目前分類:社區管理-公寓大廈管理 (58)

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【文/陳佳祺】花幾百萬頭期款買房,人人都想住得長久,若社區戶數過多,民眾往往擔心人員出入過於複雜,或住戶水平參差不齊。物管業者建議,在挑選社區時,首要考量坪數規劃愈簡單的愈佳,比較不容易發生擾人的住戶糾紛。

▲社區住戶素質會依住家坪數的差異而不同,可選擇社區內住家坪數差異小者,這樣住戶的素質較一致。
▲社區住戶素質會依住家坪數的差異而不同,可選擇社區內住家坪數差異小者,這樣住戶的素質較一致。

居住在大型社區並任職管委的Aries認為,大型社區雖然可以共同分擔管理費用,但社區過大管理相對不容易,住戶素質難控管,若住戶發生問題,管委就必須出面協調處理,這讓Aries下班後也不得閒,常常自問「是不是因為住大型社區的關係,才會糾紛頻頻?」

混合型大樓 投資出租較多

針對以上問題,伯克錸物業管理顧問副總經理李文欽表示,想瞭解社區住戶素質是否差不多,在買房時,最好先留意社區內住家坪數大小的差異是否較大,若社區中有較多的混合型產品,住戶素質相對複雜。李文欽舉例,十幾坪的套房型產品往往吸引投資客進駐,承租對象可能與社區內住戶調性不同,且承租與自住民眾的立足點不盡相同,因此容易發生住戶糾紛。

▲買房前別忘了留意管理費是否可維持社區營運,建議可請銷售方提供社區經營計劃,以瞭解社區管理收費依據。
▲買房前別忘了留意管理費是否可維持社區營運,建議可請銷售方提供社區經營計劃,以瞭解社區管理收費依據。

買房做功課 打探社區管理

在社區管理的收費上,也要留意是否可維持社區的營運。李文欽分享,以現在台北市行情來說,戶數在200戶以下的社區,基本管理費1坪大約要100元以上,而像是500戶以上的大型社區,若出入口多、公設多、加上宅配物件多時,管理費用就會比較龐大,最好精算管理費用,若是買預售屋,可請銷售方提供未來社區管理相關資料、社區經營計劃,若想購買中古屋,建議可先上網查詢社區評比、多多打聽,以瞭解社區的管理價格。

住大社區好,還是小社區好呢?李文欽表示,大型社區雖然人多、出入複雜,但相對的公共設施比較完善,小型社區雖然人少、管理費可能支付較多,但具備社區單純的優勢,想住什麼類型的社區,還是要依民眾需求而定,若想更瞭解社區的營運狀況,建議住戶還是要多多參與社區活動或是任職管委,以瞭解社區動向,讓社區變得更好。

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【文/陳佳祺】大型造鎮社區動輒千戶以上,人多、錢多,管理問題也多。曾任大型社區管理委員的Aries分享,雖然大型社區管理費多、相對好做事,但管委貪錢、收賄狀況也層出不窮,為讓社區有更好的發展,最後決定任職社區管委,給小孩一個乾淨安全的成長環境。

▲大型社區人多,管理委員之間就像是小型的政府縮影,不僅要好好經營人脈,也要慎選對象,共同維持社區營運。
▲大型社區人多,管理委員之間就像是小型的政府縮影,不僅要好好經營人脈,也要慎選對象,共同維持社區營運。

Aries分享,當初為了迎接小孩,買下擁有豐富休閒設施及完善管理的大型社區,方便的物業管理,讓生活可以擺脫每天追著垃圾車跑、白天掛號沒人領、梯間骯髒的狀況,且社區逢年過節都會舉辦活動,像社區生日、母親節或聖誕節等等,都可以感受到濃厚的節日氣息,相當熱鬧。

大型社區 小型政府縮影

但大型社區的弊端也不少,Aries說,當收到的管理費較多的時候,相對也更容易發生管委收回扣或是A錢的狀況。因為自己本身就是打抱不平的個性,所以選擇投入社區擔任管委、監督社區弊端,像是曾經擋下其他管委不實的報價單,明明僅須3萬元就可汰換的門片,但其他主委卻報到6萬多元,讓人懷疑委管委否想中飽私囊、收取價差。

▲大型社區容易發生委員污錢或收回扣等弊端,建議民眾積極參與社區活動,防堵不肖委員。
▲大型社區容易發生委員污錢或收回扣等弊端,建議民眾積極參與社區活動,防堵不肖委員。

不僅如此,大型社區也像是一個小型政府的縮影,常有黨派之分,若住戶選中主委,後續選出的管委就成了幫助或阻礙你執行政策的人,所以在社區內也要好好經營自己的人脈,當友好的管委人數過半,就能更容易、更快速的決策社區眼下所不能解決的事。

如同客服 住戶隨時CALL

在任職上,管委也常出現無奈的狀況。Aries說,有些住戶會把管委當成服務台,發生問題都不先找物管,而是直接要管委處理,雖說管委出馬能快速解決問題,但他也呼籲住戶要體恤管委,下班後也有家庭要顧,且管委是無給制的職務,若凡事都要由管委經手,也很容易發生沒人想任職、或不勤奮處理事情的狀況。

大型社區雖然狀況不少,但Aries呼籲,無論是什麼樣的社區型態,建議年輕人可多多投入自家社區管委會的活動,不僅可瞭解社區的狀況,也能防堵一些弊端,更清楚知道自己繳的管理費是否真的花在刀口上。

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【文/楊茲珺】集合式住宅成為主流,就算是住豪宅「帝寶」,也要組成管委會來管理社區公眾事。根據Yahoo奇摩民調中心最新統計,有近7成的民眾希望社區有管委會,而「門禁管理與安全」是民眾對管委會最基礎且最重要的要求。

廚餘最容易發臭、生蟲,冷藏設備能維持環保室的衛生。大毅樹幸福提供
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沒有管委會,社區會變什麼樣?曾整頓多個荒敗社區的21世紀不動產經紀人沈政興,道出社區最沉淪的狀態:「沒有經費會讓公共設施荒廢,沒有管理容易招來犯罪事件,惡性循環,最後變成鬼屋都有可能!」

67% 民眾希望有管委會

現代人大多具備「社區該管理」的概念,Yahoo奇摩民調中心在5月7~10日調查「你認為社區管委會是必要的嗎?」,共蒐集3萬3398份樣本,其中47%為北部居民,其餘22%、25%分別為中部與北部民眾,調查中有67%的民眾希望居住的社區有管委會,僅20%的人希望沒有,顯示多數人期盼社區「有人來管」。

註:統計時間為2019年5月7日~5月10日,累計共3萬3398份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:統計時間為2019年5月7日~5月10日,累計共3萬3398份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心

管委會該管什麼?獲得最高票的是「門禁管理與安全」,以1.8萬票、56%佔最多數,其次則是「管理各項運作設備正常」佔40%。台灣國際物業總經理周乃煒指出,社區要好,行政管理最重要,包括迎賓接待、信件收發、垃圾進出等,都應該有一套SOP規範;而電梯、機電、消防、以至於游泳池等設備,都需要跟收費合理、口碑良好的廠商配合,才能維持社區永續與使用安全。

註:統計時間為2019年5月7日~5月10日,累計共3萬3398份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:統計時間為2019年5月7日~5月10日,累計共3萬3398份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心

不過,這些看似基本的服務,也不是每個管委會都能做到!住在台北市大安區、屋齡20多年大樓的洪小姐,曾擔任社區管委會副主委,也沒辦法要求管理員幫忙收包裹:「當初社區規劃的管理室太小,只有一個小辦公區域讓管理員坐著,沒辦法存放包裹,連其他委員都反對。」

收包裹丟垃圾是大問題

管理室無法收包裹,更遑論買冷藏、冷凍食品宅配到家,非得要等在家收貨,完全失去網路購物的便利。此外,在雙北市的老舊公寓、大樓住戶,有不少還得天天追垃圾車,「就算管委會想委外找廠商收垃圾,當初建商就是沒規劃放垃圾子母車的空間,也沒辦法。」周乃煒表示,良好的硬體空間規劃確實會影響後續居住品質,近年興建的大樓,宅配室、環保室已是必備,買方也可多要求、留意。

▲建商若能事先規劃宅配室,管理員才有空間收取存放包裹。大毅樹幸福提供
▲建商若能事先規劃宅配室,管理員才有空間收取存放包裹。大毅樹幸福提供

有趣的是,僅4%民眾認為「管委會定期舉辦活動」很重要。周乃煒接觸過上百個、總價1000~7000萬元不等的社區,認為要住得愉快,「一定要靠辦活動」!不管是跳蚤市場、品酒品油、社區一家一菜聯誼,由管委會發起、有經驗的物管公司協辦,透過活動才能讓鄰居互動、了解,建立起信任與感情,才能創造「遠親不如近鄰」的和諧共居生活。

https://reurl.cc/WgOye

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有「怪怪鄰居」怎麼辦?網友以德報怨最高招

好房網News黃薏珊/整理報導
日前有網友因鄰居傷透腦筋,他闡述,購入車庫房子後因個人需求會在車庫門口擺上「請勿停車」,就他所知,搬家之前是空屋,所以鄰居會來停車,不過入住後就不會來停放,但可能讓他停車上不如以往方便,都會做出讓他不舒服的舉動,不知道該如何處理?
網友表示,每次下班回家都會看到自己放的「請勿停車」被翻倒或丟到鐵門旁,當時沒有多想,不過有次提早下班發現是鄰居做的,只好加裝監視器制止他的行為,但鄰居身為80多歲的外省人阿伯,可能仗著自己是長者,每次理論時態度挑釁,只要開車出門剛好碰到,他就會刻意走很近、很慢一直回頭盯著看,讓他無奈鄰居「簡直像小孩一樣」,生活相處令人疲累,有心想解決也不知道該怎麼辦。
鄰居好怪怎麼辦?網友以德報怨最高招。(左鄰右舍示意圖/好房網資料照片)大陳社區小巷裡,街坊鄰居閒話家常交流情感(新北市都更處提供)
發文引出曾被鄰居精神折磨的網友,「老人就吃無敵星星阿...我家之前在重新整理的時候就被鬧的拖了好幾年,後來他還放火、弄壞我家門鎖,結果最後也只是賠錢了事,跟你一樣80多歲的外省老伯。」其他網友則回應,「離他遠一點,之前有個80歲老人買菜跟菜販爭執跌倒就過世,結果菜販被家屬告」、「1.監視器2.在朋友面前指著他一直碎碎念3.他若走過來暴怒就手機錄影激他罵髒話」、「有些人年紀大了個性會變得跟孩子一樣,講道理沒用正面一點可以從他家人開始說理」。
而有些人則建議,「買個水果送鄰居,敦親睦鄰」、「推超大聲問好,一直打招呼,把用不到的東西送他,總之表面功夫做足,讓他自己飄走」。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/178507226716.html

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2019-04-30 00:18聯合報 記者黃宣翰╱即時報導
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台南市政府新增公告「出租住宅場所」應設置住宅用火災警報器, 包括租賃住宅、租賃學生套房雅房,市民如發現房東沒有裝設「住警器」可要求房東依法設置,如房東仍不設置,可撥打119向消防局反應,消防局將派員前往稽查。消防局說,房東經通知限期改善,屆期不改善者,處6千元以上3萬元以下罰鍰,並得按次處罰。

消防局統計,自2013年至2019年3月底,台南市因火災造成人命死亡共60件,其中46件為建築物火災佔76.66%;建築物火災中,有11件為出租住宅場所佔23.91%,住宅火災傷亡原因大多因延遲偵知、通報而喪失避難逃生黃金時間,為保障民眾生命財產安全,達到及早發現火災、及早避難目的,一般住宅場所應設置住宅用火災警報器,以降低致災原因。

為保障市民租賃房屋安全,台南市火災預防自治條例第5條規定,新增公告「出租住宅場所」為經主管機關公告指定場所,應設置「住警器」,住宅管理權人如違反規定,經通知限期改善,屆期不改善者,處新台幣6千元以上3萬元以下罰鍰,並得按次處罰。

消防局長李明峯表示,裝設「住警器」可預警火災發生,提早應變與避難逃生,呼籲一般民眾為了及早發現火災,也可自行至大賣場,或上網購置貼有消防署認可合格標示「住警器」安裝居家處所。

台南市政府新增公告「出租住宅場所」應設置住宅用火災警報器, 包括租賃住宅、租賃學...
台南市政府新增公告「出租住宅場所」應設置住宅用火災警報器, 包括租賃住宅、租賃學生套房雅房,房東都應設置「住警器」,房東如經通知限期改善,屆期不改善者,可處6千元以上3萬元以下罰鍰,並得按次處罰。圖/台南市消防局提供

https://udn.com/news/story/7323/3784561

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2019-04-26 18:19經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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一般民眾於室內裝修施工過程,時常採用易燃材料裝修,或是破壞建築物主要構造、防火區劃、消防設備等而不自知,因此內政部訂定「建築物室內裝修管理辦法」,明定供公眾使用的建築物,包含樓高6層樓以上的集合式住宅,如有涉及施作天花板﹅內部牆面﹅固定隔屏或隔間牆變動等,都須依法申請室內裝修審查許可。

 

 

而樓高5層以下公寓,內政部為加強管理,公告該類住宅只要室內裝修涉及增加2間以上居室或是1間浴廁,仍須申請室內裝修審查許可。另外台北市政府為避免多間套房裝修,造成日後房屋滲漏水糾紛,凡是建築物直下層供住宅使用者,其室內裝修涉及增加2間以上浴室或廁所時,均須取得直下層屋主的同意書,否則皆不予核准。

 

台北市建管處長張明森表示,為加強建築物公共安全及室內裝修管理,未經審查許可擅自裝修或未由合法室內裝修從業者進行設計、施工者,可依建築法處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者6至30萬元罰鍰,並將限期改善或補辦手續,並得連續處罰至改善或補辦為止。

 

建管處建議,公寓大廈管理委員會應參照內政部訂定的「公寓大廈規約範本」第22條之1,召開區分所有權人會議修正規約,明定住戶涉及室內裝修行為時,須申請審查許可,並於施工前將施工許可文件張貼於施工地點明顯處。工程完成後,應向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明,住戶也應交付管委會「室內裝修工程具結書」,承諾自行約束施工廠商﹅遵守施工作息時間﹅作好安全防護措施、廢棄物清運等事項,藉以強化「社區自治」功能,減少裝修住戶與其他住戶或管委會之間的糾紛。

 

 

 

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3779232

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景文物業管理機構董事長郭紀子指出,昨日強震令社會大眾驚嚇,在地震發生之時,管理委員會是與住戶最貼近的社會基層組織,在災害發生時其作用無可替代,管委遇到地震時,應該要迅速做出反應,並做出八件事,包括對於需要支援的受災戶要及時組織社區力量,伸出援手等等。

郭紀子提出,管委會遇到地震時該做的八件事包括:

1.第一時間迅速發佈溫馨提示與關懷公告,告知住戶大樓狀況,安定人心。

2.對於需要支援的受災戶要及時組織社區力量,伸出援手。平時找好社區內外的安全避難處,若有災情,社區工作人員與未及時撤離的住戶被困時,應確認其所處位置,耐心安撫,組織救援,儘量收集維持生命的物資,於安全避難處努力與外界取得聯繫,等候救援。利用媒體掌握緊急情況指示及災情報導。

3.安排物管、機電等相關人員立即對建築物本體以及電梯、機房、配電房、給排水系統、消防系統、瓦斯等設施設備運行情況進行逐一檢查,及時排除安全隱患,確保設備正常、穩定運行,安全無虞。

4.社區內高懸的物品應綁牢,不要將笨重物品置於櫃頂等高處,泳池、健身房等公共空間暫時關閉,門閂鎖緊,停止營運,以防餘震。

5.房屋結構若有受損情況,儘快組織住戶離開受損建築物,疏散時應使用樓梯,不得使用電梯。

6.藉機組織防災演習、宣導等活動,向物管員工和住戶宣導地震逃生的常識。一定要讓住戶在發生地震時首先要懂得自救,然後鄰里互助。動員全體住戶切實做好防震、防災措施。

7.告知住戶注意事項,如:震後盡可能穿著皮鞋,以防被震碎的玻璃及碎物紮傷。避免走在屋簷下,防止外牆磚以及鐵窗、廣告物等掉落砸傷。

8.督導物業管理單位積極推行「平安社區」建設,制定安全管理的各項規章制度,安全事件的應急預案,把公共安全理念、各種安全技能和突發公共安全事件應急能力融入日常物業管理服務中。(時報資訊 郭鴻慧)

 

https://ctee.com.tw/news/consume/75117.html

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好房網News記者曾亭皓/台北報導

強烈大陸冷氣團來襲,全台有感降溫,尤其北台灣最低溫將達10度以下,除了提醒民眾需要注意保暖,台北市建築管理工程處更提醒,因天氣變化甚大,民眾應多留意大樓外牆磁磚,可能因冷縮現象而掉落,建議大家儘量行走於騎樓內,避免發生危險。

中央氣象局表示,北台灣22日最高溫僅達15~16度,中南部及花東地區高溫約19~23度,各地降溫明顯,尤其北台灣沿海空曠地區更將有機會下探9度低溫,與前幾天20幾度高溫出現極大反差。

熱漲冷縮!民眾應當心外牆剝落。(示意圖/好房網資料中心)(好房網News記者張聖奕/攝影)

擔心因氣溫變化大,以致建物外牆剝落影響用路人安全,建管處處長張明森呼籲,建物所有權人及管理委員會,應自主檢查自有建築物外牆,如果疑似出現安全疑慮、危險狀態,應即時圍設警示標誌或防護措施,告知路過行人車輛注意安全,並儘速僱工修復,以免因磁磚掉落砸傷人車造成憾事。

張明森強調,若因外牆剝落導致民眾傷亡者,建物所有權人及管理委員會除依建築法規定受罰外,後續還需背負民事、刑事賠償之責。

張明森表示,針對目前已經得知部份建築物外牆磁磚有剝落危險之虞者,建管處已儘速通報建管處派工勘查處理,提醒市民如有發現外牆有剝落情形者,可由專線電話:2720-8889轉2701通報剝落地址,或由建管處網頁通報:http://www.dbaweb.tcg.gov.tw/outpfbs/,建管處將儘速派工勘查處理。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/107052218059.html

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2019年01月08日

 

在公共空間堆置私人物品,可能觸犯《刑法》,遭檢舉需負刑責。陳恒芳攝

樓梯間放鞋子、雜物,梯廳擺放鞋櫃、腳踏車,地下室車位旁放置私人物品,都是一般舊大樓常見的現象,利用這些少人使用的公共空間十分方便,但其實都已違背《公寓大廈管理條例》,更誇張的做法,如占用公共空間不讓他人使用,或堵塞消防動線、甚至造成別人跌傷,還會觸犯《刑法》。
 
站在一般居民的立場,對動線影響微小的動作,通常是睜一隻眼閉一隻眼,站在管委會的角度則不然,龍昇物業經理溫阿宛指出,若是管委會平時連告知、要求改善等基本的管理責任都沒盡到,萬一真的出事,不只犯戶要負責,管委會也需負部分刑責。
 
管委會需要管,也需有限度,溫阿宛表示,較有效的標準做法,都是先拍照、並公告,讓住戶限期內改善,對於未改善的戶別,再將其雜物移到公告處存放,「要注意的是,管委會沒有權力將物品直接丟棄,對於屢犯不改的戶別,原則上也只能請都發局來處理。」
 
因《公寓大廈管理條例》只認定住戶共同推舉出的管理人、或管委會,才有權力處理公共空間的事物,對外部如政府單位,也是唯一的社區代表人,因此社區有管委會很重要,換言之,許多沒有管委會的舊公寓、舊大樓,住戶間對於公共空間使用的糾紛,是較不為主管機關理睬的。
 
21世紀不動產七期河南加盟店沈政興提醒,儘管法規明列主管機關可以如何處置、有多少罰則,但這個「主管機關」可是分散在公務體系內的不同單位,各類事項由不同局處負責,「其餘事例光找到對的窗口就很費時,因此也可善用市民熱線、市長信箱等管道多管齊下,如果能有觸犯《刑法》的罪證,處理起來最快速有效。」
 
當找到對的局處來社區處理,通常也不是立即開罰,仍多是先再勸導、限期改過,若犯戶未改,管委會再發函請各局處來複查。溫阿宛指出,以上皆為實務上的常態,意即占用空間的例子一旦成習慣,就很難改正,因此管委會「不厭其煩」的態度很重要,平時看到住戶違反規定,就應立即禁止。(洪子恩/台中報導)
 
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老舊無管委會的公寓、個別戶很難有立場向外投訴。
訴請主管機關來處置之前,管委會需先拍照公告並限期改善。
往樓下澆水淋到別人,根據《公寓大廈管理條例》也可開罰3千至1萬5。陳恒芳攝

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190108/1496787/rtn/

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2019年01月03日

新成屋落成後,住戶歡喜入住,馬上就得準備成立管理委員會,但也有住戶遇到產權移轉已過半數,建商卻沒依法在3個月內召開成立管委會。房地產業者解釋,原因可能有三,一是公設未完全好,二是建商銷售帶看較容易,三是多數情況會希望入住超過三分之二、召開區分權大會可順勢做重大議題決策。但最後若是溝通無效,還是要由主管機關介入處理。

按照《公寓大廈管理條例》第28條規定,公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於3個月內召開區分所有權人會議,否則主管單位可依法開罰。一名購入台中南區復興北路新成屋的首購王小姐即質疑:「新屋入住超過半年、戶數也已過半,建商卻遲不成立管委會,住戶無法取得管理實權,讓人不安心!」

王小姐說:「新屋社區無管委會,因無實權,公水、公電、各項設施都是建商決定如何使用,最後再由全體住戶共同負擔,懷疑是為了銷售房屋、降低管銷成本、帶看方便,才遲遲不成立管委會,以至於每月社區支出成本高達40~50萬元,而且人事費用一人動輒5萬元,真的太高了,所以若不成立管委會,就無法取回主導權。」

實際查看復興北路王小姐所購入的新屋社區,今年5月交屋,建商預收6個月納入公司戶頭,每坪收取65元管理費,都屬常見合理作法,直到近期建商又要再收取第二次管理費用(3個月),才讓住戶感到不滿質疑,「為何不直接成立管委會?」

物業管理社區經理鐘小姐說:「按照《公寓大廈管理條例》規定,所有權過半就應成立管委會,但是實務上為了社區運作健全,會希望所有權超過三分之二,再成立管委會,順勢進行重大議題表決,例如訂定管理費、生活規約等攸關社區未來發展的議題,目前入住也超過表決門檻,所以訂定1月召開區分所有權人大會,未來也會加強住戶間的溝通聯繫。」

不過事實上,為了避免相似爭議,多數建案成屋後,若還有餘屋要做銷售或是收尾,多數建商成屋後、成立管委會前,都免收代管費用,只要免繳管理費,住戶即不會有爭議,還可增強彼此信任感。

此外,房產業者私下表示,多數原因可能是還有不少待售餘屋,業者有大量帶看的需求,若是馬上成立管委會、雙方意見又不同,就會造成銷售不便,而且若是景觀設施停擺,也會增加銷售難度;還有一部分是因公共設施尚未完成或是尚在收尾階段,建商只好先交屋再慢慢處理,也是常見狀況。(王鈞生/台中報導)

 
新成屋產權過半後,3個月內應依法成立管委會。陳恒芳攝
物管公司多會建議區分所有權人達三分之二再行成立管委會,能夠做出較多決議事項。示意畫面
新屋社區管委會遲遲未成立,業者分析原因可能是公設未完全或是銷售方便。資料照片

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190103/1489256/rtn/

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2018年11月15日

【王鈞生╱台中報導】老舊社區年久疏於管理,加上早期《公寓大廈規約範本》已不符時代所需,住戶與管委會易產生糾紛,若要修改規約得召開區權會,實非易事。至於中古大樓管委會常見的糾紛,則分別為公共區域漏水維修、住戶佔用公用空間及自行增違建等問題。

 

 

公領域的梯間常遭住戶佔用,是管委會常見糾紛。 
陳恒芳攝

滲漏水誰付錢眉角多

中古大樓常見頂樓、地下室或外牆發生滲漏水,曾有不少疏於管理的大樓社區,因年久未修使住戶槓上管委會,依照《公寓大廈管理條例》共用部分、約定共用部分的修繕、管理與維護,得由管委會負責及修繕,費用由公共基金支付,或由屋主依比例分擔。 
不過台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,漏水問題複雜,源頭也不好找,因此常有爭議,建議先請專家釐清相關權責,才能知道雙方責任歸屬,且也可能整體施工費用龐大,管委會無法決定,仍須由住戶大會表決。 
另常見糾紛為公共空間遭佔用的問題,如住戶常在樓梯間、停車格擺放鞋櫃、腳踏車等私人物品,已違反《公寓大廈管理條例》,若因此導致他人受傷、堵塞消防逃難動線,更恐觸犯《刑法》。某社區物業經理溫小姐指出,管委會平時應盡到告知、改善等基本工作,也會告知若發生逃難、受傷等事故,不只犯戶要負責,管委會也有連帶刑責。 

管委無權丟住戶物品

溫小姐指出,通常會先以拍照並公告規勸住戶限期改善,未改善者再將其雜物移到公告處存放,「管委會無權將物品直接丟棄,否則會觸法,最後手段是報請都發局處理。」
至於外牆裝鐵窗、外推窗框等違建狀況,皆違反《公寓大廈管理條例》第8條對外牆管理的相關規定,某社區總幹事賀先生指出,管委會事前就要有「裝修規範」,如規定繳交保證金、簽署切結書、甚至要申請市府裝修許可證,一旦有違規裝修如增擴建、加裝鐵窗,都可依此報拆。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181115/38179890/news/

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2018年11月15日

【王鈞生╱台中報導】購買中古大樓的民眾請注意!由於舊大樓多數沒規劃冷氣主機位置,若選擇在外牆加裝鐵架來外掛冷氣,即違反《公寓大廈管理條例》,引發糾紛。今年初購入22年屋齡大樓的台中市朱先生,便因仿照同社區住戶將冷氣外掛,為安全起見額外花5萬元加裝窗台鐵架,卻遭管委會以「私裝鐵窗、鐵架」為由,沒收當初繳交的裝修保證金2萬元。

 

 

朱先生反映該社區不少住戶同樣外掛冷氣、甚至加裝遮雨罩。陳恒芳攝

 

朱先生今年2月以總價550萬元,買下台中市北屯區屋齡22年的中古大樓「寶璽翠庭」11樓戶別,5月時花費75萬元進行為期2個月的室內裝修,並按照社區規約,簽署裝潢切結書及繳納押金2萬元。 

朱先生將冷氣主機裝於外牆,並加裝鐵架,遭管委會認定違反規範而扣押保證金。陳恒芳攝

鄰居反映需處理

由於老舊大樓無規劃室外冷氣主機擺設位置,朱先生仿效其他住戶,在主臥室外牆安裝室外主機,為了未來維修及安全性,再花費5萬元安裝鐵架平台,確保63公斤重的冷氣主機安全無虞。沒想到完工後卻遭管委會以「私裝鐵窗、鐵架」為由,沒收當初繳交的裝修保證金。
朱先生向《蘋果》說明,「常有維修工人墜樓、颱風天冷氣主機摔落等新聞,才會特別多裝鐵架平台,只是為了安全性,沒有其他私用,想不到竟因此被沒收保證金,覺得很沒有道理,而且管委會也無法出示冷氣主機建議配置圖,住戶根本無所適從。」
「寶璽翠庭」社區總幹事表示,主因是有鄰居反映,所以管委會必須採取對應措施,並強調管委會絕對不會強扣保證金,只是雙方對於「外牆管理」規範的認知有明顯落差,「朱先生認為是安全性考量;管委會則認為已經違反外牆管理規定及《公寓大廈條例》」,現正在等主管機關裁示、解釋法令,會尊重裁示結果。 

 

外牆規範不明確

「其他住戶有外裝遮光罩、主機外掛等違規情況,卻只針對新住戶,實在不公平!」朱先生怒批,並強調當然願意遵守外牆管理規定,但要就全棟社區一起規範,針對特定住戶感受實在不好。《蘋果》走訪該社區,發現確實有許多住戶將室外主機安裝在外牆,少數住戶也有加裝遮雨罩。
台中市都發局公寓大廈管理科長林東賢表示,住戶與管委會的協議屬於私約,主管機關不會加以干涉,該案爭議原因是社區外牆規範較不明確,「其他戶別也有類似情況,容易產生模糊空間,管委會應無理由扣押金」。 

朱先生認為管委會的規範不詳細,又無統一適用的方式。陳恒芳攝

不能沒收保證金

林東賢指出,新大樓管委會對於外牆管理都有嚴謹詳細規定,例如立面、方向、冷氣位置統一等細節,舊大樓因規約較不健全,容易有外觀不協調的狀況,建議中古社區可召開區權會修改規約,詳列外牆管理要點,讓新住戶比照辦理,不過因為法規不溯及既往,新舊住戶因此易有糾紛。
律師葉耀中認為,社區規約儘管不周全,但住戶仍應遵守《公寓大廈管理條例》,不得任意改變外牆,所以該住戶加裝鐵窗確屬不合法,不過管委會應照一般舉報程序、或請求住戶回復原狀,不能直接沒收2萬元保證金。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181115/38179882/news/

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坐落在學區附近、交通機能佳的地區,或是位於商業區太過繁華的地方,這些條件都會影響房價高低。(中時資料照)

 

坐落在學區附近、交通機能佳的地區,或是位於商業區太過繁華的地方,這些條件都會影響房價高低,然而,該房屋是否有良好的「社區管理」,更是影響房價是否抗跌的關鍵因素,台北市大同區某條街的不同房屋,就因有無社區管理,跌幅相差1成。

根據民間機構統計,2014年以及2018年都有成交紀錄的403個社區住宅,僅2成社區每坪價位中位數持續上漲,其餘8成皆下跌,但整體跌幅7%,低於台北市整體房價修正幅度10%,顯見有社區管理的住宅,比沒有的還要具有抗跌性。

永慶房屋南京西路直營店長黃志偉指出,以台北市長安西路為例,沒有社區管理的華廈「長平大樓」每坪價位落在50萬元,2年前每坪價位58萬元,跌幅14%。在同一條路上,有社區管理的大樓「長安富御」,每坪價位落在58至60萬元,2年前價位約在62萬元,跌幅約4%,雖有管委會的大樓價位稍高,但跌幅的確較小。

據《好房網》報導,永慶房屋忠孝永春捷運店長許人元表示,若以信義計畫區豪宅來看,有社區管理都是非常好的,相較於社區凱廈,雖房價跌幅不大,卻是因大樓本身條件好,非關社區管理。對此,大多蛋白區、重劃區,對有無社區管理,影響房價程度才會比較深。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181029003272-260410

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好房網News記者王薀琁/台北報導

學區、地理位置等都會影響房價,而房屋是否有良好的「社區管理」,也是影響民眾購屋意願的因素之一,據統計,有管委會的社區因維護居住品質、增加民眾生活上的便利,雖然單價較高,但也因此具有更好的抗跌性,以大同區而言,同一條路上的房屋,又因為有無「社區管理」跌幅差了10%。

根據民間調查機構統計,於2014年及2018年皆有成交紀錄的403個社區中,僅2成的社區單價中位數維持上漲,其餘8成皆下跌,但整體跌幅約7%,低於台北市整體價格修正幅度10%,顯示社區型住宅的抗跌性高於無管理服務的住宅。

據統計,有社區管理的房屋,雖然單價較高,但具有更好的抗跌性。(圖/好房網資料中心)

永慶房屋南京西路直營店店長黃志偉表示,以大同區長安西路上今年成交的房屋而言,沒有社區管理的電梯華廈「長平大樓」每坪約50萬元,但在兩年前,一坪來到58萬元,跌幅約14%;同樣也在長安西路上,有社區管理的「長安富御」,一坪約58至60萬元,而在兩年前成交價約62萬元,跌幅約4%。雖然有管委會的大樓單坪貴些,但跌幅確實較小。

永慶房屋忠孝永春捷運店店長許人元表示,以信義計畫區豪宅而言,社區管理都是頂好的,像是社區凱廈相較而言,跌幅不大,每坪維持在8字頭至9字頭,但主因非社區管理,而是大樓本身條件也很好。許人元補充,對蛋白區、或者一些重劃區,社區管得優劣才比較會影響民眾的供需,進而影響房價。

據統計,在所有行政區中,跌幅最高的前三名分別是信義區(-10.46%)、松山區(-9.39%)、大安區(-8.81%),其為台北市蛋黃區,房價修正力道也比較大,尤其信義區社區價格跌幅更高於台北市整體跌幅;修正幅度最低的前三名,為大同區(-2.18%)、文山區(-5.12%)及士林區(-5.76%)。

 

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/212042210789.html?utm_source=line

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筆記起來!良好管理超重要,社區住宅更抗跌!

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2018-10-28
筆記起來!良好管理超重要,社區住宅更抗跌!
筆記起來!良好管理超重要,社區住宅更抗跌!
新聞摘要
  • 筆記起來!良好管理超重要,社區住宅更抗跌!
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房屋是否有良好的管理服務是影響民眾購屋意願的因素之一,一般來說,有管理委員會的社區較能維護居住的寧適性及環境品質,甚且提供社區居民生活上的便利服務,因此儘管房價通常比沒有管理的住宅高,但價格彈性也較低,亦即具有更好的抗跌性。
 
 
根據好時價社區資料庫的實價登錄交易案例,好時價媒合在2014年及2018年兩個年度皆有成交紀錄的403個社區中,僅有2成的社區單價中位數仍舊維持上漲,其餘8成皆下跌,但整體跌幅僅約7%,低於台北市整體價格修正幅度的10%,顯示社區型住宅的抗跌性高於其他無提供管理服務的住宅。
 
更細緻地分析台北市各行政區的社區房價修正幅度,可以發現並非所有行政區的房價修正幅度皆低於台北市整體房價修正幅度的10%。在所有行政區中,修正幅度最低的前三名為大同區(-2.18%)、文山區(-5.12%)及士林區(-5.76%),而跌幅最高的前三名則為信義區(-10.46%)、松山區(-9.39%)、大安區(-8.81%),該三區為台北市房價水準較高的蛋黃區,在近幾年的房市盤整下,領跌幅度普遍高於周圍的蛋白區,其中信義區的社區價格跌幅更高於台北市整體跌幅,顯見過去房價炒作最兇的地方,修正力道亦較大,符合一般的市場認知。
 
整體而言,「是否有管理」為影響房價的重要因素,透過實價登錄資料實證,在房市熊市中,社區住宅的房價表現確實優於無管理服務的住宅,抗跌性普遍較優。也因此,對於有購屋需求的民眾,在購屋決策上,具有良好管理服務的社區,既可擁有更好的保值性與抗跌性,同時又可享有更好的居住水準。

原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/126889/

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▲▼房市,房地產,老屋,住宅,房價。(示意圖/記者葉佳華攝)

 

 

▲全台平均屋齡已步入30年老化嚴重。(示意圖/記者葉佳華攝)

記者陳韋帆/綜合報導

房屋老化問題越趨嚴重,今(107)年2月底,台灣平均屋齡就已突破30年,但偏偏「人」的問題最難處理,若鄰居不願意參加「全棟建物」的整修工程,就可能造成拖延,讓屋況越來越糟,正雅法律事務所所長表示,只要是屬於「大公」(見註解)區域就有法可循,讓全體居民共同參與。

正雅法律事務所所長蔡順雄律師表示,以台灣屋齡老化的狀況而言,牽涉到共同參與修繕的區域,多數是「公寓外牆」與「頂樓修漏」;根據民國84年修正的「公寓管理條例」(簡稱公寓法),屬於「區分所有權」的共有區域,簡稱「大公」,全體住戶都有共同維修修繕之義務。

蔡順雄分析,民國84年前所興建的老公寓,通常都沒有「管委會」,就容易產生民眾不願參與的情形發生。但「公寓法」屬於共有法理原則,所以即使沒有「管委會」,其他共同持有人也可以向不願參與的民眾,訴求分擔其修繕費用。

此外,民眾若對自有房屋大樓有修繕問題,多數縣市目前都有「免費老屋健檢」的初步判定。以新北市為例,工務局表示,市府提供的免費初步判定,可為民眾確認建物是否有「安全疑慮」,但若需要進一步檢驗,民眾則必須自費尋找「結構技師」。

若未遭判為危樓,則可至「城鄉局都更處」,申請老屋拉皮「整建維護補助」,通過資格審核,即可接受補助;反之,若不幸「慘遭判定為危樓」,有生命安全疑慮的可能性就必須拆除,此時一樣就可到「城鄉局都更處」申請「危老重建計畫」。

註解:「大公」泛指所有住戶全體共同使用分攤的公共設施,一般簡稱公設。



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小芬是某社區大樓的頂樓住戶,有一次因故沒去參加區分所有權會議,隔幾天就看見大樓中庭的公佈欄張貼出會議記錄,上面竟寫住戶決議通過同意電信業者在頂樓平台搭設無線基地台,小芬嚇了一跳馬上去質問主委,主委卻推說是全體住戶同意,小芬該如何解決?

律師康鈺靈表示,依據《公寓大廈管理條例》第33條之規定,公寓大廈外牆面、頂樓平台,設至廣告物、無線基地台等類似強波發設設備,應經頂樓區分所有權住戶同意,因為一般民眾普遍會認為,這樣的強波發射器對於身體健康是不好的,尤其住家越接近基地台,心理上的感受會認為對身體健康的影響更大。

為了避免有些大樓住戶或管理委員會故意用區分所有權會議,以多數暴力強迫頂樓樓層的住戶必須要同意頂樓裝設強波器,所以才會定立這樣的規定,一定要經該層或頂樓層的住戶同意,才能裝設。(壹週刊 撰文:陳奐宇)2017.6.4


社區大樓想架基地台 頂樓戶被強迫中獎

 


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2018年08月12日

 

全台普遍存在既有違建現象,也常常引發糾紛。陳恒芳攝

社區大樓人多嘴雜,管理起來勞心又勞力。其中一項常見爭議就屬於「收取管理費」,像是「車位收費、違建收費」,怎麼收才滿足所有住戶,也是傷腦筋。

民眾卓小姐分享自己住在屋齡20多年的老舊中古大樓經驗,指出社區近來管委會吵鬧不休,其中主因就是管理費收取喬不定。她指出,因為社區頂樓有既存違建,部分甚至出租營利多年,但卻只多繳交500元管理費,不符合比例原則。所以有人提議應該分成兩戶、按使用坪數收取管理費,才避免產生不公,但是既得利益的頂樓住戶不服從,到現在都還沒有一個定論。

有網友強硬認為:「頂樓為公共設施,自行加蓋出租所收到的租金還要分給其他住戶的。加蓋自行使用當然要付管理費,其他住戶沒收租金已經算不錯了,不想付管理費,請將加蓋的拆除還給其他住戶。」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,若是住戶區分所有權人會議的決議通過的規約,對各住戶具有絕對的拘束力,住戶也有服從的義務,因此頂樓加蓋戶自然要依規定繳納管理費。

對此情況,主管機關台中都發局表示,現有法令並無強制規定該如何收取管理費,以社區共識為優先,若是少數人不服,協調不成多只能調處或是訴訟。最根本的解決之道,還是整體收費機制透明公開,大家取得平衡點,才能可長可久當個好鄰居。(王鈞生/台中報導)

頂樓違建戶,不少社區都會以分開兩戶坪數收取,但還是依照社區慣例為主。資料照片
管委會的決議具有強制約束力。圖為示意畫面。資料照片

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180812/1406062/rtn/

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2018/08/06 10:25
 

 

 

老舊大樓公寓有不少沒有管委會,房價始終低迷。資料照片

台中市南區崇倫北街無尾巷內一處公寓,因新進住戶欲整頓社區,成立管委會後與原住戶衝突,反遭罷免,而原住戶接管後欲將管委會撤掉,回復以往無人管理的狀態,但專家提醒,老舊房屋如此做,屋況恐只會愈來愈差,導致房價一蹶不振。
 
近20多年來興建的集合式住宅,一落成幾乎都會有管委會,但是30年前興建的建物,特別是公寓、或40年以上舊大樓,很多都無管委會,屋齡一久易導致公共空間處於荒廢狀態,這類產品要改變現狀,也經常受到1樓戶、或頂樓增建戶等既得利益者阻撓,難以翻新維護。
 
住商不動產法務協理吳光華表示,既有住戶通常都是早期入住,對於消防安全、公共利益等事物缺乏認知,因此新住戶要說服他們開始繳管理費、還出公共空間,是很困難的過程,「但社區只要舊了又無管委會維持品質,社區只會往下沉淪,單價愈來愈低。」
 
坊間許多業者都已認清公部門是靠不住的,僅能以管委會的力量,逼迫少數違建戶、占用戶就範,並催繳管理費,否則將住宅法拍,然而此舉要成功,很重要的一點即為持分數量,以區權大會3分之2出席、4分之3同意的標準,至少要有一半以上的住戶同意改善社區,各項事務才較有機會推動。(洪子恩/台中報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180806/1403636/

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