目前分類:01 社區管理-公寓大廈管理 (68)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

2019年01月03日

新成屋落成後,住戶歡喜入住,馬上就得準備成立管理委員會,但也有住戶遇到產權移轉已過半數,建商卻沒依法在3個月內召開成立管委會。房地產業者解釋,原因可能有三,一是公設未完全好,二是建商銷售帶看較容易,三是多數情況會希望入住超過三分之二、召開區分權大會可順勢做重大議題決策。但最後若是溝通無效,還是要由主管機關介入處理。

按照《公寓大廈管理條例》第28條規定,公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於3個月內召開區分所有權人會議,否則主管單位可依法開罰。一名購入台中南區復興北路新成屋的首購王小姐即質疑:「新屋入住超過半年、戶數也已過半,建商卻遲不成立管委會,住戶無法取得管理實權,讓人不安心!」

王小姐說:「新屋社區無管委會,因無實權,公水、公電、各項設施都是建商決定如何使用,最後再由全體住戶共同負擔,懷疑是為了銷售房屋、降低管銷成本、帶看方便,才遲遲不成立管委會,以至於每月社區支出成本高達40~50萬元,而且人事費用一人動輒5萬元,真的太高了,所以若不成立管委會,就無法取回主導權。」

實際查看復興北路王小姐所購入的新屋社區,今年5月交屋,建商預收6個月納入公司戶頭,每坪收取65元管理費,都屬常見合理作法,直到近期建商又要再收取第二次管理費用(3個月),才讓住戶感到不滿質疑,「為何不直接成立管委會?」

物業管理社區經理鐘小姐說:「按照《公寓大廈管理條例》規定,所有權過半就應成立管委會,但是實務上為了社區運作健全,會希望所有權超過三分之二,再成立管委會,順勢進行重大議題表決,例如訂定管理費、生活規約等攸關社區未來發展的議題,目前入住也超過表決門檻,所以訂定1月召開區分所有權人大會,未來也會加強住戶間的溝通聯繫。」

不過事實上,為了避免相似爭議,多數建案成屋後,若還有餘屋要做銷售或是收尾,多數建商成屋後、成立管委會前,都免收代管費用,只要免繳管理費,住戶即不會有爭議,還可增強彼此信任感。

此外,房產業者私下表示,多數原因可能是還有不少待售餘屋,業者有大量帶看的需求,若是馬上成立管委會、雙方意見又不同,就會造成銷售不便,而且若是景觀設施停擺,也會增加銷售難度;還有一部分是因公共設施尚未完成或是尚在收尾階段,建商只好先交屋再慢慢處理,也是常見狀況。(王鈞生/台中報導)

 
新成屋產權過半後,3個月內應依法成立管委會。陳恒芳攝
物管公司多會建議區分所有權人達三分之二再行成立管委會,能夠做出較多決議事項。示意畫面
新屋社區管委會遲遲未成立,業者分析原因可能是公設未完全或是銷售方便。資料照片

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190103/1489256/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年11月15日

【王鈞生╱台中報導】老舊社區年久疏於管理,加上早期《公寓大廈規約範本》已不符時代所需,住戶與管委會易產生糾紛,若要修改規約得召開區權會,實非易事。至於中古大樓管委會常見的糾紛,則分別為公共區域漏水維修、住戶佔用公用空間及自行增違建等問題。

 

 

公領域的梯間常遭住戶佔用,是管委會常見糾紛。 
陳恒芳攝

滲漏水誰付錢眉角多

中古大樓常見頂樓、地下室或外牆發生滲漏水,曾有不少疏於管理的大樓社區,因年久未修使住戶槓上管委會,依照《公寓大廈管理條例》共用部分、約定共用部分的修繕、管理與維護,得由管委會負責及修繕,費用由公共基金支付,或由屋主依比例分擔。 
不過台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,漏水問題複雜,源頭也不好找,因此常有爭議,建議先請專家釐清相關權責,才能知道雙方責任歸屬,且也可能整體施工費用龐大,管委會無法決定,仍須由住戶大會表決。 
另常見糾紛為公共空間遭佔用的問題,如住戶常在樓梯間、停車格擺放鞋櫃、腳踏車等私人物品,已違反《公寓大廈管理條例》,若因此導致他人受傷、堵塞消防逃難動線,更恐觸犯《刑法》。某社區物業經理溫小姐指出,管委會平時應盡到告知、改善等基本工作,也會告知若發生逃難、受傷等事故,不只犯戶要負責,管委會也有連帶刑責。 

管委無權丟住戶物品

溫小姐指出,通常會先以拍照並公告規勸住戶限期改善,未改善者再將其雜物移到公告處存放,「管委會無權將物品直接丟棄,否則會觸法,最後手段是報請都發局處理。」
至於外牆裝鐵窗、外推窗框等違建狀況,皆違反《公寓大廈管理條例》第8條對外牆管理的相關規定,某社區總幹事賀先生指出,管委會事前就要有「裝修規範」,如規定繳交保證金、簽署切結書、甚至要申請市府裝修許可證,一旦有違規裝修如增擴建、加裝鐵窗,都可依此報拆。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181115/38179890/news/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年11月15日

【王鈞生╱台中報導】購買中古大樓的民眾請注意!由於舊大樓多數沒規劃冷氣主機位置,若選擇在外牆加裝鐵架來外掛冷氣,即違反《公寓大廈管理條例》,引發糾紛。今年初購入22年屋齡大樓的台中市朱先生,便因仿照同社區住戶將冷氣外掛,為安全起見額外花5萬元加裝窗台鐵架,卻遭管委會以「私裝鐵窗、鐵架」為由,沒收當初繳交的裝修保證金2萬元。

 

 

朱先生反映該社區不少住戶同樣外掛冷氣、甚至加裝遮雨罩。陳恒芳攝

 

朱先生今年2月以總價550萬元,買下台中市北屯區屋齡22年的中古大樓「寶璽翠庭」11樓戶別,5月時花費75萬元進行為期2個月的室內裝修,並按照社區規約,簽署裝潢切結書及繳納押金2萬元。 

朱先生將冷氣主機裝於外牆,並加裝鐵架,遭管委會認定違反規範而扣押保證金。陳恒芳攝

鄰居反映需處理

由於老舊大樓無規劃室外冷氣主機擺設位置,朱先生仿效其他住戶,在主臥室外牆安裝室外主機,為了未來維修及安全性,再花費5萬元安裝鐵架平台,確保63公斤重的冷氣主機安全無虞。沒想到完工後卻遭管委會以「私裝鐵窗、鐵架」為由,沒收當初繳交的裝修保證金。
朱先生向《蘋果》說明,「常有維修工人墜樓、颱風天冷氣主機摔落等新聞,才會特別多裝鐵架平台,只是為了安全性,沒有其他私用,想不到竟因此被沒收保證金,覺得很沒有道理,而且管委會也無法出示冷氣主機建議配置圖,住戶根本無所適從。」
「寶璽翠庭」社區總幹事表示,主因是有鄰居反映,所以管委會必須採取對應措施,並強調管委會絕對不會強扣保證金,只是雙方對於「外牆管理」規範的認知有明顯落差,「朱先生認為是安全性考量;管委會則認為已經違反外牆管理規定及《公寓大廈條例》」,現正在等主管機關裁示、解釋法令,會尊重裁示結果。 

 

外牆規範不明確

「其他住戶有外裝遮光罩、主機外掛等違規情況,卻只針對新住戶,實在不公平!」朱先生怒批,並強調當然願意遵守外牆管理規定,但要就全棟社區一起規範,針對特定住戶感受實在不好。《蘋果》走訪該社區,發現確實有許多住戶將室外主機安裝在外牆,少數住戶也有加裝遮雨罩。
台中市都發局公寓大廈管理科長林東賢表示,住戶與管委會的協議屬於私約,主管機關不會加以干涉,該案爭議原因是社區外牆規範較不明確,「其他戶別也有類似情況,容易產生模糊空間,管委會應無理由扣押金」。 

朱先生認為管委會的規範不詳細,又無統一適用的方式。陳恒芳攝

不能沒收保證金

林東賢指出,新大樓管委會對於外牆管理都有嚴謹詳細規定,例如立面、方向、冷氣位置統一等細節,舊大樓因規約較不健全,容易有外觀不協調的狀況,建議中古社區可召開區權會修改規約,詳列外牆管理要點,讓新住戶比照辦理,不過因為法規不溯及既往,新舊住戶因此易有糾紛。
律師葉耀中認為,社區規約儘管不周全,但住戶仍應遵守《公寓大廈管理條例》,不得任意改變外牆,所以該住戶加裝鐵窗確屬不合法,不過管委會應照一般舉報程序、或請求住戶回復原狀,不能直接沒收2萬元保證金。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181115/38179882/news/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

坐落在學區附近、交通機能佳的地區,或是位於商業區太過繁華的地方,這些條件都會影響房價高低。(中時資料照)

 

坐落在學區附近、交通機能佳的地區,或是位於商業區太過繁華的地方,這些條件都會影響房價高低,然而,該房屋是否有良好的「社區管理」,更是影響房價是否抗跌的關鍵因素,台北市大同區某條街的不同房屋,就因有無社區管理,跌幅相差1成。

根據民間機構統計,2014年以及2018年都有成交紀錄的403個社區住宅,僅2成社區每坪價位中位數持續上漲,其餘8成皆下跌,但整體跌幅7%,低於台北市整體房價修正幅度10%,顯見有社區管理的住宅,比沒有的還要具有抗跌性。

永慶房屋南京西路直營店長黃志偉指出,以台北市長安西路為例,沒有社區管理的華廈「長平大樓」每坪價位落在50萬元,2年前每坪價位58萬元,跌幅14%。在同一條路上,有社區管理的大樓「長安富御」,每坪價位落在58至60萬元,2年前價位約在62萬元,跌幅約4%,雖有管委會的大樓價位稍高,但跌幅的確較小。

據《好房網》報導,永慶房屋忠孝永春捷運店長許人元表示,若以信義計畫區豪宅來看,有社區管理都是非常好的,相較於社區凱廈,雖房價跌幅不大,卻是因大樓本身條件好,非關社區管理。對此,大多蛋白區、重劃區,對有無社區管理,影響房價程度才會比較深。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181029003272-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 
好房網News記者王薀琁/台北報導

學區、地理位置等都會影響房價,而房屋是否有良好的「社區管理」,也是影響民眾購屋意願的因素之一,據統計,有管委會的社區因維護居住品質、增加民眾生活上的便利,雖然單價較高,但也因此具有更好的抗跌性,以大同區而言,同一條路上的房屋,又因為有無「社區管理」跌幅差了10%。

根據民間調查機構統計,於2014年及2018年皆有成交紀錄的403個社區中,僅2成的社區單價中位數維持上漲,其餘8成皆下跌,但整體跌幅約7%,低於台北市整體價格修正幅度10%,顯示社區型住宅的抗跌性高於無管理服務的住宅。

據統計,有社區管理的房屋,雖然單價較高,但具有更好的抗跌性。(圖/好房網資料中心)

永慶房屋南京西路直營店店長黃志偉表示,以大同區長安西路上今年成交的房屋而言,沒有社區管理的電梯華廈「長平大樓」每坪約50萬元,但在兩年前,一坪來到58萬元,跌幅約14%;同樣也在長安西路上,有社區管理的「長安富御」,一坪約58至60萬元,而在兩年前成交價約62萬元,跌幅約4%。雖然有管委會的大樓單坪貴些,但跌幅確實較小。

永慶房屋忠孝永春捷運店店長許人元表示,以信義計畫區豪宅而言,社區管理都是頂好的,像是社區凱廈相較而言,跌幅不大,每坪維持在8字頭至9字頭,但主因非社區管理,而是大樓本身條件也很好。許人元補充,對蛋白區、或者一些重劃區,社區管得優劣才比較會影響民眾的供需,進而影響房價。

據統計,在所有行政區中,跌幅最高的前三名分別是信義區(-10.46%)、松山區(-9.39%)、大安區(-8.81%),其為台北市蛋黃區,房價修正力道也比較大,尤其信義區社區價格跌幅更高於台北市整體跌幅;修正幅度最低的前三名,為大同區(-2.18%)、文山區(-5.12%)及士林區(-5.76%)。

 

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/212042210789.html?utm_source=line

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

筆記起來!良好管理超重要,社區住宅更抗跌!

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2018-10-28
筆記起來!良好管理超重要,社區住宅更抗跌!
筆記起來!良好管理超重要,社區住宅更抗跌!
新聞摘要
  • 筆記起來!良好管理超重要,社區住宅更抗跌!
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房屋是否有良好的管理服務是影響民眾購屋意願的因素之一,一般來說,有管理委員會的社區較能維護居住的寧適性及環境品質,甚且提供社區居民生活上的便利服務,因此儘管房價通常比沒有管理的住宅高,但價格彈性也較低,亦即具有更好的抗跌性。
 
 
根據好時價社區資料庫的實價登錄交易案例,好時價媒合在2014年及2018年兩個年度皆有成交紀錄的403個社區中,僅有2成的社區單價中位數仍舊維持上漲,其餘8成皆下跌,但整體跌幅僅約7%,低於台北市整體價格修正幅度的10%,顯示社區型住宅的抗跌性高於其他無提供管理服務的住宅。
 
更細緻地分析台北市各行政區的社區房價修正幅度,可以發現並非所有行政區的房價修正幅度皆低於台北市整體房價修正幅度的10%。在所有行政區中,修正幅度最低的前三名為大同區(-2.18%)、文山區(-5.12%)及士林區(-5.76%),而跌幅最高的前三名則為信義區(-10.46%)、松山區(-9.39%)、大安區(-8.81%),該三區為台北市房價水準較高的蛋黃區,在近幾年的房市盤整下,領跌幅度普遍高於周圍的蛋白區,其中信義區的社區價格跌幅更高於台北市整體跌幅,顯見過去房價炒作最兇的地方,修正力道亦較大,符合一般的市場認知。
 
整體而言,「是否有管理」為影響房價的重要因素,透過實價登錄資料實證,在房市熊市中,社區住宅的房價表現確實優於無管理服務的住宅,抗跌性普遍較優。也因此,對於有購屋需求的民眾,在購屋決策上,具有良好管理服務的社區,既可擁有更好的保值性與抗跌性,同時又可享有更好的居住水準。

原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/126889/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲▼房市,房地產,老屋,住宅,房價。(示意圖/記者葉佳華攝)

 

 

▲全台平均屋齡已步入30年老化嚴重。(示意圖/記者葉佳華攝)

記者陳韋帆/綜合報導

房屋老化問題越趨嚴重,今(107)年2月底,台灣平均屋齡就已突破30年,但偏偏「人」的問題最難處理,若鄰居不願意參加「全棟建物」的整修工程,就可能造成拖延,讓屋況越來越糟,正雅法律事務所所長表示,只要是屬於「大公」(見註解)區域就有法可循,讓全體居民共同參與。

正雅法律事務所所長蔡順雄律師表示,以台灣屋齡老化的狀況而言,牽涉到共同參與修繕的區域,多數是「公寓外牆」與「頂樓修漏」;根據民國84年修正的「公寓管理條例」(簡稱公寓法),屬於「區分所有權」的共有區域,簡稱「大公」,全體住戶都有共同維修修繕之義務。

蔡順雄分析,民國84年前所興建的老公寓,通常都沒有「管委會」,就容易產生民眾不願參與的情形發生。但「公寓法」屬於共有法理原則,所以即使沒有「管委會」,其他共同持有人也可以向不願參與的民眾,訴求分擔其修繕費用。

此外,民眾若對自有房屋大樓有修繕問題,多數縣市目前都有「免費老屋健檢」的初步判定。以新北市為例,工務局表示,市府提供的免費初步判定,可為民眾確認建物是否有「安全疑慮」,但若需要進一步檢驗,民眾則必須自費尋找「結構技師」。

若未遭判為危樓,則可至「城鄉局都更處」,申請老屋拉皮「整建維護補助」,通過資格審核,即可接受補助;反之,若不幸「慘遭判定為危樓」,有生命安全疑慮的可能性就必須拆除,此時一樣就可到「城鄉局都更處」申請「危老重建計畫」。

註解:「大公」泛指所有住戶全體共同使用分攤的公共設施,一般簡稱公設。



原文網址: 大樓修繕遇惡鄰 律師:一招「公寓法」就能叫他閉嘴 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1285762#ixzz5UhQdXMcC 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

原文網址:https://house.ettoday.net/news/1285762

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

小芬是某社區大樓的頂樓住戶,有一次因故沒去參加區分所有權會議,隔幾天就看見大樓中庭的公佈欄張貼出會議記錄,上面竟寫住戶決議通過同意電信業者在頂樓平台搭設無線基地台,小芬嚇了一跳馬上去質問主委,主委卻推說是全體住戶同意,小芬該如何解決?

律師康鈺靈表示,依據《公寓大廈管理條例》第33條之規定,公寓大廈外牆面、頂樓平台,設至廣告物、無線基地台等類似強波發設設備,應經頂樓區分所有權住戶同意,因為一般民眾普遍會認為,這樣的強波發射器對於身體健康是不好的,尤其住家越接近基地台,心理上的感受會認為對身體健康的影響更大。

為了避免有些大樓住戶或管理委員會故意用區分所有權會議,以多數暴力強迫頂樓樓層的住戶必須要同意頂樓裝設強波器,所以才會定立這樣的規定,一定要經該層或頂樓層的住戶同意,才能裝設。(壹週刊 撰文:陳奐宇)2017.6.4


社區大樓想架基地台 頂樓戶被強迫中獎

 


更精彩的文章

原文網址:http://www.52sh.com.tw/index.php/main/knowledge_detail/8851

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年08月12日

 

全台普遍存在既有違建現象,也常常引發糾紛。陳恒芳攝

社區大樓人多嘴雜,管理起來勞心又勞力。其中一項常見爭議就屬於「收取管理費」,像是「車位收費、違建收費」,怎麼收才滿足所有住戶,也是傷腦筋。

民眾卓小姐分享自己住在屋齡20多年的老舊中古大樓經驗,指出社區近來管委會吵鬧不休,其中主因就是管理費收取喬不定。她指出,因為社區頂樓有既存違建,部分甚至出租營利多年,但卻只多繳交500元管理費,不符合比例原則。所以有人提議應該分成兩戶、按使用坪數收取管理費,才避免產生不公,但是既得利益的頂樓住戶不服從,到現在都還沒有一個定論。

有網友強硬認為:「頂樓為公共設施,自行加蓋出租所收到的租金還要分給其他住戶的。加蓋自行使用當然要付管理費,其他住戶沒收租金已經算不錯了,不想付管理費,請將加蓋的拆除還給其他住戶。」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,若是住戶區分所有權人會議的決議通過的規約,對各住戶具有絕對的拘束力,住戶也有服從的義務,因此頂樓加蓋戶自然要依規定繳納管理費。

對此情況,主管機關台中都發局表示,現有法令並無強制規定該如何收取管理費,以社區共識為優先,若是少數人不服,協調不成多只能調處或是訴訟。最根本的解決之道,還是整體收費機制透明公開,大家取得平衡點,才能可長可久當個好鄰居。(王鈞生/台中報導)

頂樓違建戶,不少社區都會以分開兩戶坪數收取,但還是依照社區慣例為主。資料照片
管委會的決議具有強制約束力。圖為示意畫面。資料照片

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180812/1406062/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/08/06 10:25
 

 

 

老舊大樓公寓有不少沒有管委會,房價始終低迷。資料照片

台中市南區崇倫北街無尾巷內一處公寓,因新進住戶欲整頓社區,成立管委會後與原住戶衝突,反遭罷免,而原住戶接管後欲將管委會撤掉,回復以往無人管理的狀態,但專家提醒,老舊房屋如此做,屋況恐只會愈來愈差,導致房價一蹶不振。
 
近20多年來興建的集合式住宅,一落成幾乎都會有管委會,但是30年前興建的建物,特別是公寓、或40年以上舊大樓,很多都無管委會,屋齡一久易導致公共空間處於荒廢狀態,這類產品要改變現狀,也經常受到1樓戶、或頂樓增建戶等既得利益者阻撓,難以翻新維護。
 
住商不動產法務協理吳光華表示,既有住戶通常都是早期入住,對於消防安全、公共利益等事物缺乏認知,因此新住戶要說服他們開始繳管理費、還出公共空間,是很困難的過程,「但社區只要舊了又無管委會維持品質,社區只會往下沉淪,單價愈來愈低。」
 
坊間許多業者都已認清公部門是靠不住的,僅能以管委會的力量,逼迫少數違建戶、占用戶就範,並催繳管理費,否則將住宅法拍,然而此舉要成功,很重要的一點即為持分數量,以區權大會3分之2出席、4分之3同意的標準,至少要有一半以上的住戶同意改善社區,各項事務才較有機會推動。(洪子恩/台中報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180806/1403636/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180722/1388075/rtn/

2018年07月22日

 

社區健身房有越來越豪華的趨勢。資料照片

對許多民眾來說健身房是個滿實用的公設,相較於外面的健身機構雖然設備完善,可是每個月少說要繳近千元的會費,還要看有沒有動力上健身房。相較之下,住家社區就有健身設備,便利性就大增。
 
社區有健身房的優點就在於在家就能運動,不用擔心吹風淋雨,也不必每個月固定繳月費,運動時也不會受到干擾,在各種公設當中確實有其特殊性。甚至部分新建案的健身房還附設電玩主機,讓家長和孩子可以在同一個空間活動,例如多城國際的建案「MM」就在健身房規劃了電玩遊戲區,家長運動時孩子可以在旁玩電玩,在自己的視線內安全性也更高。
 
社區健身房的設備多寡則視社區的規模而定,台灣國際物業管理公司經理陳建宏表示,一般的大樓社區可能只有跑步機、腳踏車等設備,也是民眾最常使用的器材,安全性較高;若是豪宅類的社區則可能有泳池、專業健身設備如啞鈴或重量訓練器材,甚至固定時間請健身教練在場陪同。
 
例如京城建設豪宅案「京城凱悅」就規劃有泳池、三溫暖、蒸氣室、健身房等,其中健身房設備多樣,也會固定時間有教練在場指導使用如重訓設備等,房價每坪35萬元起。不過完善的設備及人員也會墊高管理費用,「京城凱悅」管理費每月每坪要110元,以該案最小坪數115坪計算,每月管理費最少就要1萬2650元。(陳建宇/高雄報導)
 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180719/1394766/rtn/

2018年07月19日

 

大樓公告,沒住戶要參與,導致管委會將廢止運作。翻攝照片

沒人要參加,管委會將廢止運作。有網友在PTT上發布一張圖片,內容為管委會公告:「住戶會議與幹部,沒意願參加與擔任,要廢除管理委員會」,且再備註廢除後不用繳管理費、停車費,但公設故障不維修,公用電費扣到沒錢為止,且不雇用清潔人員,垃圾住戶要自理。
 
網友傻眼發問,以後要被斷水斷電了嗎?引發其他人熱烈迴響,「就是沒人要當屎缺」、「崩潰的感覺」、「活該阿 住戶雞雞歪歪一堆 叫他出來選又孬」、「小社區連建議給委員誤餐費都會被說貪污」、「基本上要用輪流的,就沒這問題。」

沒有管委會怎麼辦?台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,其實住宅並沒有強制規定要成立管委會,若管委會真遣散了,住戶也可以推派代表做一些收費,來修繕公共區域的事,如洗水塔等等,不必過度恐慌。

但若真的無人要出來當領頭羊,也沒有推派代表,其實只要是住戶集體共識就行,但風險就需住戶自己承擔。

沒有管委會端看住戶素質,壞處不勝枚舉,小至可能走廊、樓梯堆滿垃圾,上下樓層間水電、漏水問題純屬屋主之間的溝通、還有公共管道、設施的維護;大到社區門禁、工安意外也是全體住戶共同承擔責任。

陳炳辰舉例,一棟大樓若發生非自然身故的意外,有管理委員會運作,之後會更加嚴謹,緊密監控來訪者與加強社區安全。

但若沒有管理委員會,全體住戶有可能面臨到未善盡維修的責任,一但造成治安死角,住戶居住安全也連帶被威脅,甚至是要承擔區域房價下跌的風險。

但戶數少的社區,管委會主委就是鄉民口中的「屎缺」,依照這個公告,網友直言:主委一定是被氣飽了!因為小社區主委無薪又要管一大堆事,例如有人老是不繳管理費,在樓梯擺鞋架、雜物,不清理寵物糞便,抽水馬達壞了、甚至衣服飛走了;這些五花八門的問題在集合式住宅社區的大小事,管委會可能都要出面處理,還得讓住戶們滿意。

沒有電梯與地下室的老公寓勉強可以不成立管委會,但有地下室及電梯的社區在實務上,沒有管委會是很難維持運作的;從房價面上來解讀,現代購屋、租屋的民眾,已經被教育要觀察大樓的公布欄,若管委會有公告欠繳、糾紛也會影響民眾後續意願,沒有管委會的大樓社區,民眾看房會選擇直接避開,有無管委會也是影響價格原因之一。

陳炳辰說雖然管委會的實權不大,但沒有管委會的麻煩太多太多;社區若真不想再成立管委會,住戶也能請物業管理公司代管進駐,不過費用一樣是住戶平均分攤。(陳筱惠/台中報導)

 
沒有管委會,樓梯間堆放雜物通常不會有人處理協調。資料照片
若發生公安意外,更是要全體住戶共同承擔不論是費用或是責任。資料照片
無管委會的社區多半是戶數少、或是老舊公寓。資料照片
但若沒有管理委員會,一但造成治安死角,住戶居住安全也連帶被威脅,甚至是要承擔區域房價下跌的風險。資料照片
現代購屋、租屋的民眾,已經被教育要觀察大樓的公布欄有無異狀一眼看穿。資料照片

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/907738201490.html

 
好房網News記者曾亭皓/綜合報導

買房如果只看建物就虧大了!好房網TV主持人田大權與總編輯楊欽亮,曾於直播節目《房產最前線》中提到,管理費的合理價必須從公設、財務、人員配置等方向分析,不僅能避免公設變虛設,也可排除管理費逐年增加的問題,田大權提醒「買房前,先給自己4步驟。」

「你繳的管理費合理嗎?」想必這是多數置產者的疑問,為什麼明明錢繳了,卻遲遲看不到社區改善?田大權解釋,若要避免管理費變冤枉支出,購屋前先了解「公設是自己想要的?」、「社區有無違章公設」、「社區的財務狀況」、「社區總建坪與人員配置」等4方向。

社區泳池維護不易,即便是豪宅社區,也有不少「養不起」案例。(圖/好房網News記者張聖奕攝)(好房網News記者張聖奕/攝影)

其中「公設閒置」狀況是多數社區,都曾發生的問題,幾乎沒有針對性差別。楊欽亮舉例,即便是160多戶的北市豪宅,也曾發生泳池變虛設案例。數據顯示,游泳池平均單日使用率僅1人,相較維護、水電、救生員等,約1個月30多萬元的支出成本,泳池就成了有爭議的設施。

另外,同樣為公設注意事項還有,若是在公共空間發現停車位變影視廳,違規使用公共空間等情形,即顯現「難保證管理費的去向。」

管理費收支很重要?田大權強調,決定要不要買房前,一定要先了解該社區的管理費收支狀況,通常會貼在電梯牆上,或社區公佈欄。舉例,若人事支出佔比太高,那就代表,管理費可能沒花在刀口上,建議,如果想了解收支,可根據《公寓大廈管理條例》第35條規定,與管委會請求閱覽會議紀錄、會計帳戶、財務報表等。

最後,檢視社區總建坪與人員配置,若社區規模不大,就表示,管理費的比例上會相較吃重,甚至有調漲的可能。舉例,管理費若為單坪60元,即便總建坪數1萬坪,換算單月管理費僅60萬元,面對公設與人員費用等支出,根本入不敷出,隨後面臨的,不是調漲管理費,就是將公設荒廢。

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/06/21 09:16
 

 

 

豐邑機構最近針對旗下大樓做了公設問卷調查,結果民眾最滿意的,幾乎都不是所謂的「亮點公設」,諸多休閒類設施只有「電影院」滿意度突破4分(滿分5分),其餘多在3.5分以下,能激起民眾購買慾的設施,實際入住後的有感程度,反而不如基本的門廳、宅配室。
 
豐邑機構針對旗下10餘棟大樓,做了詳細的問卷調查,這些大樓以首購、首換型為主,共回收405份有效問卷,發現在5大類型的公設中,最傳統的行政事務類公設,購買前的期待值最低,不過使用後的滿意度居冠;至於休憩類設施,使用滿意度卻多停在「及格邊緣」,稱不上是受住戶熱烈喜愛。
 
豐邑建設投資部投資長劉郁麟表示,民眾購屋前多會「以為」自己想要什麼,不過入住後使用頻率最高的,才會帶來高滿意度,「如現在消費習慣改變,網購盛行,管理室、宅配室的使用頻率增高,最有感受。」
 
建築營運設施如大廳、走道、資源回收室等,受重視的程度最高,劉郁麟指出,大廳屬於社區的門面,買房仍有自我實現的尊榮感需求,住戶滿意度最高,體現對公司設計風格的認同,不過資源回收室的滿意度偏低,也意味著空間大小、垃圾清運的時間,需搭配得宜。
 
統計結果也發現,運動設施如健身房、泳池、撞球室、韻律教室等,住戶的重視程度居然極低,推論住戶將社區設備與外面坊間業者配備比較,期待度很低,不過使用後的滿意度皆顯著提高,顯示CP值、便利性仍獲住戶認同,至於泳池則因為降低開銷,每年僅半年開放,使用頻率率低,影響滿意度。
 
相對於動態的運動型設施,靜態的休閒設施其實較受到重視,不過以電影院的滿意度最高,社區經理表示,電影院有階梯式座位,視覺音響效果好,且每周末都會放片,也會事先公告,因此使用頻率很高;三溫暖、SPA池則因住戶較重視隱私,和鄰居一起使用較易感到尷尬,且維護保養困難,容易閒置不用。
 
至於景觀設施也不受重視期待,但使用滿意度高,中庭花園的滿意度,遠高於景觀池、水瀑牆、屋頂花園,除了中庭花園造景美,使用方便,也牽涉到附近有無公園問題,若無,中庭可取代公園功能,劉郁麟指出,若社區附近無國中小運動場,健身房的使用率也會更高。(洪子恩/台中報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180621/1376252/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/06/16
 

 

 

豪宅門衛與一般保全不同,不僅外型年輕挺拔,也兼迎賓服務。

【洪子恩╱台中報導】住家有飯店式管理讓人羨慕,但要花多少錢才能享受?業者以雇員平均成本試算,「最小最緊繃」的飯店式管理,光人事成本每月至少要21萬7千元,豪宅社區基本50~60萬元起跳,撐不撐得起飯店式管理,與戶數、住家大小無關,「總售坪」才是重點。

管理費能否打平支出

最小規模的飯店式管理,須由社區經理兼做秘書的工作,所以經理要百般全能,不過說其為飯店式稍嫌牽強。一棟百來戶的豪宅社區,通常至少需1位經理、3位秘書、4個警勤輪班、3~4個清潔輪班,人事費起碼50~60萬元,每坪管理費100元起跳。 
同樣的服務內容,若因基地太小等原因,導致總售坪太少,每坪管理費可能飆升到170元以上,導致住戶無法接受,因此雖交屋時有飯店式服務,幾年後「退化」為純物管的社區屢見不鮮,建議民眾最好先了解社區每月「總售坪×管理費」的金額,能否打平支出。 
便有一棟約170戶的首購大樓,交屋後管理費每月虧損,管委會不得不讓公設施行「使用者付費」,並裁撤車道哨,財委張小姐抱怨,建商賣房時設定的管理費太過樂觀,導致交屋後難以調漲,裁撤人員卻又影響社區質感,成為兩難。 

設計階段該參與討論

深耕物業副總經理陳佑任表示,許多建商對物管沒概念,設計時求盡善盡美,卻忽略住戶的實用需求,最終造成管理費評估錯誤,且大小戶型住戶價值觀差異大,對公設的開支、存廢觀念易有分歧,因此物業公司應在建商設計階段就參與討論,較能避免此現象。 

 

社區為減少開支,經常會從門衛、車道哨人員開始裁撤精簡。
負責行政及住戶服務的秘書,可提升社區質感。

 

 
 

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/daily/20180616/38045227/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年05月07日

 

管委會在和建商點交的時候,要詳細記錄各項待改善的缺失,並發函給建商留存。資料照片

昨天阿土伯中午吃完飯,下午閒閒沒事想說回家打個盹,誰知道對面的新大樓火災警報大作,嚇得阿土伯從床上連滾帶爬衝到樓下,結果根本沒有火警,阿土伯問了對面大樓的管理員,原來他們是房子要點交了,找來專業的機構在做消防測試。
 
這消防測試一做不得了,到今天也還在做,對於阿土伯這種遇到夏天就躲在家吹冷氣睡覺的人來說真的覺得很煩。不過阿土伯的朋友告訴我,至少這代表對面的大樓很仔細在做消防測試。阿土伯心想也對,因為阿土伯前幾年買來專租給年輕美眉的房子,點交的時候幾乎啥也沒做,那時候的管委會也曾經要求建商請專業的檢測單位來協助點交,建商1句:要就管委會自己花錢請,就沒下文了。
 
像阿土伯買的那個小社區,總戶數不到60戶,管理基金少得可憐,還想要住戶拿錢請公正第三方單位來協助點交,真的是癡人說夢,建商不願意給也沒轍,連點交發現的缺失要求改善也愛做不做的!甚至找了公部門協調,也沒有什麼實際的罰則讓建商會害怕的。阿土伯的律師朋友說,點交的時候除了當下就要向建商工務部門反映缺失之外,最好也由管委會正式發函給建商,如果未來因為點交一事要對簿公堂也都有憑有據。
 
想想小市民金逼哀,不過大家也不要太難過,其實還是有建商願意配合住戶找專業廠商來協助點交,所以買房子前最好多問問建商的評價,能實際到建商蓋的社區找人問更好,那種專蓋漏水屋、售後不理的建商,大家就不要貪圖便宜再買了啊!(阿土伯/綜合報導)

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180507/1346395/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/05/03 13:19
 

 

 

人多必有紛爭,不少社區管委會就是最容易產生住戶對立的地方,大多是剪不清、理還亂,更嚴重的,甚至會遭自家住戶質疑,管委會由少數人把持、進行壟斷等,今日《蘋果》就來介紹4招如何「反」反壟斷。

【查看開會出席比例】
按照公寓大廈管理條例第27條規定,單一委託出席管委會代理數最多不得超過總戶數的5分之1,因此只要住戶夠團結,技術上來說,未必會被長期壟斷。

【財務清冊、廠商招標過程】 
避免黑箱作業之嫌,可查看過往會議記錄、財務紀錄,以及社區廠商是否按照規約評選。

【第3方物管公司】 
為了弭平管委會兩派爭議,若社區公基金足夠,建議直接找第3方高知名度物管公司代管。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出,早期不少老舊投資型套房產品混雜、戶數過多,日後最容易形成紛爭,常常導致兩派人馬互不相讓,第3方知名物管公司代管,多少能減少彼此疑慮猜忌。

【分割管理】 
終極難度五顆星的就屬分割管理,理論上來說,中古社區若是2棟獨立建築物可採取分管、自行成立管委會,不過難度最高,除了得由住戶大會多數同意,其中若是設施空間有共用持分部分,還得重新訂定新規約管理。(王鈞生/台中報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180503/1346176/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/05/02 17:03
 

 

 

海洋都心社區日前貼出仲介帶看的規則公告。網友提供

住宅大樓向仲介索取帶看費無極限,近期更傳出甫交屋的淡海新市鎮「海洋都心」,於社區內貼出公告,明定仲介帶看時間、帶看人數,同時也要求每家仲介都必須繳納10萬元保證金,以符合帶看資格,條文之嚴苛也讓周圍仲介業者傻眼。
 
新成屋案「海洋都心」,基地位於淡海新市鎮新市五路,目前共有3期開發,第1期已展開交屋,該案預售時打出「買得起的房子」,平均成交單價約22~23萬元間,吸引不少首購族、投資客的目光。而全案交屋後,目前在中古屋交易網上,約有10餘間物件待售,房仲帶看需求自然產生。
 
近期社區佈告欄針對房仲帶看,張貼公告,內容陳述帶看時間僅能每日的早上10點到下午5點,每間仲介公司每日帶看組數以5組為上限,每次帶看人數,包括仲介人員不得超過5位,而仲介人員還須配戴識別證、穿著帶看背心等。
 
最令人吃驚的「首創」條件,則是每家仲介公司需支付保證金10萬元,才能符合帶看條件。周圍房仲業者指出:「有看到這則公告,就是一個押金的概念,社區管理嚴謹固然是好事,但條件過分嚴苛,也讓人無所適從。」
 
對於房仲帶看費的糾紛或種種約束,《住展房屋網》曾著文指出索取看屋費實屬不合理的行為,房仲業者接受屋主委託售屋,與社區住戶是雇傭關係,並非無故跑進社區,造成其他住戶的不便。加上社區管委會已向住戶們收管理費作為社區營運使用,向房仲業者索取看屋費,並不合理。」
 
但也有房仲認為,過去的確存在不少住宅大樓向房仲索取20~200元不等的「看屋費」,或巧立名目的「清潔費」、「停車費」等,因為金額不高,為與社區打好關係,多數仲介人員都是甘願支付,「而『海洋都心』索取的是帶看『押金』,雖與有去無回的『帶看費』不同,但一次拿出10萬元抵押,應會減低部分仲介店頭接案的意願。」目前周圍房仲業者多表示,剛收到這份通知,已知還沒有人去繳納押金,但繳納意願都不高,也有人透露,不打算繳這筆押金,以後帶看會要求屋主陪同,以破解這些條件要求。(詹宜軒/台北報導)

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180502/1345937/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/05/01 11:29
 

 

 

全台各地對廣告物尺寸長寬高等都有限制,不少都需要申請雜項執照,但就如同違建一樣,多不勝拆。資料照片

台灣大樓外觀常常懸掛各式看板或老舊大樓室外冷氣機不規則安裝排列,民眾早已習以為常,但各之為政的後果,讓市容看起來雜亂無章。就有網友提問,社區大樓管委會沒有訂立相關規約,該怎麼樣才能有約束力?

根據《公寓大廈管理條例》第8條,社區外牆、平台等空間,屬於住戶共有,若要變更顏色、設置廣告物及鐵鋁窗等行為,除了要照相關法令辦理外,也受到全體區分所有權人決議限制。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,公寓大廈管理條例是對「外牆面」有使用限制,但法條並沒有限制靠近外牆面的區分所有權人不能使用外牆,因此若要變更外觀或使用,包括廣告、安裝室外機等,最好是社區有共識,或是通過管委會及住戶半數以上同意,免得未來麻煩,以往也有不少案例住戶遭判敗訴拆除。

雖然全體住戶擁有外牆,但若有1戶違規,現實上不可能全體住戶都去提告違規住戶,而實務都是由管委會向破壞牆面者訴請回復原狀、賠償損害,施工時就直接通知最佳,避免日久拖延,若是新成屋則可委請建商協調幫忙。 

另一方面,廣告看板也是台灣街景殺手,但其實從中央內政部到地方政府,都有對各種建築形式的廣告招牌有明確規範,包含長寬高度及不得影響公共安全、行人通行及緊急出入口等,民眾都可依此檢舉通報,但就現有市容街廓來看,執法仍相當寬鬆、違建拆不勝拆,多數社區則是由社區管委會訂定住戶規約、自行約束。

台中市府都發局指出,若廣告看板影響到自身權益,例如採光、人流進出等,可以先向主管機關申訴,會先到場確認廣告物尺寸需不需要申請執照、有沒有經過核准、是否合法範圍、又是否會危害公共安全,如果不符即會發文改善再裁罰,甚至拆除。(王鈞生/台中報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180501/1342249/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

防外牆掉磁磚 大樓套絲襪

修繕需巨款 補助僅4萬 住戶難達共識

2018/04/24
 

 

新達大廈以鋁網罩住(左圖),店家招牌在覆蓋下呈朦朧美(右圖)。彭仁義攝

【詹宜軒╱台北報導】藝人用絲襪套頭是為了娛樂效果,但絲襪套頭的大樓是怎麼回事?北市南京東路近日出現一棟罩上鋁格網的大樓,連一樓屈臣氏招牌都在網子籠罩下呈現朦朧美,主因是外牆磁磚會掉落,但住戶未達成修繕共識,怕傷到路人所以先罩起來。北市隨著建物趨老舊,這樣絲襪套頭、甚至長出翅膀來接掉落磁磚的建物存在不少。

該棟大樓為捷運復興南京站旁「新達大廈」,兩年前曾因磁磚剝落砸傷路人,卻至今未修繕。回顧二○一五年《聯合報》北市信義區辦公大樓,亦曾發生外牆花崗岩掉落,造成路人一死一傷,同年晶華酒店也發生外牆磁磚砸傷路人,類似狀況每年皆曾發生。 

民批搔不到癢處

台北市建管處於二○一四年訂定《台北市檢舉建築物外牆剝落案件獎勵要點》,鼓勵民眾檢舉大樓磁磚剝落,最高可獲獎金十五萬元,另供民眾申請「外牆飾面剝落修繕補助」,但補助金額以四萬元為上限,且多所限制,遭痛批根本「搔不到癢處」。
據內政部統計,全台住宅類不動產平均屋齡二十九點六年,其中至少有百分之四十七建物屋齡超過三十年,又以北市平均屋齡三十三點一年最高。此外,台北市約有百分之二十商辦大樓屋齡逾三十年,預估五年內佔比將超過百分之三十五。以台灣氣候來看,大樓超過十二年就須關注磁磚掉落問題,並定期健檢。 

影響費用原因多

但修復大樓外牆磁磚要價不菲,台灣物業管理學會理事長杜功仁表示,屋齡、樓高、破損比率、面積及施工方式等,都會影響費用,對於嚴重到需拉皮的建築物,工程費用更是一筆不小數字。杜舉例,以某一百一十戶住宅為例,地上十一樓的二棟建物,外牆材料為山型磚,修繕費用包括搭鷹架、施工、材料、工程管理等約三千五百萬元,每戶需分攤約三十二萬元。 

舊大樓缺公基金

台灣物業管理學會副秘書長郭紀子指出,目前老舊大樓公共基金普遍匱乏,遇到這類需大量經費工程時,就會捉襟見肘,通常採專案工程方式,向住戶攤收費用,「但住戶意見分歧多,對分攤方式、收費時機、招標、施工方式等,往往難取得共識。」也因此有愈來愈多絲襪套頭建物出現,影響市容。 

大樓外牆磁磚修繕費用

項目╱價格估算(以坪為單位) 
★基面補強工程(含檢測、水泥打底、邊角膠條、清除鬆脫磁磚、清運等)→約2~2.5萬元 
★外牆美化面飾工程→約1.3~1.8萬元 
★外牆防水工程→約2900~3500元 
註1:另有外牆鷹架搭建假設工程、施工工班等費用未計 
註2:本表僅供參考,依磁磚損害程度、施工工法、磁磚材料等不同將有價差 
資料來源:《蘋果》採訪整理 

原文網址:https://tw.news.appledaily.com/headline/daily/20180424/37995029/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼