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報導:MyGoNews方暮晨
時間:2019-07-14

約定由承租人代出租人負擔扣繳稅款及補充保費者,視同租金
約定由承租人代出租人負擔扣繳稅款及補充保費者,視同租金
新聞摘要
  • 約定由承租人代出租人負擔扣繳稅款及補充保費者,視同租金
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示,營利事業、機關團體等扣繳單位承租房屋,扣繳義務人應依所得稅法第88條規定,於給付房東租金時,依各類所得扣繳率標準扣取稅款,並按同法第92條規定將所扣之稅款向代收稅款機構繳納及向承租人所在地主管稽徵機關列單申報。

該局進一步說明,租賃時如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務,或代出租人支付租賃財產之修理維持或擴建費用,或代出租人履行其他債務,則出租人因履行此項約定條件而支付之代價,實際即為租賃財產權利之代價,與支付現金租金之性質相同。是租賃契約如約定由承租人代出租人負擔扣繳稅款及全民健保補充保費者,該代出租人負擔之扣繳稅款及補充保費即視同租金,併入給付租金計算給付總額,辦理扣繳稅款及憑單申報。
 
該局舉例說明,A公司向B君(中華民國境內居住者)承租房屋,租賃契約約定10%扣繳稅款及1.91%全民健保補充保費由A公司負擔,B君每月實收租金100,000元,則A公司扣繳義務人每月應依給付總額113,520元〔100,000元÷(100%-10%-1.91%)〕辦理扣繳,扣繳稅額11,352元(113,520元×10%);A公司扣繳義務人應於每月10日前將上一月所扣稅款向代收稅款機構繳清,並於次年1月底前將上一年內扣繳納稅義務人之稅款數額,開具扣繳憑單,彙報承租人A公司所在地稽徵機關查核。如出租人為非居住者,其約定由扣繳義務人代出租人負擔之扣繳稅款者,亦應併入給付租金計算給付總額,並依規定之扣繳率20%計算扣繳稅款,於給付之日起10日內扣繳稅款及辦理扣繳憑單申報,給付對象為境內居住者或非居住者之扣繳及申報期限有所不同,仍請一併注意。
 
該局呼籲,扣繳單位承租房屋時,如有約定由承租人代出租人(我國境內居住者)負擔相關款項者,並由扣繳義務人依法扣繳稅款及填報扣(免)繳憑單。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/129531/

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2019/07/10 17:23 東森財經新聞
租屋投報率飆6.6%!包租公置產這大學周邊最賺

全台大專校院學生宿舍平均僅滿足約65%的住宿需求,仍有約35%的學生只能選擇在學校附近租屋,學校周邊的租屋市場相對熱絡。房仲統計,大專校院周邊800公尺範圍內之住宅成交資料,交易量排行第一個為淡江大學,年投資報酬率最高的則是高雄科技大學建工校區。

 

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,有意投資置產於房地產的民眾增加,因此租屋需求較大的大專校院周邊便成為收租置產的熱門標的。依據大專校院校務資訊平台統計,全台大專校院學生數最多的為台灣大學,2018年學生數共有31745人,而私立大學中學生數最多的則為輔仁大學,共有26176人。

▼大專院校人數排名及宿舍床位數。(圖/永慶房屋提供)

謝志傑表示,選擇收租置產的大學除了看學生數之外,也要看近幾年的增減率,而傳統名校或是名列前茅的學校,通常學生數都不會有太大的變動;此外,還要看學校提供的宿舍床位數,床位數較少的大學表示在外住宿的需求就越高,也因此有許多專門提供學生在外租屋的社區產品。

 

謝志傑表示,依據實價登錄統計,107年1月至108年4月學生人數達15000以上的大專校院周邊800公尺範圍內之住宅成交資料中,排行最高的為淡江大學,今年前 4月平均單價每坪約為20.3萬,周邊800公尺範圍每月租金行情約為每坪350至800元之間,若以租金行情與平均單價進行計算,年報酬率大約落在2.1%至4.7%左右。

 

若以投資報酬率來看,謝志傑說,年投資報酬率最高的則是高雄科技大學建工校區,該校區位於高雄市的三民區,平均單價每坪約為13.7萬,當地每月租金行情約為每坪350至750元之間,若以該租金行情與平均單價進行計算,年報酬率大約落在3.1%至6.6%左右,投報率相當高。

▼大專院校周邊交易量排名與價格行情。(圖/永慶房屋提供)

謝志傑表示,高雄科技大學建工校區原先為高雄應用科技大學,其周邊發展成熟的建工商圈,生活機能相當方便,吸引許多學生及上班族於此租屋。此外,三民區也有其他四個大專院校設立,如高醫、文藻、正修以及高師大,整體而言租屋市場十分熱絡。在商圈及大專校院的支撐下,該校區附近的租金行情也保持一定水準,同時也因為房屋平均單價較低的緣故,投報率相較其他大專院校較高。

 

謝志傑最後提醒,收租置產除了房價成本外,裝潢、維修及管理也是額外的成本,而少子化的時代父母對於子女的租屋品質及安全的要求提升,購屋人對於成本與收益的取捨需要更精打細算。

(封面圖/翻攝自Google Maps)

 

【往下看更多】
投資大學城穩收高報酬?三所大學的投報率已低於一般行政區
最貴小套房不敗!單坪146萬創3年新高 這建案沒人賠過錢
租屋也成難題?月租5千僅能入住信義區「棺材房」

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/91596

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2019-07-10 10:41:15經濟日報 記者游智文╱即時報導
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東海大學路思義教堂。圖/文資局提供非報系
東海大學路思義教堂。圖/文資局提供非報系
 

房仲統計,近一年多大學周邊以淡江大學房產交易最熱,達553間,其次為逢甲、東海。高雄科技大學建工校區租金報酬率3~6.6%,投報最高。

隨暑假來到,大學房產投資又受注目。永慶房屋針對全台學生人數1.5萬以上的大專校院,統計周邊800公尺範圍內住宅實價成交資料,交易量前五名分別為淡江、逢甲,東海、高雄科技大學建工校區以及中原大學。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,淡江為私立名校,學生人數達25,000人,但學校所提供的宿舍床位僅有約2,900個,床位供不應求,學生租屋需求高,加上周邊商圈成熟,不少民眾租住當地,因此住宅交易投資熱絡。

實價顯示,淡江大學周邊住宅,先前受房市不景氣影響,房價一度下修,但隨房市回暖,今年房價回升,周邊住宅平均成交價一坪20.3萬元,較去年同期上漲8.6%。

永慶房屋另統計當地網路刊登租屋案件,區域住宅租金每坪350元到800元,換算租金投報率約2.1%至4.7%。

交易量排名第二、第三的逢甲大學、東海大學都在台中,也是私立大校,過去一年多,周邊都有400多間房子交易,逢甲大學今年房價微漲3%,東海大學下跌5%,目前都在1字頭;兩間學校租金投報率最高都在5%以上,優於淡江大學。

位於高雄市三民區的國立高雄科技大學建工校區,過去一年多交易355件,排名第四,不過,今年周邊平均單價13.7萬,每坪350元至750元,租金報酬率約3.1%至6.6%左右,為交易量前五名中,投報率最高。

謝志傑表示,高雄三民區另有高醫、文藻、正修以及高師大,整體租屋市場十分熱絡,高雄科技大學建工校區周邊有發展成熟的建工商圈,生活方便,吸引許多學生及上班族租屋,由於周邊房價較低,租金投報率相較其他大專院校較高。

資料來源:永慶房屋
資料來源:永慶房屋
 

 

 

資料來源:永慶房屋
資料來源:永慶房屋

https://house.udn.com/house/story/5888/3920023

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【大紀元2019年07月07日訊】(大紀元記者葉欣雯澳洲悉尼編譯報導)作為租戶,最頭痛的問題就是被房東告知租房要出售了。不過當你知道後面會發生的事情,並做好準備,就不會手忙腳亂了。那麼當房東要出售房產時,租戶享有哪些權利呢?

1、房產可以隨時出售

在所有州和領地,法律允許房東隨時出售房產。但無須害怕,法律保護租戶不會被掃地出門。

2、租約仍然有效

根據LJ Hooker房地產投資管理負責人桑德爾森女士(Amy Sanderson)的說法,當房東將房子投放到市場上時,租約協議仍然有效,在房產出售後租約也是有效的。這意味著即便房出已轉手,你不必在租約到期前搬離房子。她說:「房東不能終止固定期限協議。」因此,如果房東將房產出售給希望帶租約的投資者,對租戶幾乎不會造成影響。

桑德爾森女士補充道, 在雙方達成協議的前提下,租約也可提前終止。「如果你簽訂了一份固定期限協議,但因房產要出售你想搬走,可以和房東達成協議並儘早終止租約。」

若新房主希望你搬出,他們必須遵守現有租約的條款。

3、開放看房前房東必須告知租戶

在第一次開放看房前,房東須提前14天通知租戶。與此同時,租戶「有義務盡一切合理的努力就接待客人看房的日期和時間與房東達成協議,並使房子保持整潔。」

「若租戶沒有與房東達成協議,房東每週帶人來看房的次數不超過兩次,而且每次看房前須提前至少48小時通知租戶。」

客人來看房時租戶也有權利待在屋內。

http://www.epochtimes.com/b5/19/7/7/n11369162.htm

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租屋多久才能買房?  這個算好了就能買

好房網News記者莊婕妤/整理報導
最近內政部公布2018年第四季全國及六都價格指數,台北市的部分較上季下跌0.43%,看上去最近房價稍稍下降,可能有些人會想趁勢買房,不過到底租屋划算還是買房好呢?這樣的疑慮一直存在大家心中。其實買房最重要的還是理財,讓自己做好準備,專家建議每月還貸金額與所得比例不超過40%,才是最佳比例。
最近有網友在PTT分享,雖然自己很常在國外工作,大部分也都以租屋為主,但因為租屋時常要搬家,自己又有收藏習慣,東西容易越堆越多,最近才在台灣買下房子,網友問:已經買房或是打算買的各位,都是忍受租屋多久才買房呢?
租屋買房各有優缺點,但買房需先備頭期款,房貸理財很重要。(圖/擷取自pixabay)
租屋買房各有優缺點,但買房需先備頭期款,房貸理財很重要。(圖/擷取自pixabay)
許多網友熱烈給予回覆,贊成租屋的人表示單身買房意義不大、遇到好房東時租十幾年也行,而不贊同的人則表示,租房以及鄰居素質沒有比買房好。也有網友分享,自己朋友在桃園租屋十年,租金約一萬五,朋友之後以八百萬跟房東買下這棟房子,把租金也算進去,朋友總共付出九百八十萬元。與十年前的房價四百萬比起來,房東淨賺了約六百萬。 
關於房貸所得比重分配,林奇芬曾在好房網專欄建議,房貸占家庭所得比重不超過40%,不要過度擴張買房能力,以免成為屋奴。林奇芬指出,若房價可大幅增值,將資產壓在房地產可能是不錯選擇,但現在房價上漲有限,有些地方甚至在下跌,不建議這麼冒險。
林奇芬也建議不需要急著一次償還全部房貸,因為房貸是最便宜的借款,如果自己本身有做其他投資,可能投資利得就能抵過一年房貸要付的利息。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/631431231785.html

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▲租屋處有設備毀損,須先告知房東後再進行修繕。(圖/信義房屋提供) ▲租屋處有設備毀損,須先告知房東後再進行修繕。(圖/信義房屋提供)

租屋族常見糾紛是物品損壞,房東卻遲未修繕,或要求房客自行處理,對生活造成不小麻煩。其實依最新租賃專法來看,屋內設備損壞應由房東負責修繕,除非合約中明列房東不維護的項目,房客也應將物品損壞情況先告知房東,討論修繕方式,以免引發爭議。

「基本上,房屋所有物品若損壞,應該都由房東負責修繕。」信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德表示,依《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》所定,「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者,不在此限。」所以除非房東在合約中寫明哪些物品、項目由房客自行修繕,否則皆須由房東維修。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒,可於合約中以附件清單方式列出房東提供的所有設備,逐項確認哪些物品損壞由房東負責;此外,可歸責於房客導致的損毀,由房客負責修繕,也應明訂於契約中。

劉韋德補充,可歸責房客因素,分為蓄意破壞,即應注意而未注意所造成的損失,才可由房客負責修繕或恢復原狀,但房東必須舉證確為房客因素所致才行。

物品損壞時,為避免爭議,劉韋德認為,應第一時間告知房東,討論修繕方式、負責廠商與修繕金額,皆確認沒問題後再進行修繕,且房東找人來處理時,房客若不配合,導致物品因延誤處理而毀壞,責任便歸於房客。如果房東遲遲不肯進行整修,郎美囡表示,房客依法可自行修繕,並請求房東償還其費用,或於約定之租金中扣除。

郎美囡也提醒,房東在出租前、房客在退租前,應先拍照確保房屋與設備狀態,甚至在發現有可歸責於對方的損壞時,也應先拍照存證,然後請施工單位或施工廠商進行估價,再進行求償或要求修復的處理程序。

https://www.nownews.com/news/20190625/3461171/

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投資分租套房可以輕鬆的擁有「每年」15%的投資報酬率,不用投資高風險的股票,就可擁有這麼高的報酬。根據72法則,15%的報酬率只需5年就可賺進一個投資額,也難怪分租套房投資術成為當今最夯的投資方法!真有那麼好嗎?相信許多投資者心中有這樣的疑問,為何自己出租的房子報酬率也只不過3%左右,別人又是如何辦到的,有哪些竅門呢?

實際範例

James在台北市中正區巷內,以750萬買了一間28坪、3房2廳1衛的32年老公寓,改裝前平面圖如下圖(上)。經過詳細規劃,將所有的房間打通,另外隔成4間各自擁有獨立衛浴設備之套房,下圖(下)邊就是改裝後的平面圖。整個裝潢及傢俱的費用得額外投入100萬元。這樣的設計,每一間套房都有窗戶,可以吸收外來陽光,提升出租之價位。每一間套房均以每月1萬元出租,押金兩個月,合計每月可以收租4萬元,亦就是每年可以有48萬元之收入。

如果買進這房子,不另外改裝單純整棟出租,以目前行情每月租金只能有2萬元之行情,每年的收入只有24萬元,換算年報酬率約3.2%。

▼改裝前平面圖

▼改裝後平面圖

可觀的報酬率

James買這房子自備款150萬元,其他600萬元為貸款,貸款年利率1.8%。總投入金額為自備款150萬元加上裝潢傢俱100萬元,總共250萬元。每年可以有48萬元之租金,扣除600萬元貸款利息每年10.8萬元,每年淨收入37.2萬元。這樣每年的報酬率是:

=372000/2500000 
=15%

▼點下圖可下載Excel檔案
投資報酬率

如果用銀行定存的概念來看,好似存入銀行250萬元,然後每年拿回37.2萬元利息一樣,就等於銀行提供15%利率的「存本取息」定存一般。一般說來租金以及房價還會隨著通貨膨脹率而成長,所以實際報酬率會更高於15%。

提高報酬之撇步

因為會租套房的一般是單身上學、上班族,所以地點的選擇以交通便利為主要考量,最好是離捷運走路10分鐘可到之地點為佳,基本上離市中心愈近愈好。通常上班族轉換工作時,也會選擇「逐辦公室而居」,所以說公司行號多的地點當然是首選。

其次要注意房屋空間不可太小,平常的管理工作也不可疏忽,租戶報修設備應該立即處理,不可拖拖拉拉。最好有長期配合之水電行,方便隨時處理類似狀況。有良好管理就會建立口碑,尤其在目前網路發達的世界裡,好的名聲或壞名都傳得非常快,這些是要特別注意的地方。名聲好自然租屋者就會源源不斷,租金自然水漲船高。

為了提高投資報酬率,有些投資客會選擇法拍屋,這樣成本就更低了,投資報酬率要達到22%一點都不難。其實這樣的標準是專業投資客的基本要求呢!

房地產適合槓桿投資

房地產因為有實質房屋作後盾,特別合適以貸款來投資。投資者不用擔心會有因投資失利,而有還不起貸款之情形。然而貸款投資的竅門又有哪些?哪些參數可以提升投資報酬率?以下提供詳細的解析:

衡量分租套房投資是否划算,傳統上是以租金報酬率來比較。租金報酬率也可以解釋為:全部以自有資金投資之報酬率,公式如下:

租金報酬率公式

以上述範例分租套房為例,每年租金收入為48萬元,所以租金報酬率等於:
=480000/(7500000+1000000) 
=5.65%

或許讀者會覺得奇怪,為何租金報酬率只有5.65%,然而算出來的報酬率卻有15%呢?主要原因是財務槓桿大幅提升了整體報酬率。財務槓桿應用在房地產之公式如下:

槓桿倍數

當貸款金額為零時,也就是全部以自有資金投資,這時上述公式簡化如下:

投資報酬率 = 租金報酬率

這就是為何租金報酬率可以解釋為:全部自有資金之報酬率。當有部分投資金額是以貸款方式取得時,整體投資報酬率會將租金報酬率放大。上述公式的最右邊「租金報酬率-貸款利率」就是兩者之利差,而「貸款金額/自有資金」就是利差之放大倍數,也稱為槓桿倍數。

例如本例之資金報酬率為5.65%,貸款利率為1.8%,兩者之利差為(5.65%-1.8% = 3.85%)。貸款600萬,自有資金等於自備款150萬加上裝潢投資100萬,總共金額為250萬,所以放大倍數等於600/250 = 2.4倍,亦就是3.85%利差會被放大2.4倍的意思,3.85%*2.4=9.24%,。

投資報酬率 = 5.65% + (600/250)*(5.65%-1.8%) = 14.9%

簡單說,雖然租金報酬率只有5.65%,而透過貸款的財務槓桿,這3.85%的利差會被放大2.4倍,所以相當於15%的報酬率,也就是提升了9.24%。從以上公式及範例來觀察,槓桿倍數以及利差主宰了投資報酬率的大小。槓桿倍數愈大及利差愈大,整體投資報酬率就會愈大。但是除非租金報酬率大於貸款利率,否則貸款不會提升報酬率,反而會降低投資報酬率,這點也請投資者注意。

下圖是所下載Excel檔之另一個工作表「貸款比例vs投資報酬率」,輸入分租套房條件(黃色儲存格),就會列出不同貸款成數相對的投資報酬率。圖中折線圖的水平軸是房屋貸款的成數,垂直軸是投資報酬率,可以清楚看出貸款百分比由0%到100%的變化情形。可以看出若百分之百貸款,投資報酬率會提升至34.5%,即使只有50%貸款,投資報酬率也有8.68%。這試算表的貸款成數不包含裝潢費用,裝潢費用一律列入自有資金範疇。

▼點下圖可下載Excel檔案(同上圖之Excel檔)
貸款成數vs投資報酬率

這就是說要提高套房分租的投資報酬率,首要目標是提升租金報酬率,次要目標是提升槓桿倍數。但要注意的是槓桿倍數愈大,風險就愈大,我建議不要超過7/3,亦就是貸款金額佔所有資金的7成。

適合做為退休規劃之一部分

租金有固定之現金收入,不只是源源不斷而且會愈來愈高,這樣的投資相當於固定收益投資商品,其報酬率是非常穩定的。想想看,股票型基金每年的投資報酬率約莫也15%而已,可是卻得承擔不小之風險,然而租金這種固定收益產品竟然報酬率能夠和股票相當,也難怪那些房地產投資客會大舉進攻這塊市場。想想看如果你有1000萬元資金,就可以同時投資4件相同的物件,每一個物件每年都可帶來37.2萬元現金,那麼總共一年就有150萬的現金收入。這150萬元已足夠過的很優渥的退休生活了。

房價下跌也不用怕

或許投資者心中有一疑問,萬一房價下跌時怎麼辦?不用怕,這不是靠買賣價差做波段操作,不用擔心房價下跌問題。這種投資方式就是不準備賣掉房子,只收取租金的投資方式,所以房價下跌不會影響租金收入的,當然也不怕房價下跌了。

如果最近常發現左鄰右舍敲敲打打的大規模的裝修房子,之後就住進了許多租屋的年輕人,仔細一看原來屋主將現有房子改裝成套房出租。不要懷疑!這就是現在正流行的一種投資方式:『分租套房』

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工商  
彭媁琳

內政部指出,依據行政院主計總處消費者物價居住類房租指數顯示,今年5月指數為102.60,其8年漲幅約6.48%,又相較去年5月指數101.71,過去一年全國租金年增率約0.88%,亦低於消費者物價總指數年增率0.94%,故租金亦呈現平穩成長之趨勢,並無大幅波動之情事。


外傳台北市租屋市場「蟻居化」,因為租金高漲,造成民眾生活壓力越來越重。內政部澄清,相關報導應該是特殊案例。

內政部表示,依據台北市的916件社會住宅包租代管的資料顯示,平均租金約為1萬4千元,平均面積則為17坪,而在台北市的包租代管案件中,均無低於3坪的住宅,低於10坪以下亦不到1成,其租金行情尚於可負擔範圍內。而報載蟻居房僅有147間,佔整體租賃住宅市場比例尚為有限,另其租金漲幅達8%之情形,應屬特殊案例,本部將持續關注租賃住宅市場變動情形。

為健全租賃住宅市場,「租賃住宅市場發展及管理條例」已在契約中規範,在承租期間不得任意調整租金,避免租金之哄抬。另為掌握租金之變動趨勢,亦規定租賃住宅服務業應每季將包租代管之租金等相關資訊進行申報,待包租代管案件資料庫數量足夠後,將進行統計分析及不定期揭露租金行情,以利提供國人更透明的租金行情資訊,作為租金議價之重要參考資訊,避免租金哄抬造成租金上漲之疑慮。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190612003434-260410?chdtv

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2019-06-11 10:15經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

房屋比價平台統計指出,北市社會新鮮人租10坪套房,租金逼近月薪七成;由於租金居高不下,北市租屋市場出現蟻居化趨勢,3坪以下「蟻居房」待租量逐年增加,目前已達147間,較2017年增加35%。

資料來源:屋比房屋比價平台
資料來源:屋比房屋比價平台
 

 

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,低薪、高房價、高租金是蟻居房產生的主要原因,對社會新鮮人來說,蟻居房雖能節省不少房租,但除了空間小之外,採光、通風以及隔音狀況也都較差,長期下來對身、心靈難免有不良的影響。

尤其令人擔心的是,大部分的蟻居房消防系統、逃生動線不符合標準,如有火災發生,恐會釀成傷亡。

資料來源:屋比房屋比價平台
資料來源:屋比房屋比價平台
 

 

6月是畢業季,也是社會新鮮人租屋旺季。屋比房屋彙整北市網路待租套房、雅房租金,不論市區或市郊,租金都持續走揚,其中市區套雅房平均開價每坪1,836元,市郊也達1,501元,全市平均坪租金達1,688元,較2017年上漲約4%。

資料來源:屋比房屋比價平台
資料來源:屋比房屋比價平台
 

 

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,目前市區一間10坪套房,平均月租1.83萬元,依主計處調查,20至24歲社會新鮮人平均月薪僅2萬7,635元,新鮮人想在市區租間房子,等於要把66%、近七成薪水拿來付房租,不要說存錢,活下去都很困難。

由於北市租屋負擔驚人,屋比統計發現,目前北市有147間、3坪以下蟻居房在網路招租,較2017年增加35%,占整體待租物件比率,也從2017年2.2%,目前已超過3%,租屋市場已出現「蟻居化」趨勢。

資料來源:屋比房屋比價平台
資料來源:屋比房屋比價平台
 

陳傑鳴表示,目前北市不只一般套雅房漲租,蟻居房也跟著漲,2017年蟻居房平均每坪租金2,221元,現在已達2,391元,平均租金上漲8%,比一般套雅房漲勢還大。

葉國華表示,面對高房價、高租金,蟻居房大量出現,政府機關加以重視,除了應提供更多只租不賣的公宅外,在租屋補貼上更積極作為外,否則未來年輕人不僅無法購屋,甚至連在北市租屋都成問題。

https://money.udn.com/money/story/5621/3864483

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2019-06-11 23:29:08經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

房租連年上漲,屋比房屋比價平台昨(11)日公布台北市待租套雅房統計發現,2019年5月平均每坪開價高達1,688元,等同於承租十坪套房月租近1.7萬元,不僅上看最低薪資七成,三坪內的「蟻居房」待租量,兩年間成長35%,換算投資報酬率逼近4%。

經濟日報提供
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台北市套雅房出租收益可觀,若換算投報率平均竟超過3%。由於眾多套雅房是購置一般住宅,進而隔成套雅房,屋比進一步統計實價登錄交易資料換算,平均投報率來到3.7%,市中心因購置成本較高,投報率落在3.29%,市郊區投報率達到3.87%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,台北市獨立門牌套房多在八坪以上,由於單價較高,因此受限於租金承受力的天花板上限,投報率多半都在2%左右,但若將公寓或華夏隔間小套房,常見大小四至八坪,月租行情多在1到1.5萬元間,拉高整體投報率在3%~5%間,是在房市盤整到復甦之際,少見高報酬的投資選項。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,由於目前各縣市資源分配不平均,人口不斷向直轄市集中,導致工作機會多的直轄市住屋需求大增,未來如何在這些都會區外圍創造更多就業機會,舒緩市中心的居住壓力,將是未來執政者所需面對的重要課題。

根據台北市待租套雅房數據顯示,平均每坪月租金來到1,688元,相較2017年同期上漲3.9%,市郊區每坪月租金則達到1,501元,同樣較兩年前上漲3.3%,增幅最大的落在市中心,每坪月租金上看1,836元,較兩年前大增4.5%。

此外,調查也發現,台北市租屋市場有開始「蟻居化」的趨勢,近三年三坪以下的「蟻居房」待租量逐年增加,目前北市三坪以下網路待租套雅房就高達147間,較2017年同期成長35%。

不僅數量增加,陳傑鳴指出,近三年「蟻居房」每月平均租金就漲了8%,甚至高於一般套雅房3.9%的漲幅,目前北市甚至還有一間三坪內的「蟻居房」,月租金高達1.8萬的待租案例,社會新鮮人承租「蟻居房」可能也無法節省多少開銷,反而降低居住品質與增加居住風險。

https://house.udn.com/house/story/11137/3866293

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根據調查,社會新鮮人台北市中心租一間10坪套房租金已逼近月薪七成,而台北市租屋市場「蟻居化」更是日益嚴重,至少有147間3坪以下的「蟻居房」待租,二年來增加35%,而這類蟻居房二年來租金漲了8%,遠高於一般套雅房3.9%,高租金下,要能兼顧空間、安全和租金負擔,更是難上加難。

根據屋比房屋比價平台調查,台北市套雅房租金每坪開價1,688元,而屬蛋黃五區的市中心套雅房平均租達每坪1,836元,以主計處所調查20~24歲年輕人主要工作平均月收入2萬7635元計算,租一間10坪套房,房租占社會新鮮人月薪的66%。

值得注意的是,面積不到3坪、坪數超小的蟻居房,占台北市套雅房網路租屋市場比例也從2017年的2.2%,攀升到目前的3%以上,這類缺乏生活品質、有居住安全疑慮的「蟻居房」,在高租金、市場需求攀升下,已開始變多。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,低薪、高房價、高租金是「蟻居房」產生的主要原因,全台租金指數已連53個月上揚,承租「蟻居房」對社會新鮮人來說,確實能節省不少房租,卻大幅降低居住品質。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,台北市市中心五區的套雅房租金二年來從每坪1,757元,漲至目前的1,836元;市郊七區的套雅房租金從每坪1,453元,漲至1,501元,房租占了新社會新鮮人一大半的開銷,「蟻居房」雖是年輕人與經濟弱勢族群節省房租的主要管道,但承租「蟻居房」也存在不少租住安全上的隱憂。

尤其,不只一般套雅房漲租,連「蟻居房」也跟著漲,二年來台北市「蟻居房」每月平均租金就漲了8%,達每坪2,391元,遠高於一般套雅房3.9%的漲幅,甚至還有一間3坪以內的「蟻居房」月租金高達1.8萬的待租案例。

陳傑鳴表示,各縣市資源分配不平均,人口不斷向直轄市集中,導致工作機會多的直轄市住屋需求大增,未來如何在這些都會區外圍創造更多就業機會,舒緩市中心的居住壓力,將是未來執政者所需面對的重要課題。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/103981.html

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2019年05月30日

 

6月將有3項租屋新制上路,但部分項目實際執行有難度。資料照片

行政院長蘇貞昌今天在在Line群組宣布,6月1日起3大租屋新制上路:押金不得超過2個月、房東不得禁止租戶遷戶籍和電費不得超收,保障租屋族權益。但政府的立意雖好,實際要執行恐怕沒那麼容易。
 
租屋新制第1項「押金不得超過2個月」對於租屋族來說變化不大,因為坊間一般租屋押金通常就是2個月,除非租賃物是商用不動產,押金才有可能較高。
 
第2點房東不得禁止租戶遷戶籍,實務上就會遇到一些困難,1位張姓房東表示,房客遷戶籍進來通常就是為了要報稅,如果房東不希望報稅的話,就會在談出租的時候明白告訴租客,「要報稅就去租別的房子」,想要報稅的房客就會打退堂鼓,合約根本沒成立政府也罰不了。
 
第3點電費不得超收,也是遇到相同的困境。整戶出租的房子有獨立電表,比較沒有這種困擾,但若是隔間分租的學生套房,沒有獨立電表就容易出現房東收取的電費費率比台電費率高的情況。
 
1位在台北租屋近10年的趙小姐表示,法條歸法條,實際上很多房東簽約時還是會訂下每度電的費率,往往高於台電公告的費率。趙小姐指出,若簽約時爭執這點,房東往往會以「分攤公共用電」為理由,若繼續爭執下去房東常常會說「那不要租了」,有些人就會妥協了。(陳建宇/綜合報導)
 
想瞭解更多房市訊息請到蘋果地產王粉絲團

 
下月租屋新制上路後,房東不得超收電費。資料照片

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190530/1575684/rtn/

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6/1起,租屋新制上路。翻攝內政部臉書

6月起起住宅轉租包租新制上路,包括電費不得超過台電標準、不可限制房客報稅及遷戶籍等規定,違者最高罰30萬元。崔媽媽基金會提醒,畢竟房東有權挑選房客,部分房客為了生活,只能妥協與房東另訂合約,但「不論口頭、書面約定都違反租屋新制的,只要房客反悔、檢舉,房東就須繳交罰金。」若雙方有糾紛,可至崔媽媽基金會詢問,或至各地不動產糾紛調解委員會調解。
 
內政部租屋新制包含4項重點,包括押金不能超過2個月、房東不得禁止租戶遷戶籍,電費不可超過台電標準,不可限制房客報稅,將來房東與房客簽新約都必須遵照包租、轉租新契約。
 
其中新制明文規定,電費最高不得超過夏季電費6.41元,讓網友最有感,表示「電費那個真的太重要了!台北不少房東居然收到6.5塊以上,」此外,房東不可限制房客報稅、遷戶籍,不過也有網友質疑,房東即使答應房客繳稅、遷戶籍,卻恐變相漲租,質疑「最終還不是反映到房租裡。」

崔媽媽基金會營運長張艾玲表示,「租屋新制將過往有較多爭議、無明文規定的事項明確化,盼房東守法,但還是有些許漏洞無法避免」,她舉例,畢竟房東有權選擇挑選房客,部分房客為了生活,還是會自願妥協與房東另訂合約,答應房東不遷戶籍、報稅等」,但不論口頭、書面基本上是違反租屋新制,只要房客反悔、檢舉,房東就須繳交罰金。
 
崔媽媽基金會義務律師劉琦富表示,過去房客想遷戶籍,都需要房東同意書,恐遭受百般阻撓,但現在房客只需帶著租約,去戶政事務所申請即可,但建議「最好還是先通知房東一聲,避免租約到期後,房東不讓你續租。」另外,租屋新制也針對包租代管業者身分加強限制,需經過政府許可的公司行號,才能營業。

劉琦富提醒,若雙方有爭議時,可至可至崔媽媽基金會詢問,或至各地不動產糾紛調解委員會調解,以往不動產糾紛調解委員會調解需酌收3500元費用,高價錢也歷年租賃調解件數始終是0,但新制上路後,針對租賃調解糾紛,一律免費,歡迎民眾多利用。(唐家儀/台北報導)

 
租屋新制明文規定,電費不可超過台電標準。資料照片
房東為避免多繳所得稅,通常拒絕房客報稅、遷戶籍,現在租屋新制也明文規定,拒絕這兩項都是違法的。資料照片
租屋新制與過去對比差異。崔媽媽基金會提供

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190530/1575817/rtn/

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保障租屋族不再遇上惡房東,行政院長蘇貞昌今天一早在line宣布,6月1日起有三大租屋新制上路,包含:押金不得超過兩個月、房東不得禁止租戶遷戶籍和電費不得超收。

蘇貞昌line全文如下:6/1起,租屋新制正式上路,為了保障租屋的國人不 再遇上惡房東,政府正式規定:1.押金不得超過兩個月2.房東不得禁止租戶遷戶籍3.電費不得超收,鄉親家裏若有在租屋的子弟,請告訴他們這則好消息,讓大家出外打拚更安心!


延伸閱讀:

惡房東GG!包租代管定型化契約6月上路

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/99635.html

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中國時報 
台灣房屋調查全台12所知名大學周邊租金行情,以台大居冠,周邊平均月租金約11521元。(趙雙傑攝)

台灣房屋調查全台12所知名大學周邊租金行情,以台大居冠,周邊平均月租金約11521元。(趙雙傑攝)

鄰近台北市台灣大學的「正隆天第」傳出有一位大哥級藝人,小孩甫考取台大,希望全家換屋到學校附近而買進。(創意家提供)
鄰近台北市台灣大學的「正隆天第」傳出有一位大哥級藝人,小孩甫考取台大,希望全家換屋到學校附近而買進。(創意家提供)
全台12所知名大學周邊租金行情
全台12所知名大學周邊租金行情

大學個人申請日前放榜,許多父母已著手為即將離鄉背井赴外地求學的大學新鮮人,尋找合意的租屋處。台灣房屋調查台大、輔大、逢甲等全台12所學生數較多的知名學校周邊租屋市場顯示,南北租金差很大,其中平均租金最高的,莫過於位於台北燙金地段台大周邊,平均月租金約11521元,較最低的東海大學周邊5616元高出逾1倍。

依內政部統計,全台租金行情從2016年下半年開始持續攀升,今年3月租金指數來到102.41,較去年同月增加0.94。另主計總處統計,全台租金指數連52個月上揚。租金蠢動攀升,讓不少家長關心為子女租屋的支出是否跟著走揚。住商不動產企研室經理徐佳馨指出,受少子化與就近入學的思維下,部分大學周邊租屋需求明顯減少,租金不漲反跌。

中山東海 相對便宜

台灣房屋統計台大、北醫、政大、文化、北大、輔大、淡大、清華、東海、逢甲、中山、高醫等全台12所大學周邊租金行情,就平均每坪月租金分析,最高為台大每坪1620元,北醫、文化以1581元及1526元分列2、3名;最便宜的則是高雄中山大學周邊平均每坪808元、台中東海大學810元也相對較低。

屋況新舊 價格有差

不過,整體租金還要視市場釋出的產品大小而定,若想在台大周邊租房子,目前房東們釋出產品主力坪數約在7.3坪左右,因此,整體月租金破萬、來到11521元,是東海周邊平均租金5616元的2倍左右。

「即使同區,新舊套房的租金走勢,往往也有所差異!」大家房屋西屯逢甲店長詹豐澤說,像是逢甲大學周邊,近年來學生套房租金平均每年約有3%增幅,主要漲幅來自不斷有新建套房加入市場,這些新產品價格多高人一等,進而推升市場平均租金,反觀中古套房不少在市場競爭激烈下,屋主降價確保客源穩定,一漲一跌間,促使租金波動幅度因此縮小許多。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,各大學周邊提供的出租產品特色不大相同,像是台大周邊以獨立套房為主,中南部如逢甲大學等地,則有許多房東買下透天厝、華廈、公寓隔成空間較大的分租套房,像逢甲周邊目前對外出租物件,平均坪數約達10坪,相較文化大學平均5.8坪大上許多。

https://www.chinatimes.com/money/?chdtv

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中國時報  
許多包租公、包租婆買下逢甲大學周邊透天厝、華廈、公寓,隔成分租套房租給學生。(本報資料照片)

許多包租公、包租婆買下逢甲大學周邊透天厝、華廈、公寓,隔成分租套房租給學生。(本報資料照片)

考慮大學新鮮人居住舒適度與安全性,不少富爸爸、富媽媽選擇購屋安置,有的還兼顧理財,買一層樓或透天厝隔間對外出租。不過,住商不動產企畫研究室經理徐佳馨提醒,少子化時代來臨,大學租屋需求明顯減少,若想購置大學附近住宅出租,須留心3大致勝密碼,分別是「排名較前面」、「位於鬧區」以及「供給較少」的學校。

望子成龍、望女成鳳的家長,長期投入大筆資金培養子女,甚至為了離家就學的子女安心上學,直接在大學附近置產。創意家便透露,鄰近台北市台灣大學、師範大學的「正隆天第」每坪房價達137萬,但近來就有一位大哥級藝人,因小孩甫考取台大,希望全家換屋到學校附近而買進。輔大附近的「君泰凰」每坪售價約45萬,近期也有夫妻為子女買下一戶2+1房物件加車位,方便夫妻看兒子時停車,未來小孩畢業後,這種坪數規畫也相當容易轉租給小家庭。業者透露,「君泰凰」有3%~5%客人是購買後出租,對象以學生和北新莊的上班族居多。

台中更有建商直接鎖定大學附近推案。如品牌建商久樘開發深耕沙鹿十多年,在靜宜大學周邊推出天鵝系列作品「漾天鵝」、「再遇天鵝堡」等,近期再推新案「久樘快樂天鵝」。環境優美的東海大學周邊,也是大學新鮮人租屋的熱門區域,近來便有成屋案「勝美樂富」吸引小家庭、大學新鮮人家庭的青睞購屋。

除非純自用,若是要兼顧出租投報率,就須比較房價、租金走勢及學校招生力,許多房價高、租金漲幅有限的區域,租金投報率恐僅1%至2%,不過,買下較便宜的中古華廈、透天隔成分租套房,租金投報往往可達4% ,甚至可達5%至7%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,大學城周邊因為有穩定客源,因此常見包租公買下整棟透天隔套房出租,不過因少子化因素,有意置產出租民眾,應先了解市場供需和學校招生狀況,若該區域除大學之外還有大型商辦或園區,客層較廣,像是清大、交大旁有竹科園區員工,位於蛋黃區的台大師大,周邊商辦密集,以及位於市中心的逢甲、高醫大,除了學生租客外,還有上班族套房租屋需求大,出租狀況比郊區的學校來得穩定。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190525000523-260110?chdtv

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租屋漏水誰來負責? 專家建議這樣分清楚 

好房網News記者陳欣怡/綜合報導

20日大雨襲擊全台,各地陸續有淹水災情傳出,室外狂風暴雨不打緊,但若屋內也跟著下起雨,也讓人叫苦連天,但這樣情況相信租房子時碰到,也教人無奈。租客若不幸遇上租屋處漏水糾紛,專家建議,應該先釐清修繕責任,若房東持續不理會,可進一步採取法律措施 。

崔媽媽基金會建議,若租屋遇到漏水,家中物品損壞,同樣要先釐清損害責任歸屬,若是因為連日大雨、颱風等不可抗力因素所造成,房東無須賠償;但若是房東本來該修繕卻未修繕,導致房客財務受損,房客可先拍照存證並告知房東,若房東持續不做後續處理,則可依民法第184條:因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任,來請求賠償。

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租屋遇上漏水糾紛,應先釐清房東房客的修繕責任。 (好房資料中心)

租屋遇上漏水糾紛(圖/林美欣攝)

但若租屋處因為漏水而導致家中物品損壞,崔媽媽基金會建議,同樣要先釐清損害責任歸屬,若是因為連日大雨、颱風等不可抗力因素所造成,房東無須賠償;但若是房東本來該修繕卻未修繕,導致房客財務受損,房客可先拍照存證並告知房東,若房東持續不做後續處理,則可依民法第184條:因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任,來請求賠償。

 

https://reurl.cc/n48Xl

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記者劉雅文、于成虎/台北報導

全台的租金指數已經連續52個月上漲!其中房租最高的是台北市,現在甚至達到每坪單價1491元,如果租個25坪房,月租金就超過3萬7000元,就有專家認為此時租屋不如買房,卻意外掀起正反論戰。

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▲全台的租金指數連續52個月上漲。

各種招租廣告在台北市中心,想要入住個20幾坪的套房、或是整層住宅,動輒數萬元,如今甚至達到每坪租金1491元,光租個25坪房就得超過3萬7000元。整體租金指數已經連52個月上漲,讓專家認為可以轉租為買。

房屋比價平台總經理葉國華:「房價其實在下修的過程約略修2成~3成左右,更重要的是貸款利率也從2.5%降到目前的1.6、1.7%,如果你付的租金已經占(租金房貸比)這比例超過60%以上的話,你可能要考慮買(房子)。」

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▲台北市租金貴森森,讓不少房客吃不消。

舉例來說,如果買單價60萬的25坪房,總價1500萬元,反推貸款8成,30年期房貸利率1.7%,每個月負擔大約是4萬2576元,跟平均超過3萬7的房租相去不遠,代表租屋族每個月幫房東負擔將近9成的房貸,所以與其幫房東養房,還不如自己買。」

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▲房屋比價平台總經理葉國華。

不過也有專家持相反看法。

房產專家Sway:「買房子的負擔跟租房子的負擔比起來,有時候租真的比較划算,因為你能夠有繼續生活下去的本錢,最近房價還在跌,所以租比較划算。」

要買、要租兩方論戰各有道理,最重要還是民眾得考量自身負擔能力。

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▲房產專家Sway。

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租房簽電子合約沒問題嗎? 律師:一樣具效力

好房網News記者陳欣怡/綜合報導

近日有民眾發現租屋時租約出現了新形式,不同於以往紙本的簽約,某些租賃公司以電子租約的方式代替舊有的紙本合約,但這樣的形式是否符合法律效益?律師吳存富表示法律效力相同,不用擔心。

過去房市專家Sway曾在影片提醒房客,務必小心租約被掉包,合約書必須是一式兩份,不能夠是影印副本,若是簽名影印的合約紙本,就算日後被加註條款,將會無法避免,因此在簽約時,一定要特別留意。

租賃公司推出電子租約,法律效力一樣在。(圖/好房資料中心)

租屋 租金 店面 敦南商圈 (好房網NEWS林美欣攝影)

不同於以往紙本合約,租賃公司提出電子租約,與租客在簽約時就不另外再印出紙本,完成簽署後,會直接傳到承租方的電子郵件信箱。

律師吳存富認為,這樣的模式就如同目前銀行的方式,直接在線上做審核,同樣也具有法律效力,如果租賃期間發生問題,一樣有舉證,而法律並未明定要實質簽名才有效,只要雙方當事人同意,合約就足以構成效力。

吳存富也特別提醒租客,根據房屋租賃契約條款第五條「擔保金(押金)約定返還」,特別附註擔保金(押金)最高不可以超過2個月房屋租金的總額。因此,租客在簽約時,要特別留意若押金超過3個月,就明顯不合法,而房客在簽訂契約,建議支付押金的時候,最好在合約上載明「押金付訖」的字樣,並且寫清楚退還時間與方式。

 

https://reurl.cc/aROz9

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吸出專業房東 活化閒置房屋-理財周刊

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