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房奴跟租客到底誰比較苦?

文/胡偉良
進入2020年之後,許多人最關心的問題就是今年能不能買房?
對於今年的房價,市場上有各種不同的預測,有唱高的,也有喊低的,莫衷一是。
房奴跟租客到底誰比較苦?(示意圖/好房網News)
台北 房市 房價
房奴跟租客到底誰更苦?
許多在台北打拼了一輩子的租房族,都夢想在台北買一套房子。不過現在也開始有人換了一種想法,這些人其實收入不錯,但是卻不願意買房子了,而且都喜歡提前消費,生活過得非常雅痞。
有人做了一個比較,比如說在台北市買一間2房的房子需要1200萬,這樣的房子每一個月的租金大約才2萬元。那麼租一年才24萬元。買房子的錢足足可以租50年的房子了。許多人認為與其拼死拼活去供養房子,還不如租房子好了。
這些人認為買房子,要犧牲自己的生活品質,不如租房子。其實有這樣想法的人確實不少,他們願意花高價錢去租不錯的房子,平時的生活也都非常寫意,常常到餐廳打牙祭,還經常去旅遊、聽演唱會。不過這些人有一個共同的特點就是 :大多是月光族,不僅僅月光,而且大部分每一個月還有非常多的信用卡債要還。
當然另外一種是拼死拼活存錢,他們在沒買房子之前,幾乎不會隨意花錢,而且租的房子也比較便宜,每天都想盡辦法縮衣節食,每一個月都儘可能多存錢。這些人的生活品質不佳,但是每一個月都可以存下不少錢。
買房、租房,誰比較對?
關於房地產,坊間已經有了太多不同的說法,有鼓勵買房的,也有主張租房的,有仇視房地産的,也有擁戴房地產的。有人甚至說房子不過就是鋼筋水泥,年輕人要先創業,不要先買房子。
由於房價太高,使得租客族也越來越多。甚至出現了一種極端的人,他們不僅僅租下房子,還花大價錢去裝修,讓自己的生活質量大大提高。
其實租房子才是一輩子的房奴
有些人嘴巴仇視房地產,但自己卻又不停的購置房產。如果房子真的不好,他們又為何自己要花大價錢去買房子呢?為何他們不等到房子大跌價再去買呢?
到底應該先買房還是先創業?有人主張年輕人應先買房子再創業,因為華人最重視安居樂業。李嘉誠當年生意剛上軌道之後,也立刻買了一套別墅。1963年,他花了63萬在香港的深水灣買了一套別墅。如今這套別墅的價值高達25億。
假設李嘉誠後來創業失敗了,那麼他有的這套房子,現在還能給他帶來25億的收益,而如果他沒有買房子,那麼他就一無所有了。李嘉誠現在事業成功了,這套房子自然是錦上添花。
買房是一種強迫儲蓄
買房的人不僅僅不用交房租,而且還可以擁有房子這項資產。租房子的人不管每月的房租多少,其實錢都是繳給別人的。而大多數年輕人都沒有好的錢財規劃,大部分人即使沒有買房子,也存不了多少錢。那麼從這個角度來看,不如買房子好,這樣起碼二、三十年之後,自己還有一筆資產。
 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200264082

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不炒房就會跌?專家:空頭越多房價越堅挺

好房網News記者唐主桂/綜合報導
房價高漲,不少人都將矛頭指向炒房的投機客,不過即使不炒房,房價真的能夠下跌嗎?專家卻不這麼認為。
房市專家胡偉良表示,炒房只是「將房市炒熱,讓房價漲幅加快」而已,但是就算少了這部分炒房客,只要有大量的購房需求在,房價就會看漲。他也直言任何一個城市、一個國家,從長線來看,只要經濟是向前發展的,隨之而來的房價肯定是同步增長的,總不可能每個人口袋的錢都多了,房價反而維持現狀或下跌。
不炒房就能讓房價下跌?專家持不同看法。示意圖/取自pixabay不炒房就能讓房價下跌?專家持不同看法。示意圖/取自pixabay
胡偉良也從另一個角度分析,表示看空房市的人並非真的不想買房,而是希望房價快點下跌,想抄底買房,因此看空房市的人其實也是潛在的買房剛需,只是礙於房價過高,囊中羞澀沒機會入手而已,所以胡偉良認為,就算沒有炒房客,只要想抄底的空頭越多,房價就會越堅挺。
對於目前的房價,胡偉良則表示穩中有微跌,這種狀態能持續幾年就不錯了,但不要指望房價會一夜暴跌,也直言「不炒的話房價也會漲,因為通貨膨脹」,但是炒的話「房價會飛速上漲,導致泡沫橫生」。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/178998264169.html?utm_source=line

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撰文者胡偉良  2020.06.26
房市、股市,投資哪個好...為什麼有錢人買股、一般人買房?

這世上,只要有富人與窮人,就存在傲慢與偏見。所以,你是富人,如果能做到不傲慢,那麼,你就是個有素質的富人。你是窮人,如果你能做到不偏見,那麼,你就是個有潛力的窮人。相比於超級富豪,我們99%的人,其實都算是窮人。窮人不帶偏見,才可能有潛力

最近,一個以超級富豪為樣本的研究報告出爐了,這個報告是《2020中國家族財富管理暨家族辦公室調研報告》,這個研究報告,有幾個特徵:

1.調查的樣本是擁有至少3億5,000萬元人民幣淨資產的中國家族掌門人。

2.調查樣本數為76位,中國現在擁有億元身價的富豪,有10多萬人,所以,擁有3億5,000萬元人民幣淨資產的,至少也有2萬~3萬人之多。所以,76位樣本數有點少。

3.這些參與調查的超級富豪,平均年齡為55歲,且55歲以上人群占比超過一半。真正的有錢人,還是以經歷過風雨的中老年人為主,所以,如果你是沒錢的年輕人,沒必要太急,但必須踏實奮鬥。

4.目前,這些超級富豪家族超過一半的投資組合,分配給固定收益、股票和房地產,分別占比22%、17%和13%。同時,研究報告還指出,在未來12個月內,有大比率的超級富豪家族,將減少對商品和其它有形資產、以及房地產和房地產信託投資基金的投資。

原來房地產投資,超級富豪竟然那是相當低,僅僅有13%,不像中產階層動輒占比超過50%,甚至高達70%、80%。

本來超級富豪的房地產投資占比,就已經很低了,但是,在2020年(未來12月內),還將計畫減持房地產類的投資。照這個趨勢下去,未來2、3年,超級富豪的房地產投資占比,可能降到10%以下了!

5.在投資標的方面,中國超級富豪家族掌門人,看好亞洲的股票、債券、黃金等,且更側重於加大對私募(股權)的配置,原因是,私募基金相對於房地產,流動性更強,預期收益率更高。

亦即,超級富豪正在減持房產,增持股票(含股權)等股權類資產!

所以,對待富豪、超級富豪,我們不應帶有偏見。畢竟,從概率上,超級富豪的投資成功概率是高的,對未來趨勢的判斷,也更具有前瞻性。

跟著超級富豪去投資,去做資產配置,大概率不會出錯

當然,相比於中產階層,超級富豪對債券的配置比例高一些,這很正常,財富愈多,愈擔心風險,防範風險比收益率高低更重要。所以,華爾街有句話, 「富豪傾向於債券,中產傾向於股票,窮人忙著炒期貨!」

減持房產,其實,過去2、3年,身價過億的富豪,早已經在啟動,否則,房產在今天富豪的資產占比中,不可能才僅有區區13%!只不過,過去幾年,中國富豪對房產的減持,大部分都騰挪到海外了。

但是,今天,以及未來2、3年,中國富豪的資產配置,減持房產仍將繼續,而增持的部分,大多是股票等權益性資產(二級市場私募基金涵蓋在內),或是低風險債券(絕大多數理財產品屬於此類)。

減持房產,我也一直不間斷地呼籲:非剛需,不買房!投機請繞道!如果實在想投資房產,優先選擇的,也應該是大城市核心地段的稀有房產,租金回報率能夠跑贏市場利率的。在過去的若干年,我們是有形的房產投資為主,無形的股票投資為輔。

房產投資,是代表農耕時代的投資思維,看得見、摸得著,與我們幾千年「有錢有買地」的思維,本質上是一樣的。而未來,無形的股票、股權投資,將逐漸占據主導地位,在股票、股權無形的背後,是有形的、是能夠產生內生價值創造的企業。

投資房產,跟著大週期躺著賺錢的時代,已經終結!未來只有擁有充分房地產知識的投資者才有機會致勝。配置股票,順應大時勢專業研究的時代,已經到來!尤其股權投資更是值得留意的金礦。

本文獲「台灣商務」授權轉載,原文:房市、股市,為何富人與中產的選擇截然不同?

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL003002465

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房價大跌恐爆金融危機?專家:對他們的衝擊最大

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
現在許多購房者都把目光緊緊盯在房價究竟會上漲或者下跌,任何有關房價的風吹草動或聳動言論都能引起大家的關注。房產專家認為,主要是因為現今的高房價讓大家都承受著巨大的買房壓力,這樣一來,投資者想從房價上漲中獲利,而剛需者則想從房價下跌中得到更多實惠的心理就變得很自然了。
至於大家所關心的議題,房價大跌會導致金融危機嗎?房產專家胡偉良表示,如果房價一味下跌,眾多的中、小型房地產開發商將無力歸還銀行的貸款,因而帶來的系列金融危機是不言而喻的。且和房價下跌相比,金融危機造成的嚴重後果只會更大。因此,胡偉良認為,金融危機和房地產的關係緊緊相扣,很多人會受到影響,更別說投資房地產了。房地產的最相關業者就是銀行業,金融危機對房地產業的影響,可以從房地產開發商、購房者、售房者三個角度來分析。
 
房產專家胡偉良表示,如果房價一味下跌,眾多的中、小型房地產開發商將無力歸還銀行的貸款,因而帶來的系列金融危機是不言而喻的。圖/Pixabay
 
買房 賣房 繳稅 房市情境圖
 
一、對房地產開發商的影響
爆發金融危機以後,銀行首先考慮的是自身的資金安全,在回收資金不理想的情況下他們會謹慎放貸。也就是說,一旦爆發金融危機,許多房房地產開發商都將無法從銀行得到貸款,已經向銀行貸得資金會被銀行要求提前收回或增加抵押、減少貸款金額,業者少了銀行的資金支援後,勢將無法正常運行,特別是許多中、小房地產開發商因此會產生資金鏈斷裂。從企業本身的角度來看,金融危機爆發以後,整個市場普遍蕭條,建成的房子無法變現,業者無法如期歸還銀行的貸款,日子將會過得很艱難。
 
二、對購房剛需的影響
受到金融環境影響,銀行勢必會緊縮貸款,許多剛需購房者將無法得到購房貸款,因此買房的人少了。他們不是不想買,而是沒有錢買房。
 
三、對售房的影響
因為買方疲軟,賣房沒有人接盤,因此整個房市也變得名存實亡。相關業者將難以維生。房價大跌所造成的禍害有日本經驗為鑑,導致日本經濟近30年的停滯。
 
胡偉良認為,若金融危機真的發生了,政府當務之急應該加大政策的力度,通過政策手段保證金融市場的穩定。當金融市場穩定了,應對的措施才得以順利推行,這是救市的基礎和前提。
 
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https://news.housefun.com.tw/news/article/448311263526.html

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為何房價跌不下來?專家揭「6大原因」決定一切!

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
買房是大家共同的目標,同時大家也在等待相同的契機,那就是一波「降價」的到來,但很多人都很困惑,房價遲遲降不下來,也絲毫不受疫情太大的影響,甚至還有人抱持著希望等待,接受各界來的忠告「先別買房,房價可能會跌!」、「現在買房,你就是接盤俠…」等等。到底2020年的房價走勢會如何?會不會有太大的波動?都是現階段大家最關切的問題。
房地產專家胡偉良表示,房市是變幻莫測的,在你不相信會漲的時候,房價爆漲了;在你準備放棄的時候,疫情來了,利息變低了,房貸的利息變得比房租還低,讓你又猶豫了起來,此時到底該不該買房?胡偉良大膽預言,這幾年房市不會出現出現大漲大跌的情況。剛需(首購和換屋)是可以在今年買房的,因為你等不起,也沒有再等下去的必要了。
胡偉良大膽預言,房市這幾年不會出現出現大漲大跌的情況。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
住宅遇火警大樓較透天易逃難?民眾點出關鍵並非住宅類型,而是住戶逃生意識。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
一、房地產行業是我國經濟的中流砥柱
長期以來,房地產行業一直是我國的經濟支柱,整個產業鏈不僅僅是GDP的重要貢獻因素,也解決了上百萬人的就業問題。
二、銀行也不能承受房價大幅下跌
開發商建築成本是從銀行貸款而來,開發商開發建案時,不僅要考慮興建成本,還要考慮利息費用、盈利成本,房價當然被抬高。建好的房子全部抵押在銀行,如果一旦降價,抵押資產都要縮水。所以,銀行也不能承受房價大幅下跌。
三、土地有限,營造人力枯竭,漲價必然
土地有限,樓房愈建愈高,土地使用成本也愈來愈高,房價當然還是呈上漲趨勢,加上營造人力老化、斷層出現,房價沒有下跌的本錢。
四、反應通貨膨脹
大家可以回想一下,你小時候的物價與現狀的物價相比,已經翻了多少倍。90年代10塊錢還能買到1碗麵。但在如今這個連青菜都在不斷上漲的時代,房價下跌的概率有多大就不言而喻了。
五、房價暴跌會引發社會動盪
無論在什麼地方,沒有哪家開發商敢大膽降價,只要一有風聲說要降價了,前期購買的業主就前來鬧事,要求退房、退錢的。在這種情況下,開發商就是資金出現問題,也是不敢降價的。
如果房價急劇下跌,房產投資者的資產將會大幅縮水,大部分人是以貸養房,房價下跌幅度深,房產又不能快速套現,因為高額負債的壓力,很多人會跳樓的。
六、買漲不買跌
不管是炒股還是買房,人的理性都奉行買漲不買跌的慣性。只要房價一跌,不少人就會想房價還會再降,相反要是一漲,很多人就會跟風。
胡偉良分析,目前房價是:沒買房的希望跌,買了房的害怕跌,開發商不想跌,銀行不敢跌,政府不讓跌,理論上需要跌,經濟上不能跌,成本上沒法跌。說實話,真要跌了你也不敢買,漲了你又沒錢買,不跌不漲你又不急買,真是矛盾。不管怎麼樣,是跌是漲,人總是有自己的房子。沒有自己的家,去到哪兒都是漂泊,過著寄人籬下的生活。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/176854257765.html

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2020-06-08 15:17專欄作家 胡偉良
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圖片來源:pixabay
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對於台灣的房產市場而言,雖然房價一直在上漲,但是大多數人對於購房的熱情絲毫未減,面對如此之高的房價,從未缺少過買房人,在15年(2005)前買房和現在買房的確存在著巨大的差異,早期買房的雖然壓力已經很大,但是當時壓力只是一時的,如今這些購房者可以說是大賺特賺,特別是買了幾間房的人,現在都算得上是富豪了,如今買房不僅僅是要掏空你全部的財產,而且還要背負起巨額的貸款。現在很多人在當前的高房價之下已經不敢買房,也不想買房了,有不少年輕朋友就表示,買不起房現在只能租房了。

十五年前的房產對於當時的民眾而言也是一個高額的商品,這一點無論是當時還是現在都沒有一點改變,唯一變化的就是當時還能咬牙買房,現在則是買不起,在錢是越來越不值錢的情況下,買房已經成為了一種奢望。

現在的房價高漲,隨之而來的就是貸款金額的提升和貸款年限的拉長,在十五年前你買房的購屋貸款大約一個只需要還1、2萬塊,現在呢最少3萬起跳,當時一個普通家庭的總收入大概是在7~8萬之間,即使是交付房貸剩下來的錢,不僅還夠一個家庭當月的開支,而且還能存下錢來。

現在一個普通家庭總收入和過去相差不多,交完房貸後,剩下的錢可能應付每個月開支都還嫌不足,能存下錢的更是微乎其微,有網友調侃說,現在的高房價,讓大家不敢生小孩。

十五年前購房者的房子都是升值的,不管是增值了多少肯定是不會虧損的。但現在買房的每月還貸金額大幅提升,就是租房的房租也漲到了1萬以上,這樣的對比顯而易見。

無論是十五年前的購房者還是現在的購房者背後都有一個不為人知的心酸,但是當他們熬過了十個年頭,他們苦日子就過了大半,隨著社會發展,人民生活水準上升,往往只要熬過前幾年的房貸壓力,就會迎來一輩子幸福。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

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房市回不去了?專家:因「這3種人」還在死扛房價

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
對於購房者來說,維持高房價就意味著購房者要在自己的收入中拿出很大一部分來還房貸,不僅生活成本上升,使得大家不敢生育,因此人口出生率大幅降低,消費支出也被壓縮。專家認為,一旦消費被壓縮,又會使經濟增長疲軟,若大家收入減少,買得起房子和還得起房貸的人也會相對降低,形成一個惡性循環。
房產專家胡偉良表示,房地產經過二十多年的高歌猛進,已經嚴重畸形,到處是鋼筋水泥、高樓大廈、社區林立,房子已經開始出現過剩,房市的買賣關係已經發生了根本性的變化,已經到了一個新的轉折點。所謂物極必反,現在無論是開發商還是炒房、囤房客,都能感受到房市的寒意。他提到,為了剝離房地產的金融屬性,政府推出了囤房稅、實價登錄、房地合一、及金融管制等打房措施,希望將投機炒作趕出房市;伴隨著國內近年來低迷的經濟情勢,民眾實質收入不增,賺錢變得越來越困難,房市需求嚴重不足,人人都在觀望。
專家認為,一旦房地產出現消退潮,經濟很可能會面臨衰退。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
住宅遇火警大樓較透天易逃難?民眾點出關鍵並非住宅類型,而是住戶逃生意識。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
胡偉良說,更關鍵的是,現階段經濟前景不佳、民眾所得停滯、國內消費市場出現了萎縮。如今,抑制炒房的一些稅制更讓炒房的暴利不再,炒房這種行為已經變得越來越少,房價逐漸重回理性。以前只要房地產行業出現週期性的變化,開發商就會死扛房價,因為他們知道,扛過房價過後,房價還會繼續有更多上漲。而房價如果下調,人們買漲不買跌的心理就會作祟,越是降價就會越賣不出去。而二手房主也會死扛房價,因為只要房價的上升趨勢繼續,死扛一下換來後來的大幅增長,何樂而不為呢?
不過,現在房價處於下行通道,開發商的資金壓力逐漸加大,不少開發商為了儘快回籠資金、避免流動性枯竭,已經不再去死扛房價,有些開始進行降價促銷。但降價並不是你想降就能降的,首先你得面對炒房客或者已經買房的那部分人圍堵的壓力。當然,現在大部分開發商和炒房團還在死扛房價,很多二手房根本就是有價無市,但隨著時間的推移,這些開發商和炒房團還是很難長期撐得下去。畢竟,現在房市買賣關係已經發生改變,由以前的賣方市場轉變為買方市場,急於賣房的人越來越多,而願意接手的人卻越來越少,再加上實體經濟疲軟,大家收入增長停滯,持有房屋待售的壓力會越來越大,屆時的二手房將會越來越難出手。
胡偉良提到,或許仍有部分炒房客和開發商會不甘心自己手中的房子價格“縮水”,而決定死扛房價,那麼會有什麼樣的結果呢?首先對於政府來說,保持房價穩定是政府樂意看到的,畢竟房價大幅下跌會對經濟會產生極大的衝擊,還可能會觸發嚴重的金融風險,而保持房價穩定則可以讓地方政府有一份相對穩健的財政收入。但房價一直處於高位危害性也是非常大的,保持高房價可能會導致嚴重的經濟危機,危害性不可忽視。
對於房地產商來說,死扛房價就意味著房屋週轉變慢,資金回籠困難,再加上維持房價需要支付沉重的財務成本,大開發商還可以扛一下,小開發商只能等著倒閉或被收購了。對於實體經濟來說,房價處於高位,通過炒房就能賺到錢,誰還會去幹吃力不討好的實體經濟?各路資金都跑去炒房了,實體經濟缺乏資金支援就會慢慢變得空心化,一旦房地產出現消退潮,經濟很可能會面臨衰退。
因此胡偉良認為,房價保持在高位,死扛不降,不僅不利於國家穩定,也不利於房地產商提高周轉率,更不利於實體經濟的發展以及個人生活水準的提高。此時房價本該是穩中有降,保持一個相對均衡穩定的空間內,只有這樣房地產市場才能健康發展下去。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/235548255830.html

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2020-05-27 16:03專欄作家 胡偉良
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圖片來源:pixabay
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為什麼買房依然是一件值得去做的事?分析如下:

1.對於大部分普通人而言,真的沒有什麼其他的管道可以分散資金,買房也是最容易接觸到的一項金融產品。

2.房價不一定是真漲,但數值一定會漲。疫情之下,各國政府都採極度寬鬆的貨幣政策,貨幣貶值在所難免,也是解決當前疫情困境下不得不的對策,而房價跑贏貨幣貶值率是沒問題的。

3.與其說買房子,不如說是買地。大部分房子值錢的只有地皮,好地段更是潛力股。

4.房地產涉及上下游產業鏈、有房群體的利益、地方財政收益、GDP成長率⋯等等,不像那些打嘴炮仙的空空所講的那麼簡單。在沒有足夠的行業能夠代替房地產時,房地產還是有存在的價值的。

5.當政府一再強調房地產不宜大漲大跌時正說明了:大跌是國難性事件,一旦發生後果不堪想像;大漲也不允許,因為再漲價會使還沒買房的愈來愈買不起房,政府必須考慮他們的民生需求。

當然,閉眼買房就能致富的時代已經過去了,剛需買房也是一定要考慮清楚怎麼買、購買時機這些因素。接下來是靠頭腦買房,有些房值得買、有些則不值得買,畢竟,買房還存在著不同的盈虧風險、不同的收益大小等問題。因此不管如何,房地產是值得關注和期待的。

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買房房地產疫情房價貨幣政策

胡偉良

胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構

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2020-05-24 18:31

▲▼美金、日幣、台幣匯率利率相關配圖。(圖/記者湯興漢攝)

 

▲後疫情時代,各國政府採寬鬆貨幣救經濟,房地產也逐漸走向微利時代。(圖/記者湯興漢攝)

記者黃靖惠/綜合報導

後疫情時代,因各國政府採寬鬆貨幣救經濟,被視為傳統產業領頭羊的房地產,逐漸走向微利時代,不過仍是貨幣保值關鍵之一,對此雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良在《房地產專欄》表示,貨幣貶值在所難免,不過現在買房仍相對具保值性。

他解釋,房地產行業一直是個重資產行業,從業得先投入大量資本,成為一道高門檻,排除一般民眾去涉足,造成產業享有寡占利潤,也經常被視為是資本家的遊戰場。

不過在預售制度建立後,讓一般人也有機會跨入這個行業,以小博大,透過銀行給的融資貸款,加上預售期的順銷,甚至不出分文,就可以啓動一個建案,也因為如此,地產往往也成為梟雄、賭徒和投機客的樂園。

▼雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良。(圖/胡偉良提供)
▲▼胡偉良。(圖/胡偉良提供)

他表示,這些人透過銀行貸款,買進土地建房,等資金回籠之後還清貸款,這也是主流開發商創富流程,且較偏向重資產形態發展、處理耗時耗事,且承擔較大的市場風險。

在房市逐漸走向微利的當下,他建議,投資人更審慎評估,朝向輕資產投資方向,對照台灣的一些中大型房地產開發公司,也逐漸可以看到類似的轉向行動正在展開。

他更援引大陸、香港房地產領域領頭人李嘉誠和王健林例子,過去幾年退出房地產舞台,甚至開始出售房地產,轉投資歐洲能源、基礎建設,推測與現在大陸和香港房地產最高點已經快到了,所以才會急於退出,改轉輕資產模式投資。

https://house.ettoday.net/news/1721634

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2020-05-20 16:11專欄作家 胡偉良
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資料來源:pixabay
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房地產行業一直是個重資產的行業,也就是說從事這個行業,得先投入大量的資本,使得這個產業經常成為資本家的遊戰場,資本形塑這個產業的高進入障礙,阻礙了一般民眾去涉足,造成產業享有寡占利潤。但有幸虧有預售制度的建立,讓一般人也有機會跨入這個行業,以小搏大,透過銀行給的融資貸款,加上預售期的順銷,甚至不出分文,就可以啓動一個建案。

就是因為如此,使得房地產業往往也成為梟雄、賭徒和投機客的樂園,這些人透過銀行貸款,買進土地建房,等資金回籠之後還清貸款,這也是主流開發商的創富流程。

李嘉誠和王健林轉向,改走輕資產模式

在大陸和香港的房地產領域,李嘉誠和王健林是這個行業的領頭人,同時也都曾擔當中國首富的位置,是長期出現在富豪榜上的房地產市場大老。不過過去幾年中,李嘉誠和王健林都慢慢退出房地產舞台,甚至開始出售房地產,並開始抄底歐洲,進入能源、基礎建設,就像李嘉誠曾經說過的名言:「我不會在房地產行業賺最後一塊銅板,因為到時候的風險太大,不值得。」現在大陸和香港房地產最高點已經快到了,所以才會急於退出。

王健林也是從前兩年開始拋售房地產,隨著中國大陸電商日益激烈和同質化,如今招商越來越難,商業地產消耗了萬達大量的資金,所以王健林和萬達已經到了轉型的階段。再者,經過近幾年萬達的瘋狂擴張,王健林意識到萬達資產運營負擔過於沉重,減輕集團債務是萬達首要考慮的問題,所以才將手頭上的酒店物業出售,賣掉八成的資產,改走輕資產模式。

亦即房地產的重資產形態使得資產的處理耗時耗事,要承擔較大的市場風險,在房市逐漸走向微利的當下,或許投資人更審慎評估,對照台灣的一些中大型房地產開發公司,也逐漸可以看到類似的轉向行動正在展開。

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2020-05-16
作者: 胡偉良

 

▲(圖/攝影組)

土地永遠是華人千百年來不變的情懷,這種情懷是發自骨子裡面的一種熱愛,任何東西都無法取代。千百年來,華人無不為擁有一份恆產而孜孜奮鬥一生,寧願自己少花一點,也要為兒女置辦一份家業和房產。

這種情懷所產生的需求催生了華人社會的房地產產業繁榮,同時也讓房價變得高不可攀。房地產經過二十多年的高歌猛進,已經嚴重畸形,到處是鋼筋水泥、高樓大廈、社區林立,房子已經開始出現過剩,房市的買賣關係已經發生了根本性的變化,已經到了一個新的轉折點。所謂物極必反,現在無論是開發商還是炒房、囤房客,都能感受到房市的寒意。

為了剝離房地產的金融屬性,政府推出了囤房稅、實價登錄、房地合一、及金 融管制等打房措施,希望將投機炒 作趕出房市;伴隨著國內近年來低迷的經濟情勢,民眾實質收入不增,賺錢變得越來越困難,房市需求嚴重不足,人人都在觀望。更關鍵的是:經濟前景不佳、民眾所得停滯、國內消費市場出現了萎縮。

如今,抑制炒房的一些稅制更讓炒房的暴利不再,炒房這種行為已經變得越來越少,房價逐漸重回理性。

以前只要房地產行業出現週期性的變化,開發商就會死扛房價,因為他們知道,扛過房價過後,房價還會繼續有更多上漲。而房價如果下調,人們買漲不買跌的心理就會作祟,越是降價就會越賣不出去。而二手房主也會死扛房價,因為只要房價的上升趨勢繼續,死扛一下換來後來的大幅增長,何樂而不為呢?

不過,現在房價處於下行通道,開發商的資金壓力逐漸加大,不少開發商為了儘快回籠資金、避免流動性枯竭,已經不再去死扛房價,有些開始進行降價促銷。但降價並不是你想降就能降的,首先你得面對炒房客或者已經買房的那部分人圍堵的壓力。  

當然,現在大部分開發商和炒房團還在死扛房價,很多二手房根本就是有價無市,但隨著時間的推移,這些開發商和炒房團還是很難長期撐得下去。畢竟,現在房市買賣關係已經發生改變,由以前的賣方市場轉變為買方市場,急於賣房的人越來越多,而願意接手的人卻越來越少,再加上實體經濟疲軟,人們收入增長停滯,持有房屋待售的壓力會越來越大,屆時的二手房將會越來越難出手。

或許,仍有部分炒房客和開發商會不甘心自己手中的房子價格“縮水” ,而決定死扛房價,那麼會有什麼樣的結果呢?

首先對於政府來說,保持房價穩定是政府樂意看到的,畢竟房價大幅下跌會對經濟會產生極大的衝擊,還可能會觸發嚴重的金融風險,而保持房價穩定則可以讓地方政府有一份相對穩健的財政收入。但房價一直處於高位危害性也是非常大的,保持高房價可能會導致嚴重的經濟危機,危害性不可忽視。

對於房地產商來說,死扛房價就意味著房屋週轉變慢,資金回籠困難,再加上維持房價需要支付沉重的財務成本,大開發商還可以扛一下,小開發商只能等著倒閉或被收購了。

對於實體經濟來說,房價處於高位,通過炒房就能賺到錢,誰還會去幹吃力不討好的實體經濟?各路資金都跑去炒房了,實體經濟缺乏資金支援就會慢慢變得空心化,一旦房地產出現消退潮,經濟很可能會面臨衰退。

對於購房者來說,維持高房價就意味著購房者要在自己的收入中拿出很大一部分來還房貸,生活成本上升,使得人們不敢生育,人口出生率大幅降低,消費方面支出被壓縮。一旦消費被壓縮,又會使經濟增長疲軟,人們收入減少,買得起房子和還得起房貸的人也會減少,形成一個惡性循環。

由此也可以看出,房價保持在高位,死扛不降,不僅不利於國家穩定,也不利於房地產商提高周轉率,更不利於實體經濟的發展以及個人生活水準的提高。此時房價本該是穩中有降,保持一個相對均衡穩定的空間內,只有這樣房地產市場才能健康發展下去。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

https://www.wealth.com.tw/home/articles/25704

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2020-05-14 00:24專欄作家 胡偉良
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2020年過去三個月了,因為疫情使得民眾大部分時間都待在家裡。房市,也因為疫情,冷淡了不少。

人們都期待房子降價,對此有人持觀望態度,在等待大幅降價後再進場購房。

房價下跌再買房不現實

等房價下跌才去買房是自己欺騙自己。

疫情使得樓盤銷量下跌,價格下浮,確實有些開發商因而資金緊張。但是從近年來區域開盤價與消費者購買房屋的情形來看,房價依然堅挺,並不致於出現暴跌。房價並沒有像有些人宣稱的,面臨崩盤的調整期了。

現實來看,我們的收入並沒有先進國家那麼高,但房價卻居高不下,之所以如此,確實與炒作有關,包括;土地炒作和房屋炒作。社會上少數富人的財富投資都瞄準了房地產市場。有限的土地資源掌握在不缺錢的權貴人士手上,又引發了「麵粉比麵包貴」的反常現象,造成了房地產暴漲的情景,也拉長了房地產的週期,今日的房地產週期已經從以往的4、5年走向10年以上,甚至長達15、20年,原因無他,就是炒作,也因此惡化了世代的不公平。

有很多人發問,在上述背景下,現在的房價會不會下跌?會不會再漲?

其實這不是一個簡單的問題,有太多因素彼此交錯影響,簡單來說,短期和政府政策(包括利率、稅制)、民眾的預期心理有關;中期則和危老改建的成效有關;長期則和人口結構(老齢化、少子化)有關,讀者不妨參閱筆者的相關文章。

華人對家的觀念是有房才是家,租房居住不是自己的家,所以人人都夢想有一套屬於自己的房子,結婚房、養老房、改善房在近十年內不會縮減。在這樣的背景下,房子需求並沒有飽和,在有需求的情況下房價就難以大幅降低,這是市場的自我調節規律。

早期蓋的房子都只是滿足民眾居住的需求,隨著經濟的發展,民眾對房屋的要求已由原來的遮風避雨,走向節能、環保、舒適、安全、智慧、景觀和宜居等方面,所以建築成本也在逐年提高,在這樣的情況下,新房的房價很難有大幅降低的可能。

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還在幻想房價會暴跌?專家:只有「這些人」會相信

好房網News記者張庭甄/綜合報導
2003年SARS大爆發,讓當時疫區的房價下跌,許多屋主立刻降價賠售,這次疫情蔓延全球,全台4月買房交易量較3月減少11%,一些想買房的人便開始張望,房價是否有暴跌的可能,當有人說房價暴跌時就會有很多人相信,為什麼會有這種現象呢?
房產專家胡偉良分析,其實這在心理學上可以解釋,擁有這種心理的人分為「想買房但又買不起、生活不如意、渴望獲得社交認可」的三種人。
為什麼談論房價暴跌時很多人會相信?圖/取自Pixabay
圖/取自Pixabay
心理學解釋一:在與他人的比較中,獲取心理平衡
擁有這種心理的人往往是那些想買房但又買不起房的人,這些人看著周圍人士都買了房,感到極度的心理不平衡,想買又買不起,上無餘糧、下有拖帶,極感無助,於是乎他們將情緒發洩到了房子身上。
透過說房價會暴跌,暗示買房的人別神氣,還房貸丟人等言論來貶低他人,抬高自己,以此證明其人不如自己,也以此證明自己過得還不算太糟糕,以此獲得某種心理上的優越感。
心理學解釋二:傳播房價下跌成為負面情緒的宣洩口
擁有這種心理的人往往大都是生活不如意的人,人生不如意十之八九,在生活中遭受的坎坷與不順,使得我們深陷沮喪和焦慮。
工作不順、薪資不高、戀愛不成、消費不起、上有老輩待養、下有小輩待哺等生活的重負讓我們累積了眾多負面情緒,卻難以宣洩。
而此時備受爭議的房價則成為了眾人情緒的宣洩口,無端揹負了旁人施加的憤懣與怨氣,成為了「替罪羔羊」,人們心中的消極情緒,藉由傳播房價暴跌批判房價上漲這一行為而實現了疏導、轉移。
胡偉良表示,生活不如意時,房價會成為眾人情緒的宣洩口。圖/取自Pixabay
圖/取自Pixabay
心理學解釋三:傳播房價暴跌讓人更容易融入圈子
擁有這種心理的人往往大都是渴望獲得更多社交認可的人,這類人渴望通過一些言論來提升自己在社交圈子中的存在感和重要性,藉此獲得他人的關注,因此他們會將一部分矛頭指向房價,談論房價能讓人在情感上更親近,彼此間更具有認同感,形成有共同立場的小群體。而那些不參與討論或宣揚房價會上漲的人,則通常會顯得與這個小圈子格格不入,被排除在共同的圈子之外,導致疏離與孤立。
胡偉良認為,一些說房價會暴跌的人,一邊玩著遊戲,一邊吐槽著社會的不公,他們從來不會去想著如何提升個人能力,提高收入爭取早日買房,而是吃著點心,握著啤酒,在鍵盤上肆無忌憚的攻擊著房價,妄圖把房價打趴下來,好順利接盤。
 

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2020-05-06 00:01專欄作家 胡偉良
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在舉世大印鈔票的當下,貨幣會貶值幾乎已經成了大多數人的共識,而房子能保值乃至升值也幾乎成了大家的共識。在恐慌或者貪婪下,很多民眾一旦手上有了足夠的錢就迫不及待的把它換成房子,因為民眾對貨幣貶值有很強烈的預期,對房子增值也有很強烈的預期。

而且這種預期在過去幾十年房價永遠漲的事實之下,已經被強化到無以復加的地步,這種預期導致今天的房子溢價(超漲)嚴重,比如一棟房子今天價值1000萬,但老百姓預期貨幣未來會貶值,這房子未來會價值1500萬,在這種預期下可能這房子明天就能被賣到1200萬甚至1300萬了。

在這種對通脹的強烈預期下,縱然通貨膨漲還沒到這個地步,房子的價格已經被民眾在恐慌和貪婪下提前炒到這個地步,這時候房子抗通脹的意義已經不大了,我今天用10年後的價格買房去抗10年後的通脹,明顯是虧了。我覺得台灣當前房市就是這個情況;

從長期來看,貨幣肯定是不斷貶值的,但這種貶值應該是上下震盪的,大週期套著小週期,100年的大週期可能是貶值的,但組成這個100年大週期的幾個10年、20年的小週期中又有部分是穩定的乃至升值的,但這個小週期可能就涵蓋一個人的大半輩子了。

比如日本通貨緊縮都快30年了,但以100年的尺度看日本還是通脹的。經濟上不可能是一直線式的持續向上,一旦有了持續向上的事情,市場就能找到一種穩定獲利的方式,市場就走極端了,最終經濟秩序和生產就被破壞了。

其實房子就有這個傾向,房子一直穩賺不賠,最後社會全部的資本就往房子上跑了,其他產業就被擠出。

而且政府也會不斷的修復貨幣購買力去維持貨幣信用,一個永遠貶值的貨幣最後肯定會被老百姓徹底放棄的,就像辛巴威或者委內瑞拉一樣,最後老百姓就會千方百計的去嘗試兌換更保值的貨幣,畢竟正常經濟貨物流通還是要依靠貨幣交換的,而不能靠房產或者股票這種資產作為商品流通的中介。

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總是在等房價下跌才入手?專家:別自己騙自己!

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
受到疫情影響民眾生活模式改變,除了工作之餘,大多宅在家減少外出,房市也因此冷淡不少,人們期待這波疫情使房價能夠大幅降低,持續觀望進場時機,但對於這樣的心態,房產專家胡偉良表示,「房價下跌再買房不現實,等房價下跌才去買房,是自己欺騙自己」!
胡偉良提到,疫情使得樓盤銷量下跌,價格下浮,確實有些開發商因而資金緊張;但是從近年來區域開盤價與消費者購買房屋的情形來看,房價依然堅挺,並不致於出現暴跌。
消費者心態總是希望能夠買到經濟實惠的商品,但對於現階段房市而言,專家認為這樣的想法可能是「自己騙自己」。示意圖/pixabay
 
消費者心態總是希望能夠買到經濟實惠的商品,但對於現階段房市而言,專家認為這樣的想法可能是「自己騙自己」。示意圖/pixabay
他認為,房價並沒有像有些人宣稱的,面臨崩盤的調整期了。反而從現實來看,我們的收入並沒有先進國家那麼高,但房價卻居高不下,之所以如此,確實與炒作有關,包括土地炒作和房屋炒作。
他舉例,社會上少數富人的財富投資都瞄準了房地產市場,有限的土地資源掌握在不缺錢的權貴人士手上,又引發了「麵粉比麵包貴」的反常現象,造成了房地產暴漲的情景,也拉長了房地產的週期,今日的房地產週期已經從以往的4、5年走向10年以上,甚至長達15、20年,原因就是炒作,也因此惡化了世代的不公平。
 

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2020-04-21 20:29專欄作家 胡偉良

房價上漲不僅為開發商賺進大把鈔票,那些較早買房的也一樣賺了錢,這種情形掩蓋很多房價上漲帶來的矛盾。像是,購房者因為買房所需支付的貸款利息和已支付價款的存款利息,這些損失最終都可以透過房價的上漲獲得彌補。

房價不下跌的根源是開發商不降價,因為一旦降價就會改變「市場預期」。一旦市場預期發生變化,每個人都認為房價下跌即將到來,開始拋售房産,那將很容易觸發房地產價格的雪崩。

在過去的炒房時期,炒房客聯合開發商一起作,開發商為聯手,開發商提供房子,炒房客通過貸款買房,為開發商提供開發資金,最後通過一定的銷售手段提高價格,開發商賣房賺錢,炒房者炒房也同樣的賺了錢,兩者都得到好處,而這一切多出來的差價都是由剛需者所買單的。

對於那些早早買房的人來說,房價上漲了,能夠為他們帶來不少的利潤,在這種情況下,每個人的目標一致,甚至對於投資者來說,即使是房子的品質有問題,他們也不會出聲,這是為了保持房子的價值。所以說房價上漲期,很多品質上的瑕疵是很容易被掩蓋的。

多年來,房地產在經濟上占有重要地位,高房價讓人苦不堪言,最後終於催生了打房稅制-房地合一稅。

現在看來炒房已經受到抑制,房價也已經穩定下來,炒房客已逐漸被清除,過去過高的房價終將逐步回調,但是民眾也不要幼稚的誤認為房市可以馬上回歸合理正常,畢竟絶大多數的人都已經擁有房產,未來唯有透過房價下跌和所得上升,才能讓已經失控的房價重回正軌,兩者之間的關係也是尚待研究的一個重要課題。

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買房是中產階級最好的存錢方式

文/胡偉良
你有沒有省吃儉用,一分錢掰成兩半花,每個月卻依然存不了多少錢?
無論是月薪三、四萬,還是年薪百萬,能不月光已經是極好的了。不同收入水準的人,有不同的花錢方式,能從牙縫裡摳出錢來實屬不易。無論你把節省下來的存在銀行,還是買基金、股票,最後都是殊途同歸,總金額漲幅緩慢,經不起通貨膨脹的摧殘。
買房是中產階級最好的賺錢方式(示意圖/photoAC)
近日有民間團體召開記者會,要求政府儘速制定租金補貼的「可負擔計算基準」。示意圖/photoAC
買房是中產階級最佳存錢方式
買房才是中產階級最佳存錢方式,沒有之一!!
最主要的原因是,房價上漲時,是總房價在上漲,而不是只有你支付的頭期款部分在上漲(也就是槓桿作用)。比如你有200萬積蓄,買了1000萬的房產,貸款800萬,當房價上漲了10%的時候,1000萬變成1100萬,扣除貸款800萬(事實上餘下的貸款不到800萬,因為期間有每月還房貸),你的淨資產是300萬,比你之前的積蓄200萬多了100萬。如果你當初沒有買房,而是把這200萬投入到基金、股票或是其他沒有槓桿效應的理財方式,就算這些投資上漲了10%,也不過是從200萬上漲到220萬,只比之前的積蓄200萬多了20萬。 
也許你會說,上面分析只是說明房產做為投資工具比其他投資理財工具好,與存錢有何關係啊?下面我來進一步分析。
買房的人與租房的人,10年以後資產將拉開顯著距離
如果你買房前是租房住的,你每個月的開支一部分(也許是開支中的最大項)支付給了房東,這部分錢付出去了就不再屬於你了。況且房租是逐年上漲的,你的租房開支也在逐年上漲。
當然如果你買房了,每個月得還銀行房貸,可是房貸中只有利息是給銀行的,本金部分是屬於自己的。如果銀行加息,這個房貸利息也可能增加,但加息一般不會加很多,否則將造成百業凋零。此外,利息還有可能下跌!
基本上,房貸利息與房租相比,利息比房租少了很多,幾十年的時間裡,房租永遠逐年上漲,利息則是基本持平,或是微量漲跌。在你因為住房而產生的開支裡面,明顯交利息給銀行比交房租給房東要少交很多,這部分少交的錢,就是你額外存的錢。
幾十年的時間來看,房貸總利息遠遠小於房租總額
接下去,再來說說銀行貸款裡的本金部分。這部分雖然是交給銀行的,但是因為之前銀行借款給你買房,現在欠債還錢,天經地義。本金部分總額就是當初銀行借給你的買房款,你每個月必須要還,沒有商量餘地。如果你不買房,只是每個月存錢,有時候意志一薄弱,一衝動,買了個計畫外的東西,或者多上了幾趟館子,多搭了幾次計程車,當月就沒錢可存了。你會常常“下個月再開始存錢吧,這個月先享受了再說”。如果你有房貸在身,看到計畫外的東西,只要想想你必須要還的房貸,就能忍住,錢就存下來了。
有人說,頭期款也是要積蓄的呀。那我告訴你,與其每個月慢慢存錢累積頭期款,不如找人借!你存50萬得花多少時間?你借來50萬才要多少時間?借來後再逐步還。找誰借呢?當然就是找那些不肯買房把錢都存銀行的人啊!買房後會有一段時間會勒緊褲腰帶還錢,可是,隨著時間流逝,你的所得會越來越高,還錢還房貸會越來越輕鬆。
很多年過去後,你每個月拿著比當年高出不少的薪水,還著當年那一點房貸,每個月能存下來的錢就更多了。而那些當年沒有買房的人,雖然薪水也漲了,但房租也漲了,薪水的漲幅可能還沒有房租漲幅大,每個月能存下來的錢就更少了。
疫情持續中,關於該不該買房眾說紛紜,答案其實完全在於個人狀況和需求,在不冒進的前提下持有1、2戶,1戶自住1戶收租,我個人覺得是合理的,畢竟大多數人都是不適合創業的,有餘錢或負擔得起情況下,而房價又走低的時候,不買房要幹啥?
想不到筆者竟被很多讀者歸類為「空」派,只因為筆者直白的講出了自己看到的房地產真相和趨勢,講這些都是要讓大家處理房地產時能更理性,以免因為誤判情勢而害死自己,但良藥總是苦口,相信有一天,大家能體會。
 
 

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2020-03-23 19:55專欄作家 胡偉良
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這幾年來,民眾愈來愈關注怎麼利用自己現有的錢,做好投資來增加自己的利潤,讓自己能得到更多的收益和回報。所以近幾年市場上相繼推出的種種投資產品便很快地吸引了人們的注意,但是隨時間的推移,投資產品風險大,收益低的劣勢也很快地顯現出來。於是人們又開始把關心都放回房地產上。

2014以來房價上漲勢頭得到遏制,隨著交易量萎縮,可建素地愈來愈少,房地產開發投資也有明顯回落,但到前兩年,隨著房產略有回温,開發商又開始積極搶進。

李嘉誠認為買房是要自住,千萬不要買來炒

退休後的李嘉誠非常低調。去年1月11日,他在出席長實集團周年晚宴前對媒體說了幾句話:2019年世界經濟很複雜,大家都要小心點。香港經濟不太好,香港樓價跌也是正常,經濟都在低增長。香港房地產市場今年或有更大的波動。買來自己住,分期付款沒有問題的話,那麼你應該買,因為買來是要自住,但是千萬不要買來炒,波動會厲害的。

李嘉誠認為,2019年世界經濟很複雜,香港房地產市場或有更大的波動。「超人」投資眼光之敏銳毋庸贅言,他的話雖然主要是說給香港人聽的,但對同是華人的台灣民眾來說,同樣是值得參考。

王健林認為企業應該走向輕資產

相比香港首富,曾經的大陸首富王健林的話同樣驚人。去年1月12日,萬達集團在青島召開年會,王健林在會上說,萬達商業要剝離所有房地產業務,一點房地產開發也不能持有,成為徹底的商業管理運營企業。

萬達2018年的成績單中,房地產業務令人關注。全部收入為2142.8億元,比前一年下降5.7%。其中,萬達商管集團收入376.5億元,比前一年增長25.9%;租金收入328.8億元,增長28.8%。文化集團收入692.4億元,增長9.2%。而地產集團收入540.2億元,比前一年減少34.9%。

兩位首富的忠告,一位是說給買房者聽的,一位是說給賣房者聽的。其相似點都是房地產已經產生變局,民眾的房產觀點也要調整,去年我也在各種媒體提出這樣的看法和呼籲,但也引來了不少業者和炒房族的噓聲,哎。

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2020-03-02 16:21經濟日報 專欄作家/胡偉良
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圖片來源:pixabay
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2014年下半年開始,房價止升回跌,交易量更是大幅銳減,一時間炒房客哀鴻遍野,遍體鱗傷,一夕間,支撐房地產發展的因素都變了,以前買房的人開始賣房,買賣關係逆轉。

經過多年的療傷止痛,房地產似乎又逐漸的恢復了生機,業者逐漸體認到當前的房地產經營需要創新,要重新抓住消費者的真實需求。過去房子不夠,所以民眾買房是為了找尋棲身之處。如今這個基本面已經改變了,買房除了棲身,還要講求居住品質,房地產過去快速增長的情勢已經改變,房地產的增長速度會下滑。

現在大多數的富人都在賣房子,那誰來接盤呢?如果房地產開發公司本身的營運競爭力、土地開發能力、資金操作能力都不錯,那麼還可以繼續做下 去,反之,若企業還沒有做好 準備,培養好自己的上述競爭能力,則此刻退出經營也許反而會是一個比較妥適的自保方法。

當今的市場競爭已經很殘酷了,未來那些資金槓桿比較高的、現金流緊張的都可能面對企業的存活問題。

五年後,80%的開發商可能面臨關門或轉行,對那剩下20%,未來10年則將是那些倖存者在房地產行業重新發展的大好機會,需要業者用心、安心、創新、和全力投入,做足專業化,在核心競爭力方面做強,才有機會爭得一席之地。

胡偉良觀點:

當前房市的最大問題不是房子不夠,而是合規的房子比例太低(只有20%左右),其餘的除了結構安全性不夠外,加上老舊和居住性不佳,因此出現了巨大的老屋改建市場商機。像台北市這樣的城市,房子究竟夠還是不夠,要看存量,也要看未來人口的增量,更重要的是看這些老屋改建的速度和狀況。

因為不斷的有外地人口流入台北市工作,人口流入一定有購房的需求,所以台北市的房價不會出問題,短期縱若下跌,跌幅也不會太多,日後仍有機會回漲。

再來就房子而言,正常的租金回報率應該是銀行貸款利率再加2.5%左右的折舊和維護成本,目前銀行的貸款基準利率是1.7%,所以租金回報率要在4%左右才算合理,長期來看,當租金回報率低於銀行貸款利率時,就說明房價太高了,會跌;反之,就表示房價太低,會漲。

台灣當前的租金回報率是怎樣的呢?以台北市為例,現在新房的租金回報率大約是2%左右,只比銀行的貸款利率略高一點,但只有合理租金回報率的一半,說明了當前的新房房價確是太高了,所以房價應該會跌、當前的房價畸形不正常!

台灣在2003年以來的房地產市場狂飆,也使得房地產市場處在泡沫中,這段飆漲期間,甚至出現土地比房子貴的現象,就是麵粉比麵包貴。這並不是個正常現象,終究透過市場機制,房價會緩跌,逐漸回歸到合理水準。相比於其他國家,全球平均租金回報率水平是7%到8%。在這種情況下,台灣房價豈能一枝獨秀,長期走高?

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2020-02-26 00:20經濟日報 專欄作家/胡偉良
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圖片來源:pixabay
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有房子的地方沒人,沒房子的地方大量人口湧入,論壇上有一個關於「年輕人是不是越來越厭惡房產了」的話題,下面有大量的回應,幾乎是清一色地吐槽或抱怨房價太高,大家言必稱「房地產徹底毀滅了這代年輕人的奮鬥慾望」、「高房價扼殺了無數人的買房夢」。那麼未來的房子會不會因沒人買落到「白菜價」?

但我看到的被大家忽略的現實是,越來越多的年輕人買房都是主動或被迫「啃老」。

剛踏入社會還沒站穩腳跟的年輕人,若非父母長輩資助,想買房無異於痴人說夢話。毫無疑問,高房價成了絕大多數年輕人買房路上的絆腳石。以全台的平均房價來看並不算太高,均價不過20幾萬,真的特別貴而讓人覺得買不起的主要是雙北,尤其是台北市的房價水準,不要說一般人,連我都覺得高不可攀。

照當前的房價持續發展下去,房子未來將愈來愈賣不掉,10多年後房子會不會掉到白菜價呢?因為房價太高了,有錢人買了太多房子,沒錢真正需要房子的又買不起,未來那些投資炒作者的房子沒有人接手,只能有錢人賣給有錢人,發展到最後就是玩不轉,結果就是賣不出、租不掉,爛在自己手裡。

房地產發展到現在已經走偏了,不能再被高高捧起了,經濟發展最終要靠實體經濟。現在的年輕人開口閉口談房價,這不是什麼好事。其實,已經有越來越多的人發現扣除掉資金成本後,投資房產已無法帶來超額收益,就會收手撤離,這不僅有利於市場回歸理性,更有助於平穩房價,實現真正的房子是用來住的目的。

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