目前分類:胡偉良 (98)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
2019-10-21 22:54專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

房價這麼高,年輕人到底該不該買房?買不起正常嗎?年輕人明知買不起卻偏偏想買,房價能不漲嗎?可是年輕人為什麼會這樣做呢?

越是沒錢的人越是把買房當成一回事,甚至當成人生的第一追求目標,於是你被房子捆綁了,你的生活也被奴役了。你真的成了房子的奴隸。

華人有買房的傳統,但希望人人都擁有一間房,卻是非常不現實的。

房價高高在上,年輕人對於買房這件事要更加理智一點,別為了買房而限制了自己的自由。

房價高是事實,可是我們究竟該拿雞蛋碰石頭?還是學會迂迴呢?年輕人剛剛工作不久沒有太多積蓄,買不起房是一件正常的事,當我們都不顧自己的實力硬生生去買房,自然會落得被房子捆綁的結局。除了房價上漲帶給你的虛幻的財富大增外還有什麼好處?這就是我們常說的,不少人坐擁千萬價值的房產卻過著乞丐般的生活。有個日本人這樣評論:「住在2000萬的房子裡,每天卻只花100塊錢吃飯」,很真實的寫照。

本來房子就是用來住的,但又不是普通商品,是很貴的奢侈品。因此,對於年輕人買不起房,我一點也不覺得有什麼不對,畢竟在全世界沒有一個國家能夠讓一個年輕人在畢業不久就買得起房,但是我覺得政府有義務盡力維持房價的穩定、提振國內的經濟成長,讓民眾覺得生活有意義、有目標,房價在可預期範圍、所得會增加,這樣大家就不用再為住房發愁,這才是一個幸福而安康的社會。

從根本上說,以當前的狀況,年輕人買房是不可靠的,因為房價那麼高,收入那麼低,硬要買房很不現實。但是在「房住不炒」的背景下,大家也並非一定要買房,買房除了解決居住問題,更多人希望透過買房達到其他目的,像是靠「轉賣房子賺錢」!於是炒房者橫行,畢竟沒有什麼比買房更好賺的了。

另外,大部分人都不願意租房,一方面租房有租房的苦處,但其實外國也同樣面臨高房價、高房租的壓力。當現實無力改變,調整自己的心態就變的很重要。

靠繼承長輩的房子居住恐怕不切實際

房價太貴,以經讓有很年輕人放棄了買房的念頭,準備靠繼承長輩的房子來取得房產及賴以居住,問題是他們準備繼承的房子多半很老舊,大多是3、40年甚至近50年屋齡的老房子,這些老房子當初在蓋的時候,各方面都不嚴謹,規格不高、品質也不好,到現在屋齡更長了,殘命已經不多,年輕人想以此為居,再住個幾十年,恐怕也不切實際。

勸說長輩把握機會從事老屋改建才是良策

我倒是要勸勸年輕人,如果你準備繼承的老房子現在有改建的可能,就要說服長輩參與改建,因為以後不見得像現在這樣,改建老房子還能獲得容積獎勵,讓屋主不但不花錢還可以因改建而使原來的房子價值大增,這是「時機財」,而不是天天都會有的機會,等日後房價降了、想改建的人變多了、容積獎勵幅度變少了,改建換回的面積會更少,若等容積獎勵辦法取消了,那時屋主不但得自己出錢,並且可能換回的更少。

長輩也要了解活得愈長,老屋換新屋對自己愈有利

另方面,現在醫學愈來愈發達,民眾愈來愈注重養生,活到90、100的高齡已經愈來愈普遍,老屋屋主不把握機會改建,日後還得面臨爬樓梯的痛苦,和居住在老屋裡壁癌所帶來的健康傷害,尤其等夫妻倆都年老之後,家中小孩多半離巢另居,保有室內面積略小但更宜居的房子,住的清爽、打掃更容易,用新房子來辦以房好更容易、額度也更高,這才是善用老房子的正途,死守老房子,害人又害己,造成自己一生的困頓。

所以年輕人一定要理智而聰明的來研究和看待這件事。

能否讓自己脫貧晉身為有「好房」(居住的安全性、舒適度提高)階級,就看你能否享把握這次時代給予的好機會,等待或躊躇中你可能就錯過了翻身的可能。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4117855?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

文 / 胡偉良      2019-10-18

房地產的投機時代一去不復返!未來趨勢:耐得住寂寞,Hold住土地

僅為情境配圖。圖片來源:pexels

在過去幾十年裡,房地產業快速發展,雖然充斥著很多非理性、欠完善、不成熟的情況,但的確造就了一批經由房產投機或投資而成為億萬富翁的高淨值人士,他們的投資需求也形成了一個廣闊的市場。如今這些高淨值人士的投資理念正在發生變化,其理財觀念也從狹義要求「資產快速增值」的投資目標轉變為:「獲得可控風險下的可預期收益」,財富的可傳承、可繼承,並與人生目標相結合的財富管理模式。

投機需求急速膨脹的市場格局讓部分人先擁有了財富,但是像以前一樣靠買房就可以賺錢的日子已經一去不復返了,現在所擁有的財富,並不意味著未來可以一直、持續擁有,也不意味著多套房產擁有者已經成長為成熟的、合格的地產投資人了。從海外成熟市場的投資結果來看,95% 的純粹投機者都是以投機失敗甚至破產作收的。未來具有專業房產投資思維與眼光的投資者才能成就房產財富持續積累和增長的市場。

中長期持有才是王道

買入房產後就像巴菲特遵循投資股市的原理一樣——中長期持有,為什麼呢?

圖/股神巴菲特。取自Shutterstock

首先要搞清楚一個概念,即不管投資者在哪個國家購置房地產,購買的不是這個房子本身或土地的現在,而是選擇趨勢,把握市場、期許價值增長、獲利套現的將來。這需要投資者精細地篩選和判斷市場、耐心地等待時間和市場的驗證結果。可以說投資房地產不能像瞬息萬變的股市、外匯及期貨市場那樣短線交易,而是需要有計畫地購進與賣出。在海外成熟房產市場中,經過長時間的發展,市場成熟而穩定,因而有歷史的增長資料及市場規律可資遵循和參酌,所以從長期房產的價值增長來看:房地產增值更穩定,更適合中長線持有。

而以炒作的心態,像炒房,快速進場獲利即拋出,則一旦碰到市場下滑,來不及出場很可能就會賠本。另外頻繁轉賣轉出,不僅在賣出時增加了時間成本、交易成本,風險也較大,從長期房產的價值增長來看,這並不是明智的選擇,在合適的時機賣出套現才能保證利益。當然也不排除特殊情況,像,某一區域在利好政策支援下房屋價格超過預期,迅速上漲,這樣的機會很難得,投資者要在此區域市場平穩之前及時出場,以獲得豐厚的房產增值利潤。

耐得住寂寞,Hold住土地

有一句廣告語非常經典:不買貴的,只選對的。把這句話套用在投資房產中也非常適用。中國人總是被完美包裝的精美房屋圖冊、照片和風光所吸引,卻不知房子本身是隨時間的推移而貶值的,增值的是供需關係緊張、需求旺盛的稀缺土地。從投資角度來看,我們的市場更像是短期的投機市場,暴利和極大風險並存,政策的調控之中,存在很多不確定因素。所以,與其說華人投資「房產」,其實真正投資的應該是房子的附著物——稀缺的土地。

以下兩個案例也足以說明這個道理。

案例一:長期持有房產的典範就是號稱全球華人富豪的國泰蔡萬霖。

他把大量投資不動產作為財力快速累積的途徑,對土地投資有一份近乎狂熱的偏愛,其信守「有土斯有財」的理念就像一座金礦蘊藏著無價的思想精髓。蔡萬霖先生的房地產投資方法很簡單,在戰略層面,堅守「只租不售」;他認為,土地的稀少性,使它和其他投資工具的投資理念非常不一樣。土地如果賣出的話,賺也只能賺個幾成,但如果不賣掉,價值就能不斷積累,所以他認為土地投資的最高境界是出租而不是買賣。他通過持續大量的有效投資和經營不動產,奠定如今難以動搖的雄厚資產規模。正所謂:長期持有,定有厚報

案例二:11年的土地持有帶來的8140%的資本增值。

《澳洲金融評論報》曾有一則報道,一塊位於墨爾本市外西部的43公頃土地的交易價格為2750萬澳元,令人震驚的是這塊土地在2008年的12月還只是價值333721澳元。在不到11年的時間裡,資本收益實現了8140%。

胡偉良觀點: 很多國人在房產價格不斷攀升的助推下短時間內就積累了財富,但對房產投資的心智模式、投資理念、投資策略卻始終缺欠磨練。隨著國內房產市場與世界資本市場的聯動性的不斷增強,將使國內房產市場的未來走勢更加撲朔迷離,難以預測。在這種背景下,民眾在購買房產時要能與時俱進地更新自己的房產投資理念,建立中長期投資策略與目標,同時借鑑海外房產市場中成功投資人對環變動的應對方法,如此才能夠確保房地產投資的長期獲利和成功。

(原文刊載於《台灣商務平台》;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

https://www.gvm.com.tw/article/68888

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-10-18 20:12專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

未來5-10年,不能產生租金的房子都不是資產!

未來房市的發展趨勢?大漲?大跌?不漲不跌?小幅下跌?小幅上漲?買過房的想要大漲。沒買房的希望大跌。政府要什麼?不漲不跌或小幅上漲。所有的政策導向都是朝向這一目的,政府沒有讓房價暴漲的動力和意願!

政府手上要操控房價其實是有牌可以打的,是什麼?是稅!用稅收來調節市場的供需。從經濟學上來說,政府手上最科學的兩張牌是利率和稅率。為什麼美國這麼多錢,房價卻比較便宜?

就是因為稅,投資房產賺的多交的稅多,大家自然就避開它。

1、每年交納房產稅1-4%。

2、轉售增值部分交納20-45%。

3、遺產贈與後代一樣要交稅。

就如同前幾年,政府一連串的房地税改措施將膨脹的房地產打回原形。尤其是房地合一稅,在你賺錢時才收的重稅,就是轉讓資本利得稅,對增值的部分課徵20%~45%的重稅。這個稅的目的是什麼?不讓房價漲!

如果,未來有這麼一個黑犀牛存在,房價有可能不漲不跌或只是小幅上漲,我們該怎麼辦?什麼是我們抵禦風險的法寶,什麼是我們投資的護城河?現金流!

在房產投資領域,什麼是你的現金流?就是租金!所以,現在投資房產,一定要注重現金流!租金並不單單只是一年收個租金而已,更多的是,有出租才有人口,有人口才有交易,有交易才有流動,有流動才有套現。

房地產投資的三可原則:可租、可住、可售。可租最重要,沒有可租,不可能有可住、可售。重視租金,不是說輕視漲幅,而是要強調,有租金保障的漲幅才更安全、更可期!

租都租不出去,賣給誰啊?年租金/總房價=租售比。房子能不能買的主要衡量標題就是:租售比合不合理。你要想想,未來5年,我的房子能不能租出去?10年呢?

如果你對10年租出去這件事沒有保握,就千萬別碰這個房子。重複一下:未來5-10年,不能產生租金的住宅都不是資產!不要碰!

 

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4112749?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,在過去房市景氣好時,甚至一度達到了全民買房的地步,但如今房市景氣反轉向下,情況早已大不相同,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良直言,有5大跡象顯示,台灣的房市已走到了夢醒時分。

台灣房價是否還有往上爬的空間?胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,首先以日本為鏡鑑,自首相安倍晉三執政以來,經濟表現良好,股市、房市都有所回暖,但殘酷的真相是,股市、房市幾乎不太可能收復25至30年前的失地,他認為,日本經歷的老齡化以及房市泡沫歷程,值得台灣認真去反思。

第二個跡象則是民眾收入增長的停滯,胡偉良強調,現在民眾能不能買得起房,取決於父母親的購房資助,現在賺多少錢,和未來賺錢的上升速率,以及能省下多少錢這三大因素,其中最有潛力的就是你可以賺的越來越快、越來越多,但如果收入增速從年均9%降至5%,那麼房價就相對地漲價1倍;如果收入不增,那麼房價相對地就上漲了4倍。

 

跡象之三是台北市的榜樣力量不再,目前看起來這個榜樣在崩塌,台北市的新房巔峰多出現在約2013年底2014年初,此後新房市場明顯萎縮,慘的是,連二手房的交易巔峰也已過去,根據統計,雙北二手房交易價格在過去兩年約有10%~20%的跌幅。胡偉良感慨地說,台北市高房價高成交的花繁錦簇,已是流水落花春去了。

台灣房市可能不再賺錢的第四項跡象則是大多數人都更節儉了,胡偉良指出,目前台灣家庭的債務負擔率超過50%的國際警戒線,同時居民債務相當於可支配收入的95%,高居全亞洲第一,這趨勢對房市意味著,大多數人的投資和消費行為將日益謹慎和節儉,民眾儲蓄在減少,債務卻在增加,囤房也逐漸只是個夢想。

最後一項跡象則是稅制政策扼殺房產投資,胡偉良說,2010年以來陸續上馬的房地產稅制,使得處於歷史中長期頂部的房市更快地向下調整,而2014年以來房市強弩之末的特徵更為明顯:交易量大減,他預期,日後房地產實際年交易量恐怕很難突破30萬棟了。

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報 邱怡萱)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/160162.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-10-14 20:28專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

在2003到2015 年的這一段期間裡,房價的上漲已使房市成為不勞而獲的暴富之地。但這種局勢在2014年底發生了劇變,花去也,天上人間。種種跡象顯示,台灣的房市已走到了夢醒時分。

跡象之一,是日本的鏡鑑

安倍執政以來,日本經濟表現良好,股市、房市都有所回暖,但絕少有人會想像日本股市、房市能收復25-30年前的失地。那些高點似乎永遠也回不去了。

我在不久之前曾經審視日本的房地產,我發現歷史上日本經歷的老齡化以及房市泡沫歷程值得我們認真去反思。

跡象之二,是民眾收入增長的停滯

許多人熱衷討論房價收入比,一個較為實用的房價收入比公式是:

房價收入比=中位數房價/(動態收入*儲蓄率+代際財富轉移)

這個公式的意思是,能不能買得起房,取決於:父母對你的購房資助,你現在賺錢多少,和未來賺錢的上升速率,以及你能省下多少錢這三大因素。

其中最有潛力的就是你可以賺的越來越快、越來越多。一個人在其25年職業生涯中,如果年薪分別以0%、5%、9%的速率增長,那麼25年累計賺的錢,是當下年薪的25倍、52倍和94倍。

這有什麼含義?這意味著,假使房價每年上漲9%,但如果你的收入增速從年均9%降至5%,那麼房價就相對地漲價1倍;如果收入不增,那麼房價相對地就上漲了4倍。

跡象之三,是台北市的榜樣力量不再

儘管許多人住在一般城市,但仍對台北市的房價津津樂道,並以此確定了對本地房價只漲不跌的堅定信仰。這就是榜樣的力量。

但看起來榜樣在崩塌,台北市的新房巔峰多出現在約2013年底2014年初,此後新房市場明顯萎縮。

目前連二手房的交易巔峰也已過去。雙北二手房交易價格在過去兩年有約10%-20%的跌幅。不僅如此,房屋租金價格漲幅也在趨緩,首善之都的台北市高房價高成交的花繁錦簇,已是流水落花春去了。

這種情況在日本已上演過,日本房價見頂之後的20多年,即2016年日本人口才出現負增長,而台灣人口峰值出現在約2021年。目前東京都市圈的周邊房價都在下跌之中。

跡象之四,大多數人都更節儉了

目前台灣家庭的債務負擔率超過50%的國際警戒線(約佔GDP 的86%,居,且其中有6成以上用以購買不動產),同時居民債務相當於可支配收入的95%(居全亞洲第一),這顯示出居民部門加槓桿趨勢明顯。這對房市意味著什麼?

如果考慮到居民收入差異,那麼大多數人的投資和消費行為將日益謹慎和節儉,幾乎不存在買一間房,躺著掙錢的可能性了。

投資易損、賺錢易稅,債務易增,將導致國人暴發戶行為只是曇花一現,殘酷的現實是,民眾儲蓄在減少,債務在增加,囤房也逐漸只是個夢想。

跡象之五,房産的稅制政策扼殺房產投資

2010以來陸續上馬的房地產稅制巳使得處於歷史中長期頂部的房市更快地向下調整。

2014年以來房市強弩之末的特徵明顯。交易量大減,日後房地產實際交易量恐怕很難突破30萬棟了(其中甚至包括了5萬棟左右的繼承和贈與)。

如果人們對房市所處的歷史階段逐漸有了理解和認同,那麼,作為低流動性、低收益和高風險資產的不動產,要在潮汐逐漸出現之後,全身而退的難度也很大。

胡偉良的房市觀點:

我們應當在燈火闌珊處,應斷捨離,房市也已到夢醒時分。未來買房還能賺錢嗎 ?我認為將不再有暴利,但仍能保值、抗通膨。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4103978?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

▲房地產、房市、房價、買房、不動產、房產、租屋、公寓、租房、租屋。(示意圖/取自pixabay)

▲在一房難求的現代社會,許多人希望能來一場房市震盪,讓房價暴跌。(示意圖/取自pixabay) 在一房難求的現代社會,許多人希望能來一場房市震盪,讓房價暴跌。不過,房價跌之後會發生什麼事呢?品嘉建設創辦人胡偉良認為,目前房價不太可能出現暴跌,更沒有條件承受房價暴跌帶來的影響;若是真的出現此現象,恐讓一般住戶棄房不繳房貸,更可能讓高槓桿炒房者破產、跳樓。

胡偉良說,在民眾有房率高達85%、房貸比率高達6成以上的現實環境下,房價暴跌只是少許特定人士的「朦眼瞎想」,實際上很難發生。

胡偉良指出,首先從「房子是買來住的」的剛需階層來看,他們購買住房,是為了解決居住問題,或改善住房條件;在他們窮盡全部家當財力甚至負債的情況下,購買了住房之後,突然房價暴跌,對他們的打擊一定是非常嚴重,有的人甚至會長期處於後悔狀態;如果是貸款購房者,還有可能出現棄房不繳房貸的問題。

胡偉良表示,對住房投資者來說,並不全是炒房者,而有可能是希望藉持有資產來保值,他們投資房產,就是指望獲得更高收益,不要讓手中的財富貶值,如果房價暴跌,他們心理防線會快速崩潰;房價暴跌對這部分群體的傷害是最大的,心理衝擊也是最大的,比剛需階層還要嚴重。

房價暴跌對炒房者來說,則是致命打擊。胡偉良稱,炒房者本想通過炒房,獲得自己想要的暴利,想一夜暴富,結果因為房價暴跌,要賠的傾家蕩產,尤其是高槓桿炒房者,可能跳樓者會不少,更有可能就是跑路或放任銀行去處理。

胡偉良強調,因為上述原因,最好的狀況應該是讓房市在穩定狀態下保持小漲或小跌;房價平穩了,炒房客沒有了炒作的空間,房市回歸正常的市場機制,房屋回歸居住本質,這樣的市場才會是健康的市場。

https://www.nownews.com/news/20191013/3678843/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

房價節節高漲,民眾所得卻停滯,「到底該不該買房?」是許多年輕人的掙扎。買了就成為房子的奴隸,租房淪為幫房東繳貸款,也不能享受增值的利益。究竟年輕人該不該買房?品嘉建設董事長胡偉良提出2點建議。

胡偉良認為:

1.有需求就去買:

有需求就去買,比如要結婚生子,或者說手裡有錢,想要安頓下來,買個房子自己住,那什麼時候買房都對。

尤其是為了老婆,為了小孩,你都有買房的需要。胡偉良認為,對女人來講,房子代表安全、安定,是幸福的泉源,不能滿足這個需求,她的內心會有缺憾,會影響家庭幸福。因此,如果老婆有這様的需要,而你也恰好買得起,就勇敢的去行動吧。但是絕對不要為了賺錢或炒房才去買房。

2.鼔吹父母,將家中老房子儘早改建:

胡偉良說,房子愈老,衍生的問題也愈多(漏水、漏電、私密性不佳、結構不安全),愈來愈沒有人要,現在不把握機會改建,將來在獎勵減少後,要改建會愈來愈困難,因此如果家中有老房子一定要把握機會,早日改建。

 

此外,不要有錯誤的認知,以為愈晚改建愈有利,錯了,這20年來,改建之後的地主分回只有愈來愈少,沒有愈來愈多。

若長輩不願改建呢?胡良偉提醒,說服長輩是你的責任,人老了會愈來愈自私、愈來愈沒安全感,因此你要好好表現,讓他們安心、有安全感,畢竟,改建之後最後的最大受益者還是你們自己。不能說服長輩,又買不起新房,不怪自己,怪誰?

文章來源:胡偉良觀點

(中時電子報 張達智)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/157881.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

前一波的房市榮景支撐炒作歪風,即使這幾年房價稍微下修,很多人依舊買不起房,尤其對普遍低薪的年輕人來說,動輒20年以上的房貸是相當沉重的負擔,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良直言,15年前買房和現在買房情況大不相同,在早期買房的人如今可以說是大賺特賺,特別是買了幾間房的人,現在都算得上是富豪了,而如今買房,不僅僅是要掏空全部的財產,而且還要背負起巨額的貸款,這兩大巨變令人不勝唏噓。

胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,15年前的房產對於當時的民眾來說,也是一個高額的商品,這一點無論是當時還是現在都沒有一點改變,但唯一變化的就是當時還能咬牙買房,現在則是沒能力買房了,如今嚴重的通貨膨脹,在錢越來越不值錢的情況下,買房已經成為了一種奢望。

「如今房價高漲,隨之而來的就是貸款金額的提升,在15年前買房的購屋貸款,大約一個月只需要還1萬多,現在最少3萬起跳。」胡偉良強調,當時一個普通家庭的總收入大概是在5~6萬之間,即使是交付房貸後,剩下來的錢不僅足夠一個家庭當月的開支,而且還能存下錢來,反觀現在,一個普通家庭總收入和過去相差不多,繳完房貸後,剩下的錢可能應付每個月開支都還捉襟見肘,能存下錢的更是微乎其微。

胡偉良感嘆,15年前購房者的房子都是升值的,不管是增值了多少,但絕對不會虧損的,但現在買房每月的還貸金額大幅提升,還款的期限也比以前更長了,就算是選擇租房,房租也大幅上漲,這樣的對比差距顯而易見。

胡偉良認為,房價下跌根本不可怕,最可怕的情況是年輕人都不買房,想想如果年輕人都不用買房,那麼房子要賣給誰?他直言,台灣房市現在已經走下坡,包括成交量下滑、房子不好賣、開發商面臨週轉難題、很多房地產開發商急流勇退,甚至爆出房產銷售人員辭職改賣保險的新聞,以上這些訊號都在充分說明:過往眾星捧月的房地產風光已不再,現在還在買房的人可能都會成為「接盤俠」,難怪年輕人對買房興致缺缺。

 

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報 邱怡萱)


延伸閱讀

穆椿松:何謂「買房的最佳時機」?

700萬去哪買房?這裡還有1字頭

十大人流成長捷運站 買房這兩站易入手

https://ctee.com.tw/news/real-estate/157880.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-10-11
作者: 胡偉良 

▲(圖/彭世杰攝)

首先,房價下跌一半,除了大台北地區外,其他地區的房價收入比將步入安全區,只要收入依然穩定,那麼買得起房的人將越來越多,這絕對是對剛需的一個好消息。

房價大跌,一般會對經濟發展面產生重大影響,這種影響也會直接地反射到我們的生活之中。

像房價降到50%,就是房價暴跌了,無論是金融層面,還是經濟層面都會有危機。從金融角度講,由於房地產開發公司向銀行融資,個人購房者向銀行貸款都是通過房子抵押獲得資金的,房價暴跌,金融風險也會隨之發生。根據世界經歷發展歷史,每一次房價的下跌,尤其是快速下跌時,幾乎都是伴隨著經濟危機的發生。所以只能穩房價,以時間換空間。美國的次貸危機、日本房地產泡沫都是由於房價下跌過快而造成了危機。所以不是房價不能降,而是穩中有降,逐步讓房地產脫離炒作,回歸房產的正常居住屬性。可能有人會問,房價若是直接大跌,會發生什麼事情呢?如果僅是部分非主要城市的房價下跌,也無傷大局,但若是主要城市的房價集中大跌,那就有可能發生系統性金融風險,所以現在讓房價逐步的“軟著陸”,避免給國內經濟和金融帶來衝擊,是很有必要的。當金融風險暴發,一般對股市也會產生衝擊,很多產業的發展也會產生衝擊。經濟景氣度下行,最直接影響的就是就業率。能不能就業,能不能有穩定收入,這跟我們的生活是有極大關聯的。

再從另一個層面來看,房地產拉動經濟是一個客觀存在的事實,而且現在產業結構也在調整,要徹底擺脫房地產拉動經濟的現象,確實需要一段時間。

因此,從整體來看,面對房地產聯動帶來上百個行業的繁榮,其產業牽涉面深廣;而房價的攀升,也使得個人家庭資產中房產占比已高達六成以上。這些因素都顯示,讓房價暴跌,並不是一個可有可無、無關緊要的選項,一旦發生,其影響面將是廣泛的。

房子下跌一半有什麼好處呢?

房價下跌不僅能讓居民購房的壓力減輕,也能讓大家把本來花在購買房地產上所節省下來的錢能用在消費上,這樣可以擴大內需。更關鍵的是,房價若是下降了,實體經濟投資就會活躍起來,這樣能解決更多人的就業問題,而民眾由於都有了工作,有了較好的收入來源,也會增加消費。

房價下降一半,國民幸福感起會大大增增強,民眾生活會更加有希望。

設想一下,就以下降50%,社會會發生那些變化?

 

1、年輕人會更有希望,生活壓力會大大降低,買房不再有壓力,房子不再成為結婚的最大障礙。

2、沒有了高房價制約,國民結婚年齡會提前,生育的願望會增加,多胎家庭會增多,幸福感增強。

3、沒有了房貸壓力,國民消費潛力爆發,捨得花錢,敢於花錢,有更多的收入用於提升生活品質上來。國內市場擴大,消費升級,企業盈利上漲,升職加薪更加普遍,社會發展進入良性循環階段。

4、炒房者會付出代價,房子找不到接盤俠,房價下降後斷頭棄房,房子被拍賣,信用變黑,還要被銀行追債。只有一間房的家庭,考慮到棄房後果嚴重,還是會繼續還債,銀行風險還在可控範圍。

5、部分房貸占比過高的銀行會破產,但是有存款保險制度保護,大部分的民眾存款不會受到影響,儲戶完全沒有壓力。

6、企業辦公場地租金大幅下滑,經營成本銳減,利潤率直線上升。

7、創業成本急劇降低,創新創業成為社會潮流,大量年輕人開始創業,經濟活力顯現,創新輩出,社會進步。

房子下跌一半有什麼壞處呢?

不過,降房價雖然有這麼多的優點,但是問題也很明顯,首先,如果房價一下子跌掉50%以上,購房者會感受到吃不消,除了跑到開發商那邊索賠抗議要求退差價之外,炒房者很可能選擇不還銀行貸款。屆時,銀行手裡握了大量的抵押房產,要去找誰來承接呢?目前,銀行的不良壞帳主要來自製造業,如果再加上個人住房貸款出現棄房,那銀行的壞賬率肯定會直線上升。如果大量銀行都發生這樣的情況,那麼就很容易爆發系統性金融危機。

另外,如果房價出現大跌,那麼購房者出於「買漲不買跌」的心理因素,停止購房。這對於當地房地產的產業發展也會產生不利影響。試想,若是房子賣不出去,開發商就會因資金斷裂而倒閉,屆時,就連欠銀行的建築融資貸款都還不出來,最終受損失的還是銀行。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

https://www.wealth.com.tw/home/articles/22590

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

房市有兩大怪象?他預告未來房價這樣走!

好房網News記者黃暐迪/綜合報導

全台2018年第2季新建餘屋高達8.01萬戶,而且這數據從2011年逐年攀升,來到了9年來新高。 其中又以新北市以1萬7087戶位居六都之冠。

房市專家胡偉良就點出問題,他說從近幾年起,台灣新生人口數量急劇下降,而每年新蓋房屋的數量卻愈來愈多,供過於求的局面,讓新建餘屋的狀況越趨嚴重;他更進一步分析台灣房市有兩大「怪現象」,將預告未來房價走向。

高雄市景。圖/pixabay高雄市景。圖/pixabay

房市專家胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中提及當今房市的兩大怪象:

一、賣方不願降價賣與買方不願高價買

胡偉良表示,賣房的人就是開發商以及炒房者,開發商當然是想要把房價提高,賣得越高越好,炒房者當然也是這個想法,想要從中牟取利潤,但是買房的人是否能夠接受這個價格呢?

賣方都忽略了大多數買方都不願意高價買房,所以這樣就形成為一個怪現像,想賣房的人賣不出去,想要買房的人卻一直沒有買。

他更進一步對比2014年下半年開始,房價開始下跌,到現在購房者都想要在價格上取得一定的優惠才會去買房,但是對於開發商來說,房子有一定的成本,並沒有太大的空間可以再降價,再加上資金壓力不大,所以大多不願意虧本賣;而炒房者買房本來就是為了賺錢,所以怎麼可能輕易降價出售呢,所以也因此出現了很多空置房,沒人居住。

依房市的現況來看,現在新建餘屋量多,所以房屋的漲價空間有限,而且現在的稅制是不利於炒房的,因此購房者也在等待一個時機,等待著降價到一定的程度,再伺機入手。

二、購房者觀望與房地產開發商看多

購房者之所以在觀望,有一部分原因是他們看到買房的人變少了,希望建商迫於資金壓力,會降價求售,但他們忘了2003到2014年的大多頭已經「養肥」了這一波段在市場上營運的建商,他們的口袋夠深,根本不會因存貨而有太大的資金壓力。

除此之外,另外有一部分人的想法是,因為老齡化、少子化,所以認為將來的房子肯定是供大於求的,因此現在也不急著買,而且如果要一次性拿出那麼多錢買房,自己的壓力也會比較大,而且現在的年輕人也能接受租房生活。至於房地產開發商看多,多半是想等那些資金不夠的建商都斷頭之後,就是否極泰來的時候,因此他們有本錢等。

最後胡偉良表示,未來房價將保持平穩,既不會跌太多,也不會漲太大,所以購房者想要房價大跌再買,可能不太現實,開發商想要房價再翻轉走高再賣,也同樣不太現實。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/141453239291.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-10-08 14:32專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

 

圖/取自Pexels
圖/取自Pexels
 

 

一無所有的人,如何才能一夜暴富?

什麼樣的人能做到年薪千萬?

如何在最短時間內用100萬塊,掙到1000萬…

如何才能有錢,那些有錢人身上是否真的具備一些獨特的思維和品質,最終取得了令普通人望塵莫及的財富積累?富人和窮人的差距究竟在哪裡?

我們都會發現自己身邊過得最不開心的朋友,很多都是在學校的時候成績最優秀的,他們在學校的時候大多成績優異,考試成績名列前茅,是老師眼中的驕子,同學們心中的偶像。雖然今天他們依然領著高於同齡人的薪水,但卻發現工作三年存下來的錢未必能夠在台北買一個廁所。所以覺得世界對他們很不公平。

在漫長的求學和成長過程中,我們這一代人對於事業成功(其實就是賺很多錢)的認識具有類似的看法:

努力念書,先考上一個好高中,再考上一個好大學,選擇一個好職業,找到一份高薪資的工作,拼命工作成為高級管理人員,從此衣食無憂、生活幸福。直到畢業了進入社會才發現,自己被灌輸了近20年的美好人生藍圖,和現實相距甚遠。

為什麼會這樣呢?

嚴肅的說,教育傳遞給學生的賺錢思路,和現實世界中財富的分配方式有重大差異。

舉一個簡單的例子來闡述什麼叫做企業的利潤決定員工的收入?

你的薪資是由你所在的企業的利潤豐厚程度和你對企業利潤的貢獻程度所決定,這個道理放之四海皆準。難以想像的是,如此天經地義的常識,我卻發現身邊有無數人完全不能理解,尤其是很多名校的畢業生,恨不能拿著一紙文憑,逢人便說社會虧待了你。

人生的痛苦主要源自錯誤的期待,認清事物的運轉規律不會讓你立即獲得財富,但至少可以讓你放棄愚蠢的幻想。

你若渴望成為真正的有錢人,就不能讓自己只是做一個靠技能賺取高薪資的人。

嚴格來說,在台灣,憑藉高超的技術領取高薪,最終取得財務自由雖然並非不可能,但是難度極大,而且異常辛苦。沒有過人的先天條件和不凡的後天培養,大多數人所能習得的技能,都不是不可替代到讓老闆心甘情願為你付一份遠遠超過市場平均水準的薪水。只要你對台灣絕大多數企業的收入獲得方式稍加理解,就能明白靠技術能力的收入是很難超過掌握客戶的銷售人員和組建團隊和客戶接洽的專案主管的。

美國的一個著名的喜劇明星Chris Rock在一場脫口秀中講過一個段子:黑人在美國最多也只能達到rich(有錢) 的程度,但不可成為wealthy(巨富)。奧尼爾年薪兩千萬美金,那只能叫rich;在奧尼爾薪資支票上簽字的那些白人老頭們,才能算wealthy。

事實上,我們身邊最常見的有錢人都是後者,他們不是技能過人的人,而是整合資源的人,簡稱老闆,也是這篇文章想探討的重點。

值得一提的是,在現代的商業環境下,並非傳統企業100%的擁有者才叫老闆。項目投資人、企業的合夥人 、裝修工班的工頭、夜店裡的媽媽桑… 凡是直接發起並促成商業活動的人,其實都是老闆。

若你真正渴望成為有錢人,你就不應該只是追求技能超凡,而是要讓自己成為資源的整合者。這就是學校和父母從來不曾告訴你的秘密,當然了他們之所以不告訴你,很可能是因為自己也不知道。

自我保護心理註定了窮人的宿命

人類天生習慣的自我合理化心態決定了大多數人最終都是窮人。

有不少人都愛會分享一些像:微軟 Microsoft的蓋茨的母親是IBM董事,是她給兒子促成了第一單大生意;巴菲特8歲就知道去參觀紐約的證券交易所,那是因為他那擔任國會議員的父親帶他去的,是高盛的董事接待的”。

我們的內心深處有一種與生俱來的強烈的自我保護機制,它會不停地暗示你,只有自己的想法和選擇才是最好、最合理的。但當大腦掃描到有什麼人和事會令自己顯得是「無知而無能」時,這種保護機制就會迅速啟動,收集一切線索去證明他們都是因為一些客觀因素而僥倖成功,自己要是有同樣的客觀條件,也會做的跟他們一樣好。

而且,萬一這些成功人士是自己身邊非常熟悉的人,內心的保護機制會更加強大(君不見沒炒股的人,看到身邊炒股的人賠了,會比自己發財了還高興)。就像上學的時候,我們熱衷於討論「那些成績好的人都是書呆子沒出息,漂亮姑娘只喜歡開跑車的渣男」一樣;長大之後則變成了:同事升職了是因為會拍主管馬屁,同學創業成功了因為家裡給了巨額的啟動資金。如果上述原因都找不到,還有最後一招殺手鐧。他們是運氣好。

是的,正是這種與生俱來的自我保護心理,維護了社會穩定,減少了自殺率,也讓極少數能克服這種心裡的人,成為有錢人。

總結下來就是:窮人相信人和人之間的差距是客觀條件所決定的,而富人相信這種差距的決定性因素是主觀的積極性。

窮人的思維習慣是:他們做到了,是因為他們是富二代、有關係、運氣好,我沒有這些,所以我做不到。如果我有這些條件,我也可以做到。

富人的思維習慣是:他們做到了,我為什麼沒辦法做到?我要怎麼樣才能做到?

可憐的窮人們,不打破這種自我保護的心裡,是很難擺脫一事無成的宿命的。

可惜,他們中的大多數一生都沉浸在自我安慰中,從懷才不遇到壯志未酬,最終平平淡淡終其一生。

有錢人的思維是整合資源,而不是擁有現成的資源

其實很多窮人也不是甘心於一輩子光領薪水,他們只是在等機會,他們永遠在等機會。

窮人總以為有錢人的每一步都是按部就班順水推舟得來的,所以要等待一切時機都成熟了,一切資源都獲取了,才能開始行動。而這一天其實永遠都不會到來。

世界上還有另外一小撮人,他們勇於將一般人覺得遙不可及的事情啓動去做,並獲得成功。這一小撮人,沒有資金,就找朋友借錢、找投資人投資、甚至找銀行貸款;沒有技術,就自己去現學或者找到懂技術的人來幫自己做;沒有關係,就找人介紹、請人吃飯送禮;沒有客戶,一個一個撥電話、登門拜訪,到人家的辦公室門口苦侯,甚至堵人求見。

上面這種人,就是傳說中的老闆。

其實,當你真正開始做一個「整合資源」的時候,就會發現你之前自以為擁有的資源和人脈並沒有你想像的那麼好用,任何一個商業活動從無到有,都必然要經歷那些團隊不全、沒有客戶的階段;以小米雷軍在互聯網圈二十多年的人脈,創立小米的時候光一個個登門挖人就挖了近一年,相比之下,你覺得自己能有的那些資源又能有多管用呢?

胡偉良的財富觀點:

老闆的本質是尋找資源,然後整合資源,老闆並不是已經擁有現成資源。

更進一步說,一切商業機會都包含了大量的未知因素,而人類對於一個未知事物的判斷力都是極其有限的,一個優秀的老闆擅長的是邊做邊根據形勢快速調整自己的商業活動,而不是事先把一切事情都預料到了。你能想像亞馬遜的創始人當年在網上賣書的時候,已經計畫好公司的業務要包括電子閱讀器、電商、串流媒體、雲計算、無人機嗎?

為什麼窮人等待的機會永遠不會到來?等你把一切都看的清清楚楚的時候,市場早已經被那些趁著一切並不明朗就衝進去的人瓜分乾淨了。真正的好機會,永遠都存在於未知中。

同樣的道理並非只存在於商業世界,每個人生活中最好的機會,幾乎都出現在那些你沒有完全準備好的時候。

真正把事情做起來的人,考慮的問題的過程其實是這樣,這件事我一定要做,缺什麼東西我去想辦法去爭取。而什麼做不起來的人,永遠在等待時機成熟。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/12040/4093024?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019/10/07

By:房產財經News台/abound

胡偉良的房產觀察:房產貶值時代來了,未來房產失去了投資價值?

胡偉良的房產觀察:房產貶值時代來了,未來房產失去了投資價值?

近幾年,在房價下跌的情勢下,似乎讓全社會產生了一種投資判斷:房產貶值時代來了,未來房產將失去投資價值。

那麼,這種判斷正確嗎?

我覺得這種說法只有部分正確性,亦即房地產的投資、保值價值依舊,只是它不再是「随便投資都可以獲利」,或「有暴利」的投資品項。

我持這種觀點,並非是在為台灣的房地產唱讚歌,更不是維護自己在房地產上的利益,而是從客觀現實條件下,得出房產短期內不會大幅縮水這樣的判斷。

放眼望去,現在能給予民眾的投資保值增值的管道有多少?投資產品又有多少?目前來看還確實不多,投資管道相對狹窄,投資產品寥寥可數,除了銀行存款、銀行理財產品、股票、政府發行的債券之外,能夠讓老百姓放心而又安心投資的地方實在少之又少。

而且,銀行有破產可能、理財產品賠本、股市不規範風險較大、政府債券收益不高,相比這些投資,還只有房產保值增值功能較強,不怕通貨膨脹和物價上漲,任憑東南西北風,擁有房產幾十年內可穩坐投資獲利。

或許會有人拿台灣的人口批評,說我們的人口出生率下降,未來的房產需求也在下降。事實上這當中還有一些弔詭的盲點。因為雖然出生率在幾年後會開始下降,但其實台灣現有的老舊房子原本屋質就不好,再加上屋齡已久,老化的很快,再過一些年,它們可能都不再適合做為正常居住使用,因此未來房屋是否會真正過剩,其實還大有疑問。

國內外經驗告訴我們,只有當一個人擁有好幾套房子的時候,房產價格才會真正下降,房產也才有可能真正成為難以保值增值的投資品。

https://www.ali.club.tw/williamhu/pp-default-%E8%83%A1%E5%81%89%E8%89%AF%E7%9A%84%E6%88%BF%E7%94%A2%E8%A7%80%E5%AF%9F%EF%BC%9A%E6%88%BF%E7%94%A2%E8%B2%B6%E5%80%BC%E6%99%82%E4%BB%A3%E4%BE%86%E4%BA%86%EF%BC%8C%E6%9C%AA%E4%BE%86%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%A4%B1%E5%8E%BB%E4%BA%86%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%83%B9%E5%80%BC%EF%BC%9F

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

胡偉良(品嘉建設、尚禹營造創辦人)

讀者投書:胡偉良(品嘉建設、尚禹營造創辦人)

 

 
圖片來源:民視

以前的房地產市場是,只要房子能住就行了,現在因為大多數人都已經有房子,而使民眾的住屋需求本質有變化,主流客群對房子的要求已經完全變了,對開發商的設計審美、品質、服務都要求很高。

那種複製的一模一樣的房子已經不再受客戶歡迎了,這也是為什麼一些比較有檔次的房地產開發商都開始強調產品的獨特性和服務。

對房地產行業來說,保持一定的規模很重要,有規模意味著可調用的資源更多,活的時間更長。

以優良的建設公司為例,我們定位三個優勢:工程、成本、計畫。首先,是擁有自己的營造工程團隊,讓工程跟建設開發形成一個互通的關係。第二個是成本,必須對成本摳得更細,要讓每一分錢用的恰到好處,杜絕不必要的浪費。再其次,則是重計畫,要做好先期計畫,在施工前做好工項的細節安排;另外,在財務上,則在高周轉和穩健之間保持平衡,確保穩健經營。

未來能發展的越來越好、越來越大的房地產開發商,必將是那些取悅客戶,願意為客戶多付出努力和汗水的公司,給客戶交付心滿意足的房子,讓客戶享受到優質的服務,客戶的口碑會勝過任何的廣告宣傳。

希望努力去做一個有情懷的開發商,讓城市和客戶擁有了更好生活的可能。

胡偉良簡介:台大土木系畢業,具工、商、法學博士的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,分享正確、專業的房地產知識,協助大眾買得起、住得進好屋。

http://bit.ly/2AHrzHc

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-10-01 19:20專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

很多人以為房價飆升,建商就會得利,其實這是一種誤解,尤其對中小型、優質的建商來講,房價上漲過快對他們來講是非常不利的。

首先,房價上漲過快會吸引其他產業的資金流入,容易造成投機行為,引起市場的大幅波動,因為投機盛行會造成價格飆漲,結果會把真正的需求逐出市場,而因為投機客的大量囤房,會造成市場的存量過大,如果預期市場會逆轉時,會再次造成市場的巨大波動。

其次,房價上漲過快會引起地價飆升,吸引財團、其他行業資金的投入,再加上上市建設公司搶地的結果,勢必給中、小型建商造成巨大的成本壓力,並壓縮這些建商的生存空間。資金門檻抬高的結果,勢必造成房地產企業的區域性壟斷。而由於地價上升,又必導致未來房屋市場的漲價,如此的惡性循環是中小型、優質建商所不樂見的。

第三,房價的飆漲,勢必會迫使執政當局採取打房措施,結果漲價的好處不僅還沒有嘉惠到這些建商,反而因為打房措施,使他們更難獲得資金的補給,而面臨致命的一擊。

最後,房地產市場若不能健康而有秩序的發展,那麼在房地產景氣好的時候,必將吸引一些外來的新參與者,而當景氣逆轉時又將使得業者因資金鏈的斷裂而大批倒閉,這種情況是想在這個產業中長久發展的企業所不樂見。

因為只有房地產業健康發展,建商才能有一個合理而大致可期的利潤回報。畢竟如果房價的增速超過居民的收入增長的話,將使建商面臨失去市場的風險。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請按此

https://money.udn.com/money/story/5930/4079610?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-10-01 19:12專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

炒房客利用2003年以來的多頭行情,把房價炒的太高了,已經逾越大多數民眾所能承擔的合理範圍;但要房價驟降也不實際,畢竟那牽涉到85% 有房者的直接利益,但未來幾年房價的逐年微幅下跌將是無可避免的趨勢。

從房屋結構的安全度來看,依921地震之前建築規範設計、施工的建築物都不安全,其中大樓的地震危害風險最大,根據不久之前內政部發布的統計資料,全國屋齡逾20年以上且在12層以上住宅大樓, 其中竟有75%結構上存有安全疑慮;其次是公寓,據我個人的估計,如果台北發生6級以上的地震,應該有6、7成以上的上列房屋將嚴重受損。

除了結構安全的考量之外,由於容積率管制的實施,2003年以後新蓋的房子不論在外觀或實用上也比以前來的要好。

所以新屋不是過剩呢?其實不是,而是新屋的房價太貴,以致讓大多數人買不起,大多數人對新屋雖有需求,但因買不起所以才被迫繼續住舊屋。

根據這幾年的調查結果,台灣住宅的自有率一直在徘徊在85%的高比例,也就是說除了年輕人外,大部分人都已經有房,在這様一個房屋自有率高的情況下,要房價迅速大幅下降,既不可能、也不符合大多數人的利益,像現在的二手房市場,明明這些賣屋的屋主當初賣入房屋的成本較低,卻都捨不得讓利,以致於出現於新屋和舊屋價格拉近的現況,在房仲業的店頭待售屋多卻難以售出。

台灣都更和危老的改建走到現在已經變成利益導向, 並完全以利益為依歸,在當今房價下修之後,利潤條件難談攏, 改建難度更高,除非民眾的利益思維能改弦易轍、重新再造,否則台灣仍將是老、醜、貴的危險城市。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請按此

https://money.udn.com/money/story/5930/4079599?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

胡偉良(品嘉建設、尚禹營造創辦人)

讀者投書:胡偉良(品嘉建設、尚禹營造創辦人)

 
圖片來源:民視

房地產又名不動產,顧名思義房產的交易時間長,是所有投資工具中,變現性或流動性最低的。即使在房市熱絡期,待售兩個月成交算是正常,後面還要加上至少1個月的過戶流程。

房地產很少暴跌,每次小跌跌完,漲回來都比過去更高,因此買房時不要太在意一定要買在最低價,只要不是在房價不合理的高進場,就應該把買房的重點放在挑對房子。此外,買家現在要「寧買小不買遠」,物件不要離蛋黃區太遠,碰到喜歡的物件,只要買得起就要出手,否則錯過這個村,就沒那個店了。

未來資金與政策將決定市場動能,而少了投機需求之後,全年房市整體交易量與過去高峰時相比將大幅下降。

「不好的產品除非降價否則將難以售出」、「好的產品因為量少,因而價格上也有支撐,價格很難有太多下跌空間」「房地產用來自住並長期持有」將成近期房市交易的新黃金準則。

筆者簡介:台大土木系畢業,具工、商、法學博士的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,分享正確、專業的房地產知識,協助大眾買得起、住得進好屋。

https://reurl.cc/W4X0Z9

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-22
作者: 胡偉良

▲(圖/潘重安攝)

唱衰房地產這種論調似乎永遠有市場,也因此引來不少名嘴藉此譁眾取寵,爭取聲量。為什麼愈來越多這樣的酸民呢?

大家可能都注意到,現在很多房產文章下的評論,開始出現很多「鍵盤俠」,吐槽房地產市場,無來由的痛罵建商,另方面則不斷唱衰房地產,期盼房市「泡沫」,讓他們能低價買房,可是事實會是這樣嗎?

為什麼越來越多的人開始「仇恨」房地產?

有過來人如此說:「沒有房產之前,我和其他年輕人一樣站在貧困線上,對未來沒有信心。有了房產之後,我的財產大增,成了小康之家,雖然日子過的和之前沒有什麼兩樣,但是心裡有了底氣。」

房產的泡沫說談了十幾年了依然沒破,反而03年前那波房產低谷入手的很多人資產瞬間漲了翻倍,地理位置選的好甚至漲了三倍。而相信「房產泡沫說」的一批人,卻因為相信而誤了上車的時機,或被迫在漲價之後加價購買,足見這些「房產泡沫說」的倡導者真的害人不淺,現在看來,房價很難再回到那個時候了。

於是,「我討厭房產,沒有原因,就是單純討厭房產怎麼樣?」成了當代的流行語。
 

「但如果你想白送我一套房子,問我到底要不要?」告訴你,這些討厭房產的人會立馬找你,把你當成恩公叩拜。

越來越多的年輕人開始厭惡房產。雖然有一部分人密切關注房地產動向的時候,有另有一部分人卻閉口不談房地產,不是不關心,而是對房地產已經徹底失望了,房價太高早已超出他們所能承受的範圍,橫豎都買不起房子,索性就過得灑脫一點,放縱不羈不買房,不當房奴,為自己而活,不被高房價所累,不為世俗眼光所禁錮。

這樣的人真的不是少數,越大的城市,比例越高。

調查資料顯示,台灣目前結婚率創新低。用不著看報告的分析結果,我們應該都猜得到,高房價、高物價絕對是造成這一結果的主因,房價是最好的避孕藥,小孩更是無敵吞金獸,結婚對很多適齡年輕人來說,成了最想逃避的話題。

高房價的危害不容小覷,它不僅擠壓實體經濟,擠壓消費,還正在一步步吞噬當代年輕人的奮鬥拼搏意識。有一部分人歷經過房價上漲帶來的財富升值的快感,價值觀也發生了巨大變化,房地產的造福能力在他們心中奠定了“神一般”的地位,這使得他們不勞而獲妄想靠投機炒作房地產暴富的思想在滋生蔓延。

房地產該如何變?其實剛需的要求並不高。他們想要有個家,並且能夠買得起。

買不起房的人恨高房價,炒房族搞得房子變得可能永遠買不起。買得起的人又恨高房價會讓自己透支了半輩子甚至一輩子的財富,成為房奴,這是時代的悲劇,這也是當今為什麼愈唱衰房地產愈有人喊讚?

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

https://www.wealth.com.tw/home/articles/22330

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

撰文者:胡偉良 更新時間:2019-09-18


房市變了,現在買房合適嗎?依筆者的看法,現在到底適不適合買房,答案其實很簡單。

「如果是剛需,例如打算結婚生子,或者手裡有錢,又想要安頓下來,買個房子自己住,那什麼時候買房都OK。」

 

反之,如果是投資,做為資產配置,我認為目前還是應該慎重。

買房對一般民眾無疑是一件大事,因為牽扯到生活環境、生活質量、養兒育女和養老等各種訴求,另外,房子可能會給一個家庭帶來很大的財務負擔,所以,不能不慎重對待。

有個著名的房地產界人士曾經這樣的建議民眾:「有錢就買,沒錢就不買。」

因為,房地產躺著賺錢的時代已經變了。

從上個世紀80年代開始,房地產就處在一個上升通道中,在這些年裡,直到2010年以前,基本上是可以閉著眼睛買房的,從台灣光復以來,城鎮居民的住房需求從有房可住,延續到今天,除了有房可住之外,居家的舒適性也逐漸成為民眾對住家的考量。房地產行業開始加速進入後開發時代。

所謂後開發時代,也意味著全產品線、全價值鏈、全商業模式的改變,而不僅僅是拿地蓋房,由此,當前的房地產開發商不可避免的將面臨生存之戰,大半的房地產公司都可能遭到淘汰。

對於買不買房,筆者的意見是要看城市,看地段,看價值潛力,詳細的說明讀者可以google「胡偉良」,並參閱我的相關論述。

除此之外,也不要因為買房而被綁架了生活,一定要量力而行,也就是就是真的要買房,也要在你的能力負擔範圍內,比如:你的財力只能買30坪的,那就沒有必要看那些40、50坪的,當房貸支出超過月收入的1/3時,必然傷害生活質量,這是很痛苦,也是很不划算的。

在買房、賣房之外,生活應該有新的可能性
「其它投資不如買房」是10年前的邏輯,現在如果再靠槓桿、抵押去買房,如果市場出現變化,風險是很大的。筆者認為,在買房、賣房之外,生活應該有新的可能性。要把買房和自己正常的生活、事業發展做一個聰明的安排。舉例來說,有個人,他的房子30坪,值1,500萬,房貸每個月3萬。他在考慮是不是要換一個大房子?我則建議他賣了房子,把1,000萬元房貸款還了,還剩500萬。每個月減少3萬的房貸,那麼就等於是多了3萬的收入。拿這個去租房,肯定比現在的30坪的房子來得大。手裡還有500萬現金,隨機而動,尤其在這資本寒冬的時代,手上握著一筆現金,總是有機會碰到超值的好東西,這個好東西,也有可能是一間超值的房地產。

很多人都關心下一步房子的價格走勢,筆者一直強調不管外界怎麼說,依各種情況來看,都會是「緩中帶降」的格局,並且,房地產今後不是以住宅為核心,而是以美好生活為核心。

民眾買房要知道兩件事,一件是買房的時機和地段,另一件則是房子的質量問題。

歷史有週期循環,房地產亦然,房價不會一直不斷上升,相對於人的壽命,一個人的一生總是會碰到幾次的房地產週期循環,如何聰明的安排自己的資金和生活,對每個人都是一種考驗。

本文經授權轉載自台灣商務

 

http://smart.businessweekly.com.tw/Reading/IndepArticle.aspx?id=6000268

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-12 作者: 胡偉良

▲(圖/攝影組)

當下許多購房者都把目光緊緊盯在房價究竟會上漲或者下跌上,任何有關房價的風吹草動或聳動言論都能引起大家的關注。也許是因為當今高昂的房價讓大家都承受著巨大的壓力,投資者想從房價上漲中獲利,而剛需者則想從房價下跌中得到更多實惠,因此有這樣的心理其實很自然。

可是值得大家注意的是:如果房價一味下跌,眾多的中、小型房地產開發商將無力歸還銀行的貸款,因而帶來的系列金融危機是不言而喻的。和房價下跌相比,金融危機造成的嚴重後果只會更大。因此今天筆者就為大家解讀金融危機和房地產的關係,協助大家更清楚的看清時勢,做好應對的心理準備。

一、金融危機對三類人群的影響

一旦金融危機出現,很多人將受到影響,更別說投資房地產了。房地產的最相關業者就是銀行業,金融危機對房地產業的影響,可以從房地產開發商、購房者、售房者三個角度來分析。

1, 對房地產開發商的影響。

爆發金融危機以後,銀行首先考慮的是自身的資金安全,在回收資金不理想的情況下他們會謹慎放貸。也就是說,一旦爆發金融危機,許多房房地產開發商都將無法從銀行得到貸款,已經向銀行貸得資金會被銀行要求提前收回或增加抵押、減少貸款金額,業者少了銀行的資金支援後,勢將無法正常運行,特別是許多中、小房地產開發商因此會產生資金鏈斷裂。從企業本身的角度來看,金融危機爆發以後,整個市場普遍蕭條,建成的房子無法變現,業者無法如期歸還銀行的貸款,日子將會過得很艱難。

2,對購房剛需的影響。

受到金融環境影響,銀行勢必會緊縮貸款,許多剛需購房者將無法得到購房貸款,因此買房的人少了。他們不是不想買,而是沒有錢買房。

3, 對房(仲介)業的影響。

因為買方疲軟,賣房沒有人接盤,因此整個房市也變得名存實亡。相關業者將難以維生。

 

二、政府對金融危機會做什麼?

從高層的層面來說,應對金融危機的措施主要有以下方法和措施:

1,加大政策的力度,通過政策手段保證金融市場的穩定。當金融市場穩定了,應對的措施才得以順利推行,這是救市的基礎和前提。

2,保持經濟平穩較快發展,不過分依賴房地產市場。相反,要擺脫對房地產市場的過度依賴,全面推進產業發展。只有產業興旺,購買力的需求才能旺盛。

三、購房者住房問題如何解決?

胡偉良的幾個簡單建議:

住房問題一直是一個歷史問題,要解決這個問題,可以歸納為以下幾點:

1,透過財稅改革扼止房地炒作。這一點暫時 hold 住,後續再談。

2,改善房源結構、增加房屋供給。

像政府現在積推動的老屋改建政策(危老、都更)就是正確的政策,一方面增加房屋供應量,另方面又可以減少老屋屋主的換屋需求,是正確的政策,當前政府甚至有必要加大力度,解決台北市當前住宅區容積太低,以致阻礙老屋改建的現實問題。

3,積極扶持培育租賃市場發展,滿足不同層次的消費者需求。這一點留給花次長說明。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

https://www.wealth.com.tw/home/articles/22224

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

房地產市場已經開始分化,不能再閉著眼睛買房了

文/胡偉良
5G時代的到來,或許會帶來各種新型的產業和不同的投資管道。之前大多數民眾投資無非就是股票、保險、房地產。但2003年以來,大家都把錢投入房地產中。造成了房價的上漲,這種情勢一直延續到2014年,直到政府下了一連串重手打房,才有了改變。
如今,房地產的風口大概不會再有像2003~2014年這樣的黃金歲月了。政府現在就是想以穩定為主,過快過高的房價上漲是政府不願意看到的。
房地產市場已經開始分化,不能再閉著眼睛買房了(好房資料中心)
內湖五期 街道(好房網News記者 黃彥翔/攝影)
如果現在還有誰跟你說買房子能翻幾倍的,基本都是騙子,透過買房子一夜暴富的時代過去了,以後房子只能算是一種正常的理財方式,溫水煮青蛙似的緩緩上漲。
一、房市面臨轉折
當前的台灣房市正面臨一些轉折,其中最重要的當屬:人口下降
台灣的人口在今年已經開始出現負成長現象,根據國發會前不久公布的「中華民國人口推估(2018至2065年)」報告,報告顯示,2016年台灣總生育率是1.17人、2017年下降至1.13人,新生兒更跌破20萬人;而台灣15至65歲的工作人口在2015年達到最高峰後,就開始往下降,國發會並指出:台灣人口負成長可能提早至2020到來。
在人口老齢化及負成長後,以後想在房地產獲得利潤的話,一定要買稀缺類的產品,這樣的房子才能擁有抗跌性、溢價高、流通性的優勢。
二、如何挑選房地產中的”黃金“
1.優質地段和產品和品質才是人們的最愛。
影響房價的重要因素,還是那句話,短期看政府的金融政策,中長期看人口。人口增加的地方,未來房價才有支撐點。很多人可能會覺得自己雖然在台北市工作,卻買不起這裡的房子,就想著去其他低價的城市購房。如果從投資的角度,我會建議不妥,因為沒有人口,沒有產業的支撐。房價上漲的空間有限。
在挑選城市和地段後,就要側重考慮產品(房子)的品質,一個好的房子,可以安穩的住上50年左右,買到物業品質差的,漏水、外牆老舊快的,除了住的不舒服之外,就連賣都很難賣,現在動不動買就要千百萬的房子,誰希望買到這樣的劣質房屋。
2.學區房永遠是硬貨。
在華人地區,學區房永遠是民眾最喜歡的房子類型,畢竟再苦不能苦孩子,「孩子不能輸在起跑線上」這類耳熟能詳的話我們都聽的太多了。
而且學區房還有具有抗跌性和流通性快的特點,因為好的學校就那麼少,上學的人卻有那麼多。供需關係很難平衡,這種不平衡造成帶好學區的房子擁有獨特的稀缺性,不愁賣不掉。
所以,擁有這些獨特品質的房子,才值得長期持有,才能跑贏通貨膨脹。
三、2020年後房地產市場開始分化,再也不能閉著眼睛買房了。
房地產的這些”坑“不要踩
1.老破小的老舊房子不要碰。
雖然老破小的老舊房子便宜,但是他的流通性已經愈來愈差了,除非有改建可能,否則不僅很難變現,漲價空間也有限,從趨勢來看,基本上價格是日趨下流,因此若要買房,最好是能買新房或者2002年依新法規興建的房子。
因為老破小的老舊房子(公寓)存在的問題太多了:產品舊、貸款年限不長和貸款少、社區氛圍差,隔音差、採光不好、安全性也差,資源很難聚集。
舉個例子:去年是台北二手房急速萎縮的時候,價格下滑最厲害的正是那些老舊公寓。
老破小的居住者一直在替換,在這種老舊公寓裡面,會留下來的,不會是有頭有臉的人物,有能力的人一定會賣了它或把它出租掉,自己住進更大更新的房子裡。
2.郊區的大坑,要遠離。
我常講郊區的大坑要遠離,誰買誰頭疼。你以為是價值窪地,聽銷售人員跟你講未來的環境變化,新市鎮、副都市中心的遠景,未來的房價上漲可期,賺個幾百萬不是夢。
通常抱著這種想法的,不是被欺騙,就是訊息欠靈通,或眼光毒辣的人。或許以後真能成為新區或者副都市中心,但是如果沒成功呢?你的錢套在裡面怎麼辦,別說要賣了,想找個租你房子的人都找不到人。虧本賣都很難賣,增加你的持有成本。不值得!
四、對於房子的投資,應該理性看待。
以後換房的人一定會增長,房產在一個家庭的資產配比越來越大,不管有錢的,還是暫時沒錢的,都希望擁有自己的一套房。
普通人每買一次房,可能要拿出所有的積蓄和背上未來幾十年的債務。因此,在挑選房子的時候,一定要理性看待,因為像之前房市大漲的風口已經過去了。
剛需的購屋族,第一套房子一定是朝著自住的方向,能買品質好的新房,就別買老破舊的公寓。能靠近市區的,就別買郊區。
至於投資的購屋族,一定要優先考慮地段,能夠出租,而且租金回報高的。不要想著抄底(買在最低價)。像學區房,流通性大,在資金緊缺的時候,這套房子是能隨時變現的。而且別買太多,要學會整合,買對比買多更重要。
記住,買房要考慮持有成本跟收益。未來房子變現,不再是那麼容易的,現在不像以前,房子的交易期已大幅拉長,看對做對的人比做多的人能獲得更多的收益。
 
 

https://reurl.cc/W4dQp5

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

1 2345

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼