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▲靠近松山南京捷運站一帶,是中山區高品質住宅區,深受租屋族喜愛。(圖/信義房屋提供)

科技發達,民眾喜歡宅在家上網購物,有大樓管理員的大樓挑高套房,已成了小資族的租屋首選!信義房屋分析,管理員能代收網購商品,在大廈內的套房已成單身貴族和同居情侶租屋的最愛。

現代人工作忙碌,多以網路為主要購物平台,尤其雙11購物節已開打,想撿便宜的人就怕遇到上班期間,收到商品卻無人代收的窘境,而這股網購商機已於近年改變了租屋的需求,許多小資族在雙北市尋找租屋處,首要條件就是要有管理員的物件,因為具備代收網購商品的便利性。

 

觀察雙北租屋族最愛的區域,台北中山區與新北板橋新埔,大樓套房成為單身租屋族最愛。信義房屋松江南京店主任陳韋舉例說明,台北市中山區向來給人「住商混合」印象,但靠近松山南京捷運站一帶,是中山區高品質住宅區,出租物件多以新大樓的挑高獨立套房為主,尤其是以一房一廳一衛最受租客歡迎,租客多是當地的中產階級,以單身和情侶居多。

陳韋進一步說,中山區租金相較於其他台北市蛋黃區,也便宜一成,並且區域擁有雙捷運,環繞學區,傳統市場、銀行、戲院應有盡有,生活機能與交通便利性吸引租客進駐。

和台北市僅一橋之隔的新北市,以板橋區的新埔商圈最受租屋族喜愛,信義房屋新埔捷運店主任蘇淯能表示,新埔商圈生活機能完善,鄰近板橋火車站和64快速道路,交通便利,吸引外縣市的單身上班族在此租屋,挑選的物件以多電梯大樓為主,距離台北市開車僅五分鐘車程,租金平均比台北市便宜一成。

原文網址:https://www.nownews.com/news/20181107/3053220/

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房市/單身租屋族省荷包 租屋議價最多可砍兩成

近年被炒熱的雙11光棍節,已成兩岸知名消費潮,各大品牌紛紛在此時祭出優惠,精省的單身租屋族如何撙節預算增加購物金,房仲現身傳授,議價最多可砍2成。

因工作機會多緣故,雙北市租屋族盛行,尤以單身居多,但在寸土寸金的城市生活大不易,租屋價格敏感度一直居高不下,信義房屋表示,以雙北單身租屋族來看,新北市外來租屋人口為主,租屋砍價需求高,房東較能接受的議價空間為6%至20%。台北市租屋族群仍以台北人為主,對租屋砍價空間需求僅於6%至10%,甚至台北單身貴族對對租金環境要求高過於價格。

 

針對全台租屋族而言,「租金便宜」仍是首選,才能更自由運用收入,全台租屋族能接受的平均低於1萬元。根據今年內政部營建署公布去年租屋補助戶的調查情況,全台直轄市已租用住宅者平均月租金為9674 元,主要集中於 5000 元至8000 元 與 8000 元至12000 元,各占29.7%、33.3%之比例。其中平均月租金,以台北市最高,平均為12514 元,台南市則最低,為7131元。

信義房屋指出,對北部地區單身租屋族而言,套房仍是最受歡迎的物件,不論是價格或在空間需求上,都非常適合單身或情侶。不過,若以內政部營建署該份統計調查來看,使用面積較多的整戶住家還是全台已租用住宅者的主要選擇居住環境,租屋面積集中於 25 坪至35 坪, 占比達36%,其次才是15坪至25坪,占 29.0%。若觀察各地區之平均租屋面積,則以高雄市最大,台北市最小。

原文網址:https://www.nownews.com/news/20181107/3053128/

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2018-11-05 09:00:00聯合報 記者沈婉玉/台北報導
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為鼓勵房東長期穩定釋出空閒住宅給代管及包租等租賃住宅服務業營,政府提供不少租稅優...
為鼓勵房東長期穩定釋出空閒住宅給代管及包租等租賃住宅服務業營,政府提供不少租稅優惠。 圖/聯合報系資料照片
 

 

家中有閒置的房子或空間,很多人會出租「物盡其用」,當包租公、包租婆賺點小錢,補貼生活費。為鼓勵房東長期穩定釋出空閒住宅給代管及包租等租賃住宅服務業營,以擴大租賃住宅市場供給,政府提供不少租稅優惠,個人房東可以好好利用。

所得稅法相關規定,房屋租賃所得的計算,是以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額。

包租公若能提供確實證明文件,可核實減除必要損耗及費用,常見的必要費用有修繕費、房屋稅、地價稅及購屋借款利息支出等;如無法提出相關憑證,可依財政部頒訂的固定資產租賃必要損耗及費用標準43%,減除必要費用。

舉例來說,小民結婚生子後請退休的父母幫忙帶小孩,為避免兩地奔波,決定搬去與父母同住,並將原本居住的房子以每月3萬元的租金出租,賺點房租補貼父母。

必要損耗 報稅可以減免

小民平日工作繁忙,要蒐集租賃收入相關必要損耗及費用的證明文件或憑證太麻煩,因此以財政部頒訂標準減除43%的費用來報稅。所以小民每月租賃所得就是3萬元x(1-43%)=1萬7100元,全年的租賃所得為20萬5200元,每年5月要併入所得報稅。

為鼓勵房東長期穩定釋出空閒住宅給代管及包租等租賃住宅服務業營,以擴大租賃住宅市場供給,落實健全租賃市場,個人房東委託「代管業」管理,或出租給「包租業」由業者專案管理服務,契約時間1年以上者,即可享有每屋每月最高6000元租金收入免稅。

委託代管 每月6000元租金免稅

且若未能提出租賃期間必要損耗及費用時,月租金6千元至2萬元部分,得以租金收入53%為必要損耗及費用減除。

政府通過住宅法及租賃住宅市場發展及管理條例後,去年1月11日及今年6月27日起,個人房東符合條件就可享有租稅優惠。

1. 將房屋出租給接受租金補貼的房客,成為「愛心房東」,享有每屋每月最高1萬元租金收入免稅。

2. 若透過縣市政府核准的租屋服務事業,如崔媽媽基金會、永勝租屋、華康房仲、兆基管顧等16家業者,將房子出租作為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用,除每屋每月最高1萬元租金收入免稅外,可減除的必要損耗及費用可從租金收入的43%提高到60%。

3. 委託「代管業」管理,或出租給「包租業」由業者專案管理服務,契約時間1年以上者,即可享有每屋每月最高6000元租金收入免稅,且可減除的必要損耗及費用,月租金在6000元至2萬元的部分,得以租金收入的53%為必要損耗及費用減除,超過2萬元的部分則回歸43%。

回到上述案例,小民目前月租賃收入為1萬7100元,若當愛心房東,將房子租給接受租金補貼的房客,則小民每月的租賃所得降為1萬1400元【(3萬-1萬)x(1-43%)】,全年為13萬6800元。

小民若透過租屋服務事業,將房子出租作為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用,則小民每月的租賃所得降為8000元【(3萬-1萬)x(1-60%)】。

此外,若小民將房屋出租予包租業2年,並約定該屋於租賃期間應作為居住使用,則小民每月租金所得僅1萬2280元【(3萬-2萬×(1-43%)+(2萬-6000)×(1-53%)】。

台北國稅局提醒,可適用租賃條例或住宅法租稅優惠減免的房東,在申報綜合所得稅時,應檢附租賃契約書、付款證明、必要損耗及費用等相關資料供國稅局核認。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/3461281

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好房網News記者王薀琁/台北報導

財政部常常向民眾宣導「房租可以報稅」,但租屋族大多越聽越心寒,因為一旦申報,房東的綜所稅收入項目就會多出一筆,在房東柔性或剛性要求下,大多房客敢怒不敢言。藍綠兩黨立委都認為財政部國稅局有進步空間,未來不排除在立法院辦公聽會,也希望財政部能正視此議題。

僅管新租賃專法上路,打擊惡房東力道有限,即使房客曉得能報稅,房東不甩也沒用,國稅局也查不到。台北市曾先生抱怨,今年報稅季節不敢報租金支出,偷偷在家理試算,發現如果申報就可抵不少稅金,覺得很扼腕,也認為房東不成文的規定很過分。

租屋族在房東柔性或剛性要求下,大多無申報租金支出。(示意圖/好房網資料中心)

財政部委員會的國民黨立委曾銘宗認為,現在出租房子有繳稅的房東,真的佔極少數,但要查房子有沒有出租,未必要真的上街去查,按現在的大數據技術去比對一定相對容易,是國稅局沒有用心。

曾銘宗指出,稅源不足就要擬出計畫,防止在租屋市場上出現稅金侵蝕;另一方面,更要落實租稅公平,免得有錢人當房東不繳稅,收入不多的租屋民眾付房租卻無法申報,日子更難過,批評財政部國稅局真的要好好加油。

同屬財委會的民進黨立委蔡易餘觀察,國稅局租屋查稅卻步原因,有可能是成本高,因為要直接去訪問所有權人的使用狀況;另外,有些房子正名困難,租用借用狀況模糊。蔡易餘也指出,一旦房東被查到要繳交所得稅,可能就會讓成本轉嫁到租金上。

蔡易餘認為,企業化的租賃公司確實徹查比較容易,但針對個體屋就得分開處理。蔡易餘說,這是一個很好的議題,未來可以在財委會開公聽會,除了租屋查稅外,包括房屋的「正名」,到底為租用還是借用、以及針對租金成本提高等事項討論。

 

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/102871210795.html?utm_source=line

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好房網News記者曾亭皓/綜合報導

無殼蝸牛在外租屋風險多,若是遇到惡房東,那真的是雪上加霜,尤其房東擅闖屋內事件更是屢見不鮮,房客與房東之間若無法達成共識,到底房客該如何維護自身權益,避免房東再次擅自闖入?

房東擅闖房客租屋處事件一再發生,有黃姓女性民眾反應,房東曾趁她外出時,擅自帶外人進屋帶看,讓她感覺隱私不被尊重;另外,鄭姓女租屋客也透露,在之前跟多名女性室友一起租整層住宅時,一開始沒發生什麼事,直到一個月後,發現男性房東常常擅自進出她們租屋處,而且頻率越來越頻繁,三不五時就闖進,坐在客廳喝酒、吹冷氣,對於她與朋友們的警告完全不在意,導致她們最終不得不考量自身安全,違約搬離。

房東擅闖一再發生,房客可以3招有效制止。(示意圖/好房網資料中心)

鑰匙 買房 房子 購屋

事實上,當契約簽下後,該部分空間即為房客合法佔有使用,房東無權擅自進出租屋處,且根據民法第421條第2項規定,若房東以檢視屋內電線、電路、電器、瓦斯等用品安全為理由進入,房客是有權拒絕的。

若房東擅自進入出租出去的空間,恐違反刑法第306條「無故侵入他人住宅」罪嫌,及民法195條第1項侵害自由的損害賠償責任,可處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

提醒,若發現房東有擅自闖進的行為,首先,想「避免」類似情形,可於簽約前就先跟房東釐清「公共空間」定義,並於對方(房東)初犯時,就向對方表明自己的隱私權遭到侵犯。

再者,可以「加裝暗鎖」防止房東直接侵入;最後,「更換門鎖」也是最有效的方式,雖然不需要經過房東同意,但需特別留意,「原鎖」一定要保留,並且在退租時換回原鎖,以順利完成交屋。

 

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/162442210711.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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租金大漲,火鍋老店被迫停業,疑是二房東為了賺價差逼走原承租戶(圖/翻攝自爆廢公社)

 

高雄一家經營20年的火鍋老店宣布不敵房租飆漲,決定收攤,農曆除夕前一天將為最終營業日,租金翻漲元凶找到了,原來是二房東要將月租金從4萬3千元,一舉調漲到10萬元,推測漲租只是手段,目的可能是要趕走房客。

《蘋果日報》報導,經營「老地方火鍋店」的許老闆說,停業不是生意不好,而是因為房租一下子被漲到10萬元,根本負擔不起,雖然是附近民眾喜愛的老店,生意也還不錯,但老闆已打算好好休息,沒有遷址開店計畫。

許老闆說,承租第1年簽有合約之外,之後19年都是口頭約定,二房東向地主承租了火鍋店店面後,為了盡快趕走火鍋店,於是大漲房租。至於趕走火鍋店的目的為何?附近鄰居認為,二房東分割店面出租,租金收入可以更多,扣掉付給地主的租金後,輕鬆賺價差。

(中時電子報)

 

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181019004227-260405

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房東擅自開門帶人看屋 房客超怨(圖截自爆怨公社)

 

雖然房子是房東的,但房東未經房客同意擅自進屋,不僅討人厭還涉嫌違法。網友在爆怨公社PO文指出,房東太太因為要賣房子,頻帶人來看房子,擅自開門欲進屋,並不覺得自己有錯,還自以為貼心,因為發現房客在家,他只帶看屋外。

原PO說,他的租約還沒到期,房東太太急著賣房子,接二連三帶潛在買主來看房,房客原想忍了算了,但房東太太竟然私自開門進屋,簡直踩到紅線,忍無可忍只好來爆怨,請網友評評理。

有天原PO在家,聽到有人開門,他以為是媽媽也下班回家,但下樓一看,竟然是房東太太帶了2個人來看房子,開了門就想進屋,發現原PO在家,只好站在門口笑笑地對他說:「我還以為你不在家欸,沒關係,我不進去了,在外面看就好」,看來,房東太太自認貼心,以為這樣看房就不打擾房客。

房東擅自開門帶人看屋 房客超怨(圖截自爆怨公社)

 

網友一面倒,痛批房東太太超沒水準,也建議原PO換鎖、裝監視器,再闖就告房東涉犯侵入住宅罪。根據崔媽媽基金會對於房東隨意開門帶人參觀房屋的糾紛處理建議,房東可能不知道行為已觸法,建議房客先與房東溝通。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181019003994-260405

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2018-10-11 14:32:22聯合晚報 記者陳儷方/台北報導
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年度中從租房子變成買房子,或是賣掉房子變成租屋族,報稅是按比例適用租金支出及房貸...
年度中從租房子變成買房子,或是賣掉房子變成租屋族,報稅是按比例適用租金支出及房貸利息支出的列舉扣除。 聯合報系資料照
 

 

申報個人綜所稅時列舉租金支出必須符合幾項條件,首先,承租房屋所在地必須是在中華民國境內,承租人為納稅義務人本人、配偶,或申報受扶養直系親屬都可以,房屋必須供自住使用,不能營業或執行業務使用,同一申報戶申報了租金支出,就不能申報購屋貸款利息扣除。

如果年度中從租房子變成買房子,或是賣掉房子變成租屋族,則是按比例適用租金支出及房貸利息支出的列舉扣除。財政部南區國稅局表示,在符合租金支出及購屋借款利息支出條件的前提下,可按比例列舉扣除。舉例今年1至3月是租屋族,4月已貸款買房,則今年列舉的項目有三個月的租金支出,以及九個月的房貸利息支出可以列舉。

假設每月租金支出1.5萬元,三個月房租支出4.5萬,每年房屋租金支出列舉扣除上限為12萬,則租屋三個月的扣除額上限只有3萬,因此即使租金支出4.5萬,房租支出只能列舉扣除3萬元。

購屋貸款利息的部分,每年上限30萬,但舉例中只有九個月支付了房貸利息,因此列舉扣除上限只有22.5萬元,若房貸利息支出每月1.25萬元,則九個月支付房貸利息11.25萬元,低於22.5萬元的上限,就11.25萬元扣除。全年房租加房貸利息共計14.25萬元,亦是超過12萬元的標準扣除額,選擇列舉扣除當然比較有利。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5916/3415387

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2018-10-11 14:32:21聯合晚報 記者陳儷方/台北報導
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明年申報今年個人綜所稅時,租屋族有權申報全年度的租金支出,做為列舉扣除項目,把握...
明年申報今年個人綜所稅時,租屋族有權申報全年度的租金支出,做為列舉扣除項目,把握節稅權利。 聯合報系資料照
 

房東出租住宅給房客,現已規定不能限制房客申報租金支出,明年申報今年個人綜所稅時,租屋族要伸張自己的權利,有權申報全年度的租金支出,做為列舉扣除項目,這對於在租金昂貴都會區租房子的租屋族而言,是可以把握的節稅權利。

 

個人綜所稅列舉扣除額項目,一直有「房屋租金支出」這一項,每戶每年上限12萬,但一直以來,房客與房東有不申報的默契,因為一旦房客要申報,房東的綜所稅收入項目就會多一筆租賃所得要申報,併入所得總額課徵所得稅,房東有可能因此要繳多一點稅,而因此調漲房租,如果房客想續租,配合不申報的狀況居多。

租賃定型化契約明定契約不得記載事項,其中與敏感的報稅議題有關的有兩項,一是「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」,二是「不得約定應由出租人負擔的稅負,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔」。

個人綜所稅的一般扣除額部分,分為標準扣除額及列舉扣除額兩種,多數納稅義務人選擇的是標準扣除額,因為毋須提供證明,目前額度已提高至12萬;但以大台北地區的租屋行情而言,光是套房,月租金就經常會超過1萬元,如能善用每年12萬元的房屋租金支出,做為列舉扣除額項目,有助於節稅,因為可以列舉扣除的項目,除了房租之外,還有其他多項可以列舉。

列舉扣除額的項目包括:捐贈、人身保險、醫藥及生育費、災害損失、房屋租金支出、政治獻金、公職人員依選罷法規定的競選經費、對私校的捐贈等等。但實際上與租屋族相關的,應該只有:房屋租金、人身保險、醫藥及生育費這幾項。

以單身上班族、無受扶養人為例,人身保險可以列舉的項目,有:人身保險、勞工保險,或軍公教保險,或農保,每人每年扣除的金額最多不能超過2萬4000元,健保費則可全數扣除。

保險費可扣除上限為2.4萬元,其實每個月保費支出2000元就達頂,這是很容易就可以全數拿到的扣除額,以勞保投保薪資上限4萬5800元為例,勞保每月支出962元,加上很多人都會買的意外險或醫療險,輕鬆可將額度用罄,更不用說健保費可全數扣除。

月薪以4萬5800元為例,健保每月支付644元,一年就支付了7728元,可以全數扣除,光是保險的部分,就有3萬1728元的額度可扣。租屋族就算全年身體健康,不用看醫生,只要勇敢列舉房屋租金支出,加上保險費用支出,輕鬆就超越標準扣除額12萬元的額度,選擇列舉扣除額申報更有利於節稅。

 

列舉扣除房屋租金支出必備文件。
列舉扣除房屋租金支出必備文件。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5916/3415385

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全台300萬租屋族成了俎上魚肉、被壓著打?七張圖讓你一次看清真相-天下

精華簡文

全台300萬租屋族成了俎上魚肉、被壓著打?七張圖讓你一次看清真相

圖片來源:天下資料

 
 
 
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  • 實習記者邱學慈
 

頂樓加蓋、地下室成為套雅房,5坪不到也有人搶著租,《天下》爬梳租屋網站上台北地區的出租房,發現租屋條例雖然已實施,卻無法規範打著「屋主自租」名號的(職業)房東,全台300萬租屋者在市場上到底有多弱勢,一次讓你看清楚。

《租賃住宅市場發展及管理條例》在今年6月底上路,內政部提出除了健全租賃住宅市場外,也希望引導45萬戶空閒住宅委託服務業經營管理,帶動市場經濟成長。但租屋條例真的能保障全台300萬租屋族的權益嗎?

《天下雜誌》從國內網路流量最高的不動產平台591房屋交易網進行爬梳,在該網站上媒合成交的租屋件數高達95萬筆,有11萬筆3天內就成交,還放在網站上、位處台北市的出租房有將近萬筆,但實際演算後,會發現「台北居愈來愈不易」。

首先是美輪美奐的美屋照可能有時間落差。以刊載的照片而言,常常可見琳琅滿目的廣告照片,好似剛裝潢完工的新屋,但細細檢視網頁背後的原始碼才發現並非如此。

《天下雜誌》整理台北地區的9,715筆租屋資料中,有3成的照片攝於2018年以前,其中更有一半是超過3年的舊照。回溯照片的拍攝時間,甚至有10年前所拍攝的屋況。

照片可以騙人 有圖也沒有真相

「房東說,照片是用廣角相機拍的,看起來比較寬。」林小姐看著眼前簡陋的屋況,欲哭無淚,照片裡的雙人大床明明就是一張狹小的單人行軍床,「找房子跟相親似的,有圖也沒真相。」

這樣的現象常常讓急於找房的房客,浪費時間去看不符需要的房子。

內政部地政司科長何圳達表示,《租賃住宅市場發展及管理條例》僅針對租賃住宅廣告中的住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途4項「與事實不符」者進行規範,照片時間及屋況品質都沒有明文規定。

這意味著,591作為租屋平台,只能就此4項進行核實,其他均未涉及法律責任。租房的人不能光看照片,還要到實地查看才能確定網站上「美屋」的真假,大幅提高時間成本。

 房東以租屋為業 房源掌握在少數人手中

其次是「屋主自租」的房源其實掌握在少數人手中。《天下》發現,標榜屋主自租的房源共有4,037件,其中一般住宅僅占2成,其餘都是投資型的套、雅房,並以租屋市場中最吸金的「獨立套房」居多,進一步分析,有近百人掌握3件以上的屋源,握有2件以上者也高達376位。

跟著這些人的ID一路追蹤,發現即使過濾掉仲介和代理人,仍有12個ID帳號重複出現在十餘件不同的「屋主自租」案件中,最多者甚至重複出現35次,也就是同一帳號可能擁有35間房出租。 

「因為小房子的租金投報率高到嚇死人!」政大地政系教授張金鶚解釋,一般住宅的租金投報率不到2%,但被分割成小坪數的套、雅房,投報率至少翻了五倍,「3戶以上就可以以租屋為業,不用工作了。」

房東是否「以租屋為業」看似無關你我,卻牽涉糾紛發生時的責任歸屬。何圳達提醒,因為網站上「屋主自租」的物件沒有透過仲介,難被認定為「以此為業」的營業行為,不適用《消費者保護法》,發生租屋糾紛時,房客只能自求多福。

崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲戲稱:「租屋找租屋網,糾紛找崔媽媽」,基金會每年接到約1,500至2,000通租屋諮詢電話中,以「押金返還」、「房屋修繕」和「欠繳租金和其他費用」為前三名。(延伸閱讀:租屋族注意! 快來看房東有沒有超收押金

儘管今年6月上路的《租賃住宅市場發展及管理條例》針對房東、房客的權利義務進行規範,試圖改變「房東強勢」的市場地位,然而,崔媽媽基金會在9月仍經手200件糾紛諮詢。

職業房東興起 居住安全堪憂

因為租賃新法意在規範租屋產業,無法改善房東和房客間的關係。張金鶚指出,內政部此次修法主要針對45萬戶空閒住宅委託服務業經營管理,但「業者其實已經受到法律規範,要健全台灣的租屋市場,第一步就是解決地下化,也就是讓職業房東浮上檯面。(延伸閱讀:改造台灣租屋產業 先讀懂包租公的心) 

讓職業房東浮上檯面不只是為了政府稅收,而是給予房客居住安全保障。因為房東擁有較高的議價能力,依現行法規卻不擔保物業管理和屋況品質,此種營利性質的套、雅房,在台北市鋪天蓋地蔓延開來,光是在租屋網上所找到的4,037件標榜「屋主自租」的廣告中就佔了8成。

然而,這樣的數據恐怕是低估,根據目前所蒐集到租屋網上的租屋廣告,其實只是租賃市場中的冰山一角。因為從ID資料回溯追蹤的每一筆租屋案件背後,還有無數間一模一樣的迷你隔間。

例如,近中山國小捷運站的一件「極美裝潢全新落成」的套房廣告,在網站上僅顯示為一筆資料,但記者與房東相約「看房」後才發現,這筆資料的背後其實是15間格局、擺設皆雷同的分租套房。

房東陳姓姊弟兩人一起買下3至5樓的整層住家,與清潔公司、水電行、家具行、垃圾回收業者合作,自行分割改建成15間套房出租。這些套房均不足5坪,沒有對外窗也沒有消防安全設備,甚至不備有煙霧偵測器和逃生通道,卻以每間每月12,500元出租,每月就有19萬現金進帳。

張艾玲說,手上有20幾間房子的屋主不在少數,一棟隔成10間的套雅房只能算是小房東。近期有批位於文山區的物件委託給崔媽媽基金會承租,190幾間的房子打算分割成小隔間,承租給附近大專院校的學生。

但這些分隔而成的大規模套、雅房,在租屋網往往會被合併成一筆租屋資料。也就是說,職業房東遠不止於《天下》所能追蹤到的ID,還有大量房源是我們無法統計、政府也無法管制的黑數。

市場供不應求 房客被壓著打

台灣的高房價持續多年,內政部估算全台約300萬人選擇租屋,為何還會成為俎上魚肉,形成「房東強勢」的賣方市場呢?

其實,正是因為租屋族日益增多,已佔全台總人口數的八分之一,租屋市場供不應求,才會讓房客被壓著打。景文科大財務金融系副教授章定煊分析,小坪數套、雅房的投報率高,當然吸引愈來愈多職業房東投資。 

《天下》所抓取的9,715筆資料中,套、雅房已近總租屋市場的一半。其中有42%的物件不足7坪,甚至有四分之一不到5坪。 

還有264件頂樓加蓋和74件地下室,在591上等待出租。這些頂樓加蓋的建物中,以獨立套房的數量最多(102件),佔比高達4成;而地下室的隔間則多以分租套房的形式出租,佔34%。

「套、雅房的隔間很容易電線走火,沒有通道,一出事跑都跑不出去,根本是冒著生命危險租房子,」章定煊指出,這些被房東自行改建的小坪數隔間,普遍存在於違建的頂樓加蓋和地下室,更遑論合格的消防設施和衛生水道系統。(延伸閱讀:百萬年薪租違建,租屋專法保障誰?

租屋條例上路,除了帶動租賃市場的經濟成長,未來要進一步讓大戶房東浮上檯面,進一步規範房東、房客之間的權利義務關係,給予房客基本的保障。否則當簡陋蝸居成為台北生活的日常,租金高、居住安全又堪慮,絕不是政府拼命蓋社會住宅就可以解決。(責任編輯:吳凱琳)

 

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章定煊指出,有些黑心房東靠逃稅與拋售爛屋致富。(示意圖/本報系資料照片)

 

房市景氣不佳,購屋人持續觀望以租代買,造就租屋市場蓬勃發展,但有房地產學者踢爆黑心房東的賺錢手法,包括逃避租金稅賦,使租屋行為地下化,再把已經租爛掉的物件,拋售給其他買家,透過上述這2大方法致富。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊於臉書上發文指出,大概從10多年前開始,在大台北地區有人開始買老公寓,然後把它格成4~6間所謂的獨立套房,他甚至有看過把陽台、露台全部外推掉,隔到8間的,這樣每月的租金收入,比整間直接出租報酬率高一倍以上。

章定煊透露,一些所謂的租屋達人,就是用簡單的板材隔間,用原有電線管路多拉幾個插頭,就開始做起租屋生意,這樣的現金回收很快,他們就一棟又一棟的快速發展起來,當然沒幾間真的在報稅,這樣賺得更快。

他表示,這些租屋達人除了逃稅外,還會把已經租爛掉的物件,拋售給其他的買家,把原本該自己應承擔的安全成本,轉嫁到房客,甚至整個社會之上,把自己應該負擔的內部成本外部化。

「台灣租屋市場最嚴重的問題是租屋品質的劣質化還有黑市化,房東為了逃避租金稅賦,讓租屋行為地下化,有所得卻不繳稅。」章定煊示警,此結果不但使得租屋資訊不透明,房客與房東也缺乏保障,進而產生更多的租屋糾紛。

章定煊說,要讓租屋地下市場浮上來,最有效的方法就是採用吹哨人制度,亦即鼓勵民眾檢舉,但這個很有效的方法,往往在政治上很愚蠢。他分析指出,現在租屋黑市有如一個很大的血管瘤,動刀快速切除最有效,但是大量得罪房東的選票失血,會讓政治人物的政治生命提前結束。

章定煊最後強調,他聽過一個說法,說租稅會被轉嫁到租屋者身上,但他認為,如果這種說法成立,現在國家什麼稅都不用課了,因為或多或少都會被轉嫁,這個部分應該要靠政府定型化契約、良好的租金補貼制度,凡事都應該要有配套。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181006000018-260410

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2018-09-25 00:06經濟日報 記者蘇秀慧/台北報導
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北區國稅局表示,承租人代出租人繳納的各項費用及履行其他債務,其性質與支付租金相同,出租人應列為該年度租金收入,以免遭國稅局補稅處罰。

北區國稅局指出,租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務,或承擔支付租賃財產的修理維持或擴建費用,或承擔履行其他債務,則承租人因履行此項約定條件而支付的代價,與支付現金租金的性質相同,實際即為出租人租賃財產的收益,應認列租賃收入。

北區國稅局轄區內甲公司營利事業所得稅結算申報經查獲漏報租賃收入240萬元,遭核定補徵稅額,並處罰鍰。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/6710/3385150 

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2018年09月24日

【洪子恩╱台中報導】包租公每月能有穩定租金入帳,是令人稱羨的職業,不過若未慎選房客,出租過程將遭遇許多鄰居投訴、搞亂居家環境、乃至房客拖欠租金等問題,具豐富包租代管經驗的優式租售管理公司創辦人傅韋豪建議,篩選優質租客、別碰老舊社區、租金低的分租套房,就不致太辛苦。
早期曾經營過分割多間學生套房的傅韋豪回憶,「租客半夜開轟趴、看球賽吵到鄰居、垃圾丟門口、拖欠租金,或退租後房間很髒的情況很常見。」且分租套房本身違法,萬一發生大火,可能有連帶責任。

租約細節須列清楚,並製作完整房屋履歷表,避免未來租屋爭議。陳恒芳攝

挑房客不碰老舊房

老舊社區也不建議,傅韋豪解釋,「牆壁龜裂、壁癌、設備損壞,通常需派人處理,如果每間房子都這樣,事情永遠處理不完。」他認為新大樓不僅租金高、設備新穎,且多有管理員及配合的廠商,可協助處理房客問題。 
至於選擇房客,很多高資產族群一次繳清1年租金,完全不用催繳,是傅韋豪眼中的優質房客,但若房客是無自我打理能力的生活白癡也不宜出租,「曾遇過不會通馬桶、連熱水器溫度都不會調、瓦斯爐不會點火的租客,反而常需找人到現場幫忙。」 

識人絕招避壞房客

包租公最怕遇到壞房客,傅韋豪也傳授識人小招,見面前先上網查詢房客來電號碼,搜尋在職公司或相關資訊,簡單審視其資訊與生活型態。事後也須了解房客工作是否穩定,避免有拖欠租金風險。
與房客見面時,先從穿著打扮、交通工具,初步評估是否符合他的職業水平,「在電梯裡仔細聞有無塑膠K味、過濃香水味,許多吸毒者會以香水遮掩燃燒型毒品的味道。」帶看房子時,觀察房客是否眼神渙散、對話緊張,若不斷搓鼻子、不定時抽搐或多次跑廁所,都可能是吸毒的特徵。 

租約把關預防自殺

為了怕「請神容易送神難」,從租約就要把關,傅韋豪建議在租約明定個別磋商條款,如制定租金拖欠期限、房客若吸毒或出現自殺行為等,可終止租約的內容,這些條款要以紅字特別標註,並請房客逐條簽名。
談起自殺防治條款,傅韋豪表示,曾有房客在屋內自殺,急救後挽回一命,又回來居住,後來房客仍跳樓死亡,若房東出租當下看不出來房客傾向,合約可說是最後防線。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180924/38134181/news/

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2018/09/17 16:15文/記者葉思含

新北市發生房客殺房東新聞,房客遭法辦。(記者徐聖倫攝)

昨日晚間新北市永和竹林路出現房東房客糾紛砍人事件,房客疑似為了房租與房東發生糾紛,持水果刀刺向房東胸口,房東雖拼命趕往巷口超商求救,送醫搶救後仍宣告不治。地產業者表示,現在「租賃住宅市場發展及管理條例」已正式實施,建議民眾可多選擇「包租代管」公司,協助處理房東房客繁雜租屋事務,最能避免相關糾紛。

 

景文物業管理機構董事長郭紀子表示,「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)已於今年6月27日正式實施,政府透過法制化管理,協助房東與房客處理繁雜的租屋事務,協助租賃雙方釐清權利義務關係。內政部陸續發布了「住宅租賃契約」、「住宅包租契約」、「住宅轉租契約」、「委託管理契約」等4項契約,將與租賃住宅相關之契約行為全面納管,讓民眾簽約時有所依循。但是,新法上路,民眾了解不足,或觀望、擔心荷包受損等等,仍然沿襲傳統做法,自行出租或承租,因此也承擔了全部的風險,建議大家改變習慣,依靠專業,房東、房客都應找「包租代管」公司。

 

郭紀子分析,「包租業」是先向房東承租房屋後,再轉租給房客並進行管理,「代管業」是受房東委託管理出租房屋的專業服務機構,「包租業」及「代管業」組成「租賃住宅服務業」,協助房東、房客處理租賃大小事,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等,此外,業者需繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會調處及代為賠償機制,有效降低租屋糾紛。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6078

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2018-09-11 09:32:13經濟日報 記者游智文╱即時報導
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逢甲大學。記者游智文/攝影
逢甲大學。記者游智文/攝影
 

各大學已陸續開學,但根據屋比房屋統計,全台大學周邊待租住宅仍高達3.2萬間,台中供過於求最明顯,待租量前五名大學都在台中,包括中國醫藥大學、逢甲大學等。

由於待租量大,房東紛降租,待租量前十名大學,今年租金開價和去年同期相比,全部走跌。台中房東降價廝殺最激烈,中國醫藥大學、台中科技大學、台灣體育運動大學、逢甲大學、台中教育大學租金開價年跌幅都超過3%。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,以往大學周邊租屋市場供不應求,學生多得6、7月就開始搶房子,這幾年建商頻頻推案、許多投資客買房子改成出租住宅,各大學城出租宅供給大增,但少子化下,租客年年減少,情況出現逆轉。

根據屋比房屋比價平台統計,去年此時,不含專科學校,全台155所大專院校周邊一公里待租住宅已超過3萬間,今年進一步增加到3萬2,258間,較去年同期又增加2.4%、763間。

目前全台以台中、台北兩地大學供過於求最明顯,待租量前十名,一到五名大學都在台中,六到十名都在台北。

台中中國醫藥大學待租量1,889間排名全台第一,其次為台中科技大學、台灣體育運動大學、逢甲大學、台中教育大學,多在1,500間以上。和去年相比,台中五所大學待租量年增幅都在一成上下,逢甲大學年增近12%最多。

台北市以台北科技大學待租量1,408間最多,大同大學、台北商業大學、台北醫學大學、台北教育大學也都有1,000間以上住宅等待出租。合計前十名大學待租量達1.4萬間,較去年增加約6%。

陳傑鳴分析,台中地區大學待租量全台最高,主要是台中近年長期大量推案,房市賣壓沉重,許多台中置產投資人,認為大學周邊有學生租屋基本盤,比較安全,紛紛湧入買屋改裝,建商也搶進推案,結果造成爆量,最安全反而變成最危險。

陳傑鳴表示,大學周邊一度是房市投資不敗保證,但從全台租金連漲43個月,熱門大學住宅房東卻得削價競爭來看,不敗神話已破滅,還想踏入大學租屋市場的包租客,進場前宜審慎評估,貿然進場恐怕會面臨空租期拉長與收益不如預期的窘境。

資料來源:屋比超省房屋比價平台
資料來源:屋比超省房屋比價平台
 
資料來源:屋比超省房屋比價平台
資料來源:屋比超省房屋比價平台
 
資料來源:屋比超省房屋比價平台
資料來源:屋比超省房屋比價平台

https://house.udn.com/house/story/5887/3360552

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2018-09-12 17:27經濟日報 記者陳儷方╱即時報導
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根據房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項,房東不可以限制房客遷入戶口,也不能限制房客不得申報租金支出,房客權益獲得較多保障,但房東就擔心被發現有租金收入要繳稅。對此,國稅局提醒,想減免租賃所得稅負的房東,可以將房屋租給弱勢族群,即可享有免稅優惠。

台北國稅局指出,個人有房屋租賃收入要自行列報租賃所得,在個人綜所稅中申報,不要以為從國稅局查調的所得資料,沒有租賃收入這一項,就可以躲避申報,因為租賃收入不在國稅局提供的綜所稅查詢所得資料的範圍內,簡單說,有無房屋出租、租金多少、租期多久,都只有納稅義務人自己清楚。

不過,租賃所得也可以享有免稅額,依住宅法規定,屋主將房屋租給領有租金補貼的承租人,出租期間的租金收入,免納綜所稅,但每屋每月租金收入的免稅額度不得超過1萬元,且出租期間之租賃所得,可減除必要損耗及費用,即使沒有單據,也可以租金的43%計算。

台北國稅局舉例,轄區內有一名房東,106年4月把房子租給領有租金補貼的房客,每月租金16000元,房東107年5月報稅時,應該以54000元(16000*9個月-10000*9個月)為租金收入,再減除43%的損耗及費用後,申報的租賃所得為30780元。

國稅局表示,房東如有房屋出租收取租金,但漏報租賃所得,未經檢舉或立案調查前,自動補報補繳所漏稅款,僅補稅並加計利息而已,不會開罰。

https://money.udn.com/money/story/5641/3363719

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▲張淑晶。(圖/資料照/記者楊佩琪攝)

 

 

▲遭法院重判的惡房東張淑晶。(圖/記者楊佩琪攝) 

記者陳韋帆/台北報導

大學生即將開學,在外地就讀的大學生紛紛尋找租屋地點,專家提醒,除了要注意租金行情,簽約過程更要小心,最好參考內政部不動產資訊平台上的「定型化租約」,不然很有可能跳入租屋陷阱!

日前曾發生張姓房東巧立各種名目坑殺上百名房客,已遭新北地院依18個誣告罪、3個詐欺罪和1個強制罪重判8年2個月徒刑。

雖然惡房東被繩之於法對受害者來說也算是討回公道,不過包租公律師蔡志雄表示,打官司曠日廢時,即使勝訴也是耗盡心力,對於租客並非最好的選項,但是只要簡單的一個步驟,就可防範於未然,避免未來官司糾紛。

蔡志雄說,租約的內容對保障房客很重要,其實政府去年1月1日已經開始實施「新制定型化租約」,今年6月27日再增加「應約定不得約定事項」,租約版本在內政部不動產資訊平台上都有,學生租屋前可以參考內容,如果房東提供的租約內容差異太大,可以要求調整,或再找其他房子。

全國不動產企研室主任張瀞勻建議學生族在租屋時,務必仔細詳閱契約內容,尤其是在雙方權利義務上,像是繳交租金時間、水電管理費用計算、應附的家具家電是否完整,此外,租屋環境是否安全,也得格外注意,以避免未來租賃雙方產生糾紛。

住宅消保會理事長吳翃毅也說,除了租約內容需要注意外,由於多數學生畢竟涉世未深,租屋時也應有父母或長輩陪同,並且一同到法院,或偕同法院指定的合法民間公證人做「租約公證」,才能避免糾紛,並有所依據。

內政部契約範本相關連結:https://pip.moi.gov.tw/v2/g/scrg0301.aspx



原文網址: 租屋避免遇到惡房東!律師:參考內政部「定型化租約」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1256351#ixzz5QqGuirMN 
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大學周邊的出租宅供給總是供不應求,近年建商頻推建案,許多投資客買房改裝出租,但受到少子化影響,租客逐年減少,投資客反而得不償失。(中時資料照)

 

大學周邊的出租宅供給總是供不應求,近年建商頻推建案,許多投資客買房改裝出租,但受到少子化影響,租客逐年減少,投資客反而得不償失。對此,專家提出投資出租宅3個觀察要點。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,目前有不少大學周邊的出租宅低價殺出,投資報酬率還不錯,但如果要投資,仍要避開後半段班、沒有多元客源、區域房市不佳的大學這些要點。

陳炳辰表示,租客來源是否多元相當重要,例如部分大學少了學生租客,周邊房市會發生連鎖效應,不只租金跌,房價也下滑,原本租屋者就會轉為買,加速當地房市降價態勢,房價跌幅也會超過其他地區,包租公婆也只能減少獲利,降價出租。

陳炳辰指出,若是有多元租客來源,例如靠近士林夜市的銘傳大學,由於生活機能佳,租客除了學生還有上班族,租屋市場相對較良好,例如桃園的健行科技大學,除了商圈熱鬧,也兼具中原大學租客群。

據《經濟日報》報導,陳炳辰提到,雖然某些地區有著多元租客群,但若位於行政區房市賣壓大,也不宜進場,例如淡江大學臨近淡海新市鎮,讓淡江一帶房價受影響,有些房屋賣不出改轉租屋,導致當地市場供需失衡,租金反而只能降價。

(中時電子報)

原文網址http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180912000016-260410

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2018-09-11 14:55:15聯合晚報 記者游智文/台北報導
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靠近士林夜市的銘傳大學,由於周機生活機能佳,區內租客並不單純來自學生,也有不少上...
靠近士林夜市的銘傳大學,由於周機生活機能佳,區內租客並不單純來自學生,也有不少上班族,租屋市場相對有撐。 本報系資料照/記者陳再興攝影
 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,目前有不少大學城有低價物件殺出,投報率不錯,但如要投資,仍應避開後半段班、沒有多元客源以及區域房市不佳的大學。

 

陳炳辰表示,少子下化下,大學城租客是否有多元來源相當重要。部分大學少了學生租客,周邊房市往往出現連鎖反應,不僅租金跌,房價也跟著下滑,低房價影響下,原本租屋者轉租為買,加劇區域降價求租態勢。

他指出,不只外縣市大學如此,台北市台北醫學大學、大同大學也都有此現象,如北醫周遭,由於學生租客減少,出租住宅求售相當多,房價跌幅較其他地區明顯,許多租客轉租為買,租客減少,包租公婆只好降價求租。

如果有多元租客來源,情況就比較好,如靠近士林夜市的銘傳大學,由於周機生活機能佳,區內租客並不單純來自學生,也有不少上班族,租屋市場相對有撐;桃園健行科技大學一帶也相同,除了商圈熱鬧,同時兼具中原大學學生租屋族群,租屋市場也相當穩定。

陳炳辰說,有些大學雖然學生租客穩定,但所在行政區房市賣壓大,也不宜進場。如淡江大學近淡海新市鎮,淡海大量供給,讓淡江一帶房價也受影響,許多屋主出售不成,轉賣為租,導致當地租屋市場供需失衡,租金不漲反跌。

原文網址https://house.udn.com/house/story/5887/3360904

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2018年09月05日

洪子恩╱台中報導】台中舊市區有不少大樓形同廢墟,屋況賣相差、價格相對親民,只要你敢買、敢拆,廢墟也可翻身黃金屋!中區成功路1棟屋齡超過40年大樓,藏有幾十年沒人住的廢棄套房,藤蔓從窗外鑽進屋內、爬滿地板,竟有投資客大膽買下翻新,月租上看萬元。

改造前的套房老舊斑駁,改造後空間開闊明亮。陳恒芳攝

 

這間位中區成功路的套房僅10坪大,翻修前不僅被斷水斷電,隔間擋住採光顯得沉悶壓迫,有投資客卻看中其僅80萬元的超低房價,加上經手房仲經驗豐富,一眼就能看出最高效益的裝潢方法。 

投入總成本140萬

21世紀不動產七期河南加盟店沈政興指出,裝修預算不足時,油漆、窗簾跟燈具就是最好的裝潢,還得預留冷氣及瓦斯管路,以本案為例,「為了裝分離式冷氣,須把電線配置到牆外,做好室外供電,日後才有辦法裝室外機。」
另拆掉既有隔間,並打掉衛浴其中一面牆,原本的門裝上毛玻璃,讓採光達到滿分。全室更增加10處插座,並留設洗衣機所需的引排水孔,整體基礎工程花費約30萬元,裝潢約12萬元。沈政興表示,動工前就得先想好家電、家具擺放位置,預留好可能會用到的管路、排水及插座。最後花費12萬元添購家具,選擇簡約風,讓質感大幅提高。總成本包含購屋、代書費及管理費等共約140萬元。
翻修後月租上看1萬元,租金報酬率約7%。沈政興表示,因中區市容老舊、房價便宜,裝潢預算可拉高空間,提升租屋賣點。 

 

租金報酬率約7%

朵卡設計設計師李曜輝指出,老屋翻新須留意3重點,1為外牆壁癌及漏水,2是衛浴及廚房漏水,以及全室水電管線重拉等基礎工程,通常30坪就須70~80萬元。針對漏水問題,全齡居家住宅規劃師林黛羚建議,至少要花10~20%預算處理窗框、牆壁接縫處的防水工程,才能杜絕壁癌問題,且為讓未來維修方便,水電管線乾脆走明管,「才不用牆壁敲來敲去。」
李曜輝也提醒,部分投資客為省下20~30萬元,僅更換表面磁磚,壁內水管、電線不更新,壁癌則用矽酸鈣板遮擋,雖外觀美輪美奐,卻影響未來居住的舒適度。林黛羚更直言,因近年氣候變遷嚴重,將加速老屋結構脆弱化,除非能確定整棟大樓結構無虞,否則不建議翻修老屋。 

衛浴原本未開窗,打掉其中一面牆後,空間頓時變大,乾爽又通風。
陳恒芳攝
既有隔間,讓房內狹窄陰暗,拆除隔間改做落地拉門,室內多了第二道採光。陳恒芳攝

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180905/38117064/news/

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