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2020-02-04 17:18專欄作家 胡偉良
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資料來源:pixabay
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今年突然而來的「武漢肺炎」疫情讓大家措手不及,影響遍及各行各業、每家每戶。受疫情的影響,大家紛紛減少外出。我們的房市,自然也是大受影響,在這個時候,沒人願意去看房、買房,民眾都成了宅男宅女。由此看來,之前預測的年後房市小陽春,顯然已經不可能出現。

疫情對房市影響能有多大?現在不容易預測。但衝擊是肯定的,只是大小的問題。疫情爆發之後,房市交易量趨近於0,創歷史記錄。最難熬的當然是房地產開發商和房仲機構,如果疫情再持續2個月以上,開發商的銷售計劃會全盤打亂,仲介原先訂的的年度銷售目標也會成為泡影。除此之外,就算疫情得到控制,但是人們心中的陰影仍將很難消除。

房子是大的物件,又是必須線下交易的商品。所以2020年上半年,房屋成交量會很低,很可能會創歷史新低。房市要想完全從疫情中恢復過來,起碼也得等到下半年。

對於資金鏈緊俏的開發商,和急著賣房的個人來說,這次的疫情無疑是雪上加霜,現在急著賣房子的即使大幅降價,也不一定會有成交機會。

企業沒有現金流,很難維持運轉;需要資金的個人也因為疫情而打亂了原本的籌資計劃。估計這一陣子,企業和需要資金週轉的個人,都要開始煩惱如何獲得資金。企業和經商的個人,手裡大多都握著一些房產,所以此時此刻,他們可能已經在考慮賣掉一些房子?

沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的價格。降價促銷是賣房者快速取得資金的利器。所以,疫情之後,建案降價力度,應該會加大,想買房的剛需族可以利用這個機會考慮進場。

預售案若真的降價,那麼二手房也不可能「按兵不動」,除非不想賣,否則二手房勢必追隨新房降價。二手房沒有預售屋的施工期間,做為付款的緩衝期間,買方需一次性的籌足自備款,若降價幅度不夠,將很難成交。

因此,急需用錢的二手房主,要想成交,就必須大幅降價。那麼這次疫情,對剛需族而言,會是一個入手買房的契機。絕大多數企業、個體戶老闆在這次疫情中都會遭受損失。尤其是服務行業,比如餐飲、服裝店、飯店、電影院⋯等,銷量將一落千丈,導致資金回收不順,屆時只能賣掉手上的房子應急。

而當一個急需用錢的屋主用低價賣掉他的房子時,整個社區的房子基本就被鎖定(定錨)在這個價格上了。掛高價的,不捨得降價的,最後將會越賣越低。

不久之後,將會有愈來愈多的開發商、企業、個體戶老闆出現較大的資金壓力。手裡如果有可以變現的空房子,肯定會優先考慮賣掉。

當大家都在賣房子時,供給量就會增加,而需求量還是那麼多,供大於求,價格自然就會下降。在這種情況下,誰開始降價多,就能先賣掉,也許,幾個月後回頭看,當時降價多的,反而可能是賣了高價。而總是一點一點的緩降的,就和溫水煮青蛙一樣,最終把自己給煮熟了。

對本來就已經交易不熱的房市,本次疫情將使房市交易雪上加霜。新房、二手房都可能出現價格鬆動,剛需可以伺機進場。投資的,筆者建議縮減在房市的資金配比,每年巨大的資金放在房子上,若房子不升值,其實就是虧損。

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2003~2014年的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?

文/胡偉良
2003~2014年的房價飆漲是台灣民眾財富的一次重大分水嶺,有房和沒房從此在財產上截然不同,但是這一波的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?
1,台灣房地產的問題,可以從全球先進國家房市的共通性規律中去找到一般規律,再從台灣自身國情特徵中去發現其差異性。但華人超愛買房的情結等,將催生更澎湃的住房需求,這是差異所在。
2003~2014年的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?(好房網News資料照)
微風商圈店面開標,但高房價的壓力迫使流標。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
2,從中期來看,在合理、正常的供需狀況下,未來台灣的六都的房價依舊會保持2~3%左右(2%的經濟成長率+1%的通貨膨漲率)的平均增長率,這是一個 “合理增長率”。
1870年到2012年,世界上14個先進國家的房地產價格的情況,這裡面有一個結構性的變化,1945年以前房價扣除通貨膨脹之後,它不怎麼漲,但是到了二戰以後就是1945年到現在大概是六、七十年的時間了,從歷史經驗上看,先進國家整體房價在二戰以後,它有一個普遍上漲的規律,也就是房價和經濟成長幅度,在排除比較顯著的通膨之外,幾近同步。
發展中國家在新世紀以來的房地產是一個什麼情況呢?
俄羅斯的經濟在新世紀以來,隨著油價的上漲,它的經濟也很好,特別是金融危機以前,其房價漲得也很高。
印度在新世紀以來經濟也漲得不錯,房價漲速也很快。可以看出,有一個基本的規律:一個國家只要經濟開始比較穩定快速地增長,那麼這個國家的房價都是上漲的,而且速度往往很快。
日本房價的快速上漲導致後續的崩盤
比較特別的是日本,日本的房價和其他主要國家的房價有一個很大的不同——就是它漲得最凶也跌得最凶。
德國的房價?
德國的房價很便宜,我們能不能學德國的經驗?
慕尼黑和柏林是德國的兩大城市。慕尼黑的房價其實和巴黎、日內瓦差不多,並不便宜,柏林雖然便宜一點,但是和巴塞羅那、維也納也是差不多的,所以我們很難說德國的城市的房價很便宜,所以「德國的房價很便宜」事實上是不成立的。
胡偉良觀點:
總結一下,只要一個國家經濟增長和城市化程度未達飽和,它的房價都會漲,而且會漲得很快。
在這個定性的意義上,台灣的房價上漲也就不足為奇。
房價的上漲速度?有沒有漲得過快?
有一個簡單的、經驗性的、粗略的公式(適用於中長期):
房價增速=經濟增長速度+通貨膨脹率(也有專家表示應不計入正常的通膨,而只計算比較大幅度的通膨)。
這個公式能不能夠解釋台灣的房價上漲?
從2003年到現在,我們的經濟增長速度,也就是GDP增速,2003到2008每年平均大約是4.5%左右, 2008到2017年,每年平均大約是2.7%左右,整體平均約為3.6%;通貨膨脹1.0%左右,這兩個數字加起來,大致就是4.6%。
過去這16年(2003~2019)我們的房價增速大概是多少?台北市平均大概是2.5倍上下,全省平均約在2倍上下,轉化成年增長率, 台北市約為6%,全省約為4.5%。
如果再把房價的上漲期調整為2003~2014年,那 麼台北市的房價年增長率則為:9%;全省的房價年增長率:6.5%。
都高於合理的4.6%,這當中的飆漲主要就是來自炒作。
所以2003年2014間的房價真的是漲過頭了,假使要回到4.6%的水準,應該要止漲到2024年(2003+21)。若不計入通貨膨漲時也就是2003~2014的房價上漲速度是超漲了,而不正常的超漲一定會面臨回跌的宿命。以目前的房價來看,台北市到2019年的房價年增速約為6%,仍是高於合理的4.6%,亦即仍是超漲,因此,我認為2010的房價會是雙北的一個比較合理的基礎水平。
當然,房價的漲跌從來就不是什麼簡單的事,牽涉因素也多,本文也僅僅是從一個簡化的角度,提出一個粗糙的估算而已。我也很佩服一些台灣的名嘴,憑著幾年的業界經驗,就敢沒來由、沒根據的信口開河,而竟然也有人會相信。
筆者最近經常被罵、被酸,被炒房客罵,被鍵盤族酸,唉,講真話真難。
 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200245740?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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房價難大跌!他揭露建商寧可等待轉機

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
根據最新一季國泰房地產指數顯示,北中南推案全面量縮,而整體新屋市場則是呈現「北部盤整、中南部熱度夯」。
如果從房價來分析,除了台北市可能成交價為79.8萬元、季減2.7%,其餘包括新北市、桃園、新竹、台中、台南、高雄等六都新建案價格皆是上漲的;然而房價即使不漲,卻也不會大幅下跌原因為何?房市專家胡偉良對此做出他的觀察。
房價進行盤整中卻難大幅降價,房市專家胡偉良指出跟「建商」與「政策」有關係。示意圖/photoAC
房價進行盤整中卻難大幅降價,房市專家胡偉良指出跟「建商」與「政策」有關係。圖/photoAC
胡偉良表示,按照市場邏輯來說,當商品賣不出去的時候,商家大多會採取降價措施來刺激客戶購買,以此來彌補損失,是很正常的手段。
但是房地產具有「特殊性」,它和其它行業不同,即使能夠降價,也絕不會大幅度降價,原因有以下兩種:
一、房地產=重資產
房地產屬於重資產,從經濟角度來看,它在金融市場裡的地位舉足輕重,房價的漲跌起伏都會對金融體系造成重大影響。
從城市角度來看,房地產是不可或缺的產業,因為它能帶來稅收,還能帶動城市其他產業結構的發展,房地產保持穩定健康的發展才能持續為城市財政蓄水,所以政府也不會希望房價出現快速大幅跌價的情形。
二、建商等待時機
房地產業的直接參與者是開發商,雖然隨著房市格局改變和房價長期橫盤(不上不下),未來開發商之間競爭會越來越激烈,但其目的也是為了整個行業的迭代更新,簡單來說就是會更加規模化和專業化,會把生存力落後的開發商給剔除掉。尤其當今舉世利率都低,讓廠商有苟延殘存的機會,廠商寧可等待轉機再現,也不會甘於束手就範,大幅降價求生。
胡偉良提到,有人說華人是房價越上漲越搶著買房!從消費力角度來分析,過去台灣人搶著買房只能說明其中還是有很多人能承受得起當時的房價水平,如果說房價漲到現在的水準,你看大家還會搶著買嗎?不見得,因為當房價高漲到一般民眾無力承受的程度時,買不起房子的人多半會妥協。
他認為,目前國內房價已經止漲,但買房的人卻變少,市場上買房情緒很低迷,原因無非是高房價已經讓還沒有買房的人們望而卻步。如今買房壓力大,現在房價雖說不再上漲,但卻也在高位盤旋,加上民眾收入成長有限,老百姓的買房壓力不言而喻。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/204575246561.html

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中時電子報 
台灣房市回春?品嘉建設董事長胡偉良點出危機。(中時資料照 劉宗龍攝)

台灣房市回春?品嘉建設董事長胡偉良點出危機。(中時資料照 劉宗龍攝)

2019年房市回溫,展望2020年會繼續升溫?品嘉建設董事長胡偉良指出,很多人認為,現在台灣房市的需求還很大,需要買房的人還有很多,但卻疏忽了一個可怕的事實。那就是:現在的年輕人還有多少比例想買房?

胡偉良說,看看周圍的年輕人,還有人在準備買房嗎?基本很少了!房價下跌根本不可怕,年輕人都不買房才可怕,想想未來年輕人都不用買房,都不需要買房,房子賣給誰?

胡偉良說,現在房市中只存在三種人:

第一種是有能力買房的人。這種人已經擁有很多間房產,他們還會買房嗎?可能不會,未來他們只會賣房。未來房子為什麼賣不掉呢?因為能買得起房的人,都已經擁有好幾間房產,房產多的人會買你的房嗎?

第二種是居住在老屋的屋主和他的家。這類民眾本身就不需要買房,靠改建就擁有新的房產。這一類人基本更不會考慮買炒房者手裡的二手房,因此,二手房未來前景也不看好。

第三種是買不起房的人。現在買不起,只要房價不暴跌,以後基本也不大可能買得起。只有等待國家的社會住宅推出,才能滿足居住需求,或者不用買房,未來租房價效比也高,人人住有其居。

胡偉良觀察,90年代的年輕人基本上大多抱著不買房的想法,一來房價太高,他們買不起,二來,他們覺得可以繼承父母、長輩的房子。

此外,台灣少子化問題日漸嚴峻,2、30年後,房屋真的有可能過剩。綜上所述,房價下跌不可怕,年輕人不想買房才可怕,未來房子賣給誰?

胡偉良預期:

1.未來房市接盤的買家會減少、房產的升值預期會被打破,城市之間會有分化、不同城區之間房價也會千差萬別。

2.未來房價的分化將會成為常態,老房子愈來愈多,愈老愈來愈沒人要,尤其在一些人口有淨流出的區域,像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成普遍的現象。

文章來源:胡偉良觀點

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200124000025-260402?chdtv

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擁有自己的房產,是華人根深柢固的觀念,甚至想要結婚,得先要有房。不過在房價飛漲、薪資水平追不上的年代,年輕人到底該不該買房?就算買不起也要硬著頭皮扛?品嘉建設董事長胡偉良認為,年輕人對於買房這件事要更加理性一點,別因為買房而限制了自己的自由,如果還是想要擁有房子,他給2點建議。

第一:有需求就去買

胡偉良表示,有需求就去買,比如要結婚生子,或者說手裡有錢,想要安頓下來,買個房子自己住,那什麼時候買房都對。尤其是為了老婆,為了小孩,你都有買房的需要,對女人來講,房子代表安全、安定,是幸福的泉源,如果你愛你的老婆,你就有必要考慮她內心的需求。

因此,如果她有這様的需要,而你也恰好買得起,就勇敢的去行動吧。但是「絕對不要為了賺錢或炒房才去買房」。

第二:鼔吹父母,將家中老房子儘早改建

胡偉良指出,老房子的價值日益低下,房子愈老,衍生的問題也愈多(漏水、漏電、私密性不佳、結構不安全),愈來愈沒有人要,現在不把握機會改建,將來在獎勵減少後,要改建會愈來愈困難。

從過去到現在,事實一再的告訴我們,隨著時間的推移,改建的條件並沒有變好,而是愈來愈差,因此不要有錯誤的認知,以為愈晚改建愈有利,錯了,這20年來,改建之後的地主分回只有愈來愈少,沒有愈來愈多,問問有改建經驗的都會告訴你這個事實。

 

若長輩不願改建呢?胡偉良說,說服長輩是你的責任,人老了會愈來愈自私、愈來愈沒安全感,因此你要好好表現,讓他們安心、有安全感,畢竟,改建之後最後的最大受益者還是你們自己。

不能說服長輩,又買不起新房,不怪自己,怪誰?

文章來源:胡偉良觀點

(中時電子報 張達智)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/211731.html

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2020-01-20 20:30專欄作家 胡偉良
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資料來源:pixabay
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現在房價這麼高,能買得起房的有多少?大部分年輕人都會覺得無能為力。很多人認為,現在房市的需求還很大,需要買房的人還有很多,房市看來似乎不錯。但是大家似乎都疏忽了一個可怕的事實,就是現在的年輕人還有多少比例想買房?

任何行業發生變化,年輕人的感知最敏銳,比如網際網路電玩直播手遊、區塊鏈、比特幣。那裡有前景,年輕人就往那裡跑,那裡出現衰退,年輕人就會放棄。看看周圍的年輕人,還有人在準備買房嗎?基本很少了!

房地產市場現在已經走下坡路,成交量下滑,房子不好賣,開發商面臨週轉難題,有很多房地產開發商已經急流勇退,甚至房產銷售人員辭職改賣保險的新聞也屢見不鮮,這些訊號都在充分說明,眾星捧月的房地產風光不再,現在還在買房的可能都會成為「接盤俠」。

房價下跌根本不可怕,年輕人都不買房才可怕,想想未來年輕人都不用買房,都不需要買房,房子賣給誰?

所以,現在房市中只存在三種人:

第一種是有能力買房的人,這種人已經擁有很多間房產,他們還會買房嗎?可能不會,未來他們只會賣房。因為自己住不完,如果不賣掉,只能選擇出租,但房子真的那麼好租嗎?出租房子其實很麻煩。

未來房子為什麼賣不掉呢?因為能買得起房的人,都已經擁有好幾間房產,房產多的人會買你的房嗎?

第二種是居住在老屋的屋主和他的家人,這類民眾本身就不需要買房,靠改建就擁有新的房產。這一類人基本更不會考慮買炒房者手裡的二手房,因此,二手房未來前景也不看好。

第三種是買不起房的人,現在買不起,只要房價不暴跌,以後基本也不大可能買得起。

第三類群體只有等待國家的社會住宅推出,才能滿足居住需求,或者不用買房,未來租房價效比也高,人人住有其居。

現在90年代的年輕人基本上,大多是抱著不買房的想法,一來房價太高,他們買不起,二來,他們覺得可以繼承父母、長輩的房子,因此,買房的意願普遍都很低。想像一下,等到他們年齡到了3、40歲的買房主力年齢,而他們又不買房時,怎麼辦?那時候,新房市場萎縮,房地產市場將只剩中古屋?

除此之外,台灣少子化問題也日漸嚴峻,教育部統計107學年度小規模國中小校數,發現6班以下、也就是每年級至多1班的國小已達1054校,占全台國小校數逾4成;其中,以縣市分布分析,小規模學校以花東地區、中南部地區比率為高,例如花蓮縣、台東縣6班以下國小校數分別占全縣國小校數的7成6、6成8;雲林縣、嘉義縣、南投縣也皆突破6成。6班以下國中,在花東、南投也占全縣國中校數3成5。

這些都顯示,二、三十年後,房屋真的有可能過剩,因為民眾都不買房,自然沒人要蓋新房,屆時市場之將只剩下「存量」市場,一些沒有改建的老舊房屋,有些未來真的會淪為沒人要的廢棄房宅,更嚴重的是如果發生規模比較大的地震,這些老舊又不安全的房屋將成群倒塌,後果令人不堪設想。

綜上所述,房價下跌不可怕,年輕人不想買房才可怕,未來房子賣給誰?

胡偉良的房市觀察:

未來房市接盤的買家會減少、房產的升值預期會被打破,城市之間會有分化、不同城區之間房價也會千差萬別。

未來房價的分化將會成為常態,老房子愈來愈多,愈老愈來愈沒人要,尤其在一些人口有淨流出的區域,像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成普遍的現象。

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一場房地產的財富重分配大戲正在展開,你跟上了嗎?

文/胡偉良
就在現在,一場房地產的「財富重分配」大戲正在展開,參與和沒有參與的,在這場房地產所衍生的財富生成大戲中,將截然不同。
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)在2017年5月9日頒佈實施,危老條例使得老屋改建得以適用更簡單快速的審核流程,並享有危老獎勵,包含容積獎勵、賦稅減免;其中容積獎勵並包括:容積獎勵上限 30%,以及期限內申請的時辰獎勵 10%,使得台灣的危老房子可以透過改建達到:更安全、更宜居的目的。
一場房地產的財富重分配大戲正在展開,你跟上了嗎?(示意圖/好房網News記者李彥穎)
忠勤社區公寓建築已經相當老舊。好房網News記者李彥穎攝
從現實環境來看,台灣現存的房子真的是太老舊了,光是40年以上的老屋就占了整體建築物超過21%的比例,加上早期的營建相關法規缺欠、施工品質較差、違規使用盛行,嚴格來看,幾乎只有在921(1999年)後依新法規設計、施工的房屋才比較符合結構安全的要求,而這些合規的房屋比例竟「只占了全體房屋不到20%的比例。」
也就是這樣的一個背景,促成了危老條例的誕生。若果這個條例能有效、成功的推動,除了有助於強化居住安全、改善居住品質之外,也能有效提升國內經濟、美化整體市容,可謂一舉數得。
很可惜,再好的政策來到了台灣似乎總會質變,危老條例推動迄今,表面上看似蓬勃發展,但卻潛藏著風險與危機,民眾看到的不是安全而是利益,究其原因是民眾的心態和思維,只看到表面的利益,而輕忽了危老的真正目的。
從實務上來看,通過危老改建後,房屋價值一定大增。以雙北的4層公寓為例,改建後,台北市的房子在權狀坪數上至少可以增加5~15%,單價則可以增加35~45%,因此價值至少可以提升1.42(1.05*1.35),再加上車位,至少增值1.5倍;而新北市的權狀坪數則可增加30~40%(新北市的法定容積可達300%,是台北市225%的1.33倍),房屋單價可以提升30~40%,房屋價值可以提升1.69(1.3*1.3)倍,加上車位,價值可以提升1.75倍。照理說,在這樣的大利多情況下,改建應該是如火如茶的受到全民歡迎,遍地開花,但是事實是否如此呢?其實並不是這樣。理由,整合不易,為什麼不容易?答案很簡單,危老屋主的觀念、思維跟不上。
一方面,這些屋主都已經年紀大了,觀念固執守舊,也習慣於目前的老屋、老環境;他們當中的大多數也離開職場,沒有固定收入,因此,很多繳不起改建後的大樓管理費;還有很多則是拘泥於改建之後,室內坪數變小(台北市的住宅區4層樓以上的改建案,因為受限於法定容積225,因此改建後幾乎都無法室內一坪換回一坪),因此不願改建。
另外,還有一些則是因為過於貪婪,想藉由當釘子戶來要求分回更多。
認真來看,上述那些問題本來都不應該是問題,像是繳不起管理費,可以把改建後分回的車位出租;介意改建後室內坪數分不回的,何妨換個思維,參加改建,再將改建後的房子賣掉,賺了50%的增值利益,再用原來的房價買回同樣大小的老公寓居住,不就行了?這是一個很簡單的理財觀念,但是就是有很多人想不通。至於想藉由當釘子戶來要求分回更多,已經不再行得通了,太多因多要而被放棄,導致資產大縮水的案例(夾雜在宏偉大樓中的破舊小屋)在我們的常生活上已不乏多見。
作為一個危老改建的推動者,我們看到一些已經開始呈現的現實的問題,即當前從事營建工作的基礎人力已經愈來愈不足,很多勞務工作已經找不到足夠的施工人員,因此,日後工期拖長、造價提升,勢所難免。
也就是說,縱使老屋屋主有意願,改建愈晚,日後的改建機會將愈來愈小,因為改建成本會愈來愈高,因此,及早把握機會和沒有抓住機會的,會在這一波的危老改建浪潮中,形成財富上的分水嶺,沒有跟上的,將窮上加窮,難以脫離貧窮的宿命,反之,搭上改建列車的,將可藉此賺到時機財,讓自己的財富倍增,而這也正應驗了聖經上的馬太效應:富者、還要更多;窮者,僅有的一點,也要拿走。
 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200245738

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2019年台灣房市好轉,成交量持續上升,但去年核發的建照量也非常龐大,加上買賣雙方拉鋸恐怕難以在短期內結束,2020年房市情況需持平看待。品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良認為,「銀行、房地產商、購房者,三者都賺錢」的時代已經過去。

胡偉良在《胡偉良的房產觀點》表示,以「看清楚房地產的真相,你才不會掉入坑洞」為題發表文章,指出民眾對未來房價不看好,但卻不停買房,根本原因就是「買房升值」心理預期。

胡偉良指出,2003年房價開始飆漲,不難覺察大街小巷都在談論房子、談都更,不像投資股票、彩券中大獎等一夜暴富等行為是少數人,同時也是零和遊戲,買房的「賺錢效應」可說是全民運動,也是唯一的「正和博弈」,銀行、房地產商、購房者都獲利。

但面臨不景氣時,推動這個齒輪的購房者,發現穩定且高額的收益不再,購房者縮手,一旦樓市喪失賺錢效應,三贏局面就會土崩瓦解。

買房不再賺錢,購房者不再青睞買房,地產商就面臨滯銷困境,但資金成本仍在,開發商急需現金流,但銀行看到負債飆升的開發商也不願再借貸,地產商只能再去借錢,銀行也找不到大客戶失去利潤,最後三者全輸。

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/204391.html

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2020-01-08 16:21專欄作家 胡偉良
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房市示意圖。 圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。 圖/聯合報系資料照片
 
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前不久的一份調查顯示有過半數的民眾,對未來房價並不看好。過去促使民衆不停買房的根本原因,是買房升值的心理預期。

我們必須明白一個道理:「銀行/房地產商/購房者,三者都賺錢」的時代過去了。大勢不明晰的情況下,只觀察,不操作,才是最聰明的選擇。

1.曾經,買房是「全民賺錢效應」的幕後推手

2003年房價開始飆漲的那段日子裡,不難覺察大街小巷都在談論房子、談都更。但大多數人沒想過,買房怎麼可能會憑空造富?有人會歸結於它的「賺錢效應」。但存在「賺錢效應」的行為很多。彩票中大獎,股神傳說等一夜暴富等行為屢屢見報,但都是少數人。

每一件都存在賺錢效應。但唯有買房,即是一個全民發財的國民運動。舉國上下,男女老少通殺。其實最核心的原因,在於房產是唯一一個「正和博弈」。不同於打麻將,最終結果一定是有輸必有贏,是四人進行的是零和博弈 。

股票博彩和彩票更不用說了,都是莊家的殺戮戰場,小散戶進入都是負和博弈。

但唯獨地產不同。房市裡存在三種角色:房地產開發商/銀行/小市民。

當今的銀行和房地產地產商都只有少量的自有資金,本質上都是空手套白狼。大部分資金來自民衆儲蓄。

首先小市民以1%,甚至更低的利息把錢存進銀行 ,銀行再把錢以3%借給房地產商,房地產商拿著錢開發建案賣出去,高週轉的地產商,過程中本金收益率一般為30%。

這個過程的收益結果是這樣的:

小市民收益1%

銀行等金融機構收益:3%-1%=2%

房地產商收益:30%-3%=27%

不難發現,這個金融轉盤上,每一環節的人們,都賺到錢了,是不是覺得非常美好?

2.房地產市場不景氣時

追本溯源會發現,我們忽略了一個人群,那就是購房者。是購房者為建案買單,才盤活了整個轉盤。養活了地產行業上下游數以萬計的民眾。

而購房者不停買房,核心原因是什麼?首先不是居住需求。真正促使國民不停買房的根本原因,是「買房升值」的心理預期。

過去十年間,大多數城市的購房者,年均收益超過8%。不誇張的說,閉眼付頭期款,你的年收益率,這樣的行情下,促成了三贏的局面,銀行、地產商、購房者,三者全都賺錢了。但這一切美好的基礎,是房價上漲。

從2014年開始,我們突然發現房價不漲了,但大多數人沒把它當回事。房市正處於失去「上漲預期」的路上。

3.三贏局面土崩瓦解

而一旦樓市喪失賺錢效應,我們開始說的三贏局面,就會土崩瓦解。購房者前仆後繼地持續買房,是因為過去房市一直在大幅度上漲。

如果房市,逆轉而下,這個金融轉盤會如何運轉呢?

買房不再賺錢,因此購房者不再青睞買房。導致地產商面臨滯銷困境,而資金成本擺在那裡,開發商需要現金流維持生存。但銀行自然不願意把錢借給負債過高的地產商。於是地產商只能借更貴的錢。未來,這種現象在房地產商裡,會越來越普遍。銀行也因為失去地產商這種大客戶,而利潤受損。

銀行/地產商/購房者,「三者都賺錢」的時代過去了。

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2019-12-27 22:17專欄作家 胡偉良
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房市示意圖,與文中物件無關 本報資料照片
房市示意圖,與文中物件無關 本報資料照片
 
以目前的趨勢來看,10年後,房子會變得更加搶手還是滯銷?我們可以從以下幾個方面來分析。

第一,看未來房地產的需求。

由於台灣相關數據的缺欠,所以很難量化未來房地產市場的需求,唯一可以確定的是,未來的房地產需求,大致上會下降,只是速度快慢的問題。

舉個例子,我國25-44歲人口數量,在2015年就達到了頂峰,其人數下降也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。汽車銷量近兩年的降幅大家有目共睹,只是房市走弱的趨勢還沒有完全展現出來。

消失的勞動力人口,意味著長期的購房需求也會消失,畢竟,只有年輕人的結婚房,中小學生的學區房,中年人的改善房,才是拉動房市增長的核心動力。

由此來看,房子會不會滯銷我們很難預測,但肯定不會變得比現在更搶手。

第二,看未來城市群的分佈。

答案很明顯,假如你所在的地方,屬於人口、教育、醫療、商業資源高度集中的城市群,即便不在像台市這樣的核心城市,10年後,中心城區的房子依然會搶手。

反過來說,假如你所處的城市遠離熱點區域,交通不便、人口常年流出,或者處於城市群邊緣地帶,大量的房屋供給之下,無法獲得人氣效應,未來的房子必然會滯銷。簡單而更直白的說,六都以外的城市一定會面臨這樣的困境,甚至六都治理不夠理想的城市,一樣難逃困境。

第三,看房地產市場的金融模式變化。

何為金融模式?長期以來,借貸最重要的抵押品就是房地產。建案進行土地開發,向金融機構申請融資支援,或者直接在市場發債融資,或中小企業的融資,基本上都依賴老闆和企業主的房屋抵押,更不用說個人購房者及房地產開發商的貸款了。

也就是說,這些年來,房子就是最好的信用抵押物,資金優先流入房地產當中,讓房產的保值增值屬性凸顯。

但是, 房子的金融性,加上高槓桿,雖然剛開始增長很快,但終究不可一直持續下去,未來房產的抵押品屬性可能會降低。

胡偉良觀點:

綜上所述,未來的房地產市場,既要看購房需求的減少與否,又要看城市變遷、人口流動,以及房地產金融模式的變化,有一點可以肯定的是:無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了。

往前看,除非老屋改建蓬勃發展,否則已經沒有那麼多土地供房地產開發,未來新建房屋面積增速都會下降。

歸根結底,對購房者而言,假如手裡略有積蓄,買一套房或換一間更舒適的房子自住未嘗不可,但假如你想把手中的閒錢都換成房子,甚至還想加槓桿囤房,還是早點清醒比較好。

延伸閱讀:房產「有價無市」,建商真心話:已經有房子的人,不該再買房了!

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胡偉良
 
10年後,房子會變搶手還是滯銷?建商老實說:不可能像以前一樣搶手!

以目前的趨勢來看,10年後,房子會變得更加「搶手」還是「滯銷」?我們可以從以下幾個方面來分析。

第一、看未來房地產的需求

由於台灣相關數據的缺欠,所以很難量化未來房地產市場的需求,唯一可以確定的是,未來的房地產需求,大致上會下降,只是速度快慢的問題。

舉個例子,我國25歲~44歲人口數量,在2015年就達到了頂峰,其人數下降也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。汽車銷量近2年的降幅大家有目共睹,只是房市走弱的趨勢還沒有完全展現出來。

不過,根據預測,2015至2025年,25~44歲的勞動力人口每年減少375萬人,2025到2030年,每年會減少500萬人。2030到2035年,每年減少幅度高達960萬人。

消失的勞動力人口,意味著長期的購房需求也會消失,畢竟,只有年輕人的結婚房,中小學生的學區房,中年人的改善房,才是拉動房市增長的核心動力。

由此來看,房子會不會「滯銷」我們很難預測,但肯定不會變得比現在更「搶手」。

第二、看未來城市群的分布

答案很明顯,假如你所在的地方,屬於人口、教育、醫療、商業資源高度集中的城市群,即便不在像台市這樣的核心城市,10年後,中心城區的房子依然會「搶手」。

反過來說,假如你所處的城市遠離熱點區域,交通不便、人口常年流出,或者處於城市群邊緣地帶,大量的房屋供給之下,無法獲得人氣效應,未來的房子必然會「滯銷」。簡單而更直白的說,6都以外的城市一定會面臨這樣的困境,甚至6都治理不夠理想的城市,一樣難逃困境。

第三、看房地產市場的「金融模式」變化

何為金融模式?長期以來,借貸最重要的抵押品就是房地產。建案進行土地開發,向金融機構申請融資支援,或者直接在市場發債融資,或中小企業的融資,基本上都依賴老闆和企業主的房屋抵押,更不用說個人購房者及房地產開發商的貸款了。

也就是說,這些年來,房子就是最好的信用抵押物,資金優先流入房地產當中,讓房產的保值增值屬性突顯。

但是,「房子」的金融性,加上高槓桿,雖然剛開始增長很快,但終究不可一直持續下去,未來房產的抵押品屬性可能會降低。

胡偉良觀點》

綜上所述,未來的房地產市場,既要看購房需求的減少與否,又要看城市變遷、人口流動,以及房地產金融模式的變化,有一點可以肯定的是:無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了。

往前看,除非老屋改建蓬勃發展,否則已經沒有那麼多土地供房地產開發,未來新建房屋面積增速都會下降。

歸根結底,對購房者而言,假如手裡略有積蓄,買一套房或換一間更舒適的房子自住未嘗不可,但假如你想把手中的閒錢都換成房子,甚至還想加槓桿囤房,還是早點清醒比較好

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胡偉良│理財周刊1007期│2019-12-12 

二○一五年開始,台灣的房地產走下神壇,終止了長達十二年的上漲之路,有人說房地產的世紀結束了,房地產在國民經濟上的地位將產生巨變。這並不是說房地產的支柱地位即將動搖,而是房地產的下一個週期和過去十二年的週期不同,產業定位、供求關係、政策環境以及房地產的市場結構都會發生翻天覆地的變化。

有一些幼稚的觀點認為,房地產不死,我們的經濟就不可能有創新。但是,事實是:

一、房地產作為支柱產業的地位不會改變

有人還說,房地產作為支柱產業的地位結束了,這句話並不實在。

看看美國,做為一個很少炒房,且土地資源豐富的國家,你會發現,房地產在GDP中的比重在美國所有行業裡面仍然排在前兩名。

房地產是人類進入城市社會之後依然非常重要的產業,不管你承認不承認,喜歡不喜歡。

鑑於房地產自身的重要性,以及房地產泡沫破滅之後對整體經濟的殺傷力,以及房地產在國民財富配置中的比重,導致政府很難放任房價出現快速下跌。

這意味著政府的打房永遠只會用在遏止房價的過分暴漲,而不可能是打垮房地產。但政府也不會容許房地產再回到以前的炒房時代,房地產回歸民生居住需求的大方向不會改變。



二、以後房市會分化,房價不會普漲

以後台灣將只有二○%的開發商活下來,八○%的會死掉。

只有二○%的城市有投資價值;只有二○%的房子值得購買。

有人或許認為建築開發商少了,不是會造成壟斷,讓房價更貴?

很多人總是以為做開發商的都是暴利,其實,只看到賊吃肉,沒看到賊捱打,即使在最好的年代,房地產企業也有不少倒閉的案例。

至於只有二○%的城市具有投資價值,台灣很小,卻擁有六都和十幾個縣市,說實話,以後房地產能夠作為投資的城市肯定不到三個的。從供求關係看,住房短缺的時代基本上已經結束。

但是,台灣的好房子仍然短缺,這是一個普遍的短缺,目前台灣所有的城市都缺好房子,在一個城市,好房子的比例能夠達到二○%已經算難能可貴了。

三、房地產進入一個全新的週期

隨著台灣人口進入負增長週期,台灣將進入城市競爭週期,一個城市有沒有未來,關鍵取決於人口的流入流出的方向。



在人口流向上,隨著人們對美好生活的重新定義,中小城市,如果宜居,如果區位好,如果有產業競爭力,仍然會吸引人口流入。

胡偉良觀點:

未來城市只有兩類:人口流入的,以及人口流出的。

就明年而言,我的判斷是:區位優勢不錯的城市和地段,明年房價反彈的概率大。

但大量的小城市的房價現在就是歷史頂峰,只有跌,不會漲。

 

 
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胡偉良
現任:台北市/新北市老屋改建發展協會理事長、台灣商務平台創辦人、
台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設關係企業創辦人
學歷:台大土木工程系,營管博士、企管博士、法學博士
著作:你一定要知道的都市更新、房地產勝經2.0良心篇……等15本

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2019-12-19 21:54專欄作家 胡偉良
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示意圖,與文中所提物件無關 本報資料照片
示意圖,與文中所提物件無關 本報資料照片
 
2003年以來的房市多頭,給之前已經買房的人帶來了財富,讓民眾陶醉其中不能自拔。買了房子的家庭,充分享受著房產所帶來的價值增長,內心不斷強化持有房產的信心,房價上漲成為了購房者堅定的內心信仰。但也因為房價被炒高而造成了以年輕人為主的民怨,因而引發了政府的一連串打房措施,希望讓房屋脫離炒作,重回居住屬性。

高額的房地產交易所得稅使得房產的投資價值開始被人們所質疑。2010年後房市的成交量不斷下滑,房產的流動性開始減弱,「有價無市」的出現讓賣房的人無所適從。所以,奉勸購房者在有了自住需求的房產之後,不要繼續再買房,為什麼筆者會這麼說呢?

1.以筆者所在的台北為例,房屋的平均成交期已經拉長到半年以上甚至長達1年,這段時間如果有業主到仲介公司賣房,房產經紀人通常會明確告訴業主兩點:

1)買家會議價。房子的實際成交價會比掛牌價低,比如掛牌1,500萬的房子,實際成交價可能會下殺到1,200萬。

2)急用錢難變現。房子成交週期大概在一年左右,這需要看房子的情況,購房者對價格的預期、貸款..等諸多因素才能決定多久能賣掉房產。

從這兩點來看,表面上房價雖然沒有大跌,但加上銀行利息和買家的議價空間之後,大部分家庭持有的房產要想賺錢,已經變得很難。

從當前的情勢來看,未來房子只能拿來住,未來的房產要想賺取高利潤將會越來越難。

2.為什麼大家要停止繼續買第2套房產呢?

因為第一套房產,對於大部分家庭來說,都是為了自住,畢竟租金居高不下,一套自住的房產是每個家庭的基本需求。

房價經過上一輪上漲過後,價格已經讓不少家庭望房興嘆,現在還在買房的基本上只剩下兩種人:剛需的首購族和改善房的換屋族。

胡偉良觀點:

由於我國的房貸比例很高(大台北區大多在6成以上),加上房貸利率偏低、還款期限也夠長,所以在房價上漲的情況下,會讓人產生一種錯覺,認為買房比較輕鬆,而且也是一件穩賺不賠的事,所以就產生繼續買房的念頭,但今非昔比,現在買入第2間房已經開始越來越危險,筆者認為有以下幾點理由:

1)通常買入二套房之後,必然有一套房面臨出租的局面。國內房產租金回報普遍不高。當然,一些朋友會說,過去房產的出租回報也一直不高,但過去貨幣貶值預期強烈,房價上漲不僅能夠彌補租金回報,而且還可以「以租養貸」,但是面臨資本寒冬的當下,房價繼續上升的機會恐怕不大。

2)很多人過去從不擔心房產折舊的問題,這是因為過去房市供需不平衡。銀行只對超過一定年限的老舊房才會減少貸款額度,但日後,情形有可能改變。

隨著政府不斷鼓勵及扶植租賃市場的發展,未來可供出租的房子將大量增加,租金收入比可能會降。大部分家庭買入第一套房產都已經掏空了積蓄,一方面承受不起房價下跌的風險,另一方面房子租不掉也賣不掉,很容易自找麻煩。

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房價這件事,誰說了算數?

文/胡偉良
房價的走向,是現在所有人都想知道的,但是如果那麼簡單就能預測,就不會有那麼多爭論了。多少人希望房價下跌呢?希望房價下跌的人,恰好多半是那些沒房子的人,只要是有房子的人,大多希望房價上漲。投資者和炒房客有房子,開發商有房子,他們都希望房價上漲,而一些原本就有房子的人,居於資產考量,也是希望房價上漲的,所以,盼望房價下跌的人,恰好是那些沒錢沒房的人。
房價下跌真的好嗎?小跌是好的,這裡的小跌,是指房價回歸到理想狀態的位置。三個理由告訴你,房價「穩定」比「下跌」要好,但很多人不懂。
房價這件事,誰說了算數?(示意圖/好房網News記者李彥穎攝影)
高力國際發布最新統計數據,今年六都的商用不動產和土地交易動能,以台北市最強。前三季交易額突破千億。好房網News記者李彥穎攝
1、從經濟角度:
房地產和經濟有密不可分的關係,雖然房地產不一定能拉動經濟,但是房地產和經濟的關係還是很緊密,如果房地產行業一蹶不振,對經濟也是有大影響。所以,全世界政府對於房地產的治理都是穩定房價,而不是降房價。其理由一方面是經濟的要求,一方面是市場的考量。房地產產生的經濟影響是非常大的,就像財富一旦掌握在了一部分人手裡,想要這部分人把錢平分出來,是不現實的。房子也是這樣,因為牽涉的關係太多、太廣了,甚至包括憲法上的規定,所以政府的調控也是有難度的,加上經濟的因素,穩定房市非常有必要。一些名嘴,或是因為本身學養不足,或是為了譁眾取寵,只要政府不打房,就把官員醜化成「官商勾結」,這是無知、無聊。
2、從社會角度:
從社會的角度來看,房價穩定肯定是比房價下跌好,因為房價穩定,社會各個產業才能均衡發展。當房地產發展太過火熱時,資源都會向房地產傾斜,導致很多行業被擠壓,這對於整個社會、經濟都是不好的。但是房價大跌就好嗎?從日本經濟泡沫破滅的經驗我們就能看出,房地產行業對於一個國家來說是非常重要的,而泡沫破滅後的日本的現狀,也是我們不願意看見的,所以穩定房市當然重要。
3、從購房者角度:
很多買不起房的人都希望房價下跌,但是房價下跌對於購房者就一定是好事嗎?前面也說了,合理的回歸是好的,但是小跌的話,對購房者其實作用不大,因為很多人買房差的並不只是小比例的跌幅。而房價大跌,對整個社會都會有很大的影響,房地產行業不景氣、除了大量從業房地產相關行業的人失業,也會牽涉到眾多其他領域,包括金融行業,那個時候,國本動摇,到時,最不值錢的就是房子了,85%的有房族會接受嗎?
房價誰說了算數?
所以,房價無論是大漲還是大跌,對於社會都是一個挑戰,而房價穩定,也是目前世界上多數政府調控的目標。就像當前台灣的房市,房價均價雖在下跌,但是現實中民眾卻感受不到。這是房市分化的結果,說明房市已不再齊漲齊跌,而房市的穩定,也代表民眾的買房目標愈來愈明確,它不再像以前那樣,房價快速飆漲,讓還没買房的離買房目標越來越遠,這就是一件好事。
這社會是有房的人多?還是沒房的人多?房價是有房的、銀行、房地產開發商說了算?還是那些沒房的說了算??
胡偉良觀點:
我不支持高房價,更反對房地產繼續成為少數人的炒作遊戲,雖然這兩年房價收入比在降低,說明我們的房價逐漸走向平穩,但另一方面,該如何讓民眾收入增長上去,逐步消除高房價的負面作用,更是舉國朝野該共同努力的目標。也只有房地產業健康發展,業者才能有一個合理而大致可期的合理(非暴利)利潤回報。畢竟如果房價的增速超過居民的收入增長的話,將使業者面臨失去市場的風險。
 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200243952

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中時電子報 

 

現在年輕人就算不吃不喝也買不起房子。(本報系資料照片)

現在年輕人就算不吃不喝也買不起房子。(本報系資料照片)

前一波長達10年的房市榮景持續墊高房價,即使這幾年房價稍微下修,很多人依舊買不起房,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良分析指出,房價漲起來很容易,可是要降下來卻不那麼容易,主要可以歸結為以下7大原因。
一、土地價值貴

胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,當今大城市的房價貴,本質並不是原材料的鋼筋水泥貴,而是鋼筋水泥下面的土地價值貴。他強調,在不同的城市,營造成本並不會有太大差異,與房價正相關的,就是土地本身的價值,當地價越來越高,蓋房子的成本也越來越高。

二、其他成本增加

這些年除了土地價值上漲外,另外包括房地產相關的建築材料、人工、稅費等成本也在增加。胡偉良強調,過去工地上工人的工資一天也就幾百塊錢,現在一天沒2千、3千元幾乎沒人肯幹,這些成本加起來跟地價比起來雖是九牛一毛,但也不少,總歸成本還是在增加。

第三、通貨膨脹預期

胡偉良直言,不能單說房價高,事實上很多東西價格都變貴了,回顧90年代的時候10元可以吃一餐飯,現在一個普通便當的價格都上看100元,只是房子總價太高,我們比較敏感而已,真相是,水果、雞蛋、豬肉等都漲價了,房價要獨降當然也不容易。

第四、房子代表財富

現在大多數家庭的財富都主要集中在房子上,胡偉良說,如果房價大幅度下降,所有人的財富都要縮水,經濟增長也會受到影響,所以房價不容易降,因為那是攸關85%有房人的權益。

第五、金融機構壓力大

胡偉良指出,在房地產這條價值鏈上,每一環節的資金來源幾乎都與金融機構有關,如果房地產降價,金融機構將成為最大的受害者,因為開發商、購房者的貸款都來自金融機構,至於大多數金融機構的資金,則都是來自儲蓄戶者,所以一旦資金鍊斷掉,將有很多人和行業的運營將受到影響。

第六、買漲不買跌的心態在作怪

對於買過房的人來說,即使他是剛性需求,雖然房價漲跌與他無關,但是如果購買之後房子降價,心裡難免不平衡;而對於投資者來說,如果房子降價,對他們來說就是一大筆損失。胡偉良直言,買了房的受不了房價下降,沒買房的期待房價下降,這種矛盾反映到市場上,只有犧牲少數成就多餘了。

第七、房屋降價可能被懷疑品質有問題

胡偉良強調,開發商一旦降價,購房者會認為可能是市場不好,或是房子品質有問題,購房者不但不領情,可能還會說開發商活不下去才會降價,同行人則覺得你破壞行情,當然也不會放過你,於是,開發商只好咬緊牙,死命硬撐著堅不降價。

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191209000002-260410?chdtv

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2019-12-02 15:49專欄作家 胡偉良
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好房子必備的4個條件,若按照這些標準來選房子,你買的房子錯不了。

購房者在面對各式各樣的房子時,難免眼花繚亂。為了要想找到一間屬於自己的好房子,大家往往會花費大量的時間去看房,弄得身體疲憊不堪卻還是依然沒有結果。筆者就來為大家簡單說明一下好房子的必備條件。

-格局方正、物業保全管理好、建築品質優良、住戶水準高

除了房子的外部條件外(之後將專文說明),房子本身具備的條件也會是影響房價的因素,像是:

1,方正格局的房子。

雖然現在不少人買房時追求新潮個性的房子,但實際上就實用性而言,格局還是以傳統的方正格局為優,當你入住了以後就會發現,方方正正的格局才是最好的格局,空間最好利用。

2.物業保全管理:

有物業保全管理服務的社區會比一般無社區物業保全服務的社區要安全及容易保持乾淨。社區管理好才有良好的居住品質、容易獲客戶指定購買,房價也會較高。而好的社區,管委會會定期維護軟硬體設備和環境,保持公共空間的整潔。如果一個社區很髒亂,安全也沒有保障,那房價是很難上升的。

3.建築物本身的興建品質:

包括外觀、綠化、水電配管、房屋的隔熱性能、氣密性(隔音)等都會影響房屋的價格。好的興建品質可以確保房屋的各項功能都能充份發揮。

4.鄰居的素質:

鄰居的素質會影響房子的價格,俗話說遠親不如近鄰,「千金買屋,萬金買鄰」,如果鄰居素質不高,又怎麼會有高素質的社區?

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2019-12-02 15:51專欄作家 胡偉良
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長期以來,民間一直流傳出一句話:窮買房,富買店鋪!

的確也是如此,能買房買店鋪的都不算窮人,但是房價卻比店鋪便宜很多,尤其長期以來一直存在着擁有店鋪就好像有一個會賺錢的啞巴兒子這樣的說法,使得不少民衆喜歡持有店面,因而店面價格存在虛高的現象。

商鋪為何會陷入“賣不動,租不掉”的僵局?

隨著人們生活水平不斷提高,體力勞動逐漸縮減,機械化裝置和腦力勞動得到興起,人類的角色從勞動者轉變成為“領導者”,打工不如開店和開店不如打工來回輪轉!

開實體店分為兩個時期:早期經濟快速發展時期,特別是房地產行業快速發展時期,帶動了一連序列業的發展,例如餐飲、零售、製造等行業,這個時期人們都忙著製造產品、修建住宅,開店的人在這段時間賺的口袋滿滿,因為相對競爭較小,即使產品不夠好也能有不小的收穫;到了近期的全民開店時期,部分人體會到了開實體店的優勢,將不少賺來的資金投入於購買實體店面,因為有“前車之鑑”,看到過來人通過開店賺了不少錢,於是也幻想自己能成為其中一份子來分一杯羹,於是出現了大家蜂擁爭開服裝、餐飲、酒吧等實體店的情形,但最後的結果卻不如人意!

商鋪“賣不動”的原因

能買得起商鋪的人家裡都不缺錢,少則幾百萬,多則上億,而這批富裕的家庭在過去並不缺住房和商鋪的投資理念,親眼見證了房地產的瘋狂上漲。

但是很多人以高價買入店面之後,卻發現店面的租賃效益並沒有達到預期標準,因此逐漸喪失了對店鋪的投資信心,特別是買來直接收租的業主,店舖的所有權人把店面出租給商家之後,所有的運營都是商家自己做,一旦出現商家經營狀況不好時,面臨倒閉,對業主來說會有直接影響,一來少了租金收入,除外,另覓租客也會造成不短的空租期。

有錢人不再看好商鋪投資,主要在於商鋪數量增多,漸漸失去了投資的“稀缺性”,導致商鋪不再成為搶手貨,“遍地開花”的商鋪拉低了個別商鋪價值,形成了商業無法控制的局勢,前面說說的最佳開店時期租金消失,迎來的是商家之間的不斷競爭,也牽連著業主的利益。

炒股、買基金既勞神又費力。尤其碰到股市下跌,很多股民叫苦不迭,有了切身經歷後,紛紛退出股市,轉而購買房產。

投資風險與利益並存

如何能用最少的錢買到未來升值空間最高的商鋪?

這就需要投資者具有長遠的眼光,熱門的商鋪大家都會蜂擁而至,自然價格便會水漲船高。但也並不是說現在未達到一定規模的區域就是不合適的,所謂“投資”就是需要有先於別人的市場判斷。

現代社會發展,無論在各行各業講究的就是快人一步,你能搶佔先機,便是最大的贏家。所謂的有長遠眼光,是要先看到未來可發展的前景才會選擇投資,那需要從哪幾點判斷一個商鋪的未來發展前景呢?

商鋪如何選址?

一、注意該商鋪所在街道的特點和其客流的方向與分類

商業主幹道的沿街商鋪要優於交通主幹道的商鋪,街道會因為交通狀況、歷史文化、所處位置不同,而形成不同的特點。要選擇交通通暢,往來車流、人流較多的街道,避免在一條只有車流的街道上開店。同樣一條街道的兩側,由於行人的走向習慣,客流量不一定相同,要細心觀察客流的方向和客流的年齡構成等,在較多客流的一側選址。

二、儘量避免在受交通管制的街道選址,店鋪門前要有適合停放車輛的位置

交通方便是選擇店鋪位置的重要條件之一,但要避免選擇設定了交通管制的地方,例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等。有捷運站出入口、公共汽車站站點、或者計程車停靠點的地方都是好的店址所在。另外,店鋪門前有便於停車的地方更佳。

為什麼很多商鋪,都“關門”?

最近,不管在那裡,都可以感覺到大批商鋪“關門” 的情景,很多轉租轉讓,甚至在些頗富盛名 的商圈,為何商鋪都紛紛“關門”呢?

首先要知道在網際網路快速發展的今天,網購可謂是如日中天,很多人都感覺網購可選的款式多,還可以貨比好多家,更重要的是方便,購買後只要快遞遞送就好了。這是很多商鋪“關門”的原因。

第二點就是大家都知道商鋪的店面租金不便宜,每個月要交水電費用加上人工成本費用。不設門店就不用負擔那麼多成本,在網上賣東西不僅不會侷限在當地,五湖四海的朋友都可以通過網上進行交易。網上的利潤比線下商鋪的高。這就是很多商鋪“關門”的原因。

第三點就是現在不再是單人作戰了,而是團隊互相幫助。像一些超市衣服化妝品商鋪都是加盟的多,這些商鋪的宣傳營銷引流各方面,都比之前那些個人開的店鋪來得好,種類款式多樣化,公司一條龍服務,這樣小商鋪“關門”的現象也是日益劇增。

第四點就是人們的消費能力有限,很多人工作不僅要生活溫飽,有的還要還車貸房貸,有的還要給父母孝敬一下,還有偶爾生病、親友結婚的紅包禮金等等,因此日常開支總是能省則省。這也就最根本的商鋪“關門”的原因。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4200380?from=ednappsharing

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房市回春轉熱,是真的嗎?

文/胡偉良

最近有不少年輕朋友問我,近期房市不少人開始看多,不少房市回春的訊息不斷在各媒體湧現,中央銀行在11月26日公布,10月房貸餘額為7兆3069億元,月增509億元,年增率則達5.82%,續創2011年5月以來的新高紀錄;建築貸款餘額來到2兆367億元,不僅連續5個月呈現雙位數成長,10月年增率來到12.25%,更是近8年最大增幅。很多人擔心房價是不是又要飆漲,於是呼籲政府打房之聲又起,甚至有人質疑我,不是說房市的暴利時代已經結束了嗎?怎麼又有人開始炒房?也有人奇怪,我不是在線的業者嗎,怎麼會反其道的唱空房市?

首先,我要告訴大家,從客觀的各種角度和事實來看,房地產確實已經沒有大漲的條件,目前的回春只是波段反彈而已,基本的大勢仍然是偏空的。

房市回春轉熱,是真的嗎?(好房網News資料照)高力國際發布最新統計數據,今年六都的商用不動產和土地交易動能,以台北市最強。前三季交易額突破千億。好房網News記者李彥穎攝

其次,我雖然是個在線的業者,但我也是良心的業者,我樂見房地產市場健康、平穩的發展和運作,而不是成為炒作、暴利的溫床,更不願意見到民眾因對市場的誤判,陷入後悔、憤恨的窘境,所以我總是以持平、客觀而專業的立場來看待和分析房市。

我認為房地産的暴利時代已經結束了。1996年開始,因為一場莫名奇妙的政治司法事件讓我蒙受了鉅額的財務損失,財產歸零;2000年該事件結束後,迎來的卻是房市的下行階段,這一般經歷上讓我感觸很多,除了再奮發向上外,我也決定善盡言責,協助一些年輕人不會因誤買而花費了額外的寃枉錢,畢竟年輕人賺錢不容易;另一方面,我也體認到當前的房地產已經步入微利時代,除了薄利,還要提供給客戶物超所值、有競爭力的產品,因此,我會亳無保留的說出我看到的趨勢,而不是欺暪百姓。

當前的房市我怎麼看?

首先,我覺得當前是換屋族進場的大好時機。2015年之前,中大坪數的房屋格局當道,當時的房屋去化情形並不好,使得當前市場上存有不少的待售餘屋或轉售屋,這些房子具備較大的讓價空間,因此,換屋族宜把握當前的換屋機會。

其次,對首購的剛需族來講,則宜採「觀察、觀望,但不躁進」的態度,因為市場存量中的中、大坪數已多,這幾年的新案格局已經普遍走向中小坪數,因此首購客戶可以選擇的產品數量繁多,在利率走低、危老改建愈來愈旺的情況下,這種趨勢在未來幾年不會改變,所以,首購族可以精挑細選,不必心急躁進,多看屋、勤看屋,自然會找到自己喜歡的好屋。

但是購屋者也千萬不要相信一些譁衆取寵的言論,像是房價腰斬或狠狠砍價這樣的偏離常識的說法,當今的房價中,地價已占了房價成本的極大比例,尤其在雙北,在加上近期新房市場上有極大比例的房源是來自於危老改建,土地的成本負擔更大,根本不可能會有太大的折價空間,這是民眾一定要清楚的事實。

胡偉良觀點:

基本上,筆者對未來房地產市場的發展趨勢的看法仍未改變,即:長期(15年以上)人口因(少子化、高齡化)而難有大幅成長,故房價上漲不易;中期(5~15年)因老屋的換屋需求而使市場看好,房價會小幅合理上漲;短期(5年)內,房市「城市分化」、「新老倒掛」現象會愈來愈明顯,普漲、普跌現象不再,各城市會再因政策、利多、利空因素的分別影響,而形成穩中有小漲、小跌的格局。

 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200242518

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未來五年,房價還會上漲嗎?這是很多人心中的一個疑問。如果告訴你還會上漲,那很多人就會準備去買房,如果告訴你不會上漲,那麼預售屋的接待中心會更加冷清。但是,如果告訴你說不一定,可能會上漲,也可能會下跌,那相信很多人都會選擇最穩妥和最保守的「觀望」方式了。

其實,第三種就是目前絕大多數購房者的心態,在經歷了政府的打房和稅制改革後,房市已經普遍降溫,也讓購房者變得糾結,畢竟誰都不想多支付購房費用或者買房虧了本。

一、從政府部門的態度來看

政府當前的態度不外是防止房價大起大落,防範金融風險,防止過多資金流向虛擬經濟而不是實體經濟。

二、從開發商的態度來看

對於像房地產這麼一個資金密集型行業來說,開發商從買地到施工,每一個環節都離不開資金支持,當今的房地產市場已從賣方市場轉向買方市場,購房者不僅不用搶著買房,甚至可以貨比三家,開發商也從高利潤階段向低利潤時代轉變,這顯然不是開發商所願意看到的。

具體而言,房地產行業已經度過了黃金歲月,開始進入了白銀時代,而在白銀時代,既是房地產開發商之間規模競爭的時代,也是房地產開發商考慮轉型的階段。

三、從購房者的態度來看

作為房地產市場交易的重要一方,購房者的觀念和行為往往對於房價的走向有著重要影響。眼看著房價跌下「只漲不跌」的神壇,人們對於未來房價走向的預期也發生了微妙變化,畢竟誰都不想在高點買房,更不想在剛買了房就出現虧損的狀況,所以觀望成為了許多普通購房者最穩妥和保守的選擇,買房意願自然出現了明顯下滑。

此外,最近這幾年,房價基本還是屬於高位盤整階段,目前的房價依然超出了大多數家庭的財務負擔範圍,而且也擠壓了很多購房者對其他商品的消費能力。

當前,炒房客要嘛被套牢,要嘛已經選擇了離場,普通自住需求開始成為房市的「主角」力量,但這群人的數量畢竟有限,不足以對高高在上的房價形成支撐力道。此外,當前政府也在大力推廣住房租賃政策,租賃政策釋放的利好也逐步凸顯,一定程度上也吸引著普通購房者的目光。

 

 

總而言之,房價預期下滑,購房能力不足,住房觀念轉變將是未來五年普通購房者的基本特徵。

在筆者看來,如今的房地產形勢與以往大不相同,未來五年,房住不炒將逐漸成為房市規律。此外,未來五年,對於房地產開發商而言,將逐步進入規模化競爭與低利潤的時代,大型房地產開發商依然可以憑藉自身實力持續平穩運作,但中小型房地產開發商選擇退出的現象將愈來愈普遍。

不過,對購房者而言,未來炒房空間會越來越小,而且隨著住房方式的多樣化,普通購房者必須買房的觀念或會發生轉變,人們對待買房問題會更加理性。

四、胡偉良的買房建議:

為什麼會有人炒房?就是因為人們還會有房價上漲的預期,如果房價穩定下來,那麼就不會有炒房者,因為沒有可操作的空間。現在的市場條件已經讓房價沒有繼續大幅上漲的空間了,未來炒房更可能害到自己,因此,未來的買房應該建立在自住(首購或換屋)的基礎上。

人口往大城市不斷集中,已經是大勢所趨,這種情況下,買房如同選擇城市,選擇自己後半生乃至家族前景一樣,應當變得更加慎重,往人群密集的地方去,意味著工作、升學、教育、醫療的條件越完善。

反之,越是所謂的「舒適」、「宜居」的環境,越有可能因為人煙稀少,變得「荒蕪」。

(胡偉良│理財周刊991期)

文章來源:理財周刊


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2019-11-22 16:11專欄作家 胡偉良
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相信大家有都已經注意到,在台灣經濟發展幾近停滯的時候,我們的房價卻如脫疆野馬越來越高,僅僅不到二十來年的時間,房價翻倍,而這些年來,房地產雖然交易量大跌,可是房價還是一路高掛。

大家都感覺房價漲起來很容易,可是要降下來卻不那麼容易。為何房價漲價容易降價難?看完下面幾個理由或許大家就會了然於胸。

第一、地價高

自古以來,土地最值錢。而當今大城市的房子貴,本質並不是原材料的鋼筋水泥貴,而是鋼筋水泥下面的土地價值貴。

房屋的價格說到底就是“營造成本+地價+稅費+利潤”。在不同的城市,營造成本並不會有太大差異。像,台北市大安區的房價動輒百萬以上,一坪20萬左右的造價與之相較之下,幾乎微不足道,與房價正相關的,就是土地本身的價值。

當地價越來越高,蓋房子的成本也越來越高。房價也只能越來越貴了。開發商是不會賠本賣房的。

第二、其他成本高

這些年除了土地價漲價外,房地產相關的建築材料、人工、稅費等成本也在增加。過去工地上人工的工資一天也就幾百塊錢,現在一天沒二三千元幾乎沒人肯幹。這些成本加起來跟地價比起來雖是九牛一毛,但也不少,總歸成本還是在增加,所以房價要大降也是不現實。

第三、通貨預期

不只是房價高了,現在很多東西的價格都漲了。90年代的時候十塊錢可以吃一餐飯,現在個普通便當的價格都上看100塊,所以我們不能單說房價高,事實上很多東西價格都高了。只是房子總價太高,我們比較敏感而已。水果、雞蛋、豬肉都漲價了,房價要獨降當然也不容易。

第四、房子代表了財富

相比 股市的難以駕馭,買房投資可要簡單的多,只要買下來就行。可住可租,是一種相對穩定的投資。現在大多數家庭的財富都主要集中在房子上,房價如果大幅度下降。所有人的財富都要縮水,經濟增長也會受到影響。所以房價不容易降,因為那是攸關85%有房人的權益。

第五、金融機構壓力大

房價下降,金融機構的壓力可謂是最大的,在房地產這條價值鏈上,每一環節的資金來源幾乎都與金融機構有關。如果房地產降價,金融機構將成為最大的受害者,開發商,購房者的貸款都來自金融機構,而金融機構的資金又來自哪裡呢?

大多數金融機構的資金都是來自儲蓄戶者,所以一旦資金鍊斷掉,將有很多人和行業的運營將受到影響。而合適的漲價,則能減輕資金風險,保障資金安全。當然,過度的漲價會加重購房者的負擔。

第六、買漲不買跌的心態在作怪

對於買過房的人來說,即使他是剛需,雖然房價漲跌與他無關,但是如果購買之後房子降價,心裡難免不平衡。而對於投資者來說,如果房子降價,對他們來說就是一大筆損失。

無論是哪種購房者,一旦這種心理被房價下跌所影響,面對鉅額損失,很難再保持鎮定,難免會作出什麼衝動的事情。

買了房的受不了房價下降,沒買房的期待房價下降,這種矛盾反映到市場上,只有犧牲少數成就多餘了。

第七、房屋降價可能被懷疑品質有問題

開發商一旦降價,購房者會認為要麼是市場不好,要麼是房子品質有問題。購房者不但不領情,可能還會說開發商活不下去才會降價,此外同行人覺得你破壞行情,當然也不會放過你。於是開發商只好咬緊牙,死命硬撐著,堅不降價!

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