目前分類:胡偉良 (120)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

 

房價若真的暴跌 他點出這三種人打擊最大!

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
房價居高不下,對於現階段負擔不起的購屋族來說,最希望等到房價下跌再來下手,不過台灣未來的房市,有可能會出現「暴跌」的情況嗎?對此專家直接表明,以目前情勢來看很難發生,「房價暴跌」只是少數特定人士的胡亂臆測!
房市專家胡偉良,在《胡偉良的房產觀點》中表示,目前房價不太可能出現暴跌的情況,也不應該出現暴跌,更沒有條件承受房價暴跌帶來的影響。假如真的出現房價暴跌現象,將大大影響這幾年以高房價接手的三者:「剛需階層」、「住房投資者」以及「炒房者」。
台灣未來的房市,有可能會出現「暴跌」的情況嗎?房市專家胡偉良表示,以目前情勢下很難發生,只是少數特定人士的瞎想!圖/好房網News記者李彥穎攝
雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,房價飆漲,不一定對建商有利,尤其對中小型的建商來說,會形成巨大的成本壓力。好房網News記者李彥穎攝
首先是剛需階層,若房價出現暴跌,將會心理不平衡,因為他們購買住房,是為了解決居住問題,或改善住房條件,也就是說,他們買房就是以居住為目的,因此在窮盡全部家當財力,甚至負債的情況下,購買了住房後房價突然暴跌,對他們的打擊一定是非常嚴重。
其二影響到的住房投資者,可能面臨投資受損、心理崩潰問題。其實這些人,並不全是炒房者,而可能是希望藉持有資產來保值。他們投資房產,就是指望獲得更高一點的收益,如果能夠增值是最好的,但若出現較大損失,對他們來說,心理防線會快速崩潰,打擊比剛需階層還要嚴重。
最後被影響的就是炒房者,如果房價真的出現暴跌的話,受打擊最大的毫無疑問是他們,原本想透過炒房,獲得自己想要的暴利,一夜暴富,結果因為房價暴跌,反倒是賠的傾家蕩產。尤其是高槓桿炒房者,可能跳樓者會不少,更有可能的,就是炒房者跑路或放任銀行去處理。
胡偉良總結,現下最好的狀況,應該是讓房市在穩定狀態下保持小漲或小跌,房價平穩了,炒房客就不會有炒作的空間,房市回歸正常的市場機制,房屋也回歸居住本質,才會是健康的市場。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/589976241968.html

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報 
從2014年下半年開始,房價止升回跌,交易量更是大幅銳減。(本報系資料照片)

從2014年下半年開始,房價止升回跌,交易量更是大幅銳減。(本報系資料照片)

過去促使民眾不停買房的根本原因,是「買房升值」的心理預期,但如今房市景氣反轉向下,情況早已大不相同,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良分析指出,銀行、房地產商和買房者,三者都賺錢的時代已過去了。
胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,過去10年間,大多數城市的購房者,年均收益超過8%,在這樣的行情下,促成了銀行、房地產商、購房者三贏的局面,三者全都賺錢了。

胡偉良進一步解釋,過去房市景氣好時,小市民把獲利的錢存進銀行賺取約1%的利息,銀行再把錢以3%的利率借給房地產商,銀行等金融機構則獲得2%的收益;至於房地產商的本金收益率一般為30%,即使扣除銀行約3%的利息,收益仍有27%,在這個金融轉盤上,形成三贏的局面。

「一旦房市喪失賺錢效應,所謂的三贏局面就會土崩瓦解。」胡偉良強調,因購房者不再青睞買房,導致房地產商面臨滯銷困境,銀行自然不願意把錢借給負債過高的地產商,於是房地產商只能借更貴的錢,而對於銀行來說,也因為失去地產商這種大客戶而利潤受損。

胡偉良認為,銀行、房地產商和買房者,三者全都賺錢的時代過去了,在大勢不明朗的情況下,只觀察、不操作,才是最聰明的選擇。

文章來源:胡偉良的房產觀點

 

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191119000007-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報 
房市正面臨大風暴?(本報系資料照片)

房市正面臨大風暴?(本報系資料照片)

房價自2014下半年開始反轉,部份業者看好房市落底,春天即將來臨,但品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良卻警告,房市現今正面臨大風暴,5年後80%的開發商可能面臨關門或轉行。
胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,在房市景氣不佳情況下,當今的房市競爭已經很殘酷了,未來那些資金槓桿比較高的、現金流緊張的都可能面對企業的存活問題,5年後大概有80%的開發商可能面臨關門或轉行,僅剩下20%在房地產行業倖存。

胡偉良強調,2014年下半年開始,房價止升回跌,交易量更是大幅銳減,炒房客哀鴻遍野,以前買房的人開始賣房,買賣關係逆轉,大多數的富人也都開始賣房,如果房地產開發公司本身的營運競爭力、土地開發能力、資金操作能力都不錯,那麼還可以繼續做下去;反之,若企業還沒有做好準備,培養好自己的上述競爭能力,此刻退出經營也許反而會是一個比較妥適的自保方法。

針對台灣房市現況,胡偉良則認為,台灣在2003年以來的房地產市場狂飆,也使得房地產市場處在泡沫中,這段飆漲期間,甚至出現土地比房子貴的現象,就是麵粉比麵包貴,這並不是個正常現象,終究透過市場機制,房價會緩跌,逐漸回歸到合理水準。

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191118000003-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

房市保證賺的全贏時代過去了 專家說最聰明的選擇是…

好房網News編輯唐主桂/綜合報導

民眾熱衷買房,帶動建商努力開發,未來民眾的房價上漲,獲得財富成長,聽起來這個正向循環欣欣向榮,不過事實上近來賠售案例不少,建商倒閉的消息也時有所聞,這又是為何呢?

房市專家胡偉良表示,地產相較於博弈、股票、彩券來說,是唯一的「正和博弈」,房市裡有三種角色:房地產開發商、銀行和小市民都會賺錢,不過這種時代已經過去了。

胡偉良認為銀行、房地產商和購房者,三者都賺錢的時代過去了。好房網資料庫照片雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,對剛性需求族群來說,買房之後若遇到房價下跌,不會造成影響。好房網News記者李彥穎攝

胡偉良解釋,房市的三種角色:小市民將錢存入銀行賺取1%的利息,銀行轉手以3%利率將錢借給房地產商,獲得2%的收益,而房地產商開發建案的本金收益率一般為30%,扣除3%的利息,仍有27%的收益。

不過這種三方皆賺錢的原因,卻是在於購房者,是因為購房者不停買房,但原因不是居住需求,而是「買房升值」的預期心理,也就是因為房價不斷上漲,讓房地產商、銀行和小市民每個人都能賺到錢。

一旦樓市喪失賺錢效應,這個三贏局面,就會土崩瓦解,因為購房者不再青睞買房,地產商面臨滯銷困境,而資金成本擺在那裡,開發商需要現金流維持生存。但銀行自然不願意把錢借給負債過高的地產商,於是地產商只能借更貴的錢。

而一般民眾又該如何面對這樣的局勢呢?胡偉良認為,只觀察,不操作,才是最聰明的選擇。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/186711241771.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

只有大城市的房地產才有價值

文/胡偉良

只有大城市的房地產才有價值

近期房市看來似乎風華再現,但是我還是要提醒民眾,美景可能只是短暫出現的假象,畢竟,地段好、產品優、價格合理的產品,本來就會順銷,無關乎時機,像我們去年的一個案子,在不二價、沒廣告的情況下,不到一個月的時間即完銷 ,所以,重點在房子的所在和價值。

一、價值

房子不應該那麼貴的。

相比之下,房子為什麼要這麼貴!

只有大城市的房地產才有價值(好房網News資料照)淡水建案(好房網News記者吳建良/攝影)

我們舉三個例子,美國,日本,香港。

這三者其實是很不同的。美國,代表著大型的農村。除了少數大城之外,地價基本沒有價值。

日本,代表著中型國家。土地有稀缺(缺乏),一半是城市一半是農村。

香港,是城邦型國家(地區)。

房地產在美國,並不是一項稀缺資源。美國的人均居住面積,大約在80平方公尺(24.2坪)左右。基本上沒有“房奴”。

以美國一套典型的小鎮上的郊區房子而言。售價25萬美元。大概分三部分組成。

其中,建築成本8萬美元,地價8萬美元,“建築許可”8萬美元。

在美國造新房子,你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度,顏色,建築風格,都有嚴格的限制。

但無論如何,我們可以看見的是:在美國,“房地產”是完全不稀缺的。地價和建築成本的比例,大約是1:1。

其次說日本,日本的國土面積,37萬平方公里,大致是台灣的10 倍大。

日本的房地產市場,可以割裂分成二個市場:東京,非東京。

很多人都知道日本“房地產”狂潮。但進一步細心閱讀史料的人,都會發現,這個狂潮,絕大部分都發生在東京。

在東京以外的地方,那怕在大阪、福岡這樣的地方。房地產價格也不是太高。可能只有東京1/3的價格。

而在日本更低一級的行政區,在一些鄉和鎮,已出現了無人居住的村落。房地產甚至完全不值錢。一百萬日元就可以買到。

最後的例子是香港。香港是一個城邦型的國家(地區)。全香港都很貴。哪怕最偏遠的元朗或屯門,現在新盤也要近港幣10萬元/㎡。

這三個例子告訴我們的是什麼呢:

二、房價所在?

是什麼東西,支撐到台北房價,賣到一坪1百萬?

同樣的二個兄弟城市,因為其定位不同,功能不同,其房價可以差一倍,3倍,5倍。哪怕他們的經濟發展水準,GDP人均是幾乎一樣的。

較典型的,譬如東京和大阪,臺北市和高雄,首爾和釜山,上海和南京。

那麼,是什麼支持到台北房價賣到賣到一坪1百萬?

我認為是“區域定位的層級”。

很多人可能不知道,在一個消費品市場上,只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G,Unilever,Colgate。因為消費者可能先選第一名的品牌;他覺得不滿意,再選第二名的。再覺得不滿意,才選第三名的。。。。而之後的第四第五名,生存的機會十分渺茫。

同樣道理,在資本市場上,行業No.1的公司市值,通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD,蘋果和HTC。

這其中的道理,也是一樣的。一旦市場凝固成全國性大市場,而不是分立的板塊一塊。則只有No.1贏家通贏。

No.2絕不是比例的問題,而是成指數差距的問題。

這也正是很多跨國大型公司的策略。當一個公司要在亞太區步一個點,他首選的位置會是香港。

同樣的,如果有一家國際公司要進入台灣銷售,如果他要挑選一個營運總部,相信他們會選擇台北市的,我們很難想像,有什麼樣的公司,會把HQ設到高雄去。

除了高雄的本土公司,或者就是業務極端依靠高雄的公司了吧。

這也就是No.1的好處。

只有當No.1滿足不了客戶的需求,或者業務增長到很大很大的情況下,才需要開始考慮No.2。

所以,在“外來大鱷”這件事上,No.1是賺足了風頭。一個人獨享了太多的好處,這絕對不是簡簡單單的比例關係。

No.1通常是No.2的十倍。

同樣道理。在體育明星,和高管薪酬的職務中,第一名明星運動員的收入,會是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…哪怕他們運動水準差不多。

其具體的解釋,是人們寧可花1000元,去看一場最棒的比賽或表演。也不會花800元,去看一場次棒的比賽或表演。於是贏者通吃。

三、結論

只有大城市,才有房地產”。

根據我們的思考,美國,日本,香港,都是GDP超過三萬美金的成熟市場。但是他們的房地產市場結構,完全不同。

房價反應的,其實是一種“聚集”效應。

只有當一個城市,反應出了“聚集”效應後,才會產生房地產的溢價。

我們要記住,只有人潮集聚的地方,產業集聚的地方,房子才能賣出高價,產生“鋼筋水泥” 外的溢價

否則,像人口稠密如日本,在一些偏遠的鄉村,很多土地也是空置著,房子白送人都沒人要。

只有大城市,才有房地產,這個定律放諸四海皆準。

 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200241648

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-14 16:48專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

在目前的情勢下,房價不太可能出現暴跌,也不應該出現暴跌,更沒有條件承受房價暴跌帶來的影響。在民眾有房率高達85%、房貸比率高達6成以上的現實環境下,房價暴跌,只是少許特定人士的朦眼瞎想,實際上很難發生。

試想一下,假如真的出現房價暴跌現象,那這幾年高價接手房子的人會怎樣呢?首先從剛需階層來看,會出現心理不平衡的現象。要知道,所謂剛需是指“房子是買來住的”群體,他們購買住房,是為了解決居住問題,或改善住房條件。也就是說,買房的目的非常明確,都是圍繞著居住的目的。因此,在他們窮盡全部家當財力甚至負債的情況下,購買了住房之後,突然房價暴跌,對他們的打擊一定是非常嚴重,有的人甚至會長期處於後悔狀態。如果是貸款購房者,還有可能出現棄房不繳房貸的問題。所以,房價暴跌對已經購房的剛需階層來說,其影響是非常大的。

其二,對住房投資者來說,可能面臨投資受損、心理崩潰問題。要知道,這一群體的民眾,並不全是炒房者,而有可能是希望藉持有資產來保值。他們投資房產,就是指望通過投資獲得更高一點的收益,不要讓手中的財富貶值。如果能夠增值,那是最好。如果因此而出現較大損失,對他們來說,心理防線會快速崩潰。畢竟,他們手中的錢也是辛苦錢,也不一定是為了發大財,而只是增值而已。所以,房價暴跌對這部分群體的傷害是最大的,心理衝擊也是最大的。比剛需階層還要嚴重。

第三,對炒房者來說,則是致命打擊。如果房價真的出現暴跌的話,受打擊最大的毫無疑問是炒房者。要知道,他們本想通過炒房,獲得自己想要的暴利,想一夜暴富。結果因為房價暴跌,要賠的傾家蕩產。尤其是高槓桿炒房者,可能跳樓者會不少。更有可能的,就是炒房者跑路或放任銀行去處理。

胡偉良觀點:

也正因為上述原因,最好的狀況應該是讓房市在穩定狀態下保持小漲或小跌,房價平穩了,炒房客沒有了炒作的空間,房市回歸正常的市場機制,房屋回歸居住本質,這樣的市場才會是健康的市場。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4165186

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報 
房市景氣不佳,房子經過10年後會變得搶手還是滯銷?(本報系資料照片)

房市景氣不佳,房子經過10年後會變得搶手還是滯銷?(本報系資料照片)

靠買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,在過去房市景氣好時,甚至一度達到了全民買房的地步,但如今房市景氣反轉向下,情況早已大不相同,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良表示,在房屋供過於求情況下,六都以外的城市,未來必定會面臨滯銷困境,甚至六都治理不理想的,也一樣難逃此命運。
胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中指出,依目前的房市趨勢來看,可由以下幾個面向來分析,首先是未來房地產的需求,大致上會下降,只是速度快慢的問題。他強調,少子化現象日趨嚴重,消失的勞動力人口,意味著長期的購房需求也會消失,畢竟只有年輕人的結婚房、中小學生的學區房、中年人的改善房,才是拉動房市增長的核心動力,經過10年後,房子肯定不會變得比現在更搶手。

其次是要看未來城市群的分布,胡偉良示警,假如你所處的城市遠離熱點區域,交通不便、人口常年流出,或者處於城市群邊緣地帶,大量的房屋供給之下,無法獲得人氣效應,未來的房子必然會滯銷,舉例來說,六都以外的城市一定會面臨這樣的困境,甚至六都治理不夠理想的城市,一樣難逃困境。

胡偉良認為,未來的房地產市場,既要看購房需求的減少與否,又要看城市變遷、人口流動等,但有一點可以肯定的是,無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了,對購房者來說,假如手裡略有積蓄,買一套房或換一間更舒適的房子自住未嘗不可,但假如你想把手中的閒錢都換成房子,甚至還想加槓桿囤房,還是早點清醒比較好。

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191112000002-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報 

 

房市景氣不佳,房子經過10年後會變得搶手還是滯銷?(本報系資料照片)

房市景氣不佳,房子經過10年後會變得搶手還是滯銷?(本報系資料照片)

靠買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,在過去房市景氣好時,甚至一度達到了全民買房的地步,但如今房市景氣反轉向下,情況早已大不相同,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良表示,在房屋供過於求情況下,六都以外的城市,未來必定會面臨滯銷困境,甚至六都治理不理想的,也一樣難逃此命運。
胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中指出,依目前的房市趨勢來看,可由以下幾個面向來分析,首先是未來房地產的需求,大致上會下降,只是速度快慢的問題。他強調,少子化現象日趨嚴重,消失的勞動力人口,意味著長期的購房需求也會消失,畢竟只有年輕人的結婚房、中小學生的學區房、中年人的改善房,才是拉動房市增長的核心動力,經過10年後,房子肯定不會變得比現在更搶手。

其次是要看未來城市群的分布,胡偉良示警,假如你所處的城市遠離熱點區域,交通不便、人口常年流出,或者處於城市群邊緣地帶,大量的房屋供給之下,無法獲得人氣效應,未來的房子必然會滯銷,舉例來說,六都以外的城市一定會面臨這樣的困境,甚至六都治理不夠理想的城市,一樣難逃困境。

胡偉良認為,未來的房地產市場,既要看購房需求的減少與否,又要看城市變遷、人口流動等,但有一點可以肯定的是,無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了,對購房者來說,假如手裡略有積蓄,買一套房或換一間更舒適的房子自住未嘗不可,但假如你想把手中的閒錢都換成房子,甚至還想加槓桿囤房,還是早點清醒比較好。

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191112000002-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-11 09:29今周刊
  •  

【文.程子威】

對很多台灣民眾來說,買房是個遙不可及的夢想,弔詭的是,其實台灣空房越來越多,但真正有剛性需求的人卻依舊買不起房,對於如此矛盾的現象,品嘉建設董事長胡偉良認為可歸結為所得、利益這2個原因。

 

pixabay/tingyaoh提供
pixabay/tingyaoh提供
 

 

胡偉良於《胡偉良觀點》專欄指出,所得部分,牽扯到政府的攻策制定、宏觀視野及施政能力;至於利益方面,很多人雖然已經有房子,但看到房價在短期內暴漲,依舊有如餓虎撲羊,不管手上是否有錢,仍會去爭搶這塊大餅。

正因為如此,所以出現了不少炒房暴發戶,而當一個人占用很多住房資源,這些房產又呈現空置狀態時,就會使得住房資源分配不均,增加供需間的矛盾,推動房價上漲,而房價的嚴重虛高,將造成房地產泡沫被進一步吹大。

另外,胡偉良提到,有些人認為可藉由徵收「空屋稅」來調控房市矛盾,他也認同這種想法,但主管機關覺得空屋難以認定,因此不採行,所以又有人建議課徵「囤房稅」,甚至主張不這麼做,就是在鼓勵炒房。

但胡偉良分析,民眾炒房是由於預期房價會上漲,可是現今台灣的情況其實不缺房屋供給,缺少的是購買力,因此往後幾年房價再漲的機會很小,而房價每年上漲幅度若不到3%,囤房幾乎就算是賠本生意,所以他研判接下來不會有太多買房、囤房的人,「如果政府再大費周章,耗費資源去在囤房稅上著手,我認為是可笑的。」

https://udn.com/news/story/6839/4157100

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-11 00:43

▲▼看房子。(圖/ETtoday資料照)

 

▲全台勞動力人口數逐年減少,逐漸降低購房需求,推測未來10年「無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了」。(圖/ETtoday新聞雲資料照)

記者黃靖惠/綜合報導

房價漲跌受景氣影響,今年買氣回升,投資客也跟著出現在各地,不過雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示,全台勞動力人口數逐年減少,逐漸降低購房需求,推測未來10年「無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了」,若想把手中閒錢都換成房子,甚至還想加槓桿囤房,還是早點清醒比較好。

他指出,台灣25~44歲勞動力人口數量於2015年達到頂峰後,隨即進入下降週期,據統計2015至2025年之間,每年減少375萬人,2025到2030年之間,每年減少500萬人,一直到2030到2035年之間,每年減少幅度達960萬人。

未來台灣勞動力人口消失,意味著長期購房需求也將消失,拉動房市增長核心動力減小,像是年輕人買房築巢、為孩子買學區房,以及中年換屋等需求降低,房子不一定全數走向滯銷命運,但肯定不會變得比現在更搶手。

他解釋,人口、教育、醫療、商業資源高度集中城市,即便不像台北市核心區,未來10年依然很搶手。反過來說,若房子所處城市外圍,交通不便、人口常年流出,無法獲得人氣效應,未來必然會滯銷。

胡偉良說明,房地產市場走向除了要看購房需求增減外,還要看看城市變遷、人口流動,以及房地產金融模式的變化,有一點可以肯定的是「無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了」。

他說明,市中心除非老屋改建蓬勃發展,否則沒有那麼多土地供房地產開發,推測未來新建房屋面積增速都會下降,假使購房者手裡略有積蓄,買一套房或換一間更舒適的房子自住未嘗不可,但想把手中閒錢都換成房子,甚至還想加槓桿囤房,還是早點清醒比較好。



原文網址: 買氣回溫重返「炒房時代」? 專家:閒錢囤房還是清醒點 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1576643#ixzz652ZjQEz0
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

https://house.ettoday.net/news/1576643

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-11 21:50專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

近幾年來,不管是年輕人還是中年人,都對房市比較關心,不過最近房市出現了兩大怪現象,這兩大怪象是否意味著未來的房價走向呢?

未來房價到底會是怎麼樣的走向,其實我們現在還不能做出最後的判斷,因為市場是千變萬化的,你並不知道下一刻會發生什麼。

而當今房市的這兩大怪象究竟是什麼呢?

第一大怪現象就是「賣房者不願降價賣與購房者不願高價買」並存,賣房的人就是開發商以及炒房者,開發商當然是想要把房價提高,賣得越高越好,炒房者當然也是這個想法,想要從中牟取利潤,大家都想要以高價賣出去,但是買房的人是否能夠接受這個價格呢?

賣房的可能沒有真正的認真思考這個問題,但大多數買房的人都不願意高價買房,所以這樣就形成為一個怪現像,想賣房的人賣不出去,想要買房的人卻一直沒有買,這是當今房地產市場的一個普遍現象。

2014年下半年開始,房價開始下跌,到現在購房者都想要在價格上取得一定的優惠才會去買房,但是對於開發商來說,房子有一定的成本,並沒有太大的空間可以再降價,再加上資金壓力不大,所以大多不願意虧本賣;而炒房者買房本來就是為了賺錢,所以怎麼可能輕易降價出售呢,所以也因此出現了很多空置房,沒人居住。

而站在買房者的角度,是他們並不急著買,不會急在這一時半載,而且現在房地產市場並不像以前那麼火爆了,「買漲不買跌」向來就是華人房地產産市場的特色,這時候購房者都怕買貴,因此整個市場陷入觀望的困境。

依房市的現況來看,現在新屋市場的餘屋量已超過8萬棟之多,所以房屋的漲價空間有限,而且現在的稅制是不利於炒房的,因此購房者也在等待一個時機,等待著降價到一定的程度,再伺機入手。

第二大怪現象就是「購房者觀望與房地產開發商看多」並存。購房者之所以在觀望,有一部分原因是他們看到買房的人變少了,希望建商迫於資金壓力,會降價求售,但他們忘了2003到2014 年的大多頭已經「養肥」了這一波段在市場上營運的建商,他們的口袋夠深,根本不會因存貨而有太大的資金壓力;除此之外,另外有一部分人的想法是,因為老齡化、少子化,所以認為將來的房子肯定是供大於求的,因此現在也不急著買,而且如果要一次性拿出那麼多錢買房,自己的壓力也會比較大,而且現在的年輕人也能接受租房生活。至於房地產開發商看多多半是想等那些資金不夠的建商都斷頭之後,就是否極泰來的時候,因此他們有本錢等。

胡偉良觀點:

「想買的買不起,想賣的賣不掉,」這種怪現象的出現意味著什麼呢?意味著房價將保持平穩,既不會跌太多,也不會漲太大,所以購房者想要房價大跌再買,可能不太現實,開發商想要房價再翻轉走高再賣,也同樣戶的不太現實。

房市是千變萬化的,大家如果想要買房,還是應該擦亮眼睛選擇一套適合自己的房子,除了要看房型樓層以外,還應該多注意周圍的設施裝置,畢竟買了一套房子我們要住好幾十年,有的可能要住一輩子。而開發商也要看清現實,見好就收,免得拖到最後,賠了夫人又折兵,於事無補。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4158635?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-07 19:45專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

無房族和房奴因為理念不同做出不同選擇,前者無憂憂慮,錢都花在日常消費中,不復存在;後者兢兢業業,把收入存入房子裡面。兩者目前看來差別並不是很大,但30年後無房族和房奴差別大嗎?兩者目前沒什麼差別,但是30年後差別就很大了,為什麼這麼說呢?

買和不買房子的有兩個可能,不同的選擇造成不同的現狀,無房族不想背上房貸生活很佛系,今朝有酒今朝醉,選擇享受生活,每天過的很滋潤,花起錢來更是大手大腳。

選擇不買房的,將來會發生兩個可能:

一,雖然沒有買房子,錢還是不自覺地花掉的,什麼都沒留下。

其次:租房子,是自掏腰包,花光自己積蓄的錢,等於向房東還清抵押貸款,最終還是一無所有。

而買了房的“房奴”則每月按時還房貸,平時花銷很謹慎,節衣縮食。

買了房子,將來會有兩個可能。

第一是: 房子沒漲價,錢被保留下來,從你的左口袋移到你的右口袋。

第二,房地產的價值增加了,你獲得了財富。你可以用小筆投資(自備款)賺到大利潤(房貸部分的槓桿效應)。

假使你在30歲買房,60歲退休,房貸也還完了,有一套屬於自己的房子,產權完全屬於自己,不用擔心60歲之後還住在出租屋裡居無定所,不用擔心老了被嫌棄、被丟到養老院,兒女子孫也會因此多加照顧,退休後的生活會比較沒有掛圭。

當然,每個人的掛念不一樣,所以你覺得到底該不該買房呢?

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4151478?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報 
台灣社會面臨少子化與空屋率高的問題。(本報系資料照片)

台灣社會面臨少子化與空屋率高的問題。(本報系資料照片)

根據內政部營建署統計,去年第4季全國空屋數多達86萬戶,其中以新北市的12萬戶最多,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良對此表示,台灣的空屋越來越多,「房子是買來住」的剛需階層卻依舊買不起房,主要可以歸結為兩個原因:利益和所得。
胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,在所得方面,涉及政府的攻策制定、宏觀視野和施政能力,而在利益面前,很多人就如同餓虎撲羊,即使他們已經擁有房子,但是這並不會使他們放棄對更多利益的爭奪。

胡偉良強調,由於房價在短時間內暴漲,造成不少的炒房暴發戶,在如今社會圈層裡,一個人若沒有擁有很多套房,就表示你還沒有真正擠入富人的圈子裡。

胡偉良進一步指出,當一個人佔用了很多房者的住房資源,而且被佔用的這些住房沒有發揮居住功能而呈空置狀態時,就會造成兩大弊端,包括供需之間的矛盾,從而推動房價上漲,以及浪費巨大住房資源背後是房價的嚴重虛高,造成房地產泡沫被進一步吹大的風險。

「現階段推行房屋空屋稅的難度很大,但是借鑑國際上其他國家實施的效果來看,此項稅法對房市的遏制作用則相當有效。」胡偉良以法國為例,當住房空置期超過1年時,業主就要交房價的10%作為空置稅,超過2年,加到12.5%,第3年、第4年將以此類推,他認為,為了房市的長治久安,對未加使用的房屋課徵空屋稅,有助於空屋的釋出利用,才是降低房租的好方法。

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191107000004-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報 
台北市地政局4日公布最新一期(2019年7月) 實價登錄交易資訊,住宅價格指數下降1.28%、為101.39。(圖/中時資料照)

台北市地政局4日公布最新一期(2019年7月) 實價登錄交易資訊,住宅價格指數下降1.28%、為101.39。(圖/中時資料照)

台北市地政局4日公布最新一期(2019年7月) 實價登錄交易資訊,成交件數較上月增3.31%,交易總金額來到285.86億元,較6月增加3.39%,住宅價格指數則是下降1.28%、為101.39。台北市房價看似下修,但全市12個行政區也僅有3區下跌,另外9區住宅價格仍上漲,房產專家胡偉良分析,若房價腰斬,對民眾到底是好事還是壞事。

品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良在《胡偉良的房產觀點》表示,若房價腰斬,除了大台北地區之外,其他地區房價收入比將步入安全區,指要收入穩定,那買得起房子的人當然越來越多,這絕對是對有剛性需求的民眾有利。

不過,房價真的大跌,對於經濟發展也會產生重大影響,也將直接反應在一般社會大眾的生活當中。只要房價降低50%,就是房價暴跌,無論是金融還是經濟層面,都會出現危機。房地產開發公司向銀行融資,購屋者向銀行貸款,都是透過房子抵押獲得資金,若房價暴跌,金融風險急增,根據世界經濟史來看,每一次房價快速下跌,幾乎伴隨金融危機,例如美國次貸危機、日本房地產泡沫,所以政府只能穩住房價。

胡偉良提到,房價不是不能降,而是該穩中有降,一步步讓房地產脫離炒作空間,假設房價真的大跌,若是非主要城市無傷大局,但只要大城市集中大跌,就有可能引爆系統性金融風險,讓房市軟著陸,避免給國內經濟太大衝擊。

從另外一個角度看,房地產拉動經濟是個客觀存在的事實,牽涉產業極廣,如今個人家庭資產,房產也高達6成以上,只要房價暴跌,不論個體或是整體經濟,都會受到牽連。

胡偉良最後提及,讓房市趨於正常化,應該是房市在穩定狀態下小漲或小跌,民眾不用擔心、更不該期待房價暴跌,穩穩的下跌才是對炒房者最大打擊,房地產市場也才能健康成長。

文章來源:胡偉良的房產觀點

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191106000002-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-05 18:15專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,甚至一度達到了全民買房的地步,說的嚴重一點,甚至可以稱得上「全民炒房」,即使沒有炒房,大多數民眾也都是在抱著炒房心態下買房,希望在房價大漲過程中能分一杯羹,生怕錯過這樣的賺錢好機會。因為長久以來就是這樣,房價一直在漲,不買的後悔,買了的也在後悔著,後悔自己當初買的太少、太小。

大家似乎總喜歡浸沉在過去的思維中,不往前看,想的是房價大漲,看到的是自己不買就被時代淘汰,在這樣的情況下,就是沒有機會也會想創造機會硬上,就是這樣的背景造成了2002到2014 年間長達12年的牛市大多頭。2014年下半年起房市漲潮因為漲撑了,漲勢戛然而止,急轉直下,民眾對房市的的熱情醒了,對房價的預期也發生了改變。

 
 

 

試想一下,當所有人都認為房子能賺大錢並且趨之若鶩一擁而上時,房地產真的還能有那麼大的賺錢機會嗎?即使有,那風險難道就不會大嗎?全民皆炒房的趨勢下,房地產所暴露的風險自然就會越來越大,泡沫愈來愈大的情況下,任何一個風吹草動都可能戳破泡沫,而政府的一些措施就是為了釋放風險,及時的引爆泡沫,避免風險大到難以收拾。

 

從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產其實每天都會虧錢。比如當前持有房產的總成本(包括:資金成本、房屋折舊率、維護費用)都在4%上下,而在大多數高房價地區,投資房地產的收益卻小於2%。因此,當前持有台北市的房產若不是為了自住,其實都已經開始虧錢。

在2002到2009年間,從大額資產配置的角度來看,過去買房買的比較早的、多的都賺得盆滿缽滿。投資房地產能夠獲得1、2倍的回報,如果再考慮到槓桿的因素,炒房的投資收益則又要翻個好幾倍,遠遠高於其他行業投資回報。所以2010年前早買房、多買房是最正確的資產配置決策。

但如果房價不漲,那麼炒房者其實每天都在虧錢。如果持有一套房產,純粹就居住用途每年帶來的租金收益只有2%左右,而過去幾年大台北地區的房價非但沒漲反而呈現下跌,資本利得收益大致都是虧本的,如果再計入資金成本、房屋折舊率,以投資角度來看,買房都是虧錢的。更何況在很多小城市根本就沒有租賃市場。

這就說明兩個問題:第一,從投資角度講,的確今非昔比,不再像15年前那樣輕而易舉光靠買房炒房就可以賺到大錢,房地產投資已經變得不划算。第二,從居住角度講,市場在理性回歸,回歸居住屬性是大勢所趨,這也意味著未來居住品質會越來越受重視。

那是不是意味著未來買房投資不適合了呢?

這不能一概而論。雖然投資買房不能像過去那樣賺個盆滿缽滿,但不見得買房就真的就一定會虧本。拋去炒房思維,不再做炒房賺大錢的美夢,現實中房子還是具有保值增值功能,所以並不是說不能買房。

胡偉良觀點:

賺錢邏輯的改變,是告訴炒房者,以後不能炒房了,但如果把房子當成居住需求,當然可以買,只是就不能再抱著炒房心態和大賺暴利的想法。所以,有錢又有實際使用需求的當然可以買,恰恰是市場不好的時候正好是入手的好時機。瘦死的駱駝比馬大,房地產再差,時間拉長也是賺錢的,只要不炒房你沒有什麼好怕的?錢夠了就沒有必要等幾年以後,巴望著房價會暴跌,畢竟,未來房價不會大起大落。

要深入的了解真正的房地產,可以多看一些我的相關論述,大家不妨 google「胡偉良」,找一些我寫的多角度論述,諸如:好房網、商周財富網、理財周刊、遠見、風傳媒、ETtoday、財訊…等。別聽那些「道淺」的學者專家的說法,他們中的很多人往往連最基本的房地產經濟學都沒搞懂。

本文經授權轉載自台灣商務平台

https://money.udn.com/money/story/5621/4146217

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

房市進入「看」房階段!

文/胡偉良

所有人都知道房地產“吸金”能力強,但很少人知道到底強到什麼程度?

以金融融資為例,截至2018年底,將建商和民眾房貸融資都算在內,我國的金融融資中大約有近30%流向了房地產領域。

房市進入「看」房階段!(資料照/好房網News記者李彥穎攝影)雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,房價飆漲,不一定對建商有利,尤其對中小型的建商來說,會形成巨大的成本壓力。好房網News記者李彥穎攝

因此,我們可以得出一個粗淺的結論,過去十多年,我們都是房地產市場的“局中人”,每個人的工作、生活都與房市深度捆綁在一起。

什麼叫做「看」房

只旁觀,不參與,任房價上漲或下跌,內心都波瀾不驚,既不關注,也不操心,是為“看房”。

台灣目前的房市,雖偶有回暖,但從整體趨勢來看,不論價格或成交數量都已明顯走向下行通道,不管是土地市場或是成屋市場,呈現出來的狀況都是如此,房價因受限於成本(尤其是地價),反應遲緩,不像成交量,急速腰斬,因此,此時的最佳選擇就是“敬而遠之、暫時旁觀”。

展望未來五年,無論是買房,還是存現金,這些傳統意義上的“資產配置”都會“落伍”。

第一,房產流動性必然下降

買房無法再賺錢的最重要原因,在於流動性的下降。

長久以來,投機客可以輕易的用25%左右, 甚至更低的自備款撬動動輒數千萬的房產,隨後在升值之後迅速套現賣出,此時房屋升值所帶來的差價就落入袋中。

但是,在未來幾年,買房既要小心房價下跌的風險,又要支付管理費、水電費、地價稅、房屋稅乃至囤房稅的巨大成本,很多中小城市還要面臨“無人接盤”的尷尬局面。

當房子失去了流動性,本質上就是一堆鋼筋水泥,除了表面標價不同以外,不會給個人的財富帶來任何增長。

第二,持有大量現金也並非好的選擇。

現金當然比房產擁有更好的流動性,現金雖然随時能夠用來消費和儲蓄,但也會讓人產生一種焦慮。

更重要的是,現金的購買力呈現縮水之勢,假如手中只有不到50萬的現金,那存錢以備不時之需是很好的選擇,但是對那些手中現金流充裕的人來說,持有的現金越多,貶值的財富也會越來越大。

按照以往的想法,這就是現金要換成房子的理由。

幾年後,無論買房還是存錢,都不再是最優選擇

以台北市為例,目前的房價租金比平均高達50倍,比一般股票的市盈率要低很多。未來若房價不再上漲,就意味著買房不再賺錢,考慮到房產的各項稅金,多套房產應當減持,而持有現金也必然面臨長期且緩慢的“縮水”之路。

既然買房子和存現金都不是最優選擇,那麼,在“看房”模式下,未來該如何看待房市呢?

在年初,香港首富李嘉誠退休後首次發聲指出:買房應該“量力而為”,“買來自己的住的,應該買,分期付款都沒有問題”。

李嘉誠的四個字是“量力而為”,也就是說不要為了所謂的面子硬撐,擁有房子固然好,但租房未嘗不是更好的選擇。

假如你手中有300萬,在台北市努力一點,買間兩房的房子,尚在能力範圍內,假如你手中只有200萬,那麼北市周邊的新北市各區買房,或許也是不錯的選擇。但假如你手中只有不到100萬,留在大城市,租房奮鬥,或許才是更務實的方向。

胡偉良觀點:

過去的房地產的黃金時代已經結束,炒房模式難以為繼

房地產基本上是“週期性行業”和“現金流不長遠”。

一方面,週期意味著景氣度變化太快,在週期變化中,房價會有很大的變化,也有很多房產開發商會死掉、退出。尤其在房價下跌的階段,不少開發商都已經“入不敷出”。

所以,模式的轉變,必然是大勢所趨,房子回歸自住屬性,房地産業告別高速增長的快車道,也是必經之路,無論是房子還是現金,以後都不再是資產升值的主流配置,我們能做的,是告別炒房暴富的心理準備,迎接更加平穩、更難賺錢的房地產未來。

 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200240884

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-03
作者: 胡偉良

 

▲(圖/黃郁修攝)

傳統的供需理由論告訴我們,當住房供給數量少於住房需求的時候,就會造成房市供不應求的局面,房價隨之會被不斷推高。但人口數量和住房數量都是變數,這兩者之間的關係會因為時間發展、經濟環境等因素而改變,比如從近幾年起,台灣新生人口數量急劇下降,而每年新蓋房屋的數量卻愈來愈多,其中並有不少並未賣出,而使新屋似乎已經呈現出過剩狀態。

統計數字顯示台灣住宅的自有率已經高達85%左右,事實很明顯,我們已經不再是住房稀缺(不足)的國家,但為何在這種住房資源過剩的情況下,還有很多剛需人群卻又買不起房呢?

導致這一樓市矛盾出現的原因總體可以歸結為兩個原因:利益和所得。

所得方面涉及政府的攻策制定、宏觀視野和施政能力,本文暫且略而不談。

在利益面前,很多人就如同餓虎撲羊,即使他們個人已經擁有房子,但是這並不會使他們放棄對更多利益的爭奪,所以無論有錢沒錢,很多人都會去爭搶這份蛋糕。

由於房價在短時間內的暴漲,造成不少的炒房暴發戶,在如今社會圈層裡,一個人若沒有擁有很多套房,就表示你還沒有真正擠入富人的圈子。

當一個人佔用了很多房者的住房資源,而且被佔用的這些住房沒有發揮居住功能而呈空置狀態時,就會造成二大弊端:

 

1.人為導致住房資源分配不均,間接增加供需之間的矛盾,從而推動房價上漲。

2.浪費巨大住房資源背後是房價的嚴重虛高,造成房地產泡沫被進一步吹大的風險。

一邊是住房過剩,一邊是剛需求房不可得,矛盾究竟該如何解決?

有不少人認為可以利用徵收房屋空屋稅機制來對房市矛盾進行調控。按照國際通用標準衡量,一個國家住房空置率保持在5%左右屬於正常水平,但在台灣早就已經超過了這個標準,所以通過徵收住房空屋稅似乎是消除房市住房分配不均的一個好方法,可惜我們的主管機關卻提出空屋難認定的說法而不採行;此時也有人則提出課徵囤房稅的另一種看法,並且主張「不課囤房稅就等同於鼓勵民眾炒房」,認為在沒有囤房稅的前提下,民眾一定會炒房。

胡偉良觀點

「不課囤房稅就等同於鼓勵民眾炒房」,這樣的說法倒是令我吃驚,民眾炒房主要是因為社會存在著房價上漲的預期,而之所以會有這樣的預期無非是供不應求,而依目前的狀況來看,房屋供給其實已經不缺,缺的是符合當前房價的購買力,因此房價在往後幾年漲價的機會和空間都微乎其微,而只要房價每年上漲的幅度不到3%,那麼囤房幾乎就是虧本的(貸款利息+持有成本+房屋折舊),因此日後買房、囤房的人不會多,如果政府再大費周章,耗費資源去在囤房稅上著手,我認為是可笑的。

現階段推行房屋空屋稅的難度很大,但是借鑑國際上其他國家實施的效果來看,此項稅法對房市的遏制作用則相當有效。比如法國規定當住房空置期超過1年時,業主就要交房價的10%作為空置稅,超過2年,加到12.5%,第3年、第4年將以此類推。每個國家的房市都是從野蠻走向規範,這種轉變需要過程來逐漸完善,為了房市的長治久安,對未加使用的房屋課徴空屋稅,有助於空屋的釋出利用,才是降低房租的好方法。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

 

https://www.wealth.com.tw/home/articles/22886

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-01 16:29專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

房價腰斬會對我們產生什麼影響?是好事還是壞事?

首先,房價下跌一半,除了大台北地區外,其他地區的房價收入比將步入安全區,只要收入依然穩定,那麼買得起房的人將越來越多,這絕對是對剛需的一個好消息。

房價大跌,一般會對經濟發展面產生重大影響,這種影響也會直接地反射到我們的生活之中。

像房價降到50%,就是房價暴跌了,無論是金融層面,還是經濟層面都會有危機。從金融角度講,由於房地產開發公司向銀行融資,個人購房者向銀行貸款都是通過房子抵押獲得資金的,房價暴跌,金融風險也會隨之發生。根據世界經歷發展歷史,每一次房價的下跌,尤其是快速下跌時,幾乎都是伴隨著經濟危機的發生。所以只能穩房價,以時間換空間。美國的次貸危機、日本房地產泡沫都是由於房價下跌過快而造成了危機。所以不是房價不能降,而是穩中有降,逐步讓房地產脫離炒作,回歸房產的正常居住屬性。可能有人會問,房價若是直接大跌,會發生什麼事情呢?如果僅是部分非主要城市的房價下跌,也無傷大局,但若是主要城市的房價集中大跌,那就有可能發生系統性金融風險,所以現在讓房價逐步的“軟著陸”,避免給國內經濟和金融帶來衝擊,是很有必要的。當金融風險暴發,一般對股市也會產生衝擊,很多產業的發展也會產生衝擊。經濟景氣度下行,最直接影響的就是就業率。能不能就業,能不能有穩定收入,這跟我們的生活是有極大關聯的。

再從另一個層面來看,房地產拉動經濟是一個客觀存在的事實,而且現在產業結構也在調整,要徹底擺脫房地產拉動經濟的現象,確實需要一段時間。

因此,從整體來看,面對房地產聯動帶來上百個行業的繁榮,其產業牽涉面深廣;而房價的攀升,也使得個人家庭資產中房產占比已高達六成以上。這些因素都顯示,讓房價暴跌,並不是一個可有可無、無關緊要的選項,一旦發生,其影響面將是廣泛的。

房子下跌一半有什麼好處呢?

房價下跌不僅能讓居民購房的壓力減輕,也能讓大家把本來花在購買房地產上所節省下來的錢能用在消費上,這樣可以擴大內需。更關鍵的是,房價若是下降了,實體經濟投資就會活躍起來,這樣能解決更多人的就業問題,而民眾由於都有了工作,有了較好的收入來源,也會增加消費。

房價下降一半,國民幸福感起會大大增增強,民眾生活會更加有希望。

設想一下,就以下降50%,社會會發生那些變化?

1、年輕人會更有希望,生活壓力會大大降低,買房不再有壓力,房子不再成為結婚的最大障礙。

2、沒有了高房價制約,國民結婚年齡會提前,生育的願望會增加,多胎家庭會增多,幸福感增強。

3、沒有了房貸壓力,國民消費潛力爆發,捨得花錢,敢於花錢,有更多的收入用於提升生活品質上來。國內市場擴大,消費升級,企業盈利上漲,升職加薪更加普遍,社會發展進入良性循環階段。

4、炒房者會付出代價,房子找不到接盤俠,房價下降後斷頭棄房,房子被拍賣,信用變黑,還要被銀行追債。只有一間房的家庭,考慮到棄房後果嚴重,還是會繼續還債,銀行風險還在可控範圍。

5、部分房貸占比過高的銀行會破產,但是有存款保險制度保護,大部分的民眾存款不會受到影響,儲戶完全沒有壓力。

6、企業辦公場地租金大幅下滑,經營成本銳減,利潤率直線上升。

7、創業成本急劇降低,創新創業成為社會潮流,大量年輕人開始創業,經濟活力顯現,創新輩出,社會進步。

房子下跌一半有什麼壞處呢?

不過,降房價雖然有這麼多的優點,但是問題也很明顯,首先,如果房價一下子跌掉50%以上,購房者會感受到吃不消,除了跑到開發商那邊索賠抗議要求退差價之外,炒房者很可能選擇不還銀行貸款。屆時,銀行手裡握了大量的抵押房產,要去找誰來承接呢?目前,銀行的不良壞帳主要來自製造業,如果再加上個人住房貸款出現棄房,那銀行的壞賬率肯定會直線上升。如果大量銀行都發生這樣的情況,那麼就很容易爆發系統性金融危機。

另外,如果房價出現大跌,那麼購房者出於“買漲不買跌”的心理因素,停止購房。這對於當地房地產的產業發展也會產生不利影響。試想,若是房子賣不出去,開發商就會因資金斷裂而倒閉,屆時,就連欠銀行的建築融資貸款都還不出來,最終受損失的還是銀行。

胡偉良觀點:

也正因為上述原因,最好的狀況應該是讓房市在穩定狀態下保持小漲或小跌。即便下跌較深,也需要時間來完成,而不是快速下跌。在這種狀況下民眾不用擔心房價會暴跌,也不要指望房價會暴跌。慢速持續下跌才是最好的結果,如果能夠慢速持續下跌,對炒房者來說,才是最好的打擊,也是最必須的打擊。不炒房,房價就會越來越穩定,並在民眾收入增長和經濟發展中消化已經出現的水分。擠乾了水分,房地產市場就會越來越健康,真正成為維護廣大民眾居住正義和住房保障的健康市場。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請按此

房價房地產生活房貸創新創業

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4139168?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-01 16:25專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

買房置業,對於國人來說,是除了生死之外最大的事情。房子決定起點,決定層次,決定生活品質,甚至說房子決定一個人的命運也不為過。

然而,大多數人買房都存在很多錯誤的概念,總是習慣性的走向理想化的極端,缺乏客觀、理性的考量。

買房一定要從宏觀和微觀兩個方面去做綜合考慮,缺一不可。宏觀方面包括:城市選擇和房價走勢,微觀方面包括:房產認知和操作技巧。宏觀方面,我在之前的文章中,已經介紹的很充分。今天,我想從三個面相來說說微觀方面裡有關房產認知和操作技巧的重要性。

一、第一間房秉持實用主義

現實中,很多受薪階層的年輕朋友買房存在著享樂型、理想化的觀念。第一間房產就要買台北市、買新房,在本該打拼的年紀就期望過幸福的養老生活 。但受限於預算有限,只能購買偏遠郊區的房產。

偏遠郊區的房產項目生活配套差,交通不便,流動性差,變現難,房產增值遠遠低於市區。而且,由於缺乏自住客接盤,基本上是有行無市,要想拋掉,必須大幅降價。

對於購買首間房的年輕朋友來說,買房必須掌握以下三點原則:

1,時間遠比空間重要

朝九晚五才是你生活的常態。便捷的交通是買房置業的首要決定因素,買房最大的忌諱就是虛榮心作祟,無視地段、無視區位,只盯著漂亮的外觀,而未考慮到入住後通勤的方便性。

此外,第一間房通常會是過渡性暫時居住的,所以它增值的程度就決定了你將來換房的難易。交通便利、配套齊全的房產才是保值增值的不二首選。

2,學區宜早不宜晚

我遇到過很多年輕人,第一間房根本不考慮學區,感覺離孩子讀書還很遙遠,只關心自己的喜好。然而現實卻是,婚後很快就不得不考慮換房,為了學區,房子越換越小,社區越換越差,生活品質直線下降。除非不考慮 有小孩,否則最合理的買房順序應該是,第一間房子買學區,等幾年之後等孩子順利入學或畢業後,再賣出換房。

另外,學區房漲幅會高過非學區房。第一間購買學區房,提前鎖定高收益,既解決了讀書問題,又為今後的換房奠定了堅實的基礎。

3, 偏遠郊區的房產要注意發展性

偏遠郊區的房產基本上房價上漲緩慢,根本原因就是沒有產業、沒有人口、沒有規劃,但是在很多開發商的宣傳包裝中,常搖身一變描繪成有未來升值空間,靠炒概念來吸引投資客入場。這種項目大部分都保持低房價的特性,而且翻身的機會不大。

二、建立合理的消費觀

股市有風險,入市需謹慎。歷史的經驗告訴我們,股票市場對散戶來說就是投機的賭場,對莊家來說就是收割的稻場,完全不透明的暗箱操作,除非你能深入研究或做長期投資,否則並不具備太多的投資價值。別以為投身股市之後可以見好就收,沒有任何一家賭場有義務幫助窮人。股市投機的本質就是把人性的貪婪無限放大,最終讓你在自己貪得無厭的本性面前輸得一敗塗地。

如果你沒有白手起家的創業意識,那麼,你的使命就是不惜一切代價,趕緊買房。千萬別貪圖享受、別愛慕虛榮,浮華過後,迎接你的將是愈加鮮血淋漓的殘忍現實。

一間房子都沒有,你有何資格談投資?一間房子都沒有,你有何資格談享受?

三、細節決定成敗

大忌:“先買進後賣出”,二手房換房是件系統工程,能夠買到性價比高的二手房絕非易事。

先買後賣的危險之處就在於,你賣房子的下家違約或者貸款不能及時付款,都會影響到你買房的進度。所以,為了安全起見,建議你在賣房合約簽好,收到頭期款後,再下訂金買房,一前一後,同步進行。如此倘若下家造成你買房違約,你也可以轉嫁違約責任,不至於自己吃虧。除非你是「專業選手」,能夠買到極為便宜的房子,才有必要提前先買後賣,否則,買賣房子,安全第一,先賣再買。

胡偉良觀點:

最後,我要聲明,我一向是高房價的反對者,只是務實來看,除非房市崩盤,否則要房價快速下降基本上少有可能,只有穏中帶降在現實上才是可行,也才是房市的健康發展之道。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4139164?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

▲房地產、房市、房價、買房、不動產、房產、租屋、公寓、租房、租屋。(示意圖/取自pixabay)

▲近年來在實價登錄、房地合一稅等政策實施後,房價已不較2013、2014年那樣高昂。(示意圖/取自pixabay) 近年來在實價登錄、房地合一稅等政策實施後,房價已不較2013、2014年那樣高昂,不過市場上卻仍有炒房者的存在。品嘉建設創辦人胡偉良分析,現在有組織的炒房客根本不擔心房價,因為他們吃定了民眾「買漲不買跌」的心理,加上他們相信「只要有人口支撐,就不怕賣不出去」,篤定自己不會賠本。

胡偉良指出,近些年「扼止炒房」成了政府施政的重要目標,各種稅制接連頒布,也顯出成效,但炒房行為依舊存在,「『如花』房的警鐘也始終叫不醒『裝睡』的投機者」;但為什麼這些人在房價看似下跌的狀況下,依舊繼續鋌而走險呢?因為在巨額的利益面前,明知故犯的後果似乎顯得微乎其微。

胡偉良表示,大家都知道炒房破壞了市場環境,但看在錢的面子上,不僅不會說破,還可能會情願加入其中;俗話說「這世上不存在永遠的敵人」,的確不少人在沒房的時候恨透了哄抬房價的人,可是在成為有房一族之後卻也同樣希望自己買的房子可以升值,不知不覺就站在了唱高房價的一方。


胡偉良說道,據他了解,現在炒房客中賠錢撐不住的大多是單打獨鬥的投資者,有組織、知識的炒房客根本不太擔心,因為抱團取暖總會熱!他們有些是懂得市場趨勢,有些是見好就收,有些則是選擇了有價值的標的物,握在手上,再慢慢的賣。胡偉良稱,有人說,只要剛需都團結起來,堅持不買房,未來房價就一定能夠降下來!這話聽起來好像有理,但大多數人最後還是向現實低了頭;不過,買房的人少了,投資者們也是會有些壓力的,但這些壓力僅限於比以前賺的少了,不足以說服他們就罷手。

為何炒房者仍持續存在?胡偉良分析,因為他們吃定了民眾「買漲不買跌」的心理,也因為已經累積了資本,沒有了資金鏈斷裂的後顧之憂,加上他們相信「只要有人口支撐,就不怕賣不出去」,篤定自己不會賠本。

胡偉良說,「買漲不買跌」的購房環境一直算是華人地區的購房「特色」,降價促銷在很多企業家眼中是相當愚蠢的做法,不僅不能改變市場的走向,反倒是「好心辦了壞事」,所以各房房地產開發商為了能夠活下去,都在研究如何巧妙的給予客戶優惠,而避開直接的降價。

胡偉良建議,民眾不要為了居住而買房,買房要量力而行,不要急於買房,但要勤於看房,看到理想的標的物時,要「敢於出價,誠懇議價」,須知房價處於下行階段時往往是最好的購屋時機,在沒看到好標的物前,不妨稍安勿噪,在此刻若能接受租房居住也是不錯的選擇。

胡偉良也強調,買不買房別聽別人怎麼說,要問自己需不需要,有需要時則要勤於看房,找尋良機,縱若沒看準,沒能買在最低,也不必太在意,反正自住,看待房價漲落就不用太功利了,再說這時候進場已經不是高點,尤其若你買是依新法規蓋出來,而且屬於「優質」的房產,那麽基本上未來跌價的機會不大,縱若未來房價再跌也不會太大,況且這期間你也已經住了好一陣子,實在沒有必要為那微小的跌幅太過操煩。

https://www.nownews.com/news/20191028/3718222/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼