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別以為在預售屋接待中心所看到美輪美奐的裝潢,都只是「參考用」的,未來,它很有可能會成為你真正的「家」。圖/理財周刊提供

「當樣品屋變成實品屋,你會買嗎?」別以為在預售屋接待中心所看到美輪美奐的裝潢,都只是「參考用」的,未來,它很有可能會成為你真正的「家」。

看樣品屋心動買房

住商不動產企研室經理徐佳馨談到,過去房市大多頭時,動輒好幾億的豪宅都賣得好,因為很多豪宅建案的接待中心,代銷業者經常斥資上億元蓋豪華無比的樣品屋,且下重本,用最好的建材打造,為的是想打動來看預售屋的貴賓能「心動」,進而馬上「行動」,下訂買一戶或好幾戶豪宅。

徐佳馨說,受到豪宅以高規格打造樣品屋的影響,一些中低價位的樣品屋也如法炮製,儘量呈現最佳的美感,讓人心動。

不過,當政府開始打房,且為了抑制炒作,進而在2016年1月正式實施房地合一稅後,房市急凍,一些代銷業者花不起大成本的裝潢費用,甚至連接待中心都極小化,樣品屋能不搭就不搭。

徐佳馨說,斥資上億元打造的接待中心,一旦房子完銷後,就要拆掉,非常可惜,因此,當房市急凍,代銷業「錢不好賺」時,自然能省則省。

而這波因台商資金回流,加上新台幣升值,讓外資歸隊,錢進股市,再造「萬三行情」後,這股資金瘋狗浪也湧向房市,根據「住展雜誌」對房價上漲趨勢,用「天要下雨,娘要嫁人」來形容房價是漲定的,就可見一斑。

剛性需求流行「兩低一小」

不過,「住展雜誌」研發長何世昌就今年房市的表現也談到,由於中高總價的預售案去化較不好,目前市場上還是以剛性需求為主,因此,建商在規劃新案時,大多以首購族或換屋族為目標客群。

徐佳馨說,從2016年以後所流行的「兩低一小(低單價、低總價及小宅化)」,目前仍是主流產品。

她說,在薪水凍漲的年代,很多年輕人根本負荷不起三房以上的產品,因此,小宅、一加一房或小二宅的產品正當道。

之前,政府管制銀行房貸比,從原先可貸八成,降至七成,如此一來,年輕的首購族群更買不起房,因而有不少建商想出變通方式,也就是向銀行貸七成,另外由建商拿出一成的款項貸給購屋者,以求兩全其美。

但有錢買房,總不能裡面沒有家具啊?這時,年輕人又叫苦說,錢都拿去付頭期款了,那來錢裝潢?

一卡皮箱輕鬆入住

這時,貼心的建商開始推出「一卡皮箱」就可輕鬆入住的成家方案,如湯泉國際有感當今購屋族買房門檻漸高、購屋後又須花費心力整頓空間,方能入住新居,故今年六月在「台北灣NO.6 江南大宅」,搶先全台推出嶄新創舉「超質宅即便」。

銷售副總陳慶龍表示,湯泉國際攜手業界裝修精英,包括特力幸福家、和成廚櫃與大雅廚櫃,提供住宅全室裝潢、系統櫃、家電、床組一次到位,且搭配低自備銷售方案,讓購屋族得以輕鬆買房,日後也無須操煩裝潢瑣事即可享受新居。

陳慶龍說,此前民眾購屋如需採用各大品牌設計裝修,往往得加價購買實品屋,徒增負擔;其他建商如推案量體過小,亦難提供同等級裝修方案,這一次湯泉國際藉大規模住宅開發,得以大量採用品牌全室配套,為購屋族提供「省心、省時、省錢」的三省優勢。

接著,在八月份新店「湯泉國際綠中海系列」百億新案公開記者會上,甲山林集團董事長祝文宇以及特力集團董事長何湯雄也再次表示,湯泉國際這次特地到花蓮精心挑選大理石材,用來裝潢電視牆、茶几、床頭櫃,即使是小坪數也能有高質感的規劃。

「湯泉國際綠中海系列」並在接待中心規劃多種風格的樣品屋,電視機、電冰箱、洗衣機、廚房流理台、櫥櫃……等,看得到未來選購「精裝修」的房型,屆時交屋搬家既省時、省力又省錢,首購、換屋都能一次輕鬆到位。

精裝修吸引部分客群

一位在板南線捷運站周邊訂購一戶二十多坪二房產品的王小姐則談到,她所訂的預售建案有標準房型,另一種則是含裝潢的精裝修,由於之前買過套房,被裝潢工人拖過工程,餘悸猶存。

再加上工作多年,再次買房純粹想圖個方便,而精裝修的房價雖然貴一點,但未來交屋,完全不用再裝潢問題,她認真想過,一卡皮箱就能搬進去,對她這位熟女來說,很實用。

而面對建商用附加價值來賣房子的情況,何世昌指出,房市雖然回溫,但並非全面性,還是有些建案銷售較為緩慢。再者,因為現在銷售中的建案「同質性」太高,如果能適時推出促銷方案,就可以加快自己建案的去化速度,甚至賣價也可能高一點。

專家建議依需求選購適合產品

他說,附裝潢、家電的房子,對於不想費心思的購屋族比較省事,但這類房子有一些缺點,像裝潢、家電費用可能隱含在房價內,導致每坪單價偏高,或是裝潢好的空間有可能是違建,或者作好的裝潢不符合購屋族需求,這些面向都要特別留意。

比如說,電視櫃已經固定作好,若跟自己習慣的方向不同也難改;或者廚房櫃體與高度都已作死,無法加裝洗碗機之類的。

針對這種附裝潢的建案,更關鍵的是現成的裝潢符不符合自己的生活習慣最重要,如果不符合,就算買便宜了也沒用,買到之後,說不定還要打掉重做,反而再浪費一筆錢,故選購房子時,一定要想清楚。

至於會不會買貴了?何世昌說,因為建案若全社區每戶都附裝潢,因大量施工的緣故,裝潢費大多低於市面行情,一般來說很難掌握建商實務成本,更遑論去扣掉裝潢回推房價,其實說穿了大多只能臆測而已。

如果有熟悉的設計師,或許可以拍實境照再向設計師詢問成本。至於要怎麼防止買貴?只要多比對實價登錄或是周邊建案價格即可。

何世昌建議,如果買的建案是迷你二房或三房,儘量選已經裝潢好的,因為這類房子的公、私領域空間都特別小,一般正常家具尺寸都放不太下去,家具需要特別訂作,要花不少錢。

但如果是正常房型,除非價位有折扣或是剛好自己很喜歡,否則其實沒有附裝潢的必要,與其附裝潢,不如附家電更實際。

另外,還建議如果不想買附裝潢的建案,就該避開這類建案。有的消費者明明想自己作裝潢,卻去找附裝潢建案,然後要求業者扣掉裝潢的費用,但實際上,能扣的費用相當有限,消費者很難占到便宜。

為何消費者會選購「精裝修」的房子呢?某位現場專案經理談到,因為民眾向銀行申請房貸,目前約可貸到八成,但自己還要準備一筆「裝潢」的錢,那筆錢若要用信用貸款,利率是偏高的。

為了貸款總額而選精裝修

但有「精裝修」的房子,是把裝潢的錢含在「總價」裡,用總價的八成去貸款,對一些年輕首購族來說,是比較好運用的方案,且不用再花精神去請設計師及做裝潢監工,一完工交屋就能入住,還是很吸睛的。

除此之外,不少建商在促銷房子方面,都打出低自備款就可輕鬆成家,像興富發在台南市政新灣區所推的「愛琴海」預售案,以二房為主力產品,訴求訂金到交屋只要28萬元起。

建設老字號的國泰建設,首度跨區到桃園小檜溪重劃區推「國泰川青」,就主推低自備款,訂簽只要8%,工程款7%,貸款八成,交屋款5%就可輕鬆購屋。

此外,國泰集團結合COZZI商旅及慕軒飯店優惠,住戶並享有健檢及商旅尊榮卡專屬禮遇,這就是國泰集團資源共享的最好禮。

接待中心咖啡飄香

另外,在預售接待中心被招待咖啡已經不稀奇,現在還有進階版,像「國泰川青」就邀請知名的「浮島咖啡」進駐,有咖啡廳派專人在現場為賞屋客戶現煮咖啡。

接待中心飄咖啡香的還有東騰機構,總經理白國祥第一次跨界至台北市民權西路一帶推出飯店式風格的潮居「東騰界」,訴求回國住飯店,不如自己買間飯店行旅。

而其接待中心一樓就有一間很特別的「傻咖ZOOM Coffee Club」,結合手沖咖啡、建案、藝文及財經論壇等活動,利用空間帶給人的幸福感,白國祥說,專門打造高級住所的東騰,這回賣房子也同時在賣未來居住的生活品味,其十三至二十八坪的規劃產品,詢問度相當高。

買房送家電該注意些什麼?

對於想省錢省時的購屋人來說,建商提供買房送家電的行銷訴求的確很吸引人,但對於這些「贈品」內容,購屋人又該如何自保權益呢?

中信房屋研展室副理張漢超表示,買房無論是送家電還是送裝潢,最重要的就是先釐清這些附屬贈品是否合乎個人需求。如果都是自己想要的,那麼就要記得保留相關贈品的廣告單,甚至要確認合約內有無載明細節,即使是贈品,也要能正常使用無瑕疵,因此有白紙黑字的擔保或保固,日後交屋才能避免品項規格不對,甚至收到問題贈品,徒增自己的麻煩。

如果這些贈送內容並不符自己需求,張漢超建議消費者可以跟建商協商折退,不過一般折退價無法比照市價,有些價格甚至落差很大,最主要是因建商大批採購的成本比起市價便宜之故,因此購屋人在進行折退要求時可得仔細盤算,甚至推算一下建商是否有可能「假贈送之名行房屋拉價之實」。

張漢超表示,建商的行銷方式越來越多元,在享受好康之餘,消費者也別忘了「羊毛出在羊身上」的原則,大膽假設小心求證,這樣才能買到真正合理且符合自己所需的好屋!

(顏瓊真)

文章來源:理財周刊

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2020-09-24

全台老舊、窳陋,屋齡超過三十年的老屋,目前約有四百多萬戶,未來更可能到達六百萬戶以上,「都市更新」已是一條必走的道路;但都更談何容易,過去因「釘子戶(不同意戶)」的阻撓,使得都更案的時程短則七、八年,長則多達十年,甚至數十年以上。

政府為了加速老屋都更速度,於二○一七年五月十日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(俗稱危老都更),被外界解讀為政府為都更開了一條高速公路,且內政部營建署近年更積極推動危老都更案,申請案件的成效不菲。

危老+都更期望創造三贏

由內政部、台北市政府及新北市政府擔任指導單位,九月在松山文創園區舉辦的「第二屆危老+都更博覽會」,吸引眾多有意參與都更或危老都更的民眾到場了解。

內政部次長花敬群被蔡英文總統委以重任,在小英總統第一任期時,更全力衝刺危老都更,完成危老都更立法,因此,小英總統更到場,以示其對危老都更的重視。

她談到,推動「危老+都更」將可創造三贏,第一是「民眾贏」,新的安全標準更能面對地震與極端氣候的挑戰,居住可以更安全;第二是「專業贏」,創造新的就業機會,像是都更危老推動師、土木工程師、技師等,皆可受惠於「危老+都更」推動所帶來的新工作模式與機會。

第三則是「產業贏」,將可帶動營造施工、建材建物、設計裝潢、消防裝修等上下游產業,促進產業整體發展。她期許成功推動「危老+都更」帶來更安心、安全、舒適的居住空間!

根據營建署統計,去(二○一九)年危老案申請大爆量,危老重建與都市更新合計五三五案,較原定目標四二○案超出二○%以上的申請量,其中危老申請件數更超過二○一八年的三倍,都更申請件數達一○二案,為「都更條例」上路逾二十年以來單一年度申請件數最高,並首度突破百件申請。

♦戴雲發推動的AlfaSafe柱中柱施工技法,如藝術品般的安全品質吸睛蔡英文總統

危老申請案年年翻倍及暴衝

營建署指出,民眾對於危老重建的需求來到今(二○二○)年更見強勁,平均每月的申請案件量呈現指數型成長,二○一八年每月平均為十一件,二○一九年每月平均為三十六件,每年案件量均為前一年的三倍以上,而今(二○二○)年統計至四月底,每月平均則為一一二件,而光是四月單月申請量更暴增到二六○件,顯見民眾對危老建築都更的需求十分強烈。

此次「第二屆危老+都更博覽會」共設有一二四個攤位,四大主題展區包括:法規宣導、金融服務、便民諮詢、產業服務;包括內政部營建署、台灣金融都更公司、財團法人台北市都市更新推動中心、住都中心、雙北市政府等公部門設攤宣導政令,另包括中華不動產仲裁協會、現代地政危老都更團隊、兆基物業、宏大不動產估價師聯合事務所,以及土地銀行、台灣銀行、第一銀行、彰銀、合庫單位也提供金融服務的諮詢,主辦單位另也增加三場「都更2.0再進化.政策齊發」的實務研討會。

內政部營建署表示,自蔡總統上任以來已順利公佈都更三法的推動與修正,包含都更條例、危老條例、國家住都中心設置條例,過去都更案平均每年四十案,近兩年都更和危老件數每年有十倍速度的成長。

台灣金融聯合都更公司董事長林旺根指出,光是第一天的博覽會,就收到五十一案的好成績,代表民眾有強烈的更新需求。

老屋重建更重結構安全

台灣在歷經九二一大地震,之後又有○二○六台南大地震及隔年的花蓮地震,不少老舊建築倒塌事件,因此,蔡英文在巡視各展場時,對建築安全履歷協會理事長戴雲發多年來所發展「建築安全履歷」的推動,以及現場展示「柱中柱」的施工法特別感興趣。

戴雲發談到,他推動「建築安全履歷」長達五、六年,舉辦上千場說明或觀摩會,目前更獲得二百多個建案的認同及實施。

其中,關於建築安全履歷「Alfa Safe柱中柱工法」,他認為,危老都更並非只是拆除重建、汰舊換新而已,更應注重新建築的結構規劃設計及施工品質兩大要點,才能有效符合都更危老之安全目的,若是危老整合單位都能用此方法去遊說住戶或地主,相信更容易拿到更多的危老都更的同意書。

不過,雖然申請危老都更的案件呈倍數成長,但內政部營建署署長吳欣修在研討會上也談到,今年六月出現最小的危老都更案為十八坪,打破去年最小二十六坪的紀錄。

♦我與公辦都更的距離

危老都更案紙片屋問題

面對危老都更的基地面積沒有下限的門檻,以致出現這種小基地的危老案,日後重建後的建築有如「紙片屋」的情況,並不是營建署所樂見。

此外,吳欣修也談到,很多危老都更案雖然基地小,看似容易達到「百分之百同意」的門檻,但現行仍有一些案子仍卡在百分之一或二的不同意戶,例如六戶中,就有一戶不同意,總是差「臨門一腳」的困境。

故營建署目前也在研議,把整合到一定程度的「危老都更案」與「都更案」予以合併申請的可能性,唯目前尚處於「研議」階段;另外,針對哪些老舊房屋是屬於高危險群建築?內政部營建署也在積極推動「快篩」的認定基準。

政府要當實施者最大的靠山

而因為新北市長侯友宜強勢代拆新店區合環都更案不同意戶的作法,贏得實施者及都更戶讚賞,新北市政府城鄉發展局局長黃國峰也談到,在公益性的推動上,政府一定要當實施者最大的依靠,才能推動都市更新。

林旺根則談到,危老都更最難搞的就是跟地主或屋主打交道,地主怕實施者(大都是建商)拿他們的土地去抵押,然後,有些就「落跑」,留下爛尾樓,但透過政府成立臺灣金融聯合都市更新服務公司,就能讓有意危老都更的地主們安心,因為他們可以接手,幫忙把房子蓋起來。

此外,有些都更案會有一些投資客進場卡位,但因先前文林苑事件,卡位都更進度後,林旺根談到,有些投資客想「提早退場」,而該公司就可以與其進行交易、接手,接著跟其他住戶或地主進行整合,也有助達到可都更的門檻。

不過,現代地政聯盟理事長王進祥則談到,很多人都有意危老都更,但總缺「臨門一腳」,主要是地主或住戶們「不放心」開發整合者,欠缺一個大家都放心的機制。

另都更或危老都更,重要在談都更案的「價值」,但搞到現在,他們最關心的「幾坪換幾坪」。

王進祥另表示,有關不同意戶卡位都更進度,他是支持「強拆」的,另也建議加入不動產「仲裁」機構,且要強制仲裁而非約定仲裁,以免有些人老是用纏訟來干擾都更的進度。

王國雄:仲裁比打官司省時又省錢

台灣不動產交易糾紛多,很多人都走法院「打官司」,殊不知,尚可以走「仲裁」一途,既省時又省錢。

中華不動產仲裁協會理事長王國雄指出,一整年進入各級法院的案件差不多高達三百多萬件,但目前全國的法官人數才二千多人,試想,三百多萬件的訴訟案件進入到法院,要多久的時間才能有結果。

但依據《仲裁法》第21條之規定,仲裁人應於仲裁程序開始後之六個月內作成判斷,必要時得延長三個月;也就是說,透過「中華不動產仲裁協會」的仲裁,短則6個月,慢則9個月就可以有結果。

加上法院訴訟採「三級三審」制,而仲裁程序係「一審」終結,故較諸訴訟程序之曠日費時,自然較能滿足當事人之要求,且仲裁花費比上法院便宜,尤其當標的金額越大時,仲裁會比訴訟更經濟。

王國雄說,仲裁的優點很多,包括:一、有效,與法院確定判決具有同一效力,可以強制執行。二:快速、經濟,一審就終結。三:專家判斷:仲裁人均係各行各業專家,尤其在法院缺乏不動產專業法庭的情況下,更能專業評斷。四:三位仲裁人中,至少有一名是兩造當事人自己選擇與信賴的公正專家,可說是民間法官,而第三位仲裁人是公正第三方。五:保密,仲裁程序不對外公開。

很多人以為,像台北市捷運局與法商馬特拉間這種大爭議案件才要交付仲裁解決,但王國雄指出,不動產糾紛等八大爭議類型諸如:買賣、租賃、不動產建築、開發、不動產估價、政府民間合作開發爭議、營建、裝修工程、不動產他項權利設定契約、共有物分割爭議等,都可以交付「仲裁」的。

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台商回流資金狂潮不止

近兩年的中美貿易戰,加上中國大陸疫情干擾,讓台商不得不調整全球布局,造成台商回流的資金潮,根據經濟部統計,總計台灣三大方案已經吸引到641家企業,投資金額高達一兆一千多億元,而目前仍有56件企業投資案待審。

而台商回台投資,一方面有企業總部或辦公室需求,另一方面則有擴廠的需求,使得商辦不動產在這兩年「夯到不行」,進而吸引建商、開發商及壽險公司搶進商辦及廠辦土地,另科技大廠也搶買廠辦。

普華國際不動產公司總經理田揚名指出,全台商用不動產及土地交易市場熱度不減,根據統計,今年一至八月的土地交易金額達到2011億元,比去年同期大增18.8%,寫下近十年來同期新高。

而下半年商用不動產交易案包括富邦人壽以268億元購置王朝酒店、長虹以61.39億元購置土城工業土地、台積電以48.4億元購置南科廠房,及中纖以36.45億元處分雲林工業地,今年大型商用不動產交易累積至今已成交超越853億元,到第四季有機會挑戰千億大關。

另根據信義全球資產公司整理,今年截至八月底的上市櫃公司交易案高達63件以上,而超過十億元的案件有14件。

總經理柯宏安指出,最有名的就屬台積電斥資48.4億元買進彩晶的南科廠房,及斥資36.5億元買力特南科廠房。

根據了解,台積電買進鄰近其他公司廠房的總計投資金額已高達上百億元,此一買進動作,同時帶動了廠辦交易熱度,以及周邊行政區房市的房價上漲。

而今年最大筆的交易,則首推長虹建設斥資61.39億元,買進新北市土城區大安段約九千五百多坪的土地,長虹表示,打算規劃興建辦公大樓。

早先,長虹即在內科興建多棟商辦及廠辦大樓,積極加碼商辦及廠辦土地,其與華固、遠雄等建商在「廠辦大王」上齊名,而今年大手筆購地動作,主要是看好台商回流對商辦及廠辦的需求,因此,將近一萬坪的土地,對長虹來說,也是首次在土城有「大型造鎮」的規模。

建商砸錢買地不手軟

華固建設在去年十月公告,砸下11.52億元,買下新北市中和中原段五○六地號四筆共計一千七百多坪土地,初步朝廠辦產品規劃。

此外,在去年三月砸下二十多億元向歌林開發及一些自然人買下新莊建國段七筆共四千一百多坪土地,該筆交易案並在今年五月舉辦動土典禮,而由於該案是新北市「招商一條龍」的重要指標案,新北市長侯友宜還親自出席盛會。

華固董事長鍾榮昌表示,新莊廠辦建案預計於2022年四月完工,將興建地上十二層及地下二層的廠辦大樓,屆時,將引入電子、通訊、網路IC等高科技產業進駐,有助地方發展及增長新北產業能量。

華固近幾年大舉購置商業用地,如先前在台北市北投士林科學園區就買進二筆商辦大樓土地,而看好廠商進駐北士科後的就業員工居住需求,讓華固也在今年再砸十億元購置六百四十多坪的住宅區用地。

而受惠於台北市大直商辦大樓賣給國票金控的入帳,華固第二季營收為68.53億元,創三季以來新高,季增達5.68倍,年增率也有1.53倍;業績表現好,帶動股價上漲,讓華固成為上市營建股的「股王」。

新穎廠辦規格最吸睛

在此同時,在今年拿到建照的中華工程在新北市土城打造全台第一座為AI產業精心設計的「AI智慧產業園區」,將興建四棟地上十七層、地下五層的立體化廠房,預計2023年完工。

中工董事長朱蕙蘭表示,每層每戶一百五十坪至二千坪的彈性運用的廠房空間,規劃最大每平方米五噸樓板載重、標準層樓高挑高五米以及可容納四十呎貨櫃車卸貨空間等,著重為未來進駐廠商需求量身訂製,加上七米高的國際會議廳,全方位滿足廠商交誼空間。

未來將引進國內外AI上下游軟、硬體研發、製造及系統整合等產業,創造至少上萬個就業機會,開創新北市工業區立體化重要的領頭羊,以築巢引鳳形成AI產業聚落,將土城打造為科技重鎮,進而形塑新北市成為具競爭優勢之AI產業發展環境。

遠雄早年在內科及汐止都有廠辦大樓興建案,近年則主打汐止遠雄U-Town二期,不過,其在今年四月也砸下11.711億元,購買新北市中和地區近一千五百坪的乙種工業區土地,預計開發為商辦大樓。

若連同先前砸27億元在北士科購地,以及花9.58億元買進新莊土地,總計今年投資在商用不動產金額已達50億元;此外,目前正委託高力國際銷售的遠雄宜進I-CITY預售商辦大樓,金額高達70億元。

 

 

商辦汰換潮讓建商砸錢搶地

買買買的還有全台推案王的興富發,總裁鄭欽天在2017年率先指出台灣辦公市場將掀起一波「升級潮」,舊商辦將被新商辦所汰換,因此,積極在全台大舉購地。

今年八月就公告,以32.2億元買下台中市惠中路920坪土地,規畫興辦高級辦公大樓,此外,隔壁就是早先買下的達新工業土地,興富發計畫,若合併開發成六十層高的摩天商辦大樓,總銷金額高達300億元,屆時將是規模最大的豪辦案。

住展雜誌研發長何世昌表示,從今年八月份推案來看,很明顯可以看到,先前業者積極買地布局興建商、廠辦,現在商、廠辦已經開始冒芽,其在內湖共有鼎實企業總部、復春大樓及聯虹識野科技大樓等共三十多億元的預售案。

至於南港地區,以遠雄宜進I-CITY的70億元為目前最大預售案,而UMAKE旗艦企業也有28億元,將近百億案量,合計台北市廠辦推案量就逼近130億元。

柯宏安表示,外商來台及產業龐大的需求,造成北市頂級辦公一位難求,開發商及壽險業紛紛投入搶地行列,以內湖、北投、南港土地交易規模最有感,為重要發展區域,使得台北市上半年辦公類核發面積與去年同期相比成長一倍之多。

而新北市受到捷運環狀線開通,貫穿各大重劃區及工業區,吸引建商搶進工業土地,造成今年上半年新北工業類建照核發面積創下有紀錄以來的新高,這也顯現出廠辦化趨勢越來越明顯。

柯宏安表示,今年土地及商用不動產市場交易持續增溫,建商除了投資土地外,在工業地產也可以看到建商的身影,像是長虹建設以61.39億元買下土城區大安段土地,成為今年建商投資工業地產金額最大的一筆。

而壽險業也成為2020年主力買方,主要交易以台北為主,除了以往投資土地及地上權外,王朝酒店的交易也成為壽險業投資旅館單筆金額新高。在全球疫情尚未取得有效控制,資金回流需求將持續醞釀,大型企業投資意願可望再度提高。

有人大買 有人趁機出脫

買買買之外,也有科技廠辦賣賣賣,除了彩晶賣南科廠外,瑞普萊坊總經理劉美華表示,繼8月26日以45.68億元,標出勝華科技楊梅幼獅廠後,九月份再成功以總價35.13億元,標脫勝華科技台中潭子區廠房,累計勝華重整案處分不動產及設備已達102.15億元。

劉美華表示,短短五周連續協助勝華及華映兩大面板廠處分近百億資產,其中包含土地5.5萬坪、建物約6.8萬坪,以及動產設備,顯示在美中貿易戰及台商回流投資的歷史巨浪下,工業需求最強、工業地產投資最旺。

劉美華認為,美中貿易戰、新冠肺炎加速國內工業不動產投資,帶動廠商自用、建商進場布局,而且從雙北的營運總部、桃竹的擴產需求、台中的產業升級,到南部的半導體供應鏈重置的關聯性產業投資大爆發,乃至全台遍地開花的電商、物流倉儲新需求。

第一太平戴維斯在今年也接到不少委託標案,公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄指出,目前市場反應比較好的還是工業廠房及廠辦,特別是以生產及研發為主的需求,買方多為科技業,其中也有食品業者購置自用廠房。賣方的類型多元,不少賣方是本業營運已經縮減一段時間,或產線外移,廠房在市場上銷售將近一年,而在今年成功出售予自用型的買方。

年初成交新竹湖口廠房,賣方是辦公家具製造商,產線早年已遷至國外,剛好搭上這波科技業擴廠需求,園區的業者以12.5億元直接購入;另外,八月中旬也成交益通光能南科廠房,由台積電以8.6億元買下,預期在科技大廠的引領下,整體科技業的購置資產動能將續強,賣方也可積極把握這一輪的成交機會。

(顏瓊真)

文章來源:理財周刊

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2020-09-17

台商回流資金狂潮不止

近兩年的中美貿易戰,加上中國大陸疫情干擾,讓台商不得不調整全球布局,造成台商回流的資金潮,根據經濟部統計,總計台灣三大方案已經吸引到六四一家企業,投資金額高達一兆一千多億元,而目前仍有五十六件企業投資案待審。

而台商回台投資,一方面有企業總部或辦公室需求,另一方面則有擴廠的需求,使得商辦不動產在這兩年「夯到不行」,進而吸引建商、開發商及壽險公司搶進商辦及廠辦土地,另科技大廠也搶買廠辦。

普華國際不動產公司總經理田揚名指出,全台商用不動產及土地交易市場熱度不減,根據統計,今年一至八月的土地交易金額達到二○一一億元,比去年同期大增一八.八%,寫下近十年來同期新高。

而下半年商用不動產交易案包括富邦人壽以二六八億元購置王朝酒店、長虹以六一.三九億元購置土城工業土地、台積電以四八.四億元購置南科廠房,及中纖以三六.四五億元處分雲林工業地,今年大型商用不動產交易累積至今已成交超越八五三億元,到第四季有機會挑戰千億大關。

另根據信義全球資產公司整理,今年截至八月底的上市櫃公司交易案高達六十三件以上,而超過十億元的案件有十四件(表一)。

總經理柯宏安指出,最有名的就屬台積電斥資四八.四億元買進彩晶的南科廠房,及斥資三六.五億元買力特南科廠房。

根據了解,台積電買進鄰近其他公司廠房的總計投資金額已高達上百億元,此一買進動作,同時帶動了廠辦交易熱度,以及周邊行政區房市的房價上漲。

而今年最大筆的交易,則首推長虹建設斥資六一.三九億元,買進新北市土城區大安段約九千五百多坪的土地,長虹表示,打算規劃興建辦公大樓。

早先,長虹即在內科興建多棟商辦及廠辦大樓,積極加碼商辦及廠辦土地,其與華固、遠雄等建商在「廠辦大王」上齊名,而今年大手筆購地動作,主要是看好台商回流對商辦及廠辦的需求,因此,將近一萬坪的土地,對長虹來說,也是首次在土城有「大型造鎮」的規模。

建商砸錢買地不手軟

華固建設在去年十月公告,砸下十一.五二億元,買下新北市中和中原段五○六地號四筆共計一千七百多坪土地,初步朝廠辦產品規劃。

此外,在去年三月砸下二十多億元向歌林開發及一些自然人買下新莊建國段七筆共四千一百多坪土地,該筆交易案並在今年五月舉辦動土典禮,而由於該案是新北市「招商一條龍」的重要指標案,新北市長侯友宜還親自出席盛會。

華固董事長鍾榮昌表示,新莊廠辦建案預計於二○二二年四月完工,將興建地上十二層及地下二層的廠辦大樓,屆時,將引入電子、通訊、網路IC等高科技產業進駐,有助地方發展及增長新北產業能量。

華固近幾年大舉購置商業用地,如先前在台北市北投士林科學園區就買進二筆商辦大樓土地,而看好廠商進駐北士科後的就業員工居住需求,讓華固也在今年再砸十億元購置六百四十多坪的住宅區用地。

而受惠於台北市大直商辦大樓賣給國票金控的入帳,華固第二季營收為六八.五三億元,創三季以來新高,季增達五.六八倍,年增率也有一.五三倍;業績表現好,帶動股價上漲,讓華固成為上市營建股的「股王」。

新穎廠辦規格最吸睛

在此同時,在今年拿到建照的中華工程在新北市土城打造全台第一座為AI產業精心設計的「AI智慧產業園區」,將興建四棟地上十七層、地下五層的立體化廠房,預計二○二三年完工。

中工董事長朱蕙蘭表示,每層每戶一百五十坪至二千坪的彈性運用的廠房空間,規劃最大每平方米五噸樓板載重、標準層樓高挑高五米以及可容納四十呎貨櫃車卸貨空間等,著重為未來進駐廠商需求量身訂製,加上七米高的國際會議廳,全方位滿足廠商交誼空間。

未來將引進國內外AI上下游軟、硬體研發、製造及系統整合等產業,創造至少上萬個就業機會,開創新北市工業區立體化重要的領頭羊,以築巢引鳳形成AI產業聚落,將土城打造為科技重鎮,進而形塑新北市成為具競爭優勢之AI產業發展環境。

遠雄早年在內科及汐止都有廠辦大樓興建案,近年則主打汐止遠雄U-Town二期,不過,其在今年四月也砸下十一.七一億元,購買新北市中和地區近一千五百坪的乙種工業區土地,預計開發為商辦大樓。

若連同先前砸二十七億元在北士科購地,以及花九.五八億元買進新莊土地,總計今年投資在商用不動產金額已達五十億元;此外,目前正委託高力國際銷售的遠雄宜進I-CITY預售商辦大樓,金額高達七十億元。

商辦汰換潮讓建商砸錢搶地

買買買的還有全台推案王的興富發,總裁鄭欽天在二○一七年率先指出台灣辦公市場將掀起一波「升級潮」,舊商辦將被新商辦所汰換,因此,積極在全台大舉購地。

今年八月就公告,以三二.二億元買下台中市惠中路九二○坪土地,規畫興辦高級辦公大樓,此外,隔壁就是早先買下的達新工業土地,興富發計畫,若合併開發成六十層高的摩天商辦大樓,總銷金額高達三百億元,屆時將是規模最大的豪辦案。

住展雜誌研發長何世昌表示,從今年八月份推案來看,很明顯可以看到,先前業者積極買地布局興建商、廠辦,現在商、廠辦已經開始冒芽,其在內湖共有鼎實企業總部、復春大樓及聯虹識野科技大樓等共三十多億元的預售案。

至於南港地區,以遠雄宜進I-CITY的七十億元為目前最大預售案,而UMAKE旗艦企業也有二八億元,將近百億案量,合計台北市廠辦推案量就逼近一三○億元。

柯宏安表示,外商來台及產業龐大的需求,造成北市頂級辦公一位難求,開發商及壽險業紛紛投入搶地行列,以內湖、北投、南港土地交易規模最有感,為重要發展區域,使得台北市上半年辦公類核發面積與去年同期相比成長一倍之多(表二)。

而新北市受到捷運環狀線開通,貫穿各大重劃區及工業區,吸引建商搶進工業土地,造成今年上半年新北工業類建照核發面積創下有紀錄以來的新高,這也顯現出廠辦化趨勢越來越明顯。

柯宏安表示,今年土地及商用不動產市場交易持續增溫,建商除了投資土地外,在工業地產也可以看到建商的身影,像是長虹建設以六一.三九億元買下土城區大安段土地,成為今年建商投資工業地產金額最大的一筆。

而壽險業也成為二○二○年主力買方,主要交易以台北為主,除了以往投資土地及地上權外,王朝酒店的交易也成為壽險業投資旅館單筆金額新高。在全球疫情尚未取得有效控制,資金回流需求將持續醞釀,大型企業投資意願可望再度提高。

有人大買 有人趁機出脫

買買買之外,也有科技廠辦賣賣賣,除了彩晶賣南科廠外,瑞普萊坊總經理劉美華表示,繼八月二十六日以四五.六八億元,標出勝華科技楊梅幼獅廠後,九月份再成功以總價三五.一三億元,標脫勝華科技台中潭子區廠房,累計勝華重整案處分不動產及設備已達一○二.一五億元。

劉美華表示,短短五周連續協助勝華及華映兩大面板廠處分近百億資產,其中包含土地五.五萬坪、建物約六.八萬坪,以及動產設備,顯示在美中貿易戰及台商回流投資的歷史巨浪下,工業需求最強、工業地產投資最旺(表三)。

劉美華認為,美中貿易戰、新冠肺炎加速國內工業不動產投資,帶動廠商自用、建商進場布局,而且從雙北的營運總部、桃竹的擴產需求、台中的產業升級,到南部的半導體供應鏈重置的關聯性產業投資大爆發,乃至全台遍地開花的電商、物流倉儲新需求。

第一太平戴維斯在今年也接到不少委託標案,公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄指出,目前市場反應比較好的還是工業廠房及廠辦,特別是以生產及研發為主的需求,買方多為科技業,其中也有食品業者購置自用廠房。賣方的類型多元,不少賣方是本業營運已經縮減一段時間,或產線外移,廠房在市場上銷售將近一年,而在今年成功出售予自用型的買方。

年初成交新竹湖口廠房,賣方是辦公家具製造商,產線早年已遷至國外,剛好搭上這波科技業擴廠需求,園區的業者以十二.五億元直接購入;另外,八月中旬也成交益通光能南科廠房,由台積電以八.六億元買下,預期在科技大廠的引領下,整體科技業的購置資產動能將續強,賣方也可積極把握這一輪的成交機會。

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2020-09-03

台灣集中市場指標股,有「護國神山」之稱的台積電(2330),在今(二○二○)年八月二十四日公告,大舉斥資四八.四億元買進台南科學園區內原屬於彩晶的南科廠房,根據了解,這已經是台積電第四度出手買進鄰近的其他公司廠房,總計投資金額已高達上百億元。

台積電股價衝高

台積電股價在今年六月一日收盤為二九五.五元,當躍過三百元大關後,一路上衝至七月二十七日突破四百大關,收盤為四二○元,而七月二十八日最高價為四六六元。

台積電股價在短短兩個月漲幅驚人,手中有一張台積電股票的人,走路都有風,一位專蓋中高價位建案的北部建商老闆談到,他有一個員工在六十五元左右買進不少張台積電,「存股」至今幾十年,如今股價上四百元,該位員工半開玩笑說「好像可以退休了!」讓一些資淺員工羨慕不已。

台積電股價狂飆,也帶動台股從六月一日的一一一○九.二九%,在七月二十日收一二六八六.三六點,一舉躍過一九九○年的最高點一二六八二點,並在七月二十八日來到「萬三行情」的一三○三一.七點。

台股因資金狂潮,帶動股市大漲,而台積電的投資動作更備受股民關注外,連不動產的買進動作,也牽一髮動全身。

對台積電來說,買廠的動機很簡單,就是因應南科擴產的營運需求;但對不動產界來說,則可以有很多的「想像」空間。

南科周邊房市紅火

首先,台積電擴廠,代表他會晉用更多的科技人才,這些人若不是台南當地人的科技新貴,那麼,在南科附近便有「租屋」或「買屋」需求,甚至需求會外溢至外圍半小時至一小時車程的縣市房市。

以前,農民都說是「看天吃飯」,但現今,說不少建商是「看南科」、「看台積電吃飯」,一點都不誇張。

南科的發展,為周邊行政區帶進居住人口,當地房仲業者說,除了台南市東區、安南區外,包括永康、善化及新市區等地區的房市都受惠不少。

此外,看好南科效應,包括興富發很早就南下台南購地及推案,董事長鄭志隆近期更表示,只要台南有土地要賣,多少都買。

而代銷龍頭海悅國際則在八月公告,砸下五億元,收購福益實業位於台南市中西區的六七○坪土地,打算推出總銷二十多億元的首購住宅案。

海悅國際總經理王俊傑表示,南科效應早就外溢到岡山、橋頭一帶,南科廠商的擴廠動作,不僅帶動廠辦土地的需求,而其龐大的就業人口更帶動剛性住屋需求,因此,其旗下的希華建設,去年就以二.八五億元買下「九份子重劃區」上千坪土地,就是看好當地的房市發展。

此外,根據了解,因為台南市區及周遭行政區的房市,受惠南科效應,房價基期變高,有些台積電的員工認為房價過高,還跑到一小時車程的台南鹽水地區購屋,台積電還特地開交通車接送員工上下班。

據一位台南市鹽水地區的人表示,最近,就有上市建商太子建設到鹽水推出預售案,讓鹽水的房市有轉趨活絡的跡象。

資金狂潮 廠辦交易熱

而不僅是住宅市場被帶動,全台一些商辦及廠辦土地交易,也受到台商資金回流,以及買地設廠的需求所帶動。

瑞普萊坊最近就公布好消息指出,繼去年十月以一三.一八億元,標脫勝華科技楊梅廠土地,今年四月以八.四億元標脫台中工業區廠房之後,再傳捷報,八月二十六日以四五.六八億元,標脫楊梅幼獅擴大工業區廠房,為今年工業地產交易金額第三高!

總金額僅次於長虹建設(5534)以六一.四億元買下新北市土城區大安段乙工土地,以及台積電以四八.四億元購入瀚宇彩晶(6116)南科在建廠房、設備。

根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計,截至今年八月底,工業地產交易總金額為九四○.七億元,較去年同期的五八五.○四億元大增六一%,僅差五億就平去年全年紀錄,買氣暢旺。其中廠房部分更是翻倍成長,目前為止交易破三百億元,較去年同期成長九二%(表一、表二)。

總經理劉美華分析,美中貿易角力及疫情兩大因素促成半導體、產業升級、物流等三大需求,力拱工業地產投資成為席捲不動產市場最強的主力,光是護國神山台積電一家廠商在南科投資的總金額已破百億。

此外,建商看準台商回流、製造業升級或總部商機,如:萬海購置內科廠辦總部,也大舉在北台灣的購地推案,長虹、遠雄、宏盛、德恩購進大面積工業地,光土城乙工就交易一百億元。另外,疫情改變消費行為,統一企業、聯華食品分別於台南新市樹谷園區、桃園市觀音區工業區,購地籌設物流園區。

雙北廠辦熱潮被帶動

劉美華強調,從近期緯創(3231)將中國崑山廠、機殼廠可成(2474)處分泰州廠房,以及台積電重押南科、外資直接在雲林設置資料中心,可知未來產業鏈重置的結構性效應還會發酵,工業地產剛性需求不只短期會挾資金行情,重寫歷史,中長期還會因為投資開發,再出現新一波交易熱,值得投資人密切關注。

普華國際不動產公司總經理田揚名表示,在中美貿易戰及新冠疫情的衝擊下,工業地及廠辦需求持續擴充,加上近來利率水準處於低點,整體商用不動產市場交易回溫,尤其是工業地產及廠辦。

田揚名看好未來由南港東區門戶延伸至南軟大汐科之工業廊帶,由於南軟僅隔基隆河連結到汐止,鄰近台北市市區交通節點南港軟體園區雙捷運站,在未來規劃中捷運民生汐止線環評過關及台電南港變電所改建計畫等效應下,大汐科工業廊帶區域地段優勢且增值潛力大幅提高。

根據普華國際不動產公司統計,汐止近五年廠辦交易熱絡,集中於新台五路一至二段,大同路一段,以遠雄U-Town交易量最多,包括緯創軟體、精華光學、宜進開發、台灣醣聯生技及廣錠科技等知名大廠進駐,其次是台灣科學園區和東方科學園區,加上國揚實業於二○一六年買下五千坪工業地,規劃第三代旗艦級廠辦約二萬四千坪,以及去年遠雄U-Town二期等推案加入供給,使汐止近年躍居新北萬坪廠辦銷售之冠。

普華國際並接受台灣科學園區內業主委託,公開標售整棟科技廠辦,田揚名指出,本案建物屋齡僅四年,招商已完成整棟滿租,因初期設計量身打造樓板挑高及樓板承重高,更備用二.五噸貨梯及卸貨碼頭,為高規格優質廠辦,整棟科技廠辦稀有釋出。

另根據CBRE世邦魏理仕發佈《二○二○年上半年台灣工業地產市場報告》指出,今年上半年全台工業地產交易活動熱絡,總成交金額達新台幣三九六.二億元,其中工業土地交易佔四七%強,較上年同期成長二一%。

自用型買方撐起一片天

自用型買方不畏疫情衝擊,上半年共投入新台幣近二五九億元購買工業土地、廠房及廠辦,其中以電腦及周邊設備業者最為積極。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示,鑑於新冠疫情引發全球供應鏈斷鏈疑慮,加上中國大陸市場勞動成本增加等因素,國際市場逆全球化(deglobalization)已成形,促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局,將部分產能遷回台灣。

根據統計,上半年共有二十七家台商獲准回台投資,多數業者選擇於現有廠區內擴產,亦有部分廠商新購入土地或廠房,以滿足營運需求。

李嘉玶認為,雖然新冠疫情二次爆發的隱憂居高不下,未來數季台灣工業地產市場的買賣動能仍可望維持穩定,且在低利環境下,以電子業為首的自用型買方將持續尋找適合的擴廠地點,預期也將刺激更多台廠加碼投資台灣。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示,受惠於自用需求強勁以及全球供應鏈重整效應,全台工業區土地平均地價已連續六年呈成長趨勢。

大台北掀起「搶種商辦」熱潮
    據住展雜誌統計,截至2020年8月為止,大台北商辦(含廠辦)建案待售總量約1,091億元,比去年同期增加近120億元,年增幅約12.3%。

    住展雜誌研發長何世昌表示,近年因商辦市場看俏,越來越多建商投入商辦開發,預料在下一波商辦完工交屋高峰2024年來臨之前,商辦市場的榮景仍然可期。

    台北市線上銷售中的14個商辦建案,高達11個多位在士林、北投、內湖、南港等地,尤以內湖7個為最。

    新北市的商辦大多集中在汐止、新店、中和、土城與新莊等地,尤以汐止、中和兩地的供給量較大。汐止主要為「遠雄U-TOWN」一期與二期、「環宇科技中心」、「富鼎科技大樓」等案,中和則有「中板科技大樓」、「台灣科技廣場」、「世界W」等案。

    何世昌分析,大台北商辦市場出現「缺貨」,主要是:

    第一,目前線上供給多為B辦,A辦供給短缺的情況依舊嚴重。

    第二,因住宅價格普遍仍高於商辦,部分商辦游走灰色地帶,被買方作為住宅使用,商辦的實際量因而比帳面上還少。

    第三,部分銷售中的商辦建案,空間規劃不見得符合目前企業主的需求。

    第四,有些商辦建案希望整棟出售,像內湖「鼎實科技大樓」、南港「砳建築」等案,能負擔的企業主相對較少。

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2020-09-10

農曆7月為「民俗月」,原為房市淡季,但遞延買氣讓淡季變旺季,今年8月全台房市交易量年增近六成,1-8月更已超車過往,房市已回不去低點了!

在台灣房地產界深具指標意義的「國泰全國房地產指數」,發布今(二○二○)年第二季房市的調查結果指出,相較第一季的表現,呈現「價量俱漲」,且相較去年同季「價漲量穩」。

第二季成交價大幅上漲

「國泰全國房地產指數」指出,國內房地產市場短期在自住需求強勁及全球資金充沛的情況下,幾乎未受新冠肺炎(COVID-19)及全球經濟發展低迷影響,第二季價量表現亮麗。不僅開價中幅上漲,議價率維持穩定,成交價亦大幅上漲;另推案金額大幅增加、推案戶數維持穩定、銷售率及成交戶數皆小幅增加。

進一步觀察各地區表現,相較去年同季,第二季成交價除台北因推案區位影響下修外,其餘地區均上漲;第二季成交量,新竹增加,台北、新北、桃園及台南盤整,台中及高雄減少。

從四季移動趨勢來看,本波較上波成交價,台北、新北、桃園、新竹較接近波段高點,台中、台南、高雄較上波為高;但成交量呈現兩極發展,桃竹以北地區仍處相對低檔,中南部地區仍在高檔。

綜合第二季房市,價格持續上漲,成交量較去年同季微幅下滑,新北、桃園、新竹、台中及台南五區熱絡,台北溫和,高雄呈現量縮表現但價格仍有支撐。

前八月成交量超車去年

台灣房市第二季表現如此好,那時至八月,情況又如何呢?根據信義房屋調查指出,今年一至八月的買賣移轉棟數已「超車」去年同期,今年不排除移轉棟數可以再破三十萬棟。

信義房屋根據八月份六都最新公布的資料指出,六都買賣移轉棟數合計為二.一七萬棟,年增二五%,但因碰到「民俗月」,反而月小減八%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,由於今年前七月全國的買賣移轉棟數仍落後去年一八四七棟,但八月光是六都就成長四千二百多棟,今年一至八月的全國移轉棟數將超越去年同期,全年移轉棟數可望超過去年的三十萬棟,並挑戰近六年交易量新高。

曾敬德說,今年淡季的七、八月房市交易仍維持熱絡,主要原因包括遞延的買盤持續回籠,疫情也讓民眾留在國內有多一點時間處理買賣房屋的相關事宜,雖然八月正值民俗月,但房市交易並未轉淡(如附表)。

曾敬德表示,今年第二季以來的買盤復甦,一方面受到全球QE救市與低利盛行刺激,另一方面則是過去三、四年的觀望遞延買盤回籠,讓市場買氣持續復甦,加上今年並未受到民眾出國與颱風干擾,因此交易狀況呈現淡季不淡的表現。

主要都會區8月房市價量表現

縣市別

成交單價(萬元/坪)

交易量

109_07

109_07

109_08

年度

同期變動

相較7月

台北市

63.5

67.0

64.2

43%

9%

新北市

34.1

35.7

34.8

36%

-13%

桃園市

18.7

20.0

20.2

28%

-10%

台中市

21.1

22.3

21.9

49%

3%

台南市

14.3

15.6

15.6

30%

-16%

高雄市

17.3

17.9

18.0

-7%

-34%

註:統計信義房屋成交樣本,8月統計至29日。排除一樓、頂樓與預售產品

資料來源:信義房屋不動產企研室

房市仍屬穩中透強

中信房屋總經理張世宗分析,八月交易量延續了六月以來的交易熱度,八月下旬雖逢農曆七月的「民俗月」及氣候等不利市場買氣的因素,但實際上消費者已懂得逆勢利用這段期間積極看屋,因此來店客並未下滑,顯示房市熱度依舊未減。

而交易量已連數月加溫,是否可能拉開買賣雙方對房價認知而影響成交率呢?張世宗指出,如果屋主縮小讓價空間、買方追價意願不高,雙方對房價看法無法交集,當然無法締結成交,不過以目前的財經局勢來看,房貸利率仍在低檔、市場資金未見消退,房市基本盤仍在,成交量與價格並無反轉疑慮,後續走勢仍屬「穩中透強」。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,目前房市仍以自住買盤為主,約佔市場交易六至七成左右,但長期投資、置產比重也有增加的趨勢,近期發現有回到兩成左右的水準,顯示在全球大量印鈔的狀況下,現金變薄,民眾紛紛尋求相對保值的產品,讓長期投資、置產交易增加,支撐房市交易動能。

不過,全球疫情仍未能獲得控制,國內經濟也難有明顯復甦的情況下,自住買盤追價力道仍薄弱,謝志傑認為,房價要大漲的機率低,而超低利率環境下,屋主降價求售意願也降低,房價跌幅有限,房價持續盤整機會大,房市將呈現「量增價穩」的格局。

謝志傑說明,今年八月全台交易量較去年同期大幅成長五八%,新竹、台中甚至超過六成,增幅分別為六六%及六七%,台北增加五九%,新北成長五八%,桃園也增加五七%,台南及高雄也都有五成以上增長。

可見後疫情時代房市交易持續增溫,遞延性買盤持續出籠,完全打破暑假與民俗月交易清淡的既定印象,若國內疫情沒有太大變化,那麼,可以預見今年第三季房市表現將優於去年同期。

不過,近期陸續出現國人出境在其他國家確診的案例,台灣社區仍有感染風險,疫情後續發展仍有不確定性。

而中美關係緊張、全球經濟仍深陷疫情衝擊,台灣與國際經濟連動性強,勢必也會受到影響,且國內無薪假人數續創高,目前還沒有改善跡象,民眾購屋能力恐降低,對於房市而言是一大變數,仍需審慎看待。

銀彈贏過飛彈 九二八檔創巨量

中古市場成交轉趨熱絡,而預售市場呢?根據住展雜誌統計,今年自民俗月結束後至十月底止,北台灣所謂房市九二八檔期新成屋、預售屋推案預估量高達約二四三五億元,不僅比去年暴增約七百多億元,年增幅高達四四%,更創下統計以來新高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示,雖然近期美、中對抗,中國大陸更頻頻軍演與試射導彈,兩岸衝突風險升高,但市場卻無所畏懼,國內房地產出現「飛彈輸給銀彈」的狀況。而在資金浪潮之下,房市買氣持續湧現,建商推案信心高漲,以至於九二八檔期推案大爆量。

北台灣各縣市中,以新北市推案量最大,預估量飆破千億元,板橋、新店、三重、新莊、林口等地案量較大,尤其又以新店推案量約三百億元最多,其次板橋也有超過二五○億元的大量,兩區合計案量逾五百多億元,就占了新北市過半案量。

何世昌分析,新北市九二八檔市場主旋律是「首購」、「投資」,除了新店指標案「合環LAND MARK」之外,大多數業者想走相對低總價路線,並同時拉攏首購族和投資置產客,所以坪數不會作得太大,大部分都壓在四十坪以下,大坪數的建案相對較少。

至於台北市九二八檔推案量約五二○億元,少部分建案規劃投資型產品,坪數介於十坪至十五坪之間。

不過,大部分建案規劃中、小坪數,多控制在二十至六十坪左右,顯然想要通吃首購與換屋族群。

少口化讓小宅新勢崛起

傳真機構董事長王明成談到,從美國開始盛行的「The Tiny House Movement」(微屋運動),提倡「生活要小,夢想要大」,讓人們開始追求「剛好即是最好」的居住空間,尤其人口結構與城居型態的轉變,讓小宅市場新勢崛起。

王明成更談到,國發會於七月公布最新人口推估報告,台灣總人口自今年起開始轉呈負成長,而內政部戶政司於民國一○八年的統計資料中更顯示,台灣單戶平均人口已降至二.六七人;高齡少子化的社會型態,「少口化」已然成形,小宅市場因而崛起,成為近年房市主流。

由新美齊集團戮力整合,於台北市別具歷史意義的藝術殿堂「台北中山堂」正對面,推出十一至二十五坪的精品住宅「新美齊硯」,擁抱四千八百坪藝術廣場,吸納著中山堂的歷史厚度與文化深度,這樣獨一無二的稀有地段、接軌主流的都會尺度,讓「新美齊硯」一推出就引發菁英圈的沸騰,開案即熱銷九成。

新美齊集團董事長林傳捷談到,小宅市場不畏景氣、不受疫情影響的關鍵因素,在於小坪數規劃,不僅滿足居住、休憩、工作、國際通勤的需求,也符合保值、置產、傳承等優勢標的,讓「新美齊硯」不受疫情與農曆七月的影響,逆勢熱銷。

桃園、中壢與龜山為推案熱區

出了雙北市後,屬於房市熱區的桃園市,何世昌表示,桃園、中壢與龜山等三區仍是重案戰區,推案量擴增到六百餘億元,幾乎占了整個大桃園總案量的八成左右。

而桃園區推案預估量飆逾一五○億元,推案主戰場在中路重劃區與小檜溪重劃區,因今年以來這兩個重劃區房市呈現量價齊揚的盛況,建商趁勝追擊大舉推案。

中壢則以青埔特區掛帥,由於台北投資客重新歸隊,青埔房市買賣熱潮再起,推案量進一步成長。

▊新美齊董事長林傳捷(圖右)親自為小宅產品站台

自住產品「租不如買」

根據央行最新公告的台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行,在2020年上半年新承作房貸金額統計為2843億元,是9年來同期最高,而最新的平均貸款利率則為1.359%,已經連續三個月跌破1.4%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從五大銀行新承作房貸的金額也可看出房市發展的脈絡,前一波景氣高檔時上半年新承作房貸金額衝破3000億元,但從2015年景氣開始修正買氣急縮後,甚至一度跌破2000億元。

經過築底盤整景氣從2018年慢慢復甦,一直到今年上半年五大銀行新承作房貸金額2843億元,幾乎已經追上前波景氣熱絡時的水準。

目前新公布的房貸利率水準已經連續三個月,跌破1.4%,等於貸款1000萬元的利息成本,一年不到14萬元,每月房貸利息低於11,667元,但若是租金報酬率2%的房屋,中間利差已經超過0.6%,對於一般自住產品已經是「租不如買」。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48955/

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是什麼原因?會讓一位在花蓮工作,但每週會回到台北家的「王小姐」,在短短兩天的時間,僅看了兩次預售案場,就下決定要買進靠近捷運淡水線某捷運站的一處預售屋呢?王小姐說,現在都說資金狂潮,怕不買,以後會更貴!

單親的王小姐因職務升遷關係,二年前被調派回老家的花蓮工作,但因兩個孩子都在台北,所以,除非有事要留在花蓮處理,否則,即使舟車勞頓,她每週都要回到台北的家。

年紀漸長 想要出站即到家

但她說,「以前從捷運站走回家,大約六、七分鐘,但最近覺得年紀大了些,感覺體力大不如前,就希望一出站就到家,因此,在朋友的建議下,去看了朋友住家附近,更靠捷運站的預售屋,想以後住的近些,彼此也有個照應。」

她趁著最小兒子的大學畢業典禮,回台北後特地在朋友的陪同下,去看了一處基地不大的工地,在銷售小姐一一解說後,看中一間二十多坪的小二宅產品。
原本想多考慮幾天的,回家後,覺得蠻滿意當地的環境,且真的一出捷運站,走個三、四分鐘就能到家,讓她隔天要回花蓮前,又去看了一次,最後就「下訂」了。

感覺這樣的買房太匆促了些?但她說,她買房並不衝動,早在半年前就開始做財產配置規劃,因為之前投資股票被套牢過,讓她不想把手邊可運用的閒錢再投入股市,即便股市今年已經上到「萬三行情」。

此外,在房地合一稅之前,她先前投資的市區套房也讓她獲利過,讓她對錢擺在房地產,覺得最讓她安心。

「你知道嗎?連花蓮的房子都被炒高了,以前一坪二十多萬元,現在有的已賣到四十多萬元,貴的離譜;我想了想,還是回台北置產。」

王小姐說,這半年,她前前後後在花蓮、板橋及台北各地看房,有點看累了,加上,這次的物件,立地條件及交通方便等因素,至少符合她找房子所設定條件的八成以上,所以,心想,就是它了。

但她內心還是忐忑,怕買貴了,因為,建商每坪開價76萬元以上,她的朋友陪她殺價,但七講八講後,每坪價格還是將近70萬元,也就是,議價率還不到一成。

她說,「很多名嘴在電視上教消費者,買房要從打六折往上加,但根本不可能,那個銷售小姐價格踩的很硬,根本就很難殺!」

至於房屋總價要1800萬元左右,若交屋後,付不起貸款,她考慮賣掉現住的房子。

房市傾向賣方市場

她說,當初買現住的房子也覺得買貴,但現在房價比當初還高,因此,在自住的角度上,「貴」或「不貴」很難說,要等時間來證明。

此外,王小姐說她明顯感受到,房市已經是「賣方市場」,不再是「買方市場」,議價率已不像政府打房,2015年及2016年房市急凍那時候的情況了,她說,股市「萬三行情」也帶動房市上揚,所以她怕再不買,未來房價還會更貴。

另一對在外縣市教書的李姓夫妻,因為小孩大學畢業在台北就業,最近也想在台北買房,但一問價格,根本無法下手,因此,打算把早期在公館買進,出租給別人的小房子,等年底租約到期後,就收回給兩個小孩住。

他們因結婚需要,二十多年前在台大公館附近買了一間二十多坪的房子,後到外縣市任教,房子一直租給人,每個月租金也有一、兩萬元的收入。

不過,從明年起,因房子收回自用,就少了這筆收入了,但他們覺得,實在付不起台北市的高房價,並慶幸早年因為結婚自用的需要而置產,如今的房價至少比二十年前漲了兩、三倍。

台灣房價「無感」中回升

的確,台北市的房價一直都很高,雖然2016年房地合一稅上路後,房價下修二成以上,但這幾年,房價已經慢慢回升了。

據住展雜誌統計,北台灣各縣市今(2020)年第二季新建案房價漲多跌少,北北桃三都房價漲至2018年反彈以來新高,且漲幅略微放大。

住展雜誌研發長何世昌表示,今年上半年雖然利空頻仍,空方迎來「新冠肺炎」、「失業率創高」與「全球經濟衰退」等多尊大神,但央行急降息和貨幣寬鬆政策激出資金行情,資金瘋狗浪一舉淹沒空頭。縱使不少購屋族此時無法接受房價上漲,但在資金行情威力之下,「天要下雨,娘要嫁人;房價要漲,由不得人」。

何世昌指出,台北市第二季新建案成交均價來到每坪87萬元,較第一季的85.1萬元,漲了1.9萬元,且從去年第三季起,可說是連三季都成長,更創下2018年反彈以來新高點,表現意外強勁。

而新北市成交均價每坪為39.3萬元,比去年同期的38.6萬元成長,今年則平均成交在39萬元附近。

北台灣成交熱區的桃園市,房價也步步高升,從平均每坪22.5萬元,升至今年第二季的23.1萬元;新竹地區則從去年第三季的每坪平均22.2萬元,每季上漲至現今的22.9萬元。
何世昌進一步指出,今年房市是由投資、置產需求帶頭點火上攻的「投資盤」走勢,主要是來自於極低利、貨幣寬鬆所催生出旳資金行情。

 

投資盤進場 秒殺建案日增

投資置產族如前鋒軍隊,因資金氾濫、糧草充足而兵強馬壯,持續攻城掠地。但緊跟其後的主力軍(剛性需求族群),卻因經濟與就業市場疲弱而緩緩前行,跟不上前鋒的步伐。

更可怕的是,據住展雜誌統計,截至今年7月20日為止,北台灣完銷建案數量已達69個,預估今年全年完銷建案數量將可望大增至130個,已連續四年正成長,年增率近五成五。

何世昌表示,近年完銷建案數於2016年降至最低點,隨後逐年走升,而今年完銷建案數再度重返百件大關,代表一些「投資置產族」已經回來了,使得一些總銷金額較小的建案被「秒殺」,而在建商屢屢放出「秒殺」完銷的訊息,會讓市場上的氛圍更趨向「賣方市場」,民眾購屋的議價空間自然縮小。

遠雄房地產總經理張麗蓉談到,各國政府降息、貨幣寬鬆政策,推升五月以來投資買盤大舉搶進房市;另外台商回流、資金特赦條款也是國內市場回暖的助力之一,她認為,市場上有「八大資金浪潮」來襲,下半年房市熱潮將持續推升,帶動新一波高峰。

八大資金浪潮來襲

她說,第一道資金為「遞延性剛需買盤資金」,六月移轉件數月增率飆升15%,受疫情壓抑的剛需買盤大舉釋出。第二道資金為「投資型買盤出籠資金」,主要是五大行庫利率達1.35%歷史新低,激發投資型買盤進場。

第三道資金為「被超低利率趕出的定存資金」,她說,台灣定存達35兆元,受0.8%低利擠壓釋出,每1%定存釋出約三千多億資金動能。第四道資金為「股市獲利資金」,有如1990年股市、房市雙旺,台股破12682的歷史高點,獲利資金開始轉進房市。

第五道資金為「台商回流與投資台灣資金」,由於投資台灣三大方案1.5五兆投資動能,台商滯台買盤帶動市場發燒。第六道資金為「台幣升值帶動海外熱錢資金」,因全球熱錢看好台灣湧入,亞洲最強貨幣兌美元上漲1.76%。

第七道資金為「港人前進台灣資金」,由於港版國安法觸發港人港資到台灣,到處都傳出港人在哪些地區的買盤。第八道資金為「企業與壽險入房市資金」,不少建商及壽險公司突破疫情籠罩,積極獵地,第二季購地資金破800億元,而總計上半年創新高紀錄達1659億元。

此外,不僅是預售屋行情發燒,中古屋市場的成交也熱絡,根據六大都會區分別公布七月「建物買賣移轉棟數」,六都交易量合計為23588戶,其中交易量最大為新北市的6142戶。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明,七月份六都建物買賣移轉棟數月增為19.3%,其中台北市月增26.5%,新北市月增19.4%,桃園市月增20.3%,台中市月增11.2%,台南市月增17%,高雄市月增23.6%。

七月房市淡季不淡

謝志傑表示,由於房市交易與登記往往有一個月左右的時間差,所以七月買賣移轉棟數反映的是六月的市況,台灣在六月時正式解封,民眾大致上已回歸正常生活步調,原本預計於三、四月購屋的民眾也逐漸回籠,成為遞延性買盤,使六、七月連續兩個月的交易量皆較上月成長。
謝志傑表示,雖時序步入暑假,進入傳統房市淡季,但七月交易量較六月成長的情況下,仍可看出淡季不淡的市場氛圍。

買氣回籠 房貸額創九年來最高

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據央行最新公告的五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作房貸統計,結果上半年的新承作房貸金額為2843億元,反映今年上半年持續回籠的買氣,房貸金額是九年來同期最高。

曾敬德指出,從五大銀行新承作房貸的金額也可看出房市發展的脈絡,前一波景氣高檔時上半年新承作房貸金額衝破三千億元,但從2015年景氣開始修正買氣急縮後,上半年新承作房貸金額甚至一度跌破二千億元,經過築底盤整景氣從2018年慢慢復甦,一直到今年上半年五大銀行新承作房貸金額2843億元,幾乎已經追上前波景氣熱絡時的水準。

(顏瓊真)

文章來源:理財周刊

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台灣房市挺過疫情干擾,進入「後疫情時代」的發展,民眾看好後市及房價的比率增加,而根據住展雜誌調查,今(2020)年總推案量更可達上兆元以上,房市行情看似「看回不回」,但因民眾不追高,房價上漲幅度有限。

股市好 房市跟著沾光

台灣股市從萬點行情重挫至八千多點後,目前已回漲至「萬二行情」,給了台灣房市很好的發展,民眾看好後市的信心回升,根據信義房屋針對網友進行今年第三季的購屋意向調查,受訪者對於未來房價看跌比例已收斂到32%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,在降息、量化寬鬆與國內疫情控制良好的狀況下,看漲的比例為29%,購屋信心是近七年調查以來最佳的一次,房市又重新回到復甦的軌道上。

另外,央行五大房貸利率創新低1.38%,也讓52%的受訪者認為,未來會增加購屋意願。

中信房屋也發表最近的調查指出,受新冠肺炎影響,各產業幾乎都因消費縮減而導致業績大幅衰退,但不動產市場卻似乎不動如山。

調查顯示,有34%的受訪者於疫情期間不曾改變既有的看屋或交易活動;而面對第三季房價展望,僅有17%的受訪者認為房價有下跌的可能,五四%認為持平。

而看法樂觀,認為房價有成長可能的比例共有29%,其中認為房價可上漲10%的受訪者為5%,介於6至10%的比例為24%。

中信房屋研展室副理張漢超分析,有意置產的民眾因擔心疾病感染風險而暫緩不動產相關活動的比例較低,反倒是擔憂房價可能產生波動而延後看屋交易的比例較高,顯示民眾並未因疫情而降低對房市的關注,對於房地產長期走勢仍具信心,因此使得房市看回不回、仲介業者也並未明顯感受到疫情的負面影響。

張漢超表示,當房價未如預期下跌時,原本觀望或暫緩延後看屋及交易的民眾就迅速回流房市,恐怕也是擔憂房價可能再度上漲、撿不到便宜房價所致,這樣的現象由六都六月份建物買賣移轉棟數回溫的狀況即可反映出來。

政府推振興 民眾消費行為復甦

除此之外,國泰金控也針對國泰人壽保戶及國泰證券戶進行調查七月份「國民經濟信心」調查,結果是全球疫情蔓延使景氣展望微幅下降,民眾消費行為受政策刺激而持續復甦。

國發會最新公布的五月景氣對策信號維持黃藍燈,領先與同時指標微幅下滑,國泰金控指出,雖然台灣防疫有成而逐步回復正常生活,但近期全球疫情加速蔓延,使得七月景氣展望樂觀指數微幅下滑至13.1;不過,受到政府發放三倍振興券從七月十五日開始使用,調查也顯示,大額消費意願指數上升至七(六月分才一.三),顯示受政府刺激政策提振,民眾大額消費行為持續復甦。

主計總處估計2020年經濟成長為1.67%,通貨膨脹率為負0.32%,七月調查結果顯示,民眾對於2.2.年台灣經濟成長率的平均預期值維持在1.4%(六月為1.3%),有84%的民眾認為經濟成長率會達到1%以上。

另民眾對於2020年平均通膨預期值下降至0.41%(六月份為0.8%),預期今年通貨膨脹率將低於1%的民眾則增加至92%(六月份為75%),顯示疫情影響下,民眾所擔心的「通膨」壓力已趨緩。

以上三家業者的調查數據,很立即地顯示民眾「短期內」看法,因此,若新冠疫情在台灣持續受到控制的話,民眾信心得以「Hold住」。

上半年房市「免疫」

作為房地產第一線的建商,一般都是「沒有悲觀」的權利,像中華民國商業總會理事長、鄉林建設董事長賴正鎰七月初在「商總上半年不動產委員會記者會」上表示,台灣房市受到資金行情發威、超低利率環境、海外資金回流的激勵,上半年房市雖受疫情衝擊,但一下子就恢復。

賴正鎰指出,六都在上半年預售推案總戶數已達到預估今年總量的42%;且預售及新成屋推案僅較去年同期略減1.8%。他以推案戶數統計數字分析,台中市推案戶數在六都占比達26.8%而居冠;台南市房市今年上半年更急起直追,推案量較去年同期成長60%,成長率高居全國第一,這些都說明了房地產在上半年可說是「幾乎完全免疫」。

他認為,建商推案避開疫情,將傳統「二二八」、「三二九」及「五二○」房市推案黃金檔期延遲,而六月起各大建商加大搶地之快狠準、都更審議增速、看房人潮組數回籠多及成交比提高,已回復到去年下半年水準。

他預估今年下半年「價揚、量增」,各地推案與成交速度會更加熱絡,預估全國的年推案總量仍有機會破兆元。

專營北台灣房市的《住展雜誌》指出,代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,六月分數來到33.7分,較五月的33.2分增加0.5分,分數連四個月上揚,且續創今年以來新高,對應燈號連續二個月站穩「黃藍燈」,意味著近期新建案市場表現穩健。

此外,根據統計,北台灣今年第二季新成屋、預售屋推案量達約2893.28億元,較去年同期減少約455億元,不過,累計上半年總推案量仍走高至5652.32億元,比去年同期成長近300億元。

房市開高走低再拉高

住展雜誌研發長何世昌表示,今年上半年房市外部干擾因素多,經歷總統大選、新冠肺炎疫情接連轟炸,但國內房地產卻在低利率與資金行情支撐下,展現強大的靭性,建商推案信心更逆勢走升,呈現「開高走低再拉高」的態勢。

他認為,若目前房市買氣維持穩定復甦的趨勢不變,預計北台灣下半年推案量應可達到約五千八百億元水準,全年推案量可接近1.15兆元。再假如下半年「陶朱隱園」、「Diamond Tower」等指標豪宅案開賣,則推案量可衝高至1.25兆至1.33兆元左右,量能十分可觀!

 

 

不過,在這些推案量中,卻有不少是都市更新案及危老都更案,顯見政府在全力衝刺「都更元年」,大力改善都更審議速度後,也讓很多停滯多年都更案有了「柳暗花明又一村」的發展,全年合計可達一千八百多億元案量。

根據住展雜誌統計,截至五月底為止,大台北都更(不含危老重建)推案量累計約870億元,何世昌表示,房市持續復甦,都更推案力道更為強勁,加上去年年末部份都更案因總統大選而延推,使今年都更推案爆出大量,預估全年應該可以突破1500億元。

至於危老建案推案,根據住展雜誌統計,近三年推案量呈現年年創新高的態勢,今年上半年危老建案數量達16個、總推案量約162億元,其中推案件數比去年全年大增約四成五,推案量增幅高達約七成,如此下來,全年更可能爆量直衝300億元。

而危老推案火熱,買氣也同步發燒,何世昌指出,今年已公開的危老建案平均銷售率高達55%,遠高於一般建案。其次,上半年完銷的危老建案數共有五個,包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」及三重「盛河八方」,完銷比率逾三成,亦高於一般建案平均值。至於量體較大的危老指標案,銷售成績也不俗,如中山區「合矩青山」因生活機能完善,短時間大賣逾七成。

何世昌分析,與一般建案相比,危老建案銷售成績更為亮眼原因有二,一是危老建案多位在都會鬧區,區段條件優良。像這種位在菁華地段的建案,基地周邊人口稠密,除了擁有在地豐沛的自用買盤外,還有堅實的投資置產需求,再加上菁華區新房子供給量原本就少,因而成為熱銷保證。

二來是危老建案的地主分回戶比例較高,建商的可售戶數略少,通常都只有數十戶,極少超過百戶,不像重劃區一個建案可售戶數動輒數百戶到上千戶,所以跑到完銷終點線的速度更快。

何世昌總結指出,由於危老開發變數低、容積獎勵項目明確,以及開發時程較短而獲利可以快速入袋,堪稱房地產最強煉金術,已經成為業界最熱烈追逐的開發模式,他認為,未來推案件數與案量甚至有機會超越都更,成為推案新主流。

小而美建案傳秒殺

另位於大同區承德路二段的「宏國大道城CD區」,也傳出快速完銷的好消息。據代銷的傳真行銷董事長王明成表示,該建案設計成花園廣場高級社區,原本預計今年初開案,因疫情影響延遲至六月,30坪以下小宅在第一週就被搶光光,而56坪產品,前後也只花了三週的時間就去化掉一百多戶的可售量體,銷售速度驚人。

王明成認為,後疫情時代,只要產品面的「內容好、設計好」以及行銷上的「氛圍好」,就能全面奏效。

今年房市的另一個特色是基地雖小,但規畫好的建案,就有「秒殺」的佳績,如佳元建設在臨沂街的小基地,推出23至40坪純住宅,戶數共29戶,也締造十四天火速完銷紀錄。

曾待過鄉林建設及嘉磐建設的佳元建設董事長蔡錫全,2014年獨立創業,2016年先在天母富人地段推出「裡參道」,之後在內湖推「佳元湖伴」、「樹語人」及中正區的「佳元臨沂」,屢創銷售佳績。

今年第四季也將在捷運行天宮站附近推出松江民生案,將打造成精品飯店宅,主力產品為一房產品,目標客群則鎖定在南京松江金融街的精英上班族。

因為在前幾家建設都負責土地開發業務,讓蔡錫全對購地很有心得,並認為蛋黃區的土地雖貴,但只要規劃、設計用心且符合趨勢產品,就容易受到消費者青睞;而維持一年要推一案的他表示,目前手中有四個危老都更案,其中,包括復興北路微風案及板橋新埔案,都已整合完成,今明兩年都可推案。

而有完銷建案,今年房市也出現令人跌破眼鏡的情況,那就是興富發在士林夜市旁推的指標豪宅「圓山一號院」成屋案,最近實價揭露,低樓層出清戶每坪只有64萬多元,比高峰時的百萬行情「差很多」。

面對豪宅房價「消風」現象,住商不動產企劃室經理徐佳馨表示,原本房價就是「一個願打,一個願挨」,雙方合議而成,而有人買貴,是他覺得「值這個價」,至於有人能便宜買到「出清價」,就是機遇問題。

民眾學聰明 房價不追高

而今年以來,因為難得的大資金行情,推升台股上一萬二千點以上,有人擔心股市泡沫化,連帶拖累房市,她認為,2007年時也有人提出房市將泡沫化的疑慮,但並未發生。

中間幾年並有政府出面打房,房市於2015年及2016年拉回整理迄今,投資買盤退場,只剩剛性需求的首購族進場,除了一些富豪很「任性」地捧現金大買豪宅外,一般受薪階級對房價「斤斤計較」,不會貿然追價搶進,故房市泡沫化問題,一直都是「留校察看」,可以謹慎,但也不用自己嚇自己!

(顏瓊真)

文章來源:理財周刊

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台灣房市挺過疫情干擾,進入「後疫情時代」的發展,民眾看好後市及房價的比率增加,而根據住展雜誌調查,今(2020)年總推案量更可達上兆元以上,房市行情看似「看回不回」,但因民眾不追高,房價上漲幅度有限。

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台灣股市從萬點行情重挫至八千多點後,目前已回漲至「萬二行情」,給了台灣房市很好的發展,民眾看好後市的信心回升,根據信義房屋針對網友進行今年第三季的購屋意向調查,受訪者對於未來房價看跌比例已收斂到32%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,在降息、量化寬鬆與國內疫情控制良好的狀況下,看漲的比例為29%,購屋信心是近七年調查以來最佳的一次,房市又重新回到復甦的軌道上。

另外,央行五大房貸利率創新低1.38%,也讓52%的受訪者認為,未來會增加購屋意願。

中信房屋也發表最近的調查指出,受新冠肺炎影響,各產業幾乎都因消費縮減而導致業績大幅衰退,但不動產市場卻似乎不動如山。

調查顯示,有34%的受訪者於疫情期間不曾改變既有的看屋或交易活動;而面對第三季房價展望,僅有17%的受訪者認為房價有下跌的可能,五四%認為持平。

而看法樂觀,認為房價有成長可能的比例共有29%,其中認為房價可上漲10%的受訪者為5%,介於6至10%的比例為24%。

中信房屋研展室副理張漢超分析,有意置產的民眾因擔心疾病感染風險而暫緩不動產相關活動的比例較低,反倒是擔憂房價可能產生波動而延後看屋交易的比例較高,顯示民眾並未因疫情而降低對房市的關注,對於房地產長期走勢仍具信心,因此使得房市看回不回、仲介業者也並未明顯感受到疫情的負面影響。

張漢超表示,當房價未如預期下跌時,原本觀望或暫緩延後看屋及交易的民眾就迅速回流房市,恐怕也是擔憂房價可能再度上漲、撿不到便宜房價所致,這樣的現象由六都六月份建物買賣移轉棟數回溫的狀況即可反映出來。

政府推振興 民眾消費行為復甦

除此之外,國泰金控也針對國泰人壽保戶及國泰證券戶進行調查七月份「國民經濟信心」調查,結果是全球疫情蔓延使景氣展望微幅下降,民眾消費行為受政策刺激而持續復甦。

國發會最新公布的五月景氣對策信號維持黃藍燈,領先與同時指標微幅下滑,國泰金控指出,雖然台灣防疫有成而逐步回復正常生活,但近期全球疫情加速蔓延,使得七月景氣展望樂觀指數微幅下滑至13.1;不過,受到政府發放三倍振興券從七月十五日開始使用,調查也顯示,大額消費意願指數上升至七(六月分才一.三),顯示受政府刺激政策提振,民眾大額消費行為持續復甦。

主計總處估計2020年經濟成長為1.67%,通貨膨脹率為負0.32%,七月調查結果顯示,民眾對於2.2.年台灣經濟成長率的平均預期值維持在1.4%(六月為1.3%),有84%的民眾認為經濟成長率會達到1%以上。

另民眾對於2020年平均通膨預期值下降至0.41%(六月份為0.8%),預期今年通貨膨脹率將低於1%的民眾則增加至92%(六月份為75%),顯示疫情影響下,民眾所擔心的「通膨」壓力已趨緩。

以上三家業者的調查數據,很立即地顯示民眾「短期內」看法,因此,若新冠疫情在台灣持續受到控制的話,民眾信心得以「Hold住」。

上半年房市「免疫」

作為房地產第一線的建商,一般都是「沒有悲觀」的權利,像中華民國商業總會理事長、鄉林建設董事長賴正鎰七月初在「商總上半年不動產委員會記者會」上表示,台灣房市受到資金行情發威、超低利率環境、海外資金回流的激勵,上半年房市雖受疫情衝擊,但一下子就恢復。

賴正鎰指出,六都在上半年預售推案總戶數已達到預估今年總量的42%;且預售及新成屋推案僅較去年同期略減1.8%。他以推案戶數統計數字分析,台中市推案戶數在六都占比達26.8%而居冠;台南市房市今年上半年更急起直追,推案量較去年同期成長60%,成長率高居全國第一,這些都說明了房地產在上半年可說是「幾乎完全免疫」。

他認為,建商推案避開疫情,將傳統「二二八」、「三二九」及「五二○」房市推案黃金檔期延遲,而六月起各大建商加大搶地之快狠準、都更審議增速、看房人潮組數回籠多及成交比提高,已回復到去年下半年水準。

他預估今年下半年「價揚、量增」,各地推案與成交速度會更加熱絡,預估全國的年推案總量仍有機會破兆元。

專營北台灣房市的《住展雜誌》指出,代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,六月分數來到33.7分,較五月的33.2分增加0.5分,分數連四個月上揚,且續創今年以來新高,對應燈號連續二個月站穩「黃藍燈」,意味著近期新建案市場表現穩健。

此外,根據統計,北台灣今年第二季新成屋、預售屋推案量達約2893.28億元,較去年同期減少約455億元,不過,累計上半年總推案量仍走高至5652.32億元,比去年同期成長近300億元。

房市開高走低再拉高

住展雜誌研發長何世昌表示,今年上半年房市外部干擾因素多,經歷總統大選、新冠肺炎疫情接連轟炸,但國內房地產卻在低利率與資金行情支撐下,展現強大的靭性,建商推案信心更逆勢走升,呈現「開高走低再拉高」的態勢。

他認為,若目前房市買氣維持穩定復甦的趨勢不變,預計北台灣下半年推案量應可達到約五千八百億元水準,全年推案量可接近1.15兆元。再假如下半年「陶朱隱園」、「Diamond Tower」等指標豪宅案開賣,則推案量可衝高至1.25兆至1.33兆元左右,量能十分可觀!

 

 

不過,在這些推案量中,卻有不少是都市更新案及危老都更案,顯見政府在全力衝刺「都更元年」,大力改善都更審議速度後,也讓很多停滯多年都更案有了「柳暗花明又一村」的發展,全年合計可達一千八百多億元案量。

根據住展雜誌統計,截至五月底為止,大台北都更(不含危老重建)推案量累計約870億元,何世昌表示,房市持續復甦,都更推案力道更為強勁,加上去年年末部份都更案因總統大選而延推,使今年都更推案爆出大量,預估全年應該可以突破1500億元。

至於危老建案推案,根據住展雜誌統計,近三年推案量呈現年年創新高的態勢,今年上半年危老建案數量達16個、總推案量約162億元,其中推案件數比去年全年大增約四成五,推案量增幅高達約七成,如此下來,全年更可能爆量直衝300億元。

而危老推案火熱,買氣也同步發燒,何世昌指出,今年已公開的危老建案平均銷售率高達55%,遠高於一般建案。其次,上半年完銷的危老建案數共有五個,包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」及三重「盛河八方」,完銷比率逾三成,亦高於一般建案平均值。至於量體較大的危老指標案,銷售成績也不俗,如中山區「合矩青山」因生活機能完善,短時間大賣逾七成。

何世昌分析,與一般建案相比,危老建案銷售成績更為亮眼原因有二,一是危老建案多位在都會鬧區,區段條件優良。像這種位在菁華地段的建案,基地周邊人口稠密,除了擁有在地豐沛的自用買盤外,還有堅實的投資置產需求,再加上菁華區新房子供給量原本就少,因而成為熱銷保證。

二來是危老建案的地主分回戶比例較高,建商的可售戶數略少,通常都只有數十戶,極少超過百戶,不像重劃區一個建案可售戶數動輒數百戶到上千戶,所以跑到完銷終點線的速度更快。

何世昌總結指出,由於危老開發變數低、容積獎勵項目明確,以及開發時程較短而獲利可以快速入袋,堪稱房地產最強煉金術,已經成為業界最熱烈追逐的開發模式,他認為,未來推案件數與案量甚至有機會超越都更,成為推案新主流。

小而美建案傳秒殺

另位於大同區承德路二段的「宏國大道城CD區」,也傳出快速完銷的好消息。據代銷的傳真行銷董事長王明成表示,該建案設計成花園廣場高級社區,原本預計今年初開案,因疫情影響延遲至六月,30坪以下小宅在第一週就被搶光光,而56坪產品,前後也只花了三週的時間就去化掉一百多戶的可售量體,銷售速度驚人。

王明成認為,後疫情時代,只要產品面的「內容好、設計好」以及行銷上的「氛圍好」,就能全面奏效。

今年房市的另一個特色是基地雖小,但規畫好的建案,就有「秒殺」的佳績,如佳元建設在臨沂街的小基地,推出23至40坪純住宅,戶數共29戶,也締造十四天火速完銷紀錄。

曾待過鄉林建設及嘉磐建設的佳元建設董事長蔡錫全,2014年獨立創業,2016年先在天母富人地段推出「裡參道」,之後在內湖推「佳元湖伴」、「樹語人」及中正區的「佳元臨沂」,屢創銷售佳績。

今年第四季也將在捷運行天宮站附近推出松江民生案,將打造成精品飯店宅,主力產品為一房產品,目標客群則鎖定在南京松江金融街的精英上班族。

因為在前幾家建設都負責土地開發業務,讓蔡錫全對購地很有心得,並認為蛋黃區的土地雖貴,但只要規劃、設計用心且符合趨勢產品,就容易受到消費者青睞;而維持一年要推一案的他表示,目前手中有四個危老都更案,其中,包括復興北路微風案及板橋新埔案,都已整合完成,今明兩年都可推案。

而有完銷建案,今年房市也出現令人跌破眼鏡的情況,那就是興富發在士林夜市旁推的指標豪宅「圓山一號院」成屋案,最近實價揭露,低樓層出清戶每坪只有64萬多元,比高峰時的百萬行情「差很多」。

面對豪宅房價「消風」現象,住商不動產企劃室經理徐佳馨表示,原本房價就是「一個願打,一個願挨」,雙方合議而成,而有人買貴,是他覺得「值這個價」,至於有人能便宜買到「出清價」,就是機遇問題。

民眾學聰明 房價不追高

而今年以來,因為難得的大資金行情,推升台股上一萬二千點以上,有人擔心股市泡沫化,連帶拖累房市,她認為,2007年時也有人提出房市將泡沫化的疑慮,但並未發生。

中間幾年並有政府出面打房,房市於2015年及2016年拉回整理迄今,投資買盤退場,只剩剛性需求的首購族進場,除了一些富豪很「任性」地捧現金大買豪宅外,一般受薪階級對房價「斤斤計較」,不會貿然追價搶進,故房市泡沫化問題,一直都是「留校察看」,可以謹慎,但也不用自己嚇自己!

(顏瓊真)

文章來源:理財周刊

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2020-07-16

信義計畫區最老的A辦,屋齡超過三十年以上的「國貿大樓」,今(二○二○)年以來,連續兩筆實價登錄的租金紀錄,分別是每坪租金三三六○及三四○○元,租金逐漸站穩每坪三三○○元以上。


需求推升舊商辦租金往上


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,信義計畫區的辦公室已經從「租客市場」變成「房東市場」,不僅是頂級A辦租金站上每坪四千元,連帶區域內的辦公大樓租金也隨之走揚。


而國貿大樓是信義計畫區中早期開發的代表作,大樓內的組成相當具有特色,包括外貿協會、知名的會計師事務所、銀行等,最特別的是有多家的駐台代表處,都設立在國貿大樓內,也有人比喻該辦公大樓為「小型」使館區。


根據實價登錄的租金資料顯示,國貿大樓在二○一四年至二○一五年期間,平均的實價租金約二九二七元,不過,自從該大樓進行內裝整修後,自二○一七年開始,已經連續七筆的實價租金行情都在每坪三千元以上,而最近更達每坪三四○○元,可以明顯發現辦公室的租金漲幅。


舊A辦的租金行情都上漲了,更遑論區內的新商辦大樓租金更是往上漲,且未來隨著區內可供租用的面積愈來愈少,租金往上漲是絕對趨勢。


高力國際資深執行董事楊慧明指出,雖然今年有新冠肺炎疫情干擾,企業搬遷計畫暫緩,需求稍微降低,但不少租約到期的房客,也都或多或少提出要求,希望房東能降租,但她表示,由於商辦空置率很低,大多數的房東沒有降租的理由,而如果只是微幅調漲,也算是房東基於共體時艱而釋出的善意。


第二季商辦租金漲勢依舊


針對台北市第二季商辦供給及租金變化,楊慧明說,第二季租金漲勢依舊,並未受到疫情影響,各級辦公室全面上漲,其中,仍以頂級大樓租金漲勢最大,季漲幅約二.四一%,年漲幅更達四.四七%。


進一步調查各主要商圈辦公室租金走勢,並未見到跌勢,多數呈現上漲格局,仍為房東市場態勢;其中信義區租金單季漲幅仍達一.五二%,並不受租戶遷出或縮編影響。


她說,由租金總體平均值的十年走勢來看,目前呈現一年比一年高的走勢(圖一),預期整體平均租金仍持續上漲,預估接下來兩季漲勢將持續。


仲量聯行商業不動產副總劉建宇也談到,由於台灣疫情已逐漸趨緩,使得租賃活動升溫,第二季淨去化量達到三二一二坪,租賃需求相當強勁,其中又以創下近十九年來歷史第二新低,僅次於二○一九年第四季的二.一四%,多數辦公樓都趨近於滿租。


劉建宇指出,由於A辦供給持續緊縮下,特別是大坪數供給有限,第二季成交仍以中小型面積租約為主。前五大租賃交易,租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業(表一),值得一提的是,金融業以數位金融業(Fintech)最為積極,擴張約一千坪的辦公租賃面積。


世邦魏理仕統計今年上半年數據顯示,受到疫情影響部分跨國企業的租賃決策被迫展延或暫時取消,A級商辦市場更出現四年來首度的負淨去化量,反映了企業資本支出及投資增速減緩。


然而,金融保險業、科技及電信業以及生命科學業的租賃需求不減反增,實為上半年的抗疫三雄。

 
A辦、B辦租金皆穩中有升


世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示,儘管第二季商辦租賃市場去化速度減緩,實際並未出現退租潮的窘境,平均空置率仍處歷史低檔,包括A級、B級商辦租金皆呈穩中有升。


針對未來的租金走勢,三家外商的看法一致,陳頌民表示,由於台北市商辦空置率現已處於歷史低檔,預料下半年A辦租金仍將維持○.五%「穩中有升」的增幅,預計在二○二三年市中心的新大樓相繼落成後,商辦市場可望再掀一波高潮。


劉建宇表示,第二季商辦新供給由皇翔中山釋出約二千八百坪至租賃市場,預計年底尚有中壽凱基二萬五千坪進入A辦新供給,但因中壽凱基新大樓大都要「自用」,因此,在疫情逐漸趨緩,租賃需求逐漸回溫,預計今年空置率將會持續下探二%以下(表二)。


此外,在目前A辦供給持續緊縮和短期預租市場皆近滿租的情況下,未來租金成長將會更加顯著,可望達三%至五%。


三家外商也一致表示,在現有的商辦供給持續緊縮下,許多租戶也開始轉向其需求至「預租」市場。


企業急卡位 預租成風潮


戴德梁行研究部協理薛惠珍表示,受新冠肺炎疫情影響所衍生之商機,電商及醫藥業需求增溫,以內湖西湖段新供給的「宏匯瑞光廣場」,預計今年第三季取得使照,雖尚未完工,但通訊軟體業、電腦軟體服務業及Regus已預租,顯示西湖段大面積需求強勁。


劉建宇表示,以二○二一年來說,即將釋出的兩棟樓皆已於今年都被「預租」,近乎去化完畢,包括由某金融公司拿下「富邦遼寧」四千五百坪的租賃面積,以及某科技公司拿下「希望廣場」近四千六百坪的租賃面積。


他談到,二○二一年新釋出供給將僅剩約一千五百坪的面積,而到二○二三年後,信義區和非核心區才會有將近三萬五千坪的租賃新供給釋出,屆時才可望能舒緩核心區內的辦公需求。


楊慧明也指出,今年度所釋出之新增供給總共一.七萬多坪,包括已經全棟預租的新星興業,以及由原台北學苑改建新大樓的中壽凱基總部,已決定保留「自用」(圖二)。


她表示,未來三年,辦公室將有五.八萬坪新增供給,但有些是「看得到,租不到」,因為很多大樓的業主都傾向「自用」。


明年新增供給的辦公室共有四處,包括「元大一江街總部」約三千三百坪、「遠雄大巨蛋」約一萬二百二十坪、「富邦長春段」一萬多坪,另「全球希望廣場」約四六○三坪等,二○二三年則有富邦人壽的「A25」,約二.七萬坪,以及國壽「松江路案」約三一五○坪,可以說,未來三年的新供,有半數都位在信義區。


租約到期帶動搬遷需求


劉建宇則談到,未來可供給的新商辦,除了自用外,能釋出的空間有限,因此,才會有些企業急於「卡位」而預租,而就目前的租賃市場來看,未來四年預計租約即將到期的面積高達五萬一千多坪,其中,以金融業需求最殷切(圖三)。


他說,主要商業區辦公樓的屋齡趨於老舊,屋齡二十年以上的大樓占比為三四%,三十年以上占比約二七%,兩者合計已超過六成,因此,辦公室搬遷需求將會持續增加;加上以往年平均約一萬五千坪的年平均淨去化量,潛在需求能量相當可觀。


可是,目前市場趨於滿租,租戶僅得選擇續約於舊大樓,或朝預租市場、市郊區域、自購建物或土地,而這也帶動一些新大樓交易案,以及商用土地交易轉趨熱絡。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/47931/

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國有財產署在今(2020)年三月底進行國有非公用不動產都更宅的標售作業,五個建案共43筆標單,吸引不少投標者,而最後標脫六戶,但其中有一張標單非常奇特,竟然有宮廟來標三千多萬元的豪宅。

宮廟也來標豪宅

脫標的是位於大同區萬全街「永德言葉」社區一戶三樓的標售案,最後由「台北市文昌宮」以三五四五萬元,比底價高出一四六萬元得標。根據媒體報導,「台北市文昌宮」所在位置在中山區民生西路四十五巷內,與「永德言葉」有地緣關係。

雖為一般的住宅案,且屬於三千多萬元的中高價豪宅,竟然吸引宮廟來搶標?據報導,該宮廟不具名委員表示,主要是宮廟「置產」,未來也可當辦公室使用。

由於一般人要買三、四千萬元的房產,在薪水不漲的年代,可都要勒緊褲帶,因此,對該宮廟如此大手筆「置產」,可都欽羡不已。

但若了解到台灣宗教之盛行,而十方信眾的隨喜佈施,捐獻「集資」力量之龐大,可能就見怪不怪了!

再看看,每年元宵節的「鹽水蜂炮」及台東的「炸寒單爺」,吸引成千上萬的民眾前往朝聖,甚至每年農曆三月媽祖生的「瘋媽祖」繞境活動,長達九天八夜,更有上百萬信徒參與,可說是空前盛況,而人們常說,「人潮就是錢潮」,對各大廟宇來說,十方信眾的香油錢收入就占了廟宇收入來源極大的比重。

每年的大甲媽祖遶境進香,儼然已發展成台灣民間信仰中最廣受注目的活動之一,並被列為中華民國無形文化資產民俗類重要民俗之一。

大甲鎮瀾宮媽祖繞境受關注

今年因為新冠肺炎疫情,擔憂成為防疫破口,而被迫取消的大甲鎮瀾宮及白沙屯媽祖遶境活動,讓不少打算參與的虔誠信徒大失所望;不過,近期,大甲鎮瀾宮又重啟媽祖遶境,從6月11日晚上起駕,並訂於20日回鑾。

疫情雖趨緩,但廟方仍擔心有信徒在遶境活動中感染到新冠肺炎就不好,因此,整個舉行日期發布的很倉促,也導致不少虔誠信徒「來不及」請假,讓廟方得以控制人數;且這回也嚴控信眾躦轎底等行為,儘量讓此民間信仰活動,不要因防疫缺口而出意外,恐遭外界批評。

如果民眾還記得,大甲鎮瀾宮今年三月原本要照常舉行遶境活動,不過,廟方董事長顏清標因應疫情,當時決定取消一千三百桌宴請行經沿途各宮廟的主事及管委的「起駕宴」,並將要花費的三千萬元捐給防疫中心。

三千萬元不是小數目,廟方有能力捐出,可見,每年經由遶境活動及平時十方信眾捐給廟方的香油錢等數目,更不在少數。

有熟悉宗教活動,但不具名的人士表示,不只是大甲鎮瀾宮的香油錢等收入「驚人」,台灣其他大大小小的廟宇,每年來自信徒五百、一千,積沙成塔的捐獻,說有些廟宇「富可敵國」,可能誇張些;若十方信眾在合法立案的廟宇捐添香油錢,並取得收據證明,更能抵扣所得稅,但如直接投入功德箱或是安太歲、點光明燈等有對價關係者,則無法抵稅。

信眾隨喜佈施 積沙成塔

寺廟屬公益團體,因此稅法對於寺廟的收入大都給予免稅或給予減免的優惠,但在網路上常找不到這些廟宇的財務報表,不免造成一般民眾的疑問; 而經年累月下來寺廟資產日漸增加,卻因法規無強制性需要揭露相關資產狀況,導致外界信眾不得而知外,甚至連自家廟方執事人員都無法確切掌握自家寺廟資產的現象。

據指出,台灣有取得寺廟登記證約有上萬家,其總數甚至多於四大超商總和,但未登記的更多,可能有數萬家大大小小的寺廟,由於這些廟宇無需繳交稅金,即便每年都有不少香油錢,或民眾點光明燈、安太歲等收入,但都無須「繳稅」,而這些信眾絕對不會去跟神明追問「錢用哪裡去了?」

另由南投縣竹山「紫南宮」每年求發財金的人龍綿延幾公里,據廟方表示,曾有信徒向土地公借六百元發財金,之後事業成功,來還六十萬元,甚至還有人曾還過二九○萬元,另媒體報導過,廟方每年備用的發財金高達數億元,有時,信眾有借有還,盈餘就有二億多元。

由此就可知,很多知名的廟宇,每年所經手的金流,有時更凌駕於銀行,成為民間最大的金融中心,但並非所有宮廟都能財務透明化,部份因財務不透明,卻成為政府「無法」也「無力」可管的範疇。

台灣最有錢的是「祂」

大家都知道,國泰金控是台灣持有土地最大的地主之一,但很多人可能會說,若是各寺廟的財產能透明化,則可能會出現一個有趣的現象,那就是台灣最大的地主名字,可能是「福德正神(土地公)」或是「媽祖林默娘」,祂們可能是台灣最富有的隱形富豪。

根據一份非正式的調查,全台知名廟宇如台中大甲鎮瀾宮的總資產,保守估計可能就有二十多億元以上,另如雲林北港朝天宮有十六億元以上,而台南南鯤鯓代天府的總資產有三十億元以上,至於台北行天宮則有七十六億元以上(如附表),但這大都是來自一些各廟宇信徒粗估的數字,正確的總資產仍以各廟宇肯對外宣示的為準。

不過,此文並不在檢討台灣各大大小小的廟宇的總資產有多少,政府要不要去查稅問題,而是要探討,這些「有錢」的廟宇,除了把錢存在各銀行外,他們還有哪些「理財工具」?

根據了解,因為有些大廟宇的現金夠多,也成為各金融理專人員爭相開發的對象,此外,像「台北市文昌宮」因有辦公廳舍之需求購宅「置產」,又或者,有些廟宇可能因為要建廟,或是拓建信徒停車所需的停車場而買農地或土地,或其他置產需求,而可能成為土地的購買大戶。

寺廟投資理財要懂法令

擅長處理寺廟土地與稅務規劃的執業地政士蔡岳臻談到,他曾受託幫一間南部知名國定古蹟寺廟處理過相關的金融投資導致國稅局查稅問題,他說,該間寺廟在幾年前因購買躉繳型保單導致轄區國稅局發文調查。

由於該間廟宇被稅務機關稽查出現「其他所得」,導致被國稅居要求須繳納「營業稅」並課罰鍰,然因後續稅務協談得當,讓整件寺廟課稅案件順利落幕。

蔡岳臻補充說明,人們常說「你不理財,財不理你」,同樣的,擁有大筆現金流的廟方,也有「理財投資」需求,但若不懂相關稅法,可能橫生諸多困擾,甚至衍生稅務等相關問題。

例如,嘉義地區就有一寺廟為了建廟所需,花了二百多萬元買了兩筆農地,並花了六千多萬元興建廟宇,卻被檢舉「違建」,最後才驚發覺,該農地竟屬於都市計畫法中的「特定農業用區」的農牧用地,依法是不能做非農業使用的。

蔡岳臻說,過去很多鄉間的廟宇,早期因不解相關法令,許多廟宇建築興建基地或由信眾捐贈土地,或是廟方主委依據神的旨意購建地價較廉價之土地興建而成,因此大都蓋在農業區土地上。

當有爭議發生後,為求「就地合法」,只能尋求解套方式或是透過土地變更地目方式將農牧用地變更為特定目的事業用地(如宗教用地),或進行都市計畫通盤檢討時檢討土地分區使用實際狀況予以適度調整。

不過依據「非都市土地變更編定執行要點」規定特定農業用地是不能做特定目的事業用地之宗教用地變更的,因此全台目前尚有超過三百間寺廟因坐落於特定農業區的農地上,所以遲遲無法取得合法寺廟登記資格。

借名登記衍生追討廟產爭議

此外,媒體曾報導過,屏東萬巒地區知名的普門講堂土地繼承爭議,該案例是已圓寂的佛學宗師會性法師,身後留下的講堂土地以及九百多萬存款,由其妹妹依法繼承。

不過,普門講堂住持向屏東地院提告,廟方表示,當初是用信眾捐錢購買農地建廟,礙於法令限制,只好「借名登記」,由會性法師借名給廟方,因此,主張會性法所的妹妹應返還該土地。

蔡岳臻指出,依據《土地登記規則》第104條的部分內容為:「法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前,取得土地所有權或他項權利者,得提出協議書,以其籌備人公推之代表人名義申請登記。其代表人應表明身分及承受原因。登記機關為前項之登記,應於登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱。」

蔡岳臻表示,未登記或立案的宗教團體或寺廟,其供奉的神祇,並不具有《土地登記規則》登記名義人的資格,因此,很多廟方早期所購買的土地或房產,大都借名登記在廟方執事的名下,但若沒有「白紙黑字」註明這些房產都是屬於廟方,僅暫時借名登記的話,日後,常會衍生透過訴訟請求返還不動產官司。

懂法才能幫神明保住財產

他曾協助過一件寺廟的土地過戶案,是廟方執事委員往生,三、四十年來歷經兒子及孫子繼承,但後來廟方要索還土地,結果,孫子輩不認帳,因為他們是「依法繼承」,加上廟方又拿不出當初是借名登記的「證據」,最後,由廟方拿出一些「補償性金額」取回土地,才能順利辦理產權移轉。

蔡岳臻指出,台灣的民間信仰力量很強大,早年,鄉間土地不值錢,有些信徒因為信奉神明非常虔誠而奉獻土地,當年可能都是「口頭捐贈」,並未做產權移轉,而土地也蓋了廟宇使用多年,卻發生當初捐地的地主後代子孫,因土地變值錢了而出面討產問題,故各廟宇隨著時代所衍生投資需求的同時,也一定要適時了解相關法令,才能幫神明「保住」財產。

(顏瓊真│理財周刊1034期)

文章來源:理財周刊

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台灣商辦行情因去(2019)年成交破千億元,讓外界看好2020年的發展,沒想到,受到突然飛來「新冠肺炎」疫情的黑天鵝影響,導致投資買盤有點降溫,不過,近兩年因不少企業尋求上千坪以上的企業總部需求,更有不少「預租」情況發生,市場上也漸漸出現「量身定製」企業總部的客製化趨勢。

聯強預購企業總部

最有名的案例就是去年九月中旬,聯強國際與南港輪胎兩大上市公司正式簽約,聯強以每坪一百萬元,超出南港地區約在七、八十萬元的商辦行情,購買「世界明珠」辦公大樓的十三至二十七樓,將作為聯強集團全球營運總部。

雖然外界認為聯強「買貴了」,紛以「盤子(台語諧音,意指呆子)」來形容;不過,聯強國際總裁杜書伍卻不這麼認為,一來,聯強取得該棟商辦大樓的「冠名權」,再者,他也親自解說,未來該棟大樓是以高規格打造,是以二十四小時不停頓營運的規格來規劃,而在這之前,集團已經看過五、六十棟建築才敲定。

南港輪胎則表示,未來不管是立面、空間與智能等設計,都能量身設計符合聯強需求,聯強光是外觀節能玻璃材料就要用五層,另外窗簾也是特殊規格,價格更是市場上的三倍。

有了聯強總裁杜書伍的「慧眼」兼「保證」,也一炮打響了南港輪胎在南港車站旁的商辦及廠辦行情,讓台北市政府積極打造的「新東區計畫」中的南港,更成為未來的明日之星。

而一個國際性的電子企業,願意斥巨資購買還未蓋好的商辦大樓,且讓開發業者為其「量身定製」企業總部的趨勢,也讓不少建商願意投資商業用地。

先搶先贏 預租或預購成趨勢

因為大台北地區A級商辦大樓本就供給少,若是新的A辦,則更是「搶手」,世邦魏理仕董事總經理朱幸兒就說,觀察近年商辦的新發展趨勢,就是不少企業捧錢先去「預租」他們心目中的好商辦。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示,近些年,各金融控股公司在市中心蓋新的企業總部大樓更蔚為流行,有些將舊的辦公大樓透過都更翻新,有的更是飆高價搶標國有土地的地上權。

例如元大銀行於2018年第三季,以82億元搶標仁愛路原空軍俱樂部一案,地上權土地單價約720萬元,創下當年的新高價。

另據媒體報導,玉山銀行也在同年第四季以60.88億元買下敦北冠德地上權「預售」的九千坪商辦,只要有好的物件,都是先搶先贏。

陳益盛指出,台灣連續二年度商用不動產交易皆突破千億元,2019年甚至突破十年新高,讓商辦行情即便有「新冠肺炎」疫情的干擾,但因A辦「供不應求」,行情欲小不易。

他表示,去年商辦需求提升,但因為許多舊商辦大樓因都更重建或改裝為旅館,而造成商辦供給量負成長而呈現短缺的現象。

陳益盛表示,目前多家企業委託代尋數百坪至數千坪商辦,幾乎買不到也租不到現貨,因此陸續把一些預售商辦也列入購買的評估清單。

而去年,為數不少的上市櫃公司或中大型企業,因合併或新創需求,積極尋覓合適的企業總部或數百坪或數千坪的辦公室,但由於台北市區難尋,只得轉往內湖、南港,甚至新北市捷運站周邊。

陳益盛表示,目前只要市中心有上千坪的商辦空間,都是詢問度極高的,一有釋出就馬上被搶走,但這種物件愈來愈少,故即便是在疫情期間,仍有不少企業主希望他代為「留意」好物件。

租金行情還是房東說了算

國際獨立不動產顧問公司《萊坊》發布最新「亞太地區關於新冠肺炎對不動產市場之影響報告」,調查城市包括台北、上海、北京等十五個亞太地區主要城市,調查時間為四月上半旬。

調查結果,全體調查城市的辦公室租賃市場的活躍度都呈現持平或下跌的狀況,以致承租方需要房東降租聲浪強大,議價權變強,但唯有台北市一枝獨秀,談判權仍偏向房東端。

瑞普萊坊商業物業代理部副總監陳瑛佳表示,台北市A辦今年第一季每坪平均月租金為2827元,較去年同期成長2.4%,信義計畫區從3339元漲到3461元,年增3.7%,空置率更只剩1.2%,台北市供不應求的結構仍然對房東端有利,尤其精華區、好物件的租金維持上升趨勢不變。

陳瑛佳分析,「現金為王」、「撙節成本」的應急原則,無可避免地暫緩了企業原本擴張、搬遷或是準備執行的專案,但以今年為例,富邦人壽遼寧街大樓、新纖仁愛大樓、全球人壽幸福廣場、宏匯t.Hub內科創新育成基地的「預租」反應都極為熱烈。

疫情打亂商辦投資步調

信義全球資產公司經理王維宏表示,2020年受到突如其來的新冠肺炎衝擊,全球景氣下行風險高,以及持續存在的美中貿易戰後續、地緣政治風險及兩岸關係等議題,都將影響台灣經濟表現,恐打亂房地產投資步調。

受疫情影響,投資人對於上半年不動產市場投資趨於保守,預計下半年若疫情得到控制後,可望價量回穩。

雖然投資人對於商用不動產市場信心有些鬆動,但實際上對不同產品影響程度不一,他說,飯店旅館、店面商場等處境艱難,但辦公、廠辦及工業地產,受惠於台商回流以及分流辦公政策及物流需求拉升等因素衝擊相對較小。

 

 

高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠認為,即便上半年房地產投資已被肺炎疫情打亂,短期內交易量將停滯,但央行調降利率,是為穩定市場信心之表現,待疫情穩定之餘,可望吸引資金進入土地及商用不動產市場,故應趁現在提早布局,多看一些有潛力的標的。

黃正忠指出,下半年的投資亮點及布局策略仍在收益型不動產如辦公及工業地產,以及土地儲備等三大類。

辦公室的需求及租金仍會穩定成長,除大台北以外,台中市辦公室市場也邁入發展黃金期,尤其是經濟及商業重鎮的七期新市政商圈,不少建商在此大舉買地,專門打造企業門面升級、軟體科技業、回流台商等需求的頂級商辦。

金控、壽險南下台中買地購樓

高力國際調研部董事梁儀盈指出,其實多家金控、壽險等業者早在多年前便看到台中七期辦公市場的潛在需求,早早前進台中設點,而且部分更是直接買地購樓。

黃正忠指出,台中七期向為中台灣最重要的金融保險業重鎮,目前富邦金控、新光金控、中信金控、三商美邦等指標金控、壽險業者都在台中七期設有中台灣企業總部。甚至四大會計事務所,繼勤業眾信去年進駐中信金控臺中金融大樓後,累積有三大已經駐足在七期,僅有安永的辦公室還位於台灣大道辦公商圈上。

梁儀盈表示,台中市七期商圈內辦公大樓的進駐率由2018年第二季的54%,到2019年第四季已經變成83%,一年半內增加了近三成,可見需求強勁。

梁儀盈指出,台中七期商圈發展日趨成熟,產業聚集效應越來越明顯,已成為台中市新設立公司選點以及企業搬遷的首選,也促使在地建商紛紛投入商辦大樓開發,近幾年新推辦公室建案不但逐年增量,銷售也展現不錯佳績,包括興富發集團鼎盛BHW、CBD時代廣場、NTC國家商貿中心等辦公室建案,都在推案短時間內銷售進度超前。

至於只租不售的辦公室也同樣受到歡迎,包括豐邑集團市政核心大樓、中信金控旗下台中金融大樓等頂級商辦,進駐率提升,租金也持續攀高。

她談到,中信金控旗下台中金融大樓更是台北建商大陸建設當初南下購地,一早就被中信金控鎖定,創下還沒蓋好前,大樓已經賣掉,而大陸建設轉而依中信金控的需求,量身打造他們所需求的商辦大樓。

台中七期除豪宅外 豪辦也給力

豪宅建商累積許多設計、施工、客服經驗,跨足商辦水到渠成,例如北部豪宅建商中悅建設機構在藝文特區、經國特區都興建多棟商辦,台中「豪宅一哥」聯聚建設在七期推出頂級商辦「中雍」,為地上三十九層,為台中最高的地標商辦建築,訴求結構耐震設計提升至0.409g,可承受七級地震,相當於核電廠耐震等級;此外,也有不少地主找建商幫他們量身客製頂級商辦。

精湛建設總經理陳志聲表示,近年受到台商回流影響,商辦市場暢旺,台中隱形冠軍產業多,一層一戶的頂級商辦不夠看,現在更出現「客製化」頂級商辦產品。

位於朝馬路、安和東路口精湛「寶元紀企業總部」,就是精湛建設為寶成集團前董事長蔡其建量身訂製的企業總部,地下三層、地上十二層的大樓,除了規劃做為蔡董事長自己的企業總部外,僅開放部分樓層作為餐廳及辦公室出租,目前除店面外,已滿租。

精湛建設針對單一企業的不同需求,進行量身打造,公設部分,更以豪宅大器的樣貌設計企業總部,如門廳山水畫主牆,讓訪客感受企業文化,黑松、真柏造景,突顯企業永續發展的意象。除無障礙空間動線規畫妥善,該大樓也留設三十輛電動汽車的充電空間,未來不須因電動車普及,業主必須另外施工。

陳志聲表示,豪宅是頂級企業主的夢想居所,商辦則融合了企業主對企業的發展想法、需求,客製化將成未來潮流。

他談到,蓋豪宅對他不是難事,但首次承接單一企業的客製化商辦的成功經驗,讓精湛建設未來不排斥繼續接案。

梁儀盈另談到,而七期商圈的商辦除了數量上的增加之外,近年更講究質的提升,新建商辦大樓群在硬體設計上,更走向國際水準,頻頻找來國際建築師操刀設計。

以「中信金控臺中金融大樓」為例,找來西班牙建築團隊EMBT設計,另NTC國家商貿中心、興建中的台中商銀企業總部及台中TOP1環球經貿中心等則是找來全球五大國際建築事務所之一的Aedas凱達環球操刀。

(顏瓊真│理財周刊1028期)

文章來源:理財周刊

 

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過個年,新型冠狀病毒竟然成為全世界共同的災難!中國大陸在年前實施武漢市的封城措施,全武漢市的居民不得進,也不得出,中國大陸得病人數激增,死亡人數也接著提升,而且中國大陸的遊客到世界各地旅遊,也把疫情傳染到世界各國!

為了防疫的需求,各國皆實施禁止中國大陸、香港、澳門人士入境,台灣也不例外,使得目前所有旅遊業、航空業、餐飲業、零售業及交通事業,都在半停滯的狀況,大家不敢出門看電影、不敢出門去聚餐、也不敢去百貨公司逛街,更不敢坐遊覽車去四處旅遊,情勢可以說是相當嚴重!

這次的新型冠狀病毒產生的肺炎與17年前SARS的病毒,看起來非常相似,使人回想起17年前的光景。當時的旅遊業、航空業、餐飲業、零售業及交通事業,一樣面臨蕭條,外加建築業也是一遍哀嚎!

這次,大家可以知道上述產業外,更嚴重的是,高科技產業鏈及高科技業的復工,而對建築業的關心反而較少,那麼,這次建築業會因為全國的疫情而走向銷售遲鍰嗎?

 

因目前市場資金寬鬆、利率很低,而且繼上次SARS過後房價反彈的經驗告訴大家,這次房市應該不會有受傷的現象或跌價的可能。有人說,如果四月、五月疫情緩和後,房價會有新的一波漲勢嗎?

穆老師認為,有60%的可能性會上漲,但是,原因不是因為疫情緩和而上漲,反而是,工資上漲、通貨膨脹的因素比較大,可能有60%的機會房價會上漲。至於詳細的原因,我們下個月再來聊聊…。

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新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設榮譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
全友建設董事長兼總經理
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎經歷
國立成功大學建築研究所 碩士


 

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顏瓊真│理財周刊1009期│2019-12-27 

實價登錄行情已成民眾買賣屋前的必做功課,但現行實價登錄以門牌三十號為區間,所揭露的成交行情真的夠精準,能當作出價的參考嗎?

事實上,儘管位於同一條路,房屋都可能因屋齡、建材、樓層、房型、採光,甚至座向等不同,造成房價的不同;成交行情揭露到門牌,將能幫助民眾更精準的掌握行情,做出適當決策。

先誠實,再成交

秉持「先誠實,再成交」服務理念的永慶房產集團,為讓民眾掌握精準的資訊,彌補「實價登錄2.0」未能過關的遺憾,率先將所成交的物件行情揭露至門牌!

自今(二○一九)年八月起,永慶房屋在門市免費提供「實價登錄3.0-誠實房價報告書」,平均每周送出近萬份,上店客戶增加三成,尋求估價服務的客戶也增加超過二成!

為讓全台民眾都能便利掌握精準房屋成交行情,永慶不動產全台門店也跟進提供「透明房價一覽表」。

永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成表示,永慶「實價登錄3.0」的服務獲得永慶不動產加盟店東及店長大力支持,希望第一時間提供「透明房價一覽表」,大家都認為提供透明房價資訊,能增加消費者上店詢問並贏得其信賴。

此外,永慶房仲網與永慶快搜App,也成立「實價登錄3.0」專區,供大家免費查詢。

永慶房屋業管部協理陳賜傑透露,「實價登錄3.0」專區上線不到一周,網站瀏覽量就已成長近二成,可見消費者確有需求,呼籲更多的同業一起響應,共同保護消費者的權益。



網站瀏覽量成長兩成

陳賜傑說明,將成交行情揭露至門牌,不僅讓買賣雙方對於價格的認知更趨一致,縮短雙方來回評估的時間,更有機會抑制不肖房仲同業刻意提供片段、模糊、甚至是造假的實價登錄資訊,誤導消費者做出錯誤的判斷,造成消費者權益受損!

陳賜傑舉例,近期就有客戶同時委託永慶與其他同業,帶看同一社區的房屋,因該社區房型眾多,雖是同社區但房價價差甚大!由於同業提供的實價登錄資訊,以三十號為區間,資訊不夠精準,當客戶看到永慶提供「實價登錄3.0」的行情資訊揭露到門牌,立刻能依據門牌判斷出該筆成交資訊是屬於哪一種房型與樓層,很快能做出適當的決策。

永慶房產集團今年在新展店數、業績總額和聯賣績效,都交出亮眼成績,再次締造歷史新高峰;新展店達一三○店,全台服務據點突破一千一百家店,穩坐房仲第一品牌。

「家」,是大家安身立命的起點,平穩的房價更是社會安定的基石之一。

實登3.0,杜絕黑心業者玩弄

作為房仲第一品牌,永慶更是第一家免費全面公開成交行情的房仲業者,更再次走在政策之前,推出實價登錄3.0,讓成交行情資訊揭露精準又透明。

莊志成表示,透過提供透明資訊,把決定權交給民眾,同時也杜絕黑心業者玩弄實價登錄資訊,以達到保障消費者權益,進而幫助房價平穩發展,持續展現永慶保障客戶權益、堅守房仲核心價值的決心。

 

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日本信義歷9彌新 跨界深耕 2動作開創新局
顏瓊真│理財周刊955期│2018-12-14 
海外置產投資盛況近年來維持火熱,而身為信義房屋邁向世界級服務業先鋒的日本信義,截至目前累積成交案件超過二千七百件、累積總銷金額逾一千七百億日圓(約新台幣四六七.五億元),成績亮眼,顯見日本信義成立九年以來一直是國人赴日置產首選。

日本信義社長何偉宏表示,今(二○一八)年日本信義更有兩個跨界的創舉,一是在香港成立服務據點,提供當地民眾赴日購售屋諮詢服務,另外,再於東京成立首家仲介新品牌「SJ HOME」,從社區房仲出發跨出深耕日本當地市場的第一步。

前進香港設點 打造華人赴日置產首選

香港是國際化的自由貿易區,當地民眾對於在海外置產的接受度很高,日本信義近年亦服務過不少來自香港的客戶,秉持極致服務的理念,更進一步貼近當地客戶的需求,歷經半年以上的籌備與人員培訓,日本信義今年於香港服務據點正式營運。

日本信義在十一月,首次在當地舉辦物件聯合發表會,成功吸引數十組客戶主動報名與出席,互動回應熱烈;同時也參與香港最具規模的Smart國際房地產及投資博覽會,現場民眾對於赴日置產的詢問度相當高,兩天活動期間吸引上百組客戶洽談詢問,何偉宏對於香港客群的經營充滿信心。

何偉宏指出,香港不動產投資風氣興盛,但當地房價居高不下,因此民眾開始尋求到海外置產的管道,日本則是僅次於中國內地的選擇。目前市場主流大致分為標榜低總價高投報率的投資型物件,以及著重增值空間的資產型物件。



由於香港政府法規對於海外房仲經營並無強制約束力,所以容易因資訊不對等而衍生交易糾紛,何偉宏對此強調,日本信義交易流程透明、販售的物件價格與日本當地一致,更堅持客戶一定要親自赴日看屋,協助客戶充分了解日本交易流程、稅費及物件行情後再做決定,將在台灣及日本的標準作業流程與極致服務輸出至香港,提供客戶關於海外交易安全,公正且安心的保障。

擴展日本當地客群 新品牌SJ HOME搶市

日本信義的服務範疇不僅協助台港兩地客戶赴日購屋,在日本當地也循序漸進向下扎根,針對在日工作或生活定居的華人為對象,自去年起定期在東京舉辦購屋說明會,提供購屋、貸款、稅務、物件推薦等相關諮詢,逐漸在東京華人圈營造出好口碑,目前每月說明會的參加人數平均近三十人次。

根據日本信義內部營業數據統計,成交客戶中自住與投資的比例相當接近,何偉宏分析,在地客戶以自住需求為主,台灣客戶赴日購屋作為子女留學、第二屋使用亦持續增加。

作為信義房屋集團全球化的先鋒,日本信義在服務大國─日本打下基礎、站穩腳步,為了深耕在地市場,全新品牌「SJ HOME」於今年底正式亮相,首家店面就位於東京都心最精華的港區六本木。

何偉宏指出,日本信義在日本發展即將邁入第十年,「SJ HOME」是信義房屋品牌的延伸,以在地化服務日本當地客群為主,店內共配置七名日籍人員,預期首年營業額將佔日本信義總營業額八%。

日本信義傳承信義理念,以成為世界級服務業為目標,將台灣的熱情與日式細緻服務結合,打造獨有的極致服務精神,為國人赴日置產的領導品牌。

在邁向十週年之際,不僅將服務對象範圍延伸至香港地區,更在地深化以新品牌之姿正式進入日本本土房仲市場,期望透過國際化且多元的經營,朝「世界的信義」邁進。

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永慶集團堅持立業初心 逆勢全台展店130家持續稱霸
顏瓊真│理財周刊951期│2018-11-16 
今(二○一八)年為房仲龍頭永慶房產集團成立三十周年,董事長孫慶餘帶領集團業務總經理葉凌棋、永慶房屋總經理吳良治,以及新展店的二十四家店長齊聚,共同宣示「永慶三十周年全面領航」。

他宣布,預計至今年底,全台新展店數將達一百三十家,其中雙北市更一舉新展二十四家店,集團穩健地以挑戰成交市佔突破五成為目標!

堅持立業初心 贏得消費者認同

以「科技找房」建立市場口碑的永慶房產集團,從今年初推出專利服務「實境找房」,並囊括國內外各大指標性大獎;十月底又向全球發表「實境LIVE賞屋」新服務,以異地多人同時上線,由達人實境解說賞屋,再次為房仲服務設下新里程碑後,十一月宣示展店新目標,顯示集團與時俱進的強大企圖心。

談到永慶為何披荊斬棘,傲視同業,逆勢成長的關鍵?孫慶餘董事長答以「初心」兩字。他說,創業以來,一直堅持「初心」,如為保障消費者權益,永慶堅持不賺差價,就像永慶第一支廣告宣示的:「不買房子、不賣房子,提供實實在在的資訊與服務!」永慶以「先誠實、再成交」的精神,要讓客戶的美好生活從永慶開始。

二○一五年因預見房市將反轉向下,孫慶餘帶著經營團隊一連串的變革,加上持續投入科技創新提升客戶滿意度,經過三年的努力,永慶房屋的成交市佔從不到兩成,到現在已突破三成,年底更希望邁向四成,且總店數在十九縣市也持續領先。

落實策略三箭 彈性工作八小時

永慶房屋總經理吳良治談到永慶房屋將在雙北市新展二十四家店時表示:「三年前孫慶餘董事長啟動了策略三箭:『人才多元化』、『服務在地化』、『管理彈性化』,旋即展開各項創新變革計劃,而其中『彈性工作八小時』制度實施至今成果斐然,可說是這波逆勢致勝的首要關鍵。」

吳良治分析,「要永續經營,必須時刻以『員工』及『客戶』為兩大軸心。員工想要享高薪但低工時,工作與生活兼得,所以我們挑戰房仲業高工時的印象,推出『彈性工作八小時』三班制服務。」

但滿足員工的同時,亦要滿足客戶期待獲得誠實、優質且親切的服務,吳良治說,永慶以科技優勢做後盾,持續推出創新服務,滿足客戶需求,更提供科技工具、系統平台幫助同仁提高效率,並搭配彈性工作八小時制度,讓同仁「聰明工作、健康生活」。

為因應快速的展店需求,永慶房屋將持續擴大招募菁英人才。目前永慶房屋提供第一線業務新人前九個月每月五萬元,總計高達四十五萬元的保障,是目前業界最優方案,加上完整的教育訓練及強調團隊合作的文化,可說是年輕人的就業首選。

三加盟品牌橫掃全台 成最佳創業平台

除了永慶房屋在雙北市新展二十四家店外,永慶房產集團加盟三品牌更是橫掃全台,目前新展的百家加盟店中,以同業轉招創業佔比六六%最高,突顯加盟展店在選擇品牌,將以具知名度且穩健發展的集團式經營品牌為優先。 

葉凌棋總經理引述近日與加盟店東的訪談,自同業轉招加盟的店東分享,加入永慶最大的感受是:永慶加盟總部總想盡辦法幫加盟主賺錢,相較其他總部多是在想怎麼賺加盟主的錢。當市場激烈競爭之下,加盟主也會考量自身需求以及品牌後的加值效應,優劣當下立見。

面對房市前景未明朗,孫慶餘表示,「全球經濟瞬息萬變,我們保持靈活與彈性積極面對,堅持先誠實再成交的理念,以創新做後盾,整合集團實體通路與科技網路的虛實力量,加上永慶特有的『策略』、『系統』及『團隊』優勢,穩健地朝向全台成交市佔五成的目標努力,期待提供客戶更優質的服務,同時也期許永慶的成功經驗能持續帶動產業向上提升!」 

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赫里翁總裁城堡 巴洛克崗石建築 千坪四季大花園
顏瓊真│理財周刊934期│2018-07-20 
由宏山林建設及盈泰開發共同投資興建的巴洛克崗石城堡「赫里翁」,在內湖區文湖路沿線低矮的建築群,更顯「鶴立雞群」;而當地難得的二千二百坪大基地,就擁有一千五百坪花園泳池,且全石材建築所呈現恢宏、雄偉的器度,更成為內科企業主爭相卡位的指標建築。

眾多優點吸睛企業主

一九一九年,美國媒體大亨William Randolph Hearst在加州耗資數千萬美元,共計二十八年,打造極其奢華的赫氏城堡,「赫里翁」移植加州赫氏豪奢美學,打造最驚豔的巴洛克泳池城堡,擁有千坪四季大花園。

豪奢美學建築的「赫里翁」總裁城堡,是進駐大直、內科核心之亞太企業主的首選,其深受企業主青睞的關鍵有四:

一、臨近內科:根據了解,內湖科技園區進駐的企業家數至去年底已超過四千六百家,年產值達四兆元以上,吸引包括製造業、資訊、通訊、生技等高附加價值的產業,截至二○一七年七月底,園區已有光寶科技、仁寶電腦、大眾電腦等三十家企業總部及其八十一家關係企業與十家研發中心進駐,內湖科技園區已成為台北市企業營運總部及研發中心群聚之地。

二、交通方便:二○○九年捷運內湖線(現改為文湖線)通車後,將內湖科學園區和大直聯在一起,形成一個相當獨特的生活圈;赫里翁位於捷運文湖線劍南路站及西湖站之間,可享西湖市場的購物方便,以及大直商圈的商業機能;另可經大直橋、復興北路地下道或堤頂大道進入市中心,及可快速連接中山高速公路。

三、松山機場一日生活圈:對在中國大陸投資的企業主,入主「赫里翁」,透過劍南路站至松山機場只要五分鐘的車程,一早搭機直接上海,下午就可回台,洽公、經商都方便。

四、大直商圈的繁榮:自美麗華百樂園於二○○四年開幕後,帶動大直商圈的繁榮發展,區內不僅有大賣場、高爾夫球練習場,還有萬豪酒店及美福大飯店,以及諸多高級餐飲品牌進駐,另大直明水路還有豪宅聚落。

全石材建築 見證力與美

對稱眾多企業主雄偉的身價,總裁級城堡的「赫里翁」無論正立面、側立面、背立面全石材,每一面都以正面設計,零死角的美學建築,處處可見石材老師傅手工雕塑的精緻美感,萬噸崗石壯闊見證力與美。

此外,羅馬式海神許願池、四季女神像、柱頭雕花、泳池長廊⋯,見證歐式崗石城堡的建築美學磅礡史詩落成,是傳世建築百年價值。

不少企業主一到現場,眼見為憑,立刻被建築外觀及三十五米古典泳池等各項公設所吸引,尤其八十坪至一百六十坪的空間,還可規劃作為企業招待所或是公司法人的高級行館。

另由日商大林組施工的大樓,其防震係數更高達六級,遠高於九二一地震後所規定的五級標準。

南側面向中庭泳池,六樓以上還可欣賞到大直及信義計畫區的萬家燈火,跨年時,還可看到美麗華摩天輪及台北一○一的煙火秀,至於北側則可遠眺綠色的山峰。

「赫里翁」規劃兩棟建築,各有獨立挑高的門廳,而最讓已購客情有獨鍾的是八米寬的迎賓大車道,採單進單出。建商更向大直及內湖的區域客喊話,震撼落成回饋價,最低總價五九八八萬元起,就可當「赫里翁」的主人。

眼界決定世界 擁大直絕美價

眼界決定世界!推窗可見美麗華、大直國際景觀,後擁養生綠意,收藏的不只是山景,更是人生峰景,「赫里翁」是企業主在台北市中心運籌帷幄的最佳疆域。

「赫里翁」擁有大直核心絕美價,是企業老闆資產配置首選,因為其高CP值,更能享受百坪無界江山的生活及企業招待會所空間,而成為台商、華僑等頂端企業主爭相收藏,體驗最上乘的享受!

 

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舊商辦也要都更 建商多角化經營 商辦是新選項
顏瓊真│理財周刊910期│2018-02-02 
有台灣「推案王」、「購地王」之稱的興富發,於今(二○一八)年一月份的法人說明會上,說明今年將會是興富發最好的一年,但最引人注意的是,因為看好商辦市場,將在大台北及高雄市區開發辦公大樓。

台灣商辦市場的買賣,曾因外資進場而有一波行情外,但二○○八年全球金融海嘯後,外資撤出台灣,且之前住宅市場行情大好,獲利大於商辦大樓,因此,建商並不太著墨在蓋商業辦公大樓。而興富發竟看好商辦市場,應是繼跨足飯店、百貨業外,另一項多角化經營的新選項。

商辦也進入換屋潮

一直在住宅市場上獨領風騷的興富發,其實早在多年前,就跟關係企業潤隆一起在台中市推出,包括「亞太雲端」、「鼎盛」、「時代廣場」等五筆辦公大樓案,結果統統賣光,獲得不錯的成績。而這回,將在大高雄及大台北地區獵地,開發辦公大樓,看是整棟銷售或是出租當包租公,著眼點都在於過去十年缺乏新的辦公大樓,但科技化新時代,舊式的辦公大樓已不符時勢所需,汰換需求浮現。

興富發董事長鄭志隆談到,先前房市大多頭,辦公大樓價格漲幅不如住宅,導致市場上優質辦公大樓並不多,而早先的舊式建築,不僅空調不符需求,有些辦公大樓採中央空調,某一間公司夜間或假日要加班,開空調得預先申請,非常不方便。

再者,電梯數量不足,一到上下班及用餐尖峰時段,得大排長龍等電梯,另停車位也不夠,舊辦公大樓造成企業使用上的不理想,已進入「換屋潮」。

興富發副總兼發言人廖昭雄也談到,舊辦公大樓因受設備所限,根本就租不出好價錢,因此,興富發未來將興建新穎、大型的商辦,滿足市場的高度需求,目前已在高雄博愛特區有塊地可蓋商辦大樓,至於大台北地區也會伺機購地。

除興富發外,其實長虹建設、大陸建設、宏普建設等多家建商都有商辦大樓案,如長虹建設早先在內湖科學園區內湖路一段與洲子街口的「新凱旋科技大樓」,就售予富邦集團,作為MOMO總部。另一棟「新世紀企業總部」也在去年底公告,以總價六十四.二億元賣給中華郵政,創下去年單一不動產交易金額的最高紀錄。

欣陸投控旗下的大陸建設於二○一二年九月以二十四.五億元,買下台中七期七百八十六坪土地興建商辦大樓,樓都還沒蓋,馬上就找到了兩位買家,分別是中國信託商業銀行及中國信託人壽。

此外,宏普建設位於忠孝東路三段與新生南路一段路口附近的商二用地,在去年初也與三井不動產簽約,預計規劃為飯店,另在天母德行西路及大直金泰段,都有商用不動產開發案。

華固則於今年一月二十六日公告,砸十二.五億元買下台北市內湖潭美段、南京東路旁的近千坪辦公服務區土地,也打算開發為全棟純辦公總部大樓。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出,二○一七年台北市辦公室市場表現亮眼,根據統計,去年第四季A級商辦每坪租金單價二六六八元,季增○.二六%,而全年租金成長三.一%。

租賃行情靠電商、金融撐盤

去年千坪以上的大型辦公室租賃案共有八筆,承租方主要來自金融業、電商及科技業,第四季指標案為澳盛銀行進駐國泰置地廣場、街口支付進駐合庫銀行總行C棟、Spaces進駐宏盛國際金融中心(表一)。

黃舒衛指出,金融服務業在金控、銀行歷經前幾年的整併潮後,近期積極搬遷,且往信義計畫區聚集的趨勢更形明確。代表案例為繼二○一六年日商瑞穗銀行從敦北商圈轉進國泰置地廣場之後,澳盛銀行去年也大手筆進駐國泰置地廣場約一三五○坪。

他說,電商及科技業擴張速度快、付租能力高,已成為辦公室市場需求主要動能。信義計畫區A級商辦更是不乏電商及科技業承租的案例,另引爆台灣電商大戰的「蝦皮購物」預計將於今年第二季進駐中信資產釋出的統一國際大樓,大手筆承租二千多坪,也就是說,電商擴張及金融業搬遷驅動下,將使今年A級商辦需求穩定,租賃市場肯定不寂寞。

黃舒衛說,今年A級商辦新增供給近五萬三千多坪,為十年以來最大量,且近八成供給集中於信義區,但預租情況良好,預計新增供給僅剩約二萬五千多坪,加上未來五年新增供給多為企業自用所吸收,預計至二○二三年台北市全體A級商辦空置率將進一步降至五%以下,為統計以來新低。
台北商辦租賃行情微升

信義全球資產經理王維宏指出,歷經了兩年市場盤整後,商辦市場逐漸恢復活力,以自用型買方為首的買氣陸續回籠,年末交易量較前一季成長約三成,中高總價的交易情況也較前期成長,投資市場陸續出現包括土地在內的大型商用不動產交易,預估今年商辦市場將回復常軌。

租賃市場則受惠於科技、生技等新創產業蓬勃發展,辦公空間去化表現佳,空置率來到近十年新低點,而今年將有以南山廣場為首的新辦公大樓完工,預估釋出五萬坪以上的新增樓地板,預估空置率將回復至較正常的水準。平均租金的部分,第四季為二一二七元,較前一季微幅增加,各商圈租金普遍持平回升,信義世貿商圈租金來到二九○九元的波段新高。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄說,台北市A級辦公大樓的平均租金水準雖然不及全球一線城市,但自金融海嘯至今,租金長期維持緩步上升,漲幅也達到一三%。

她說,近期台北市辦公室租賃市場需求強勁,新辦公大樓的規劃也搭上這一波複合式風潮,市場反應佳,台北101大樓、國泰置地大樓、潤泰松山車站大樓或即將完工的南山廣場,低樓層設置零售商場,可滿足樓上辦公大樓白領員工的消費需求,同時也為商場帶進充足的消費力,打造雙贏局面。

而即將完工的國泰民生建國大樓及甫動工的富邦人壽A25開發案,則是將辦公大樓與國際級連鎖飯店結合,對於經常需與國際商務人士往來的企業而言,大大提升便利性。

台中商辦需求轉殷

除了台北商辦市場開始注入新活水外,其實台中七斯的商辦市場也極為活躍,高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示,根據統計,台中七期商辦的新增供給量,二○一六年為「CBD時代廣場」新增二.八萬坪;二○一七年則有「親家市政廣場」、「中國信託營運總部」、「富邦文心」,合計新增三.二六萬坪;二○一八年預計有「聯聚中雍」、「NTC國家商貿」,合計新增三.九四萬坪,三年合計新增約十萬坪(表二)。

黃正忠表示,前一波台灣經濟起飛時,多數台商的廠房與辦公室是合併在同一空間,不過,隨著產業生意愈做愈大,甚至邁向國際化,對於過往廠辦合一的辦公室已經不符合時代需求,因此,多數產業以及回流的台商會希望在原本發跡地附近尋找一處門面、設備兼具的新穎辦公空間。

他說,此波台中掀起商辦大量供給熱潮的主因,可分為在地產業辦公室需求升級以及投資需求增加帶動金控與壽險產業進駐,而精密機械、光學等完整產業鏈,就業機會多,更帶動台中人口持續成長。

台中商辦租賃市場有熱度

根據高力國際台中分公司實地調查,目前台商首選的辦公室地點為七期,其中「豐邑市政都心廣場」、「親家T3大樓」、「鼎盛BHW」、「CBD時代廣場」…等等商辦大樓,均不難發現有許多設廠於中部工業區內的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或台中營運總部,或其總部設於北部,購買七期商辦做為台中辦公室,尤其是傳產與科技業者較多。

其中設廠於中部工業區內的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或台中營運總部,包括有橋椿金屬、高鋒工業、美食達人(85度C)、敬祐科技、源台精密科技、漢育工業、健豪印刷、旭昇自行車…等,涵蓋傳產、科技、食品等產業。

即便總部設於北部,但看中台中發展商機的產業,仍願意花錢在台中添購辦公空間,其中研勤科技(PAPAGO)、聯慷資訊、台灣日旭科技、岱宇企業、敦陽科技…等便選在七期購置辦公室。

除商辦交易頻繁外,台中商辦租賃市場也跟著熱絡,根據高力國際進一步分析二○一○至二○一四年台中多個指標商辦的租賃情況,除「豐邑市政都心」因量體高達三萬坪,空置率超過三成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有一成上下,顯見台中商辦租賃市場仍維持一定熱度。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=21413208440  

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