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台中新建案行銷手法推陳出新,例如永福地產「洲際W」推均一價、線上購屋,吸引年輕族群、夜貓族;創健「MoonPark」推VR感官實境體驗;精銳建設則瞄準台中高鐵站的大量人潮與三鐵共構優勢,搶設「精銳潮」高鐵快閃站接待據點,強調建案的交通優勢,同時增加曝光度,目前銷售已破六成。

看好台中高鐵特區的發展潛力,包括北部建商興富發、寶佳、麗寶,以及中部建商龍寶、精銳、惠宇、富旺、登陽等都搶進推案或購地卡位,合計總銷逾300億、總戶數3,000戶案量將於2019年陸續推出。因為台中高鐵特區激烈競爭,建商紛紛出奇招行銷,精銳建設率先設立「高鐵快閃站」就是例子。

精銳建設協理楊家榮表示,高鐵特區與一般重劃區不同,交通優勢打破地理上的藩籬,特別是以台中站為起點,一小時內即可抵達北、高兩地,最具條件形成「高鐵一日生活圈」。而「精銳潮」基地位在台中高鐵特區中稀有的低密度綠活住宅區,適居好環境為全台少見,獲得許多高鐵通勤族的認同。

目前國人商旅往來對高鐵的依存度愈來愈高。據台灣高鐵網站統計資料顯示,3月進出台中高鐵站的旅客已超過199萬人次,為全台高鐵站第二高,僅次於台北站。從數據可看出台中市的人口流通性外,也能嗅出台中市的發展潛力。

楊家榮分析指出,以目前政府與民間對台中高鐵特區的開發力道預測,未來十年,台中高鐵特區將以「台中新門戶」地位嶄新亮相,成為高密度的商業、產業重鎮,商業經濟規模將超越七期;同時也帶來大批就業人口的居住與消費需求。

以台中高鐵站的平均房價來看,仍在低檔,為高鐵台北站的四分之一,也低於高鐵桃園站、新竹站,選擇在台中定居所省下的房價,足以買高鐵定期票搭乘70年,且中部建案在產品規畫與服務勇冠全台。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/90108.html

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最近2020年總統大選的戰火,提前引爆,每次房市遇到選舉,也紛紛閃避炮火,今年即將來臨的「520檔期」,案量也跟著縮水,市調顯示可能比去年減少2成。

住展雜誌9日公布最新統計,今年北台灣房市520檔推案預估量約為2,211.88億元,比2018年同檔期案量,縮水大概500餘億元、年減幅約2成,是2016年以來衰退幅度最大的一年。

不過拉長時間軸來看,由於去年「520檔期」爆大量,建商推案高達2,768億元,因此即使今年「520檔期」案量減碼到2,000億元,也有機會挑戰五年來的次高量。

至於造成今年520檔比去年量縮的主因,住展雜誌企研室經理何世昌表示,與中、美貿易大戰和總統大選提早開打有關,政、經情勢的不確定性削弱建商推案信心;另外,去年基期偏高,也是今年520檔減量的因素之一。

北台灣各縣市中,「520檔期」還是以新北市推案量最大,預估可達約858.59億元,尤以板橋案量逾2百億元最多。

台北市方面,「520檔」推案預估量僅約353.98億元。此外,何世昌分析,這一波「520檔期」,建商新案傾向以中、小坪數為主流,即便建商推出豪宅建案,坪數也縮到70坪以下。例如台北市信義區「璞真信義」、桃園市桃園區「麗晶」等案都是如此,70坪以上的大坪數市場呈現休兵狀態。

至於桃園,520檔再次放量,預估量高達約640億元。新竹520檔推案,則又「豐邑自強北路案」最具指標性,總銷金額約110億。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/86893.html

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工商時報 

今年以來房市陸續傳出春暖花開的紅盤,五大代銷之一的甲桂林廣告表示,從去年以來,大戶豪宅產品有止跌訊息,甚至大咖客戶「回購率」也提高,激勵各大代銷接案信心,因此今年甲桂林接案量將衝450~500億元,而且全部採包銷,展現對市場的高度信心。

甲桂林廣告副董事長、中華民國不動產代銷公會全國聯合會創會理事長曹瑞濱表示,這一波房市似乎已見到底部,自去年以來,首購自住產品好像沒有聽到賣不好的,高單價高總價大戶產品也陸續成交,甚至已購客戶「回購率」逆勢攀高。

就成交價格來觀察,曹瑞濱表示,去年底以來,房價下修趨勢大多停住了,在台商回流、資金行情湧現,精華地段土地行情沒有降價,且混凝土、鋼筋等原物料報價蠢蠢欲動之際,「落底」訊號出現。甲桂林廣告今年接案策略也轉變為更積極。

曹瑞濱表示,去年甲桂林接案量是380億元,今年接案量將明顯放大,目標450~500億元,全部採包銷,顯示對於房市信心度大增。

甲桂林市調指出,從去年幾個大坪數產品銷售比預期快很多即可驗證,現在房市並沒想像中的壞。如承德路「京王」短期內完銷及「長虹帝璽」、「僑聯大千」、「昇陽麗方」等中高總價的換屋型產品,一反持續兩年買氣遲滯、客戶觀望的現象,快速熱銷,造成市場驚豔。

甚至去年以來,總價逾一、二億的高總價高單價豪宅,買氣也動起來,像「元利信義聯勤One Park Taipei」、「西華富邦」、「文心信義」等,使得建商和代銷推案信心大增。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190429000226-260204?chdtv

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第一季原本是每年的推案旺季,但今年卻出現弔詭現象,看好度高、但建商推案卻不積極,實際推案量不到1,800億元,形成旺季不旺。根據住展雜誌日最新調查,2019年第一季北台灣新成屋、預售屋推案量1,783.1億,比2018年第四季減少近600億元、季減25.2%,也比去年同期萎縮300多億、年減16.6%,與原先預期將爆量演出的盛況大相逕庭。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,第一季有春節及329檔期,向來是房市旺季,但今年實際調查結果推案量卻不如預期,原因除有些新案來不及取得建照、無法如期開賣外,主要也是因為建商戒急用忍,放慢推案腳步。

不過,何世昌指出,推案量下滑對房市並不是壞事,因為自住買盤需求增幅有限,若建商持續爆量推案,將加重市場賣壓,不利於房價持續回升,若能穩健推案,反而有助房市健康發展。

住展調查指出,雙北市第一季推案量雙雙萎縮,建案競爭壓力將獲得紓緩。其中,台北市推案量388.6億元,年減達200億、減幅逾三成,是北台灣Q1案量減幅最大的都會。

而且推案呈現「蛋白熱、蛋黃冷」,蛋白區又以北投、大同區推案量最多,至少180億元,占全市總量的46%;相對地大安、中正等蛋黃區推案量都不到50億元,松山、信義等更是「掛蛋」。

何世昌指出,受到新案供給量減少,市區遞延性買盤逐漸出籠的影響,客源稀釋的問題獲得紓解。2~3月市中心買氣明顯回溫,案場來人量、成交組數普遍都比去年Q4攀升。

新北市部分,第一季推案量572.5億元,年減24%,主要集中在板橋、新莊,案量分別有136億、99億元,總計佔全市案量41%;另土城、三重也都推案50億以上。另宜蘭、新竹的Q1案量也同步下滑,宜蘭案量約25.6億、年減近1成,新竹案量約221億、年減近26%。

不過,桃園、基隆第一季推案量則逆勢攀升,尤其桃園單季案量突破519.2億元,直追推案量最大的新北市,年增60幾億、增幅約13%,主要熱點在桃園區,首季案量逾百億,主要是中路、經國等重劃區新案爆衝所致。展望第二季,何世昌認為,第一季推案量遞延到第二、三季的可能性不小,建議建商加緊腳步去化,入袋為安並避開年底的總統大選影響。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/78810.html

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2019-04-22 15:06

▲▼台北房市,房市,房子,房屋。(圖/記者林昱均攝)

 

 

▲▼雙北推案將較去年增加3成。(圖/記者林昱均攝)

▲市中心換屋宅當道。(圖/記者張瑞傑攝)

記者張瑞傑/綜合報導

相較於雙北近幾年小宅當道、讓利風不斷,市中心換屋宅則穩定進行、2018年起陸續傳出完銷,究竟房產是否景氣回溫?業者分析,2019年下半年除了小宅外,換屋宅甚至豪宅產品將推出,強調「三隻腳穩固」,預估今年北市推案將比去年成長3成;價格部分將出現「讓利越來越少」現象,預估開價85折內將是成交底價。

甲桂林廣告業務副總陳衍豪表示, 在綜合因素推升下,今年代銷業對於市場可說是「審慎樂觀」。甲桂林廣告在2018年接案380億元、今年接近450至500億元。「市場有『建商會想要避開總統大選、因此推案集中在上半年』一說,但我認為2019年會讓大家跌破眼鏡,下半年北市的推案量會較2018成長3成。」

▲甲桂林廣告業務副總經理陳衍豪。(圖/記者張瑞傑攝)

▲甲桂林廣告業務副總經理陳衍豪。(圖/記者張瑞傑攝)

他分析,從2018年「京王」開始熱銷,接續「長虹帝璽」、 「僑聯大千」、「常殷峰澤」等案,這些位於中山區、大同區,總價6000萬元以上的換屋宅一反過去不好賣的印象,熱銷後底定「1億元產品可以推」的信心,大家都認為市場差不多達到築底階段。

至於買氣,陳衍豪直言:「區域住戶本來就很有實力。在他們觀望3年多時間裡,第一找不到更好的投資商品,加上台商資金回流所致;第二,這些有自住需求的客戶還是喜歡找自己熟悉的區段換屋。」 因此市中心不管是蛋黃、還是蛋白,買盤需求都會很強。

今年一線建商國泰、昇陽推案較多外,包括聯合報舊址的「大於」預估每坪價位至少破200萬元;昇陽建設信義路案也會在第三季公開,坪數規劃75至168坪,市場預估同樣超過200萬元。大隱開發位於松山路、松隆路口的300坪新案、更是10年來首度進入北市推案,預估規劃20至40坪,將由李天鐸設計,市場預估130萬元左右。

其次,台北市北投、石牌等北區房價親民,去年開始「華固斐儷」、「中租御景」、「昇陽麗方」等案,推出單價6字頭、坪數20坪至40坪、總價1500至2500萬元的產品,價位上有優勢,奇岩有「璞園寬心苑」、「華固斐儷」、「國泰華威」以及新富都、常殷等建商,今年也醞釀推案;而大隱開發位於紅樹林的「小藍海」同樣是市場矚目焦點。

新北部分,新北板橋、永和老區也陸續有指標案出現,接續「永雄卓閱」後,近新板特區、中山路新案,規劃46樓住宅、31樓是商辦加飯店的「複合式開發」,並邀請艾美酒店進駐,坪數預估預估不會太小;永和信義路「昇陽國詠」坪數設定25至36坪上下,都是市中心指標案代表。

https://house.ettoday.net/news/1427957

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2019/04/20 04:30文/記者林耀文

甲山林建設機構大張旗鼓南下高雄推出二場預售自建案。

甲山林高雄自建案訴求3年包租,號稱投報率超高達15%,廣告文宣並訴求15坪房型約420萬元,包租3年,年收租21萬元,3年後獲利63萬元,購屋買方的資產,將從420萬元增加為483萬元,投報率高達15%,但包租收益疑似偏離市場行情,讓消費者難以分辨,包租期過後的收益,也沒人保證是否能維持,購屋權益將無法確保。

甲山林訴求包租3年投報總價15%的誇張廣告資料。

選後一些台北建商紛紛南下購地或推案準備發大財,其中甲山林建設機構在高市新興區與三民區,推出「時尚帝寶」、「文華帝寶」二場預售大樓案,「時尚帝寶」訴求包租3年投報總價15%的誇張促銷手法,但買方需配合裝修,否則在支付10%簽約款與前8期工程款後,若要取消包租方案,須重簽預售屋買賣契約,並解除裝修及租賃契約。該如何確保購屋消費者權益?本報訪問官方與房產專家提供下列詳細分析。

  包租收益疑似偏離行情 投報率15%誰敢保證?

 

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,高雄套房與兩房的租金必須端看屋齡與裝潢狀況,一般較能接受的套房租金約在1萬元內,若是兩房產品也不超過2.5萬元為佳。而在投資報酬率上,一般計算方式投資報酬率多在5%以下,除非是以自備款當作基礎計算,或是規模特別大,不然不容易有15%那麼高的投資報酬率。包租的租金投報率到15%的算法,應該是用頭期款操作不是用全部金額,才會出現偏高於市場行情的數字。

「時尚帝寶」基地位於新興區七賢一路。

徐佳馨提醒,北客到高雄投資最要注意的是投資標的本身是否有主流產品,實際出租率是否如廣告聲稱那麼高,以及有額外管理成本等關鍵。除了合約必須公平互惠,業者承諾也必須白紙黑字外,如果有機會最好向當地親友或是多家業者打聽實際市場狀況,不要只聽一家之言,才能保障自己權益。

 

另外,包租公購買套房與2房出租,除了需注意租金報酬率是否達到預期,週邊環境也要注意,包括是否為八大行業集中區、變電所、隔鄰基地蓋超高大樓等等,出租型套房投資主要先考慮周邊的市場供需問題,要觀察周邊是否有大型的機構如大型商辦、醫院,產業園區,或是主力商圈,如果交通便利,商業密集,就業機會多,就會有較多的上班族租屋需求,租金和出租狀況也會比較穩定。

三民區「文華帝寶」基地旁為大型停車場,須注意日後是否可能興建超高層大樓。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,出租管理一旦跨縣市,就少了地利之便,自己管理不易,如果委託在地專業房仲或是專業代管團隊來處理,則要考慮代管手續費的問題,一般會收取租金的10~15%,因此會稀釋掉租金投報率,因此入手前得先盤算考慮。

 

而最近高市府工務局也接獲民眾反映,質疑甲山林建設機構在高市新興區推出「時尚帝寶」案,在預售屋平面圖的隔間牆以虛線標示,似乎打算在完工驗收過後,再要求購屋買方與裝潢業者簽約,代為裝修牆壁增加一間房間,撇清責任兼可提高預售屋售價,適法性與裝修隔間牆所增加的費用負擔問題,高樓層結構承載的耐震疑慮,也讓消費者擔心。

  隔間牆虛線標示 工務局警告勿違法

「時尚帝寶」有部分房型室內隔間以虛線標示,引起建管單位高度注意。

高市府工務局嚴正指出,內部隔間牆面增加或減少,均應申請室內裝修許可。若違反者,依建築法規定處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元至30萬元以下罰鍰,至改善為止。 高市府工務局建管處強調,大樓屬供公眾使用建築物其涉及天花板裝修及內部隔間牆面增加或減少,均應申請室內裝修許可。若違反者,依建築法規定處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元至30萬元以下罰鍰,至改善為止,呼籲民眾請勿觸法。

 

工務局表示,建造執照及使用執照核發時,亦會於執照加註:「建築物內各戶原未設置分間牆,爾後增設者,應依建築法第77條之2及建築物室內裝修管理辦法申請辦理。」,以提醒起造人及建築物所有權人後續倘有需求者,自應依法申請室內裝修許可。

 

工務局嚴正呼籲,採隔間牆虛線標示的銷售手法,不值得鼓勵,因為這樣隔會有一間是暗間,沒開窗通風採光,建築法不會同意作為居室。為保護消費者權利及減少民眾誤觸違法之情事,將會針對相關開發建商宣導法令常識及其辦理規定。

 

如有發現業者違反公安情事,歡迎隨時透過市府服務專線1999或在上班期間向該局建築管理處(07-3312982、07-3312651)檢舉。安全的建築環境有賴於業者與市府的共同努力,工務局將持續為民眾居住安全全力把關。

https://estate.ltn.com.tw/article/7347

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據了解,由於四年前預售屋成交價太高,因此銀行鑑價拿捏成數更小心。儘管現在有實價登錄機制,但仍存有鑑價「盲點」,銀行第一線估價人員對此點出其中的關鍵:「因為這些新成屋在實際登錄上提出的成交價,就是四、五年前和建商交易的成交價!」換言之,即使已在實價登錄系統上作登記,但仍是偏高的價格。

儘管銀行推出房貸加值金方案,或是房貸加搭信貸的作法,協助首購族購買房屋,但另一方面,在鑑價上,銀行也將格外警覺,特別是對於2014、2015年間推案預售屋的案子,如今這些新成屋的房貸申貸案,銀行都會特別謹慎,因為當時的成交價過高,都比目前的市價至少高出一成以上。

再加上實價登錄的成交價,仍以上述的四年前與建商成交價為準,因此銀行必須再搭配出動內部人員,擴大訪查周邊中古屋的成交價,或是近來預售屋的成交價,來作為輔助參考,以控管授信風險。

不過儘管鑑價從嚴,但對於購屋族資金不足的部分,銀行仍有其他方式可給予援助,但期間就不能一放30年。除了凱基、富邦、台新等銀行外,也有多家銀行有提供類似的理財周轉金方案,有些則是附帶在當初所給予的房貸額度裡,會設定其中約當房貸金額大約5%內的額度,作為「理財周轉金」之用。

https://push.turnnewsapp.com/content/20190414000227-260202

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MyGoNews林湘慈
時間:2019-04-01

329預售屋市場推案潮再現,北市府持續至建案現場稽查
329預售屋市場推案潮再現,北市府持續至建案現場稽查
新聞摘要
  • 329預售屋市場推案潮再現,北市府持續至建案現場稽查
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】據好房網及住展雜誌統計,2019年全台329檔期推案量破5,000億,北台灣新成屋、預售屋推案量達2,225億元,較2018年量增逾百億。台北市地政局局長張治祥表示台北市政府地政局自2017年3月1日全國首創預售屋銷售管理新制以來,迄今納管全市預售建案契約已達132案,除提供開發商業者使用全國首創之「預售屋買賣契約自主檢查表」先行檢視建案之契約條款內容是否符合內政部訂頒之預售屋買賣契約書應記載及不得記載事項規定,並要求業者在預售建案銷售前,將自主檢查表及契約書報地政局核備。面對不動產市場銷售329推案檔期傳統熱潮即將到來,地政局持續就完成備查之預售建案契約進行實地複查,為民把關,保障消費者權益。
 
預售屋買賣契約複查成果:6家皆全數符合規定
 
地政局局長張治祥進一步表示,2019年3月間共稽查富鉅鼎建設股份有限公司興建「鼎佳」、丹棠天津股份有限公司興建「晶華MORI」、吉美建設事業股份有限公司興建「吉美大安花園」、「吉美樂河」、東基開發建設股份有限公司興建「景上川」、志榮建設股份有限公司興建「川悅」等6個建案,查核項目分別為預售屋買賣定型化契約、不動產經紀業業務、廣告、建照,重點共27項,在契約、銷售廣告及取得建照後銷售部分6個建案皆符合規定,而在經紀業務查核部分「晶華MORI」「吉美樂河」2個建案,代銷業皆未完成分設營業處所備查,已當場要求業者限期改正,2案皆已於期限內完成改正,查核結果如下表。
 
張治祥局長強調,地政局於2017年8月1日起正式實施「台北市政府地政局處理違反不動產定型化契約規定統一裁罰基準」,針對定型化契約條款違反部分將依該裁罰基準處新台幣3萬到30萬元罰鍰,限期改正不改正最高可處新台幣5萬到50萬元;而不動產經紀業務部分若違規屬實則處6萬到30萬罰鍰,查獲違規均依法開罰。
 
買房學會這幾招 交易安全有保障
 
 
地政局提醒民眾於購買預售屋時應確實做到,一、要求建商出示已經自主檢查核備之文件或預審結果之文件,而地政局為便利民眾查詢對照,全國首創「預售建案契約管理平台」提供「契約核備地圖」查詢功能,將辦竣契約核備之建案資訊與電子地圖整合,可輕鬆按圖索驥掌握契約內容,二、簽約前務必上地政局官網查詢各建商所提供之定型化契約是否與經地政局核備契約內容相同,或至內政部不動產資訊平台查詢預售屋買賣契約書範本或應記載及不得記載事項進行核對,若有未核備或不一致,歡迎民眾檢附證明文件向地政局提出查詢或檢舉,三、確實主張契約審閱期,以確認契約相關權利義務,確保交易安全;更呼籲建商為提昇優良形象應主動出示自主檢查及預審核備結果與相關文件,為購屋交易安全把關,另相關查核結果地政局均將即時公布於地政局網站提供民眾參考。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128507/

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2019年03月31日

 

​看好台中超越高雄成為第二大城,不少建商搶進台中獵地推案。陳恒芳攝

看好台中超越高雄成為第二大城,不少建商搶進台中獵地,有代銷南霸天之稱的上揚國際建築團隊,因達麗建設新案「達麗大道」順勢進軍中台灣,該案公開銷售三個月,創下近五成佳績,也確定今年五月將再承接達麗建設位於北屯捷運綠線G3站的新預售案,兩案合併總銷金額達70億。
 
上揚國際建築團隊董事長林聰麟表示,台灣雖不大,但銷售模式差異卻大,原本上揚都以台南、高雄個案為主,當初要進軍台中經過一番考慮,但第一個案子達麗大道,不論交通便利性、環境舒適性都十分像農16美術館,而且創下區域新低價才賣688萬,很有競爭力。
 
銷售差異的部分,林聰麟表示中部銷售溫文儒雅,建商長期培養客戶,不論豪宅首購族都跟著品牌、建商走,部分個案不用打廣告就賣完了。這在高雄只有少數豪宅建商才有這個現象。
 
另外,20幾年前,高雄、台中房地產的價格相差不遠,但經過20幾年台中相比房價已比高雄多漲價一倍;林聰麟觀察高雄因為韓流旋風,這一波高雄建案有齊漲的趨勢,但台中不同,在基期有一定高度的情況下,反而是看個案、各個重劃區自行表現;著重在軌道經濟、購物商場周遭效益更大。(陳筱惠/台中報導)
 
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上揚國際建築團隊董事長林聰麟(右)表示,台灣雖不大,但銷售模式差異卻大。陳恒芳攝
「達麗大道」順勢進軍中台灣,該案公開銷售三個月,創下近五成佳績,也確定今年五月將再承接達麗建設位於北屯捷運綠線G3站的新預售案。陳恒芳攝

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190331/1541350/rtn/

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 胡兆陽

3月29日將至,又到了國內房地產市場開春第一場大戲、也是最重要的房市「329檔期」。每到這個時期,各大建商、代銷公司紛紛拿出混身解數推出新的預售建案及新成屋案,希望能在開春第一個房市銷售的黃金檔期創下佳績。根據各市調機構及媒體預估,今年的房市329檔期總銷售金額將達到5000億元以上,比去年同期成長20~25%,代表業者大多看好今年的房市景氣將明顯復甦,於是大膽推出新建案來因應民眾的購屋需求。


▲建商看好房市將要復甦而努力推岀建案,使得今年329檔期熱力不減。

 首先,很多民眾並不瞭解為什麼國內房市裡有所謂的「房市329檔期」?真正由來是早在民國80年代,國內房市在歷經「台灣錢淹腳目」以及股市泡沬之後,房價及交易量跟著從炫麗回歸平淡,但是在每年的農曆春節長假過後,建商就會開始推岀新的預售建案,一方面是過年前為休養生息階段,接下來必須為了自家公司的業績著想而推案,另一方面也是想試一試今年初房市銷售的水溫、看看民眾對哪一種產品的接受度最好?

 沒想到民眾從前一年的年底到過完春節長假,沈寂這段時間之後的岀門看屋、買屋意願相當高,而且當時的3月29日是有放國定假日的青年節,加上碰到周日就變成絕佳賞屋、看屋的連續假期,於是有越來越多的建商也選定這個時機推出新建案,「房市329檔期」就漸漸形成國內代銷業、營建業者最重要的推案、銷售時節,也成為各界觀察房市景氣的走向、民眾對建案產品接受度的關鍵時刻。


▲329檔期的銷售率已經成為每年房市景氣走向的關鍵指標。

 事實上,房市329檔期並不代表建商或代銷公司在3月29日當天才開始對外銷售,而是在前1個月左右就開始上各大媒體廣告、搭好接待中心或找老客戶來賣(稱之為「潛銷」),等到選定的良辰吉時一到,才對外公開並舉辦各式活動(例如免費吃喝、抽獎送禮、找名人站台等)來聚集人潮、熱炒現場銷售的氣氛。

 對於沒有太多看屋經驗的首購族而言,此時難免會被接待中心裡面的熱鬧氣氛影響或干擾,而讓你沒有充足的時間看看房子的優點及缺點、或無法冷靜地想一想這房子適合自己的居住需求嗎?所以想看房屋建案的民眾不妨現在就去接待中心,或是逛逛房地產建案專業網站取得相關建案資訊,不必等到建案公開當天去人擠人囉!


▲房市建案常以舉辦各式活動的方式,吸引人潮並炒熱現場的銷售氣氛。

https://news.housetube.tw/5752/

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2019-03-21 15:38:13經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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根據內政部統計資料顯示,2018年全國建築物開工達10.2萬戶,是近四年以來的新...
根據內政部統計資料顯示,2018年全國建築物開工達10.2萬戶,是近四年以來的新高。 記者陳美玲/攝影
 

 

市場信心增加,代銷也卯起來接案。不過案量成長有跡可循,根據內政部統計資料顯示,2018年全國建築物開工達10.2萬戶,是近四年以來的新高,若與2017年相比,則成長幅度達35%,建商開工量增。

房仲業者分析,建商積極開工,一方面反應開發商手上庫存逐漸去化,重新投入土地開發市場,買地推案轉趨積極,另一方面則是雨遮不登記的重大制度改變,也讓市場掀起一小波的搶建潮。

統計開工資料顯示,2018年的開工量約10.2萬戶,相較2017年的7.6萬戶成長約35%。其中,開工量最大是台中市,高達2萬戶,其次是新北市的1.9萬戶,以及桃園市的1.6萬戶,增加幅度最大的落在高雄市,開工數為1.3萬戶,成長幅度達88%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常登記制度或容積獎勵等法規的改變,可能會影響開發商的開發利潤,因此在政策上路之前通常都會出現一波搶照潮,而去年年初雨遮不登記的新制上路,開發商在政策上路前先送件搶照,開工數量則在去年同步增加。

除了雨遮不登記搶建外,另一方面也是受惠景氣回溫,開發商也加緊腳步購地推案。曾敬德指出,2016年景氣遇冷時,北部開發商甚至喊出「不買地、不開工、不完工」,對比近期的土地交易量回溫,建案動工量大增,建案完銷數量明顯增加狀況下,房市景氣落底回溫跡象明顯。

不過,曾敬德指出,購屋結構有明顯改變,市場上幾乎就是自住當道,未見投資客回籠的蹤跡,顯見市場即使好轉,民眾也不認為房市會飆風再起。

2018住宅開工數量統計。圖/信義房屋不動產企研室提供
2018住宅開工數量統計。圖/信義房屋不動產企研室提供

https://house.udn.com/house/story/5887/3710817

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2019/03/09 16:05

2016年後不少人認為房市反轉,新屋滯銷難賣,但仍有不少建案傳出捷報。資料照片

2016年後不少人認為房市反轉,新屋滯銷難賣,但仍有不少建案傳出捷報。資料照片

2016年後不少人認為房市反轉,新屋滯銷難賣,但仍有不少建案默默傳出捷報!上市建商總太地產(3056),近年向來推案著重北屯廍子重劃區,首購一案接一案完銷,其中去年初推出的大案總太「2020」,高達有935戶造鎮,總銷高達60億元,為全台去年最戶數的大案,因受惠低總價首購剛性需求發酵,銷售近9成,相當驚人。今年業者再加碼當地推出2大案。
 
相較於北屯預售新屋話題近期總是圍繞北屯機廠總站,位在旱溪以東的廍子區段佔地遼闊,靠山又有溪流,好環境也是賣點,且當地推案量、新成屋量驚人,還有不少首購1字頭建案,驅使首購族不斷往此地靠攏,甚至還得新建「廍子國小」,因應未來人口成長需求,也是台中相當少見。
 
當地推案王總太地產,推案以首購、換屋、自住族群為大宗,去年大案總太「2020」,規劃20~29坪,單價最低15.8萬元起,為全台中最低價。總太地產翁毓羚表示,該案規劃豐富設施、未來亦有賣場型設施進駐,銷售已近九成。
 
今年總太將再加碼推出2大案,包含329檔期推出「共好Melody」,價格未定,但因鎖定首換客群,預計開價將達2字頭;下半年928檔期預計則是再推總太「2020」二期,將在第3季進場,高達900戶造鎮住宅,總銷65億元。兩案合計總銷高達88億元,創近年之最。
 
至於今年完工入帳個案,總太地產表示,包括「美樂地」一期、427戶住家已完銷,東區「東方紐約」住家84戶完銷,可入帳7.8億元;北屯機廠總站「織築」10億元,營收總入帳達45億元,但也有部分可能因時程延宕併入今年。(王鈞生/台中報導)

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去年大案總太「2020」,規劃20~29坪,單價最低15.8萬元起,為全台中最低價,近千戶住家,1年多來銷售已近9成。陳恒芳攝
去年大案總太「2020」,規劃20~29坪,單價最低15.8萬元起,為全台中最低價,近千戶住家,1年多來銷售已近9成。陳恒芳攝
總太「2020」公設規劃完善豐富搭配超級低總價,日前接待中心還打造5米高旋轉滑梯,行銷手法多元,創造銷量。資料照片
總太「2020」公設規劃完善豐富搭配超級低總價,日前接待中心還打造5米高旋轉滑梯,行銷手法多元,創造銷量。資料照片
旱溪以東的廍子區段佔地遼闊,靠山又有溪流,好環境也是賣點,且當地推案量、新成屋量驚人,還有不少首購1字頭建案。資料照片
旱溪以東的廍子區段佔地遼闊,靠山又有溪流,好環境也是賣點,且當地推案量、新成屋量驚人,還有不少首購1字頭建案。資料照片

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190309/1523739/

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新聯陽:房市精彩年來了

全台推案量上看1.6兆元,突破每坪300萬元防線指日可待

房地產代銷領導品牌之一新聯陽實業總經理林徹人6日表示,2018年是剛性需求和大戶豪宅表現都亮眼的一年,展望2019年,將是「非常精彩的一年!」建商推案信心十足,估計全台推案量上看1.6兆元,且突破每坪300萬元防線指日可待,就看誰開出第一槍。

每年動輒接案、推案上千億的新聯陽實業,總經理林徹人對這一波房市景氣循環,信心度已比過去三年攀升不少,「連張老師都再度進場買房了!而且2019年開春以來,許多個案來人都成長20~50%、成交量更是倍數成長!」因此推升今年建商推案信心。

建商信心增 出現惜售

林徹人表示,今年將是非常精彩的一年!因為去年很多個案都表現搶眼,像「文心信義」和「華固名鑄」都賣到各剩2戶,有些建商已開始有「惜售」心態,相對地今年大家推案信心都大增。

林徹人表示,新聯陽實業內部調查,推估全台灣2019年預售新案總銷金額將達到1.5~1.6兆元,是近4~5年最大量;其中大台北有換屋潮推升,至少1.25兆元,台中估計1,500億元、高雄估有2,000億元以上。至於新聯陽集團,林徹人表示,2019年案量上看1,000~1,200億元,包括新推出個案和線上的舊案,其中上半年「329檔期」~「520檔期」預計將推出550億元,目前手中個案超過30個。
新聯陽光是「329檔期」就有350億元案量,包括「文心日日」(40億)、「力璞立」(20億)、「麗寶北歐花園」(110億)、「勤美之森」(120億)、「華固翡儷」(60億)。

陶朱隱園 挑戰天花板

林徹人也觀察到豪宅市場正醞釀開出「突破每坪300萬防線第一槍」,他表示,去年豪宅大復甦,不少新案賣到快沒貨,接下來預期「彭淮南防線」很快就會突破,就看誰要當第一隻出頭鳥!至於每坪299萬元的實價行情,則應該是喬出來的,因為很多有錢人都不願意引人注目。

談到那哪一個案子最有機會突破300萬元?林徹人認為是「陶朱隱園」;至於破300萬後,接下來會不會有新的天花板高價?他則直言「看不到!」

至於2020年總統大選會不會影響建商推案意願?林徹人表示,「我們認為這個可以當作話題來討論,但新聯陽並沒有在意這個因素,我避不開,但會直接面對,只是會調整推案節奏快、慢。」

https://ctee.com.tw/news/real-estate/49359.html

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2019年計畫開賣的百億級指標大案

 

百億推案潮來了!28日最新市調指出,2019年全台有11個總銷金額高達100億元以上的指標大案,總計將直衝2,000億元大關。這波百億大案推案潮將從台灣頭,一路吹到台灣尾,呈現全台「遍地開花」榮景。其中史上總銷規模最大案、高達800億元的南港輪胎「世界明珠」,未來定價策略將牽動房市溫度。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,房市買氣回溫,加上政府對房市頻頻釋出善意,建商推案信心相對攀升,百億級大案推案潮罕見湧現。調查顯示今年將有11個百億大案推出,其中台北市有1個、新北市4個、桃園市1個、新竹縣1個、新竹市1個、台中市2個、高雄市1個,在全台「遍地開花」。

何世昌表示,光是雙北市,百億大案就有5個。其中台北市,以南港輪胎舊廠都計變更開發案「世界明珠」最震撼,磨了10年後,今年可望登場,總樓地板面積約6.7萬坪,規劃住宅、辦公、商場與藝文展演空間,預計住宅、商辦,可售金額將上看800億元,為「東區門戶」指標,刷新史上最大案紀錄。

至於新北市,三重「EBC東森電視商貿中心」總銷高達450億元,是茂德機構2018年中買下頂新集團新燕舊廠的土地,將開發為三重史上最大規模的廠辦案。據悉最小廠辦單位約80坪,代銷甲山林廣告將採整棟求售模式。

另外還有板橋「帝國廣場」、汐止「美麗山林」、及淡水「海上皇宮」,總計北市將有4個百億級大案同場較勁。「帝國廣場」是江翠北側重劃區第一個、規模最大的百億建案,也是第一個結合住宅、商場的複合式開發案;「美麗山林」位於汐止,主打大台北罕見的別墅社區,為甲山林集團的自建案;「海上皇宮」是宏盛、甲山林合建案,規劃私人遊艇碼頭,專攻高階客層,挑戰淡海新市鎮最高價。

桃園也將有1個百億級大案「竹城甲子園」登場,位於龜山A7重劃區,總戶數逾千戶,鄰產專區、距捷運站不遠,號稱「A7地王」,已先進場宣傳。

在新竹方面,豐邑建設將打造總銷130億的複合開發大案,有住宅、辦公室與商場,樓高35樓,約125米,將成竹北的地標。另外竹市「親家潤隆關埔案」,是關埔重劃區最後一塊大基地,由親家、潤隆建設合建,兩方各占50%,總戶數約千戶。

何世昌指出,台中今年有2個百億案登場,高達150億元的「興富發烏日案」主打首購族群;「勤美之森」則是總銷100億元豪宅案。

高雄市「京城美術皇居」則是美術館特區內坐擁3千多坪大基地的指標大案,是2019年總銷金額最高的建案,其銷售成績,將可測試韓流在高雄房市造成的威力。

(工商時報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190301000257-260202

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2019/02/18 23:38:00

記者蔡佩蓉/台北報導

近年小宅市場當道,但學者卻警示,建商靠零自備款去挖客人,若市場行情不好,可能交屋時會發生棄屋潮。過往房市一般主力受薪客群,須掏出約2成自備款,剩餘才是銀貸,但近年建商為了「挖客」甚至打出零自備款,不僅已經挖到地下室,不小心恐怕會「挖到墳墓」,出現一堆被放棄交屋的流浪宅。

桃園八德。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-1536666

▲建商用低自備款把年輕人挖出來買房,可能會出現棄屋潮。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

景文科技大學財務金融系副教授章定煊以2018年第4季的國泰房地產指數分析指出,台北市與新北市建商價格放低,加大出貨量,期待能刺激市場,結果卻是消費者不願意買單,降價後銷售率仍下滑。

他說,去年整個小宅瘋把雙北市場餵得太飽了,建商挖到客人,挖到最底層地下室了,建商繼續用一些極端的條件,例如零自備挖客的話,若行情不好,有可能交屋時會發生棄屋潮。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=500602

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2019/02/13
 

 

 

隨著土地漸稀少,10年來推案量銳減,總銷金額卻仍高。資料照片

隨著土地漸稀少,10年來推案量銳減,總銷金額卻仍高。資料照片

【地產中心╱台北報導】10年房價起伏,也牽動建商推案動態。據國泰房地產指數統計,四都於2008年推案件數皆逾200件,但2018年台北市推案僅97件,最多的新北市也僅167件,遠不如往年榮景;但10年前後的總銷金額卻差距不大,亦顯示房價加劇成長。

房價漲 總銷金額差距不大

比較國泰房地產指數2008年與2018年的建案資訊,台北市10年前推案數203件,去年僅97件,但總銷金額皆約2400億元;新北市也從225件減至167件,但總銷金額卻從2203億元增至2791億元。 
而2008年僅統計台中都會區推案共228件,仍多於去年全市的138件,總銷金額亦從1067億元增至1510億元;10年前合併統計台南、高雄都會區推案共325件,總銷1100億元,但去年光高雄市僅156件,總銷金額則達1386億元。 
政大地政系特聘教授張金鶚表示,10年來因土地減少、房價太貴民眾買不起等因素,建案數量萎縮,但在建造成本、土地價格飆漲下,建案開價增漲許多,總銷金額也多,「1棟房子漲上1倍也不奇怪。」 
《591新建案》總編輯李忠哲表示,2008上半年因馬英九總統上任,建商信心足,又是全台重劃區大量開發時期,故推案量大,至下半年才因金融海嘯開始下滑,後續又因打房政策、稅制改革等因素幾番波動,2016年推案重新回升,至去年再達推案總銷金額高峰。 

https://tw.finance.appledaily.com/daily/20190213/38254809/

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過年看房是不錯的選擇,業者常會送紅包袋、或祭出成交送家電等好禮。(本報系資料照片)

 

建商神隱、民眾求助無門案例層出不窮,先前又爆出桃園建商捲款上億元落跑,導致30名買家受騙。專家提醒,消費者為避免畢生積蓄付諸流水,一定要留意以下3件事,以免受騙。

《好房網》引述楊岱欣律師說法指出,民眾購買預售屋前,有以下3件事要注意,除了確定該案是公司的契約不是私人擬定外,還要確認建商有無履約保證,以及履保業者是否真實存在。

楊岱欣補充說明,與建商簽約前,可以先參考內政部預售屋定型化契約,上面有註明應記載與不應記載的事項說明,再審視建商給予契約內容及條款是否符合規定。此外,買預售屋保有5天的審閱期,建議民眾可將契約帶回家仔細研究。

楊岱欣也提醒,消費者均需留有「白紙黑字契約」才有根據,包括預售樣品屋模型、DM、傳單、格局圖等,都可以當作主張權利的一部分,而且千萬別以為透過代銷或仲介購買預售屋就不會發生問題,事前多做點功課,才能多一層保障。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190207000010-260410

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好房網News編輯中心/整理報導

預售糾紛頻傳,不少人認為「買房當然要買看得到的」,認為預售屋相對新屋、中古屋來得更沒保障,一舉將預售市場打入冷宮,事實上,預售屋並非全然劣勢,房產專家田大全整理購買預售屋的四大優點,強調購屋應以個人需求為優先考量,勿陷入銷售人員話術迷霧中。

田大權表示,到底該不該在檔期購屋?該進場?還是該等等?這個問題沒有標準答案,但如果有換屋考量的購屋者,事實上,買預售屋確實是有幾個優點,包括:

買預售屋還有四大優勢。(圖/擷取自pixabay)買房 房子 看屋 成交 鑰匙 售屋

一、「資金運用較寬裕」因自備款較低,可以先買(預售)後賣(中古屋);二、因為是預售,所以較容易買到合併戶,或是家族親友一起購買;三、購屋者是可以依照家庭型態,在「客戶變更」的階段,依實際需求,調整出新的室內空間;四、停車位比較好挑等4個理由。

田大權補充,看屋前一定要先做好功課,建議「網路」是個絕對且必要的工具!如果要去看預售屋,除了要把目標區域的中古屋、新成屋的行情完整的搜尋一遍外,最重要的,是要掌握這個區域在過去這幾年的發展狀況;若是重劃區,區域推案多少、銷售狀況、進駐狀況、生活機能等,這幾年變化都要注意,避免於陷入銷售人員話術製造的迷霧中。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/352825218519.html#news-article

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2019-01-31 11:55

進一步分析北台灣各縣市行政區銷售中新建案數量,新竹縣市以竹北市最多,高達84個同時銷售,也是北台灣各縣市行政區中同步銷售建案數最多的1區。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕去年第4季北台灣新推建案數竟高達近1500個,創統計以來新高,市調業者擔心,建商過於積極推案,恐導致市場消化不良「鬧脹氣」,未來可能甚至可能對於房價造成壓力,建議建商須注意賣壓警訊。

 

根據住展雜誌統計,北台灣去年第4季推出新建案個數達1480個,相較上季多出48個、增幅約3%,若以年度來看,相較2017年第4季,大增137個建案、增幅超過1成。

 

若進一步統計近5年的新推建案數量、2013年第1季新推建案數量為787個,2017年第1季,則暴增至1306個,4年新建案增幅約66.95%,去年第3季,單季新推建案數量首度突破1400個,去年第4季則又再創新高,將近1500個,已經相較2013年第1季新建案數量多出近9成。

 

住展雜誌企研室經理何世昌表示,即便去年房市買氣回升,但建商推案實在太踴躍,導致市場消化不良「鬧脹氣」,以致於出現成交、賣壓同步走揚的詭異現象。

 

而且自2013年至今,銷售中建案幾乎多呈現逐季成長的局面,僅有少部份季度減少,顯示賣壓正在不斷加重,令人十分意外。

 

何世昌解釋,統計數據來看似乎與近期回溫的市場背道而馳,但其實並無矛盾。關鍵在於,去年買氣雖然回升,但供給量增加的速度遠大於買氣增幅,即便有一些建案銷售率很不錯,但要賣到完銷撤場的難度依舊很高,以致於銷售中建案數量不斷衝高。

 

若進一步分析北台灣各縣市行政區銷售中新建案數量,新竹縣市以竹北市最多,高達84個同時銷售,也是北台灣各縣市行政區中同步銷售建案數最多的1區,桃園市則以桃園區最多,新建案有72個、中壢則有67個,新北市則以淡水區最多,為53個、林口區也有46個。

 

Q4竹北同步有84個新案銷售 為北台灣各行政區最高

 

上述行政區建案,大部份都集中在重劃區當中,雖然建案量仍大,但除了淡水之外,其他區域已有緩慢減少。淡水建案不減反增,一來是去年交屋後重新推出的建案增加,二來是先前1字頭建案成交熱絡,且業者看準輕軌通車題材,讓利幅度減少,以致於成交轉冷,賣不掉的建案又多了起來。

 

至於,台北市新建案分布情況,銷售建案數量最多的前3名行政區依序為北投區有34個、中山區有28個、內湖區有25個。北投、內湖建案數量多,均與近年交屋潮有關,銷售中的成屋案明顯上升。中山區則是傳統推案熱區,新的預售案不斷湧出,供給量位在高檔。

 

何世昌提醒,市場累積多年龐大的賣壓不可能平白無故消失,假若長期下去,勢必會對價格造成極大壓力,建議業者勿輕忽警訊。

http://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2688739?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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2019-01-31 13:07卓越
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輕軌、淡江大橋、淡北道路每項建設不是因耗資巨大或對生態衝擊影響過大,具規劃到動工都延宕十幾年。如今看似塵埃落地,建設齊開工,淡水仿佛進入媒體所稱的軌道建設豐收期,一片欣欣向榮的景致,但身為淡海二期反徵收自救會的蔡瀛心情卻很複雜。

蔡家世代居住在淡水,義山里家中至今還留有清朝時期祖先的遺囑,二○一二年營建署重啟延宕多年的淡海二期開發計畫,蔡家赫然名列其中。「我到現在都還記得八月十五日營建署在我家辦說明會,隨行的還有里長、區公所人員,劈頭就說要徵收我家」。

開發過程一波三折

造鎮不成反遲滯在地發展

內政部地政司統計,目前台灣總共完成的區段徵收土地面積達九四八○公頃,約為一百七十三個大巨蛋的面積。雖然徵收的理由是基於都市開發建設、都市更新、農村社區更新的需要,但蔡瀛怎麼也想不透,政府為何可以屢次都用不一樣的理由要來徵收他們世代居住的家園,轉身卻是賣給財團、建商營利炒房。

民國八十五年淡海新市鎮一期甫開發,營建署舉辦二期的徵收說明會,開發理由主要延續一期的減輕台北都會區人口成長壓力,及興建「中低收入住宅方案」。但到了民國一○二年,閒置近二十年重啟開發後,開發理由又多了「打造淡水成為新興生態城市」及「開發新興科技產業」兩項。蔡瀛最近一次參加營建署的說明會,發現理由又改成因應淡水急速成長的人口,「開發土地儲備」及「配合區域交通建設的發展」。

開發目的一變再變,顯示新市鎮從一開始就欠缺長遠的政策規劃,只為開發而開發。

淡海新市鎮開發的歷史,可回溯自一九八六年的無殼蝸牛運動,為平抑台北房價,時任李登輝執政團隊決定在淡海造鎮,發展台北衛星市鎮。一九九二年提出、九四年動工,期間因為人亡政息、房產市場低迷,造鎮開發計畫不順,二○○一年還曾遭監察院糾正,二○○六年國發會宣布造鎮失敗,停止開發。卻在一二年時,中央政府宣示居住正義,提高住宅供給而重啟,也開起了淡海二期反徵收自救運動的歷史。

「本來一開始是說六年國建,後來變十年國建,之後卻又改成二十五年開發計畫,本來預定二○一四年到期,結果我們一三年開始反徵收抗爭,成功讓二期開發進入二階環評,營建署卻又宣布延長禁建二十三年到二○三六年。」說著雖是自己的土地,卻有長達四十年的時間無法蓋任何建物,甚至連修繕都要向營建署報備,蔡瀛滿是無奈。開發計畫走走停停,目標也一改再改,讓當地居民深受其害。

建案賣不出去

建商養地成鬼城

實際走入淡海新市鎮會發現高樓林立,但除了新市路一段、濱海路一帶,因為有淡水行政中心、家樂福、新市國小等公共建設,及中山北路延伸到淡水市中心的馬路上,人車川流不息外,其餘地區顯得荒涼一片。只剩一棟棟氣派豪華的建案聳立著,且仔細看,多數外牆都無裝設冷氣機,顯示無人入住。到了晚上從中山北路往西望去,由近至遠,燈火逐漸變得稀疏,也無怪乎房產市場給予此地「鬼城」的稱呼。

指著一旁草比人還高的房屋預建地,蔡瀛表示,這是政府、財團養地的方式,任地荒蕪,但也不讓它完全恢復自然風貌,以避免未來動工還要剷除。「政府說開發的目的要打造淡水為人文風貌的觀光城市,這片景觀就是最不自然也不人文的」。

翻開內政部營建署統計,一○六年度淡水區低度(用電)使用住宅共有一五五○三戶,為新北市最高。細看還會發現新市鎮主要地段的崁頂里及一旁的大庄里共計五七二八戶,遠高於淡水其他的地區。儘管入住戶不多,但是因為過去幾年配合政府重大公共建設,建商瘋狂推建案,近年剛好都完工,使得此區域內新建餘屋數仍居高不下,一○六年第四季全區餘屋量二三○四戶,也是新北最多,崁頂里更占了其中的五二%。大量的空屋跟新建住宅形成賣壓,根據時價登錄網站顯示,淡水區的房價較去年同期及上個月相比分別下跌二.二%跟五%,近期開通的輕軌似乎也沒能帶動買氣的增加。

住商不動產新市區店長盧進和表示,通常大型公共建設帶動買氣是在開通前,開通後房價反而會回歸正常而下跌。他提到大部分人感到期待、能改設交通阻塞的是淡江大橋,輕軌對房市的影響有限。

淡海新市鎮中山北路上的某銀行高階主管也說:「空房率太高一直是新市鎮的問題,可能有上萬戶。銀行因為空屋率高也會忌諱,所以有的乾脆不做當地的貸款,或貸款成數比較低是普遍的情形,輕軌的開通並不會影響銀行對這個地區的評價」。

先天環境受限

不利大規模開發

不少人認為新市鎮之所以發展不起來是因為交通不便,連新北市政府也投注淡海輕軌等大量交通建設,試圖為新市鎮的交通解套。但是淡江大學建築系教授黃瑞茂卻認為,關鍵在新市鎮不具備能供養當地人口的工作機會,「不論蓋多少公路,淡水到台北的距離都沒有改變。新市鎮周邊沒有一個產業,這才是它不能發展起來的原因。如果一樣都要到台北上班,大家去住林口、三峽都比住淡水來的方便」。

講到重劃區,雖然一般都會想到如淡海新市鎮般,位處都市邊緣、偏僻無人居住的地方,如一般所講的「林三淡」就是因為以往這三個地區入住人口最少、餘屋數最多,習慣一起連稱。但是看到新北市府所規劃的三環三線交通網便會發現,除了淡水,林口跟三峽分別為三鶯線跟機場捷運線經過,與鄰近的新莊、土城、桃園等地區緊密的結合在一起,反倒是淡海輕軌只在區域內接駁,未能起到連通產業的作用。

同樣是根據三環三線所做的產業規劃,新北市地政局所推的黃金走廊空間計畫,林口及三峽也處於開發的重要節點,林口有林口工一產業園區、林口編定工業區及發展中的航空城產業。三峽可藉由北二高快速連接新店、中和、土城、樹林的產業軸帶。淡水則被歸類在觀光休閒、文創園區,似乎不足以養活原訂規畫劃的新市鎮一、二期及老淡水共四十五萬的龐大人口。

淡水區長烏宗仁說:「新市鎮一期多商業住宅,二期有產業的規劃,未來新市鎮能脫離台北,達到自給自足的發展,如此一來交通阻塞的問題也能夠一併被解決。」但是在一期開發慘淡,二期胎死腹中的現在,要拿發展產業來說服居民給過二期開發總被質疑是胡亂作夢。

蔡瀛帶我們來到位於下圭柔山的義山里,沿途有一大片廢棄的工業區,廢棄的工寮、廠房因為長期禁建的關係,顯得殘破不堪。代替當地居民向政府控訴當年失敗的工業大夢。

「三十年前政府也在這個地方引進一大片的工廠,後來產業西移,只留下這片雜草叢生的廢墟。」蔡瀛直言,歷來的說明會都只有營建署跟新北市城鄉局參與,經濟部等單位都不曾與會,究竟要發展何種產業?廠房、管線、下水道、汙水處理設施等也從來沒有明確提出規劃,令人懷疑難道營建署一聲令下,隔天廠商就會來淡水設廠嗎?

土地開發應配合在地特色

非一味猛蓋高樓大廈

黃瑞茂也認為政府的計畫只有土地開發,而沒有產業政策,更直言房地產掛帥的土地開發會害死台灣產業。「國發會已經預測二○五○年台灣人口剩一九○○萬,政府一方面說要解決少子化,另一方面卻又花大錢蓋新市鎮、推動房地產,難道不覺得矛盾嗎」?

因為參與反徵收自救,蔡瀛重新審視自己世代居住的故鄉,他向我們如數家珍地介紹,淡海的每座埤塘、每棵百年老樹、早年先民開墾的遺跡,如今淡海的一草一木他都瞭如指掌。「淡水得天獨厚的生態環境和人文歷史,使它適合發展成為觀光休閒、退休養老的好去處,更是台北盆地內最後一片綠地,跟難得緊鄰都市的農田。」這些政府想鏟平填方的地方,正是他眼中淡水的真正價值。

近來新北市政府打算接手中央停擺已久的新市鎮開發,面對一期只開發二五%土地、入住人口四萬也只有當初預計的三○%時,政府應該做的是如何將一期閒置的土地活化,而非躁進開發二期。都市計畫更應該配合當地的特色去規劃產業發展,否則與一般建商所推建案無異,唯一不同的是,建案賣不出建商倒閉,而新市鎮開發的二一七九億新台幣的花費終將由全民承擔,這還不包括後續的淡海輕軌、淡江大橋的花費。

 
 

 

卓越

《卓越雜誌》創刊於1984年9月,曾多次榮獲新聞局「金鼎獎」最佳刊物的肯定,以產業趨勢為經,財經及工商管理為緯,在第一時間提供知識經濟領域的縱深資訊,讓企業經營的經驗發揚光大,各行各業精英顯現英雄本色的卓越人物更加深入人心。
 

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