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日本信義歷9彌新 跨界深耕 2動作開創新局
顏瓊真│理財周刊955期│2018-12-14 
海外置產投資盛況近年來維持火熱,而身為信義房屋邁向世界級服務業先鋒的日本信義,截至目前累積成交案件超過二千七百件、累積總銷金額逾一千七百億日圓(約新台幣四六七.五億元),成績亮眼,顯見日本信義成立九年以來一直是國人赴日置產首選。

日本信義社長何偉宏表示,今(二○一八)年日本信義更有兩個跨界的創舉,一是在香港成立服務據點,提供當地民眾赴日購售屋諮詢服務,另外,再於東京成立首家仲介新品牌「SJ HOME」,從社區房仲出發跨出深耕日本當地市場的第一步。

前進香港設點 打造華人赴日置產首選

香港是國際化的自由貿易區,當地民眾對於在海外置產的接受度很高,日本信義近年亦服務過不少來自香港的客戶,秉持極致服務的理念,更進一步貼近當地客戶的需求,歷經半年以上的籌備與人員培訓,日本信義今年於香港服務據點正式營運。

日本信義在十一月,首次在當地舉辦物件聯合發表會,成功吸引數十組客戶主動報名與出席,互動回應熱烈;同時也參與香港最具規模的Smart國際房地產及投資博覽會,現場民眾對於赴日置產的詢問度相當高,兩天活動期間吸引上百組客戶洽談詢問,何偉宏對於香港客群的經營充滿信心。

何偉宏指出,香港不動產投資風氣興盛,但當地房價居高不下,因此民眾開始尋求到海外置產的管道,日本則是僅次於中國內地的選擇。目前市場主流大致分為標榜低總價高投報率的投資型物件,以及著重增值空間的資產型物件。



由於香港政府法規對於海外房仲經營並無強制約束力,所以容易因資訊不對等而衍生交易糾紛,何偉宏對此強調,日本信義交易流程透明、販售的物件價格與日本當地一致,更堅持客戶一定要親自赴日看屋,協助客戶充分了解日本交易流程、稅費及物件行情後再做決定,將在台灣及日本的標準作業流程與極致服務輸出至香港,提供客戶關於海外交易安全,公正且安心的保障。

擴展日本當地客群 新品牌SJ HOME搶市

日本信義的服務範疇不僅協助台港兩地客戶赴日購屋,在日本當地也循序漸進向下扎根,針對在日工作或生活定居的華人為對象,自去年起定期在東京舉辦購屋說明會,提供購屋、貸款、稅務、物件推薦等相關諮詢,逐漸在東京華人圈營造出好口碑,目前每月說明會的參加人數平均近三十人次。

根據日本信義內部營業數據統計,成交客戶中自住與投資的比例相當接近,何偉宏分析,在地客戶以自住需求為主,台灣客戶赴日購屋作為子女留學、第二屋使用亦持續增加。

作為信義房屋集團全球化的先鋒,日本信義在服務大國─日本打下基礎、站穩腳步,為了深耕在地市場,全新品牌「SJ HOME」於今年底正式亮相,首家店面就位於東京都心最精華的港區六本木。

何偉宏指出,日本信義在日本發展即將邁入第十年,「SJ HOME」是信義房屋品牌的延伸,以在地化服務日本當地客群為主,店內共配置七名日籍人員,預期首年營業額將佔日本信義總營業額八%。

日本信義傳承信義理念,以成為世界級服務業為目標,將台灣的熱情與日式細緻服務結合,打造獨有的極致服務精神,為國人赴日置產的領導品牌。

在邁向十週年之際,不僅將服務對象範圍延伸至香港地區,更在地深化以新品牌之姿正式進入日本本土房仲市場,期望透過國際化且多元的經營,朝「世界的信義」邁進。

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永慶集團堅持立業初心 逆勢全台展店130家持續稱霸
顏瓊真│理財周刊951期│2018-11-16 
今(二○一八)年為房仲龍頭永慶房產集團成立三十周年,董事長孫慶餘帶領集團業務總經理葉凌棋、永慶房屋總經理吳良治,以及新展店的二十四家店長齊聚,共同宣示「永慶三十周年全面領航」。

他宣布,預計至今年底,全台新展店數將達一百三十家,其中雙北市更一舉新展二十四家店,集團穩健地以挑戰成交市佔突破五成為目標!

堅持立業初心 贏得消費者認同

以「科技找房」建立市場口碑的永慶房產集團,從今年初推出專利服務「實境找房」,並囊括國內外各大指標性大獎;十月底又向全球發表「實境LIVE賞屋」新服務,以異地多人同時上線,由達人實境解說賞屋,再次為房仲服務設下新里程碑後,十一月宣示展店新目標,顯示集團與時俱進的強大企圖心。

談到永慶為何披荊斬棘,傲視同業,逆勢成長的關鍵?孫慶餘董事長答以「初心」兩字。他說,創業以來,一直堅持「初心」,如為保障消費者權益,永慶堅持不賺差價,就像永慶第一支廣告宣示的:「不買房子、不賣房子,提供實實在在的資訊與服務!」永慶以「先誠實、再成交」的精神,要讓客戶的美好生活從永慶開始。

二○一五年因預見房市將反轉向下,孫慶餘帶著經營團隊一連串的變革,加上持續投入科技創新提升客戶滿意度,經過三年的努力,永慶房屋的成交市佔從不到兩成,到現在已突破三成,年底更希望邁向四成,且總店數在十九縣市也持續領先。

落實策略三箭 彈性工作八小時

永慶房屋總經理吳良治談到永慶房屋將在雙北市新展二十四家店時表示:「三年前孫慶餘董事長啟動了策略三箭:『人才多元化』、『服務在地化』、『管理彈性化』,旋即展開各項創新變革計劃,而其中『彈性工作八小時』制度實施至今成果斐然,可說是這波逆勢致勝的首要關鍵。」

吳良治分析,「要永續經營,必須時刻以『員工』及『客戶』為兩大軸心。員工想要享高薪但低工時,工作與生活兼得,所以我們挑戰房仲業高工時的印象,推出『彈性工作八小時』三班制服務。」

但滿足員工的同時,亦要滿足客戶期待獲得誠實、優質且親切的服務,吳良治說,永慶以科技優勢做後盾,持續推出創新服務,滿足客戶需求,更提供科技工具、系統平台幫助同仁提高效率,並搭配彈性工作八小時制度,讓同仁「聰明工作、健康生活」。

為因應快速的展店需求,永慶房屋將持續擴大招募菁英人才。目前永慶房屋提供第一線業務新人前九個月每月五萬元,總計高達四十五萬元的保障,是目前業界最優方案,加上完整的教育訓練及強調團隊合作的文化,可說是年輕人的就業首選。

三加盟品牌橫掃全台 成最佳創業平台

除了永慶房屋在雙北市新展二十四家店外,永慶房產集團加盟三品牌更是橫掃全台,目前新展的百家加盟店中,以同業轉招創業佔比六六%最高,突顯加盟展店在選擇品牌,將以具知名度且穩健發展的集團式經營品牌為優先。 

葉凌棋總經理引述近日與加盟店東的訪談,自同業轉招加盟的店東分享,加入永慶最大的感受是:永慶加盟總部總想盡辦法幫加盟主賺錢,相較其他總部多是在想怎麼賺加盟主的錢。當市場激烈競爭之下,加盟主也會考量自身需求以及品牌後的加值效應,優劣當下立見。

面對房市前景未明朗,孫慶餘表示,「全球經濟瞬息萬變,我們保持靈活與彈性積極面對,堅持先誠實再成交的理念,以創新做後盾,整合集團實體通路與科技網路的虛實力量,加上永慶特有的『策略』、『系統』及『團隊』優勢,穩健地朝向全台成交市佔五成的目標努力,期待提供客戶更優質的服務,同時也期許永慶的成功經驗能持續帶動產業向上提升!」 

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赫里翁總裁城堡 巴洛克崗石建築 千坪四季大花園
顏瓊真│理財周刊934期│2018-07-20 
由宏山林建設及盈泰開發共同投資興建的巴洛克崗石城堡「赫里翁」,在內湖區文湖路沿線低矮的建築群,更顯「鶴立雞群」;而當地難得的二千二百坪大基地,就擁有一千五百坪花園泳池,且全石材建築所呈現恢宏、雄偉的器度,更成為內科企業主爭相卡位的指標建築。

眾多優點吸睛企業主

一九一九年,美國媒體大亨William Randolph Hearst在加州耗資數千萬美元,共計二十八年,打造極其奢華的赫氏城堡,「赫里翁」移植加州赫氏豪奢美學,打造最驚豔的巴洛克泳池城堡,擁有千坪四季大花園。

豪奢美學建築的「赫里翁」總裁城堡,是進駐大直、內科核心之亞太企業主的首選,其深受企業主青睞的關鍵有四:

一、臨近內科:根據了解,內湖科技園區進駐的企業家數至去年底已超過四千六百家,年產值達四兆元以上,吸引包括製造業、資訊、通訊、生技等高附加價值的產業,截至二○一七年七月底,園區已有光寶科技、仁寶電腦、大眾電腦等三十家企業總部及其八十一家關係企業與十家研發中心進駐,內湖科技園區已成為台北市企業營運總部及研發中心群聚之地。

二、交通方便:二○○九年捷運內湖線(現改為文湖線)通車後,將內湖科學園區和大直聯在一起,形成一個相當獨特的生活圈;赫里翁位於捷運文湖線劍南路站及西湖站之間,可享西湖市場的購物方便,以及大直商圈的商業機能;另可經大直橋、復興北路地下道或堤頂大道進入市中心,及可快速連接中山高速公路。

三、松山機場一日生活圈:對在中國大陸投資的企業主,入主「赫里翁」,透過劍南路站至松山機場只要五分鐘的車程,一早搭機直接上海,下午就可回台,洽公、經商都方便。

四、大直商圈的繁榮:自美麗華百樂園於二○○四年開幕後,帶動大直商圈的繁榮發展,區內不僅有大賣場、高爾夫球練習場,還有萬豪酒店及美福大飯店,以及諸多高級餐飲品牌進駐,另大直明水路還有豪宅聚落。

全石材建築 見證力與美

對稱眾多企業主雄偉的身價,總裁級城堡的「赫里翁」無論正立面、側立面、背立面全石材,每一面都以正面設計,零死角的美學建築,處處可見石材老師傅手工雕塑的精緻美感,萬噸崗石壯闊見證力與美。

此外,羅馬式海神許願池、四季女神像、柱頭雕花、泳池長廊⋯,見證歐式崗石城堡的建築美學磅礡史詩落成,是傳世建築百年價值。

不少企業主一到現場,眼見為憑,立刻被建築外觀及三十五米古典泳池等各項公設所吸引,尤其八十坪至一百六十坪的空間,還可規劃作為企業招待所或是公司法人的高級行館。

另由日商大林組施工的大樓,其防震係數更高達六級,遠高於九二一地震後所規定的五級標準。

南側面向中庭泳池,六樓以上還可欣賞到大直及信義計畫區的萬家燈火,跨年時,還可看到美麗華摩天輪及台北一○一的煙火秀,至於北側則可遠眺綠色的山峰。

「赫里翁」規劃兩棟建築,各有獨立挑高的門廳,而最讓已購客情有獨鍾的是八米寬的迎賓大車道,採單進單出。建商更向大直及內湖的區域客喊話,震撼落成回饋價,最低總價五九八八萬元起,就可當「赫里翁」的主人。

眼界決定世界 擁大直絕美價

眼界決定世界!推窗可見美麗華、大直國際景觀,後擁養生綠意,收藏的不只是山景,更是人生峰景,「赫里翁」是企業主在台北市中心運籌帷幄的最佳疆域。

「赫里翁」擁有大直核心絕美價,是企業老闆資產配置首選,因為其高CP值,更能享受百坪無界江山的生活及企業招待會所空間,而成為台商、華僑等頂端企業主爭相收藏,體驗最上乘的享受!

 

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舊商辦也要都更 建商多角化經營 商辦是新選項
顏瓊真│理財周刊910期│2018-02-02 
有台灣「推案王」、「購地王」之稱的興富發,於今(二○一八)年一月份的法人說明會上,說明今年將會是興富發最好的一年,但最引人注意的是,因為看好商辦市場,將在大台北及高雄市區開發辦公大樓。

台灣商辦市場的買賣,曾因外資進場而有一波行情外,但二○○八年全球金融海嘯後,外資撤出台灣,且之前住宅市場行情大好,獲利大於商辦大樓,因此,建商並不太著墨在蓋商業辦公大樓。而興富發竟看好商辦市場,應是繼跨足飯店、百貨業外,另一項多角化經營的新選項。

商辦也進入換屋潮

一直在住宅市場上獨領風騷的興富發,其實早在多年前,就跟關係企業潤隆一起在台中市推出,包括「亞太雲端」、「鼎盛」、「時代廣場」等五筆辦公大樓案,結果統統賣光,獲得不錯的成績。而這回,將在大高雄及大台北地區獵地,開發辦公大樓,看是整棟銷售或是出租當包租公,著眼點都在於過去十年缺乏新的辦公大樓,但科技化新時代,舊式的辦公大樓已不符時勢所需,汰換需求浮現。

興富發董事長鄭志隆談到,先前房市大多頭,辦公大樓價格漲幅不如住宅,導致市場上優質辦公大樓並不多,而早先的舊式建築,不僅空調不符需求,有些辦公大樓採中央空調,某一間公司夜間或假日要加班,開空調得預先申請,非常不方便。

再者,電梯數量不足,一到上下班及用餐尖峰時段,得大排長龍等電梯,另停車位也不夠,舊辦公大樓造成企業使用上的不理想,已進入「換屋潮」。

興富發副總兼發言人廖昭雄也談到,舊辦公大樓因受設備所限,根本就租不出好價錢,因此,興富發未來將興建新穎、大型的商辦,滿足市場的高度需求,目前已在高雄博愛特區有塊地可蓋商辦大樓,至於大台北地區也會伺機購地。

除興富發外,其實長虹建設、大陸建設、宏普建設等多家建商都有商辦大樓案,如長虹建設早先在內湖科學園區內湖路一段與洲子街口的「新凱旋科技大樓」,就售予富邦集團,作為MOMO總部。另一棟「新世紀企業總部」也在去年底公告,以總價六十四.二億元賣給中華郵政,創下去年單一不動產交易金額的最高紀錄。

欣陸投控旗下的大陸建設於二○一二年九月以二十四.五億元,買下台中七期七百八十六坪土地興建商辦大樓,樓都還沒蓋,馬上就找到了兩位買家,分別是中國信託商業銀行及中國信託人壽。

此外,宏普建設位於忠孝東路三段與新生南路一段路口附近的商二用地,在去年初也與三井不動產簽約,預計規劃為飯店,另在天母德行西路及大直金泰段,都有商用不動產開發案。

華固則於今年一月二十六日公告,砸十二.五億元買下台北市內湖潭美段、南京東路旁的近千坪辦公服務區土地,也打算開發為全棟純辦公總部大樓。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出,二○一七年台北市辦公室市場表現亮眼,根據統計,去年第四季A級商辦每坪租金單價二六六八元,季增○.二六%,而全年租金成長三.一%。

租賃行情靠電商、金融撐盤

去年千坪以上的大型辦公室租賃案共有八筆,承租方主要來自金融業、電商及科技業,第四季指標案為澳盛銀行進駐國泰置地廣場、街口支付進駐合庫銀行總行C棟、Spaces進駐宏盛國際金融中心(表一)。

黃舒衛指出,金融服務業在金控、銀行歷經前幾年的整併潮後,近期積極搬遷,且往信義計畫區聚集的趨勢更形明確。代表案例為繼二○一六年日商瑞穗銀行從敦北商圈轉進國泰置地廣場之後,澳盛銀行去年也大手筆進駐國泰置地廣場約一三五○坪。

他說,電商及科技業擴張速度快、付租能力高,已成為辦公室市場需求主要動能。信義計畫區A級商辦更是不乏電商及科技業承租的案例,另引爆台灣電商大戰的「蝦皮購物」預計將於今年第二季進駐中信資產釋出的統一國際大樓,大手筆承租二千多坪,也就是說,電商擴張及金融業搬遷驅動下,將使今年A級商辦需求穩定,租賃市場肯定不寂寞。

黃舒衛說,今年A級商辦新增供給近五萬三千多坪,為十年以來最大量,且近八成供給集中於信義區,但預租情況良好,預計新增供給僅剩約二萬五千多坪,加上未來五年新增供給多為企業自用所吸收,預計至二○二三年台北市全體A級商辦空置率將進一步降至五%以下,為統計以來新低。
台北商辦租賃行情微升

信義全球資產經理王維宏指出,歷經了兩年市場盤整後,商辦市場逐漸恢復活力,以自用型買方為首的買氣陸續回籠,年末交易量較前一季成長約三成,中高總價的交易情況也較前期成長,投資市場陸續出現包括土地在內的大型商用不動產交易,預估今年商辦市場將回復常軌。

租賃市場則受惠於科技、生技等新創產業蓬勃發展,辦公空間去化表現佳,空置率來到近十年新低點,而今年將有以南山廣場為首的新辦公大樓完工,預估釋出五萬坪以上的新增樓地板,預估空置率將回復至較正常的水準。平均租金的部分,第四季為二一二七元,較前一季微幅增加,各商圈租金普遍持平回升,信義世貿商圈租金來到二九○九元的波段新高。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄說,台北市A級辦公大樓的平均租金水準雖然不及全球一線城市,但自金融海嘯至今,租金長期維持緩步上升,漲幅也達到一三%。

她說,近期台北市辦公室租賃市場需求強勁,新辦公大樓的規劃也搭上這一波複合式風潮,市場反應佳,台北101大樓、國泰置地大樓、潤泰松山車站大樓或即將完工的南山廣場,低樓層設置零售商場,可滿足樓上辦公大樓白領員工的消費需求,同時也為商場帶進充足的消費力,打造雙贏局面。

而即將完工的國泰民生建國大樓及甫動工的富邦人壽A25開發案,則是將辦公大樓與國際級連鎖飯店結合,對於經常需與國際商務人士往來的企業而言,大大提升便利性。

台中商辦需求轉殷

除了台北商辦市場開始注入新活水外,其實台中七斯的商辦市場也極為活躍,高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示,根據統計,台中七期商辦的新增供給量,二○一六年為「CBD時代廣場」新增二.八萬坪;二○一七年則有「親家市政廣場」、「中國信託營運總部」、「富邦文心」,合計新增三.二六萬坪;二○一八年預計有「聯聚中雍」、「NTC國家商貿」,合計新增三.九四萬坪,三年合計新增約十萬坪(表二)。

黃正忠表示,前一波台灣經濟起飛時,多數台商的廠房與辦公室是合併在同一空間,不過,隨著產業生意愈做愈大,甚至邁向國際化,對於過往廠辦合一的辦公室已經不符合時代需求,因此,多數產業以及回流的台商會希望在原本發跡地附近尋找一處門面、設備兼具的新穎辦公空間。

他說,此波台中掀起商辦大量供給熱潮的主因,可分為在地產業辦公室需求升級以及投資需求增加帶動金控與壽險產業進駐,而精密機械、光學等完整產業鏈,就業機會多,更帶動台中人口持續成長。

台中商辦租賃市場有熱度

根據高力國際台中分公司實地調查,目前台商首選的辦公室地點為七期,其中「豐邑市政都心廣場」、「親家T3大樓」、「鼎盛BHW」、「CBD時代廣場」…等等商辦大樓,均不難發現有許多設廠於中部工業區內的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或台中營運總部,或其總部設於北部,購買七期商辦做為台中辦公室,尤其是傳產與科技業者較多。

其中設廠於中部工業區內的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或台中營運總部,包括有橋椿金屬、高鋒工業、美食達人(85度C)、敬祐科技、源台精密科技、漢育工業、健豪印刷、旭昇自行車…等,涵蓋傳產、科技、食品等產業。

即便總部設於北部,但看中台中發展商機的產業,仍願意花錢在台中添購辦公空間,其中研勤科技(PAPAGO)、聯慷資訊、台灣日旭科技、岱宇企業、敦陽科技…等便選在七期購置辦公室。

除商辦交易頻繁外,台中商辦租賃市場也跟著熱絡,根據高力國際進一步分析二○一○至二○一四年台中多個指標商辦的租賃情況,除「豐邑市政都心」因量體高達三萬坪,空置率超過三成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有一成上下,顯見台中商辦租賃市場仍維持一定熱度。

 

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