目前分類:_2502 地政知識_代書作業 (35)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

2019年5月6日 下午2:20

 
此訊息由陳明宗律師提供

『60多歲老翁,借名登記買房差點血本無歸。』
長輩以自己子女或親友的名義買房登記,為社會中常見的財務規劃,但卻時有所聞房屋的登記名義人將長輩借名登記的房屋據為己有,不願返還,執業近二十年的陳明宗律師表示,前承辦過公公與媳婦間訴訟;當事人李先生出資買房屋做投資,因李先生及太太均已六十多歲,銀行審核貸款不易通過,所以借用兒子及媳婦謝小姐的名義辦理登記,買賣價金都由李先生出資,於過戶後,仲介即辦理交屋予李先生,並將房屋所有權狀正本點交李先生。

三年後,因房屋價格上漲,李先生有意將房屋出售,委託仲介出售時便請謝小姐申請二份印鑑證明,以利售出辦理過戶,媳婦答應後就去戶政事務所申請二份印鑑證明交給公公,豈料,房屋順利經仲介公司出售,李先生也代理兒子及媳婦簽訂了買賣契約,出售給新買方,媳婦卻於簽立買賣契約之隔天,突然離家聯繫不到人,還拒接家人的電話,媳婦並向仲介公司表示,已辦理變更印鑑證明,這房屋是公公買來贈與給她的,除非公公同意將出售價金半數給她,否則不願意配合辦理提出印鑑證明。

但因房屋確實為李先生所有,只是借兒子及媳婦的名義辦理登記而已,現在媳婦卻避不見面,為順利完成房屋買賣契約另外也想避免媳婦另行將房屋出售給他人,李先生只能委託陳明宗律師提出訴訟,依借名登記法律關係請媳婦將房屋所有權回復移轉登記予李先生。而在訴訟審理中,法院請當時購買房屋的仲介到庭證述是李先生要買來投資,沒有要贈給子女的,且因李先生要出售房屋時,媳婦也曾配合申辦印鑑登記及申領印鑑證明書等情節,可見李先生購買房屋確實僅係借用兒子及媳婦的名義辦理登記,而判決李先生勝訴,媳婦應將房屋所有權返還給李先生。

陳明宗律師建議:「借名登記」在民法上是有效的契約關係,但為免日後舉證困難,最好是在借名前,就以書面方式記載清楚;如果因為親友關係,礙於情面不便書面記載,也要將相關出資購買房屋等憑據妥善留存,並對於房屋積極的管理,以免日後徒增紛爭及訴訟。

https://reurl.cc/kvOEq

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

報導:MyGoNews方暮晨
時間:2019-04-21

電子謄本 防偽最完善,驗證機制好安心!
電子謄本 防偽最完善,驗證機制好安心!
新聞摘要
  • 電子謄本 防偽最完善,驗證機制好安心!
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部為便利民眾申領地政電子謄本,推出全國地政電子謄本系統,並且在防偽及驗證機制也下足功夫,設有多重防偽關卡,使民眾申領謄本時能更加安心。
 
新北市瑞芳地政事務所表示,為了防止有心人士偽冒、變造謄本進行不法行為,在收到他人提供之電子謄本時,除了可先確認基本防偽措施,如謄本中央顯示資料管轄機關之浮水印、謄本二頁以上於外側會顯示騎縫章及壓花等防偽機制,還有新推出的驗證功能,只要掃描電子謄本右上方之二維條碼(QR-Code),就可網路連線至全國地政電子謄本系統進行驗證,驗證完成後,將顯示謄本原有檔案,可進行比對,以確認謄本真實性,保障自身權益。
 
瑞芳地政事務所進一步表示,由於電子謄本申領方便,為慎防歹徒利用自行列印之便,違法竄改謄本內容資訊,貼心提醒民眾切記電子謄本防偽及驗證機制,提高警覺以防有心人士行騙。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128663/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

報導:MyGoNews林湘慈
時間:2019-04-03

新莊地政「第三類謄本」可預約申領了
新莊地政「第三類謄本」可預約申領了
新聞摘要
  • 新莊地政「第三類謄本」可預約申領了
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為提供民眾更多元便利的線上服務,新北市新莊地政事務所於網站增設「預約申領第三類謄本」,該服務即日起正式上線,歡迎有需求的民眾多加利用!
 
新莊地政事務所莊月桂主任表示,地籍謄本是洽公民眾普遍會申請的項目,而因民眾申請第三類謄本時地政事務所須審認利害關係人之申請資格致較耗時,為避免申請人來回奔波費時費力,該所將第三類謄本納入預約申領項目中,申請人可透過網路電子表單預約申請,並以傳真、電子郵件、LINE等方式傳送應備文件供承辦同仁預先審核,承辦人會主動以電話聯絡申請人預約領件時間,讓申請人免於奔波,縮短洽公時間,省時又省力。
 
莊月桂主任進一步表示,該所一直致力於提升優質的服務品質,秉持專業服務及全力以赴之精神,持續新增、充實便民服務項目及內容,期望能為忙碌的社會大眾帶來更便利貼心的服務,此服務內容於該所網站皆有詳細說明。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128527/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019年03月24日

【王鈞生╱台中報導】只要買賣不動產,多數人都會透過中間代書幫忙協助登記、書寫、代理等,但是其實這項行業以前是不需要考證照的,直到2002年公布《地政士法》、自此正名為地政士,並納入普考範圍,目前全國共有1萬2千位合格地政士,每年錄取率僅僅也只有5%上下,所以制度化後,兩者最大的差別,即是「地政士」應經國家考試及格,並領有地政士證書等才具備資格,也與早期無須經考試的「代書」制度截然不同。

 

「地政士」應經國家考試及格,並領有地政士證書等才具備資格。資料照片

2002年納入普考

地政士公會全國聯合會前理事長高欽明認為,地政士在台灣是一門歷史悠久的行業,從日據時期的「土地代書」、「司法書士」等,到了台灣光復後,則改為土地代書人,授權各縣市政府考檢。爾後又廢除代書制度,一直到60、70年代,才將「土地代書人」正名為「土地登記專業代理人」,並採證照制度,到了2002年才制度化、提升層級並納入普考,《地政士法》正式實行,自此也有了明確的制度。 
日前中華民國地政士公會全國聯合會舉辦交接典禮,由不動產聯盟協會理事長李嘉贏出任,是歷年來首位女性。她談到這段歷史時強調:「現在仍有不少人會將地政士誤認土地代書、代書,但部分代書則是無具備證照,因此新的任期,也會著重正名宣導,民眾交易時則可向內政部建置的地政士資訊系統查詢,更能確保交易安全及保障。」 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190324/38289574/news/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

記者莊漢昌/台南報導

台南市政府地政局「地政個人化專區服務網」正式上線了,民眾只要透過自然人憑證、工商憑證登入「地政個人化專區服務網」,即可免費快速查詢自己名下在台南市內之不動產全部基本資料,包含筆數、地號、建號、面積、公告現值、買賣申報金額、公告現值總額統計等,均可一目了然。

地政局指出,憑證登入「地政個人化專區服務網」,亦可顯示目前申辦中的登記、測量案件最新即時進度、實價登錄申報期限等資訊,並結合Google地圖,可快速提供查詢土地位置及現況街景,讓您不用往返各地政機關,亦能隨時掌握自身不動產產權狀況。

地政局長陳淑美表示,在資訊流通氾濫的時代,詐騙事件層出不窮,手法日新月異,而不動產的價值高,對於產權的保護更是必需重視的課題,為保障民眾財產安全,在內政部推動下,目前民眾已可向各地政事務所申請「地籍異動即時通」服務,申辦完成者,在地所受理相關產權異動案件時,可即時收到簡訊或Email通知,有效達到主動提醒功能。

陳淑美說,考量到一般民眾並未有經常申辦產權異動的情形,為了擴大服務的廣度,在黃市長推動『智慧新都』的目標下,地政局更進一步建置了「地政個人化專區服務網」(http://myland.tainan.gov.tw/welcome),只要民眾持自然人憑證登入,即可隨時檢視自己名下在臺南市所有不動產的即時產權狀況及異動情形,藉由雙重把關,保障民眾產權滴水不漏;另外,如果是企業法人等團體,以工商憑證登入,同樣可以查詢,歡迎各界多加利用。服務網連結網址:http://myland.tainan.gov.tw/welcome

https://reurl.cc/0dxol

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

報導:MyGoNews林湘慈
時間:2019-03-13

台中市 即日起試辦不動產移轉線上查欠作業 歡迎多加利用
台中市 即日起試辦不動產移轉線上查欠作業 歡迎多加利用
新聞摘要
  • 台中市 即日起試辦不動產移轉線上查欠作業 歡迎多加利用
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為提供更便捷服務,台中市政府地方稅務局表示,自即日起試辦不動產移轉「線上查欠(完稅)」作業,民眾買賣、贈與土地或房屋時,可透過網路申報土地增值稅、契稅,並上傳申報書及契約書正本電子檔,經審核無誤且無欠稅情形者,系統將自動匯出繳款書,民眾繳稅後可持該繳款書及其他登記應備文件,直接至地政機關辦理不動產移轉登記,歡迎多加利用。
 
稅務局說明,民眾移轉一般土地或房屋時,若屬買賣或贈與案件,使用網路申報土地增值稅、契稅者,只要上傳申報書及契約書正本(須貼上印花稅票或印花稅收據聯)的掃描電子檔,經審核無誤後,將由系統匯出已查欠完竣並帶有職名章的土地增值稅、契稅繳款書,申報人下載列印及繳納後,即可檢附該繳款書辦理產權登記聯併同其他登記應備文件,直接至地政機關辦理不動產移轉登記,有效節省民眾往返奔波的時間及成本,歡迎多加利用。
 
稅務局提醒,辦理線上查欠(完稅)作業需經審核且查無欠稅後,才可匯出帶職名章的繳款書,倘有欠稅,仍應至地方稅務機關辦理查欠作業。如有疑問,歡迎撥打台中市政府稅務局免費服務電話0800-000321或04-22585000按1接電話客服中心洽詢,將有專人服務。地方稅網路申報作業網址:https://net.tax.nat.gov.tw/PLRX/Lrx200d01/

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128307/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2019-02-17

法定空地供道路使用,無減免地價稅規定之適用
法定空地供道路使用,無減免地價稅規定之適用
新聞摘要
  • 法定空地供道路使用,無減免地價稅規定之適用
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】陳先生來電詢問,名下所有之土地雖屬於建造房屋應保留之法定空地,可是已無償供公眾通行作道路使用,為何不能減免地價稅?
 
桃園市政府地方稅務局表示,私有土地,若無償提供公眾通行作道路使用,只要其不屬於建造房屋應保留之法定空地,即可向土地所在地之稅捐機關申請減免地價稅。反之,若屬建造房屋應保留之法定空地,則無減免地價稅規定之適用。
 
地方稅務局進一步說明,法定空地係法律強制規範建地須留設之空地,目的是為了使建築物便於日照、通風、採光或防火,以維護環境品質;對居民而言,除了可以計入建蔽率外,還可以享有較優良的居住品質與環境空間,並非僅公眾通行使用而已,因此,法定空地應依法課徵地價稅。增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益。
 
民眾持有土地如非屬法定空地且無償提供公眾通行作道路使用,符合道路用地免徵者,請記得在地價稅開徵40日前,即於2019年9月22日前(因適逢例假日,順延至9月23日前)提出申請,可自當年度開始適用免徵地價稅。如逾期申請者,則自申請之次年度才有其適用。如您對地價稅相關事項有任何疑問或不明瞭之處,可利用稅務局總(分)局電話查詢,將有專人為您服務。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128013/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019/02/17 13:00

除了找好的代書,履約保證也是保障雙方很重要的關卡。資料照片

除了找好的代書,履約保證也是保障雙方很重要的關卡。資料照片

彰化日前發生一宗透天買賣糾紛,買方透過小品牌在地仲介買屋,結果到簽約後狀況連連,仲介未提供屋況說明書、房屋漏水屋主也不認、代書對諸多狀況也全程未把關,去年底三重甚至有代書聯合買方詐騙屋主房產的事件,專家認為,對於非大品牌仲介的房產交易,「雙地政士」會提供更加保障。
 
不動產交易牽涉複雜法律事項,代書的身分是「中立第三方」,保管雙方重要文件,縮短報稅、過戶、設定、塗銷等作業時間,並降低交易風險,但實際交易過程中難免遇到偏袒一方的代書,在無大品牌代書配合的小型仲介店,遇到機率較高。許多不動產交易糾紛,牽涉到的「代書」,經地政士資訊系統查詢,都是沒有證照的人員。
 
台中市地政士公會理事長周永康表示,買賣過程中,因雙方立場屬於對立,應各找自己的地政士來協助,確保流程安全,尤其是過程冗長、金額龐大的交易,建議買賣雙方分別委託地政士。「就像是打官司一樣,原告與被告的律師,都是為當事人把關並爭取最大權益。」
 
台中市在地仲業業者認為,代書費一般1萬多至數萬元,若是首購型買方,不一定有意願多負擔這筆錢,因此若無認識的地政士,就勢必要找大品牌仲介進行交易,過程也一定要有履約保證,較不會有代書有失公正、甚至詐騙這類憾事發生。(洪子恩/台中報導)
 
想了解更多建築房市訊息,請到蘋果地產王粉絲團

日前彰化一宗房屋買賣,在地仲介配合的代書並未把關交易漏洞,導致糾紛產生。陳恒芳攝
日前彰化一宗房屋買賣,在地仲介配合的代書並未把關交易漏洞,導致糾紛產生。陳恒芳攝
日前新北市三重一名屋主,遭代書和買方聯手詐騙,屋主只收2成自備款就過戶給買方,且未簽履約保證,最終買方尾款未付,拿房屋貸出一大筆錢後蒸發。資料照片
日前新北市三重一名屋主,遭代書和買方聯手詐騙,屋主只收2成自備款就過戶給買方,且未簽履約保證,最終買方尾款未付,拿房屋貸出一大筆錢後蒸發。資料照片
代書以公正自居,但若未找大品牌仲介,買賣雙方最好都有各自代書,最為保險。資料照片
代書以公正自居,但若未找大品牌仲介,買賣雙方最好都有各自代書,最為保險。資料照片

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190217/1516001/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2019-02-09

地政講堂:不動產糾紛實例解析─「借名登記」(圖:台北市政府地政局)
地政講堂:不動產糾紛實例解析─「借名登記」(圖:台北市政府地政局)
新聞摘要
  • 地政講堂:不動產糾紛實例解析─「借名登記」
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】所謂「借名登記」,依最高法院判決之定義,係指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約」。借名登記之原因在台灣非常常見,為規避法律上資格限制(例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅)、有為規避稅捐(例如地價稅累進稅率)、躲避債務、債信(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產(例如避免朋友借錢、公務員身分)、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等,原因不一而足。
 
顏碧志律師表示,借名登記之前,一般人可能從未考慮過:借名登記的約定是否有效?有沒有可能出名的親友翻臉不認人,反過來侵占財產?出名的親友在外欠錢,導致財產被查封?出名的親友偷偷把財產賣掉了?借名登記久了,財產要不回來?自身其實可能已經構成犯罪了?等等問題。

借名登記民事上法律關係
 
顏碧志律師提醒,最高法院現對「借名登記」契約,若不違反強制規定而構成脫法行為,例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規定,原則上認定借名登記契約的有效性,屬於民法債編所未規定之「無名契約」,類推適用民法「委任」之規定。
 
地政講堂:不動產糾紛實例解析─「借名登記」(圖:台北市政府地政局)
然而,將自己的財產借名登記將承受許多風險。首先,依法院實務,若產生爭議,借名人必須提出資金、權狀等證據,證明為實際所有權人,若無法舉證,即有敗訴無法請求返還之風險。其次,出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等,依最高法院106年度第3次民庭會議決議,即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形,借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任,不得請求第三買受人返還該不動產。再者,若該登記名義人在外欠債受執行,借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗執行。
 
借名登記相關刑事責任
 
顏碧志律師說明,如前所述,出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時,實務上雖認為不構成侵占,但仍構成刑法第342條之背信罪。而另觀察實務上判決,若是由借名人直接移轉予出名人,謄本上之登記原因係登載「買賣」或「贈與」,然實質上並無買賣或贈與之事實,而涉及使公務員登載不實面臨刑責之問題。因此,從事借名登記行為應審慎為之,更多相關層面及內容歡迎請至本局官網地政講堂下載課程回顧。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/127984/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

https://reurl.cc/pZVKd

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

北市預售屋管理新制 全面e化上線
  • 發布機關:臺北市政府地政局
  • 聯絡人:沈瑞芬
  • 聯絡資訊:27287465

  臺北市政府地政局於臺北地政雲建置「預售屋管理新制系統平台今(21)日正式上線,全面e化提升管理效能。平台不但將「預售契約」業者申報作業精進為系統管理,亦將「核備契約」的查詢,再同步整合民眾檢舉功能,行政管理機制再進化,維護本市不動產交易安全。

預售契約納管系統化 申報核備查詢更便利
  地政局表示,106年3月全國首創預售屋管理新制,納管全市預售建案契約,為便利業者申報並讓業者於線上即時得知契約送審進度,同時減輕業者送審契約的紙本及時間成本,提高行政管理效率,地政局於臺北地政雲建置「預售屋管理新制系統平台」,將本市預售契約送審核備機制全面升級為線上申請作業(如圖1),業者線上申報、線上補正、線上查詢,全程掌握,政府對於各項申報資料也能e化管理,可說是簡政便民的一大措施。

Art editor Img
1: 臺北地政雲-業者預售契約送審畫面

資訊透明全e 查詢檢舉一步到位
  地政局亦表示,預售屋管理新制除將契約核備情形及完成備查內容公布於地政局局網供民眾查詢參考,並建置「臺北市預售建案契約核備地圖」及「預售屋價金信託履保專戶查詢網址」供民眾方便查詢建案相關資訊及掌握預售屋價金信託繳付情形,現在更進一步將以上資訊整合彙整至臺北地政雲中預售屋管理新制系統平台的「核備契約查詢」功能中(如圖2),民眾透過地政雲的多元可視化查詢,輕鬆一覽預售契約備查相關資訊,例如建案名稱、建設公司、代銷業者、建造執照、履約保證方式、核備契約內容等。
另為了強化管理,在提供民眾查詢的功能下,同時也建置有民眾檢舉的功能,提醒民眾於購買預售屋前,務必上網查詢業者提供之定型化契約是否與地政局核備契約內容或內政部公布之預售屋定型化契約應記載及不得記載事項內容一致,若有不一致,亦可透過該系統連結,檢附證明文件向地政局查詢或提出檢舉,以確保自身交易安全。Art editor Img
2: 臺北地政雲-民眾核備契約資訊查詢

https://land.gov.taipei/News_Content.aspx?n=0ABE9F8A3E5B75C2&sms=72544237BBE4C5F6&s=7570DC1EDFA8A952

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

地政士公會明年將積極推動「雙地政士」制度與反對廢除印鑑證明,地政士公會全聯會理事長高欽明6日指出,國人房地產交易習於由買方委託地政士,日前發生地政士結合假買方詐騙屋主事件,突顯單一地政士可能的風險,推動雙地政士除了初期宣導外,中長期更希望能推動修地政士法。

高欽明表示,全台有1.2萬名地政士,以全台灣一年有近30萬件建物買賣移轉、約有六成透過委託地政士辦理,推估約有20萬件買賣登記全由地政士送件,不過近年隨著各地方政府推動便民措施,在繼承及贈與移轉登記透過地政士辦理送件的比重快速下滑三成之多,也衝擊地政士的業務量。

高欽明表示,推動「雙地政士」制度,主要即希望買賣雙方在交易過程中各自找一位他們所信任的合法專業地政士,共同參與契約制作及買賣流程的溝通,發揮相互制衡買賣雙方的功效,使雙方權益都可獲得保障,也可增加地政士業務量,近一、二年來已有愈來愈多交易賣方委託地政士,以雙地政士完成交易。

至於是否因而衍生售屋成本提高?高欽明認為,以目前地政士買賣行情每件約1.5萬元,相對保障價值甚高的房地產交易安全來說,並非太高負擔。

由於印鑑證明書易於偽刻、且可以代理領取,近期政府打算廢除印鑑證明制度。高欽明表示,戶政司平均一年發出100萬份印鑑證明,有10件發生爭議,且經法院判決戶政機關行政處分沒有問題,一個行之百年、高效度的制度貿然廢除,恐會造成本增加,應以維持和替代措施雙軌並行,待如自然人憑證、地政士簽證制度成熟時再來實施。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181206004594-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

地籍異動即時通服務

內政部開發地籍異動即時通服務系統,提供不動產之登記名義人應用地籍異動通知服務,透過手機簡訊或電子郵件方式,主動通知民眾地籍異動情形。 

 ◎服務內容及通知方式 

  1. 土地或建物之 所有權利被申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託及抵押權設定登記案件,於辦理「收件」、「異動完成」時,系統分別自動通知義務人(限已申請地籍異動即時 通者)。
  2. 土地或建物之 所有權利被申請書狀補給登記案件,於辦理「收件」、「異動完成」時,系統分別自動通知權利人(限已申請地籍異動即時通者)。
  3. 通知方式:本 服務提供手機簡訊及電子郵件等2種通知管道。

 ◎提出應用服務方式 
(一)臨櫃申請
  1. 由任一登記機 關受理申請。
  2. 申請之土地或 建物權利分屬不同直轄市、縣(市)之登記機關管轄者,申請書以同一直轄市、縣(市)為單位分別填寫。
(二)網路申請:地政線上 申辦系統網址https://clir.land.moi.gov.tw/cap/

◎注意事項
  1. 本服務純屬便 民措施,運用自動化系統發送登記案件訊息,內容僅供參考,若因系統異常無法順利通知,敬請見諒。本服務不影響登記之法律效力,如 有登記案件之相關疑義,請逕洽管轄之地政事務所諮詢。
  2. 本服務之作業 程序及項目若有異動,將公布於本局網頁,不另行通知。
  3. 本服務如因網 路中斷或系統故障等現象,造成申請人使用上的不便、資料喪失、錯誤或其他損失等情形,對於申請人因使用(或無法使用)本服務而造 成損害,不負任何賠償責任。

原文網址:https://land.gov.taipei/News_Content.aspx?n=2A95988413D60345&sms=6F2DFE3A7ECD63B4&s=997FB6FABF178F20

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲房地產,房價,台北市,台北101,都更,都市更新,房市,老舊房屋,頂樓加蓋,違建,住宅區,買房,購屋。(圖/記者李毓康攝)

 

 

▲不動產借名登記在台灣很常見,但大多數人可能從未認真考慮過,借名登記的約定是否有效?出名的登記名義人若反過來侵占財產怎麼辦?(圖/記者李毓康攝)

在台灣,何謂洗錢?依據《洗錢防制法》第2條規定,洗錢有三種定義:1.為意圖掩飾或隱匿特定犯罪所得來源,或使他人逃避刑事追訴,而移轉或變更特定犯罪所得之行為;2.為掩飾或隱匿特定犯罪所得之本質、來源、去向、所在、所有權、處分權或其他權益者之行為;3.為收受、持有或使用他人之特定犯罪所得之行為。以上定義其實是大多數洗錢行為的動態過程,一稱為處置行為(Placement);二稱為多層化行為(Layering);三稱為整合行為(Integration)。

依2017年6月28日最新《洗錢防制法》之修法重點:提升洗錢犯罪之追訴可能性、建立透明化金流軌跡、增強我國洗錢防制體質及強化國際合作,其中,建立透明化金流軌跡對於不動產交易的影響最為密切。新法新增了地政士及不動產經紀業客戶審查義務及交易紀錄保存義務,並參照了國際規範建議,將地政士及不動產經紀業納入規範。

目前依照《洗錢防制法》第5條第2項之規定,非金融事業或人員其所肩負之義務有:1.客戶審查義務(金融機構及指定之非金融事業或人員應進行確認客戶身分程序,並留存其確認客戶身分程序所得資料;其確認客戶身分程序應以風險為基礎,並應包括實質受益人之審查,詳參同法第7條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第4條);2.交易紀錄保存義務(金融機構及指定之非金融事業或人員因執行業務而辦理國內外交易,應留存必要交易紀錄,詳參同法第8條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第7條);3.可疑交易通報義務(金融機構及指定之非金融事業或人員對疑似犯第14條、第15條之罪之交易,應向法務部調查局申報;其交易未完成者,亦同,詳參同法第10條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第8條)。若違反上述義務,恐被處以新台幣5萬元以上100萬元以下之罰鍰。

我國法律上之財產「借名登記」並無立法明文,依最高法院判決之定義,指「當事人約定,一方(借名者)經他方(出名者)同意,而就屬於一方現在或將來之財產,以他方之名義,登記為所有人或其他權利人之契約,是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致,始能成立借名登記契約。且不動產登記當事人名義之原因原屬多端,主張借名登記者,應就該借名登記之事實負舉證責任」(最高法院107年度台上字第629號民事判決)。換言之,當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用,他方允就該財產為出名登記之契約,即為借名登記契約性質類似「委任契約」。

不動產借名登記在台灣非常常見,原因有:規避法律上資格限制(例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅)、規避稅捐(例如地價稅累進稅率)、躲避債務、債信(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產(例如避免朋友借錢、公務員身分)、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、共同出資投資登記一人名下等等。

但借名登記之前,大多數民眾可能從未認真考慮過,借名登記的約定是否有效?有沒有可能出名的登記名義人翻臉不認人,反過來侵占財產?出名的登記名義人在外欠錢,導致財產被查封?出名的登記名義人偷偷把財產賣掉了?借名登記久了,財產要不回來?甚至自己其實已經構成犯罪了?最高法院對借名登記契約,認為在民事上若不違反強制規定而構成脫法行為,例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項「非原住民不得承受原住民保留地」的規定,此類借名契約的法律關係應為無效。

此外,原則上認定借名登記契約的有效性,屬於民法債編所未規定之「無名契約」,類推適用民法「委任」之規定。但將自己的不動產借名登記將承受許多法律風險。在內部關係而言,若涉及訴訟,依法院實務,借名人與出名登記人若產生爭議,借名人必須提出資金、權狀等證據,證明為實際所有權人;若無法舉證,即有敗訴無法請求返還之風險。又若涉及與第三人法律關係,出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等,依最高法院106年度第3次民庭會議決議,即便第三人買受時惡意明知有借名登記之情形,借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任,不得請求第三買受人返還該不動產。再若該登記名義人在外欠債或欠稅受法院強制執行或行政執行,借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗法院強制執行或行政執行。

在刑事法律上,登記名義出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時,實務上雖多認為不構成侵占,但仍可能構成刑法第342條之背信罪。而觀察實務上許多法院判決,若是由借名人直接移轉予出名人,謄本上之登記原因登載買賣或贈與,然實質上並無買賣或贈與之事實,而可能涉及使公務員登載不實刑責之問題。以借名登記行為登記不動產應審慎為之。

至於借名登記與《洗錢防制法》的關係,因不動產有價高、保值及可流通等特性,可能成為不法分子漂白贓款管道,為此,《洗錢防制法》本次修正將地政士及不動產經紀業(包含不動產仲介業及代銷業)納入洗錢防制體系。內政部也發布地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法及地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐注意事項。因此,地政士及不動產經紀業依據《洗錢防制法》第7條第1項規定,於辦理不動產買賣交易時,應進行客戶及其實質受益人的身分確認程序。審查客戶身分的規定,包含其交易實質受益人(如信託關係之受益人、不動產登記予第三人者),故借名登記中,地政士及不動產經紀業透過確認客戶及其實質受益人(以上兩者通常為借名人,以下同)身分及徵詢登記予第三人(出名人即登記名義人,以下同)之事由,以確保不法資金沒有藉由人頭或紙上公司名義購買不動產。

地政士或不動產經紀業所屬人員於執業過程中,也須依《洗錢防制法》規定,將客戶提供之相關身分文件予以確認、留存或記錄客戶及其實質受益人之身分資料,及對於現任或曾任國內外政府或國際組織重要政治性職務之客戶或受益人與其家庭成員及有密切關係之人,加強其身分審查及了解資金來源。

另,地政士及不動產經紀業須依《洗錢防制法》規定,留存不動產買賣有關交易紀錄。最重要機制則為,地政士及不動產經紀業發現疑似洗錢行為,都有義務向調查局申報,並由檢調單位進行後續調查,包括:客戶身分或資金來源有洗錢嫌疑;假冒、偽造他人身分要求把不動產移轉給無關第三人;有資金來源不清、有大量以現鈔支付等。

不動產交易即使以借名登記方式為之,地政士或不動產經紀業所屬人員有義務確認實質受益人,有核對身分關係與金流來源義務及懷疑不動產交易可能為洗錢之通報義務。若有此相關需求者,建議先諮詢法律專業人士,免得賠了夫人又折兵,讓自己惹來官司纏身。

●劉彥君,基隆地檢署檢察官,台灣司法人權進步協會會員。以上言論不代表本公司立場。



原文網址: 劉彥君/你的房子其實不是你的?不動產借名登記與洗錢防制 | ETtoday法律 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20181203/1319896.htm#ixzz5YfZa0wUe 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

原文網址:https://www.ettoday.net/news/20181203/1319896.htm

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

107-11-01 16:00
地政司
內政部修法強化便民服務 推動簡易不動產登記案件可跨縣(市)辦理

內政部於今(1)日部務會報通過「土地登記規則」部分條文修正草案,這次修正主要為推動跨直轄市、縣(市)不動產登記作業預作準備,修法通過並經試辦後,民眾辦理住址變更登記等簡易案件,即可就近至全國任一地政事務所申請,強化便民服務。

內政部表示,自104年起全國已實施同一縣市跨所收辦不動產登記案件,凡符合可跨所收辦之登記項目,民眾均可於土地或建物所在同一縣市的任一地政事務所就近申請,頗獲好評。為強化地政業務申辦便利性,並打破行政轄區藩籬,內政部預計於明(108)年中試辦推動跨直轄市、縣(市)之不動產登記,由住址變更登記、姓名變更登記、門牌整編登記等簡易案件登記項目開始做起,之後再逐步增加其他案件類型,故配合修正土地登記規則相關條文。

內政部進一步表示,為因應不動產簡易登記案件之網路申辦作業,增訂網路申請之登記申請書,應以電子簽章方式辦理,另增訂這類不動產登記於網路申請登記時,得免提出權利書狀,權利人可以嗣後再行換領之規定。

此外,為推廣多元化爭議解決管道,使民眾了解涉及私權爭執之解決途逕,除司法訴訟外,尚有依仲裁法提付仲裁或依鄉鎮市調解條例聲請調解等,這次修法增訂以訴訟外紛爭解決機制處理,疏減訟源。另也配合部分法規之廢止、刪除或因應實務作業需要,同步修正相關條文。

內政部指出,「土地登記規則」部分條文修正草案,將依法制作業程序,於近期發布施行。

 

  • 聯 絡 人:陳秀美科長
  • 聯絡電話:02-23565238
  • 發稿單位:地政司

原文網址:https://www.moi.gov.tw/chi/chi_news/news_detail.aspx?sn=15026&type_code=02&search_unit=035&pages=0&src=news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

文/張義權

取得不動產的所有權最主要就是要取得兩樣東西;其一是看得到摸得著的建物主體及其座落基地,其二是看不到摸不著的建物及基地的所有權。在基地的所有權部分,現在全台灣地政機關登記的土地,除極少數外,均已辦妥土地所有權總登記,明確土地的標示及權屬,所以取得產權的問題不大。

但是在建物的部分,因為建物的所有權總登記(即建物所有權第一次登記)所採用的是任意登記制,所以有一些早期的建物不見得都有辦理建物所有權第一次登記,也就是有房子但沒有擁有建物所有權狀。這種房子又可以分成合法建物與違章建築兩種;違章建築不可以辦理建物所有權第一次登記,固毋須多言。不過早期興建的建築物(通常是指該地區都市計畫以前的建築物)就不見得都有辦理建物所有權第一次登記,這對於權利人來說,可就是一個很大的缺失。

開會 談判 討論 簽約 買屋 賣屋 合約 面試

要辦理建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者,並應附其他相關文件:

一、區分所有建物申請登記時,應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。

二、區分所有建物之專有部分,依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人之分配文件。

三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物,依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者,申請登記時,應檢具戶政機關核發之所在地址證明。

四、申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。

至於當年未取得使用執照(含峻工圖)的合法建物,如果想要補辦建物所有權第一次登記,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:

一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。

二、門牌編釘證明。

三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。

四、繳納水費憑證。

五、繳納電費憑證。

六、未實施建築管理地區建物完工證明書。

七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

八、其他足資證明之文件。

前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181030000525-260208

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

2018年9月25日 上午12:00

【記者傅裕隆/台北報導】

台北市政府地政局表示,為防止偽冒不動產抵押貸款或移轉的情形,內政部推出全國皆可申請之「地籍異動即時通服務」,在辦理「收件」及「異動完成」時,系統會分別提供手機簡訊及電子郵件等兩種管道,自動通知義務人,讓民眾能隨時掌握不動產權利異動的情形。

民眾可採取臨櫃或網路免費申辦;申辦後,只要名下已登記的土地或建物之所有權利,有被申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定及書狀補給等登記案件時,可接獲到訊息通知,以即時聯繫地政事務所。大幅提升不動產的安全,保障財產權利。這項服務免費申辦,臨櫃或網路申辦皆可通,有效提高自身權利保障!

 

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E4%BF%9D%E9%9A%9C%E7%94%A2%E6%AC%8A-%E5%9C%B0%E7%B1%8D%E7%95%B0%E5%8B%95%E5%8D%B3%E6%99%82%E9%80%9A-160000967.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

土地買賣 未辦竣移轉登記前「勿再行出售」

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-09-09
土地買賣未辦竣權利移轉登記前切勿再行出售
土地買賣未辦竣權利移轉登記前切勿再行出售
新聞摘要
  • 土地買賣未辦竣權利移轉登記前切勿再行出售
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】高雄市稅捐稽徵處表示,曾接獲民眾檢舉,土地買賣承買人未向所在地主管稽徵機關申報土地移轉現值,也未向地政機關辦竣權利移轉登記,又再行訂約出售,被查獲遭受處罰。
 
該處說明,承買人A君,向土地所有權人B君承買土地,雙方簽訂土地買賣契約,但未向主管稽徵機關申報土地移轉現值,也沒有到地政機關辦竣權利移轉登記,就再將該筆土地出售給C君,雙方亦簽訂土地買賣契約,並以原土地所有權人B君及承買人C君名義,共同申報土地移轉現值核課土地增值稅,並向地政機關完成土地所有權移轉登記,經民眾提供相關資料檢舉,依土地稅法第54條規定對A君處再行出售移轉現值2%之罰鍰。
 
該處呼籲,土地買賣當事人切勿心存僥倖而違反規定,如被查獲將依規定處罰,得不償失!

原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/126285/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

移轉申報 不動產新增自然人憑證授權認證

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-09-03
不動產移轉申報 新增自然人憑證授權認證查調地政資訊更便利
不動產移轉申報 新增自然人憑證授權認證查調地政資訊更便利
新聞摘要
  • 不動產移轉申報 新增自然人憑證授權認證查調地政資訊更便利
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新北市政府稅捐稽徵處表示,地方稅網路申報系統(https://net.tax.nat.gov.tw)自2018年9月起新增服務項目,不動產移轉時申報人(含報稅代理人)持自然人憑證完成授權/認證程序,可於地方稅網路申報系統查調土地、建物及地籍圖等資訊並匯入申報介面,除減少資料登打步驟外,亦省去調閱謄本規費,提升納稅服務的便捷性。
 
該處說明,地方稅網路申報作業系統新增「啟動授權作業」功能,申報人(含報稅代理人)可依程式引導完成不動產交易雙方授權認證步驟;亦可利用申報介面新增之「查調土地、建物資料」功能,藉由移轉標的物之原所有權人自然人憑證認證,直接查調移轉標的物之地政即時資訊。
 
該處提醒民眾,如第一次登入地方稅網路申報系統,網站將會導引至申請頁面並透過電子郵局取得認證,依照步驟完成註冊後即可登入系統使用不動產移轉申報相關服務。
 
上開新增服務項目或註冊步驟如有操作疑義,可撥地方稅網路申報客服專線0800-818-388或撥(02)89528200#503洽詢承辦人。

原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/126220/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

約定過戶,應於訂約日起1個月內辦理所有權移轉登記

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-09-03
約定不動產過戶,應於訂約日起1個月內辦理所有權移轉登記
約定不動產過戶,應於訂約日起1個月內辦理所有權移轉登記
新聞摘要
  • 約定不動產過戶,應於訂約日起1個月內辦理所有權移轉登記
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市某夫妻向地政事務所申請將妻名下之土地及建物所有權移轉登記予夫,經該地政事務所以該夫妻於2016年6月即簽訂契約,卻遲至2018年1月始辦理房地所有權移轉登記,扣除其向稅捐處申報土地增值稅之期間後,仍超過法定申辦登記期限15個月,乃依土地法第73條第2項規定,各裁處登記費15倍之罰鍰各計新台幣2萬餘元。該夫妻不服,提起訴願,經台北市訴願審議委員會審議後,駁回訴願。
 
台北市訴願審議委員會認為,依土地登記規則第33條規定,以契約申辦土地權利變更登記,應於契約成立之日起1個月內為之,逾期申請者,每逾1個月處應納登記費額1倍之罰鍰,但最高不得超過20倍。訴願人雖主張本案係因其夫妻變更夫妻財產制致房地所有權移轉,經電洽稅捐處均稱無前例可循,致訴願人遲未辦理申報土地增值稅及所有權移轉登記等事宜,惟因訴願人無法提出其一開始即洽請稅捐處辦理之相關事證,仍難以認定其有不可歸責事由,故維持原罰鍰處分。
 
法務局表示,土地法關於逾期申辦登記之罰鍰規定,係為促請人民儘早申請登記,確保其產權,杜絕糾紛,以免地籍失實。法務局並特別提醒民眾,如有不可歸責事由致遲誤登記期間時,應留存相關事證,或先向地政事務所提出申請,事後補正相關文件,即可避免因逾期申請登記而受罰。

原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/126218/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

1 2

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼