目前分類:_1502 逾放比_寬限期 (57)

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2019-05-08 23:36經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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根據金管會資料,近來房貸逾放比率持平,銀行業者表示,在台商資金回流簇擁下,最近商辦及工業區土地交易有比較熱絡,至於一般房屋交易則持平,反映在房貸逾放比率也相對平穩。

根據金管會資料,購置住宅貸款的逾放比率,從2016年開始上升,但從去年6月就開始下降,從去年底到今年3月底止,則一直持平在0.21%。

反倒是建築貸款的逾放比率,受個別建商財務狀況影響,容易起起伏伏,根據金管會資料,從2016年到今年3月底,建築貸款的逾放比率有升有降,以今年2月為例,一度上升至0.2%,但3月又降至0.19%。

業者表示,建築貸款如果出現逾放,通常跟建商財務出問題有關,由於多是個案,只要有一個案件,逾放就會上升,因此建築貸款逾放比率變化也相對不穩定。

銀行業者表示,銀行展延房貸寬限期,少數延緩投資客被斷頭的個案,會隱藏逾放,對整體房貸逾放比率不會有什麼影響;最近房貸餘額持續增加,逾放沒有明顯增加情況下,逾放比率自然不會上升。

https://money.udn.com/money/story/5613/3801767

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2019-05-08 23:40經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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金管會盯上房貸寬限期展延,最近全面要求銀行通報寬限期餘額,及一年內寬限期到期的餘額,並首度將房貸寬限期展延案,列入金檢項目,以掌握銀行是否藉寬限期展延隱藏逾放,延緩房市投資客斷頭時間。

去年中因房貸逾放一度攀升,立委關注房貸寬限期一旦屆滿,逾放將再度暴增,在立委要求下,金管會特別清查,銀行到去年底寬限期到期房貸餘額約5,429億元,占住宅貸款餘額比重約8%,並無明顯異常。

不過,近來金管會金檢時發現,有銀行利用寬限期展延來隱藏逾放,因此決定對房貸寬限期採取兩措施,包括第一,要求銀行定期填報寬限期的貸款餘額,及未來一年寬限期到期的貸款餘額,分自用及非自用兩類填報。

官員表示,由於銀行需修改系統,將從7月才填報首批資料,監理機關以後能從填報資料,掌握市場狀態及可能的風險變化,尤其是房市投資客非自用部分的變化。

第二,金管會最新修正金檢手冊,新增房貸寬限期延長的查核項目,例如對房貸展期案件,是否確實瞭解借戶還款來源與能力現況,有無評估借戶資金缺口,審慎核予適當還款時程;對全體房貸展期案件,是否妥適建立控管報表及機制?

官員表示,房貸寬限期到了,若要讓客戶展期,須評估客戶還款能力,會否增加銀行風險,若一再展延是否妥適。

銀行業者表示,房貸寬限期只繳利息,不還本金,寬限期一過,本息都要繳,例如20年房貸,寬限期三年,前三年只繳利息,有助減輕購屋者負擔,但因本金沒還,對銀行來說,授信風險相對大。

業者表示,目前房貸寬限期通常二、三年,長則五年。實務上,房貸戶可能在自家銀行展延寬限期,或房貸搬到另家銀行,再重新起算,實質拉長寬限期。

市場曾傳出,有銀行為避免客戶寬限期屆滿,繳不起本金跟利息,授權分行可同意展延寬限期,或直接延長房貸年限。銀行主管對說,須視個案而定,並未全部授權給分行。

官員表示,寬限期協助購屋者減輕貸款初期負擔,再好的措施,也無法避免有心者鑽漏洞,個案只能透過檢查防堵。

https://money.udn.com/money/story/5613/3801768

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2019-04-16 16:13

▲▼永慶房屋,房仲,買屋,賣屋,不動產經紀人,業務員 ( 圖 / 記者張一中攝 )

 

▲業者指出房貸寬限期屬於高槓桿、先苦後甘的還款方式,勿輕易使用。 ( 圖 / 記者張一中攝 )

記者陳韋帆/台北報導

買房負擔大,雙北民眾逾半使用寬限期,其中又以年限3年為最普遍。根據房仲業者試算,若以台北市平均購屋總價2569萬元來看,在貸款8成、貸款年限20年的情況下,使用寬限期3年的民眾,前3年每月還款約2.8萬元,寬限期過後,每月還款則暴衝至11.5萬餘元。若以新北市平均購屋總價1220萬元來看,則寬限期前後還款價差超過4萬元。

根據永慶房屋網路會員調查資料顯示,雙北市都有53%的民眾購屋時,仍有使用寬限期的計畫。其中,又以「使用3年寬限期」的比重最高,台北市有30%民眾,新北市則有28%。

▲▼寬限期意願調查。(圖/永慶房屋提供)

▲業者針對消費者使用房屋寬限期意願調查發現,大台北有5成以上購屋族有意使用。(圖/永慶房屋提供)

永慶房屋另再根據實價登錄,以2018年雙北市房屋平均總價為準,若設定貸款額度8成、還款年限20年,並以5大銀行2月新承做房貸利率1.638%試算,民眾每月應還款金額。其中,台北市平均房價為2569萬元,若使用3年寬限期,前3年每月還款金額為2.8萬元,後17年每月需還款11.5萬元。新北市平均房價為1220萬元,若使用3年寬限期,前3年每月還款金額為1.3萬元,後17年每月則需還款5.5萬元。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出,依據前述計算,可以發現,若使用寬限期,期限屆滿後的還款金額,多半將是寬限期間的4倍,「建議對於自住或短期內沒有換屋需求的民眾而言,勿輕易使用寬限期,由於寬限期是高槓桿、先甘後苦的還款方式,在申請寬限期前,著實需先進行風險評估,避免陷入無法還款的窘境。」



原文網址: 買房寬限期陷阱 過半雙北民眾踩雷 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190416/1423461.htm#ixzz5lJec5si1 
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https://house.ettoday.net/news/1423461

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2018/11/25
 

 

 

 

風險權數計算若改依巴塞爾規定,銀行可隨房貸成數降低,提高放款胃納量。資料照片

風險權數計算若改依巴塞爾規定,銀行可隨房貸成數降低,提高放款胃納量。資料照片

【廖珮君╱台北報導】10月由金管會召開的「總經理聯繫會議」中,某大型民營銀行提出「房貸風險權數」,建議能比照巴塞爾資本協定(Basel)規定,從目前以「用途別」(自用和非自用)區分,改以「LTV(房貸成數)」做計算;連帶影響是,當LTV(房貸成數)愈低、銀行風險權數也愈低,有助擴增放款胃納量。

計算困難墊高成本

目前房貸放款風險權數,是區分「自住」和「非自住」,自用住宅放款的風險權數是35%、非自用則是75%;但Basel則規定,不動產風險權數是全部以LTV計算,並採取繁複的「級距式」去計算風險權數。
金管會官員說,若真要比照Basel規定,全改以LTV計算,會有2大問題,1是LTV(Loan to value)是市價除以放款餘額,只要客戶還款、放款餘額(Loan)就會變動,再加上市價(value)也會變動,會造成銀行計算風險權數時,更加困難。
2是,Basel對不動產風險權數的「LTV法」,是採「級距式」計算,且依照還款來源做區分,例如房貸的還款來源,是出租(落入非自用)?還是薪資(落入自用)?這也會墊高各銀行的遵循成本。

增加房貸放款意願

金管會說,是否要全部參考Basel規定,或是可以因應台灣國情來做調整,或是乾脆不調整、維持現況,都需要仔細研究,畢竟牽一髮而動全身。
但銀行主管認為,若以LTV(房貸成數)來計算風險權數,好處是,民眾房貸會隨時間拉長而降低,等於已還很久的房貸、風險權數可降低,甚至比目前自用最低的35%計提資本還低(例如只剩25%),對銀行而言,可以承受更多的放款。
法人解釋,房貸風險權數一旦降低,也等於擴增銀行放款胃納量,房貸業務不再是高耗資本商品,有助銀行增加房貸放款意願,或是更有餘力去承做高風險的放款,如中小企業或是海外放款,拉高利差、進而提升獲利,有助股價表現。 

https://tw.appledaily.com/finance/daily/20181125/38188674/

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2018-11-15 18:22經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導
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金管會今天公布最新房貸逾放比率,9月底房貸及建築融資逾放比率同步下降,金管會銀行局表示,顯示房市表現平穩。

金管會今天公布最新房貸逾放統計,到9月底止,購置住宅貸款逾放金額160億2500萬元,雖比8月略增300萬元,但逾放比率維持0.23%,連續兩個月低於7月的0.24%。

9月底建築融資貸款的逾放金額則是44億3800萬元,低於8月的45億5200萬元,逾放比率跟8月一樣維持在0.21%,低於7月的0.25%。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示,房貸及建築融資逾放比率,也都低於本國銀行的逾放比率,顯示資產品質穩健。

對於購置住宅及建築貸款逾放比率雙雙下降的原因,莊琇媛表示,主要是有些打銷掉,以及部分處分擔保品回收。她說,有些銀行逾放一直未打銷,如果跟法院申請法拍,仍顯現在逾放,拍賣掉就回收,逾放就不見了。

莊琇媛表示,逾放比率的下降,顯示銀行資產品質很好,且這一、二個月房市表現平穩。

 

金管會今天公布最新房貸逾放比率,9月底房貸及建築融資逾放比率同步下降。 圖/聯合...
金管會今天公布最新房貸逾放比率,9月底房貸及建築融資逾放比率同步下降。 圖/聯合報系資料照片

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3482957

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2018-10-17 14:42經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導
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金管會主委顧立雄今(17)日下午表示,銀行壓力測試結果「還好、還可以。」至於是否「all pass」?他說:「都還OK」。

金管會日前啟動大規模壓力測試,針對房市、匯市、利率及國內外GDP(國內生產毛額)變化,展開全面性測試,要求所有銀行須在8月底前「交卷」,測試結果將視情況要銀行提資本改善計畫。

顧立雄今天出席三三會例會受訪時,對於壓力測試結果表示,「還好、還可以」。至於是否all pass?顧立雄說:「都還ok」。記者再追問到底有無「all pass」?顧立雄說:「還ok」。

至於輕微跟嚴重的情境測試結果,他強調,依建構指標來看都還OK。

他表示,主要是建構一些警示指標,不代表到達太大問題程度。至於是否需要採取新措施?他說,目前還不需要。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/3426807

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銀行房貸業務停看聽重點

 

房貸戶轉貸避寬限期大限,公股銀行Say No!主掌房貸業務的銀行主管指出,一般而言,可從3種指標觀察客戶轉貸是否可疑,第一是更換貸款銀行的頻率;二是聯徵中心紀錄;三是地政機關的抵押權設定登記。

截至今年上半年,全體金融機構的房貸餘額已接近6.96兆元,若與去年底相比大約成長將近1.4兆元,淨增量展現銀行競拚房貸業務的企圖心,但另一方面該淨增量所未統計到的,應是因應年底的房貸寬限期而引發的「房貸搬風潮」。

據金管會統計,今年底房貸寬限期到期的金額,約5,429億元,銀行主管表示,這一部分未涵蓋在淨增量裡,僅能從每家銀行各別的成長量來觀察,倘若近幾個月來房貸成長金額達百億元的銀行,應有相當程度是吸收其他銀行的轉貸戶。

儘管很多銀行透過寬限期大限將至的時機,大搶轉貸戶拚房貸業績,但倘若投資客轉貸頻率太高,也會讓銀行提高警覺。國銀主管指出,一般而言,倘若轉貸頻率太高,反而會被銀行看作是房屋被「套牢」太久的風險戶,銀行即使為了拚業績,這種對寬限期「一躲再躲」的客戶,銀行也會說不。

對於3大過濾指標,銀行說明,除了從聯徵中心可調閱該客戶的借款紀錄,該客戶與該房屋擔保品相關的貸款銀行是否每3年一定換一次,也可作為參考,因為寬限期通常每家銀行最長給到3年。

至於地政機關的抵押權設定登記,銀行業者指出,除了抵押權變更登記頻率過高有跡可循,甚至可以由此反推借款金額,從這些資料均可研判該轉貸戶是否為了規避銀行的寬限期,這類型的轉貸戶一般都是前手銀行不願再給寬限期的客戶,某種程度已反映貸款風險升高,因此銀行即使不排斥給轉貸戶寬限期「從頭來過」,但這類型客戶遭拒接的可能性仍不低。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181015000225-260202

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2018年前8月七大都會區房市交易概況

 

全台寬限期房貸餘額破兆,在今年底到期的金額就高達5429億元,8大行庫為避免寬限期炸彈引爆,積極出招拆彈,展延寬限期,永慶房產總經理葉凌棋昨警示,今年全台仍充斥7.45萬戶餘屋,房市回溫並未消化,為此8大行庫展延措施並未讓危機消失,只是延後1至2年,預估2019至2021年寬限期炸彈引爆危機將攀升。

餘屋破7萬 更難脫手

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,市場面對高案量、高賣壓與低利率的「雙高一低」現況,確實某些區域有出現賣壓拋售之虞,不過,日前政府已經要求銀行做好相關措施,行庫也會採取延長寬限期等個案方式處理,加上手頭寬裕的屋主會採取以租待賣的方式應變,應不至於出現全面性的風暴,但在景氣不明狀況下,屋主也要有房價短期內很難回到高點的認知。

依內政部統計,今年前8月七大都區交易量約15萬戶、年增5.7%,但成長幅度收斂,其中又以新竹增幅約20%最大,台北、台南與新北也分別有18%、12%、10%的增幅。但就今年第3季較第2季比較,除了新竹縣市微跌0.6%,六都則微升0.2%至2.8%。

惟2012至2017年全台新建餘屋量逐年攀升,2017年第4季仍有7.45萬戶,為8年來最高待售水位,顯示市場仍充斥大量餘屋;進一步分析七大都會區中,以新北與桃園超過1.3萬戶最多,高雄餘屋量也突破萬戶大關。

新成屋入市 達高峰期

葉凌棋強調,依官方統計,2018年前7月全台使照5.4萬戶,創10年來新高,較2017年增加20%,亦即進入新成屋入市高峰期,市場賣壓恐增。綜觀七大都會區,除了台中減少外,其餘六區使照量均較2017年增加,其中台北、新竹、高雄增幅超過4成,以戶數看,新北使照量近兩年均破萬戶,今、明兩年賣壓最重。

前7月全台建照6.8萬戶,創10年來第3高,較2017年大增50%,台北、高雄增幅超過1倍,須留意。

葉凌棋說明,新成屋入市加上大量待售餘屋充斥,預期2018至2019年市場賣壓沉重。為出清餘屋,建商大讓利的狀況恐增,「讓利求去化」成新成屋銷售主軸,預期將掀起新一波價格戰。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180920000640-260110

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2018/09/06 19:57 東森財經新聞

八大行庫年底即將到期的房貸寬限期,最新統計有約1500億元,其中又以土銀最多,有近三百億,各大行庫也積極出招,甚至拉長到期日。專家分析,目前有部分房貸戶,已轉往民營銀行,再延長寬限期,短期內房市不至於會湧現賣壓。


▲3招救房貸寬限期。

東森財經記者,劉佩綺:「買房用貸款,但寬限期(模),年底就要到的房貸,為5429億元,其中八大行庫就佔了,1500億,也不得不使出救急措施。」 打出三招要拆,房貸炸彈,第一招授權分行經理,就能展延寬限期,若無法處理,直送總行,更以展延到期日,取代展延寬限期。 台灣銀行董事長,呂桔誠:「按著他(房貸戶),的還款能力,還有資產價值,會做整體考量評估。」


▲八大行庫房貸寬限期。

攤開八大行庫,年底到期的房貸寬限期,又以土銀300億最高,約有8萬戶,台銀和合庫也都突破250億元,總共1500億,也就是說,對比金管會公布的5400餘億,中間落差的約1千億房貸,多已轉往民營銀行避難。 全國不動產企研室主任,張瀞勻:「目前來講,利率大概在1.6%上下,他們轉貸(民營銀)之後,還是可以享用寬限期,等於對房市來講,有一個緩衝的效果。」


▲年底寬限期回推。

以年底寬限期回推,若是預售就,約在2014成交,恰巧是房市高點,壓力倍增,貸款戶怕錢繳不出來,銀行端也擔心呆帳,雙方各找出路。 商總理事長,賴正鎰:「低利的狀況下,業者又願意讓利,加上持有稅,房屋稅 地價稅,各地方政府都普遍在降稅,銷售的狀況谷底已經過了。」


▲借貸示意畫面。

只是假設貸款20年,寬限三年,之後就得17年攤還,本金加利息,貸款買房,還是要得惦惦自己能力。 原文網址:https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/51237

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八大行庫今年底房貸寬限期到期概況

 

根據八大公股行庫內部最新統計,寬限期到今年底屆滿的房貸將近1,500億元,由於年底寬限期期滿的房貸量隱含潛在逾放風險,目前各大行庫展開三大「救急」措施,一是在總共五年寬限期內,授權分行經理為客戶展延寬限期,一次一年;二是經理權限無法處理的案子,送總行處理;三是以展延到期日取代直接展延寬限期。

根據八大公股行庫截至8月底的最新統計,合計房貸市占率約48.5%。而金管會在數月前公布,房貸寬限期在今年底到期的金額共有5,429億元,對照目前八大公股行庫統計的1,500億元,推論至少已有超過1千億元寬限期將滿的房貸轉至民營銀避難兼重新開始。

行庫主管私下指出,這1千億元「隱藏版」的寬限期到期房貸,應該是不少寬期限將屆滿的客戶提前「逃難」到民營銀行;民營銀行近幾個月來大力爭取房貸業績,並且打出價格戰,很多客戶趁機轉檯,寬限期還可以從頭起算,因此造成行庫寬限期到期房貸量的占比比起整體房貸市占比,出現了極大的落差。

八大公股行庫的寬限期到期的房貸總量目前統計約有1,500億元,包括台銀260億元、土銀300億元、合庫250億元、一銀226億元、華銀170億元、兆豐120億元、彰銀約90億元、台企銀35億元。

其中土銀是房貸市占龍頭,因此年底300億元的寬限期到期量也是全體行庫最高;另一方面,土銀統計也顯示,若以目前土銀有約26萬房貸戶,使用到寬限期的房貸戶約8萬戶,僅占三成。

一銀指出,年底寬限期滿的226億元房貸,總筆數2,600筆,平均每戶房貸金額大約869萬元;彰銀與華銀則各約900、1,700筆,每戶平均房貸約1千萬元。

兆豐銀則有120億元房貸年底寬限期滿,筆數300多筆,每戶房貸金額大約4千多萬元,由於兆豐銀目前房市逾放比僅0.18%,為全體行庫最低,除了慎選自住客,房貸案也集中在六大都會區精華地,包括雙北重鎮、台中七期等,具有一定安全性。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180906000280-260202

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2018-08-29 00:24:28經濟日報 記者葉憶如、邱金蘭/台北報導
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金管會昨(28)日公布最新不動產逾放比率,7月底購置住宅貸款逾放比下降,但建築貸款卻持續上升至0.25%,為五年多來新高,對於逾放上升又放寬建築融資限制,金管會強調目前資產品質仍可不錯,會持續觀察。

金管會最新資料顯示,7月底止建築貸款逾放金額為50.85億元,逾放比率持續上升至0.25%,為2013年來新高;購置住宅貸款的逾放金額163.23億元,逾放比率則從5月底的0.26%,降至0.24%。

為何建築貸款逾放比率上升、購置住宅貸款逾放比率下降?金管會銀行局副局長莊琇媛表示,大部分人買房子,除非投資需求,否則都希望保有房子,因此購買住宅貸款的逾放會較穩定。

但建築貸款主要貸款對象是建商,一戶的貸款金額會遠大於購置住宅貸款,只要有一、兩戶大型建商產生延滯,逾放比率可能就會有顯著變化。

銀行業者表示,建築貸款的逾放比率若一直攀升,可能就要留意是否有部分建商資金周轉困難。

金管會昨天宣布將鬆綁建築融資限制,在建築貸款逾放比率上升情況下,對建築融資限制作鬆綁是否合適?莊琇媛說,目前不動產授信的逾放比率並不高,全體銀行逾放比率也僅0.28%,資產品質仍可維持不錯,所以要再持續觀察。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/3336045

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2018-08-29 16:17新新聞
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【文/馬斯克】

今年來房價並未因空頭消息而下挫,反而逆勢微幅走高,但對於金融體系變化極為敏感的央行,卻已按捺不住,主動向大型公股行庫蒐集數據與徵詢意見。據悉,央行除了關心公股行庫承作房貸的業務量,另也期盼公股行庫謹慎管控逾放比,以防患於未然。

中央銀行期盼公股行庫謹慎管控房貸逾放比,以防患於未然。 本刊資料
中央銀行期盼公股行庫謹慎管控房貸逾放比,以防患於未然。 本刊資料
 

 

自去年以來,我國銀行房貸逾放比節節高升。根據金管會統計,截至今年五月底止,國銀建築貸款餘額約兩兆多元,逾放金額約四十七億元,逾放比約○.二三%,已創下二○一三年來新高;房貸餘額則約為六.七兆元,逾放金額約一七二億元,逾放比率約○.二六%,更是一二年以來最高點。

放款集中不動產,金融風險恐將上揚

「房貸逾放比」的意思,是指「在繳款期限內,未正常繳納房貸本金加利息的比率」;逾放比率愈高,代表無力償還房貸的屋主愈多。當屋主繳不出房貸,銀行借出去的錢,自然成為呆帳。

國銀房貸逾放比創下近七年來新高,「房價崩盤」再度甚囂塵上,不少網友看衰房市,認為高房價地雷「不是不爆,只是時候未到」,以後還有得跌,愈晚買房愈便宜。

不少專家也提出示警,如中央銀行前副總裁、台灣金融研訓院榮譽顧問許嘉棟,在「金融風暴再起?」研討會上指出,國銀放款高度集中在不動產,倘若未來國內利率調升,同時房價持續探底,屆時金融風險恐將上揚。

許嘉棟的說法其來有自,因為國銀建築貸款與房貸餘額在一五年中總額約七.八兆元,現在卻已累積達八.七兆元,短短三年間,不動產放款餘額暴增約九千億元。更誇張的是,這個數字還不斷在增加當中。

房貸餘額大量成長,「沒有最高,只有更高!」台灣一年國內生產毛額(GDP)總額約十六兆多,但不動產放款卻有八.七兆元,意味著不動產放款占GDP總額一半。而在國際間,若不動產放款占GDP總額四○%,往往被視為達到泡沫化的門檻,但台灣卻早已超過,數據讓人看得膽顫心驚。

雖然今年來房價並未因空頭消息而下挫,反而微幅逆勢走高,但對於金融體系變化極為敏感的中央銀行,卻已按捺不住,主動向大型公股行庫蒐集數據與徵詢意見。據悉,央行除了關心公股行庫承作房貸的業務量,另也期盼公股行庫謹慎管控逾放比,以防患於未然。

連央行都已出手,金管會當然也沒閒著。金管會統計,今年度房貸寬限期到期,即必須繳納本息的房貸總額為五四二九億元,占整體房貸餘額約為八%。

〈完整內容請見新新聞1643期〉

原文網址:https://udn.com/news/story/6840/3337206

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房市供過於求 建築融資逾放比創5年新高 壞帳集中中

鉅亨網2018/08/29 09:44
鉅亨網 / NOWnews

鉅亨網 / NOWnews

金管會昨 (28) 日才鬆綁銀行辦理建築融資限制,但 7 月全體銀行建築融資逾放比達 0.25%,創逾 5 年新高,逾放金額為 50.85 億元,建築融資壞帳多集中在中小型建商,主要是房市供過於求。

今年建築融資逾放比持續走高,7 月達 0.25%,月增 0.01 個百分點,創逾 5 年新高,逾放金額為 50.85 億元;若跟去年底的 0.17% 相比,已增加 0.08 個百分點,逾放金額則增加 15.73 億元。

值得一提的是,建築融資逾放比增加,但房貸逾放比卻略微降低,7 月房貸逾放比為 0.24%,和 6 月持平,但已較 5 月 0.26% 還低。

金管會表示,建築融資逾放比增加,主因是建築放款對象多是建商,單一戶金額較大,建商房子蓋好若沒賣掉,手上資金周轉不靈就無法按時還款,且大型建商有延滯繳息,逾放就會增加較多,顯示房市供過於求。

建築貸款逾放比節節高升,但金管會卻鬆綁建築融資放款限制,雖然可望挹注 7000 億元資金活水,但是外界也關切是否會增加銀行授信風險?

對此,銀行局副局長莊琇媛回應,建築貸款逾放多數集中在中小型建商,而且金管會雖鬆綁不動產放款限制,但風險機制仍在,將要求銀行應將本次排除項目之放款總量,納入整體不動產內部風險控管機制。

原文網址:https://www.nownews.com/news/20180829/2807373

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彰銀總部大樓。(林資傑攝)

 

彰銀(2801)今日召開法說會,對於台灣房地產市況,董事長張明道認為,目前交易量已止跌並緩步回升,但交易價格仍在盤整。他指出,房市受未來預期走勢、供給方式多元化2因素影響,後續將觀察未來利率走勢,以及市場對政府推動多元住宅方案的反應。

對於彰銀房貸逾放比0.4%略為偏高,張明道回應,自2013年起減少房貸戶數和放款,放款自2013年2867億元微降至今年上半年2719億元,因總量減少導致房貸逾放比略高,但彰銀房貸違約損失率已自2016年的10.36%,逐步降至今年上半年的8.55%。

對於6月繳息異常的恆怡能源科技,彰銀財務處長林彩鳳表示,雖然恆怡7月已恢復正常繳息,但後續仍將持續觀察繳息狀況。此案因屬聯貸案,需視與聯貸行協議狀況,目前看來狀況還算樂觀,彰銀對此案提存近1億元。

此外,彰銀上半年對慶富案再打消15億元呆帳,目前已全數打銷,復興航空擔保品亦已處分,下半年估可收回約3.96億元。

林彩鳳指出,下半年全球經濟展望仍穩健成長,但存有川普調高關稅政策引發中美貿易戰、美國聯準會緊縮貨幣政策2大風險,在聯準會升息目標不變,加上美國減稅效益吸引資金回流,美元走強導致新興國家匯率巨幅貶值,均可能對下半年經濟有所衝擊。

林彩鳳表示,目前新台幣兌美元利差擴大,加上人民幣近期持續弱勢,使新台幣匯率近期波動較大,以此角度觀察,央行第四季有可能升息。整體而言,台灣未來景氣仍審慎樂觀,加上已進入升息循環,將有助銀行業提升利差。彰銀今年營運將持續穩健中拚成長。

因應美國升息導致彰銀美元存款增加、美元放款減少,林彩鳳表示,由於美元升息循環仍在進行式,多餘資金規畫進行換匯交易或同業存款、同時也會做外幣債券投資。目前規畫比重為35%投資有價證券、其他做純拆及換匯交易。

(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180827002864-260410

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專家認為升息是2018房市最大黑天鵝。(本報系資料照片)

 

央行總裁楊金龍於第二季理監事會議結束後,罕見提醒民眾,要注意房貸利率風險,被外界視為央行在為下半年升息打預防針。專家提醒,今年房市最大隻黑天鵝就是「利率走勢」,一旦升息,恐為房市走向增添變數,尤其以下3種身份屋主恐怕要特別注意。

 

1.使用還款寬限期

《好房網》報導,天時地利不動產總經理張欣民指出,有些民購購屋會使用銀行給予的貸款寬限期,在寬限期內僅需繳利息,但這類族群可能無力還款,或是無願還款,一旦寬限期結束或是升息,恐會成為銀行壞帳的貢獻者。

2.低自備款屋主

近年不少建案推出低自備款方案,藉此吸引購屋族,但張欣民提醒,低自備只是將還款期延後,或是由建商再提供公司貸款,這類族群在低利率環境下,恐會錯估情勢。他強調,台灣央行將採取緩步升息的步調,可能一次只調升半碼,對於一般房貸戶影響不大,但對高額貸款購屋人而言,升息半碼可能就會受不了。

3.多屋貸款者

張欣民表示,軍公教人員過去享有18%優惠存款利率或是較高的年金收入,因此有些軍公教人員,可能會一次買下數間房子,以年金及租金來養房子,但現在年金被砍,房貸利率如果再調升,恐怕會備受衝擊。

(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180824000007-260410

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土銀是國內唯一的不動產專業銀行,對整體市場有高度指標作用。圖/本報資料照片

 

金管會、央行緊盯房貸逾放問題,身為房貸指標龍頭的土地銀行也意識到房貸風控問題,今年以來房貸業務量成長已趨緩。根據土銀內部最新統計,截至7月底止,從去年底以來房貸淨增量不到160億元,若和去年同期相較,土銀7月底房貸餘額為8,261億,去年7月底則為7,833億,同期成長率5.4%,也低於去年全年平均成長6.7%。

金融圈人士認為,土銀放緩房貸接案的腳步,對整體市場有高度指標作用。

土銀目前的房貸逾放比約在0.23%,較全體國銀的平均逾放比約在0.4%左右的水準,土銀可說是前段班生。對於土銀最新的房貸風控方向,土銀主管指出,尤其會特別注意所謂「整批性分戶房貸」。

有別於三商銀等其他大型行庫,土銀的房貸業務來源,主要承接於從土建融而來的分戶房貸,對此土銀主說明,現在對於非自家土建融業務衍伸下來的分戶房貸,會特別小心逾放情況。

其他行庫主管也表示,由於分戶房貸包括利率、條件,多半都是從建商在進行土建融業務時,就談判得差不多,倘若在房屋建好,從預售過渡到新成屋階段,銀行開始貸放房貸時,若未再進行貸款戶的所得財資力審核,很容易就會出問題,因此現在多家銀行都對分戶房貸格外謹慎。

金融圈人士指出,若和其他行庫相較,土銀是國內唯一的不動產專業銀行,因此包括房貸在內的不動產放款量不受銀行法第72條之2的限制,倘若連土銀的房貸成長量都有趨緩之勢,這代表土銀在房貸業務政策上更趨於謹慎。

再從另一數字來看,土銀今年房貸業務趨緩之勢更為明顯。土銀去年全年的房貸業務量淨增加500億元,但今年房貸業務量截至7月底止,僅增加不到160億元。

土銀對於寬限期的拿捏也十分嚴謹,直接與房貸成數連動,只要借款成數超過7成以上,寬限期一律不超過兩年,因此,土銀近來新承作的房貸放款成數已僅有六成五,可說全面強化房貸風控。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180822000368-260205 

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三大行庫對房貸寬限期的控管措施

 

銀行搶客戶,讓房貸戶找到寬限期大限的「避難所」。大型行庫主管透露,多家大型行庫近來不約而同接到旗下分行通報客戶遭其他銀行「轉檯」,其中還有半年就到寬限期滿的客戶轉貸情況更不在少數,這將使金管會及央行目前最關心的房貸寬限期問題恐將暫時「地下化」。

據了解,這些遭轉貸的行庫房貸舊貸案件,絕大部分是以利率1.56%比照公教人員房貸低利的客戶遭其他民營銀行搶客成功,其中更有多位客戶還差半年房貸寬限期屆滿後開始還本。

行庫主管指出,除了房貸寬限期快要到期,有不少客戶當初採取的是分段式利率,已將進入第二段或第三段的利率,目前利率水準大約在1.7%或1.9%左右,如今經過其他民營銀行的「引渡」,不僅利率直接降到1.56%,連寬限期都能「重新開始」計算。

例如該客戶在原本銀行的寬限期兩年,但經過轉貸,對新的往來銀行而言視同「新案」,重新給兩年寬限期讓該客戶繼續「繳息不還本」,把原本即將面臨的本金還款壓力繼續延後。

目前大型行庫對於房貸寬限期普遍從嚴管理。若以房貸業務量最大的土銀、台銀、合庫等三大行庫為例,除了首購族還能拿到3年寬限期,其他非首購族倘若貸款成數超過7成或7成5的,頂多只能拿到2年,甚至有些只能拿到1年寬限期。

不過對於寬限期問題的拿捏其他銀行則鬆緊不一,很多銀行由於對擔保品的座落區位有信心,就願意多給予轉貸來的借款戶寬限期。

房貸寬限期大限對銀行業者而言的確有逾放風險升高的問題,且金管會近來也高度關注房貸及土建融等不動產放款逾放上升的問題,令人意外的是,由於銀行同業之間上演「搶客大作戰」,竟讓主管機關最擔心的寬限期滿問題可能大量「地下化」,這顆「未爆彈」也因此可能延後引爆。

行庫高層指出,這種情況對於被代償及獲得轉貸的銀行會造成不同影響,對房貸遭代償的行庫而言,雖然房貸業務流失,因為寬限期屆期而導致的逾放風險也降低;至於對透過轉貸而拉到新客戶的銀行,表面上因為重新給予寬限期,暫時看不出影響,且房貸業務量增加,但對主管機關而言將增加整個金融體系房貸風險管理難度。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180820000239-260205

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銀行房貸鑑價愈來愈小心。行庫主管指出,房市明顯從2014年開始回檔修正後,現在不但在貸款成數上面更加謹慎,對於鑑價金額也更保守,像是過去可能會用實價登錄的第二、第三高價來作為評估標準,現在可能會落入實價登錄的第四高價、第五高價來作為重要評估。

銀行主管說,2012年8月實價登錄上路後就成為銀行的重要參考指標,但銀行還是會有內部的鑑價標準,對於房價的估算更加準確,現在也會將可能的跌價空間列入。

舉例來說,民眾買屋價格為2千萬元,過去可能可以鑑價至1,800~1,900萬元,現在的鑑價可能只有1,700萬元~1,800萬元,等於先至少打九折,再計算貸款成數。

整體來看,銀行現在更重視3P(借款人、房屋座落地、利率報價),自住客還是銀行的歡迎客戶,也因此銀行雖然出現鑑價上保守,但會以利率來決勝,希望吸引客戶目光。

銀行主管指出,鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者,為防範房市產生泡沫化,因此一貫持續關注未來經濟情勢及利率變化,運用房貸評分機制,篩選優質客層,以持續維持房貸資產品質。

臺灣企銀指出,考量到不動產的價格仍然會持續的修正,暨為控管央行升息所帶來授信風險,將會函囑營業單位辦理房貸專案應該要審慎評估借款人所得負債比。

另外,臺灣企銀也會持續配合政府政策以善盡企業的社會責任,持續辦理青安貸款以及內政部營建署購置及修繕住宅貸款。

臺企銀表示,也會持續推出新房貸商品,並依不動產座落區域、風險權數及限制清償與否採差別定價。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180820000245-260205

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2018-08-16 00:34經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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金管會主委顧立雄。 (本報系資料庫)
金管會主委顧立雄。 (本報系資料庫)
 

金管會日前悄悄啟動大規模壓力測試,針對房市、匯市、利率及國內外GDP(國內生產毛額)變化,展開全面性測試,要求所有銀行須在8月底前「交卷」,測試結果將視情況要銀行提資本改善計畫。

 

值得注意的是,以往壓力測試面對的不利情境都是一年,這次加壓延長至二年,以了解二年都處不利情境時,銀行究竟有無足夠風險承擔能力,銀行能否全數順利過關,是一大考驗,也受市場關注。

近來美中貿易大戰、土耳其危機等國際情勢變化快速,國內房貸逾放比率也攀升,為掌握國內外經濟、金融市場變化衝擊下,銀行資本是否足以因應,金管會日前發函給所有銀行,啟動新一波大規模壓力測試。

據了解,金管會早已擬妥這波壓力測試的情境設定條件,所有銀行須在8月底前回報,預計第4季對外公布結果。

完成測試後,風險承擔能力不足的銀行,金管會會視情況,要求銀行提出增資等資本改善計畫。除此,銀行也要視自家風險高低情況,

經濟日報提供
經濟日報提供
 

適度調整資產配置,如降低風險高的產業授信部位,移往風險相對低的授信等。

 

金管會官員表示,國內外經濟情勢變數多,這次壓力測試主要評估銀行在不利情境下的風險承擔能力,設定的情境,不論是「輕微」或「嚴重」,都是以測試為目的,不代表金管會或銀行對未來的預期。

據了解,這波壓力測試主要包括信用及市場風險,信用風險的情境設定,有國內GDP、房價及失業率變化外,以及歐盟國家、美國、日本等經濟成長率惡化,對國內銀行可能影響等。市場風險有匯率,例如人民幣兌新台匯率等。情境條件分「輕微」及「嚴重」,若國內房價跌幅,輕微者跌10%,嚴重跌19%;GDP輕微下跌1.1%,嚴重跌2.5%;失業率輕微5.2%,嚴重6.4%等。

不同以往,這次對銀行測試有兩年,第一年及第二年也各有不同情境條件,金管會過去曾對不動產授信、大陸曝險等個別項目進行壓力測試,也曾做全面性壓力測試,最近一次是2016年,全面測試房市、匯市、歐日負利率及國外GDP變化。

另外,金管會緊盯房貸逾放變化,並發函銀行要全面性壓力測試,將特別檢視房貸部分的測試結果,必要時不排除針對房貸逾放比率偏高、不動產放款集中度高的銀行,再強化情境另做測試。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5613/3311786

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2018/08/16
 

 

 

央行提醒房貸借款人,要特別注意「利率風險」。資料照片

【王立德╱台北報導】金管會對房貸逾放比較高的銀行進行壓力測試,無論是既有房貸戶,或是有意進場的新戶都是不能不注意的訊號!其實央行總裁楊金龍早在6月底的央行理監事會議上就提醒,房貸借款人要特別注意「利率風險」,若未來升息,房貸利息壓力變重,要特別注意還款能力是否會受到衝擊。
楊金龍當時表示,「利率不會永遠在這裡。」提醒房貸戶必須要留意,未來升息,房貸利息支出增加的時候,自身的財力是否能承受。

明年恐有近6萬戶的房貸戶寬限期到期,楊金龍也提出統計表示,國銀中有19家提供房貸寬限期,截至第1季底,房貸餘額共1兆543億元,佔這些銀行的房貸總餘額比重達15.78%,央行將持續關注國銀授信品質,及包含高價住宅在內的市場發展。 

央行示警利率風險

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,近年部分銀行在房貸業務上,因有擔保品之故,態度相對寬鬆、積極,金管會此舉,應是因應明年寬限期大限而來的預防措施,惟目前「仍看不到投資客進場的跡象」,金管會應不需要過於擔憂。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為,金管會鎖定高逾放銀行測試,進而可能緊縮業務,確實可能讓銀行業者更警惕放款,對於賣壓大的區域也將更保守,讓交易更困難,房貸戶除特別注意自身貸款成數避免違約。
不過,徐佳馨也表示,現在手上還有物件的投資客面臨到「新案排擠舊案」窘境,在寬限期大限來臨前若不先「下車」,恐面臨損失金額擴大的窘境,在幾個房貸授信金額較大的地區,如雙北市、桃園市等,有可能出現拋售而導致房價下修的情況,倒是有意進場的民眾可留意的狀況。

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/daily/20180816/38099051/

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