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工商時報  
租屋族新世代圖╱美聯社

租屋族新世代圖╱美聯社

2008年金融危機爆發後,美國房市全面崩盤,但也催生出租屋族的新世代,由於房價近年飆漲,美國青壯年的住宅自有率已創下歷史新低,許多人只能租屋過生活。
■Financial crisis yields a generation of renters.

29歲的魯伊茲(Alex Ruiz)和妻子有穩定的工作,兩人還在慢慢償還學生貸款,並開始存退休金。

他們雖然也想要有一間自己的房子,但恐怕至少十年內都不可能實現此一目標。他們居住的北卡羅萊納州艾許維爾市的房價過去七年來已飆漲了約70%,他們一方面要繳學貸,同時還要面對節節上漲的房租,光是存購屋的頭期款都有問題。

更氣的是,只要有房屋求售,馬上就會被搶購一空。

「一般來說,日子一天一天過是還可以,」在政府資助的機構擔任個案計畫經理的魯伊茲說。「但只要認真思考未來,我們心情總是鬱悶到不行。」

過去幾十年來美國家庭的財富核心是建構在房產資產上,但此一情況正出現改變。

根據統計,美國年輕人的住宅自有率過去十年來已急速下滑。全美房仲協會的資料顯示,目前美國購屋買方的年齡中位數落在46歲,已創下有紀錄以來的新高水準。經濟學家、政策官員和房貸放款銀行都預估此一趨勢會延續到年輕的一代。

年輕人住宅自有率下滑主要也是反映金融危機所帶來的衝擊。金融危機發生後,剛投入社會找工作的年輕人是弱勢的一方,因此薪資所得的起跑點就矮人一截,尤其是這批社會新鮮人剛好遇到房市崩盤,眼睜睜地看著父母的房產遭到銀行查封,進一步削弱他們對持有房產的意願。

房價飆升 首購族無力

如今,隨著金融危機的噩夢逐漸淡化,這批年輕世代雖然萌生買房的念頭,卻發現根本買不起。全美房價全面飆升,加上建商又主打高獲利的高檔建案,導致首購產品漲幅最為凶猛,首購族只能望屋興嘆。

根據房貸市場研究機構CoreLogic的數據,平價住宅的平均房價從2012年初到2018年底總計狂飆了64%,高檔房市同期間房價則上漲40%。

相關的影響也已在整個經濟蔓延開來。根據人口普查數據顯示,越來越多20多歲和30多歲的成年人仍與父母住在一起,這可能使他們不願意或無法到其他城市尋找更好的工作。

房租可能上漲可能使他們不太願意花錢,部分經濟學家認為這是造成金融危機後經濟低成長的主因。

有些青壯年表示,無力購買房屋已讓他們重新考慮要不要生小孩,這將加重美國面臨人口高齡化的挑戰。

房貸巨頭房地美(Freddie Mac)首席經濟學家卡特(Sam Khater)表示,「簡而言之,青壯年住宅自有率下滑意味著經濟成長率不會高。」

青壯年住宅自有率創低

美國青壯年的住宅自有率已創下30多年新低,根據房地美的資料,2018年25至34歲的青壯年中持有房產的比率僅約40%,而2001年的X世代住宅自有率則還有約48%。部分經濟學家認為,青壯年的住宅自有率實際跌幅可能還比房地美的統計還要大。

問題的癥結在於:房價漲勢遠超過薪資漲幅。根據房地美分析政府與產業的相關數據後發現,從2000年底到2017年底,經通膨調整後的中位數房價總計大漲21%,而中位數家庭所得則僅小漲2%。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190811000355-260209?chdtv

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記者顏嘉瑩/紐約報導 2019年08月08日 14:58

專家預測,由於房屋供過於求,在未來十年後庫存消耗後,將重回賣家市場,建議要買房民眾可趁此十年間看屋議價。(本報檔案照)專家預測,由於房屋供過於求,在未來十年後庫存消耗後,將重回賣家市場,建議要買房民眾可趁此十年間看屋議價。(本報檔案照)
 

紐約市房市在今年上半年表現不佳,仍為買家市場,不過有房仲業者發現,與過去購屋強調「地點」不同,現在的買家以房屋本身本身的價值以及未來可否升值為重點考量,地點不再是首要考量條件;而由於目前房屋供過於求,專家預測,待十年後庫存消耗後,將重回賣家市場,建議要買房民眾可趁此十年間看屋議價。

豪宅市場經紀人奧爾森(Donna Olshan)7日在「房市現況」(State of the Market)的論壇上表示,2019年仍為買方市場,由於目前市場上的房屋積壓量龐大,導致供過於求,基本上新開發案上市前平均都會先減價約9%,買家再從9%的折扣中繼續往下殺價,不過即便新成屋上市價格已經減價,2019年上半年的整體成交量仍較去年下降了17%。

Douglas Elliman地產公司經紀人Jacky Teplitzky說,與過去傳統買家以「地點」為優先條件不同,她看到現在有更多買家更看重房子本身的價值,以及未來發展;「我過去從未看過有如此改變,過去人們都喜歡住在上東城、中城,或是公園大道與第五大道,但現在大家都想搬離那裡,更多人往下城、雀兒喜、翠貝卡,甚至布碌崙(布魯克林)找房,建築本身已經成為吸引人的目標,而非過去的『地點』。」

房地產公司經紀人Kyle Blackmon表示,數據顯示現在房屋價格已經明顯泡沫化,2019上半年的成交量不如預期,並不代表缺乏買家,而是市場上產品太多,如果買家看不到房子的價值,就不會貿然出手;他預測庫存大約會在十年間消耗,等同在此十年間議價空間仍相當大,如果民眾想買房,則可趁此機會多看看。

https://reurl.cc/ZD8mQ

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2019-07-09 16:12

▲紐約第五大道上段街景。(圖/翻攝自GoogleMap)

 

 

▲紐約第五大道上段街景。(圖/翻攝自GoogleMap)

實習記者陳妙津/綜合報導

在金融危機後的廉價資金飆漲後,「世界金融中心」之稱的紐約第五大道面臨商店倒閉潮,主要原因是受網路電商影響,導致擁有實體店面的零售業受到極大損失,如經營123年的曼哈頓老牌百貨「Henri Bendel」便在年初歇業。而全球上市房地產證券交易價格遠低於資產帳面價值,這種現象在過去預示著經濟衰退。

據《金融時報》報導,雖然在主要城市的企業仍保持穩健,但某些人已經在為衰退做準備了,比如房地產億萬富翁澤爾(Sam Zell),他曾因在金融危機前夕,以360億美元的價格拋售辦公室投資組合聞名於世,而今再次出售價值39億美元的不動產。

▲連鎖百貨Lord&Taylor在2018年關閉第五大道上的旗艦店。

澤爾表示,這種過程讓人意識到市場的轉變,「4年半以前,我們把房地產放到市場時,有17個投標,其中15個是真的,而在去年,我們投放一個到市場時,剩下3個投標,只能期待有一個是真的。」

房地產為主因的金融危機已過去了11年,不良信貸組合讓市場癱瘓,約有400億美元的高風險商用不動產是雷曼兄弟倒閉的原因之一。

如今全球房地產市場和危機發生前已經大為不同,債務水平較低,抵押貸款規定趨嚴,投機建案也較少。量化寬鬆政策使市場膨脹,並縮減債券殖利率,逼得投資人不得不找尋其他收入,法人資金大量湧入房地產市場。因為利率持續走低,比一年前的預測更久,經濟學家預計美國聯邦儲備委員會 (Fed)將在今年降息(對收益率的追求將持續)。

▲▼美國房地產。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

▲流動性資金過剩的情形,使人們擔憂市場泡沫化。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

根據Real Capital Analytics,全球城市房地產價格飆至新高,比2007年時的最高點高出45%,但巨額資金仍在持續湧入該行業。根據Preqin,封閉型房地產信託在4月初時,達到創紀錄的3420億美元全球資本,不過其中也創紀錄地有620億美元用於債務基金。

澤爾表示,房地產已經過熱,受過高流動性影響的情況嚴重,「有太多資本追求太少機會。」

極少觀察家認為市場會直接崩盤。摩根大通商業銀行主管特雷德韋(Chad Tredway)表示,「自2014年以來,每個人都在說要有修正,但根本沒發生,從定價的角度看,我感覺不到紅燈閃爍,但可以肯定是黃燈。」Fed在去年11月公佈的第一份金融報告中,表明商用不動產價格是一大關鍵漏洞。

https://house.ettoday.net/news/1484384

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紐約時報報導,金融大鱷索羅斯(George Soros )與臉書聯合創辦人休斯(Chris Hughes)等共19名超級富豪,周一致函給美國總統參選人一封公開信,要求他們支持對全美金字塔頂端0.1%的有錢人徵收富人稅。

這封周一已在網路公開,在這封由19名億萬富豪聯署的信中,要求所有總統參選人,不論是共和黨或民主黨,都應支持「對全美排名前0.1%的富豪-也就是我們,徵收富人稅。」

這些要求美國政府對自己課徵富人稅的除了索羅斯與休斯外,還有迪士尼女繼承人阿比蓋爾‧迪士尼(Abigail Disney)、國際君悅酒店的女繼承人賽門斯(Liesel Pritzker Simmons)與其夫婿等。

信中指出,根據經濟研究員預估顯示,今年美國前0.1%的富豪,其繳交稅金將僅占他們財富的3.2%,不過收入最低的99%民眾,所繳納稅額卻高占7.2%。該信呼籲「新稅收的資金應該來自收入最高、而非中低所得的美國民眾。」

賽門斯認為富人稅將可協助改善美國所得不均,並提供資金解決氣候變遷與公共衛生等議題。

根據聯準會(Fed)近來發布的一份分析指出,過去30年美國財富排名前1%的有錢人,其身家資產共大幅增長21兆美元,在同時收入最低50%的民眾,其財富卻縮水9千億美元。

基於美國貧富差距日益惡化,民主黨參議員華倫(Elizabeth Waaren)日前也曾提出一項計畫,建議對家庭資產超過5千萬美元的家庭徵收富人稅。該資產包括股票、債券、遊艇、棄車與藝術品等。

華倫預估這項富人稅可影響全美7.5萬個家庭,並在未來增加2.75兆美元稅收。

不過富人稅在美國並非新的構想,早在2011年股神巴菲特就提議有錢人應繳交更多稅,該看法也引發前總統歐巴馬之後推動「巴菲特稅」,提議向年收入超過100萬美元的家庭收取超過30%的稅。然而該提案最後卻在共和黨反對下遭參議院否決。

 

https://ctee.com.tw/news/global/109588.html

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美國6月製造業採購經理指數(PMI)下降至50.1 美元指數跌破96.50 (圖片:AFP)
美國6月製造業採購經理指數(PMI)下降至50.1 美元指數跌破96.50 (圖片:AFP)

根據 IHS Markit 公司公布的初步數據顯示,美國製造業 6 月的業務活動係以非常疲軟的速度擴張。

6 月製造業採購經理指數 (PMI) 下降至 50.1,市場預估為 50.4。5 月公布值為 50.5。

該數據公布後,追踪美元兌一籃六種貨幣走勢的美元指數跌破 96.50,創二週低點。

6 月服務業 PMI 指數下降至 50.7,5 月為 50.9。

IHS Markit 公司首席經濟學家 Chris Williamson 說:「製造業 6 月業務活動走低,已更接近停滯狀態,並創下自 2016 年 2 月以來最慢擴張速度。第二季經濟擴張速度下降至 1.4%。」

https://news.cnyes.com/news/id/4343897?utm_campaign=4343897&utm_medium=android&utm_source=App

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梅努欽:美國經濟是全球亮點 看不出任何衰退跡象(圖:AFP)
梅努欽:美國經濟是全球亮點 看不出任何衰退跡象(圖:AFP)

美國財政部長梅努欽 (Steven Mnuchin) 表示,目前沒有跡象顯示美國經濟可能會陷入衰退。

他週日 (9 日) 充分表達了對美國經濟狀況的樂觀態度。儘管 5 月就業數據明顯低於預期,並且市場對聯準會 (Fed) 可能選擇在今年多次降息的預期增加。

梅努欽指出,「美國經濟成長仍然是全球的亮點。」

他指出,「雖然它與就業數字有關,但我不會只關注單一數據:因為這些數據常常存在很大波動,」「我們仍然認為美國成長非常強勁。」

事實上,美國財政部長表示,他擔心的是美國邊境以外的經濟衰退,「我們有點擔心已經出現成長放緩的歐洲、中國和全球其他地區。」

雖然市場可能預測 Fed 將開始推動一些寬鬆政策,但梅努欽表示這並不預示任何經濟衰退。

他說,「我看不出經濟衰退的跡象。但債市正在預測利率將會走低。我們處在全球利率非常低的環境中,所以我認為這就是美國債券市場會反映的現況,」「但是,肯定不會,我們看不出經濟衰退的跡象。本季將是美國另一個強勁的成長單季。」

梅努欽以 Fed 獨立自由原則為由,拒絕談論他認為美國經濟現狀是否需要降息。


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4333657?utm_campaign=4333657&utm_medium=android&utm_source=App

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(圖片:AFP) 美國4月CPI上升0.3%
(圖片:AFP) 美國4月CPI上升0.3%

房租上漲及汽油價格走高,使得美國 4 月通貨膨脹連續第二個月大幅上升。但整體物價壓力似乎並未對美國經濟構成威脅。

美國政府週五公布,4 月消費者物價指數 (CPI) 上升 0.3%。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估,4 月 CPI 為上升 0.4%。

4 月 CPI 年率上升 2%,創 11 月以來高點,但仍大幅低於去年的高點 2.9%。3 月 CPI 年率為上升 1.9%。

扣除食品與能源,4 月核心 CPI 上升 0.1%,為連續第三個月上升。

4 月核心 CPI 年率上升 2.1%,3 月為上升 2%。

4 月汽油價格上漲 5.7%,佔整體 CPI 上升幅度的三分之二。房租上升 0.4%。

經通貨膨脹調整後,4 月每小時工資下降 0.1%,較去年同期則上升 1.2%。

一直到 2018 年底的一段期間,通貨膨脹持續下滑。今年初,儘管汽油價格上漲,勞工市場創半世紀以來最吃緊程度,但通貨膨脹依舊控制良好。

有華爾街分析師認為,今年通貨膨脹可能進一步下滑,將迫使 Fed 降息。但央行官員與大多經濟學家則認為,近來物價下降只是暫時現象。他們預期未來幾個月,通貨膨脹將小幅上升。


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4319603?utm_campaign=4319603&utm_medium=android&utm_source=App

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美國聯邦準備理事會今天決定,在美國經濟走向信號多空雜陳之際,維持基準利率水準不變。

相當中央銀行的聯準會雖然指出,勞動市場持續保持穩健,經濟活動也有堅實增長,但也強調企業投資有減緩現象,以及通貨膨脹低於聯準會的目標。

聯準會去年4度升息後,這次會議一致決定繼續維持基準利率水準在2.25%至2.5%的範圍不變。

 

https://ctee.com.tw/news/global/82119.html

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圖:AFP 聯準會(Fed)總部
圖:AFP 聯準會(Fed)總部

根據週三公布的聯邦公開市場委員會 (FOMC) 會議記錄顯示,在 3 月 20 日結束的政策會議中,多數聯準會 (Fed) 官員預期,年底前,利率將維持不變。

在央行,官員指出失業率下降,工資上升及新的關稅,並未導致通貨膨脹上升。

會議記錄顯示,"幾位" 官員說,通貨膨脹預期可能太低,顯得 Fed 難以達成 2% 的通貨膨脹目標。

有關資產負債表,"幾位" 官員說,在結束了縮減資產負債表後,他們希望很快恢復購買財政部債券,因為他們並未見到資產負債表進一步下降,能帶來太多好處,也因為他們希望將利率波動的風險最小化。

https://news.cnyes.com/news/id/4302258?utm_campaign=4302258&utm_medium=android&utm_source=App

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IMF新估今年全球經濟成長率將只有3.3%,較1月份預估值下修0.2個百分點,較去年10月的預測則調降0.4個百分點。圖:美聯社

國際貨幣基金(IMF)周二(9日)發布半年一度的《世界經濟展望》報告,鑑於主要經濟體經濟弱化的幅度比預期嚴重,新估今年全球經濟成長率將只有3.3%,較1月時的預測調降0.2個百分點,且是近半年來第3度調降經濟預測,顯見中美貿易戰對全球經濟的殺傷力持續發酵。

4月份最新出爐的全球經濟展望報告中,IMF點名調降經濟成長預測有幾大原因,包括中美貿易戰對峙情勢升高、企業信心下滑、金融情勢緊縮與許多經濟體政策不確定性升高。

IMF新估今年全球經濟成長率將只有3.3%,較1月份預估值下修0.2個百分點,較去年10月的預測則調降0.4個百分點。

主要經濟體成長率均遭調降,其中美國今年成長率估僅2.3%,較1月份預測下修0.2個百分點,歐元區從1.6%下修0.3個百分點至1.3%,日本成長率降0.1個百分點至1.0%,印度降0.2個百分點至7.3%,大陸則逆勢調升0.1個百分點至6.3%。

今年全球已開發經濟體平均成長率估為1.8%,開發中國家則為4.4%,較上次預估分別下修0.2與0.1個百分點。

IMF在報告中指出,「今年來工業生產數據與採購經理人(PMI)調查報告都指向去年下半年全球經濟成長動能走疲的情況很可能延續到今年初。」

IMF表示,從全球貿易的數據也可看出全球經濟成長走疲,全球貿易過去長期年平均成長率約在5%左右,但2018年已降至3.8%,今年最新預估則僅3.4%,較上次預估大幅下修0.6個百分點。

不過,IMF認為,若中美貿易談判能獲得重大進展,全球經濟成長今年下半年就可望回溫,明年展望相對比今年更為樂觀。

IMF因此維持明年全球經濟成長率預測於3.6%不變,其中美國成長率上修0.1個百分點至1.9%,歐元區可達1.5%,日本為0.5%,大陸與印度分達6.1%與7.5%。

https://ctee.com.tw/news/global/68787.html

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2019-03-14 10:10北美智權報
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【蔡佑駿╱北美智權報 專欄作家】

美國曾經熱烈交易房地產,推升房地產大多頭,可是2008年金融海嘯還是讓房地產的泡沫現形。十多年後,美國的房價再度創下歷史新高了,隨著這波景氣循環逼近尾聲,市場再度擔心,美國又要面臨房地產大修正的洗禮。

很多人以為,全球只有東亞地區的房價炒作最兇猛,事實上,只要哪個地區有房地產套利空間,長期經濟穩定成長,溫和通貨膨脹,房價長期上升是非常容易出現的。以全球經濟規模最大的美國來說,1960年代以來,美國房價長期上升,1990年初期房價原地盤整,接下來就開啟時多年的大多頭時代,美國新屋銷售中位數均價,從12萬美元飆升到24萬美元以上,漲幅超過100%,全美20座大城市的房價指數,只計算2000〜2007年,指數就飆漲100%以上,美國當時的房地產炒作熱潮,從數據來看,其實也相當瘋狂。

圖1:1990~2018年美國新屋銷售中位數均價趨勢 (資料來源:https:/...
圖1:1990~2018年美國新屋銷售中位數均價趨勢 (資料來源:https://fred.stlouisfed.org)
 

 

 

圖2:2000~2018年美國S&P CoreLogic Case-Shille...
圖2:2000~2018年美國S&P CoreLogic Case-Shiller 20大城市房價指數 (資料來源:https://tradingeconomics.com)
 

 

 

圖3:1965~2018年美國新屋銷售量 (資料來源:https://fred....
圖3:1965~2018年美國新屋銷售量 (資料來源:https://fred.stlouisfed.org)
 

 

1960年到1996年,美國新屋銷售在繁榮時期,巔峰熱潮約成交90萬棟,在蕭條時期,成交下限約在40萬棟左右;但是2006年的房地產熱潮,成交量高達140萬棟,1996年以後,美國貸款公司的廣告開始出現在電視上、報紙上、街頭牆壁、信箱。2003年以後,更是如雨後春筍般,美國人生活的四周都是這樣的廣告:

 

「積蓄不夠嗎?貸款吧!」
「你想過中產階級的生活嗎?買房吧!」
「頭期款也付不出來?我們提供零首付!」
「沒有收入嗎?找喬大貸款公司吧!」
「擔心利息太高?頭兩年我們提供2%的超低優惠利率!」

甚至還有更為客戶「著想」的廣告:

「每個月付不起貸款沒關係,頭二十四個月只需要支付利息,貸款的本金可以兩年後再付!想想看,兩年後你肯定已經找到工作,或者被提升為經理,到那時,還怕付不起嗎!」
「擔心兩年後還是還不起嗎?哎呀,你也真是太小心了,看看現在的房子比兩年前漲了多少,到時候你轉手賣給別人啊!搞不好白住兩年,還可能額外賺一筆!再說,又不用你出錢,我都相信你一定行的。難道我敢貸,你還不敢借?」

「沒錢嗎?先借再說!」

1996到2006年,房地產分類廣告在美國報紙版面大幅成長,隨處可見房地產銷售的廣告,直到2006年開始,美國出現房地產消費的衰退期,美國人民繳不出房貸,法拍屋開始大幅增加,就是所謂「次級房貸(subprime mortgage)」崩盤的徵兆,因為許多美國人失業和再就業是很常見的現象,收入並不穩定,甚至根本沒有收入,因為信用等級達不到標準,所以這群人就被定義為「次級貸款者」,他們不容易借到貸款。

當時一些次級房貸抵押公司,借這些貸款者資金,然後得到他們的房地產抵押權,再以資產抵押債券賣給投資銀行;投資銀行再包裝成新的金融衍生商品,轉賣給銀行和保險公司、對沖基金、避險基金等機構,形成整個大規模貸款的結構。美國家庭擁有房地產的比例,也達到歷史新高,當時的美國房地產投資熱潮,和1990年的日本、2015年左右的香港、台灣、中國、南韓相比,未必遜色。

但是任何供給遠大於需求的經濟現象,終究都會面對泡沫崩潰。隨著融資借貸的成本越來越高,加上國際能源暴漲,家庭開支增加許多,終於壓垮了美國人的消費力,美國人破產數量漸增,法拍屋數量也跟著暴增,美國的房地產崩盤,甚至還擴散到全球金融市場,引發全球金融海嘯。

圖5:2005~2010年美國法拍屋數量
圖5:2005~2010年美國法拍屋數量
 

 

美國2006年進入房地產蕭條時期,一直到2012年,房地產業才全面落底。不過短短數年的時間,美國整體房價到2018年再度創下歷史新高,可以預期,美國房價短期內要再出現2008年那樣的大空頭,機率非常低,因為相對於當年的美國人財務狀況和住宅需求狀況,美國房地產泡沫的成分已經大幅降低。

圖6:2001~2018年美國家戶負債對GDP比率變化(%)
圖6:2001~2018年美國家戶負債對GDP比率變化(%)
 

 

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https://udn.com/news/story/6871/3695282?from=udn-referralnews_ch1009artbottom

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未來一周國際財經市場聚焦於美國房市,重要指標數據包括19日公布的2月建商信心指數與21日公布的1月成屋銷售。分析師多認為,這兩項指標可望呈現成長,但仍提醒,聯準會升息與全球貿易紛爭仍是影響房市長期走勢的主要關鍵。

金融投資網站Investing.com調查分析師預估,全美住宅建商協會(NAHB)公布的2月建商信心指數可望從上個月的58點略升至59點。

NAHB先前公布,1月建商信心指數上揚至58點,此為3個月來首次上升,顯示即使整體房市處於放緩狀態,未來房市仍可能回穩。理財投資網站Trading Economics調查分析師預估,美國1月成屋銷售將月增1.2%至年率510萬戶,高於去年12月的499萬戶。

此外,全美房仲協會(NAR)先前公布,去年12月美國成屋銷售經季調後年率跌破500萬戶,創下2015年11月以來最低,月減6.4%、年減10.3%,顯示房市動能減弱。

房地產分析公司Showingtime指出,美國各地房市買氣均出現降溫跡象,這對於房屋買家是件好事,因為市場競價的壓力變小;美銀美林(BAML)經濟學家更指出:「先前許多房屋潛在買家在利率上升期間而抱持觀望態度,如今或許是個不錯進場時間。以近期來看,我們可望看到美國房市指標好轉。」

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190217000261-260202

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去年購買美國商用不動產的中國大陸資金大幅減少,甚至創2012年來全年最低,專家認為是北京當局不斷對大陸投資人施壓,要他們把現金調回國內去支撐持續惡化的經濟。

Real Capital Analytics數據顯示。來自大陸的保險業、集團和其他領域投資人,去年第4季淨賣出8.54億美元的美國商用不動產,為陸資連續三季賣出金額高於買進金額,是陸資首次延續如此久的淨賣出時間。

雖然Real Capital資料顯示陸資去年全仍然淨買進26.3億美元的美國不動產,但這卻是6年來最低的年度金額。

去年陸資持續賣出美國房產,跟之前5年大舉買進地標性建築的情況完全不同。許多曾在海外掃貨的陸資大戶,現在反過來不斷賣掉其手中部份最具價值的不動產或相關物業股份,來降低其在美國房市中的曝險。

陸資去年撤出美國房市的舉動,被視為是大陸政府透過限制特定海外投資,讓陸資把海外資金匯回國內來穩定人民幣匯率、降低企業負債和協助挽救其放緩的經濟。

部份大陸開發商因面臨國內信貸環境緊縮,而必須賣掉其部份美國物業來籌措所需要的資金。

專家認為中美貿易與政治等關係愈來愈緊張,讓美國對陸資來說已不像過去那麼適合他們去投資,才會令陸資去年出現連續三季淨賣出美國房產。

陸資開始撤出美國不動產市場,被視為大陸經濟持續放緩的最新跡象。大陸經濟持續放緩,去年經濟成長6.6%創28年來最低年增幅,成為不斷增加全球金融市場波動,和各國企業獲利下降的重要原因之一。

專家認為大陸政府不可能短期內就放寬資本管制,因此預期陸資今年會繼續賣掉其手中的美國不動產。少了陸資的買氣,外界認為美國房市將缺少追價力量而難以大幅上漲。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190130000351-260203

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2019-01-30 14:15聯合晚報 編譯孫梁╱綜合報導
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美中30日進行新一輪貿易談判前夕,華爾街日報報導,中國2018年對美國商用房地產的淨購買額大幅下降到26.3億美元,為2012年以來最低。

「房地產分析」公布資料顯示,中國的保險公司、大企業和其他投資人去年第四季淨售出美國商用房地產8.54億美元,為連續三季出售額高於買進額。

受到中國經濟減緩的影響和官方施壓收回海外資金,中國投資人過去五年踴躍購買美國房地產的的趨勢逆轉。中國官方不太可能短期內放鬆資本管制,因此中國投資人預料今年會繼續拋售美國房地產。

中國對美國房地產投資出現的逆轉,是中國政府穩定貨幣政策的一部分,試圖透過減少海外投資來遏制經濟增速放緩。分析人士指出,兩國貿易和政治關係的緊張升級,也使美國日益成為敵視中國企業的投資地。

中國2018年對美國房地產市場的淨購買額僅26.億美元,如果沒有116億美元收購Global Logistic Properties公司的交易,中國投資人去年在美國房地產會是大幅賣超。

中國人也拋售美國的住宅,而民宅的新買主則減少。華人2017年4月到2018年5月在美國購買的住宅比一年前同期下降4%。

中國最近公布去年經濟成長6.6%,降幅遠低於官方預期,成長率為1990年以來最低。中國人從美國房地產市場抽身,是中國成長減緩影響全球、導致金融市場震盪和企業盈收下滑的最新跡象。

中國的收購推高了美國房地產的價格,羅森房地產諮詢公司的合夥人馬爾根說,沒有中國投資人的大手筆,美國房地產市場就缺乏動力。

https://udn.com/news/story/6811/3622808

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2019-01-30 00:23經濟日報 編譯湯淑君/綜合外電
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十年前美國房市泡沫化引發的金融海嘯衝擊全球經濟,如今美國房市景氣復甦裂痕日益擴大,不僅使房地產相關股票烏雲罩頂,也加深這個世界最大經濟體成長減緩的顧慮。

美國房價跌到2012年才止跌,之後隨經濟復甦、失業率下滑和利率創新低上漲逾50%,帶動房屋建商股價回升。

在止於2017年的五年,道瓊房屋建築業指數的報酬率幾乎是美股大盤指數的兩倍。

但情勢在去年改觀。道瓊房屋建築業指數從峰頂到谷底跌逾40%,儘管房屋建商股過去幾個月來已反彈,仍比巔峰價位低32%,反映投資人擔心房市景氣轉弱將拖累相關類股與美國整體經濟。

全國不動產經紀商協會(NAR)上周公布的數據顯示,美國房屋銷量在去年12月降到三年低點,是房價2012年開始復甦以來第二大月比跌幅,令人質疑利率攀升已侵蝕實質經濟。聯準會(Fed)去年升息四次推高新房貸成本,使購屋者望而卻步。

長期展望面臨更大挑戰。除利率外,房地產業還遭遇多股逆風,包括房價已漲到讓年輕人覺得負擔不起,而選擇與父母同住;去年股、債市動盪讓富裕買家住進「套房」,打消購屋投資念頭;營建成本上漲則使建商獲利變薄。

https://money.udn.com/money/story/5599/3622079

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轉眼間,美國川普稅改實施已滿一年。在2018年美國經濟表現超乎預期,經濟成長率達到6年來最高,標準普爾500指數亦於第三季達到歷史新高下,多數專家學者不得不承認川普總統(D. Trump)的減稅法案確有提振經濟的效益。但去年底至今年1月,主要機構皆預測美國經濟將在2019年顯著趨緩,並將減稅效應鈍化視為關鍵因素,加以去年第四季漸露疲態的生產活動,似乎反映出減稅提振經濟僅有一次性效果。悲觀論者甚至直言,美國經濟成長轉緩的轉折點,恐已不遠。

 

事實上,減稅究竟是推升景氣的靈丹,還是招來風險的鴆毒,一直是經濟學界數十年來的未定爭論,也是美國共和黨與民主黨在經濟政策上的重大歧異之一。贊同減稅者所持的供給面經濟學(supply side economics)觀點,乃是共和黨歷任美國總統執行減稅政策的立論基礎,其認為政府減稅後,企業邊際獲利與生產效率將相應提升,使企業主的創新動機與投資意願俱增,進一步提升生產力,最終讓整體經濟的生產規模擴張。同時,隨著廠商的產能提升,人力需求將相應增加,使勞動職缺數量上升,有助提升勞工薪資水準,從而促進消費。當生產、消費進入良性循環,經濟便能加速成長。一如1980年代雷根總統減稅及2001、2003年布希總統減稅,即為其後美國經濟迎來多年榮景的主因。

然而,反對者則指出柯林頓政府加稅後,美國仍出現景氣榮景,顯見加稅並不見得有礙經濟表現,且稅率降低會讓政府收入減少,使政府面臨長期債務增加的問題。對此,贊同減稅者又爰引拉弗爾曲線(Laffer curve)等論述,強調減稅後整體經濟規模擴大所帶來的稅基提升,會讓政府長期累積稅收增加,駁斥反對減稅者提出的債務風險是一個不切實際的想像。

姑且不論,拉弗爾曲線論及減稅最終會帶動稅基提升的門檻(減稅前的邊際稅率在50%以上),是否會在此次的川普稅改後出現。單就2018年美國經濟成長率、就業市場、投資面的表現看來,似乎指向川普稅改的預期效果已在2018年成真,例如第1~3季累積GDP成長年增率達2.8%,是12年來的次高;年底美國失業率位在歷史低點的3.7%、勞動職缺數達到歷史新高的700萬人、勞動參與率上揚到四年來高點的63.1%,顯見企業稅負減輕有利增加雇用,如蘋果公司即承諾在稅改後5年內,將在美國本土增加兩萬個工作機會,2018年迄今已新增6,000個工作職位;美國商務部統計,第三季新創企業申請有88萬家,是該數據有統計14年以來的新高,也反映出減稅讓創業門檻降低等。

但若觀察去年底的企業動向卻發現,即使勞動力成長速率加快,薪資成長速率卻沒有顯著變化。其次,NFIB中小企業信心指數、NAHB建商信心指數等調查顯示,即使減稅看似有助企業獲利,惟企業對未來的景氣觀感並未增強,2018年固定資產投資年增率反而逐季趨緩(從第一季的11.5%,降至第二、三季的8.7%、0.8%)。而去年底標準普爾500指數的主要龍頭企業,更宣布執行總金額高達1.1兆美元的股票回購計畫,代表企業未完全將省下來的稅負投入實體投資,也暗示共和黨預期的長期生產力加速成長尚未出現。

麻煩的是,在當前稅改的短期效果逐漸消散,供給面經濟學所支持的長期效果又還未出現之際,民主黨對減稅帶來的稅收流失,將使美國財政更見吃緊的憂慮大增。尤其是去年美國政府債務占GDP比來到78.8%的歷史新高,增速則是六年來次高,債務規模達22兆美元也已逐漸觸及所謂債務不歸路臨界值(point of no return)的24兆美元水準。去年眾議院預算委員會(CBO)亦估計,未來每十年美國政府債務占GDP比將增加20個百分點。

在此前提下,民主黨國會要力擋美墨邊界築牆預算,阻止美國財政惡化之舉,可謂「合情合理」,而川普執意兌現「不再讓非法移民偷走美國人民工作」的承諾,也似乎「情有可原」,但雙方僵持不下的結果,造成美國政府關門35天,創下關門最長的新紀錄。即使川普在1月25日簽署了臨時預算案,也只是讓美國政府可恢復正常運作至2月中旬而已。

在川普仍重申不排除再度讓政府關門,以及動用總統職權宣布進入「緊急狀態」,以直接取得築牆預算後,在放眼2020年大選的考量下,民主、共和兩黨間的政治角力難以降溫。換言之,只要減稅的長期效果未顯現,債務膨脹風險便會與日俱增,導致往後川普政府每次提高債務上限時,可能會再上演一次諸如政府關門的劇烈政治擾動,更增添美國政經情勢的不確定性。而供給面經濟學預期減稅應帶動的經濟成長、就業市場活絡、企業投資增加與生產效率提升,乃至於稅基擴大的正向循環,能否在這樣的環境裡出現,恐怕沒人敢斷言。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190131000230-260202

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美國成屋銷售年率變動美國2018年12月成屋銷售價格中位數為253,600美元,年增2.9%,創2012年3月來最低漲幅。圖/美聯社

 

全美房仲協會(NAR)公布去年12月美國成屋銷售年減逾10%,年率跌破500萬戶,創3年新低,顯示房市動能進一步減弱,經濟成長持續走疲。

 

NAR公布數據指出,上個月成屋銷售經季調後的年率為499萬戶,創2015年11月以來最低,月減6.4%,年衰幅更達10.3%。

成屋銷售占全美房市交易達9成之多,2018年全年成屋銷售量則為534萬戶,較2017年減少3.1%,並創2015年來最低。

去年12月成屋銷售價格中位數為253,600美元,較2017年同期僅上漲2.9%,創2012年3月以來最低漲幅,當年房市還未擺脫景氣崩盤的泥淖。

三菱日聯金融集團(MUFG)首席經濟學家路普基(Chris Rupkey)表示,成屋銷售數據同時也是川普上任以來最差成績,「凸顯當初新人新政帶來的信心提振效果已失去效力。」

房市數據供應商Trulia資深經濟學家楊恩(Cheryl Young)指出,「12月份的成屋銷售數據遠低於我們的預期,有助於確認房市景氣從經濟衰退後復甦的高點已過。」

房市銷售低迷也與政府關門有關,NAR調查發現,政府關門已增添經濟的不確定性,造成潛在買方延後購屋。

房屋銷售低迷,加上國際貨幣基金(IMF)調降全球經濟成長預測,導致美股22日大跌,道瓊工業指數收盤跌1.2%,那斯達克指數更重挫1.9%,終結大盤短線連4漲。

但反過來看,房市降溫對於買方來說卻是好消息,因為隨著景氣回溫房價高漲後已讓許多民眾大喊買不起,市場同時也出現另一個泡沫的質疑聲浪,房市適時拉回或可為後市引進新的買盤動能。

此外,房貸利率近幾周來也已出現反轉下滑的情況。根據房地美的資料,30年期房貸平均利率兩個月前一度逼近5%的高檔,但上周已回落至4.45%。

(工商時報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190124000293-260203

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高盛下修美國2019年上半年經濟成長預測,由擴張2.4%下調至2%,而且下半年的成長率可能不到2%。即便如此,美國經濟仍然沒有衰退之虞。

高盛在最新研究報指出表示,「目前仍不需特別擔心美國經濟衰退」,近期這股擔憂情緒加重,才導致股市劇烈震盪,讓主要指數墜入熊市。

高盛分析師在報告中指出,「在我們看來,成長減緩是經濟著陸的必經之路,而且兩大關鍵歷史風險因素-通膨過熱和資產市場泡沫,基本上並未發生。」

高盛認為美國就業市場仍然穩定,物價壓力也受到控制。高盛預估美國失業率將維持下降趨勢,2019年底將降至3.25%。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181231002687-260408

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美國總統川普簽署「亞洲再保證倡議法」(ARIA)。(法新社資料照)

美國總統川普簽署「亞洲再保證倡議法」(ARIA)。(法新社資料照)

2019-01-01 13:47

重申美對台安全承諾、支持定期軍售

〔記者呂伊萱/台北報導〕美國總統川普在2018年最後一天,簽署「亞洲再保證倡議法」(ARIA)生效。ARIA將台灣納入印太戰略一環,重申美對台安全承諾、支持定期軍售、並鼓勵美國資深官員訪台。外交部今天表示,在「台灣關係法」(TRA)邁入40週年之際,美國總統簽署此案別具意義,將持續深化兩國關係,並與美國及區域內理念相近國家合作促進區域和平繁榮與穩定。

    美國聯邦參議院及眾議院去年12月分別以一致同意方式通過「亞洲再保證倡議法案」(Asia Reassurance Initiative Act of 2018, ARIA),完成國會立法程序。該法案(S. 2736)後送交白宮,美國川普總統於美東時間去年12月31日簽署共13項法案,包括ARIA,使其正式生效。

    川普:認同國會對於維護美國安全與實力

    川普後也發表總統聲明指出,關於台灣的部分,他認同國會對於維護美國安全與實力的目標,但涉及美國對外軍事與外交事務部分,川普政府認為,這是美國總統作為三軍統帥專屬的憲政職權。

    外交部:適值「台灣關係法」40週年別具意義

    外交部今天發布新聞稿表示,適值「台灣關係法」立法邁入第40週年之際,該法案獲得美國總統簽署,別具意義。外交部對美國行政及立法部門,一致展現對台灣的友好與支持,表達誠摯歡迎與感謝。

    該法案納入多項友我的條文

    外交部說明,該法案納入多項友我的條文,包括重申美國基於TRA及「六項保證」(Six Assurances) 對台灣的安全承諾,支持美國政府定期對台軍售,及依據「台灣旅行法」(TTA) 鼓勵美國資深官員訪台,並肯定美國與台灣等區域夥伴交往的價值。

    外交部並進一步說,台美關係立基於自由民主與人權的共同價值以及區域和平穩定與繁榮的共同利益,一向緊密友好,近年來在雙方共同努力下,更加堅實穩固。中華民國外交部將持續秉持互信、互惠及互利的原則,與美方保持密切溝通,持續深化兩國各領域及各層級的合作夥伴關係。我方也樂願與美國及區域內理念相近國家攜手合作,共同促進印太區域的和平繁榮與穩定發展。

    http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2658758?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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    路透對不動產專家進行的調查顯示,經濟成長減速預計將使明年美國房價增幅顯著放緩,預告著美國房市景氣達至頂峰後開始反轉。

    美國房價在10年前金融危機期間大跌三分之一,但房價後來回升至今幾乎全部收復失地。過去5年來房價不斷上漲,增幅是通膨率逾2倍,並超過薪資增幅。

    路透最近調查35位不動產市場分析師,儘管專家仍預期未來2年美國房價增幅繼續超過通膨與薪資等增幅,但較路透8月調查時預估的增幅明顯急速放緩。

    專家預估,標普/凱斯席勒美國20大都會區房價綜合指數,在2019年和2020年分別上升3.7%和2.8%,增幅都明顯低於8月時預估的4.7%和3.5%。

    Naroff Economic Advisors總裁納羅夫(Joel Naroff)認為,房價增長情況已達頂峰,聯準會繼續升息和經濟成長放慢等只會縮減房價增幅。

    過去房市活動對整體經濟成長有很大貢獻,但今年來房市與經濟成長之間愈來愈沒有關連。

    過去2個季度數據顯示,不動產市場活動放緩之際,美國整體經濟卻強勁成長,部份原因歸功於減稅對經濟的刺激怍用。

    回答額外問題的29位分析師裡,17位認為美國房市回升情況已達頂峰。這跟路透另一份調查顯示美國經濟增長已達高峰的結果差不多。

    該針對美國經濟而進行的調查顯示,受訪專家認為明年經濟成長率,僅相當於今年第2季季增年率4.2%的一半。專家預期聯準會12月再升息1次後,明年升息3次。繼續升息的預期已推高美國房貸利率。

    美國30年期固定利率房貸,自2010年以來長期在5%以下,但今年10月已超過此水準,專家預期未來3年的30年期房貸利率將維持在5%以上。專家認為房貸利率上升會抑制房市需求。

    (工商時報)

    https://www.chinatimes.com/newspapers/20181231000234-260203

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