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▲最近外送員車禍事件鬧得沸沸揚揚,不但讓勞健保問題浮上檯面,更讓民眾深思「做外送員真的可以過生活嗎?」(示意圖/NOWnews 資料圖片)

▲外送平台興起後,實體店家透過外送服務,一旦建立起口碑,一樣有機會能把虛擬客拉到現實世界。(圖/NOWnews資料照) 前幾天和朋友聚聚,約好在的市民大道的一間小店,好一陣子沒來,選擇從東區沿著敦化南路轉往市民大道,這一整條各具特色的店家,連假前夕還是有那麼多人出來吃吃喝喝,比起幾年前整條路上兩三隻貓的慘狀,無論到底是大夥沉湎於小確幸,抑或是台資、台商回流帶動消費力,現在真的好多了。不過消費者心思難測,整條盡是食肆的路上,強弱態勢明顯,守著大半空位的還不乏是媒體報導的名店,競爭之激烈,不言可喻。

除了生意好些,另一個和以前不一樣的,是這條路上許多店家都配合了 Uber Eats 和 foodpanda ,無論是燒肉或是熱炒,動動手指就能送到家,若要說線上線下虛實整合,餐飲業倒是願意嘗新為自己找出一條生路。特別是市民大道上的這些店家,多數都不是過路客,透過外送平台,在無需增加外送人力的狀態下,一方面接些訂單,二方面還能順便打打廣告,吸引一些新客人,虛實之間,倒也不失為是生命走出自己一條路的形式。

事後私下打探了平台對店家抽成,歸納起來,每筆訂單在3成上下,這樣算算要想靠外送賺大錢完全不可能,對店家來說,外送平台並非生財工具,而是行銷通路,這個路數,和幾年前大家狂卡位一級商圈店面做為廣告宣傳,有著異曲同工之妙,現在戰線拉到虛擬世界,從餐飲開始也算是水到渠成。

首先,是台灣餐飲業市場長期處在高競爭、高成長狀態,並且不斷有新競爭者加入。根據財政部統計,去年全台餐飲業家數達14.1萬家,寫下六年新高,這除了是台灣人愛吃、愛嘗鮮的性格外,小型創業多選擇餐飲入手,也是原因之一,也因為這原因,餐飲業更願意推陳出新,也願意求新求變,自然與外送平台一拍即合。

其次,是願意選擇外送平台的消費者,對價格較不敏感。即使許多提供外送的店家額外加價,消費者仍願意買單,要是外送平台祭出折價優惠,更提高了消費者的購買意願,好的消費經驗也會讓消費者一再回流,讓外送型態的消費能夠成長茁壯。

當線上線下整合已成趨勢,兩者均不會因為過度競爭而完全消失,他們自然會運作出一套商業法則,差別只在產業。願意嘗鮮的新店家,透過網路平台媒合願意嘗新的消費者,無論是否能發展成如對岸的外送日常,虛實之間能形成互補,就可能會是新消費行為的火苗。

對於店家,線上線下整合最大的好處是,不再侷限店面所在位置,透過虛擬平台,只要好吃和具特色,形成口碑之後,一樣有機會能把虛擬客拉到現實世界;對平台業者而言,好店家的加入,有助平台提升知名度與指名度,好店與好平台的強強聯手,只要不要其中有人拿翹破壞規矩,自然會形成一套生存學,也無須公權力過度介入。


只是,在虛實整合之中,當市場夠大,看著接二連三的外送車禍,無論業者或市政府,都是到了該為外送小哥小姐們想想保障與安全的時候了。目前看起來,外送市場百家爭鳴自是必然,依照台灣的商業慣性,過陣子就會漸漸走向整合,留下幾家為數不多的業者各據一方,在這過程中廝殺難免,消費者在這段時間能享受到更多折扣,成為其中最大獲利者。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

https://www.nownews.com/news/20191016/3693112/

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房市 ▲台灣在少子化、高齡化的人口結構下,未來年輕人「等到房」的可能性,會大大的高於「買到房」。(圖/NOWnews資料照

每次聽到這些事情,總會建議他們先找人把土地增值稅算過再做打算;可近來相較早些年,身邊問這事情的朋友多了不少,不爭的時代浪潮是,身為戰後第二波嬰兒潮,到了不惑之後的年紀,多少開始面臨離別,晚輩們在練習看破生死之外,最現實的人間事,如果長輩沒有特別避諱,多數會提出來預先規劃,這也成為近年兩代之間彼此的共識與默契。

實務上,透過繼承或是贈與方式取得房地產,也充分反映在數據上,內政部日前公布6月建物繼承、贈與棟數,全國上半年繼承棟數合計達2.81萬棟,年增約1%,是連續第19年增加,也是同期歷史新高;上半年贈與棟數共2.37萬棟,也較去年增加1.2%,是自2016年以來,連續第四年上揚。

在台灣高自有住宅率,卻面臨少子化、高齡化的人口結構下,未來極有可能,年輕人「等到房」的可能性,會大大的高於「買到房」,這也讓許多人擔心,在人口減少下,台灣房產是否沒有前景?

從日本經驗來看,即使一個地理區域出現了人口負成長的狀態,資金仍舊會往政治經濟資源匯聚的區域流動,例如東京,反而是鄉間或是中小型城市的不動產,崩壞速度會快過想像。簡言之,即使人少了,只要台灣內部資金還在,經濟仍維持一定的活絡度,好地段與好房產依舊有好價格,實在無須太過悲觀。

可是在看待繼承與贈與這事情,台灣比較少被討論的一個層次是,在這些看似風光的受贈繼承者們背後,他們到底受贈繼承到了什麼東西?或是說,他們知道自己受贈繼承到的是什麼東西嗎?

在這些受贈繼承者們之中,最幸運的,莫過於都會精華區內的新房或是店面,而且產權單純。雖然要是繼承或受贈後打算移轉的民眾,可能得付出相當不斐的代價,但這類房產自用舒服,出租也能獲利不斐,就算放著,遇著好時機,對子孫有滋潤,自然不在話下。

次一點的,就是好地段的老屋,免不了花點心思裝潢,自用或許沒有那麼舒坦,租出去也頗有點回事,即使租金不高,也能歲月靜好,若能順利遇到都更或重建,那也是不無小補。可是如果同樣是老屋,偏偏地段不好,改建無望,子孫若是有點能耐,或許願意把祖厝修修整整,要是子孫沒有這能力也沒有這想法,那只能任其頹圮。

至於繼承土地的、或是和兄弟姊妹一起共有一間房產或一塊地的,若房地還有價值或前景,大家多多少少還願意一起分擔房屋稅、地價稅、管理費等等持有成本,可如果不動產沒有價值,或是兄弟失和,資產效益無法有效運用,隨著稅負累積,對於持有人來說,那就不一定是份禮物,到最後若非賤賣變現,就是因為欠稅進入無限的法拍輪迴,徒增困擾。

這還只是受贈與繼承沒處理的,至於那些想賣掉卻沒先做好規劃,得繳出一大筆稅的,這幾年也層出不窮,成為新的苦主。

講了那麼多,或許讀者會問,「土地增值稅」試算完,若是高到嚇人,那怎麼辦?

「繼續盡孝。」我總是這樣回答。

這不只是因為繼承移轉免徵土地增值稅而已,想想長輩一生省吃儉用以那麼低的代價交給晚輩,於情與理,怎麼不值得被好好對待呢?

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄opinion@nownews.com

https://www.nownews.com/news/20190815/3567638/

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在資金帶動下,漲幅難免,可是要複製2008各類產品雨露均霑,並不容易…

日前,立法院三讀通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」,除二階段實質審查外,也對台商從海外匯回資金實施具體規範,報載政府這波推動台商資金回台方案後,目前已有超過4,300億元的資金回台,預估到今年年底回流的資金達到最高峰,可能超過7,000億元,預估到2025年可以達到4兆元。

不過,雖然明定用途不能使用於不動產買賣,必須用於直接或間接實質投資才能享有優惠,還是很多人擔心這波資金大舉回流,會複製2008年的房產炒風,民眾購屋壓力更大。

從客觀面來看,在資金帶動下,漲幅難免,可是要複製2008各類產品雨露均霑,並不容易,原因有三。

其一是目前房價較2008年為高,下一手買方購買力有限的狀況下,想要獲利並不容易,特別是高房價區域,除非有地段等優勢加持,不然難度很高。

其二是實價登錄已上軌道,價格透明下很難有操作空間,特別是一般住宅,量大門檻低,籌碼分散,不容易受到高資產族青睞,最後不過就是流於小額投資者之間的換手和小打小鬧。

其三是房地合一對兩年內短期持有人課徵35-45%超高重稅,大幅侵蝕獲利,在機會成本考量,與房產本身周轉性差的狀況下,投資者興趣缺缺。

可是也不可諱言,不動產對大額資金的吸納,以及能以低資金成本操作槓桿的特性,很難避免資金轉進,特別是商用不動產、如豪宅等高總價產品的購置,由於比價基礎少,進入門檻高,購置理由合情合理,買盤入住也是水到渠成;此外,如此大額資金流入,轉進具有開發價值的土地也不足為奇,如果遇到有心人,確實很容易成為新的標的,想要查到透徹仔細,進而裁罰,並不是一件容易的事。

即使如此,專法還是提供台商一條資金返鄉路,但個別台商的資金運用情況不同,加上台灣多年來也缺乏較多投資管道選擇,很難保證資金流向,打開潘朵拉箱之後,政府如何讓資金「去該去的地方」產生加乘效果與經濟動能,就不僅僅是區區條例可以畢其功於一役的。

資金能載舟也能覆舟,台灣能否有新氣象,也許端看這波,回來的要變成鮭魚還是鯊魚,那考驗的可是執政者有沒有大智慧了。

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若是選擇「以房養老」的老人家,大多較為保守…

台灣高齡化問題嚴重,政府在幾年前試圖推動「公益型以房養老」未果後,轉向由銀行推動「商業型以房養老」,加上各行庫以案例包裝,推出之後就獲得廣大爺爺奶奶們的支持,在2018年年改之後,退休軍公教收入銳減,一時之間,也成為退休族的話題。

透過這類「年近70歲的富奶奶承辦以房養老貸款,抵押近5,000萬元的大安區房產,富奶奶可以在未來28年裡,每個月領10萬元,不只不必搬離生活機能好的大安區,也無須看子女臉色」;抑或「94歲老阿公拿出北市大安區的房子,申辦10年期的以房養老貸款,每月多了9萬元養老金,生活開心又有尊嚴。」案例,淺顯易懂的讓民眾了解這套商業邏輯,但對一般民眾來說,更需要知道的是兩件事。

其一,這些老人家不約而同都在北市精華區。換言之,好地段的房子才會有好的退休金,若是房子先天不良,不容易期待一個老後富裕的生活品質。

其二,往後逐年升高的利息也可能產生相當壓力。姑且不說未來錢還是不是那麼好用,畢竟以房養老較一般房貸利息高,若是沒有其他生財管道,光靠以房養老,隨著利息壓力,在往後的日子也將會越來越提心吊膽。

或許有人說,老人家為何不思考「大屋換小屋」、「一宅換兩宅」或是「賣屋住進養生村」等其他選項。不可諱言,若是選擇「以房養老」的老人家,大多較為保守,「以房養老」除了讓老人不用搬遷熟悉的居住環境外,每月領現的安全性絕對高過老人家身懷巨款卻胡亂投資。

只是,銀行也不是盞省油的燈,以房養老在房地產難見暴漲的未來,如何兼顧獲利與風險?在集客熱潮後還能不能看到牛肉?這都是羨慕之外最要緊的事。

至於這些年持有房產增值,抑或者是不只一屋的長輩來說,在眼下當然是一個可以納入思考的選項。對還沒有進入退休安養的旁觀者而言,未來很難說,早點以穩健投資創造固定現金流,練就一身無須上班也能「謀財」的本領,才最實在。

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從統計數字來看,近三四年香港移民每年也不過一千餘人…

最近反送中話題火熱,延伸話題之一,就是香港民眾是否會因此轉進台灣,進而購置台灣房產,帶動另一波行情?

這時間回答這問題的時候有點悲傷,畢竟能在家鄉生活,總是一件幸福的事,坊間有些聲音試圖從移民潮帶動行情的邏輯來推演,替台灣房市喚來話題與活水,但筆者看來,這方向並不真實,從統計數字來看,近三四年香港移民每年也不過一千餘人,港人來台移居,購置房產在前幾年就不時出現,他們自用為多,少有所謂大資本、大規模的投入,來台買房就求一個歲月靜好的安穩生活,如是而已。

與其從政治事件推演成移民大潮,不如來看看,台灣在移民市場的競爭力何在?

或許很多人不曉得,台灣在外國人眼中,並不是酸民口中的「鬼島」,香港民眾看台灣,不僅僅是人情味和華人生活圈的熟悉感;較低移民成本、有山有水的優質生活環境和完善醫療制度的高CP值,才是最有吸引力的部分。相較於其他國家,香港人移民來台的難度也比較低,包括600萬新台幣門檻的「投資移民」、符合獎勵規範的「創業移民」、具有專業技術能力的「技術移民」和就學的「升學移民」等四大類,也比歐美等國來得低些,這樣聽起來,移民台灣,就是某些人在人生選擇中的選項之一罷了。

有那麼多優點,可是對香港人來說,移民台灣也有隱憂,最直接的就是台灣中高階工作機會不多、薪資過低,加上對金融業的限制,移民來台若非打算「洗盡鉛華」,就得過著空中飛人,與家人相隔兩地的生活,這也是最大抗性之一,還有台灣一樣有的政治與兩岸糾葛等等,這些先天不足因素影響,自然不容易期待太多的「炒房港資」轉進台灣。

這些事件裡最該注意的,應該是那些全球布局思維的高端資本脈動,在中美貿易戰下,又有這些事件,對他們來說,政治安定與否,和經濟發展同等重要,後續發展是否牽動他們在香港,甚至在華人生活圈的資產布局,進而影響到未來的經濟發展,這才是該去深思的問題。

真實往往平淡到讓人意外,有些事情想像過頭,並不是一件好事。

相較之下,討論港人移民潮來牽動台灣房價漲多少?這問題說出來是才真的會臉紅吧。

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在過年後這段時間不少買房的民眾,至今應該已陸陸續續進入交屋,甚至入厝階段,可你知道嗎?好不容易才走完所有的流程,在準備入厝人生第一屋前,除了新舊房屋的清理之外,建議3大點要特別留意!

▲搬家之前建議先做好規劃,避免入住後才發現問題。圖片來源:Flickr@ cagona https://reurl.cc/RDY7D
▲搬家之前建議先做好規劃,避免入住後才發現問題。圖片來源:Flickr@ cagona https://reurl.cc/RDY7D

第1點:進住前 翻修水電、除蟲不可少

一般來說,除非購買的是新建屋,一般若是老舊住宅,更甚至是10年以上社區住宅,在管線上的維護都不需要重新檢視,這時,最好請專業的水電技師檢查一下管線,如果能夠更換,最好搬家之前做全面管線的更新,也不要有僥倖心理,避免在未來實際居住時,因為發生漏水等問題管線需要更換,得另尋他處棲身的狀況。

此外,台灣氣候較為濕暖,若是木作較多、又地處潮濕的房子,更要注意是否有白蟻等問題,若能在搬家之前全部清理完畢,就更無後顧之憂。

第2點:懂得斷捨離 居家空間不壅塞

對於很多購屋者來說,空屋的空間感其實不容易拿捏,往往買了房子,帶著家當入住後才驚覺「房子原來那麼小」。因此,對於第一次搬家的首購族來說,「斷捨離」是很重要的。

如何斷捨離?建議先從分2大類開始,需要以及暫時不需要2項,每個人對於新家一定有著美麗的居家布置畫面,這時就可知道自己在新家布置的需求做區隔,將有需要的家電、家具或裝置類器具先做打包,剩餘的部分就是暫時不需要的部分。

當然,暫時不需要的也別著急,發揮斷捨離主要是為了檢視自己的生活需求,但是不需要的東西,若是完好無缺,也可以是造福他人的餽贈,所以,把長期囤積不用的家具轉贈給親友或社福單位,讓這些完好卻用不到的家具能在其他地方發揮最大效益。

第3點:搬家打包要注意 力求牢固好搬運

除了上面2點外,這邊也提醒大家,打包行李搬運時,可以列打包清單,將所有打包物品都詳細列入,並且按照使用頻率分類,把標示貼在紙箱上,方便搜尋且不易遺漏。

打包除了力求牢固,內部也可以使用氣泡紙、報紙等緩衝材料塞滿,避免內容物因搬運而損傷,打包的箱體本身記得不宜太重或太大,以1人可搬動為原則,不只方便搬家公司師傅不會因過重而受傷,也是為自己在收到這些打包廂時,好搬動歸位。

入厝就是開啟一段新生活,在過程中也能透過整理提升居住品質,有了好的開始,在不同心境下,也會開啟新的美好人生。

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 / 徐佳馨

這陣子,幾位長輩對於最近討論得紅紅火火的危老話題展現高度興趣,特別是聽到台北馥敦飯店南京館、六福客棧和誠品敦南等案子都將走「危老」流程改建,除了速度快,還能享受到政府加碼的租稅與容積優惠,更讓他們覺得自家老房子翻新大有希望。

「可是,你想清楚了,你的鄰居們也是這樣想的嗎?」我問。

長輩們回答這題,多數會用「誰不想要住新房子?」作為回覆,偏偏現實往往不會那麼理想。相較於一般住宅,最近傳出改建的個案們除了屋齡超過30年,都還有產權相對單純、位於精華區、改建後樓地板面積大增的共通點,加上持有人能扛下改建後大增的房屋稅以及額外出現的相關稅負,相較於一般住宅區分所有權人們從前期意見整合「我能拿多少?」到後期錙銖必較的管理費,更不要說那個倍翻的房屋稅和產生的相關稅負。說來悲傷,「有錢好辦事」就是案子動不動得了的重要關鍵。

會有這種狀況其實並不意外,住在老房子的人也都知道,遇到地震一定不安全,很多時候根本就是在玩命,每個改不了的老屋,都有個不好說的故事。說到底,當利益在安全之前,無論是都更或是危老,並不針對危險建築做為重建重點,而是以「老」作為判斷關鍵,加上坊間不少人不斷放大效益,又為他賦予帶動經濟意義的使命,現階段的危老根本就是小都更,各蓋各的樓,各吹各的號,未來雙北市會變成甚麼樣的「異型都市」,給子孫甚麼樣值得驕傲的都市風貌,沒有人知道。

通常講到後面,長輩們想想現實和某些鄰居的嘴臉,大概也覺得機會不大,還有氣力想要一搏的,也就再轉介專業的危老同業協助進一步的配合。要是真想要拿房子去張羅點現金的,也都是悠悠建議長輩,如果地段不錯,價值也還可以,賣不掉就拿去銀行做「以房養老」,至少眼下花得到,要是日後沒有辦法改建,好歹也能夠多少享受一下這大半輩子積攢到現在的成果。

如果不從利益面思考,台北早些年確實有很多美好的老建築值得留存,或說是紅顏薄命,老建築往往都不容易有好的下場,只要有老建築拆除,就會有聲音感嘆這些台北人的舊記憶化為煙塵,這也讓一些學者提醒,老跟危險是兩件事,不應該相提並論,為何老就要重建?確實,這些足堪為區域地標,甚至於北市地標的建築物,當初在興建時除了規劃與外觀是一時之選,作為公眾出入場所,對於其耐用度比起住宅要求更高,可是在政府積極大開危老改建便門的當下,再怎麼傻,也會知道現在改建最划算,與其抱著使命感,還不如趁著世道好早點做些改變,積極推動是自然不過的事。

至於一般住宅,當產權分散,利益在前,對某些想要更多的人,眾人利益永遠都是無法求得共識的平行時空,也無怪乎只要牽涉到房子舊翻新,政策最終「沒肥到豬,卻胖到狗。」並不讓人意外。

貧富之別,如此而已。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

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2019-05-03 12:09:25聯合報 記者楊正海╱即時報導
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北市實施調降都更稅,並追朔自108年1月30日起適用。 聯合報系資料照
北市實施調降都更稅,並追朔自108年1月30日起適用。 聯合報系資料照
 

北市率全國之先,實施調降都更稅,並追朔自108年1月30日起適用,希望提高民眾參與都市更新意願,同時也鼓勵實施者朝向整合全體同意以協議合建方式實施都市更新。台北市議員徐弘庭指出,減稅是正向發展,但都更是關鍵,仍是整合,減稅加上機制簡化,才是真正創造誘因。

徐弘庭說,減稅確實在特定區塊上有影響,以實務上來看,增加某些區域的都更誘因, 他曾在會議議會中質詢 ,提出過多次,北市蛋黃區房子,像大安、中正區的房子,都更完相關的房屋稅、地價稅都變很重,形成蛋黃區沒有可能都更,現在減稅,確實拿掉一些絆腳石,但都更的挑戰還在,除了稅負調整,搬走了一個阻礙,但還有整合等都更阻力仍在。

都發局指出,目前北市都更的推案量,都更案目前送審有869件,核定377件,核定後施工完成有164件,若以戶數來算,共有1萬4294戶。至於目前能看出多少效益,都更處指出,都更是是申請制,的確需要整合,但減稅這些這些誘因,能促進整合。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說,都更會卡住,第一個環節是地主和開發商之間因土地的價值有一些認知上的落差,這個比較麻煩,另外是住戶之間的意願,有人要的更多,有人是擔心都更後養不起新房,住不起,這是現階段的狀態,減稅是針對住戶這一塊,有效降低了未來房屋稅的負擔,契稅和土增稅則是未來要移轉的問題,對大多數都更戶來說,房屋稅減少的確增加更新意願。

但對部分地主來說,部分人過去繳納房屋稅是一、兩千元,但都更後變五、六萬,減半後也要兩、三萬,費用還是很高,且養房還有其他的費用,包括管理費等。據日本的統計,都更後有六成的原住戶無法再住回來。

https://house.udn.com/house/story/5886/3791118

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現在的關店潮,站在承租者的立場,說白了,不過就是那麼高的租金,做不得這麼多的生意。

相較於住宅的話題冷清,店面市場在今年以來充滿話題,不過多數並非好消息。特別是東區,短短一年,空置率從6.4%翻到15.6%,實質關店數量翻倍成長,經過媒體報導,好像不少商圈也染上「店瘟」,許多人憂心忡忡認為店面市場即將「東區化」,更多人想要知道的是「台灣的店面市場到底發生甚麼事?」

在房產從業者眼中,無論任何不動產,潮起潮落都是正常現象;住宅如此,店面亦然,在這個波段的實體通路,面對的是新科技「浸潤」到不動產範疇的時代挑戰,不僅僅是那一個月幾萬幾千的租金而已,零售市場質變已經是大勢所趨,現在的關店潮,站在承租者的立場,說白了,不過就是那麼高的租金,做不得這麼多的生意,做生意的收起店面,轉戰他處另外埋鍋造飯,如是而已。

在這個世代,當實體與虛擬的距離越近,線上線下自然產生競逐,近幾年來,台灣備受推崇的幾個成功消費案例,無論是市集、快閃店、馬拉松,都並非傳統所認知的Location邏輯,而是考驗商業活動經營的本身,以及讓消費者主動傳遞感動的「體驗」,在這個邏輯下,信義計畫區可以擺上沙灘打排球、墾丁大鵬灣可以舉辦號稱史上最成功的台灣燈會、虎尾可以用烤雞在眾多馬拉松賽事中成為亮點…,這些一個又一個被傳誦的成功案例,指向的不都是經過精心規劃,趣味、感動的共同體驗,也不都驗證了,接地氣加上管理與規劃,就足以點石成金?

或許有人會說,店面走向衰亡之路,筆者並不那麼認為,實體通路具有即刻體驗的優勢,短期內線上服務難以替代,店面最終成為消費行為的場景之一,「店面不死」不過現在很喘,店面持有人得理解,在這個時代,透過社群媒體的傳遞,消費者才是論述的核心,以及衍伸出另外機會的源頭,今天這一切改變,也都是水到渠成,舊思維想要多課點稅、多辦點活動來達到門庭若市,商業復興的新效果,無異是緣木求魚。

至於檯面上的哀鴻遍野,聽聽就罷;檯面下正在進行的籌碼與勢力轉換,才是真正值得觀察的大戲。

江湖本無事,在商言商,現實很殘酷,感嘆歸感嘆,終究要認清的是,時代從來沒有那麼多眼淚。

住商不動產徐佳馨

 

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近日新聞有祖父母把高雄的一間透天以2萬元移轉給孫子,並在實價登錄中附註奉養祖父母的約定,許多人看到覺得很不可思議,卻也讓多數長輩開始思考,房產移轉這件事。但在移轉房產之前,稅的問題可要先搞清楚,沒有預先規劃的移轉,雖然當下省了稅金,但日後可能會讓子孫們「吃不了兜著走」。

▲贈與房屋前,要先把稅金問題弄清楚免得好心成負擔。圖片來源:Flickr@ nhadatvideo https://reurl.cc/XmW17

1、移轉房產先算土地增值稅

對於很多長輩來說,移轉房產不只是房產本身,很多時候也有情感與期待日後被奉養的心思,無論是什麼思維,只要牽涉到移轉,就要先算算土地增值稅。

很多房產從是長輩在年輕時購入,持有房屋往往就是幾十年的光陰,而這幾年因為房價飆漲,土地公告現值也跟著大幅調動,許多老公寓或是老透天的土地增值稅都高得驚人,中南部甚至還有土地增值稅比市價還高的狀況,因此移轉時一定要先行試算。

如果試算之後,土地增值稅金額過高怎麼辦?最簡單的方式,是等待繼承,因為繼承取得不動產,就無需繳交土地增值稅,倘若有些長輩還是期待生前移轉,那麼只要符合土地增值稅一生一次或是一生一屋的自用規定,也可以透過合法的方式,將實際上的贈與以買賣形式移轉,就能夠節省稅負。

2、遺贈房產取得未來稅金先算清

若是由遺贈管道取得房產的子孫們,也不要高興得太早,雖然是長輩的愛心,可是在移轉時也要特別注意,因為政府在計算移轉時的獲利,都會以移轉當年的房屋與土地公告現值當作成本,而這個成本遠低於真正市價,就會造成日後只要賣掉長輩贈與的房子,財產交易所得稅或是房地合一稅都會非常驚人。

如果沒有預先做規劃,透過增加扣除額或是重購退稅等作法,多少節一點稅,而傻傻搞不清楚狀況任意出售的下場,就可能會遇到繳稅繳到「哭不出來」,這點不可不注意。

https://reurl.cc/laWG6

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近日新聞有祖父母把高雄的一間透天以2萬元移轉給孫子,並在實價登錄中附註奉養祖父母的約定,許多人看到覺得很不可思議,卻也讓多數長輩開始思考,房產移轉這件事。但在移轉房產之前,稅的問題可要先搞清楚,沒有預先規劃的移轉,雖然當下省了稅金,但日後可能會讓子孫們「吃不了兜著走」。

▲贈與房屋前,要先把稅金問題弄清楚免得好心成負擔。圖片來源:Flickr@ nhadatvideo https://reurl.cc/XmW17

1、移轉房產先算土地增值稅

對於很多長輩來說,移轉房產不只是房產本身,很多時候也有情感與期待日後被奉養的心思,無論是什麼思維,只要牽涉到移轉,就要先算算土地增值稅。

很多房產從是長輩在年輕時購入,持有房屋往往就是幾十年的光陰,而這幾年因為房價飆漲,土地公告現值也跟著大幅調動,許多老公寓或是老透天的土地增值稅都高得驚人,中南部甚至還有土地增值稅比市價還高的狀況,因此移轉時一定要先行試算。

如果試算之後,土地增值稅金額過高怎麼辦?最簡單的方式,是等待繼承,因為繼承取得不動產,就無需繳交土地增值稅,倘若有些長輩還是期待生前移轉,那麼只要符合土地增值稅一生一次或是一生一屋的自用規定,也可以透過合法的方式,將實際上的贈與以買賣形式移轉,就能夠節省稅負。

2、遺贈房產取得未來稅金先算清

若是由遺贈管道取得房產的子孫們,也不要高興得太早,雖然是長輩的愛心,可是在移轉時也要特別注意,因為政府在計算移轉時的獲利,都會以移轉當年的房屋與土地公告現值當作成本,而這個成本遠低於真正市價,就會造成日後只要賣掉長輩贈與的房子,財產交易所得稅或是房地合一稅都會非常驚人。

如果沒有預先做規劃,透過增加扣除額或是重購退稅等作法,多少節一點稅,而傻傻搞不清楚狀況任意出售的下場,就可能會遇到繳稅繳到「哭不出來」,這點不可不注意。

https://house.yahoo.com.tw/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84%E3%80%91%E5%BE%90%E4%BD%B3%E9%A6%A8%EF%BC%9A%E7%88%B8%E5%AA%BD%E8%B2%B7%E6%88%BF%E5%8A%A9%E6%94%BB-%E8%A6%AA%E5%B1%AC%E9%96%93%E4%BA%A4%E6%98%93%E6%88%BF-015129766.html

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如同其他投資,房產投資本質的關鍵不外是「低成本」與「轉手性」,加上「資訊不對等」,配合經濟與稅制等大環境因素,搭上車的自然能有不俗獲利。(圖/信義房屋提供)

東區店面最近負面新聞頻傳,雖說房東不缺錢,卻總不禁人去聯想,隨著消費環境改變,連一線店面都等無人,那麼以後店面會不會再也不是金雞母了呢?如果這類收益型的房地產都不好了,投資房地產還有哪些標的可以指望的呢?

在房地合一上路後,除了風險高,想要透過轉手獲利已經不像以前本小利厚,去年一位老朋友抱怨她自備200多萬,買了間小兩房,持有一年多轉售,帳面上看似賺了幾十萬,可是扣完房地合一稅,以及相關仲介服務費、代書費等等費用,一年多下來才賺4萬多,等於獲利都給了政府,而她還是同社區能幸運下車的少數人。

「這筆錢要是在去年股票市場,一年多也不只這個錢。」她怨嘆地說。

朋友的案子並非個案,在房地合一稅制下,小型投資人經營壓力比以前大了不少,也不乏投資人鍛羽而歸的例子,說穿了,如同其他投資,房產投資本質的關鍵不外是「低成本」與「轉手性」,加上「資訊不對等」,配合經濟與稅制等大環境因素,搭上車的自然能有不俗獲利;如今,實價登錄走了多年,買賣雙方都習慣在政府平台上尋找資料,獲利空間自然變小;又有稅率15-45%的房地合一制,即使有獲利,也大多數入了政府口袋,在這個時間點,若想要在這個時間點投資,三原則可少不得。

其一,成本要夠低。這一點似乎不用多說,不過很多人都只在意取得成本,忽略了房屋稅、地價稅、管理費等持有成本,以及移轉時產生的稅費、服務費等,精算之後,才能夠對未來獲利有概念,而不是被人牽著鼻子走。

其二,轉手性夠強。說白了,就是這標的加了價,是否還會有人買?轉手性除了產品力之外,市場話題性是否夠強、夠延續,讓買方願意加價購買,轉手性並非人云亦云,自己實地訪查供給與需求,就會知道到底是不是真的。

其三,仍有資訊不對等優勢。雖然實價已經可以查出多數價格,不過市場上仍有些因為特殊理由急買急賣的機會,以及成交相對稀少的個案(例如土地、商用不動產)有些空間,抑或是進入門檻較高的類型產品,這類標的,無論長期持有或是短期移轉,目前看來若能降低成本,日後仍有一些機會。

總歸來說,想要獲利,還是回歸個案條件,多走、多看、多問、多逛,用功仍是不二法門;除此之外,想走些偏門攢點小錢,怕也是不像過去那麼順風順水。

至於針對投資型的標的,另一個思考是,當店面市場負面消息不斷,打算長期經營的企業主,若有房東願意讓售的機緣,在此低利環境下,當銀行放款寬鬆,租金和利息又相去不遠,或許也可以把自行承接店面納入選項,想想永福樓經營41年,到最後仍舊受制於人,黯然離場,對打算開間百年老店的小老闆們來說,豈不是人生一大憾事?

說到頭,在這場子裡,諸事平安,投資獲利賺到錢才是正經事,其他關於店面養蚊子要罰房東的建議,聽聽就好,是也不用太認真了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日觀點》開拓不同的視野

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至public@nownews.com

https://www.nownews.com/news/20190210/3217976/

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▲房地產,房產,不動產,打房,買房,置產,房市,空屋稅。(圖/記者林敬旻攝)

 

 

▲北台灣近年大型推案頻傳,徐佳馨提醒當心成為「票房毒藥」。(圖/記者林敬旻攝)

記者陳韋帆/台北報導

據住展雜誌統計,去(2018)年北台灣新成屋、預售屋推案量最大的行政區,前十名分別是大安、新店、竹北、板橋、桃園、中壢、新莊、土城、內湖、龜山。住展雜誌企研室經理何世昌認為,北市去年颳起超大型開發案風潮,預計將延燒至明年。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨則提醒,大型推案固然是不錯的話題,但若規畫不當反而會成為「票房毒藥」,不可不注意!

住展雜誌企研室經理何世昌表示,去年台北市刮起超大型開發案風潮,一個建案案量就超過其他行政區一整年推案量,導致推案量排行出現大洗牌,預料這股大型開發案風會延續到今、明年。

超級大案時代來臨,將成房市風向球。何世昌指出,去年北台灣推案有兩個特色,一是供給量高度集中在土地供應量充足的重劃區,反觀舊城區推案量仍相當有限。另一個特色,是台北市去年起所刮起的超級大案風,單一個案量體就贏過其他行政區全年推案,大安區的「元利信義聯勤」就是一例。

到了今年,又有量體高達800億的南港「世界明珠」,明年還有新店「裕隆城」等案,這類的超大規模的開發案,不僅會推升個別行政區推案量,其銷售成績好壞,更是房市重要觀察指標。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨則認為,景氣回暖,近期超級大案頻傳,推出大案除了能夠吸引購屋人快速聚焦,有助於拉抬買氣外,對於區域能見度也有幫助,不過量體大也容易形成賣壓,若是規劃不佳,超級大案成為超級票房毒藥的例子也並不少見。

徐佳馨指出,新店和南港早期都有工業區,在都市發展後工業區轉型,讓區域土地供給優於他區,也讓這兩區有機會推出超大量體的超級個案,不過工業區轉型,工業用地雖然變更為住宅使用,但周邊生活機能是否有接軌,區域風貌是否陳舊,在市場轉趨平淡的當下,都會影響買方進場意願,不可不注意。



原文網址: 北台灣颳起大型推案風 徐佳馨:當心成「票房毒藥」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1353333#ixzz5cL5Yfxz5 
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2018-12-28 14:39:57聯合晚報 記者游智文/台北報導
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2018年走到尾聲,展望2019年,住商不動產企研室經理徐佳馨表示,房市仍是兩好三壞格局,房市在低價區、特殊產品上會出現小火花,整體則是價穩量平。

 

展望2019年,房市在低價區、特殊產品上會出現小火花,整體則是價穩量平。 圖/聯...
展望2019年,房市在低價區、特殊產品上會出現小火花,整體則是價穩量平。 圖/聯合報系資料照片
 

 

徐佳馨表示,2019年整體經濟不樂觀,需求端減少,消費以外項目的續航力不足,全球經濟進入緩成長,都讓房市蒙上陰影,加上中美貿易戰引發全球經濟震盪,衍伸出的企業壞帳風險,也讓市場表現不容易撥雲見日。

她表示,九合一選後的信心提升,只是短期話題,房地產市場雖有資金行情挹注,但房價不低,賣壓不小,持有與移轉成本在高水位,房市呈現仍維持自用為主的微溫格局。

 

兩好→資金、民氣

 

徐佳馨指出,今年房市仍是兩好三壞的局面,好的部分包括資金,及九合一大選後的民氣;可是卻有價格處於高點、稅負壓力及建照使照的高供給。

徐佳馨分析,2019年仍維持自用客戶為王的格局,不過結構有所改變,換屋族會因為需求而轉進市場,另外在信心面支撐下,賣方讓價意願低,買方為王市場預料會出現轉變。

手抱資金的大戶,會持續在市場上尋找好標的,形成「賣方高築牆,買方難稱王,大戶廣積糧」的現象,遺贈規畫與節稅需求湧現,這部分也將成為市場亮點。

另外低價區受資金帶動,會有短期行情,由於租金漲,房價不漲,投資報酬率提高;加上市場資金仍有去處,因此租賃、投資型產品交易可望增加。由於銀行對於不動產態度仍友善,加上利率環境處於低水位,短時間內還不至於出現結構問題,不過重畫區供給爆量,個案表現與市場整體會出現分化狀態,購屋人應該特別注意。

 

https://house.udn.com/house/story/5888/3562715

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住商不動產企研室經理 徐佳馨

台灣高齡化問題嚴重,政府在幾年前試圖推動「公益型以房養老」未果後,轉向由銀行推動「商業型以房養老」,加上各行庫以案例包裝,推出之後就獲得廣大爺爺奶奶們的支持,在今年年改之後,退休軍公教收入銳減,一時之間,也成為退休族的話題。

透過這類「年近70歲的富奶奶承辦以房養老貸款,抵押近5000萬元的大安區房產,富奶奶可以在未來28年裡,每個月領10萬元,不只不必搬離生活機能好的大安區,也無須看子女臉色」;抑或「94歲老阿公拿出北市大安區的房子,申辦10年期的以房養老貸款,每月多了9萬元養老金,生活開心又有尊嚴。」案例,淺顯易懂的讓民眾了解這套商業邏輯,但對一般民眾來說,更需要知道的是兩件事。

其一,這些老人家不約而同都在北市精華區。換言之,好地段的房子才會有好的退休金,若是房子先天不良,不容易期待一個老後富裕的生活品質。

其二,往後逐年升高的利息也可能產生相當壓力。姑且不說未來錢還是不是那麼好用,畢竟以房養老較一般房貸利息高,若是沒有其他生財管道,光靠以房養老,隨著利息壓力,在往後的日子也將會越來越提心吊膽。

或許有人說,老人家為何不思考「大屋換小屋」、「一宅換兩宅」或是「賣屋住進養生村」等其他選項。不可諱言,若是選擇「以房養老」的老人家,大多較為保守,「以房養老」除了讓老人不用搬遷熟悉的居住環境外,每月領現的安全性絕對高過老人家身懷巨款卻胡亂投資。

只是,銀行也不是盞省油的燈,以房養老在房地產難見暴漲的未來,如何兼顧獲利與風險?在集客熱潮後還能不能看到牛肉?這都是羨慕之外最要緊的事。

至於這些年持有房產增值,抑或者是不只一屋的長輩來說,在眼下當然是一個可以納入思考的選項。對還沒有進入退休安養的旁觀者而言,未來很難說,早點以穩健投資創造固定現金流,練就一身無須上班也能「謀財」的本領,才最實在。(筆者為住商不動產企研室經理徐佳馨)

(中國時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181103000541-260110

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日本房市-佳馨 ▲日本自有住宅率低,對租屋習以為常,租賃市場就有發展空間。(圖/作者徐佳馨提供)

上周與公司店東們隨行到日本考察包租代管業務,店東們在學習效率上,都非常積極,確實房地產買賣走入「量不增、價不動」的坎之後,新局正蓄勢待發;在政府政策鼓勵、租金上揚與第一批專業證照取得者上路的眾多現實下,租賃也總算成為業者討論的熱門關鍵字,看起來,2018年被稱為「租賃元年」應該並不為過。

相較於民間跑得比政府快的日本租賃市場,台灣市場除了商用不動產租賃外,長期以來由於買賣活絡,加上住宅租賃管理錢少、糾紛多,同樣的人力物力若拿來做租賃,效益遠不如買賣,也讓業者往往避之唯恐不及,實務上除少數專業租賃公司外,房產業者多把住宅租賃視為維護賣方客戶的一環,加上實價登錄在租金登錄規定上,僅有委託業者租賃標的物才需要登錄,等於鼓勵房東自行出租,更讓房東自絕於正常市場之外。

房市
▲台灣租賃市場以商用不動產為主,住宅租賃多被視為維護客戶的一環。(圖/NOWnews資料照)

一旦租賃市場能夠發展,從日本經驗來看,一間具有規模的租賃物業公司,除了租賃的委託、簽約、管理與驗收之外,還有應運而生的清掃事業體、保全事業體、大樓設備管理事業體,節能事業體,與重建、整合等部門,包租也從單戶、單層到整棟規模,對於產業本身與就業機會來說,無疑是一片房產業的新藍海,各方也樂觀其成。

日本自有住宅率低,以東京都為例,自有住宅率僅48.9%,台灣高出將近一倍,加上租賃市場與台灣國情不同,其民間企業積極參與,以及導入保險機制等作為,日本人對於租屋習以為常,也不一定以買屋為必須,加上企業以日本的借地借家法(租賃法)為基礎,雖保護承租方,卻也有「租賃住宅紛爭防止條例」來維護房東權益,在安定且具有規模的市場中,產業就會有其發展空間,這也是日本得以作為租賃典範的重要因素。

可是,租賃仍舊是一個涉及人與資金的事業,同樣是在租賃經營,近2年,對岸看好租賃需求,資金四處競逐投資標的,發展出另一個極端,經營包租代管者以共享經濟為招商訴求,先燒錢衝規模、搶市占,接下來發行類REITs的金融產品業務,進一步吸納銀行貸款、創投資金;從資本角度來看,可以衝高經營規模,達到放大資金倍數的槓桿效果,偏偏當租金拉到一個租客無力承載的程度,這些已經砸下大筆資本作為裝潢與租押金的住宅租賃又不同於相對單純的商用不動產,稍一不慎,只要租客、租賃公司或是房東三者,有一角色出現供需結構失衡,資金就會出現斷鏈,市場規模越大,系統性風險就越高。

對台灣來說,官方跑前面當然有其示範效果,對於推動業者來說也是最佳後盾,租賃市場若在未來能夠做到全面「有人管、有人賠、都繳稅」,也不消官方軟硬兼施,自然會有供給釋出,至於台灣是否會發展出租賃槓桿操作,除了市場需求,也端看銀行態度,這一切在資本主義社會中,終究是人性,也終究是市場。

看起來租賃市場在政府做莊下已努力全面到位,不過,倒是有個事情挺符合人性,又不大符合市場的,就是實價登錄改那麼多次,為什麼怎麼改,全面租賃登錄怎麼都能那麼巧的「逃過一劫」呢?

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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文/徐佳馨2018/08/28 09:01

▲有網友上 PTT 替朋友發問「存款 100 萬可以在北部哪裡買房?」引發熱議。(圖/NOWnews資料照)

▲有網友上 PTT 替朋友發問「存款 100 萬可以在北部哪裡買房?」引發熱議。(圖/NOWnews資料照)

最近不知為什麼,無論初見面或是老相識,除了問該不該買,最常問的是「少子化和高齡化下,台灣房地產到底有沒有希望?」看似討論台灣房地產未來發展,發問者真正想要問的問題其實是「台灣房價還會不會繼續漲?」

歷史經驗中,台灣不動產的幾波多頭皆受惠於經濟成長與人口紅利,但這波大多頭,在政府的土增稅減半,2000億優惠房貸、央行調降利率等幾波利多下,倏地翻升,走到強弩之末之際,還遇上兩岸和平紅利,又讓行情跑了一波,而今繁華落盡,加上世道不好,少子化與高齡化問題兵臨城下,無論誰當政,都沒能開出藥方,也無怪乎大家想要出手買房之前,都會尋思再三。

若從供給面來看,根據內政部統計,全台上半年住宅類建造執照核發數量達58,825戶,創下自2015年以來的同期新高,相較去年同期增加約54%,比近5年最低點2016年暴增6成。另外,同視為房市供給量指標的使用執照量,今年上半年已直逼4.6萬棟,相較去年成長19.7%,寫下10年來新高,供給量的領先與同期指標均締造出近年新紀錄。

以需求面觀察,主計總處最新(2016)的住宅自有率為85.4%,是2010年以來次高,姑且不論住宅自有率常被質疑計算基礎的問題,但如果按照學者推估,住宅自有率也有七成之譜,相較於日本與德國的四成,算是相當高了;如果從人口結構展望,在今年三月,台灣老年人口比率已經超過14%,正式進入世界衛生組織定義的高齡化社會標準;台灣出生率僅1.34%,也在世界各國敬陪末座,說來也是沒啥好指望。

很多人一定會問,那麼大量的供給和看起來青黃不接的需求,價格怎麼還有堅穩的理由?

唯一能夠解釋的,就是資金。

台灣儲蓄率一向偏高,在國內投資環境惡化下,國人更仰賴以儲蓄累積財富,也讓整個銀行體系存款充斥,滿手爛頭寸下,只有退而求其次的用於不動產放款,這也是銀行端面對台灣內部投資困境所不得不的作為,這一點從逾放比攀升,以及台灣的總授信占GDP比率過高等警訊,就可略知當局點滴在心頭。雖說金管會近期將針對房貸逾放比較高的幾家銀行進行壓力測試,若未通過將要求改善措施,但對於優質個人戶或法人戶來說,這些限制並非問題,換言之,在未來,縱然少子化與高齡化趨勢仍在,只要資金不死,資金流向那些產品、那些地區,這些得三千寵愛於一身的不動產,無論真有價還是假有價,稀哩呼嚕地也就飛上枝頭成了鳳凰。

飛上枝頭並非壞事,資金最終總該有個去處。壞的是,拿著那有限的真金白銀,隨波逐流地跟著大腕們追著這些真假鳳凰,若追逐到真鳳凰還是大幸,至少潮水退去還能留下些什麼;如果遇著假鳳凰,也就不能怪小白兔在這資本叢林中被吃得一乾二淨。 

少子化與高齡化下,不問那虛無飄渺移民法或是開放大陸購屋,在未來的房市大舞台上,漲跌依舊在,只是不再雨露均霑,資本的威力,將會是下一波主引擎,在利之所趨下,也是來去如風。

至於,追逐這些資金尾巴的投資人能否順心如意上車,又能否安全下車,市場風向真真假假,對於個人,在投資場上,看的卻是造化了。

「這世上並沒有多少湊巧之事,許多湊巧,事後清算,皆是人為。」

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,台灣豪宅市場吹起了久違暖風。(住商不動產提供)

 

從去年下半年開始,整體豪宅市場買氣似有回春跡象,不只是北市幾棟知名豪宅陸續傳出成交,連台中豪宅也出現每坪84.6萬元的天價,促使某些大型建商豪宅案陸續啟動,台灣豪宅市場吹起了久違暖風。

從2015年後房市進入盤整,即使「真豪宅」在市場上數量不多,但因為市場價格紛亂,加上目標顯著,針對豪宅而來的打房政策不少。

例如央行針對豪宅的選擇性信用管制、北市針對8000萬以上高級住宅房屋稅率加成、國稅局查稅動作頻頻等,都讓豪宅客心生觀望,買氣因而遞延,直到去年下半年連續傳出豪宅成交,價格表現也不差,讓各界也感受到真豪宅接手盤的實力。

推估豪宅買氣能夠打開,不外有以下三大因素:首先,部分開發商願意讓利的結果。手上較多籌碼的開發商帶頭降價,是能打破2015年以來「悶房市」的重要關鍵,自用買盤原本就在,只是對於價格仍有疑義,當開發商帶頭讓利,讓出價格甜蜜點,也直接帶動成交。

其次,持有成本降低。北市調整總價8000萬元以上高級住宅課徵房屋稅的標準,讓持有成本回歸合理,許多原本就有換屋需求的豪宅客戶,因而能更放膽買進新豪宅,提升生活品質。

最後則是財產布局思考。被稱作全球版「肥咖條款」的《共同申報準則》(CRS),台灣預定在2019年生效,有大筆資產在國外及大陸港澳的高資產族提前思考財產規畫,除滿足自用需求外,也可以妥善配置資產。

綜觀未來,在台灣,豪宅市場與一般住宅市場脫鉤的格局已經底定,只要沒有負面新政策或是其他原因衝擊,豪宅將會回歸到本質,也就是地段、施工、品牌與管理等軟硬實力,「真豪宅」依舊經得起高端客戶的考驗。

不過,在高端客戶對尊榮需求日益殷切下,也將考驗開發商對豪宅的經營規畫能力和想像力。

(筆者為住商不動產企劃研究室經理徐佳馨)

(中國時報)

 

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名家論壇》徐佳馨/新零售時代下的店面警鐘

※來源:NOWnews
初春伊始,店面市場不少來去,高檔法國餐廳樂沐宣布年底熄燈,在同一時間,也聽到某體育用品商以 3000 多萬年租金承租西門町透天店面的訊息,過去因店租蕭條的北市東區,去年起陸續回春,包括美國保養品牌、法國內衣等國際消費品,積極進駐東區第一線店面,測試零售消費市場水溫。

姑且不論其他因素,每每名店收攤,就有業者歸因是店租所造成,確實,近幾年台中公益路店租暴漲數倍之譜,KIKI 餐廳、赤鬼牛排等知名店家接連出走,但是這波調整似乎越來越快,對於零售業者來說,一種不同的風貌與經營型態正在悄悄出現,在筆者看來,三大趨勢將對店面產生影響。

首先,是線上與線下開始對話。

過去電商興起時,很多人認為便宜、快速將是趨勢,也認為消費者選擇的管道改變,只有用戶體驗的實體店,將會面臨衝擊,在過去的那段時間裡,全球各地零售商關閉的店面數驚人,經營電商遍及個人與品牌,甚至促成全民電商浪潮,在此期間,甚至也不乏「實體店已死」的聲音。

不過,經過這些年盤整,看起來實體店非但沒有死絕,還走出了一條新路。

最明顯的例子莫過體育用品產業。近一兩年,這些知名品牌紛紛開起旗艦店,一年豪擲數千萬租金卻不以為苦,而這些旗艦店不只提供買家在線上無法感受到的商品體驗外,包括限量款等行銷活動,也只透過實體店,而這些排隊效應透過社群媒體發酵,對品牌所產生的效益,不言可喻。

過去被視為水火不容的線上與線下,開始結合,產生化學變化,形成一個和以往不同的「新零售邏輯」。

其次,是商圈價值回歸基本條件。

最明顯的例子,莫過於近幾年台北市忠孝和西門二大商圈零售店面租金與空置的消長。台北市商圈「西強東弱」現象越發明顯,西門商圈受惠於年輕族群及觀光客而穩定成長;相較之下,過去號稱全台第一商圈的忠孝商圈,有高店租擠壓,又逢大型百貨公司吸客,街邊店表現不如以往,租客紛紛另尋生路,反觀西門商圈在原有商旅優勢下,帶入人潮活水,成為零售市場的新炸子雞。

從這兩個商圈的表現與近期發展來看,看得出商圈終究要回歸到人潮、集客力還有商圈本質,雖然做形象的業者不少,可透過店面營生,仍是大多數租客的開店想望,也因此,租金若沒有天花板,發展到後來,人去樓空也是在所難免。

最後,是店面回歸平台本質。

在消費型態改變下,零售市場受到衝擊勢所難免;對製造商來說,行銷固然是重要手段,偏偏有社群媒體的推波助瀾,使用者經驗成為購物決策前的重要參考,好事會出門,壞事當然也會傳千里,決勝關鍵最終回歸產品力;房東也該認清,店面終究該回歸平台本質,也必須要體認到,店面不過就是眾多平台「之一」,和租客最好的發展,並非僅僅是每個月交付租金,想漲就漲的金雞母,而是以一個互利的共生型態出現,租客受好店面滋養而茁壯,好店面因優質租客而豐滿,成為具有長期收益的投資標的。

相較於過去的每一個時代,現在的消費者因為網路與物流的發達,取得信息與商品都更輕鬆容易,製造商也必須因應這些趨勢來做調整。

至於習慣殺雞取卵的房東,面對新零售時代,是該要有所警醒了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理。

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews 今日新聞》立場

●《今日觀點》開拓不同的視野

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4063465

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文/徐佳馨2018/01/22 17:00

▲圖為淡水海砂屋外觀。(圖/徐佳馨提供)

▲圖為淡水海砂屋外觀。(圖/徐佳馨提供)

台北市北投區17日午後發生芮氏規模5.7地震,所幸最後是虛驚一場,沒有造成重大傷亡,但只要一出現大地震,台灣老屋多以及都市更新問題就會被翻出來檢視,根據內政部統計,台灣屋齡30年以上老屋有384萬戶,10年後將增加到596.9萬戶,20年後更會到739.7萬戶,可見都更有龐大潛在需求,即便蔡政府積極推動都市更新與危險及老舊建築物加速重建條例,可是效果好像都不盡理想,距離預期的遍地開花還很遠不說,想要達到政府期待的帶動國家產能,豈是「知易行難」四個字而已。

關於老屋改建或是更新的種種,立意良善無庸置疑,推不動,說穿了都是錢。

關於錢的第一個層次是,參與更新或是重建,到底該花多少錢?

多年來,都市更新、老屋重建等政策,因為已經習慣使用容積獎勵做為資金缺口的填補,加上房價處於上升段,催逼出許多中小地主對土地利得的無限想像,也自然會把這事情當作人生最大一搏,自然讓這一切陷入難以執行的僵局。

在日本,民眾多少體認都市更新並非全部免費,而是該自己掏錢出來共同實施,或是透過募資、發行REITS的做法,取得更新所需費用,換言之,在過程中,土地、規畫與施工的價值應該透明且具公信力,在相互找補的過程中,民眾才會有都更並非完全靠政府或是實施者的免費午餐,而是具有「使用者付費」精神的商業行為,這其中誰有權力和公信力為定價說了算,這事情政府是該有肩膀給個說法的。

既然講到錢,第二個層次是,如果沒錢參與都更或是老屋翻修,甚至於改建後無法負擔管理費、房屋稅等暴增居住成本的人,要如何安置?

對於很多私地主而言,說捨不得離開老家者有之,說利益分配不均者有之。這其中,一定有這麼一群人,滿心期待住進新家,實際上卻負擔不起,左右盡是相處數十載的老鄰居,住不起的困窘,怎麼說,在面子上總要為自己找台階下,自然造成推動上的困難。在需要地主出資的危險老舊建築重建將會最直接面臨這類問題,以目前市中心區屋主平均年齡普遍高的狀況下,必然不乏退休沒有收入的屋主,這些人是否願意在屆齡退休後,再借出一筆大錢來讓後半輩子住得舒服,答案似乎不言可喻。

類似的問題在六本木的經驗中,是採取權利變換方式加上社會住宅的提供做為解套,當然這其中不乏因為區域更新後生活水準提高,無力負擔只有搬遷離去的個案。在台灣,面子為重的文化下,難保衍生出許多意想不到的亂子,或許也可以思考更適合本土,合情合理的其他解方,而這部分也能夠為緊張關係獲得舒緩。

除了錢,另一個糾纏是,台灣近幾年個人利益無限上綱,大於公共利益的論述,更是推動都市更新的一大阻礙,如何依法行政,不再依情行政,凡事都訴諸於民粹,這必然是一條漫漫長路。

說到底,人人都知道「天下沒有白吃的午餐」的道理,偏偏只要談到房子舊翻新,大夥就覺得不只要白吃,還要吃到飽,到底從何時變成如此,箇中點滴著實讓人玩味。

當大夥在爭能分多少錢,或是爭多少公理正義與對房子的感情牽絆時,誰會想到天地無情,哪一日來了個措手不及,萬千人命說沒了就沒了。

到那時候,爭破頭要再多錢和再多正義都沒有用了吧。

原文網址:https://www.nownews.com/news/20180122/2687381

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室主任。

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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