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買房是中產階級最好的存錢方式

文/胡偉良
你有沒有省吃儉用,一分錢掰成兩半花,每個月卻依然存不了多少錢?
無論是月薪三、四萬,還是年薪百萬,能不月光已經是極好的了。不同收入水準的人,有不同的花錢方式,能從牙縫裡摳出錢來實屬不易。無論你把節省下來的存在銀行,還是買基金、股票,最後都是殊途同歸,總金額漲幅緩慢,經不起通貨膨脹的摧殘。
買房是中產階級最好的賺錢方式(示意圖/photoAC)
近日有民間團體召開記者會,要求政府儘速制定租金補貼的「可負擔計算基準」。示意圖/photoAC
買房是中產階級最佳存錢方式
買房才是中產階級最佳存錢方式,沒有之一!!
最主要的原因是,房價上漲時,是總房價在上漲,而不是只有你支付的頭期款部分在上漲(也就是槓桿作用)。比如你有200萬積蓄,買了1000萬的房產,貸款800萬,當房價上漲了10%的時候,1000萬變成1100萬,扣除貸款800萬(事實上餘下的貸款不到800萬,因為期間有每月還房貸),你的淨資產是300萬,比你之前的積蓄200萬多了100萬。如果你當初沒有買房,而是把這200萬投入到基金、股票或是其他沒有槓桿效應的理財方式,就算這些投資上漲了10%,也不過是從200萬上漲到220萬,只比之前的積蓄200萬多了20萬。 
也許你會說,上面分析只是說明房產做為投資工具比其他投資理財工具好,與存錢有何關係啊?下面我來進一步分析。
買房的人與租房的人,10年以後資產將拉開顯著距離
如果你買房前是租房住的,你每個月的開支一部分(也許是開支中的最大項)支付給了房東,這部分錢付出去了就不再屬於你了。況且房租是逐年上漲的,你的租房開支也在逐年上漲。
當然如果你買房了,每個月得還銀行房貸,可是房貸中只有利息是給銀行的,本金部分是屬於自己的。如果銀行加息,這個房貸利息也可能增加,但加息一般不會加很多,否則將造成百業凋零。此外,利息還有可能下跌!
基本上,房貸利息與房租相比,利息比房租少了很多,幾十年的時間裡,房租永遠逐年上漲,利息則是基本持平,或是微量漲跌。在你因為住房而產生的開支裡面,明顯交利息給銀行比交房租給房東要少交很多,這部分少交的錢,就是你額外存的錢。
幾十年的時間來看,房貸總利息遠遠小於房租總額
接下去,再來說說銀行貸款裡的本金部分。這部分雖然是交給銀行的,但是因為之前銀行借款給你買房,現在欠債還錢,天經地義。本金部分總額就是當初銀行借給你的買房款,你每個月必須要還,沒有商量餘地。如果你不買房,只是每個月存錢,有時候意志一薄弱,一衝動,買了個計畫外的東西,或者多上了幾趟館子,多搭了幾次計程車,當月就沒錢可存了。你會常常“下個月再開始存錢吧,這個月先享受了再說”。如果你有房貸在身,看到計畫外的東西,只要想想你必須要還的房貸,就能忍住,錢就存下來了。
有人說,頭期款也是要積蓄的呀。那我告訴你,與其每個月慢慢存錢累積頭期款,不如找人借!你存50萬得花多少時間?你借來50萬才要多少時間?借來後再逐步還。找誰借呢?當然就是找那些不肯買房把錢都存銀行的人啊!買房後會有一段時間會勒緊褲腰帶還錢,可是,隨著時間流逝,你的所得會越來越高,還錢還房貸會越來越輕鬆。
很多年過去後,你每個月拿著比當年高出不少的薪水,還著當年那一點房貸,每個月能存下來的錢就更多了。而那些當年沒有買房的人,雖然薪水也漲了,但房租也漲了,薪水的漲幅可能還沒有房租漲幅大,每個月能存下來的錢就更少了。
疫情持續中,關於該不該買房眾說紛紜,答案其實完全在於個人狀況和需求,在不冒進的前提下持有1、2戶,1戶自住1戶收租,我個人覺得是合理的,畢竟大多數人都是不適合創業的,有餘錢或負擔得起情況下,而房價又走低的時候,不買房要幹啥?
想不到筆者竟被很多讀者歸類為「空」派,只因為筆者直白的講出了自己看到的房地產真相和趨勢,講這些都是要讓大家處理房地產時能更理性,以免因為誤判情勢而害死自己,但良藥總是苦口,相信有一天,大家能體會。
 
 

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2020-03-23 19:55專欄作家 胡偉良
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這幾年來,民眾愈來愈關注怎麼利用自己現有的錢,做好投資來增加自己的利潤,讓自己能得到更多的收益和回報。所以近幾年市場上相繼推出的種種投資產品便很快地吸引了人們的注意,但是隨時間的推移,投資產品風險大,收益低的劣勢也很快地顯現出來。於是人們又開始把關心都放回房地產上。

2014以來房價上漲勢頭得到遏制,隨著交易量萎縮,可建素地愈來愈少,房地產開發投資也有明顯回落,但到前兩年,隨著房產略有回温,開發商又開始積極搶進。

李嘉誠認為買房是要自住,千萬不要買來炒

退休後的李嘉誠非常低調。去年1月11日,他在出席長實集團周年晚宴前對媒體說了幾句話:2019年世界經濟很複雜,大家都要小心點。香港經濟不太好,香港樓價跌也是正常,經濟都在低增長。香港房地產市場今年或有更大的波動。買來自己住,分期付款沒有問題的話,那麼你應該買,因為買來是要自住,但是千萬不要買來炒,波動會厲害的。

李嘉誠認為,2019年世界經濟很複雜,香港房地產市場或有更大的波動。「超人」投資眼光之敏銳毋庸贅言,他的話雖然主要是說給香港人聽的,但對同是華人的台灣民眾來說,同樣是值得參考。

王健林認為企業應該走向輕資產

相比香港首富,曾經的大陸首富王健林的話同樣驚人。去年1月12日,萬達集團在青島召開年會,王健林在會上說,萬達商業要剝離所有房地產業務,一點房地產開發也不能持有,成為徹底的商業管理運營企業。

萬達2018年的成績單中,房地產業務令人關注。全部收入為2142.8億元,比前一年下降5.7%。其中,萬達商管集團收入376.5億元,比前一年增長25.9%;租金收入328.8億元,增長28.8%。文化集團收入692.4億元,增長9.2%。而地產集團收入540.2億元,比前一年減少34.9%。

兩位首富的忠告,一位是說給買房者聽的,一位是說給賣房者聽的。其相似點都是房地產已經產生變局,民眾的房產觀點也要調整,去年我也在各種媒體提出這樣的看法和呼籲,但也引來了不少業者和炒房族的噓聲,哎。

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2020-03-02 16:21經濟日報 專欄作家/胡偉良
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圖片來源:pixabay
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2014年下半年開始,房價止升回跌,交易量更是大幅銳減,一時間炒房客哀鴻遍野,遍體鱗傷,一夕間,支撐房地產發展的因素都變了,以前買房的人開始賣房,買賣關係逆轉。

經過多年的療傷止痛,房地產似乎又逐漸的恢復了生機,業者逐漸體認到當前的房地產經營需要創新,要重新抓住消費者的真實需求。過去房子不夠,所以民眾買房是為了找尋棲身之處。如今這個基本面已經改變了,買房除了棲身,還要講求居住品質,房地產過去快速增長的情勢已經改變,房地產的增長速度會下滑。

現在大多數的富人都在賣房子,那誰來接盤呢?如果房地產開發公司本身的營運競爭力、土地開發能力、資金操作能力都不錯,那麼還可以繼續做下 去,反之,若企業還沒有做好 準備,培養好自己的上述競爭能力,則此刻退出經營也許反而會是一個比較妥適的自保方法。

當今的市場競爭已經很殘酷了,未來那些資金槓桿比較高的、現金流緊張的都可能面對企業的存活問題。

五年後,80%的開發商可能面臨關門或轉行,對那剩下20%,未來10年則將是那些倖存者在房地產行業重新發展的大好機會,需要業者用心、安心、創新、和全力投入,做足專業化,在核心競爭力方面做強,才有機會爭得一席之地。

胡偉良觀點:

當前房市的最大問題不是房子不夠,而是合規的房子比例太低(只有20%左右),其餘的除了結構安全性不夠外,加上老舊和居住性不佳,因此出現了巨大的老屋改建市場商機。像台北市這樣的城市,房子究竟夠還是不夠,要看存量,也要看未來人口的增量,更重要的是看這些老屋改建的速度和狀況。

因為不斷的有外地人口流入台北市工作,人口流入一定有購房的需求,所以台北市的房價不會出問題,短期縱若下跌,跌幅也不會太多,日後仍有機會回漲。

再來就房子而言,正常的租金回報率應該是銀行貸款利率再加2.5%左右的折舊和維護成本,目前銀行的貸款基準利率是1.7%,所以租金回報率要在4%左右才算合理,長期來看,當租金回報率低於銀行貸款利率時,就說明房價太高了,會跌;反之,就表示房價太低,會漲。

台灣當前的租金回報率是怎樣的呢?以台北市為例,現在新房的租金回報率大約是2%左右,只比銀行的貸款利率略高一點,但只有合理租金回報率的一半,說明了當前的新房房價確是太高了,所以房價應該會跌、當前的房價畸形不正常!

台灣在2003年以來的房地產市場狂飆,也使得房地產市場處在泡沫中,這段飆漲期間,甚至出現土地比房子貴的現象,就是麵粉比麵包貴。這並不是個正常現象,終究透過市場機制,房價會緩跌,逐漸回歸到合理水準。相比於其他國家,全球平均租金回報率水平是7%到8%。在這種情況下,台灣房價豈能一枝獨秀,長期走高?

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2020-02-26 00:20經濟日報 專欄作家/胡偉良
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圖片來源:pixabay
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有房子的地方沒人,沒房子的地方大量人口湧入,論壇上有一個關於「年輕人是不是越來越厭惡房產了」的話題,下面有大量的回應,幾乎是清一色地吐槽或抱怨房價太高,大家言必稱「房地產徹底毀滅了這代年輕人的奮鬥慾望」、「高房價扼殺了無數人的買房夢」。那麼未來的房子會不會因沒人買落到「白菜價」?

但我看到的被大家忽略的現實是,越來越多的年輕人買房都是主動或被迫「啃老」。

剛踏入社會還沒站穩腳跟的年輕人,若非父母長輩資助,想買房無異於痴人說夢話。毫無疑問,高房價成了絕大多數年輕人買房路上的絆腳石。以全台的平均房價來看並不算太高,均價不過20幾萬,真的特別貴而讓人覺得買不起的主要是雙北,尤其是台北市的房價水準,不要說一般人,連我都覺得高不可攀。

照當前的房價持續發展下去,房子未來將愈來愈賣不掉,10多年後房子會不會掉到白菜價呢?因為房價太高了,有錢人買了太多房子,沒錢真正需要房子的又買不起,未來那些投資炒作者的房子沒有人接手,只能有錢人賣給有錢人,發展到最後就是玩不轉,結果就是賣不出、租不掉,爛在自己手裡。

房地產發展到現在已經走偏了,不能再被高高捧起了,經濟發展最終要靠實體經濟。現在的年輕人開口閉口談房價,這不是什麼好事。其實,已經有越來越多的人發現扣除掉資金成本後,投資房產已無法帶來超額收益,就會收手撤離,這不僅有利於市場回歸理性,更有助於平穩房價,實現真正的房子是用來住的目的。

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2019年台灣房市好轉,成交量持續上升,但去年核發的建照量也非常龐大,加上買賣雙方拉鋸恐怕難以在短期內結束,2020年房市情況需持平看待。品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良認為,「銀行、房地產商、購房者,三者都賺錢」的時代已經過去。

胡偉良在《胡偉良的房產觀點》表示,以「看清楚房地產的真相,你才不會掉入坑洞」為題發表文章,指出民眾對未來房價不看好,但卻不停買房,根本原因就是「買房升值」心理預期。

胡偉良指出,2003年房價開始飆漲,不難覺察大街小巷都在談論房子、談都更,不像投資股票、彩券中大獎等一夜暴富等行為是少數人,同時也是零和遊戲,買房的「賺錢效應」可說是全民運動,也是唯一的「正和博弈」,銀行、房地產商、購房者都獲利。

但面臨不景氣時,推動這個齒輪的購房者,發現穩定且高額的收益不再,購房者縮手,一旦樓市喪失賺錢效應,三贏局面就會土崩瓦解。

買房不再賺錢,購房者不再青睞買房,地產商就面臨滯銷困境,但資金成本仍在,開發商急需現金流,但銀行看到負債飆升的開發商也不願再借貸,地產商只能再去借錢,銀行也找不到大客戶失去利潤,最後三者全輸。

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/216403.html

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房價普漲世代結束 變質的房地產是好是壞?

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
根據內政部營建署2019年統計資料顯示,全台有超過8萬戶的「新建餘屋」創下歷史新高,其中又以新北市的新建餘屋數最多。
而這麼龐大的推案量及新建物件之中,必定會有分化出好房、劣屋的差別。房市專家胡偉良表示,當前的房地產市場物件好壞分化已經出現,開發商勢必做好從規模到品質競爭模式的轉換。
 
全台有超過8萬戶的「新建餘屋」,專家指出房產市場將從「規模」轉換成「品質」戰。示意圖/photoAC
房價進行盤整中卻難大幅降價,房市專家胡偉良指出跟「建商」與「政策」有關係。圖/photoAC
胡偉良表示,在房價已經處在高位的情況下,大城市的開發商未來的希望是通過提升房子的「品質」來獲取競爭力,透過拓展房地產的價值鏈重塑盈利模式,他也強調「房價普漲」的時代已經結束。
除了大台北地區之外的其他都會城市,未來市場分化會非常嚴重。在未來城市群的建設中獲得中心城市位置的一些城市,隨著人口流入的加速,以及產業等方面的崛起,城市將會獲得比較高的「移入率」。
因此,胡偉良認為房地產仍然具有很大的機會,但一些被邊緣化的城市,將會極其尷尬,甚至更加萎縮。至於六都以外的城市,房地產的機會不會太多。
他提醒開發商,未來的房地產將只剩下大城市的房地產和注重品質、蓋好房子的開發商還有機會,而整體房市的產品則將進一步提升。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/178065247917.html

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2020-02-17 15:40經濟日報 專欄作家/胡偉良
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圖片來源:pixabay
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台灣的房價2014年下半年開始止漲回跌,迄今已有5個年頭,這5年來房價平均跌幅約在15%左右,對2010年之後買房的人來講,發生什麼樣的結果?

1. 投資性需求消失

首先可以明確的是,市場需求會發生變化,首先毫無疑問的是投資性需求會徹底的消失,因為買了房子不會漲,而且還要揹負銀行貸款,買房作為純投資就那麼的得不償失。

2.剛需買房的數量降低

剛需買房的數量也會降低很多,因為大家都不著急了,今天買和明天買沒什麼差別,所以會有大概半壁江山的剛需會選擇租房。

有人說,這時候的丈母娘也會比以前溫柔很多,她們開始相信男人只要努力存錢,以後是可以買到房子的

3.改善的需求依舊

那什麼樣的人還會買房呢?

當下比較穩定的成交量來自於改善性的住房需求,也就是換房族;這些人有房,但是因為家庭結構的變化或者自己的品位提升,想要換到較好的房子,所以這類的改善需求會依然穩健。

這些人因為已經有房,所以可以透過換房,就是賣掉舊房子加點錢買一套更好的房子。

因為對於房價未來的預期變弱,大家對持有多套房產的慾望開始降低,有些人開始思考產新配置,想讓自己過的更好。所以在這樣動機的驅動下,在房價穩定的前提下,一些區域的房價會因為供求關係發生變動,包括小漲,像城市核心區的優質房產。而對一些比較沒有優勢的房產,則可能出現小跌。

4. 房地產開發商的生態改變

一些手上有土地的開發商,有兩種不同的態度,第一種因為對未來的需求量比較悲觀,所以會盡最快程度的把土地開發成建案後脫手出售。

第二種就是緩慢開發,做作品做口碑,這種情況比較可能是小眾開發商,對自己每個建案都希望做到慢工出細活。

當然一 些上市櫃開發商還是比較會依循常規的節奏,大量而規律的推案。相對而言,他們的抗風險性會比小公司或新進公司要強。

5. 房屋型態

住宅的產品創新會更加保守,因為開發商沒有了創新最原始的動力,不會有溢價,同時去化也不會發生根本性的改變。

但是不代表開發商就沒有創新力,這個時候的創新會更多的流向到商業、辦公或者持有型物業,雖然房價盈利不多,但是其他地方就有了盈利的可能

其中比較尷尬的就是租賃用房,這一塊處於一個啟蒙期需要創新和孵化,就要接受開發商因為創新而帶來的溢價,但是租金又不會太高,需要有剛需性產品,所以政府主導的產品會是在租賃用房上。

胡偉良觀點:

房價必定走向緩緩下降的通道。要知道房價不漲就也意味著大家不急於買房,大量的餘屋會逼開發商撐到最後,還是要走向降價求售的。房地產業者無可避免的會面臨是否退出市場的抉擇,但面臨當前的產業利潤日益薄,轉型或退出市場將難改變。

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2020-02-13 21:47經濟日報 專欄作家/胡偉良
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眾所周知,房價之所以被炒到這麼高,造成今日房地產市場的高不可攀,背後的推手就是炒房客,那這些炒房客從何而來?為何炒房?又是如何運作的呢?

2003年,SARS 過後,隨著房地產市場的逐漸興起,炒房客也應運而生。那這些炒房團裡的人都從哪來呢?其實全國各大城市都有炒房團的身影,而炒房客的身份更是五花八門,來自五湖四海,但其中名聲最響亮的,當屬醫生娘和貴婦炒房團。

要問炒房客為何去炒房?那自然是為了賺錢,俗話說人為財死,鳥為食亡,若炒房沒有任何利益,炒房客就不會異軍突起,畢竟手上幾棟房子也住不過來,房子放久了不住人,會漸漸敗落,炒房反而只虧不賺。

除了想要透過購買房子等將來增值後再提高價格賣出狠賺一筆外,炒房客還有另一種目的,就是配合開發商一起炒作,從而提高房子價格,讓開發商獲得暴利,而自己也雨露均霑,從中獲利。

炒房客的運作方式主要分為四類:一是通過團體購房,以團購形式增加和開發商談判的能力,壓低價格大量買入(團購價),之後再以零售價格對外售出獲得回報。

二是通過新聞炒作、影響(提高)房地產價格,再通過買賣交易獲取利潤,這其中少不了不良媒體與開發商的推波助瀾。

三是虛假交易。開發商將先預售或銷售部分房子賣給預先安排好的炒房客,繼而退還給開發商。四是一些炒房團以實際交易操縱的方式炒高房地產。

不論是以上哪種運作方式,炒房客的行為都嚴重影響了房地產市場,導致市場好長一段時間房價居高不下,直至這幾年才有下降趨勢。

如今炒房客已逐漸淡出人們視野,早一些進入並獲利了結的已經賺得盆滿缽滿,心裡自然樂開了花,拿著手上那些鉅款做起了別的投資。

而那些比較後進場的,則慘遭套牢,不僅無法獲利,也難以售出,他們現在就像熱鍋上的螞蟻,房子滯銷,不敢輕易降價,就怕降價之後價格會一降再降,自己的收益不斷下跌,只好強撐著價格。

畢竟當前的國內房地產市場早已不是炒房客茁壯成長的沃土,於是不少炒房團將眼睛瞄向了國外,例如柬埔寨、馬來西亞、日本、英國。

胡偉良的買房建議

基於當前房市狀況,除非是購屋者有迫切的需求不得不買外,其餘的可以不要太急於買房,畢竟當前房價下調的趨勢是明顯的,能省則省,畢竟買了房子之後,還有裝潢費、過戶費等一大筆錢要支出呢!不過,我也一再的提醒,現在是看房的好時機,勤看多看,至少可以培養出深厚的房地產功力,等時機到了,房子可以手到擒來,以超值的價格買到合乎自己需求的理想好房子,這會是人生一大樂事。

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武漢肺炎風波下,人工、材料都在漲價,但房價為什麽反而會下跌呢?

文/胡偉良
任何產品的漲跌取決於市場的供求關係,買的人多賣的人少,商品價格就會上漲;賣的人多,買的人少時,商品價格就會下跌,無關乎成本是多少。
隨著房地產的相關稅制趨於正常,台灣的炒房時代基本上是結束了,當大量房地產開發商手中的餘屋和炒房客手中的囤房開始釋出,但是真正有買房能力買房的人太少,沒有能力消化大量過剩的房地產時,房價不可避免的會走向下跌。聰明的地產開發商和炒房者就會先降價賣房,爭取早點套現,早點降價的炒房者和地產商還能降價賣出去,晚點降價的炒房者和地產商屆時縱然降價也將難以賣掉。在房地產泡沫過大的情況下,賣不出去的房產就會越來越不值錢。這是房地產泡沫太多造成的必然趨勢,也是房地產大量過剩,供大於求的必然結果,與現在的人工在漲,材料在漲沒有任何關係。
武漢肺炎風波下,人工、材料都在漲價,但房價為什麽反而會下跌呢?(圖/好房網News記者李彥穎攝影)
台北市地政局宣布,台北101大樓7度蟬聯台北市地王。好房網News記者李彥穎攝
十幾年前膽大的買了很多房子的人成了富人,多少人當初只付了少量的頭期款,加上貸款,因為後來房價大漲成了富豪,有些以低價買了城市中精華區的店面,現在每月光是收租就可以月入幾十萬,甚至幾百萬,這些錢不是一般人辛苦上班所能賺到的。過去的房地產製造了不少因房地產致富的富豪,也讓房地產投資成了顯學。
當前國內經濟承受巨大下行壓力,各地房地產市場低迷,房價下降普遍發生,但也有人喊出,人工在漲,地皮在漲,材料在漲,房子會跌嗎?
其實,房價漲跌與成本關係並不大。最好的例子是看糧價。如果僅看售價的話,稻米價格這二十年來也在微幅上漲。但若是扣除這二十年的通貨膨脹率,稻米非但沒有漲價,反而是下跌了。事實上,在這二十年中,稻米成本也都在上漲,農藥、肥料、種子都在漲價,耕種時雇用農機、水、電、收割機時使用農機、工人,這些都要花錢,都是稻米的生產成本,但是稻米並沒有因此而大漲,種稻米一年下來還可能出現虧本,這才導致農民種稻米的積極性不高。
那麼,同樣是成本上升了,為什麼房價漲了,而稻米生產成本上升了,稻米價格卻漲幅非常有限呢?
現實情況是,房價和稻米價格都在很大程度上,受到了政府政策層面的影響。對於糧食來說,民以食為天,這是剛需,所以政府對糧食管控得非常嚴格,糧價就很難大幅上漲,只要漲價幅度太大,政府就會尋求國外進口。而反觀國內房價漲了幾十年,卻很少見到政府出手打房,一直到高房價變成高度民怨,才見到政府下重手。新的房地產稅制扼殺了投機炒房的獲利空間,未來投機炒房需求將愈來愈少。
近期的報告顯示台灣已經成為全世界出生率最低的國家,同時,隨著城市出生人口的大幅減少,老齡化社會也已經到來,長遠來看,社會對購置房子的需求正在全面退潮。
但另一方面,由於現成房子的老舊,汰舊換新的需求也在快速崛起。
胡偉良觀點:
所以,未來房價將取決於供求關係,買房的人多了,房子價格就會上漲,這是2003年那一波的情景;反之,買房的人變少 、賣的人多了,房價就會下跌,這會是武漢肺炎風波下的狀況。沒有人在乎成本是多少,房地產回歸居住屬性已是大勢所趨,房地產非理性繁榮期已過,只有住房不炒,房地產才能真正的可持續發展。
 

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2020-02-05 16:45專欄作家 胡偉良
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圖片來源:pixabay
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曾經堅不可摧的房價,如今下跌的情況已經很明顯了。可以說,現在不是房價會不會下跌的問題,而是房價將何去何從,究竟會跌到什麼程度?

從2014年下半年開始延續到2019年12月,房價將延續明顯的跌勢,整個跌幅在20%,至於一些名嘴信口開河、譁眾取寵,宣稱房價會腰斬,這些都是缺乏常識的說法,畢竟都會區的土地成本就占了房價的6、70%以上的比率,希望房價腰斬再來買房子的可能性接近於零,抱著這樣的想法會讓你永遠買不到房子。畢竟,在目前,誰也承受不起如此降幅。

當前房價走勢將越來越平穩,2020年後的幾年房價,除了極少數特殊個案,像具備某些特殊條件的,否則從大勢來看,頂多只能維持過去的平盤,而難有大漲的機會,整體房市來看,會呈現相對平穩的局面。

其實,對目前的台灣而言,房價大漲和大跌,都是政府不願看到的,最好的狀況是:房價穩定!所以,大家要買房的話,無需恐慌,可以持幣觀察,等清楚想明白了再下手。

至於合理的房價在那裡?我覺得2010年的房價水準可以做參考,理由為何?2010年是房屋交易量的反轉點,2011年後的房屋交易量大幅下滑,也說明了2011年後的房價已經開始脫離民眾的承受或接受的價位。

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別等存夠錢再下手 「窮人思維」讓你永遠買不了房!

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
買房本身就不是件容易的事,且一般人總認為應該要等到錢存夠之後再買,看似是再自然不過的事,但這樣的想法看在專家眼裡,不見得是對的。房市專家胡偉良在《胡偉良觀點》專欄中表示,在買房這件事情上,若有典型的「窮人思維」,恐怕會讓自己永遠買不了房,而「窮人思維」有以下兩種:
一、存夠了錢再買房
房市專家胡偉良指出,若有「窮人思維」恐怕會讓你永遠買不了房。示意圖/截自pixabay
房市專家胡偉良列出買房時千萬不能有的5種愚蠢想法。示意圖/截自pixabay
胡偉良指出,很多人雖然手裡已有一部分存款,但是距離頭期款金額,還有部分差距,因為錢還不夠,因此他們堅決不願先借錢買房。
現在買房,借錢湊頭期款的人不在少數,貸款是一種資金槓桿,借錢也是。完全想讓自己存夠頭期款才去買房的,一般都會錯失了買房時機,最終得花更多的錢去彌補,甚至因此錯失機會,事後又懊惱不已。
二、追求省錢
胡偉良表示,買房是件大事,分析性價比本身沒錯,但是如果一味追求低價省錢,而不考慮自家人口多寡、需求、通勤等諸多因素,只看價格,通常買後住的不舒服不說,心中換房的念頭還會越來越強烈,進而影響自己的情緒,也是得不償失。
胡偉良認為,買房不能都要求一步到位,但是在力能所及的情況下,還是要買最適合自己的房子,而不是最便宜的房子
面對房價,要學會分析城市規劃,城市的發展戰略思維,像是考量:學區地段、交通優勢、建商品牌、物業理、社區綠化,甚至房屋座向、車位配比等。而不是簡單的說一句:怎麼這麼貴?房子值不值錢,不是看建築成本而是看綜合成本。
胡偉良也提到,還有很多人,一看到自己買到的房子漲價,就喜不自勝,有些甚至馬上賣掉,然後去租房子住。即便你通過變賣房子賺到一、兩百萬的利益,但是住房是一輩子,甚至幾代人的事情,長遠來看,是足智多謀還是目光短淺,時間將會告訴你一切。
 

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2020-02-05 16:19專欄作家 胡偉良
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台北市一間40坪的房子竟賣到4000萬以上,這是什麼概念?

每年創造4000萬的利潤,一般是一個數十位員工的中小型企業才可能做到的,然而在台北市,4000萬也就是一戶40坪的普通房產,而在大安區,這樣的房子甚至更要花費5000萬以上。

一套房子能賣4000萬,你曾經想過嗎?

為什麼一間房能值4000萬?

台北市的房子能漲到今天的80萬/坪,大安、信義區甚至在100萬以 上,這樣的價位應該說是出乎很多人意料。甚至就連我這種在房地產業討生活的從業人員來說,都覺得不可思議。

為什麼這裡的房子會這麼貴?

一、是順應了大勢。

這種大勢就是趕上了時代,享受到了經濟快速增長的紅利。身處其中,也許你無意為之,但就像一艘船,水漲船高,把你自覺不自覺地推到了一個高度、一個風口,讓你不經意間享受到了意外的紅利,實現了財富的幾何式增長。而現實也正是如此,回顧這20年來只要投資房產的,那個不是賺的口袋麥克麥克,只不過有的城市漲得多,賺的也多,有的城市漲的少,因此也賺得少而已。但如果你投資股票呢?估計十之八九還套牢在泥淖裡掙扎。

二、是選對了城市。

買房,某種程度上就是買這個城市的股票。若一個城市的地位高、趨勢不錯,那麼這個城市的股票就會一直漲,雖然會受大盤、政策的各種影響,但是股票的價格歸根到底還是決定於整個城市的基本面。從股票邏輯來說,就是有很多接盤手,擁有那麼多的託底,所以房價能保持穩定增長。

其次,房子的價值並不僅僅體現為本身的居住價值,而是包括了房子所在城市和區域周邊的教育、醫療、文化、交通等各種公共配套設施的價值總和。在台北市,你可以週末帶孩子參觀各類的藝文活動;你可以花很低廉的價錢享受公車和捷運出行的便利;你可以在住家附近聽一場世界名人的講座或看一場傑出的音樂演出……而這些高附加值,一般中小城市,能給予嗎?

三、是偶然中帶必然。

看到別人今天房產的大幅增長,很多人除了羨慕,也許都會後悔當初自己也沒做出如此選擇。其實,如果時光真倒回從前,也許你照樣還是不一定會買房。凡事在特定境遇下,主客觀因素交織在一起,就會讓我們深刻明白偶然和必然的關係。

首先,也許你買不起,資金實力不夠,或者即便能買得起,你仍會嫌貴。20多年前的1500萬,對一個一般家庭來說,仍然不是一個小數目。

其次,合適的時機做對了選擇。買房的動機,本來也只是為了改善生活或給自己買一套養老的房子。而在那個年代,對房產的屬性認識,我們也都只能侷限於居住使用屬性,誰能對未來有先見之明,提前預測和看準房產還具有如此泡沫般之大的金融屬性?

四、金融炒作

2003年以來,在告別前一波的空頭房市之後,房屋地產逐步走向多頭,加上低利率環境、遺贈稅率調降,使得國內資充斥,很不幸,這些資金敝充向了房地產,大肆炒作的結果,造成房價的大幅飆漲,在短短的十年之內,蛋黃區的房價飆漲了2倍,而一般區域也都漲了1倍有餘,造成了今日台灣虛高的房價。

4000萬的房子意味著什麼?

一是意味著資源佔有的不平衡和城市走向分化。

4000萬,對一般的家庭,即便是中上家庭,也是一個高不可攀的鉅額數字。它相當於台中、高雄的三四間房,相當於台東、雲林、嘉義的七八套房。同樣是生活的奮鬥者,僅僅因為所處城市的不同,財富差異如此天壤之別,是因為這些城市的人不努力嗎?

答案顯然都不是。根源就在於我們的房子與所在的城市發展命運已緊緊捆綁在一起。如果你多年前把房子買在花東、雲林,那麼,隨著這些城市的經濟沒落和人口流失,別說賺錢,現在連賣都賣不出去。美國的著名汽車產業之城底特律為什麼現在變成了鐵鏽之城,房價一落千丈,也是同樣道理。強者恆強,弱者愈弱,這就是經濟學所說的馬太效應。

那麼,反觀目前國內城市的發展思路,朝向六都發展,這就告訴我們,未來,我們一定要選擇「有資源的城市」買房,這樣的城市才有更大的機遇。

二是意味著房產的過度金融化。

大家可以想一下,4000萬元如果放在銀行買理財產品是什麼概念呢?如果按年化收益率5%計算的話,每年就是200萬元的理財收益。你可以不用上班,不用工作,光靠吃利息也足以生活得很愜意。

其次,200萬元利息如果換算成居住成本的話,那也是相當地高昂和奢侈。也就是說,如果你居住4000萬元的房子,每天的居住成本都在5500元左右,這足以到中、高雄住5星級以上的飯店。

再者,如果換算作房產投資概念的話,那也需要日進斗金。也就是說,如果每年你的房子增值不足200萬元的話,那都是虧本和不划算的(尚未計入持有和折舊成本),房產必須以每年至少200萬元的增幅保持高速增長。如果以40坪左右房子為標準計算,每年每坪房價至少要增長5萬元,房子才足以保值。這樣算下來是不是很驚人?房地產泡沫大不大?所以,如果再不加以管控,長此以往將會怎樣?

三是意味著有些人將終生買不起房。

如果說幾百萬元的房子,透過自身的儲蓄加上親友借款湊足頭期款,再透過銀行貸款,還能勉強買得起,而一旦房價天花板突破4、5000萬,那就基本上徹底掐滅了一部分人這輩子買房的念想。

對一般的中等收入家庭而言,要指望通過薪資買房,那基本上已徹底絕望,只能望房興嘆了。即便一年你能存50萬元,頭期款也得16年才能湊齊;即便家人幫你湊足800萬元頭期款,那貸款3200萬元的包袱你也扛不起。

胡偉良觀點:

帝都就是帝都。高樓大廈、燈紅酒綠,確實讓人仰慕。然而高房價下的現實也同樣殘酷。有人盡享城市房價增值帶來的極大利好,不經意間實現了人生的華麗轉變,甚至是階層的跨越;有人雖然也買了房,但揹負巨大的貸款包袱,在喜憂參半的市場中苟延殘喘,小心翼翼地如螻蟻般努力活著;有人因一步之差沒趕上最後一班車,已徹底被甩開、甩遠,活生生地被撕裂成了社會的另一個階層……這不是故事,這就是人生!

4000萬的高房價,令人歎為觀止,感慨萬千。然而震驚之餘,讓筆者一直思考的是,未來,要麼出局,要麼迎難而上。總是要給自己一個目標,且戰且走,但幸福絕不會沒來由的從天而降。光靠努力也不足以成事,加上智慧、目標、方向,或許才足以讓我們產生改變。

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2020-02-04 17:18專欄作家 胡偉良
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資料來源:pixabay
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今年突然而來的「武漢肺炎」疫情讓大家措手不及,影響遍及各行各業、每家每戶。受疫情的影響,大家紛紛減少外出。我們的房市,自然也是大受影響,在這個時候,沒人願意去看房、買房,民眾都成了宅男宅女。由此看來,之前預測的年後房市小陽春,顯然已經不可能出現。

疫情對房市影響能有多大?現在不容易預測。但衝擊是肯定的,只是大小的問題。疫情爆發之後,房市交易量趨近於0,創歷史記錄。最難熬的當然是房地產開發商和房仲機構,如果疫情再持續2個月以上,開發商的銷售計劃會全盤打亂,仲介原先訂的的年度銷售目標也會成為泡影。除此之外,就算疫情得到控制,但是人們心中的陰影仍將很難消除。

房子是大的物件,又是必須線下交易的商品。所以2020年上半年,房屋成交量會很低,很可能會創歷史新低。房市要想完全從疫情中恢復過來,起碼也得等到下半年。

對於資金鏈緊俏的開發商,和急著賣房的個人來說,這次的疫情無疑是雪上加霜,現在急著賣房子的即使大幅降價,也不一定會有成交機會。

企業沒有現金流,很難維持運轉;需要資金的個人也因為疫情而打亂了原本的籌資計劃。估計這一陣子,企業和需要資金週轉的個人,都要開始煩惱如何獲得資金。企業和經商的個人,手裡大多都握著一些房產,所以此時此刻,他們可能已經在考慮賣掉一些房子?

沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的價格。降價促銷是賣房者快速取得資金的利器。所以,疫情之後,建案降價力度,應該會加大,想買房的剛需族可以利用這個機會考慮進場。

預售案若真的降價,那麼二手房也不可能「按兵不動」,除非不想賣,否則二手房勢必追隨新房降價。二手房沒有預售屋的施工期間,做為付款的緩衝期間,買方需一次性的籌足自備款,若降價幅度不夠,將很難成交。

因此,急需用錢的二手房主,要想成交,就必須大幅降價。那麼這次疫情,對剛需族而言,會是一個入手買房的契機。絕大多數企業、個體戶老闆在這次疫情中都會遭受損失。尤其是服務行業,比如餐飲、服裝店、飯店、電影院⋯等,銷量將一落千丈,導致資金回收不順,屆時只能賣掉手上的房子應急。

而當一個急需用錢的屋主用低價賣掉他的房子時,整個社區的房子基本就被鎖定(定錨)在這個價格上了。掛高價的,不捨得降價的,最後將會越賣越低。

不久之後,將會有愈來愈多的開發商、企業、個體戶老闆出現較大的資金壓力。手裡如果有可以變現的空房子,肯定會優先考慮賣掉。

當大家都在賣房子時,供給量就會增加,而需求量還是那麼多,供大於求,價格自然就會下降。在這種情況下,誰開始降價多,就能先賣掉,也許,幾個月後回頭看,當時降價多的,反而可能是賣了高價。而總是一點一點的緩降的,就和溫水煮青蛙一樣,最終把自己給煮熟了。

對本來就已經交易不熱的房市,本次疫情將使房市交易雪上加霜。新房、二手房都可能出現價格鬆動,剛需可以伺機進場。投資的,筆者建議縮減在房市的資金配比,每年巨大的資金放在房子上,若房子不升值,其實就是虧損。

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2003~2014年的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?

文/胡偉良
2003~2014年的房價飆漲是台灣民眾財富的一次重大分水嶺,有房和沒房從此在財產上截然不同,但是這一波的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?
1,台灣房地產的問題,可以從全球先進國家房市的共通性規律中去找到一般規律,再從台灣自身國情特徵中去發現其差異性。但華人超愛買房的情結等,將催生更澎湃的住房需求,這是差異所在。
2003~2014年的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?(好房網News資料照)
微風商圈店面開標,但高房價的壓力迫使流標。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
2,從中期來看,在合理、正常的供需狀況下,未來台灣的六都的房價依舊會保持2~3%左右(2%的經濟成長率+1%的通貨膨漲率)的平均增長率,這是一個 “合理增長率”。
1870年到2012年,世界上14個先進國家的房地產價格的情況,這裡面有一個結構性的變化,1945年以前房價扣除通貨膨脹之後,它不怎麼漲,但是到了二戰以後就是1945年到現在大概是六、七十年的時間了,從歷史經驗上看,先進國家整體房價在二戰以後,它有一個普遍上漲的規律,也就是房價和經濟成長幅度,在排除比較顯著的通膨之外,幾近同步。
發展中國家在新世紀以來的房地產是一個什麼情況呢?
俄羅斯的經濟在新世紀以來,隨著油價的上漲,它的經濟也很好,特別是金融危機以前,其房價漲得也很高。
印度在新世紀以來經濟也漲得不錯,房價漲速也很快。可以看出,有一個基本的規律:一個國家只要經濟開始比較穩定快速地增長,那麼這個國家的房價都是上漲的,而且速度往往很快。
日本房價的快速上漲導致後續的崩盤
比較特別的是日本,日本的房價和其他主要國家的房價有一個很大的不同——就是它漲得最凶也跌得最凶。
德國的房價?
德國的房價很便宜,我們能不能學德國的經驗?
慕尼黑和柏林是德國的兩大城市。慕尼黑的房價其實和巴黎、日內瓦差不多,並不便宜,柏林雖然便宜一點,但是和巴塞羅那、維也納也是差不多的,所以我們很難說德國的城市的房價很便宜,所以「德國的房價很便宜」事實上是不成立的。
胡偉良觀點:
總結一下,只要一個國家經濟增長和城市化程度未達飽和,它的房價都會漲,而且會漲得很快。
在這個定性的意義上,台灣的房價上漲也就不足為奇。
房價的上漲速度?有沒有漲得過快?
有一個簡單的、經驗性的、粗略的公式(適用於中長期):
房價增速=經濟增長速度+通貨膨脹率(也有專家表示應不計入正常的通膨,而只計算比較大幅度的通膨)。
這個公式能不能夠解釋台灣的房價上漲?
從2003年到現在,我們的經濟增長速度,也就是GDP增速,2003到2008每年平均大約是4.5%左右, 2008到2017年,每年平均大約是2.7%左右,整體平均約為3.6%;通貨膨脹1.0%左右,這兩個數字加起來,大致就是4.6%。
過去這16年(2003~2019)我們的房價增速大概是多少?台北市平均大概是2.5倍上下,全省平均約在2倍上下,轉化成年增長率, 台北市約為6%,全省約為4.5%。
如果再把房價的上漲期調整為2003~2014年,那 麼台北市的房價年增長率則為:9%;全省的房價年增長率:6.5%。
都高於合理的4.6%,這當中的飆漲主要就是來自炒作。
所以2003年2014間的房價真的是漲過頭了,假使要回到4.6%的水準,應該要止漲到2024年(2003+21)。若不計入通貨膨漲時也就是2003~2014的房價上漲速度是超漲了,而不正常的超漲一定會面臨回跌的宿命。以目前的房價來看,台北市到2019年的房價年增速約為6%,仍是高於合理的4.6%,亦即仍是超漲,因此,我認為2010的房價會是雙北的一個比較合理的基礎水平。
當然,房價的漲跌從來就不是什麼簡單的事,牽涉因素也多,本文也僅僅是從一個簡化的角度,提出一個粗糙的估算而已。我也很佩服一些台灣的名嘴,憑著幾年的業界經驗,就敢沒來由、沒根據的信口開河,而竟然也有人會相信。
筆者最近經常被罵、被酸,被炒房客罵,被鍵盤族酸,唉,講真話真難。
 

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房價難大跌!他揭露建商寧可等待轉機

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
根據最新一季國泰房地產指數顯示,北中南推案全面量縮,而整體新屋市場則是呈現「北部盤整、中南部熱度夯」。
如果從房價來分析,除了台北市可能成交價為79.8萬元、季減2.7%,其餘包括新北市、桃園、新竹、台中、台南、高雄等六都新建案價格皆是上漲的;然而房價即使不漲,卻也不會大幅下跌原因為何?房市專家胡偉良對此做出他的觀察。
房價進行盤整中卻難大幅降價,房市專家胡偉良指出跟「建商」與「政策」有關係。示意圖/photoAC
房價進行盤整中卻難大幅降價,房市專家胡偉良指出跟「建商」與「政策」有關係。圖/photoAC
胡偉良表示,按照市場邏輯來說,當商品賣不出去的時候,商家大多會採取降價措施來刺激客戶購買,以此來彌補損失,是很正常的手段。
但是房地產具有「特殊性」,它和其它行業不同,即使能夠降價,也絕不會大幅度降價,原因有以下兩種:
一、房地產=重資產
房地產屬於重資產,從經濟角度來看,它在金融市場裡的地位舉足輕重,房價的漲跌起伏都會對金融體系造成重大影響。
從城市角度來看,房地產是不可或缺的產業,因為它能帶來稅收,還能帶動城市其他產業結構的發展,房地產保持穩定健康的發展才能持續為城市財政蓄水,所以政府也不會希望房價出現快速大幅跌價的情形。
二、建商等待時機
房地產業的直接參與者是開發商,雖然隨著房市格局改變和房價長期橫盤(不上不下),未來開發商之間競爭會越來越激烈,但其目的也是為了整個行業的迭代更新,簡單來說就是會更加規模化和專業化,會把生存力落後的開發商給剔除掉。尤其當今舉世利率都低,讓廠商有苟延殘存的機會,廠商寧可等待轉機再現,也不會甘於束手就範,大幅降價求生。
胡偉良提到,有人說華人是房價越上漲越搶著買房!從消費力角度來分析,過去台灣人搶著買房只能說明其中還是有很多人能承受得起當時的房價水平,如果說房價漲到現在的水準,你看大家還會搶著買嗎?不見得,因為當房價高漲到一般民眾無力承受的程度時,買不起房子的人多半會妥協。
他認為,目前國內房價已經止漲,但買房的人卻變少,市場上買房情緒很低迷,原因無非是高房價已經讓還沒有買房的人們望而卻步。如今買房壓力大,現在房價雖說不再上漲,但卻也在高位盤旋,加上民眾收入成長有限,老百姓的買房壓力不言而喻。
 

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中時電子報 
台灣房市回春?品嘉建設董事長胡偉良點出危機。(中時資料照 劉宗龍攝)

台灣房市回春?品嘉建設董事長胡偉良點出危機。(中時資料照 劉宗龍攝)

2019年房市回溫,展望2020年會繼續升溫?品嘉建設董事長胡偉良指出,很多人認為,現在台灣房市的需求還很大,需要買房的人還有很多,但卻疏忽了一個可怕的事實。那就是:現在的年輕人還有多少比例想買房?

胡偉良說,看看周圍的年輕人,還有人在準備買房嗎?基本很少了!房價下跌根本不可怕,年輕人都不買房才可怕,想想未來年輕人都不用買房,都不需要買房,房子賣給誰?

胡偉良說,現在房市中只存在三種人:

第一種是有能力買房的人。這種人已經擁有很多間房產,他們還會買房嗎?可能不會,未來他們只會賣房。未來房子為什麼賣不掉呢?因為能買得起房的人,都已經擁有好幾間房產,房產多的人會買你的房嗎?

第二種是居住在老屋的屋主和他的家。這類民眾本身就不需要買房,靠改建就擁有新的房產。這一類人基本更不會考慮買炒房者手裡的二手房,因此,二手房未來前景也不看好。

第三種是買不起房的人。現在買不起,只要房價不暴跌,以後基本也不大可能買得起。只有等待國家的社會住宅推出,才能滿足居住需求,或者不用買房,未來租房價效比也高,人人住有其居。

胡偉良觀察,90年代的年輕人基本上大多抱著不買房的想法,一來房價太高,他們買不起,二來,他們覺得可以繼承父母、長輩的房子。

此外,台灣少子化問題日漸嚴峻,2、30年後,房屋真的有可能過剩。綜上所述,房價下跌不可怕,年輕人不想買房才可怕,未來房子賣給誰?

胡偉良預期:

1.未來房市接盤的買家會減少、房產的升值預期會被打破,城市之間會有分化、不同城區之間房價也會千差萬別。

2.未來房價的分化將會成為常態,老房子愈來愈多,愈老愈來愈沒人要,尤其在一些人口有淨流出的區域,像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成普遍的現象。

文章來源:胡偉良觀點

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200124000025-260402?chdtv

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擁有自己的房產,是華人根深柢固的觀念,甚至想要結婚,得先要有房。不過在房價飛漲、薪資水平追不上的年代,年輕人到底該不該買房?就算買不起也要硬著頭皮扛?品嘉建設董事長胡偉良認為,年輕人對於買房這件事要更加理性一點,別因為買房而限制了自己的自由,如果還是想要擁有房子,他給2點建議。

第一:有需求就去買

胡偉良表示,有需求就去買,比如要結婚生子,或者說手裡有錢,想要安頓下來,買個房子自己住,那什麼時候買房都對。尤其是為了老婆,為了小孩,你都有買房的需要,對女人來講,房子代表安全、安定,是幸福的泉源,如果你愛你的老婆,你就有必要考慮她內心的需求。

因此,如果她有這様的需要,而你也恰好買得起,就勇敢的去行動吧。但是「絕對不要為了賺錢或炒房才去買房」。

第二:鼔吹父母,將家中老房子儘早改建

胡偉良指出,老房子的價值日益低下,房子愈老,衍生的問題也愈多(漏水、漏電、私密性不佳、結構不安全),愈來愈沒有人要,現在不把握機會改建,將來在獎勵減少後,要改建會愈來愈困難。

從過去到現在,事實一再的告訴我們,隨著時間的推移,改建的條件並沒有變好,而是愈來愈差,因此不要有錯誤的認知,以為愈晚改建愈有利,錯了,這20年來,改建之後的地主分回只有愈來愈少,沒有愈來愈多,問問有改建經驗的都會告訴你這個事實。

 

若長輩不願改建呢?胡偉良說,說服長輩是你的責任,人老了會愈來愈自私、愈來愈沒安全感,因此你要好好表現,讓他們安心、有安全感,畢竟,改建之後最後的最大受益者還是你們自己。

不能說服長輩,又買不起新房,不怪自己,怪誰?

文章來源:胡偉良觀點

(中時電子報 張達智)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/211731.html

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2020-01-20 20:30專欄作家 胡偉良
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資料來源:pixabay
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現在房價這麼高,能買得起房的有多少?大部分年輕人都會覺得無能為力。很多人認為,現在房市的需求還很大,需要買房的人還有很多,房市看來似乎不錯。但是大家似乎都疏忽了一個可怕的事實,就是現在的年輕人還有多少比例想買房?

任何行業發生變化,年輕人的感知最敏銳,比如網際網路電玩直播手遊、區塊鏈、比特幣。那裡有前景,年輕人就往那裡跑,那裡出現衰退,年輕人就會放棄。看看周圍的年輕人,還有人在準備買房嗎?基本很少了!

房地產市場現在已經走下坡路,成交量下滑,房子不好賣,開發商面臨週轉難題,有很多房地產開發商已經急流勇退,甚至房產銷售人員辭職改賣保險的新聞也屢見不鮮,這些訊號都在充分說明,眾星捧月的房地產風光不再,現在還在買房的可能都會成為「接盤俠」。

房價下跌根本不可怕,年輕人都不買房才可怕,想想未來年輕人都不用買房,都不需要買房,房子賣給誰?

所以,現在房市中只存在三種人:

第一種是有能力買房的人,這種人已經擁有很多間房產,他們還會買房嗎?可能不會,未來他們只會賣房。因為自己住不完,如果不賣掉,只能選擇出租,但房子真的那麼好租嗎?出租房子其實很麻煩。

未來房子為什麼賣不掉呢?因為能買得起房的人,都已經擁有好幾間房產,房產多的人會買你的房嗎?

第二種是居住在老屋的屋主和他的家人,這類民眾本身就不需要買房,靠改建就擁有新的房產。這一類人基本更不會考慮買炒房者手裡的二手房,因此,二手房未來前景也不看好。

第三種是買不起房的人,現在買不起,只要房價不暴跌,以後基本也不大可能買得起。

第三類群體只有等待國家的社會住宅推出,才能滿足居住需求,或者不用買房,未來租房價效比也高,人人住有其居。

現在90年代的年輕人基本上,大多是抱著不買房的想法,一來房價太高,他們買不起,二來,他們覺得可以繼承父母、長輩的房子,因此,買房的意願普遍都很低。想像一下,等到他們年齡到了3、40歲的買房主力年齢,而他們又不買房時,怎麼辦?那時候,新房市場萎縮,房地產市場將只剩中古屋?

除此之外,台灣少子化問題也日漸嚴峻,教育部統計107學年度小規模國中小校數,發現6班以下、也就是每年級至多1班的國小已達1054校,占全台國小校數逾4成;其中,以縣市分布分析,小規模學校以花東地區、中南部地區比率為高,例如花蓮縣、台東縣6班以下國小校數分別占全縣國小校數的7成6、6成8;雲林縣、嘉義縣、南投縣也皆突破6成。6班以下國中,在花東、南投也占全縣國中校數3成5。

這些都顯示,二、三十年後,房屋真的有可能過剩,因為民眾都不買房,自然沒人要蓋新房,屆時市場之將只剩下「存量」市場,一些沒有改建的老舊房屋,有些未來真的會淪為沒人要的廢棄房宅,更嚴重的是如果發生規模比較大的地震,這些老舊又不安全的房屋將成群倒塌,後果令人不堪設想。

綜上所述,房價下跌不可怕,年輕人不想買房才可怕,未來房子賣給誰?

胡偉良的房市觀察:

未來房市接盤的買家會減少、房產的升值預期會被打破,城市之間會有分化、不同城區之間房價也會千差萬別。

未來房價的分化將會成為常態,老房子愈來愈多,愈老愈來愈沒人要,尤其在一些人口有淨流出的區域,像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成普遍的現象。

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一場房地產的財富重分配大戲正在展開,你跟上了嗎?

文/胡偉良
就在現在,一場房地產的「財富重分配」大戲正在展開,參與和沒有參與的,在這場房地產所衍生的財富生成大戲中,將截然不同。
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)在2017年5月9日頒佈實施,危老條例使得老屋改建得以適用更簡單快速的審核流程,並享有危老獎勵,包含容積獎勵、賦稅減免;其中容積獎勵並包括:容積獎勵上限 30%,以及期限內申請的時辰獎勵 10%,使得台灣的危老房子可以透過改建達到:更安全、更宜居的目的。
一場房地產的財富重分配大戲正在展開,你跟上了嗎?(示意圖/好房網News記者李彥穎)
忠勤社區公寓建築已經相當老舊。好房網News記者李彥穎攝
從現實環境來看,台灣現存的房子真的是太老舊了,光是40年以上的老屋就占了整體建築物超過21%的比例,加上早期的營建相關法規缺欠、施工品質較差、違規使用盛行,嚴格來看,幾乎只有在921(1999年)後依新法規設計、施工的房屋才比較符合結構安全的要求,而這些合規的房屋比例竟「只占了全體房屋不到20%的比例。」
也就是這樣的一個背景,促成了危老條例的誕生。若果這個條例能有效、成功的推動,除了有助於強化居住安全、改善居住品質之外,也能有效提升國內經濟、美化整體市容,可謂一舉數得。
很可惜,再好的政策來到了台灣似乎總會質變,危老條例推動迄今,表面上看似蓬勃發展,但卻潛藏著風險與危機,民眾看到的不是安全而是利益,究其原因是民眾的心態和思維,只看到表面的利益,而輕忽了危老的真正目的。
從實務上來看,通過危老改建後,房屋價值一定大增。以雙北的4層公寓為例,改建後,台北市的房子在權狀坪數上至少可以增加5~15%,單價則可以增加35~45%,因此價值至少可以提升1.42(1.05*1.35),再加上車位,至少增值1.5倍;而新北市的權狀坪數則可增加30~40%(新北市的法定容積可達300%,是台北市225%的1.33倍),房屋單價可以提升30~40%,房屋價值可以提升1.69(1.3*1.3)倍,加上車位,價值可以提升1.75倍。照理說,在這樣的大利多情況下,改建應該是如火如茶的受到全民歡迎,遍地開花,但是事實是否如此呢?其實並不是這樣。理由,整合不易,為什麼不容易?答案很簡單,危老屋主的觀念、思維跟不上。
一方面,這些屋主都已經年紀大了,觀念固執守舊,也習慣於目前的老屋、老環境;他們當中的大多數也離開職場,沒有固定收入,因此,很多繳不起改建後的大樓管理費;還有很多則是拘泥於改建之後,室內坪數變小(台北市的住宅區4層樓以上的改建案,因為受限於法定容積225,因此改建後幾乎都無法室內一坪換回一坪),因此不願改建。
另外,還有一些則是因為過於貪婪,想藉由當釘子戶來要求分回更多。
認真來看,上述那些問題本來都不應該是問題,像是繳不起管理費,可以把改建後分回的車位出租;介意改建後室內坪數分不回的,何妨換個思維,參加改建,再將改建後的房子賣掉,賺了50%的增值利益,再用原來的房價買回同樣大小的老公寓居住,不就行了?這是一個很簡單的理財觀念,但是就是有很多人想不通。至於想藉由當釘子戶來要求分回更多,已經不再行得通了,太多因多要而被放棄,導致資產大縮水的案例(夾雜在宏偉大樓中的破舊小屋)在我們的常生活上已不乏多見。
作為一個危老改建的推動者,我們看到一些已經開始呈現的現實的問題,即當前從事營建工作的基礎人力已經愈來愈不足,很多勞務工作已經找不到足夠的施工人員,因此,日後工期拖長、造價提升,勢所難免。
也就是說,縱使老屋屋主有意願,改建愈晚,日後的改建機會將愈來愈小,因為改建成本會愈來愈高,因此,及早把握機會和沒有抓住機會的,會在這一波的危老改建浪潮中,形成財富上的分水嶺,沒有跟上的,將窮上加窮,難以脫離貧窮的宿命,反之,搭上改建列車的,將可藉此賺到時機財,讓自己的財富倍增,而這也正應驗了聖經上的馬太效應:富者、還要更多;窮者,僅有的一點,也要拿走。
 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200245738

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2019年台灣房市好轉,成交量持續上升,但去年核發的建照量也非常龐大,加上買賣雙方拉鋸恐怕難以在短期內結束,2020年房市情況需持平看待。品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良認為,「銀行、房地產商、購房者,三者都賺錢」的時代已經過去。

胡偉良在《胡偉良的房產觀點》表示,以「看清楚房地產的真相,你才不會掉入坑洞」為題發表文章,指出民眾對未來房價不看好,但卻不停買房,根本原因就是「買房升值」心理預期。

胡偉良指出,2003年房價開始飆漲,不難覺察大街小巷都在談論房子、談都更,不像投資股票、彩券中大獎等一夜暴富等行為是少數人,同時也是零和遊戲,買房的「賺錢效應」可說是全民運動,也是唯一的「正和博弈」,銀行、房地產商、購房者都獲利。

但面臨不景氣時,推動這個齒輪的購房者,發現穩定且高額的收益不再,購房者縮手,一旦樓市喪失賺錢效應,三贏局面就會土崩瓦解。

買房不再賺錢,購房者不再青睞買房,地產商就面臨滯銷困境,但資金成本仍在,開發商急需現金流,但銀行看到負債飆升的開發商也不願再借貸,地產商只能再去借錢,銀行也找不到大客戶失去利潤,最後三者全輸。

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/204391.html

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