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2019-02-11 14:38:39聯合晚報 記者游智文/台北報導
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商仲統計,壽險業可用於不動產投資餘額持續創高,2018年底已突破5兆,達5.6兆元,較去年同期成長約12%,隨房市好轉,預料今年會加大投資力道,為不動產市場持續帶來動能。

 

壽險業過去曾是不動產市場最大主力,但自金管會配合政策調控房市,對壽險業設下不動產投資門檻,加上近年市場能符合壽險業者理想報酬率的物件不多,投資金額一路下降。

其中在土地方面,仲量聯行統計,2018年全年土地含地上權易交易金共1463億,壽險業僅出手155億;2018年國內商用不動產交易金額約886億,壽險業者也僅占6%。把海外投資在內也算進去,全年僅投入251億元。

具體成交個案,去年壽險業購買商用不動產最大一筆交易為新光人壽以20億元買入台北金融中心,就個別業者來看,去年富邦人壽連同土地投入271億元最多,其次為國泰81億元,其次依序為新光、中國信託、南山及全球,都在20億以內。

壽險業可用於不動產投資的金額一路升高,其中國泰、南山人壽已破兆,富邦達9000億,新光和中國人壽也各有6000多和4000多億,合計前五大壽險業者可動用於不動產投資額即逾4兆,可說是滿手現金。

趙正義表示,近年壽險業對不動產投資已較積極,除了持續積極尋找直接投資標的外,也繼續評估公有土地標售、公共建設投資等可行性,包含促參、土地開發(含招標設定地上權)、公辦都市更新及標租等類型。

壽險業者也不斷放眼海外市場,去年第四季時,國內壽險業者購買在德國法蘭克福的投資型商辦大樓,即為國內壽險業者睽違兩年的海外投資。

 

 

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懸崖上的台灣奇蹟 引爆壽險業2,200億匯損

 

金融海嘯以來單月最慘!各大壽險公司發布2018年12月自結獲利,6大壽險公司,有5家出現虧損。國泰、富邦人壽2大龍頭,單月合計虧損破百億元。可怕的是,由於美元走弱、全球股市下行,壽險業今年的表現,還可能更差。

「預期中啊!」政大風險管理與保險系教授彭金隆說。這是存在已久、處理起來卻極為棘手的大問題。而這問題的規模,正加速擴大。

台灣人愛買保險

保險滲透度、海外投資率,全球第1

這不只牽涉金融股的獲利與股價,更牽涉到你手中的保單。從台灣壽險業屢屢拿下的另類「世界冠軍」,就可知其嚴重度。

近年台灣人愛買保險的程度,稱冠全球。當年度壽險保費收入占一國GDP(國內生產毛額)比率,被稱為「保險滲透度」,代表一國保險業對於該國經濟的重要程度,根據瑞士再保公司統計2017年資料,台灣以17.9%,居各國之首。

當年度總保費收入除以總人口,則被稱為「保險密度」,2017年台灣人均壽險保費高達4195美元,僅次於香港、丹麥,排名全球第3。

去年12月本土壽險業遭遇匯損、美股投資失利的虧損海嘯,則源於台灣的另一個世界冠軍──壽險業資產的海外投資比重。

根據柏瑞投資(PineBridge Investments)統計2015年數據,美國保險業的海外投資,只占總資金的12%;近乎零利率、投資報酬不高的日本,最有動機做海外投資,比重為21.6%,較多數國家高。但台灣,竟然以57%奪冠!

更驚人的是,這3年此比重仍持續攀升,保險事業發展中心(以下簡稱保發中心)數據顯示,2018年11月本土壽險公司海外投資比重,達68.7%的歷史新高。

這些世界之最加總起來的結果是,當民眾把大量儲蓄都擺在保險,當壽險公司大量把這些資金用於海外投資,這時,匯率一有風吹草動,容易導致壽險公司的大額虧損。金管會統計,2018年1月到11月本國壽險公司淨匯損金額,已達2千8億元,加上12月,全年匯損將超過2千2百億元。

搶保戶,保單利率至少2.5%

投資本土利薄,冒高風險賺海外報酬

為什麼,台灣壽險業竟敢擁抱這麼高的風險?為什麼台灣人比外國人更愛買保險?因為本土的存款、債券利率實在太低。

過去保險業最愛買台灣政府公債,2008年金融海嘯,占壽險資產比率還有高達14%,現在只剩下5.65%。過去10年,本土公債殖利率從超過2%,跌至不到1%,台股殖利率雖然高達4%到5%,但波動較高,能投資的比率有限。

一般民眾也面臨定存利息只有1%出頭的困擾,當保險業者推出利率比定存好的保單,便大量吸納存款戶投保。

一位曾任金融業總字輩的高層不諱言,這是一環套一環,呈現出難解的局面。目前國內利率偏低,但壽險公司新保單競爭激烈,往往要祭出利率2.5%甚至3%的保單,才能吸引到客戶。

當投資報酬低於承諾的保單利率,必定虧錢。於是壽險公司大量改購買美國公債、公司債,可以獲得4%、5%獲利,扣除匯率避險成本1%到2%,可以從中賺取利差,才造成台灣獨步全球的壽險高海外投資比重。

開放國際板債券,怪象浮現:

搶吃「蘋果渣」、閃避國際投資上限

金管會在2007年修法,放寬壽險業海外投資上限至45%,已經高於韓國的3成、中國的1成5。但,壽險業依然很快投資「到頂」。

2014年為了發展台灣的國際板債券市場,金管會再度放寬壽險業投資來台掛牌的國際債券,不計入海外額度。

結果出現2大怪現象。怪象一,壽險業為了解決「到頂」問題,搶吃「蘋果渣」。

台灣的國際板雖吸引如蘋果、英特爾等知名公司來台發債,已掛牌的發債金額將逾1千8百億美元(約合新台幣5兆6千億元),但一點也不「國際」,絕大多數都被本土壽險業者給買走。而且,蘋果等公司看準壽險公司弱點,來台發行的利率與條件,其實是比海外條件差了許多的「蘋果渣」。

怪象二,搶買本土掛牌的債券ETF(指數型基金)。為避免壽險業承受的匯兌風險過大,並鼓勵多投資台灣,金管會在2018年還是關上了國際板不計入海外額度的大門,國際板債券加計國外投資,上限定為65%。

但壽險業發現另一條逃生之道──轉買以追蹤海外債券為標的、在台灣發行、以新台幣計價的債券ETF,享受海外債券利率,但不計入金管會所定的上限。從2017年台灣第一檔美國公債ETF掛牌以來,根據證交所、櫃買中心資料,整體債券ETF規模,在去年11月底突破新台幣3千億元大關,榮登亞洲債券ETF龍頭。

加速狂增的新保單,增加了業者對海外投資的龐大需求。2017年全年壽險保費達3兆4千2百億元,創歷史新高,年成長高達9.15%。2018年前11個月,在壽險公司被金管會要求停賣賠錢保單下,保費年成長率只剩下3%。

既然錢多無處去,赴海外投資還得靠鑽漏洞,保險業為何要如此打腫臉充胖子?一位金融業總經理分析,日本公債利率比台灣更低,但日本壽險的保單利率就只有1%,不會像台灣業者推2.5%利率的保單打腫臉充胖子。理想方式是,量出為入,也就是能做多少投資、就賣多少保單,報酬率低、就賣保證利率較低的保單。

但一位入行10多年的金融產業分析師指出,問題就在於保險業10多年前賣出太多6%、8%的高利率保單,必須靠大量販售現在較低利率的保單,將整體資金成本用平均值拉下來。例如歷史悠久的國泰、新光人壽,資金成本都在4%以上。若金管會下重手限制保險業者衝新保單,業者資金成本下降速度恐將減緩,後段班業者要多虧好幾年。

股匯債傳壞消息,今年不好過

海外投資曝險高,是金融海嘯前6倍

今年,台灣保險業不會更好過。例如摩根士丹利證券預告,今年美股表現不會比去年好,只怕會更差;而美元匯率在美國聯準會(Fed)採鴿派態度,今年很可能只升息2次的狀況下走弱。

這麼一來,今年保險業不只在投資上,股市沒有太高的資本利得可期待,債市因升息而持續弱勢,匯率上則可能蒙受巨大的匯損。

彭金隆分析,壽險業不會有立即風險,中短期內不至於出現需要政府出面幫忙賠付的現象,不像銀行,一旦財務體質變弱可能發生擠兌問題,壽險韌性高多了,但怕的是患了慢性病卻不醫治,長期失血而不斷惡化。

事實上,台灣壽險業資金運用的槓桿之高,也是全球少見。保發中心數據顯示,2017年底,本土壽險業的淨值比為5.58%(淨值占資產比率,數字越大代表槓桿倍數越少,越有能力應付意外的鉅額虧損)。但到了2018年11月底,這比率降到4.25%,是2011年以來最低,還有保險公司低至3%。

日前交大資管與財務金融系教授葉銀華公開表示,台灣壽險業的平均淨值比,不論是4%或5%,跟外國業者比,明顯偏低。

永豐銀前總經理張晉源數度公開疾呼,應正視台灣這些另類的世界第一,當台灣的保險滲透度高居全球冠軍,代表台灣的命運被綁在保險公司的操作與操守上。當台灣壽險資產的海外投資部位達金融海嘯前的六倍,「當海外市場大跌時,單單保險公司將(投資虧損)災難傳導回台灣的後果,就會比2008年可怕6倍。」他說。

保險安定基金水位低

保戶自保,別碰後段班高利保單

由於壽險公司淨值下滑,資金槓桿越來越高,等於用小錢玩大錢。萬一虧損侵蝕淨值低於安全下限,這時,大股必須要掏錢再注資,做不到?就等著被政府接管。

但保戶的權益,屆時能否全額獲得保障?很難!負責維護保戶權益的保險安定基金,在接管國華人壽、賠付880多億元後,壽險部位提撥金額僅剩90億元。

事實上,國際信評機構穆迪(Moody's)早在2015年發布的一份報告中,將台灣壽險業列為低利率環境中的虧損高風險群,理由是,台灣壽險公司在本土低利環境下,賣高保證獲利的保單,比起外國同業,必須採取更積極、大膽的投資策略,除了有較大比率的資金投放在房地產、海外,也存在嚴重的「以短支長」問題,投資金融資產的合約存續期,比保單平均存續期,短了5年到8年。

當壽險業陷入虧損高風險,民眾該怎麼自保?最直接的,別碰經營體質較差的後段班壽險公司所推出,保證利率異常高的保單產品,因為,未來有可能血本無歸。

雖然多數壽險業經營沒有立即危機,但投保人也要多留心,你的資產正被體質日益脆弱的壽險公司操盤。未來金融市場若遭黑天鵝襲擊,以目前保險安定基金的水位,不可能全部賠付,保戶能拿到的賠償,恐將大幅縮水。

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(中時電子報)

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https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190121000002-260410

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2018-12-09 23:23經濟日報 記者葉憶如/台北報導
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美中貿易戰火不止、美國放緩升息腳步,國際金融市場波動加劇,加上海外避險成本太高,壽險業又回到相對穩定的國內不動產市場,五大壽險公司累計不動產部位已逾兆元。今年投入近300億元。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

其中以國泰人壽超過5,000億元最高,五大壽險業租金收入前三季約超過240億元,南山人壽因台北市信義區南山廣場完成招租,租金收入年增近三成,表現最佳。

海外投資變數多,今年壽險公司又回到以往熟悉的國內不動產市場。

根據各家壽險公司法說會與第3季財報資料顯示,五大壽險公司累計前三季投資在不動產的金額高達1兆42億元,投資金額前三大分別為國壽、富邦人壽和新光人壽。

國壽法說會公布前三季不動產投資部位高達5,000億元,占總投資部位比重約8.7%,在五家保險公司中最高,跟2015年時占比10.5%相比,雖然近三年不斷下滑,但是總金額還是逐年成長。

12月國壽公告加碼76餘億元,買下位於台中市西屯區的兩筆土地,靠近台中市政府、未來有雙捷運通過的精華商圈,使得國壽今年不動產投資的比重有機會超過去年。

富邦人壽與新光人壽今年不動產投資金額分別為2,087億元與1,444億元,投資金額排名第二及第三,就整體總投資占比來看,富邦壽5.8%,新壽5.6%。

從租金收入的角度來看,富邦金法說會公布前三季租金與其他收入有111億元,目前高過國壽季報上公布的81餘億元。

不過,富邦壽前三季租金收入比去年同期衰退約19%。

國壽前三季租金收入年成長率5.8%,相對穩定;身為國內最大商辦包租公,國壽每年租金收入都在百億元以上。

而值得一提的是,南山壽今年因為南山廣場開幕後,九成滿租,再加上微風百貨拚年底開業,帶動南山今年前三季租金收入大增至18.58億元,一年來增加超過4.1億元,幅度逾28.5%,年底百貨等各公司入駐後將有帶動近倍數成長,租金收入的成長幅度居五大壽險之冠。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/3527810

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2018-12-04 19:13聯合報 記者孫中英╱即時報導
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九合一大選後,台中市及高雄市都換新人主政,強調歡迎企業投資。國泰人壽大手筆揮軍中台灣。國泰金控今晚公告,子公司國泰人壽斥資76億多元,買下台中市西屯區、台中市政府旁邊一筆3000多坪土地,投資金額創下近4年來,國泰人壽不動產投資最高紀錄。國泰人壽將興建為複合式的商場飯店及辦公大樓,開發完成後,租金收益率上看3%。

國泰人壽執行副總經理林昭廷表示,這筆3260.65坪土地,就位在台中市台灣大道和文心路交叉口、綠線捷運站G9市政中心站,交通便捷,旁邊就是台中七期重劃區。以國壽投資金額76億6359萬5,500元換算,每坪土地單價235萬元,跟附近土地每坪成交價250到320萬元相較,價格相對合理。

至於國泰人壽為何大動作進軍中台灣,林昭廷表示,投資團隊在全台都會找尋合適標的物進行投資,沒有特別針對哪一區。本案已經洽談一年多,在近期才敲定,這是依保險法規定進行不動產投資事宜,未來開發後,投資報酬率上看3%,也會超過金管會規定的2.345%門檻。

國泰人壽斥資76億多元,買下台中市西屯區、台中市政府旁邊一筆3000多坪土地,投...
國泰人壽斥資76億多元,買下台中市西屯區、台中市政府旁邊一筆3000多坪土地,投資金額創下近4年來,國泰人壽不動產投資最高紀錄。記者孫中英/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/3518134?from=udn-catelistnews_ch2

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地方選舉後第一件大型地方投資案出現。國泰人壽4日公告,以約76.64億元向慧德興業及二位何姓自然人,買下台中市西屯區約3,260坪土地,此地點位於台中核心地區,未來預計有台中的雙捷運通過。

全台最大包租公的國泰人壽已有極長一段時間未沒買進大型土地,要興建商業辦公大樓,大多是小型土地或興建創儲為主,這次台中土地投資案,是國壽今年買入的第二筆不動產,第一筆是6月時買入基隆土地,金額4.8億元。

(工商 )

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181204004102-260410

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2018-11-27 00:21經濟日報 記者夏淑賢/台北報導
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兆豐金控子公司兆豐證券昨(26)日決議活化資產,出售位於羅斯福路與和平東路交叉口的「大都市國際中心」五戶不動產暨停車位,以行情每坪可逾80萬元估算,粗估處分金額可達約7億元左右。兆豐金預估可望明年完成處分、挹注獲利。

兆豐證券9月、10月連兩月單月虧損,今年前十月稅後純益2.37億元,比去年同期幾乎腰斬,累計前十月每股稅後純益(EPS)0.2元。早在六年前兆豐證券就曾經在母公司兆豐金主導下,評估處分不動產、減少自有房舍,但最終未果,僅將揚昇大樓部分空間出租賺取租金。昨天兆豐證則是正式拍板要賣掉大都市國際中心的辦公室,據悉,由於這是當年併購倍利證券所取得的資產,因此當時帳列成本已經依照當時市價評估,所以處分利益大約也在數億元左右。

不動產專家、庶民不動產協會祕書長邱太煊指出,大都市國際中心為中正區A級商辦大樓,鄰近雙捷運交會大站,每坪行情可望超過80萬元。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5613/3503761

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2018-11-26 23:23經濟日報 記者夏淑賢/台北報導
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開發金控昨(26)日決議出售南京東路企業總部整棟大樓,預計2020年搬遷至新總部,開發金之前原擬對舊總部辦理都更,現在決定出售,由於帳列成本不到5億元,雖然房地產市場近年大幅修正,但房地產專家估算處分利益將上看80億元以上,對開發金獲利大補。


經濟日報提供
經濟日報提供
 

開發子公司中壽2013年底以141.68億元標下敦化北路台北學苑地上權70年,基地面積4,050坪,建坪近2萬坪,開發金表示,除飯店外,其餘空間為商辦,開發金與子公司中壽、凱基銀總公司都會搬遷至此。

開發金控南京東路五段總部大樓歷史悠久,屋齡32年,達都更門檻,大樓老舊且不敷使用,從劉泰英時代起就盛傳風水欠佳,是非風波不斷;開發金前董事長陳敏薰,在台北101大樓董事長任內時,還一度傳出擬將開發金總部搬到101大樓。

四年多前,開發金因舊總部大樓規劃過時、空間不足,完成併購凱基銀前身萬泰銀後,就擬定總部搬家計畫,當時董事會通過的規劃案為自辦都更,新總部遷至台北學苑地上權開發後的雙棟商辦大樓。

但中壽董事長王銘陽去年底上任開發金總經理,決定處分非核心資產,昨天開發資本董事會通過直接出售,等於是跳過費時的都更作業,追求獲利盡快落袋,遷至中壽開發新總部的計畫則不變。

開發金代理發言人、副總經理盛嘉珍表示,昨天開發資本董事會通過授權案,但如何出售及底價有待評估,整棟出售或者分拆出售,會保持彈性。盛嘉珍補充,之前曾研擬都更案,因法規瑣碎,要整合附近小面積地主,考量時效難掌握,因此優先採出售處分實現利益。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5613/3503766

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「商辦需求量可能略低於供給量」,壽險業高層表示,台北市A級辦公大樓仍是有一定的需求量,要租出去沒問題,但要漲租金卻不容易,大家都在搶對方的客戶,一漲租金,客戶就跑,因此壽險業投資的不動產這二年沒有太大的增值。

國泰人壽、富邦人壽、南山人壽及中國人壽的投資性不動產都已採市價開帳及續後列帳,每年6月及12月都要進行不動產重新鑑價,若有增值利益,即可認進當期損益,四家公司到今年6月底投資性不動產帳列金額即有7,770億元,其中2,000多億元是過去長期累積的增值,並在2013及2014年認列,這二年幾乎沒有再認列大額增值利益。

新光人壽則是只有部分不動產開帳用市價,剩下大部分仍用成本,新壽表示,主要是評估不動產價格仍不穩定,如今年初鑑價,部分地區大樓價格即有下降,整體減少約20億元,若用市價恐影響獲利。

壽險業到6月底投資性不動產金額共1兆1,077億元,前六大壽險公司就占85%以上,不動產續後未運用市價法的公司,即還沒有認進損益表的不動產未實現利益,最高是遠雄人壽,投資金額約376億元,但未實現利益則近459億元;其次是新光人壽,投資1,142億元,有近404億元未實現增值利益;第三名是宏泰人壽有319億元未實現利益,投資本金則是417億元。

其他大型壽險因已全採市價,擔心不動產價格下跌,會影響損益,多不敢估太高,目前有市場比較法及租金還原法,市場比較法即運用附近成交價格推估。為避免損益波動太大,大部分比率會運用租金還原法或與比較法兩者綜合考量,即租金收入愈高,大樓價值就愈高,再一定比率參考附近交易價調整。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180917000233-260205

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壽險業投資性不動產前幾大公司

 

空軍活動中心地上權標售結果,讓壽險業又期待又怕受傷害。元大銀行9月3日以82.01億元標下仁愛路三段空軍官兵活動中心地上權,每坪價格飆上720萬元,壽險業者表示,若再出現二到三筆高價競標的土地,則台北市不動產鑑價價格將可望大幅提升,屆時大型壽險公司身家可望「漲」一波。

其次是壽險資金無處去,空軍活動中心標案就有四家壽險公司出價,富邦人壽、全球人壽、新光人壽及南山人壽,其中南山人壽出價75億5,988萬元,每坪價格也約663萬元,幾乎是壓著保險業2.345%的不動產最低投報率要求出價。壽險業者對此分析,國產署或台北市府等應趁此時機,加速釋出土地或地上權,增加國庫收入。

壽險業者表示,如民權東路1千多坪的公辦都更案、忠孝懷生600多坪的土地、信義三興段土地等,都可能會再拿出來競標,多是公辦都更案,另外也還有些地上權,主要壽險公司的不動產投資部門目前都在積極研究、估價。

新光金董事長吳東進近日就表示,當初相中空軍官兵活動中心,就打算「自用」,即某種程度可不受限最低投報率的規定,且評估時就已知道南山人壽是最大對手,揭露南山出價近75.6億元時,新壽就已達不到,沒想到最後是輸給銀行,82億元「怎麼都算不出來」。

且依規定出價高於鑑價公司估價報告的20%時,必須會計師簽證,吳東進打趣說:「以後應該要去找元大銀那家簽證會計師」。

壽險業表示,空軍活動中心標案光地上權每坪720萬元,就已逼近土地所有權價格,過往地上權價格約是所有權的七至八成間,若地上權價格飆漲,就會推升台北市地價,但必須再多二到三筆以上高價標案,才能算站穩價格,則年底或明年台北市的土地鑑價才可望拉高。

目前如國壽、富邦人壽、南山人壽、中壽的投資性不動產都已採市價列帳,若土地未實現利益增加,當期獲利就可望「大賺一筆」。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180917000231-260205

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2018-09-14 10:10:20經濟日報 記者游智文╱即時報導
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台北金融中心 圖/信義全球資產提供
台北金融中心 圖/信義全球資產提供
 

龍巖旗下太平洋商業大樓、台北金融中心大樓部分樓層本周公布標售底價,並舉行招商說明會,吸引壽險、傳產業者、投資人到場。商仲表示,商辦供不應求,投資轉夯,兩筆標位於市中心精華地段,而壽險資金多到爆,預料將再度出現搶標。

空軍活動中心地上權本月3日標售案,吸引五家金融保險業者搶標,出價一家比一家高,最後元大商銀以溢價123%、82億元,每坪權利金720萬元得標,市場譁然,也為這波商辦標售熱潮掀起序幕。

龍巖多年前陸續投資購入太平洋商業大樓、台北金融中心大樓部分樓層,近日認為獲利了結時機已到,委託信義全球資產公開標售。其中太平洋商業大樓為三樓至五樓以及16個坡道平面車位,總面積約1,490坪,底價14.2億元。

台北金融中心大樓標售樓層為地面層一、二樓,及辦公室八樓、九樓及地下一樓,加上33個坡道平面車位,底價18.2億元,拆算建物每坪平均單價約116萬元。兩筆均預計11月7日開標。

信義全球資產資深協理歐人彰分析,這波商用不動產熱潮,主要是台北市核心區A級辦公室租金嚴重低估,根據城市土地學會與普華永道2018年亞太區房地產新興趨勢報告,2017年第2季亞太區A級辦公室淨有效租金,台北租金只有上海62%、北京52%、新加坡81%,香港的四分之ㄧ,相較亞太與國際標準仍有上漲空間。

另外,利率長期低檔下,資金動能充裕,企業以購代租,還可參與都更,危老重建,也是推動交易量能主因。

歐人彰表示,今年壽險業、傳產業、建設公司積極投入商用市場,紛紛買地擬開發商辦大樓,從台北市純辦交易規模高達330億元,顯示純辦大樓深受投資人喜愛,下半年不動產標售案件越來越火熱,預計將會帶動一波投資熱潮。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/3366980

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壽險業投資不動產金額前幾大公司

 

 

保險業投資不動產,10%是否成為新上限?金管會主委顧立雄24日表示,目前只是針對要申請興櫃、上市櫃的保險業,有此審查指標,但因為不動產較不具變現性及流動性,平時即會緊盯各保險公司是否投資比重過高、收益率過低、投資成本與市價有落差等,他更說有些不動產「一大堆,賣也賣不出去,租也租不出去」,都在監視範圍內。

顧立雄是否暗示已抓到有些壽險公司投資過多的閒置不動產?顧立雄馬上回應:「不要亂猜」,不願再回答此問題。但外界分析,金管會祭出不動產不得逾資金10%的新標準,可能是盯上有些壽險公司囤土地、投資的大樓空置等,且不樂見壽險資金大幅加碼不動產、炒高房價等。

壽險業投資不動產依保險法規定雖可達其可運用資金的30%,但金管會近期祭出投資不動產逾資金10%,作為保險公司興櫃與上市櫃的駁回門檻,外界擔心未來是不是可能像國外投資一樣,變成所有保險公司的通案警戒線?顧立雄只表示,目前全體保險業投資不動產僅占資金5%多,10%仍有極大的投資空間。

會投資較多不動產的多是本國壽險公司,投資金額最大是國泰人壽,但因為國壽已有5.7兆元的可運用資金,因此其不動產即便用市價計算(即遠高於投資成本),占比也僅7~8%;初步看來,投資不動產超過資金10%的僅有遠雄人壽及宏泰人壽,但遠雄人壽今年4月已被金管會開罰,三年內不得再新增不動產投資,未來占比應會逐步下降。其他壽險公司投資不動產則多在4%上下,且多家公司都已採市價法,即若以投資成本來看,占可運用資金比重更低。

至於外界批評保險業新的上市櫃及興櫃審查原則,是用史上新高標準,難以達到,顧立雄也回應,這是用平均數作監理準則,有了明確指標後,就不會被人家說金管會故意「卡」某些公司,也不會動輒有工會來抗議,想上興櫃或上市櫃的保險公司,只要通過門檻,金管會就沒有理由再駁回,但顧立雄也承諾,會再檢視及了解該門檻是否真的太高而無法達到。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180825000224-260202

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保險業投資不動產,10%是否成為新上限?金管會主委顧立雄24日表示,目前只是針對要申請興櫃、上市櫃的保險業,有此審查指標,但因為不動產較不具變現性及流動性,平時即會緊盯各保險公司投資比重、最低收益率、投資成本與市價落差等,他更說有些不動產「一大堆,賣也賣不出去,租也租不出去」,都在監視範圍內。

顧立雄是否暗示已抓到有些壽險公司投資過多的閒置不動產?顧立雄馬上回應:「不要亂猜」,不願再回答此問題。但外界分析,金管會祭出不動產不得逾資金10%的新標準,可能是盯上有些壽險公司屯土地、投資的大樓空置等。

壽險業投資不動產依保險法規定雖可達其可運用資金的30%,但金管會近期祭出投資不動產逾資金10%,作為保險公司興櫃與上市櫃的駁回門檻,未來是不是可能像國外投資一樣,變成所有保險公司的通案警戒線?顧立雄只表示,目前全體保險業投資不動產僅占資金5%多,仍有極大的投資空間。

至於外界批評保險業新的上市櫃及興櫃審查原則,是用史上新高標準,難以達到,顧立雄也回應,這是用平均數作監理準則,就不會被人家說金管會故意「卡」某些公司,只要努力通過門檻,金管會就沒有理由再駁回,但顧立雄也承諾,會再檢視及了解是否門檻真的太高或真的無法達到。

(工商 )

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180824003665-260410

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2018/08/14 17:59
 

 

 

富邦金副總王瑋(中)替子公司於證交所視訊發布重訊,說明追加4.65億元事由。林彤潔攝影

富邦金控 (2881)子公司富邦人壽,日前取得政府長春段地上權開發案,現因帷幕牆工程申請人要重新決定,將辦理第3次增補,追加4.65億元,預計完成4項指定專業分包合約後,富邦人壽與建國工程合約金額為27.89億元。
 
富邦人壽在2014年2月,取得台北市政府公開招標的「臺北市中山區長春段一小段 782 地號等 6 筆市有土地設定地上權案」,將開發為旅館及商場的複合式商用不動產。

由富邦集團的利害關係人建國工程,以16. 35億元,得標承攬總包主體工程,包含帷幕牆、機電、電梯設備、景觀、噴灌等4項分包作業。
 
富邦人壽表示,目前已完成「機電、電梯設備、景觀、噴灌」等3項指定專業發包合約增補,金額一共6.89億元。但因完成帷幕牆的工程申請人重新決選,以及承攬定價作業,將再追加4.65億元。預計完成四項分包合約增補後,富邦人壽與建國工程合約金額為27.89億元。
 
富邦人壽強調,建案位在遼寧街,鄰近南京東路3段及復興北路西北側,商業氣息濃厚,具備文湖線及松山線雙捷運交通優勢,可引入周邊上下班與觀光人潮。(林彤潔/台北報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180814/1410944

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2018-06-05 20:15

〔記者廖千瑩/台北報導〕國泰金控今代子公司國泰人壽公告,以4.8億元向新僑建設買下基隆市仁一路全棟大樓,國壽表示,先前基隆營業單位所在的大樓因為過於老舊、不敷使用,因此這棟大樓在整理好後將做為基隆營業單位自用。

  • 國壽公告以4.8億元向新僑建設買下基隆市仁一路全棟大樓。(圖擷取自Google地圖)

    國壽公告以4.8億元向新僑建設買下基隆市仁一路全棟大樓。(圖擷取自Google地圖)

值得注意的是,國壽昨公告取得基隆市仁一路不動產,是兩層樓連棟建物,這塊土地在2010年由國產局北區辦事處基隆分處標售時,底標2億4893萬2700元,最後新僑建設以3億5177萬7800元得標,平均每坪地價101萬元,在當時創下基隆土地新天價,讓基隆地價正式突破百萬元大關,也引起業界嘩然。

國壽今天公告向新僑建設買下這筆不動產,土地面積339.19坪,建物面積386.04坪,交易總金額為4.8億元。若換算下來土地每坪141.5萬元。

國壽主管解釋,按照建築法規此建物至少還有一半以上的容積可以用,也就是若按原先容積可蓋到四至五層樓,因此不能光看土地價值,容積沒有用完的價值也要算進去。

國壽表示,國壽買入基隆仁一路大樓,主要是作為自用。因基隆原先的辦公大樓過於老舊、也不敷使用,未來國壽基隆營業單位與服務中心都會遷到仁一路大樓辦公。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2448813

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主要壽險公司房貸業務

 

利率太低,多家壽險公司暫時退出房貸市場。壽險業者表示,新保單平均成本都有2%以上,目前房貸利率並不符合壽險投資需求,如南山人壽、台灣人壽、中國人壽都不再受理新的房貸案,新光人壽、遠雄人壽及全球人壽只承作保戶房貸,壽險房貸業務從2014年的9,402億元,到今年3月底只剩下7,871億元,減少1,530億元。

 

主要壽險公司中只有富邦人壽房貸業務逆勢上揚,且針對高保費或高保價金保戶提供1.58%的最低房貸利率,其他房貸客戶也有1.71%左右的利率,到3月底房貸餘額近1,300億元,比前年底還增加222億元,是所有壽險公司中房貸業務仍成長、且增加最多的公司。

富邦人壽表示,房市剛性需求仍在,針對自住型客戶仍會積極開發六都精華區的房貸業務,但會避開餘屋過多的重劃區,年收入80萬元以上申貸者,利率約1.71%,年收入80萬元以下的利率則為1.74%;但若是年化保費100萬元、或保單價值準備金1千萬元的保戶,則可享有1.58%的房貸利率。

前幾年房貸餘額在整體金融機構中可排名第二或第三高的國泰人壽,這一、二年也是對房貸業務轉趨「保守」,表示會將資金轉往更有效率的地方,因此國壽房貸餘額到3月底剩下4,342億元,比2013年極盛時期少了近1,220億元。

目前國壽並沒有暫停房貸業務,最低房貸利率還有1.68%,只要是夫妻合計年收入達120萬元的優質客戶,就有機會取得最低利率。

國壽表示,壽險公司仍是有銀行競爭不到的房貸客戶群,有些沒有所得稅扣繳憑單者,如市場攤商,銀行可能不太敢承作房貸或無法給予較優惠利率,但因為是國壽長年保戶,就會來找國壽申貸,不過房貸利率近來實在太低,所以客戶期滿或要轉貸,國壽也不會留人。

新壽房貸餘額也從壽險市場第二大降為第三大,3月底餘額約567億元,也比極盛時期少430億元左右,目前最低利率打出1.79%,但主要也是針對自家保戶提供服務;南山人壽則不再接受新申請的房貸,3月底房貸餘額僅剩411億元。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180605000210-260202

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台塑集團購入內湖台北企業總部園區三棟大樓,未來高達4,000員工進駐後帶動的相關商機可觀,周邊房產身價三級跳,三陽(2206)資產受惠,昨(31)日董事會通過,啟動臨近的安康段1,900坪土地開發案,搶搭台塑商機順風車。

三陽主管也透露,不排除循美孚建設模式,找台塑洽談購買三陽持有的台北企業總部園區另兩棟大樓,加速處分。  三陽近來加速資產活化,除原本內湖舊廠與美孚建設合作開發「台北企業總部園區」,分回兩棟大樓外,今年也順利出售新竹2,400坪閒置土地。

三陽董事會也在今年2月中,通過將位於「台北企業總部園區」附近的內湖區潭美段約1,400坪土地,將尋求與建商合建開發。該筆土地三陽目前出租給子公司南陽實業,作為現代汽車的展示維修廠使用。

台塑集團大手筆出資187億元購入「台北企業總部園區」後,為當地原本低迷的辦公大樓房價注入強心針,且未來台塑總部4,000員工正式進駐後,可觀商機對周遭房地產價格帶來利多,三陽打鐵趁熱,昨天董事會通過將附近另一閒置土地-內湖區安康段15-7、15-9地號,面積共1,900坪,也將展開活化開發。房產業者以周遭土地成交價每坪約90萬元計,光地價就直逼18億元,開發後身價可觀。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180601000466-260206

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遠雄人壽:公告本公司處分台北市內湖區「倫敦科技總部」整棟廠辦大樓

※來源:台灣證券交易所

第三十四條第17款

1.標的物之名稱及性質(如坐落台中市北區XX段XX小段土地):

台北市內湖區西湖段四段371地號之「倫敦科技總部」整棟廠辦大樓

2.事實發生日:107/4/20~107/4/20

3.交易單位數量(如XX平方公尺,折合XX坪)、每單位價格及交易總金額:

土地面積2,893.45平方公尺,折合875.27坪,

建物面積23,485.21平方公尺,折合7,104.28坪(含車位),

每坪單價:約新台幣50.56萬元,

總價款:2,770,000,000元整。

4.交易相對人及其與公司之關係(交易相對人如屬自然人,且非公司之關

係人者,得免揭露其姓名):

交易對象:友立實業股份有限公司

與公司之關係:無

5.交易相對人為關係人者,並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之

所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期

及移轉金額:

不適用

6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者,尚應公告關係

人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:

不適用

7.預計處分利益(或損失)(取得資產者不適用)(遞延者應列表說明

認列情形):

預計處分利益:7.1億元

8.交付或付款條件(含付款期間及金額)、契約限制條款及其他重要約定

事項:

價款支付共分三期,分別支付購買價格之10%、10%、及80%:

1.第一期款:買方應於簽訂正式買賣契約及賣方交付產權移轉相關文件之同時,

支付本期價款2億7700萬元。

2.第二期款:買方應於稅務機關核定土增稅後,支付本期價款2億7700萬元。

3.第三期款:買方應於交屋手續完成後,支付本期價款22億1600萬元。

9.本次交易之決定方式(如招標、比價或議價)、價格決定之參考依據及

決策單位:

交易之決定方式:參考市價並經雙方議價

價格決定之參考依據:不動產鑑價報告書

決策單位:董事會授權董事長全權處理

10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:

展碁不動產估價師聯合事務所:新台幣2,697,401,040元整

展茂不動產估價師聯合事務所:新台幣2,690,632,071元整

11.專業估價師姓名:

展碁不動產估價師聯合事務所:張志明

展茂不動產估價師聯合事務所:蔡明航

12.專業估價師開業證書字號:

張志明:(94)新北估字第000016號

蔡明航:(105)南字估字第000070號

13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用

14.是否尚未取得估價報告:否或不適用

15.尚未取得估價報告之原因:

不適用

16.與交易金額比較有重大差異原因及會計師意見:

不適用

17.經紀人及經紀費用:

匯源不動產投資顧問股份有限公司2,770萬元

18.取得或處分之具體目的或用途:

考量整體資金運用及提升資金運用效益

19.本次交易表示異議之董事之意見:

20.本次交易為關係人交易:否

21.董事會通過日期:

不適用

22.監察人承認或審計委員會同意日期:

不適用

23.本次交易係向關係人取得不動產:否

24.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十五條規定

評估之價格:不適用

25.依前項評估之價格較交易價格為低者,依同準則第十六條規

定評估之價格:不適用

26.其他敘明事項:

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4101310

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富邦金旗下富邦資產標售信義計義區4筆土地,雖然議價率僅1.4%,但富邦金處分土地獲利11.71億元。。

富邦資產管理今委託台灣金服公司公開標售位於世貿一館對面的4土地,總坪數789.83坪,標售底價35億元,每坪底價約443.13萬,得標金額共35億5千萬元,議價率僅1.4%,平均每坪449.46萬,單坪僅高底價6.33萬元。

不過,富邦資產當時買這些土地成本只有23.78億元,雖然高出底價不多,仍有近12億元出售土地利益進帳。但賣了這四筆土地之後,富邦金表示,富邦資產已無無閒置土地,在信義區也無剩餘土地了。

(工商)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180418004385-260410

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2018-04-10 02:03經濟日報 記者陳怡慈/台北報導
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全台最大包租公國泰金控刷新歷史紀錄。國泰金去年投資性不動產租金收入101.6億餘元,主要由子公司國泰人壽貢獻,為國泰金首次寫下租金收入破百億元,與第二名富邦金控的差距也擴大至41.4億元。

年報顯示,去年金融業投資性不動產租金收入前五大分別為:國泰金控、富邦金控、新光金控、南山人壽、中信金控,持有的投資性不動產租金收入分別為:101.6億、60.2億、35億、19.2億、12.2億元,合計228.2億元。

以持有不動產價值來講,國泰金也高居第一,公允價值(指按市價評價)衡量下,去年12月31日當評價基準日,國泰金持有3,181億元投資性不動產,次為富邦金1,783億元,新光金也有1,509億元,南山人壽以1,125億元位居第四。

不動產估價師事務所高層表示,國泰金子公司國壽擁有的不動產,不含土地,光建築物就有280幾棟,堪稱全台最大樓主,國泰金活化資產的手法靈活,以致在投資性不動產「千億F4」俱樂部裡頭,去年租金收入年增5.5億元,成長最多。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3077348

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2018-03-29 10:50聯合報 記者孫中英╱即時報導
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富邦人壽今年第1季以新台幣78.08億元標下高雄龍華國小地上權案,一舉將高雄市土...
富邦人壽今年第1季以新台幣78.08億元標下高雄龍華國小地上權案,一舉將高雄市土地交易拱上全國「季冠軍」寶座。記者孫中英/攝影
 

不動產仲介顧問公司、瑞普萊坊表示,台灣商用不動產市場仍陷冷宮,今、2018年第1季交易金額僅新台幣88億、年減34%,但同期「土地市場」單季交易達新台幣403億元、年增39%。若跟歷年同期第1季交易金額相比,今年首季的403億,已創下2010年以來、8年新高紀錄。

今年第1季土地及商用不動產市場,「一個像夏天,一個像冬天」。瑞普萊坊市場研究部統計,今年第1季土地交易金額包括「標售、地上權」達新台幣403億元、較去年同期增加39%,跟歷年第1季相比,創下8年最高紀錄,其中因為地上權權利金、地租收取方式調整,壽險大咖重燃對投資「地上權」興趣,是最大關鍵。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,今年第1季土地交易有「三大重點」;首先、建商積極插旗南北重劃區,尤其是高雄市,土地市場的區域排名因而大翻轉,第1季全台土地交易金額冠軍「由高雄市取代台北市」,高雄市單季土地交易金額126億元、其次為新北市95億元,台北市退居第3名,單季成交僅67億元。

其次、第一季前5大土地交易就有4筆土地,是建商在重劃區獵地貢獻成果,其中「新店央北重劃區」就占3筆。黃舒衛表示,這代表價格平實、潛力大市場,除有區域建商支撐,還能吸引知名品牌建商跨區投資。

最後、黃舒衛表示,前2年慘澹經營的「地上權」,今年首季也為市場寫下新的一頁。像富邦人壽今年第1季以新台幣78.08億元標下高雄龍華國小地上權案,金額冠居全台,也一舉將高雄市土地交易拱上「季冠軍」寶座。

黃舒衛表示,過去幾年,因為公告地價及房屋稅調漲,一舉打趴「地上權」交易,但在大幅調整地上權權利金、地租收取方式後,地上權案今年終於重燃生機,第一季就超越2016和2017年全年交易金額。他表示,如果地上權成本和不確定性降低,的確有利引導「壽險業」資金進入,進行長期多元布局,也能解決公建、財源困難。

另外,住宅市場回穩訊號明顯。黃舒衛表示,國際獨立地產顧問公司萊坊(Knight Frank)已發表2017年第4季「全球房價指數」(追蹤全球59國全國房價表現),台灣房價在2017年第4季年增幅已達5.7%,全球排名晉升至23名,可見台灣住宅房價出現止跌回穩跡象。展望今年未來3季,黃舒衛表示,年底有「九合一選舉」,政策偏向利多,土地標售、聯開案及地上權將繼續保持熱度。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3058146?from=udn-catebreaknews_ch2

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