目前分類:租賃注意事項 (144)

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撰文者傅恪恩  2019.01.28

跨年那晚,幾個老朋友決定到小鄭家聚會。小鄭的房子是為了工作方便租的,雖然不大,但勝在沒女眷、景觀又好,從窗戶望去,還可以看到遠方的101。啤酒、可樂、炸雞、披薩...來之前大家就分派一人帶一種,幾個中年男子,難得空閒,就是打算今晚不歸,來年再回。

由於也是常客了,一夥人到了小鄭家,放下東西就不客氣地各自往角落鑽,幾個攤在沙發上拿著遙控器,邊轉台邊點評著各家跨年節目,哪一個女歌手身材好,哪一個穿得比較辣;幾個拿起撲克牌就開始抽鬼牌、大老二;剩下的,窩在角落裡,就開始聊起一整年工作的不順遂。

時間一眨眼從9點來到了11點多,離倒數還有半小時,小鄭卻突然跳了起來,「糟糕!我要出門一下」就見他抓了外套,拿起皮包,匆忙往門口奔去。

正當大家還愣在原地,想說這傢伙有什麼事這麼突然?一會兒,約莫10來分鐘,又見他大搖大擺地回來。我忍不住問小鄭「你三更半夜,這麼突然出門,做啥壞事?有什麼事這麼急,非得今天去辦不可?」

只見小鄭拿起桌上的啤酒,拉開就喝,「沒有~我去匯個租金。」

「匯租金?你說房租?」他搞得我們都有點疑惑。為什麼匯租金,非得大半夜去匯不可,更何況今天是月底還沒月初呢!

小鄭看我們幾個傻愣愣的模樣,笑了笑解釋道「今天是月底沒錯,但跨了年明天就1號啦!我怕跟你們幾個玩太瘋,明天忘記給房東匯錢,所以就先去樓下旁的便利商店把房租匯一匯。」

「你房東這麼缺錢嗎?」
「拜託~差個一兩天匯錢,有差嗎?」
「我房東早就習慣我匯錢沒固定哪天,有時候還會打電話通知我勒!」
幾個損友,七嘴八舌地揶揄著小鄭。總覺得合約下不外人情,大家租屋經驗也不少,也沒聽說誰真的那麼斤斤計較,一定要準時1號匯款不可。

小鄭把手裡的啤酒放下,看著眼前的損友搖了搖頭,忍不住聊起自己做租屋8年多的經驗談: 「你別看房東聊起好房客形容千百種,什麼乖巧、安靜、順眼、有工作、沒有複雜人際關係...其實所有房東眼裡的好房客,只有一個關鍵,那就是「準時」交房租。

說什麼房東沒在跟你計較房租什麼時候匯,那都是傻人說傻話,也太不懂人情世故了。試想想,10個房東租房子,有9個半就是為了那每個月的租金收入。你看過吃完飯,忽悠老闆沒帶錢包,隔天來買單;但你看過吃完飯,每次都忽悠老闆,等有錢再來買單的嗎?

就算房東不缺錢,看到房客準時交房租,他也覺得看人眼光沒錯,心安呀!就像你不急著用薪水,但老闆準時,每月1號匯錢到戶頭,你也爽呀~本來就是應得的嘛!既然不是付不出來,何苦因為拖延的劣習,打著人情佔便宜,不做房東眼裡的好房客?

再者,也別說房東貪財,愛計較晚這一兩天的房租;你仔細看租屋實務上,房客最容易抱怨房東的,也多半是押金還太慢,或東扣西扣不肯還,講白了就是「錢」。正所謂,江湖在跑,錢債不要搞,既然在外求人,你給他方便,他就會給你方便。

你看我租屋這麼久,舉凡家裡水電瓦斯網路有問題需要房東協助,那次房東不是客客氣氣的迅速處理,畢竟,像我這麼懂事的房客難找呀~!」

聽君一席話,勝讀十年書,看著小鄭鼻樑上的老舊眼鏡,頓時有幫他智慧加成的錯覺。「唉唷~你說錢,我們就懂啦!裝什麼逼呀~哈」不過,在一掌拍下去後,沒維持多久就是了。

 

https://www.businessweekly.com.tw/online/GArticle_ARTL000127719_1.html?utm_source=tw.yahoo.com&utm_medium=web&utm_content=bw&utm_campaign=content

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內政部長徐國勇自上任以來,積極推動中央多項政策,為了讓民眾感到更加便民與感受到政府釋出的惠民舉措,整日汲汲營營奔走各處,徐國勇(26)日在臉書表示,為保障包租業者(二房東)與房東及租客權益,內政部公告「包租契約」與「轉租契約」,內容規範制定完整,其中包含「押金最高不得超過兩個月」、「電費若由房客負擔,收費不得超過「夏電最高級距之每度金額」等規定,避免包租業者收取過高費用,另外也提醒房東,若在合約期間擅自切斷房客水電,將涉及刑法強制罪。

同時內政部為規範保障包租業與房東及房客間的權益,內政部在本(2)月23日已公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,將自今(108)年6月1日起實施,將來包租業者與房東及房客簽訂之契約,若違反規定,除契約條款無效外,還可能會有高額罰款,藉以此提升包租業服務品質,讓房東房客都安心。
內政部表示,租賃住宅包租業(以下簡稱包租業)是指承租租賃住宅並轉租,擔任專業二房東的角色。在106年12月27日「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)公布後,內政部積極在推動包租代管專業服務制度。
為提供包租業與房東及次承租人間更全面性的保障,依租賃條例的授權,內政部這次公告2個規定,第1個是「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約),適用包租業與房東間;第2個「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約),則是依消費者保護法訂定應記載及不得記載事項,適用包租業與房客間。(違反無效 可能面臨消保法30萬罰鍰)
同時指出,這次公告的包租契約,對於租賃雙方共同的權利義務,包括押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修、租賃雙方之義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等均有規範,且於今年6月1日生效後,若違反者,契約條款將無效;應約定的事項,卻未記載於契約者,則仍會構成契約之內容。
另轉租契約方面,為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,故訂有不得記載事項,包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加之負擔及稅費轉嫁等。若違反者,除契約條款無效外,得依消保法規定,最高還可處新臺幣30萬元罰鍰,以保障租屋者權益。
未來可提供租賃雙方更公平的交易機制,大幅提升住宅租賃雙方權益保障,適度引導租屋市場健全發展,藉由產業用心經營,以建構房東放心出租、房客安心租屋的居住環境,民眾或業者如果想更進一步瞭解租賃條例相關子法及配套措施,可至內政部地政司網站「租賃條例專區」查詢,此舉6月契約實施後,將有助於健全租屋市場,讓民眾都有好的房子可以住、有健全的租賃環境,這是政府要努力的方向也是內政部所有同仁將盡全力邁向的目標。

 

https://ctee.com.tw/industrynews/activity/47203.html

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2019/02/28 17:29文/記者葉思含

房東的財產,包含房屋結構以及附加設備,都屬於房東應盡修繕責任的範圍,租約內也要標示清楚。(圖/崔媽媽基金會提供)

租屋族和房東注意,根據《崔媽媽基金會》統計,接受申訴的案件類型,最常遇見的糾紛類型都跟錢有關,前3名分別是押金不退、租金不繳、修繕責任3大項,該如何從源頭避免,關鍵就在合約內。專家表示,多數糾紛除了溝通與認知落差外,還有並未白紙黑字,房客與房東簽約時要特別注意。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,決定承租後,應在付定金與押金時,要求房東或代理人開立收據。收據的內容應包含:出租地址、房東姓名、訂金金額、房東姓名、身份證號、預定起租日期及付訂日期,避免房東收了定金後反悔的狀況。

崔媽媽基金會表示,押金不退、租金不繳都屬於該給付卻不支付的金額糾紛,只是申訴角色分別是租客與房東,要避免糾紛就是審慎簽訂合約,一旦發生糾紛,標準處理流程為蒐集證據、存證信函催告、進入調解,若無法解決則需進行到法院訴訟,屆時費用可能超過對方積欠的金額。

至於修繕責任糾紛,崔媽媽表示「房客有修繕告知義務、房東有修繕維修責任。」房屋結構以及附加設備,都屬於房東應盡修繕責任的範圍;至於消耗品,如燈泡,屬於消耗附著物,需房客自行處置。

徐佳馨透露,許多房東會提供一些家具與家電在租屋處方便承租者使用,建議在看屋時就要確定屋況以及房東提供的家具、家電狀態,若這些家具就存在一些破損狀態,必須拍照留底,並在看屋時試用屋內附設的家具及家電,確認使用狀況,避免未來返還房屋時產生糾紛。

https://estate.ltn.com.tw/article/7019

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2019-03-01 01:05經濟日報 記者翁至威/台北報導
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為避免租賃雙方勾結,壓低申報租賃所得、逃漏稅,財政部北區國稅局昨(28)日指出,所得稅法規定,財產出租時所約定租金如果太低,稽徵機關可依據當地一般租金行情,調整計算出租人租賃收入,補徵稅額。

北區國稅局表示,雖然現行綜合所得稅採收付實現制,但稅法中仍有規範例外情形。「當地一般租金」由各區國稅局訂定,送財政部備查,納稅義務人如果對於調整租金有異議,稽徵機關應實地調查鄰近房屋租金情形,作為核課依據。

國稅局舉例,甲君將名下店面以年租金3.6萬租給A公司,租金明顯低於當地行情,國稅局核定調增年度租賃收入約14萬,甲君不服提起復查,請求撤銷核定調增的租賃所得,但國稅局實地調查後發現,調增後的租金並未超過鄰近租金水準,因此駁回復查申請。

 

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https://udn.com/news/story/7243/3670943

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為推動包租代管業務,保障房東與租客權益,內政部近日公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,自6月1日起實施。未來包租業與租客簽訂契約若違反相關規定,除契約無效外,將面臨消保法最高30萬元罰鍰。

內政部地政司長王靚琇指出,2018年6月開始實施包租代管,房東可以把房子交由專業經營者,再轉租給次承租人,這次公告包租代管定型契約記載事項,是和消保法有關的規定,包租業需遵守。

在押金上,定型契約可由租賃雙方約定,但最高不得超過2個月租金總額,押金應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。在修繕問題上,租賃住宅設備損壞時,由包租業者負責修繕,可歸咎承租人責任者不在此限;包租業者未於相當期限內修繕時,承租人可自行修繕,可要求業者償還費用,或從租金中扣除;租賃期間明訂不得少於30日。

費用支出上,包租業及承租人可相互約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔;並明訂「電費」若約定由承租人負擔時,計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」,以避免包租業藉由收取高額電費,謀取不當利益。

包租業者須承擔的責任與義務部分,包括出示租賃住宅服務業登記證、出租人同意轉租之書面文件,租賃期保持合於居住狀態,應執行日常修繕維護並紀錄,出租人有修繕必要行為時,應通知承租人配合辦理。包租業者或房客任一方逕行終止租約者,可賠償租金,最高不超過1個月。

王靚琇表示,包租業者當專業二房東,與房客簽署的契約叫做轉租約。為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,故訂有不得記載事項,包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加之負擔及稅費轉嫁等。若違反者,除契約條款無效外,得依消保法規定,最高還可處30萬元罰鍰,以保障租屋者權益。

內政部指出,包租、轉租2項契約將於2019年6月1日實施,未來可提供租賃雙方更公平的交易機制,以建構房東放心出租、房客安心租屋的居住環境。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190226000285-260202

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2019-02-24     591編輯部報導

租約到期房客想要說掰掰不續約,通知房東退租進行點交拿回押金「和平分手」,但時常會聽到房東突然「變臉」,最常會以屋況有瑕疵、需要額外清潔費及支付水電費等藉口,就是不願意退回全額押金,這時民眾又要如何自保?

│瑕疵認定互推皮球 租前拍照較靠譜

被扣押金最常發生糾紛的就是屋況瑕疵的認定及責任歸屬,實務上當發現有所損壞,房東多會扣除部分押金當作是修繕費,591房屋交易網提醒,一般租約都是1年以上的租期,大多都有一定程度的使用痕跡,假如是屬於正常使用情況下或是如電燈泡等耗材毀損,都是房東應該負責修繕,只要租客立即通知房東,房東都有修繕完全的責任,租客不用負擔。

但若真的是租客意外在非正常使用情況下損傷家具,591房屋交易網建議,事故發生後,馬上跟房東商量,衡量能否租客自行修復或是如何賠償,若等到退租點交當天才提出,無法立即評估修繕金額,只能讓房東坐地起價自己衡量修繕費,就容易產生糾紛。

另外,因為瑕疵認定困難,在簽租約前最好多拍幾張房屋現況的照片,作為以後退租時候比對,若在承租時就存在的瑕疵,更是要拍照並且清楚記錄在租約上,才能釐清責任。

│租客有保管責任 但無須負擔額外清潔費

還常會遇到房東以需要完整清潔才能再轉租為由,扣除部分押金當作是清潔費用或是需要重新油漆的費用,591房屋交易網表示,雖根據《民法》432條規定,租客對於租屋處雖須負起保管責任,但只要在點交前已有清理過,像是清空垃圾、簡單洗刷等,維持租屋處可供下一手租客正常使用,就不需要負擔額外的清潔費。

圖/租客搬走只要有清空垃圾、簡單打掃,可供下一手房客正常使用,就不需要負擔額外清潔費。

│水電費當天結算 切分清楚

再來也常發生因為水電費都是以兩個月計算,但是點交退租當天若尚未受到水電費單,一般房東都會是將押金的一部分扣住,等帳單出來以「多退少補」方式跟房客計算,房客假如不想點交當天無法拿回全額押金,591房屋交易網提醒,其實可以打去台電、台水公司查詢該月已使用的度數,估算須繳納的水電費,點交當天就直接將水電費給房東,免得夜長夢多。

另外假如第四台、網路等都是房東所有,因為是月費制,就可以依造居住天數比例去拆算應付金額,若網路、第四台是租客自己簽約,建議在退租前就先終止合約並且提供給房東已繳清租費並解除契約的證明,避免再延伸其他問題。

│房東裝死硬不退 先寄存證信函

假如已繳清費用也無屋況修繕的爭議,房東還是不願意退回押金,房客可以先寄存證信函給房東,請房東在一定期限內,一般都是10~15天得退回押金,若房東還是不肯退回,只能向各地鄉鎮市調節委員會申請調解,找出解決方案,再不行就只能走上法院,請法官定奪。

TIPS:

假如退租當天點交完成,就算是押金都全數退回,為避免房東之後再度拿屋況做文章,建議在已到期的租約上備註「已於某月某日完成退租點交,經雙方確認房屋現況及費用清算完成,並將押金退回給租客,雙方合意解除租約」等字句,如此一來房客就有已完成點交的「書面」證明,相對會更加有保障。


  • 地產學堂

https://news.591.com.tw/news/1479?push

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吸引力法則 房東要有好房客先做這些事‧‧‧

好房網News編輯中心/整理報導

房客怕遇到惡房東,房東當然也怕遇到壞房客,尤其近年租霸新聞層出不窮,更讓房東擔心自己會不會也遇到相同情況,好房網TV直播節目曾針對「房東如何避免遇到壞房客」提出對策,並條列出方法,讓房東能輕鬆過濾壞房客。

該如何避免遇到壞房客,主持人提到,好的環境會吸引好的房客,相對較差的環境就有可能遇到壞房客,所以房東首先要提升自己的租屋品質,除了房屋本身的地段與類型外,房子的條件也不能輕忽,不只裝潢與附加物件要維持品質,在安全方面也要提升,創造優質的租屋環境就能拉抬租金。提高租金並不是為了獲利,而是好環境相對應較高的租金,讓金濟能力較好或工作穩定的人承租,以作為基本的篩選方式。

出租前先過濾,不怕租到惡房客。(圖/擷取自pixabay)租屋 鑰匙 門 開門 房市(圖/擷取自pixabay)

在尚未見面時,房東可以在電話中進行簡單的身家調查,不是非常刻意詢問身家背景,而是簡單詢問租屋需求以及在那裡工作等,初步了解對方的狀況,以作為是否願意出租的依據。另一方面由於租屋須按月付租金,因此房客的誠信格外重要,主持人表示,在與房客相約看房子時,只要對方遲到便會納入不承租名單,原因很簡單,守時與誠信是相對的,如果沒有特殊狀況而遲到,未來繳交租金也有可能出現遲交甚至不交的情形。

還有一種最令房東擔心的,就是「房客其實是通緝犯」,主持人建議,手機可以下載警政服務app,裡面有治安項目,項目中有查捕逃犯的功能,只要輸入身分證字號與姓名,就能知道對方是不是遭通緝,如此一來房東就能避免將房子租給通緝犯了。

 

https://reurl.cc/VRx1Z

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租屋糾紛多 房東房客如何好聚好散?

好房網News編輯中心/整理報導

包租公阿斌最近有些倒楣,名下的套房與雅房過去多租給上班族,因房子靠近T大,阿斌聽信友人建議,改租給大學生,沒想到一年過去,才發現竟然問題重重。

首先,獨立套房區的房客小明生活習慣差,常在半夜大吵大鬧,垃圾堆在公共區總是忘了丟,甚至發臭長蛆,頻頻被室友們投訴。眼看合約已經到期,阿斌想一了百了不再續約,誰知小明竟賴著不走,兩個月過去,押金已被扣光,讓阿斌不知如何是好。

租屋糾紛層出不窮,房東房客該如何好聚好散?(圖/好房網資料中心)鑰匙 買房 房子 購屋

另外,只租給女生的雅房樓層,有位房客小敏不遵守約定,三番兩次帶男友回家夜宿。合約到期後,阿斌發現才買一年的彈簧床墊疑似沾到穢物,床底下還散落使用過的私人物品,阿斌氣得決定要小敏賠償,否則就從押金抵扣,不料小敏竟然就此不接電話……

Q1.租約到期不想續約,但房客不願搬離怎麼辦?

假設當初房客有繳交押金且尚未扣光,房東可用於抵扣房客積欠的租金,若押金已被扣光,依照《民法》第440條,總積欠租金必須超過2個月租金總額,房東才可寄存證信函,請求終止租約,並要求房客搬離。

此外,房客積欠租金超過2個月時,房東可向法院提起「簡易訴訟」,請求房客付清租金及返還房屋,即使房客避不見面,也能依照法律程序討回房屋。

若租約曾經過公證,更可依據「公證書」查封房客財產並回收房屋。 專家提醒,一般SOP是先寄發存證信函、透過鄉鎮市公所調解委員會處理,若私下調解不成,才走上訴訟一途。

Q2.租約到期卻懶得換約,可以口頭約定續租就好嗎?

租約到期若懶得換約,依《民法》第451條,定期租賃契約可能變成「不定期租約」,屆時房客或房東任一方想終止租約,只要依法先期通知就可隨時進行,但房東方須符合《土地法》第100條規定始可回收房屋。

想避免上述情形,可在簽訂租約時加註「租賃期限屆滿,租賃關係即行消滅,承租方應於短期屆滿時返還房屋……」之條約。

Q3.房客積欠租金且搬走後避不見面,我該怎麼辦?

可先要回房子,其次要回房客積欠的租金;經訴訟法律程序後,房東可向法院申請「債權憑證」,調出承租方的工作勞健保紀綠,再向法院申請查封薪水,前提是承租方須有工作且有投保勞健保。

專家提醒房東,千萬不要為了討租金拉扯、觸碰到房客身體,或私自闖入房子,否則反而會因此觸犯刑法強制罪或妨礙自由。

Q4.屋況被破壞或未恢復原狀,押金怎麼扣才合理?

押金怎麼扣才能讓雙方心服口服?談判技巧十分重要。在屋況遭破壞部分,雙方皆有權利請求公正第三方前來鑑價,可比照政府採購辦法,找三家相關廠商報價。

專家建議,房東可放低底線,選擇最便宜的一家,並要求房客支付修繕費用,為避免日後爭議,修繕後仍須保留付款證明,只要符合比例原則,即使到法院也能站得住腳。

Q5.點交房屋時發現居住人數超過約定,可要求賠償?

有關居住人數控管,專家直言,此問題房東很難舉證,尤其雅房無獨立電表、水表,更難查明。即使是獨立套房,除非租金包水包電,才會因租客增加對房東造成實質上損害。 租賃上的爭議都必須回到法的本質,有些大學套房基於安全考量只租給女生,必須在合約中寫清楚,只要不違反公序良俗就算有效。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/102929218631.html#news-article

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2019-01-29 21:56經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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屋比房屋統計教育部分析報告指出,2020學年度大學新生將減少2.45萬人、減幅10%,為近20年內最大之減幅,預估大學周邊租房市場將面臨少子化所帶來的衝擊。經濟日報報導,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,大學周邊租屋市場3年前已亮起紅燈,2016年底全台155所大專院校,周邊待租住宅超過3萬間,這2年持續增加,於今年1月已達到3.35萬間,較先前再增加2016間。明年新生大幅減少,預估賣壓將更重。

 

 

受到少子化衝擊,近年私校危機頻傳,教育部統計處於去年進行大專院校大學1年級學生人數預測分析並發布報告。屋比房屋統計相關數據,今年度大學新生約24.1萬人,較去年減少約8,500人,減幅3.4%。到了明年,新生人數將再減至21.6萬人,減幅達10%,為近20年間最大減幅。

 

陳傑鳴表示,自今年開始至2028年,大學新生將減少9.2萬人,減幅高達37%,於此情況下,除了大學將面臨合併與退場外,原先周邊的租屋市場也將面臨衝擊。根據教育部2016及2017學年度統計,隨著全國大專校院學生數減少,學生校外租屋人數也持續降低。

 

屋比針對學生校外租屋人數大減的學校進行周邊待租量統計,包含桃園元智大學、龍華科技大學,中山醫學大學、台北科技大學等4所學校,租屋市場都明顯有供過於求的狀況,其中台北科技大學周邊目前套房、雅房待租量達878間,與該校的校外租屋人數的1,124人,相差不遠。

 

 

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3621830

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2019/02/08 14:00文/記者葉思含

年後是租屋、搬家旺季,如何與房東議價租金也是一門重要學問。

年節前後不但是過年轉職潮,也是開學潮,向來是搬家租屋旺季,租屋新手該怎樣了解租屋市場行情、出價殺價?《地產天下》請房市專家分析租金Q&A,讓你過年輕鬆網路看屋,年後順利搬到理想、符合心中預算的好租屋。

Q1.房客租屋時,可從何處了解當地租屋市場的行情?

就租屋來說,除了區域之外,屋況也是影響租金的重要原因之一。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,如果要了解租屋市場行情,除了可以就近詢問周邊不動產經紀業者外,也可以從各大租屋網站、招租廣告、BBS或學校所提供的租屋訊息等得知周邊租屋行情。

Q2.房客了解行情後,如何設定底價標準?如何向房東出價?

原則上,租屋最好不要超過收入的3分之1到2分之1,避免因為臨時急需,財務周轉不靈而付不出房租的狀況。郎美囡指出,底價標準大抵應從自己所能負擔的房租做考量,確定自己對房子喜愛程度,再來進行議價,但決定殺價後除非無法抗力的理由外,千萬不要反悔不租,以免打壞自己信用。

而在租屋上,對於房東來說,房客的「人品、誠意、所從事工作性質」是房東最在乎的3件事。郎美囡解釋,房東都希望能夠找到生活規律、不欠房租、交往單純、愛乾淨的房客,將租屋時產生的風險降到最低。因此,在出價時最好謙和有禮的表明自己的優勢,如工作固定、從不拖欠房租、家庭成員單純等,向房東爭取較低的房租。

Q3.房客與房東議價時,可從哪些方面下手?

對房客而言,都希望以較低的價格租到房子。但洽談時多因地制宜、以「天時、地利、人和」3大方向做議價,較容易成功。

1 .天時:

租屋最主要是以房客的喜好為主,當租金還在自己可以接受的範圍之內時,可以試探房東對自己的評價 ,進而試探性的酌減租金。

2.地利:

充分瞭解房子狀況,仔細檢查屋況與附帶傢俱、裝潢等是否有瑕疵,與附近行情等等,以充分的準備作為與房東議價的籌碼。中信房屋行銷企劃部副理江龍名舉例,如周邊有墳地、變電所等嫌惡設施,或是沒有電梯的頂樓物件等,都可以作為殺價時的有利條件,但切忌態度過於張牙舞爪,議價不成又傷了和氣。

3.人和:

並不是每一次租屋時,房客都有條件跟房東殺價,請房客根據自己所處的情況判斷。而房東最在乎的房客人品、工作性質與誠意是議價成功的第一步。江龍名提醒,房東往往希望出租成為穩定長期收益,因此,房客可將長期出租作為議價籌碼之一;不過以此方式支付的房客,要注意維修狀況或是提前解約要離開時,房東常藉故不出面或揚言扣錢,須花較長時間來解決。

http://estate.ltn.com.tw/article/6850?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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記者蔡佩蓉/台北報導

惡房東張淑晶竟然還在租屋市場陰魂不散,日前小情侶只是看屋發現是凶宅不想租,就被張淑晶告,實在太可惡。對於租屋的民眾,建議簽約時採用內政部公告的「住宅租賃契約書範本」訂約,若有其他額外條款,一定要雙方合意才能簽。

張淑晶。(圖/翻攝自網路)© 由 Sanlih E-television Co., LTD 提供 張淑晶。(圖/翻攝自網路)

▲惡房東張淑晶竟然仍在霸凌租客。(圖/翻攝自網路)

內政部表示,為解決常見的住宅租賃糾紛,例如房東要求過高的押金、提前終止租約等,已經在2016年公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及其契約書範本,提供各界參考使用。

去年則將涉及租賃雙方的重要權利義務,例如押金最高不得超過2個月租金之總額、修繕責任及費用負擔之約定等,納入「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,以落實保障房客居住品質及權益。

目前此項新制,較能改善房東與房客間租賃契約中常見的不平等條款,面對張淑晶這種惡質房東,動不動就要告人,民眾一定要利用契約書維護權益,並在簽約前同步查證房東身分證、要求提供房屋權狀或稅單,以確保租客不被霸凌。

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2019/01/21 12:12

租金指數一去不復返,讓許多薪貧族不僅不買起房子,也租不起房子。(記者張瀞勻攝)

房市修正、房價近2年在底部盤整,房價大漲力道不足,不過租金卻是穩定上揚,和房價走勢脫鉤,根據內政部營建署最新統計,全國租金指數已經連漲48個月,一路漲到102.15,此外,台北市租金指數也連漲9年,創下歷史新高紀錄。

根據內政部不動產資訊平台統計資料,去年全國每月租金指都維持上揚走勢,以2016年為基期100,2018年12月租金指數為102.15%,相較於2017年同期101.27%增加了0.88%,更是2015年1月以來新高紀錄。

進一步觀察首善之都台北市租金指數,根主計處最新統計,2018年12月租金指數為101.73%,年漲0.59%,雖然漲幅不多,但台北市租金指數除了在2009年回跌到95.88%以後,已經連續9年呈現上漲趨勢。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,近兩年房市緩回溫,不少先前不願賠售苦撐的房屋持有者轉租為售,租屋物件量體不再暴增,這也令原本變動不大的租金量縮價漲,觀察六都實價租金數據,台北市已漲至平均單坪月租近1,500元,新北市也近650元,其餘四都在400-600元不等,年增率平均在5%,預料在房市漸穩,未來租售價格都會持續走升。

http://estate.ltn.com.tw/article/6800

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2019年01月20日

 

租屋有所謂的買賣不破租賃,房客與原房東所簽的租約,新房東必須蓋括承受。資料照片

台灣有許多租屋族,常常遇到不一樣的問題,就有讀者詢問自己和房東簽約5年,但1年後房東房子賣掉,新的房東要透過仲介和他簽新的合約,這樣做是否合理。不過專家指出,新屋主必須蓋括承受原屋主與房客簽訂的合約,不能任意更改或要求重新簽約,房客可以直接拒絕。
 
誠品聯合法律事務所黃韡誠律師表示,依《民法》第425條「買賣不破租賃」之規定,新房東必須承受舊房東已經簽訂之租約,因此原房客並無義務與新房東重新訂定新合約,可以直接拒絕新房東重定合約的要求。除非,新房東並沒有更改原合約之內容,只是想要把契約當事人變更成為自己,這樣子簽訂新合約就可以考慮接受。
 
黃韡誠也指出,既然沒有理由重新訂定新合約,當然也就沒有必要再給付仲介服務費。若重新簽訂了新合約,舊合約將會由新合約取代,後續就必須依照新合約履行了。因此,最佳的建議就是繼續履行舊合約至合約期滿,再與新房東議定新合約,對於承租者的權益較有保障。(陳建宇/綜合報導)
 
 

民眾與房東簽訂租約之後最好到法院公證,租約更有法律效力。資料照片
若民眾拒絕與新房東重簽租約,沒有經過仲介媒合,當然不需付仲介服務費。資料照片
專家建議租客等到房租到期時再與新房東簽新的合約。資料照片
民法425條規定新房東必須承受舊房東已經簽訂之租約。翻攝自全國法規資料庫網頁

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190120/1503767/rtn/

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【文/陳佳祺】租屋糾紛多!許多惡房東事件令人聞之氣結,在內湖租屋的Benoit就遇到頻頻騷擾的房東,不僅說話出爾反爾,還誣賴指控房客任意更改室內格局,讓Benoit深陷於糾紛中。眼看還有2年以上的合約及破損不堪的租處,Benoit最後也只能無奈接受。

▲房東說話出爾反爾,還頻頻無端騷擾,讓常要因此出席調解會的Benoit感到身心俱疲。

Benoit的租屋經驗不多,為了工作,選在離家不遠的地方租屋、並簽下長期租約,就是希望將房屋好好裝修一番,自己能住得更舒適、同時也讓房東安心。起初,房東再三強調花了大筆費用翻修過這間超過70年的老屋,話雖如此,但其實還是有多處需要整修,在徵求房東同意裝修下,Benoit才安心簽約。

簡訊電話 騷擾車輪戰

簽約沒多久就遇到屋頂漏水問題,為求方便,房東同意Benoit裝修時一併處理,再報修繕價格即可,事後等到房東看了報價單後,竟開始質疑Benoit沒將漏水問題修好,硬說修的是隔壁屋頂,並成天以簡訊及電話騷擾,認為5萬元的修繕費用房客應自行吸收。Benoit苦笑說,若漏水沒修好,受苦的應該是我才對,但房東屢屢要我拿出這筆費用,我真的很無奈。

入住約1年後,Benoit發現房屋角落出現黑色堆積物,細看才驚覺原來是白蟻出沒。專業除蟲專家表示,原屋木造結構就有白蟻啃蝕痕跡,可能是當時房屋未妥善處理蟲害,所以新的木作裝潢才會被啃食。Benoit事後拿出報價與證明希望請房東負責,但房東遲遲不願意支付這2萬元的費用。

▲房東承諾房屋已花大錢修繕拉皮,事後卻發生新裝潢被白蟻啃蝕的問題。

隔房出租 水孔也共用

諸多的情況都讓Benoit相當傻眼,像是原本老屋為長型格局,房東將房子分成兩戶承租,中間只用了塑膠拉簾區隔,Benoit認為這會有隱私問題,在徵求同意後,將拉簾換成實際的木作隔間,但近期房東為了將Benoit廁所前的水孔分給隔壁使用,一直無端找事由,要求Benoit拆除地板及隔間,好讓隔壁租客能排廢水。

Benoit說,房東常因為小事騷擾,例如,要求Benoit把熱水器拔下來給他使用、偷翻租屋處信箱、甚至還態度強硬地想把冷氣要回去使用,種種問題都讓Benoit非常心煩,本來租屋是為了認真工作,房東卻常常來騷擾,現在不僅要應付房東,還要跑調解委員會重複一講再講的事,讓Benoit感到相當煎熬。

「這次的租屋經驗是最差的經驗」Benoit認為,房東無理要求房客做很多事,在不答應的狀況下還會持續騷擾,認為房東應該看待這份職務就像在外做一份工作一樣,而不是認為擁有房屋所有權就能對房客恣意妄為,應經過房客同意才是。

https://house.yahoo.com.tw/news/%E3%80%90%E7%A7%9F%E6%88%BF%E4%B8%8D%E8%B8%A9%E9%9B%B7%E3%80%91%E7%99%BD%E8%9F%BB%E5%95%83%E5%B1%8B-%E6%88%BF%E6%9D%B1%E4%B8%8D%E8%AA%8D%E5%B8%B3%E5%8F%8D%E5%92%AC%E7%A7%9F%E5%AE%A2-025018741.html

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https://house.yahoo.com.tw/%E3%80%90%E7%A7%9F%E6%88%BF%E4%B8%8D%E8%B8%A9%E9%9B%B7%E3%80%91%E6%88%BF%E6%9D%B1%E7%AA%81%E7%84%B6%E8%B3%A3%E5%B1%8B-%E7%A7%9F%E5%AE%A2%E4%B8%8D%E4%B8%80%E5%AE%9A%E8%A6%81%E6%90%AC-041038917.html

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https://house.yahoo.com.tw/news/%E3%80%90%E7%A7%9F%E6%88%BF%E4%B8%8D%E8%B8%A9%E9%9B%B7%E3%80%91%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%97%8F%E6%82%B2%E5%93%80%E5%AF%A6%E9%8C%84-%E3%80%8C%E7%99%BC%E9%9C%89%E5%A5%97%E6%88%BF%E3%80%8D%E6%9C%88%E7%A7%9F1-033743149.html

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2018-12-04 00:08經濟日報 記者翁至威/台北報導
  •  

公益出租人享有租稅優惠,不過地方稅務局近來發現部分民眾誤會租稅減免規定,例如將房屋出租給公益團體,或是出租的房地一年內出售的話,都無法適用自用住宅優惠稅率。


經濟日報提供
經濟日報提供
 

所謂的公益出租人,是指住宅所有權人將住宅出租給符合租金補貼申請資格,經縣市主管機關認定者,在綜合所得稅、房屋稅地價稅上都享有租稅優惠,其中綜所稅每屋每月可有1萬元免稅額,房屋稅、地價稅則依據各地方政府規定,可依自用住宅優惠稅率開徵。

新竹市稅務局昨(3)日表示,近期有民眾將房屋出租給公益團體,主張可適用公益出租人優惠稅率,然而該局強調,只有將房屋出租給弱勢租屋族群,才是所謂的「公益出租人」,租給公益團體並不適用。

另外高雄市稅捐稽徵處也表示,有公益出租人所出租的房地,在一年內希望出售,詢問房屋稅及地價稅是否可比照自用住宅稅率核課土地增值稅?

該處表示,經過地方政府認定為公益出租人的民眾,房屋稅、地價稅部分,可依自用住宅稅率課徵;然而,土地增值稅就無法適用。

依據土地稅法規定,土地增值稅要使用自用住宅稅率,可分為「一生一次」及「一生一屋」兩種,分別規定在出售前一年內、前五年內,必須都是自用住宅,沒有出租或營業使用情形。

因此,雖然公益出租人是出租房地給弱勢,但仍屬於「出租」行為,也就無法在土地增值稅上,適用自宅優惠稅率。

此外,稅務局也提醒,公益出租人必須是住宅所有權人,如果租約上所載的出租人,並非住宅所有權人,就無法被認定為公益出租人。

官員表示,公益出租人租稅優惠主要是鼓勵房東,將房地出租給中低收入或是身心障礙者,但房東必須符合相關規定,才可以適用優惠。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3516387

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好房網News記者曾亭皓/台北報導

位於台北市松山區,號稱全球最大的球體商場「京華城」,因不敵商場連年虧損,決定將在本(12)月以新台幣380億求售商城。昔日榮景不再,周邊店家大受影響,尤其八德路四段上店面幾乎整條空租,據當地房仲解釋,人潮匯聚力差是其中的原因,另外,因多數房東寧願空租也不願降價,所以才導致蕭條狀況長期沒辦法獲得改善。

曾經不論老少都喜歡光顧的京華城,近日再浮上檯面竟已是「京華城標售案」消息,不少民眾感嘆,昔日榮景早成了回憶,似乎是因經營不善的關係,之後再去,不僅周邊店面空置問題嚴重,整個商場也怪冷清的,全都走樣了。

京華城旁八德路四段店面空租問題嚴重。(圖/擷取自Google Map)京華城旁八德路四段店面空租問題嚴重 (圖/擷取自Google Map)

實際走訪,位於八德路四段上、近中崙高中一側,店面空置問題尤其嚴重,整條街多間店面均掛上出租字樣,甚至原台新銀行的八德大樓同樣是整棟求租。當地房仲解釋,該條街因大巨蛋停工,人潮匯聚力減弱,加上車潮動線影響,在房東不願降租金的情況下,店面只能一間接著一間熄燈。

當地房仲補充,因為該處房東多數沒有經濟壓力,所以如果承租店面不符合期待,房東就寧願空租養蚊,另外,部分房東則是期待未來都更改建,暫時不願出租。估計目前店面單坪行情約落在1800~2000之間,雖然單價不算太高,但因為店面坪數較大、總價高,承租方必須慎選。

分析現有店面,房仲透露,實際上八德路四段店面換置率並不算高,幾乎都經營很久,其中部分店面還是房東自己經營,目前比較棘手的問題,應該是人潮聚集、跟租金調降問題。

八德路四段多店面掛上空租字樣。(圖/好房網News記者曾亭皓攝)京華城旁八德路四段店面空租問題嚴重 (圖/好房網News記者曾亭皓攝)

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/714469213555.html

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2018年11月25日

【陳筱惠╱台中報導】租賃契約到期後,不少房東或租客為求方便,沒有訂立新約,租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」,此時房東不得隨意收回房屋,也不能片面終止契約,看似對房客有利,但若房東賣屋,則不適用「買賣不破租賃」原則,新房東有權要求房客立刻打包走人。

 

租約到期若沒訂立新約,會自動轉為不定期租約,較無保障。

不適用買賣不破租賃

不定期租約定義指「若房屋租約超過1年,同時沒有用字據、書面訂定契約,或是租約期間屆滿,房客繼續使用房屋,沒有訂定新契約時,房東繼續收取租金。」律師提醒,房東收下租金等於默認不定期契約成立,除非符合《土地法》100條6項限制其中1項,例如房東要收回自住或重建,或房客違反使用情形等,才可終止租約。 
儘管房東要終止契約難度提高,若房東賣屋,則不定期契約不適用《民法》第425條,「房客可以繼續向新屋主承租至租約屆滿」的「買賣不破租賃」原則,新房東有權要求房客無條件返還房屋。 
崔媽媽基金會表示,為確保租賃雙方的權益,租賃雙方姓名、聯絡資料,尤其是租期期間房屋狀況與所附家具等,都應該白紙黑字詳細紀錄,並簽約蓋章,且合約屆滿時,租賃雙方都應重新訂定合約,維持定期租約狀態;轉換成不定期契約對雙方都沒有保障。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181125/38188732/news/

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2018年11月19日

 

舊市區已幾乎無可開發土地,規劃產品即使總價較高,仍有穩定的去化量。陳恒芳攝

首購族往較遠、房價較低的郊外遷居,已成為趨勢,市區地段由於難以規劃出低總價產品,紛紛以換屋大樓為主力,例如台中市生活機能強的文心路四段、松竹路一帶,近年皆以換屋產品為主力,形成鐵路以東首購、以西換屋的局面。
 
台中市文心路捷運沿線區域,以北區、北屯一帶房價相對合宜,且周邊商圈、量販店、市場及學校等機能齊聚,是許多購屋族的首選區段,不過舊市區因發展較早,新建案也寥寥可數,即使有也多以換屋產品為主力。
 
例如結構中大樓「耀文心」位於文心路四段底,自來水廠後方,規劃36~44坪,走路距離內可抵達捷運在內的各項機能,3房含車位1200萬元左右;成屋案「米蘭雙星」位於興安路最北側,規劃坪數更大的45~66坪產品,主力總價2000~2200萬元。
 
「耀文心」專案副理楊佳恩表示,「耀文心」推出半年多來已售近7成,中坪數產品規劃,幾乎以在地客換屋群居多,與市場主流的首購案相比,銷售速度雖較緩,但仍穩定在「跑」,機能強的地段仍有不敗優勢。(洪子恩/台中報導)

 

舊市區新案,周邊生活機能豐富是最大優勢。陳恒芳攝
舊市區新案規劃換屋型產品為主,住家活動空間多較寬敞。陳恒芳攝
換屋型產品,配備多有一定的水準。陳恒芳攝
舊市區建築發展較為密集,買房須留意棟距。陳恒芳攝

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20181119/1469035/rtn/

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