目前分類:履約保證 (14)

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2019-09-16 13:02經濟日報 記者邱金蘭/即時報導
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報系資料照
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很多人都知道買賣房屋要有信託才有保障,但市面上,銀行辦理的不動產買賣價金信託,跟以建經公司為主的不動產價金信託,同樣都是信託,對買賣雙方權益卻各不同,民眾可得看清楚,才不會產生糾紛或資金被挪用。

銀行業者表示,目前市面上宣稱可保障成屋買賣價金安全的不動產信託,主要有兩大類,一種是銀行辦理的「不動產買賣價金信託」,買方錢先存入信託專戶,交易完成後再撥給賣方,買賣雙方是委託人、也是受益人。

另一種是「建經公司不動產買賣價金履約保證業務價金信託」,同樣是信託業務,但這種建經公司為主的不動產信託,委託人、受益人都是建經公司。

業者表示,銀行直接辦理的「不動產買賣價金信託」,跟以經建公司為主的「建經公司不動產買賣價金履約保證業務價金信託」,兩種不動產信託的契約架構及費用各有不同。

契約架構方面,以建經公司為主的不動產買賣信託,委託人及受益人都是建經公司,出了事,買方的錢、賣方產權可能都拿不回來,最後只能打官司。

房仲業買賣房子,委託建經公司來做不動產信託,像是公證的第三方,但建經公司若未做好控管,就容易有糾紛。尤其建經公司家數多達七、八十家,良莠不齊,之前就發生信託帳戶資金遭挪用等紛爭。

費用方面,業者表示,買賣成屋時,如果是以建經公司為主的不動產信託,建經公司會跟買賣雙方收交易安全費用,買賣雙方可能各收萬分之3。

但買賣雙方如果直接跟銀行辦「不動產買賣價金信託」,費用可能各要萬分之4或5,找建經公司的成本低一點,但直接選銀行的不動產信託,因買賣雙方是受益人,交易不成時,資金、產權各歸買賣雙方,相對有保障。

一般民眾買賣房子時,一看有銀行信託,感覺很安全,但實際上以建經公司為主的不動產信託關係,主要是建經公司跟銀行,跟買賣雙方沒什麼關係,容易誤導消費者。

這類建經公司打著「銀行」招牌的不動產買賣信託,因經建公司內控問題等因素,曾傳出買賣價金被挪用、盜領等案件,建經公司賺手續費,消費者卻無保障,銀行也接獲不少這類客訴,引起金管會的注意。

金管會主委顧立雄今年3月中還親自出面召集銀行、建經公司等業者開會決議,要求銀行辦理建經公司這類不動產信託,應採取相關措施,加強對消費者保護。

例如銀行必須要求建經公司對信託專戶與一般存款帳戶的帳務,應分別清楚管理,並確保買方繳交的價金,在支付稅款、規費、仲介費等各項費用後,剩餘價金匯入賣方帳戶等。

金管會官員表示,金管會並未禁止銀行承作這種以建經公司為主的不動產信託業務,但也要銀行負起責任,對於這類業務要強化管理。畢竟銀行名氣比較大,消費者以為是銀行在做,出問題都會找銀行,加強控管,銀行風險也會小一點。

延伸閱讀

建經公司不動產信託 列金檢
定存買股能享房租收益?不動產投資信託幫你搞定

https://money.udn.com/money/story/5617/4049875

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▲消費者多會因買賣屋價金而惹上糾紛,此與履約保證制度是否嚴謹息息相關。(圖/NOWnews資料照片)

▲消費者多會因買賣屋價金而惹上糾紛,此與履約保證制度是否嚴謹息息相關。(圖/NOWnews資料照片)

依據內政部公布「107年度房地產消費糾紛原因統計表」,房地產消費糾紛原因前五名依序為「房屋漏水問題」、「施工瑕疵」、「終止委售或買賣契約」、「定金返還(含斡旋金轉成定金)」、「隱瞞重要資訊」,在前五名中,就有兩項是與「買賣契約」和「價金管理」相關,可見履約保證制度實施相對重要。

安新建經自2018年6月起更委請全球四大會計事務所之一「勤業眾信聯合會計師事務所」,協助做全面風險控管審查機制檢核,為目前價金履保業界首位與勤業眾信合作,在勤業眾信的諮詢建議與輔導之下,安新建經產出升級版的風險控管流程制度,讓內部控管更完善。尤其對各項資料「複審確認」的動作更是嚴謹,主要透過:「合約書各項資訊複查比對」、「價金動用出款照會確認」、「稅費臨櫃繳納機制」這三個方式來進行,為的就是能減少消費者購屋時「買賣契約」和「價金管理」問題。

在「合約書各項資訊複查比對」方面,安新建經收到土地增值稅的出款資料後,會再次於國稅局網站試算,與收到的稅單做交互比對,如果有超額或不符就會自行與稅捐處詢問確認。至於「價金動用出款照會確認」,安新建經表示, 動用出款時除了會電話親訪買賣方本人或相關代理人、核對基本身分資料外,並再次說明與確認動用的金額與入帳款時間點及其「動用」是否確為理解的本意。


安新建經履保服務部經理黃明輝不避諱承認,若一直關起門自己悶著頭做,容易有看不到的盲點與未查的風險,所以這就是為何要有會計師年度稽核的制度存在,並成為此次想與勤業眾信合作的契機,透過專業第三方的角色,重新檢視盤查每一環結的風險控管點,每半年的時間點要再回顧按照當下的法令政策調整,或是市場局勢變化,有什麼是需要與時俱進的修正,雖然價金履保屬於不動產業的一環,但絕對是要活化動起來的。最後在「稅費臨櫃繳納機制」方面,可直接由銀行協助核對稅單入帳繳納,安新建經保護代書客戶不用提領大筆現金暴露風險在外;也讓價金流向更單向單純,價金經手對象越少風險也就越低。

https://www.nownews.com/news/20190831/3602259/

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▲安新建經推以消費者為核心的不動產買賣價金履約保證服務模式,大幅降低買賣雙方承擔的風險。(圖/安新建經公司提供)

▲安新建經推以消費者為核心的不動產買賣價金履約保證服務模式,大幅降低買賣雙方承擔的風險。(圖/安新建經公司提供)

消費者進行買賣屋交易時,除重視成交價格、屋況等條件外,有個鮮少被外界討論的重要環節「不動產買賣價金履約保證」,當消費者確認買賣房屋後,透過第三方公正機構進行價金的履約保證,交易金額委由該方保管,因而慎選承保的建經公司相當重要,專家建議,應具備風險控管能力,需開具保證書,保障消費者權益外,也應協助消費者篩選合作的仲介、代書等,全程保障金流安全直至完成交易為止。

房屋買賣屬大筆金額交易,涉及人身財產安全,過程的安全控管重要性之高,日前金管會注意經建公司不動產買賣價金履約業務價金信託,要求銀行自身或擔任建經公司的受託人,應加強對消費者的保護。安新建經公司認同承擔履約保證業務的建經公司不僅只有「保管價金」的功能,更因協助消費者降低風險,因此2018年委由勤業眾信諮詢建議與輔導,設計符合消費者權益的服務機制。

「建立以消費者為核心的內控制度」安新建經執行業界最高標準的服務模式,包括開具保證書監管流程、確實為消費者篩選合作通路、評估委託人事先出款的風險,協調或協助處理「未結案案件」。

安新建經指出,主動為消費者「篩選合作通路」的作法,是建議消費者應與優質的仲介公司及與仲介公司往來的代書合作,首要降低了消費者的交易風險。其次,安新建經進一步確認交易的真實性,審查買賣合約,包括總價付款之合理性,同步降低消費者與銀行承保的風險。

由於買賣雙方交易流程中,有些會提出事先出款的需求,包含賣方可能需支付新購屋的價金等,雖此部分可與買方約定不納入履保金額內,安新建經仍會審查賣方的信用狀況,進而建議買方是否要提前支付,或者降低支付的金額。

此外,安新建經每周定期追蹤與盤點出款3個月之未結案與逾6個月未結案,為消費者、代書及仲介把關,若過程中有法律專業協調等需求,安新建經均會積極協助,確保消費者的交易安全。

https://www.nownews.com/news/20190823/3586918/

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2019-06-02 23:27經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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建經公司打著銀行招牌推不動產買賣信託,受益人卻不是買賣雙方,以致資金遭挪用等糾紛頻傳,金管會決定出手,對銀行下四道命令,包括應對建經公司內控進行了解,及確保買方的錢進入賣方帳戶等,保障消費者權益。

經濟日報提供
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房市回溫,每年數千億元交易金流安全,引發關注,金管會也盯上銀行承作建經公司的不動產信託業務。

銀行業表示,市面上宣稱可保障成屋買賣價金安全的不動產信託,主要有兩類,一是銀行辦理「不動產買賣價金信託」,買方錢先存入信託專戶,交易完成再撥給賣方,買賣雙方是委託人,也是受益人。

另一類「建經公司不動產買賣價金履約保證業務價金信託」,同為信託業務,但建經公司為主的不動產信託,委託人跟受益人都是建經公司。

這類建經公司打著「銀行」招牌的不動產買賣信託,因建經公司內控問題等因素,傳出買賣價金被挪用、盜領等案件,建經公司賺手續費,消費者卻無保障,銀行也接獲不少客訴,引起金管會注意。

金管會主委顧立雄日前召集銀行、建經公司開會決議,要求銀行辦建經公司不動產信託,應採四措施,加強消費者保護。

第一,應了解建經公司辦理業務的內控,例如房屋買賣交易真實性的確認機制,交易程序及撥款作業的控管流程等。

金管會官員說,過去買賣雙方未提供交易資訊給銀行,以後銀行須要求建經公司或合作的房仲提供,銀行才能確認動撥信託帳戶款項,及是否真有交易。

第二,要求建經公司對信託專戶與一般存款帳戶帳務,應分別清楚管理,確保買方繳交價金,在支付稅款、規費、仲介費等費用後,剩餘價金匯入賣方帳戶。

第三,應定期查核建經公司交付信託的帳務及內控制度,可委由公正第三人,如會計師辦理。

第四,銀行應在符合個資法規定下,在網站或連結到建經公司網站,提供買賣雙方查詢在建經公司信託帳戶的明細金額。

https://udn.com/news/story/7239/3849345

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2019-06-03 00:50聯合報 記者邱金蘭/台北報導
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金管會下令嚴查建經公司打著銀行名號推出不動產買賣價金信託,確保買方的權益不受損害...
金管會下令嚴查建經公司打著銀行名號推出不動產買賣價金信託,確保買方的權益不受損害。圖為示意圖。 圖/聯合報系資料照片
 

坊間不少建經公司打著銀行招牌推出不動產買賣價金信託,受益人卻不是買賣雙方,資金遭挪用等糾紛頻傳,金管會對銀行下四道命令,包括應對建經公司內控進行了解,及確保買方的錢進入賣方帳戶等,以保障消費者權益。

 

CBRE世邦魏理仕最新統計,今年前四月台灣商用不動產及土地總交易金額一一九三億元,比去年同期大增百分之七十;房市回溫,每年數千億元的房市交易金流安全引發關注,金管會也盯上銀行承作建經公司的不動產信託業務。

銀行業者表示,市面上宣稱可保障成屋買賣價金安全的不動產信託有兩大類,一種是銀行辦理的「不動產買賣價金信託」,買方錢先存入信託專戶,交易完成後再撥給賣方,買賣雙方是委託人也是受益人;另一種是「建經公司不動產買賣價金履約保證業務價金信託」,同樣是信託業務,但這種信託的委託人跟受益人都是建經公司。

這類建經公司打著「銀行」招牌的不動產買賣信託,因建經公司內控問題等因素,傳出買賣價金被挪用、盜領等案件,建經公司賺手續費,消費者卻無保障,銀行也接獲不少這類客訴。金管會主委顧立雄日前召集銀行、建經公司等業者開會決議,要求銀行辦理建經公司這類不動產信託,應採四大措施,加強對消費者保護。

首先,銀行應對建經公司辦理這項業務的內控進行了解,例如房屋買賣交易真實性的確認機制,交易程序及撥款作業控管流程等。金管會官員表示,過去買賣雙方都沒有提供交易資訊給銀行,以後銀行必須要求建經公司或合作的房仲提供,銀行才能確認信託帳戶款項的動撥,是否真的有交易存在。

第二,要求建經公司對信託專戶與一般存款帳戶的帳務,應分別清楚管理,並確保買方繳交的價金,在支付稅款、規費、仲介費等各項費用後,剩餘價金匯入賣方帳戶。第三,應定期就建經公司交付信託的帳務及內控制度進行查核,相關查核可委由會計師等公正的第三人辦理。

最後,銀行應在符合個資法相關規定下,在網站或連結到建經公司網站,提供買賣雙方查詢在建經公司信託帳戶的相關明細金額。

https://udn.com/news/story/7239/3849080

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2018年09月12日

 

 

近日頻傳買房詐騙,若有賣方堅持不要做履保,專家提醒可能有詐。資料照片

 

臉書社團《台中房地產討論區》今天有網友提問,遇到一位賣方堅持不要做履保,因急需用錢,不希望新進帳的現金被卡在履保這關,屋主也聲稱房屋沒有貸款,但登記在賣方女兒名下,房子先過戶後,買方再撥尾款也沒關係,試問這樣買方可以接受嗎?網友紛紛點名有「詐」。
 
住商不動產台中十期加盟店協理柯盛元表示,在房子過戶以前,風險是屬於買方,過完戶以後,風險屬於賣方,「有無履保,時間只有差2週,正常的賣方若連這兩周時間都撐不過去,本身問題就大,雖聲稱尾款可等過戶再撥,但他可能是假屋主,就是要騙頭期款,或是屋主本身負債已大於資產。」
 
當屋主本身負債多於資產,房屋很可能就有設定抵押權,當買方買到這種房子,如果沒有履保,可能在過戶、還沒塗銷抵押權前,房子就被查封,屆時賣方早已拿到2成款跑掉,也不會在乎這些負債。因此不做履保對買方而言,風險很高。
 
柯盛元也指出,以前的履保在過戶前,賣方是可以提前撥款的,但因為出現太多問題,現在的履保多得等到過戶、點交完畢,才可能撥款給賣方。「履保費用為成交金額的萬分之6,且雙方各半,等於總價如果1000萬,買賣方才各出3000元,幾乎不算是成本,仲介、代書雙方皆應嚴謹把關才是。」(洪子恩/台中報導)
  http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180912/1428646/rtn/

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三立新聞網

記者蔡佩蓉/台北報導

屋主T小姐因更換履約保證專戶及找雙代書,防止了賣房詐騙。專家指出,內政部並沒有要求房仲業者須針對成屋交易做「履約保證」,台灣履約保證只是「價金管理」類似保險箱的概念,一旦產生糾紛,可能買方錢拿不回來、賣方產權也拿不回來,只能走訴訟。

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▲國外真正的履約保證,是「價金」與「產權」兩項皆必須信託。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

時代力量立委黃國昌表示,履約保證應該要「正名」僅是「價金託管」,讓消費者知道不是簽約履約保證,就能「保證」房屋買賣交易安全。中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥指出,真正的「履約保證」應是買方的價金給予信託業或律師執行「價金信託」,賣方的不動產則委託地政士或律師做「產權信託」,但台灣目前只有一端,僅是「價金託管」。

他點出,王進祥說,應該是公正客觀的建經公司,背後都有各大仲介業者相互投資或策略合作關係。今年5月台灣前進文化發展協會舉辦「成屋價金履約保證座談會」,揭露包括信義房屋成立安新建經、永慶房屋成立合泰建經、21世紀不動產成立泛太建經、台灣房屋成立第一建經、太平洋房屋成立啟大建經等。

黃國昌認為,政府應該針對「履約保證」進行正名是「價金託管」,讓消費者清楚明白,可自行選擇透過房仲建經公司申請價金專戶,或是直接找銀行。國泰世華銀行綜合企劃總管理處信託部協理趙子仁指出,相較房仲特約代書直接與履保專戶專員接洽,代書可依契約合法動用履保專戶,銀行價金信託則是專員與買賣雙方簽約。

他表示,銀行是受託人,買方與賣方則是委託人,銀行專員會同不動產買賣雙方簽訂信託契約,只有在買賣雙方共同指示款項動撥,專戶內金額才會動用,費用與一般建經公司履約保證,都是契約價萬分之6。

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▲立委黃國昌認為,消費者有權利知道「履約保證」的真偽。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

原文網址https://tw.news.yahoo.com/%E9%98%B2%E8%B2%B7%E6%88%BF%E8%A9%90%E9%A8%99-%E9%BB%83%E5%9C%8B%E6%98%8C-%E5%B1%A5%E7%B4%84%E4%BF%9D%E8%AD%89%E5%BE%97%E9%99%A4%E5%90%8D-091031175.html

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2018-08-13 16:24住展雜誌 綜合報導
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住展雜誌提供
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買預售屋怕建商落跑,買新成屋不用怕?錯!最高安全守則,「成屋履約保證」絕不能少。但履約保證流程會不會很複雜、要花費多少?其次,有了履約保證就真的安全、沒有問題嗎?其實背後大有學問喔。

一般民眾買預售屋,最怕遇到建商房子蓋一半落跑,買房積蓄血本無歸。但買新成屋、中古屋就比較有保障嗎?非也!

近期以來,中古屋買賣詐騙案例頻傳,有的是假賣家坑買方,騙了訂金或頭期款就人間消失;有的是假買家訛詐賣方,只付頭期款,取得賣方信任後將房屋過戶,過戶後不付尾款,卻立刻將房屋拿去抵押貸款。

買新建案要認清履保類型

不僅中古屋市場詐騙情事層出不窮,就連新建案也出現幾件爭議案例,例如北市萬華、桃園龜山等地,都傳出民眾付了頭期款、或是付清現金購屋,但卻無法交屋過戶。

上述消息揭露之後,民眾討論焦點反而是「預售屋風險高」、「預售屋要有履約保證才能買」等等。但民眾多誤以為,只要是新建案就該有預售屋履約保證,但實際上建案若已是「成屋」(指興建完成並取得使用執照的房屋),就不適用預售屋履約保證。

換言之,如果某新成屋建案的業者,向消費者標榜自己擁有預售屋履約保證,恐怕別有用心。

已取得使照的成屋,適用成屋履保,並不適用預售屋履保。 住展雜誌提供
已取得使照的成屋,適用成屋履保,並不適用預售屋履保。 住展雜誌提供
 

 

成屋履約保證是什麼?

所以,即使買成屋也不見得百分百安全;若不想被騙走血汗錢,還是花點小錢作成屋履約保證(以下簡稱履保)。

所謂成屋履保,就是「不動產買賣價金信託」,說白話點,就是保證賣方拿得到賣房子的錢、買方可以順利取得房屋產權。

目前國內提供服務的機構,大致可分為銀行、建築經理公司(俗稱建經公司)、或銀行參股成立的建經公司等三大系統。三個系統最大的差異,在於銀行、或銀行參股的建經公司承作的履保,專戶會進行信託,信託專戶屬於獨立財產,必須依契約約定,或買、賣雙方共同指示才能撥款。

但房仲系統提供的履保,有的有信託、有的則沒有信託。若是未信託的專戶,雖然冠上履保的名稱,但實際上是一般帳戶,帳戶所有權為建經公司所有,帳戶內的款項可能會遭到不肖人士私自挪用,民眾要特別注意。

成屋履保分成銀行、建築經理公司與銀行參股三大系統。(圖為花旗銀行、台灣金聯參股的...
成屋履保分成銀行、建築經理公司與銀行參股三大系統。(圖為花旗銀行、台灣金聯參股的建經公司) 住展雜誌提供
 

 

履保流程

無論民眾選擇哪家銀行、建經公司的履保,運作流程大同小異。以下是履保流程圖解。

簽約:簽訂「信託履保專用之不動產買賣契約書」、「買賣價金信託履約保證申請書」、「收執保證書」、「存匯款提示卡」、「依約給付權利書」等文件。簽約後↓賣方交給代書不動產權狀、買方將訂金匯入信託專戶。

用印:需準備印章、印鑑證明、戶籍謄本,賣方需出示房屋稅與地價稅單正本。

完稅:買方完成銀行指定撥款手續,將房貸匯入信託專戶。賣方繳清稅費,或可依契約從信託專戶扣繳稅費。

過戶:代書辦理完成產權移轉。

點交:買方取得不動產權狀、房屋鑰匙,並確認屋況無誤。若有保留尾款,點交無誤後應將尾款匯入專戶中。最後,雙方簽訂「房地點交證明書」、「信託專戶收支明細確認書」等文件。

結案:賣方確認售屋款項無誤。

住展雜誌提供
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收費標準比一比

不同系統所提供的履約保證,收費上會有所差異。房仲旗下的建經公司,如永慶房屋的合泰建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀不動產的泛太建經等,履約保證費用幾乎都是房屋成交總價的萬分之六,而費用由買、賣雙方各負擔一半。以一間二千萬的房子為例,作履約保證要一萬二千元,買、賣雙方各自付六千元。

唯一不同的是信義房屋旗下的安信建經、安新建經,凡透過信義房屋仲介的物件,一概提供免費的履約保證服務,是目前唯一不收取履約保證費用的房仲公司。然而,該公司履保並非信託專戶,民眾需自行衡量利弊得失。

銀行或銀行參股的建經公司,收費落差較大,收取房屋成交總價的萬分之二到萬分之六不等的費用。乍看之下,收取費率似乎較低,但銀行大多有設定最低收費,各銀行履保每筆最低收費從二千五百元至六千元不等,民眾還是得多多比較。

即使銀行履保會設定每筆最低收費,但與房仲旗下的建經公司相比,銀行系統的費率更有彈性、通常也比較划算。有的銀行最高費率只有萬分之五、有的銀行則依成交總價帶分數個級距,每個級距收取不同費率、有的銀行則留有個別議價的空間。

以華南銀行為例,一千萬以下的履保費率僅收萬分之五(但每筆最低收費為三千元),總價一千萬至三千萬則收萬分之四,總價愈高,則費率愈低。若是總價超過一億以上,則費率有機會談到萬分之三以下。

履保收取費率的差異,除了會因不同銀行、不同總價而有所差別外,「時間」也會影響到費率。大多數履保的時間都設定為三個月,如果買、賣雙方無法在三個月內完成交易,就得申請延長期限,那麼費率就會往上加。

銀行履保費率較低、彈性較高,且都有信託,保障度較高。 住展雜誌提供
銀行履保費率較低、彈性較高,且都有信託,保障度較高。 住展雜誌提供
 

 

房仲履保的爭議

履約保證對民眾買、賣房屋多了一層保障,按理說應該是有利而無害,不過房仲系統承作的履約保證卻遭受不小的批評,其爭議主要源自於三個地方。

第一、「多一層保障還是多扒一層皮?」房仲公司每搓合一件成交,已收取總價百分之六的仲介費,而房仲旗下建經公司提供履約保證,又收取總價萬分之六費用,等於仲介費賺一手、履保費又賺一手。

爭議的重點,在於仲介的義務是什麼?如果仲介只負責搓合,沒有其他義務,則額外收取履保費用算是合理。但如果仲介有責任確保買、賣雙方交易順利完成,而履保是保證交易不出槌的措施,則該費用就應該包括在仲介費裡,不應額外收取。

消基會就曾抨擊,房仲收取高額佣金,本該負起保管價金、承擔雙方委託之責任,但如今買、賣雙方卻要另外付錢,實在太不合理。

第二、「履保專戶信託了沒?」不管是銀行或建經公司,履保專戶必需要信託,才能專款專用,保障買、賣雙方權益。但卻有部份房仲旗下建經公司的履保專戶未經信託,而是掛在公司名下,如有內控不良,遭到不肖人士挪用,將造成客戶損失。

因此,不管您選擇哪間公司的履保服務,一定要確保專戶有無信託!

第三、「履保到底保障誰?」由於部份房仲旗下建經公司履保專戶未經信託,專戶所有權是建經公司所有,建經公司逕自從專戶挪用款項的爭議屢有所聞。

以履保的精神而言,專戶內的錢應該要專款專用,拿來支付給賣方,但卻有些房仲旗下的建經公司在房屋還沒過戶前,就先從專戶中提走仲介費。而房仲多聲稱契約中早已詳載規定,並不違法。

更有甚者,先前還曾發生買方因故反悔要中止交易,買方認為交易未完成,想取回履保專戶內的錢,卻發現金額短少,原來是建經公司已先扣除仲介費,最後只能鬧上法院。諸如此類的情事,讓外界質疑履保到底是保障民眾?還是保障房仲?

房仲與旗下建經公司配合,部分房仲履保免收費。 住展雜誌提供
房仲與旗下建經公司配合,部分房仲履保免收費。 住展雜誌提供
 

 

別和人性對賭

民眾如果想避免發生上述情況,其實可以選擇銀行系統的履保,相對有保障,費用也較低。若房仲強硬要求必須用指定建經公司履保,或者建商不願作履保,民眾可以拒絕或去買其他房子。

履保是一個重要的保障機制,民眾既然花了上千萬買一間房子,不應為了節省數千元而不作履保,選擇賭運氣、與人性對賭。若是賭輸了,那就因小失大了!

本文摘自2018年7月5日出刊之《住展雜誌》435期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「買哪更好賺?商辦投資新未來」等,更多內容請參閱上《住展雜誌》。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/3306483

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2018-07-02

〔記者徐義平/台北報導〕為保障購買預售屋民眾的權益,內政部早在七年前就發布實施五項預售屋履約保證,包括不動產信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶擔保等;專家建議,預售屋履約保證眼見不一定為憑,至少要向承作銀行查證、定期查閱信託帳戶有無款項匯入,提高保障。

  • (資料照)

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5項保證有差別 買預售屋要先搞懂

住展房屋網企研室經理何世昌提醒,履約保證並不一定保證履約,且五種保證保障程度有強有弱,對買方最有保障的是價金返還保證,其次是價金信託與不動產信託,最弱的是同業連帶擔保與公會連帶擔保。他強調,賣方提供信託類的履保資訊,購屋者要親自向承作銀行查證,通常網路就能查到建案是否真的有做履保;其次是定期查帳,若是履保信託,可在承作銀行網站查詢定期匯入的款項有無進信託帳戶、帳戶內金流撥用是否正常。

全國不動產特約地政士徐吉麟指出,很多建商會成立兩家以上建設公司,採取同業互保,民眾應選擇有口碑的建商,且可要求附帶履約保證。他建議,民眾可自行查詢信託機構的建經公司是否為建商成立或是空頭公司,匯款時注意履保戶名須為銀行受託信託財產專戶,以避免款項左手換右手。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1213373

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買預售屋前弄懂「預售屋履約保證機制」才不會血本無歸。信託公會表示,內政部發布的預售屋履約保證方式,共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」,以及「不動產開發信託」等五種,實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見。

信託公會分析,一般人以為可以全額返還購屋者繳交價金的「價金返還之保證」方式對消費者最具保障,但事實上,除非建商的財資歷俱佳才有採行此機制的可能,至於「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」雖有興建完工交屋的保障,但目前並沒有建商公會辦理連帶保證協定。

信託公會指出,現在實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見,民眾若買預售屋,建議應把需交給建商的款項,像開工款或開工後按工程進度的分期繳款等,「直接匯至建商指定的信託專戶」,不要交由建商再轉入指定的信託專戶,如此可避免建商未依約定將款項匯入信託專戶,透過信託制度由受託銀行把關,款項是用在建案工程與相關費用的支出。

信託公會提醒,內政部要求建商銷售預售屋必須提供履約保證機制,但仍有部分區域型建商或地主自建者規避規範,民眾在購買預售屋時應要求建商提供相關證明文件,如果是採價金信託或不動產開發信託方式辦理,應瞭解承作的受託銀行,每次繳款後務必至受託銀行的信託專戶網頁,查詢受託銀行是否有收到款項,以隨時掌握交付信託價金明細及相關資訊,維護自身權益。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180528000283-260205

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成屋履保 成屋履約保證、強制信託勢在必行

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2018-05-24
成屋價金履約保證,6000億金流無人管,強制成屋履約保證、強制信託勢在必行(圖:台灣前進文化發展協會)
成屋價金履約保證,6000億金流無人管,強制成屋履約保證、強制信託勢在必行(圖:台灣前進文化發展協會)
新聞摘要
  • 成屋價金履約保證,6000億金流無人管,強制成屋履約保證、強制信託勢在必行
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台灣前進文化發展協會2018年5月23日舉辦成屋價金履約保證座談會,邀請立法委員洪宗熠、消基會委員林旺根、前地政司長張元旭及建經公會祕書長蕭明康參與討論,盼能完善履約保證制度,讓買賣雙方都有保障。
 
台灣的不動產買賣中,成屋交易佔非常大的比例,但現行每年至少6000億的金流卻無法可管,以致詐騙案件頻傳,更有大型房仲業者被提告挪用款項,本應做為保證機制的建經公司,反成為掌控巨額資金卻無法可管的怪獸。為此,與會專家學者就「消費者如何自保」、「履保帳戶採用信託的必要性」、「建經公司金流公開透明的揭露機制」、以及「履約保證的法規與管理」等幾點進行討論,希冀能提出完善成屋價金履保制度的相關意見。
 
出席的前地政司長張元旭表示,他從1980年代即開始推動不動產交易的相關法規,大抵都已完成各項立法,唯獨成屋價金履保的部分仍無法可管,目前只能仰賴業者自律。張元旭說,但業者良莠不齊,除了希冀建經公會能強化內部管理機制,也應該朝法制化繼續努力。若能修正30年來沒更動過的「不動產交易法」,將更能全面保障消費安全。張元旭也建議建經公會可以先提出草案送交立院,或許更能加快立法速度。
 
而消基會委員林旺根表示,目前的成屋價金履約保證不夠完善,對交易雙方的保障都還不足,有些建經公司的資本額並不高,有些則是採用公司自己的帳戶保管價金,對消費者的保障都還不夠。而且早年施行「建築經理管理辦法」雖是行政命令,但至少有金融機構作為投資者,在信託機制上較有保障,但管理辦法廢止後,就沒有法規可以管理這個領域,政府應該參考日本及美國的制度,盡快制定「建築經理管理條例」來規範業者及龐大價金的管理機制。
 
林旺根還說,在法律完備前,至少可以依消保法相關規定,要求業者在定型化契約中明定,成屋履保專戶的款項強制信託、專款專用。林旺根更特別強調應建立公開透明的揭露機制,業者須設立網站供當事人或主管機關進行查核。至少在有法可管之前,先依現有工具強化成屋交易的安全保障。  
 
而建經公會祕書長蕭明康則指出,目前公會雖有自律規章要求並約束會員遵守,但市場上約有7、80間的建經公司,加入的只有19家,將近四分之三的業者不受公會的自律規範約束,「業必歸會」、「履保專戶信託」也是公會希望盡快進行的方向。蕭明康建議,買賣房屋都是人生大事,買賣雙方應該慎選建經公司,同時應確認履約專戶是否為銀行的信託專戶,才能讓自己的交易價金受到保障。對於法規的健全,蕭明康則希望立委能召開正式的公聽會,邀請行政部門正式討論管理機制或法規制定。蕭明康說,只要立院能盡快完成立法,或是行政機關能夠頒布明確的管理辦法,公會絕對會全力配合,也會要求所屬會員公開透明、接受監督。
 
台灣前進文化發展協會理事長池國平則表示,現行成屋價金履保制度顯然無法可管,導致業者可以鑽漏洞或藉此詐騙,已有許多受害者找上協會幫忙,糾紛案件拖上好多年都懸而未決。因此,盡快制定法規管理龐大的成屋價金勢在必行!除此之外,在完成修法前的空窗期,池國平也要求行政部門應該要有積極的主動作為,不能因為沒有法規就坐視不管,任由當事人面臨一生積蓄化為烏有的悲痛!座談會中另有插曲,池國平表示,因這個議題牽涉大型財團,他們在14日舉辦記者會後即受到部分人士的關切與阻撓,甚至有些媒體朋友也來電表示受到企業主廣告業務的巨大壓力。池國平表示,推動此議題的本意是讓業者及買賣雙方都受到保障,部分業者應該檢討自己是否符合民眾期待,而不是向媒體及NGO施壓。
 
在二個多小時的討論中,與會各界提出了許多意見,雖有部分意見不盡相同,但仍在座談會後達成四點共識:
一、現行成屋履約保證帳戶須辦理信託。
二、要求業者應主動揭露履約保證專戶之資金流向,提供查詢機制。
三、應制定專法規範成屋價金強制履約保證制度。
四、座談會結論呈交立法院並盡速召開公聽會。
 
而原本出席座談會參與討論,後因須趕回立院主持會議的立委洪宗熠表示:每年成屋價金的金額極為龐大、對民眾的權益也影響甚鉅,為保障買賣雙方權益,首先要做的是責成主管機關盡速提出報告,說明管理機制。而為了讓業者有所依循,也將依座談會共識盡快召開公聽會,邀請各界討論行政機關的管理機制或制定專法的時程與內容,務必要讓6000億的龐大金流,能有法可管,民眾買賣房屋能真的安心、放心。
原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/125125/

 

 

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中央社2018/05/14 19:41

中央社 政治 / NOWnews

中央社 政治 / NOWnews

(中央社記者陳俊華台北14日電)民進黨立委洪宗熠今天說,台灣不動產交易缺乏成屋履約保證強制信託的管制,無法保障買賣雙方,龐大資金恐引發詐騙或財團挪用,政府應強化法規保障;內政部表示將納入研議。

民主進步黨立法委員洪宗熠今天與台灣前進文化發展協會理事長池國平、消基會房屋委員會委員林旺根在立法院舉行記者會,要求成屋應比照預售屋,強制實施履約保證;履約保證專戶應強制辦理信託,不得以公司私有帳戶混充。

池國平說,「成屋價金履約保證」是指房地產交易過程中,當買賣雙方議價完成,即將進行交易前,買家購屋的金額應先存在銀行開立的「履約保證信託專戶」,確保賣家在完成產權移轉買家後,買家購屋金額能結清予賣方,不會有交屋卻收不到錢,或是付了錢卻拿不到房子的問題。

內政部地政司副司長王成機表示,內政部之前有思考成屋比照預售屋實施履約保證,會再蒐集資料,納入研議。

池國平指出,以2017年來看,成屋買賣交易高達26萬6000餘戶,若單戶交易均價新台幣800萬元,其中頭期款30%存進成屋履約保證帳戶,總金額就高達6000多億元,這麼龐大的金額發生問題將對社會產生極大影響,「許多民眾辛苦一輩子的買房錢,恐怕會變成財團的私房錢」。

洪宗熠表示,成屋價金履約保證專戶的「強制信託」與「非信託」有明顯的風險差異,目前成屋交易並沒有強制履保的規定,詐騙集團發現漏洞後,開始進行有組織的房屋交易詐騙行為,近期發生幾個案例都是詐騙集團利用民眾不懂履保、法規也無強制規範的情況,以詐術騙取民眾的畢生積蓄。

洪宗熠說,這麼龐大的金流,如果只仰賴業者自律的內控機制,恐變相成為企業挪用轉投資或牟利的資金,「萬一企業發生問題,是不是能確保這些錢不會被動用?」買賣價金若能納入強制信託的範疇,業者就無法隨意挪用資金,也能降低風險。

林旺根說,台灣現行制度漏洞,在於專戶並非「強制信託」,也沒有法令規範,存入的金額恐遭業者挪用轉投資,後續衍伸的問題都只能仰賴業者自律,缺乏強制規範,呼籲政府應盡快完善相關制度,讓房地產交易多一層保障。

第一建經總經理謝萬雄表示,目前大部分的履保業者都是以銀行信託專戶方式,保管客戶的買賣價金,再由履保業者聘請具備法律及地政領域的專業人員,為消費者把關不動產產權移轉流程的安全控管。

謝萬雄建議,消費者可以由履保匯款帳戶的戶名,是否有揭示「信託財產專戶」等字樣,可辨別履保業者使用的匯款帳戶型態,作為選擇履保業者的參考依據。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,履約保證最主要在於保證交易完成,避免買方給付賣方價款,賣方房屋未過戶就捲款潛逃;就賣方而言,一般而言,會有特定代書監管交易流程,確定買方帳款全數匯入後才會過戶。

郎美囡說,如果履保專戶非信託專戶,履保公司萬一被強制執行,連履保專戶價金也會遭到凍結,但信託專戶就沒這方面的問題。(編輯:張良知)1070514

原文網址:https://www.nownews.com/news/20180514/2754079

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2018/05/14 19:41

(中央社記者陳俊華台北14日電)民進黨立委洪宗熠今天說,台灣不動產交易缺乏成屋履約保證強制信託的管制,無法保障買賣雙方,龐大資金恐引發詐騙或財團挪用,政府應強化法規保障;內政部表示將納入研議。

民主進步黨立法委員洪宗熠今天與台灣前進文化發展協會理事長池國平、消基會房屋委員會委員林旺根在立法院舉行記者會,要求成屋應比照預售屋,強制實施履約保證;履約保證專戶應強制辦理信託,不得以公司私有帳戶混充。

池國平說,「成屋價金履約保證」是指房地產交易過程中,當買賣雙方議價完成,即將進行交易前,買家購屋的金額應先存在銀行開立的「履約保證信託專戶」,確保賣家在完成產權移轉買家後,買家購屋金額能結清予賣方,不會有交屋卻收不到錢,或是付了錢卻拿不到房子的問題。

內政部地政司副司長王成機表示,內政部之前有思考成屋比照預售屋實施履約保證,會再蒐集資料,納入研議。

池國平指出,以2017年來看,成屋買賣交易高達26萬6000餘戶,若單戶交易均價新台幣800萬元,其中頭期款30%存進成屋履約保證帳戶,總金額就高達6000多億元,這麼龐大的金額發生問題將對社會產生極大影響,「許多民眾辛苦一輩子的買房錢,恐怕會變成財團的私房錢」。

洪宗熠表示,成屋價金履約保證專戶的「強制信託」與「非信託」有明顯的風險差異,目前成屋交易並沒有強制履保的規定,詐騙集團發現漏洞後,開始進行有組織的房屋交易詐騙行為,近期發生幾個案例都是詐騙集團利用民眾不懂履保、法規也無強制規範的情況,以詐術騙取民眾的畢生積蓄。

洪宗熠說,這麼龐大的金流,如果只仰賴業者自律的內控機制,恐變相成為企業挪用轉投資或牟利的資金,「萬一企業發生問題,是不是能確保這些錢不會被動用?」買賣價金若能納入強制信託的範疇,業者就無法隨意挪用資金,也能降低風險。

林旺根說,台灣現行制度漏洞,在於專戶並非「強制信託」,也沒有法令規範,存入的金額恐遭業者挪用轉投資,後續衍伸的問題都只能仰賴業者自律,缺乏強制規範,呼籲政府應盡快完善相關制度,讓房地產交易多一層保障。

第一建經總經理謝萬雄表示,目前大部分的履保業者都是以銀行信託專戶方式,保管客戶的買賣價金,再由履保業者聘請具備法律及地政領域的專業人員,為消費者把關不動產產權移轉流程的安全控管。

謝萬雄建議,消費者可以由履保匯款帳戶的戶名,是否有揭示「信託財產專戶」等字樣,可辨別履保業者使用的匯款帳戶型態,作為選擇履保業者的參考依據。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,履約保證最主要在於保證交易完成,避免買方給付賣方價款,賣方房屋未過戶就捲款潛逃;就賣方而言,一般而言,會有特定代書監管交易流程,確定買方帳款全數匯入後才會過戶。

郎美囡說,如果履保專戶非信託專戶,履保公司萬一被強制執行,連履保專戶價金也會遭到凍結,但信託專戶就沒這方面的問題。 原文網址:http://www.cna.com.tw/news/afe/201805140308-1.aspx

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【特企】成屋買賣沒保障 千億金流無人管

近日不斷發生民眾購屋不懂履保制度慘遭業者挪用資金的法律糾紛,凸顯履保制度嚴加管理的迫切性。
近日不斷發生民眾購屋不懂履保制度慘遭業者挪用資金的法律糾紛,凸顯履保制度嚴加管理的迫切性。
 

對大部份的人而言,擁有自己的房子和結婚、生子一樣,是畢生努力的目標、也是甜蜜的負擔。但是當這目標變成一條無止盡的泥巴路、一個甩脫不開的惡夢,這種人生不是輸得起的!近日不斷發生民眾購屋不懂履保制度慘遭業者挪用資金的法律糾紛,凸顯了履保制度嚴加管理的迫切性之必要性。

 

上市公司的子公司透過大型房仲購買土地,以為錢存入銀行就有保障,結果被領走了一億多求償無門;投資客花了3000多萬置產,結果也是因為房仲公司履保管理不良,鉅款不翼而飛;六名民眾陸續遇到無良代書詐騙,畢生積蓄全被騙光;單親媽辛苦數十年,卻因為不懂履保制度,300多萬交給經銷經理,經理自殺業者就不認帳了…. 買家花錢沒拿到房子、賣家賣房卻拿不回尾款的情況一再發生,這類的案件層出不窮,履保制度真的出了大問題!

根據2017年房屋交易總成交量來估算,26萬戶的履保價金總價超過超過6千億!也就是說,即便在房市低迷的這幾年,每一年都還有6千多億的金流掌握在各家房仲業者及相關從業人員的手中。這麼龐大的金額,當然潛藏著極大的風險,到底問題出在哪裡?有關單位真的要好好想一想。

買房子是人生大事,但有民眾因不懂履保制度,慘遭業者挪用資金。
買房子是人生大事,但有民眾因不懂履保制度,慘遭業者挪用資金。

什麼是「成屋價金履約保證」?

在房地產交易買賣的過程中,買家所付出的金額,經過手續先暫存於銀行開立的「履約保證專戶」;等到完成交屋後,才能將保證帳戶結清,並將金額交付予賣方;另一方面,若買方沒有在銀行存入該款項,則賣家的房子也不會過戶給買方,所以也不會有交屋卻收不到錢的問題。這就是現行成屋價金履約保證「應該」落實的制度。這個作法的本意是用來排除交易過程中的風險,以確保買賣雙方的價金交易安全。

但以陸續發生的實際案例來看,顯然「成屋價金履約保證制度」存有漏洞,這樣的專戶並非「強制信託」,也沒有法規規範,存入的金額是不可動用的嗎?由誰來管理?會不會遭業者挪用?這些衍生的問題,目前只能依賴業者自律。 

履約不履約?詐騙、買賣糾紛頻傳

一般民眾大多不知道履約專戶存在,更別提依此保障自身權益。今年三月,新北市三重有位媽媽輕信代書,賣屋成交所得1000多萬,最後僅拿到200萬,辛苦大半輩子的積累不翼而飛。四月時,有六名賣家向警方報案,質疑台北市大同區某代書公司組織詐騙,利用假買屋真詐財來騙取巨額屋款。

類似手法層出不窮,如果「成屋履約保證制度」能真正落實,對於無良業者以能強制規範的話,這類的交易交分或詐騙行為應該就可以有效遏止。

成屋價金履約保證制度的推動,至為迫切,主管機關應全力推動,保障民眾權益。
成屋價金履約保證制度的推動,至為迫切,主管機關應全力推動,保障民眾權益。

保證不保證?買賣雙輸沒法管

即便錢進入了「履約保證專戶」,現行制度也無法提供有效保障。日前台北地院開庭審理「信義房屋」子公司「安新建築經理公司」履約保證之價金短少1.3億元一案,遭勤德公司控告挪用買賣交易款項;台中一名馬姓民眾以3000多萬元買下台中一處土地,並委託「安新建經」做履約保證;直到賣方領走履約保證帳戶裡一千萬元頭期款,馬先生才驚覺賣方竟持偽造的身分證和土地權狀假賣地真詐財。

這些糾紛凸顯出即便是號稱房仲龍頭的信義集團,依舊沒有落實履保信託的精神,甚至在其子公司「安新建經」挪用買賣價金,造成客戶重大財損後,仍不思改善制度缺失,變成鄉民口中「信義不信義、履保不擔保」的嘲諷文!這也讓買賣方對成屋價金履約保證制度產生嚴重質疑!而依據去年這樣的情況有賴政府主管機關出面來整治,確保ㄧ年高達新台幣1-2兆元交易金額的成屋買賣的交易安全獲得保障!

專戶成屋價金專戶比較表
專戶成屋價金專戶比較表

應納入法規 完善成屋價金履約保障

台灣雖有「成屋價金履約制度」,但並未如預售屋強制實施履約保證,且履約保證帳戶未強制信託,帳戶現行存在「受託信託財產專戶」及「價金履約保證專戶」兩種,卻無法規來有效約束業者,未辦理信託的履約保證專戶中的龐大資金不但可經由管理者(建築經理公司)轉投資、放款,如果不幸公司(建築經理公司)倒閉、被併購、因公司財務被查封等狀況,存在履約保證帳戶的房屋買賣款項是否跟著公司的消失而不見了,對買賣雙方完全無實質保障。

履約保證帳戶的買賣價金是買賣方交易價款,應該如何確保安全,不會被挪用?錢怎麼用究竟誰說了算?而房屋買賣詐騙、糾紛頻傳,這樣不牢靠的制度應納入相關法規,由公部門來監督管理,完善「成屋價金履約」,落實對買賣雙方的保障。

原文網址:https://www.mirrormedia.mg/story/20180508cnt001/

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