目前分類:社區管理-公寓大廈管理 (58)

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2018年07月22日

 

社區健身房有越來越豪華的趨勢。資料照片

對許多民眾來說健身房是個滿實用的公設,相較於外面的健身機構雖然設備完善,可是每個月少說要繳近千元的會費,還要看有沒有動力上健身房。相較之下,住家社區就有健身設備,便利性就大增。
 
社區有健身房的優點就在於在家就能運動,不用擔心吹風淋雨,也不必每個月固定繳月費,運動時也不會受到干擾,在各種公設當中確實有其特殊性。甚至部分新建案的健身房還附設電玩主機,讓家長和孩子可以在同一個空間活動,例如多城國際的建案「MM」就在健身房規劃了電玩遊戲區,家長運動時孩子可以在旁玩電玩,在自己的視線內安全性也更高。
 
社區健身房的設備多寡則視社區的規模而定,台灣國際物業管理公司經理陳建宏表示,一般的大樓社區可能只有跑步機、腳踏車等設備,也是民眾最常使用的器材,安全性較高;若是豪宅類的社區則可能有泳池、專業健身設備如啞鈴或重量訓練器材,甚至固定時間請健身教練在場陪同。
 
例如京城建設豪宅案「京城凱悅」就規劃有泳池、三溫暖、蒸氣室、健身房等,其中健身房設備多樣,也會固定時間有教練在場指導使用如重訓設備等,房價每坪35萬元起。不過完善的設備及人員也會墊高管理費用,「京城凱悅」管理費每月每坪要110元,以該案最小坪數115坪計算,每月管理費最少就要1萬2650元。(陳建宇/高雄報導)
 

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原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180719/1394766/rtn/

2018年07月19日

 

大樓公告,沒住戶要參與,導致管委會將廢止運作。翻攝照片

沒人要參加,管委會將廢止運作。有網友在PTT上發布一張圖片,內容為管委會公告:「住戶會議與幹部,沒意願參加與擔任,要廢除管理委員會」,且再備註廢除後不用繳管理費、停車費,但公設故障不維修,公用電費扣到沒錢為止,且不雇用清潔人員,垃圾住戶要自理。
 
網友傻眼發問,以後要被斷水斷電了嗎?引發其他人熱烈迴響,「就是沒人要當屎缺」、「崩潰的感覺」、「活該阿 住戶雞雞歪歪一堆 叫他出來選又孬」、「小社區連建議給委員誤餐費都會被說貪污」、「基本上要用輪流的,就沒這問題。」

沒有管委會怎麼辦?台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,其實住宅並沒有強制規定要成立管委會,若管委會真遣散了,住戶也可以推派代表做一些收費,來修繕公共區域的事,如洗水塔等等,不必過度恐慌。

但若真的無人要出來當領頭羊,也沒有推派代表,其實只要是住戶集體共識就行,但風險就需住戶自己承擔。

沒有管委會端看住戶素質,壞處不勝枚舉,小至可能走廊、樓梯堆滿垃圾,上下樓層間水電、漏水問題純屬屋主之間的溝通、還有公共管道、設施的維護;大到社區門禁、工安意外也是全體住戶共同承擔責任。

陳炳辰舉例,一棟大樓若發生非自然身故的意外,有管理委員會運作,之後會更加嚴謹,緊密監控來訪者與加強社區安全。

但若沒有管理委員會,全體住戶有可能面臨到未善盡維修的責任,一但造成治安死角,住戶居住安全也連帶被威脅,甚至是要承擔區域房價下跌的風險。

但戶數少的社區,管委會主委就是鄉民口中的「屎缺」,依照這個公告,網友直言:主委一定是被氣飽了!因為小社區主委無薪又要管一大堆事,例如有人老是不繳管理費,在樓梯擺鞋架、雜物,不清理寵物糞便,抽水馬達壞了、甚至衣服飛走了;這些五花八門的問題在集合式住宅社區的大小事,管委會可能都要出面處理,還得讓住戶們滿意。

沒有電梯與地下室的老公寓勉強可以不成立管委會,但有地下室及電梯的社區在實務上,沒有管委會是很難維持運作的;從房價面上來解讀,現代購屋、租屋的民眾,已經被教育要觀察大樓的公布欄,若管委會有公告欠繳、糾紛也會影響民眾後續意願,沒有管委會的大樓社區,民眾看房會選擇直接避開,有無管委會也是影響價格原因之一。

陳炳辰說雖然管委會的實權不大,但沒有管委會的麻煩太多太多;社區若真不想再成立管委會,住戶也能請物業管理公司代管進駐,不過費用一樣是住戶平均分攤。(陳筱惠/台中報導)

 
沒有管委會,樓梯間堆放雜物通常不會有人處理協調。資料照片
若發生公安意外,更是要全體住戶共同承擔不論是費用或是責任。資料照片
無管委會的社區多半是戶數少、或是老舊公寓。資料照片
但若沒有管理委員會,一但造成治安死角,住戶居住安全也連帶被威脅,甚至是要承擔區域房價下跌的風險。資料照片
現代購屋、租屋的民眾,已經被教育要觀察大樓的公布欄有無異狀一眼看穿。資料照片

 

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原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/907738201490.html

 
好房網News記者曾亭皓/綜合報導

買房如果只看建物就虧大了!好房網TV主持人田大權與總編輯楊欽亮,曾於直播節目《房產最前線》中提到,管理費的合理價必須從公設、財務、人員配置等方向分析,不僅能避免公設變虛設,也可排除管理費逐年增加的問題,田大權提醒「買房前,先給自己4步驟。」

「你繳的管理費合理嗎?」想必這是多數置產者的疑問,為什麼明明錢繳了,卻遲遲看不到社區改善?田大權解釋,若要避免管理費變冤枉支出,購屋前先了解「公設是自己想要的?」、「社區有無違章公設」、「社區的財務狀況」、「社區總建坪與人員配置」等4方向。

社區泳池維護不易,即便是豪宅社區,也有不少「養不起」案例。(圖/好房網News記者張聖奕攝)(好房網News記者張聖奕/攝影)

其中「公設閒置」狀況是多數社區,都曾發生的問題,幾乎沒有針對性差別。楊欽亮舉例,即便是160多戶的北市豪宅,也曾發生泳池變虛設案例。數據顯示,游泳池平均單日使用率僅1人,相較維護、水電、救生員等,約1個月30多萬元的支出成本,泳池就成了有爭議的設施。

另外,同樣為公設注意事項還有,若是在公共空間發現停車位變影視廳,違規使用公共空間等情形,即顯現「難保證管理費的去向。」

管理費收支很重要?田大權強調,決定要不要買房前,一定要先了解該社區的管理費收支狀況,通常會貼在電梯牆上,或社區公佈欄。舉例,若人事支出佔比太高,那就代表,管理費可能沒花在刀口上,建議,如果想了解收支,可根據《公寓大廈管理條例》第35條規定,與管委會請求閱覽會議紀錄、會計帳戶、財務報表等。

最後,檢視社區總建坪與人員配置,若社區規模不大,就表示,管理費的比例上會相較吃重,甚至有調漲的可能。舉例,管理費若為單坪60元,即便總建坪數1萬坪,換算單月管理費僅60萬元,面對公設與人員費用等支出,根本入不敷出,隨後面臨的,不是調漲管理費,就是將公設荒廢。

 

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2018/06/21 09:16
 

 

 

豐邑機構最近針對旗下大樓做了公設問卷調查,結果民眾最滿意的,幾乎都不是所謂的「亮點公設」,諸多休閒類設施只有「電影院」滿意度突破4分(滿分5分),其餘多在3.5分以下,能激起民眾購買慾的設施,實際入住後的有感程度,反而不如基本的門廳、宅配室。
 
豐邑機構針對旗下10餘棟大樓,做了詳細的問卷調查,這些大樓以首購、首換型為主,共回收405份有效問卷,發現在5大類型的公設中,最傳統的行政事務類公設,購買前的期待值最低,不過使用後的滿意度居冠;至於休憩類設施,使用滿意度卻多停在「及格邊緣」,稱不上是受住戶熱烈喜愛。
 
豐邑建設投資部投資長劉郁麟表示,民眾購屋前多會「以為」自己想要什麼,不過入住後使用頻率最高的,才會帶來高滿意度,「如現在消費習慣改變,網購盛行,管理室、宅配室的使用頻率增高,最有感受。」
 
建築營運設施如大廳、走道、資源回收室等,受重視的程度最高,劉郁麟指出,大廳屬於社區的門面,買房仍有自我實現的尊榮感需求,住戶滿意度最高,體現對公司設計風格的認同,不過資源回收室的滿意度偏低,也意味著空間大小、垃圾清運的時間,需搭配得宜。
 
統計結果也發現,運動設施如健身房、泳池、撞球室、韻律教室等,住戶的重視程度居然極低,推論住戶將社區設備與外面坊間業者配備比較,期待度很低,不過使用後的滿意度皆顯著提高,顯示CP值、便利性仍獲住戶認同,至於泳池則因為降低開銷,每年僅半年開放,使用頻率率低,影響滿意度。
 
相對於動態的運動型設施,靜態的休閒設施其實較受到重視,不過以電影院的滿意度最高,社區經理表示,電影院有階梯式座位,視覺音響效果好,且每周末都會放片,也會事先公告,因此使用頻率很高;三溫暖、SPA池則因住戶較重視隱私,和鄰居一起使用較易感到尷尬,且維護保養困難,容易閒置不用。
 
至於景觀設施也不受重視期待,但使用滿意度高,中庭花園的滿意度,遠高於景觀池、水瀑牆、屋頂花園,除了中庭花園造景美,使用方便,也牽涉到附近有無公園問題,若無,中庭可取代公園功能,劉郁麟指出,若社區附近無國中小運動場,健身房的使用率也會更高。(洪子恩/台中報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180621/1376252/

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2018/06/16
 

 

 

豪宅門衛與一般保全不同,不僅外型年輕挺拔,也兼迎賓服務。

【洪子恩╱台中報導】住家有飯店式管理讓人羨慕,但要花多少錢才能享受?業者以雇員平均成本試算,「最小最緊繃」的飯店式管理,光人事成本每月至少要21萬7千元,豪宅社區基本50~60萬元起跳,撐不撐得起飯店式管理,與戶數、住家大小無關,「總售坪」才是重點。

管理費能否打平支出

最小規模的飯店式管理,須由社區經理兼做秘書的工作,所以經理要百般全能,不過說其為飯店式稍嫌牽強。一棟百來戶的豪宅社區,通常至少需1位經理、3位秘書、4個警勤輪班、3~4個清潔輪班,人事費起碼50~60萬元,每坪管理費100元起跳。 
同樣的服務內容,若因基地太小等原因,導致總售坪太少,每坪管理費可能飆升到170元以上,導致住戶無法接受,因此雖交屋時有飯店式服務,幾年後「退化」為純物管的社區屢見不鮮,建議民眾最好先了解社區每月「總售坪×管理費」的金額,能否打平支出。 
便有一棟約170戶的首購大樓,交屋後管理費每月虧損,管委會不得不讓公設施行「使用者付費」,並裁撤車道哨,財委張小姐抱怨,建商賣房時設定的管理費太過樂觀,導致交屋後難以調漲,裁撤人員卻又影響社區質感,成為兩難。 

設計階段該參與討論

深耕物業副總經理陳佑任表示,許多建商對物管沒概念,設計時求盡善盡美,卻忽略住戶的實用需求,最終造成管理費評估錯誤,且大小戶型住戶價值觀差異大,對公設的開支、存廢觀念易有分歧,因此物業公司應在建商設計階段就參與討論,較能避免此現象。 

 

社區為減少開支,經常會從門衛、車道哨人員開始裁撤精簡。
負責行政及住戶服務的秘書,可提升社區質感。

 

 
 

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/daily/20180616/38045227/

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2018年05月07日

 

管委會在和建商點交的時候,要詳細記錄各項待改善的缺失,並發函給建商留存。資料照片

昨天阿土伯中午吃完飯,下午閒閒沒事想說回家打個盹,誰知道對面的新大樓火災警報大作,嚇得阿土伯從床上連滾帶爬衝到樓下,結果根本沒有火警,阿土伯問了對面大樓的管理員,原來他們是房子要點交了,找來專業的機構在做消防測試。
 
這消防測試一做不得了,到今天也還在做,對於阿土伯這種遇到夏天就躲在家吹冷氣睡覺的人來說真的覺得很煩。不過阿土伯的朋友告訴我,至少這代表對面的大樓很仔細在做消防測試。阿土伯心想也對,因為阿土伯前幾年買來專租給年輕美眉的房子,點交的時候幾乎啥也沒做,那時候的管委會也曾經要求建商請專業的檢測單位來協助點交,建商1句:要就管委會自己花錢請,就沒下文了。
 
像阿土伯買的那個小社區,總戶數不到60戶,管理基金少得可憐,還想要住戶拿錢請公正第三方單位來協助點交,真的是癡人說夢,建商不願意給也沒轍,連點交發現的缺失要求改善也愛做不做的!甚至找了公部門協調,也沒有什麼實際的罰則讓建商會害怕的。阿土伯的律師朋友說,點交的時候除了當下就要向建商工務部門反映缺失之外,最好也由管委會正式發函給建商,如果未來因為點交一事要對簿公堂也都有憑有據。
 
想想小市民金逼哀,不過大家也不要太難過,其實還是有建商願意配合住戶找專業廠商來協助點交,所以買房子前最好多問問建商的評價,能實際到建商蓋的社區找人問更好,那種專蓋漏水屋、售後不理的建商,大家就不要貪圖便宜再買了啊!(阿土伯/綜合報導)

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180507/1346395/rtn/

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2018/05/03 13:19
 

 

 

人多必有紛爭,不少社區管委會就是最容易產生住戶對立的地方,大多是剪不清、理還亂,更嚴重的,甚至會遭自家住戶質疑,管委會由少數人把持、進行壟斷等,今日《蘋果》就來介紹4招如何「反」反壟斷。

【查看開會出席比例】
按照公寓大廈管理條例第27條規定,單一委託出席管委會代理數最多不得超過總戶數的5分之1,因此只要住戶夠團結,技術上來說,未必會被長期壟斷。

【財務清冊、廠商招標過程】 
避免黑箱作業之嫌,可查看過往會議記錄、財務紀錄,以及社區廠商是否按照規約評選。

【第3方物管公司】 
為了弭平管委會兩派爭議,若社區公基金足夠,建議直接找第3方高知名度物管公司代管。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出,早期不少老舊投資型套房產品混雜、戶數過多,日後最容易形成紛爭,常常導致兩派人馬互不相讓,第3方知名物管公司代管,多少能減少彼此疑慮猜忌。

【分割管理】 
終極難度五顆星的就屬分割管理,理論上來說,中古社區若是2棟獨立建築物可採取分管、自行成立管委會,不過難度最高,除了得由住戶大會多數同意,其中若是設施空間有共用持分部分,還得重新訂定新規約管理。(王鈞生/台中報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180503/1346176/

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2018/05/02 17:03
 

 

 

海洋都心社區日前貼出仲介帶看的規則公告。網友提供

住宅大樓向仲介索取帶看費無極限,近期更傳出甫交屋的淡海新市鎮「海洋都心」,於社區內貼出公告,明定仲介帶看時間、帶看人數,同時也要求每家仲介都必須繳納10萬元保證金,以符合帶看資格,條文之嚴苛也讓周圍仲介業者傻眼。
 
新成屋案「海洋都心」,基地位於淡海新市鎮新市五路,目前共有3期開發,第1期已展開交屋,該案預售時打出「買得起的房子」,平均成交單價約22~23萬元間,吸引不少首購族、投資客的目光。而全案交屋後,目前在中古屋交易網上,約有10餘間物件待售,房仲帶看需求自然產生。
 
近期社區佈告欄針對房仲帶看,張貼公告,內容陳述帶看時間僅能每日的早上10點到下午5點,每間仲介公司每日帶看組數以5組為上限,每次帶看人數,包括仲介人員不得超過5位,而仲介人員還須配戴識別證、穿著帶看背心等。
 
最令人吃驚的「首創」條件,則是每家仲介公司需支付保證金10萬元,才能符合帶看條件。周圍房仲業者指出:「有看到這則公告,就是一個押金的概念,社區管理嚴謹固然是好事,但條件過分嚴苛,也讓人無所適從。」
 
對於房仲帶看費的糾紛或種種約束,《住展房屋網》曾著文指出索取看屋費實屬不合理的行為,房仲業者接受屋主委託售屋,與社區住戶是雇傭關係,並非無故跑進社區,造成其他住戶的不便。加上社區管委會已向住戶們收管理費作為社區營運使用,向房仲業者索取看屋費,並不合理。」
 
但也有房仲認為,過去的確存在不少住宅大樓向房仲索取20~200元不等的「看屋費」,或巧立名目的「清潔費」、「停車費」等,因為金額不高,為與社區打好關係,多數仲介人員都是甘願支付,「而『海洋都心』索取的是帶看『押金』,雖與有去無回的『帶看費』不同,但一次拿出10萬元抵押,應會減低部分仲介店頭接案的意願。」目前周圍房仲業者多表示,剛收到這份通知,已知還沒有人去繳納押金,但繳納意願都不高,也有人透露,不打算繳這筆押金,以後帶看會要求屋主陪同,以破解這些條件要求。(詹宜軒/台北報導)

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2018/05/01 11:29
 

 

 

全台各地對廣告物尺寸長寬高等都有限制,不少都需要申請雜項執照,但就如同違建一樣,多不勝拆。資料照片

台灣大樓外觀常常懸掛各式看板或老舊大樓室外冷氣機不規則安裝排列,民眾早已習以為常,但各之為政的後果,讓市容看起來雜亂無章。就有網友提問,社區大樓管委會沒有訂立相關規約,該怎麼樣才能有約束力?

根據《公寓大廈管理條例》第8條,社區外牆、平台等空間,屬於住戶共有,若要變更顏色、設置廣告物及鐵鋁窗等行為,除了要照相關法令辦理外,也受到全體區分所有權人決議限制。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,公寓大廈管理條例是對「外牆面」有使用限制,但法條並沒有限制靠近外牆面的區分所有權人不能使用外牆,因此若要變更外觀或使用,包括廣告、安裝室外機等,最好是社區有共識,或是通過管委會及住戶半數以上同意,免得未來麻煩,以往也有不少案例住戶遭判敗訴拆除。

雖然全體住戶擁有外牆,但若有1戶違規,現實上不可能全體住戶都去提告違規住戶,而實務都是由管委會向破壞牆面者訴請回復原狀、賠償損害,施工時就直接通知最佳,避免日久拖延,若是新成屋則可委請建商協調幫忙。 

另一方面,廣告看板也是台灣街景殺手,但其實從中央內政部到地方政府,都有對各種建築形式的廣告招牌有明確規範,包含長寬高度及不得影響公共安全、行人通行及緊急出入口等,民眾都可依此檢舉通報,但就現有市容街廓來看,執法仍相當寬鬆、違建拆不勝拆,多數社區則是由社區管委會訂定住戶規約、自行約束。

台中市府都發局指出,若廣告看板影響到自身權益,例如採光、人流進出等,可以先向主管機關申訴,會先到場確認廣告物尺寸需不需要申請執照、有沒有經過核准、是否合法範圍、又是否會危害公共安全,如果不符即會發文改善再裁罰,甚至拆除。(王鈞生/台中報導)

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防外牆掉磁磚 大樓套絲襪

修繕需巨款 補助僅4萬 住戶難達共識

2018/04/24
 

 

新達大廈以鋁網罩住(左圖),店家招牌在覆蓋下呈朦朧美(右圖)。彭仁義攝

【詹宜軒╱台北報導】藝人用絲襪套頭是為了娛樂效果,但絲襪套頭的大樓是怎麼回事?北市南京東路近日出現一棟罩上鋁格網的大樓,連一樓屈臣氏招牌都在網子籠罩下呈現朦朧美,主因是外牆磁磚會掉落,但住戶未達成修繕共識,怕傷到路人所以先罩起來。北市隨著建物趨老舊,這樣絲襪套頭、甚至長出翅膀來接掉落磁磚的建物存在不少。

該棟大樓為捷運復興南京站旁「新達大廈」,兩年前曾因磁磚剝落砸傷路人,卻至今未修繕。回顧二○一五年《聯合報》北市信義區辦公大樓,亦曾發生外牆花崗岩掉落,造成路人一死一傷,同年晶華酒店也發生外牆磁磚砸傷路人,類似狀況每年皆曾發生。 

民批搔不到癢處

台北市建管處於二○一四年訂定《台北市檢舉建築物外牆剝落案件獎勵要點》,鼓勵民眾檢舉大樓磁磚剝落,最高可獲獎金十五萬元,另供民眾申請「外牆飾面剝落修繕補助」,但補助金額以四萬元為上限,且多所限制,遭痛批根本「搔不到癢處」。
據內政部統計,全台住宅類不動產平均屋齡二十九點六年,其中至少有百分之四十七建物屋齡超過三十年,又以北市平均屋齡三十三點一年最高。此外,台北市約有百分之二十商辦大樓屋齡逾三十年,預估五年內佔比將超過百分之三十五。以台灣氣候來看,大樓超過十二年就須關注磁磚掉落問題,並定期健檢。 

影響費用原因多

但修復大樓外牆磁磚要價不菲,台灣物業管理學會理事長杜功仁表示,屋齡、樓高、破損比率、面積及施工方式等,都會影響費用,對於嚴重到需拉皮的建築物,工程費用更是一筆不小數字。杜舉例,以某一百一十戶住宅為例,地上十一樓的二棟建物,外牆材料為山型磚,修繕費用包括搭鷹架、施工、材料、工程管理等約三千五百萬元,每戶需分攤約三十二萬元。 

舊大樓缺公基金

台灣物業管理學會副秘書長郭紀子指出,目前老舊大樓公共基金普遍匱乏,遇到這類需大量經費工程時,就會捉襟見肘,通常採專案工程方式,向住戶攤收費用,「但住戶意見分歧多,對分攤方式、收費時機、招標、施工方式等,往往難取得共識。」也因此有愈來愈多絲襪套頭建物出現,影響市容。 

大樓外牆磁磚修繕費用

項目╱價格估算(以坪為單位) 
★基面補強工程(含檢測、水泥打底、邊角膠條、清除鬆脫磁磚、清運等)→約2~2.5萬元 
★外牆美化面飾工程→約1.3~1.8萬元 
★外牆防水工程→約2900~3500元 
註1:另有外牆鷹架搭建假設工程、施工工班等費用未計 
註2:本表僅供參考,依磁磚損害程度、施工工法、磁磚材料等不同將有價差 
資料來源:《蘋果》採訪整理 

原文網址:https://tw.news.appledaily.com/headline/daily/20180424/37995029/

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不能妨礙行人通行 惟各縣市標準不一
【王鈞生╱台中報導】騎樓建築是台灣特有風景之一,提供行人遮風避雨,但是全台由於中央政府長年未訂定統一規範、民眾公私不分,許多騎樓屋主雖有減稅優惠,但仍習慣擴大使用權,擺放桌椅、盆栽、停放車輛等,連人行道也常見這類佔用情況,成為降低市容水準的幫兇。

 

騎樓屋主可享有減稅優惠,但不得佔用、使用騎樓空間。 
陳恒芳攝

 

喜好住在1樓的人,相中的是出入便利性及商業價值,不過騎樓是否可擺攤、停車或放置物品,常常引起很大的爭議,甚至曾有民眾投訴承租騎樓擺攤而被檢舉,氣得向房東求償案例。依據《道路交通管理處罰條例》,騎樓法律定義被視為道路和人行道的一部份,目的在於提供給大眾通行,任何擺攤、堆放雜物等佔用、影響行人通行,原則上都屬不合法。 

騎樓旁人行道常見佔用情況,影響行人通行。

北市禁止擺攤停車

不過全台縣市各政府對於騎樓使用標準規定不一,以台中去年公告的自治條例為例,騎樓可停機車和腳踏車、轎車未包含在內,前提是不能妨礙行人通行,高雄同樣視路段而定,但台北市則禁止擺攤停車。 
台中市府秘書長黃景茂解釋說:「騎樓空間雖然屬於住戶所有權,但使用權是在公眾,部份建築當初設計時也不計容積建蔽、住戶享有稅率方面優惠,本來就該開放給行人通行,且騎樓表面必須鋪設平整,若裝置任何台階或阻礙物,都可取締開罰。」 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,長期以來,騎樓都具有商業效益以及方便進出等特性,單價通常不會低於全棟行情,有時甚至會創下高價,不過也提醒,騎樓產權是屬於1樓或整體住戶,只要是所有者皆可按比例減徵地價稅、房屋稅,前提是不得作為營業用途。 

 

【騎樓減稅報你知】

◎定義:騎樓供公共通行、無營業使用
◎地價稅
.僅1層建築物,免徵地價稅
.僅2層建築物,減徵二分之一
.以此比例類推
◎房屋稅
.騎樓僅供公共通行,房屋稅可減免
.部分時段做營業使用,課3%營業用房屋稅
資料來源:《蘋果》採訪整理 

【專家意見】取締路霸 還路於民

由於台灣房屋建築設計不一,加上屋主認知問題,時常出現相鄰騎樓有高低差或佔用情形,不但影響用路人安全,更增加身心障礙者與行動不便族群的負擔。台中市針對學區旁的主要道路做重點清查,將先勸導佔用者還路於民,如遇「路霸」將直接取締開罰。 

黃景茂 台中市府秘書長

【民眾意見】騎樓佔用 非常普遍

我孫子正在念國小,所以我有時候下課也會去學校擔任志工,照顧上下學安全,以大里這邊為例,人行道、騎樓佔用情況非常普遍,不管是盆栽、汽車、私人用品,數10年如一日,學生放學都要被迫走在路旁,加上適逢上下班,其實非常危險,也不知道該怎麼改變。 

何正森 58歲 餐飲業 居住台中5年以上

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180331/37973538/news/

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2018/03/04 15:23

買房子最怕建商偷工減料,不知道交屋該驗收那些細節?賣厝阿明提供機電功能檢查的3大重點供民眾參考。賣厝阿明提供

買房子最怕建商偷工減料,有人願意花上萬元請專業驗屋單位,也有人基於預算考量只好自己檢查,無論如何驗屋時千萬要看仔細,不知道要驗收那些細節?賣厝阿明提供機電功能檢查的3大重點供民眾參考。
 
1.查看插頭和開關:

●確認插頭和開關之數量及位置。
●以小夜燈測試每個插座是否都有通電。
●將所有開關打開,並將總電源依序關上,確認是否有對應到正確的設備上。
●若有「漏電斷路器測試計」或「三用電表」可用來測試接地線是否有接好,工具也可請建商協助備妥。

2.查看排水:
●洗手台、地面、冷氣排水孔等,可攜帶水管放水測試流暢度。
●洗手台、浴缸等設備,可先注滿溢水口,測試排水功能,接著洩水測試有無出現漩渦狀,表示管道暢通。
●馬桶至少沖水2次確認水箱補水正常,並觀察馬桶與地面接縫處有無滲水。

3.查看維修孔:廁所天花板等維修孔,應打開觀察管線是否接好。
●電線是否包覆灰色塑膠管,避免老鼠或害蟲啃咬。
●排氣管是否完好接到室外,否則濕氣滯留會造成維修孔發霉、腐爛。(地產中心/綜合報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180304/1305202/

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2017年12月12日

讀者來函詢問《蘋果》:第1次住社區,不清楚第1次區權會要討論什麼?
 
永然聯合法律事務所資深律師陳宜鴻指出,「第1次區分所有權人會議,主要會選出管委會的委員、制訂社區規約、決定社區管理費、停車位管理費等重要事項。」
 
「管委人選會影響管委會運作是否正常,而且第1次區權會通常由建商召集,容易選出比較親建商派的管委,因此建議區分所有權人,應該盡量出席第1次區權會,以利表達意見或瞭解相關權利義務。」(楊佳真/台北報導)

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171212/1250849/rtn/

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2017-12-10 13:32:36 聯合晚報 記者程平/台北報導
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根據105年審計部決算報告,全台針對升降梯共發出17萬5546張許可證,但升降梯許可證逾期竟有2萬6388件,比例高達15%。國民黨立委曾銘宗表示,電梯安全問題絕對不能等閒視之,但相關問題政府卻未積極處理,因為知道聯合報系有這個平台,因此提出倡議,希望喚起社會各界的重視。

曾銘宗說,監察院在103年就已經提出糾正,全台有1萬3382台尚在使用升降設備,未定期申請安全檢查;到了今年,在審計部提出的105年決算報告中顯示,全台共有2萬6388筆升降梯許可證號已逾期,未申請安全檢查,幾乎翻倍,各主管建築機關也未依法裁罰並限期改善此事。

更進一步分析,升降梯許可證號逾期比例最高前三名,分別為宜蘭縣32.9%、花蓮縣24.7%、苗栗縣24.5%;若以逾期件數來看,桃園市4078件占全市23.8%,高雄市3615件占全市17.8%,占比十分驚人。

審計部決算報告中也指出,部分領有地方政府核發登記證之設備維護人員,違規同時受聘於2家以上廠商;部分廠商未聘足專業技術人員;或檢查員及專業技術人員之基本資料填列不完整或欄位資料有誤,無法確認該人員是否具合格資格等問題也十分嚴重。

曾銘宗並指出,今年815大停電期間,各縣市政府消防局受理電梯受困及救助案件達900件,許多老舊電梯未加裝緊急發電機或蓄電池設備。

曾銘宗建議,主管機關應研擬加重處罰違法之廠商;針對累犯、造成傷亡事故應負起連帶責任或刑責負擔。政府也應補助電梯大樓加裝緊急發電機或蓄電池設備。

 

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2866704

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2017/11/12 10:4

社區管理要智慧化,不是一個APP就能取代,而是要徹底從設備端著手。位於林口的人見仁愛社區邁入10年屋齡,在從事建築業的主委上任後,主動與機電公司合作,推動社區設備及軟件智慧化,不只省下社區管理及維修經費,就連便利性也大大提升,讓住戶讚不絕口,更入選工研院第10屆智慧綠建築!
 
人見仁愛社區目前進行第1階段智慧化改造,包括偵測異常無線傳輸、車道無人化、追蹤值勤巡檢e化、無障礙門禁管理、智慧化主動性防災、貼心生活服務等項目,整體升級花費約50萬元。
 
舉例來說,「偵測異常無線傳輸」有別於傳統佈線施工方式,透過無線傳輸導入,大幅節省人工拉線費用,只在需要偵測異常的位置點安裝無線發射裝置,就能將異常訊號回傳到雲端資料庫,再透過APP推撥系統將異常訊息即時回傳相關廠商、社區管理單位,迅速排除異常。
 
 「無障礙門禁管理」不用人工通知收發包裹,而是將語音系統結合住包裹系統,住戶回家持門禁卡感應讀卡機時,可接收到語音通知領件;另結合管理費收費系統,若住戶未繳管理費則可語音催收;還包括停水停電或電梯維修等作業,可避免住戶沒有看到公告的狀況;此外,更結合手機APP訪客通關系統,當住戶自行提出訪客資料申請,APP會提供一組密碼,訪客可在申請時間內,於社區讀卡機按密碼通行,一旦訪客進入後,密碼即失效,通行記錄也會保存在雲端供日後調閱。
 
 「eTag自動感應車道系統」擺脫傳統磁扣或遙控器方式,車道系統會自動讀取汽車上的eTag晶片進行認證,提升便利性。(楊佳真/台北報導) 原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171112/1238961/

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2017年10月25日23:14

有民眾向《蘋果》投訴,他所居住的台北市南港區​​東​​方文華社區,僱用不具內政部認可的公寓大廈管理服務人員。

台北市政府都發局建管處發言人洪德豪表示,日前已發函社區管委會陳述意見,得悉受僱的管理服務人員是領有內政部核發的「認可證」,但證照目前已逾期(認可證有效期限為5年),該員已向內政部委託的代訓機構報名回訓併檢附收據,開訓日期為11月中旬。

洪德豪表示,由於認可證逾期即屬違法僱傭,管理委員會顯有未善盡「管理服務人之委任、僱傭丶監督及管理」之責,建管處明天將依公寓大廈管理條例第48條第4款,處罰管理委員會主任委員1000元罰鍰,並限期一個月改善。

管理委員會受罰後,若逾期仍未改善(認可證逾期之管理服務人員持續受僱),建管處將併依公寓大廈管理條例第50條,對該受僱人員命其停止執行職務,並裁罰4萬元以上、20萬元以下罰鍰。(生活中心/台北報導)

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171025/1229061/

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好房網News記者翁聖惠/整理報導
買了房卻不能成立管委會,該怎麼辦?一名網友在mobile01上發文指出,自己買了一間社區型透天,該建案只剩一間就完銷,不過卻產生部分一些問題,讓他跟其他住戶向建商提出希望有管理會的要求,但建商一直推拖,不願成立管委會,讓他很苦惱該怎麼辦。
一名網友表示,買了房建商卻不願幫忙成立管委會,讓他很苦惱。(好房網News記者張聖奕攝影)一名網友表示,買了房建商卻不願幫忙成立管委會,讓他很苦惱。(好房網News記者張聖奕攝影)
建商為何不願意成立管委會?高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰向蘋果日報表示,通常是因為產權移轉雖過半,但餘屋仍多,還是有帶看的需求,不希望成立管委會造成銷售不便,有時是因公共設施尚未完成,沒辦法點交給管委會,建商只好以拖待變。
而根據《公寓大廈管理條例》第28條規定指出,公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於3個月內召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選負責人,並向主管機關報備。
管委會是否有順利運作,向來是購買社區必須注意的指標之一,此外,管理員的態度是否積極、嚴格限制外人進出,以及信箱是否塞滿廣告傳單,皆可做為社區管理、是否為投資客社區的重要指標,民眾購屋除了「屋內」要審核,「屋外」的大小事也同樣不可輕忽。
 

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2016/07/06 14:24:06 聯合晚報 記者徐偉真╱台北報導

今年初寒流來襲,全台超過百棟高樓外牆瓷磚剝落,造成砸傷路過民眾的意外,立委提案修法要求公寓大廈管理委員會負起定期檢修的責任,內政部次長花敬群表示,內政部已在研修建築物公共安全檢查簽證及申報辦法,強制要求7層以上且領得使用執照達15年以上建築物,定期檢查外牆飾材。

另外,國民黨立委王育敏提案修法,刪除不得飼養動物的規定,並要求管理委員會不得以規約或區分所有權人會議決議禁止飼養,以維護寵物居住權,內政部表示,考量公寓大廈管理規約是公寓大廈自治事項,行政部門不宜強制介入。

現行條文規定,住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。妨礙者如經管理委員會制止而不遵從,直轄市、縣市主管機關可依規定處罰。

花敬群說,對身處同一個公寓大廈的各區分所有權人而言,可能有很多不同意見,且考量公寓大廈管理規約為公寓大廈自治事項,行政部門不宜強制介入,建議應可維持現行規定。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1810257

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