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2018-09-12 17:27經濟日報 記者陳儷方╱即時報導
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根據房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項,房東不可以限制房客遷入戶口,也不能限制房客不得申報租金支出,房客權益獲得較多保障,但房東就擔心被發現有租金收入要繳稅。對此,國稅局提醒,想減免租賃所得稅負的房東,可以將房屋租給弱勢族群,即可享有免稅優惠。

台北國稅局指出,個人有房屋租賃收入要自行列報租賃所得,在個人綜所稅中申報,不要以為從國稅局查調的所得資料,沒有租賃收入這一項,就可以躲避申報,因為租賃收入不在國稅局提供的綜所稅查詢所得資料的範圍內,簡單說,有無房屋出租、租金多少、租期多久,都只有納稅義務人自己清楚。

不過,租賃所得也可以享有免稅額,依住宅法規定,屋主將房屋租給領有租金補貼的承租人,出租期間的租金收入,免納綜所稅,但每屋每月租金收入的免稅額度不得超過1萬元,且出租期間之租賃所得,可減除必要損耗及費用,即使沒有單據,也可以租金的43%計算。

台北國稅局舉例,轄區內有一名房東,106年4月把房子租給領有租金補貼的房客,每月租金16000元,房東107年5月報稅時,應該以54000元(16000*9個月-10000*9個月)為租金收入,再減除43%的損耗及費用後,申報的租賃所得為30780元。

國稅局表示,房東如有房屋出租收取租金,但漏報租賃所得,未經檢舉或立案調查前,自動補報補繳所漏稅款,僅補稅並加計利息而已,不會開罰。

https://money.udn.com/money/story/5641/3363719

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▲張淑晶。(圖/資料照/記者楊佩琪攝)

 

 

▲遭法院重判的惡房東張淑晶。(圖/記者楊佩琪攝) 

記者陳韋帆/台北報導

大學生即將開學,在外地就讀的大學生紛紛尋找租屋地點,專家提醒,除了要注意租金行情,簽約過程更要小心,最好參考內政部不動產資訊平台上的「定型化租約」,不然很有可能跳入租屋陷阱!

日前曾發生張姓房東巧立各種名目坑殺上百名房客,已遭新北地院依18個誣告罪、3個詐欺罪和1個強制罪重判8年2個月徒刑。

雖然惡房東被繩之於法對受害者來說也算是討回公道,不過包租公律師蔡志雄表示,打官司曠日廢時,即使勝訴也是耗盡心力,對於租客並非最好的選項,但是只要簡單的一個步驟,就可防範於未然,避免未來官司糾紛。

蔡志雄說,租約的內容對保障房客很重要,其實政府去年1月1日已經開始實施「新制定型化租約」,今年6月27日再增加「應約定不得約定事項」,租約版本在內政部不動產資訊平台上都有,學生租屋前可以參考內容,如果房東提供的租約內容差異太大,可以要求調整,或再找其他房子。

全國不動產企研室主任張瀞勻建議學生族在租屋時,務必仔細詳閱契約內容,尤其是在雙方權利義務上,像是繳交租金時間、水電管理費用計算、應附的家具家電是否完整,此外,租屋環境是否安全,也得格外注意,以避免未來租賃雙方產生糾紛。

住宅消保會理事長吳翃毅也說,除了租約內容需要注意外,由於多數學生畢竟涉世未深,租屋時也應有父母或長輩陪同,並且一同到法院,或偕同法院指定的合法民間公證人做「租約公證」,才能避免糾紛,並有所依據。

內政部契約範本相關連結:https://pip.moi.gov.tw/v2/g/scrg0301.aspx



原文網址: 租屋避免遇到惡房東!律師:參考內政部「定型化租約」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1256351#ixzz5QqGuirMN 
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原文網址https://house.ettoday.net/news/1256351

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大學周邊的出租宅供給總是供不應求,近年建商頻推建案,許多投資客買房改裝出租,但受到少子化影響,租客逐年減少,投資客反而得不償失。(中時資料照)

 

大學周邊的出租宅供給總是供不應求,近年建商頻推建案,許多投資客買房改裝出租,但受到少子化影響,租客逐年減少,投資客反而得不償失。對此,專家提出投資出租宅3個觀察要點。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,目前有不少大學周邊的出租宅低價殺出,投資報酬率還不錯,但如果要投資,仍要避開後半段班、沒有多元客源、區域房市不佳的大學這些要點。

陳炳辰表示,租客來源是否多元相當重要,例如部分大學少了學生租客,周邊房市會發生連鎖效應,不只租金跌,房價也下滑,原本租屋者就會轉為買,加速當地房市降價態勢,房價跌幅也會超過其他地區,包租公婆也只能減少獲利,降價出租。

陳炳辰指出,若是有多元租客來源,例如靠近士林夜市的銘傳大學,由於生活機能佳,租客除了學生還有上班族,租屋市場相對較良好,例如桃園的健行科技大學,除了商圈熱鬧,也兼具中原大學租客群。

據《經濟日報》報導,陳炳辰提到,雖然某些地區有著多元租客群,但若位於行政區房市賣壓大,也不宜進場,例如淡江大學臨近淡海新市鎮,讓淡江一帶房價受影響,有些房屋賣不出改轉租屋,導致當地市場供需失衡,租金反而只能降價。

(中時電子報)

原文網址http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180912000016-260410

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2018-09-11 14:55:15聯合晚報 記者游智文/台北報導
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靠近士林夜市的銘傳大學,由於周機生活機能佳,區內租客並不單純來自學生,也有不少上...
靠近士林夜市的銘傳大學,由於周機生活機能佳,區內租客並不單純來自學生,也有不少上班族,租屋市場相對有撐。 本報系資料照/記者陳再興攝影
 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,目前有不少大學城有低價物件殺出,投報率不錯,但如要投資,仍應避開後半段班、沒有多元客源以及區域房市不佳的大學。

 

陳炳辰表示,少子下化下,大學城租客是否有多元來源相當重要。部分大學少了學生租客,周邊房市往往出現連鎖反應,不僅租金跌,房價也跟著下滑,低房價影響下,原本租屋者轉租為買,加劇區域降價求租態勢。

他指出,不只外縣市大學如此,台北市台北醫學大學、大同大學也都有此現象,如北醫周遭,由於學生租客減少,出租住宅求售相當多,房價跌幅較其他地區明顯,許多租客轉租為買,租客減少,包租公婆只好降價求租。

如果有多元租客來源,情況就比較好,如靠近士林夜市的銘傳大學,由於周機生活機能佳,區內租客並不單純來自學生,也有不少上班族,租屋市場相對有撐;桃園健行科技大學一帶也相同,除了商圈熱鬧,同時兼具中原大學學生租屋族群,租屋市場也相當穩定。

陳炳辰說,有些大學雖然學生租客穩定,但所在行政區房市賣壓大,也不宜進場。如淡江大學近淡海新市鎮,淡海大量供給,讓淡江一帶房價也受影響,許多屋主出售不成,轉賣為租,導致當地租屋市場供需失衡,租金不漲反跌。

原文網址https://house.udn.com/house/story/5887/3360904

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2018年09月05日

洪子恩╱台中報導】台中舊市區有不少大樓形同廢墟,屋況賣相差、價格相對親民,只要你敢買、敢拆,廢墟也可翻身黃金屋!中區成功路1棟屋齡超過40年大樓,藏有幾十年沒人住的廢棄套房,藤蔓從窗外鑽進屋內、爬滿地板,竟有投資客大膽買下翻新,月租上看萬元。

改造前的套房老舊斑駁,改造後空間開闊明亮。陳恒芳攝

 

這間位中區成功路的套房僅10坪大,翻修前不僅被斷水斷電,隔間擋住採光顯得沉悶壓迫,有投資客卻看中其僅80萬元的超低房價,加上經手房仲經驗豐富,一眼就能看出最高效益的裝潢方法。 

投入總成本140萬

21世紀不動產七期河南加盟店沈政興指出,裝修預算不足時,油漆、窗簾跟燈具就是最好的裝潢,還得預留冷氣及瓦斯管路,以本案為例,「為了裝分離式冷氣,須把電線配置到牆外,做好室外供電,日後才有辦法裝室外機。」
另拆掉既有隔間,並打掉衛浴其中一面牆,原本的門裝上毛玻璃,讓採光達到滿分。全室更增加10處插座,並留設洗衣機所需的引排水孔,整體基礎工程花費約30萬元,裝潢約12萬元。沈政興表示,動工前就得先想好家電、家具擺放位置,預留好可能會用到的管路、排水及插座。最後花費12萬元添購家具,選擇簡約風,讓質感大幅提高。總成本包含購屋、代書費及管理費等共約140萬元。
翻修後月租上看1萬元,租金報酬率約7%。沈政興表示,因中區市容老舊、房價便宜,裝潢預算可拉高空間,提升租屋賣點。 

 

租金報酬率約7%

朵卡設計設計師李曜輝指出,老屋翻新須留意3重點,1為外牆壁癌及漏水,2是衛浴及廚房漏水,以及全室水電管線重拉等基礎工程,通常30坪就須70~80萬元。針對漏水問題,全齡居家住宅規劃師林黛羚建議,至少要花10~20%預算處理窗框、牆壁接縫處的防水工程,才能杜絕壁癌問題,且為讓未來維修方便,水電管線乾脆走明管,「才不用牆壁敲來敲去。」
李曜輝也提醒,部分投資客為省下20~30萬元,僅更換表面磁磚,壁內水管、電線不更新,壁癌則用矽酸鈣板遮擋,雖外觀美輪美奐,卻影響未來居住的舒適度。林黛羚更直言,因近年氣候變遷嚴重,將加速老屋結構脆弱化,除非能確定整棟大樓結構無虞,否則不建議翻修老屋。 

衛浴原本未開窗,打掉其中一面牆後,空間頓時變大,乾爽又通風。
陳恒芳攝
既有隔間,讓房內狹窄陰暗,拆除隔間改做落地拉門,室內多了第二道採光。陳恒芳攝

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180905/38117064/news/

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2018-09-02 12:49元氣網 綜合報導
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陸媒報導,一名王先生今年1月為了進入阿里巴巴集團擔任交互設計專家,做了全身體檢,檢查結果一切正常。到了7月,他和太太說不太舒服,到醫院檢查發現罹患急性髓系白血病,7月13日病情惡化不幸過世。

 

因租到甲醛超標屋病逝的阿里巴巴員工王先生。
因租到甲醛超標屋病逝的阿里巴巴員工王先生。

王先生入職前在杭州向酒店式公寓營運商「自如」承租了房子,他的太太在丈夫病逝後來到這間房進行檢測,發現屋內甲醛超標。王先生在杭州期間為夏天,經常關窗吹冷氣,妻子認為是這個原因導致先生罹癌,隨即向法院提交起訴書,控告業者自如。

對於房間甲醛超標導致租客過世,自如昨天在官網發布聲明,指出十分重視這起事件,已與王先生家屬聯繫,進行後續相關事宜,並將積極配合司法部門工作,尊重法院裁定。自如從9月1日起,下架全國9城市全部首次出租房源,待空氣檢測及格後再行上架。

無論租房還是買房,要注意甲醛是否超標。示意圖,美聯社
無論租房還是買房,要注意甲醛是否超標。示意圖,美聯社

 

據好房網報導,甲醛被國家認定為「一級致癌物」,在居家環境中,於木製家具、裝修板材等,就經常使用到人造板材,而各種施作上,就會經由人造板膠粘劑(脲醛樹脂膠)來進行黏著的動作,然而脲醛樹脂膠在受潮時,就會產生「游離甲醛」,而「游離甲醛」在攝氏20度就會開始揮發至空氣中,造成「室內甲醛污染」。

低劑量甲醛可引起慢性呼吸疾病,女性月經紊亂,妊娠綜合症,新生兒體質降低。染色體異常,甚至引起鼻咽癌、血癌等癌症;高濃度甲醛對神經系統、免疫系統、肝臟等都有毒害。

在新居裝修後,待在室內如感到頭暈、頭痛、乏力、睡不好、胸悶、喉嚨不適、鼻炎等,可能與屋內甲醛超標有關。

原文網址:https://health.udn.com/health/story/5999/3344244

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購買退休養老宅,為老來退休生活預做準備,房地產專家紛紛表示,除了購屋自備款、利息外,稅費、空置期、家電家具汰換等成本也應納入計算,當然要出租,租屋市場需求是必要考量,若一味只想購買低總價產品,屆時無人租用,恐「賠了夫人又折兵」!

看好置產族想當包租公拉高退休後收入,建商除了推出裝潢為實品屋出租,帶租約銷售案,近期還有鄰近大學的建案,打出80坪、協助包裝成小套房出租產品,租金投報可拉升至10%至12%。

對於準包租公、包租婆如何選屋?台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,購買收租型不動產首重市場需求性,尤其以大專院校、工業區、醫院等周邊,較具投資價值,而客層不同,會影響後續的管理。如學生客層租期一致,規格需求接近,管理單純,上班族則付租能力較高,但租期不一,管理相對複雜,在投入前需先了解市場供需狀況。

張旭嵐進一步指出,中南部以透天厝隔間成套房最受包租公青睞,投報率保守估計約在3%至5%。而雙北捷運沿線站點的套房或小宅,需求量高,未來轉手也較快,不過投報率較低,約在2%左右。

「退休族若想拉高生活品質,提高收入,目前政府推出的『以房養老』方案,是一項不錯的選項。」信義房屋企研室專案經理曾敬德說,至於40至50歲想為未來退休生活預做準備,計畫購屋,期未來付清貸款後出租收租金,在計算投報率時,除購屋成本、房屋稅等稅費外,租期不應以滿租12個月算,而應將招租空置期納入,一般以一年收租8個月計算,當然房價及租金波動等投資風險也應列為重要考量。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180901000504-260110

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房客在房間內堆滿垃圾,讓房東超傻眼(翻攝爆料公社)

 

遇到這種奇葩房客真的是會讓房東超無奈!一位網友在臉書社團「爆料公社」發文,表示他的房東友人遇到一個超扯租客,不僅欠了兩個月的房租未繳,還把租屋處堆滿垃圾山,讓他看了之後超傻眼。

從網友貼出的照片中可見,這名租客在房間內堆滿垃圾,窗戶甚至被垃圾給擋住,而房東也無奈的表示,這位租客的租約到期,本來想要趁著續租前進門看一下房子,沒想到對方竟然連夜逃跑,而當他開門見狀後也被眼前的景象給嚇壞。

照片曝光後,不少網友也被這個嚇人的垃圾量給驚呆,紛紛留言表示:「這以後一定是,垃圾界的扛壩子」、「好恐怖!他到底怎麼生活的⋯⋯」、「好壯觀的垃圾山」、「這是看過最扯的了…」、「搞不好人家沒落跑,挖開來看看有沒有人躲裡面」。

原文網址:http://hottopic.chinatimes.com/20180822003258-260803

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2018年08月17日

【陳建宇╱高雄報導】七夕情人節到來,情侶們閃著粉紅色甜蜜泡泡時,不少人也構思著共築愛巢。然而買房畢竟是大筆金額的支出,購買前須掂掂斤兩、確認雙方購屋能力,以免買了房子卻付不出房貸,變成情海生波的導火線。專家建議若中南部情侶月收入不到5萬元、台北市情侶月收入不到10萬元,繳房貸相當痛苦,生活也沒品質,應以租屋方式較理想。

情侶若想買房,首要考慮雙方購屋能力。資料照片

房貸佔比不超過4成

買房的房貸支出佔比,最理想狀態為3~4成,較不易影響生活品質,鴻毅地政士事務所所長謝志明表示,目前房貸利率約2%,仍屬低利率,但未來利率如何變化沒人知道,若利率出現變動,也會影響房貸金額,故利用薪資收入的3~4成作為房貸上限,可較有餘裕。 
以高雄總價500萬元2房住宅為例,自備2成100萬元,房貸400萬元分20年攤還,每月負擔房貸金額2萬元出頭。謝志明推估,若2萬元是薪資40%,則月收入須5萬元,因此建議情侶想購屋,合併月收入至少要有5萬元,否則負擔會很重。 
高雄民眾張小姐認為,就算雙方月收入有5萬元就可買房,但受限總價,可能要挑坪數較小的房子,且重點是房子登記在誰的名下,雙方須先講好,才不會有糾紛。董小姐也贊同雙方月薪至少要有5~6萬元,一起買房才不會太辛苦,不過她不贊成情侶一起購屋,「如果分手了,房子要處理很麻煩。」 

應視雙方還款能力

然而若是在台北市購屋,由於房價較高,月薪5萬元想買房便成癡人說夢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台北市2房總價幾乎都超過1000萬元,除非自備款準備得多,否則每月房貸至少5萬元,因此情侶雙方薪水總額若沒10~12萬元,最好不要有買房的打算。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡則指出,以台北市平均房價每坪60萬元計算,總價1000萬元約只能買到20坪的2房,想要負擔再輕,除非買套房,否則還款能力不夠之下,貿然購屋的生活會很辛苦。
此外,情侶雙方如果月薪不高,銀行應會審慎考慮借款人的負債比,包含房貸、車貸、保險等每月須還款的支出,因此若民眾負債比超過50%,便會被認定還款能力有風險,因而拒絕承做房貸。 

【情侶買房注意事項】

★月收入:建議雙方月收入5萬元以上
★收支比例:房貸佔收入3~4成
★貸款條件
.負債比在5成以下
.有穩定月薪
★產權登記
.雙方共同出資採共同登記
.某方單獨出資,則登記出資者名下
.若出資者非登記產權者,可採預告登記
★特殊狀況:預告登記若遇查封、假扣押或假處分等狀況,將被排除
資料來源:《蘋果》採訪整理 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180817/38099904/news/

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2018年08月15日

 

租屋可說是大學生的第1堂社會課,看屋前要留意租屋物件的四周環境,避免晚上回家昏暗的區域。王永村攝

各大專院校宿舍數量仍不足,租屋成為許多大學生的重要課題,租屋第1要點,要注意房屋的安全性,逃生動線一定要順暢;第2要確定房東身份,才不會遇到租屋詐騙;第3要明列租屋費用,第4,專家建議看屋多與房東聊天,預先了解房東的個性,才能知己知彼,避免日後溝通不良。
 
最後,大學新鮮人若對學校周邊環境不熟悉,建議透過學校生活輔導組或校方相關單位的協助下租屋。包租公蔡志雄指出,有些學校推出外宿學生安全認證,透過學校評估過後的物件,在消防等各方面會較有保障。
 
為避免遇到惡房東張淑晶,今年6月27日《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃專法)上路,明列各項應記載及不應記載事項,包括押金不得超過2個月,1度電費不得超過台電最高收費等,不妨將房東的合約與租賃專法合約對照,甚至以租賃專法合約簽約更佳。
 
大學生租屋有哪些煩惱呢?師範大學學生黃品淞指出,屋況真的很重要,現在租的房子有漏水問題,雖然房東願意處理,但就是修不好,師範大學學生陳逸城也表示,租屋處曾發生漏水跟熱水器壞掉的問題,但剛好漏水跟電熱水器的位置都在隔壁房間,對方不在家,導致無法處理,下次租屋要留意屋齡。​(連珠君/綜合報導)

 
大學新鮮人若對學校周邊環境不熟悉,建議透過學校生活輔導組或校方相關單位的協助下租屋。資料照片

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180815/1410699/rtn/

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2018-08-14 08:40聯合新聞網 永然文化出版
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文◎吳任偉律師

案例

琪琪透過租賃住宅服務業者「包滿意公司」,以每個月租金新台幣一萬二千元向老王承租套房一間,押金二個月,租期一年。完成簽約後,琪琪才發現,「租賃契約」第6條竟然約定:「承租人不得向國稅局申報本租賃之費用支出;承租人如有違反,出租人得向承租人請求其申報租賃費用總額五倍的違約金,並得終止租約。𥕛承租人不得將其戶籍遷入本租賃標的;承租人如有違反,出租人得隨時終止本租約。」

請問:上開「租賃契約」第6條第2項約定,有沒有違反法律規定?琪琪如果反悔,在法律上應如何主張權利?

 

租房廣告示意圖。聯合報系資料照
租房廣告示意圖。聯合報系資料照
 

 

解析

一、基於契約自由原則,當事人間的契約內容,本應由當事人自由決定。但為避免經濟強者壟斷市場,以及保護經濟上弱者,契約自由之限制已成為時代潮流(註)。

而有關「住宅租賃」契約如具有消費關係者,原則上仍適用《消費者保護法》及其相關規定;如不具有消費關係者,則依《租賃住宅市場發展及管理條例》(以下簡稱本條例)第5條第1項規定辦理:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」

為此,內政部於107年4月16日以內授中辦地字第1071302752號函,依《行政程序法》第154條第1項規定,擬具非具消費關係之《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》(以下簡稱本約定事項)草案(共計二十九點,其中應約定事項二十一點,不得約定事項八點),依法預告;並於同年6月28日以內授中辦地字第1071303965號函正式公布(預告期間為107年4月26日至6月4日,預告期間並無人民、團體提供意見)。

二、依內政部所頒佈之本約定事項不得約定事項第2點規定:「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」,其理由說明為:「依憲法第19條規定,依法納稅為國民應盡之義務,又依所得稅法第2條第1項規定有所得就應申報繳納稅金之原則,及同法第17條第1項規定納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者,每一申報戶每年租賃住宅租金支出得扣除十二萬元之規定,為落實上開規定,爰訂定本點。」而依本條例第5條第4項前段規定:「非具消費關係之租賃契約條款,違反第一項應約定及不得約定事項者,無效。」

因此,琪琪可以主張租賃契約第6條第1項約定:「承租人不得向國稅局申報本租賃之費用支出;承租人如有違反,出租人得向承租人請求其申報租賃費用總額五倍的違約金,並得終止租約。」是「無效」的!也就是說,琪琪不但可以在明年度向國稅局申報本年度本租賃的費用支出,而且老王也不可以因為琪琪依法向國稅局申報本租賃的費用支出,就向琪琪請求其申報租賃費用總額五倍的違約金,或主張終止租約。

三、另依本約定事項不得約定事項第3點:「不得約定承租人不得遷入戶籍」,其理由說明為:「依戶籍法第16條第1項、第17條第1項、第18條、第48條、第48條之2第7款及第79條規定,如於一地有居住之事實,即應依居住事實於三十日內向現住地戶政事務所辦理遷入或住址變更登記。如不辦理,戶政事務所可查知當事人居住地址者,催告應為申請之人辦理遷徙登記,逾期不為辦理時,戶政事務所得逕為遷徙登記至居住地址,並依規定處以罰鍰。另參依最高行政法院56年判字第60號判例:『遷徙係事實行為,遷徙登記自應依事實認定之。』爰參依上開規定,明定不得限制承租人得遷入戶籍於其實際承租標的所在地。」而依本條例第5條第4項前段規定:「非具消費關係之租賃契約條款,違反第一項應約定及不得約定事項者,無效。」

故琪琪可以主張租賃契約第6條第2項約定:「𥕛承租人不得將其戶籍遷入本租賃標的;承租人如有違反,出租人得隨時終止本租約」是「無效」的!即琪琪不但可以將其戶籍遷入,而且老王也不可以因為琪琪將其戶籍遷入,就據此理由主張終止租約。

(本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師,摘錄自「住宅租賃法律實用手冊」)

 

註:姚志明:契約法總論,修訂二版,2014年,頁22以下。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3307699?list=thumb

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好房網News記者曾亭皓/綜合報導

租屋房客怕遇惡房東,房東也怕惡房客,甚至若不巧遇到房客於宅內非自然身故,對房價的影響才真的是一輩子的事。為避免類似情形造成房價貶值,專家建議房東應該租賃契約載明「珍惜生命條款」。

民眾於網路發文詢問「為了避免房客在屋子燒炭自殺等,可能讓房子變成凶宅的事情,若在租約條款中提到租客若是非自然身故,租客家人需賠償租金數倍等相關費用,這樣會不會太over?會不會不具法律效益?」

載明「珍惜生命條款」不僅有保障,也能有效抑制房客輕生行為。(圖/好房網資料中心)開會 業務 交易 簽約 討論 買房

曾有房東發文痛批,奉勸想自殺的人「請對自己的行為負責好嗎,隨便就自殺,房東還要被信貸房貸壓著,萬一周轉不過來,是不是要一起去死?」對於房東的風險,這並不是個案,為了保障房東,其實不少房東早在租賃契約中,會特別加註「惜命條款」,明訂租客若在屋內自殺身亡、非自然身故,其繼承人或法定代理人需照價買屋,或給付賠償。

律師蔡念辛曾於其他媒體建議,房東可以在租約中載明「珍惜生命條款」,載明「因房屋若發生自殺事件,將成為凶宅,減損房屋價值,侵害屋主權益,請房客珍惜生命,勿於租處自殺。」而若發生不幸,房東可憑這項合約,向繼承人求償。

或是據律師廖芳萱於房仲網上建議,直接載明「若因房客緣故使房屋成為凶宅,承租人須負擔屋價損失及懲罰性賠償」並提醒,除簽約載明導致變成凶宅的賠償內容,還可以要求承租方及連帶保證人也在租約上簽字,避免日後憾事發生繼承人辦理拋棄繼承,導致房東無處索賠,因此若有連帶保證人,此人就須負責。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/102494203974.html

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討嘸房租請冷靜!這些行為恐吃上官司。(示意圖/中時資料照)

 

 

日前報載新北市泰山區某陳姓房東,因收不到9000元房租,又懷疑房客侵占萬餘元水電代收費,一怒之下,不顧房客女兒還在屋內,竟拿鐵鍊鎖住大門,警消獲報要求房東開門,幸未釀致意外,房東辯稱不知屋內有人,房客女兒也不願提告,但鎖門行為已涉妨害自由公訴罪,近日內將傳喚說明、究辦。

這位陳姓房東心裡一定非常納悶,房子是我的,我要拿回我自己的東西,難道我錯了嗎?此類討不到房租又趕不走的房客,似乎是所有經歷過此事之房東心中永遠的痛,遇到往往不知如何處理,非常棘手。其實這是此類房東在「所有權」及「使用權」的概念混淆所產生之迷思,原則上物之所有權人因為享有所有權,所以對於所有物在法令限制之範圍內,當然可自由使用、收益、處分其所有物,遇到他人不法干涉所有權之行為,並可排除他人之干涉。所謂排除他人之干涉係指所有權人對於他人無權占有或侵奪其所有物者等因而造成所有權人實質上無法保有所有物時,得請求他人返還之;另雖保有所有物,但對於所有權之行使有被妨害者,得請求他人除去該妨害,例如你所買的車位,在未知會或得你同意之情形下,被人臨停了,你可請求他人將車開走;甚至對所有權尚未被妨害但可預期有被他人妨害之虞者,得請求他人防止之,例如鄰居種了一棵大樹,颱風來時搖搖欲墜,你可請求鄰居設法將大樹固定或剪除部分樹枝,免得到時真的倒了,有壓垮你家圍牆之可能(請參考民法第765條、第767條)。

然而,所有物一旦出租他人,出租人等於將所有物之使用權、收益權交付承租人,此時所有物即變成租賃物,承租人依民法第421條、第423條規定,有義務將租賃物交付承租人,且應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態,此時承租人等於是占有使用出租人之所有物,但因是本於雙方意思表示合致之租賃關係而占有,係屬有法律上之原因而合法占有,此時,物之所有權人之所有權必須退讓,在租賃關係存續中,不得再對所有物任意使用、收益或處分,否則反而生所有權人侵害承租人使用權之情形。以本案之房屋為例,陳姓房東既然將房屋出租予房客,其所有權就必須退讓,縱使房客未繳租金,仍不得自行將房屋之大門上鎖,此舉非但侵害或妨害房客對該房屋之使用權,會構成民法上之侵權行為及債務不履行之損害賠償,倘若上鎖時有人在房內,等於是以一種強行暴力施加在門鎖上,勢必造成房內之人無法自由出入,其行動自由之權利即被妨害,依刑法第304條第1項規定,以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,即構成強制罪,可處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金。

此案例之陳姓房東尚且只是在大門上鎖而已,倘若他是持備用鑰匙開門進入,將所有房客之東西清空丟棄,則可能構成刑法第306條第1項無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞土地或船艦之侵入住居罪,可處1年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金,亦有可能構成最重本刑為2年以下有期徒刑之毀損罪(刑法第354條)。你可能會覺得很奇怪,刑法306條第1項規定的是「他人住宅」,但房東侵入的是「自己住宅」為何仍會構成侵入住居罪,原因誠如前述所說,租賃關係一旦成立,所有權必須讓位,使用權必須受到更大之保護,對於承租人而言,所承租之房屋就等於其住家,而刑法第306條侵入住居罪之保護法益,並不只在保護所有權而已,最主要是在保護事實上居住在該屋者之居住安寧及和平,白話一點講即每個人有權利決定自己希望住家的樣子,也就是自己可以決定自己住家要讓哪些人進入,在此保護法益之前提下,上開「他人住宅」之「他人」應被解釋為「有合法權源而實際居住在該屋之人」。從而,縱使房客未繳租金,房東亦無權擅自進入該屋。

房東此時若主張,好!那我主張解除租賃關係,租賃關係一旦消滅,房客即無權使用我的房子,那我應該就可以將房門上鎖或進入我的房子了吧!似乎不是如此,房客之所以占有該房子,一開始是因租賃關係之合法權源而占有,故非無權占有,其占有狀態始終合法,嗣若房東解約租賃關係消滅,此時房客充其量只會變成無法律上之原因而受有使用該屋利益之不當得利,等於是妨害房東所有權之行使,但不管是不是無權占有,或是妨害所有權之不當得利行為,如上所論,民法第767條關於所有權被侵害或妨害或有妨害之虞者之排除方法,法律規定均是「請求返還、請求除去、請求防止」,換言之,房東只能「請求」房客搬遷,不得稱既已解除租賃關係,即可任意鎖門,擅自進入,甚至隨意丟棄房客之物。此時,房客若不搬遷,房東並非無法反制或作為,房東可依民法第767條規定向法院提出排除所有權侵害或妨害之訴,取得勝訴判決後,令房客自行搬遷,若不搬遷,再由法院以強制執行之方式,動用公權力,將房客強行遷離。

另外,實務上曾經發生房東因房客未繳租金,且避而不見,房東為解決此爭議而持機具欲強行破門進入,房客因心虛、害怕,打算爬窗逃跑,卻不慎墜樓身亡,此時,房東除會構成刑法之強制、侵入住居及毀損等罪外,尚可能構成刑法第276條第1項過失致死罪。綜上可知,房東欲主張自己之權利,惟一可保護自己者,即是走法律途徑,向法院起訴主張所有權遭侵害或妨害之排除,方為正途,否則,房子未因此取回,還沾惹一身官非,實在得不償失!

(本文由協會會員台南地檢署檢察官柯博齡提供)

(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180812000010-260402

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財經中心/綜合報導

 
▲信義房屋居家服務中心建議,可將共享經濟運用在租屋的空間規劃上。(圖/信義房屋提供)

近年來「共享經濟」概念崛起,例如交通共享的Uber、旅宿共享的Airbnb,都大行其道而廣為人知,成為主流消費趨勢之一。而在房租飆漲的現代社會,分租也可算是一種共享經濟,若將其運用在租屋的空間規劃上,就能讓閒置資源獲得更有效的利用,跟室友一起把家變大。

一般觀念在規劃共同居住的生活空間時,多半會以人的數量來隔出各自生活區,但實際上每個人生活時,多少會有一些閒置空間,例如堆放雜物的角落,或者沒有擺滿書的書櫃。這時如果用共享經濟來整合這些空間,就能施展把空間變大的神奇魔法。

信義房屋居家服務中心建議,可先將屋子規劃成「放鬆閒聊區、認真區、休息區」3個區塊再做細部規劃,以有效使用空間。

  1. 放鬆閒聊區:有點像一般家庭的客廳,大家可以在這裡吃飯。所有廚具都疊放在一起,也不會把床鋪弄的髒亂,還可以買個長沙發,不但比一個房間放入3張單人扶手沙發還要省空間,也能讓室友用放鬆的心情,在忙碌的生活中,騰出一點時間增進友誼。
  2. 認真區:使用電腦、看書的地方。可以一起買個書櫃放大家的書,用書架隔開即可,甚至還可以藉此交流、借閱彼此的書。買一張長型書桌靠牆擺放,書桌下和牆壁可以隔出一個空間放一些私人用品,書桌上可以擺幾株小盆栽,因為書桌是大家共用的,一株盆栽就能達到療癒室友的經濟實惠效果。
  3. 休息區:就是休息、放空的地方,休息時人們多需要隱私及個人空間,所以這一區可以依照室友人數,中用拉簾隔出相等的空間,不但節省空間,也比較有隱私。燈光的安排也可以採取間接或個人照明,避免一人開燈、普照大家的情形。

這樣的安排之下,還需要儲藏室嗎?信義房屋居家服務中心表示,放在儲藏室的東西,大多短期內不會使用,新型態的倉儲租用是由有儲物需要的人們,共同分享一個大的倉儲空間,從一個小箱子到整個家搬進倉庫都沒問題,倉儲起跳費用低至新台幣99元起,也是另一個共享經濟概念的運用。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82-%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%97%8F%E5%BF%85%E7%9C%8B-%E9%81%8B%E7%94%A8%E5%85%B1%E4%BA%AB%E7%A9%BA%E9%96%93%E6%8A%8A%E5%AE%B6%E8%AE%8A%E5%A4%A7-000000671.html

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在外租屋的大學生有福了!台電推出新功能,結清電費很簡單。(本報資料照片)

 

九月開學季將到,在外租屋的大學生們有福了!國內每年有24萬件申請辦理中途結清電費案件,都需到台電營業處臨櫃辦理繳錢,尤其許多大學生寒暑假一年要處理兩次,甚為不便。台電今宣布「台電e櫃檯App」推出新的「搬家結算電費」功能,未來可直接在上面結清電費,然後線上轉帳或攜帶條碼到超商繳費,省掉民眾跑櫃台時間。

國內不少有房屋買賣、租賃的一般住家與小商家,還有在外租屋大學生族群,都有提早抄表結算電費需求。尤其是電費兩個月一期,大學生寒暑假回家如果不結算就虧大了。聽到大家心聲,台電e櫃檯App乃繼去(106)年9月開放線上信用卡繳電費後,再推出「搬家結算電費」功能。

台電說明,只要上台電e櫃檯App,可在App的「帳務服務」中點選「搬家結算電費」項目,輸入電表指數後,系統就會自動計算並顯示應繳電費,非常方便。另針對首次抄表用戶,台電也貼心提供抄表教學圖示,用戶也可選擇拍攝電表照片並上傳App,由台電人員遠端判讀計算,再透過APP推播通知用戶繳費。

(中時 )

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180807003588-260410

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原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/125824/

房客注意!租屋供營業使用「還要記住這個」

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-07-30
租屋供營業或執行業務使用,應依規定扣繳稅款並申報租賃所得扣(免)繳憑單
租屋供營業或執行業務使用,應依規定扣繳稅款並申報租賃所得扣(免)繳憑單
新聞摘要
  • 租屋供營業或執行業務使用,應依規定扣繳稅款並申報租賃所得扣(免)繳憑單
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】南區國稅局表示,依所得稅法規定,扣繳單位承租房屋供營業或執行業務使用,給付租金予中華民國境內居住之個人房東時,應按規定扣繳率10%扣取稅款,於次月10日前向國庫繳清,若每次應扣繳稅額不超過2,000元者,則免予扣繳,並於每年一月底前將上一年度扣繳稅款開具扣(免)繳憑單申報。
 
該局近日查獲,扣繳單位甲商號2017年度承租房屋供營業使用,每月給付租金40,000元予個人房東時,未依規定扣繳10%稅款及填報扣繳憑單,經國稅局補徵稅款48,000元(40,000x10%x12)並按所得稅法第114條規定處罰。
 
南區國稅局特別呼籲,扣繳單位如有短漏報租賃所得,應儘速辦理補扣繳及申報,若屬未經檢舉及未經稽徵機關進行調查之案件而自動補扣繳、補報者,可減輕處罰

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原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5779

2018/07/28 04:29文/記者朱語蕎

房客在簽約後就有房屋使用權,若未特別在合約註記,都可自行重新裝潢,只要之後原狀返還即可。

讀者案例Q:

上班族小雲與男友在北市合租一間房子,因屋內無任何裝潢,在取得房東同意後,決定自行改造裝修,並簽了4年租約,以示願意長期租屋,但事後房東卻反咬他們任意改裝房子,並要求重簽合約,房東三不五時威脅要提告,令他們十分困擾。


一般租屋族都喜歡有裝潢的房子,但也有人想讓租屋處更有家的感覺,想自行改造成喜愛的模樣,上述案例中,小雲在簽約後取得房東同意並進行裝潢,所有裝潢費用自行負擔,但因合約內並未註記房東同意他們改裝房子,導致房東事後因故反悔,還要求他們得重簽合約。

專家解答A:

崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲表示,此案例在於房東不同意他們改裝房子,若房東執意提告,那就得舉證他未答應房客可裝修,若房客手中有證據可證明房東事前有答應,就不必太過擔心。

張艾玲說,一般在簽訂租賃契約後,房客就有使用房子的權利,除非合約內有清楚記載,房客不得改裝房子,或者裝修會影響到房屋結構安全,不然房客都可依需求重新裝潢,但要注意最後租約到期後,要「原狀返還」給房東,只要符合這原則,房東沒有權利要求房客不得改裝。


房客有房屋使用權 租約到期「原狀返還」即可

至於裝潢費用分攤部分,多數租屋族並不會大肆裝潢,簡單的布置一般都是自行吸收,若是要全面改造,張艾玲建議,可與房東協商,裝修費用由房客負擔,日後退租也不用拆除,直接送給房東,以此要求減免租金或其它事項,而這些內容,都要記得寫進合約內,以保障雙方權利。


而一般常見家具家電損壞,或是燈泡零件要更新,究竟是房客還是房東負責?張艾玲說,損壞的家具家電若是房東當初附的,那就由房東負責,因為這代表房客是因為這些附加內容才願意租這,若少了這些東西,可能就不值原本的租金。


房東負責的部分還有管線結構,像是常見的漏水、跳電或結構出現瑕疵,需要整個房子大裝修,都須由房東修繕負責。至於燈泡或其他耗材,就得看雙方協商,小細節很難認定,實務上都是房客自行修繕,但若是因燈座老舊導致須常更換燈泡,就可請房東修繕線路。 

房東附的家具家電毀損以及漏水或結構安全,都可請房東負責修繕。

既有家具家電、結構漏水問題由房東修繕

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,對於租屋處的裝潢修繕,在簽訂合約時,應就房東及承租人各自的義務釐清,並清楚地書寫於合約中,通常生活必須的設備修繕,大部分都合意由房東負擔費用,承租人可先通知房東,由房東著手處理,或承租人先找人維修代墊費用,再以發票、收據向房東請款或從月租金中扣除。至於裝潢的部分,則是一定要在合約明定範圍及費用負擔,若是屬於房東日後可繼續利用,如衛浴設備、廚具等等,可溝通由房東負擔,常見的油漆粉刷,則大多由承租人負擔,端看雙方意願。

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原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180727/38080628/news/

2018年07月27日

【綜合報導】不只購屋族等待房價下修,在外租屋的無殼蝸牛,也面臨薪資負擔不起房租的窘況。台灣勞工陣線昨公布基本工資租屋能力調查,若以現行基本工資2.2萬元的30%、約6600元來篩選,台北市竟只有745個物件租得起,等於在1.5萬筆出租物件中僅4.9%房子可租,選擇相當少!

 

基本工資族在台北市租屋,多僅能屈就於頂樓加蓋等產品。資料照片

6600元僅住雅房

目前國內約有160多萬名勞工以基本工資2.2萬元過活,台灣勞工陣線以國際常見的「30%租屋原則」,計算可負擔租金上限為6600元,再運用591租屋網站資料統計位於六都的出租物件,共有6萬7506筆租屋,其中基本工資可負擔的房屋僅1萬7695筆,佔比26%。若再以六都區分,台北市租得起的房子僅4.9%,台南市則有60.6%物件租得起。 
調查也顯示,以月租6600元篩選出的物件,台北市有高達8成是雅房,桃園以南則多可租到獨立套房,勞工可享有較優的空間及生活品質,從房屋類型來看,這些低價物件有23.8%屬頂樓加蓋。 

23.8%是頂樓加蓋

崔媽媽基金會執行長呂秉怡提醒,雙北月租6600元以下的房子通常被秒殺,房客被迫尋找屋況更差的房子,包括外在環境差、消防逃生動線不佳、以木板隔間等,安全性有疑慮。台灣勞工陣線表示,基本工資族面臨租屋數不足、高風險居住環境,若持續放任居住市場化,將造成勞工家庭難以負擔。 

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/11137/3262954

2018-07-20 12:05:26中央社 台北20日電
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最新調查顯示,3成8上班族因買不起房選擇租屋,有4成3上班族限縮房租支出在750...
最新調查顯示,3成8上班族因買不起房選擇租屋,有4成3上班族限縮房租支出在7500元以下。聯合報系資料照
 

 

人力銀行最新調查顯示,3成8上班族因買不起房選擇租屋,整體租屋族月租金為新台幣9230元占收入27%,而為了省房租開銷,有4成3上班族限縮房租支出在7500元以下。

1111人力銀行今天公布「上班族租屋壓力調查」,針對曾經有租屋經驗及目前租屋的上班族調查顯示,調查發現上班族選擇租屋的主因是薪水買不起房,占比38.02%,另外,為了省房租開銷,有4成3的受訪者限縮房租月支出在新台幣7500元以下;而此次調整顯示的整體平均月租金則是9230元,平均居住12.83坪。

若以受訪者平均薪資3萬4386元粗估,房租支出約占整體收入的2成7,說明租屋族的經濟負擔不輕鬆。

若從縣市交叉分析顯示,想要住進台北市代價不斐,平均單月租金1萬392元,居全台之冠,而在六都之中,則以台南市租金最低親民,平均單月租金僅要6000元。

同時調查發現,4成5受訪者曾遇過租屋糾紛,包括來自於房東的有17.36%,室友則有15.7%,甚至有11.57%是兩者都遇過。

受訪者曾遭遇房東不合理對待,以電價收費過高,占比38.57%居多數,依序則是不准房客報稅,占比34.29%、室內設備損毀卻不維修占比31.43%、房東任意進出檢查屋況占比25.71%,及用各種名目強扣押金占比23.22%。

至於曾遭遇室友不合理的對待,則以衛生習慣差,占比74.24%居冠,其次則是大聲喧嘩或製造噪音占比57.58%、帶朋友過夜占比27.27%、作息日夜顛倒影響他人占比25.76%,及不照規定打掃公共空間占比21.21%等,也都成為租屋族心目中超瞎室友排名。

究竟上班族租屋時遭遇惡房東或惡室友等糾紛時的處理方式為何,多數人選擇搬離住處或息事寧人的占比有55.79%,其次才是走法律途徑的32.64%、悄悄搜證或自力救濟的有31.40%。

為了解上班族租屋壓力,1111人力銀行「上班族租屋壓力調查」,針對18歲以上求職會員進行網路問卷調查,調查時間7月2日到19日,隨機抽樣為1180份,信心水準95%,誤差值為正負2.85個百分點。

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原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180715/1384398/

2018/07/15 12:00

市售的租屋定型化契約未必詳盡,民眾租屋前最好先設想可能發生狀況並載明於合約中。資料照片

租屋糾紛的新聞層出不窮,日前又發生房東刻意隱瞞房子是凶宅而出租給學生引發爭議,但其實大多數人都純粹想當個包租公或包租婆,賺取租金報酬率。不過,有些時候房東也可能不清楚規範造成糾紛,甚至誤觸法律。專家就表示,簽訂租約最好盡量詳盡,把可以設想得到的狀況都先列入,避免未來發生爭議。
 
租屋常見的糾紛很多,像是:物品損壞誰負責修繕?房客提前解約要扣多少押金?房東是否未經租屋者同意擅自進入?房客是否積欠租金又避不見面。以上種種問題,其實都可以在簽約前就能避免。
 
租屋合約在文具行都能買到,有的還會印著「內政部公告頒行」的字樣,但住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示,這些像是定型化契約的房屋租賃契約書,其實內容都過於簡易、籠統,最好使用內政部官方版本的電子檔,並加入雙方談妥的條件,再印出簽約,避免出現模糊地帶。
 
另外,由房仲夜者或租賃代管業者擔任第三方協調簽約也是避免糾紛的方式,好處是可以為雙方量身訂做租賃合約,將雙方都同意的內容白紙黑字詳細地寫下來,再由業者制定合約,未來就依照合約行事,臨時遇到狀況,也可以由業者協同緩衝處理,對雙方都較有保障。(陳建宇/高雄報導)

 

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