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2020年3月30日 上午9:00

日前,有位民眾花了1800多萬買房子,但當初購買時,屋況說明時沒有勾選漏水,卻在裝修時發現房子是漏水屋,氣到痛批前屋主,也因為前屋主只願付出局部費用修繕,讓雙方無法達成共識,而買房要怎麼避免買到漏水屋呢?如果真買到,那要怎麼辦呢?

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▲看屋要看清楚漏水好發部位,避免買到漏水屋。圖片來源:王麟琴提供

若說長年蟬聯不動產糾紛前幾名的類型,漏水糾紛不只榜上有名,還名列前茅,有朋友會說「那就買新的吧。」但漏水問題可不只有中古屋,有些施工不良的新屋也會漏水,甚至一發不可收拾。

看屋先預防 下手不擔心

一般來說,漏水多會有「好發部位」,最常見部分有幾個,包括浴室、廚房、迎風面外牆、頂樓等;查看時除了可以在颱風、梅雨後觀察水漬、壁癌、白華等現象外,還有在有維修孔的廚房和衛浴,也可以看看裡面的狀態,常常會有意想不到的收穫。

除此之外,挑屋之前,也可以從口碑下手,有些建商施工品質有保障,購屋時可以以這些建商為首選;如果再不放心,也可以由買賣雙方委託土木技師等專業人員進行「房屋結構鑑定」,這類報告中也會向消費者提出具體的改善方案,若需加碼額外檢測項目,則另外計價,萬一嗣後漏水,買賣雙方可以藉此作為釐清責任依據,也不失為一個方式。

合約寫清楚 未來保平安

不過,訂約也有技巧,除了要逐條審察契約外,在簽約過程中雙方承諾的事項, 都要增列口頭約定,未來比較有保障。那萬一買到漏水屋怎麼辦?

根據民法規定,消費者在購買房屋時,除了交屋5年內發現漏水並於6個月內通知原屋主,要求屋主應負擔「物之瑕疵擔保責任」,但實務上多數會在1~2年內發生漏水的個案,因為責任釐清容易,較有求償機會。而買方一旦發現漏水,有「告知賣方」的義務,一定要透過存證信函等形式積極通知賣方,並且也同時通知房仲,以免錯過時效。

雖然漏水問題層出不窮,有些賣方也會心生僥倖,追求自己眼前利益,蓄意欺瞞買方,甚至再將房子轉賣給下一個無辜民眾,過去也曾發生過情節嚴重的個案,被以「詐欺罪」起訴,不只負擔民事賠償,還會有刑事責任,為此揹上前科,實在划不來,售屋人不可不注意啊。

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▲▼新冠肺炎疫情延燒,全球股市陷入恐慌氣憤之中。受前一交易日美股熔斷重挫影響,台股3/19一開盤就重挫兩百多點,九千點關卡失守。隨後跌勢擴大,盤中重挫近五百點,八千八百點關卡也失守。(圖/記者湯興漢攝)

 

2020-03-24 12:07

▲新冠肺炎疫情讓股市陷入恐慌,專家認為,股災與房市活絡並不一定呈現正相關。(示意圖/記者湯興漢攝)

記者張菱育/台北報導

近期因新冠肺炎疫情,造成股市一片慘綠,房仲業者統計內政部買賣移轉資料,5次股災與前後年買賣移轉量發現,1995年中共試射飛彈、2003年SARS、2008年金融海嘯後一年,買賣移轉量都明顯提升。專家指出,從歷史資料來看,股災與房市活絡並不一定呈現正相關,房市移轉量能夠順利被帶動,除與股災後經濟狀況有關之外,若有救市政策往往會帶動一波成交量。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析,中共試射飛彈、SARS與金融海嘯的3次股災中,都出現「前低後高」的狀態,中共試射事件當年移轉量為49.1萬棟,次年為50.8萬棟;SARS當年為34.9萬棟,次年為41.8萬棟;金融海嘯當年為37.9萬棟,次年為38.8萬棟。可以發現期間都不長,而且在結束前後多與政策有關。

徐佳馨說,政策因素像是1992年容積管制造成搶照暴量,加上兩岸危機讓許多屋主賤價拋售,帶動買賣移轉寫下天量;SARS前後的土增稅減半、政府優惠房貸、放寬外國人來台投資不動產也讓市場嗅到回溫氣味。

反觀1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫,期間都不短,對整體經濟傷害大,萬點行情當下讓不少股民身受重傷,其中1997年金融風暴為期1年多,發生期間的買賣移轉量為46.6萬棟與38.5萬棟,後一年僅有32.1萬棟,除經濟巨創外, 921大地震也讓當時買方嚇破膽,影響交易量。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒,股災總是財富重分配的時機,房地產因為變現速度慢,流動性差,往往反應較慢,目前市場上個別反應也比整體反應明顯,買房除了看大環境外,也要多注意個案環境與條件,進場比較安心。

▲▼歷次股災後交易量表現。(圖/住商機構提供)

關鍵字:新冠肺炎股市股災房市交易量買賣移轉



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▲武漢肺炎肆虐成全球股災,再創台股史上盤中最大跌點。資料來源:證交所數據(圖/NOWnews製表) ▲武漢肺炎肆虐成全球股災。(圖/NOWnews資料照)

隨著武漢肺炎疫情延燒,造成史上最嚴重的股災,有些朋友也在問,股災之後的台灣房市,到底會怎麼走?

在討論股災影響房市之前,先回顧一下過去30年來的股災。

不算這一次,盤點起來,包括1990年的實施證交稅、1995年的中共試射飛彈、1997年的亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化、2003年SARS、2008年美國次貸風暴等六次。

1990年實施證交稅訊息一出,讓大盤從2月12日的12682點跌到同年10月1日的2560點;1995年中共試射飛彈讓大盤從7051點開始狂跌,跌到同年8月14日4503點;1997年7月2日因泰國中央銀行改變了匯率政策,造成泰銖貶值,拖累亞洲各國,台股從1997年8月26日的10116點開始狂跌,直到兩年後(1999年)2月5日的5474點。

進入千禧年後,網路泡沫化讓全世界陷入衰退,台股從2000年2月5日的10202點開始狂跌近2年,直到2001年9月20日3446點。

相較之下,SARS疫情就顯得較輕微,在當初高死亡率和高傳染性的背景下,恐慌性殺盤從2003年4月18日4633點開始狂跌,短短的10天跌到4044點。 距離近期最近的股災,是次級房貸引起的系統性風暴,儲公司倒閉外,台股硬生生從2008年5月19日的9295點開始狂跌,直到2008年11月20日4089點。

反映在那時的成交狀況,在內政部買賣移轉上,除1990年無資料外,從其他幾次移轉量來看,中共試射飛彈股災的前一年(1994)移轉量為46.4萬,當年(1995)為49.1萬,後一年(1996)為50.8萬;亞洲金融風暴股災的前一年(1995)為50.8萬,股災期間38.5萬,結束後一年(2000)為32.1萬;至於2003年的SARS由於修正時間短,買賣移轉量很快就隨著股市回溫噴出,展開為期10多年的榮景;金融海嘯股災的前一年(2007)為41.4萬,當年度(2008)為37.9萬,後一年(2009)為38.8萬。

可見,在不特別考慮其他因素下,股災對房地產市場的影響,若是突發性的例如中共試射飛彈、SARS,就容易出現明顯反彈;但若是經濟性的結構因素,可就不那麼一定,即使有反彈,幅度也不至於太多,說得白話些,就是想要買房的人受傷,即使想要出手,可能也無能為力。

相較於前面幾次,這一次的股災可說是突發性與結構性雙重的複合性因素,由於來得突然,不少散戶在這場殺戮中受傷慘重,以目前包括了美國聯準會利率一次梭哈的情況下,台灣央行跟進也是遲早的事,雖說「萬般利空,不敵寬鬆」從這一次的股災還沒見底的狀況下,價格在低利環境中,即使往下修正,幅度也有限;除此之外,還有幾個事情可以預期。

其一,是資產與營建類受惠。

低利率加上銀根寬鬆,對於資產類與營建類相對有利,某些資產類股在股價大跌下,殖利率高的驚人,在至少可見的短期,對於資金將具有一定吸引力。

其二,是自用客戶購買力減弱。

從過去的經驗來看,經濟型的股災多數會殺到散戶措手不及,不少自用客戶習慣在股市中賺頭期款,在這當下也直接等於購屋力腰斬,對於目前購屋市場中以自用客戶為主的結構,著實不利。

其三,是規模重新洗牌。

雖然資產題材不敗,但本次全球性的經濟災難中,中小企業甚至某些大型企業可能面臨資金斷鏈的壓力,具有變現能力的資產可能在此求現,也讓大者恆大的趨勢更不可逆。

所有的瘟疫,都是另一個形式的天啟;牛頓在躲避鼠疫的時候,發現了萬有引力;雖然我們是平凡人,在疫情與股災之下,回歸自身,應該多少還會有些人生體會吧。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

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▲房產業在這一波武漢肺炎疫情受傷慘重,但若能藉此時選擇打好基礎,也能帶動新一波產業轉型。(圖/Unsplash)

▲房產業在這一波武漢肺炎疫情受傷慘重,但若能藉此時選擇打好基礎,也能帶動新一波產業轉型。

(圖/Unsplash) 這陣子疫情嚴重,去電關心在上海的同業朋友,問問他們狀況如何?

「很好,別擔心,在這浪頭上,我又感受到即將面臨的產業變革。」她一派樂觀的說。

好朋友的樂觀並非無所本,這段在家抗疫的時間裡,我知道她並沒有閒著,公司還是一樣滿滿的會議與代辦事項,唯一的差別只在從面對面改為線上;部門裡面的小朋友依舊如期完成每一個既定項目,日子一切如常,用她的話說,少了一點「生活的煙火氣」。看在眼裡,雖然生活沒了煙火氣,可是從她的忙碌中,究竟也感受了想方設法討生活的希望星火。確實,「面對面」、「眼見為憑」的產業特色與限制,讓房產業在這一波疫情受傷慘重,買屋人出不了門,要怎麼能夠成交。但比我見過更多人生起落的朋友,還是相信,所有當下的「蹲」,都是為了日後的「跳」。

當然,從目前的疫情與各項指標來看,今年第一季的表現也無法期待什麼,甚至各方還看壞未來一整年的經濟,到底身在浪尖上的人,要怎麼看這事情?

這陣子和幾位產業朋友們交換心得後,有三個方向是目前看得出的趨勢。

其一,是線上作業由平常變為日常。

從2003年的SARS到2010年的MERS,而今的COVID-19,只見新型病毒越來越刁鑽,「距離感」從劣勢變為優勢,大型業者對消費者端的線上平台,以及為了內控、溝通的內部平台,重要性越來越高,「線上作業」或是「在家上班」的比重將更為增加。線上開會、線上溝通、線上看屋從「平常」變成「日常」,現在在法規與消費習慣上受限的線上下訂、線上買屋,未來也可能成真,過去被視為傳產業的房地產,可能藉此導入AI,打造無限可能。

其次,是抗疫思維導入房地產市場。

以往,許多在意CP值的購屋人不容易感受社區管理的重要性,認為便宜就是好,甚至覺得沒有管理就是最好的管理。但在這一次,社區透過定期消毒維護,並且管制外來訪客,防疫規格讓住戶與購屋人感受到物業管理的暖心與必要,新聞中武漢甚至有小區因為防疫得當,成為唯一淨土的例子,這不僅是對於住戶生活的保障,更為日後房價提升做了保證;除了物業管理,香港青衣長康邨康美樓先前先後傳出相距10個樓層的住戶先後確診,因其管線老舊與設計不當,傳出新型冠狀病毒有糞口傳染之虞,雖然假設仍未證實,可是有效隔離病毒的施工品質,在這當下,甚至成為新賣點。

最終,是加快產業的淘汰速度。

在這一波疫情之下,同樣是做不成生意,有人是坐以待斃,或是坐困愁城;有些業者卻選擇打好基礎,無論是增加線上平台的投資,抑或是加強人員教育訓練,對於整體戰力提升都有相當幫助,無奈的是,能夠做這樣規劃的多數還是產業龍頭,這也意味著,在每一次的天災人禍,都是彎道加速、拉大距離的契機,掌握住的,不只留下來,更能壯大;掌握不住的,不被一次災情消滅,也會被下次挑戰淘汰。

隨著全球疫情加溫,走到這當下,你我都感覺到,防疫戰之後緊接著就是資源戰,對於企業經營者來說,每一次的未知都是上天的機遇,要讓危機變成轉機,要成為產業一寶還是一草,這一點就不僅僅只是個人造化了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

https://www.nownews.com/news/20200225/3956116/

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一只宣布旗下樓盤降價七五折的恆大集團公文,前陣子就在網上炸了鍋。

議論紛紛之外,這個舉措引動市場許多傳聞,例如恆大是一種先調價,再降價的假動作,或是成交數字不可考等等的質疑,先不管數字到底是不是真,但從這樣的作為,可以嗅到當民眾不群聚、不出門、不消費時,資金斷鏈將是中國企業現階段面臨的重大危機,也讓資金壓力大的建商,不得不開第一槍。

可從行銷觀點,恆大這次行銷操作無疑是成功的,不僅是掀起話題,從過去經驗得知,帶頭降價的總能吸引到最多的來客,在世局紛亂不明下,也容易讓買方衝動下手,建商得以順利下車;即使未來漲價,業主降了庫存,又得了識時務的名聲;對於同業來說,漲價不一定賣得掉,要是遇到下跌趨勢,民眾追漲不追跌的心態,必然會讓跟著做卻慢半拍的業者,陷入降價賣不動的僵局,怎麼算,都是一樁好買賣。

恆大的做法為台灣買方點上希望之火,有些買方也想等台灣建商會不會跟著做。

偏偏答案可能不如預期。

主要原因在於,相較於中國大陸的狀態,與台灣其他產業所面臨的危機相比,經過10餘年多頭,台灣多數中大型建商的體質已經很難跟2003年那時相提並論,加上目前寬鬆的銀根,在沒有更嚴重更擴張的損害前,除非建商自身財務困境得破盤下殺,正經業者短時間內是很難這樣執行的。

回到第一線表現,台灣這次災情到目前為止,看屋與簽約難免受到影響,剛性需求遞延,利率環境也不容易讓崩盤出現,更現實的是,沒有買賣哪來的價格漲跌,當下看似撿到槍,可要撿到便宜沒那麼簡單;一旦疫情能順利控制,大家重回日常生活,尋覓已久的剛性買盤在撿不到便宜的狀態下,重新回到市場的威力不容小覷。

換言之,降價與否的關鍵,在疫情持續時間,以及對負面影響的後座力;若疫情延續到出現建商降價風,意味著整體經濟狀況非常不妙,那時就不是房價降不降,而是民眾該不該手上多留點現金度時機的問題了。

回過頭來,身處在這世局裡,越來越多的跡象告訴我們,疫情造成對供應鏈、人心和信任的崩壞,才是接下來全球得共同面對的嚴峻挑戰,不會有誰在這裡得以置身事外。

那麼,我們準備好了嗎?

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徐佳馨

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李美虹 攝影:張家禎 

經常接受電視媒體專訪的房市名嘴徐佳馨,都是談論房地產趨勢與買賣心法,未曾透露過自己的買房經驗,這次她首度分享自己如何花錢學會買自住屋與投資房的心得。

經常關注房市新聞的人,應該都認識這位漂亮的房市名嘴——住商不動產企研室經理徐佳馨。因為最近變漂亮了,一度還成為電子佈告欄PTT的討論話題。一向快人快語、總自稱「老衲」的她,得知後大笑著說:「我應該是PTT史上被討論的人物當中最老的吧!」

其實,她只是少吃多運動,並且拿掉眼鏡,留長了頭髮並燙捲,也開始注意妝容,這樣做就讓人覺得她改變形象,而成了最美的「房市名嘴」,有人還稱她是「房產之花」。

外貌成為話題,應該算是意外,在房地產領域,徐佳馨的專業度早就有目共睹。2006年從電子媒體轉到房仲業,她所有的理財知識都是在住商學到的,而且學費還挺「昂貴」,因為她為了充分了解房屋的各種稅費,以及整套交易流程,她拿出了「真金實銀」實際在房地產市場親自買賣,而且還當過兩年房東,幸運的是,她的學習時間點很好,不論是買自住房或買賣投資房,都有賺到錢。

先買自住房
再投資小套房

徐佳馨2005年結婚後,住在先生之前買的新店區工業用住宅,那是一間法拍屋公寓。剛結婚時,先生在台南工作,徐佳馨則在台北上班,小倆口就經常利用假日去看房子,「因為小時候我住的是透天厝,家裡曾遭過小偷,所以我喜歡有24小時保全的房子。新店這間公寓我住得不太開心,因為樓下住戶把公寓改成隔間套房出租,而且又常有人不關一樓大門,這些都讓我很沒有安全感。」

夫妻倆分隔南北兩地生活一陣子,等先生調回台北工作後,就決定另買房子。當時,徐佳馨已經在住商不動產工作,她和店長說,想知道投資房子的原則是什麼?店長就直接告訴她:「拿錢來學!因為只有自己親自買賣過一趟,才會知道所有的流程。」

就這樣,徐佳馨先買了文山區的自住宅,後來賣掉新店的公寓,然後再和婆婆一起投資東門捷運站附近的小套房。「我一分錢都沒砍店長的服務費,我連新店那間公寓都是店長幫我賣掉的,所以你說這學費貴不貴?」有著一口美齒的徐佳馨大笑著說。

「我從中學習很多,可以分成三個部分來談。」徐佳馨不藏私地分享她的經驗。

住房以需求為考量
用排除法縮小範圍

首先,買自用住宅方面,「我和先生是用『排除法』,先縮小看房的範圍,集中鎖定在文山和新店這兩個區域,原因是:新店是我們原本住的區域,先生在文山區上班,加上奶奶也住在附近,有地利之便。」

徐佳馨表示,有很多年輕朋友買不到房子,都是因為把看房的範圍定得太大,「全台北的房子都可以!」這樣的條件絕對買不到房子。最好的方式是縮小範圍,回歸到自己的需求面。

例如,當時她和先生買自住屋時,因為只鎖定文山和新店,她又希望有電梯,所以就排除了公寓,加上她要有24小時保全管理、靠近捷運站,這樣一來就會把很多物件排除掉。利用排除法,就能把看房的範圍縮得更小,既能精挑,也不用花太多時間,完全以自己的需求為考量,順利找到中意的房子。

最後,夫妻倆決定在文山區購屋,原因是:

➊ 先生在該區工作。

➋ 徐佳馨走路10分鐘就能搭捷運上班。

➌ 有電梯、24小時管理。
➍ 當時的房價還負擔得起。

文山區自住宅的權狀是39.8坪,含一個車位,總價1,188萬元,而且是台北市門牌,「但缺點是在巷弄內,雖然比較安靜,卻完全沒有任何生活機能,害我晚上想吃個鹹酥雞都沒辦法!」她大笑說。同時間他們也看了一間條件差不多的新店房子,開價還比這間貴了300萬元。

老公寓出租不划算
出售是較好選擇

後來賣掉新店工業用住宅,徐佳馨表示,原本是想出租,畢竟保留「起家厝」很有意義,但後來因為3個原因,他們還是決定出售:

➊ 持有這間工業宅十幾年,土增稅竟然才2萬多元,表示這塊地不值錢,沒有繼續持有的價值。

➋ 這裡曾有兩次都市計畫檢討,工業用地可變更為住宅用地,卻有鄰居不同意,猜測是繳不出重劃代金。也因為鄰居不同意,以後就沒機會變更了。

➌ 這間公寓如果出租,房租大約2萬元,因為附近租戶都是在工業區工作的人,租金要往上調有困難,附近也常傳出房客繳不出租金。

徐佳馨夫妻以300萬元賣掉新店工業宅後,一部分還貸款,剩餘的就拿去買股票,以及投資小套房。

為了學習如何投資房地產,住商的店長帶著徐佳馨看了幾間有投資價值的房子,「後來店長幫我選中靠近東門捷運站的一間小套房,他打電話跟我說:去領10萬元出來!我和先生領了錢就去看房,發現那戶的大門正好面對電梯門,我立刻跟店長說:『店長,這路沖ㄟ!』」

買投資房5重點
時機到了就該轉售

但店長解釋他看中這間套房的投資邏輯:

➊ 靠近捷運站,走路不到3分鐘。

➋ 捷運出口的往上電扶梯(很多出口要爬樓梯)。

➌ 坪數不要太大。
➍ 裝潢比較陽春。

➎ 總價不要太高(這戶是整棟坪數最小的房型,只有7坪多,所以最便宜)。

「店長告訴我,這間套房先出租2年,因為將來要轉售,所以可以學到如何當房東,以及如何轉賣。」徐佳馨說,這間小套房地點好,且大樓有管理員,屋齡又是20年以內,「那個區域小坪數房子蠻多的,而且強調是學區宅,所以房價比較貴。」店長還幫徐佳馨挑了一個老師當租客,所以租金收益非常穩定。2年之後,店長就建議她賣掉,因為在當時,投資房短期持有比較理想,另外,東門捷運站通車後,就利多出盡了,因此不要戀棧,應該趕快賣掉。

「這次投資小套房,我學到了一個重點:到了該賣的時間點時,千萬不要戀棧。當然,會期待能賣得更高,但投資一定要見好就收。」徐佳馨說,當時買東門小套房的買方,跟她說是自住,結果也是投資客,因為沒多久後就出售,開價還比她的賣價高200多萬元,但一直都沒有成交,「所以對方被套住了!」

「買賣完這間東門小套房後,我就收山了!這間我們賺了兩年的租金,以及房屋價差100萬元。之後,我就用這個邏輯再去幫朋友看房子,提供他們建議。」徐佳馨總結,投資房地產有3個重點:

➊ 持有成本要低。
➋ 不要貪戀賣在最高點。
➌ 不要裝潢,家電也別買。

「我原本想,小套房出租,但裡面什麼東西都沒有,是不是要買一些小家電,結果店長說『完全不用!』因為將來要轉售,現在出租就不要再多花錢。」聽話的徐佳馨,學習買賣房地產的學費雖然貴,但她最後不僅賺到錢,也培養了深厚的專業,可說是一舉兩得。

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眾所矚目的總統大選,在1/11的晚上有了結論,相較於前幾次大選對房產的著墨,這次的大選,主要候選人們並沒有特別把房產政策拿來做文章,除了真的沒有太多空間與新想法可以琢磨外,搶不到媒體版面或許也是原因之一。

影響所及,在房價緩步上揚的旋律中,購屋人積極奮起,本次大選相當罕見出現了「選照選,房照買」的奇妙景況。

在排除選舉變因後,預估買氣將會延續,價量均穩會是今年整年度的基調。大勢已定後,由於並沒有發生輪替,也意味著舊的房產與經濟政策將會延續,例如社會住宅、包租代管、危老等,而囤屋稅等主導權會維持交回給地方政府因地制宜的基調,並不會有什麼調整。換言之,也不用期待政策為市場掀起太大波瀾,地方政府態度與話題聲浪對當地發展,是絕對關鍵。

政策面沒有變動,接下來該觀察的是銀根寬鬆的資金行情下,被墊高的買氣和價格到底怎麼走下去。在2020沒有經濟黑天鵝的前提預設下,目前看來還有一段好路可走,特別是過去沒有太多話題的低價區,選後資金湧入,將迎來的是一個想像不到的新時代,特別值得注意的是,無論開發有沒有急迫性,具有開發價值的土地只會越來越貴,沒有回頭路。

針對商用市場,無論台商是不是真的回來,在需求與話題挹注下,有個幾年好光景不是難事,可是在各方一窩蜂的吹捧下,商用市場可能面臨的是快速分化,盤整,也可能在大量供給出籠的三年後陸續出現,地點、產品力還是最後決勝關鍵。不管是住宅或商用市場,成也資金潮,敗也資金潮,身處其中最要留心的是,當資金寬鬆所產生的槓桿效應擴張到一個程度,蔡政府的經濟政策能否順利接軌?也唯有實際經濟成長的支撐,重整旗鼓的房地產市場,才不至於出現系統性風險。

最後,身為一個業者,對蔡政府的小小期待是,面對未來四年的第一步,並不一定是卯起來把過去四年說的做到底,而是停下腳步,重新檢視政策績效與市場需求,該調整就調整,讓資源能有效運用;過去不敢處理的,沒了包袱,也該是有所取捨的時候了。

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徐佳馨

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中國時報 
徐佳馨、專家觀點
住商不動產企研室經理徐佳馨(住商不動產提供)

住商不動產企研室經理徐佳馨(住商不動產提供)

眾所矚目的總統大選,在上周六的晚上有了結論,相較於前幾次大選對房產的著墨,這次的大選,主要候選人們並沒有特別把房產政策拿來做文章,除了真的沒有太多空間與新想法可以琢磨外,搶不到媒體版面或許也是原因之一。
影響所及,在房價緩步上揚的旋律中,購屋人積極奮起,本次大選相當罕見出現了「選照選,房照買」的奇妙景況。

在排除選舉變因後,預估買氣將會延續,價量均穩會是今年整年度的基調。大勢已定後,由於並沒有發生輪替,也意味著舊的房產與經濟政策將會延續,例如社會住宅、包租代管、危老等,而囤屋稅等主導權會維持交回給地方政府因地制宜的基調,並不會有什麼調整。換言之,也不用期待政策為市場掀起太大波瀾,地方政府態度與話題聲浪對當地發展,是絕對關鍵。

政策面沒有變動,接下來該觀察的是銀根寬鬆的資金行情下,被墊高的買氣和價格到底怎麼走下去。在2020沒有經濟黑天鵝的前提預設下,目前看來還有一段好路可走,特別是過去沒有太多話題的低價區,選後資金湧入,將迎來的是一個想像不到的新時代,特別值得注意的是,無論開發有沒有急迫性,具有開發價值的土地只會越來越貴,沒有回頭路。

針對商用市場,無論台商是不是真的回來,在需求與話題挹注下,有個幾年好光景不是難事,可是在各方一窩蜂的吹捧下,商用市場可能面臨的是快速分化,盤整,也可能在大量供給出籠的三年後陸續出現,地點、產品力還是最後決勝關鍵。不管是住宅或商用市場,成也資金潮,敗也資金潮,身處其中最要留心的是,當資金寬鬆所產生的槓桿效應擴張到一個程度,蔡政府的經濟政策能否順利接軌?也唯有實際經濟成長的支撐,重整旗鼓的房地產市場,才不至於出現系統性風險。

最後,身為一個業者,對蔡政府的小小期待是,面對未來四年的第一步,並不一定是卯起來把過去四年說的做到底,而是停下腳步,重新檢視政策績效與市場需求,該調整就調整,讓資源能有效運用;過去不敢處理的,沒了包袱,也該是有所取捨的時候了。(住商不動產企研室經理徐佳馨)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200118000576-260110?chdtv

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「信義行政中心地上權案」日前標售,最後由南山人壽砸下159.81億元標下,得標價超過底價99.88億元、溢價率高達六成,換算每坪得標單價達744.34萬元,相較今年4月下旬,元利建設以每坪725萬元取得空軍官兵俱樂部還高出2.6%,坐穩全台史上最貴地上權的「新地王」寶座,影響所及,可以預見明年「世貿三館」地上權標售案,搶標勢必更激烈。

看到這番景象,想起地上權過去被視為票房毒藥歷歷在目,而今重新獲得資金追捧,甚至成為票房靈藥,豈能讓人不感嘆此一時、彼一時?

會有這種結果,首要在於產品和時機對了。

相較於住宅,辦公室具有收益,即使有地租支出,產品有能力拉高租金,倒也能維持平衡,能創天價,是拜天時地利之賜;大環境銀根寬鬆,壽險、金控業者手上現金滿滿,建商也磨刀霍霍想要增加庫存,又逢市區土地稀缺、辦公室供給出現缺口,租金得以順勢上揚,加上政府重新檢討地租設下天花板,還有某些個案符合危老容積獎勵條件能夠多蓋一點…,總總因素結合起來,才能讓地上權能華麗轉身,並非外界認為單純的運氣好而已。

看在一般民眾眼裡,或許認為跟著追捧地上權是樁好買賣,地上權住宅是不是還能有些想法甚麼的,偏偏現實似乎不是這麼回事。姑且不論每一個案的地租與主客觀條件,原因之一是房價上漲後,跟著市場行情走的地上權,成本已經不低;原因之二是除非持有人有能力有辦法做出穩定的現金流,不然在邏輯上,這也不過就是一個租屋思維的消費財,而非擁有所有權的儲蓄財;這還不包括銀行認為地上權價值隨時間遞延所給的價值評估,所產生後續轉手性受影響等負面效應。

這也是為何年輕人第一間房,不大建議是用這樣的方式卡進「有屋階級」的原因。

 

至於某些業者將大陸的地上權邏輯擴大解釋到台灣地上權,說來也就扯遠了。一方面是大陸普遍都是地上權,沒得所有權比較,自然影響有限;另一原因是中國物權法有針對住宅用地70年期滿若無使用的考量,可以自動延展的規定,實務上也等於是可以一直用下去的邏輯。

大資本家的金錢遊戲,一般人差得可不只有口袋而已。

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地上權土地的地租政策更改以來,台北市六大地上權案全部成功脫標,脫標總價合計高達350億元以上,今年打鐵趁熱,尤其兩大熱門標案世貿三館及國泰營區備受矚目。從票房毒藥到獲得資金青睞,地上權鹹魚大翻生,就一般民眾來說,可以跟著這股熱潮,對地上權住宅進行投資了嗎?

延伸閱讀
 徐佳馨:地上權從票房毒藥到靈藥 關鍵在這
‧ 林聰麟:購屋新選擇 地上權開發6大趨勢
‧ 台北市六大案全脫標 地上權翻身
‧ 北市精華地上權 剩最後兩塊
‧ 世貿三館地上權招標 底價估約200億
‧ 松江南京地上權 元大人壽53.3億得標

 

徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


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房市

▲作者認為這次大選並未見到關於房市的政策牛肉。(圖/Pixabay) 眾所矚目的總統大選總算進入到黃金周,不過相較於過去候選人們急端房市牛肉的作為,綜觀這一次的大選,無論是總統或是立委候選人,說要維護居住正義,談房產政策總離不開有得住與降房價這二件事。

其一是讓大家都有地方住。

關於這一點,這幾年推動的社會住宅達到了一些效果,同時也讓許多候選人了解到這種支票很花錢,之後交屋還要落實管理,怎麼說都不是一樁好買賣,若真要提,也不過就是現行制度與產品下再行調整,例如增加老人友善空間,或是將舊建物做改建以增加供給。

至於最該根本解決的租屋市場,或許候選人們檢視完稅制、違建等現狀之後,就會發現無處不是馬蜂窩,與其如此,不如直接給補貼落得輕鬆愉快又有成績,也無怪租屋補貼成為每次選舉住宅政見的固定班底。

其二是讓房價能回歸合理。

從房價下手,一般多數能想到的,就是透過囤屋稅等政策,讓民眾降低持有意願,也讓多戶持有人因為壓力而願意降價出售,達到房價修正的目的。除此之外,也有打出推動「實坪制」的手段,讓民眾買到與實際使用到的不會產生太大落差,達到房價合理化的目標。

不過,推究起來,想要在房市有著墨沒有那麼簡單。

一方面是,立竿見影效果的政策已經沒有了。過去大家最為詬病的資訊不透明、移轉成本太低等問題,在實價登錄上路後,除了優化原本系統與加強勾稽外,短時間內沒有更創新的點子可以替代;房地合一上路後,移轉稅成本大幅增加,也就沒有甚麼話柄。而時代力量之前力推的囤屋稅,雖然某些地方政府有執行,但成效不彰,在銀根寬鬆下,年輕人可能還沒買到房,就出現了財富重分配與財富集中化的後遺症。

二方面是,房地產買賣看似容易,其中複雜度不足為外人道。

以最近高嘉瑜和館長在直播時拿出來討論的「實坪制」為例,揭露說來簡單,真要操作起來,牽涉到台灣數十年來的建物登記制度,說是「動搖國本」也不為過。由於每一階段都不同,例如樓梯間、車位、車道等,都會因為登記時間而出現在權狀揭露的標準不一,如果要全面實施實坪制,不僅是修法而已,更需要全重新測量,業者和民眾都無法解釋,到時必然會增加交易成本,甚至出現不必要的糾紛。

說到底,想要認真對財政金融相關議題著墨的精神可取,但當相關研究沒有做到位,對情勢不夠了解,自然就不容易出現持續且明顯的效果,搶了一兩天版面,卻沒有辦法發酵產生威力,進而產生長遠效果,進而為個人或黨的品牌加分,不是一件可惜的事嗎?

這些年,每到大選前看媒體轉載政治人物對房市政策的評論總有很多感嘆,除了政策內容,還有擁有話語權的人總會說些不合時宜的話-能做大的,往往講得很小;沒那麼多實權的,畫起大餅來卻無比自信;市場走到這個坎,候選人連張支票都不敢開,究竟是忘記了,還是害怕想起來。

是說,有些事情還是不要想起來,可能對彼此都好一點。民主悲哀之一是,沒有牛肉久了,選民好像也都習慣了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

https://www.nownews.com/news/20200109/3871908/

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兒福盟

▲兒福聯盟遭網友爆料於台北市內湖區購置 3.7 億元的新辦公室,消息一出引發爭議。(圖/翻攝自 Google Map) 大選打得如火如荼,不過這次選舉中,房市討論不多,反而是兒福聯盟買樓的事件,意外掀起波瀾。

冷靜之後再來回想,會發現整起事件說來就是新購辦公空間的「3.7億總價」與「地點在內湖」這兩個事情和社會情感產生衝突,後續所產生的效應。這事情與其檢討與試圖扭轉社會大眾認為社福團體應該「做功德」的心態,還不如提醒非營利組織(Nonprofit Organization 簡稱NPO) 從業者,必須開始正視在非營利精神下,如何能同時兼顧公益精神、永續經營與社會觀感。

筆者認為,非營利組織確實有辦公室需求,以目前這類團體尋覓辦公空間除了要擔心鄰里排擠,還要留意使用分區限制,若為長遠經營,能有餘裕購置不動產作為辦公之用,也是美事一樁。偏偏非營利組織購買不動產並不是沒有產生爭議,除了購置不動產所有權人可能僅限於某些特定人士外,也不乏有開發山坡地造成居民抗爭等問題,造成組織形象重傷的例子。產生這種狀況的原因不少。相較於企業,NPO多數對於不動產與其衍生的權利義務關係相對缺乏,不管是資金運用,抑或者是以公益為名,認為凡事總能透過變更找到解方的態度;抑或者是根本不知道應該要去找建築師評估等等狀況,往往一個環節不注意,就會讓工作人員疲於奔命,甚至憤而離開。

要改變這種方式,首先,非營利組織應該向企業一樣思考,讓專業回歸專業,不僅僅社會福利是專業,財務、人資、法律、公關行銷等,都應該是一種能夠得到與正常企業等價的報酬,而非一昧自我催眠,低薪是一個增加「功德」與「福報」的工作,這樣好的人才也能夠無後顧之憂地留下,自我認同之後也能獲得社會認同,進而帶動整體從業環境提升。

其次,以購置不動產為例,目前就有不少不動產非營利組織,若能整合資源請其提供協助,並以財務方式對捐款人進行更準確的溝通,或許不至於陷入這種窘境。換言之,非營利組織也能考慮建立組織間的互聯網絡,由於非營利組織多數有腦力密集的特質,也多數會集中在某些專業,對於其他專業一無所知,透過組織與組織間橫向網絡,提供彼此在專業與行政資源上的奧援,達到最大的效益,甚至建立起一整套SOP,以利於後進者參考運用。

第三,參考企業目前投資人關係(Investor Relations,簡稱IR),以經營捐款人關係,除了匯報組織營運,維繫情感之外,建立溝通管道,針對組織特殊用途,例如購置辦公室、車輛等設施,預先說明專款專戶專用,或是提起專案提撥的方式作為規劃,以避免日後爭議。

說到底,購置這麼貴的房地產即使真有需求,也被爭議打掛美意,畢竟多數捐款者並不希望捐款被用在非營利組織美美的辦公室裡,許多捐款人可能終其一身也很難購置一間自用住宅,即使一切合法合理,但只要情感上有所衝突,自然會降低大眾的捐款意願。

這些年非營利團體購置不動產的案例不少,只是在買樓買地的背後,擁有大量物業的非營利團體也別認為有了這些最靠譜。當荷包滿滿,卻又沒有想到如何透過制度,預防外人入侵眼紅搞鬼,那麼即使是金山銀山,也不過就是早晚而已的過眼雲煙罷了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

https://www.nownews.com/news/20191216/3821664/

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2019年10月24日

近來市場不斷傳出創新高價的交易案,無論是被媒體稱為「左手賣右手」的信義計畫區豪宅陶朱隱園,還是南港預售商辦世界明珠,亦或台中七期豪宅寶輝秋紅谷頂樓戶都寫下了區域新天價,除此之外,在京華城與D3法拍案成交挹注下,今年前3季土地交易價量皆寫下新高,許多人都在問,那麼多好消息,台灣房市是春燕要來了嗎?

圖說:明年房市樂觀,但想投資收益也沒那麼簡單。圖片來源:Flickr@nhadatvideo https://reurl.cc/XXEkZ3
圖說:明年房市樂觀,但想投資收益也沒那麼簡單。圖片來源:Flickr@nhadatvideo https://reurl.cc/XXEkZ3

資金、低利、不打房 市場樂觀

最近經常被問到的問題就是「到底該不該買房子?」這問題問起來簡單,卻不易回答,若是把個人狀況放在一旁,此時確實是2016年之後,最讓人覺得振奮的時間點。

從去年以來,資金回流的力道明顯,加上短期內利率不至於上揚,即使大選在即,但政策並未釋放出任何打房信息,整體大環境有利於房市。另一方面,購屋人信心逐季增加,顯見買方仍在,就算沒有出手,也只是在等待心中的最佳買點而已。

建商也看到這個趨勢,積極獵地預備推案,特別在中南部相對低價區域,只要是條件不錯的土地,總能寫下好成績,是近期土地市場交易火紅的關鍵因素。

稅制與供給 小心踩到大地雷

大環境如此樂觀,許多人甚至期待2008年的市場反轉行情重現,但在現階段的市場裡,想要「發大財」卻沒那麼簡單,除了目前房價已經高於當年,買方購買力也沒有明顯提升。

在供給面上,今年1~7月建照高達8.2萬戶創11年來新高,推估今年全年建照量恐達14萬戶,某些區域將有新屋價格低於中古屋的「房價倒掛」,形成多殺多的賣壓;加上現行的房地合一、實價登錄等制度不利於短期賺取差價,想在住宅市場中蹭利潤,沒有那麼簡單。

面對著2020到來,在大環境的資金低利行情下,對房市頗為「滋潤」,雖有春燕來歸,但並非成群結隊,對於自用客戶來說,可以多看多評估,選擇能負擔、符合需求的好宅,至於投資族,短期投資利潤有限,尋求長線穩健收益的優質產品,也是當下比較能做的選擇了。

 
 

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「信義行政中心地上權案」日前標售,最後由南山人壽砸下159.81億元標下,得標價超過底價99.88億元、溢價率高達六成,換算每坪得標單價達744.34萬元,相較今年4月下旬,元利建設以每坪725萬元取得空軍官兵俱樂部還高出2.6%,坐穩全台史上最貴地上權的「新地王」寶座,影響所及,可以預見明年「世貿三館」地上權標售案,搶標勢必更激烈。

看到這番景象,想起地上權過去被視為票房毒藥歷歷在目,而今重新獲得資金追捧,甚至成為票房靈藥,豈能讓人不感嘆此一時、彼一時?

會有這種結果,首要在於產品和時機對了。

相較於住宅,辦公室具有收益,即使有地租支出,產品有能力拉高租金,倒也能維持平衡,能創天價,是拜天時地利之賜;大環境銀根寬鬆,壽險、金控業者手上現金滿滿,建商也磨刀霍霍想要增加庫存,又逢市區土地稀缺、辦公室供給出現缺口,租金得以順勢上揚,加上政府重新檢討地租設下天花板,還有某些個案符合危老容積獎勵條件能夠多蓋一點…,總總因素結合起來,才能讓地上權能華麗轉身,並非外界認為單純的運氣好而已。

看在一般民眾眼裡,或許認為跟著追捧地上權是樁好買賣,地上權住宅是不是還能有些想法甚麼的,偏偏現實似乎不是這麼回事。姑且不論每一個案的地租與主客觀條件,原因之一是房價上漲後,跟著市場行情走的地上權,成本已經不低;原因之二是除非持有人有能力有辦法做出穩定的現金流,不然在邏輯上,這也不過就是一個租屋思維的消費財,而非擁有所有權的儲蓄財;這還不包括銀行認為地上權價值隨時間遞延所給的價值評估,所產生後續轉手性受影響等負面效應。

這也是為何年輕人第一間房,不大建議是用這樣的方式卡進「有屋階級」的原因。

至於某些業者將大陸的地上權邏輯擴大解釋到台灣地上權,說來也就扯遠了。一方面是大陸普遍都是地上權,沒得所有權比較,自然影響有限;另一原因是中國物權法有針對住宅用地70年期滿若無使用的考量,可以自動延展的規定,實務上也等於是可以一直用下去的邏輯。

大資本家的金錢遊戲,一般人差得可不只有口袋而已。

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關於社福團體買樓當辦公室的事情,這幾天被問翻,筆者稍微爬梳一下想法,提供幾個層次的觀察和各位分享。

第一個層次是,純粹從購置辦公室這個行為來看,確實是有其必要性;關鍵是台北市近年辦公室稀缺,租金本來就往上走,低利環境下,不少企業在這當下都選擇租不如買,除了安定軍心,還不用擔心被漲租。

以兒福這次購買瑞光路辦公室個案來看,拆算單價在56萬/坪,落在市價55-65萬/坪行情內,該案由於是和元大金控購置,當初購置時也透過估價師估價,流程上也堪稱周全。

不過,到底是哪邊出了問題?

簡單說,這個個案的地點和總價與社會情感產生衝突了。

傳統上總希望社福單位或是NGO組織,能夠秉持清貧高貴的精神,去扶持弱勢,但一個社福組織能夠以3.7億元購置大家心中認為「高大上」的內湖辦公室,許多捐款人在平日省下花銷做愛心,看到拿去買樓,理性上雖然覺得辦公室需求有必要,但感性上很難不去聯想「我的愛心到哪裡去」,也因此,所有後續反對的聲浪、退捐的舉措都來自於這裡。

社福單位經營是存在困境的,在老衲從業的這十餘年來,也做過相關的價格調查,試圖要讓民眾認知到「社福單位入住不等於會影響房價」的概念,不過,即使如此,還是可以看到到了21世紀的今天,將明明不會傳染的身心障礙,視之為一種傳染病,來掩護那個「社福單位入住會影響房價」的心魔。

第二個層次是,這問題暴露了長期以來台灣捐款向特定機構傾斜,資源分配不均的現狀。當資源分配不均之際,偏偏很多事情又都是組織自由心證,從國內不時傳出的捐款流向不明,捐款人信心崩潰的社會新聞就可見一斑。而這些受捐贈的團體,在這樣的事件一再發生之後,或許也該自己想想如何做好一套SOP來管理運用那麼大的資源,並且說服大眾。

第三個層次是,社福團體也到了應該要正視外部/內部關係管理的時候。

在過去,台灣對於做好事就會有很多寬容,很多事情就這樣過關。可是隨著社福團體越來越多,不能再靠著這一招行走江湖。對公關的定義,除了公共關係(Public Relations)之外,如果把捐款人都視為投資人,實在是可以從上市櫃公司目前視為重點工作的IR(Investor Relations 投資人關係)來去耕耘,了解對各種投資人的生態與心態,設身處地長期經營這樣的關係,協助組織彰顯價值,這樣才能經營得可長可久。

對這個個案而言,最可惜的部分是,若能回到最初,購置時的第一個層次,是思考如何在未來告訴捐款人「房貸比租金更省」的邏輯,甚至於從總租金回推回購屋預算,來說服大眾,並且提出當初看過案件的資訊,以及放棄原因,用成本和數字的證據說話,再來進行內部外部說服,傷害不會那麼大,也不會出現在組織前面忙著滅火,後方又有人扯後腿的事情了。

十方大眾佈施財貨,除了心中良善,還有被善用的期待,想通這一點,也就可以知道,也就比較容易趨吉避凶了。

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▲最近外送員車禍事件鬧得沸沸揚揚,不但讓勞健保問題浮上檯面,更讓民眾深思「做外送員真的可以過生活嗎?」(示意圖/NOWnews 資料圖片)

▲外送平台興起後,實體店家透過外送服務,一旦建立起口碑,一樣有機會能把虛擬客拉到現實世界。(圖/NOWnews資料照) 前幾天和朋友聚聚,約好在的市民大道的一間小店,好一陣子沒來,選擇從東區沿著敦化南路轉往市民大道,這一整條各具特色的店家,連假前夕還是有那麼多人出來吃吃喝喝,比起幾年前整條路上兩三隻貓的慘狀,無論到底是大夥沉湎於小確幸,抑或是台資、台商回流帶動消費力,現在真的好多了。不過消費者心思難測,整條盡是食肆的路上,強弱態勢明顯,守著大半空位的還不乏是媒體報導的名店,競爭之激烈,不言可喻。

除了生意好些,另一個和以前不一樣的,是這條路上許多店家都配合了 Uber Eats 和 foodpanda ,無論是燒肉或是熱炒,動動手指就能送到家,若要說線上線下虛實整合,餐飲業倒是願意嘗新為自己找出一條生路。特別是市民大道上的這些店家,多數都不是過路客,透過外送平台,在無需增加外送人力的狀態下,一方面接些訂單,二方面還能順便打打廣告,吸引一些新客人,虛實之間,倒也不失為是生命走出自己一條路的形式。

事後私下打探了平台對店家抽成,歸納起來,每筆訂單在3成上下,這樣算算要想靠外送賺大錢完全不可能,對店家來說,外送平台並非生財工具,而是行銷通路,這個路數,和幾年前大家狂卡位一級商圈店面做為廣告宣傳,有著異曲同工之妙,現在戰線拉到虛擬世界,從餐飲開始也算是水到渠成。

首先,是台灣餐飲業市場長期處在高競爭、高成長狀態,並且不斷有新競爭者加入。根據財政部統計,去年全台餐飲業家數達14.1萬家,寫下六年新高,這除了是台灣人愛吃、愛嘗鮮的性格外,小型創業多選擇餐飲入手,也是原因之一,也因為這原因,餐飲業更願意推陳出新,也願意求新求變,自然與外送平台一拍即合。

其次,是願意選擇外送平台的消費者,對價格較不敏感。即使許多提供外送的店家額外加價,消費者仍願意買單,要是外送平台祭出折價優惠,更提高了消費者的購買意願,好的消費經驗也會讓消費者一再回流,讓外送型態的消費能夠成長茁壯。

當線上線下整合已成趨勢,兩者均不會因為過度競爭而完全消失,他們自然會運作出一套商業法則,差別只在產業。願意嘗鮮的新店家,透過網路平台媒合願意嘗新的消費者,無論是否能發展成如對岸的外送日常,虛實之間能形成互補,就可能會是新消費行為的火苗。

對於店家,線上線下整合最大的好處是,不再侷限店面所在位置,透過虛擬平台,只要好吃和具特色,形成口碑之後,一樣有機會能把虛擬客拉到現實世界;對平台業者而言,好店家的加入,有助平台提升知名度與指名度,好店與好平台的強強聯手,只要不要其中有人拿翹破壞規矩,自然會形成一套生存學,也無須公權力過度介入。


只是,在虛實整合之中,當市場夠大,看著接二連三的外送車禍,無論業者或市政府,都是到了該為外送小哥小姐們想想保障與安全的時候了。目前看起來,外送市場百家爭鳴自是必然,依照台灣的商業慣性,過陣子就會漸漸走向整合,留下幾家為數不多的業者各據一方,在這過程中廝殺難免,消費者在這段時間能享受到更多折扣,成為其中最大獲利者。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

https://www.nownews.com/news/20191016/3693112/

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房市 ▲台灣在少子化、高齡化的人口結構下,未來年輕人「等到房」的可能性,會大大的高於「買到房」。(圖/NOWnews資料照

每次聽到這些事情,總會建議他們先找人把土地增值稅算過再做打算;可近來相較早些年,身邊問這事情的朋友多了不少,不爭的時代浪潮是,身為戰後第二波嬰兒潮,到了不惑之後的年紀,多少開始面臨離別,晚輩們在練習看破生死之外,最現實的人間事,如果長輩沒有特別避諱,多數會提出來預先規劃,這也成為近年兩代之間彼此的共識與默契。

實務上,透過繼承或是贈與方式取得房地產,也充分反映在數據上,內政部日前公布6月建物繼承、贈與棟數,全國上半年繼承棟數合計達2.81萬棟,年增約1%,是連續第19年增加,也是同期歷史新高;上半年贈與棟數共2.37萬棟,也較去年增加1.2%,是自2016年以來,連續第四年上揚。

在台灣高自有住宅率,卻面臨少子化、高齡化的人口結構下,未來極有可能,年輕人「等到房」的可能性,會大大的高於「買到房」,這也讓許多人擔心,在人口減少下,台灣房產是否沒有前景?

從日本經驗來看,即使一個地理區域出現了人口負成長的狀態,資金仍舊會往政治經濟資源匯聚的區域流動,例如東京,反而是鄉間或是中小型城市的不動產,崩壞速度會快過想像。簡言之,即使人少了,只要台灣內部資金還在,經濟仍維持一定的活絡度,好地段與好房產依舊有好價格,實在無須太過悲觀。

可是在看待繼承與贈與這事情,台灣比較少被討論的一個層次是,在這些看似風光的受贈繼承者們背後,他們到底受贈繼承到了什麼東西?或是說,他們知道自己受贈繼承到的是什麼東西嗎?

在這些受贈繼承者們之中,最幸運的,莫過於都會精華區內的新房或是店面,而且產權單純。雖然要是繼承或受贈後打算移轉的民眾,可能得付出相當不斐的代價,但這類房產自用舒服,出租也能獲利不斐,就算放著,遇著好時機,對子孫有滋潤,自然不在話下。

次一點的,就是好地段的老屋,免不了花點心思裝潢,自用或許沒有那麼舒坦,租出去也頗有點回事,即使租金不高,也能歲月靜好,若能順利遇到都更或重建,那也是不無小補。可是如果同樣是老屋,偏偏地段不好,改建無望,子孫若是有點能耐,或許願意把祖厝修修整整,要是子孫沒有這能力也沒有這想法,那只能任其頹圮。

至於繼承土地的、或是和兄弟姊妹一起共有一間房產或一塊地的,若房地還有價值或前景,大家多多少少還願意一起分擔房屋稅、地價稅、管理費等等持有成本,可如果不動產沒有價值,或是兄弟失和,資產效益無法有效運用,隨著稅負累積,對於持有人來說,那就不一定是份禮物,到最後若非賤賣變現,就是因為欠稅進入無限的法拍輪迴,徒增困擾。

這還只是受贈與繼承沒處理的,至於那些想賣掉卻沒先做好規劃,得繳出一大筆稅的,這幾年也層出不窮,成為新的苦主。

講了那麼多,或許讀者會問,「土地增值稅」試算完,若是高到嚇人,那怎麼辦?

「繼續盡孝。」我總是這樣回答。

這不只是因為繼承移轉免徵土地增值稅而已,想想長輩一生省吃儉用以那麼低的代價交給晚輩,於情與理,怎麼不值得被好好對待呢?

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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在資金帶動下,漲幅難免,可是要複製2008各類產品雨露均霑,並不容易…

日前,立法院三讀通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」,除二階段實質審查外,也對台商從海外匯回資金實施具體規範,報載政府這波推動台商資金回台方案後,目前已有超過4,300億元的資金回台,預估到今年年底回流的資金達到最高峰,可能超過7,000億元,預估到2025年可以達到4兆元。

不過,雖然明定用途不能使用於不動產買賣,必須用於直接或間接實質投資才能享有優惠,還是很多人擔心這波資金大舉回流,會複製2008年的房產炒風,民眾購屋壓力更大。

從客觀面來看,在資金帶動下,漲幅難免,可是要複製2008各類產品雨露均霑,並不容易,原因有三。

其一是目前房價較2008年為高,下一手買方購買力有限的狀況下,想要獲利並不容易,特別是高房價區域,除非有地段等優勢加持,不然難度很高。

其二是實價登錄已上軌道,價格透明下很難有操作空間,特別是一般住宅,量大門檻低,籌碼分散,不容易受到高資產族青睞,最後不過就是流於小額投資者之間的換手和小打小鬧。

其三是房地合一對兩年內短期持有人課徵35-45%超高重稅,大幅侵蝕獲利,在機會成本考量,與房產本身周轉性差的狀況下,投資者興趣缺缺。

可是也不可諱言,不動產對大額資金的吸納,以及能以低資金成本操作槓桿的特性,很難避免資金轉進,特別是商用不動產、如豪宅等高總價產品的購置,由於比價基礎少,進入門檻高,購置理由合情合理,買盤入住也是水到渠成;此外,如此大額資金流入,轉進具有開發價值的土地也不足為奇,如果遇到有心人,確實很容易成為新的標的,想要查到透徹仔細,進而裁罰,並不是一件容易的事。

即使如此,專法還是提供台商一條資金返鄉路,但個別台商的資金運用情況不同,加上台灣多年來也缺乏較多投資管道選擇,很難保證資金流向,打開潘朵拉箱之後,政府如何讓資金「去該去的地方」產生加乘效果與經濟動能,就不僅僅是區區條例可以畢其功於一役的。

資金能載舟也能覆舟,台灣能否有新氣象,也許端看這波,回來的要變成鮭魚還是鯊魚,那考驗的可是執政者有沒有大智慧了。

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若是選擇「以房養老」的老人家,大多較為保守…

台灣高齡化問題嚴重,政府在幾年前試圖推動「公益型以房養老」未果後,轉向由銀行推動「商業型以房養老」,加上各行庫以案例包裝,推出之後就獲得廣大爺爺奶奶們的支持,在2018年年改之後,退休軍公教收入銳減,一時之間,也成為退休族的話題。

透過這類「年近70歲的富奶奶承辦以房養老貸款,抵押近5,000萬元的大安區房產,富奶奶可以在未來28年裡,每個月領10萬元,不只不必搬離生活機能好的大安區,也無須看子女臉色」;抑或「94歲老阿公拿出北市大安區的房子,申辦10年期的以房養老貸款,每月多了9萬元養老金,生活開心又有尊嚴。」案例,淺顯易懂的讓民眾了解這套商業邏輯,但對一般民眾來說,更需要知道的是兩件事。

其一,這些老人家不約而同都在北市精華區。換言之,好地段的房子才會有好的退休金,若是房子先天不良,不容易期待一個老後富裕的生活品質。

其二,往後逐年升高的利息也可能產生相當壓力。姑且不說未來錢還是不是那麼好用,畢竟以房養老較一般房貸利息高,若是沒有其他生財管道,光靠以房養老,隨著利息壓力,在往後的日子也將會越來越提心吊膽。

或許有人說,老人家為何不思考「大屋換小屋」、「一宅換兩宅」或是「賣屋住進養生村」等其他選項。不可諱言,若是選擇「以房養老」的老人家,大多較為保守,「以房養老」除了讓老人不用搬遷熟悉的居住環境外,每月領現的安全性絕對高過老人家身懷巨款卻胡亂投資。

只是,銀行也不是盞省油的燈,以房養老在房地產難見暴漲的未來,如何兼顧獲利與風險?在集客熱潮後還能不能看到牛肉?這都是羨慕之外最要緊的事。

至於這些年持有房產增值,抑或者是不只一屋的長輩來說,在眼下當然是一個可以納入思考的選項。對還沒有進入退休安養的旁觀者而言,未來很難說,早點以穩健投資創造固定現金流,練就一身無須上班也能「謀財」的本領,才最實在。

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從統計數字來看,近三四年香港移民每年也不過一千餘人…

最近反送中話題火熱,延伸話題之一,就是香港民眾是否會因此轉進台灣,進而購置台灣房產,帶動另一波行情?

這時間回答這問題的時候有點悲傷,畢竟能在家鄉生活,總是一件幸福的事,坊間有些聲音試圖從移民潮帶動行情的邏輯來推演,替台灣房市喚來話題與活水,但筆者看來,這方向並不真實,從統計數字來看,近三四年香港移民每年也不過一千餘人,港人來台移居,購置房產在前幾年就不時出現,他們自用為多,少有所謂大資本、大規模的投入,來台買房就求一個歲月靜好的安穩生活,如是而已。

與其從政治事件推演成移民大潮,不如來看看,台灣在移民市場的競爭力何在?

或許很多人不曉得,台灣在外國人眼中,並不是酸民口中的「鬼島」,香港民眾看台灣,不僅僅是人情味和華人生活圈的熟悉感;較低移民成本、有山有水的優質生活環境和完善醫療制度的高CP值,才是最有吸引力的部分。相較於其他國家,香港人移民來台的難度也比較低,包括600萬新台幣門檻的「投資移民」、符合獎勵規範的「創業移民」、具有專業技術能力的「技術移民」和就學的「升學移民」等四大類,也比歐美等國來得低些,這樣聽起來,移民台灣,就是某些人在人生選擇中的選項之一罷了。

有那麼多優點,可是對香港人來說,移民台灣也有隱憂,最直接的就是台灣中高階工作機會不多、薪資過低,加上對金融業的限制,移民來台若非打算「洗盡鉛華」,就得過著空中飛人,與家人相隔兩地的生活,這也是最大抗性之一,還有台灣一樣有的政治與兩岸糾葛等等,這些先天不足因素影響,自然不容易期待太多的「炒房港資」轉進台灣。

這些事件裡最該注意的,應該是那些全球布局思維的高端資本脈動,在中美貿易戰下,又有這些事件,對他們來說,政治安定與否,和經濟發展同等重要,後續發展是否牽動他們在香港,甚至在華人生活圈的資產布局,進而影響到未來的經濟發展,這才是該去深思的問題。

真實往往平淡到讓人意外,有些事情想像過頭,並不是一件好事。

相較之下,討論港人移民潮來牽動台灣房價漲多少?這問題說出來是才真的會臉紅吧。

住商不動產徐佳馨

 

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在過年後這段時間不少買房的民眾,至今應該已陸陸續續進入交屋,甚至入厝階段,可你知道嗎?好不容易才走完所有的流程,在準備入厝人生第一屋前,除了新舊房屋的清理之外,建議3大點要特別留意!

▲搬家之前建議先做好規劃,避免入住後才發現問題。圖片來源:Flickr@ cagona https://reurl.cc/RDY7D
▲搬家之前建議先做好規劃,避免入住後才發現問題。圖片來源:Flickr@ cagona https://reurl.cc/RDY7D

第1點:進住前 翻修水電、除蟲不可少

一般來說,除非購買的是新建屋,一般若是老舊住宅,更甚至是10年以上社區住宅,在管線上的維護都不需要重新檢視,這時,最好請專業的水電技師檢查一下管線,如果能夠更換,最好搬家之前做全面管線的更新,也不要有僥倖心理,避免在未來實際居住時,因為發生漏水等問題管線需要更換,得另尋他處棲身的狀況。

此外,台灣氣候較為濕暖,若是木作較多、又地處潮濕的房子,更要注意是否有白蟻等問題,若能在搬家之前全部清理完畢,就更無後顧之憂。

第2點:懂得斷捨離 居家空間不壅塞

對於很多購屋者來說,空屋的空間感其實不容易拿捏,往往買了房子,帶著家當入住後才驚覺「房子原來那麼小」。因此,對於第一次搬家的首購族來說,「斷捨離」是很重要的。

如何斷捨離?建議先從分2大類開始,需要以及暫時不需要2項,每個人對於新家一定有著美麗的居家布置畫面,這時就可知道自己在新家布置的需求做區隔,將有需要的家電、家具或裝置類器具先做打包,剩餘的部分就是暫時不需要的部分。

當然,暫時不需要的也別著急,發揮斷捨離主要是為了檢視自己的生活需求,但是不需要的東西,若是完好無缺,也可以是造福他人的餽贈,所以,把長期囤積不用的家具轉贈給親友或社福單位,讓這些完好卻用不到的家具能在其他地方發揮最大效益。

第3點:搬家打包要注意 力求牢固好搬運

除了上面2點外,這邊也提醒大家,打包行李搬運時,可以列打包清單,將所有打包物品都詳細列入,並且按照使用頻率分類,把標示貼在紙箱上,方便搜尋且不易遺漏。

打包除了力求牢固,內部也可以使用氣泡紙、報紙等緩衝材料塞滿,避免內容物因搬運而損傷,打包的箱體本身記得不宜太重或太大,以1人可搬動為原則,不只方便搬家公司師傅不會因過重而受傷,也是為自己在收到這些打包廂時,好搬動歸位。

入厝就是開啟一段新生活,在過程中也能透過整理提升居住品質,有了好的開始,在不同心境下,也會開啟新的美好人生。

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