門片,但其他主委卻報到6萬多元,讓人懷疑委管委否想中飽私囊、收取價差。

▲大型社區容易發生委員污錢或收回扣等弊端,建議民眾積極參與社區活動,防堵不肖委員。
▲大型社區容易發生委員污錢或收回扣等弊端,建議民眾積極參與社區活動,防堵不肖委員。

不僅如此,大型社區也像是一個小型政府的縮影,常有黨派之分,若住戶選中主委,後續選出的管委就成了幫助或阻礙你執行政策的人,所以在社區內也要好好經營自己的人脈,當友好的管委人數過半,就能更容易、更快速的決策社區眼下所不能解決的事。

如同客服 住戶隨時CALL

在任職上,管委也常出現無奈的狀況。Aries說,有些住戶會把管委當成服務台,發生問題都不先找物管,而是直接要管委處理,雖說管委出馬能快速解決問題,但他也呼籲住戶要體恤管委,下班後也有家庭要顧,且管委是無給制的職務,若凡事都要由管委經手,也很容易發生沒人想任職、或不勤奮處理事情的狀況。

大型社區雖然狀況不少,但Aries呼籲,無論是什麼樣的社區型態,建議年輕人可多多投入自家社區管委會的活動,不僅可瞭解社區的狀況,也能防堵一些弊端,更清楚知道自己繳的管理費是否真的花在刀口上。

https://reurl.cc/OgmD7

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【文/楊茲珺】集合式住宅成為主流,就算是住豪宅「帝寶」,也要組成管委會來管理社區公眾事。根據Yahoo奇摩民調中心最新統計,有近7成的民眾希望社區有管委會,而「門禁管理與安全」是民眾對管委會最基礎且最重要的要求。

廚餘最容易發臭、生蟲,冷藏設備能維持環保室的衛生。大毅樹幸福提供
廚餘最容易發臭、生蟲,冷藏設備能維持環保室的衛生。大毅樹幸福提供

沒有管委會,社區會變什麼樣?曾整頓多個荒敗社區的21世紀不動產經紀人沈政興,道出社區最沉淪的狀態:「沒有經費會讓公共設施荒廢,沒有管理容易招來犯罪事件,惡性循環,最後變成鬼屋都有可能!」

67% 民眾希望有管委會

現代人大多具備「社區該管理」的概念,Yahoo奇摩民調中心在5月7~10日調查「你認為社區管委會是必要的嗎?」,共蒐集3萬3398份樣本,其中47%為北部居民,其餘22%、25%分別為中部與北部民眾,調查中有67%的民眾希望居住的社區有管委會,僅20%的人希望沒有,顯示多數人期盼社區「有人來管」。

註:統計時間為2019年5月7日~5月10日,累計共3萬3398份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:統計時間為2019年5月7日~5月10日,累計共3萬3398份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心

管委會該管什麼?獲得最高票的是「門禁管理與安全」,以1.8萬票、56%佔最多數,其次則是「管理各項運作設備正常」佔40%。台灣國際物業總經理周乃煒指出,社區要好,行政管理最重要,包括迎賓接待、信件收發、垃圾進出等,都應該有一套SOP規範;而電梯、機電、消防、以至於游泳池等設備,都需要跟收費合理、口碑良好的廠商配合,才能維持社區永續與使用安全。

註:統計時間為2019年5月7日~5月10日,累計共3萬3398份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:統計時間為2019年5月7日~5月10日,累計共3萬3398份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心

不過,這些看似基本的服務,也不是每個管委會都能做到!住在台北市大安區、屋齡20多年大樓的洪小姐,曾擔任社區管委會副主委,也沒辦法要求管理員幫忙收包裹:「當初社區規劃的管理室太小,只有一個小辦公區域讓管理員坐著,沒辦法存放包裹,連其他委員都反對。」

收包裹丟垃圾是大問題

管理室無法收包裹,更遑論買冷藏、冷凍食品宅配到家,非得要等在家收貨,完全失去網路購物的便利。此外,在雙北市的老舊公寓、大樓住戶,有不少還得天天追垃圾車,「就算管委會想委外找廠商收垃圾,當初建商就是沒規劃放垃圾子母車的空間,也沒辦法。」周乃煒表示,良好的硬體空間規劃確實會影響後續居住品質,近年興建的大樓,宅配室、環保室已是必備,買方也可多要求、留意。

▲建商若能事先規劃宅配室,管理員才有空間收取存放包裹。大毅樹幸福提供
▲建商若能事先規劃宅配室,管理員才有空間收取存放包裹。大毅樹幸福提供

有趣的是,僅4%民眾認為「管委會定期舉辦活動」很重要。周乃煒接觸過上百個、總價1000~7000萬元不等的社區,認為要住得愉快,「一定要靠辦活動」!不管是跳蚤市場、品酒品油、社區一家一菜聯誼,由管委會發起、有經驗的物管公司協辦,透過活動才能讓鄰居互動、了解,建立起信任與感情,才能創造「遠親不如近鄰」的和諧共居生活。

https://reurl.cc/WgOye

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有「怪怪鄰居」怎麼辦?網友以德報怨最高招

好房網News黃薏珊/整理報導
日前有網友因鄰居傷透腦筋,他闡述,購入車庫房子後因個人需求會在車庫門口擺上「請勿停車」,就他所知,搬家之前是空屋,所以鄰居會來停車,不過入住後就不會來停放,但可能讓他停車上不如以往方便,都會做出讓他不舒服的舉動,不知道該如何處理?
網友表示,每次下班回家都會看到自己放的「請勿停車」被翻倒或丟到鐵門旁,當時沒有多想,不過有次提早下班發現是鄰居做的,只好加裝監視器制止他的行為,但鄰居身為80多歲的外省人阿伯,可能仗著自己是長者,每次理論時態度挑釁,只要開車出門剛好碰到,他就會刻意走很近、很慢一直回頭盯著看,讓他無奈鄰居「簡直像小孩一樣」,生活相處令人疲累,有心想解決也不知道該怎麼辦。
鄰居好怪怎麼辦?網友以德報怨最高招。(左鄰右舍示意圖/好房網資料照片)大陳社區小巷裡,街坊鄰居閒話家常交流情感(新北市都更處提供)
發文引出曾被鄰居精神折磨的網友,「老人就吃無敵星星阿...我家之前在重新整理的時候就被鬧的拖了好幾年,後來他還放火、弄壞我家門鎖,結果最後也只是賠錢了事,跟你一樣80多歲的外省老伯。」其他網友則回應,「離他遠一點,之前有個80歲老人買菜跟菜販爭執跌倒就過世,結果菜販被家屬告」、「1.監視器2.在朋友面前指著他一直碎碎念3.他若走過來暴怒就手機錄影激他罵髒話」、「有些人年紀大了個性會變得跟孩子一樣,講道理沒用正面一點可以從他家人開始說理」。
而有些人則建議,「買個水果送鄰居,敦親睦鄰」、「推超大聲問好,一直打招呼,把用不到的東西送他,總之表面功夫做足,讓他自己飄走」。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/178507226716.html

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2019-04-30 00:18聯合報 記者黃宣翰╱即時報導
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台南市政府新增公告「出租住宅場所」應設置住宅用火災警報器, 包括租賃住宅、租賃學生套房雅房,市民如發現房東沒有裝設「住警器」可要求房東依法設置,如房東仍不設置,可撥打119向消防局反應,消防局將派員前往稽查。消防局說,房東經通知限期改善,屆期不改善者,處6千元以上3萬元以下罰鍰,並得按次處罰。

消防局統計,自2013年至2019年3月底,台南市因火災造成人命死亡共60件,其中46件為建築物火災佔76.66%;建築物火災中,有11件為出租住宅場所佔23.91%,住宅火災傷亡原因大多因延遲偵知、通報而喪失避難逃生黃金時間,為保障民眾生命財產安全,達到及早發現火災、及早避難目的,一般住宅場所應設置住宅用火災警報器,以降低致災原因。

為保障市民租賃房屋安全,台南市火災預防自治條例第5條規定,新增公告「出租住宅場所」為經主管機關公告指定場所,應設置「住警器」,住宅管理權人如違反規定,經通知限期改善,屆期不改善者,處新台幣6千元以上3萬元以下罰鍰,並得按次處罰。

消防局長李明峯表示,裝設「住警器」可預警火災發生,提早應變與避難逃生,呼籲一般民眾為了及早發現火災,也可自行至大賣場,或上網購置貼有消防署認可合格標示「住警器」安裝居家處所。

台南市政府新增公告「出租住宅場所」應設置住宅用火災警報器, 包括租賃住宅、租賃學...
台南市政府新增公告「出租住宅場所」應設置住宅用火災警報器, 包括租賃住宅、租賃學生套房雅房,房東都應設置「住警器」,房東如經通知限期改善,屆期不改善者,可處6千元以上3萬元以下罰鍰,並得按次處罰。圖/台南市消防局提供

https://udn.com/news/story/7323/3784561

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2019-04-26 18:19經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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一般民眾於室內裝修施工過程,時常採用易燃材料裝修,或是破壞建築物主要構造、防火區劃、消防設備等而不自知,因此內政部訂定「建築物室內裝修管理辦法」,明定供公眾使用的建築物,包含樓高6層樓以上的集合式住宅,如有涉及施作天花板﹅內部牆面﹅固定隔屏或隔間牆變動等,都須依法申請室內裝修審查許可。

 

 

而樓高5層以下公寓,內政部為加強管理,公告該類住宅只要室內裝修涉及增加2間以上居室或是1間浴廁,仍須申請室內裝修審查許可。另外台北市政府為避免多間套房裝修,造成日後房屋滲漏水糾紛,凡是建築物直下層供住宅使用者,其室內裝修涉及增加2間以上浴室或廁所時,均須取得直下層屋主的同意書,否則皆不予核准。

 

台北市建管處長張明森表示,為加強建築物公共安全及室內裝修管理,未經審查許可擅自裝修或未由合法室內裝修從業者進行設計、施工者,可依建築法處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者6至30萬元罰鍰,並將限期改善或補辦手續,並得連續處罰至改善或補辦為止。

 

建管處建議,公寓大廈管理委員會應參照內政部訂定的「公寓大廈規約範本」第22條之1,召開區分所有權人會議修正規約,明定住戶涉及室內裝修行為時,須申請審查許可,並於施工前將施工許可文件張貼於施工地點明顯處。工程完成後,應向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明,住戶也應交付管委會「室內裝修工程具結書」,承諾自行約束施工廠商﹅遵守施工作息時間﹅作好安全防護措施、廢棄物清運等事項,藉以強化「社區自治」功能,減少裝修住戶與其他住戶或管委會之間的糾紛。

 

 

 

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3779232

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景文物業管理機構董事長郭紀子指出,昨日強震令社會大眾驚嚇,在地震發生之時,管理委員會是與住戶最貼近的社會基層組織,在災害發生時其作用無可替代,管委遇到地震時,應該要迅速做出反應,並做出八件事,包括對於需要支援的受災戶要及時組織社區力量,伸出援手等等。

郭紀子提出,管委會遇到地震時該做的八件事包括:

1.第一時間迅速發佈溫馨提示與關懷公告,告知住戶大樓狀況,安定人心。

2.對於需要支援的受災戶要及時組織社區力量,伸出援手。平時找好社區內外的安全避難處,若有災情,社區工作人員與未及時撤離的住戶被困時,應確認其所處位置,耐心安撫,組織救援,儘量收集維持生命的物資,於安全避難處努力與外界取得聯繫,等候救援。利用媒體掌握緊急情況指示及災情報導。

3.安排物管、機電等相關人員立即對建築物本體以及電梯、機房、配電房、給排水系統、消防系統、瓦斯等設施設備運行情況進行逐一檢查,及時排除安全隱患,確保設備正常、穩定運行,安全無虞。

4.社區內高懸的物品應綁牢,不要將笨重物品置於櫃頂等高處,泳池、健身房等公共空間暫時關閉,門閂鎖緊,停止營運,以防餘震。

5.房屋結構若有受損情況,儘快組織住戶離開受損建築物,疏散時應使用樓梯,不得使用電梯。

6.藉機組織防災演習、宣導等活動,向物管員工和住戶宣導地震逃生的常識。一定要讓住戶在發生地震時首先要懂得自救,然後鄰里互助。動員全體住戶切實做好防震、防災措施。

7.告知住戶注意事項,如:震後盡可能穿著皮鞋,以防被震碎的玻璃及碎物紮傷。避免走在屋簷下,防止外牆磚以及鐵窗、廣告物等掉落砸傷。

8.督導物業管理單位積極推行「平安社區」建設,制定安全管理的各項規章制度,安全事件的應急預案,把公共安全理念、各種安全技能和突發公共安全事件應急能力融入日常物業管理服務中。(時報資訊 郭鴻慧)

 

https://ctee.com.tw/news/consume/75117.html

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好房網News記者曾亭皓/台北報導

強烈大陸冷氣團來襲,全台有感降溫,尤其北台灣最低溫將達10度以下,除了提醒民眾需要注意保暖,台北市建築管理工程處更提醒,因天氣變化甚大,民眾應多留意大樓外牆磁磚,可能因冷縮現象而掉落,建議大家儘量行走於騎樓內,避免發生危險。

中央氣象局表示,北台灣22日最高溫僅達15~16度,中南部及花東地區高溫約19~23度,各地降溫明顯,尤其北台灣沿海空曠地區更將有機會下探9度低溫,與前幾天20幾度高溫出現極大反差。

熱漲冷縮!民眾應當心外牆剝落。(示意圖/好房網資料中心)(好房網News記者張聖奕/攝影)

擔心因氣溫變化大,以致建物外牆剝落影響用路人安全,建管處處長張明森呼籲,建物所有權人及管理委員會,應自主檢查自有建築物外牆,如果疑似出現安全疑慮、危險狀態,應即時圍設警示標誌或防護措施,告知路過行人車輛注意安全,並儘速僱工修復,以免因磁磚掉落砸傷人車造成憾事。

張明森強調,若因外牆剝落導致民眾傷亡者,建物所有權人及管理委員會除依建築法規定受罰外,後續還需背負民事、刑事賠償之責。

張明森表示,針對目前已經得知部份建築物外牆磁磚有剝落危險之虞者,建管處已儘速通報建管處派工勘查處理,提醒市民如有發現外牆有剝落情形者,可由專線電話:2720-8889轉2701通報剝落地址,或由建管處網頁通報:http://www.dbaweb.tcg.gov.tw/outpfbs/,建管處將儘速派工勘查處理。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/107052218059.html

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2019年01月08日

 

在公共空間堆置私人物品,可能觸犯《刑法》,遭檢舉需負刑責。陳恒芳攝

樓梯間放鞋子、雜物,梯廳擺放鞋櫃、腳踏車,地下室車位旁放置私人物品,都是一般舊大樓常見的現象,利用這些少人使用的公共空間十分方便,但其實都已違背《公寓大廈管理條例》,更誇張的做法,如占用公共空間不讓他人使用,或堵塞消防動線、甚至造成別人跌傷,還會觸犯《刑法》。
 
站在一般居民的立場,對動線影響微小的動作,通常是睜一隻眼閉一隻眼,站在管委會的角度則不然,龍昇物業經理溫阿宛指出,若是管委會平時連告知、要求改善等基本的管理責任都沒盡到,萬一真的出事,不只犯戶要負責,管委會也需負部分刑責。
 
管委會需要管,也需有限度,溫阿宛表示,較有效的標準做法,都是先拍照、並公告,讓住戶限期內改善,對於未改善的戶別,再將其雜物移到公告處存放,「要注意的是,管委會沒有權力將物品直接丟棄,對於屢犯不改的戶別,原則上也只能請都發局來處理。」
 
因《公寓大廈管理條例》只認定住戶共同推舉出的管理人、或管委會,才有權力處理公共空間的事物,對外部如政府單位,也是唯一的社區代表人,因此社區有管委會很重要,換言之,許多沒有管委會的舊公寓、舊大樓,住戶間對於公共空間使用的糾紛,是較不為主管機關理睬的。
 
21世紀不動產七期河南加盟店沈政興提醒,儘管法規明列主管機關可以如何處置、有多少罰則,但這個「主管機關」可是分散在公務體系內的不同單位,各類事項由不同局處負責,「其餘事例光找到對的窗口就很費時,因此也可善用市民熱線、市長信箱等管道多管齊下,如果能有觸犯《刑法》的罪證,處理起來最快速有效。」
 
當找到對的局處來社區處理,通常也不是立即開罰,仍多是先再勸導、限期改過,若犯戶未改,管委會再發函請各局處來複查。溫阿宛指出,以上皆為實務上的常態,意即占用空間的例子一旦成習慣,就很難改正,因此管委會「不厭其煩」的態度很重要,平時看到住戶違反規定,就應立即禁止。(洪子恩/台中報導)
 
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老舊無管委會的公寓、個別戶很難有立場向外投訴。
訴請主管機關來處置之前,管委會需先拍照公告並限期改善。
往樓下澆水淋到別人,根據《公寓大廈管理條例》也可開罰3千至1萬5。陳恒芳攝

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190108/1496787/rtn/

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