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2019-10-08 00:08:56經濟日報 記者程士華/台北報導
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屏東縣政府財稅局、及台中市政府地方稅務局表示,因為繼承而取得房地產,多位繼承人可能會協議將現有土地、房屋進行分割,各別繼承不同部分,這類房地產移轉狀況可以享有免徵契稅、免徵土地增值稅二大租稅優惠。

官員指出,《契稅條例》第2條規定,不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割,或因占有而取得所有權,都應申報繳納契稅,但在開徵土地增值稅的土地,可以免徵契稅;而《土地稅法》第28條更載明,已規定地價的土地應於所有權移轉時課徵土增稅,但是因繼承而移轉的土地,免徵土地增值稅。

官員表示,在這二項法規的相互影響之下,因繼承而移轉的不動產,本身就免徵土增稅及契稅,即便多人繼承而分割原有不動產,也不會產生契稅的問題;繼承的土地無論不論分割結果如何,均免申報土地現值及免徵土地增值稅。

https://house.udn.com/house/story/5916/4092035

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2019-10-06 18:32

▲▼人口老化,高齡化社會,老人,健康,運動,長照。(圖/記者李毓康攝)

 

▲新北市5年繼承土地、建物繼承年齡落在40歲以上,最後等到多是30~40年老房子。(圖/記者李毓康攝)

記者黃靖惠/綜合報導

雙北市房價高,年輕人買不起房,等從長輩手中繼承房產,據新北地政局統計,最近5年繼承土地、建物繼承年齡落在40歲以上,且最後等到多是30~40年老房子。

新北市地政局統計,全市40歲以下繼承「土地」比例約落在17%至22%之間,且40歲以上繼承人有78%至83%,代表每10位繼承人即有1位70歲以上高齡長者。

另外「建物」繼承部分,40歲以下繼承「建物」比例在25%至32%之間,且40歲以上繼承人比例落在68至75%之間。換句話說,無論繼承「土地」或是「建物」,40歲以下繼承人比例有逐年遞減情形,反觀40歲以上繼承人比例逐年攀升趨勢,代表繼承不動產年齡有漸次偏高趨勢。

至於繼承建物平均屋齡33年,最近5年繼承屋齡普遍以30~40年大宗,每年占35~40%;其次屋齡20~30年,每年占20~25%;屋齡40~50年建物占比9%上升至26%,已有逐年提升現象。

新北市地政局解釋,前一代購置不動產後,隨著平均壽命增加,繼承人取得不動產平均屋齡,也逐年增加趨勢,不動產繼承人年紀普遍偏高,下一代繼承者年齡落在40歲以上,約占7至8成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德推算,第一代70、80歲擁有房產普遍生育4、5個孩子,第二代繼承者約莫落在40~50歲,如果均分則需要銷售後攤平,難以留到第三代30歲左右繼承人,要分到房產則有難度,也造就現在小宅需求強烈。



原文網址: 繼承房產等白頭 8成新北二代等到40年房 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1551429#ixzz61dKYzggk
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2019-09-17 18:56經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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台灣進入高齡化社會,購屋行為也跟著改變,除了電梯大樓較受歡迎外,平均繼承年齡也不低,以平均壽命80.7歲的統計來看,若是長輩遺留有不動產可繼承,可能就要有將近4個人有繼承資格,真正在40歲以下就能繼承房產的,只佔繼承比例中的16%。

內政部統計國人的平均壽命為80.7歲,其中男性77.5歲,女性84歲皆創下歷年新高,長期而言國人平均壽命呈現上升趨勢,對於不動產也會產生一些連帶影響,包括高齡族的換屋需求,帶動電梯產品的租買需求增加,另外像是銀髮繼承成為趨勢與以房養老需求都可能受此影響而增加。

雖然國人平均壽命拉長,但在雙北房價高漲,人口結構與高自有住宅率等綜合因素下,近年繼承移轉的數量也屢創新高。

不過,若對比人口結構來看,1965年調查22~39歲的有偶婦女活產數平均為3.8胎,至今他們年齡已經是76歲~93歲,即使遺留下來不動產可以繼承,繼承人不僅人數眾多,同時繼承人也可能是接近退休年齡的銀髮族。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,以平均壽命80.7歲的統計來看,若是長輩遺留有不動產可繼承,可能就有將近4個人有繼承資格,而統計女性的壽命又比男性長,因此可能還會出現高齡配偶繼承的狀況,根據台北市地政局曾經做過的繼承人年齡統計,80歲以上的繼承佔了5%,50歲以上的繼承佔了高達71%,真正在40歲以下繼承的只佔繼承比例中的16%。

換句話說,多半繼承人等到已年過半百,順利繼承後也快要退休,因此「以房養老」格外受到矚目。銀行自2015年11月開始辦理,根據銀行局統計,至今年上半年銀行辦理以房養老的件數已經達到3598件,金額為198億元,相較於去年12月底,今年以房養老增加的件數為529件、金額28.25億元,且申請數量有逐漸增加的趨勢。

此外,近年首購與換屋的比例已經逐漸拉近,明顯看出換屋型的需求正在增加。曾敬德表示,尤其是大台北地區的生活條件拉近,捷運也縮短城市間的距離,民眾逐漸接受跨出市中心向外購買電梯大樓,或者中南部地區捨透天換電梯的行為,某部分與國人的壽命拉長,長輩膝蓋爬不動有直接關係。

https://money.udn.com/money/story/5621/4052843?from=ednappsharing

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2019-09-17 00:33經濟日報 記者程士華/台北報導
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財政部國產署昨(16)日說明近期法規修正,針對民間人士協助處理無人繼承遺產,已上修法定管理報酬比率,從遺產現值1%上修至1.5%,預期律師、會計師、地政士等專業工作者可望受惠。

官員表示,針對死後留有遺產的案件,若無明確遺產繼承人,或是法定繼承人無意繼承等狀況,法官會指定「遺產管理人」,負責搜索財產、確認債務及債權、申報遺產稅等遺產管理工作,等到遺產稅申報完成後,可以從國稅局確認的遺產總值當中,請求部分比率作為遺產管理報酬。

https://money.udn.com/money/story/6710/4051078

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房產繼承學問大 須留意2大關鍵點

撰文者:林帝佑

台灣的房屋自有率高達8成,隨著「高齡社會」的來臨,擁房的銀髮族為了節省贈與時的贈與稅或移轉時的土地增值稅等稅負,而選擇讓孩子以繼承的方式取得房產。根據內政部統計處統計,2018年全台不動產繼承移轉件數達5萬6,315棟,是1991年開始統計以來的最高紀錄。

而今年預期會再創新高,統計1月至6月,台灣的死亡人數為8萬8,098人,首度超越出生人數8萬5,961人,反映在不動產繼承移轉件數,上半年累計已經達2萬8,170棟,與2018年同期相比,小幅增加1.2%。

但是,身為下一代,有拒絕「繼承」的權利嗎?此外,在繼承房產時,又有什麼要注意的事情呢?群宜法律事務所協理李季鴻表示,繼承人有權利拒絕繼承,但是只能選擇「全部繼承」或「全部拋棄」,並不能選擇性繼承(詳見Tips)。

針對房地產的遺產,在繼承階段,要注意共同繼承人的房產持有意願、使用情況等;在繼承後,要注意日後出售時的房地合一稅,以下分別解析。

關鍵點1》
留意共同繼承人
有無出售房產的意願

根據《民法》第1,138條規定,「遺產繼承人,除配偶外,依序為:直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。」李季鴻解釋,假設某戶人家的爸爸過世,遺留下來的財產總價值為100萬元,在沒有特有財產、沒有遺囑、繼承人之間也沒有協調的狀況下,媽媽可以決定是否選擇依照「配偶剩餘財產差額分配請求權」優先取得遺產的半數,如果選擇行使,則剩下的一半,才由媽媽與子女均分;如果選擇不行使,依繼承的規定,遺產由媽媽與子女均分。

假設只有1個小孩,媽媽行使「配偶剩餘財產差額分配請求權」後,媽媽能繼承75萬元、孩子可以繼承25萬元;假設有2個孩子,則媽媽可以繼承66萬6,666元、2個孩子分別取得16萬6,666元。不論是現金、房產或債務等皆均分,而房屋將按比率登記為公同共有。

此時就會產生「房屋有多個所有權人」的狀況,如果繼承人對於是否出售房屋意見分歧,則回歸到《土地法》第34-1條的規定,共有人及持有比率皆超過半數同意時,就能進行處分。不過,當持有比率超過2/3時,則不管人數是否過半,都能處分。

李季鴻說明,確認符合出售比率的門檻後,欲出售房產的繼承人找到買方出價,也同意出售,便能以存證信函通知不願出售房產的繼承人,詢問是否用相同條件行使「優先購買權」,若對方不願購買,或超出回覆時間仍然沒有回覆,欲出售房產的繼承人就可賣出。

所謂的回覆時間,李季鴻說,通常由欲出售房產的繼承人決定,如果雙方都在台灣,通常會建議以10天為限,要求對方在此期限內回覆。而此回覆,必須和買方相同條件,如條件不同,也視為不同意行使「優先購買權」。

欲出售房產的繼承人在取得售屋價金後,地政機關會確定不同意者已經領取應該分配的部分,方可辦理過戶。此時,如果通知其領取仍然不願領取,可以將不願出售房產的繼承人之分額,提存到法院,法院會通知其領取,一旦10年內未取則會充公(詳見圖1)。

 

 

李季鴻補充,台灣傳統社會都是代代相傳、平均分配,但是未來恐演變成,房屋或土地所有權人名冊是「肉粽串」的狀況,使得未來在處分資產時困難重重。因此,建議在繼承時,可以與所有的繼承人討論分配方式,讓房產持有變得單純、簡單。

假設被繼承人遺留房產和現金500萬元,繼承人可以找估價師鑑定房產的價值,如果同樣也是500萬元,在繼承人有兩人的狀況下,可以協商1人取得現金、1人取得房產,以避免日後對於房產處分有不同的意見,影響房產的活化與利用。

關鍵點2》
留意出售房產時
房地合一稅的課稅基礎

第2件要注意的事情,則是繼承人出售房產時的房地合一稅。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說明,如果孩子要出售所繼承的房產,其房產持有的時間,可以加計父母取得的時間,對於房地合一稅的規畫相對有利。

假設孩子繼承父母在2015年12月31日以前取得之房產,日後出售時,原則上適用舊制的財產交易所得稅,但是,如果同時符合房地合一稅的自住房地規定,便可以適用「課稅所得在400萬元以下免稅,而超過400萬元部分,按10%稅率課徵所得稅的優惠」。可以透過試算,擇優申報,以達到節稅的效果。

不過,如果孩子是繼承父母在2016年1月1日以後取得之房產,則要注意房地合一稅的問題。蔡志雄律師事務所主持律師蔡志雄解釋,不論孩子是否知道被繼承人的房屋取得成本,未來出售房產時,稅務機關都是以繼承時的「房屋評定現值加上公告土地現值」,視為取得成本。

以全台灣房產價值最高的台北市來說,市價1,000萬元的房產,其房屋評定現值加上公告土地現值,依照地段、土地持分的不同,合計價值大約落在300萬元~600萬元間,會比市價低不少。孩子繼承房產後,假設以1,000萬元出售, 而成本為房屋評定現值加上公告土地現值600萬元,因此,差額400萬元會被認定為獲利,將依照持有的時間長短,課徵15%~45%不等的房地合一稅。

如果繼承的房產還有房貸未清償,高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源說明,這會影響到繼承時的遺產稅,不過對未來繼承人出售時的房地合一稅沒有影響。

計算遺產稅時,房產的價值為房屋評定現值加上公告土地現值減去房貸餘額,如果當房屋評定現值加上公告土地現值小於房貸餘額時,代表房產價值為負值,如果又沒有其他的財產,就不會有遺產稅。

但是,若未來孩子出售繼承而來的房產,稅務機關並不會將當時的房屋貸款列入考量,仍然是以房屋評定現值加上公告土地現值視為繼承人的取得成本,用此計算房地合一稅。

http://smart.businessweekly.com.tw/Reading/IndepArticle.aspx?id=6000151

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在世贈與過戶

我們常常以為,送給別人的東西就不需要任何費用。但房產贈與可大不一樣。

如果父母或者老人將房子無償贈與給子女,則需要全額繳納契稅,這個比例為房產評估值的3%,比如200萬總價的房子,僅這項費用就達6萬。

另外還需要按房產總價1%繳納公證費和0.25%繳納評估費。這種過戶方式,看似省錢,實則不然,特別是隨著房價越來越高,房產總價值高,所以,一般不建議採用贈與方式過戶。

 

 

去世繼承過戶

當老人或者父母去世後,房產作為遺產過戶給子女。相比前兩種過戶方式(買賣、贈與),由於沒有個稅、契稅、評估費等大額稅費,過戶費用相對最低。

只需要繳納最低200元的公證費和280元的登記費,根據房產價值大小,公證費有所差異,總價高的房子可能有數千元公證費。

辦理流程也相對簡單,只需要繼承人拿著遺囑去辦理繼承權公證書,然後憑繼承權公證書到房管部門辦理過戶手續即可。

這裡面要注意一個問題就是,如果房產所有人生前沒有留下遺囑,繼承人又很多,又想過戶到一個人名下,那麼必須要其他有繼承權的人申明放棄遺產才可。

 

 

房產過戶方式總結

通過以上三種房產過戶方式比較,我們可以發現,通過遺囑繼承的方式最省事,也最省錢。

值得注意的是,繼承來的房產如果再轉賣,那麼需要繳納合理費用餘額20%的個人所得稅。另外,我們也會遇到一個問題。

在中國,除非房產所有人自身有這種房產過戶意識,否則,作為房產繼承人難以主動啟齒讓老人或者父母去立遺囑,自己不忍心,也讓長者們感到心涼。所以,從這個角度看,我們人人都應該學習瞭解這類知識。

獨生子女還好,但如果遇到家庭子女較多,很多時候,當老人去世後,兄弟姐們們往往為房產分割繼承問題大打出手,兄弟姐妹們反目,最後鬧的不歡而散的事情時有發生。

凡是以和為貴,為避免此類事情發生,盡可能在老人在世時做下公證,安排好相關財產分配問題,避免傷了大家和氣。

http://www.skyqzone.com/article/eDVmSDN0NmRnMU09/#line

 

 

 

 

人都有老去的一天,都會離開這個世界。相信父母都是為子女好,老人為下一輩好,我們國人應該有這種意識,而不是一味的逃避,提前知道和瞭解,不僅有利於家庭和諧,還能切實為子女減輕稅費方面的經濟負擔。

在很多人看來,老人去世,房子自然就傳承給下一輩,認為不需要繳納什麼費用,或者認為是最划算的過戶方式。

事實上,並非如此。我們知道,房子過戶給子女有“繼承、贈與、買賣” 三種方式,下面我們來看看哪種過戶方式最合算?

 

 

在世買賣過戶

買賣過戶就是房子正常交易,依照目前房屋買賣相關政策,過戶費用跟房子面積大小、房子多少、房子產證時間三個方面有關。買賣過戶房產費用主要包括增值稅、契稅、個稅以及登記費四種費用。

其中,房產增值稅不滿2年,按照交易價格5.6%繳納,房產滿2年則免交;契稅,滿5年唯一房產,房產面積90平米以下,按照交易價1%繳納,房產面積90平米以上則按照交易價1.5%繳納。

非唯一房產,契稅則按照交易總價3%繳納;個稅繳納分普通住宅和非普通住宅,前者按交易價1%繳納,後則按2%繳納,有很少城市按照與前次購買房子總價差價的20%來計算個稅;登記費,80元。

 
 

那麼,他們無疑是幸福的,因為他們不一定為了買房而去背負巨大的還貸壓力,父母可以把房子過戶給自己。房子雖然不用自己買,但不同的過戶方式,花費卻天壤之別。

很多家庭在老人去世之前一般是不會去考慮大宗資產的事。如果提及,還可能引起不必要的家庭矛盾。房子作為普通老百姓最大的財富,特別是現在的年輕人,買一套房子就會傾注所有積蓄,加上二三十年的月供。當然,還有一類人,那就是父母有房產,比如不少80後、90後、00後就生活在這樣的家庭。

玩游戏 2019-08-15

 

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2019-08-16 17:16經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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根據內政部最新統計顯示,今年上半年繼承移轉棟數已來到2.82萬棟,不但比去年同期增加1%多,更再度改寫同期新高。而繼承棟數持續墊高,房仲業者認為和人口趨勢有關;然而住展房屋網企研室認為,少子、高齡化根本不是原因,說穿了,不過就是房價所得比居高不下後的必然結果罷了。

試想,就算年輕族群不婚不生,只要有能力,哪個不想另購新宅?畢竟上一代的房子屋齡偏高,有些連電梯都沒有,部分甚至還內含違建,新房子相對當然居住品質要好上許多;繼承老宅唯一好處大概是公設比低,權狀坪數和實際使用坪數差距不會太大。

然而想歸想,相信多數年輕人看到現在的房價,再回頭墊墊自己的荷包,恐怕多數都會打消購屋的念頭,回頭繼續租屋,或是登記抽籤公宅碰碰運氣。

尤其,儘管前幾年房價略為修正,但維持時間並不長,幅度也遠不如一般預期,最近這一年來更是出現反彈回漲。而同時間薪資水準還是原地踏步,實質購買力更繼續倒退;稍早統計顯示,今年上半年上市櫃公司營收創新高,但弔詭的是,同期國人經常薪資卻還是倒退嚕。

在這樣的情況下,難怪愈來愈多年輕人,寧可乾脆等著繼承上一輩的房地產,甚至父執輩這邊,看到現在的房價,與其勸進或資助子女買房,不如直接讓他們繼承自己的房產,還比較實際。

這一切種種,都造就了這幾年來繼承移轉棟數持續攀高;2003年前還不到3萬棟一年,2011年已突破4萬棟,前年更已衝破5萬棟,而按今年上半年的增加速度推測,今年全年繼承棟數上看6萬棟,並不是不可能。

這樣的趨勢,住展房屋網企研室認為,對長線房地產市場發展相當不利,因為問題已不單單只是年輕人買不起,而是根本打消買房念頭或不必買房;這代表需求總量更將進一步銳減,再對照這幾年的大量供給,確實令人憂心。另外,這也可能讓都更整合難度提高;畢竟現在政府手邊的中繼住宅少得可憐,完全不足以提供可能更加龐大的都更戶暫時性居住地。

總之,從各個角度看,愈吹愈大的房產繼承數字,對整體社稷發展都是弊大於利,但恐怕短時間內將難以扭轉;畢竟高房價和低薪資的根本問題,目前為止沒有任何檯面上的政治人物,提出過真正言之有物的對策!

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3993208

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少子化與人口老化,讓不動產繼承與未繼承的規模愈來愈大,今年上半年全國繼承移轉2.82萬棟、年增約1%,創下有統計以來新高。而除了繼承創新高,無人繼承不動產數量與規模可觀,初估已累積達上千億元,甚至還有民國前光緒年代出生的民眾,資產無人繼承而進入拍賣流程。

根據內政部統計,不動產繼承移轉棟數持續增加,2003年全台突破3萬棟、2011年突破4萬棟、2016年突破5萬棟,今年上半年達2.82萬棟,較去年同期增加約1.05%,台北市年增率更高達7.52%。

房地產業者指出,長者死亡人數累積愈來愈多,特別高出生率的戰後嬰兒潮年代,其資產開始進入繼承的高峰期。根據國產署標售無人繼承不動產的資料顯示,裡面有不少民國10、20年代出生的長者,甚至還有民國前光緒年代出生的民眾,因為不動產無人繼承造冊列管後,進入拍賣流程。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,國人平均壽命約為80歲,若未辦理繼承會列冊管理15年,逾期仍未申請繼承登記者,由地政機關移請財政部國產署公開標售,的確可能出現民國前出生,不動產無人繼承現在公開拍賣的狀況。

尤其早年榮民隨政府撤退來台,可能在國內無子嗣,加上年代久遠資料難以查證,或不動產繼承價值不高、產權不完整的持分不動產,或如保護區土地等,不動產無人繼承而流入拍賣市場。

以台灣金服公告標售的資料為例,8月標售一筆南港玉成段的土地,土地約17.7坪,底價約為2,210萬元,被繼承人就是民國前6年出生,還有不少筆的未繼承不動產的被繼承人,都是民國前就出生。

統計顯示,今年上半年所有權第一次登記為5萬9,757棟、移轉登記為22萬2,023棟。其中,繼承數量達到2萬8,170棟、贈與為2萬3,756棟,顯示出少子化趨勢下,年輕人繼承或獲得贈與的房產數量越來越多,不必自立買房。

在六都分布上,新北市移轉登記的數量最多,達到4萬8,023棟,其次是台中市的2萬7,844棟,台北市則有2萬6,553棟。在繼承的部分,新北市仍為最多,達到5,225棟

 

https://ctee.com.tw/news/policy/131718.html

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高雄國稅局長蔡碧珍指出,如果勞工、公務員死亡,其退休金課稅方式將按照時程分成三種,未退休前屬於死亡補償,應按退職所得計稅。已退休獲得之退休金為所得。而獲得核准但尚未兌領的退休金,則屬於債權,將併入遺產課稅。

蔡碧珍認為,關鍵在於比較死亡與申請退休的時間點,如果是在退休前死亡,則依照所得稅法第4條規定視為撫恤金、慰問金與退職金,屬於所得而非遺產。退休後死亡,已拿到的退休金必須按照過世者的退職所得扣繳憑單、申報為所得;剛宣布退休就死亡,等於是「領取退休金」的權利,為債權性質,因此屬於遺產。

退休前死亡者,依照我國稅法規定可再細分成兩種,如果是因公殉職、執行公務而死亡,撫卹金或死亡補償不用課稅。

如果是非公務原因過世,則按照退職所得計算一次領取,其總額在18萬元乘以服務年資以下者免課稅,如果是介於18萬元與36.2萬元乘以服務年資之金額,半數計入所得稅,但超過36.2萬元乘以服務年資則全額計稅。

舉例來說,如果A員工在退休前過世、年資約10年,其退休金約150萬元,則低於18萬元乘以年資10年,因此免課稅。

退休後死亡,已拿到的退休金雖然不用申報為遺產,但仍然要按照所得稅法第71-1規定,由繼承人或遺產管理人於退休人死亡後3個月內辦理所得稅扣繳。

剛宣布退休則死亡情況,則依照債權方式併入遺產計算,如果課稅淨額在5千萬元以下適用10%稅率,介於5千萬到1億元適用15%稅率、累進差額為250萬元,超過1億元適用20%稅率、累進差額為750萬元。

官員舉例,日前高雄有勞工A在某月6日向雇主宣布退休,但8日卻死亡,其退休金債權金額約200萬元,因此併入其遺產計稅,最後因適用10%稅率,因此其退休金稅負總計約20萬元。

 

https://ctee.com.tw/news/tax-law/122415.html

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2019-07-09 11:38:23經濟日報 記者游智文╱即時報導
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北市買房難,不少人想繼承等房,根據台北市地政登記資料,去年北市繼承建物的民眾,逾四成在60歲以上,40至60歲也有43%,合計達八成五。40歲以下僅15%,想年紀輕輕等到房子並不容易。

信義房屋統計建物繼承情況,去年全國繼承移轉達5.6萬棟,連續13年創高,主要都會區繼承棟數都是一路攀升,北市去年繼承移轉達9,206棟,首度突破9,000棟大關。

進一步觀察台北市地政登記資料,北市去年共有9,996人繼承建物,高於移轉棟數,可能是共同繼承。

繼承者中,有近500人年齡已逾80歲,占比約5%,另有3,649人、37%為60至80歲,合計60歲以上占比達42%。占比最高的是40至60歲,共4,346人、43%,40歲以下繼承到房子的人,僅約15%、1,500人。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,繼承年紀普遍較高,推估原因有三: 

一是醫療進步,國人壽命增加,子女等到長輩往生,繼承房子時,年紀多已不小。第二,現在過世的長者,當年大多早婚早育,子女與父母年紀差距不大,繼承發生時不少子女也已白髮蒼蒼,繼承年齡因此偏高。

第三,不少房產繼承由配偶繼承,拉高平均繼承年齡。

徐佳馨表示,就現況來看,短期內房產繼承年齡仍會偏高,不過,隨晚婚、少子化趨勢加劇,未來應會加快,而且可能有不少人會繼承多間房子而成為多屋族。

她表示,繼承房子雖然可不用痛苦買房,但房地合一環境下,日後轉手將出現高額稅負,繼承者們應該預先規劃,免得轉手時被高稅負壓垮。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
資料來源:台北市地政局
資料來源:台北市地政局

https://house.udn.com/house/story/5887/3917962

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房市交易萎縮,台灣近10年建物繼承移轉比重倍數飆高。(鉅亨網記者張欽發攝) 房市交易萎縮,台灣近10年建物繼承移轉比重倍數飆高。(鉅亨網記者張欽發攝)

依內政部統計顯示,近 10 年台灣建物買賣移轉與繼承移轉登記的比例變化,2009 與 2010 年買賣移轉與繼承移轉比例約為 10 比 1,相對於每 10 筆買賣移轉出現後,就伴隨 1 筆繼承移轉,但隨房市修正移轉量縮,最近兩年買賣與繼承比例已經拉高到 5 比 1,每 5 筆買賣移轉出現後,也會出現 1 筆繼承移轉登記。

 

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,繼承比例持續拉高,一方面反應近年市場交易量萎縮,買賣移轉棟數持續量縮,另一方面則是反應人口老化問題持續,導致繼承移轉登記持續增加,兩者雖然不見得有直接關聯,但可看出市場景氣與人口老化的變化。

至於繼承移轉近年持續創下新高,加上有些區域的房價居高不下,是否導致有需求的民眾用等房取代買房,曾敬德表示,早年民眾生育的意願較強,通常都會有好幾個兄弟姊妹繼承,實務上則可發現大概有三種比較常見的現象,一類是兄弟姊妹眾多,要透過出售房屋才能分配繼承的不動產,也就是將不動產變成現金,房屋繼承後出售在市場上相當常見,另一類則是一個繼承人出資向其他人購入繼承的不動產,另一種可能較為單純就是自己取得長輩的不動產使用或出租。

根據台北市土地登記資料顯示,2018 年北市繼承取得建物的比例中,60 歲以上的繼承就佔了 42%,40-60 歲則有 43%,顯示目前的繼承者大概有 4 成屬於 60 歲以上的長輩,但 40-60 歲繼承者比例也相當,而去年的繼承登記中,40 歲以下的比例僅占 15%。

至於六都之中,繼承與買賣比例最高的仍是不動產價值最高與人口老化明顯的台北市,每 3 筆建物買賣移轉登記後就會伴隨出 1 筆繼承登記,最低的則是人口結構年輕的桃園市,每 8 筆建物買賣移轉登記後就會出 1 筆繼承登記。

 

https://news.cnyes.com/news/id/4340880

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2019-05-13 06:00

就算房價下修,對雙北多數受薪階級買房仍有難度,繼承「等房」成為買不起房的年輕人擁房唯一途徑,因此繼承移轉棟數屢創新高。圖為北市信義區鳥瞰圖。(彭博)

 

高齡化、高房價夾擊

 

 

贈與不划算 去年逾5.6萬棟繼承移轉

 

〔記者徐義平/台北報導〕台灣面臨高齡化、高房價等「雙高」問題,繼承移轉棟數自二○○一年後一路增長,去年單年超過五.六萬棟,創一九九一年、二十七年有統計以來新高;但贈與移轉自二○一六年房地合一稅上路後,因稅負加重,維持在四.一萬至四.三萬棟,較二○一五年最高點時,減幅超過兩成。

 

房地合一稅上路 贈與移轉減幅逾兩成

 

根據內政部統計,近十年買賣移轉棟數從二○一○年突破四十萬棟新高後,隨著房市景氣翻轉,二○一四年一度跌到二十四.五萬棟低點,近兩年才緩步回升到二十六至二十七萬餘棟;但繼承移轉棟數則一路攀高,而贈與移轉在房地合一稅上路前,一度爆量到五萬餘棟,之後在稅負增加下走跌。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,二○一六年起房地合一稅上路,因取得贈與房產之後轉售,除房屋獲利要課稅外,土地獲利也要課稅,相較過去僅課徵房屋獲利所得,稅負大幅加重。

義祺地政士聯合事務所代書林以德指出,贈與房產認定成本是贈與時的公告土地現值及房屋評定現值,兩者加總金額僅是市價二至三成,未來若轉售,因認定成本過低,會大幅加重稅負。

他舉例,房地合一稅上路後,若父母贈與北市一戶總價一千萬元住宅給子女,認定成本的公告土地現值加上房屋評定現值可能僅三百萬元,過幾年後,子女以一千五百萬元轉售該房屋,國稅局認定獲利金額是一千五百萬減去三百萬元的一千兩百萬元,繳納稅負相較沉重。

有專家建議,若要節稅,長輩或可透過賣給子女的方式,建立出一套金流與資金流程,這時候認定成本就會是市值一千萬元,即便同樣以一千五百萬元售出,獲利金額為五百萬元,繳納稅負相對減輕。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,自二○一二年實價登錄政策上路後,國稅局更能掌握市場價格,加上二○一三年實施核實課稅,且直接與個人綜所稅掛鉤,讓過去富爸爸、富媽媽最愛的「贈與節稅」反成「稅負地雷」,直接反映到二○一四年後投資置產族開始退場,現在房市改以自住、預算型買家為主,豪宅投資置產還未回溫。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1288232

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2019-05-13 06:00

就算房價下修,對雙北多數受薪階級買房仍有難度,繼承「等房」成為買不起房的年輕人擁房唯一途徑,因此繼承移轉棟數屢創新高。圖為台北內湖區街景。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕就算房價下修,對於雙北市多數受薪階級買房仍有難度。政治大學地政系特聘教授張金鶚直言,繼承「等房」成為部分買不起房的年輕人擁房唯一途徑,這也是繼承移轉棟數屢創新高的主因;但這種現象恐會衍生社會問題,萬一父母年邁後要「以房養老」,或僅一間房屋,但子女若有好幾個,將導致分配不均等爭議。

 

恐衍生社會問題

 

張金鶚指出,「等房」現象主因還是房價太高了,尤其是雙北市,但靠繼承擁房並不是根本解決之道,且多數父母一輩子只有一間房,老了以後要靠那間房養老,無力幫子女圓夢,就算等到繼承,房子也老了,居住環境相對不友善。

 

繼承「老」房 品質不友善

 

張金鶚認為,隨著台灣陷入高齡化、少子化等惡性循環,整體買房需求理應是減少,房價應該會逐步回跌到合理水準,但這要花多長時間,沒人知道,政府須及早想出對策。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也認為,台灣房價居高不下,首購年齡遞延推遲,加上不婚、不生等社會趨勢,長遠絕對會逆轉房市供需關係,投資房產不敗神話終將不再,台灣恐步入日本房市後塵,或許「買不如租」也是一種選擇。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1288233

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全台Q1房屋贈與量增 專家:要節稅選「繼承」

好房網News記者李彥穎/台北報導
內政部公布最新全台房屋繼承及贈與移轉量,今年第1季全台房屋繼承移轉年減 2.43%,贈與移轉數量則持續增加。這是否說明現在的父母,偏好以贈與途徑將房產過給子女,以達節稅的功能?品嘉建設創辦人胡偉良認為,若從六都分開來看,會發現台北市因為房價太高,若以贈與方式辦理房產轉移時,除不得適用自用住宅優惠而需多繳不少土地增值稅外,恐怕還要補繳巨額贈與稅賦,因此不見得划算。
胡偉良表示,最新數據顯示,全國六都在房子繼承及贈與移轉量均呈現繼承數量略減,但房產贈與數量較大幅上升的情況,只有台北市例外,僅呈現小幅度的成長,這反映了台北市當前的高房價和高地價的現況。
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品嘉建設創辦人胡偉良認為,以贈與途徑將房產過給子女,不見得划算。李彥穎攝
品嘉建設創辦人胡偉良認為,以贈與途徑將房產過給子女,不見得划算。李彥穎攝
到底「繼承」和「贈與」房子哪種對民眾比較有利?胡偉良表示,基於稅務上的節稅考量,建議民眾應儘量「避開贈與」的方式,因為超過法定贈與額度以上部分要繳納10%以上的贈與稅賦,這樣就得繳納不少的贈與稅額,另外土地増值稅部分也必須按一般稅率繳納,而且還被排除了自用住宅優惠稅率的適用。
胡偉良認為,基於以上的原因,建議民眾仍以房屋原所有人,也就是父母的名義來登記比較好,等到父母親「百年之後」再由子女繼承,這麼一來,只需要繳遺產稅而不需繳交土增稅與贈與稅,可以省掉大筆的稅賦,同時長輩也因為保有不動產,後半輩子能夠擁有更好的生活保障,對於長輩和子女來說,都比較有利。
胡偉良表示,若父母基於特殊考量,希望將房產登記在子女名下,那麼建議透過「買賣」來方式,來完成轉移登記,若子女收入不夠或尚未成年,則建議父母藉由事前規劃好的資金逐年贈與,透過親屬間較特殊的買賣契約,也就是按土地公告現值及房屋標準單價來完成買賣交易。胡偉良強調,這樣的做法除了可以適用自用住宅優惠稅率,也可以依父母的意願做好房產的轉移,避開日後子女間的財產爭奪。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/733594226779.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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今年首季全台房屋繼承移轉下滑 但贈與已呈連三年成長。(鉅亨網記者張欽發攝)
今年首季全台房屋繼承移轉下滑 但贈與已呈連三年成長。(鉅亨網記者張欽發攝)

由內政部最新全台房屋繼承及贈與移轉量顯示,今年第 1 季繼承移轉略微下滑,全台繼承移轉年減 2.43%,贈與移轉量則持續增加,是 2016 年房地合一上路後,連 3 年增加,且六都贈與棟數都向上成長。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析,以目前房價水準及薪資水準相比較,大部分民眾買房不易,加上少子化影響,許多長輩會選擇運用繼承及贈與將房產轉給晚輩,即使遺贈稅在 2017 年 5 月後改為累進稅率,以公告現值計算的房產節稅效果驚人,依舊是許多父母的心頭好,尤其贈與每年每人有 220 萬元免稅額,生前贈與有不同的操作方式,使得贈與移轉量持續增加,

綜觀全台六都第 1 季的繼承及贈與量,在繼承方面由於去年第 1 季移轉量較大,反應今年第 1 季六都繼承移轉量大多下滑或持平,至於贈與移轉量今年跟去年同期比較全數成長,桃園市成長最多,年增 9.16%,台南市居次,年增 8.46%,新北市年增 4.61% 位居第三位,高雄市年增 4.55%、台中市年增 4.01%、台北市年增 0.99%,若以贈與移轉棟數來看,新北市第 1 季移轉 2768 棟最多。

郎美囡指出,生前贈與移轉可利用每人每年 220 萬元來做規劃,不動產也可利用分割分次移轉來節稅,此外,若贈與標的是房屋或土地,其價值認定是依照房屋評定現值及公告土地現值,這兩項評定價值都低於市價,也因此有其節稅效果。而六都中,新北市住宅量體跟人口都高,贈與量相對高,至於桃園及台南,但都有議題及建設帶動市場,置產比例有所提高,也因此贈與的數量也增加。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,贈與移轉受贈人取得房屋的價值偏低,如受贈人之後將房屋賣出,依房地合一稅規定稅基以實價計算,可能產生較高的房地合一稅,因此建議贈與前應先行規劃,或是利用重購退稅的方式來節稅,避免被課重稅。

 


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4314463?utm_campaign=4314463&utm_medium=android&utm_source=App

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中時電子報  
贈與不動產確實比贈與現金划算。(圖/pixabay)
贈與不動產確實比贈與現金划算。(圖/pixabay)

隨著年紀漸長,爸爸打算把自己的一間房產轉給兒子。而且聽說不動產贈與可以比現金贈與少繳很多稅,但這樣的規劃方式真的沒問題嗎?

贈與不動產確實比贈與現金划算

在以往的認知裡,不動產在家庭財富的傳承上,的確有壓縮資產的節稅效果。譬如同樣想把2,000萬的資產贈與給子女,若直接用現金贈與,扣除掉每人每年220萬的免稅額度後,剩餘的1,780萬要按10%的贈與稅率繳稅,稅金是178萬。

若是改贈與2,000萬價值的不動產,則是依照該不動產的地價稅稅單上的「土地公告現值」與房屋稅單上的「房屋評定現值」的加總來課稅。假設該上述不動產的兩項現值加總為600萬,那扣除贈與的免稅額220萬,實際繳稅的金額為38萬,與現金贈與相比,就少了140萬。

在105年1月1日房地合一稅實施之後,不動產贈與就要多一層思考:「該不動產贈與後,子女將來如何處置?」如果子女將贈與的不動產在短期內出售變現的話,那原本贈與的規劃就需要進一步先試算到底是否划算?

房地合一稅實施,不動產贈與小心得不償失

以上述例子,若該不動產在贈與一年後出售,價格為2,100萬,則依照房地合一稅,房子的取得成本就是600萬,而不是2,000萬;則與售價的差額1,500萬要課35%的房地合一稅,需繳納525萬稅金,跟原本現金贈與相比,多了385萬,當初贈與的節稅規劃就得不償失了。

房地合一稅實施,不動產贈與小心得不償失。
房地合一稅實施,不動產贈與小心得不償失。

不動產留到繼承最簡單

若是把上述不動產留到繼承,則和贈與規劃相比,就不用繳贈與稅和土地增值稅(土地稅法第28條規定,因繼承而取得之土地,免徵土地增值稅)。而且上述案例也不會超過個人遺產稅的免稅額度1200萬。

不過,若後續也是出售變現的話,就要看繼承前,當初父輩的不動產取得日期。若取得與繼承日期都是在房地合一稅制實施之後,則按新制計算;若不動產是在104年12月31日以前取得者,則有機會可選擇按舊制以房屋評定現值課稅,或同時試算是不是符合房地合一新制的自住優惠條件與稅率,二擇一。

用繼承方式規劃的缺點,就是無法指定要給哪個子女,所以如果想把不動產留給特定繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提下,用遺囑方式指定。

除了贈與和繼承方式之外,還可以考量用買賣的方式來傳承不動產。同一案例,可以規劃父母親每年合計440萬的贈與免稅額,以現金方式贈與5年,子女再以贈與的現金,向父母購買要傳承的不動產即可。若子女已成年,也可搭配房屋貸款,縮短不動產移轉的時間。若之後出售,房地合一稅認定的取得成本,也就會是買賣的金額。

總之在房地合一稅實施之後,不動產的傳承規劃,就必須考量傳承後的處理方式是長期自住?還是短期套現?再試算相關稅負,避免得不償失。

不動產的傳承規劃,必須考量傳承後的處理方式。
不動產的傳承規劃,必須考量傳承後的處理方式。

(本文作者為理財規劃專家、國際認證高級理財規劃顧問CFP、台灣理財規劃產業促進會(www.cfp-tfpa.org)成員)

文章來源:※本文由《康健雜誌》授權報導,未經同意禁止轉載,點此查看原始文章

 

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190417003673-260405?chdtv

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不可忽視的變因!專家點名「繼承宅」

好房網News記者羅力元/整理報導
近幾年房市交易緩緩回溫,只是使照、建照、空屋等3高問題仍難解,越來越多隱憂浮現!專家點出,由於民眾口袋不夠深,乾脆「等房」,繼承房屋的數量連年走高,還是未來房市交易不可忽視的變因。
內政部統計,2018年全國房屋繼承棟數達56315棟,創2012年以來新高,另外當年贈與棟數為43025棟。
近幾年房市交易緩緩回溫,但是已經看出民眾買不起房乾脆用等的。(好房網News記者楊欽亮/攝影)
台南市重劃區後市看俏。 楊欽亮攝
天時地利不動產總經理張欣民日前接受媒體採訪時分析,繼承棟數大增,除了贈與風潮不再、人口老化、死亡人口年年增加外,這幾年房價居高不下,還是讓很多人決定等長輩留下房子而不買房。
戴德梁行董事總經理顏炳立也撰文指出,2018 年買賣移轉未超過28 萬戶,量雖有增溫,但是若拿掉這5、6萬戶繼承的量,2018年「真正的」交易量恐怕約在20多萬戶。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/751225220998.html

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2019-02-26 12:05:13經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

國內房屋繼承量持續創高,去年達5.6萬棟,累計房地合一上路三年來已逾16萬棟。天時地利不動產總經理張欣民表示,房屋繼承愈多,買盤愈少,房市正面臨比少子化更迫切的基本盤崩壞問題。

張欣民表示,民眾繼承了房子,如果本來沒房的人,買屋的急迫性勢必降低,先前民眾繼承了房子,如果是老房子,不少人會在繼承之後出售,用來買新房子,但是現在有房地合一稅,一旦出售,就得面臨重稅,換屋念頭也大幅降低。

房地合一上路前,由於贈與子女房屋,可省贈與稅,子女轉售,也不會被課重稅,很多人把名下房子事先安排贈與給子女,2012年到2015年房屋贈與棟數都遠高於繼承棟數。

2016年1月房地合一稅上路後,贈與子女房屋,贈與稅基雖然仍採公告現值,但子女如果轉售,就必須以實際售價,減去公告現值,計算獲利後,申報房地合一稅,由於公告現值和市價差距甚巨,稅額驚人。

以一間1,500萬房子來說,公告現值大約500萬元,子女受贈之後,以1,500萬元賣出,扣掉公告現值500萬,等於獲利1,000萬元,如果持有一年內出售,課稅45%,要450萬元,一至二年出售,要350萬,兩年以上也要200萬元。

繼承轉售,房地合一稅算法跟贈與一樣,不過繼承可省下土增稅,因此房地合一稅上路後,很多人不再規畫贈與,讓子孫繼承。2016年全國房子繼承量突破5萬棟,2017年達5.3萬棟,去年進一步升高至5.6萬棟,已比贈與多出1.3萬棟。

張欣民說,繼承棟數大增,除了贈與風潮不再、人口老化、死亡人口年年增加外,這幾年房價大漲小回,居高不下,很多人決定「等房」,等長輩留下房子而不買房,也是主因。

他說,過去不少人繼承長輩房子後,如果房子偏遠、老舊,會把房子賣掉,賣掉的錢就用來買屋。房地合一上路後,一旦轉售,動輒得繳付數百萬甚至上千萬稅額,如此很難買到同樣條件的房子,乾脆打消賣房換屋的念頭。

張欣民說,繼承量愈大,代表愈來愈多人不用買房也有房子,現行稅制又不利這些人換屋,對房市未來相當不利,建議房地合一稅對繼承而來的房地產轉售,應適度調整修正。

 

資料來源:內政部統計月報
資料來源:內政部統計月報
 

 

 

https://house.udn.com/house/story/5886/3665540

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▲▼別讓財產睡著了!內政部提醒民眾辦理繼承登記。(圖/內政部提供)

 

▲別讓財產睡著了!內政部提醒民眾辦理繼承登記。(圖/內政部提供)

記者徐政璿/台北報導

根據內政部統計,截至106年12月底地政機關列冊管理民眾逾期未辦繼承登記的土地面積達1萬3,357公頃,已將近基隆市的面積大小。在除夕圍爐,闔家團圓之際,內政部特別提醒,如經列冊管理15年仍未辦理繼承登記,國有財產署將依法公開標售,5次未脫標即登記為國有,請民眾多加留意自身財產權益。

內政部指出,為促進土地利用及維持地籍正確,依據土地法第73條及第73條之1規定,土地及建物自繼承開始之日起,6個月內應辦理繼承登記,逾期者,除每逾1個月處登記費1倍的罰鍰外,超過1年仍未辦理繼承登記者,地政機關會公告3個月並通知繼承人申請登記,若仍然沒有民眾辦理登記,地政機關將列冊管理15年,期滿後由國有財產署公開標售,所得價款保存10年,如無人申領則歸屬國庫。

根據內政部初步統計,截至106年12月底由全國地政機關列冊管理民眾逾期未辦理繼承登記的土地仍有49萬9,535筆、面積約1萬3,357公頃;建物仍有1萬9,993棟、坪數約42萬5,556坪。其中光是106年所新增列管的土地筆數就有5萬8,602筆、面積約939公頃,相當於高雄市苓雅區的面積大小。

內政部表示,實務上,繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。為保障自身財產權益,若逾期了,還没來辦理繼承登記的民眾,應儘速向國稅局申報遺產稅,並領取遺產稅免稅或繳清證明書,如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時,可由部分繼承人先申請登記為公同共有,等全體繼承人會齊並同意後,再申請登記為分別共有。

內政部也表示,考量到部分繼承人不知被繼承人遺有不動產,而錯過申請繼承登記的期限,內政部自103年6月起,推動地政機關按月主動通知繼承人申辦繼承登記的服務,截至去(107)年12月底,已主動通知32萬3,114件。

內政部提醒,政府雖提供主動通知的服務,但還是要民眾親自申請辦理,繼承人如收到地政機關主動通知申辦繼承的公文,應儘快於期限內辦理登記,避免因逾期未辦理繼承登記而被課予罰鍰,或是列冊管理15年後被公開標售不動產,以確保自身財產權益。


https://www.ettoday.net/news/20190209/1371496.htm

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2019-02-10 22:56經濟日報 記者翁至威/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

留意自身財產權益,內政部提醒民眾辦理繼承登記,否則經地政機關列冊管理15年以上的房地,將有可能被公開標售或登記為國有。內政部指出,在辦理繼承登記前,必須留意遺產稅、地價稅、房屋稅、印花稅等四大稅務問題。

 

內政部表示,繼承人常因不知道被繼承人遺有不動產,或是繼承協議條件談不攏等問題,遲遲未辦理繼承登記,提醒民眾,為了保障財產權益,若仍未辦理繼承登記,應儘速向國稅局申報遺產稅,並領取遺產稅免稅或繳清證明書辦理登記。

若因無法會同全體繼承人一起申請時,可由部分繼承人先申請登記為公同共有,等全體繼承人會齊並同意後,再申請登記為分別共有。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

依據辦理繼承登記流程,被繼承人死亡遺有財產者,必須在六個月內向國稅局申報遺產稅,並取得稅款繳清證明書,或核定免稅證明書、不計入遺產總額證明書等文件。

 

而由於欠繳地價稅、房屋稅的房地,就不能辦理移轉登記,因此繼承人完成遺產稅申報後,下一步必須向地方稅務局或稅捐稽徵處查欠稅,確認無欠稅情事,才可辦理繼承登記。

此外,依據印花稅法規定,分割不動產所立的契據,必須繳納印花稅,因此如果是辦理分割繼承,也必須一併繳納印花稅。

內政部統計,截至2017年底,地政機關列冊管理民眾逾期未辦理繼承登記的土地面積達1萬3,357公頃,將近一個基隆市面積;建物方面,則仍有1萬9,993棟、坪數約42萬5,556坪。

依據土地法規定,土地及建物自繼承開始之日起,六個月內必須辦理繼承登記,逾期者,每超過一個月處登記費一倍罰鍰外,超過一年仍未辦理者,地政機關會公告三個月並通知繼承人,如果仍無人辦理登記,將列冊15年,期滿後由財政部國有財產署公開標售,五次未脫標即登記國有。

https://money.udn.com/money/story/6710/3636688

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