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避免踩地雷 租屋族必看5大守則

好房網News記者陳欣怡/整理報導

隨著畢業潮來臨,不少社會新鮮人即將進入職場,學區和公司行號附近的租退屋又將出現搬風。租屋族都渴望能挑對屋,避免踩雷到時候又要帶著重重家當,搬上搬下,但在外租屋,要如何住進好房,避免租屋糾紛受騙上當,房市專家Sway傳授五大租屋守則。

第一::看屋要帶指南針

租房要盡量選擇朝南朝西,有採光的房子,尤其是在北部,因為天氣濕冷的關係,更不能住朝北朝東的屋子。而多半會發生狀況的房子,都坐落於朝東朝北,由於天氣濕冷再加上沒有採光,就容易讓人憂鬱甚至自殺,因此在挑屋時,可以拿著指南針向窗戶一對,看方位在哪,該屋就屬於那個方位。

 

房市專家Sway教租屋族五招避免租屋踩雷。(情境照/好房資料中心)
租屋 租金 店面 敦南商圈 (好房網NEWS林美欣攝影)

第二:如何辨認惡鄰居

Sway就建議租屋族可以在租屋前,觀察洗衣機的毛屑有沒有被清走,如果洗衣機內骯髒不堪,也可以看出共用的鄰居在衛生方面的習慣;另外可以觀察鄰居的鞋子排放整齊度,就能辨別房客的個人生活習慣是否與自己志同道合,若是分租雅房,則一定要觀察浴室的馬桶,避免之後在居住上,出現衛生習慣分歧的問題。

第三:訂金別急著付

看到中意的房,許多房客就會直接付訂金,但在尚未確認房東身分前,付訂金可能受騙,因此房客有權要求房東出示所有權狀,確認房子屬於房東,也可以要求房東出示水電費單做證明,在確認過後在付訂金。

第四:小心租約被調包

合約書必須是一式兩份,不能夠是影印副本,若是簽名影印的合約紙本,就算日後被加註條款,將會無法避免,因此在簽約時,一定要注意合約是否為一式兩份。

第五:不給報稅 可以檢舉

房東如果不給房客報稅,房客搬走時就可以檢舉屋主逃漏稅。報稅是房客的權益,房客甚至能向各縣市政府機關申請租金補貼,最高還可達每月5000元。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/207848225779.html

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019-04-25 14:52聯合晚報 記者徐碧華/台北報導
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租房申報金額若明顯較當地一般租金還要低,稽徵機關將參照當地一般租金調整計算租賃收...
租房申報金額若明顯較當地一般租金還要低,稽徵機關將參照當地一般租金調整計算租賃收入。 報系資料照
 

高雄市楠梓區黃小姐把房子借給大嫂開早餐店,沒收租金,竟被國稅局核課租賃所得,她問國稅局為什麼?高雄國稅局楠梓稽徵所答覆:「未申報或申報金額顯較當地一般租金為低者,稽徵機關將參照當地一般租金調整計算租賃收入。」

北區國稅局也有一個案子,一位先生把名下店面租給老婆開的公司,租一整年,老婆公司開給先生扣繳憑單3萬6,000元,公司申報營利事業所得稅時,也按租金支出3萬6,000元申報營業支出。北區國稅局認為租金偏低,把先生的租金收入調整為14萬256元,但未同步調整老婆公司的租金支出。

這位先生認為自己誠實申報,並未造假,不過,行政救濟官司打輸了。北區國稅局依43%認定費用率,核計6萬310的租賃所得。

分住家和非住家

北區國稅局官員說,國稅局內部有「當地一般租金標準」,大致依此標準來判定納稅人是否低報租金收入,若認定低報,會根據該標準來調整。當地一般租金標準分「住家」和「非住家」兩類。住家的部分,財政部每一年都會公布;非住家部分,各國稅局調查實際市場行情,作為內部參考,外界無法得知。

租金×57%=租賃所得

107年度房屋(含土地)當地一般租金標準。資料來源/北區國稅局 製表/徐碧華
107年度房屋(含土地)當地一般租金標準。資料來源/北區國稅局 製表/徐碧華
 

前述的兩個案子都屬非住家的個案,但有一點在住家和非住家的都適用,如果無法提示單據,可以按租金收入的43%計算損耗和費用,亦即租金收入×57%=租賃所得。

住家用的「107年度房屋(含土地)當地一般租金標準」已經出爐,包租公或包租婆在申報房租收入前可以參考,檢視自己是否會被國稅局認定低報。當地一般租金標準都是依房屋評定現值的一定比率訂定,台北市107年度是訂19%。

官員說,房屋稅單上就會有房屋評定現值,出租台北市的住家,如果申報的租金收入超過房屋評定現值的19%,國稅局應該不會予以調高。

延伸閱讀》

房東公益出租 可享租金減稅

https://money.udn.com/money/story/11994/3776112?utm_source=ednline&utm_medium=line

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2019-04-21 10:49

▲▼明道大學。(圖/取自明道大學官網)

 

▲明道大學。(圖/取自明道大學官網)

記者黃靖惠/綜合報導

少子化浪潮來襲,影響國內大專院校招生率,衝擊周邊套房租賃市場,根據大專院校校務訊息公開資訊平台顯示,全台有9間大專院校,107學年度註冊率未達6成,對此《ETtoday新聞雲》委託屋比房屋比價平台統計,針對9間大學周邊套房、雅房租賃及轉手交易近2年變化,發現待租量飆升55%、轉手買賣交易同時大減26%,顯示目前想在學校周邊置產的人變少,屋主未來想脫手難度,也將明顯攀升。

國內大專院校註冊率連年下修,根據大專院校校務訊息公開資訊平台顯示,去年新生註冊率未達6成的學校,包括「臺北基督學院」、「和春技術學院」、「高苑科技大學」、「明道大學」、「崇右科技大學」、「中洲科技大學」、「玄奘大學」、「華梵大學」、「南榮科技大學」。

▼南榮科技大學。(圖/翻攝南榮科大官網)
▲南榮科技大學。(圖/翻攝南榮科大官網)

▼107學年度註冊率未達6成大專院校。(圖/屋比房屋比價平台提供)
▲▼107學年度註冊率未達6成大專院校周邊套房、雅房待租及住宅交易量變化情形。(圖/屋比房屋比價平台提供)

其中「臺北基督學院」、「和春技術學院」、「高苑科技大學」3間學校註冊率甚至未過半,最近3年學生就學減幅最高達54%,以「和春技術學院」來看,近3年學生人數,減少1834人最多,減幅高達54%。

大專院校招生困難,連帶影響周邊套房、雅房租賃市場,根據屋比房屋比價平台統計,9間大學最近1年周遭「套房、雅房」網路待租量待租量,增加逾百間,年增幅高達55%,除此之外,原先大學城旁炙手可熱的套房、雅房產品買賣也由熱轉冷,據實價資料顯示,年減大減152間,年減高達26%,代表目前想在學校周邊置產的人變少,屋主未來想脫手難度也將明顯攀升。

▼107學年度註冊率未達6成大專院校周邊套房、雅房待租及住宅交易量變化情形。(圖/屋比房屋比價平台提供)
▲▼107學年度註冊率未達6成大專院校周邊套房、雅房待租及住宅交易量變化情形。(圖/屋比房屋比價平台提供)

對此,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,受到少子化影響,教育部就預估2013~2032年的20年間,大學新生人數將減少9萬2854人,將劇減34.2%,預期未來不少大學恐將面臨合併或是退場的下場,屆時大學週邊租屋市場如何存活,勢必是不小的挑戰。

陳傑鳴指出,過去房產投資認為「大學學生人數多」就認定租屋需求龐大的投資不敗定律,將不再是安全的投資保證,學生過去搶不到宿舍床位而必須到校外租屋的狀況將不再是常態,想當大學包租公、包租婆的民眾,投資進場之前一定要多審慎。過往在大學周邊推出的套房,或是透天改建的整棟出租產品,未來將可能面臨龐大的賣壓,甚至面臨無人接手的窘境。



原文網址: 全台9大學註冊不到6成 套房包租公求租不得、求售不能 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190421/1427060.htm#ixzz5ln4DSHIU 
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2019/04/20 11:55

走進當地明顯感受到荒涼,最明顯的「風景」,就是兩三步就可見到待售看板。陳恒芳攝

走進當地明顯感受到荒涼,最明顯的「風景」,就是兩三步就可見到待售看板。陳恒芳攝

少子化讓學區宅蒙塵、包租公失業。教育部統計,過去10年,全台大專院校租屋人口比例減少4.2萬人;《蘋果新聞網》調查,除學校新建宿舍,使外宿人口降低外,主要還是少子化釀學生人數銳減,以往熱門的學區宅現今面臨空租命運。
 
位於新竹市香山區半山腰的中華大學,校外租屋人數銳減近少2千人,記者實際走訪,附近猶如「半空城」,絲毫感受不到大學城該有的活力,取代的是隨處可見的待租待售廣告,迫使房東祭出「刣肉價」求生,當地包租代管業者林先生說:「這2年有一半都是空租的,變成惡性競爭,大家都在降租,從平均5~6千元、一路降到3~4千元,還租不掉。」

位在高市湖內區的東方設計大學,知名校友包含宗教家宋七力、藝人曾少宗等人,但仍難逃學生流失的命運,周邊甚至出現1棟屋齡僅6年多、擁有140個套房的學舍直接「打包」。以1.5億元拋售,有房東直言,「大家都想脫手。」無奈有行無市,徒賣一股心酸。

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2019/04/20 11:51

南榮科大今年停招,仲介認為,存在感不高,對房市無影響。資料照片

南榮科大今年停招,仲介認為,存在感不高,對房市無影響。資料照片

少子化衝擊下,私校喪鐘先敲響!《蘋果新聞網》盤點觀察近2年的大專院校,發現近2年有高達至少8所學校,學生人數、註冊率都在危險邊緣,其中「新北華梵、台南南榮、高雄和春」,是最危險的邊緣狀態,其中1所南榮科大近期已確定停招。這股私校退場趨勢,看來是逆不可擋了。

若根據《私校退場條例》草案,大專院校連兩年學生人數低於3000人、註冊率不及60%的大專院校,將會被列為優先觀察名單。一名私校老師認為.其實全台159間大專院校中,超過20~30間以上都很危險,但許多學校都要求教育部調降「核准員額」,所以才能拉高註冊率、剛剛好過門檻,不然以現在雪崩式滑落的學生人數,早就都應被列為輔導名單,「大家都只是在撐而已」。

觀察註冊率偏低的私校,大多位處偏僻山區或農地間,其中三所學校中,華梵位在偏僻山區、和春位在農地間,進一步統計周邊房市待租量,附近租屋需求也相當少,僅有和春技術學院待租量近百件,但是整體來說,對房市影響都不多。

其中南榮科大位處台南鹽水,附近環境相對熱鬧,目前已停招。該校創立於1966年,迄今已有53年歷史,最盛曾有6、7千名學生,近年的註冊率都僅約3成左右,卻屋漏偏逢連夜雨,爆發校長賣學位醜聞,聲勢直線下滑。去年教育部決議,停止2019學年度學制招生學生,成為最新遭停辦的學校。目前全校學生數不到1700名。

台灣房屋台南新營加盟店店長楊智訓說:「學校退場當然多少會對鹽水商業跟有帶來影響,但是影響不會太大,因為南榮科大存在感不高,鹽水又屬於在地舊市區,一旁還有新營工業區,商圈消費、房市需求不全然來自學生族群。」

住商不動產台南麻豆店店長郭峰誠則說:「南榮科大近年招生本來就有困難,自然周邊租屋市場較不蓬勃,即使退場影響也有限,近年來不少家長選擇讓孩子就近入學,因此租屋需求不如以往,大學退場後,包租市場衝擊不如想像。」

觀察南榮科大附近物件,若是出租型套房,大多也都是屬於早期透天自行改內裝,待租量寥寥無幾的個位數。楊智訓補充:「即便南榮科大退場,附近的中古屋釋出量、價格也都沒有太大變化,反而當地10年來新別墅至少漲了3成以上,從新別墅一間500萬元,到現在800萬元起跳,而且幾乎清一色都是傳統透天,而非投資型產品。」(王鈞生/綜合報導)

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2019/04/20 11:52

 

位在高市湖內區的東方設計大學,以美工領域出名,知名校友包含歌手朱海君、藝人曾少宗、宗教家宋七力等人,學校也相當有特色,但仍難逃學生流失的命運,周邊甚至出現1棟屋齡僅6年多,共140個套房的學生宿舍出售,開價1.5億元。當地店家指出,「學生消費人潮大概少了一半,生意愈來愈難做」。
 
開價1.5億元學生套房宿舍位於湖內區長春4街,土地面積372.81坪、建坪1465.5坪規劃地上六樓電梯華廈,屋齡6.7年,建物規劃140間套房,開價1.5億元。
 
詢問代為銷售永慶不動產高雄裕誠華榮加盟店經理何建雄指出,該棟學生宿舍過去幾年都是近乎滿租,以今年來說僅留下1~2間給管理人員使用,之所以出售在於持有者在做理財規劃,目前收租狀況穩定,原因是周邊除東方外還有樹人醫護專校、嘉南藥理大學等,「少子化確實會影響租屋市場,但該棟宿舍相對一般透天型學生套房,無論管理或消費設備提升不少,所以套房出租效果佳。」
 
記者走訪東方設計大學周邊,有許多透天厝都規劃為學生套房使用,目前有許多都高掛紅布條招租,套房租金依仲介指出從4000~5000到萬元都有,查詢過去區段推案發現,2010年前後有許多小型建商紛紛推出低總價透天厝出售,也讓整個套房供給有增加趨勢。
 
然而湖內區位屬高雄郊區,近年來區段居住人口在縣市合併後僅從2萬8780人增加2萬9748人,而2017年後人口開始下滑,區段也沒有太多重大建設規劃。
 
詢問在東方設計大學經營餐飲業3年的鐘先生指出,從去年開始生意就有差了,整體學生消費人潮大概減少一半,店家經營都哇哇叫,如果只靠東方學生做生意穩死的。
 
查詢近年來東方設計大學學生人數,在未改制成為設計大學前,104~105學年度人數介於4300~4400人,而改制後106學年度人數為3766人,107學年度則為3600人。107學年全校新生註冊率為60.34%,當中以夜間部註冊率較低。
 
東方設計大學在南台灣美工領域頗具盛名,該校校友包括宋七力、藝術家徐譽庭、藝人NONO的台語歌手妻子朱海君、藝人曾少宗等。該校教務長林明宏指出,學校是南台唯一設計類專業大學,創校至今已53年,過去幾年包括碩士班、博士班都幾乎滿招,目前學校招生是朝向專業精緻化經營,強調近幾年來受少子化影響有限,以近年來學生人數來說,都維持在3600~3800人間,105學年度原有4300人,到106學年度為3800人,「學生減少主因是進修部受高等教育入學管道多元影響而減少。」(葉家銘/高雄報導)

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190420/1529668/

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2019/04/20 11:53

像是中國醫藥大學、台中科技大學,都位處北區一中生活圈附近,所以房市套房供給量愈多、待租量也愈大。資料照片

像是中國醫藥大學、台中科技大學,都位處北區一中生活圈附近,所以房市套房供給量愈多、待租量也愈大。資料照片

少子化衝擊租屋市場,舊市區老牌學校真的比較穩嗎?根據屋比趨勢中中心最新統計,全台大學城待租量最近3年,都已增加20%以上,而且位在精華舊市區的知名老牌學校,待租、空租數量也相當驚人,專家表示,市場套房供應向來「有增無減」,所以若是軟硬體設備不適時更新或小環境欠佳,很容易就有空租現象。

統計大專院校周邊住宅待租前十名的待租量可知道,舊市區租屋大多早已「供過於求」,像是中國醫藥大學、台中科技大學、台體大,都是位處北區一中生活圈附近,距離都不遠,所以房市套房供給量愈多、待租量也愈大,因此租金行情CP值相對高。一名租客涂小姐分享,這裡因為是以學區為主,租金行情8000元以內就能租到不錯的物件。

在地仲介吳國榮說:「其實像是逢甲、一中,長期以來套房都是爆量狀態,畢竟套房型產品,只會有增無減,所以待租量多很正常,尤其房子愈老舊,待租、空租期都會拉長。」

仲介沈政興則認為,因為市場競爭激烈,所以硬體設施配備、環境就很重要,但因為這些位處市區的學校,不只有學生族群,還有一般上班族及外地移入客,所以少子化會對房市造成全面影響,但不會明顯衝擊單一大學城生活圈。(王鈞生/台中報導)

https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20190420/1538297/

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2019/04/20 11:54

市區精華地段大學,學生套房出租效應較強,即便少子化仍有許多承租方。資料照片

市區精華地段大學,學生套房出租效應較強,即便少子化仍有許多承租方。資料照片

無論國立或私立學校,面對未來就學總人數將出現下滑,學校能否持續經營事關重大,過去不少包租公、包租婆會選購學校旁買套房投資,賺取穩定報酬,但在未來可不能如同過去輕鬆躺著賺。專家分析商圈發展是否成熟、區段人口紅利與中長期是否具備願景,3大指標關係到能否會買套房住套房。
 
許多人都清楚選購國立大學周邊套房,因學生客群穩定,少子化問題影響相對較小,但除國立與私立差別,更重要的是商圈是否繁榮。以高雄市學校為例,如私立文藻外語大學與國立高雄師範大學,分別位處商業機能十分發達鼎中商圈與文化中心商圈,加上兩校入學率高,成為不少投資客積極搶進套房區段,又如正修科技大學雖非未處市區,但跟東方設計大學相比,正修科大周邊就是文山特區,生活機能便利,相對東方設計大學就地段商圈發展有許多優勢。
 
信義房屋高一區協理陳毓禮指出,區段商圈是否繁榮,直接影響民眾承租意願,如商圈僅靠大學支撐,就比較容易出現當學校招生出問題,整個區段房價出現動盪,又另個影響套房是否可順利出租原因在於人口紅利,可從各區民政局查詢學校周邊里鄰,長年人口是否具增長,對房東來說若學生租屋需求降低,亦可轉租給社會人士,等同買了雙保險。
 
影響套房收租效應最重要指標在於區段是否具備中長期願景,包括公共工程建設或重大商場開發,以湖內區為例過去長年來都沒重大建設,導致區段發展並不如同屬市郊的橋頭、路竹,要分析區段是否具備發展可從建商推案佈局,過去經驗如區段開發多,建案興建頻率也會增加,進一步帶動整個人口紅利。(葉家銘/高雄報導)

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190420/1529881/

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2019-04-17 11:10:15經濟日報 記者游智文╱即時報導
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主計總處日前公布租金指數,仍創新高。聯合報系資料照
主計總處日前公布租金指數,仍創新高。聯合報系資料照
 

主計總處日前公布租金指數,仍創新高,已連續51個月上漲。房產學者分析,房價下修了,租金卻一路上升,有兩個可能,一個是愈來愈多人買不起,被逼租屋;一個租屋市場是賣方市場,房東要漲就漲。兩個原因都讓人無奈又心酸。

 

景文科技大學財務金融系副教授章定煊近日在臉書發文表示,租金每月上漲,已經不算是新聞,令人不解的是,為什麼房價下修了,租金卻一路上升?

第一個可能是,在台灣租買選擇是個假議題,探討租不如買,買不如租都沒有實質的意義。台灣人唯一選擇就是買屋,買不起的才會租屋。因為越來越多人無法超越購屋的門檻,被迫租屋,租屋市場需求快速增加,一路推升租金上揚。

他說,因為買不起房子才會租屋,民眾所得愈低,租屋市場愈旺,租金已經有點像劣等財。由於很多人租屋不報稅,也不會申報戶籍,租屋人數遠比帳面的數字大非常多,在官方無法掌握租屋人口的狀況下,官方也容易低估了租屋問題帶來的民怨。

第二個可能則是目前租屋市場是賣方市場,房東在價格制定上有主宰力。現在很少租約會明訂隨消費者物價指數來調租金,房東就隨著他們自己認定的通貨膨脹,一路調升房租

https://house.udn.com/house/story/11137/3760446

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房租連漲51個月… 學者:租買房子根本是假議題!

好房網News林美欣/整理報導

什麼都漲,就是薪水不漲,已經不是新聞,房租也隨物價一路上漲,根據主計處的統計資料,房租指數已經連續51個月上漲,明明房價下跌,房租為何還是漲,景文科技大學財務金融系副教授章定煊解讀了這個數字。

房租月月漲讓租屋族想哭,章定煊在臉書發文分析兩點原因,第1,他認為在台灣租買屋根本就是假議題,台灣人唯一選擇就是買房子,買不起的才會租。越來越多人無法超越購屋的門檻被逼到租屋市場,租屋的需求遠比帳面的數字大得多,因為太多租屋的人不會報稅,也不會申報戶籍,官方資料根本無法掌握,大量的租屋需求使得租金一路推升。

房價下跌,房租卻連漲51個月。(好房網News林美欣攝影)租屋 租金 店面 敦南商圈 (好房網NEWS林美欣攝影)

第2、租屋市場是賣方市場,租金由房東來決定,房東感受到物價指數上漲,便逐步調升房租,房東在租金制定上有絕對的主宰力。

章定煊認為,隨著房價的高漲,越來越難越過買屋門檻。因此,過去觀念中的租買選擇需要重新檢視,買房不是唯一的選擇。除了提出租金連續上漲的觀察,張定煊也就租屋或買房的選擇提出財務面與社會面的分析。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/200998224859.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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2019-04-16 11:02

▲租屋,租房子,房地產,房產,不動產,打房,買房,置產,房市,空屋稅。(圖/記者林敬旻攝)

 

▲租金屢創新高,造成不少租屋族的壓力。(圖/記者林敬旻攝)

記者黃靖惠/綜合報導

房價下修、但租金卻屢創新高,已連續51個月創紀錄,呈現一邊向下修正、一邊向上衝的詭異現象,對此房產專家、無殼教授章定煊昨天(15日)分析與兩點有關,第一、租買為假議題,因為目前唯有買不起人才會租屋,隨著越來越多人買不起,被逼到租屋市場,也一路推升租金上揚;第二、租屋市場為賣方主導,房東在價格制定上有主宰力。

房市盤整多年,部分區段價格支撐力不佳,紛紛向下修正,價格漲幅也有趨緩現象,根據內政部不動產資訊平台顯示,去年第三季全國住宅價格指數趨勢圖,顯示價格有逐漸趨緩現象。

但房租卻成為無殼一族沉重壓力,據主計總處最新公佈租金指數,全台創下連續51個月新紀錄,再與屋比房屋比價平台彙整實價登錄交叉分析,雙北最近5年租金,漲幅至少5%以上,去年北市1坪每月租金1414元,以10坪大的套房產品,每月租金1萬4千元。

▲▼去年第三季全國住宅價格指數趨緩。(圖/內政部不動產資訊平台)

▲去年第三季全國住宅價格指數趨緩。(圖/內政部不動產資訊平台)

房價的下修了,租金卻一路上升?章定煊分析有兩種可能性,第一、租買為假議題,探討租不如買,買不如租都沒實質的意義,台灣人唯一選擇就是買屋,買不起的才會租屋。

他指出,因為買不起的才會租屋,租屋的情況有點像劣等財,所得越低需求越高。那很容易理解為什麼租金會一路上漲,越來越多的人無法超越購屋的門檻,被逼到租屋市場;租屋市場的需求快速增加,一路推升租金指數上揚。

第二、租屋市場為賣方主導,他表示,房東在價格制定上有主宰力。他們就隨著他們認定的通貨膨脹,逐步地調升房租。因為現在很少租約會明訂隨消費者物價指數來調租金,所以這個租金的調漲還是以房東的感受為主。

他指出,隨著房價越來越高,購屋族想要勉強越過購屋門檻的負擔越來越重,這時候過去唯一選擇就是買屋的潮流需要重新再做檢視,也就是租買選擇需要再做重新的檢視。



原文網址: 房價下修、租金卻上衝 無殼教授揭「租屋族的眼淚」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190416/1423223.htm#ixzz5lJdgjRFT 
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https://house.ettoday.net/news/1423223

 

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租屋族十年挑戰 1張圖讓人心好累

好房網News林美欣/整理報導

買屋不簡單,租屋痛苦指數也節節高升。主計處公布2019年1月消費者物價指數(CPI),其中租屋類指數來到102.27、年增率0.92%,觀察10年來的年平均房租指數曲線一路往上,相對倒退的實質薪資,無論租屋或買房都不容易。

根據主計處公布的1月物價指數較去年同月漲0.2%,主因蛋類、水果、乳類以及醫療費用價格上漲所致,其中房租類指數也突破去107年的年均值(101.79)來到102.27,觀察10年來租金,一如物價很難回跌,租金指數一路向上。

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主計處公布的租金指數十年來節節高升,一如物價只要漲了就很難回跌。(註:數列1=民國98年均數,數列2=99年,以此類推。數列11=108年的1月)

主計處公布的物價指數租金類(資料來源:主計處)

然而,讓上班族心累的是,薪資成長的幅度遠遠追不上物價上漲速度。主計處19日公布2019 年全年平均實質薪資月薪僅38,235元,低於2001年的38,398元,換句話說,實質薪資水準倒退17年。

107年主要國家CPI,我國漲1.35%,新加坡漲0.4%,日本漲1.0%,南韓漲1.5%,中國大陸漲2.1%,香港及美國均漲2.4%;108年1月我國漲0.20%,南韓漲0.8%。

消費者物價指數:房租類  基期:105年=100(註:民國108年1月,房租指數來到102.27 /資料來源:主計處) 消費者物價指數:房租類 基期:105年=100 (資料來源:主計處)

https://news.housefun.com.tw/news/article/103914220388.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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20190402林縉明/台北報導

租屋廣告不實 可連續開罰

 

 
 

 北市地政局配合租賃專法實施,率先全國發布「違反租賃住宅市場發展及管理條例事件統一裁罰基準」,明確訂定依照違規查獲次數、情節輕重等情況裁罰,4月1日起實施。地政局指出,裁罰基準實施後可依法裁罰,近期將加強相關業者查核,保障民眾租屋權利。

 租賃專法去年6月27日正式實施上路,但僅訂定罰則大方向,未訂定相關細節,形同無法可罰,北市地政局為維護民眾租屋權利,避免包租代管業者以不實廣告招租產生爭議,今年3月28日發布「台北市政府地政局處理違反租賃住宅市場發展及管理條例事件統一裁罰基準」,昨起正式實施。

 地政局指出,過去裁罰基準未訂定時,裁罰標準太寬鬆,例如業者廣告不實,可處1萬至5萬元罰鍰,範圍太寬廣,執法單位無取締依據,如今裁罰基準實施後,若業者第1次被查獲廣告不實處1萬至2萬罰鍰,第2次查獲廣告不實處2萬至3萬元,最高可處5萬元,查獲次數越高罰鍰越高。

 地政局表示,遭裁罰業者的廣告同時以書面通知限期改善,屆期不改善或改善後仍不符規定,按次累加2萬元罰鍰,最高可罰5萬元,連續開罰至改善為止。

 此外,截至3月底申請許可包租代管業者達113家,完成登記家數僅40家,尚未完成登記的業者依規定須於期限內完成,若屆期且輔導後仍逾期未完成登記將廢照,落實業者管理。

https://reader.turnnewsapp.com/ct/20190402/B12AA12/Q1RfMjAxOTA0MDJfQTEyXzU1/share

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▲日本的畢業與開學季因於3至4月,因此每年1至3月是日本的租賃旺季。(采金房室內裝修設計提供圖片)

日本與台灣畢業季與開學日不同,租屋旺季大不相同!台灣租賃熱潮多集中於6至9月,反觀日本的畢業與開學季因於3至4月,因此每年1至3月是日本的租賃旺季;不僅如此,台日租賃習慣迥異,台灣人喜歡租屋處傢俱一應俱全,而日本人則喜歡承租空屋。

日本信義社長何偉宏表示,日本多數學校在每年4月展開新學期,畢業生則於3月底畢業、4月起加入社會新鮮人行列,每年1至3月成為租屋高峰期。

不僅如此,台日租賃習慣也完全不同,台灣人喜歡只要拎著行李即可入住,日本房客會要求承租空屋。何偉宏說明,日本風俗民情的緣故,不習慣使用他人物品,除了搬不走的浴缸、冷暖氣機、瓦斯爐等設備之外,喜歡自備傢俱、家電,因此在日本投資置產的台灣民眾,不需特地準備傢俱、家電,以利招租。

此外,台灣的租賃契約類型多為定期契約,意即房東與房客約定居住期間;但在日本分為兩種契約類型,常見的是「普通賃貸借契約」,為期兩年,期滿時承租方擁有優先續約權,屋主不得擅自請房客退租。

另一種是「定期借家契約」,期限額滿後,屋主得拒絕不再租給房客,若屋主對房屋有收回自住的可能,建議採用此種合約,因無法續約,但某種程度上會造成承租方的不便,所以在日本「定期契約」不如「普通契約」盛行。

https://www.nownews.com/news/20190329/3295708/

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丁仔最近要搬家,似乎有點急,所以就連FB也拼命發出找屋訊息,希望好友們能幫他掌掌眼,看看有沒有什麼適合的物件。

 

一開始大家挺疑惑的,因為當初丁仔剛搬家時,新家布置費了好些功夫,完工之際,大家也一起到新家慶祝過。而且簽約才不到一年多的時間,依稀還記得,慶祝那時,丁仔說搬家實在太累了,這次自己可是一簽簽了3年約,至少要給他住回本,怎麼時間才過一半,就突然要搬家了呢?

 

細問之下,才發現原來是丁仔的房東要賣房子,已經開始約看買方。房東跟丁仔說,自己很喜歡丁仔這個租客,但由於家裡看壞房市,決議要賣屋,所以他儘管不捨,也只好請丁仔在他到時賣房要交屋前搬走。另外,他也請丁仔提供每週可以讓買方看房的固定時間。

 

收到這樣的訊息,丁仔心裡是不太舒服的。但他想,天要下雨,娘要嫁人,房東要賣房子...畢竟自己不過就是個租客,房子也不是自己的,能說什麼呢?只好摸摸鼻子,自認倒楣,趁著房東給的期限還有段距離前,趕緊找房子,準備搬家事宜。

 

話說到這,我疑惑了,忍不住問道:為什麼你一定要搬家呢?

 

只見丁仔沒好氣的回說「這難道還能不搬嗎?房子主人都要換人了。」

 

雖然我覺得搬不搬家不是重點,但看丁仔誤會這麼大,不得不提醒一下「其實你是可以選擇不搬的。」

 

「什麼?可以不搬?」大概是這說法太特別,聽見我的回答,丁仔一臉震驚。

 

點點頭,我繼續說「很多人可能不知道,但正所謂『買賣不破租賃』,說白話點,就是只要你的租約還沒到期,那麼就算房東要賣房,房子所有權人易主,但你的租約依然有效,只是舊房東換成了新房東。」

 

「可是我不搬,他怎麼賣?」雖然丁仔還是一臉疑惑,但看得出來腦筋有在轉動。

 

我笑笑,「這就不是你一個租客該擔心的事情了,既然下任屋主肯買,那肯定是要和原屋主談好條件的,不論是房子售價,還是租約押金...等等,要折抵要砍價,這都是他們該去細談的內容。」

 

丁仔好奇的問到「可照你這樣說,房租以後交給誰呢?」

 

「原則上就是新房東了...」如同前面所說,這些交接細項跟規則,都該由前房東與新房東談妥的。但依照法令,為保障租客,新房東是不可以無故解約,或者任意調漲房租。

 

也就是今天就算前屋主賣了房子,房客還是可以在合約期間內,穩穩地住下去。新房東不能跟你說,因為屋主換人了,所以合約剩下的期間就要照我的喜好規定,來任意調漲租金。

 

「照你這麼說,房東不但不能趕我走,反而要拜託我搬家是嗎?」聽到這,丁仔忍不住露出了今天第一抹笑意。

 

「是的,他不但得拜託你,而且依照合約內容,你可能還可以跟他要求一個月的違約金。」我回答。

 

「這麼爽,我怎麼都不知道~那我要回去再找房東好好談一談才是。」丁仔這時臉上的笑容,更燦爛了。

 

看著好友臉上的傻笑,我忍不住搖搖頭。

 

其實台灣法律多保障弱勢,在租屋條例中,保障租客更是如此。拿賣屋中的看屋來說吧!假使今天租客不同意給屋主帶買方來看屋,那房東要賣真的是難上加難,畢竟就算房子條件再好,又有多少人敢憑照片口述,買一間沒入內看過的房子呢?所以房東要賣房,那是真的要對房客再客氣一點,畢竟這時候,房客才是老大呀!

 

但話說回來還是得提醒:人在江湖走,莫把事做絕。若是相處愉快,好好說,互相給個方便才是王道,人留一線情嘛~誰知道以後會不會「相佇會到」呢?

 

《民法》第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第3人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」

 

傅恪恩

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

FB:https://www.facebook.com/fuknn/

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201903220029/

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2019-03-14 02:45經濟日報 記者翁至威/台北報導
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二房東條款新制預計6月1日上路。 (本報系資料庫)
二房東條款新制預計6月1日上路。 (本報系資料庫)
 

內政部公告包租、轉租契約,將於今年6月1日上路,屆時包租業與房東、房客簽約內容,都必須符合新制,包括電費不得超收、必須告知凶宅訊息等。官員表示,新制上路後,將可共創包租業、房東、房客三贏。

 

內政部表示,為了鼓勵房東委託包租業經營,提供包租契約達一年以上者,房東每屋每月最高可享6,000元租金所得稅免稅額,月租金6.000元至2萬元部分的必要損耗費用,以53%計算扣除額,所節省的時間與金錢,比自行出租還要划算。

內政部地政司副司長王成機表示,包租業屬於專業二房東角色,此次公告的包租契約中,就要求業者應善盡管理房屋責任,執行日常修繕維護事務及製作紀錄。

在包租業與房客間的轉租契約中,則增列房客不得當「三房東」,將租賃住宅再次轉租;也為避免包租業藉故收取高額電費,明定電費若約定由房客負擔時,不得超過台電公司夏季用電量最高級距之每度金額。

此外轉租契約訂有不得記載事項,包括不能約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅費負擔轉嫁等,保障租屋者權益。

王成機表示,目前全國已有567家包租代管業者獲許可,已繳存營業保證金准予登記的業者共141家,六都占了85%,目前六都及基隆、宜蘭等地也已成立租賃住宅商業同業公會。

https://udn.com/news/story/7243/3695892?from=udn-catelistnews_ch2

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撰文者傅恪恩  2019.01.28

跨年那晚,幾個老朋友決定到小鄭家聚會。小鄭的房子是為了工作方便租的,雖然不大,但勝在沒女眷、景觀又好,從窗戶望去,還可以看到遠方的101。啤酒、可樂、炸雞、披薩...來之前大家就分派一人帶一種,幾個中年男子,難得空閒,就是打算今晚不歸,來年再回。

由於也是常客了,一夥人到了小鄭家,放下東西就不客氣地各自往角落鑽,幾個攤在沙發上拿著遙控器,邊轉台邊點評著各家跨年節目,哪一個女歌手身材好,哪一個穿得比較辣;幾個拿起撲克牌就開始抽鬼牌、大老二;剩下的,窩在角落裡,就開始聊起一整年工作的不順遂。

時間一眨眼從9點來到了11點多,離倒數還有半小時,小鄭卻突然跳了起來,「糟糕!我要出門一下」就見他抓了外套,拿起皮包,匆忙往門口奔去。

正當大家還愣在原地,想說這傢伙有什麼事這麼突然?一會兒,約莫10來分鐘,又見他大搖大擺地回來。我忍不住問小鄭「你三更半夜,這麼突然出門,做啥壞事?有什麼事這麼急,非得今天去辦不可?」

只見小鄭拿起桌上的啤酒,拉開就喝,「沒有~我去匯個租金。」

「匯租金?你說房租?」他搞得我們都有點疑惑。為什麼匯租金,非得大半夜去匯不可,更何況今天是月底還沒月初呢!

小鄭看我們幾個傻愣愣的模樣,笑了笑解釋道「今天是月底沒錯,但跨了年明天就1號啦!我怕跟你們幾個玩太瘋,明天忘記給房東匯錢,所以就先去樓下旁的便利商店把房租匯一匯。」

「你房東這麼缺錢嗎?」
「拜託~差個一兩天匯錢,有差嗎?」
「我房東早就習慣我匯錢沒固定哪天,有時候還會打電話通知我勒!」
幾個損友,七嘴八舌地揶揄著小鄭。總覺得合約下不外人情,大家租屋經驗也不少,也沒聽說誰真的那麼斤斤計較,一定要準時1號匯款不可。

小鄭把手裡的啤酒放下,看著眼前的損友搖了搖頭,忍不住聊起自己做租屋8年多的經驗談: 「你別看房東聊起好房客形容千百種,什麼乖巧、安靜、順眼、有工作、沒有複雜人際關係...其實所有房東眼裡的好房客,只有一個關鍵,那就是「準時」交房租。

說什麼房東沒在跟你計較房租什麼時候匯,那都是傻人說傻話,也太不懂人情世故了。試想想,10個房東租房子,有9個半就是為了那每個月的租金收入。你看過吃完飯,忽悠老闆沒帶錢包,隔天來買單;但你看過吃完飯,每次都忽悠老闆,等有錢再來買單的嗎?

就算房東不缺錢,看到房客準時交房租,他也覺得看人眼光沒錯,心安呀!就像你不急著用薪水,但老闆準時,每月1號匯錢到戶頭,你也爽呀~本來就是應得的嘛!既然不是付不出來,何苦因為拖延的劣習,打著人情佔便宜,不做房東眼裡的好房客?

再者,也別說房東貪財,愛計較晚這一兩天的房租;你仔細看租屋實務上,房客最容易抱怨房東的,也多半是押金還太慢,或東扣西扣不肯還,講白了就是「錢」。正所謂,江湖在跑,錢債不要搞,既然在外求人,你給他方便,他就會給你方便。

你看我租屋這麼久,舉凡家裡水電瓦斯網路有問題需要房東協助,那次房東不是客客氣氣的迅速處理,畢竟,像我這麼懂事的房客難找呀~!」

聽君一席話,勝讀十年書,看著小鄭鼻樑上的老舊眼鏡,頓時有幫他智慧加成的錯覺。「唉唷~你說錢,我們就懂啦!裝什麼逼呀~哈」不過,在一掌拍下去後,沒維持多久就是了。

 

https://www.businessweekly.com.tw/online/GArticle_ARTL000127719_1.html?utm_source=tw.yahoo.com&utm_medium=web&utm_content=bw&utm_campaign=content

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內政部長徐國勇自上任以來,積極推動中央多項政策,為了讓民眾感到更加便民與感受到政府釋出的惠民舉措,整日汲汲營營奔走各處,徐國勇(26)日在臉書表示,為保障包租業者(二房東)與房東及租客權益,內政部公告「包租契約」與「轉租契約」,內容規範制定完整,其中包含「押金最高不得超過兩個月」、「電費若由房客負擔,收費不得超過「夏電最高級距之每度金額」等規定,避免包租業者收取過高費用,另外也提醒房東,若在合約期間擅自切斷房客水電,將涉及刑法強制罪。

同時內政部為規範保障包租業與房東及房客間的權益,內政部在本(2)月23日已公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,將自今(108)年6月1日起實施,將來包租業者與房東及房客簽訂之契約,若違反規定,除契約條款無效外,還可能會有高額罰款,藉以此提升包租業服務品質,讓房東房客都安心。
內政部表示,租賃住宅包租業(以下簡稱包租業)是指承租租賃住宅並轉租,擔任專業二房東的角色。在106年12月27日「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)公布後,內政部積極在推動包租代管專業服務制度。
為提供包租業與房東及次承租人間更全面性的保障,依租賃條例的授權,內政部這次公告2個規定,第1個是「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約),適用包租業與房東間;第2個「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約),則是依消費者保護法訂定應記載及不得記載事項,適用包租業與房客間。(違反無效 可能面臨消保法30萬罰鍰)
同時指出,這次公告的包租契約,對於租賃雙方共同的權利義務,包括押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修、租賃雙方之義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等均有規範,且於今年6月1日生效後,若違反者,契約條款將無效;應約定的事項,卻未記載於契約者,則仍會構成契約之內容。
另轉租契約方面,為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,故訂有不得記載事項,包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加之負擔及稅費轉嫁等。若違反者,除契約條款無效外,得依消保法規定,最高還可處新臺幣30萬元罰鍰,以保障租屋者權益。
未來可提供租賃雙方更公平的交易機制,大幅提升住宅租賃雙方權益保障,適度引導租屋市場健全發展,藉由產業用心經營,以建構房東放心出租、房客安心租屋的居住環境,民眾或業者如果想更進一步瞭解租賃條例相關子法及配套措施,可至內政部地政司網站「租賃條例專區」查詢,此舉6月契約實施後,將有助於健全租屋市場,讓民眾都有好的房子可以住、有健全的租賃環境,這是政府要努力的方向也是內政部所有同仁將盡全力邁向的目標。

 

https://ctee.com.tw/industrynews/activity/47203.html

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2019/02/28 17:29文/記者葉思含

房東的財產,包含房屋結構以及附加設備,都屬於房東應盡修繕責任的範圍,租約內也要標示清楚。(圖/崔媽媽基金會提供)

租屋族和房東注意,根據《崔媽媽基金會》統計,接受申訴的案件類型,最常遇見的糾紛類型都跟錢有關,前3名分別是押金不退、租金不繳、修繕責任3大項,該如何從源頭避免,關鍵就在合約內。專家表示,多數糾紛除了溝通與認知落差外,還有並未白紙黑字,房客與房東簽約時要特別注意。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,決定承租後,應在付定金與押金時,要求房東或代理人開立收據。收據的內容應包含:出租地址、房東姓名、訂金金額、房東姓名、身份證號、預定起租日期及付訂日期,避免房東收了定金後反悔的狀況。

崔媽媽基金會表示,押金不退、租金不繳都屬於該給付卻不支付的金額糾紛,只是申訴角色分別是租客與房東,要避免糾紛就是審慎簽訂合約,一旦發生糾紛,標準處理流程為蒐集證據、存證信函催告、進入調解,若無法解決則需進行到法院訴訟,屆時費用可能超過對方積欠的金額。

至於修繕責任糾紛,崔媽媽表示「房客有修繕告知義務、房東有修繕維修責任。」房屋結構以及附加設備,都屬於房東應盡修繕責任的範圍;至於消耗品,如燈泡,屬於消耗附著物,需房客自行處置。

徐佳馨透露,許多房東會提供一些家具與家電在租屋處方便承租者使用,建議在看屋時就要確定屋況以及房東提供的家具、家電狀態,若這些家具就存在一些破損狀態,必須拍照留底,並在看屋時試用屋內附設的家具及家電,確認使用狀況,避免未來返還房屋時產生糾紛。

https://estate.ltn.com.tw/article/7019

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2019-03-01 01:05經濟日報 記者翁至威/台北報導
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為避免租賃雙方勾結,壓低申報租賃所得、逃漏稅,財政部北區國稅局昨(28)日指出,所得稅法規定,財產出租時所約定租金如果太低,稽徵機關可依據當地一般租金行情,調整計算出租人租賃收入,補徵稅額。

北區國稅局表示,雖然現行綜合所得稅採收付實現制,但稅法中仍有規範例外情形。「當地一般租金」由各區國稅局訂定,送財政部備查,納稅義務人如果對於調整租金有異議,稽徵機關應實地調查鄰近房屋租金情形,作為核課依據。

國稅局舉例,甲君將名下店面以年租金3.6萬租給A公司,租金明顯低於當地行情,國稅局核定調增年度租賃收入約14萬,甲君不服提起復查,請求撤銷核定調增的租賃所得,但國稅局實地調查後發現,調增後的租金並未超過鄰近租金水準,因此駁回復查申請。

 

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