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 胡兆陽

 

房地產市場的景氣好不好?問銀行最知道!根據中央銀行最新公布的第一季五大公營銀行(台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行)新承作的房貸金額達到1305億元,創下7年來同時期的新高紀錄,甚至比房市處於多頭行情的年代還要高,顯示第一季民眾購屋、申辦房屋貸款的意願相當高。另外,3月份五大行庫新承作平均房貸利率也大降到1.627%,創下今年以來的最低數字,也刺激了不少民眾購屋的興緻。



 由於這五大公營行庫在房屋貸款的市場上,都屬於非常老字號的銀行,合計的國內市場占有率超過四成,因此只要觀察中央銀行定期公布的這五大行庫的新承作房貸金額的變化,就能大致掌握近期房市的買氣狀況。第一季這五大行庫新承作的房貸金額為1305億元,比去年同期增加96億元,年增率達到7.56%,代表房市景氣復甦的基調不變,甚至還有越來越加溫的現象。


▲不只民營銀行看好房市回穩,連公營行庫也積極搶進房貸市場。

 如果房市景氣越來越加溫,那麼房地產的投機、炒作的氛圍是否已經捲土重來?從中央銀行的「自住房貸占整體房貸的比重」數據來看,民眾不必太過擔心這個問題!因為自從2016年房地合一稅開始上路、短線買賣要被課以重稅之後,以往自住房貸占整體房貸只有在86%左右的比重,就開始突破87%的大關,目前則是已經上升到87.5%,顯示房市裡自住型的買家更為增加了。



 至於購屋民眾最關心的房貸利率走勢,3月份五大行庫新承作的房貸平均利率,從前一個月的1.638%減少到1.627%,下降的幅度不算太小,一方面代表公營行庫維持低利率的策略,來搶占現今房貸市場的趨勢不變,另一方面也是因為享有比較低利率的青年安心成家優惠房屋貸款,占整體新增房貸的比重從9.6%上升到11.1%,代表首購族的買氣仍然持續增溫中。

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 胡兆陽

房市恭喜發財!今年春節連假老天給了9天的好天氣,也激發岀各地房市建案不錯的銷售成績,包括華固、遠雄、鄉林等知名建商都有上億至10億元的新成屋、預售屋銷售量,至於歷年來都會在春節連假大力促銷建案銷售的代銷公司,例如海悅、甲山林、新聯陽等公司今年也不例外、卯足全力衝岀高於去年2成以上的來客人數及銷售成績。


▲春節期間各地新成屋、預售屋建案紛紛傳岀銷售佳績。

 「春節期間的賞屋成交率比平時還高!」房市業者分析,每年春節期間前來看屋的來客族群,一定是以「攜家帶眷」、「二代或三代同堂」的家庭成員為主,單槍匹馬來看屋的人比較少。雖然這些人數眾多的看屋者有一些是純粹來湊熱鬧、拿贈品的客人,但是也有不少的來客比例是衝著年節賣屋釋岀更優惠的價格而來,還可以趁著全家人都在現場的機會,進一步取得購屋、選屋等共識。

 歸納春節期間相對熱賣的房屋建案,以低總價、低單價、低公設以及高讓利高的「三低、一高」產品為主流。其中,低總價的產品普遍以二至三房、32坪以下的房型最為熱賣,總價在700萬~900萬元左右的大樓產品佔最大宗;中南部透天的建案則是總價在1,000萬元上下的產品最受民眾喜愛,新成屋及預售屋建案都各自擁有一片天。


▲重劃區建案的房價比蛋黃區便宜不少,頗受首購族的青睞。

 然而,越接近房市蛋黃區,房屋的每坪單價就越昂貴,民眾想買到都會區總價1,000萬元的房屋建案似乎不太容易,因此位在房市蛋白區的建案才會有比較多符合「低單價」的購屋條件,尤其是街道規劃整齊、公共設施齊全的新興重劃區產品,就成為小家庭、年輕首購族購屋的首選標的。

 值得注意的是,現在的社區建案大多講求「居住即渡假」、「享受休閒人生」的特點,所以建案裡總是規劃了游泳池、健身房、圖書館等眾多的公共設施,好處是提升了居住生活品質、房屋的價值,但缺點是房子的公設比(虛坪)偏高,難以符合「小坪數有大空間」的要求,而且推岀這一類公共設施很豐富建案的建商,願意讓利給消費者的空間也可能比較小,民眾在岀價之前要有心理準備囉!


▲公共設施豐富的建案好處多多,但是讓利空間相對少一點。

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 胡兆陽
 
 

 

精采的2018年就要過去了!這一年的房地產市場表現可用「高潮迭起」一句話來形容,從上半年房屋移轉棟數的穩定成長,到第3季的修養生息,並在第4季歷經國際貿易大戰、股市下挫以及縣市長大選的利空因素干擾而回檔,最後卻在大選結束之後走岀一波小回春的行情。展望2019年的房地產市場,各界認為在利率持平、政府做多、買賣氣氛微妙變化的情況下,可能演岀「買方動心、利率放心、政策安心」的戲碼。


▲2018年全台房屋移轉棟數可望達到28萬多棟。

 首先,原本被大家認為是2018年最大的房市黑天鵝-利率調漲,並沒有如各界預期地岀現。受到中美貿易大戰、全球經濟、股市及匯市走下坡等因素的影響,中央銀行不但全年都沒有調升利率,甚至還表示目前國內的金融市場利率還有「調降」的空間,使得銀行業者依舊維持「低利率」搶占房貸客戶的策略,政策面則因為總統大選將至而不致於有利空干擾,首購族、自住型購屋者的買氣可望持續到2019年。

 其次,被民眾票選為2018年最受矚目的新聞是「實價登錄2.0成交資訊揭露更即時」,代表不論房市景氣如何波動,購屋民眾最在意的事情就是房價行情以及資訊透明度,因此實價登錄網的新措施有助於民眾掌握房價的最新變動,尤其是2019年的新屋及預售屋市場將岀現不少的供給量,購屋者勢必更注重實價登錄網站的行情資訊。


▲房市行情多變化,購屋民眾越來越倚重實價登錄網的資訊。

 另外,2018年岀現了被大家忽略、卻對國內的房地產市場很有加分的現象,那就是2018年的商用不動產市場呈現近幾年來少見的成長榮面,根據業者統計全年商用不動產的交易金額達到1,035億元,比去年大幅成長41%,而且成交值是連續第2年的回溫。由於商業不動產的交易價格不但是整個不動產景氣回升與否的關鍵,更是蛋黃區土地價格波動的指標,因此2018年的商業不動產岀現欣欣向榮的市況,意謂著明(2019)年的房地產市場也可望逐漸撥雲見日。

 最後,2018年的房地產市場最令人津津樂道的事情,非「選後小回春」莫屬,尤其以高雄市房地產市場買氣回升的跡象特別明顯,不只是豪宅店面接二連三售岀、部分預售的房市建案調高開價,連北部的購屋者都組團「南漂」到高雄市去看屋、買屋。其實房市和股市一樣,行情的上漲要看的正是一股「氣勢」,正所謂「漲時重勢,跌時重質」,如果這股「人進來,發大財」的氣勢能延續下去,那麼來年的房市景氣仍然頗有看頭。


▲高雄市政局變天,意外帶來房市的小回春。

https://news.housetube.tw/5569/2018

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 胡兆陽

年底縣市長的選舉打得火熱,意外的打出房地產糾紛?!原來是某房客未經房東同意,在租屋處懸掛支持候選人的招牌,房東要求拆掉不然要終止雙方的租約,房客也不滿房東的強制行為,已經不爽再繼續租下去、決定要搬走。法界人士認為,租賃的一切規範必須由雙方簽訂的契約而定,不是單方面說了就算,因此案例中的房東、房客都有各自的權益、義務必須遵守。


▲房客不能在外牆掛招牌?租賃契約裡有沒有寫明很重要。本圖非本案例

 這個案例是1位在台中市租店面開便當店的老闆,自掏腰包製作並懸掛某候選人的招牌於店面外牆上,房東看到之後要求他必須拆除,否則要中止店面的租賃合約。老闆聽了相當火大,認為店面租來就歸他自由使用,只要沒有做違法的事就行。當初和房東簽訂租賃合約時,也沒有規定不准做這些事,因此房東無權侵犯他的權益、要求撤除自訂的招牌。現在即然雙方的和諧氣氛已經被破壞,便當店老闆已經決定「不租了」、找到新的店面就要搬走。

 針對這件房東、房客的紛爭,法界人士認為房客在法律上比較站得住腳,因為一切租賃的行為規範,包括租屋地點、租賃期間、租金金額、收租方式、使用範圍及權益、禁止項目等等,都要在雙方簽訂的房屋租賃契約裡詳細記載清楚,如果發生任何糾紛或雙方認知的差異,才能夠以這項租賃契約做為裁決的依據。


▲租屋雙方想要減少出租糾紛,簽約前的詳細溝通不可少。

 很明顯地,這個案件的租賃契約裡並沒有規定「外牆不得自行利用、懸掛招牌」,所以房東就不能在事後禁止這些行為,要求房客「拆除招牌否則解約」更是已經違反租賃契約「不得片面自行解約」的規定,除非房客做出破壞建築物結構、違反社會風俗、公共安全或社區管理規定等事項。而上述禁止事項就算沒有寫在雙方簽訂的租賃契約裡面,房客也同樣不能去做。

 如果房東硬要強制動手拆掉房客花錢製作的外牆招牌,房客還可以控告房東的強制拆除、毀損物品等行為。但是同樣的,如果房東已經不再要求房客「拆除招牌否則搬家」,而房客仍然執意要另覓店面搬走,那就要按照雙方簽訂的租賃契約裡「提前解約」的條文規定,房客可能得付出部分違約金才走得了。

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原文網址:https://news.housetube.tw/5477/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%B3%95%E5%BE%8B%E7%B3%BB%E5%88%97%EF%BC%81%E6%88%BF%E6%9D%B1%E5%8F%AF%E4%B8%8D%E5%8F%AF%E4%BB%A5%E6%8B%86%E6%88%91%E7%9A%84%E6%8B%9B%E7%89%8C%EF%BC%9F

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 胡兆陽

揮別民俗月份占多數營業天數的8月,9月的房市表現理論上應該要比8月好很多才對,然而受到各地天候不佳、以及開價高低的影響,各區域的9月份房市建案人氣呈現「漲跌互見」的情形,不過差距並不算太大,預計第4季的房市建案的銷售情況也將是以個案表現為主。


▲9月份各地的房市建案人氣漲跌互見,建商對第4季的房市前景仍審慎以對。

 根據新屋在地網-房地王的統計資料顯示,9月份各地建案的拜訪人數和前一個月相比,出現微幅衰退4%的情形,其中又以中彰投地區的月減率達到12.8%為最多,分析原因是該地區之前的建案人氣快速回籠、成長幅度較大而墊高了基期。所幸其餘的竹苗、高屏、台北地區的建案人氣都只是小幅衰退1~4%而已,可見第3季的房市建案仍然有守住基本盤。



 至於建案拜訪人數成長最多的地區首推桃園地區,月増率達到14.4%,主要原因是熱門的八德擴大重劃、中都重劃區以及桃園高鐵站附近的青埔重劃區,在送走民俗月之後,房市出現比較大的建案促銷及廣告熱潮,也使得看屋、賞屋的人氣大幅増加。尤其是八德重劃區的建案人氣相對熱絡,不僅讓八德區登上全桃園市分區數字的第一名寶座,建案拜訪人數達到6.9萬人次,更比第二名桃園區人次數字高出了50%左右。

 另外兩個房市建案人氣也是維持成長的區域則是雲嘉地區和台南地區,雖然月増率只有在5~6%之間,但是對照其他民俗月過後還沒有明顯恢復房市熱絡的區域而言,雲嘉、台南地區的房市表現還算不差。


▲台南市善化區的房市建案以透天產最受歡迎,圖為雅泰建設推出的「雅泰極品6」建案。

 值得一提的是台南市的善化區,受惠於南科園區漸漸増加的就業機會,使得移入家庭以及鄰近建案都不斷成長,當地建案的網路拜訪人氣從今年初以來就相當熱絡,熱門建案包括訴求大面寬、金店面特色的「雅泰極品6」成屋透天建案;主打低總價、678萬起買透天別墅的「印象巴洛克7」預售案等。

原文網址:https://news.housetube.tw/5414/

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 胡兆陽

下半年北台灣的房地產市場推案量強強滾,除了發展腹地仍大的新北市之外,人口快速成長的桃園市也是房市推案的熱鬧區域。其中,面積廣達168公頃的八德擴大重劃區,不只有眾多的建商在此推出預售屋、新成屋建案,桃園市政府規劃的「八德三號」社會住宅也在9月5日正式動工,如果加計之前的兩處社會住宅以及近年來的新成屋,可能讓八德重劃區的房市出現供給飽和的情況,所以想要到此撿便宜、購屋的民眾記得要多多比較、好好議價。


▲八德擴大重劃區堪稱是桃園市的新都心。

 桃園市的八德擴大重劃區位在豐德路以北、建德路兩旁以東、豐吉路以西、仁德路及仁德一路以南的範圍內,裡面的各式道路採用棋盤式規劃,電線及電纜也以地下化鋪設,其中建德路,興豐路、豐德路都規劃為路寬50米的幹道。由於這裡可開發的腹地相當遼闊,因此成為桃園市規劃社會住宅的重點區域,一共在這個重劃區設置了3個只租不賣的社會住宅,推出的戶數分別是418戶、354戶、559戶。

 除了開發的空間比較大之外,八德擴大重劃區之所以能被官方以及民間各大建商相中而大舉到此推案,另一個原因就是「公共建設」。在交通建設方面,八德擴大重劃區的南側就是桃園綠線捷運的機廠預定地,未來捷運完工之後,由此搭乘捷運只要花費10多分鐘就能抵達桃園市中心,而且後續的捷運路線還可能由此向西延伸到中壢車站、向南延伸到大溪。


▲八德擴大重劃區位置及其相關建案。

 至於現有的交通機能方面,有多線公車行經興豐路往返市中心,開車族也可以藉由興豐路行駛到國道2號,並連結到國道1號、3號。在教育發展方面,除了有八德國中、小學之外,重劃區內最大的賣點就是中央大學的八德校區將設立在這裡,預計規劃國際學院、智慧產業育成中心、外語人才教育中心,再加上八德區公所、農會也在這裡,因此八德擴大重劃區有機會發展成八德區的新都心。


▲八德擴大重劃區裡有不少物美價廉的新成屋建案,每坪售價從16萬~27萬元不等。

 目前八德擴大重劃區給購屋者比較大的疑慮,在於購物機能以及餘屋量的問題。一般的生活採買需求還能依靠建國路上的公有市場,大型賣場及連鎖超市必須到比較遠的介壽路上才會有,不過在大量的新成屋家庭移入之下,已經有越來越多的連鎖商店開張。至於房市的供給量,拜近幾年來建商在此大量推案所賜,新成屋的建案不斷出籠,壓縮了房價的成長空間,部分新成屋每坪開價1字頭,預售建案則上看2字頭,和桃園市其他區域相比,算是相當划算,有購屋需求的民眾不妨貨比三家,才能買到物美價廉又適合自己的房子。


八德擴大重劃區的純住宅電梯大樓「悅榕莊」採「一條龍模式」自地自建、先建後售,位於豐田路與豐田二路交叉口,建築物座北朝南,往西可到達建德路及長興路交叉口的捷運綠線B16•G01車站,中央大學也將於捷運站的南邊設立八德分校。一旦動工興建,勢必成為新聞焦點。冠奕建設的成屋大樓「深耕十期-深耕學」坐落於雙50米綠園道軸心,室內動線流暢、格局方正,中央大學八德分校、行政園區、捷運綠線G1站亦300米距離,繁榮商業區咫尺之遙。喬崴建設開發股份有限公司新成屋大樓「微笑+」左擁廣豐特區、大湳商圈、興豐路商圈,右近擴大特區、綠線G01站、中大特區!往土城捷運永寧站國道客運站牌走路2分鐘、捷運綠線G01站600公尺的逸偉建設股份有限公司「城又青」,距未來交流道開車5分鐘!聯樟機構/聯崴建設「鼎峰城堡」建案規劃為2樓挑高7米,其餘樓層3.4米-3.6米,頂樓挑高8.7米,搭配永大電梯,採光四面採光,獨立前後庭院,周邊亦有八德公有市場市場及建國路上早市可採買車程約5分鐘,興仁夜市則於每周2567營業。

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 胡兆陽

同一個社區、相同的買進及賣出時間點,賣家們有沒有可能一個大賠、一個賺?答案是「肯定」的。位在新北市板橋區、目前為全國最高的住宅大廈—「新巨蛋」住宅社區最近揭露的多筆實價登錄成交價,就出現了這種「一個大賠、一個賺」的情況。房市業者表示,同一個社區住宅的每戶樓層、坪數、方位、隔局都各不相同,所以即使買進、賣出的時間點相近,各自賺賠的情況一定會有所差別,完全要看當初有沒有買錯房子。


▲板橋的「新巨蛋」大樓社區從套房到4房的格局都有,成交價範圍極大。

 買了怎樣的房子,才算是「買錯房子」?首先,坪數太大的房子因為需求量不多、購買者比較少,所以會比中、小坪數的房子還難賣,賠售的機會也就比較大。例如這次板橋「新巨蛋」社區大樓賠售金額達到500萬元的房子,扣掉停車位的坪數就是66坪、四房格局的房子,要找到適合的買家就比較困難,成交價當然很難撐高。

 同社區的另一間房屋坪數(扣掉停車位)只有37坪、規劃出3房的格局,就很符合一般購屋族的需求,尤其現在國內有少子化的趨勢,37坪對換屋族而言已經很夠用,這種產品不愁找不到買主,所以屋主今年轉手賣出之後,就獲利了120多萬元。


▲房市景氣不佳時,高總價的房屋成交價比較難維持在高檔。

 其次,對於總價太高的房子而言,因為房市裡付得起的買家比較少、中央銀行又有限制高總價房貸成數的措施(台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元以上的房子,房貸成數不得超過6成),所以賠售的機率會比同社區裡較低總價的房子來得高一些。

 再以前面的「新巨蛋」社區實價登錄戶為例,4年前四房格局的這一戶購買總價是4,888萬元,大約是37坪這一戶購買總價2,501萬元的兩倍,意謂著每個月的房貸繳款壓力也是高出兩倍,以七成的房貸、利率1.8%來計算,每個月的房貸金額將近17萬元,能夠付得起這種房屋貸款的人真的不多,難怪賣家願意以賠售500萬元的方式來加速脫手。


▲自己不在乎的房屋小缺失(例如穿心煞),不代表每個買家都可以接受。

 最後,如果買了自己不在意的「缺失房屋」,也很可能出現同一個社區裡「別人賣屋賺錢,自己賣屋卻賠錢」的窘境。自己不太在意的缺失房屋包括有風水瑕疵(例如穿心煞、懸空煞等)、開窗看見福地或電塔、房間太小、採光差的房子等等,這些房子的小缺失在自己購屋的當下可能不以為意,但是當你要賣這間房子的時候,就成為買家狠狠殺價的理由了。

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裕隆城開發案受關注!新店房市長線受益

 胡兆陽

 

 每個月月底,中央銀行都會公布建築融資餘額的數字,數字越高,代表建商看好房地產未來的景氣,勇於借錢來推案。而5月份的這項數字肯定又會再度上升,因為5月初裕隆集團旗下的裕隆建設和銀行團簽下了金額高達100億元的聯合貸款案,主要是供應給「裕隆城」開發案的資金所需,也象徵這項規劃多年、極為重大的房地產開發案,將持續牽動新北市新店區周邊的房地產效應。


▲裕隆城由裕隆建設負責開發,百億元的聯貸案順利簽約。

 裕隆集團規劃的「裕隆城」開發案為什麼深受當地房地產業者的關注?業者點出有以下三項重要的原因:

一、新店裕隆城開發案的總開發面積達到3萬多坪,全部的開發案完成之後,必定可以拉抬周邊房市的交易,但是此開發案一喊就喊了10多年,每次都「只聞樓梯響,不見人下來」,業界期待「裕隆城」能夠產生的房市拉抬效益也一再落空。現在「裕隆城」不但已經在去年底正式開工了,連開發的資金都已經到位,周邊的房市交易也可望隨之受惠。


▲各界期待的「裕隆城」已經正式動工,周邊的房市可望受惠。

二、新店裕隆城開發案的位置在中興路、寶橋路交叉口,地點雖然不算是新店區的黃金地段,但是附近有國道三號的中興交流道,離捷運大坪林站、七張站也沒有太遠,對面又有大型的連鎖量販店可供採買生活日用品,因此周邊的房市價格也能隨之受惠。


▲裕隆城開發案不只有住商複合大樓、購物中心,還配置了規模龐大的生態公園。

三、提到房價,此項開發案不但有已經落成的7,000多坪生態公園、宏達電總部辦公大樓,第二期的商業住宅區將興建複合式的住商購物中心,據傳誠品、威秀影城將進駐購物中心,可以提供附近居民不少就業、生活及商業機能;住宅方面則是規劃3大棟、地上40層的建築物,並且聘請獲得普立茲克獎的國際級知名建築師來設計住宅大樓的外觀立面,這些都是新店區房地產市場的創舉,業界預估每坪開價將會創下新店區歷史新高的價位,可望拉升鄰近建案及中古屋的房價。

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央行數據會說話!房市買氣穩定成長中

 胡兆陽

 

房地產的購買金額相當龐大,想要一窺市場行情的好與壞,就得先從觀察房地產的資金變化做起,而每個月底中央銀行公布的購置住宅貸款和建築融資貸款餘額就是最好的指標。去年底以來至今,這兩項數字都呈現穩定的成長,顯示房地產市場正溫和成長,買氣也趨於穩定。


▲中央銀行以數據認證,國內房市「軟著陸」無誤。

 根據中央銀行公布3月份購置住宅貸款餘額為6兆6,997億元,比前一個月增加221億元,雖然這是受到2月份春節休假日較多、基期較低之故,但是這已經是連續5個月、每個月增加的金額都在200多億元以上,可見房貸市場、房市買氣回溫的情況是相當明顯的。

 如果和去年同期相比,3月份的購置住宅貸款餘額則是增加了3,000億元,年增率達到4.7%,不論是增加的金額還是年增率都不算小。值得注意的是,兩年前每個月購置住宅貸款餘額的年增率都低於4%,之後慢回升到4%~4.5%,近期更達到4.7%,可見今年以來的房市交易的氛圍、人氣回籠狀況都比去年好很多,也難怪長期關注國內房地產市場景氣變動的中央銀行官員,已經不只一次表達現在的房市是「溫和成長」、「已經軟著陸」的看法。

 另一個房地產資金動能的指標則是看建築融資貸款餘額的增減,最新3月份公布的數據為1兆7,335億元,比前一個月增加66億元,年增率則有4.5%,同樣也代表著房地產的供應端—建商,已經比之前更看好國內房地產市場的現況,所以才願意在此時增加借款來買地、推案。


▲近期房市的買方以首購族為主,建商順勢推出中低坪數的建案產品。

 至於被業界視為自住型及首次購屋者買氣關鍵數字的「青年安心成家購屋優惠房屋貸款」,由8大公營行庫所承作的3月份貸款餘額為6,408億元,占全體房貸餘額比重達到9.56%,顯示這一類買房資金相對不高的購屋族群仍然是現階段房市的主力買方,而建商也熟知這種現況,因此推出的建案也大多是2~3房的住宅產品,並且願意保持「讓利」銷售的做法,有購屋需求的民眾記得要貨比三家。

原文網址:http://news.housetube.tw/5087/

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 胡兆陽

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[房地王/盧振池報導]   
想要判斷房市的景氣走向,購屋貸款和建築融資的餘額變化是很有用的指標。從1月份公布的這兩項數字來看,受到農曆春節因素的影響,購屋貸款和建築融資的餘額巧妙地呈現「一升一降」的走勢。不過官員及業者都認為,兩者數字不同調並不影響現在房市持穩的現況。  

▲民眾希望過年前能夠裝潢完成並搬進新屋,使得1月份申辦房屋貸款的情況相當熱絡。  

根據中央銀行公布的今年1月份建築融資貸款餘額為1兆7,282億元,比前一個月減少了102億元。由於建築融資貸款餘額一向被視為房地產上游的源頭活水,金額增加代表建商看好未來房市的景氣,因此借錢來買地、推案的態度都會比較積極;金額如果減少則象徵建商對未來房市的景氣保守因應,比較不願意借錢來買地、推案。

過年後出現推案潮

這一次建築融資貸款餘額的減少,是連續創下歷史新高紀錄之後的第一次,是否代表建商已經對未來房市的景氣看法有所改變呢?銀行業者認為這倒不必擔心,因為1月份建築融資貸款餘額之所以從高檔反轉向下,主要原因是建商通常在農曆春節後才會積極推案、開工,借錢買地的動作也會停下來,因此1月份建築融資的資金需求較低,再加上部分建商有「欠錢,不欠到過年」的想法,所以過年前還款的建商也比較多,才使得今年1月的建築融資貸款餘額從高檔數字下滑落。  

另一個被業界視為房市買氣的指標—購置住宅貸款餘額,中央銀行公布的今年1月份數字來到6兆6,734億元,比前一個月增加256億元,月增率有0.11%,原因則是和前述建商趁過年前儘早還錢的理由相反,不少民眾都希望趕在過年前辦好房屋貸款,才能儘早搬入買來的新家。  

▲房市經歷過年前的交屋潮之後,接著要迎接房市329檔期。  

如果和去年同期相比,1月份購置住宅貸款餘額則是大幅增加了2,900多億元,年增率達到4.55%,以房市的現況來看,這樣的年增率算是不錯的成績。因為購置住宅貸款餘額經過購屋民眾的按月(或提前)還款、新辦申貸(或增貸)之後,如果還能夠保持年增率在4~5%之間,表示民眾願意趁著建商讓利、房價走低的時機來購屋,也代表國內房地產市場的景氣處於「持續穩定」的狀態。

原文網址:http://news.housetube.tw/5042/

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從全國最大房東買地事蹟 看房地產獨特魅力

 胡兆陽

 

 一向被各界戲稱為「全國最大房東」的國泰人壽,最近有不少熱門新聞和房地產有關,也引起了各界的關注,一個是宣布明年起將不再續租「六福皇宮」建築物給六福飯店集團,另一個是國泰人壽近5年對不動產的投資金額大幅增加,每年的租金收入當然也持續成長。國泰人壽長期的不動產投資成果有目共睹,對於房地產投資有興趣的民眾不妨來瞭解其中的投資之道。


▲國泰人壽擁有400多棟自用及出租大樓,堪稱全國最大的房東。

 原本只是單純一樁「房東不續租給房客」的新聞,卻因為此建築物以及房東身份的特別,而成為各大報紙財經版的頭條新聞。先從這棟台北市「六福皇宮」建築物的土地說起,這塊土地位在華航總公司的隔壁,原先是國有土地,民國76年時由國有財產局公開標售,國泰人壽以出其不意、高出鄰近土地交易行情約兩倍的每坪90萬元得標。

 從這個土地標售案出現之後,全台不動產的價格開始狂飇,台北市忠孝東路的房價從每坪7萬元快速急漲到50多萬元/坪,股票加權指數也從1,000多點飇漲到1萬2,000多點,股民、有屋族、房市投資客每個人的口袋都賺得飽飽的,也就是「台灣錢淹腳目」的年代,國泰人壽也正是因為這個土地標售案而被外界認為是房價、地價高漲的元凶。


▲台北市忠孝東路的房價隨著物價上漲而一去不回頭。

 然而,國泰人壽不只一次對外喊冤,認為以當時台灣經濟起飛,新台幣兌美元從40:1升值到26:1,每年的經濟成長率動輒7~10%等種種跡象來看,就算這次不以高出數倍的價格買地,國內的不動產價格也會開始上漲。現在回想起來,當時房價飇漲的原因確實是「錢淹腳目」以及國人旺盛的投機、投資風氣使然,一旦熱潮退去,當初狂漲的價格可能就會跌回原點,例如股市的加權指數在3年之後就從1萬2,682點的最高處跌到4,000多點。

 但是只有房地產的價格一去不回頭,房地產業者分析,房地產和股票、基金等金融商品的性質完全不同,房地產多了「可以使用」的特點,其價格就類似一般物價一樣「漲了就回不去了」,試想:你有聽過哪一家廠商宣布魯肉飯、手搖飲料降價嗎?更何況精華土地還具備了「無法生產」的獨特優勢。因此,當時台北市忠孝東路一坪50多萬元的房價行情並沒有下跌多少,反而盤整震盪到全國SARS疫情結束之後,又再狂飇到每坪100萬元以上。


▲壽險公司有長期的資金當後盾,所以能賺到一般民眾賺不到的不動產獲利。

 當然,房地產的價格並非只漲不跌,這些壽險公司投資房地產也都是因為它們有長期、龐大的資金才能賺得不動產驚人的增值利益,一般的民眾也別想全盤仿效,但是卻可以在自己有限的能力裡,選擇房市景氣不佳、房價有下跌的時機,買下可出租賺錢、好地段的房子,不但可以坐等房價增值的利益,還可以把收到的租金做為是自己老年之後的養老金,有興趣的民眾不妨一試。

原文網址:http://news.housetube.tw/5051/

 

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