目前分類:10 徐佳馨 (53)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

2020年7月14日 下午12:18

 
▲韓國近日推行房屋稅打房,引起相關討論台灣是否能透過類似政策抑制房價上漲。(圖/翻攝自Pxhere)

韓國企劃財政部在本月10日宣布,名下有3戶或更多房屋的屋主,其房產稅率將從0.6%至3.2%,調升到1.2%至6%,且除個人外,擁有多戶房屋的企業,也會面臨6%的房產稅率;會有這個措施,在於近三年來首爾公寓平均價格,累計已暴漲逾 50%,來到約 9.25 億韓元(約合77.4萬美元),等於直接宣布文在寅總統上任後的「讓民眾買得起房」的政策跳票,在目前民調低迷的狀態下,說來也是為了平息眾怒,才出此下策。

這並非韓國政府首次祭出打房措施,在此之前,文在寅政府已陸續採取多項相關政策,卻未能有效壓抑居高不下的房價,也讓不少南韓民眾認為,既然政府有意解決高房價問題,那些坐擁多棟房產的高官,就應出售名下第 2 戶以上的住宅,藉此表達「響應政策」的決心。

姑且不論韓國的政策到底收效如何,很多網友都在討論,「韓國能,台灣為什麼不能?」

囤房稅的命題上,與其談能與不能,有沒有效果之前,有三個問題其實要先解決。

第一個問題是,台灣空屋有多少?這些囤房統計,哪一個才是比較接近現實?

根據內政部的新聞稿指出,持有 4 間以上房子的多屋者,僅佔房屋總數 4.52%,因此台灣沒有囤房的問題;但在 OURs 都市改革組織重新用「全國家庭總歸戶」後計算,相同財政部 2018 年的數據,統計出持有 4 房以上房子的多屋者擁有房子數字將暴增至 176.9 萬戶,佔房屋總數 15.1%。比內政部的計算 4 間以上房子的多屋者約 47.7 萬間房子,佔房屋總數 4.5%,整整多了 3.7 倍。

這些多屋者到底有沒有包含建商未出售的餘屋?分布狀況如何?如果連空屋和囤屋都無法掌握,那要如何進行下一步?

第二個問題是,現行房屋稅加成的「囤屋稅」到底有沒有抑制房價?

其實,囤房稅早已於 2014 年納入《房屋稅條例》並全國一體適用,只要在全國合計超過 3 戶,無實際使用均視為「囤房」,並由各地方政府」分別課徵 1.5% 至 3.6% 稅負。但大家沒感覺的原因不脫兩點,其一是稅率由地方政府決定,因此多數行政區採取 1.5%,影響有限,其二是稅基太低,除非房子新,不然即使北市精華區內 30 坪公寓,一年不過萬把元,就算乘以三倍也不過數萬元,對資產族來說,繳起來沒那麼有感覺,這一點從房價近期又卯起來狂飆,到底有沒有達到抑市效果,目前的房價已經給了答案。

第三個問題是,如果囤房稅真造成價格狂跌,會不會有其他後遺症?真正有需求的民眾買得起嗎?是否可能產生新的財富重分配?

很多支持囤屋稅的論調中,認為只要屋主受不了高稅負,就會拋售,價格就會下滑,想買房的人就可以接手。殊不知,在民眾購屋能力沒有提升之前,真實世界的劇本可能有二,其一是受不了高稅負的屋主拋售,在被有需求的民眾出手之前,就被更有資源的大腕囤屋者收走,形成更大的囤屋怪獸;其二是銀行因為做為擔保品的不動產價格大跌,流動性出現問題,進而產生系統性風險,最後又要勞動納稅人的錢出來救市。

說到底,囤房稅並非問題本身,如何想買房的民眾買得起,才是關鍵。

台灣今日的高房價是政府稅制、金融體系與地方發展不均等交織出來的結果,單靠稅負等單一行政工具,這樣的手段在承平時期或許管用,可是在目前各國大舉印鈔,利率又低得驚人的世道下,向資產奔去的資金洪流中,國家機器要透過行政手段來維持平衡,難度非常高。

最終是不是所謂「正義」能夠獲得最後的勝利,誰也沒有把握。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

更多 NOWnews 今日新聞 報導
疫情、洪災衝擊 李克強坦言:中國面臨困難挑戰
名家論壇》單厚之/聘約兩軌制,真的不能變公務員?
今日廣場》鄭偉忠/高鐵300萬不起訴 遲來的司法正義

https://reurl.cc/qdlQMg

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

徐佳馨-2020-06-30 18:30:11

▲隨著疫情穩定,台灣房市新一波買氣蔚然成形,價格也難以回頭。(圖/Pixabay)

衛福部宣布解封之後,台灣消費市場充滿了「報復性」氛圍,餐飲業與旅遊業感受最深,只要一開張,就會人潮滿上,彷彿悶了半年,全台民眾瞬間失去理性,硬要拿新台幣去拚個你死我活,好紓解過去這一段時間的悶氣。

 

 

有人問起,房地產市場也有報復性買盤嗎?

相較於其他產業的蕭條,台灣房地產還算穩健,即使到五月的移轉統計略為弱勢,可是在全球性的疫情陰影下,產業活絡度超乎預期。疫情初期進場者不脫是有些對 SARS 經驗的想望,期待能夠複製當時的經驗,趁機撿點便宜,成為市場贏家,殊不知這算盤在資金橫流下,高房價與低利之間的拉鋸,議價空間並不如想像中來得大,能撿到便宜,差距大概就是屋主心中「和恐懼的距離」而已。

隨著疫情穩定,恐慌心態不再,上一季央行降息一碼之後,五大行庫新承作房貸利率降至 1.38%,創歷史新低,對房市起了正向影響,從海外返國的台商、高資產客戶、竹科工程師及自住客,因低利率環境轉而積極購屋,即便第二季央行理監事會並未有積極動作,新一波買氣蔚然成形,價格也難以回頭。

住宅市場如此,另一個亮點是土地交易。

受惠降息利多,讓游資轉向相對保值的土地市場,今年到六月底前,土地交易累計已達 1,469 億元,比去年同期大躍進 20%,更一舉超越 2015 至 2017 年的全年度成交金額,挑戰五年最大量。此外,降息無異讓壽險業投資不動產的意願增加,也讓土地市場爭奪戰更添柴火。

接下來呢?

從全球資本市場來看,隨著美國十年債的殖利率降到 1% 以下,FED 短期內很難升息,當疫情危機散去之後,在世界各國寬鬆貨幣政策下,將會讓資本市場將資金轉往房地產進行套利。對中大型法人來說,現階段的利差不僅相當滋潤,更能包裝成 REIT( Real Estate Investment Trust 不動產投資信託)的形式經營,在高度槓桿下,以房地產套利的作法將會越來越多元,全球思維的投資人若想透過其他管道轉進這類產品,可得特別留意成本和流動性。

回到台灣,由於政府對這類金融商品的限制,政策鬆綁前想要成為投資主流,並不容易。大額資金終究回歸到單純的土地市場,以及持有成本與風險性較低、具有穩定收益的標的;另外一波長線思維的資金,將力圖在保值區中透過插旗的形式,化整為零,以時間換取空間的態度,取得點石成金的門票。對於一般資金部位沒那麼高的投資人來說,短期內預售市場由於能高度槓桿操作,在低價或話題區域內,將能掀起一陣風潮,對於這類投資人來說,資本小,承擔風險能力也相對弱,最該注意是否能安全下車,而並非戀棧可能過度樂觀的投資報酬率。

不僅僅是房市,全球經濟都更難以預料,降息似乎成為各國救世的唯一絕招,甚至還有人打趣說;如果地球遇到外星人攻擊,各國應該也是採取降息作為因應。只是,無論時局怎麼變,見風轉舵的聰明錢永遠都是贏家,在資訊與資源不對等的狀況下,很遺憾也有點悲觀地說,這一場資金派對,無可避免地,勢必又是一次新的財富重分配了。

交易熱絡,並非對疫情下空虛人生的報復,而是市場對超低資金成本的報答。

 

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

https://www.nownews.com/news/forum-2/celebritycomment-forum-2/5026520

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

央行日前公布 4 月消費者購屋貸款和建築貸款餘額統計。其中,購屋貸款餘額較上月續增 371.51億元至7兆5312萬元,建築貸款餘額月增 230.47 億元至2 兆1790萬元,雙雙續寫新高;而4 月五大銀行房貸利率一口氣較上月驟降 0.212 個百分點至 1.381%,續創歷史新低。

在此同時,港版國安法通過讓香港移民來台話題再度升溫,也讓許多民眾開始擔心,以高房價聞名全球的香港,要是都來到台灣,會不會推升行情?房價難道就要一去不回頭了嗎?

從以前到現在,房地產舞台上總不缺一個口袋深不可測的「外地人」。

無論是北台灣買南台灣;或是陸資、台商,到現在的香港人,彷彿來了這裡就會殺紅眼,可是從實際數字來看,外國人年年買台不過千餘件,香港人去年來台定居也不過萬餘人,和年度買賣移轉近三十萬,以及台灣兩千三百萬的人口數相比,就算真有買,也沒有買得和想像那麼多,與其說這些外來資金來買,倒不如說我們自己就能夠買到一個新高度,墊上去不只要踏腳石,也需要煙霧彈。

相較於移民,更值得注意的是,全球性的資金寬鬆,或許在我們有生之年看不到回收的那一天,台灣感覺沒有那麼深,可是不要忽略,資金行情對資產所產生的超能力,這才是真正把行情往上拉抬的關鍵。

換言之,在低利環境下,成交量起起落落,只要不要條件太離譜,槓桿做太大,頂多就是有行無市地撐在那邊,可若是好資產,大概不會回頭了。

 

不過,筆者看來,這波變局下,更要緊的是,姑且不論現在局勢的紛擾,台灣島內從以前就是一個移民社會,無論是討生活的清朝沿海移民、跟隨1949國民政府播遷的外省人、因婚嫁或工作的東南亞新移民,以及可見的港人移民,最終,在這片土地的人都要記得,來來去去融合為一體,這是台灣因為地理位置所造就的歷史宿命。

看透這一點,就應該要知道,歷史長河中,從來無須因誰來而訝異歡喜,無須因為誰離去而垂淚傷悲。可是對於一個政府,在眾聲喧嘩之外,風雲際會之中,怎麼善用移民潮所帶入的新能量,縱使彼此方向不同,如何把這交會時互放的光亮發揮到極致,為台灣寫下新局,才是當務之急。

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


延伸閱讀

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/277274.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中國時報 
住商不動產企研室經理徐佳馨
住商不動產企研室經理 徐佳馨(住商不動產提供)

住商不動產企研室經理 徐佳馨(住商不動產提供)

央行日前公布4月消費者購屋貸款和建築貸款餘額統計。其中,購屋貸款餘額較上月續增 371.51億元至7兆5312萬元,建築貸款餘額月增 230.47 億元至2 兆1790萬元,雙雙續寫新高;而4月五大銀行房貸利率一口氣較上月驟降0.212個百分點至1.381%,續創歷史新低。
在此同時,港版國安法通過讓香港移民來台話題再度升溫,也讓許多民眾開始擔心,以高房價聞名全球的香港,要是都來到台灣,會不會推升行情?房價難道就要一去不回頭了嗎?

從以前到現在,房地產舞台上總不缺一個口袋深不可測的「外地人」。無論是北台灣買南台灣;或是陸資、台商,到現在的香港人,彷彿來了這裡就會殺紅眼,可是從實際數字來看,外國人年年買台不過千餘件,香港人去年來台定居也不過萬餘人,和年度買賣移轉近三十萬,以及台灣兩千三百萬的人口數相比,就算真有買,也沒有買得和想像那麼多,與其說這些外來資金來買,倒不如說我們自己就能夠買到一個新高度,墊上去不只要踏腳石,也需要煙霧彈。

相較於移民,更值得注意的是,全球性的資金寬鬆,或許在我們有生之年看不到回收的那一天,台灣感覺沒有那麼深,可是不要忽略,資金行情對資產所產生的超能力,這才是真正把行情往上拉抬的關鍵。

換言之,在低利環境下,成交量起起落落,只要不要條件太離譜,槓桿做太大,頂多就是有行無市地撐在那邊,可若是好資產,大概不會回頭了。

不過,筆者看來,這波變局下,更要緊的是,姑且不論現在局勢的紛擾,台灣島內從以前就是一個移民社會,無論是討生活的清朝沿海移民、跟隨1949國民政府播遷的外省人、因婚嫁或工作的東南亞新移民,以及可見的港人移民,最終,在這片土地的人都要記得,來來去去融合為一體,這是台灣因為地理位置所造就的歷史宿命。

看透這一點,就應該要知道,歷史長河中,從來無須因誰來而訝異歡喜,無須因為誰離去而垂淚傷悲。可是對於一個政府,在眾聲喧嘩之外,風雲際會之中,怎麼善用移民潮所帶入的新能量,縱使彼此方向不同,如何把這交會時互放的光亮發揮到極致,為台灣寫下新局,才是當務之急。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200530000428-260110?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

記者 新聞大白話 報導

2020/05/28 18:10

不少人期待蔡政府520就職後,能夠推動囤房稅促使房價降低,但內政部次長花敬群日前在臉書上表示,「有些人視為天大正義的囤房稅,是無效且無理的錯誤建議」,此言論也引發大眾爭論,認為跟六年前花敬群當教授時的說法有衝突,時代力量更認為花敬群當官後不打房改打臉了,對此今(28)日新聞大白話主持人彭志宇視訊連線到住商不動產企研室經理徐佳馨,她表示,擁有多間房產的族群大多是高資產,囤房稅對他們來說壓力不會太大,但囤房稅所帶來的影響就可能轉嫁到租金或房價上,她也表示,自用買方若準備好頭期款,就可以考慮在現在利率較低時進場,價格上也已經不會有太多浮動,所以選擇好可負擔的區域或購置房屋的方向即可。  

詳細報導請見: news.tvbs.com.tw/life/1331133?from=Copy_content

https://news.tvbs.com.tw/life/1331133

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

文/徐佳馨-2020-05-26 15:35:38

▲黃秋生透露即將入籍台灣。(圖/黃秋生臉書)

日前傳出香港藝人黃秋生已離開香港,正在台灣防疫隔離,而黃秋生本人也在社群網站證實,有意與家人一起入籍台灣。加上「港版國安法」消息一出,網路上「移民台灣」四個字的查詢瞬間爆棚。

彷彿是骨牌效應一樣,在兩地人的心理上,香港從來沒有跟台灣那麼近過。

和其他區域相比,台灣成為移居的熱門地點並不意外,除了文化背景相近、移民門檻不高外,健保制度與相較香港壓力小的生活環境也是重要理由。即使台灣當下的處境如是,政局不如移民歐美穩定,可如果不計較收入多寡,想有段安生的小日子,在這也算是過得去,港人來台移民的數量在去年攀上歷史新高,也並不那麼讓人跌破眼鏡。

對台灣來說,這次的港版國安法效應,扣掉那些與金融業與民間在香港投資的曝險,以及期待香港金融業務移轉來台的不切實際之外;長年困擾在少子化、人口負成長的狀態,或許因為港版國安法帶動的移民與港人投資,即使台灣金融法規限制重重,倒也能讓這一攤池水起些小小波瀾的想望。

不過,縱然台港經歷那麼多事件,比起前些年更多了,多數台灣民眾最擔心的,莫過於「台灣房價會不會被香港人炒起來?」

從現行規定來看,確實會讓不少人憂慮。香港人可透過投資、創業、升學及技術等途徑移民台灣,只要滿足居留條件並取得「定居證」後,可到所屬戶政事務所辦理設籍登記及申領身分證 ,其後可持身分證及戶籍謄本到台灣外交部領務局申請台灣護照,在流程上比起其他國家人民要輕鬆許多,而香港高房價與拉高房價的實力,以及移民必然產生需求的邏輯,房價成為話題,自是想當然耳。

不過,如果從港人來台購屋的數量和來台居留人數來看,似乎也沒有傳說中的「喊水結凍」,根據內政部地政司資料,去年港人來台買地面積逾一萬坪,創統計以來新高;購置建物面積也近五萬坪,雖未創歷史新高,卻也傲視其他各國;可是相較於全台買賣移轉總量,也不過就是零頭;至於居留人數雖然寫下新高,也不過萬人之譜,某些業者喊得漫天價響的「港人來台,房價狂漲」其實並不那麼合邏輯。

從局勢來看,台灣房價會不會漲,答案很明確,如此寬鬆的銀根與低利,還不用等到香港人來炒樓花,台灣本地無須幫手就可以炒出一桌子滿漢全席,只是差別在漲多漲少漲哪邊而已。

從移入人口來推敲,就算上萬來台港人皆購屋,挹注與帶動也不到每年移轉量的二十分之一,鋪天蓋地的買屋潮,看來是想多了;何況如果是第二家園的思維,在目前房地合一對兩年內短期交易獲利課稅達35-45%,精打細算的香港人除了不買貴,又怎麼不會把這那麼重的稅放在心上呢?

台灣房市總相信外來資金救台灣,而忽視本地資金的實力,十多年來,舞台上從過去的台商、陸資,到現在的港資,不都是同樣的套路?

不過,先別管這了,黃秋生就要搬到台灣來,接下來無論誰跟進,這一批來自香港的新移民們,能否為這塊土地帶來不一樣的話題與衝撞,甚至產生新的論述與連結,給予台灣新的想像空間,這發酵起來,應該比起他們買哪裡帶動多少價格有趣的多吧。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

https://www.nownews.com/news/forum-2/5012642

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

文/徐佳馨-2020-05-19 20:00:00

▲蔡英文總統第二任期的房市政策,備受外界關注。(圖/NOWnews資料照)

時間很快,轉眼就到了520總統就職典禮。

相較於第一屆任期對住宅政策討論到風風火火,第二屆在選舉之初,兩黨候選人對住宅政策的著墨並不多;一方面是住宅政策講起來嗨,但冷靜想想,會發現砸錢多、成果慢;另一方面是,住宅政策雖然千絲萬縷,可是多數複雜性高,能靠著公權力著墨的並不多,現階段包括不動產市場健全、社會住宅、租賃市場以及危老重建等政策,也約莫含括大多數痛點,在朝在野都很難再有突破。

關鍵在於做得夠不夠到位與有感而已。

也難怪,很多民間團體質疑「房市資訊透明化」是跳票第一名。

民間團體如此憤慨,說來也是當初修法後能讓價格透明的滿滿期待落空。到最後,預售屋依舊無法在銷售期間揭露,門牌照樣去識別化,加上租金也只有房仲成交的登錄資料,這些承諾在上一屆任期期間都並沒有給足交代,在這個結果下,說起來容易的「不動產市場健全」,想好好執行,必然還有一大段路要走。

另外一個老是被拿來嘴的,就是8年20萬戶的社會住宅。

如果和當年大家以為的「興建」,顯然是注定跳票,後來因為實際執行上有難度,採取「興辦」方式以為折衷,將政府直接興建12萬戶,輔以包租代管的8萬戶,分成兩階段勉勉強強達標,這當然引起很大的不滿,但在筆者看來,政策從「興建」轉為「興辦」卻是務實的作為,一個是蓋房子成本高,以輕資產方式營運,就不會讓太多的社福資源被排擠,另一個是台灣長期南北發展不均,加上少子化趨勢不可逆,硬要達標讓窮鄉僻壤蓋上大量社會住宅,可想而知日後也是個債留子孫的禍害。

不過,數量歸數量,8年後即使20萬戶社會住宅順利達標,難題才正開始,即使短期沒有競爭者,可是如何能兼顧優質管理與財務自主,對於經營者來說會是極大挑戰。

相較之下,租賃市場就獲得比較好的對待。

雖然租賃黑市依舊,但租賃專法已經通過,好歹也是一個交代,只是結構性的幾個問題,包括房租無法全面揭露,稅負如何在兼顧公平正義和房東心態上取得平衡?以及長年處在灰色地帶,卻能提供租屋供給的頂樓加蓋、隔間套房,到底要怎麼處理等等,每一個都是燙手山芋,也或許是這樣,責難沒有那麼多,只是在宣示「租屋元年」後,如何透過法規讓租屋市場能與時俱進,還有漫漫長路要走。


那麼多政策表現似乎都還有進步空間,也讓危老重建更顯得一枝獨秀。

除市場上對老屋開發出現更多可能想法外;受惠於時程獎勵即將落日的激勵,案件數噴發,加上重建計畫核准後,限180日內申請建造執照,得延期一次,等於業主只要啟動危老重建計畫,一年內就有機會拆屋,也讓近年危老改建成為大亮點。雖說學者仍質疑危老政策讓基地面積小與戶數少的問題更難解,不過市場積極買單,某一程度上也是用行動表現對政策的高度認同了。

說了那麼多,或許有人會問,那麼,在這樣的氣氛下,未來房價會跌?居住正義能有解嗎?

殘忍的是,政治人物們高喊「居住正義」與「高房價」的同時,在市場那麼滿的熱錢和那麼低的利率下,想來應該是沒救也沒解了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

https://www.nownews.com/news/forum-2/5009851

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲北市林森北路錢櫃KTV大火,造成5死、2命危。(圖/記者林柏年攝, 2020.4.26)

最近新聞中特別讓人揪心的,莫過於造成5死2命危的錢櫃林森旗艦店大火。

會有如是震驚,一個朋友說得到位,他說,「我已經忘記KTV是一個會發生火災的地方了。」

確實,或許是夠謹慎,或許是運氣好,這些年KTV和火災的連結似乎沒有那麼強,會這樣想並不奇怪,如果還有印象,這30年的北市KTV大火,是1992年11月21日發生在撫順街造成16死2傷的「神話世界KTV」大火、1994年10月25日在松江路造成13死2傷「巨星鑽KTV」大火以及1995年4月17日在漢口街2段的造成13人死亡、11人受傷的「快樂頌KTV」大火。

掐指算算,距離1995年快樂頌大火,已經近25個年頭,也無怪大家會忘記在密閉空間之中,可能會產生的風險。還記得當年的連續大火,讓政府與民間無不繃緊神經,方方面面都有要求,消費者進出這類場合,也多會先看好逃生出入口,日常之中也不時補上防災知識,各方努力才換來這些平安無事的日子,如今發生重大意外,說到底,不就是螺絲鬆了?

相較25年前,科技與防災技術進步不可同日而語,許多逃生知識也日新月異,偏偏,台灣房子太老,許多能做的消防設備及規劃,受限於舊建物規劃和預算,總沒有辦法做到十分到位,若加上日常演練不足,就容易釀成巨災。

即使是這樣的窘境,相較之下,營業場所還能在法規要求下做點事,與民眾息息相關的住宅,反而隱藏了更大的危機。

怎麼說呢?

根據內政部統計處的起火建築物統計,2019年國內的建築物樓層在1至5層的建築,起火次數高達6233次,占建築物起火總次數的78%,若以建築物的類別區分,則獨立住宅占了36%,集合住宅則占了41%,從樓層分布5樓以下建築物占了將近8成的狀況來看,最容易失火的,就是老舊的透天或公寓。

許多火警的發生,除了用火不慎,就是電線走火,要是搭配上易燃物裝潢,或是梯間堆放雜物,往往燒起來就一發不可收拾。

要命的是,台灣老屋比重過半,都更、危老怎麼獎勵,總催不出一個亮眼成績。

說到底,也只能怪市場太好,購屋人在購屋時只談漲跌,講求「使用坪數大」、「高CP值」的務實派顯學,無形之中,讓自己的身家性命曝險,回頭想想,實在不寒而慄。

那能怎麼辦呢?

對購屋人來說,即使受限於預算得要去買老房子,能控制的幾個重點還是要放在心上。例如,巷弄太窄,消防車、救護車無法出入,就要知道危險性;看到鄰居推滿雜物的梯間,不要期待有一天會改變,寧可另覓他處;如果一切順利,入手之後先請專業水電檢查,並且預留更換電線的費用;此外,隨時在家裡準備保存期限的消防器材,並且定期更換等等,這些都是在有限資源下,自己能為自己做的事,要是真有用到的那天,你會感謝自己曾經如此堅持。

每次遇到重大的公安事件,「螺絲鬆了」總被當作結論,在這四個字之外,更多的是,當局有其應該檢討之處,自己還能做那些準備?

對於民眾來說,隨著這世界越發不可思議,想要求「安全」二字,已不能是全然寄望在某些單位或是人事,不存僥倖地為自己和家人做些準備,才會是亂世之中的安身之道。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

https://www.nownews.com/news/20200429/4060088/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

名家論壇》徐佳馨/誰在房市超前部署?

NOWnews 2020/04/07 20:00
房市▲在央行降息後,五大銀行新增房貸平均利率僅1.361%,為史上新低。(圖/NOWnews資料照)
面對新冠肺炎疫情與各國骨牌效應般的降息,央行在第一季的理監事會後,以刺激經濟並兼顧避免社會恐慌與避免未來失去降息空間的種種考量,射出貨幣政策「三箭」,包括大幅調降重貼現率1碼(0.25個百分點)、史無前例推出額度2,000億元的中小企業融通機制,調降定存單利率,以充分支應金融體系流動性。

影響所及,房貸利率在降息後,五大銀行新增房貸平均利率僅有1.361%,為史上新低,行政院更要求放款充分反映央行降一碼外,更決定針對一千萬元額度以下的房貸降息兩碼。

有些聲音認為,政策將有利於房市,值得提前規劃、積極進場;偏偏在新冠肺炎疫情下,許多企業在生產、財務與融資上都出現困難,旗下員工也都苦哈哈,低利率遇上慘經濟,能不能激出火花,激出火花之後,到底誰有餘裕要在房產上「超前部署」?

看起來,眼下最有資格與條件執行「超前部署」的,約莫就是沒有折舊問題,進可攻退可守的土地。

2013年起,上市櫃建商在適用IFRSs(國際財務報導準則)後,為了日後財報表現著想,開發計畫不能停,土地庫存也必須維持一定水位,利率處於低檔,貸款來的土地在這當下因降息也降低了持有成本,在此當下,內需型的業者回歸於本業轉進資產,等待日後買氣回春,應是當下較理想的選項。

對於ㄧ般民眾,甚至於高資產個人來說,「超前部署」有沒有其必要性,頗值得玩味。

其一是在投資環境相對震盪下,手握現金、增加美元部位,掌握流動性伺機而動,是目前投資人的主流思考,看得到的房屋等不動產現貨變現性差,即便低利讓資金流向資產,嘉惠資產類股之外,現貨不好變現的致命傷,多少讓投資人對不動產現貨躊躇不前。

其二是利率雖低,但房價已高,前景難料,有沒有必要為了千萬房貸月省千元搶進房市,這也就見仁見智。

對個人來說,「超前部署」聽來高大上,真要實際操作,最有利的莫過於本來就要下手的自用客戶,因為資金大行情下,雖然漲不大動,卻也跌不大多,基本面好的區域還是有值得入手的案子可以積極議價;可是投資型的買方就得要多費神,除了價差空間、穩健收益外,還必須是流動性好、稀有性高、持有成本低的產品,這當下,還真是不好找。

有人期待遇到賣房救股的屋主,趁機撿便宜,以目前股市融資比例低,加上銀行增貸也不難,除非真是過度槓桿到神仙難救,或是黑天鵝之後還有壞消息,不然期待押房子還斷頭債的落到眼前,很明顯是想多了。

另一個問題是,低利能否讓不動產業長紅。

這一題,唯一答案在經濟表現,而經濟復甦所扣關鍵,在於疫情;隨著時間長短與影響幅度決定到底衝擊有多大,傷害有多深,在重分配的過程中,戒慎恐懼之外的步步為營,才是常保平安的不二法門。

當然,央行利率降不降,是考慮物價、金融市場穩定與經濟發展三項指標之後的綜合評估,景氣不佳,降息不過就是讓低利率降低企業貸款成本,長期來說,也會讓消費者與投資人的錢轉往消費與投資,以刺激經濟,畢竟經濟不好,一切白搭。

至於這世道,還有些人還認為政府降息是為了救房市,想來也是太過於一廂情願了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

https://times.hinet.net/news/22852857

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2020年3月30日 上午9:00

日前,有位民眾花了1800多萬買房子,但當初購買時,屋況說明時沒有勾選漏水,卻在裝修時發現房子是漏水屋,氣到痛批前屋主,也因為前屋主只願付出局部費用修繕,讓雙方無法達成共識,而買房要怎麼避免買到漏水屋呢?如果真買到,那要怎麼辦呢?

檢視相片
 
▲看屋要看清楚漏水好發部位,避免買到漏水屋。圖片來源:王麟琴提供

若說長年蟬聯不動產糾紛前幾名的類型,漏水糾紛不只榜上有名,還名列前茅,有朋友會說「那就買新的吧。」但漏水問題可不只有中古屋,有些施工不良的新屋也會漏水,甚至一發不可收拾。

看屋先預防 下手不擔心

一般來說,漏水多會有「好發部位」,最常見部分有幾個,包括浴室、廚房、迎風面外牆、頂樓等;查看時除了可以在颱風、梅雨後觀察水漬、壁癌、白華等現象外,還有在有維修孔的廚房和衛浴,也可以看看裡面的狀態,常常會有意想不到的收穫。

除此之外,挑屋之前,也可以從口碑下手,有些建商施工品質有保障,購屋時可以以這些建商為首選;如果再不放心,也可以由買賣雙方委託土木技師等專業人員進行「房屋結構鑑定」,這類報告中也會向消費者提出具體的改善方案,若需加碼額外檢測項目,則另外計價,萬一嗣後漏水,買賣雙方可以藉此作為釐清責任依據,也不失為一個方式。

合約寫清楚 未來保平安

不過,訂約也有技巧,除了要逐條審察契約外,在簽約過程中雙方承諾的事項, 都要增列口頭約定,未來比較有保障。那萬一買到漏水屋怎麼辦?

根據民法規定,消費者在購買房屋時,除了交屋5年內發現漏水並於6個月內通知原屋主,要求屋主應負擔「物之瑕疵擔保責任」,但實務上多數會在1~2年內發生漏水的個案,因為責任釐清容易,較有求償機會。而買方一旦發現漏水,有「告知賣方」的義務,一定要透過存證信函等形式積極通知賣方,並且也同時通知房仲,以免錯過時效。

雖然漏水問題層出不窮,有些賣方也會心生僥倖,追求自己眼前利益,蓄意欺瞞買方,甚至再將房子轉賣給下一個無辜民眾,過去也曾發生過情節嚴重的個案,被以「詐欺罪」起訴,不只負擔民事賠償,還會有刑事責任,為此揹上前科,實在划不來,售屋人不可不注意啊。

檢視相片

https://reurl.cc/g702nb

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲▼新冠肺炎疫情延燒,全球股市陷入恐慌氣憤之中。受前一交易日美股熔斷重挫影響,台股3/19一開盤就重挫兩百多點,九千點關卡失守。隨後跌勢擴大,盤中重挫近五百點,八千八百點關卡也失守。(圖/記者湯興漢攝)

 

2020-03-24 12:07

▲新冠肺炎疫情讓股市陷入恐慌,專家認為,股災與房市活絡並不一定呈現正相關。(示意圖/記者湯興漢攝)

記者張菱育/台北報導

近期因新冠肺炎疫情,造成股市一片慘綠,房仲業者統計內政部買賣移轉資料,5次股災與前後年買賣移轉量發現,1995年中共試射飛彈、2003年SARS、2008年金融海嘯後一年,買賣移轉量都明顯提升。專家指出,從歷史資料來看,股災與房市活絡並不一定呈現正相關,房市移轉量能夠順利被帶動,除與股災後經濟狀況有關之外,若有救市政策往往會帶動一波成交量。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析,中共試射飛彈、SARS與金融海嘯的3次股災中,都出現「前低後高」的狀態,中共試射事件當年移轉量為49.1萬棟,次年為50.8萬棟;SARS當年為34.9萬棟,次年為41.8萬棟;金融海嘯當年為37.9萬棟,次年為38.8萬棟。可以發現期間都不長,而且在結束前後多與政策有關。

徐佳馨說,政策因素像是1992年容積管制造成搶照暴量,加上兩岸危機讓許多屋主賤價拋售,帶動買賣移轉寫下天量;SARS前後的土增稅減半、政府優惠房貸、放寬外國人來台投資不動產也讓市場嗅到回溫氣味。

反觀1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫,期間都不短,對整體經濟傷害大,萬點行情當下讓不少股民身受重傷,其中1997年金融風暴為期1年多,發生期間的買賣移轉量為46.6萬棟與38.5萬棟,後一年僅有32.1萬棟,除經濟巨創外, 921大地震也讓當時買方嚇破膽,影響交易量。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒,股災總是財富重分配的時機,房地產因為變現速度慢,流動性差,往往反應較慢,目前市場上個別反應也比整體反應明顯,買房除了看大環境外,也要多注意個案環境與條件,進場比較安心。

▲▼歷次股災後交易量表現。(圖/住商機構提供)

關鍵字:新冠肺炎股市股災房市交易量買賣移轉



原文網址: 財富重分配?5次股災軌跡可循 災後房市交易量多上揚 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1675132#ixzz6HgPKuFgX
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

https://house.ettoday.net/news/1675132

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

▲武漢肺炎肆虐成全球股災,再創台股史上盤中最大跌點。資料來源:證交所數據(圖/NOWnews製表) ▲武漢肺炎肆虐成全球股災。(圖/NOWnews資料照)

隨著武漢肺炎疫情延燒,造成史上最嚴重的股災,有些朋友也在問,股災之後的台灣房市,到底會怎麼走?

在討論股災影響房市之前,先回顧一下過去30年來的股災。

不算這一次,盤點起來,包括1990年的實施證交稅、1995年的中共試射飛彈、1997年的亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化、2003年SARS、2008年美國次貸風暴等六次。

1990年實施證交稅訊息一出,讓大盤從2月12日的12682點跌到同年10月1日的2560點;1995年中共試射飛彈讓大盤從7051點開始狂跌,跌到同年8月14日4503點;1997年7月2日因泰國中央銀行改變了匯率政策,造成泰銖貶值,拖累亞洲各國,台股從1997年8月26日的10116點開始狂跌,直到兩年後(1999年)2月5日的5474點。

進入千禧年後,網路泡沫化讓全世界陷入衰退,台股從2000年2月5日的10202點開始狂跌近2年,直到2001年9月20日3446點。

相較之下,SARS疫情就顯得較輕微,在當初高死亡率和高傳染性的背景下,恐慌性殺盤從2003年4月18日4633點開始狂跌,短短的10天跌到4044點。 距離近期最近的股災,是次級房貸引起的系統性風暴,儲公司倒閉外,台股硬生生從2008年5月19日的9295點開始狂跌,直到2008年11月20日4089點。

反映在那時的成交狀況,在內政部買賣移轉上,除1990年無資料外,從其他幾次移轉量來看,中共試射飛彈股災的前一年(1994)移轉量為46.4萬,當年(1995)為49.1萬,後一年(1996)為50.8萬;亞洲金融風暴股災的前一年(1995)為50.8萬,股災期間38.5萬,結束後一年(2000)為32.1萬;至於2003年的SARS由於修正時間短,買賣移轉量很快就隨著股市回溫噴出,展開為期10多年的榮景;金融海嘯股災的前一年(2007)為41.4萬,當年度(2008)為37.9萬,後一年(2009)為38.8萬。

可見,在不特別考慮其他因素下,股災對房地產市場的影響,若是突發性的例如中共試射飛彈、SARS,就容易出現明顯反彈;但若是經濟性的結構因素,可就不那麼一定,即使有反彈,幅度也不至於太多,說得白話些,就是想要買房的人受傷,即使想要出手,可能也無能為力。

相較於前面幾次,這一次的股災可說是突發性與結構性雙重的複合性因素,由於來得突然,不少散戶在這場殺戮中受傷慘重,以目前包括了美國聯準會利率一次梭哈的情況下,台灣央行跟進也是遲早的事,雖說「萬般利空,不敵寬鬆」從這一次的股災還沒見底的狀況下,價格在低利環境中,即使往下修正,幅度也有限;除此之外,還有幾個事情可以預期。

其一,是資產與營建類受惠。

低利率加上銀根寬鬆,對於資產類與營建類相對有利,某些資產類股在股價大跌下,殖利率高的驚人,在至少可見的短期,對於資金將具有一定吸引力。

其二,是自用客戶購買力減弱。

從過去的經驗來看,經濟型的股災多數會殺到散戶措手不及,不少自用客戶習慣在股市中賺頭期款,在這當下也直接等於購屋力腰斬,對於目前購屋市場中以自用客戶為主的結構,著實不利。

其三,是規模重新洗牌。

雖然資產題材不敗,但本次全球性的經濟災難中,中小企業甚至某些大型企業可能面臨資金斷鏈的壓力,具有變現能力的資產可能在此求現,也讓大者恆大的趨勢更不可逆。

所有的瘟疫,都是另一個形式的天啟;牛頓在躲避鼠疫的時候,發現了萬有引力;雖然我們是平凡人,在疫情與股災之下,回歸自身,應該多少還會有些人生體會吧。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

https://www.nownews.com/news/20200318/3992168/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

▲房產業在這一波武漢肺炎疫情受傷慘重,但若能藉此時選擇打好基礎,也能帶動新一波產業轉型。(圖/Unsplash)

▲房產業在這一波武漢肺炎疫情受傷慘重,但若能藉此時選擇打好基礎,也能帶動新一波產業轉型。

(圖/Unsplash) 這陣子疫情嚴重,去電關心在上海的同業朋友,問問他們狀況如何?

「很好,別擔心,在這浪頭上,我又感受到即將面臨的產業變革。」她一派樂觀的說。

好朋友的樂觀並非無所本,這段在家抗疫的時間裡,我知道她並沒有閒著,公司還是一樣滿滿的會議與代辦事項,唯一的差別只在從面對面改為線上;部門裡面的小朋友依舊如期完成每一個既定項目,日子一切如常,用她的話說,少了一點「生活的煙火氣」。看在眼裡,雖然生活沒了煙火氣,可是從她的忙碌中,究竟也感受了想方設法討生活的希望星火。確實,「面對面」、「眼見為憑」的產業特色與限制,讓房產業在這一波疫情受傷慘重,買屋人出不了門,要怎麼能夠成交。但比我見過更多人生起落的朋友,還是相信,所有當下的「蹲」,都是為了日後的「跳」。

當然,從目前的疫情與各項指標來看,今年第一季的表現也無法期待什麼,甚至各方還看壞未來一整年的經濟,到底身在浪尖上的人,要怎麼看這事情?

這陣子和幾位產業朋友們交換心得後,有三個方向是目前看得出的趨勢。

其一,是線上作業由平常變為日常。

從2003年的SARS到2010年的MERS,而今的COVID-19,只見新型病毒越來越刁鑽,「距離感」從劣勢變為優勢,大型業者對消費者端的線上平台,以及為了內控、溝通的內部平台,重要性越來越高,「線上作業」或是「在家上班」的比重將更為增加。線上開會、線上溝通、線上看屋從「平常」變成「日常」,現在在法規與消費習慣上受限的線上下訂、線上買屋,未來也可能成真,過去被視為傳產業的房地產,可能藉此導入AI,打造無限可能。

其次,是抗疫思維導入房地產市場。

以往,許多在意CP值的購屋人不容易感受社區管理的重要性,認為便宜就是好,甚至覺得沒有管理就是最好的管理。但在這一次,社區透過定期消毒維護,並且管制外來訪客,防疫規格讓住戶與購屋人感受到物業管理的暖心與必要,新聞中武漢甚至有小區因為防疫得當,成為唯一淨土的例子,這不僅是對於住戶生活的保障,更為日後房價提升做了保證;除了物業管理,香港青衣長康邨康美樓先前先後傳出相距10個樓層的住戶先後確診,因其管線老舊與設計不當,傳出新型冠狀病毒有糞口傳染之虞,雖然假設仍未證實,可是有效隔離病毒的施工品質,在這當下,甚至成為新賣點。

最終,是加快產業的淘汰速度。

在這一波疫情之下,同樣是做不成生意,有人是坐以待斃,或是坐困愁城;有些業者卻選擇打好基礎,無論是增加線上平台的投資,抑或是加強人員教育訓練,對於整體戰力提升都有相當幫助,無奈的是,能夠做這樣規劃的多數還是產業龍頭,這也意味著,在每一次的天災人禍,都是彎道加速、拉大距離的契機,掌握住的,不只留下來,更能壯大;掌握不住的,不被一次災情消滅,也會被下次挑戰淘汰。

隨著全球疫情加溫,走到這當下,你我都感覺到,防疫戰之後緊接著就是資源戰,對於企業經營者來說,每一次的未知都是上天的機遇,要讓危機變成轉機,要成為產業一寶還是一草,這一點就不僅僅只是個人造化了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

https://www.nownews.com/news/20200225/3956116/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

一只宣布旗下樓盤降價七五折的恆大集團公文,前陣子就在網上炸了鍋。

議論紛紛之外,這個舉措引動市場許多傳聞,例如恆大是一種先調價,再降價的假動作,或是成交數字不可考等等的質疑,先不管數字到底是不是真,但從這樣的作為,可以嗅到當民眾不群聚、不出門、不消費時,資金斷鏈將是中國企業現階段面臨的重大危機,也讓資金壓力大的建商,不得不開第一槍。

可從行銷觀點,恆大這次行銷操作無疑是成功的,不僅是掀起話題,從過去經驗得知,帶頭降價的總能吸引到最多的來客,在世局紛亂不明下,也容易讓買方衝動下手,建商得以順利下車;即使未來漲價,業主降了庫存,又得了識時務的名聲;對於同業來說,漲價不一定賣得掉,要是遇到下跌趨勢,民眾追漲不追跌的心態,必然會讓跟著做卻慢半拍的業者,陷入降價賣不動的僵局,怎麼算,都是一樁好買賣。

恆大的做法為台灣買方點上希望之火,有些買方也想等台灣建商會不會跟著做。

偏偏答案可能不如預期。

主要原因在於,相較於中國大陸的狀態,與台灣其他產業所面臨的危機相比,經過10餘年多頭,台灣多數中大型建商的體質已經很難跟2003年那時相提並論,加上目前寬鬆的銀根,在沒有更嚴重更擴張的損害前,除非建商自身財務困境得破盤下殺,正經業者短時間內是很難這樣執行的。

回到第一線表現,台灣這次災情到目前為止,看屋與簽約難免受到影響,剛性需求遞延,利率環境也不容易讓崩盤出現,更現實的是,沒有買賣哪來的價格漲跌,當下看似撿到槍,可要撿到便宜沒那麼簡單;一旦疫情能順利控制,大家重回日常生活,尋覓已久的剛性買盤在撿不到便宜的狀態下,重新回到市場的威力不容小覷。

換言之,降價與否的關鍵,在疫情持續時間,以及對負面影響的後座力;若疫情延續到出現建商降價風,意味著整體經濟狀況非常不妙,那時就不是房價降不降,而是民眾該不該手上多留點現金度時機的問題了。

回過頭來,身處在這世局裡,越來越多的跡象告訴我們,疫情造成對供應鏈、人心和信任的崩壞,才是接下來全球得共同面對的嚴峻挑戰,不會有誰在這裡得以置身事外。

那麼,我們準備好了嗎?

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

 

徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


延伸閱讀

https://ctee.com.tw/house/celetalk/223247.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

李美虹 攝影:張家禎 

經常接受電視媒體專訪的房市名嘴徐佳馨,都是談論房地產趨勢與買賣心法,未曾透露過自己的買房經驗,這次她首度分享自己如何花錢學會買自住屋與投資房的心得。

經常關注房市新聞的人,應該都認識這位漂亮的房市名嘴——住商不動產企研室經理徐佳馨。因為最近變漂亮了,一度還成為電子佈告欄PTT的討論話題。一向快人快語、總自稱「老衲」的她,得知後大笑著說:「我應該是PTT史上被討論的人物當中最老的吧!」

其實,她只是少吃多運動,並且拿掉眼鏡,留長了頭髮並燙捲,也開始注意妝容,這樣做就讓人覺得她改變形象,而成了最美的「房市名嘴」,有人還稱她是「房產之花」。

外貌成為話題,應該算是意外,在房地產領域,徐佳馨的專業度早就有目共睹。2006年從電子媒體轉到房仲業,她所有的理財知識都是在住商學到的,而且學費還挺「昂貴」,因為她為了充分了解房屋的各種稅費,以及整套交易流程,她拿出了「真金實銀」實際在房地產市場親自買賣,而且還當過兩年房東,幸運的是,她的學習時間點很好,不論是買自住房或買賣投資房,都有賺到錢。

先買自住房
再投資小套房

徐佳馨2005年結婚後,住在先生之前買的新店區工業用住宅,那是一間法拍屋公寓。剛結婚時,先生在台南工作,徐佳馨則在台北上班,小倆口就經常利用假日去看房子,「因為小時候我住的是透天厝,家裡曾遭過小偷,所以我喜歡有24小時保全的房子。新店這間公寓我住得不太開心,因為樓下住戶把公寓改成隔間套房出租,而且又常有人不關一樓大門,這些都讓我很沒有安全感。」

夫妻倆分隔南北兩地生活一陣子,等先生調回台北工作後,就決定另買房子。當時,徐佳馨已經在住商不動產工作,她和店長說,想知道投資房子的原則是什麼?店長就直接告訴她:「拿錢來學!因為只有自己親自買賣過一趟,才會知道所有的流程。」

就這樣,徐佳馨先買了文山區的自住宅,後來賣掉新店的公寓,然後再和婆婆一起投資東門捷運站附近的小套房。「我一分錢都沒砍店長的服務費,我連新店那間公寓都是店長幫我賣掉的,所以你說這學費貴不貴?」有著一口美齒的徐佳馨大笑著說。

「我從中學習很多,可以分成三個部分來談。」徐佳馨不藏私地分享她的經驗。

住房以需求為考量
用排除法縮小範圍

首先,買自用住宅方面,「我和先生是用『排除法』,先縮小看房的範圍,集中鎖定在文山和新店這兩個區域,原因是:新店是我們原本住的區域,先生在文山區上班,加上奶奶也住在附近,有地利之便。」

徐佳馨表示,有很多年輕朋友買不到房子,都是因為把看房的範圍定得太大,「全台北的房子都可以!」這樣的條件絕對買不到房子。最好的方式是縮小範圍,回歸到自己的需求面。

例如,當時她和先生買自住屋時,因為只鎖定文山和新店,她又希望有電梯,所以就排除了公寓,加上她要有24小時保全管理、靠近捷運站,這樣一來就會把很多物件排除掉。利用排除法,就能把看房的範圍縮得更小,既能精挑,也不用花太多時間,完全以自己的需求為考量,順利找到中意的房子。

最後,夫妻倆決定在文山區購屋,原因是:

➊ 先生在該區工作。

➋ 徐佳馨走路10分鐘就能搭捷運上班。

➌ 有電梯、24小時管理。
➍ 當時的房價還負擔得起。

文山區自住宅的權狀是39.8坪,含一個車位,總價1,188萬元,而且是台北市門牌,「但缺點是在巷弄內,雖然比較安靜,卻完全沒有任何生活機能,害我晚上想吃個鹹酥雞都沒辦法!」她大笑說。同時間他們也看了一間條件差不多的新店房子,開價還比這間貴了300萬元。

老公寓出租不划算
出售是較好選擇

後來賣掉新店工業用住宅,徐佳馨表示,原本是想出租,畢竟保留「起家厝」很有意義,但後來因為3個原因,他們還是決定出售:

➊ 持有這間工業宅十幾年,土增稅竟然才2萬多元,表示這塊地不值錢,沒有繼續持有的價值。

➋ 這裡曾有兩次都市計畫檢討,工業用地可變更為住宅用地,卻有鄰居不同意,猜測是繳不出重劃代金。也因為鄰居不同意,以後就沒機會變更了。

➌ 這間公寓如果出租,房租大約2萬元,因為附近租戶都是在工業區工作的人,租金要往上調有困難,附近也常傳出房客繳不出租金。

徐佳馨夫妻以300萬元賣掉新店工業宅後,一部分還貸款,剩餘的就拿去買股票,以及投資小套房。

為了學習如何投資房地產,住商的店長帶著徐佳馨看了幾間有投資價值的房子,「後來店長幫我選中靠近東門捷運站的一間小套房,他打電話跟我說:去領10萬元出來!我和先生領了錢就去看房,發現那戶的大門正好面對電梯門,我立刻跟店長說:『店長,這路沖ㄟ!』」

買投資房5重點
時機到了就該轉售

但店長解釋他看中這間套房的投資邏輯:

➊ 靠近捷運站,走路不到3分鐘。

➋ 捷運出口的往上電扶梯(很多出口要爬樓梯)。

➌ 坪數不要太大。
➍ 裝潢比較陽春。

➎ 總價不要太高(這戶是整棟坪數最小的房型,只有7坪多,所以最便宜)。

「店長告訴我,這間套房先出租2年,因為將來要轉售,所以可以學到如何當房東,以及如何轉賣。」徐佳馨說,這間小套房地點好,且大樓有管理員,屋齡又是20年以內,「那個區域小坪數房子蠻多的,而且強調是學區宅,所以房價比較貴。」店長還幫徐佳馨挑了一個老師當租客,所以租金收益非常穩定。2年之後,店長就建議她賣掉,因為在當時,投資房短期持有比較理想,另外,東門捷運站通車後,就利多出盡了,因此不要戀棧,應該趕快賣掉。

「這次投資小套房,我學到了一個重點:到了該賣的時間點時,千萬不要戀棧。當然,會期待能賣得更高,但投資一定要見好就收。」徐佳馨說,當時買東門小套房的買方,跟她說是自住,結果也是投資客,因為沒多久後就出售,開價還比她的賣價高200多萬元,但一直都沒有成交,「所以對方被套住了!」

「買賣完這間東門小套房後,我就收山了!這間我們賺了兩年的租金,以及房屋價差100萬元。之後,我就用這個邏輯再去幫朋友看房子,提供他們建議。」徐佳馨總結,投資房地產有3個重點:

➊ 持有成本要低。
➋ 不要貪戀賣在最高點。
➌ 不要裝潢,家電也別買。

「我原本想,小套房出租,但裡面什麼東西都沒有,是不是要買一些小家電,結果店長說『完全不用!』因為將來要轉售,現在出租就不要再多花錢。」聽話的徐佳馨,學習買賣房地產的學費雖然貴,但她最後不僅賺到錢,也培養了深厚的專業,可說是一舉兩得。

https://reurl.cc/nV8WA8

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

眾所矚目的總統大選,在1/11的晚上有了結論,相較於前幾次大選對房產的著墨,這次的大選,主要候選人們並沒有特別把房產政策拿來做文章,除了真的沒有太多空間與新想法可以琢磨外,搶不到媒體版面或許也是原因之一。

影響所及,在房價緩步上揚的旋律中,購屋人積極奮起,本次大選相當罕見出現了「選照選,房照買」的奇妙景況。

在排除選舉變因後,預估買氣將會延續,價量均穩會是今年整年度的基調。大勢已定後,由於並沒有發生輪替,也意味著舊的房產與經濟政策將會延續,例如社會住宅、包租代管、危老等,而囤屋稅等主導權會維持交回給地方政府因地制宜的基調,並不會有什麼調整。換言之,也不用期待政策為市場掀起太大波瀾,地方政府態度與話題聲浪對當地發展,是絕對關鍵。

政策面沒有變動,接下來該觀察的是銀根寬鬆的資金行情下,被墊高的買氣和價格到底怎麼走下去。在2020沒有經濟黑天鵝的前提預設下,目前看來還有一段好路可走,特別是過去沒有太多話題的低價區,選後資金湧入,將迎來的是一個想像不到的新時代,特別值得注意的是,無論開發有沒有急迫性,具有開發價值的土地只會越來越貴,沒有回頭路。

針對商用市場,無論台商是不是真的回來,在需求與話題挹注下,有個幾年好光景不是難事,可是在各方一窩蜂的吹捧下,商用市場可能面臨的是快速分化,盤整,也可能在大量供給出籠的三年後陸續出現,地點、產品力還是最後決勝關鍵。不管是住宅或商用市場,成也資金潮,敗也資金潮,身處其中最要留心的是,當資金寬鬆所產生的槓桿效應擴張到一個程度,蔡政府的經濟政策能否順利接軌?也唯有實際經濟成長的支撐,重整旗鼓的房地產市場,才不至於出現系統性風險。

最後,身為一個業者,對蔡政府的小小期待是,面對未來四年的第一步,並不一定是卯起來把過去四年說的做到底,而是停下腳步,重新檢視政策績效與市場需求,該調整就調整,讓資源能有效運用;過去不敢處理的,沒了包袱,也該是有所取捨的時候了。

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

 

金鼠春節有7天連假,出遊行程安排好了嗎?如果還沒有,或是不想車塞車、人擠人,全家大小一起出去新春賞屋,是另一個不錯的新選擇!尤其房市景氣回升,許多建商新春不打烊,推出琳瑯滿目的賞屋優惠,看房之前,提醒一下,不妨先來了解一下各地房市的新動態,做為您看房的參考指標!

延伸閱讀
 李同榮:選後房市看三指標
‧ 高喊居住正義都落選 章定煊揭未來房市走向
‧ 三大房仲巨頭看好2020年房市 需注意3大變數
‧ 徐佳馨:選後房產怎麼看?

 

徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


延伸閱讀

https://ctee.com.tw/house/celetalk/207209.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中國時報 
徐佳馨、專家觀點
住商不動產企研室經理徐佳馨(住商不動產提供)

住商不動產企研室經理徐佳馨(住商不動產提供)

眾所矚目的總統大選,在上周六的晚上有了結論,相較於前幾次大選對房產的著墨,這次的大選,主要候選人們並沒有特別把房產政策拿來做文章,除了真的沒有太多空間與新想法可以琢磨外,搶不到媒體版面或許也是原因之一。
影響所及,在房價緩步上揚的旋律中,購屋人積極奮起,本次大選相當罕見出現了「選照選,房照買」的奇妙景況。

在排除選舉變因後,預估買氣將會延續,價量均穩會是今年整年度的基調。大勢已定後,由於並沒有發生輪替,也意味著舊的房產與經濟政策將會延續,例如社會住宅、包租代管、危老等,而囤屋稅等主導權會維持交回給地方政府因地制宜的基調,並不會有什麼調整。換言之,也不用期待政策為市場掀起太大波瀾,地方政府態度與話題聲浪對當地發展,是絕對關鍵。

政策面沒有變動,接下來該觀察的是銀根寬鬆的資金行情下,被墊高的買氣和價格到底怎麼走下去。在2020沒有經濟黑天鵝的前提預設下,目前看來還有一段好路可走,特別是過去沒有太多話題的低價區,選後資金湧入,將迎來的是一個想像不到的新時代,特別值得注意的是,無論開發有沒有急迫性,具有開發價值的土地只會越來越貴,沒有回頭路。

針對商用市場,無論台商是不是真的回來,在需求與話題挹注下,有個幾年好光景不是難事,可是在各方一窩蜂的吹捧下,商用市場可能面臨的是快速分化,盤整,也可能在大量供給出籠的三年後陸續出現,地點、產品力還是最後決勝關鍵。不管是住宅或商用市場,成也資金潮,敗也資金潮,身處其中最要留心的是,當資金寬鬆所產生的槓桿效應擴張到一個程度,蔡政府的經濟政策能否順利接軌?也唯有實際經濟成長的支撐,重整旗鼓的房地產市場,才不至於出現系統性風險。

最後,身為一個業者,對蔡政府的小小期待是,面對未來四年的第一步,並不一定是卯起來把過去四年說的做到底,而是停下腳步,重新檢視政策績效與市場需求,該調整就調整,讓資源能有效運用;過去不敢處理的,沒了包袱,也該是有所取捨的時候了。(住商不動產企研室經理徐佳馨)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200118000576-260110?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「信義行政中心地上權案」日前標售,最後由南山人壽砸下159.81億元標下,得標價超過底價99.88億元、溢價率高達六成,換算每坪得標單價達744.34萬元,相較今年4月下旬,元利建設以每坪725萬元取得空軍官兵俱樂部還高出2.6%,坐穩全台史上最貴地上權的「新地王」寶座,影響所及,可以預見明年「世貿三館」地上權標售案,搶標勢必更激烈。

看到這番景象,想起地上權過去被視為票房毒藥歷歷在目,而今重新獲得資金追捧,甚至成為票房靈藥,豈能讓人不感嘆此一時、彼一時?

會有這種結果,首要在於產品和時機對了。

相較於住宅,辦公室具有收益,即使有地租支出,產品有能力拉高租金,倒也能維持平衡,能創天價,是拜天時地利之賜;大環境銀根寬鬆,壽險、金控業者手上現金滿滿,建商也磨刀霍霍想要增加庫存,又逢市區土地稀缺、辦公室供給出現缺口,租金得以順勢上揚,加上政府重新檢討地租設下天花板,還有某些個案符合危老容積獎勵條件能夠多蓋一點…,總總因素結合起來,才能讓地上權能華麗轉身,並非外界認為單純的運氣好而已。

看在一般民眾眼裡,或許認為跟著追捧地上權是樁好買賣,地上權住宅是不是還能有些想法甚麼的,偏偏現實似乎不是這麼回事。姑且不論每一個案的地租與主客觀條件,原因之一是房價上漲後,跟著市場行情走的地上權,成本已經不低;原因之二是除非持有人有能力有辦法做出穩定的現金流,不然在邏輯上,這也不過就是一個租屋思維的消費財,而非擁有所有權的儲蓄財;這還不包括銀行認為地上權價值隨時間遞延所給的價值評估,所產生後續轉手性受影響等負面效應。

這也是為何年輕人第一間房,不大建議是用這樣的方式卡進「有屋階級」的原因。

 

至於某些業者將大陸的地上權邏輯擴大解釋到台灣地上權,說來也就扯遠了。一方面是大陸普遍都是地上權,沒得所有權比較,自然影響有限;另一原因是中國物權法有針對住宅用地70年期滿若無使用的考量,可以自動延展的規定,實務上也等於是可以一直用下去的邏輯。

大資本家的金錢遊戲,一般人差得可不只有口袋而已。

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

地上權土地的地租政策更改以來,台北市六大地上權案全部成功脫標,脫標總價合計高達350億元以上,今年打鐵趁熱,尤其兩大熱門標案世貿三館及國泰營區備受矚目。從票房毒藥到獲得資金青睞,地上權鹹魚大翻生,就一般民眾來說,可以跟著這股熱潮,對地上權住宅進行投資了嗎?

延伸閱讀
 徐佳馨:地上權從票房毒藥到靈藥 關鍵在這
‧ 林聰麟:購屋新選擇 地上權開發6大趨勢
‧ 台北市六大案全脫標 地上權翻身
‧ 北市精華地上權 剩最後兩塊
‧ 世貿三館地上權招標 底價估約200億
‧ 松江南京地上權 元大人壽53.3億得標

 

徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


延伸閱讀

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/182449.html#utm_source=CTEE&utm_medium=LINE&utm_campaign=LINE2020110-012

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

房市

▲作者認為這次大選並未見到關於房市的政策牛肉。(圖/Pixabay) 眾所矚目的總統大選總算進入到黃金周,不過相較於過去候選人們急端房市牛肉的作為,綜觀這一次的大選,無論是總統或是立委候選人,說要維護居住正義,談房產政策總離不開有得住與降房價這二件事。

其一是讓大家都有地方住。

關於這一點,這幾年推動的社會住宅達到了一些效果,同時也讓許多候選人了解到這種支票很花錢,之後交屋還要落實管理,怎麼說都不是一樁好買賣,若真要提,也不過就是現行制度與產品下再行調整,例如增加老人友善空間,或是將舊建物做改建以增加供給。

至於最該根本解決的租屋市場,或許候選人們檢視完稅制、違建等現狀之後,就會發現無處不是馬蜂窩,與其如此,不如直接給補貼落得輕鬆愉快又有成績,也無怪租屋補貼成為每次選舉住宅政見的固定班底。

其二是讓房價能回歸合理。

從房價下手,一般多數能想到的,就是透過囤屋稅等政策,讓民眾降低持有意願,也讓多戶持有人因為壓力而願意降價出售,達到房價修正的目的。除此之外,也有打出推動「實坪制」的手段,讓民眾買到與實際使用到的不會產生太大落差,達到房價合理化的目標。

不過,推究起來,想要在房市有著墨沒有那麼簡單。

一方面是,立竿見影效果的政策已經沒有了。過去大家最為詬病的資訊不透明、移轉成本太低等問題,在實價登錄上路後,除了優化原本系統與加強勾稽外,短時間內沒有更創新的點子可以替代;房地合一上路後,移轉稅成本大幅增加,也就沒有甚麼話柄。而時代力量之前力推的囤屋稅,雖然某些地方政府有執行,但成效不彰,在銀根寬鬆下,年輕人可能還沒買到房,就出現了財富重分配與財富集中化的後遺症。

二方面是,房地產買賣看似容易,其中複雜度不足為外人道。

以最近高嘉瑜和館長在直播時拿出來討論的「實坪制」為例,揭露說來簡單,真要操作起來,牽涉到台灣數十年來的建物登記制度,說是「動搖國本」也不為過。由於每一階段都不同,例如樓梯間、車位、車道等,都會因為登記時間而出現在權狀揭露的標準不一,如果要全面實施實坪制,不僅是修法而已,更需要全重新測量,業者和民眾都無法解釋,到時必然會增加交易成本,甚至出現不必要的糾紛。

說到底,想要認真對財政金融相關議題著墨的精神可取,但當相關研究沒有做到位,對情勢不夠了解,自然就不容易出現持續且明顯的效果,搶了一兩天版面,卻沒有辦法發酵產生威力,進而產生長遠效果,進而為個人或黨的品牌加分,不是一件可惜的事嗎?

這些年,每到大選前看媒體轉載政治人物對房市政策的評論總有很多感嘆,除了政策內容,還有擁有話語權的人總會說些不合時宜的話-能做大的,往往講得很小;沒那麼多實權的,畫起大餅來卻無比自信;市場走到這個坎,候選人連張支票都不敢開,究竟是忘記了,還是害怕想起來。

是說,有些事情還是不要想起來,可能對彼此都好一點。民主悲哀之一是,沒有牛肉久了,選民好像也都習慣了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

https://www.nownews.com/news/20200109/3871908/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

兒福盟

▲兒福聯盟遭網友爆料於台北市內湖區購置 3.7 億元的新辦公室,消息一出引發爭議。(圖/翻攝自 Google Map) 大選打得如火如荼,不過這次選舉中,房市討論不多,反而是兒福聯盟買樓的事件,意外掀起波瀾。

冷靜之後再來回想,會發現整起事件說來就是新購辦公空間的「3.7億總價」與「地點在內湖」這兩個事情和社會情感產生衝突,後續所產生的效應。這事情與其檢討與試圖扭轉社會大眾認為社福團體應該「做功德」的心態,還不如提醒非營利組織(Nonprofit Organization 簡稱NPO) 從業者,必須開始正視在非營利精神下,如何能同時兼顧公益精神、永續經營與社會觀感。

筆者認為,非營利組織確實有辦公室需求,以目前這類團體尋覓辦公空間除了要擔心鄰里排擠,還要留意使用分區限制,若為長遠經營,能有餘裕購置不動產作為辦公之用,也是美事一樁。偏偏非營利組織購買不動產並不是沒有產生爭議,除了購置不動產所有權人可能僅限於某些特定人士外,也不乏有開發山坡地造成居民抗爭等問題,造成組織形象重傷的例子。產生這種狀況的原因不少。相較於企業,NPO多數對於不動產與其衍生的權利義務關係相對缺乏,不管是資金運用,抑或者是以公益為名,認為凡事總能透過變更找到解方的態度;抑或者是根本不知道應該要去找建築師評估等等狀況,往往一個環節不注意,就會讓工作人員疲於奔命,甚至憤而離開。

要改變這種方式,首先,非營利組織應該向企業一樣思考,讓專業回歸專業,不僅僅社會福利是專業,財務、人資、法律、公關行銷等,都應該是一種能夠得到與正常企業等價的報酬,而非一昧自我催眠,低薪是一個增加「功德」與「福報」的工作,這樣好的人才也能夠無後顧之憂地留下,自我認同之後也能獲得社會認同,進而帶動整體從業環境提升。

其次,以購置不動產為例,目前就有不少不動產非營利組織,若能整合資源請其提供協助,並以財務方式對捐款人進行更準確的溝通,或許不至於陷入這種窘境。換言之,非營利組織也能考慮建立組織間的互聯網絡,由於非營利組織多數有腦力密集的特質,也多數會集中在某些專業,對於其他專業一無所知,透過組織與組織間橫向網絡,提供彼此在專業與行政資源上的奧援,達到最大的效益,甚至建立起一整套SOP,以利於後進者參考運用。

第三,參考企業目前投資人關係(Investor Relations,簡稱IR),以經營捐款人關係,除了匯報組織營運,維繫情感之外,建立溝通管道,針對組織特殊用途,例如購置辦公室、車輛等設施,預先說明專款專戶專用,或是提起專案提撥的方式作為規劃,以避免日後爭議。

說到底,購置這麼貴的房地產即使真有需求,也被爭議打掛美意,畢竟多數捐款者並不希望捐款被用在非營利組織美美的辦公室裡,許多捐款人可能終其一身也很難購置一間自用住宅,即使一切合法合理,但只要情感上有所衝突,自然會降低大眾的捐款意願。

這些年非營利團體購置不動產的案例不少,只是在買樓買地的背後,擁有大量物業的非營利團體也別認為有了這些最靠譜。當荷包滿滿,卻又沒有想到如何透過制度,預防外人入侵眼紅搞鬼,那麼即使是金山銀山,也不過就是早晚而已的過眼雲煙罷了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

https://www.nownews.com/news/20191216/3821664/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

1 23

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼