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台灣商辦行情因去(2019)年成交破千億元,讓外界看好2020年的發展,沒想到,受到突然飛來「新冠肺炎」疫情的黑天鵝影響,導致投資買盤有點降溫,不過,近兩年因不少企業尋求上千坪以上的企業總部需求,更有不少「預租」情況發生,市場上也漸漸出現「量身定製」企業總部的客製化趨勢。

聯強預購企業總部

最有名的案例就是去年九月中旬,聯強國際與南港輪胎兩大上市公司正式簽約,聯強以每坪一百萬元,超出南港地區約在七、八十萬元的商辦行情,購買「世界明珠」辦公大樓的十三至二十七樓,將作為聯強集團全球營運總部。

雖然外界認為聯強「買貴了」,紛以「盤子(台語諧音,意指呆子)」來形容;不過,聯強國際總裁杜書伍卻不這麼認為,一來,聯強取得該棟商辦大樓的「冠名權」,再者,他也親自解說,未來該棟大樓是以高規格打造,是以二十四小時不停頓營運的規格來規劃,而在這之前,集團已經看過五、六十棟建築才敲定。

南港輪胎則表示,未來不管是立面、空間與智能等設計,都能量身設計符合聯強需求,聯強光是外觀節能玻璃材料就要用五層,另外窗簾也是特殊規格,價格更是市場上的三倍。

有了聯強總裁杜書伍的「慧眼」兼「保證」,也一炮打響了南港輪胎在南港車站旁的商辦及廠辦行情,讓台北市政府積極打造的「新東區計畫」中的南港,更成為未來的明日之星。

而一個國際性的電子企業,願意斥巨資購買還未蓋好的商辦大樓,且讓開發業者為其「量身定製」企業總部的趨勢,也讓不少建商願意投資商業用地。

先搶先贏 預租或預購成趨勢

因為大台北地區A級商辦大樓本就供給少,若是新的A辦,則更是「搶手」,世邦魏理仕董事總經理朱幸兒就說,觀察近年商辦的新發展趨勢,就是不少企業捧錢先去「預租」他們心目中的好商辦。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示,近些年,各金融控股公司在市中心蓋新的企業總部大樓更蔚為流行,有些將舊的辦公大樓透過都更翻新,有的更是飆高價搶標國有土地的地上權。

例如元大銀行於2018年第三季,以82億元搶標仁愛路原空軍俱樂部一案,地上權土地單價約720萬元,創下當年的新高價。

另據媒體報導,玉山銀行也在同年第四季以60.88億元買下敦北冠德地上權「預售」的九千坪商辦,只要有好的物件,都是先搶先贏。

陳益盛指出,台灣連續二年度商用不動產交易皆突破千億元,2019年甚至突破十年新高,讓商辦行情即便有「新冠肺炎」疫情的干擾,但因A辦「供不應求」,行情欲小不易。

他表示,去年商辦需求提升,但因為許多舊商辦大樓因都更重建或改裝為旅館,而造成商辦供給量負成長而呈現短缺的現象。

陳益盛表示,目前多家企業委託代尋數百坪至數千坪商辦,幾乎買不到也租不到現貨,因此陸續把一些預售商辦也列入購買的評估清單。

而去年,為數不少的上市櫃公司或中大型企業,因合併或新創需求,積極尋覓合適的企業總部或數百坪或數千坪的辦公室,但由於台北市區難尋,只得轉往內湖、南港,甚至新北市捷運站周邊。

陳益盛表示,目前只要市中心有上千坪的商辦空間,都是詢問度極高的,一有釋出就馬上被搶走,但這種物件愈來愈少,故即便是在疫情期間,仍有不少企業主希望他代為「留意」好物件。

租金行情還是房東說了算

國際獨立不動產顧問公司《萊坊》發布最新「亞太地區關於新冠肺炎對不動產市場之影響報告」,調查城市包括台北、上海、北京等十五個亞太地區主要城市,調查時間為四月上半旬。

調查結果,全體調查城市的辦公室租賃市場的活躍度都呈現持平或下跌的狀況,以致承租方需要房東降租聲浪強大,議價權變強,但唯有台北市一枝獨秀,談判權仍偏向房東端。

瑞普萊坊商業物業代理部副總監陳瑛佳表示,台北市A辦今年第一季每坪平均月租金為2827元,較去年同期成長2.4%,信義計畫區從3339元漲到3461元,年增3.7%,空置率更只剩1.2%,台北市供不應求的結構仍然對房東端有利,尤其精華區、好物件的租金維持上升趨勢不變。

陳瑛佳分析,「現金為王」、「撙節成本」的應急原則,無可避免地暫緩了企業原本擴張、搬遷或是準備執行的專案,但以今年為例,富邦人壽遼寧街大樓、新纖仁愛大樓、全球人壽幸福廣場、宏匯t.Hub內科創新育成基地的「預租」反應都極為熱烈。

疫情打亂商辦投資步調

信義全球資產公司經理王維宏表示,2020年受到突如其來的新冠肺炎衝擊,全球景氣下行風險高,以及持續存在的美中貿易戰後續、地緣政治風險及兩岸關係等議題,都將影響台灣經濟表現,恐打亂房地產投資步調。

受疫情影響,投資人對於上半年不動產市場投資趨於保守,預計下半年若疫情得到控制後,可望價量回穩。

雖然投資人對於商用不動產市場信心有些鬆動,但實際上對不同產品影響程度不一,他說,飯店旅館、店面商場等處境艱難,但辦公、廠辦及工業地產,受惠於台商回流以及分流辦公政策及物流需求拉升等因素衝擊相對較小。

 

 

高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠認為,即便上半年房地產投資已被肺炎疫情打亂,短期內交易量將停滯,但央行調降利率,是為穩定市場信心之表現,待疫情穩定之餘,可望吸引資金進入土地及商用不動產市場,故應趁現在提早布局,多看一些有潛力的標的。

黃正忠指出,下半年的投資亮點及布局策略仍在收益型不動產如辦公及工業地產,以及土地儲備等三大類。

辦公室的需求及租金仍會穩定成長,除大台北以外,台中市辦公室市場也邁入發展黃金期,尤其是經濟及商業重鎮的七期新市政商圈,不少建商在此大舉買地,專門打造企業門面升級、軟體科技業、回流台商等需求的頂級商辦。

金控、壽險南下台中買地購樓

高力國際調研部董事梁儀盈指出,其實多家金控、壽險等業者早在多年前便看到台中七期辦公市場的潛在需求,早早前進台中設點,而且部分更是直接買地購樓。

黃正忠指出,台中七期向為中台灣最重要的金融保險業重鎮,目前富邦金控、新光金控、中信金控、三商美邦等指標金控、壽險業者都在台中七期設有中台灣企業總部。甚至四大會計事務所,繼勤業眾信去年進駐中信金控臺中金融大樓後,累積有三大已經駐足在七期,僅有安永的辦公室還位於台灣大道辦公商圈上。

梁儀盈表示,台中市七期商圈內辦公大樓的進駐率由2018年第二季的54%,到2019年第四季已經變成83%,一年半內增加了近三成,可見需求強勁。

梁儀盈指出,台中七期商圈發展日趨成熟,產業聚集效應越來越明顯,已成為台中市新設立公司選點以及企業搬遷的首選,也促使在地建商紛紛投入商辦大樓開發,近幾年新推辦公室建案不但逐年增量,銷售也展現不錯佳績,包括興富發集團鼎盛BHW、CBD時代廣場、NTC國家商貿中心等辦公室建案,都在推案短時間內銷售進度超前。

至於只租不售的辦公室也同樣受到歡迎,包括豐邑集團市政核心大樓、中信金控旗下台中金融大樓等頂級商辦,進駐率提升,租金也持續攀高。

她談到,中信金控旗下台中金融大樓更是台北建商大陸建設當初南下購地,一早就被中信金控鎖定,創下還沒蓋好前,大樓已經賣掉,而大陸建設轉而依中信金控的需求,量身打造他們所需求的商辦大樓。

台中七期除豪宅外 豪辦也給力

豪宅建商累積許多設計、施工、客服經驗,跨足商辦水到渠成,例如北部豪宅建商中悅建設機構在藝文特區、經國特區都興建多棟商辦,台中「豪宅一哥」聯聚建設在七期推出頂級商辦「中雍」,為地上三十九層,為台中最高的地標商辦建築,訴求結構耐震設計提升至0.409g,可承受七級地震,相當於核電廠耐震等級;此外,也有不少地主找建商幫他們量身客製頂級商辦。

精湛建設總經理陳志聲表示,近年受到台商回流影響,商辦市場暢旺,台中隱形冠軍產業多,一層一戶的頂級商辦不夠看,現在更出現「客製化」頂級商辦產品。

位於朝馬路、安和東路口精湛「寶元紀企業總部」,就是精湛建設為寶成集團前董事長蔡其建量身訂製的企業總部,地下三層、地上十二層的大樓,除了規劃做為蔡董事長自己的企業總部外,僅開放部分樓層作為餐廳及辦公室出租,目前除店面外,已滿租。

精湛建設針對單一企業的不同需求,進行量身打造,公設部分,更以豪宅大器的樣貌設計企業總部,如門廳山水畫主牆,讓訪客感受企業文化,黑松、真柏造景,突顯企業永續發展的意象。除無障礙空間動線規畫妥善,該大樓也留設三十輛電動汽車的充電空間,未來不須因電動車普及,業主必須另外施工。

陳志聲表示,豪宅是頂級企業主的夢想居所,商辦則融合了企業主對企業的發展想法、需求,客製化將成未來潮流。

他談到,蓋豪宅對他不是難事,但首次承接單一企業的客製化商辦的成功經驗,讓精湛建設未來不排斥繼續接案。

梁儀盈另談到,而七期商圈的商辦除了數量上的增加之外,近年更講究質的提升,新建商辦大樓群在硬體設計上,更走向國際水準,頻頻找來國際建築師操刀設計。

以「中信金控臺中金融大樓」為例,找來西班牙建築團隊EMBT設計,另NTC國家商貿中心、興建中的台中商銀企業總部及台中TOP1環球經貿中心等則是找來全球五大國際建築事務所之一的Aedas凱達環球操刀。

(顏瓊真│理財周刊1028期)

文章來源:理財周刊

 

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過個年,新型冠狀病毒竟然成為全世界共同的災難!中國大陸在年前實施武漢市的封城措施,全武漢市的居民不得進,也不得出,中國大陸得病人數激增,死亡人數也接著提升,而且中國大陸的遊客到世界各地旅遊,也把疫情傳染到世界各國!

為了防疫的需求,各國皆實施禁止中國大陸、香港、澳門人士入境,台灣也不例外,使得目前所有旅遊業、航空業、餐飲業、零售業及交通事業,都在半停滯的狀況,大家不敢出門看電影、不敢出門去聚餐、也不敢去百貨公司逛街,更不敢坐遊覽車去四處旅遊,情勢可以說是相當嚴重!

這次的新型冠狀病毒產生的肺炎與17年前SARS的病毒,看起來非常相似,使人回想起17年前的光景。當時的旅遊業、航空業、餐飲業、零售業及交通事業,一樣面臨蕭條,外加建築業也是一遍哀嚎!

這次,大家可以知道上述產業外,更嚴重的是,高科技產業鏈及高科技業的復工,而對建築業的關心反而較少,那麼,這次建築業會因為全國的疫情而走向銷售遲鍰嗎?

 

因目前市場資金寬鬆、利率很低,而且繼上次SARS過後房價反彈的經驗告訴大家,這次房市應該不會有受傷的現象或跌價的可能。有人說,如果四月、五月疫情緩和後,房價會有新的一波漲勢嗎?

穆老師認為,有60%的可能性會上漲,但是,原因不是因為疫情緩和而上漲,反而是,工資上漲、通貨膨脹的因素比較大,可能有60%的機會房價會上漲。至於詳細的原因,我們下個月再來聊聊…。

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新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設榮譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
全友建設董事長兼總經理
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎經歷
國立成功大學建築研究所 碩士


 

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顏瓊真│理財周刊1009期│2019-12-27 

實價登錄行情已成民眾買賣屋前的必做功課,但現行實價登錄以門牌三十號為區間,所揭露的成交行情真的夠精準,能當作出價的參考嗎?

事實上,儘管位於同一條路,房屋都可能因屋齡、建材、樓層、房型、採光,甚至座向等不同,造成房價的不同;成交行情揭露到門牌,將能幫助民眾更精準的掌握行情,做出適當決策。

先誠實,再成交

秉持「先誠實,再成交」服務理念的永慶房產集團,為讓民眾掌握精準的資訊,彌補「實價登錄2.0」未能過關的遺憾,率先將所成交的物件行情揭露至門牌!

自今(二○一九)年八月起,永慶房屋在門市免費提供「實價登錄3.0-誠實房價報告書」,平均每周送出近萬份,上店客戶增加三成,尋求估價服務的客戶也增加超過二成!

為讓全台民眾都能便利掌握精準房屋成交行情,永慶不動產全台門店也跟進提供「透明房價一覽表」。

永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成表示,永慶「實價登錄3.0」的服務獲得永慶不動產加盟店東及店長大力支持,希望第一時間提供「透明房價一覽表」,大家都認為提供透明房價資訊,能增加消費者上店詢問並贏得其信賴。

此外,永慶房仲網與永慶快搜App,也成立「實價登錄3.0」專區,供大家免費查詢。

永慶房屋業管部協理陳賜傑透露,「實價登錄3.0」專區上線不到一周,網站瀏覽量就已成長近二成,可見消費者確有需求,呼籲更多的同業一起響應,共同保護消費者的權益。



網站瀏覽量成長兩成

陳賜傑說明,將成交行情揭露至門牌,不僅讓買賣雙方對於價格的認知更趨一致,縮短雙方來回評估的時間,更有機會抑制不肖房仲同業刻意提供片段、模糊、甚至是造假的實價登錄資訊,誤導消費者做出錯誤的判斷,造成消費者權益受損!

陳賜傑舉例,近期就有客戶同時委託永慶與其他同業,帶看同一社區的房屋,因該社區房型眾多,雖是同社區但房價價差甚大!由於同業提供的實價登錄資訊,以三十號為區間,資訊不夠精準,當客戶看到永慶提供「實價登錄3.0」的行情資訊揭露到門牌,立刻能依據門牌判斷出該筆成交資訊是屬於哪一種房型與樓層,很快能做出適當的決策。

永慶房產集團今年在新展店數、業績總額和聯賣績效,都交出亮眼成績,再次締造歷史新高峰;新展店達一三○店,全台服務據點突破一千一百家店,穩坐房仲第一品牌。

「家」,是大家安身立命的起點,平穩的房價更是社會安定的基石之一。

實登3.0,杜絕黑心業者玩弄

作為房仲第一品牌,永慶更是第一家免費全面公開成交行情的房仲業者,更再次走在政策之前,推出實價登錄3.0,讓成交行情資訊揭露精準又透明。

莊志成表示,透過提供透明資訊,把決定權交給民眾,同時也杜絕黑心業者玩弄實價登錄資訊,以達到保障消費者權益,進而幫助房價平穩發展,持續展現永慶保障客戶權益、堅守房仲核心價值的決心。

 

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日本信義歷9彌新 跨界深耕 2動作開創新局
顏瓊真│理財周刊955期│2018-12-14 
海外置產投資盛況近年來維持火熱,而身為信義房屋邁向世界級服務業先鋒的日本信義,截至目前累積成交案件超過二千七百件、累積總銷金額逾一千七百億日圓(約新台幣四六七.五億元),成績亮眼,顯見日本信義成立九年以來一直是國人赴日置產首選。

日本信義社長何偉宏表示,今(二○一八)年日本信義更有兩個跨界的創舉,一是在香港成立服務據點,提供當地民眾赴日購售屋諮詢服務,另外,再於東京成立首家仲介新品牌「SJ HOME」,從社區房仲出發跨出深耕日本當地市場的第一步。

前進香港設點 打造華人赴日置產首選

香港是國際化的自由貿易區,當地民眾對於在海外置產的接受度很高,日本信義近年亦服務過不少來自香港的客戶,秉持極致服務的理念,更進一步貼近當地客戶的需求,歷經半年以上的籌備與人員培訓,日本信義今年於香港服務據點正式營運。

日本信義在十一月,首次在當地舉辦物件聯合發表會,成功吸引數十組客戶主動報名與出席,互動回應熱烈;同時也參與香港最具規模的Smart國際房地產及投資博覽會,現場民眾對於赴日置產的詢問度相當高,兩天活動期間吸引上百組客戶洽談詢問,何偉宏對於香港客群的經營充滿信心。

何偉宏指出,香港不動產投資風氣興盛,但當地房價居高不下,因此民眾開始尋求到海外置產的管道,日本則是僅次於中國內地的選擇。目前市場主流大致分為標榜低總價高投報率的投資型物件,以及著重增值空間的資產型物件。



由於香港政府法規對於海外房仲經營並無強制約束力,所以容易因資訊不對等而衍生交易糾紛,何偉宏對此強調,日本信義交易流程透明、販售的物件價格與日本當地一致,更堅持客戶一定要親自赴日看屋,協助客戶充分了解日本交易流程、稅費及物件行情後再做決定,將在台灣及日本的標準作業流程與極致服務輸出至香港,提供客戶關於海外交易安全,公正且安心的保障。

擴展日本當地客群 新品牌SJ HOME搶市

日本信義的服務範疇不僅協助台港兩地客戶赴日購屋,在日本當地也循序漸進向下扎根,針對在日工作或生活定居的華人為對象,自去年起定期在東京舉辦購屋說明會,提供購屋、貸款、稅務、物件推薦等相關諮詢,逐漸在東京華人圈營造出好口碑,目前每月說明會的參加人數平均近三十人次。

根據日本信義內部營業數據統計,成交客戶中自住與投資的比例相當接近,何偉宏分析,在地客戶以自住需求為主,台灣客戶赴日購屋作為子女留學、第二屋使用亦持續增加。

作為信義房屋集團全球化的先鋒,日本信義在服務大國─日本打下基礎、站穩腳步,為了深耕在地市場,全新品牌「SJ HOME」於今年底正式亮相,首家店面就位於東京都心最精華的港區六本木。

何偉宏指出,日本信義在日本發展即將邁入第十年,「SJ HOME」是信義房屋品牌的延伸,以在地化服務日本當地客群為主,店內共配置七名日籍人員,預期首年營業額將佔日本信義總營業額八%。

日本信義傳承信義理念,以成為世界級服務業為目標,將台灣的熱情與日式細緻服務結合,打造獨有的極致服務精神,為國人赴日置產的領導品牌。

在邁向十週年之際,不僅將服務對象範圍延伸至香港地區,更在地深化以新品牌之姿正式進入日本本土房仲市場,期望透過國際化且多元的經營,朝「世界的信義」邁進。

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永慶集團堅持立業初心 逆勢全台展店130家持續稱霸
顏瓊真│理財周刊951期│2018-11-16 
今(二○一八)年為房仲龍頭永慶房產集團成立三十周年,董事長孫慶餘帶領集團業務總經理葉凌棋、永慶房屋總經理吳良治,以及新展店的二十四家店長齊聚,共同宣示「永慶三十周年全面領航」。

他宣布,預計至今年底,全台新展店數將達一百三十家,其中雙北市更一舉新展二十四家店,集團穩健地以挑戰成交市佔突破五成為目標!

堅持立業初心 贏得消費者認同

以「科技找房」建立市場口碑的永慶房產集團,從今年初推出專利服務「實境找房」,並囊括國內外各大指標性大獎;十月底又向全球發表「實境LIVE賞屋」新服務,以異地多人同時上線,由達人實境解說賞屋,再次為房仲服務設下新里程碑後,十一月宣示展店新目標,顯示集團與時俱進的強大企圖心。

談到永慶為何披荊斬棘,傲視同業,逆勢成長的關鍵?孫慶餘董事長答以「初心」兩字。他說,創業以來,一直堅持「初心」,如為保障消費者權益,永慶堅持不賺差價,就像永慶第一支廣告宣示的:「不買房子、不賣房子,提供實實在在的資訊與服務!」永慶以「先誠實、再成交」的精神,要讓客戶的美好生活從永慶開始。

二○一五年因預見房市將反轉向下,孫慶餘帶著經營團隊一連串的變革,加上持續投入科技創新提升客戶滿意度,經過三年的努力,永慶房屋的成交市佔從不到兩成,到現在已突破三成,年底更希望邁向四成,且總店數在十九縣市也持續領先。

落實策略三箭 彈性工作八小時

永慶房屋總經理吳良治談到永慶房屋將在雙北市新展二十四家店時表示:「三年前孫慶餘董事長啟動了策略三箭:『人才多元化』、『服務在地化』、『管理彈性化』,旋即展開各項創新變革計劃,而其中『彈性工作八小時』制度實施至今成果斐然,可說是這波逆勢致勝的首要關鍵。」

吳良治分析,「要永續經營,必須時刻以『員工』及『客戶』為兩大軸心。員工想要享高薪但低工時,工作與生活兼得,所以我們挑戰房仲業高工時的印象,推出『彈性工作八小時』三班制服務。」

但滿足員工的同時,亦要滿足客戶期待獲得誠實、優質且親切的服務,吳良治說,永慶以科技優勢做後盾,持續推出創新服務,滿足客戶需求,更提供科技工具、系統平台幫助同仁提高效率,並搭配彈性工作八小時制度,讓同仁「聰明工作、健康生活」。

為因應快速的展店需求,永慶房屋將持續擴大招募菁英人才。目前永慶房屋提供第一線業務新人前九個月每月五萬元,總計高達四十五萬元的保障,是目前業界最優方案,加上完整的教育訓練及強調團隊合作的文化,可說是年輕人的就業首選。

三加盟品牌橫掃全台 成最佳創業平台

除了永慶房屋在雙北市新展二十四家店外,永慶房產集團加盟三品牌更是橫掃全台,目前新展的百家加盟店中,以同業轉招創業佔比六六%最高,突顯加盟展店在選擇品牌,將以具知名度且穩健發展的集團式經營品牌為優先。 

葉凌棋總經理引述近日與加盟店東的訪談,自同業轉招加盟的店東分享,加入永慶最大的感受是:永慶加盟總部總想盡辦法幫加盟主賺錢,相較其他總部多是在想怎麼賺加盟主的錢。當市場激烈競爭之下,加盟主也會考量自身需求以及品牌後的加值效應,優劣當下立見。

面對房市前景未明朗,孫慶餘表示,「全球經濟瞬息萬變,我們保持靈活與彈性積極面對,堅持先誠實再成交的理念,以創新做後盾,整合集團實體通路與科技網路的虛實力量,加上永慶特有的『策略』、『系統』及『團隊』優勢,穩健地朝向全台成交市佔五成的目標努力,期待提供客戶更優質的服務,同時也期許永慶的成功經驗能持續帶動產業向上提升!」 

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赫里翁總裁城堡 巴洛克崗石建築 千坪四季大花園
顏瓊真│理財周刊934期│2018-07-20 
由宏山林建設及盈泰開發共同投資興建的巴洛克崗石城堡「赫里翁」,在內湖區文湖路沿線低矮的建築群,更顯「鶴立雞群」;而當地難得的二千二百坪大基地,就擁有一千五百坪花園泳池,且全石材建築所呈現恢宏、雄偉的器度,更成為內科企業主爭相卡位的指標建築。

眾多優點吸睛企業主

一九一九年,美國媒體大亨William Randolph Hearst在加州耗資數千萬美元,共計二十八年,打造極其奢華的赫氏城堡,「赫里翁」移植加州赫氏豪奢美學,打造最驚豔的巴洛克泳池城堡,擁有千坪四季大花園。

豪奢美學建築的「赫里翁」總裁城堡,是進駐大直、內科核心之亞太企業主的首選,其深受企業主青睞的關鍵有四:

一、臨近內科:根據了解,內湖科技園區進駐的企業家數至去年底已超過四千六百家,年產值達四兆元以上,吸引包括製造業、資訊、通訊、生技等高附加價值的產業,截至二○一七年七月底,園區已有光寶科技、仁寶電腦、大眾電腦等三十家企業總部及其八十一家關係企業與十家研發中心進駐,內湖科技園區已成為台北市企業營運總部及研發中心群聚之地。

二、交通方便:二○○九年捷運內湖線(現改為文湖線)通車後,將內湖科學園區和大直聯在一起,形成一個相當獨特的生活圈;赫里翁位於捷運文湖線劍南路站及西湖站之間,可享西湖市場的購物方便,以及大直商圈的商業機能;另可經大直橋、復興北路地下道或堤頂大道進入市中心,及可快速連接中山高速公路。

三、松山機場一日生活圈:對在中國大陸投資的企業主,入主「赫里翁」,透過劍南路站至松山機場只要五分鐘的車程,一早搭機直接上海,下午就可回台,洽公、經商都方便。

四、大直商圈的繁榮:自美麗華百樂園於二○○四年開幕後,帶動大直商圈的繁榮發展,區內不僅有大賣場、高爾夫球練習場,還有萬豪酒店及美福大飯店,以及諸多高級餐飲品牌進駐,另大直明水路還有豪宅聚落。

全石材建築 見證力與美

對稱眾多企業主雄偉的身價,總裁級城堡的「赫里翁」無論正立面、側立面、背立面全石材,每一面都以正面設計,零死角的美學建築,處處可見石材老師傅手工雕塑的精緻美感,萬噸崗石壯闊見證力與美。

此外,羅馬式海神許願池、四季女神像、柱頭雕花、泳池長廊⋯,見證歐式崗石城堡的建築美學磅礡史詩落成,是傳世建築百年價值。

不少企業主一到現場,眼見為憑,立刻被建築外觀及三十五米古典泳池等各項公設所吸引,尤其八十坪至一百六十坪的空間,還可規劃作為企業招待所或是公司法人的高級行館。

另由日商大林組施工的大樓,其防震係數更高達六級,遠高於九二一地震後所規定的五級標準。

南側面向中庭泳池,六樓以上還可欣賞到大直及信義計畫區的萬家燈火,跨年時,還可看到美麗華摩天輪及台北一○一的煙火秀,至於北側則可遠眺綠色的山峰。

「赫里翁」規劃兩棟建築,各有獨立挑高的門廳,而最讓已購客情有獨鍾的是八米寬的迎賓大車道,採單進單出。建商更向大直及內湖的區域客喊話,震撼落成回饋價,最低總價五九八八萬元起,就可當「赫里翁」的主人。

眼界決定世界 擁大直絕美價

眼界決定世界!推窗可見美麗華、大直國際景觀,後擁養生綠意,收藏的不只是山景,更是人生峰景,「赫里翁」是企業主在台北市中心運籌帷幄的最佳疆域。

「赫里翁」擁有大直核心絕美價,是企業老闆資產配置首選,因為其高CP值,更能享受百坪無界江山的生活及企業招待會所空間,而成為台商、華僑等頂端企業主爭相收藏,體驗最上乘的享受!

 

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舊商辦也要都更 建商多角化經營 商辦是新選項
顏瓊真│理財周刊910期│2018-02-02 
有台灣「推案王」、「購地王」之稱的興富發,於今(二○一八)年一月份的法人說明會上,說明今年將會是興富發最好的一年,但最引人注意的是,因為看好商辦市場,將在大台北及高雄市區開發辦公大樓。

台灣商辦市場的買賣,曾因外資進場而有一波行情外,但二○○八年全球金融海嘯後,外資撤出台灣,且之前住宅市場行情大好,獲利大於商辦大樓,因此,建商並不太著墨在蓋商業辦公大樓。而興富發竟看好商辦市場,應是繼跨足飯店、百貨業外,另一項多角化經營的新選項。

商辦也進入換屋潮

一直在住宅市場上獨領風騷的興富發,其實早在多年前,就跟關係企業潤隆一起在台中市推出,包括「亞太雲端」、「鼎盛」、「時代廣場」等五筆辦公大樓案,結果統統賣光,獲得不錯的成績。而這回,將在大高雄及大台北地區獵地,開發辦公大樓,看是整棟銷售或是出租當包租公,著眼點都在於過去十年缺乏新的辦公大樓,但科技化新時代,舊式的辦公大樓已不符時勢所需,汰換需求浮現。

興富發董事長鄭志隆談到,先前房市大多頭,辦公大樓價格漲幅不如住宅,導致市場上優質辦公大樓並不多,而早先的舊式建築,不僅空調不符需求,有些辦公大樓採中央空調,某一間公司夜間或假日要加班,開空調得預先申請,非常不方便。

再者,電梯數量不足,一到上下班及用餐尖峰時段,得大排長龍等電梯,另停車位也不夠,舊辦公大樓造成企業使用上的不理想,已進入「換屋潮」。

興富發副總兼發言人廖昭雄也談到,舊辦公大樓因受設備所限,根本就租不出好價錢,因此,興富發未來將興建新穎、大型的商辦,滿足市場的高度需求,目前已在高雄博愛特區有塊地可蓋商辦大樓,至於大台北地區也會伺機購地。

除興富發外,其實長虹建設、大陸建設、宏普建設等多家建商都有商辦大樓案,如長虹建設早先在內湖科學園區內湖路一段與洲子街口的「新凱旋科技大樓」,就售予富邦集團,作為MOMO總部。另一棟「新世紀企業總部」也在去年底公告,以總價六十四.二億元賣給中華郵政,創下去年單一不動產交易金額的最高紀錄。

欣陸投控旗下的大陸建設於二○一二年九月以二十四.五億元,買下台中七期七百八十六坪土地興建商辦大樓,樓都還沒蓋,馬上就找到了兩位買家,分別是中國信託商業銀行及中國信託人壽。

此外,宏普建設位於忠孝東路三段與新生南路一段路口附近的商二用地,在去年初也與三井不動產簽約,預計規劃為飯店,另在天母德行西路及大直金泰段,都有商用不動產開發案。

華固則於今年一月二十六日公告,砸十二.五億元買下台北市內湖潭美段、南京東路旁的近千坪辦公服務區土地,也打算開發為全棟純辦公總部大樓。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出,二○一七年台北市辦公室市場表現亮眼,根據統計,去年第四季A級商辦每坪租金單價二六六八元,季增○.二六%,而全年租金成長三.一%。

租賃行情靠電商、金融撐盤

去年千坪以上的大型辦公室租賃案共有八筆,承租方主要來自金融業、電商及科技業,第四季指標案為澳盛銀行進駐國泰置地廣場、街口支付進駐合庫銀行總行C棟、Spaces進駐宏盛國際金融中心(表一)。

黃舒衛指出,金融服務業在金控、銀行歷經前幾年的整併潮後,近期積極搬遷,且往信義計畫區聚集的趨勢更形明確。代表案例為繼二○一六年日商瑞穗銀行從敦北商圈轉進國泰置地廣場之後,澳盛銀行去年也大手筆進駐國泰置地廣場約一三五○坪。

他說,電商及科技業擴張速度快、付租能力高,已成為辦公室市場需求主要動能。信義計畫區A級商辦更是不乏電商及科技業承租的案例,另引爆台灣電商大戰的「蝦皮購物」預計將於今年第二季進駐中信資產釋出的統一國際大樓,大手筆承租二千多坪,也就是說,電商擴張及金融業搬遷驅動下,將使今年A級商辦需求穩定,租賃市場肯定不寂寞。

黃舒衛說,今年A級商辦新增供給近五萬三千多坪,為十年以來最大量,且近八成供給集中於信義區,但預租情況良好,預計新增供給僅剩約二萬五千多坪,加上未來五年新增供給多為企業自用所吸收,預計至二○二三年台北市全體A級商辦空置率將進一步降至五%以下,為統計以來新低。
台北商辦租賃行情微升

信義全球資產經理王維宏指出,歷經了兩年市場盤整後,商辦市場逐漸恢復活力,以自用型買方為首的買氣陸續回籠,年末交易量較前一季成長約三成,中高總價的交易情況也較前期成長,投資市場陸續出現包括土地在內的大型商用不動產交易,預估今年商辦市場將回復常軌。

租賃市場則受惠於科技、生技等新創產業蓬勃發展,辦公空間去化表現佳,空置率來到近十年新低點,而今年將有以南山廣場為首的新辦公大樓完工,預估釋出五萬坪以上的新增樓地板,預估空置率將回復至較正常的水準。平均租金的部分,第四季為二一二七元,較前一季微幅增加,各商圈租金普遍持平回升,信義世貿商圈租金來到二九○九元的波段新高。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄說,台北市A級辦公大樓的平均租金水準雖然不及全球一線城市,但自金融海嘯至今,租金長期維持緩步上升,漲幅也達到一三%。

她說,近期台北市辦公室租賃市場需求強勁,新辦公大樓的規劃也搭上這一波複合式風潮,市場反應佳,台北101大樓、國泰置地大樓、潤泰松山車站大樓或即將完工的南山廣場,低樓層設置零售商場,可滿足樓上辦公大樓白領員工的消費需求,同時也為商場帶進充足的消費力,打造雙贏局面。

而即將完工的國泰民生建國大樓及甫動工的富邦人壽A25開發案,則是將辦公大樓與國際級連鎖飯店結合,對於經常需與國際商務人士往來的企業而言,大大提升便利性。

台中商辦需求轉殷

除了台北商辦市場開始注入新活水外,其實台中七斯的商辦市場也極為活躍,高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示,根據統計,台中七期商辦的新增供給量,二○一六年為「CBD時代廣場」新增二.八萬坪;二○一七年則有「親家市政廣場」、「中國信託營運總部」、「富邦文心」,合計新增三.二六萬坪;二○一八年預計有「聯聚中雍」、「NTC國家商貿」,合計新增三.九四萬坪,三年合計新增約十萬坪(表二)。

黃正忠表示,前一波台灣經濟起飛時,多數台商的廠房與辦公室是合併在同一空間,不過,隨著產業生意愈做愈大,甚至邁向國際化,對於過往廠辦合一的辦公室已經不符合時代需求,因此,多數產業以及回流的台商會希望在原本發跡地附近尋找一處門面、設備兼具的新穎辦公空間。

他說,此波台中掀起商辦大量供給熱潮的主因,可分為在地產業辦公室需求升級以及投資需求增加帶動金控與壽險產業進駐,而精密機械、光學等完整產業鏈,就業機會多,更帶動台中人口持續成長。

台中商辦租賃市場有熱度

根據高力國際台中分公司實地調查,目前台商首選的辦公室地點為七期,其中「豐邑市政都心廣場」、「親家T3大樓」、「鼎盛BHW」、「CBD時代廣場」…等等商辦大樓,均不難發現有許多設廠於中部工業區內的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或台中營運總部,或其總部設於北部,購買七期商辦做為台中辦公室,尤其是傳產與科技業者較多。

其中設廠於中部工業區內的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或台中營運總部,包括有橋椿金屬、高鋒工業、美食達人(85度C)、敬祐科技、源台精密科技、漢育工業、健豪印刷、旭昇自行車…等,涵蓋傳產、科技、食品等產業。

即便總部設於北部,但看中台中發展商機的產業,仍願意花錢在台中添購辦公空間,其中研勤科技(PAPAGO)、聯慷資訊、台灣日旭科技、岱宇企業、敦陽科技…等便選在七期購置辦公室。

除商辦交易頻繁外,台中商辦租賃市場也跟著熱絡,根據高力國際進一步分析二○一○至二○一四年台中多個指標商辦的租賃情況,除「豐邑市政都心」因量體高達三萬坪,空置率超過三成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有一成上下,顯見台中商辦租賃市場仍維持一定熱度。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=21413208440  

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