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2020-05-18 16:39Smart智富 文/林帝佑
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示意圖。 pixabay
示意圖。 pixabay
 

 

在台灣不動產實務上,有些人為了爭取首購優惠,或是伴侶間為了增加信任感,常常看到父母出錢,但將房產登記在子女名下;或是配偶出錢,將房產登記在另一半名下等情形。而無論是借名登記或是贈與,都有其所屬的權利義務。

1.父母出資購屋,房產登記於孩子名下

如果父母仍打算由自己管理、使用或處分,21世紀不動產法務部經理傅郁婷建議,為保障父母的財產安全,也為了避免日後稅負上的爭議,建議父母應留心下列2件事:

(1)留存相關證明文件:譬如不動產的買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、繳納每個月房屋貸款時的銀行匯款單據,以及每年繳納房屋稅、地價稅等與房屋相關稅負的單據等。

(2)簽訂「不動產借名登記契約」:由於借名登記的行為著重在借名者(父母)與出名者(孩子)之間的信任與合意,因此縱使有出資證明,也可能會遇到孩子日後主張該借名登記實為贈與行為,而處分該不動產。

所以傅郁婷提醒,雖然為親子關係,仍應由雙方簽訂「不動產借名登記契約」,或是由出名者,即孩子出具「不動產借名登記聲明書」,減少未來發生爭議的可能。

群宜法律事務所協理李季鴻補充,若「財力不相符」,亦即屋價或房屋貸款遠超過子女財力所及,就算有不動產借名登記契約等文件,稅捐機關恐怕仍會以贈與來認定該借名登記的行為。若被認定為贈與,就要注意贈與稅等問題。

實務上,不論是否想要借名登記或是贈與,還是要請代書依不同的個案進行詳細的稅務試算,且同時要考量到孩子日後轉手的房地合一稅問題等。

2.由配偶出資購屋,房產登記於另一半名下

另一種常見的狀況為夫妻間的借名登記。傅郁婷表示,為了保障財產安全,不論誰出資,都應留存相關證明文件、簽訂「不動產借名登記契約」或由出名者出具「不動產借名登記聲明書」。

不過,夫妻間的借名登記若被稅捐機關認定為贈與,李季鴻分析,《民法》上有夫妻財產共有制的規定;《遺產及贈與稅法》第20條也載明,配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額。也就是說,不論是借名者出資,由第三方過戶給出名者,或是借名者直接過戶給出名者,即便被認定為贈與,都不會有贈與稅產生。

但在夫妻間的財產處理上,李季鴻提醒,雙方從情侶關係,進展到訂婚、結婚,只有「結婚」享有上述財產共有制、免贈與稅的部分。所以若是在結婚前產生的借名登記,尤其在缺少借名登記契約的情況下,就容易被認定為贈與。

同樣地,雖然每個人每年有220萬元的贈與稅免稅額,但贈與淨額一旦大於零,還是會有贈與稅的問題產生,故借名登記等證明文件仍應備妥。

不論借名登記的雙方關係為何,借名者與出名者之任何一方若無契約特別約定的情形下,都可以隨時終止委任關係。傅郁婷表示,由於借名登記契約適用《民法》「委任」之相關規定,因此任何一方可以隨時,或是在其中一方喪失行為能力、死亡時要求「終止借名登記之請求返還」,主張借名標的物返還請求權。

另外,要特別注意,依照《民法》第125條規定,請求權於15年間不行使將消滅,而起算日為「自借名登記契約終止時起算」。因此,萬一親子失和、夫妻離婚等,即便借名登記契約未載明終止日,但只要一方提出欲終止的意向,便要在提出後15年內行使返還請求權。

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房產繼承學問大 須留意2大關鍵點

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林帝佑2020-05-01


在台灣不動產實務上,有些人為了爭取首購優惠,或是伴侶間為了增加信任感,常常看到父母出錢,但將房產登記在子女名下;或是配偶出錢,將房產登記在另一半名下等情形。

群宜法律事務所協理李季鴻解釋,依最高法院判決,「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約」為「借名登記」的行為(詳見圖1),因此上述2種情形皆屬之。但因有血緣或姻親關係,若在無明顯或相當之財力的佐證下,就有被稅捐機關認定為贈與的可能。

 

 

上述情形,不論是被認定為借名登記或是贈與,都有其所屬的權利義務。下文將分別剖析這2種常見的狀況,以及需要注意的事項。

狀況1》由父母出資購屋
房產登記於孩子名下

若父母出錢購屋,將房產登記在孩子名下,但仍打算由自己管理、使用或處分,21世紀不動產法務部經理傅郁婷建議,不論親子間的借名登記原因為何,為了保障父母的財產安全,也為了避免日後稅負上的爭議,建議父母應留心下列2件事:

1.留存相關證明文件:譬如不動產的買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、繳納每個月房屋貸款時的銀行匯款單據,以及每年繳納房屋稅、地價稅等與房屋相關稅負的單據等。

2.簽訂「不動產借名登記契約」:由於借名登記的行為著重在借名者(父母)與出名者(孩子)之間的信任與合意,因此縱使有出資證明,也可能會遇到孩子日後主張該借名登記實為贈與行為,而處分該不動產。

所以傅郁婷提醒,雖然為親子關係,仍應由雙方簽訂「不動產借名登記契約」,或是由出名者,即孩子出具「不動產借名登記聲明書」,減少未來發生爭議的可能。

萬一孩子仍背著父母偷偷將房產出售,那又該怎麼辦呢?傅郁婷分析,不動產借名登記是借名者與出名者之間的債權契約,其效力不及於第三人。也就是說,如果孩子將不動產出售,產權移轉登記予第三人,「該第三人為善意時,可善意取得,其不動產交易是成立的。」而父母則可透過民事的法律關係,向子女請求損害賠償。

不過,李季鴻補充,若「財力不相符」,譬如父母買進的房產價值3,000萬元,假設貸款7成、房貸利率2%、年限20年,每個月應償還貸款金額逾10萬元,然而孩子的收入每個月僅3萬元、5萬元,財力明顯不足以償還貸款,此時,就算有不動產借名登記契約等文件,稅捐機關恐怕仍會以贈與來認定該借名登記的行為。若被認定為贈與,就要注意贈與稅等問題。

關於贈與稅的計算,高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋,雖然都是父母出錢購屋,由建設公司或第三人將房屋產權直接移轉給子女,但贈與總額仍得視不動產買賣契約書當事人為何而有不同的認定標準。

若買賣契約書買受人為父母,並載明子女為登記名義人,稅捐機關就會以「土地公告現值與房屋評定標準價格」為贈與稅之課稅基礎;但若買賣契約書買受人、登記名義人皆為子女,在稅捐機關的眼中,「等於父母送錢給小孩,而小孩拿這筆錢去買房」,故是以「父母出資金額」的多寡,作為贈與總額的基礎。

同樣用上述案例來看,假設買賣契約書買受人、登記名義人皆用子女之名,若父母欲買進的房產價值3,000萬元,頭期款900萬元、貸款2,100萬元,稅捐機關會以父母贈與900萬元認定。另外,若父母又自行繳納每個月的房屋貸款,這部分也會被納入贈與總額的一部分。

雖然父母每人每年有220萬元,合計為440萬元的贈與稅免稅額(詳見Tips),但只要頭期款的金額比較高,再加計每個月償還的房屋貸款金額後,就容易發生補繳贈與稅的情形。因此,實務上,不論是否想要借名登記或是贈與,還是要請代書依不同的個案進行詳細的稅務試算,且同時要考量到孩子日後轉手的房地合一稅問題等。

 

Tips_父母每人每年有220萬元免稅額

依《遺產及贈與稅法》規定:贈與稅納稅義務人為贈與人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。也就是說,父親和母親每人每年都有220萬元的贈與稅免稅額,只要每年贈與金額在220萬元內,就沒有贈與稅的問題。另外,由於夫妻間免贈與稅,故可先以夫妻贈與之方式,一方贈與另一方220萬元,再分別贈與給孩子,將額度提高到440萬元。而於子女婚嫁當年度,父母分別還有100萬元的「婚嫁贈與免稅額」,即當年最高可贈與至640萬元((220萬元+100萬元)×2人)。

 

狀況2》由配偶出資購屋
房產登記於另一半名下

另一種常見的狀況為夫妻間的借名登記。傅郁婷表示,為了保障財產安全,不論誰出資,都應留存相關證明文件、簽訂「不動產借名登記契約」或由出名者出具「不動產借名登記聲明書」。

不過,夫妻間的借名登記若被稅捐機關認定為贈與,李季鴻分析,《民法》上有夫妻財產共有制的規定;《遺產及贈與稅法》第20條也載明,配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額。也就是說,不論是借名者出資,由第三方過戶給出名者,或是借名者直接過戶給出名者,即便被認定為贈與,都不會有贈與稅產生。

但在夫妻間的財產處理上,李季鴻提醒,雙方從情侶關係,進展到訂婚、結婚,只有「結婚」享有上述財產共有制、免贈與稅的部分。所以若是在結婚前產生的借名登記,尤其在缺少借名登記契約的情況下,就容易被認定為贈與。

同樣地,雖然每個人每年有220萬元的贈與稅免稅額,但贈與淨額一旦大於零,還是會有贈與稅的問題產生,故借名登記等證明文件仍應備妥。

不論借名登記的雙方關係為何,借名者與出名者之任何一方若無契約特別約定的情形下,都可以隨時終止委任關係。傅郁婷表示,由於借名登記契約適用《民法》「委任」之相關規定,因此任何一方可以隨時,或是在其中一方喪失行為能力、死亡時要求「終止借名登記之請求返還」,主張借名標的物返還請求權。

另外,要特別注意,依照《民法》第125條規定,請求權於15年間不行使將消滅,而起算日為「自借名登記契約終止時起算」。因此,萬一親子失和、夫妻離婚等,即便借名登記契約未載明終止日,但只要一方提出欲終止的意向,便要在提出後15年內行使返還請求權。

延伸閱讀
房產繼承學問大 須留意2大關鍵點
5月報稅季來臨》除了4大優惠新制,今年更放寬「扶養無謀生能力親屬」規定!

http://smart.businessweekly.com.tw/Magazine/detail.aspx?id=7001583

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報導:MyGoNews方暮晨
時間:2020-02-08

筆記起來 贈與?買賣?不動產移轉,停!看!聽!
筆記起來 贈與?買賣?不動產移轉,停!看!聽!
新聞摘要
  • 筆記起來 贈與?買賣?不動產移轉,停!看!聽!
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台南陳先生來電詢問,其名下有一筆房地,公告及評定現值約200萬元,市價約1,000萬元,想要移轉給已成年且工作多年的兒子,要用何種移轉方式比較節稅?不同的移轉方式會不會影響兒子將來出售該筆房地的所得稅負?
 
財政部南區國稅局表示,不動產移轉主要有買賣及贈與2種方式,其中贈與方式可能會須繳納贈與稅;另外,因房地合一所得稅制已在105年開始實施,陳先生的兒子將來如出售該房地,可能須繳納房地所得稅,而且會因其取得之原因不同,而影響其取得成本之認定(如下),進一步影響其應繳納的所得稅金額:
 
一、以買賣方式移轉
陳先生如採用買賣方式移轉房地給兒子,雖然不須繳納贈與稅,但因陳先生與兒子屬二親等間買賣,所以仍須向國稅局申報,並且須提出實際支付價款(買賣價款如為1,000萬元)之確實證明文件給國稅局審核後,取得國稅局核發之非屬贈與同意移轉證明書,才能辦理移轉登記;兒子日後出售該房地,須申報房地所得稅,計算房地交易所得時,其取得成本是以上述陳先生與兒子的買賣價格(即1,000萬元)。
 
二、以贈與方式移轉
陳先生如採用贈與方式移轉房地給兒子,須申報繳納贈與稅,贈與金額係以土地公告現值及房屋評定現值為準,且因贈與人每年有220萬元免稅額,陳先生同年度如沒有其他贈與,其贈與該房地給兒子時,以該房地公告及評定現值200萬元為贈與金額,尚未超過免稅額,所以不用繳納贈與稅;兒子日後出售,須申報房地所得稅,計算房地交易所得之取得成本則係依其受贈時之土地公告現值及房屋評定現值(即200萬元)並按政府發布之消費者物價指數調整後之金額為準。
 
該局進一步說明,房地合一新制實施後,出售房地之成本認定會因取得之原因不同而有所差異,故民眾移轉不動產時,請務必先仔細斟酌考慮移轉方式,以維護自身權益。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/131546/

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2020-02-09 10:47經濟日報 記者仝澤蓉/台北即時報導
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房市回溫,根據財政部統計,去年契稅38萬件,為近五年來新高,其中有5.5萬件為贈與契,動輒一戶房價3,000萬元起跳,被視為天龍國的台北市大安區 ,去年爆出1,008件贈與,研判多為富爸父媽贈與給子女的房子。

根據財政部統計,近期隨房市回溫,不只契稅申報創五年新高之外,買賣契32萬件,也是五年來最多,但仍未回到2014年的水準。

贈與契雖然自2016年以來每年皆維持5.5萬件左右,但精華區贈與的件數逐年攀升,全台各地以新北市板橋區贈與1,128件數最多,其次是桃園市桃園區的1,115件。

值得注意的是,帝寶等豪宅聚集的的台北市大安區,去年贈與契破千件,為贈與件數第三高地區,而且較2018年的947件和2017年的902件高出許多 。

大安區生活機能完整,房價普遍較高,成為父母子協助女置產的熱區;研判大安區去年贈與件數明顯攀升,可能與土地公告現值未明顯調高有關係 。房仲業者表示,大安區的贈與除了是當地有錢人,根本不在乎土增稅的之外,與人口老化,為避免後代子孫爭產糾紛 ,提前完成生前移轉有關;另外,也不排除夫妻相戶贈與免稅,各持一半之後,再分開贈與給下一代,用來節稅的。

房地產業者表示,房屋贈與會有土增稅的問題,但有更多父母擔心低薪的子女,無法負擔遺產稅,寧可負擔土增稅,提早辦理贈與。

房仲業者表示,當然也有看過想送但送不起的;曾經遇到有客人臥龍街的房子要贈與,但負擔不起高額土增稅,最後只好等待繼承。還有南京東路四段接近大安區的店面,原本要規劃贈與,也是拿不出上百萬元土增稅。

https://money.udn.com/money/story/6710/4331810

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2019年12月17日 17:28

▲▼投資理財。(圖/Pixabay)

 

▲ 贈送不動產的資金流程要注意。(圖/Pixabay)

記者李瑞瑾/綜合報導

在贈與稅的計算上,贈與物價值的認定基礎是重要關鍵,但也常是很多人忽略的重點。父母若要買房贈與子女時,一定要注意資金的流程,若是將購屋款項交由子女去支付,就會被當成是贈與現金而非不動產,得再被課徵高額贈與稅。

案情故事

李董是一家上市公司的董事,他兒子今年準備結婚,所以他想買一間新房送給兒子。

李董看中一間市價三千萬的房子,他知道替子女買房,若超過免稅額範圍,需要繳納贈與稅,所以他請代書算一下,代書告訴李董,贈與房子時,贈與稅的計算並不是用實際交易價格,而是用房子的評定價格和土地公告現值來計算。

代書調出資料後,確認這間房子的評定價格和土地公告現值合計只有210萬元,尚在免稅額範圍內,所以李董就安心了。

買賣雙方約定三天後簽約,但因李董臨時有事要出國一陣子,為避免耽誤簽約時間,所以他請秘書先將3千萬匯到兒子的帳戶內,以利兒子能順利簽約付款。

一個月後,房屋交易順利完成,李家開始裝潢準備新房,但過了八個月後,他接到國稅局的通知,說他逃漏贈與稅292萬,還要加計一倍的罰鍰。

李董非常震驚,代書算過房子的評定價格和土地公告現值都在免稅額範圍內,怎麼會要繳贈與稅?

▲稅,繳稅,金錢(圖/視覺中國CFP)

▲ 資金流程不熟悉,小心被追繳巨額稅款。(圖/視覺中國CFP)

法律問題

李董為何會被追稅?

法律解析

在贈與稅的計算上,贈與物價值的認定基礎是重要關鍵,但也常是很多人忽略的重點。

若贈與的是台幣現金,那麼價值的計算比較簡單,若贈與的是不動產,其贈與財產價值之計算,就是以公告土地現值和房屋評定標準價格為準(遺贈稅法第10條第3項),所以關於這點,代書的說法是沒有錯的。

既然不動產價值之計算是以公告土地現值和房屋評定標準價格為準,那麼為何李董會被認定逃漏贈與稅292萬呢?

這主要的因素,在於國稅局認定李董贈與的是現金,而非不動產。

因為在這種買房給小孩的案例中,若要被國稅局認定贈與標的是不動產而非現金,就必須符合遺贈稅法第5條第1項第3款的規定。

該條規定,若是以自己之資金,無償為他人購置財產者,那麼贈與的標的,就是資金,但若該財產為不動產者,其贈與的標的就是不動產,因此贈與人必須是無償為他人購置不動產,贈與標的才會是不動產,但若父母是將購屋款先匯給子女,再由子女去付款,雖然最後結果都是一樣,但過程卻完全不同。

本案中,李董主觀上確實是要贈與房子給兒子,但因他先把錢匯給兒子,再讓兒子去支付購屋款,但這樣一來,購屋付款人變成是兒子而不是李董,因不符合無償為他人購置不動產的要件,所以國稅局才會認為李董贈與的是現金,而非不動產。

所以國稅局認定李董贈與的是現金,因此金額是3千萬,而非210萬,在扣除當年度的免稅額220萬之後,國稅局要李董補稅並罰鍰是沒錯的。

▲▼劉韋德律師自費近百萬創設免費App「777遺囑產生器」,讓民眾可以上網自行設遺囑。(圖/記者李蕙璇攝)

▲ 律師劉韋德。(圖/記者李蕙璇攝)

律師叮嚀

父母若要買房贈與子女時,一定要注意資金的流程,最好的方法就是父母以自己名義和賣方簽約,並直接支付價金給賣方,然後在買賣契約中指定由子女當登記名義人,這樣就符合贈與稅法第5條第1項第3款的規定,才不會被課徵高額贈與稅。

劉韋德律師小檔案

台大法律系畢業,86年律師高考及格,擅長財產繼承、遺囑撰寫教學、遺產分配、房屋買賣等案件。《ETtoday保險雲》邀請到擅長房屋財產繼承、遺產等相關法律規定的律師劉韋德,開闢「遺產E劇場」專區,不定期和讀者分享《民法》、《遺贈稅法》等常見實務見解,透過故事舉例的方式,邀請讀者認識法律中的奧秘;更多遺產繼承知識,請上777遺囑網。

https://www.ettoday.net/news/20191217/1604153.htm

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2019-12-12 14:38聯合晚報 記者程士華/台北報導
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土增稅、契稅由父母或子女繳納,對贈與稅的影響不同。 圖/聯合報系資料照片。
土增稅、契稅由父母或子女繳納,對贈與稅的影響不同。 圖/聯合報系資料照片。
 

 

爸爸年事已高,開始規畫要將房產移到兒子名下,卻發現想送房給兒子,要繳納的稅費好多,土地增值稅、契稅是不是也該幫兒子繳清呢?南區國稅局表示,在這類案件當中,土增稅、契稅由爸爸繳或兒子繳,對贈與稅的影響可就大大不同。

官員表示,不動產因為贈與移轉,相應所發生的土增稅與契稅,依法應該要由受贈人繳納如果是爸爸送給兒子,其實應該由兒子來繳納,這筆不動產移轉的土增稅與契稅,依據《遺產及贈與稅法施行細則》第19條規定,也可以自贈與總額中扣除。

依法受贈人要繳土增稅與契稅,若是長輩代繳將併入贈與總額。

然而實務上還是有不同做法,官員指出,如果實際是由贈與人代為繳納,也就是爸爸先繳掉了,就會等同於幫兒子承擔債務,依據《遺產及贈與稅法》第5條第1款的規定,應當要視為贈與的一環,這筆代繳稅費金額,也必須併入贈與總額中,會被國稅局核課贈與稅,雖然還是可以再減除,但贈與總額就會提高。

家人過戶不動產贈與稅試算 製表/程士華
家人過戶不動產贈與稅試算 製表/程士華
 

 

官員舉例,一位爸爸贈送一套房地給兒子,其中土地公告現值有1500萬元、房屋評定現值為200萬元,原本贈與的總價值就有1700萬元,另外還須支付土增稅300萬元及契稅12萬元,所以稅費的部分合計312萬元。

官員指出,如果這筆稅費由受贈人,也就是兒子繳納,則爸爸的贈與總額,就可以從原本的1700萬元,扣除稅費312萬元後,再扣除每年贈與稅免稅額220萬元,只要繳納贈與稅116.8萬元〔(1700萬元-312萬元-220萬元)×10%〕。

但如果這筆稅費是由贈與人,也就是爸爸代為繳納,官員指出,這筆房地產贈與總額,就會變成1700萬元加上稅費312萬元,達到2012萬元,即便扣除稅費312萬元及每年贈與免稅額220萬元後,應納贈與稅額卻會變成148萬元〔(2012萬元-312萬元-220萬元)×10%〕。

不只贈房,親屬借錢買房或借貸擔保,都視為贈與行為。

官員提醒,不只是贈與房子會有這個困擾,依據遺贈稅法規定,二親等以內的親屬買賣財產,像是由長輩借錢給晚輩買房,或是幫晚輩提供借貸擔保,也會視為贈與行為,提醒民眾必須留意。

https://udn.com/news/story/7243/4221812

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2019-10-24 23:00經濟日報 記者翁至威/台北報導
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去年《公司法》修法放寬非公開發行公司可發行「無實體股票」,配合這項修法,財政部修正相關規定,遺贈稅案件中,在辦理財產審查及抵繳時,若所遺贈財產為無實體股票,必須檢附證券集中保管帳簿餘額證明。

公司法大規模翻修,並於去年11月正式上路,其中公司法第161-2條,考量到有價證券無實體化已是國際趨勢,因此將可免印製股票的公司由公開發行公司擴大到非公發公司。

財部近日修正「債權股份出資額骨董藝術品等審查及抵繳注意事項」,重點在配合公司法修法,將股份抵繳遺產稅應檢附文件訂定清楚,以利徵納雙方遵循。

財政部官員表示,注意事項中新增未印製股票者,須檢附證券集中保管帳簿餘額證明。

至於發行股票公司若已印製股票,則是依現行規定檢附股票影本,並參照公司法規定辦理。

此外官員表示,在辦理股份抵繳遺產稅時,若是未發行股票公司,則須檢附股份餘額證明;若公開發行股票公司依公司法第157條規定發行的特別股,則須檢附公司章程,確認特別股無轉讓限制。

 

https://udn.com/news/story/7243/4124394

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2019-10-24 14:28聯合晚報 記者程士華/台北報導
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高雄國稅局表示,雖然許多簡易類型贈與案件,今年起都已開通跨區申辦贈與稅的服務,但是還是有特定七種類型的贈與案件,對國稅局而言情況較為複雜,還是必須回到戶籍地國稅局才能辦理。

官員表示,不能跨區辦理的情況,最主要是涉及國稅局作業問題的案件,這類型的樣態共有三種,包括申報時已經過期,超出核課期間的案件;申報當年度還有其他贈與案在國稅局未核課,或仍有違章案件在案;贈與人在核課前已過世的案例。

第四種情況很簡單,就是涉及司法判決的案件,官員指出,包括正在法院判決當中,或是已經涉及調解、和解程序的移轉財產案件,這類案件也不適用跨區服務。

第五類情況在贈與的法規適用上比較複雜,官員指出,包括視同贈與、他益信託及公益信託的案件,這類案件是否屬於贈與,有別的認定基準,譬如父子之間的買賣,通常都會被視為贈與行為,但這涉及後續認定問題,仍然要回到戶籍地國稅局辦理。

最後二類則是關於農地的案件,官員指出,由於農地贈與適用若干免稅條款,因此包括可以免贈與稅的農地回贈案件,以及依《農業發展條例》可認定視同農地的案件,這二類贈與案件對國稅局而言也較為複雜,都要回到戶籍地國稅局辦理。

高雄國稅局表示,國稅局提供「收件、核定及發證」整合性服務,對於工作或居住與戶籍地不同的民眾,申報贈與稅案件將更省時方便,但還是要注意上述七種情況,沒辦法跨區受理,呼籲民眾留意自身狀況,以免撲空。

 

https://udn.com/news/story/7243/4122882

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2019-10-24 14:27聯合晚報 記者程士華/台北報導

 

國稅局今年開辦各類贈與案件跨區申辦服務。 圖/聯合報系資料照片
國稅局今年開辦各類贈與案件跨區申辦服務。 圖/聯合報系資料照片
 

今年開始,各區國稅局開辦各類贈與案件跨區申辦服務,爸爸媽媽要移轉財產給子女,只要是符合條件的不動產、現金及股票贈與案,就不必大老遠跑回戶籍地國稅局,可以就近選擇較方便的稽徵機關辦理。

高雄國稅局表示,從今年5月1日起,符合特定條件的贈與稅案件,民眾可以就近到任何一個國稅局,還包括所屬分局、稽徵所、服務處等辦理申報,受理單位會直接核發證明書,民眾不用再受戶籍所在地限制,希望為民眾提供更便利的租稅服務。

官員表示,依據財政部在4月發布的「贈與稅跨局臨櫃申辦作業要點」後,民眾申報贈與稅案件,只要檢齊證明文件、符合該作業要點適用條件者,均可跨縣市臨櫃辦理。

官員指出,可以跨區辦理的贈與案件,主要包括《遺產及贈與稅法》第4條規定的三大財產類型,分別是不動產、現金以及股票。其中不動產部分,可以再細分為土地及房屋,若是贈與直系血親公共設施保留地,像是爸媽把一片尚未被徵收的公設地移轉給子女運用,還要一併檢附土地使用分區證明及土地登記謄本;申報後扣除土地增值稅及契稅金額,若合計未超過新台幣50萬元,還要檢附已繳納的稅單影本。

官員表示,針對股票的跨區贈與案件也有特別限制,原則上只要贈與上市(櫃)及興櫃公司股票或股權皆可跨區辦理,但若是未公開發行的股票股票或股權,包括未上市、未上櫃及未興櫃等情況,若個別投資面額超過500萬元,就沒辦法跨區進行申辦。

除了不動產、現金、股票三類財產贈與可以跨區辦理之外,官員指出,還有一些原本就不必計入年度贈與總額的贈與型態,也都可以跨局跨區申辦,這要從遺贈稅法第20條來看,包括捐贈政府及公立文教組織的公益捐贈、農用農地贈與法定繼承人、配偶之間相互贈與;還有俗稱「嫁妝」的贈與,也就是父母於子女婚嫁時所贈與的財物,只要總金額不超過100萬元,也屬於可以跨區辦理的類型。

可以跨區申辦贈與案件
可以跨區申辦贈與案件

 

https://udn.com/news/story/7243/4122880

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2019年10月20日 18:23

▲▼房仲帶看,看屋,帶看,示意圖,台北市,住商不動產。(圖/記者張菱育攝)

 

 

▲不動產。(圖/記者張菱育攝、示意圖)

記者吳靜君/台北報導

父母的財富想要傳給子女,不動產也是相當重要的傳承工具之一,但是父母要將不動產傳子女,要用「贈與」好還是「繼承」好?安永聯合會計師事務所表示,不論是透過贈與或者是繼承的方式,都要考慮子女在短期之內是否會有出售房屋,會有房地合一稅的問題。但是,如果以單純轉移來說,繼承不計算土增稅、免稅額又較高,相對來說比較有利。

不動產移轉給子女有兩種方式,一為採取贈與的方式送給子女,主要有土地增值稅、贈與稅兩種租稅負擔,一般父母都會利用每年贈與免稅額220萬元逐年贈與子女,具節省贈與稅的負擔效果。另外,因為不動產的方式是以公告現值(土地公告現值或者房地公告現值)計入贈與總額,而公告現值多半低於市價,同樣能夠有效降低贈與稅。

另一種方式則是由繼承方式移轉不動產,由繼承方式轉移土地,免土增稅外;且遺產總額當中有相當多的免徵項目可以扣除,其中免稅額就有1200萬元、加上喪葬費123萬元,以及直系血親卑親屬的扣除額50萬元,起碼有1373萬元不會被課到遺產稅,而且子女繼承後再將土地賣掉,土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算,土地增值稅負就會降低,也是可以考慮轉移給子女的一種方式。

房地合一稅上路之後,不論是透過贈與或繼承轉移不動產,一定要考慮未來用途,短期內出售恐要付出更多的稅負。安永解釋,主因是繼承與受贈取得的不動產,當子女出售時其財產交易所得,應該以成交價(市價)扣除受贈時的房屋評定現值或者土地現值按政府發布的消費者物價調整之後價值,與相關必要費用後的餘額為所得額,再減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額後的餘額,按規定稅率計算應納稅額,課徵高額的房地合一稅,這是民眾在移轉不動產、財富傳承時一定要考慮。

比較繼承、買賣與贈與的三種方式,其中繼承的方式最為單純,且免稅額對多數的家庭而言都是足夠的,如果想把不動產留給特定的繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提之下,可用遺囑的方式指定。而買賣與贈與的差別在於,買賣方式的土地增值稅可以使用一生一次自用住宅稅率;但是贈與則無法,還可能被課徵高額的贈與稅,還可能被課高額的贈與稅,整體來說買賣方式相對划算。父母與子女之間如果以買賣方式移轉不動產,除了土地增值稅外,要注意資金流程。

▼不動產移轉給子女方式比較表。(圖/安永會計師事務所提供)

▲▼不動產移轉給子女方式比較表。(圖/安永會計師提供)

 
     

    https://www.ettoday.net/news/20191020/1561314.htm

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    2019-10-17 13:26聯合報 記者徐力剛/台北即時報導
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    受傳統觀念「有土斯有財」影響,華人喜愛購買不動產保值,並作為傳家之用,有房仲業者統計,全台長輩移轉不動產給子女,逾5成採取贈與方式,近3成選擇讓晚輩自然繼承,其餘2成採用買賣方式移轉給子女。

    從六都建物所有權繼承贈與統計來看,今年台北市繼承6661棟,較2018年6323棟相比,年增率5.25%位居六都之冠,第二名為新北市3.26%,相較台南市-3.08%及高雄市-1.52%,顯見北部民眾偏好採用「繼承」方式傳承資產。

    中信房屋總經理張世宗分析,在不動產繼承方面,實務上應考量「稅務」差異,才能找出最佳解決方式。以「贈與」來說,須特別留意贈與的不動產價值並非以市價認定,而是以較低的土地公告現值和房屋評定現值為稅基,負擔稅目包括贈與稅、契稅、土地增值稅、不動產贈與契約書須貼用的印花稅票等。

    在「自然繼承遺產」方面,除了評定房屋現值認定外,尚包含1200萬元免稅額、喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬扣除額,且除了遺產稅外,其他土地增值稅、契稅則無須課徵。不過需留意的是遺產稅需同時將其他非不動產遺產一併考量,若遺產淨額5000萬元以下,課徵稅率10%;逾5000萬元至1億元者,課徵稅率15%;超過1億元者,課徵稅率20%。

    二親等內「買賣移轉」不動產,父母可利用每年各贈與220萬元方式,逐年以現金贈與子女,並有確實的資金流向,之後子女再以贈與的現金買入父母名下不動產,相關稅賦則按一般不動產買賣規定辦理。

    六都建物所有權繼承贈與累計移轉變化統計表。圖/中信房屋提供
    六都建物所有權繼承贈與累計移轉變化統計表。圖/中信房屋提供
     
    長輩移轉不動產常見方式統計圖。圖/中信房屋提供
    長輩移轉不動產常見方式統計圖。圖/中信房屋提供

    https://money.udn.com/money/story/5621/4109738?from=ednappsharing

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    長輩移轉不動產給子女,採取哪種移轉方式最為有利?中信房屋日前進行網路調查顯示,有51.5%的受訪者有意採取贈與的方式將不動產傳承給子女,29.6%會選擇讓晚輩自然繼承,18.3%會採用買賣方式移轉給子女。中信房屋總經理張世宗認為,不動產傳承子女以何種方式移轉並無最佳模式,最主要應考量稅務層面的優勢差異,想要有效節稅,應先了解有哪些稅目後再精算而定。

    張世宗指出,以贈與方式移轉不動予晚輩,最主要的特色在於所贈與的不動產價值並非以市價認定,而是以較低的土地公告現值和房屋評定現值為稅基。負擔的稅目除有贈與稅外,還有契稅、土地增值稅和不動產贈與契約書須貼用的印花稅票。

    至於讓子女以自然繼承遺產的方式取得不動產,其特色除了房屋是以評定現值來認定之外,還有1200萬元免稅額,喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也都有扣除額,且除了遺產稅外,其他土地增值稅、契稅則無須課徵。不過需留意的是遺產稅需同時將其他非不動產遺產一併考量,若遺產淨額5,000萬元以下者,課徵稅率10%;超過5,000萬元至1億元者,課徵稅率15%;超過1億元者,課徵稅率20%。

    而讓子女以二親等以內親屬間財產買賣的方式移轉不動產,特色在於父母可利用每年各贈與220萬元的方式,逐年以現金贈與子女,並有確實的資金流向,之後子女再以贈與的現金買入父母名下不動產,相關稅賦則按一般不動產買賣規定辦理。張世宗指出,實務上不動產傳承晚輩一般仍以繼承方式居多,不過近年將不動產預先贈與給子女的確有增多的現象,且中南部地區似乎更偏好以贈與的方式移轉給子女。

     

    觀察今年1到8月六都建物所有權移轉的變化,在繼承部分,台北與新北比例分別成長5.35%與3.26%,為六都之最,而贈與的部分,則以高雄5.59%成長最多,其次為台中2.76%。張世宗認為,由於牽涉資產規模不同,因此考量不動產以何種方式移轉給子女,應先顧及晚輩日後可能出售的時間點,將房地合一稅同時納入試算,相關稅賦負擔能力也應預先精算,這樣才能發揮利益最大化的節稅效益。

    (時報資訊 郭鴻慧)

    https://ctee.com.tw/news/real-estate/160359.html

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    2019-05-20 15:36聯合晚報 記者游智文王思涵、王敬慈、曾明皓/製作
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    父母將名下不動產移轉給子女,估價師表示,不同方式所支付的稅費差異可達千萬。 圖/...
    父母將名下不動產移轉給子女,估價師表示,不同方式所支付的稅費差異可達千萬。 圖/聯合報系資料照片
     

     

     

    擔心子女爭產失和,不少人提前把房子贈與小孩。坊間流傳分割分年贈與方式以節稅,估價師表示,如果子女有一定財力證明,另有兩招更好用,既可節稅,也可省下分割分年移轉的代書費。

     

    兩招分別是附有負擔的贈與,以及由小孩貸款以買賣方式移轉房子。和一般贈與相比,北市仁愛路一間市價8000多萬的房子,若採附有負擔贈與,約可省下300萬元稅務規費。和分割分年方式比較,也可省下100多萬稅務規費。

     

     
     

    採用買賣方式省更大,同樣的房子,一般贈與稅費要1500多萬,若符合自用住宅,用買賣只要400多萬,可省一千多萬元。

    分割分年贈與策略 潛藏代書費、地政規費等支出

    高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,為了節稅,坊間流傳分割分年贈與方式,將房子產權分割,每年只移轉部分持分,價值控制在每年免稅額之內。

    陳碧源說,這種方式雖然可省下贈與稅,移轉時間要拉很長,代書費、地政規費、土地增值稅都增加。

    以實價資料,仁愛路三段一間76坪房子為例,個案屋齡32年、市價8600萬,土地加上房屋公告價值約3019萬元。

    如用一般贈與,包含土地增值稅、贈與稅等,總稅額約1522萬元。採用分割分年贈與,每年若只移轉220萬價值,得分15年(次)贈與,雖省下贈與稅,但因每次移轉都需代書費,土增稅也會增加,實際稅額約減少170萬。

    附有負擔贈與方式 貸款資金流向要注意

    如果採用附有負擔的贈與,父母將房子拿去貸款,再連同房貸一併贈與過戶給子女,不僅可省下贈與稅,也可一次移轉省下稅務規費。以前面例子,稅費約1230萬,比分割分年贈與可多省100多萬。

    陳碧源表示,父母贈與房子後,可採每年分次贈與現金給子女,幫忙子女繳房貸,但除了合法申報之贈與之外,父母的現金不得流向子女或為其償還貸款,貸款資金則可用於其他理財商品的投資與其他運用。

    擔心子女爭產失和,不少人提前把房子贈與小孩。估價師提供節稅參考,可省下分割分年移...
    擔心子女爭產失和,不少人提前把房子贈與小孩。估價師提供節稅參考,可省下分割分年移轉的代書費。 圖/聯合報系資料照片
     

     

    自備款購買+自住宅稅率 幫你省下土增稅

    如子女財力情況更好,擁有一定自備款,可由子女本身向銀行借款,直接向父母購買,若父母房子適用自用住宅稅率,更可省下大筆土增稅。

    以仁愛路個案為例,以買賣方式移轉房子,若房子為自用住宅用地,總稅費約428萬元,比起一般贈與1500多萬可省下千萬。

    若採買賣交易 父母不能作為保證人

    陳碧源表示,採用買賣方式,通常主要考量父母親所要移轉的一般土地增值稅較高,可透過買賣移轉的方式,並以自用住宅優惠稅率申報,以大幅降低土地增值稅。但採買賣方式,子女除必須有一定的財力證明,移轉後的抵押權設定或借款,不能由原先出賣房子的父母作為保證人。

    https://udn.com/news/story/7243/3823498

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    ▲親戚房產交易買賣優於贈與,稅賦負擔小。(圖/信義房屋提供)

    叔叔把房屋賣給姪子,或阿姨把房子賣給外甥,到底該用買賣交易還是以贈與申報,哪一種方式划算?信義代書建議,房地合一新制實施後,親戚房產交易以買賣申報比贈與優惠,未來若買方將房子再轉手賣掉,才不需繳納過高的土地增值稅負。惟依規定,二親等必須申報贈與稅。

    房地合一新制實施後,出售房屋所得課徵稅負計算公式為「房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額」,其中,取得成本是取決稅負高低的關鍵。信義代書指出,若親戚房產交易以贈與申報,取得成本會以贈與時的房地公告現值計算,遠低於市價,若未來轉手出售,因取得成本低,拉高了房地收入,將導致稅負負擔增加。

    此外,房產出售,賣方需負擔增值稅;房產贈與,買方需負擔增值稅。若為買賣,且符合增值稅自用條件,包括一生一次、配偶、直系親屬設籍,及無出租營業等,則可申請增值稅自用稅率,若為贈與,只能選擇一般稅率,稅額大約為自用稅率的兩倍。

    信義代書提醒,親戚間房產買賣若以贈與申報,若賣方在兩年內有購屋需求,無法享有重購退稅的優惠。

    親戚間房產交易特例的是,二親等以內親屬間的買賣應以贈與論,必須依規定申報贈與稅。財政部台北國稅局表示,依遺產及贈與稅法第5條第6款規定,二親等以內親屬間財產之買賣,應以贈與論,因此,二親等以內親屬間財產之買賣,均應填寫贈與稅申報書辦理贈與稅申報;惟如能檢附支付價款的確實證明,且所支付的價款並非賣方借給買方,主管機關經認定後買賣屬實者,核定免課贈與稅。

    國稅局進一步說明,二親等以內之親屬包括血親及姻親,例如子女、兄弟姊妹與其配偶等。

    https://www.nownews.com/news/20190508/3367797/

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    2019-05-08 13:35:40經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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    內政部統計,今年第1季與前兩年同期相比,繼承移轉量略微下滑,全國繼承移轉年減2....
    內政部統計,今年第1季與前兩年同期相比,繼承移轉量略微下滑,全國繼承移轉年減2.43%;贈與移轉量年增1.91%,且六都在贈與移轉量部分都向上成長。 報系資料照

    假如你在台北市有兩至三棟房子想要過戶給子女,對子女而言,一般來說承接父母房產的方式採繼承較划算,但數據顯示卻顛覆大家的想像。

    據內政部統計數據,今年第1季與前兩年同期相比,繼承移轉量略微下滑,全國繼承移轉年減2.43%;贈與移轉量年增1.91%,且六都在贈與移轉量部分都向上成長,顯見愈來愈多父母,偏好以贈與途徑將房產過給子女。

    但這樣的做法會差多少?估價師舉實例估算價差可達650萬元,簡單說,就是這些富爸媽寧願多花650萬元,也要選贈與不選繼承。650萬元,已經可以在新北市郊區再買一棟房子。

    假設位於台北市仁愛路四段的實際案例顯示,屋齡高達45年、面積約40坪的物件,屋主取得時間30年左右,房仲業者推估總市值約4,000萬元,若是採取繼承方式,合計稅務規費大約落在94萬元。

    但同一物件若是採贈與方式移轉,光是土地增值稅就將近550萬元,合計稅務規費高達746萬元,兩途徑換算下來相差約650萬元。不過從內政部第1季繼承與贈與的移轉量發現,支付較高稅費的「贈與」,六都皆較去年同期成長。

    這個案例落在台北市,事實上今年第1季數據就顯示,雙北贈與移轉約5,400件,超過繼承的4,500件。顯示雙北的有錢的爸媽跟你想的可能不一樣。

    高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,依現在的規定,一定是繼承比較划算,由於現行遺產稅免稅額度是1,200萬元,贈與稅是每年220萬元免稅額,光是免稅額度就有差距,另外採取贈與途徑移轉,還要支付土地增值稅,因此在繳納稅費上差距可觀。

    房仲業者分析,2017年遺贈稅新制上路後,採取累進稅率,若是以繼承的方式則可以省下土地增值稅,但今年第1季贈與比率成長,反倒是繼承數量下滑,推測愈來愈多父母擔心子女低薪,就算繼承了房子,也可能無法負擔遺產稅,因此寧可繳納土增稅,也要提早辦理贈與。

    大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,由於目前環境處於低薪時代,推測不少父母可能怕小孩難負擔遺產稅,在能力範圍內自己先辦贈與,另一方面,若是父母名下有多筆房產及多個子女,採取贈與的方式可以提前分割,因此在生前先辦理好,免得往後造成子女爭產的麻煩。

    延伸閱讀

    房子贈與量連三年增加 原來富爸媽這麼想

    父母送愛 房產贈與增加

     

    https://house.udn.com/house/story/5887/3800295

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    報導:MyGoNews方暮晨
    時間:2019-04-28

    稅務提醒 二親等親屬間財產買賣,應申報贈與稅
    稅務提醒 二親等親屬間財產買賣,應申報贈與稅
    新聞摘要
    • 稅務提醒 二親等親屬間財產買賣,應申報贈與稅
    【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示,邇來常有民眾詢問,二親等以內親屬間(如兄弟姊妹)財產之買賣應否辦理贈與稅申報及是否需要課徵贈與稅?
     
    該局說明,依遺產及贈與稅法第5條第6款規定,二親等以內親屬間財產之買賣,應以贈與論,依規定課徵贈與稅。因此,二親等以內親屬間財產之買賣,均應填寫贈與稅申報書辦理贈與稅申報;惟如能檢附支付價款的確實證明,且所支付的價款不是由出賣人借給買受人或是由出賣人提供擔保向他人借得者,經稽徵機關查明約定之價款尚無顯著不相當情事並認定買賣屬實者,核定免課贈與稅。
     
    該局進一步說明,二親等以內之親屬包括血親及姻親,例如:子女、兄弟姊妹與其配偶等。血親或姻親之認定,詳細情形可參考民法第967條或第969條之相關規定。該局籲請納稅義務人注意稅法相關規定,以維自身權益。
     
    相關申報書表已置於該局網站(https://www.ntbt.gov.tw/etwmain)供民眾依需求自行下載使用。二親等買賣財產要課贈與稅嗎https://youtu.be/BTwiSICJoOc

    http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128739/

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    2019-04-22 12:33:15經濟日報 記者游智文╱即時報導
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    不少父母在小孩長大後,會送小孩房子,希望早日娶妻生子。新北市地政士公會公共關係主委鄭文在最近接手一個案例,老夫妻買房送兒子後,因兒子只聽太太的,決定把房子要回來,但因方式錯誤,300多萬的房子,被課房地合一稅50多萬元。

    鄭文在表示,這對夫妻是在2015年以320萬元在新北市郊區買了一間公寓,登記在己成年兒子名下,希望有房屋後娶妻生子,早日五子登科,未料結婚後兒子不聽父母話,只聽太太的,倆老研商後決定把房屋要回來,在隔年2016要求兒子把子用贈與方式,過戶到媽媽名下,兒子後來搬離這個房屋,從此不與倆老往來。

    房屋空著,觸景傷情,老人家日前透過仲介介紹,以350萬把房屋給賣了,結果卻被稅捐單位告知要繳交房地合一稅50多萬。倆老納悶320萬買入,350萬賣出,扣掉2次的仲介費根本沒有賺錢,沒獲利哪來50多萬房地合一稅?

    原來是媽媽取回該房屋時,要求小孩用贈與方式還回來,現在再賣,取得成本不再是320萬元,而是土地+建物公告現值,一共僅73萬元,倆老以350萬元出售,減去73萬元,等於獲利277萬,再扣掉手續成本,乘以20%房地合一稅後,共得繳納51萬餘元房地合一稅,夫妻倆懊惱不己。

    鄭文在表示,房地合一稅2016年開始施行,稅率由15%到45%不等,持有期間越久稅率越低,如果符合自用住宅持有6年以上,還有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。在實價登錄的揭露下,想要短期獲取暴利,難上加難,但如果用贈與方式,現行制度則往往容易出現高額房地合一稅,過戶前一定要特別小心。

    記者游智文/攝影
    記者游智文/攝影

    https://house.udn.com/house/story/5888/3769849

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    2019/04/16 · 作者 / 黃正勳 · 出處 / Web only

    隨著年紀漸長,爸爸打算把自己的一間房產轉給兒子。而且聽說不動產贈與可以比現金贈與少繳很多稅,但這樣的規劃方式真的沒問題嗎?

    贈與不動產確實比贈與現金划算

    在以往的認知裡,不動產在家庭財富的傳承上,的確有壓縮資產的節稅效果。譬如同樣想把2,000萬的資產贈與給子女,若直接用現金贈與,扣除掉每人每年220萬的免稅額度後,剩餘的1,780萬要按10%的贈與稅率繳稅,稅金是178萬。

    若是改贈與2,000萬價值的不動產,則是依照該不動產的地價稅稅單上的「土地公告現值」與房屋稅單上的「房屋評定現值」的加總來課稅。假設該上述不動產的兩項現值加總為600萬,那扣除贈與的免稅額220萬,實際繳稅的金額為38萬,與現金贈與相比,就少了140萬。

    在105年1月1日房地合一稅實施之後,不動產贈與就要多一層思考:「該不動產贈與後,子女將來如何處置?」如果子女將贈與的不動產在短期內出售變現的話,那原本贈與的規劃就需要進一步先試算到底是否划算?

    房地合一稅實施,不動產贈與小心得不償失

    以上述例子,若該不動產在贈與一年後出售,價格為2,100萬,則依照房地合一稅,房子的取得成本就是600萬,而不是2,000萬;則與售價的差額1,500萬要課35%的房地合一稅,需繳納525萬稅金,跟原本現金贈與相比,多了385萬,當初贈與的節稅規劃就得不償失了。

    房地合一稅率簡表
    持有期間 稅率
    1年以內 45%
    1年以上,未逾2年 35%
    2年以上,未逾10年 20%
    10年以上 15%
    實際居住6年以上,自住設戶籍 自用稅率10%,免稅額400萬

    不動產留到繼承最簡單

    若是把上述不動產留到繼承,則和贈與規劃相比,就不用繳贈與稅和土地增值稅(土地稅法第28條規定,因繼承而取得之土地,免徵土地增值稅)。而且上述案例也不會超過個人遺產稅的免稅額度1200萬。

    不過,若後續也是出售變現的話,就要看繼承前、當初父輩的不動產取得日期。若取得與繼承日期都是在房地合一稅制實施之後,則按新制計算;若不動產是在104年12月31日以前取得者,則有機會可選擇按舊制以房屋評定現值課稅,或同時試算是不是符合房地合一新制的自住優惠條件與稅率,二擇一。

    用繼承方式規劃的缺點,就是無法指定要給哪個子女,所以如果想把不動產留給特定繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提下,用遺囑方式指定。

    總之在房地合一稅實施之後,不動產的傳承規劃,就必須考量傳承後的處理方式是長期自住?還是短期套現?再試算相關稅負,避免得不償失。

    不動產傳承規劃方式比較
      目前稅負 免稅+扣除額 優點 缺點
    贈與 贈與稅,土增稅,契稅 220萬/人 可即時傳承 短期出售有高額的房地合一稅
    繼承 遺產稅,契稅 1323萬以上 相較簡單 不動產指定繼承需規劃
    買賣 土增稅,契稅 N/A 無遺贈稅負問題 無法及時傳承

    (本文作者為理財規劃專家、國際認證高級理財規劃顧問CFP、台灣理財規劃產業促進會(www.cfp-tfpa.org)成員)

    https://www.commonhealth.com.tw/article/article.action?nid=79308

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    2019-03-02 13:45聯合晚報 記者徐碧華/台北報導
    •  

    老先生出錢幫國外的兒子在台北買了一棟房子,要算現金贈與,還是不動產贈與,兩者贈與稅和罰款差很多。台北國稅局最後依不動產贈與核稅,讓老先生省了逾千萬元稅款和罰款。

    這位老先生住北投,出錢付款給賣方,買下不動產後,沒有過到自己名下,直接過到兒子名下。這個案例讓台北國稅局有些傷腦筋,老先生是贈與現金,還是贈與不動產。

    如果是贈與現金,依登錄的買賣實價,確認老先生付了約8000萬元。個案發生在民國106年贈與稅率提高之前,適用10%的單一稅率,扣除220萬元免稅額,贈與稅約778萬元,計算方式是8000萬元贈與額減去220萬元免稅額的數字,乘上10%,結果是778萬元。

    國稅局在去年查到這個個案,發文要求老先生申報贈與稅,老先生未在國稅局的公文送達10日內申報。現金贈與案件依規定裁罰本稅的一倍,罰款778萬元。本稅加計一倍罰款,老先生要繳交約1556萬元。

    如果是贈與不動產,算法不同。台北國稅局官員說,不動產的贈與額不是按實價算,而是按現值,房屋依房屋評定現值、土地依土地公告現值算。依現值計算出來的贈與總額約3000萬元,比實價約8000萬低很多,贈與稅只要約278萬元,計算方式是3000萬元贈與額減去220萬元免稅額的數字,乘上10%,結果是278萬元。

    依據裁罰表,逃漏申報不動產贈與裁罰本稅零點五倍,又較現金裁罰減半,只要罰約139萬元。本稅加罰款約417萬元。

    台北國稅局官員表示,這個案最後採有利於納稅人的算法,依不動產贈與論。

    贈與稅免稅額國稅局土地公告現值稅款
     

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    高雄國稅局副局長洪東煒昨(22)日指出,二等親之間的買賣按照遺贈稅法都會視為贈與,需課徵贈與稅。他表示,近年來雖然民眾普遍知道二等親買賣為贈與,但部分人士卻改用交叉買賣方式,如賣房地給第三者、再由第三者轉賣給自己兒女。

    我國遺產及贈與稅法第5條第1項第6款規定,二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論,但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,則不在此限。

    高雄國稅局指出,去年初查獲一對兄弟A與B先生因年歲已大,為了將自己在鼓山美術館特區的高價房地過戶給子女、又想規避贈與稅,因此諮詢代書後,決定用交叉買賣方式,A先生將房屋賣給B先生的兒子,因為是叔姪間的三等親買賣,所以不會被視為贈與。接著由姪子把房屋轉賣給A先生兒子,四等親買賣也不會被盯上。

    不過,國稅局專案選查時發現,A先生兒子明明積蓄甚少卻從親戚手上買下一棟上億元豪宅,也因此被報稅系統篩選為有疑慮案例。官員經查後發現A與B兒子間的交易根本並無收付價金,間接戳破一樁假買賣真贈與,並以實質課稅方式認定為A先生與兒子間的贈與行為,由於該棟豪宅公告現值為1億220萬元,扣除掉該年度220萬元的A先生贈與額度後,按10%贈與稅率(當時仍未調升遺贈稅率)課稅1,000萬元贈與稅。

    (工商時報)

    原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181123000340-260205

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