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中國時報 
徐佳馨、專家觀點
住商不動產企研室經理徐佳馨(住商不動產提供)

住商不動產企研室經理徐佳馨(住商不動產提供)

眾所矚目的總統大選,在上周六的晚上有了結論,相較於前幾次大選對房產的著墨,這次的大選,主要候選人們並沒有特別把房產政策拿來做文章,除了真的沒有太多空間與新想法可以琢磨外,搶不到媒體版面或許也是原因之一。
影響所及,在房價緩步上揚的旋律中,購屋人積極奮起,本次大選相當罕見出現了「選照選,房照買」的奇妙景況。

在排除選舉變因後,預估買氣將會延續,價量均穩會是今年整年度的基調。大勢已定後,由於並沒有發生輪替,也意味著舊的房產與經濟政策將會延續,例如社會住宅、包租代管、危老等,而囤屋稅等主導權會維持交回給地方政府因地制宜的基調,並不會有什麼調整。換言之,也不用期待政策為市場掀起太大波瀾,地方政府態度與話題聲浪對當地發展,是絕對關鍵。

政策面沒有變動,接下來該觀察的是銀根寬鬆的資金行情下,被墊高的買氣和價格到底怎麼走下去。在2020沒有經濟黑天鵝的前提預設下,目前看來還有一段好路可走,特別是過去沒有太多話題的低價區,選後資金湧入,將迎來的是一個想像不到的新時代,特別值得注意的是,無論開發有沒有急迫性,具有開發價值的土地只會越來越貴,沒有回頭路。

針對商用市場,無論台商是不是真的回來,在需求與話題挹注下,有個幾年好光景不是難事,可是在各方一窩蜂的吹捧下,商用市場可能面臨的是快速分化,盤整,也可能在大量供給出籠的三年後陸續出現,地點、產品力還是最後決勝關鍵。不管是住宅或商用市場,成也資金潮,敗也資金潮,身處其中最要留心的是,當資金寬鬆所產生的槓桿效應擴張到一個程度,蔡政府的經濟政策能否順利接軌?也唯有實際經濟成長的支撐,重整旗鼓的房地產市場,才不至於出現系統性風險。

最後,身為一個業者,對蔡政府的小小期待是,面對未來四年的第一步,並不一定是卯起來把過去四年說的做到底,而是停下腳步,重新檢視政策績效與市場需求,該調整就調整,讓資源能有效運用;過去不敢處理的,沒了包袱,也該是有所取捨的時候了。(住商不動產企研室經理徐佳馨)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200118000576-260110?chdtv

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「信義行政中心地上權案」日前標售,最後由南山人壽砸下159.81億元標下,得標價超過底價99.88億元、溢價率高達六成,換算每坪得標單價達744.34萬元,相較今年4月下旬,元利建設以每坪725萬元取得空軍官兵俱樂部還高出2.6%,坐穩全台史上最貴地上權的「新地王」寶座,影響所及,可以預見明年「世貿三館」地上權標售案,搶標勢必更激烈。

看到這番景象,想起地上權過去被視為票房毒藥歷歷在目,而今重新獲得資金追捧,甚至成為票房靈藥,豈能讓人不感嘆此一時、彼一時?

會有這種結果,首要在於產品和時機對了。

相較於住宅,辦公室具有收益,即使有地租支出,產品有能力拉高租金,倒也能維持平衡,能創天價,是拜天時地利之賜;大環境銀根寬鬆,壽險、金控業者手上現金滿滿,建商也磨刀霍霍想要增加庫存,又逢市區土地稀缺、辦公室供給出現缺口,租金得以順勢上揚,加上政府重新檢討地租設下天花板,還有某些個案符合危老容積獎勵條件能夠多蓋一點…,總總因素結合起來,才能讓地上權能華麗轉身,並非外界認為單純的運氣好而已。

看在一般民眾眼裡,或許認為跟著追捧地上權是樁好買賣,地上權住宅是不是還能有些想法甚麼的,偏偏現實似乎不是這麼回事。姑且不論每一個案的地租與主客觀條件,原因之一是房價上漲後,跟著市場行情走的地上權,成本已經不低;原因之二是除非持有人有能力有辦法做出穩定的現金流,不然在邏輯上,這也不過就是一個租屋思維的消費財,而非擁有所有權的儲蓄財;這還不包括銀行認為地上權價值隨時間遞延所給的價值評估,所產生後續轉手性受影響等負面效應。

這也是為何年輕人第一間房,不大建議是用這樣的方式卡進「有屋階級」的原因。

 

至於某些業者將大陸的地上權邏輯擴大解釋到台灣地上權,說來也就扯遠了。一方面是大陸普遍都是地上權,沒得所有權比較,自然影響有限;另一原因是中國物權法有針對住宅用地70年期滿若無使用的考量,可以自動延展的規定,實務上也等於是可以一直用下去的邏輯。

大資本家的金錢遊戲,一般人差得可不只有口袋而已。

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地上權土地的地租政策更改以來,台北市六大地上權案全部成功脫標,脫標總價合計高達350億元以上,今年打鐵趁熱,尤其兩大熱門標案世貿三館及國泰營區備受矚目。從票房毒藥到獲得資金青睞,地上權鹹魚大翻生,就一般民眾來說,可以跟著這股熱潮,對地上權住宅進行投資了嗎?

延伸閱讀
 徐佳馨:地上權從票房毒藥到靈藥 關鍵在這
‧ 林聰麟:購屋新選擇 地上權開發6大趨勢
‧ 台北市六大案全脫標 地上權翻身
‧ 北市精華地上權 剩最後兩塊
‧ 世貿三館地上權招標 底價估約200億
‧ 松江南京地上權 元大人壽53.3億得標

 

徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


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房市

▲作者認為這次大選並未見到關於房市的政策牛肉。(圖/Pixabay) 眾所矚目的總統大選總算進入到黃金周,不過相較於過去候選人們急端房市牛肉的作為,綜觀這一次的大選,無論是總統或是立委候選人,說要維護居住正義,談房產政策總離不開有得住與降房價這二件事。

其一是讓大家都有地方住。

關於這一點,這幾年推動的社會住宅達到了一些效果,同時也讓許多候選人了解到這種支票很花錢,之後交屋還要落實管理,怎麼說都不是一樁好買賣,若真要提,也不過就是現行制度與產品下再行調整,例如增加老人友善空間,或是將舊建物做改建以增加供給。

至於最該根本解決的租屋市場,或許候選人們檢視完稅制、違建等現狀之後,就會發現無處不是馬蜂窩,與其如此,不如直接給補貼落得輕鬆愉快又有成績,也無怪租屋補貼成為每次選舉住宅政見的固定班底。

其二是讓房價能回歸合理。

從房價下手,一般多數能想到的,就是透過囤屋稅等政策,讓民眾降低持有意願,也讓多戶持有人因為壓力而願意降價出售,達到房價修正的目的。除此之外,也有打出推動「實坪制」的手段,讓民眾買到與實際使用到的不會產生太大落差,達到房價合理化的目標。

不過,推究起來,想要在房市有著墨沒有那麼簡單。

一方面是,立竿見影效果的政策已經沒有了。過去大家最為詬病的資訊不透明、移轉成本太低等問題,在實價登錄上路後,除了優化原本系統與加強勾稽外,短時間內沒有更創新的點子可以替代;房地合一上路後,移轉稅成本大幅增加,也就沒有甚麼話柄。而時代力量之前力推的囤屋稅,雖然某些地方政府有執行,但成效不彰,在銀根寬鬆下,年輕人可能還沒買到房,就出現了財富重分配與財富集中化的後遺症。

二方面是,房地產買賣看似容易,其中複雜度不足為外人道。

以最近高嘉瑜和館長在直播時拿出來討論的「實坪制」為例,揭露說來簡單,真要操作起來,牽涉到台灣數十年來的建物登記制度,說是「動搖國本」也不為過。由於每一階段都不同,例如樓梯間、車位、車道等,都會因為登記時間而出現在權狀揭露的標準不一,如果要全面實施實坪制,不僅是修法而已,更需要全重新測量,業者和民眾都無法解釋,到時必然會增加交易成本,甚至出現不必要的糾紛。

說到底,想要認真對財政金融相關議題著墨的精神可取,但當相關研究沒有做到位,對情勢不夠了解,自然就不容易出現持續且明顯的效果,搶了一兩天版面,卻沒有辦法發酵產生威力,進而產生長遠效果,進而為個人或黨的品牌加分,不是一件可惜的事嗎?

這些年,每到大選前看媒體轉載政治人物對房市政策的評論總有很多感嘆,除了政策內容,還有擁有話語權的人總會說些不合時宜的話-能做大的,往往講得很小;沒那麼多實權的,畫起大餅來卻無比自信;市場走到這個坎,候選人連張支票都不敢開,究竟是忘記了,還是害怕想起來。

是說,有些事情還是不要想起來,可能對彼此都好一點。民主悲哀之一是,沒有牛肉久了,選民好像也都習慣了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

https://www.nownews.com/news/20200109/3871908/

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兒福盟

▲兒福聯盟遭網友爆料於台北市內湖區購置 3.7 億元的新辦公室,消息一出引發爭議。(圖/翻攝自 Google Map) 大選打得如火如荼,不過這次選舉中,房市討論不多,反而是兒福聯盟買樓的事件,意外掀起波瀾。

冷靜之後再來回想,會發現整起事件說來就是新購辦公空間的「3.7億總價」與「地點在內湖」這兩個事情和社會情感產生衝突,後續所產生的效應。這事情與其檢討與試圖扭轉社會大眾認為社福團體應該「做功德」的心態,還不如提醒非營利組織(Nonprofit Organization 簡稱NPO) 從業者,必須開始正視在非營利精神下,如何能同時兼顧公益精神、永續經營與社會觀感。

筆者認為,非營利組織確實有辦公室需求,以目前這類團體尋覓辦公空間除了要擔心鄰里排擠,還要留意使用分區限制,若為長遠經營,能有餘裕購置不動產作為辦公之用,也是美事一樁。偏偏非營利組織購買不動產並不是沒有產生爭議,除了購置不動產所有權人可能僅限於某些特定人士外,也不乏有開發山坡地造成居民抗爭等問題,造成組織形象重傷的例子。產生這種狀況的原因不少。相較於企業,NPO多數對於不動產與其衍生的權利義務關係相對缺乏,不管是資金運用,抑或者是以公益為名,認為凡事總能透過變更找到解方的態度;抑或者是根本不知道應該要去找建築師評估等等狀況,往往一個環節不注意,就會讓工作人員疲於奔命,甚至憤而離開。

要改變這種方式,首先,非營利組織應該向企業一樣思考,讓專業回歸專業,不僅僅社會福利是專業,財務、人資、法律、公關行銷等,都應該是一種能夠得到與正常企業等價的報酬,而非一昧自我催眠,低薪是一個增加「功德」與「福報」的工作,這樣好的人才也能夠無後顧之憂地留下,自我認同之後也能獲得社會認同,進而帶動整體從業環境提升。

其次,以購置不動產為例,目前就有不少不動產非營利組織,若能整合資源請其提供協助,並以財務方式對捐款人進行更準確的溝通,或許不至於陷入這種窘境。換言之,非營利組織也能考慮建立組織間的互聯網絡,由於非營利組織多數有腦力密集的特質,也多數會集中在某些專業,對於其他專業一無所知,透過組織與組織間橫向網絡,提供彼此在專業與行政資源上的奧援,達到最大的效益,甚至建立起一整套SOP,以利於後進者參考運用。

第三,參考企業目前投資人關係(Investor Relations,簡稱IR),以經營捐款人關係,除了匯報組織營運,維繫情感之外,建立溝通管道,針對組織特殊用途,例如購置辦公室、車輛等設施,預先說明專款專戶專用,或是提起專案提撥的方式作為規劃,以避免日後爭議。

說到底,購置這麼貴的房地產即使真有需求,也被爭議打掛美意,畢竟多數捐款者並不希望捐款被用在非營利組織美美的辦公室裡,許多捐款人可能終其一身也很難購置一間自用住宅,即使一切合法合理,但只要情感上有所衝突,自然會降低大眾的捐款意願。

這些年非營利團體購置不動產的案例不少,只是在買樓買地的背後,擁有大量物業的非營利團體也別認為有了這些最靠譜。當荷包滿滿,卻又沒有想到如何透過制度,預防外人入侵眼紅搞鬼,那麼即使是金山銀山,也不過就是早晚而已的過眼雲煙罷了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

https://www.nownews.com/news/20191216/3821664/

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2019年10月24日

近來市場不斷傳出創新高價的交易案,無論是被媒體稱為「左手賣右手」的信義計畫區豪宅陶朱隱園,還是南港預售商辦世界明珠,亦或台中七期豪宅寶輝秋紅谷頂樓戶都寫下了區域新天價,除此之外,在京華城與D3法拍案成交挹注下,今年前3季土地交易價量皆寫下新高,許多人都在問,那麼多好消息,台灣房市是春燕要來了嗎?

圖說:明年房市樂觀,但想投資收益也沒那麼簡單。圖片來源:Flickr@nhadatvideo https://reurl.cc/XXEkZ3
圖說:明年房市樂觀,但想投資收益也沒那麼簡單。圖片來源:Flickr@nhadatvideo https://reurl.cc/XXEkZ3

資金、低利、不打房 市場樂觀

最近經常被問到的問題就是「到底該不該買房子?」這問題問起來簡單,卻不易回答,若是把個人狀況放在一旁,此時確實是2016年之後,最讓人覺得振奮的時間點。

從去年以來,資金回流的力道明顯,加上短期內利率不至於上揚,即使大選在即,但政策並未釋放出任何打房信息,整體大環境有利於房市。另一方面,購屋人信心逐季增加,顯見買方仍在,就算沒有出手,也只是在等待心中的最佳買點而已。

建商也看到這個趨勢,積極獵地預備推案,特別在中南部相對低價區域,只要是條件不錯的土地,總能寫下好成績,是近期土地市場交易火紅的關鍵因素。

稅制與供給 小心踩到大地雷

大環境如此樂觀,許多人甚至期待2008年的市場反轉行情重現,但在現階段的市場裡,想要「發大財」卻沒那麼簡單,除了目前房價已經高於當年,買方購買力也沒有明顯提升。

在供給面上,今年1~7月建照高達8.2萬戶創11年來新高,推估今年全年建照量恐達14萬戶,某些區域將有新屋價格低於中古屋的「房價倒掛」,形成多殺多的賣壓;加上現行的房地合一、實價登錄等制度不利於短期賺取差價,想在住宅市場中蹭利潤,沒有那麼簡單。

面對著2020到來,在大環境的資金低利行情下,對房市頗為「滋潤」,雖有春燕來歸,但並非成群結隊,對於自用客戶來說,可以多看多評估,選擇能負擔、符合需求的好宅,至於投資族,短期投資利潤有限,尋求長線穩健收益的優質產品,也是當下比較能做的選擇了。

 
 

https://reurl.cc/Gkvdj3

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「信義行政中心地上權案」日前標售,最後由南山人壽砸下159.81億元標下,得標價超過底價99.88億元、溢價率高達六成,換算每坪得標單價達744.34萬元,相較今年4月下旬,元利建設以每坪725萬元取得空軍官兵俱樂部還高出2.6%,坐穩全台史上最貴地上權的「新地王」寶座,影響所及,可以預見明年「世貿三館」地上權標售案,搶標勢必更激烈。

看到這番景象,想起地上權過去被視為票房毒藥歷歷在目,而今重新獲得資金追捧,甚至成為票房靈藥,豈能讓人不感嘆此一時、彼一時?

會有這種結果,首要在於產品和時機對了。

相較於住宅,辦公室具有收益,即使有地租支出,產品有能力拉高租金,倒也能維持平衡,能創天價,是拜天時地利之賜;大環境銀根寬鬆,壽險、金控業者手上現金滿滿,建商也磨刀霍霍想要增加庫存,又逢市區土地稀缺、辦公室供給出現缺口,租金得以順勢上揚,加上政府重新檢討地租設下天花板,還有某些個案符合危老容積獎勵條件能夠多蓋一點…,總總因素結合起來,才能讓地上權能華麗轉身,並非外界認為單純的運氣好而已。

看在一般民眾眼裡,或許認為跟著追捧地上權是樁好買賣,地上權住宅是不是還能有些想法甚麼的,偏偏現實似乎不是這麼回事。姑且不論每一個案的地租與主客觀條件,原因之一是房價上漲後,跟著市場行情走的地上權,成本已經不低;原因之二是除非持有人有能力有辦法做出穩定的現金流,不然在邏輯上,這也不過就是一個租屋思維的消費財,而非擁有所有權的儲蓄財;這還不包括銀行認為地上權價值隨時間遞延所給的價值評估,所產生後續轉手性受影響等負面效應。

這也是為何年輕人第一間房,不大建議是用這樣的方式卡進「有屋階級」的原因。

至於某些業者將大陸的地上權邏輯擴大解釋到台灣地上權,說來也就扯遠了。一方面是大陸普遍都是地上權,沒得所有權比較,自然影響有限;另一原因是中國物權法有針對住宅用地70年期滿若無使用的考量,可以自動延展的規定,實務上也等於是可以一直用下去的邏輯。

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關於社福團體買樓當辦公室的事情,這幾天被問翻,筆者稍微爬梳一下想法,提供幾個層次的觀察和各位分享。

第一個層次是,純粹從購置辦公室這個行為來看,確實是有其必要性;關鍵是台北市近年辦公室稀缺,租金本來就往上走,低利環境下,不少企業在這當下都選擇租不如買,除了安定軍心,還不用擔心被漲租。

以兒福這次購買瑞光路辦公室個案來看,拆算單價在56萬/坪,落在市價55-65萬/坪行情內,該案由於是和元大金控購置,當初購置時也透過估價師估價,流程上也堪稱周全。

不過,到底是哪邊出了問題?

簡單說,這個個案的地點和總價與社會情感產生衝突了。

傳統上總希望社福單位或是NGO組織,能夠秉持清貧高貴的精神,去扶持弱勢,但一個社福組織能夠以3.7億元購置大家心中認為「高大上」的內湖辦公室,許多捐款人在平日省下花銷做愛心,看到拿去買樓,理性上雖然覺得辦公室需求有必要,但感性上很難不去聯想「我的愛心到哪裡去」,也因此,所有後續反對的聲浪、退捐的舉措都來自於這裡。

社福單位經營是存在困境的,在老衲從業的這十餘年來,也做過相關的價格調查,試圖要讓民眾認知到「社福單位入住不等於會影響房價」的概念,不過,即使如此,還是可以看到到了21世紀的今天,將明明不會傳染的身心障礙,視之為一種傳染病,來掩護那個「社福單位入住會影響房價」的心魔。

第二個層次是,這問題暴露了長期以來台灣捐款向特定機構傾斜,資源分配不均的現狀。當資源分配不均之際,偏偏很多事情又都是組織自由心證,從國內不時傳出的捐款流向不明,捐款人信心崩潰的社會新聞就可見一斑。而這些受捐贈的團體,在這樣的事件一再發生之後,或許也該自己想想如何做好一套SOP來管理運用那麼大的資源,並且說服大眾。

第三個層次是,社福團體也到了應該要正視外部/內部關係管理的時候。

在過去,台灣對於做好事就會有很多寬容,很多事情就這樣過關。可是隨著社福團體越來越多,不能再靠著這一招行走江湖。對公關的定義,除了公共關係(Public Relations)之外,如果把捐款人都視為投資人,實在是可以從上市櫃公司目前視為重點工作的IR(Investor Relations 投資人關係)來去耕耘,了解對各種投資人的生態與心態,設身處地長期經營這樣的關係,協助組織彰顯價值,這樣才能經營得可長可久。

對這個個案而言,最可惜的部分是,若能回到最初,購置時的第一個層次,是思考如何在未來告訴捐款人「房貸比租金更省」的邏輯,甚至於從總租金回推回購屋預算,來說服大眾,並且提出當初看過案件的資訊,以及放棄原因,用成本和數字的證據說話,再來進行內部外部說服,傷害不會那麼大,也不會出現在組織前面忙著滅火,後方又有人扯後腿的事情了。

十方大眾佈施財貨,除了心中良善,還有被善用的期待,想通這一點,也就可以知道,也就比較容易趨吉避凶了。

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▲最近外送員車禍事件鬧得沸沸揚揚,不但讓勞健保問題浮上檯面,更讓民眾深思「做外送員真的可以過生活嗎?」(示意圖/NOWnews 資料圖片)

▲外送平台興起後,實體店家透過外送服務,一旦建立起口碑,一樣有機會能把虛擬客拉到現實世界。(圖/NOWnews資料照) 前幾天和朋友聚聚,約好在的市民大道的一間小店,好一陣子沒來,選擇從東區沿著敦化南路轉往市民大道,這一整條各具特色的店家,連假前夕還是有那麼多人出來吃吃喝喝,比起幾年前整條路上兩三隻貓的慘狀,無論到底是大夥沉湎於小確幸,抑或是台資、台商回流帶動消費力,現在真的好多了。不過消費者心思難測,整條盡是食肆的路上,強弱態勢明顯,守著大半空位的還不乏是媒體報導的名店,競爭之激烈,不言可喻。

除了生意好些,另一個和以前不一樣的,是這條路上許多店家都配合了 Uber Eats 和 foodpanda ,無論是燒肉或是熱炒,動動手指就能送到家,若要說線上線下虛實整合,餐飲業倒是願意嘗新為自己找出一條生路。特別是市民大道上的這些店家,多數都不是過路客,透過外送平台,在無需增加外送人力的狀態下,一方面接些訂單,二方面還能順便打打廣告,吸引一些新客人,虛實之間,倒也不失為是生命走出自己一條路的形式。

事後私下打探了平台對店家抽成,歸納起來,每筆訂單在3成上下,這樣算算要想靠外送賺大錢完全不可能,對店家來說,外送平台並非生財工具,而是行銷通路,這個路數,和幾年前大家狂卡位一級商圈店面做為廣告宣傳,有著異曲同工之妙,現在戰線拉到虛擬世界,從餐飲開始也算是水到渠成。

首先,是台灣餐飲業市場長期處在高競爭、高成長狀態,並且不斷有新競爭者加入。根據財政部統計,去年全台餐飲業家數達14.1萬家,寫下六年新高,這除了是台灣人愛吃、愛嘗鮮的性格外,小型創業多選擇餐飲入手,也是原因之一,也因為這原因,餐飲業更願意推陳出新,也願意求新求變,自然與外送平台一拍即合。

其次,是願意選擇外送平台的消費者,對價格較不敏感。即使許多提供外送的店家額外加價,消費者仍願意買單,要是外送平台祭出折價優惠,更提高了消費者的購買意願,好的消費經驗也會讓消費者一再回流,讓外送型態的消費能夠成長茁壯。

當線上線下整合已成趨勢,兩者均不會因為過度競爭而完全消失,他們自然會運作出一套商業法則,差別只在產業。願意嘗鮮的新店家,透過網路平台媒合願意嘗新的消費者,無論是否能發展成如對岸的外送日常,虛實之間能形成互補,就可能會是新消費行為的火苗。

對於店家,線上線下整合最大的好處是,不再侷限店面所在位置,透過虛擬平台,只要好吃和具特色,形成口碑之後,一樣有機會能把虛擬客拉到現實世界;對平台業者而言,好店家的加入,有助平台提升知名度與指名度,好店與好平台的強強聯手,只要不要其中有人拿翹破壞規矩,自然會形成一套生存學,也無須公權力過度介入。


只是,在虛實整合之中,當市場夠大,看著接二連三的外送車禍,無論業者或市政府,都是到了該為外送小哥小姐們想想保障與安全的時候了。目前看起來,外送市場百家爭鳴自是必然,依照台灣的商業慣性,過陣子就會漸漸走向整合,留下幾家為數不多的業者各據一方,在這過程中廝殺難免,消費者在這段時間能享受到更多折扣,成為其中最大獲利者。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

https://www.nownews.com/news/20191016/3693112/

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房市 ▲台灣在少子化、高齡化的人口結構下,未來年輕人「等到房」的可能性,會大大的高於「買到房」。(圖/NOWnews資料照

每次聽到這些事情,總會建議他們先找人把土地增值稅算過再做打算;可近來相較早些年,身邊問這事情的朋友多了不少,不爭的時代浪潮是,身為戰後第二波嬰兒潮,到了不惑之後的年紀,多少開始面臨離別,晚輩們在練習看破生死之外,最現實的人間事,如果長輩沒有特別避諱,多數會提出來預先規劃,這也成為近年兩代之間彼此的共識與默契。

實務上,透過繼承或是贈與方式取得房地產,也充分反映在數據上,內政部日前公布6月建物繼承、贈與棟數,全國上半年繼承棟數合計達2.81萬棟,年增約1%,是連續第19年增加,也是同期歷史新高;上半年贈與棟數共2.37萬棟,也較去年增加1.2%,是自2016年以來,連續第四年上揚。

在台灣高自有住宅率,卻面臨少子化、高齡化的人口結構下,未來極有可能,年輕人「等到房」的可能性,會大大的高於「買到房」,這也讓許多人擔心,在人口減少下,台灣房產是否沒有前景?

從日本經驗來看,即使一個地理區域出現了人口負成長的狀態,資金仍舊會往政治經濟資源匯聚的區域流動,例如東京,反而是鄉間或是中小型城市的不動產,崩壞速度會快過想像。簡言之,即使人少了,只要台灣內部資金還在,經濟仍維持一定的活絡度,好地段與好房產依舊有好價格,實在無須太過悲觀。

可是在看待繼承與贈與這事情,台灣比較少被討論的一個層次是,在這些看似風光的受贈繼承者們背後,他們到底受贈繼承到了什麼東西?或是說,他們知道自己受贈繼承到的是什麼東西嗎?

在這些受贈繼承者們之中,最幸運的,莫過於都會精華區內的新房或是店面,而且產權單純。雖然要是繼承或受贈後打算移轉的民眾,可能得付出相當不斐的代價,但這類房產自用舒服,出租也能獲利不斐,就算放著,遇著好時機,對子孫有滋潤,自然不在話下。

次一點的,就是好地段的老屋,免不了花點心思裝潢,自用或許沒有那麼舒坦,租出去也頗有點回事,即使租金不高,也能歲月靜好,若能順利遇到都更或重建,那也是不無小補。可是如果同樣是老屋,偏偏地段不好,改建無望,子孫若是有點能耐,或許願意把祖厝修修整整,要是子孫沒有這能力也沒有這想法,那只能任其頹圮。

至於繼承土地的、或是和兄弟姊妹一起共有一間房產或一塊地的,若房地還有價值或前景,大家多多少少還願意一起分擔房屋稅、地價稅、管理費等等持有成本,可如果不動產沒有價值,或是兄弟失和,資產效益無法有效運用,隨著稅負累積,對於持有人來說,那就不一定是份禮物,到最後若非賤賣變現,就是因為欠稅進入無限的法拍輪迴,徒增困擾。

這還只是受贈與繼承沒處理的,至於那些想賣掉卻沒先做好規劃,得繳出一大筆稅的,這幾年也層出不窮,成為新的苦主。

講了那麼多,或許讀者會問,「土地增值稅」試算完,若是高到嚇人,那怎麼辦?

「繼續盡孝。」我總是這樣回答。

這不只是因為繼承移轉免徵土地增值稅而已,想想長輩一生省吃儉用以那麼低的代價交給晚輩,於情與理,怎麼不值得被好好對待呢?

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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在資金帶動下,漲幅難免,可是要複製2008各類產品雨露均霑,並不容易…

日前,立法院三讀通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」,除二階段實質審查外,也對台商從海外匯回資金實施具體規範,報載政府這波推動台商資金回台方案後,目前已有超過4,300億元的資金回台,預估到今年年底回流的資金達到最高峰,可能超過7,000億元,預估到2025年可以達到4兆元。

不過,雖然明定用途不能使用於不動產買賣,必須用於直接或間接實質投資才能享有優惠,還是很多人擔心這波資金大舉回流,會複製2008年的房產炒風,民眾購屋壓力更大。

從客觀面來看,在資金帶動下,漲幅難免,可是要複製2008各類產品雨露均霑,並不容易,原因有三。

其一是目前房價較2008年為高,下一手買方購買力有限的狀況下,想要獲利並不容易,特別是高房價區域,除非有地段等優勢加持,不然難度很高。

其二是實價登錄已上軌道,價格透明下很難有操作空間,特別是一般住宅,量大門檻低,籌碼分散,不容易受到高資產族青睞,最後不過就是流於小額投資者之間的換手和小打小鬧。

其三是房地合一對兩年內短期持有人課徵35-45%超高重稅,大幅侵蝕獲利,在機會成本考量,與房產本身周轉性差的狀況下,投資者興趣缺缺。

可是也不可諱言,不動產對大額資金的吸納,以及能以低資金成本操作槓桿的特性,很難避免資金轉進,特別是商用不動產、如豪宅等高總價產品的購置,由於比價基礎少,進入門檻高,購置理由合情合理,買盤入住也是水到渠成;此外,如此大額資金流入,轉進具有開發價值的土地也不足為奇,如果遇到有心人,確實很容易成為新的標的,想要查到透徹仔細,進而裁罰,並不是一件容易的事。

即使如此,專法還是提供台商一條資金返鄉路,但個別台商的資金運用情況不同,加上台灣多年來也缺乏較多投資管道選擇,很難保證資金流向,打開潘朵拉箱之後,政府如何讓資金「去該去的地方」產生加乘效果與經濟動能,就不僅僅是區區條例可以畢其功於一役的。

資金能載舟也能覆舟,台灣能否有新氣象,也許端看這波,回來的要變成鮭魚還是鯊魚,那考驗的可是執政者有沒有大智慧了。

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若是選擇「以房養老」的老人家,大多較為保守…

台灣高齡化問題嚴重,政府在幾年前試圖推動「公益型以房養老」未果後,轉向由銀行推動「商業型以房養老」,加上各行庫以案例包裝,推出之後就獲得廣大爺爺奶奶們的支持,在2018年年改之後,退休軍公教收入銳減,一時之間,也成為退休族的話題。

透過這類「年近70歲的富奶奶承辦以房養老貸款,抵押近5,000萬元的大安區房產,富奶奶可以在未來28年裡,每個月領10萬元,不只不必搬離生活機能好的大安區,也無須看子女臉色」;抑或「94歲老阿公拿出北市大安區的房子,申辦10年期的以房養老貸款,每月多了9萬元養老金,生活開心又有尊嚴。」案例,淺顯易懂的讓民眾了解這套商業邏輯,但對一般民眾來說,更需要知道的是兩件事。

其一,這些老人家不約而同都在北市精華區。換言之,好地段的房子才會有好的退休金,若是房子先天不良,不容易期待一個老後富裕的生活品質。

其二,往後逐年升高的利息也可能產生相當壓力。姑且不說未來錢還是不是那麼好用,畢竟以房養老較一般房貸利息高,若是沒有其他生財管道,光靠以房養老,隨著利息壓力,在往後的日子也將會越來越提心吊膽。

或許有人說,老人家為何不思考「大屋換小屋」、「一宅換兩宅」或是「賣屋住進養生村」等其他選項。不可諱言,若是選擇「以房養老」的老人家,大多較為保守,「以房養老」除了讓老人不用搬遷熟悉的居住環境外,每月領現的安全性絕對高過老人家身懷巨款卻胡亂投資。

只是,銀行也不是盞省油的燈,以房養老在房地產難見暴漲的未來,如何兼顧獲利與風險?在集客熱潮後還能不能看到牛肉?這都是羨慕之外最要緊的事。

至於這些年持有房產增值,抑或者是不只一屋的長輩來說,在眼下當然是一個可以納入思考的選項。對還沒有進入退休安養的旁觀者而言,未來很難說,早點以穩健投資創造固定現金流,練就一身無須上班也能「謀財」的本領,才最實在。

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從統計數字來看,近三四年香港移民每年也不過一千餘人…

最近反送中話題火熱,延伸話題之一,就是香港民眾是否會因此轉進台灣,進而購置台灣房產,帶動另一波行情?

這時間回答這問題的時候有點悲傷,畢竟能在家鄉生活,總是一件幸福的事,坊間有些聲音試圖從移民潮帶動行情的邏輯來推演,替台灣房市喚來話題與活水,但筆者看來,這方向並不真實,從統計數字來看,近三四年香港移民每年也不過一千餘人,港人來台移居,購置房產在前幾年就不時出現,他們自用為多,少有所謂大資本、大規模的投入,來台買房就求一個歲月靜好的安穩生活,如是而已。

與其從政治事件推演成移民大潮,不如來看看,台灣在移民市場的競爭力何在?

或許很多人不曉得,台灣在外國人眼中,並不是酸民口中的「鬼島」,香港民眾看台灣,不僅僅是人情味和華人生活圈的熟悉感;較低移民成本、有山有水的優質生活環境和完善醫療制度的高CP值,才是最有吸引力的部分。相較於其他國家,香港人移民來台的難度也比較低,包括600萬新台幣門檻的「投資移民」、符合獎勵規範的「創業移民」、具有專業技術能力的「技術移民」和就學的「升學移民」等四大類,也比歐美等國來得低些,這樣聽起來,移民台灣,就是某些人在人生選擇中的選項之一罷了。

有那麼多優點,可是對香港人來說,移民台灣也有隱憂,最直接的就是台灣中高階工作機會不多、薪資過低,加上對金融業的限制,移民來台若非打算「洗盡鉛華」,就得過著空中飛人,與家人相隔兩地的生活,這也是最大抗性之一,還有台灣一樣有的政治與兩岸糾葛等等,這些先天不足因素影響,自然不容易期待太多的「炒房港資」轉進台灣。

這些事件裡最該注意的,應該是那些全球布局思維的高端資本脈動,在中美貿易戰下,又有這些事件,對他們來說,政治安定與否,和經濟發展同等重要,後續發展是否牽動他們在香港,甚至在華人生活圈的資產布局,進而影響到未來的經濟發展,這才是該去深思的問題。

真實往往平淡到讓人意外,有些事情想像過頭,並不是一件好事。

相較之下,討論港人移民潮來牽動台灣房價漲多少?這問題說出來是才真的會臉紅吧。

住商不動產徐佳馨

 

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在過年後這段時間不少買房的民眾,至今應該已陸陸續續進入交屋,甚至入厝階段,可你知道嗎?好不容易才走完所有的流程,在準備入厝人生第一屋前,除了新舊房屋的清理之外,建議3大點要特別留意!

▲搬家之前建議先做好規劃,避免入住後才發現問題。圖片來源:Flickr@ cagona https://reurl.cc/RDY7D
▲搬家之前建議先做好規劃,避免入住後才發現問題。圖片來源:Flickr@ cagona https://reurl.cc/RDY7D

第1點:進住前 翻修水電、除蟲不可少

一般來說,除非購買的是新建屋,一般若是老舊住宅,更甚至是10年以上社區住宅,在管線上的維護都不需要重新檢視,這時,最好請專業的水電技師檢查一下管線,如果能夠更換,最好搬家之前做全面管線的更新,也不要有僥倖心理,避免在未來實際居住時,因為發生漏水等問題管線需要更換,得另尋他處棲身的狀況。

此外,台灣氣候較為濕暖,若是木作較多、又地處潮濕的房子,更要注意是否有白蟻等問題,若能在搬家之前全部清理完畢,就更無後顧之憂。

第2點:懂得斷捨離 居家空間不壅塞

對於很多購屋者來說,空屋的空間感其實不容易拿捏,往往買了房子,帶著家當入住後才驚覺「房子原來那麼小」。因此,對於第一次搬家的首購族來說,「斷捨離」是很重要的。

如何斷捨離?建議先從分2大類開始,需要以及暫時不需要2項,每個人對於新家一定有著美麗的居家布置畫面,這時就可知道自己在新家布置的需求做區隔,將有需要的家電、家具或裝置類器具先做打包,剩餘的部分就是暫時不需要的部分。

當然,暫時不需要的也別著急,發揮斷捨離主要是為了檢視自己的生活需求,但是不需要的東西,若是完好無缺,也可以是造福他人的餽贈,所以,把長期囤積不用的家具轉贈給親友或社福單位,讓這些完好卻用不到的家具能在其他地方發揮最大效益。

第3點:搬家打包要注意 力求牢固好搬運

除了上面2點外,這邊也提醒大家,打包行李搬運時,可以列打包清單,將所有打包物品都詳細列入,並且按照使用頻率分類,把標示貼在紙箱上,方便搜尋且不易遺漏。

打包除了力求牢固,內部也可以使用氣泡紙、報紙等緩衝材料塞滿,避免內容物因搬運而損傷,打包的箱體本身記得不宜太重或太大,以1人可搬動為原則,不只方便搬家公司師傅不會因過重而受傷,也是為自己在收到這些打包廂時,好搬動歸位。

入厝就是開啟一段新生活,在過程中也能透過整理提升居住品質,有了好的開始,在不同心境下,也會開啟新的美好人生。

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 / 徐佳馨

這陣子,幾位長輩對於最近討論得紅紅火火的危老話題展現高度興趣,特別是聽到台北馥敦飯店南京館、六福客棧和誠品敦南等案子都將走「危老」流程改建,除了速度快,還能享受到政府加碼的租稅與容積優惠,更讓他們覺得自家老房子翻新大有希望。

「可是,你想清楚了,你的鄰居們也是這樣想的嗎?」我問。

長輩們回答這題,多數會用「誰不想要住新房子?」作為回覆,偏偏現實往往不會那麼理想。相較於一般住宅,最近傳出改建的個案們除了屋齡超過30年,都還有產權相對單純、位於精華區、改建後樓地板面積大增的共通點,加上持有人能扛下改建後大增的房屋稅以及額外出現的相關稅負,相較於一般住宅區分所有權人們從前期意見整合「我能拿多少?」到後期錙銖必較的管理費,更不要說那個倍翻的房屋稅和產生的相關稅負。說來悲傷,「有錢好辦事」就是案子動不動得了的重要關鍵。

會有這種狀況其實並不意外,住在老房子的人也都知道,遇到地震一定不安全,很多時候根本就是在玩命,每個改不了的老屋,都有個不好說的故事。說到底,當利益在安全之前,無論是都更或是危老,並不針對危險建築做為重建重點,而是以「老」作為判斷關鍵,加上坊間不少人不斷放大效益,又為他賦予帶動經濟意義的使命,現階段的危老根本就是小都更,各蓋各的樓,各吹各的號,未來雙北市會變成甚麼樣的「異型都市」,給子孫甚麼樣值得驕傲的都市風貌,沒有人知道。

通常講到後面,長輩們想想現實和某些鄰居的嘴臉,大概也覺得機會不大,還有氣力想要一搏的,也就再轉介專業的危老同業協助進一步的配合。要是真想要拿房子去張羅點現金的,也都是悠悠建議長輩,如果地段不錯,價值也還可以,賣不掉就拿去銀行做「以房養老」,至少眼下花得到,要是日後沒有辦法改建,好歹也能夠多少享受一下這大半輩子積攢到現在的成果。

如果不從利益面思考,台北早些年確實有很多美好的老建築值得留存,或說是紅顏薄命,老建築往往都不容易有好的下場,只要有老建築拆除,就會有聲音感嘆這些台北人的舊記憶化為煙塵,這也讓一些學者提醒,老跟危險是兩件事,不應該相提並論,為何老就要重建?確實,這些足堪為區域地標,甚至於北市地標的建築物,當初在興建時除了規劃與外觀是一時之選,作為公眾出入場所,對於其耐用度比起住宅要求更高,可是在政府積極大開危老改建便門的當下,再怎麼傻,也會知道現在改建最划算,與其抱著使命感,還不如趁著世道好早點做些改變,積極推動是自然不過的事。

至於一般住宅,當產權分散,利益在前,對某些想要更多的人,眾人利益永遠都是無法求得共識的平行時空,也無怪乎只要牽涉到房子舊翻新,政策最終「沒肥到豬,卻胖到狗。」並不讓人意外。

貧富之別,如此而已。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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2019-05-03 12:09:25聯合報 記者楊正海╱即時報導
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北市實施調降都更稅,並追朔自108年1月30日起適用。 聯合報系資料照
北市實施調降都更稅,並追朔自108年1月30日起適用。 聯合報系資料照
 

北市率全國之先,實施調降都更稅,並追朔自108年1月30日起適用,希望提高民眾參與都市更新意願,同時也鼓勵實施者朝向整合全體同意以協議合建方式實施都市更新。台北市議員徐弘庭指出,減稅是正向發展,但都更是關鍵,仍是整合,減稅加上機制簡化,才是真正創造誘因。

徐弘庭說,減稅確實在特定區塊上有影響,以實務上來看,增加某些區域的都更誘因, 他曾在會議議會中質詢 ,提出過多次,北市蛋黃區房子,像大安、中正區的房子,都更完相關的房屋稅、地價稅都變很重,形成蛋黃區沒有可能都更,現在減稅,確實拿掉一些絆腳石,但都更的挑戰還在,除了稅負調整,搬走了一個阻礙,但還有整合等都更阻力仍在。

都發局指出,目前北市都更的推案量,都更案目前送審有869件,核定377件,核定後施工完成有164件,若以戶數來算,共有1萬4294戶。至於目前能看出多少效益,都更處指出,都更是是申請制,的確需要整合,但減稅這些這些誘因,能促進整合。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說,都更會卡住,第一個環節是地主和開發商之間因土地的價值有一些認知上的落差,這個比較麻煩,另外是住戶之間的意願,有人要的更多,有人是擔心都更後養不起新房,住不起,這是現階段的狀態,減稅是針對住戶這一塊,有效降低了未來房屋稅的負擔,契稅和土增稅則是未來要移轉的問題,對大多數都更戶來說,房屋稅減少的確增加更新意願。

但對部分地主來說,部分人過去繳納房屋稅是一、兩千元,但都更後變五、六萬,減半後也要兩、三萬,費用還是很高,且養房還有其他的費用,包括管理費等。據日本的統計,都更後有六成的原住戶無法再住回來。

https://house.udn.com/house/story/5886/3791118

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現在的關店潮,站在承租者的立場,說白了,不過就是那麼高的租金,做不得這麼多的生意。

相較於住宅的話題冷清,店面市場在今年以來充滿話題,不過多數並非好消息。特別是東區,短短一年,空置率從6.4%翻到15.6%,實質關店數量翻倍成長,經過媒體報導,好像不少商圈也染上「店瘟」,許多人憂心忡忡認為店面市場即將「東區化」,更多人想要知道的是「台灣的店面市場到底發生甚麼事?」

在房產從業者眼中,無論任何不動產,潮起潮落都是正常現象;住宅如此,店面亦然,在這個波段的實體通路,面對的是新科技「浸潤」到不動產範疇的時代挑戰,不僅僅是那一個月幾萬幾千的租金而已,零售市場質變已經是大勢所趨,現在的關店潮,站在承租者的立場,說白了,不過就是那麼高的租金,做不得這麼多的生意,做生意的收起店面,轉戰他處另外埋鍋造飯,如是而已。

在這個世代,當實體與虛擬的距離越近,線上線下自然產生競逐,近幾年來,台灣備受推崇的幾個成功消費案例,無論是市集、快閃店、馬拉松,都並非傳統所認知的Location邏輯,而是考驗商業活動經營的本身,以及讓消費者主動傳遞感動的「體驗」,在這個邏輯下,信義計畫區可以擺上沙灘打排球、墾丁大鵬灣可以舉辦號稱史上最成功的台灣燈會、虎尾可以用烤雞在眾多馬拉松賽事中成為亮點…,這些一個又一個被傳誦的成功案例,指向的不都是經過精心規劃,趣味、感動的共同體驗,也不都驗證了,接地氣加上管理與規劃,就足以點石成金?

或許有人會說,店面走向衰亡之路,筆者並不那麼認為,實體通路具有即刻體驗的優勢,短期內線上服務難以替代,店面最終成為消費行為的場景之一,「店面不死」不過現在很喘,店面持有人得理解,在這個時代,透過社群媒體的傳遞,消費者才是論述的核心,以及衍伸出另外機會的源頭,今天這一切改變,也都是水到渠成,舊思維想要多課點稅、多辦點活動來達到門庭若市,商業復興的新效果,無異是緣木求魚。

至於檯面上的哀鴻遍野,聽聽就罷;檯面下正在進行的籌碼與勢力轉換,才是真正值得觀察的大戲。

江湖本無事,在商言商,現實很殘酷,感嘆歸感嘆,終究要認清的是,時代從來沒有那麼多眼淚。

住商不動產徐佳馨

 

徐佳馨

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近日新聞有祖父母把高雄的一間透天以2萬元移轉給孫子,並在實價登錄中附註奉養祖父母的約定,許多人看到覺得很不可思議,卻也讓多數長輩開始思考,房產移轉這件事。但在移轉房產之前,稅的問題可要先搞清楚,沒有預先規劃的移轉,雖然當下省了稅金,但日後可能會讓子孫們「吃不了兜著走」。

▲贈與房屋前,要先把稅金問題弄清楚免得好心成負擔。圖片來源:Flickr@ nhadatvideo https://reurl.cc/XmW17

1、移轉房產先算土地增值稅

對於很多長輩來說,移轉房產不只是房產本身,很多時候也有情感與期待日後被奉養的心思,無論是什麼思維,只要牽涉到移轉,就要先算算土地增值稅。

很多房產從是長輩在年輕時購入,持有房屋往往就是幾十年的光陰,而這幾年因為房價飆漲,土地公告現值也跟著大幅調動,許多老公寓或是老透天的土地增值稅都高得驚人,中南部甚至還有土地增值稅比市價還高的狀況,因此移轉時一定要先行試算。

如果試算之後,土地增值稅金額過高怎麼辦?最簡單的方式,是等待繼承,因為繼承取得不動產,就無需繳交土地增值稅,倘若有些長輩還是期待生前移轉,那麼只要符合土地增值稅一生一次或是一生一屋的自用規定,也可以透過合法的方式,將實際上的贈與以買賣形式移轉,就能夠節省稅負。

2、遺贈房產取得未來稅金先算清

若是由遺贈管道取得房產的子孫們,也不要高興得太早,雖然是長輩的愛心,可是在移轉時也要特別注意,因為政府在計算移轉時的獲利,都會以移轉當年的房屋與土地公告現值當作成本,而這個成本遠低於真正市價,就會造成日後只要賣掉長輩贈與的房子,財產交易所得稅或是房地合一稅都會非常驚人。

如果沒有預先做規劃,透過增加扣除額或是重購退稅等作法,多少節一點稅,而傻傻搞不清楚狀況任意出售的下場,就可能會遇到繳稅繳到「哭不出來」,這點不可不注意。

https://reurl.cc/laWG6

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近日新聞有祖父母把高雄的一間透天以2萬元移轉給孫子,並在實價登錄中附註奉養祖父母的約定,許多人看到覺得很不可思議,卻也讓多數長輩開始思考,房產移轉這件事。但在移轉房產之前,稅的問題可要先搞清楚,沒有預先規劃的移轉,雖然當下省了稅金,但日後可能會讓子孫們「吃不了兜著走」。

▲贈與房屋前,要先把稅金問題弄清楚免得好心成負擔。圖片來源:Flickr@ nhadatvideo https://reurl.cc/XmW17

1、移轉房產先算土地增值稅

對於很多長輩來說,移轉房產不只是房產本身,很多時候也有情感與期待日後被奉養的心思,無論是什麼思維,只要牽涉到移轉,就要先算算土地增值稅。

很多房產從是長輩在年輕時購入,持有房屋往往就是幾十年的光陰,而這幾年因為房價飆漲,土地公告現值也跟著大幅調動,許多老公寓或是老透天的土地增值稅都高得驚人,中南部甚至還有土地增值稅比市價還高的狀況,因此移轉時一定要先行試算。

如果試算之後,土地增值稅金額過高怎麼辦?最簡單的方式,是等待繼承,因為繼承取得不動產,就無需繳交土地增值稅,倘若有些長輩還是期待生前移轉,那麼只要符合土地增值稅一生一次或是一生一屋的自用規定,也可以透過合法的方式,將實際上的贈與以買賣形式移轉,就能夠節省稅負。

2、遺贈房產取得未來稅金先算清

若是由遺贈管道取得房產的子孫們,也不要高興得太早,雖然是長輩的愛心,可是在移轉時也要特別注意,因為政府在計算移轉時的獲利,都會以移轉當年的房屋與土地公告現值當作成本,而這個成本遠低於真正市價,就會造成日後只要賣掉長輩贈與的房子,財產交易所得稅或是房地合一稅都會非常驚人。

如果沒有預先做規劃,透過增加扣除額或是重購退稅等作法,多少節一點稅,而傻傻搞不清楚狀況任意出售的下場,就可能會遇到繳稅繳到「哭不出來」,這點不可不注意。

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如同其他投資,房產投資本質的關鍵不外是「低成本」與「轉手性」,加上「資訊不對等」,配合經濟與稅制等大環境因素,搭上車的自然能有不俗獲利。(圖/信義房屋提供)

東區店面最近負面新聞頻傳,雖說房東不缺錢,卻總不禁人去聯想,隨著消費環境改變,連一線店面都等無人,那麼以後店面會不會再也不是金雞母了呢?如果這類收益型的房地產都不好了,投資房地產還有哪些標的可以指望的呢?

在房地合一上路後,除了風險高,想要透過轉手獲利已經不像以前本小利厚,去年一位老朋友抱怨她自備200多萬,買了間小兩房,持有一年多轉售,帳面上看似賺了幾十萬,可是扣完房地合一稅,以及相關仲介服務費、代書費等等費用,一年多下來才賺4萬多,等於獲利都給了政府,而她還是同社區能幸運下車的少數人。

「這筆錢要是在去年股票市場,一年多也不只這個錢。」她怨嘆地說。

朋友的案子並非個案,在房地合一稅制下,小型投資人經營壓力比以前大了不少,也不乏投資人鍛羽而歸的例子,說穿了,如同其他投資,房產投資本質的關鍵不外是「低成本」與「轉手性」,加上「資訊不對等」,配合經濟與稅制等大環境因素,搭上車的自然能有不俗獲利;如今,實價登錄走了多年,買賣雙方都習慣在政府平台上尋找資料,獲利空間自然變小;又有稅率15-45%的房地合一制,即使有獲利,也大多數入了政府口袋,在這個時間點,若想要在這個時間點投資,三原則可少不得。

其一,成本要夠低。這一點似乎不用多說,不過很多人都只在意取得成本,忽略了房屋稅、地價稅、管理費等持有成本,以及移轉時產生的稅費、服務費等,精算之後,才能夠對未來獲利有概念,而不是被人牽著鼻子走。

其二,轉手性夠強。說白了,就是這標的加了價,是否還會有人買?轉手性除了產品力之外,市場話題性是否夠強、夠延續,讓買方願意加價購買,轉手性並非人云亦云,自己實地訪查供給與需求,就會知道到底是不是真的。

其三,仍有資訊不對等優勢。雖然實價已經可以查出多數價格,不過市場上仍有些因為特殊理由急買急賣的機會,以及成交相對稀少的個案(例如土地、商用不動產)有些空間,抑或是進入門檻較高的類型產品,這類標的,無論長期持有或是短期移轉,目前看來若能降低成本,日後仍有一些機會。

總歸來說,想要獲利,還是回歸個案條件,多走、多看、多問、多逛,用功仍是不二法門;除此之外,想走些偏門攢點小錢,怕也是不像過去那麼順風順水。

至於針對投資型的標的,另一個思考是,當店面市場負面消息不斷,打算長期經營的企業主,若有房東願意讓售的機緣,在此低利環境下,當銀行放款寬鬆,租金和利息又相去不遠,或許也可以把自行承接店面納入選項,想想永福樓經營41年,到最後仍舊受制於人,黯然離場,對打算開間百年老店的小老闆們來說,豈不是人生一大憾事?

說到頭,在這場子裡,諸事平安,投資獲利賺到錢才是正經事,其他關於店面養蚊子要罰房東的建議,聽聽就好,是也不用太認真了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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▲房地產,房產,不動產,打房,買房,置產,房市,空屋稅。(圖/記者林敬旻攝)

 

 

▲北台灣近年大型推案頻傳,徐佳馨提醒當心成為「票房毒藥」。(圖/記者林敬旻攝)

記者陳韋帆/台北報導

據住展雜誌統計,去(2018)年北台灣新成屋、預售屋推案量最大的行政區,前十名分別是大安、新店、竹北、板橋、桃園、中壢、新莊、土城、內湖、龜山。住展雜誌企研室經理何世昌認為,北市去年颳起超大型開發案風潮,預計將延燒至明年。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨則提醒,大型推案固然是不錯的話題,但若規畫不當反而會成為「票房毒藥」,不可不注意!

住展雜誌企研室經理何世昌表示,去年台北市刮起超大型開發案風潮,一個建案案量就超過其他行政區一整年推案量,導致推案量排行出現大洗牌,預料這股大型開發案風會延續到今、明年。

超級大案時代來臨,將成房市風向球。何世昌指出,去年北台灣推案有兩個特色,一是供給量高度集中在土地供應量充足的重劃區,反觀舊城區推案量仍相當有限。另一個特色,是台北市去年起所刮起的超級大案風,單一個案量體就贏過其他行政區全年推案,大安區的「元利信義聯勤」就是一例。

到了今年,又有量體高達800億的南港「世界明珠」,明年還有新店「裕隆城」等案,這類的超大規模的開發案,不僅會推升個別行政區推案量,其銷售成績好壞,更是房市重要觀察指標。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨則認為,景氣回暖,近期超級大案頻傳,推出大案除了能夠吸引購屋人快速聚焦,有助於拉抬買氣外,對於區域能見度也有幫助,不過量體大也容易形成賣壓,若是規劃不佳,超級大案成為超級票房毒藥的例子也並不少見。

徐佳馨指出,新店和南港早期都有工業區,在都市發展後工業區轉型,讓區域土地供給優於他區,也讓這兩區有機會推出超大量體的超級個案,不過工業區轉型,工業用地雖然變更為住宅使用,但周邊生活機能是否有接軌,區域風貌是否陳舊,在市場轉趨平淡的當下,都會影響買方進場意願,不可不注意。



原文網址: 北台灣颳起大型推案風 徐佳馨:當心成「票房毒藥」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1353333#ixzz5cL5Yfxz5 
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