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文/徐佳馨2017/12/26

▲立法院今日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」。(圖/記者戴祺修攝,2017.11.28)

▲立法院今日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」。(圖/記者戴祺修攝,2017.11.28)

上個月28日,眾所矚目的租賃專法-「租賃住宅市場發展及管理條例」在立法院三讀通過,除鼓勵建立「包租代管」租賃專業服務業,並對將住宅委託給包租代管業者的房東提供所得稅優惠,也明訂租屋押金不得逾兩個月租金總額,同時將租屋糾紛調解機制入法。

租賃專法是熱熱鬧鬧的過了,可是新北市中和區興南路與八德路出租套房的大火,冥冥中掀開了租賃專法中並未列入居住安全的問題。為此,內政部研擬「加強既存違章建築處理指導綱領」草案,加強處理高風險違建,除優先執行外;不合法出租等行為,透過最高30萬的罰鍰,停止供水供電、限期拆除或強制拆除等處分,達到嚇阻效果。

不可諱言,在租賃市場中,隔間套房這類有違法之虞的標的,長年以來就是大都市中滿足外地移民居住的主要供給之一,即使物不美,卻因為價廉,仍有其市場,也無怪春風吹又生。租賃專法上路後,對於台灣租屋市場絕對有正面裨益,可是針對老、殘、窮、病等弱勢需求,想要以愛心房東、租稅減免等小惠,在市場機制內獲得解決,實務上並不容易。
這種現象,借用經濟學中的「馬太效應」(Matthew Effect)或許可以解釋一二。

《聖經‧馬太福音》這樣說道:「凡有的,還要加給他叫他多餘;沒有的,連他所有的也要奪過來。」馬太效應是指,好的愈好,壞的愈壞,多的愈多,少的愈少的一種現象,此名詞後為經濟學界所借用,反映貧者愈貧,富者愈富,贏家通吃的經濟學中收入分配不公的現象。

租屋市場中更是如此,原本合法、已報稅、高租金的房子,房客與房東原本就有一定的社經資源,保障雙方的專法上路後衝擊有限;反而是不合法、不報稅、低租金的房子,某些惡房東就能吃定弱勢房客別無選擇,以不租為手段,提出不符合法令的要求,弱勢租客也必然得乖乖就範。

對於這事情,長期的確得從增加租屋供給,提升民眾所得著手,在短期作為上,不少人認為應全面拆除違建,斷絕供給,才是根本之道;殊不知,政策宣示向來都是治得了標,斷不了根,打掉供給卻沒有配套,往往會形成更大的災難,並且由弱勢者買單。近來違建火災頻傳,原因多數是違章建築的電線走火,政府在拆除之外,也同時該有保住人命的承擔,例如消防與住宅安檢;而違建住戶本身即使沒有能力請水電師傅配線,也該將裝置住宅火災警報器的納入優先考量,當電線走火,至少能夠第一時間知悉,獲得一線生機。

在都市化過程中,居住問題永遠都存在,尷尬的是,它總會和貧富差距的敏感神經糾纏在一起,但文明與不文明,以及政府存在不存在的差異,並不在於一刀切下的一了百了,眼不見為淨,抑或是透過補貼達到表面平等,而是當一個人在這個情境下,無論生活多艱困,都能有營生之力,立錐之地,並且看到未來希望的光,這是對政府,也是對身處於其中每一個人的心性試煉。

畢竟,在這荒亂的人世間,縱然行事如履薄冰,誰也不能保證自己無病無災,一生平安。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室主任。

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日觀點》開拓不同的視野

原文網址:https://www.nownews.com/news/20171226/2668941

 

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文/徐佳馨2017/11/07 14:00

▲金管會宣布調降台灣國內銀行房貸風險權數,有立委質疑這樣恐有助漲房價之嫌。金管會主委顧立雄表示,調降風險權數是為了和國際接軌。(圖/記者顏真真攝 , 2017.10.24)

▲金管會宣布調降台灣國內銀行房貸風險權數,有立委質疑這樣恐有助漲房價之嫌。金管會主委顧立雄表示,調降風險權數是為了和國際接軌。(圖/記者顏真真攝 , 2017.10.24)

日前金管會將束縛全體國銀長達6年的不動產放款「資本計提風險權數」放寬,宣布自今年12月31日起,銀行房貸放款,只要符合「自用住宅」定義,這部分債權的風險權將由45%降為35%,至於「非自用住宅」放款風險權數將自100%降為75%,銀行資本計提負擔將因此大為減輕。

這個政策是為了避免房市飆漲造成銀行系統性風險,在100年4月20日金管會宣布號稱「全球最嚴格」的資本計提規定,將銀行房貸放款的資本計提風險權數中「非自用住宅」全面提高到100%,「風險權數」攸關銀行計提資本多寡,也影響各銀行放款利率,權數愈高、銀行須計提資本愈高,銀行就會提高放款利率,反之則會降低。說白了,就是要銀行「有多少錢,才能做多少錢的生意」,讓銀行業者叫苦連天。

放寬後,銀行承做房貸等放款量能將大增,也因銀行計提資本下降,各銀行為了搶市,房貸利率可望再破底,未來銀行的資本計提負擔可大為減輕,等於擴增銀行放款的水位,對銀行來說,房貸業務不再是高耗資本的商品,銀行對房貸放款的意願自然會增加,也更有餘力去承做高風險的放款,如中小企業或是海外放款,拉高利差、進而提升獲利,有助金融股的股價表現。

政策宣示後,姑且不問效果如何,至少對於不動產業者來說,是一劑強心針,只是在這個時間點作出鬆綁,不少人擔心會不會讓房市炒風再次燎原,這一點筆者倒是持比較保留的看法,原因有二。

其一在於價格,若以北市預售屋與新成屋價格來看,100年平均單價為73萬,到了今年第三季,平均單價還在84萬,對於投資者來說,價格再往上拉抬賺取利差的空間有限,加上房地合一稅上路,嚴重擠壓獲利空間,炒作意願也就不如以往。 

其二在於賣壓,經歷過2012到2014年間的建照大潮,房價下修之際剛好遇到交屋潮,不少區域都出現賣壓,甚至於多殺多的狀況,在一片「殺聲震天」下,更讓有意出手的買方更為保守,就算真要下手,也必然有一番思量。

不可諱言,銀根寬鬆對於房地產市場仍是好消息,除了貸款戶透過較低的利息和較高的成數,較能輕鬆跨越購屋門檻,有利於成交,只是貸款戶在下手之前要先評估自身還款能力,避免日後生活品質受到影響;至於另一個層面是,房地產畢竟是相對優質的擔保品,擁有資產的個人或是法人,在銀行銀根相對寬鬆下,更有利於將手頭上的資產轉為資金,至於這些資本要往哪邊去,能夠變出多少可能性,可就是各家本事。

至於會不會產生系統性風險,短期來看並不容易。

這不僅僅是基於銀行雨天收傘的慣性,對於條件不佳的借款人或是借款標的沒有那麼友善,又加上現階段市場上除了某些低總價個案仍有價差空間外,想靠轉手獲利的優質個案沒有那麼多,若以炒作觀點看,對投資者來說,搶進與否並非最重要,一切回歸基本投資判斷,有利可圖才會是其中關鍵。

政策怎麼改,總是希望能夠引資金這條大蛇出洞,以活絡市場,在此之前,或許除了這些事情外,也回頭想想,名利場上,「賠錢生意沒人做,殺頭生意有人做」不是自古以來做買賣的硬道理嗎?

原文網址:https://www.nownews.com/news/20171107/2639395

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室主任。

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場。

●來稿或參與討論,文章歡迎寄至public@nownews.com

 

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文/徐佳馨2017/10/24 08:00

▲行政院長賴清德23日表示,將在2周內向社會報告「五缺」解決方案。(資料照/行政院提供)

▲行政院長賴清德23日表示,將在2周內向社會報告「五缺」解決方案。(資料照/行政院提供)

行政院長賴清德日前拍板工業區閒置土地的強制拍賣措施,從缺地著手,也等於宣示政府對解決產業缺水、缺電、缺地、缺才、缺工的「五缺」問題的決心。根據初步規畫,工業區閒置土地原則上採取「先罰後賣」,將先清點閒置超過三年的土地廠商名單,公告之後給予兩年輔導緩衝期,如果再不處理,將啟動裁罰機制,若地主遭罰後仍不釋出土地,最高可罰公告現值的10%。裁罰完不處理,就會進入強制拍賣。至於外界擔心的「防逃條款」、「假動工真避罰」、拍賣底價等具體措施,目前工業局仍在研擬。

這個措施一出,確實非常吸睛,也獲得不少正面評價,不可諱言,過去十多年來北部工業區地價穩定,未受房市大漲帶動,這四、五年來,受惠於台商回流與低基期影響,資金進入工業區土地,帶動工業區土地價格大幅攀升,在土地成本拉高下,也讓廠房遷移成本飆高,加上早期違規使用工廠眾多,地方政府又透過重劃及加強稽查緊縮土地來源,兼具平坦地形與交通便利的優質土地一位難求,讓許多有心「根留台灣」的業者叫苦連天。

從缺地切入,怎麼看都是一著妙棋。

相較於其他四缺,「缺地」與之相比,執行難度較低,費時較短,宣傳效益卻更為宏大。偏偏台灣雖小,閒置工業地不少,並非每一塊土地都是眾人搶破頭的肥肉;有些工業地雖然看似不錯,僅僅會因為所在區域位置不佳,還不論缺電、缺水,僅僅是缺工、缺才,就足以讓投資者忍痛割愛,看看這幾年從南到北,各地方政府積極興辦的各式園區、工業區的招商狀況就可以約莫體悟,「不是每場戀曲,都有美好結局」的現實,各地方政府的一廂情願,並非個案而是遍地開花,只是大夥在旁邊看著不說出口而已。

除了用地位置和其他條件外,讓外人意想不到的某些開發用途與用地不符的例子,近來最著名的個案就是,大立光在台中精密機械科技創新園區購地一案。大立光曾經想出手位於台中市精密機械科技創新園區一期的用地,即使在2016年就取得資格標,卻因為做為生產及研發中心的開發用途和以該用地以開發批發與零售業、住宿與餐飲業、運輸與通信業、金融與保險業、不動產與租賃業、「專業、科學與技術服務業」,教育服務業、醫療保健與社會福利服務業、「文化、運動與休閒服務業」等行業為主的目的不符,因而喪失取得土地資格。

最後,這塊面積達1.36公頃的土地,就因為無人投標而流標,只有默默等待哪位符合開發用途的有緣人出現。

姑且不論目前最被眾人討論的被拍賣工業地如何定價,以及強制拍賣是否有剝奪人民財產權的違憲疑慮,市場現實是,連住在隔壁的買家出手都可能會碰釘子,更別說本身條件不佳而乏人問津的土地,就算被強制標售,也只會不斷流標,徒增滄桑罷了。若從缺地問題的根本解決起,盤點的,又豈止是好幾年荒廢在那邊的工業地有多少,更該去問的是,除了地主圈地自重不願賣的熱門貨,還有多少是地主想賣卻賣不掉的燙手山芋?

「缺」是世間常態,只要想方設法,化缺為有並非難事。只怕在五缺之外,還缺了心,一切徒具形式,那終究是場夢而已。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室主任。

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場。

原文網址:https://www.nownews.com/news/20171024/2630416

文網址:https://www.nownews.com/news/20171024/2630416

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2017/06/12 15:22文/記者葉思含整理

 

買屋是否要多買一個車位,除了和房價有關之外,便利度也是不少購屋人考量的因素,雖然隨著大眾運輸系統路網的陸續興建,但在某些區域來說,停車位仍有其必要性,不過若想要單獨購置停車位,因為不少銀行不願意單獨貸款這類產品,進場者要有較多預算的心理準備。

 

簡單來說,停車位屬性依「建築技術規則」規定,可分為法定停車位、增設停車位、獎勵增設停車位等3種,此外,停車位以有無利用機械輔助進出,可加以區分為機械式停車位與平面車位。所稱機械式係指須以機械移動進出者;而平面車位則指利用建築物的樓地板平面供停車使用的空間。除上述停車位的分類外,依地政機關產權登記的方式加以區分,僅可分為有權狀或無權狀兩種,不過,登記方式無法顯示停車位的屬性,消費者仍須檢視建築執照暨其設計圖上的標示,才會比較清楚。

 

至於購買停車位仍有幾個重點不可不知,除了車位本身進出是否方便外,越深的地下室往往價格越便宜,如果是購買機械停車位,除了要注意休旅車是否能順利進出,機械停車位的保養、管理維護,甚至於未來可能產生的維護費用,也需要特別留意。

 

一般來說,停車位有獨立權狀者,才能單獨移轉。若車位登記為「共有部分」,僅能移轉給同棟住戶,購買具有獨立權狀的車位要注意,是否社區規約有提及外車不准入內等相關規定,為避免日後衍生不必要的紛爭,如果有這種規定就得審慎評估了。

 

徐佳馨小檔案

★現職:住商不動產企劃研究室主任
★專長:以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢
★出版書籍:《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》
★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3222

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文/徐佳馨 2017.01.24 / 07: 45

前陣子一場年前小聚,和幾位待在金融與媒體的友人聊聊近況。除了景氣、地產、媒體趨勢外,也聊到在台灣「理想很豐滿,現實很骨感」的 Fintech(金融科技)。

談這四件事情,身處其中者都似乎開心不起來。

各研究機構對2017年的景氣預測就沒啥好說,在可預期的各國貿易壁壘下,雖有成長但陣痛難免;台灣房地產市場在修正趨勢下,雖然政府不再有更進一步的政策作為,可是短期內不見有著墨之處。

至於媒體,內容已經列入不討論,從業者擔憂的是,在台灣本地製作與企業主雙雙減少預算,以及中國大陸磁吸效應下,從節目製作到廣告,以及上下游人才的西進,都使得台灣媒體在寒風中更顯蕭瑟。

至於總統蔡英文曾公開指稱「不可迴避的挑戰」的FinTech也似乎還停留在紙上談兵階段,隨著金融保護色彩越發濃重,即使各國發展逐漸成熟,曾經在這領先群雄的台灣,似乎也在政策牛步下,淪為技術殖民地而深陷泥淖。

如果從房地產視角出發,即使是困境,竟發現也有值得觀察之處。

首先是媒體。

不過是十多年前,台灣媒體還紅紅火火,筆者也有幸親炙那段光輝燦爛的尾聲,特別是做為五大媒體(電視、廣播、報紙、雜誌、網路)之首的電視媒體,確實具有其讓人畏懼的實力。但誰想得到,也不過一眨眼光景,在行動裝置、行動上網普及下,閱聽眾閱讀/收視習慣大幅改變,影響所及,「電視衰、廣播軟、報紙躺、雜誌消、網路長」的趨勢短期不可逆。

在結構改變的過程中,過去作為媒體衣食父母之一的房產業,遇到空頭時,依舊看得到許多執著撒大錢搏版面的業主,期待用老方法能夠帶入新客戶;但在同時卻也不乏嘗試用新方式的業主,在寒風中期待耕耘能有不一樣的收穫。

至於金融科技。

由於目前法規與實務的限制,和房地產產業本身的連結和實際產值,還不能像對岸一樣玩到出神入化,可是仍舊無法忽略兩個部分,其一是「網路購物+快速物流」對實體通路所產生的衝擊;其二是金融業導入新科技後,對實體分行面積、位置需求的改變。

前者其實不用多說,可以從一級商圈店面空置頻頻、二樓與地下室樓店開張、便利商店轉入巷弄等現象可略窺一二;後者約莫可以看得出在預算與人力精簡下,各家金控集團重新評估效益,縮減分行配置,人力由多減少,營業大廳面積由大換小的趨勢。

雖說實體店面仍舊是不可或缺,可是根據尼爾森的調查,在虛擬通路的瓜分下,與2012年相比,到了2015年,僅去實體的消費者減少11%,實體與虛擬消費皆去的,增加7%,僅去虛擬的也增加3%。換言之,極簡、性價比(CP值)、目的性,將是消費的三大趨勢,在這過程中,過去仰賴通路業生存的房地產,將會面臨什麼挑戰,很值得留意。

對於房地產業本身呢?

確實,從高峰到低谷的過程並不好受,當情境不同於以往,交易資訊越發透明的狀況下,房地產終究還是以人為本,回歸其應有的專業與服務本質,而非持續透過資訊不對稱的一招半式走江湖,這該是產業與個人蟄伏之後再起的最佳策略。

景氣總有循環,雖說滾滾長江東逝水,可我們相信,唯有在變局中看出新商機,找出新方法的英雄,才不會被浪花所掏盡。

原文網址:http://www.nownews.com/n/2017/01/24/2383938

 

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)

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洪寶山│理財周刊827期│2016-06-30 
自從去(二○一五)年十一月,合作金庫銀行推出「以房養老」貸款以後,今年又有包括土銀在內的五家銀行陸續跟進,讓長輩的老年生活透過以房養老計畫,能夠過得更安心、更有尊嚴。統計到今年六月上旬,六家銀行申辦案件合計已近五百件,龍頭銀行土銀還接到一件以大安區價值五千萬的房地產申請以房養老的個案,原來持有房屋的老夫婦因為手邊現金不多,但他們既不想搬離熟悉的環境,又不想麻煩孩子,所以決定申請以房養老。

全球許多國家都面臨人口高齡化的趨勢,其中台灣六十五歲以上人口占比在二○二五年將超過二○%。而台灣的房價非常高,很多買房的民眾,房貸幾乎要背一輩子,到頭來除了房子,沒有別的資產,更缺乏可以靈活運用的現金。

以房養老政策不但可以活化年長者被凍結在房產上的儲蓄,讓他們能夠照顧自己,活得有尊嚴,同時還可以提高長輩的消費力,進而帶動銀髮產業的需求與成長。

不過,想要老年能夠以房養老,先決條件就是要「有房」。最近房市好像有回溫的跡象,五月份六都的移轉棟數都較四月增加,其中高雄市更增加了四一%。

房價修正 成交量打底 蛋黃區率先啟動

究竟台灣房市是否真的回溫了?想買房的人是否可以進場?本期「理財我最大」請到住商不動產企研室主任及發言人徐佳馨,告訴大家現在到底是不是買房的好時機,買房時又該注意哪些事情。

不動產成交量的歷史低點是二十五萬棟,因為今年房地合一稅上路,使得去年底房屋成交量衝到二十九萬多棟,徐佳馨表示,如果下半年還維持目前的景況,估計成交量會在二十六~二十七萬棟的水準,因此業界普遍認為交易量已經出現打底的跡象。

再從房價來看,徐佳馨說,這一波房價的走勢跟過去不同,以往當房價下跌,屋主承受不了房貸利息的壓力時,就必須拋售,尤其是買在郊區的屋主。不過,這一波多頭持續長達十幾年,現在房價下跌,多數屋主思考的不是要認賠殺出,而是想要獲利了結。

因此這一波的市場修正,很特別的是從傳統所認定的蛋黃區開始,例如台北市大安、信義、中正等區域。主要是因為,屋主認為未來房價上漲不易,因而先行出脫、落袋為安,將資金轉往其他投資市場。

另外,則是有一群人原先住在蛋白區,利用這一波蛋黃區房價的率先下跌進行換屋,進住蛋黃區。

自住者別等低點 投資客做好資金規劃

最近常有人問徐佳馨:到底該不該買房子?現在是不是低點?遇到這樣的問題她通常會反問對方:你買房是要自住還是投資?你對資金有什麼規劃?對於自住的客戶,徐佳馨會建議他們不要想太多,有需求就買;而對於想要投資的客戶,她則是會建議對方做好資金配置規劃。

以自住來說,徐佳馨認為千萬不要為了等低點而犧牲自己的需求,因為「低點永遠都在回頭後」,真正能夠買在絕對低點的人並不多,但這個時候進場可以買到相對低點。

如果實在很擔心買貴,可以用實價登錄的價格,加上銀行鑑價來搭配出價。徐佳馨說,銀行現在很保守,所以鑑價通常不會太高,買方參考這個價錢出價一定相對較低,風險也就相對減少。至於景氣的問題,自住客根本不必擔心,因為台灣自用客戶平均持有不動產七~十五年,在這段時間內景氣一定會再好轉。

不動產是住宅也是金融商品,相較於其他金融商品,不動產的缺點是變現不易,因此,徐佳馨建議年紀大的投資人在不動產的投資比重上應該調降,手邊要有一些可以自由運用的資金。身體狀況還不錯的朋友,則可以賣掉市區的房子搬到郊區去住,手上多出來的資金可以進行一些穩定的投資,替自己累積一些財富,讓老年生活過得比較寬裕。至於年輕、願意承擔風險的投資人,則可以考慮投資一些長期,但較有潛力的標的,趁年輕時多累積一些資本。

還有人問徐佳馨:現在買房會不會很慘?徐佳馨說,有些地方的確很慘,像是過去因為一些議題炒得很兇,但到現在議題都未實現的地方,她就建議不要再碰了,其他像是市中心的標的,保本性相對較高,現在進場可以用相對較低的價格承接。

在地仲介好幫手 鎖定特定區域 優先取得資訊

若問到買房前有什麼參考指標?徐佳馨建議大家先參考各家房仲網站及591租屋網,查查看喜歡的社區有多少案子在出售,如果一個社區有太多房子要賣,很容易發生多殺多的狀況,房價較不容易保值。但反過來說,這也代表買方有機會以比較便宜的價錢買到屬意的標的。

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圖說:央行鬆綁信用管制,讓投資者再炒房?圖片來源:Flickr@Shaojeng Ku http://bit.ly/1tnNZ9b

圖說:央行鬆綁信用管制,讓投資者再炒房?圖片來源:Flickr@Shaojeng Ku http://bit.ly/1tnNZ9b

圖片來源:Flickr@Shaojeng Ku http://bit.ly/1tnNZ9b

央行實施相關信用管制措施5年來首次鬆綁,並在8月13日宣布解除新北市八里、鶯歌、桃園市蘆竹、中壢、龜山、桃園等區的房貸管制,另外,針對豪宅、法人購置住宅及第3戶房貸的最高成數由5成提高至6成!消息一出,讓鄉民與學者們罵聲連連,但在經濟成長率不保2的狀況下,央行此舉又是打著什麼樣的算盤?

抑價暴漲 信用管制出招

姑且先不論鬆綁效應如何,以政府近年的打房政策來看,在收緊銀根部分,最具代表性的莫過於央行的選擇性信用管制,這個政策從2010年6月以來至2014年6月份的4年間,一共執行了4波。

此次鬆綁的桃園4區及新北八里、鶯歌是央行去年6月份第4波管制範圍,當時列在這一波管制中的,還有本次未鬆綁的五股及泰山。但總體來說,這4波限貸對於房價下跌幫助不大,但透過流通性的限制,對於抑制價格暴漲,也算是達到一定程度的目的。

流通性與風險控管才是重點

姑且不論居住正義是否伸張,純以區域來看,放寬桃園4區與非投資重心的新北2區,可以感受到央行出手重點在桃園,會甘冒輿論壓力,應該也是因為看到坊間看不到的風險與壓力。除此之外,在產品類型上,包括豪宅、法人購置住宅及第3戶房貸都獲得鬆綁,這部分也成為大眾抨擊的部分。

站在央行立場,流通性與風險控管才是主要考量,可能,很多人會認為只要閉鎖市場就可以讓房價下跌,可閉鎖若真的有效,那麼奢侈稅上路那麼多年,怎麼不見房價有感下跌?

央行鬆綁不影響房價

在這一系列的討論下,民眾最關心的,應該是央行鬆綁真的等於房價起漲?

其實,經過這一系列的稅改,在內有囤房稅、房屋稅新標準單價與即將喊漲的地價稅壓力,外有移轉成本增加以及市場反轉的態勢下,名為放寬,實際上也起不了太多效用。

對於很多人認知的炒風再起,依照目前市況,投資者除非對市場嗅覺不夠靈敏,或是對後市過於樂觀,不大可能再如過去一般積極又搶又囤。

房市走勢要看景氣決定!

央行做法明確的說,是讓房地產軟著陸。但想要讓房價繼續挺進,窘困經濟狀況是不大容易讓房市回到過去天天過年的好日子了。總而言之,房價已經走到末升段,決定市場的不是想像,也不是嘴砲,更不能靠垂死掙扎的政策強心針能挽救,最終的硬道理還是必須回歸景氣來決定未來走向。

原文網址:https://tw.house.yahoo.com/news/地產專欄-徐佳馨-鬆綁信用管制-央行如何算盤-032700739.html

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圖說:新增房屋稅並非人人中槍,但房產稅調整將會是趨勢。

圖說:新增房屋稅並非人人中槍,但房產稅調整將會是趨勢。

又到了每年5月繳交房屋稅的時候,今年的房屋稅與過往不同,除雙北市、高雄與宜蘭等地,於去年7月1日交屋的新成屋必須適用新的房屋標準單價外,另一個影響較大的,就是「囤屋稅」上路,政府喊話加上媒體炒作,許多房屋持有人心中充滿恐懼,深怕自己會是中槍的那個,但是事實真是如此嗎?

今年房屋稅很有感?

日前台北市長柯文哲預告,今年很多台北市民收到房屋稅稅單時「會很有感」,加上媒體對於「百萬房屋稅」的說法,讓許多房屋持有者心中充滿恐懼,擔心會收到「繳不起」的房屋稅單。

但如果從房屋稅的計算基礎來看,就會發現只要符合「自用」、「中古屋」、「坪數小」的屋主,實在無須擔心,因為即使房屋稅增加,也不至於出現坊間的天價稅負。

了解房屋稅影響關鍵

房屋稅公式:房屋核定單價×面積×1-折舊率×折舊經歷年數×地段率×適用稅率=應納房屋稅

今年的房屋稅會特別有感,關鍵在下列3個部分。

1、房屋核定單價

在房屋核定單價的部分,只要是雙北市、高雄和宜蘭等地,去年核定單價都有調整,其中台北市平均調幅約增160%、新北調幅約1倍、高雄調幅約81%、宜蘭則約35%。

這4縣市去年7~11月取得使照的戶數共約1.38萬戶,預估1年約有3萬戶受影響,所以,如果並非這4個行政區,在去年7月1日後交屋的新成屋,在基數不變的狀況下,衝擊是有限的。

2、地段率

第2個變因是地段率,以台北市為例,去年地段率調整達99條,多集中在精華區與交易頻繁之處,因此若是幸運沒有被調整的,自然也不會受到影響。

不過值得注意的是,因為北市針對豪宅有獨步全台的豪宅稅加成計算,也就是地段率再多乘1個基數,因此如果被認為是豪宅,即使地段率不調整,在等比級數下,就會特別有感。

3、適用稅率

第3個影響的變因,是適用稅率,在財政部的規定下,3戶以內自用住宅適用1.2%的稅率,非自住屋2戶以下適用2.4%房屋稅率,超過3戶以上適用3.6%稅率。換言之,只要是囤屋大戶,就會受到衝擊,因為適用稅率直接讓房屋稅倍翻。

但另一個玩味之處在於,囤屋稅的稅率適用,權限在地方政府,某些地方政府即使是3戶以上,仍最高稅率不過1.5%,所以,如果多戶持有者並非在雙北市,那很有機會逃過一劫,可以好好鬆一口氣。

雖然可以預期「高貴」房屋稅並非人人中槍,可也要特別提醒多戶持有的屋主,因為持有稅調整將會是趨勢,未來持有房地產的思考方向,寧可「曾經擁有」,就別論「天長地久」了。

【地產專欄】徐佳馨:了解房屋稅 不怕今年多繳稅

【地產專欄】徐佳馨:了解房屋稅 不怕今年多繳稅

原文網址: https://tw.house.yahoo.com/news/地產專欄-徐佳馨-了解房屋稅-不怕今年多繳稅-080200494.html  

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圖說:了解社會宅別隨媒體起舞,造成更大對階級對立。圖片來源:flickr@Yu-Ching Chu http://bit.ly/1MkQtJc圖說:了解社會宅別隨媒體起舞,造成更大對階級對立。圖片來源:flickr@Yu-Ching Chu http://bit.ly/1MkQtJc

圖片來源:flickr@Yu-Ching Chu http://bit.ly/1MkQtJc

由於日前台北市府將部分聯開宅撥作社會住宅之用,引起住戶對房價下跌的疑慮,連帶引發不少討論。在媒體將實價登錄資料比較後赫然發現,過去認為社會住宅拖累房價的負面因子並不存在,那麼,在這次的事件中,我們學習到了什麼?

實價登錄平反社會宅負面印象

台北市政府在推動社會宅面臨阻力之際,可能要感謝實價資料讓社會住宅平反,雖然當初實價登錄立法者應該始料未及會有這種效應,但從這些價格資料看來,對於未來社會宅推動是有確切幫助。

雖然到目前為止還是不太明白,應該要在溝通時就該提出的資料,為何要讓話題燒到階級對立,甚是當事人哭哭啼啼,才開始在平面媒體揭露後弭平聲浪。

關於這次的社會住宅事件,當然有些人會說業者講話沒立場,可是除了房價,我認為在這次事件中很多事情值得省思。

說明不清 社會宅事件越演越烈

首先,住戶的憤怒與恐懼絕對可以理解,會有這負面的反應,來自於雙方沒有清楚溝通,也沒有「眼見為憑」的證據,讓住戶了解「事情不是想的那樣」,因此也不能怪住戶想像無限放大,最後選擇錯誤策略,等到輿論反轉,自然引火上身,眾人說他們自私,有點過於沉重,畢竟大眾對於自己的權益會特別在意。

這事情若在一開始從法理去想,北市府是房屋所有權人,根據民法本來就可以使用、處分、收益,管委會和其他住戶的權力沒有辦法大到影響屋主,試想,如果你的鄰居想要把房子租給弱勢,管委會或其他住戶有任何權利要求屋主不能如此嗎?

住戶與政府一同把關社會宅

何況,在九合一大選後,兩黨應該都清楚,若不處理階級對立,不斷往資產階級傾斜,終究只是與選票為敵,加上市府應該深知,若一點頭就範後患無窮,自然不可能放棄社會住宅的規劃。

換言之,住戶應該要求的是市府給予更多的資源交換,例如更嚴格的規範、或是對社區的其他補助,抑或是住戶參與資格審查等等,透過種種合作方式,與政府一起打造「社會住宅中的學習標竿」,不只贏了面子,更賺了裡子。

不與媒體跟風而幸災樂禍

其次,對於某些幸災樂禍住戶們「投資一定有風險」的人,也應該反省,當講出這話的時候,除了沒有同理心,不也是替社會住宅貼上標籤的共犯?

而有些媒體不斷操作社會住宅等於房價跌的新聞,姑且不論新聞道德這事情,如此操作除了挑起社會對立外,沒有任何幫助,殊不知,廣設社會住宅,社會多數人也終將會獲益。

提升管理讓社會宅融入社會

最後,不動產的價值表面上在地段、機能,但靈魂在於管理,現階段要設置社會宅,除了混居、去標籤化等,最關鍵的是在於是如何讓社會宅住戶融入社區,最後擁有獨立能力,能夠脫貧而向上流動。

規劃上,如何能讓需要的人入住,讓害群之馬就算搬出民代關說也是惘然,這樣整體的素質才會提升,甚至於到最後,地方政府有本事讓公部門把關的「社會住宅」成為社區品質保證,不也是功德無量?

社會宅縮短貧富差距安定社會

或許很多人會說,為何要設置社會住宅?為何要幫助弱勢?摒除宗教的應報觀,打開歷史,任何改朝換代不都是貧富差距過大、社會階級流動停滯,釀成革命的結果?

被剝削者抑或是無產階級到最後的反撲,威力與傷害往往超乎想像,幫助弱勢或是社會中需要幫助的人,為社會點一盞希望燈火,說白了,也是讓資產階級長期保有身家安全的不二法門。

有些人會說革命太遙遠,若是這樣看,請先回頭去想想1949年國民黨是怎麼丟掉中國大陸的吧。

【地產專欄】徐佳馨:告別社會宅拖累房價迷思

【地產專欄】徐佳馨:告別社會宅拖累房價迷思

原文網址:https://tw.house.yahoo.com/news/地產專欄-徐佳馨-告別社會宅拖累房價迷思-120500625.html       

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Yahoo奇摩房地產編輯部  2015217

圖說:把握3項原則,持有房屋的自住客對於調整後的房屋稅其實不必太擔心。圖說:把握3項原則,持有房屋的自住客對於調整後的房屋稅其實不必太擔心。

圖片來源:flickr@準建築人手札網站 Forgemind ArchiMedia http://ppt.cc/0eMn

從北市府調整房屋標準單價以來,和房屋有關的相關稅賦話題就燒得紛紛擾擾,特別是報載許多大坪數豪宅動輒百萬的房屋稅,更讓不少購屋人或是房屋持有人聞風色變。

對於自用客戶來說,其實不用太過恐慌,只要把握基本原則,雖然持有稅仍會慢慢增加,但還是在負擔範圍之內,擁有屬於自己的房子,壓力其實沒有那麼大。

把握3原則 房地稅不擔心

今年以來,搶佔房地產新聞版面的關鍵字,莫過於「稅」,除了變幻莫測的房地合一稅外,就是持有稅最為吸睛,特別是年年都要繳的房屋稅,是許多民眾最在意的。

可也因為吸睛,很多購屋人心中充滿恐慌,擔心自己成為買得起屋卻養不起房的一群,殊不知,只要把握以下3大原則,就不會成為重稅下的犧牲者。

原則1:買舊不買新

就是「買舊不買新」,新調整的房屋標準單價是影響房屋稅的重要關鍵,因此,只要是去年7月之後交屋的新案,都是首波苦主,特別是高樓層、特殊工法的建案,標準單價高得驚人,影響所及,房屋稅自然恐怖。而舊屋目前還適用舊規定,同地段相同坪數下,舊房子會比新房屋負擔輕得多。

原則2:買小不買大

第2原則是「買小不買大」,特別是有豪宅稅加成的北市,房屋稅會更重,因此如果想要實惠,稍小的坪數會比大坪數好些,目前不少行政區將80坪視為豪宅門檻,不想要背重稅的購屋人可以試著找些「擦邊球」,房屋稅會省得多。

原則3:自用不囤屋

「自用不囤屋」,影響房屋稅除了房屋標準單價外,還有稅率的問題,特別是今年囤屋稅即將上路,最高稅率達3.6%,不過財政部對於囤房的認知高達3戶以上,因此,名下只有1戶的自用者影響有限,換言之,當您是自用客戶,稅率自然低,也不會成為重稅1族。

除此之外,購屋人也可以上各縣市稅捐稽徵處查詢路段率,雖然理論上大馬路的路段率會比較高,不過近期各地政局已經掌握房價與個案狀況,特別是都更後取得較多獎勵,或者是豪宅案,路段率都會「不同凡響」,建議下手前倒可以多加留意,會有意想不到的結果。

【地產專欄】徐佳馨:新房屋稅來臨 3原則輕鬆養房

 原文網址:https://tw.house.yahoo.com/news/地產專欄-徐佳馨-新房屋稅來臨-3原則輕鬆養房-122700964.html  

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