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文/潘羿菁 |2020.03.29

 

 

房東沒有如實登記,房客就領不到租金補貼。圖/資料照片

林口世大運社會住宅。 圖/黃旭昇

文/潘羿菁

從香港、紐約到倫敦,高房價危機席捲全球各大城市。在薪資成長跟不上房價攀升速度下,愈來愈多人觀望房市「以租代買」,卻反讓租屋需求激增,帶動租金飆漲。

曾是體驗美式生活的露營車,如今卻變成舊金山灣區的流動房屋,聯合國官員甚至稱之為「人類災難」;英國則有一群租不起陸地的人成了另類「水居族」。

為保障人民的基本居住權,各國政府開始遏止房租炒作。地產業與房東團體指出,這些政策嚴重打擊不動產相關產業,反而會使合宜住宅供給減少,最終受害的將是找不到合宜住宅的房客。

台灣青年租屋壓力爆表 專家提解方

內政部最新公布全台平均房價所得比8.79倍,首善之都的台北市更是攀升至14.45倍,也就是說,青年買房至少要縮衣節食9年,想住台北市更是要花上15年時間。當買房變得遙不可及,青年轉向以租代買,不過租金只漲不跌,薪資成長跟不上,無疑形成壓力鍋。

專家學者都認為,釋出空屋將是短期紓壓劑,而長期解方則是實價登錄2.0落實,藉由國王新衣揭露房價虛胖,租金想漲也難。

薪資跟不上房租漲勢

政策補貼反讓租金有撐

根據主計總處調查住宅租金指數,2014年至2018年每年增幅都不到1%,看似漲幅不大,但換個觀察指標,591房屋交易網統計台北市獨立套房每坪租金從2016年的1602元,漲至2019年9月至今的1700元。以獨立套房總坪數10坪計算,等於每月要付出1萬7000元,3年多來上漲6.1%;承租整層住家租金更是大漲14.9%,每坪來到1479元,若以20坪計算每月租金逼近3萬元。

六都當中的新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市都有明顯漲幅,套房落在2.2%~5.8%,整層住家為11.2%~17.3%;唯獨台中市套房租金下跌5.1%,主要是台中市登錄套房出租筆數高達16萬筆,比台北市的5萬筆還多,位居六都套房供給量之冠,帶動租金下跌。

因此,內政部自2007年起每年砸下30億元提供「住宅租金補貼」,各縣市補貼額度3000元至5000元不等。營建署官員表示,每年計畫補助約6萬戶,但以2018年為例,申請高達7萬6997戶,不過核定補貼戶僅6萬5963戶,顯然是僧多粥少。

釋出空屋增加市場供給

效果遠勝社會住宅

巢運發起人、OURs都市改革組織祕書長彭揚凱觀察,近年租屋供給沒有擴大,反而需求持續增加,供需吃緊帶動租金上漲,好的物件只要對外招租,一下子就有人承接,最後就是剩下一堆品質不好的物件,因此只要供給充裕,就會有淘汰機制出來。

不過,現實狀況是房屋持有者並非都想拿出餘屋。彭揚凱坦言,華人觀念「凡是住過的房子都會跌價」,若曾經拿來出租的更有跌價壓力,會讓房屋持有者寧願放著保值等出售,也不願拿出來折舊。

長期解決辦法則是房東走向產業化,透過專業管理方式降低成本,讓租金價格採取差異化或多元化。

實價登錄2.0揭房價虛胖

有望平衡租金上漲力道

當民間不願釋出空屋,政府就只能推動社會住宅,儘管目前社會住宅供給仍偏少,考慮到政府財政與人力資源是可以包容,彭揚凱支持政府持續推動社會住宅,這是改善居住正義第一步。不過他強調,後續一定要推動實價登錄2.0,包括登錄去識別化,從區段揭露變成單戶揭露,讓個別戶數交易紀錄全揭露。

不僅如此,預售屋必須同步納入實價登錄,原本政府修法準備納入,因為利益團體阻擋卡關,實屬可惜。一旦虛胖房價被戳破,房價下跌將連動影響租金上漲力道。此外,房東持有成本偏向合理,也有機會反應在租金價位上。

 

https://www.merit-times.com.tw/NewsPage.aspx?unid=580527

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想逃稅?她嫌房東愛親自收租 原來是怕遇到這衰事

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
對許多租屋族來說,每月按時繳交房租給房東,是再自然不過的事。不過一名女網友日前在網路上透露,房東要求她每個月以現金的方式支付房租,不接受轉帳的方式,讓她相當困擾,此話題也引發熱烈討論。
通常房東都是以轉帳的方式收房租,不過就有網友在臉書社團「抱怨公社~抱怨完一起解憂出遊趣」當中表示,自己的房東堅持親自收租金,讓她覺得這樣還要配合彼此的時間,挺麻煩的,納悶房東這樣做,究竟是怕繳稅,還是要順便檢查房子?
女網友在網路上透露,房東要求她每個月以現金的方式支付房租,不接受轉帳的方式,讓她相當困擾。示意圖/截自pixabay
簽約交付定金前,一定要再三仔細越獨合約條例。圖/Pixabay
PO文一出吸引大批網友留言,多數人同意女網友的看法,認為轉帳確實比較方便,房東這樣做擺明就是要避稅,「就是要逃漏稅啊!反正不租的時候,檢舉房東就對了!」、「不轉帳100%就是怕你以轉帳紀錄去報稅」、「轉帳比較好,有證據曾經租過現金繳」、「記得拿收據留下紀錄就好,這年頭房東房客都不容易」。
也有網友認為,確實有可能是房東收租時順便看看房子,「檢查房子的可能大一些,要是我住附近我也寧願親收」、「確認房子有沒有被破壞吧!有的住戶習慣真的不是很好」、「房東怕租客亂搞」、「之前有租給別人把房子弄到亂又髒、也有人在裡面吸毒死亡半年才被發現,因為自動轉帳功能」。
另外還有網友指出,房東以現金收租的方式,其實是用心良苦,「收現還能關心房客,東西壞了也能第一時間報修,我覺得這樣也不錯」。
律師劉韋廷表示,房東之所以親自收租,多半的確是為了要避稅,或者是不想讓家人知道自己有這份收入。至於網友所說的「房東收租金順便來看房子」部分,劉韋廷也認為可能性不低。
劉韋廷指出,房客若發覺房東有逃漏稅嫌疑,可向國稅局檢舉。根據稅捐稽徵法第41條規定,房東若涉嫌以詐術或不正當方法來逃漏稅,可處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科6萬元以下罰金。
對於房東堅持親自收房租,網友意見紛歧。圖/翻攝臉書社團《抱怨公社~抱怨完一起解憂出遊趣》
女網友在網路上透露,房東要求她每個月以現金的方式支付房租,不接受轉帳的方式,讓她相當困擾。圖/翻攝臉書社團《抱怨公社~抱怨完一起解憂出遊趣》
 

 

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/170086250323.html?utm_source=line

 

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人都會老,但除非到了即將要「老」的階段,否則絕大多數人對「老」是極為無感的。

但無感會有什麼後果?以下的報導,主要想告訴你,如何在還沒老的時候,及早有所體認,並先思考未來如何避免自己落入「三不靠」老人的境遇,以及不要讓年齡成為難以跨越的租屋門檻而無屋可居。

而所謂的「三不靠」老人,指的是沒有自住房子的高齡長者,當社會上有諸多房東族不將房子租給老人、高齡長者又不具請領低收入資格,以及自己又沒有錢能自費住到安養中心的話,這群老人就面臨「無屋」可居的困境了。

長期為弱勢族群發聲的「崔媽媽基金會」執行長呂秉怡談到,根據國家發展委員會「中華民國人口推估」,台灣已於1993年成為高齡化社會,2018年轉為高齡社會,而推估2026年將邁入超高齡社會。

國際上將65歲以上人口占總人口比率達到7%、14%及20%,分別稱為高齡化社會、高齡社會及超高齡社會

此外,到了2065年,每十人中,約有四位是65歲以上的老年人口,而這四位中即有一位是85歲以上的超高齡老人。

呂秉怡根據該推估資料談到,老並不可怕,但餘命過久(也可說是活太久)的長者,若老無所靠(依),就是一件很可怕的事。

從四大象限看老人住的問題

如果以「經濟能力」為縱軸,而「健康狀況(指生活自理能力)」當橫軸,畫出四個象限圖(如圖)來看,如果你是超高齡老人中,具有高經濟能力,且健康情況良好,有自理能力者,那麼,你就屬於右上象限圖內,有付費能力,並可挑選較高檔的養生村,像淡水地區的潤福機構,或是林口長庚養生村,可以好好安享餘年。

而如果你是屬於健康狀況較差,但仍具有經濟能力的一方,就可以屬於左上象限圖中,能找得到一般的自費安養機構。

但如果你的經濟能力較差,唯健康狀況好,具有自理能力的話,則有右下象限圖內的兩種情況,一是具有「穩定付租能力」的話,那麼透過崔媽媽基金會的弱勢居家扶助,則可找到「友善房東」或「社會住宅」而租到房子,但若是二「缺乏穩定付租能力」,則需要社政單位的協助方案,才有可能找到居所。

但若是經濟能力差,生活自理能力又差,則屬於左下象限圖內,屆時要透過公辦安養機構的救助,才有辦法找到住的地方,問題是,政府對老人照護的相關因應政策,還是處於嚴重不足的情況。

呂秉怡談到,就崔媽媽基金會所服務的對象來說,主要是屬於右下象限內,具有穩定付租能力者,但別以為你有錢,就一定能租到房子。

年齡是租屋門檻

崔媽媽基金會居住扶助部主任馮麗芳指出,在協助高齡長者租屋的過程中,「年齡」就成為難以跨越的租屋門檻。

馮麗芳指出,十多年前,台北市的公宅承租條件,還針對四十五歲以上的單身族設限,此一「單身歧視」條款,招致外界詬病,經過討論後才取消。

但時至今日,仍常聽到一些四、五十歲的中壯年,若是沒有固定的工作,很多房東族都會考慮再三,因為就房東族來說,存錢買房子當「收租公」,就是要有房租進帳,若是沒有工作能力或沒有固定收入者,萬一收不到租金怎麼辦?因此,房東族大都對「租客」挑三揀四。

但試想,十多年前,屬於中壯年的四十五歲單身者,都可能「租不到房」,那麼,如果年齡在六十五歲以上的單身長者,會有房東願意租房子給他(她)嗎?

馮麗芳表示,一般來說,如果是有跟家人(另一半或是家中子女)共同租屋者,房東族比較不會拒人於千里之外,但若是單身的長者,萬一身體狀況又較不靈活,大多成為房東族的拒絕往來戶。

長者租屋成功率不到兩成

崔媽媽基金會統計,從民國104年到108年所服務的弱勢家庭租屋量,每年約在二百件上下,其中就65歲以上長者的申請案件,約在八、九十件左右,但能媒介成功的比例,卻低於二成以內,最好的結果才只有18%。

很多長者上門詢求協助,都悲嘆「租屋」不易。有的長者說,依租屋網上的電話打電話過去詢問,房東一聽他的聲音(老年聲),直接就說「房子剛租出去」。另也有些長者,已跟房東約好看房子,但人一到現場,房東一看他的老態,客氣的房東還會說,不好意思,「剛租出去」,不客氣的房東直接就說,「不租老人!」

每個人都會老,但老年人去租房子,「年齡」成為最大的障礙,讓很多租不到房子的老伯伯或老婆婆悲從中來,喟嘆「老了,有錯嗎?我又不是付不起房租!」

其實,很多房東族之所以拒年長者於千里之外,還有另一層擔憂,那就是怕獨居老人死在租屋處,其若是自然死亡,不會產生凶宅問題,但若是非自然原因死亡,被貼上「凶宅」標籤,不僅減損房屋價值,也會有房客得知此種情況而不租,屆時,一有空窗期,對想收租金的房東來說,怎麼算都不划算,而這也不能怪房東們對長者沒有愛心。

崔媽媽在尋找友善房東

 

呂秉怡談到,崔媽媽基金會目前在官網上張貼「友善房東我在找你」的宣傳,希望募集在台北市及新北市有待租物件,雅房六千元內,套房一萬元內及住家一萬八千元內,可入戶籍或可申請租金補貼者尤佳。

為了能招募到「友善房東」,崔媽媽基金會也會幫忙做到租屋資訊曝光、房客身分確認、協助擬定租賃合約、協助辦理成為公益出租人或加入社會住宅包租代管方案,可連結相關專業代管業者、房客安居網絡建立,並就緊急事件應變處理,以及租屋法律協助等多項服務。
呂秉怡談到,只要能成為公益出租人或加入社會住宅包租代管方案,友善房東都能在房屋稅、地價稅及租金所得的所得稅減免上獲得政府規定的優惠減免。

馮麗芳則針對「緊急事件應變處理」談到,雖然超高齡長者難免會有可能在租屋處自然死亡或有意外事件需處理的情形,但一碰到這種情況,崔媽媽基金會社工人員一獲知會,馬上就會主動進行協助,友善房東根本不用出面處理。

她也談到,社工在協助長者租屋時,常有房東誤解這是「麻煩」案例(人物),才要社工陪同,但其實,有社工陪同,對房東族來說,才會多一層保障,因為社工出面,代表的是背後有穩定社會福利資源協助,並有定期訪視及慰問,反而讓房東花在了解(或處理)房客的時間大大減少。

馮麗芳談到,在長者租房上,今年七十多歲的王阿姨(化名)算幸運,她幼時因為家貧而被送養,養父母沒有讓阿姨受教育,二十歲時遇到後來的雇主,便負責照顧生病的女主人,一直到去年老主人過世,阿姨才開始面對「得獨力租房子」的問題。

社福單位協助長者租屋

透過其他社福單位的轉介,崔媽媽的社工最後幫阿姨找到社會住宅包租代管的一間小套房,入住後,阿姨勤儉、愛整潔,將承租處內外打掃得乾乾淨淨,房東偶爾路過,都會說這個阿姨好愛乾淨,把他的房子維持得比以前還好,甚至特別來電,希望基金會幫忙多多尋找這樣的房客給他。

呂秉怡說,年長又孤身一人,是讓房東避之唯恐不及的年齡與處境;但因為有友善房東,願意信任阿姨背後的社福資源,透過社會住宅包租代管的方案,提供阿姨一個安居之所。

他說,其實在這個社會中,有許多像王阿姨這樣有生活自理能力的長者,他們的背後通常有社會福利系統定期的關懷與協助,讓願意出租的房東,愛心無後顧之憂。

但馮麗芳也坦言,並不是每位長者都像王阿姨那般幸運,她分析,很多長者是直到老了,沒有房東願意把房子租給他,才驚覺老人租屋難的悲歌!

她曾服務過一個個案,年輕時也是台大畢業生,早期因家境不錯,以致有錢就花,並未買房置產,等到七、八十歲,跟一些兄弟姊妹也沒聯絡,孑然一身,因為沒固定收入,只能領低收入補助,每個月約一萬多元。

及早審視年老居住問題

因為只有這筆錢,他沒辦法租較好環境的房子,而雅房又不像套房有衛生設備,但他又不想跟別人共用公共衛浴,結果每個月一領到補助,就跑到賓館洗澡,一個月只洗兩次,身上難免有味道,又引來鄰居的排斥。

此外,有些房東把分租套房租給長者,但長者有其「脾性」,若看不慣同層其他年輕人的作派,愛唸幾句,或嫌他們太吵,很多時候,會造成年輕租客的排斥,而房東當然願意租給年輕人,最後,是長者搬離。

馮麗芳也說,很多長者上門要求協助租屋,常會開很多租屋條件(不能怪他們),要可以開伙、可以養寵物、要低樓層或有電梯、靠近醫院…之類的,而沒意會到,現在是社會在篩選他們,而不是他們能挑什麼?

馮麗芳說,她曾接到一位高齡93歲的老伯伯的租屋需求,但這個年齡,除非有政府提供的社會住宅或平宅等公部門的資源,否則,屬於私部門資源的一般房東,寧願被罵沒有愛心,也不想「惹麻煩」上身。

呂秉怡談到,在高房價時代,他並不是要鼓勵大家去買房,但大家一定要提早想想,如果當你老了,沒有子女養你,又沒有親友,孤獨一身,沒有住的地方,這會是什麼樣的感受?

他說,也曾有老伯伯可能年輕時沒養家,以致老了,子女也不養他,但他的子女有收入,也有不動產,因此,無法向政府申請低收入補助,最後,透過打官司終止扶養責任,才得以申請補助。但社工人員在開會時曾提及,看著長者不得不打官司而切斷扶養關係,某個時刻,看到長者的那種孤寂無奈的處境,會令人鼻酸!

下流老人問題也將在台出現

2015年日本社會學者藤田孝典著有《下流老人》一書,根據維基百科的整理,大意為日本近年來出現了大量過著中下階層生活的老人,年金制度即將崩壞、長期照護缺乏人力、高齡醫療缺乏品質、照護條件日益提高、老人居住困難,而且未來會只增不減,若政府不提出有效政策,可能出現「一億人的老後崩壞」。

呂秉怡指出,說一億人的老後崩壞,數字可能太誇張,但就崔媽媽基金會所接觸的長者老年居住問題,求援的件數看似不多,但能成功幫忙租到房子的比例不到兩成,若將時間直接放到2065年,就不免讓人憂心,超高齡長者無屋可居的問題將會多麼嚴重!

(顏瓊真│理財周刊1017期)

文章來源:理財周刊


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租屋糾紛見怪不怪!教你解決常見的5問題

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
房東跟房客之間的關係維護相當重要,不管身為房東或是房客,都希望彼此之間能和睦相處,租賃關係也才能走得長久,而房東與房客因為立場不同,各自堅持的角度與自我權益的鞏固當然也大不同,除了房客害怕遇到惡房東外,房東當然也怕把自己的房子租給奧客,所以到底雙方該怎麼做才能相處融洽,或是做到好聚好散的程度,就是一門相當重要的課題。
房東與房客之間最常發生的糾紛:
一、租約到期卻沒換約,口頭約有保障嗎?
租約到期若懶得換約,依《民法》第451條,定期租賃契約可能變成「不定期租約」,屆時房客或房東任一方想終止租約,只要依法先期通知就可隨時進行,但房東方須符合《土地法》第100條規定始可回收房屋。
想避免上述情形,可在簽訂租約時加註「租賃期限屆滿,租賃關係即行消滅,承租方應於短期屆滿時返還房屋……」之條約。
房東跟房客之間的關係維護很重要,房東和房客彼此若能和睦相處,租賃關係才能長久。好房網資料照
租屋 租金 店面 敦南商圈 (好房網NEWS林美欣攝影)
二、租約到期不想繼續出租,但房客不願搬離怎麼辦?
假設當初房客有繳交押金且尚未扣光,房東可用於抵扣房客積欠的租金,若押金已被扣光,依照《民法》第440條,總積欠租金必須超過2個月租金總額,房東才可寄存證信函,請求終止租約,並要求房客搬離。
三、屋況被破壞或未恢復原狀,押金如何扣才合理?
押金怎麼扣才能讓雙方心服口服?談判技巧十分重要。在屋況遭破壞部分,雙方皆有權利請求公正第三方前來鑑價,可比照政府採購辦法,找三家相關廠商報價。
另外,修繕後仍須保留付款證明,只要符合比例原則,即使到法院也能站得住腳。
四、點交房屋時發現居住人數超出約定,可要求賠償?
有關居住人數控管,專家直言,這問題房東很難舉證,尤其雅房無獨立電表、水表,更難查明。即使是獨立套房,除非租金包水包電,才會因租客增加對房東造成實質上損害。而且當初租賃上若無特別註明,也無法向對方多收費用。
五、房客積欠租金且搬走後避不見面,該怎麼辦?
可先要回房子,其次要回房客積欠的租金;經訴訟法律程序後,房東可向法院申請「債權憑證」,調出承租方的工作勞健保紀綠,再向法院申請查封薪水,前提是承租方須有工作且有投保勞健保。專家提醒房東,千萬不要為了討租金拉扯、觸碰到房客身體,或私自闖入房子,否則反而會因此觸犯刑法強制罪或妨礙自由。
另外,律師蔡志雄提醒,在租賃關係中,彼此尊重、遵守合約很重要,若能私下協調和解再好不過,房東若趕不走租客,可以寄存證信函作為初次警告,要是租客執意不搬走,也可向法院申請終止租約。但千萬記得,不要私底下解決,不小心做出觸法的事,反倒會讓自己吃悶虧。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/554320244867.html?utm_source=line

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▲為遏止惡房東「張淑晶事件」重演,房屋租賃新制已於2017年元旦實施,另外內政部也整理出9大網傳惡房東詐騙坑殺房客手法,及建議處理方式,提供民眾參考。圖為張淑晶。(圖/東森新聞)

 

記者陳佩儀/台北報導

為了遏止黑心房東利用各種不平等租約坑殺房客,內政部於2017年元旦實施「新版房屋租賃定型化契約規定」,並整理9大網傳惡房東詐騙坑殺房客手法及建議處理方式,提供即將租屋或已遇到租屋糾紛的民眾參考。

1.網站刊登照與實際裝潢及家具落差大,藉此收取較高租金

建議處理方式:簽約前應停、看、聽,除親自看屋外,並應詳加審閱租約內容及了解相關資訊。

2.與房客商談之 A 屋已出租,使得房客只能改租價格較高的 B 屋

建議處理方式:招租廣告資訊應留存(如紙本 DM 或網頁截圖等),看屋時亦應確認租屋標的並拍下相關照片(如門牌或房間編號等),以利需要時佐證。另外,定金契約上應載明租賃標的及範圍。

3.簽約時不言明租金並不含電磁卡、鑰匙等押金或費用,簽約後再巧立名目要收電磁卡或鑰匙的費用

建議處理方式:使用新版房屋租賃定型化契約,並於契約中詳列所有房屋之附屬設備,約明可用物品數額及雙方分擔費用之方式,避免日後產生爭議。

4.簽約時口頭同意讓房客分期支付租押金,簽約後再違反承諾,反指房客分期付款是違約,要求支付違約金

建議處理方式:所有承諾事項應詳載於書面契約中,並由雙方確認後簽章。契約應一式二份,由雙方各自留存 1 份契約正本。

5.簽約時隱匿寫有提前解約須付超額違約金或額外加收新裝設備賠償金等不平等契約,等房客簽約後,若房客想解約,再拿出不平等契約條款要求賠償

建議處理方式:使用新版房屋租賃定型化契約,簽約時應確認租賃期間得否提前終止租約及違約金之賠償額度,以保障自身權益。契約應一式二份,由雙方各自留存 1 份契約正本。

6.故意不在契約上蓋騎縫章、藉故不給影本,或只給部分契約內容,事後抽換、更改契約內容,甚至在和房客打官司時,增加契約內容變造證據

建議處理方式:契約應一式二份,雙方並應於契約書每 1 頁及接縫處簽名或蓋章,以避免房東隨意抽換、更改契約內容,並應各自留存 1 份契約正本。若之後有增加或刪除條文者,雙方應於修改處簽章。房東如涉偽造文書或詐欺之情事,建議可採刑事訴訟解決。

7.簽約時要房客在「連帶保證人」欄位填寫親友資料,謊稱作為緊急聯絡人之用。等房客簽約不入住,或入住不續租時,要求房客賠償,若房客拒絕,便恐嚇以刑事控告房客偽造文書、房客親友共犯詐欺,或以民事向親友以連帶保證人身分求償,要求房客賠錢了事

建議處理方式:簽約時,應詳加確認契約內容及簽署欄位。連帶保證人應由本人知悉並讓其親自簽章,不可代為簽章,以免涉及偽造文書之罪名。

8.房客若入住後發現有問題,或簽約後不入住想解約,房東會故意不接電話,或利用各種手段,逼走房客,再藉此收取高額違約金

建議處理方式:簽約時應確認房東身分,寫明戶籍、通訊住址及統一編號等,留下有效聯絡方式,並分存契約。必要時,得以存證信函通知房東,以免權益受損。

9.房客退租時故意不點交,事後再誣指房客沒還鑰匙或損毀家具設備,要求賠償高額賠償金,否則提告侵占、毀損

建議處理方式:寄存證信函給房東定相當期限催告點交,屆期仍不會同者,得視為完成點交,並要求返還擔保金(押金)。隨信詳列屋況及附屬設備清單或拍照存證相片。

內政部提醒,4大便利超商皆有販售內政部版房屋租賃契約書,若租約內容與規定不符,房客可要求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。倘租約內容與規定未合部分,依「消費者保護法」第56條之1規定,經限期改正而屆期不改正者,可處3萬至30萬元罰鍰

https://house.ettoday.net/news/850677

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記者蔡佩蓉/台北報導

不少民眾在外租屋,經常會遇到吃悶虧的情形。內政部就曾公布9大惡房東詐騙坑殺房客手法,不過,租客若深入瞭解,並在看屋、租屋與簽約時多注意,還是能破解這些房東的慣用手法。

 
民眾租屋遇到惡房東慣用老招,可以反將一軍。(圖/新北市城鄉局提供)

9大惡房東詐騙坑殺房客手法包括,第1、網站刊登照片與實際裝潢家具落差大,藉此收取較高租金:簽約前除了詳細審閱租約內容、多做功課外,應親自看屋。

第2、與房客商談A屋已出租,迫使房客只能改租價格較高的B屋:招租廣告應留存 ( 如紙本 DM、網頁截圖 ),看屋時應確認租屋標的、拍下相關照片 ( 如門牌或房間編號 ) 以利佐證;且契約上應載明租賃標的與範圍。

第3、簽約時沒說清楚租金並不含電磁卡、鑰匙等押金或費用,簽約後再巧立名目要收費:建議使用新版房屋租賃定型化契約,契約中應詳列所有房屋附屬設備,註明可用物品數額及雙方分擔費用方式。

第4、簽約時口頭同意讓房客分期支付租押金,簽約後違反承諾,反指房客分期付款是違約,要求支付違約金:所有承諾事項應詳載於書面契約中,由雙方確認後簽章,契約一式二份,雙方各自留存一份契約正本。

第5、簽約時隱匿寫有提前解約須付超額違約金或額外加收新裝設備賠償金等不平等契約,等房客簽約後若想解約,再拿出不平等契約條款要求賠償:使用新版房屋租賃定型化契約,簽約時應確認租賃期間能否提前終止租約及違約金賠償額度。

第6、故意不在契約上蓋騎縫章、不給影本,或只給部分契約內容,事後抽換、更改內容,甚至在和房客打官司時,增加契約內容變造證據:契約應一式二份,雙方於契約書每1頁及接縫處簽名或蓋章,以免房東隨意抽換、更改內容,若之後有增加或刪除條文,雙方應於修改處簽章,房東如涉及偽造文書或詐欺,可用刑事訴訟解決。

第7、簽約時要房客在「連帶保證人」欄位填寫親友資料,謊稱作為緊急聯絡人,等房客簽約不入住,或入住不續租時,要求房客賠償,若房客拒絕,就恐嚇以刑事控告房客偽造文書、房客親友共犯詐欺,或向親友以連帶保證人身分求償:簽約時應詳細確認契約內容、簽署欄位,連帶保證人應讓本人知悉並親自簽章,以免涉及偽造文書罪名。

第8、房客入住後發現有問題,或簽約後不入住想解約,房東故意不接電話,或利用各種手段逼走房客,藉此收取高額違約金:簽約前應確認房東身分,寫明戶籍、通訊住址、統一編號等,留下有效聯絡方式,並分存契約,必要時以存證信函通知房東。

第9、房客退租時故意不點交,事後誣陷房客沒還鑰匙或損毀家具,要求高額賠償金,否則提告侵占毀損:寄存證信函給房東要求一定期限催告點交,屆期仍不會同可視為完成點交,並要求返還押金,隨信詳列屋況、附屬設備清單或拍照存證相片。

https://reurl.cc/6g68ZM

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2019年12月10日

【唐家儀╱台北報導】1間北市中山區吉林路公寓近日將法拍,一拍底價1293萬元,屋內隔成4間套房,月收租金3萬7200元,報酬率3.4%,高於北市平均租金報酬率2∼2.5%,但法拍專家分析,若考慮貸款利率、重新整修等支出成本,精算淨報酬率則會再下修,民眾出手前應多留意。

該法拍物件報酬率3.4%,高於北市平均租金報酬率,但專家認為可等二拍再入手。李庭歡攝

 

遭法拍物件位於吉林路350號3樓,屋齡45年,底價1293萬元、點交,3樓整層分隔4間套房,每月的總租金收入為3萬7200元,拍下立刻晉升包租公。寬頻房訊發言人徐華辰分析,該物件23坪,換算每坪單價約56萬元,與市場行情差不多,不過由於屋齡老舊,評估自用族群不會出手。104法拍屋總經理籃茂山表示,目前一拍底價單坪56萬,其實不便宜,誘因不大,估計等到二拍打8折時,才會吸引投資族群出手。
《591新建案》總編輯李忠哲表示,購屋的其他支出費用,如稅金、仲介費、手續費等都算成本,及衍生費用如網路費、第四台、修繕費、設備折舊費等,還有房客退租後的空窗期,精算淨報酬率,才能準確估出報酬率。

隱形成本不可忽

一般最常用的算法,是年租金除以房屋總價,得出「毛報酬率」,這是在最理想的滿租狀態下,房產可創造的最大租金收益。舉例來說,總價500萬元的房子,每月租金是1.5萬元,那麼1年的總租金收入就是18萬元,毛報酬率3.6%。專家建議,計算房屋總價還需加入其他支出,例如裝潢、修繕、折舊等隱形成本,所得到的「淨報酬率」才能更精確地估算出報酬率。

 

計算基準藏陷阱

由於淨報酬率的計算,牽涉個案、契約不同而有差異,李忠哲建議最保守的計算方式,就是年收租金不能抓滿租12個月,而是要扣掉1個月空租,以及網路費、第四台、修繕費等雜支,「只抓10個月租金」;而被當成分母的房屋總價,還要再加上裝潢費等。
例如高雄車站旁的某預售案,主打包租3年報酬率達總價15%,李忠哲提醒,這可能是業者將購屋總價以自備款當做分母計算,由於自備款一般是房屋總價的3成,當分母變小,報酬率自然就往上衝。民眾在試算租金報酬率時,必須了解租金是否符合行情,以及計算基準,若僅以自備款當分母計算,屋主日後可能面臨租金不夠付房貸本息、還款困難的窘境。

https://home.appledaily.com.tw/article/index/20191210/38517795/news/

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惡租客惹怒房東!他想用這招趕人恐引火自焚...

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
房東跟房客之間的關係維護相當重要,不管身為房東或是房客,都希望彼此之間能和睦相處,租賃關係也才能走得長久,日前有位房東在論壇《Mobile01 》PO出抱怨文並詢問意見,表示租客不僅欠房租、平時髒亂又吵鬧,讓他忍不住想趁屋主不在偷偷換鎖趕走房客,網友見狀紛紛勸退,並指出後果恐怕不堪設想。
這名原PO因為遇到惡租客,竟異想天開,試圖要透過私下闖入打包私人物品、換鎖的方式趕走租客,還氣到認為「賠半年租金12萬也划算」。而且認為如果這樣做,還可以加速讓新房客入住和盡快收到租金,聲稱簡直賺翻了。
房東遇惡租客,竟氣到想私下闖入打包私人物品、換鎖的方式趕人。圖/摘自Pixabay房東遇惡租客,竟想私下闖入打包私人物品、換鎖的方式趕人。圖/摘自Pixabay
 
不僅如此,這位房東更設想了4種可能遇到的法律問題:一、東西都在沒有破壞,應該不算是竊盜損壞;二、非法入侵,頂多罰錢;三、造成不便損失,賠錢了事,應該金額不高;四、無案底直接向法官認錯願意賠償,通常都是和解,頂多拘役易科罰金。
原PO為了想趕走租客,想趁屋主不在偷偷換鎖趕走房客,引起網友勸退。圖/翻攝自《Mobile01 》
原PO為了想趕走租客,想趁屋主不在偷偷換鎖趕走房客,引起網友勸退。圖/翻攝自《Mobile01 》
網友一看到,忙著急勸退還被潑了一大盆冷水,表示「如果他說家中有錢200萬不見了,你賠得起嗎?」、「基隆發生過強制換鎖案件,判強制罪,房東最後付50萬元和解」、「房客只要告你非法侵入你就一定得上法院,你馬上從受害方變成加害方」。
律師蔡志雄表示,以原PO所說的「私下闖入、打包私人物品、換鎖」這三件事,已經造成刑事犯罪,觸及侵入住居妨礙自由兩種法規,若造成屋主物品遺失,又得多加竊盜一條罪名。蔡志雄說,至於罪輕罪重由法官認定,無前科者易科罰金,嚴重者判刑。
另外,蔡志雄提醒,在租賃關係中,彼此尊重、遵守合約很重要,若能私下協調和解再好不過,房東若趕不走租客,可以寄存證信函作為初次警告,要是租客執意不搬走,也可向法院申請終止租約。但千萬記得,不要私底下衝動,做出後悔莫及的事。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/788650243329.html?utm_source=line

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2019-11-25 11:02:27聯合新聞網 綜合報導
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示意圖。圖片來源/ingimage。
示意圖。圖片來源/ingimage。
 

 

租屋族找屋時,除評估租金外,水電費計算也是關注的項目之一。就有網友表示,租約到期後,他只和房東口頭續約,而近日卻被對方隨意更改電費計算,冬季電費從一度5元調成6元,讓沒簽合約保障的他當場傻眼。

一名網友在「mobile01」指出,他與房東的一年房屋租約已經到期,但只和對方口頭告知續約,沒有簽署任何書面合約,而過去的房屋電費是夏天一度6元、冬天一度5元計價,不過房東近日卻和他說,「以後電費一率一度6元,沒有冬天5元這個舊合約制度」,讓原po相當錯愕,急忙詢問意見。

根據台電電費計價表得知,使用每月非營業用電度超過1001度時,夏季以6.41元計算,非夏季則是5.03元,對此,網友說,「若是分租套房,全部套房的間數加公用電費,一個月用電量破千很正常阿」、「網路、第四台和水費,一度6元都含這些啦」、「每度6元 其實就是漲房租 300、400元,看你用幾度」。

但有人認為,「我夏季一度5元,非夏季3.97元,公電房東出,所以我感覺不合理」、「現在更黑了啊,以前是都包的」。不過,也有網友提出建議,「既然只是口頭,你就搬走吧」、「最簡單的方法,就是自己買間房來住就不用擔心啦」。

 

台電非營業用電電費計價表。圖片來源/ mobile01
台電非營業用電電費計價表。圖片來源/ mobile01

https://house.udn.com/house/story/11137/4185724

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報導:MyGoNews方暮晨
時間:2019-11-04

內政部:點交程序明確化 兼顧房東房客權益
內政部:點交程序明確化 兼顧房東房客權益
新聞摘要
  • 內政部:點交程序明確化 兼顧房東房客權益
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近日有民眾於媒體投書表示,租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃住宅條例)第12條規定的點交程序,跳過民事程序及趕走房客免上法院,恐過於保障房東,忽視房客權益。對此,內政部表示,政府對房東房客的權益均十分重視,所謂專重房東,忽視房客的說法,應是對條例的解讀有所誤解,內政部對此深表遺憾。除特別予以澄清外,並呼籲無論是房東或房客均應共同遵守租賃條例的規定,共同建立健全的租賃住宅市場。
 
點交程序優先適用租賃住宅條例
 
內政部強調,租賃住宅條例為民法特別法,依其第12條規定,出租人於租賃關係消滅後,可訂相當期限催告承租人會同點交;承租人屆期未會同者,視為完成點交,完成點交後,如承租人尚有遺留物經出租人催告仍不取回,該遺留物則視為廢棄物處理。
 
但若承租人仍居住於租賃住宅內,因會涉及人身自由安全問題,因此,內政部正在積極研議應以何種程序處理,才能維護房東的財產權,又不影響房客的人身自由及居住權利。
 
兼顧租賃雙方權益 避免滋生爭議
 
內政部指出,租賃住宅條例主要目的是在健全租賃市場,平衡租賃雙方的權益,避免租賃雙方在權益不明確的狀況下滋生爭議,由於租賃住宅條例甫經施行,實務上房東房客的狀況無法在法律條文上完全規範,因此內政部將就法制上、實務上可能產生的疑慮,持續研議並作明確規範,期盼能讓租賃雙方減少爭議,健全租賃住宅市場發展。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/130642/

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2019-08-24 22:53經濟日報 記者鄭鴻達╱台北報導
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高房價讓不少年輕人寧租不買,但租金指數連漲54個月,長期更走八年半漲勢,租房大不易。中央大學台經中心執行長吳大任直指,打房雖有提高持有成本,但一部分仍會轉嫁到消費者身上,加上房價降價有限,年輕人仍買不起房,才讓租屋市場持續看漲。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
根據內政部不動產資訊平台統計,我國租金指數在2011年1月的96.24至2月的96.21,下跌0.03個百分點後,除2014年11月到12月一度持平為98.61外,截至今年6月止,都呈上漲趨勢。

我國租金指數從2014年12月以來,已連漲54個月,上一波下跌是在2011年1月到2月,從當年2月的96.21至今年6月的102.68,租金指數總共上漲6.47個百分點。

吳大任分析,馬政府時期曾打房,其中有一大部分是要增加持有成本,例如在台北市就收地段稅、豪宅稅,都是希望透過增加持有成本降低房價。

吳大任解釋,房地產租稅政策有轉嫁效果,稅賦一但提高,成本就會轉嫁到消費者身上,造成房租上漲。雖說目前普遍認為空屋比為10%到15%算相當龐大,但房租仍持續上漲。

吳大任解釋,儘管台灣不動產持有成本有提高,但與他國相較仍相對偏低,占房價的比例相當小,並未造成屋主太大負擔,屋主即使房子租不出去,除台北市東區等特殊地區以外,屋主降租意願仍不高。

吳大任舉例,台灣許多富人會將資產配至在房地產,普遍持有多間房子,且因為財力雄厚,即使提高持有成本也不會賣掉,不若美國房地產稅(Property Tax)普遍為房價的1%至2%,因此美國少有人會持有兩間以上。

https://money.udn.com/money/story/8888/4008443

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2019-08-13 21:04專欄作家 菜圃股倉
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本報資料照片
本報資料照片
 
Excel 記帳過程扎實

 

儲蓄成果「看得到」

會特別找出以往的Excel 檔案翻修,是因為「記帳」這件事情對我而言,要回去學生時代的手札記帳,真的花費太多的整理時間,要能夠讓記帳過程扎實,並且令成果「看得到」。

 

在手機 APP 與手札記帳之間取得平衡,那就是 Excel 了,因為兼具分析的便利性,且在記帳時等同查看一次自己的收支,能立即知道支出是不是有改善空間。

 

檢視儲蓄體質時要先初步瞭解自己的收入支出,但就一般人而言,在收入項目的區塊,對比起支出項容易相對較少(如下圖)。

 

 
 

 

收入項目通常正職薪水就要 8 小時/天,佔據大半時間,會令你很難增加收入,但支出項目有許多都是生活必須,尤其「固定支出」有部分,將是你沒工作仍然會帳戶追著跑的吃錢怪獸,這也是只要談到儲蓄。

 

除了需思考如何讓原有收入項能有拓展機會,以增加儲蓄率,通常會從支出開始檢視,在檢視時我們通常會習慣性地去分為「固定支出項」與「浮動支出項」,而雙方特點分別如下:

 

「固定支出項」的特點:

1. 費用波動不大,金額好拿捏

2. 應留意沒工作收入時,會是經濟壓力來源

3. 通常在支出占比會是大項

4. 通常一定案後就容易會是長期支出

 

「浮動支出項」的特點:

1. 費用可多可少,波動較大

2. 可能直接影響生活品質,儲蓄時應特別留意

3. 儘量固定化,採用預算制比較好調配、拿捏金額

 

 
 

 

 

瞭解特點後,就能開始針對性地去作節流的檢視,在分配上可以看到上方黃色系列的浮動支出,通常是食、衣、行、育、樂等,在生活花費時比較容易變動的。而下方淺紫紅的部分是固定支出,這次就以固定支出項中,占比容易最重的房租作分析。

 

 
 

 

 

通常會建議,如果在儲蓄階段,仍然要追求生活品質的朋友,那麼在租屋方面千萬不要放棄尋找「共租」的可能,這會讓是「享有生活品質同時又能降低房租」的一個突破口。

 

由於租屋市場一直是處於黑市狀態,政府無法具體統計各縣市的租屋物件數量及租金價格,所以難以瞭解整體市場物件與租金分布的情況。

 

而在《開放台灣民間租屋資料》有提供相關信息,其中 2Q19 該文作者寫的程式,在 591 蒐集到的資料中,全台總物件共有 242,313 件,在其中,整層住家、獨立套房、分租套房佔物件大宗,雅房則相對較少,可由這部分初步得出:一般認為最便宜的雅房,就物件佔比來看,相對起整層住家、獨立套房、分租套房來說,要找到好房間的機率是較低的。

 

 

 
 

 

 

而出租物件在各縣市的占比前三名分別為:臺中市、臺北市、新北市

 

由於我自己是在台北市租屋,所以後續就臺北市下去細分物件與價位區間帶。

 

 

 
 

 

 

雅房可優先選擇

5000 ~10000 的價格帶

2Q19 租屋物件的價位區間帶統計結果如下圖:

 

可以發現小資挑選雅房,在 5000 元以下的物件,通常相當難找得到好條件的,就雅房價位帶,5000~10000 的去做選擇,也相對較好選。

 

 

 
 

 

 

5000 ~10000 的價位帶

套房的機會>雅房

只是看到同樣 5000~10000 的價位帶,獨立套房的物件數有 2,992 件、分租套房則有 2,531 件,就客觀條件而言,僅挑雅房並不一定挑到比較便宜的,而獨套、分套,由於衛浴獨立,所以通常只要留意租屋時,詢問一下分套的舍友作息、工作是否與自己相同,不會打擾自己的作息為主。

 

台北市整層共租攻略

想省錢可先找 3 房 2 廳 2 衛

最後就是整層的物件了,這算是我最愛尋找的租房物件,通常在自己工作一陣子後,在當地除了同事,也應該會發展出自己的交友圈,這時就可以留意整層物件,以原本雅房、獨立套房的價位區間帶 5 千~1 萬而言,2 個人的預算差不多落在 1 萬 ~ 2 萬元,3 個人的預算則落在 1.5 萬 ~ 3 萬元,此時就預算去查找物件分布,優勢分別會落在下圖紅框處:

 

而為了達到有效省錢,最划算的還是落在 3 房 A+、A++ 的部份,所以這時在 591 勾選條件時,就可以集中火力下去尋找 3 房 2 廳 2 衛的物件,不但能同時省下房租,連尋找物件的成本也能一併降低。

 

 
 

 

 

快速總結

因為固定支出通常在開銷上容易占比最大,所以一般談及縮減開銷,通常會就固定支出去作優化,而外宿族可以思考的是:

 

「如何運用相同預算,爭取到更好的生活品質」,這時若有機會透過合租,就更容易爭取到品質較優,但分攤下來租屋費用反而較少的標的,如上述以台北市的整層物件而言,想省錢的朋友們,就可以優先觀察,1~2 萬的預算中的 3 房 2 廳 1 (OR 2 )衛浴。

 

本文由菜圃股倉授權轉載

 

 

作者:蔡誠圃

FB粉專:菜圃股倉 http://cmy.tw/007J4K

FB社團:菜圃股倉 http://cmy.tw/006sGh

https://money.udn.com/money/story/5621/3987116

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▲牆面若有大片髒汙,不如整面重新粉刷。(圖/信義居家提供) ▲牆面若有大片髒汙,不如整面重新粉刷。(圖/信義居家提供)

準備退租歸還房子給房東,通常得將房屋恢復成入住前的原貌,但住久了難免會有使用痕跡,如果牆面被孩子畫滿塗鴉,還能直接重新粉刷油漆,但若是被釘子釘出牆洞,或撕下膠帶造成牆面缺損,即使是重新補漆也難粉飾太平。專家提供簡單修復法,讓房客交還房屋時不用擔心被扣押金。

如果牆面留有小孩的鉛筆塗鴉、玩耍拓上的髒手印,想要恢復原本潔白的狀態並不難。信義居家表示,可將小蘇打粉與水以1:2比例調成清潔劑,或直接拿牙膏,擠在白抹布上輕輕刷洗汙垢處,便可完全清除髒污痕跡。

但若是用原子筆、奇異筆等油性原料來彩繪牆壁,或是廚房牆壁噴到的油汙,清潔難度較高,須以白布沾取松香水後,往油垢處輕輕擦拭。信義居家提醒,由於松香水屬於會溶解油漆的溶劑,清潔時易一併擦掉牆面的漆,反而還要補刷新漆,所以如果塗鴉範圍太大,不如直接刷油漆就好。

至於因為打蚊子而留在牆上的血漬,在髒汙出現的當下最好就立刻以抹布沾水輕擦,若已經乾固,則以抹布沾點去光水輕擦,也可有效去除,但壁面的漆同樣也會被稍微擦掉。

至於牆面上的釘孔,可購買修補牆壁的「補土」,將孔縫填平後再刷上油漆。雙面膠造成的牆面殘膠,則可用吹風機吹軟後拔除;若撕除貼紙、膠帶造成牆面破損,信義居家表示,破損處即使刷油漆仍無法掩飾,所以也須用補土先填平凹洞後再粉刷。

https://www.nownews.com/news/20190811/3548140/

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Eva:房東說夏天電費比較貴,租約到期後要調漲電費,多少比較合理呢?

包租公律師蔡志雄:以往房東與房客常因電費收取方式發生爭議,是因為租約對於電費如何收費,根本就完全沒有規範,直到政府推動新的租約版本,從106年1月1日有所謂的「新制租約」,針對職業房東,就明文規定要在租約內明文規定房東如何收取電費。

台電夏季最高 1度6.41元為限

後來更進一步在107年的6 月27日「租賃專法」實施之後,給個人房東使用的「應約定不得約定事項」,規範更嚴格,不只要把電費收費方式寫清楚,還規定不能超過台電夏季收費最高級距的每度金額,目前每度是6.41元。

▲租屋電費多少才合理呢?政府在包租及個人房東的租賃契約中規範,最高不可超過台電夏季收費最高級距的每度金額。
▲租屋電費多少才合理呢?政府在包租及個人房東的租賃契約中規範,最高不可超過台電夏季收費最高級距的每度金額。

民眾可能容易搞混,為何一直有新的租賃規範出現,今年6月又有「租賃新制」上路,又是什麼?其實「租賃專法」光相關契約就有五種,民眾會遇見其中三種,上述是針對職業房東及個人房東,今年6月的「租賃新制」則是針對「包租代管業者」與民眾簽定的租約,新增電費不能超過台電夏季收費最高級距的每度金額。

5大租賃契約 依房東身份區分

過去房東房客所簽的租約,說穿了,就是房東愛怎麼訂就怎麼訂,決定權絕對不是由房客決定,在惡房東張淑晶事件之後,政府推動一連串租賃契約規範,針對不同房東身分,有不同版本的租賃契約。

「租賃專法」通過之後,針對個人房東使用「應約定不得約定事項」,跟6月1日實施的包租業跟房客所簽的租約版本,兩相對照,會發現文字的內容、表格幾乎大同小異,但最早訂定給企業房東的租約版本,比較沒有這麼周延,如凶宅要告知,電費要有上限等都沒有規範,顯然是不公平的,不過依據對消費者的保障,未來這3種租約內容應該會趨於一致。

▲律師蔡志雄建議,租屋前先到內政部不動產資訊平台,左側欄位的「契約書下載」,查詢各類租賃契約版本。
▲律師蔡志雄建議,租屋前先到內政部不動產資訊平台,左側欄位的「契約書下載」,查詢各類租賃契約版本。

新版租賃契約 完整表列修繕責任

房東房客之間比較容易產生糾紛,除了電費以外,就是修繕問題,房客發現東西壞掉了,如馬桶不通,房東拖個一個禮拜,變成房客很大的困擾。因此,政府頒訂的租約契約,針對房東的修繕責任,規定十分細緻,將門、窗、洗手台、馬桶等一個一個都列出來,讓房東房客雙方去確認,當房客住進去時,是否是正常使用狀態,如果有損壞,該由誰負起修繕責任。

建議租屋前,先到內政部不動產資訊平台下載契約書,了解房東租賃契約的內容,是否與政府版本相同,若是一樣的,代表這個房東比較守法,租屋比較不會出現問題。

【相關影音】

https://reurl.cc/yxy8E

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2019-08-11 01:17聯合報 記者陳俊智/新北報導
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租屋簽約最好請公證人公證,載明租期屆滿應受強制執行,可以避免冗長訴訟。 圖/聯合...
租屋簽約最好請公證人公證,載明租期屆滿應受強制執行,可以避免冗長訴訟。 圖/聯合報系資料照片
 

 

租房遇到惡房東、出租房子遇到惡房客,往往最後法院見,但訴訟審理往往曠日廢時。法界人士認為「預防勝於治療」,建議雙方簽約時做足準備,可免去許多麻煩,萬不得已對簿公堂時,對自己的權益也比較有保障。

許多房東遇到霸租不肯搬的房客,第一步都是請警察幫忙,勸說無效就提告侵占或竊佔。但這種案件到了地檢署,往往是不起訴處分,還可能被對方指控誣告或妨害名譽,衍生更多官司。

律師黃祿芳解釋,法律上,只有行為人未經所有人同意、擅自占據他人不動產,才構成刑法的竊佔罪,但房客最初是經房東同意入住,與竊佔罪的構成要件不符,房東只能循民法提起遷讓房屋和給付租金的訴訟救濟。

律師建議,想租屋的民眾要慎選房東,房東要慎選房客,雙方最好都能謹慎簽約。雖然文具店都可買到制式租賃契約,不過,「內政部不動產資訊平台」網站上可供下載的「住宅租賃契約書範本」規定比較周詳,後面還附「租賃標的現況確認書」可以填寫,同時也可把出租前的屋況照片作為租約附件。當屋內結構或家具遭破壞,房客矢口否認是其所為、或明明租屋時已有問題,照片就是重要的比對證據。

此外,雙方簽約最好也請公證人公證,合約載明租期屆滿應受強制執行,如此一來,可以避免冗長訴訟,在租期屆滿後,如不想續租,直接持公證書聲請強制執行遷讓房屋及積欠的租金。

要注意的是,當租期屆滿,如果有意讓房客續租,建議要另訂定期租約,否則租約會被視為不定期租賃,原本公證的內容失效而無法強制執行。

https://udn.com/news/story/7321/3981816?from=udn-ch1_breaknews-1-cate2-news

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檢視相片

作者●艾倫/商周.com專欄作者

我們要搬家了,快帶孩子們來社區玩一玩吧!」艾倫的朋友Linda傳來訊息。

「什麼?你們不是才剛搬家?又搬?」艾倫不解地問。

「房東從我們搬進來那天就開始準備賣房子了,三天兩頭找仲介帶人來看房子,煩死了。沒想到還真的把房子給賣了。反正我老公也嫌上班太遠,搬就搬唄!」

「房東什麼都沒表示跟賠償嗎?」

「房東倒也挺乾脆,剩下2個月免租金就省下4000新幣,還補償2500新幣給我們。就是搬家累了點。」

Linda住在跟星耀樟宜同樣名為Jewel的私人公寓(Condo),公共設施規劃完善,網球場健身房一應俱全,烤肉吧比鄰兒童遊戲區。社區裡處處有水景,光游泳池就有大中小三個錯落在樓與樓之間,夜間燈光造景迷人,波光粼粼彷彿身處峇里島的Villa,悠閒愜意。只可惜,住不到3個月就要搬走了!

要遇到像Linda的房東這樣「佛心」,在新加坡真的是不容易,倒不是說這裡的房東都像台灣知名的張姓惡房東一樣吃人夠夠。而是在新加坡房東的權益相對房客來說,更容易受到保障,加上文化不同,讓台灣人來到這裡租房面臨很多不適應的問題。

舉個在台灣人群組或社團上最常看到的問題:新加坡的房東喜歡在公寓內裝監視器!新加坡極少像台灣搞成酒店式的公寓,隔成一間間單人套房出租,多半都是政府組屋(HDB)或私人公寓(Condo),整個單位裡各個房間分租給不同的租客。組成份子複雜,一個3房式的公寓可能就住了3、4種不同國籍的人,遇到生性多疑的房東就會在客廳裝設監視器,觀察房客的一舉一動。雖然說便於管理,但對於出入的人來說,還是感到渾身不自在。這是台灣房東比較少如此做的情形。

有更甚者,2個月前,艾倫的空姐朋友Elsa,每次出勤後回家,東西總是覺得被動到的感覺。換她也來裝個監視器反間諜一下,赫然發現房東經常趁她出勤的時候,進入她分租的房間看東看西,害她嚇得趕快上台灣人的群組求救。大多數的台灣人勸她趕快搬家,也有少部分的人鼓勵她提告。但經驗老道的資深移民居然跟她說這在新加坡是常見的現象,也是房東的權益,真是見怪不怪!

作為新加坡第一手觀察者的艾倫,趕快請教同為台灣人,但卻是在當地成了多年的包租婆Cindy,給她翻譯翻譯這這是怎麼一回事。Cindy告訴她,在新加坡分租房東的房子,所有權還是房東的,所以他可以進到每個房間去檢查。而且通常新加坡的雅房出租都包含水電費,但電表卻不分開,為了避免損失昂貴的電費,房東若發現房客冷氣沒關,而且人又不在房間,是會開門進去關掉冷氣的。但通常會先敲門確認。只是Elsa的房東是不是這麼單純的用意,還是別有企圖,就不可得知了。聽完了Elsa的遭遇,艾倫還是勸她趕快找個房子搬了比較安全。

Cindy也表示,若是整套組屋或者公寓出租,房東是不會大辣辣地拿著鑰匙進你家門,若有需要也會事先溝通。反正,水電費是你自付,房子其他的問題合約都載明了,房客在這裡是鬥不贏房東的,老神在在。

艾倫聽到房客鬥不贏房東,馬上豎起耳朵,進一步追問Cindy是什麼意思?她表示這裡的法律嚴謹,只要一過8天沒繳房租,就開始罰錢,走法院,大部分外來房客工作准證握在政府機關手裡,房租不敢不給。而且仲介業只要收一次錢就要服務到租約結束,必須幫忙催繳不用房東麻煩。

另外,租約明確載明修繕費用劃分,通常新幣150元以下屬於一般日常損壞,由房客自行負責,超過150元的修繕費才由房東負責。而且,新加坡地處赤道,冷氣空調絕不能省,使用頻繁,還會另訂附約言明雙方負責維修內容。

最後放大絕招,房客租約到期交屋得恢復原狀,只要房東不滿意的一律抵扣押金,比如清潔沒有到位,房東找清潔公司一來,新幣200元的清潔費就從押金中扣除了。Cindy說一遇到挑惕的房東,通常一個月押金東扣西扣都拿不回多少錢。而房客租期到了還霸住不搬的情形,在新加坡幾乎少有聽聞。

Cindy露出滿意的笑容說,當年來這裡當房客,發現這裡的法律對於房東的保障很大,當地的房東都很強勢。她一看環境不錯,馬上回台灣把房子賣了來這裡投資房子當房東。不過,她也告訴艾倫,這幾年新加坡政府對於房地產管控的政策,要來買房當房東已經沒那麼容易了。害艾倫連幻想做包租公的美夢都幻滅了!

Cindy早期移民吃了不少苦頭,現在也是很能體諒房客的需要,遇到她這個好房東可是不容易。更多外來租客遇到的是二房東的狀況劇。在新加坡出租雅房的情形十分普遍,一套政府組屋,分租好幾個房客相當正常。有人租下3房2廳自住一房,再來出租其他房間,自己當二房東的情形相當多。

艾倫的前同事Darren剛到新加坡來,租了一個房間,租的時候,房東拿駕駛執照給他看,他傻傻呆呆當成身分證或准證,也不知道他是不是真正的屋主,是否有資格當房東,結果住了沒幾個月,有一天返家被鎖在外面。原來那個人是二房東,房租通通沒繳跑了,大房東把大門給換鎖了。Darren費了好多勁請仲介協調才把自己的家產搶救出來。

為了避免這種情形,新加坡主管機關建屋局從2018年起,明定許多相關規定,包括:屋主的條件、租房子給人必須申請註冊、一個組屋或公寓最多能租多少人、種族比例限制、組屋最短6個月公寓最短3個月…等諸多條規,不遵守的屋主,整套組屋可能被政府回收,私人公寓則是罰款罰到你破產。想當包租公包租婆,改天艾倫請Cindy喝個咖啡,好好再跟大家報告一番。

跟台灣還有一點相當不同的地方是,在新加坡租房子要付一筆印花稅(Stamp Duty),是房客付錢不是房東付錢,理由是租約是合法的契約之一,所以就要繳稅才能成為法律認可的契約,將來有任何糾紛要上法院才能當證據。印花稅是總租金的0.4%。假如你租了一套組屋每個月租金2,000新幣,租約一年是24,000新幣,那麼24,000x0.4%=96元新幣,就是你的印花稅了。數額雖然不大,但不可不繳,別忘了新加坡可是個Fine Country!

最後還有一點要提醒的,分租房間大多不能盡情地使用廚房,只能小煮,還要看遇到什麼樣的房東,若是遇到穆斯林的房東,那可千萬要注意種族的差異性,豬肉類的食品可要小心了,不但不能煮,有些甚至嚴格限制房客不得在房間內食用。這對大部分都是外食族的上班族,倒也還好,別不小心把豬肉乾帶回家當宵夜吃就好。

艾倫這裡談的主要是租房的潛規則,特別是有別於台灣的當地經驗,關於房租多寡跟生活費息息相關,大家可以參考艾倫上一篇生活費篇:生活費加房租,平均4萬5!新加坡工作的台灣人告訴你:想存錢,月薪至少「這數字」

俗話說:「在家靠父母,出外靠朋友」,有計劃來新加坡發展的人,或是剛來還懵懵懂懂的移民,除了上網多查多看看資料之外,還有一個由當地熱心的台商號召建立稱為「台星人」的Line群組,有任何生活當中的疑難雜症,在地的台灣人一定很樂意幫你解答,艾倫剛到新加坡搞不懂這裡的熱水器怎麼開關(一種安裝在廚房卻不在熱水器旁邊的開關面板),半夜上網求救,馬上有人幫忙回答。大家可以先加入台灣人同鄉會的Line,接收各種資訊外,還可主動加入十幾個分類主群,有生活圈、法律諮詢、二手市集、美食、好康報報及各球類社團…等各種群組。如此一來,在異國他鄉就不會感到孤立無援,還可以找到志同道合的好友一起打拼。

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為何房租漲99個月仍不該「棄租轉買」?3個數據曝真相:物價都比房租漲得兇

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租屋很「啊雜」!

根據知名心理學家馬斯洛的「需求理論」,人們擁有基本的生存需求後,當然就想要安全穩定,這當中最必須的就是能有個遮風避雨的「家」,不論是本來就有的自己家,還是異鄉遊子在外地尋找一個「偽家空間」,能看著乾淨入眼、住的舒適自在最重要。

然而無殼蝸牛都有一段必經之路,也就是不斷尋求短暫殼居的「找房之旅」,相信有經驗的人總歸一句話就是「累」,和預期的不同、房東辦事不OK等都讓人很無奈,今天DailyView網路溫度計就透過《KEYPO大數據關鍵引擎》統計房客租屋過程遇到最「啊雜」的無奈10件事!

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找租屋

10、約好看房房東才說已出租

滑了數百次的租屋網站,想要早日找到好屋入住,憑的是勤勞還有運氣,有的人總是能快速找到,有的人卻是滑到失望,然而找房之路漫長,好不容易挑到、約好房東看屋,直到約定那天才收到通知說已出租,內心OS忍不住浮現:「你嘛早點告訴我啊!」無奈之餘也只能QQ上天的好運不落在自己身上...

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9、有仲介、收仲介費

在這個睡醒睜眼睛就要花錢的社會,租房子首看重「租金」,若在大城市,僧多粥少、土地寸土寸金,小小幾坪恐怕就要上千、破萬,因此難得看到喜歡的房子、金額尚可接受,卻看到仲介帶看房、處理房子問題,因此要收仲介費,雖然可以積極服務,但這也是一筆開銷,荷包已經夠拮倨,再喜歡的房子可能也會有人淘汰。

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8、品質差的房子租金高

不論你是哪種漂,離鄉背井找租屋,事事已經都得花錢,因此租屋價格得合理合自己口袋,透過租屋網站可以看到各地區房子的地段、坪數、租金,找房時就像公司企業在收履歷,花時間大量瀏覽物件,偶爾看到高單價套房卻是稍嫌髒亂的房間、沒有對外窗空氣品質不好、住家環境差等問題,總受不了抱頭無奈說:「究竟為什麼這麼貴!」

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7、租屋處周遭環境差

聽過「孟母三遷」故事的人都知道,不論是買房、租屋,除了看居住的空間好不好,租屋處周遭環境也很重要,是不是大清早生機勃勃的公園邊、莘莘學子學校多的文教區等,而這怕的就是車流量多、聲音大的捷運鐵路、高速公路旁,還是位在窄巷、暗巷、死巷內的老公寓,人身安全和居住逃生都面臨大考驗,另一種就是人聲鼎沸絡繹不絕的菜市場、夜市周邊,解決肚子餓很方便,但就擔心油煙、吵鬧、細菌昆蟲孳生,這房間環境再好也要考慮再三!

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6、房東沒整理房子就出租

想必大家都該知道,想要推銷東西,勢必要包裝美美的,租屋也是一樣,照片美、房間乾淨明亮更容易租出去,因此若是遇到,好不容易挑到符合自己需求的房間,花時間抵達看房,入眼的卻是垃圾一堆、床架衣櫥破爛亂擺、牆壁灰灰髒髒、地板顏色東一塊西一塊等狀況,第一印象就先打個不及格啦!

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5、房東失聯、放鳥

找租屋的過程中沒有仲介、中間人,房客面對的自然是房東,好不容易在網路上看到喜歡的房子,想要約時間、地點看房,打電話、寄信聯繫對方,不是沒通就是沒回,雖然一個房東也許要面對數十位想看房的人,但唯一的聯繫不順暢,這房客看屋之旅還沒開始就斷線了,是還要不要租房了(有怨氣)!

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4、沒先說不能養寵物

現代人不養小孩養寵物比例甚高,舉凡貓、狗、烏龜、魚,甚至是蛇、老鼠等應有盡有,然而不是所有人都喜歡動物,房東想要維持房子環境,或是怕打擾鄰居影響互動等原因,多會在網站上註明不能養寵物,不過若是遇上什麼都沒說,等房客當面看房、想要趕緊下訂的時候才告知拒絕寵物,就像是一盆冷水澆頭頂,浪費時間也浪費體力,母湯啊母湯!

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3、房東調查局問東問西問不停

人與人的社交建立在談話認識,更何況是陌生的房東與房客關係,主人怕遇上牛鬼蛇神、背景複雜的麻煩精,客人也怕碰到難搞、不管事、壞人變態,所以基本的了解和熟悉是必須,不過總是會有例外,房東像是身兼調查局員工或是警察,對房客的資料全面盤問,從星座、血型、愛好再到家裡住哪、有哪些人、平常愛去哪玩等,堪比初相見的男女碰面聊天,只想大喊:「我只是來租屋啊!」

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2、隱瞞凶宅、隔音、環境缺點

為了推銷租屋,房東勢必要多多宣傳好處,早點讓房客能夠挑上自己的房子,然而他也怕租不出去,不強調房子的缺點、隱蔽小問題,就怕破壞價格,而等到房客住進去後才發現,什麼狗屁倒灶的問題一一浮現,水管不通、隔音效果差、熱水不燙、油煙臭味等問題通通有,卻又卡在合約時限,因此多數人會睜隻眼閉隻眼忍過去,所以經驗老到者才會鼓勵看房找房的人要多去幾次,缺點會漸漸跑出來的。

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image source:Pixabay1、照片很美好、現實房子很殘酷

租屋族最常找房子的方式,除了靠身邊親友介紹外,相信許多人都是靠知名數字網站找,設定想要住的區域,再一一篩選,想要租好房全靠房東拍的照片,因此這「拍照功力」就很重要了,能不能拍到全空間、擺設位置、牆面地板的品質如何通通都很重要,因此若是遇上修圖修很大、光線昏暗看不清、根本沒拍到房間內部照片的房東,甚至是照片很美好、現實很殘酷的房間,花了時間去看房的你我根本只有一個「X」字可以形容啊~

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租屋
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分析說明:

本研究資料由《KEYPO大數據關鍵引擎》提供,分析時間範圍為2018年08月04日至2019年08月03日,共一年。

 

系統觀測上萬個網站頻道,包括新聞頻道、Facebook、PTT及各大討論區、部落格等,針對討論『租屋討厭的事』相關文本進行分析,並根據網友就該議題之討論,作為本分析依據。

本文所調查之結果,非參考投票、民調、網路問卷等資料,名次僅代表網路討論聲量大小,不代表網友正負評價。

本篇分析報告使用「KEYPO大數據關鍵引擎」

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報導:MyGoNews方暮晨
時間:2019-08-02

一年內不同期間之購屋借款利息與房屋租金支出,可同時列報綜合所得稅列舉扣除額
一年內不同期間之購屋借款利息與房屋租金支出,可同時列報綜合所得稅列舉扣除額
新聞摘要
  • 實例說明:一年內不同期間之購屋借款利息與房屋租金支出,可同時列報綜合所得稅列舉扣除額
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示,為租稅公平及兼顧法定扣除額規定,在同一課稅年度之不同期間,如有發生租屋自住及購屋自住之事實,則房屋租金支出與購屋借款利息,可分別申報綜合所得稅之列舉扣除額。
 
該局說明,依所得稅法規定,納稅義務人申報自用住宅購屋借款利息列舉扣除額,每一申報戶以1屋為限,並以當年度實際支付的利息支出減去儲蓄投資特別扣除額的餘額申報扣除,每年扣除額不得超過30萬元;另房屋租金支出列舉扣除額每戶申報上限為12萬元。房屋租金支出與購屋借款利息,如分別符合列舉扣除額要件,且費用支出期間不重複之前提下,可按費用支出期間占全年比例計算可列報之扣除限額,分別列報扣除。
 
該局舉例,王君2018年1月至6月租屋自住,租金支出金額90,000元(每年扣除上限金額:120,000元×181天/365天=2018年1月至6月扣除上限金額59,507元);2018年7月至12月自用住宅購屋借款利息減除儲蓄投資特別扣除額後金額180,000元(每年扣除上限金額:300,000元×184天/365天=2018年7月至12月扣除上限金額151,233元),因王君房屋租金支出及購屋借款利息均超過規定的限額,僅能就限額部分申報扣除,所以王君2018年度該2項列舉扣除額之可減除金額分別為房屋租金支出金額59,507元及購屋借款利息金額151,233元。
 
該局提醒,房屋租金支出與購屋借款利息原則上不得同時列報扣除,惟在該二項費用支出之期間不重複之情形下,則得分別列報,民眾於申報時,請注意相關法令規定並正確申報,以免影響自身權益。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/129715/

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2019-07-24 12:32:12經濟日報 記者游智文╱即時報導
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根據主計總處統計,全台房租指數從2011年2月以後,迄今100個月來,僅在2014年11月至12月持平,其他99個月都上漲。租金漲不停,不少人認為很多民眾會棄租轉買,租屋市場面臨萎縮。

中信房屋針對租屋族調查,從租屋族認為租屋主要兩大優勢,再比較租金上漲情況,認為目前的租金上漲,對租屋人心態並不會造成太大影響,住宅租屋市場不會有明顯變化。

中信房屋研展室副理張漢超表示,全台房租雖在過去100個月中,上漲了99個月,但是漲幅僅6.72%,遠低於物價漲幅,除了部分市中心區,對其他地區租客來說, 感受並不明顯。

張漢超表示,中信房屋近期針對租屋族進行調查, 四成三認為租屋優勢在於「不需要背房貸、可減輕日常生活消費壓力」,二成一認為租屋具有「有餘裕資金供其他投資運用好處」,合計六成四的民眾主要是基於資金財務的因素決定租屋,現今房租指數八年多來只上漲6.7%,研判很難讓這些租屋族改變觀念。

資料來源:中信房屋
資料來源:中信房屋
 
資料來源:中信房屋
資料來源:中信房屋

https://house.udn.com/house/story/11137/3947853

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▲房客於退租時應將屋況恢復原狀,以免造成糾紛。(圖/信義房屋提供)

▲房客於退租時應將屋況恢復原狀,以免造成糾紛。(圖/信義房屋提供)

租約到期想退租,房客為能順利拿回押金,通常須將租屋處整理清潔、恢復原狀,不過偶有房東因空間清潔、家具汙損等的認知與房客不同,因而產生糾紛。專家提醒,所謂的「恢復房屋原狀」沒有客觀標準,因人而異,最好的方法就是於簽約時就約定清楚,並註記在合約上。

通常租屋契約都會寫明,退租時須將房子恢復原狀,但到底「恢復原狀」的程度為何?信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德直言:「實務判決曾認房屋有改裝設施時,應恢復至出租前之狀態,但沒有改裝設施時,需個案認定。」所以建議一開始簽約時,雙方就該約定清楚、將細節列入合約中。

劉韋德舉例,例如牆壁在多年使用後造成的正常汙漬,是否須重新粉刷?壁紙若有破損是否須重貼?木地板在正常使用下造成的凹陷是否要賠償?空間的清潔該到什麼情況?牆壁可否打洞?以及打洞後須恢復到何種程度等,如能逐一記載在合約上,較能避免事後因彼此標準落差而有糾紛。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,租客在看屋時就要確定屋況,檢查房東提供的家具、家電狀態,若已有破損、汙漬等,應拍照留底,也要先試用屋內附設的家具與家電,確認沒有故障損壞。

而退租點交時,房東除可用押金抵扣拆算的水電瓦斯費外,若房屋被破壞、家具損壞時,也可主張依修繕金額扣押金,再將扣除後的金額返還給房客。如果房子毀損嚴重,修復費用超過抵押的2個月押金金額,劉韋德表示,房東有權要求房客賠償該筆損失費用。

https://www.nownews.com/news/20190722/3510656/

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