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中時電子報  
台灣老舊房屋很多。(本報系資料照片)

台灣老舊房屋很多。(本報系資料照片)

內政部統計資料顯示,台北市30年以上老屋,今年第1季交易占比高達48%,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良對此警告,不論在居住的舒適性和結構的安全性能方面,老舊的公寓都不甚理想,售價更可能跌落到只剩土地價值,這3大慘痛代價不可不慎。
《好房網》引述胡偉良說法指出,老建物當時的建築法規對耐震係數要求比較不嚴謹,反觀921震後興建的房子,因為耐震的安全度較高,會日漸成為民眾買房的新選擇,因此其房價下跌空間有限。

胡偉良強調,老舊的公寓將逐漸被市場淘汰,售價很可能跌落到只剩土地價值;尤其是4、5層的老舊公寓,若因釘子戶阻撓無法改建,還會因為土地產權分屬住戶共同所有,在處分不易情況下,售價甚至跌落到低於土地價格。

胡偉良提及,未來房市接盤的買家會減少,而且房價的分化也將成為常態,他預期老房子會越來越多,而越老就越沒人要,尤其在人口淨流出區域的房市,將變得像日本一樣,越來越多的廢棄住宅,將成為普遍的現象。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190906000007-260410?chdtv

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▲房地產、房市、房價、買房、不動產、房產、租屋、公寓、租房、租屋。(示意圖/取自pixabay)
▲政府近年來推出一系列政策,讓房市凍漲。(示意圖/取自pixabay)

政府近年來推出房地合一稅、實價登錄等政策後,實質上讓房市「凍漲」多年。至於未來買房要如何才能賺錢?品嘉建設創辦人胡偉良認為,未來房市抵禦風險的法寶就是「現金流」,也就是租金。他強調,未來5至10年,不能產生租金的住宅都不是資產,「不要碰!」

胡偉良指出,現在民眾買過房的想要大漲,沒買房的希望大跌;不過,事實上政府要的是不漲不跌或小幅上漲,所有的政策導向都是朝向這一目的,政府沒有讓房價暴漲的動力和意願。

胡偉良說,政府手上要操控房價其實是有牌可以打的,那就是用稅收來調節市場的供需;而從經濟學上來說,政府手上最科學的兩張牌是利率和稅率。

為什麼美國這麼多錢,房價卻比較便宜?就是利用稅率。胡偉良指出,美國買房者不僅有1至4%的房產稅,轉售時還要繳納20至45%的增值部分,就算以遺產方式贈與後代一樣要交稅,因此使得民眾自然就不會買房來投資。

胡偉良表示,我國政府前幾年也是利用一連串的房地税改措施,將膨脹的房地產打回原形;尤其是房地合一稅,就是轉讓資本利得稅,對增值的部分課徵20至45%的重稅,這個稅的目的就是不讓房價漲。

胡偉良說,如果未來有這麼一個黑犀牛,讓房價有可能不漲不跌或只是小幅上漲,那現金流就是抵禦風險的法寶或投資的護城河;至於在房產投資領域,什麼是現金流?那就是租金。

「所以,現在投資房產,一定要注重現金流!」胡偉良指出,租金並不單單只是1年收個租金而已,有出租才有人口,有人口才有交易,有交易才有流動,有流動才有套現。

胡偉良稱,房地產投資的三可原則就是可租、可住、可售,其中可租最重要,沒有可租,不可能有可住、可售;而重視租金不是要輕視漲幅,而是要強調有租金保障的漲幅才更安全、更可期。

「租都租不出去,賣給誰啊?」胡偉良說道,房子能不能買的主要衡量標題就是租售比,因此民眾要試想未來5至10年間,房子有沒有租出去的空間,「如果你對10年租出去這件事沒有保握,就千萬別碰這個房子」。

https://www.nownews.com/news/20190905/3612625/

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胡偉良有關買房、賣房經驗的11個良心總結

文/胡偉良
本文係筆者多年的從業經驗(包括房產興建與投資),實戰重於理論,但結合理論與實務時更足堪參考。
1. 注意房地產的景氣循環
房價有漲有跌,房地產的運行規律為螺旋式上升,有波峰有波谷,一般情況下,下一波房價的低點往往會比上一次波峰要高。
胡偉良有關買房、賣房經驗的11個良心總結(好房資料中心)
仁義重劃區以三重區仁義街為中軸,附近主要道路還有環河北路二段、仁愛街等。不過這地區周邊大都是二三十年以上的老公寓居多。(好房網News記者張聖奕/攝影)
2. 抓住適當的切入點:
沒有只漲不跌的市場,也沒有只跌不漲的市場,抓住適當的時間點果斷介入。若不能在上漲過程抓住,那麼就要學習在低點把握機會,抓絕對低點是在賭博,在低點期間當交易出現量價齊升時往往是介入的好時機,一般當這種情形持續2~3個月時就是好的介入點。
3. 房市不好時反而是換屋的好時機
房價漲跌5-10%都屬於正常狀況。盤勢不好時也是置產換屋的好時機,把三無的劣質房產(無交通、無學區、無品牌)換成優質房產。等到下一波景氣時,你就能感受到兩者的巨大差異。
4. 關注市場、勤看個案
房價上升初期買入,下跌開始時賣出,這個方式在以前景氣好時比較好操作。但現在操作會有難度,主要還是因為景氣週期變長和波動幅度變小,要有市場敏感性。專業的炒房團和炒房客現在都已經退出市場,只剩下單槍匹馬的家庭投資者。
5. 不宜投資過多房產
「買買買」的持續買進策略在以前被證明都是對的,但以後未必如此。一來房地產的稅制改了,房屋的持有稅和交易所得稅都調高了,再加上以後靠房地產暴富的機會變少,房地產已經不再是盲目投資就可以獲利的標的物。
6. 法拍屋會愈來愈多
以後會有愈來愈多的法院拍賣房子流出,這些多半是因為資金鏈斷裂而被法拍。只要耐心的等待,賺錢的機會還是很多。
7. 只買大城市的房產
城市選擇很重要。自住無所謂漲跌,早買早享受,工作和生活圈決定了你選擇自住的城市。投資務必選擇在都會城市,今後的趨勢一定是人口越來集中,在台灣,只有5都房市才 有投資價值,其中 又以台北市最值得買入 。
8. 城市內不同區域的房價差異會縮小
由於交通的便捷和都會生活機能的日益完備,未來城市之間房價差距會縮小,城市內部區域板塊的房價差距也會縮小。
9. 不要去觸碰不具增值效應的房地產產品
普通民眾不要去買旅遊、度假型房產和商鋪。旅遊度假型產品、商鋪雖有火爆的時候,但等你需要轉手變現時,你會發現很困難,未來的增值性也跑不贏住宅。
當然,對於大富豪,買旅遊度假產品、買幾間商鋪沉澱資產也無可厚非,賺快錢不是他們的目的,但不適合一般民眾。
10. 避開一般的中、小型城市
在郊區、發展條件不夠的都市投資都要慎重。發展條件不夠的都市,本身資源就已經不足,這些地方無論是抗跌或者是上漲都遠不及好的都會城市。
11. 要做長期計畫,而不是盲目投資
買房不是炒股,不要被短期的熱點和政策所左右,切記!
 
 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200236414

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2019-09-01 作者: 胡偉良

 

▲(圖/黃郁修攝)

華人地區的房價一直高高在上,一來因 為華人有把房產做為傳承家業的觀念和傳統,所以華人地區的中國、香港、新加坡、台灣,房價都很高,在有華人居住的地區和國家,華人也總會是購屋的主要族群。

當前台灣的高房價已經讓年輕人覺得絕望,尤其2001年以後,民眾所得未增,房價卻漲了2~3倍,一下子就把民眾的財富做了重分配,沒有買房的淪為貧窮階層。

大陸雖然也面臨了高房價的問題,房價在過去10年飆漲了10倍,但是在房價飆漲的背後邏輯,兩岸却呈現出不同的樣貌和發展。

中國

大陸城市的土地一律國有,民眾透過付費向政府承租一定年限的「 土地使用權」,而地方政府利用承租土地所繳納的「 土地使用權」從事公務支岀和公共建設,這也是中國俗稱的“土地財政”,因為出讓土地是地方政府的主要收入來源,因此勢必要將不動產變成投資品,以增加土地收益。房地產在中國,不僅僅是經濟問題,更提升到政治和政權層面。房地產成為政府融資的工具,成了政府的錢袋子,是經濟政策和政府創建收益的工具,一切的房地產政策都是圍繞創收來進行的。

1, 首先, 中國藉由鼓勵房地產開發迅速的完成了國家的整體基礎建設,靠著賣地籌措地方政府從事基礎建設所需要的資金,完成了基礎建設之後,房價順勢推高,房價高了,地方政府賣地的收入又跟著水漲船高,再用這些賣吧的錢從事建設,幾個輪迴下來,中國的整體基礎建設快速完成,這是戰略上的成功。

2, 但是這種成功也導致了高房價,和民眾普遍的炒房,尤其一些知識份子看準了政府的戰略目標,大膽跟進炒房,結果當然賺的荷包滿滿的,躍身成為富豪階級。

3, 如今,中國政府的戰略目標已經達成,不需要再藉助房地產來支撐 它的基礎建設,加上房價已經普遍偏高,因此扼止房價繼續上漲自然也成了中央政府的必要舉措。

所以,高房價對中國來說堪稱「必要之惡」,雖然高房價帶來了貧富不均,但也藉此完成了硬體的基礎建設、大幅提升了中國國家經濟和國民生產毛額。

 

前兩年開始,中國調整了房地產的宏觀發展政策,明確的宣示房地產的居住定位,「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則,也宣告了中國房地產暴富時代的結束。

台灣

土地在台灣早已成為政商勾結、巧取豪奪的最佳工具,過去50年富人之所以成為富人,其實是與當時的環境高度相關,是典型的“時勢造英雄”。過去50年的環境改革開放,創造了極為有利於台灣富人投資成功的外在環境, 到處都充斥著創富的機會。

1,50年來,主流投資者對政府監管和法制缺失的利用,是取得成功的內在基礎和條件,像是:低廉的土地成本、低廉的環境破壞成本、 技術和產品的低成本仿製和抄襲、 低廉和無控制狀態的資源獲取、 法制和政策的不完善,監管的不到位。

2, 房地產價格超越工資收入的大幅度上漲就是一種典型的財富大洗牌,它並沒有新的財富被創造,同樣也是資金的橫向流動而已。在這種模式的財富轉移中,一線大城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者,而全台其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。

3, 過去實業投資以及房地產投資的成功經驗,讓很多財富擁有者認為自己無所不能、包打天下。因為房地產投資的成功不需要多大的專業,主要緣於整個房地產過去20年平均房價上漲超過3倍的發展軌跡,而且只漲不跌。

胡偉良觀點:

在一個像房地產這樣單邊上漲的行情中,使用槓桿是最快速的致富方式, 政商勾結、地主、房地產商、炒房者都 賺了錢,而一般民眾卻得為高房價買單,基礎建設依然是緩慢、品質欠佳。 

台灣從當年的亞洲4小龍地位高速滑落,20年來儘管各類物資上漲,民眾所得卻未見提升,除了少數產業、精英份子外,民眾生活的品質普遍下降,民眾也逐漸體認到除了政治,生活也是我們應該關心的議題。

從過去的歷程來看,房地產給整個社會帶來的是偏向負面的,對大多數年輕人而言更是不公平的人生,無房者必須窮其一生,為購房打工,改變這種狀況,只有透過政治力,因此,一個好的執政者應該排除萬難,來解決這個問題,因為也只有他能擁有足夠的資源和權力。總統蔡英文上任之後,積極俢法、立法推動老屋改建,並任用花敬群負責落實執行,摒除了部分行之已久的陳腐敎條式概念,使得危老改建露出曙光,只可惜,首善之都的台北市仍居泥於所謂「容積增加會影響居住品質」這樣的不實框架,而忽略、漠視了現實面老舊公寓違建遍佈的既成事實,使得位居首善之都的台北市仍然改建困難,呈現既醜、又不安全的落後老舊景像,這是很可惜的事。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

 

https://reurl.cc/31126M

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2019/09/03 15:21 東森財經新聞

雙北房市泡沫化?專家:這些地方更慘

根據內政部先前的統計,今年全台上半年買賣移轉棟數與去年相比,增加了5.6%,數量落在14.38萬棟,而這項數據也是自2015上半年以來新高。

不過根據內政部最新的統計,在上半年房市回溫的情況下,全台餘屋數量卻超過了8萬戶,創下歷史新高。

而對於房價及餘屋率偏高的雙北,有不少人擔心未來雙北的房市會像日本一樣出現泡沫化的情形。

所謂的房市泡沫化,通常是以房價所得比作為標準,聯合國曾經以全世界二十多個國家主要都市的中等價位房價,除以家戶可支配所得,計算出「合理」房價所得比是六倍,也就是說,超過六倍就算正式進入泡沫區。台灣目前整體房價所得比約8.82倍,台北市更已高達15.32倍,新北則高達12.6倍,這樣看起來,台灣房市似乎已經泡沫化了。

▼不少人認為未來雙北房市將會泡沫化(圖/取自pexels)

 

對此品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良表示,雙北房市的泡沫化是有可能的,但一般情況下,只要外來人口不斷流入,市場就不會有太大問題,反倒是一些沒產業支撐、人口資源不足的城市才令人擔憂。

▼品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良(圖/東森新聞資料畫面)

 

胡偉良於台灣商務中的《胡偉良的房產觀點》發表文章指出,房價收入比為房屋總價與居民的平均年收入比值,房價收入比愈高表示買房的難度愈大,台北市的房價收入比最高,也就是說如果想在台北市買房,理論上需要不吃不喝15年才能買上房子。

胡偉良也提到,房價收入比並不是完全沒用,而是用來告知這城市的房價與一般民眾收入的差別,但大城市的房價不是普通老百姓的收入決定的。它只是用來衡量普通家庭的購房負擔,房價還要看這個城市有沒有活力,還需要與租金回報率掛鉤。

最後胡偉良表示,這些房價收入比過高的城市,意味著買房風險增大, 存在區域性的房價泡沫。房價收入比過高需要警惕,但如果就此判斷,這樣的城市不能買房,反倒是去一些房價收入比低的城市如基隆、嘉義、屏東等地買房,那就更得不償失了。

(封面圖/取自東森新聞資料畫面)

【往下看更多】
老屋交易熱!北市近半房市交易為30年老房
新竹薪水高且房價親民!?慘遭網友打臉曝真相
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https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/97732

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中時電子報  

 

內政部統計數據顯示,全台餘屋數量超過8萬戶,創下歷史新高。(圖/中時資料照)

內政部統計數據顯示,全台餘屋數量超過8萬戶,創下歷史新高。(圖/中時資料照

內政部統計數據顯示,全台餘屋數量超過8萬戶,創下歷史新高,對此,房市專家胡偉良撰文表示,雙北房價、餘屋數量偏高,恐出現房市泡沫化現象,但一般情況下,只要外來人口不斷湧入,市場至少不會發生大問題,反而是一些不會有人口資源與產業支撐的城市,才讓人擔憂。

胡偉良在《胡偉良的房產觀點》發表文章指出,房價收入比為房屋總價與居民的平均年收入比值,越高也就代表越難買房,常聽到要花多少年才能買得起房,就是這樣的概念。這指標目前也在緩慢下降,說明目前買房的困難度依然高,但房價似乎已經停止上漲,也有些物件價格正在下降。然而,這項指標施行起來卻不可行,因為沒有人真的能不吃不喝存錢,加上房價漲幅與收入增長,所以才會有追高房價的情況發生。

胡偉良提到,房價收入比不是沒有用,而是用來告知這城市的房價與一般民眾收入差別,但事實上,大城市房價也不是普通老百姓收入決定,這主要是用來衡量普通家庭購屋負擔,房價有沒有活力,還需要看租金回報率掛鉤。

不過,胡偉良表示,若像大城市房價收入高,代表購屋負擔大,連租金水平也低的話,就有房市泡沫化的可能。像是嘉義、屏東、基隆等城市,房價收入比也很低,但租賃市場二手市場沒成形,房屋需求低,才是最有可能泡沫化的地方。

胡偉良提到,他不支持高房價,也反對房地產市場淪為少數人的遊戲,雖然這幾年房價收入比下降,說明台灣房價走向平穩,但如何讓當地居民收入增長,來消除高房價負面作用,才是最重要的事情。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190903000012-260410?chdtv

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2019-09-01 19:09

▲▼新店陽光運動公園週邊房市空拍。(圖/記者湯興漢攝)

 

▲全台有超過8萬戶新建餘屋。(圖/記者湯興漢攝)

記者黃靖惠/綜合報導

「買不起也賣不掉!」全台新建餘屋超過8萬戶,創歷史新高,對此品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良受訪時表示,地產業者為了爭奪危老改建大餅,藉由拉高房價補足原屋主不足的換回比例,導致一批批高價餘屋出爐,但銷售交易量慘澹,連帶拖累中古屋市場開價,最終將導致「想買房的人買不起,想賣房的人賣不掉」。

根據內政部統計,全台新建餘屋超過8萬戶,顯示市場餘屋供給量大。胡偉良表示,今年買氣回升,很多買房者抱著房價已經下跌,準備出手去買房,但實際到了預售屋接待中心,以及中古屋市場時候,才發現房價少有變動。

目前預售屋市場,不管是看房率、成交率都呈現下降趨勢。他語重心長表示,數據不會騙人,真實地反映了當下房屋銷售的尷尬境地,除了想買房的買不起,想賣房的可能也不好賣。

而房地產市場之所以會出現這種矛盾關係,主要源於買賣雙方的心理因素不同所致。

除了預售市場以外,再來中古屋市場,買房者多半看跌房價,再加上少部分名嘴誇張渲染,造成買方的過度殺價,另外賣家掌握不了房地市場當下的發展現狀,鮮少讓價,最終價格差距少能成交。

他認為,房地產市場之所以會出現這種矛盾關係,主要源於買賣雙方的心理因素不同所致。

胡偉良建議,不論買預售屋、新屋、或老舊公寓,切忌亂或濫殺價,只要合理出價,一定有機會以好的價格買到好房子。

至於什麼叫合理出價?他認為,依照實價登錄上的價格,再打85折會是好的開價範圍,而9折左右或許就是理想的成交價格。

面對當前的房市氛圍,他認為,房地產開發商和仲介最為尷尬,因為房價平穩是最不利於房產銷售的,正是所謂買漲不買跌,最終可超出市場行情的高價屋,可能面臨「想買房的人買不起,想賣房的人賣不掉」。

https://house.ettoday.net/news/1526266?redirect=1

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雙北房市泡沫化? 他點出這些地方更要擔心

好房網News編輯黃暐迪/綜合報導

雙北房價普遍偏高,有人擔心入手後會像日本一樣泡沫化。對此,房市專家胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,自己認同台北、新北市存有泡沫情形,但是一般情況下,只要有人口源源不斷地流入進來,市場就不會出現大問題。反而是一些根本就沒有人口資源和產業支撐的城市,更令人擔心。

另外,胡偉良指出房價收入比不是說沒有用,它的意義在於告知這個城市的房價與普通百姓收入懸殊,需要引起關注,但我們知道大城市的房價不是普通老百姓的收入決定的。它只是用來衡量普通家庭的購房負擔,房價還要看這個城市有沒有活力,還需要與租金回報率掛鉤。

房市泡沫化示意圖。圖/pixabay

房市泡沫化。示意圖/pixabay

胡偉良舉例像大城市房價收入比高,意味著購房負擔重,如果租金水平也很低,那麼泡沫可能就比較大了。像嘉義、屏東、基隆這樣的不發達城市,房價收入比即使低,可是租賃市場二手房市場根本就沒形成,也就是說房市需求不旺,有價無市,賣不出去租也租不出去。這才是真的最有泡沫的地方。

最後他表示,自己不支持高房價,更反對房地產繼續成為少數人的遊戲,雖然這兩年房價收入比在降低,說明我們的房價逐漸走向平穩,但另一方面,該如何讓居民收入增長上去,逐步消除高房價的負面作用。房價收入比能作為衡量「房價合理回歸」的重要標尺,也是監控房地產市場變化的重要指標。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/470679236352.html

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胡偉良(品嘉建設、尚禹營造創辦人)

讀者投書:胡偉良(品嘉建設、尚禹營造創辦人)

當代的年輕人是可憐的族群?

有不少人常說當代的台灣年輕人好命,三餐無慮、不愁吃穿,但也有不少人憂心忡忡,認為他們可憐,生於安樂、習於安樂,是溫室的花朵,沒有能力去面對台灣日後即將面對的變局,甚至連房子都買不起,將來只能住父母留給他們的老舊房子。

圖片來源:民視

因為現在的房子很貴,以現在年輕人的收入水準來看,買房子是有困難,對年輕人來講確實很不公平。

當代年輕人必須「承擔前人遣留惡果」的宿命很難改變

台灣過去長期存在的官商勾結、房地產炒作,讓少數一批特定人士、群體富了起來,而種下的惡果(財富掠奪性的重分配、資產泡沫化),卻得由這些「沒參與」的年輕人來概括承受,難怪他們會覺得不公平,但是要徹底改變這種情形,除非經由革命,否認不僅不容易的,甚至難如登天。但與其不斷地怨天尤人、自怨自艾,不如先從改變自己的心態做起,讓自己變得更務實,更能看清現狀,並從中找尋解決之道。

讓自己變得更務實,循序漸進

比較港台年輕人的價值觀,就會發現兩邊的落差很大,香港環境小人多、競爭激烈,在這種環境之下,人民的觀念很務實,年輕人不會很極端地去比較或埋怨自己是否買得起中環或尖沙咀的高價房子;反之,大多會很務實的評估自己的財務能力,而選擇買比較偏遠但價格便宜區域的房子,因為目標訂的實際,因此不會產生目標遙不可及的挫折感。不像很多台灣的年輕人常以入住台北市的新房做為首購的目標,感覺很難達到目標時,要嘛就不爽、抗議,進而自暴自棄、不思作為,或甘受人利用,做政治人物的馬前卒。

當前的年輕人確實處在不利的條件下,他們必須比他們的父母花費一倍以上的所比才能買到一樣的房子,但從另一方面來看,他們也都有機會繼承父執輩留下來的房子,因此,年輕人也有必要得更務實一點,考量這些可能繼承到的老舊房子的處理方式,這也許是他們當今所需硏究的有關房子的新課題,也就是怎麼樣的活化和善用他們父母的老舊房宅。

筆者簡介:台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,分享正確、專業的房地產知識,協助大眾買得起、住得進好屋。

https://reurl.cc/lLkAnA

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胡偉良(品嘉建設、尚禹營造創辦人)

讀者投書:胡偉良(品嘉建設、尚禹營造創辦人)

為什麼愈唱衰房地產愈有人喊讚?

唱衰房地產這種論調似乎永遠有市場,也因此引來不少名嘴藉此譁眾取寵,爭取聲量。為什麼愈來越多這樣的酸民呢?

大家可能都注意到,現在很多房產文章下的評論,開始出現很多“鍵盤俠”,吐槽房地產市場,無來由的痛駡建商,另方面則不斷唱衰房地產,期盼房市 “泡沫”,讓他們能低價買房,可是事實會是這樣嗎?

圖片來源:民視

為什麼越來越多的人開始「仇恨」房地產

有過來人如此說:

「沒有房產之前,我和其他年輕人一樣站在貧困線上,對未來沒有信心。有了房產之後,我的財產大增,成了小康之家,雖然日子過的和之前沒有什麼兩樣,但是心裡有了底氣。」

品嘉建設創辦人胡偉良指出,房產的泡沫說談了十幾年了依然沒破掉,反而03年前那波房產低谷入手的很多人資產瞬間漲了翻倍,地理位置選的好甚至漲了三倍。而相信「房產泡沫說」的一批人,卻因為相信而誤了上車的時機,或被迫在漲價之後加價購買,足見這些「房產泡沫說」的倡導者真的害人不淺,現在看來,房價很難再回到那個時候了。

胡偉良又說:有很多人本來想要買房,卻不斷的被告知他的現實條件不夠,以致陷入可望不可及的痛苦,然後就把房產打上了「討厭可恥」的註記,開啟吃不到葡萄說葡萄酸的自我安慰模式,於是痛苦消失

於是,「我討厭房產,沒有原因,就是單純討厭房產怎麼樣?」成了當代的流行語

「但如果你想白送我一套房子,問我到底要不要?」告訴你,這些討厭房產的人會立馬找你,把你當成恩公叩拜。

買不起房的人恨高房價,炒房族搞得房子變得可能永遠買不起。買得起的人又恨高房價會讓自己透支了半輩子甚至一輩子的財富,成為房奴,這是時代的悲劇,胡偉良表示。這也是當今為什麼愈唱衰房地產愈有人喊讚?

筆者簡介:台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,分享正確、專業的房地產知識,協助大眾買得起、住得進好屋。

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胡偉良(台北市老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人)

讀者投書:胡偉良(台北市老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人)

近幾年,在房價下跌的情勢下,似乎讓全社會產生了一種投資判斷:房產貶值時代來了,未來房產將失去投資價值。

 

圖片來源:民視

那麼,這種判斷正確嗎?

我覺得這種說法只有部分正確性,亦即房地產的投資、保值價值依舊,只是它不再是「随便投資都可以獲利」,或「有暴利」的投資品項。

有暴利就是炒作

房地產炒作是一種哄抬的欺騙過程,房價炒到過高時,接手的最後一棒已經找不到繼續高價接手的人,這時泡沫就會破裂。

時至今日,不論是豪宅或一般房宅,都已經成為資本的玩物。這些房子有些被囤積起來,既不自住,也不出租,只是等著房價上漲的時候賣掉。房子已成為金融商品,購屋者利用金融槓桿,在房價上漲時賺取價差,謀求高額的利益回報。而這種做法若再加上銷售過程中的哄抬,就成了炒作。

炒作基本上就是一種哄抬的欺騙過程。把本來不那麼值錢的東西炒到一定的高價,到了末期的時候,接手的最後一棒已經找不到願意繼續高價接手的人,這時候泡沫就會破裂。這種情形就好像古老的“擊鼓傳花”遊戲,鼓聲終止時,接到最後一棒的人成了輸家。

我持這種觀點,並非是在為台灣的房地產唱讚歌,更不是維護自己在房地產上的利益,而是從客觀現實條件下,得出房產短期內不會大幅縮水這樣的判斷。

放眼望去,現在能給予民眾的投資保值增值的管道有多少?投資產品又有多少?目前來看還確實不多,投資管道相對狹窄,投資產品寥寥可數,除了銀行存款、銀行理財產品、股票、政府發行的債券之外,能夠讓老百姓放心而又安心投資的地方實在少之又少。而且,銀行有破產可能、理財產品賠本、股市不規範風險較大、政府債券收益不高,相比這些投資,還只有房產保值增值功能較強,不怕通貨膨脹和物價上漲,任憑東南西北風,擁有房產幾十年內可穩坐投資獲利。

或許會有人拿台灣的人口批評,說我們的人口出生率下降,未來的房產需求也在下降。事實上這當中還有一些弔詭的盲點。因為雖然出生率在幾年後會開始下降,但其實台灣現有的老舊房子原本屋質就不好,再加上屋齡已久,老化的很快,再過一些年,它們可能都不再適合做為正常居住使用,因此未來房屋是否會真正過剩,其實還大有疑問。而國內外經驗告訴我們,只有當一個人擁有好幾套房子的時候,房產價格才會真正下降,房產也才有可能真正成為難以保值增值的投資品。

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作者簡介:(台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,分享正確、專業的房地產知識,協助大眾買得起、住得進好屋。)

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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。

 

胡偉良的「最新」買房建議

文/胡偉良
2002年起台灣的房地產開始邁入一個新的階段,房價如脫彊野馬,一路狂飆,十五年(2002~2017)來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成,但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍,相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍。這一波的房價變化,快速的把 有房的和沒房的,在財富上劃分成兩個世界。
2014年以來,房價上漲之勢停頓下來,而且呈現緩跌走穩之勢,這個時候,到底該不該進場買房呢?怎麼買?
胡偉良的「最新」買房建議(圖/好房網News記者黃暐迪攝影)
台北市景。 黃暐迪/攝影
忌買易跌難漲的房子
當買房的人聽到當初和買入價差不多的其他房子又漲了多少多少,而自己的房子卻紋絲不動或者蝸牛一樣只爬了一點點的時候,可能心裡上會覺得不是滋味。
剛需真的可以不在乎房子的漲跌嗎?
剛需真的不怕自己房子跌價嗎?
剛需大多都是普通老百姓,受薪階層,賺錢不容易。
收入越高的城市,消費越高,而剛需一般是事業剛起步的,所以每塊錢都是費盡千辛萬苦才賺到的,算一算要賺到每一塊錢都是淚,靠這麼點收入想存錢買房很難,過日子,柴米油鹽醬醋茶,都是花錢的地方,水電費、交通費、租金,如果再有個車,還有保養、油費、保險費、停車費等等,一個月下來,也剩不下來幾個錢了。
要知道,以目前台北市的房價,絕大多數剛需要買一間像樣的房子都得省吃儉用,再東拼西湊後,背上個二三十年的貸款,整個過程說像「剝了一層皮」一點也不過分
一個人要不吃不喝15年才能賺夠買一間房子的錢(以台北市為例),一個人一生的工作時間是多少?50年左右,感受一下。15年不吃不喝才換來的東西,這種等級的操作,剛需怎麼可能不慎之又慎,對價錢看的比命還重?
同樣是一個兩房一廳的房子,1500萬買下來和1600萬買下來,好像只差了100萬,就差7%而已,但這100萬對剛需卻是要命的大事,100萬可以直接拉低一個剛需的小家庭幾年的生活水準。
如果這房子一年以後跌了100萬,你說剛需一家談起來是什麼感受?
如果跌了500萬呢?那更不得了,會不會想去撞牆?
如果漲了100萬呢?這可不是什麼紙面富貴,剛需如果用1600萬賣了1500萬買的房子,難道不開心?
剛需買房的錢是辛苦錢、是血汗錢、是省儉錢、是親情錢、是養老錢、是人情錢,一分一亳都不容易,這錢賠不得。
所以剛需對房價看的可比投資客要重多了!
而按照對房價的看重程度,剛需還可以再做一個細分。
一類是真的需求就在眼前,為了買房而買房的,等著買一套來安居的,這種是“實剛需”,實實在在。
另一類是被房價上漲炸出來的,可以稱之為“虛剛需”。房價高速上漲時好房子是很少會賣的,業主都觀望著看價格能漲到那裡去,當市場上好房子一個個冒出來時,就說明價格穩了、止漲了。而當房價高速下跌的時候,大多數剛需是不敢買的,因為不知道底部在那裡,怕一買就跌;反之,當房價上漲的時候,很多原來不是剛需的人,怕之後買不起,或想趁機賺一票的,會自我催生而變成剛需,主動入場,這種因市場價格攀升而生的“虛剛需”,雖也是買來自住,但其投機心態、得失心態,對價格漲跌的接受心態,遠比第一種更重。
要勇於逆市操作,特別是房市處於下行階段
房市的下下行階段往往也是買房的好時機,現在的房價較這一波的高峰房價已經下跌了15%左右,已經跌出了過去建商所習以為常的利潤結構範圍,因此,除非建商已面臨資金鏈斷裂的危險,否則建商公開再降價的空間已經有限,倒是可以利用關係,和建商誠意私下議價,在當前新屋量餘屋量尚高的情況下,說不定有可能議到一個不錯的價格,但是不要期待會有腰斬價,畢竟建商有它的成本,沒有人會願意賠本賣房給你;再以當今雙北為例,土地價所佔的成本比例,台北市已在6成以上,新北鄰近台北市的區域(永和、中和、新店、三重、新莊、板橋)也在5成以上,加上營建成本,其實讓價空間都已經不大,買家亂砍價,除了讓人覺得「搗蛋」之外,賣家根本不會搭理,而白白的浪費了一個原本有利的好交易。
所以我的意見始終一致,有需求的剛需購房者,這個時候真的應該好好勤看屋,做好自己的購屋計劃,見到符合自己需求的好物件,勇敢而誠實的去誠懇議價,那麼你會有機會議到這一段時期(包括未來幾年)最好的價格。
這個世界對隨波逐流的人往往是殘酷的,由於出生的條件不同,兩種剛需面臨的風險也大不相同。
實剛需是市場冷熱都得買,特別是跌的時候,實剛需也是照樣出手去買,恰恰此時市場風險低,泡沫少,反而更安全。
而虛剛需面臨的風險要大很多,暴漲總與泡沫相生相隨,暴漲催生的虛剛需註定要與泡沫共舞,巴菲特講“別人恐懼時我貪婪,別人貪婪時我恐懼”,股市房市都是一樣,暴漲時大家瘋狂搶房,水漲上來就看不到誰沒穿褲子,水漲上來就看不清那裡有坑。虛剛需則是被動的,是自我加碼“硬上”的,是條件不成熟也要硬上的,虛剛需必須牢牢記住自己生於泡沫之中的“投機原罪”,不容閃失,因為一旦自己騙自己說不在乎漲跌,踩空泡沫會比實剛需輸的更慘。虛剛需若認為自己是自住剛需,真的跳入火坑買了原本非必要去買的房子,等接了盤之後,將轉化為更加沉重的負擔,本來安安穩穩過日子最後變成站在高崗上吹著寒風,變的很悲壯。
作為剛需,既然瞭解自己的辛苦,那就更應該研究一點房市,學一些基本的市場規律,至少大概知道那裡是坑,什麼時候是漲過頭了,不能頭腦一熱當了接盤俠。
買房也是要未來賣出時能賺錢
如果剛需對自己的判斷真是沒有把握,不妨諮詢一下有經驗的高手,但要有前提。
前提第一個:剛需要有最基礎的房市知識,有做基礎判斷的能力,這樣和高手在談論也會有交集,對方知道你懂也會願意和你深入溝通,自然你就能獲益更多,風險更小。
前提第二個:就是坦坦蕩蕩的承認,剛需也一樣有未來房價上漲的需求!接盤俠這種「偉大」的工種應該是已經賺的肥滋滋的炒房客去當,而不是剛需!
畢竟,剛需的第一套房基本都是要換掉的,換房的時間一般是在6到8年,這段時間如果沒有回到平均漲幅,那麼一些本來該屬於他們的財富就永遠的失去了。
財富增長的路上,一步落後,後面步步都會落後,差距只會越拉越大。
所以說,作為一個靠雙手打拼的剛需,要對自己的錢財負責,記得抽時間、花一些精力學點基本的房市知識,做好自己的主人。
 

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▲品嘉建設創辦人胡偉良表示,不少屋主明明購入的成本較低,卻捨不得讓利,以致於出現於新舊屋價格拉近的現況。(示意圖/NOWnews資料照)

台灣部分地區的房市有個奇特現象,那就是新房竟與中古屋的價格相差無幾。品嘉建設創辦人胡偉良表示,不少屋主明明購入的成本較低,卻捨不得讓利,以致於出現於新舊屋價格拉近的現況;而在舊屋都更和改建變成利益導向的情況下,台灣未來仍將是老、醜、貴的危險城市。

全台雖然不少有新建案,但舊屋仍是遍布南北。胡偉良指出,從房屋結構的安全度來看,依921地震之前建築規範設計、施工的建築物都不安全,其中大樓的地震危害風險最大,根據不久之前內政部發布的統計資料,全國屋齡逾20年以上且在12層以上住宅大樓,其中竟有75%結構上存有安全疑慮。他估計,如果台北發生6級以上的地震,應該有6、7成以上的上列房屋將嚴重受損。

胡偉良表示,除了結構安全的考量之外,由於容積率管制的實施,2003年以後新蓋的房子不論在外觀或實用上也比以前來的要好。

新屋的結構安全,且外觀與實用性較高,但為何坊間仍有不少新屋滯銷呢?他認為,現在新屋不是過剩,而是房價太貴,以致讓大多數人買不起;大多數人對新屋雖有需求,但因買不起所以才被迫繼續住舊屋。

▲品嘉建設創辦人胡偉良預測,台灣未來仍將是老、醜、貴的危險城市。(翻攝自胡偉良臉書)

胡偉良稱,炒房客利用2003年以來的多頭行情,把房價炒的太高了,已經逾越大多數民眾所能承擔的合理範圍;不過,根據近年來的調查結果,台灣住宅的自有率一直在徘徊在85%的高比例,也就是說除了年輕人外,大部分人都已經有房,在這様一個房屋自有率高的情況下,要房價迅速大幅下降,既不可能、也不符合大多數人的利益。

胡偉良以目前的二手房市場為例,明明賣屋的屋主當初買入房屋的成本較低,卻都捨不得讓利,以致於出現於新屋和舊屋價格拉近的現況,在房仲業的店頭待售屋多卻難以售出。

胡偉良強調,台灣都更和危老的改建走到現在已經變成利益導向,並完全以利益為依歸,在當今房價下修之後,利潤條件難談攏,改建難度更高,除非民眾的利益思維能改弦易轍、重新再造,否則台灣仍將是老、醜、貴的危險城市。

https://www.nownews.com/news/20190821/3581959/

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2019/08/13

By:abound 

胡偉良觀點

 

從《BBC跟拍49年:窮人與富人的人生七年》得出的人生經驗

從《 BBC跟拍49 年:窮人與富人的人生七年》得出的人生經驗

BBC有一部非常優秀的紀錄片《 BBC 跟拍 49 年:窮人與富人的人生七年》,震撼了很多人。

導演似乎想要證明:富人的孩子還將會是富人,窮人的孩子多半還將會是窮人。導演選擇了 14 個不同階層的孩子進行跟拍,每七年記錄一次他們的生活,分別從他們 7 歲,14 歲,21 歲,28 歲,35 歲,42 歲,49 歲,一直到 2012 年他們 56 歲的生活。

這部 150 分鐘的片子基本上證明了導演的初衷:社會階層的鴻溝很難逾越

是因為這些窮人不夠努力嗎?是他們沒有機會?還是他們基因不好麼?

這些並不是根本原因。這些窮人孩子裡不乏天賦絕佳、工作拼命、機會多多的人,但他們依然過得很不如意。歸根結底是:沒有人幫他們正確的規劃人生,在人生的分叉口上沒有做出正確選擇。

1.人生路徑規劃

這是非常讓人難過卻又很現實的問題:這些孩子 7 歲時,富人家長已經告訴孩子 Andrew  John 要常看《金融報》和《觀察家》了,讓他們開始對社會和財富運行規律有所瞭解,他們也會告訴孩子未來他們會上私立中學,考上牛津劍橋,走入社會上層。一切都被預定好了。

貧民窟的孩子則基本都在為溫飽、家庭暴力、校園暴力所困擾,這時候的他們和家長都完全沒有規劃人生的意識。

在這些孩子 56 歲的時候,富人家的 7 個孩子基本都上私立學校——讀牛津、劍橋——成為律師、教授走入社會上層;底層社會的孩子後來大多做著普通的服務性工作——修理工、保安之類。而他們也常與失業、貧窮、酒精、毒品、肥胖相伴。如果沒有社會福利,他們生存處境堪憂。

其實現實生活裡也不乏寒門出貴子的故事,這些寒門子弟成為貴子的根本原因是他們選擇成為成功的人。他們願意規劃人生,盡力跳出原來的圈子去同那些更加優秀的人交往、學習。

人和人之間最本質的差別不是技能,而是認知。這些成為貴子的寒門子弟首先都要對成功有所渴望,在樹立目標的前提下制定自己的人生規劃,他們對財富積累、被動收入、自我管理都有了一定的認識。當機會來的時候,他們就能一下抓住,即使抓不住,他們也會積極的創造、等待機會。

能夠規劃自己人生的窮人,只是現在沒錢,但不代表將來也沒錢。可是缺乏規劃、目標意識的窮人。即便是給他一個機會,他也不會意識到這是個機會。

2.身體和欲望規劃

一個人成功與否,知道該做什麼還在其次,知道不該做什麼更加重要。這些不該做的事看下來讓人觸目驚心,黃、賭、毒、邪教、傳銷……好多你以為只會出現在電視上的事情都很真實地發生在這個社會上。

歸根結底,很多年輕人都是抵抗不住欲望的誘惑,對自己的身體又看得輕賤,最終染上了愛滋、毒癮、賭癮,或者陷入了對快錢的渴望,走上了不歸之路。

另一件一定要做的事就是健康的身體管理,說白了就是藉運動控制體形、控制飲食。因為不運動的胖人跟常運動的瘦人在工作、生活的狀態不一樣。

你連自己的體重都控制不了,如何控制人生?這樣說不是沒有道理,《窮人與富人的人生七年》裡的精英階層 Andrew  Jone  56 歲時還保持著較好的體型;屬於中產階級的公務員 Peter 夫婦身材也較好;但是底層階級的男主們和他們的妻子就都肥胖臃腫、禿頂嚴重,他們有好幾個在年輕時都是非常帥氣英俊的。

優秀的家庭背景不僅僅代表著更豐富的資源,重要的是會傳遞給孩子優良的生活和自我管理習慣。這些孩子在自我管理、抵抗誘惑的時候會更加有毅力,會更加自律自強。

年輕人一定要好好規劃自己的健身和欲望管理計畫,前者是為了讓你更好的工作和享受生活,讓你有更強的毅力和活力,後者是為了讓你不至於因為一時的欲望,毀掉要用一輩子的身體。

3.刻意學習與練習的規劃

大家都知道學習和練習的重要性。但是絕大多數人都是非常泛泛且缺乏體系、沒有重點的學習。這種學習好像在澆田時用大水漫灌,事倍功半。

很多人就是推崇源於美國作家格萊德威爾曾經提出的一個非常知名的 1 萬小時定律:想要從一個普通人成長為該領域的專家,至少需要 1 萬小時的練習(按每天工作 8 小時,一週五天,大約要五年)。

可是從業超過五年甚至十年的程式師多的很,其中有幾個成了比爾·蓋茨還是紮克伯格?

大水漫灌式的學習、練習,遠遠不如噴灌、滴灌式的刻意練習、學習來的高效。

這種刻意學習需要你在對自身問題有深刻瞭解的情況下,通過實踐不斷地加深對自己和所處領域的認知,同時不斷的接收來自別人的回饋,規劃自己的學習計畫。

可以引入“改善率”的概念,即重要的不是你學習了多少新東西,而是你改正了多少錯誤,彌補了多少短板,根據你的需要學習了多少新東西。

億萬富翁馬克·安德森曾在談到紮克伯格時說:如果你有機會同紮克伯格這樣偉大的 CEO 待在一起,你就會發現,其實他們每個人都是百科全書式的專家,他們對本行業或者對其他領域都有很深的瞭解,這些都是通過刻意學習、訓練得來的。

要取得成功,重要的是“改善率”,有針對性的解決自己的問題,有重點地瞭解相應的知識,而非寬泛的學習

4.對家庭的規劃

除了我們自己的身體之外,能夠陪伴我們最久,給予我們最大支持的就是我們的家庭了。有人說過:一生中跟我們有密切聯繫的人應該不會超過 100 個人,甚至 30 - 60 人這個數量級別都是正常的,親人就是其中最密切的人之一。

有很多人可能根本沒有意識到家庭對人的影響有多大:電影裡一個叫 Sue 的女孩,離婚後自己帶著孩子生活,經歷了一段人生低谷,後來再婚後夫妻生活很和諧,事業和生活也漸漸有了起色。

另一個女孩則嫁了兩次離了兩次,生下的幾個孩子也都因為種種原因沒有上大學,自己身體不好還遭遇了一系列的情感打擊,一直只能靠救濟金過活。

其實不僅僅女人是這樣,男人找到一個好的妻子後,對人生的改變也是及其顯著的。女人找老公是託付終生,男人找老婆又何嘗不是呢?

美國作家約翰·威廉斯的小說《斯通納》中的主人公威廉斯·斯通納就是一個很鮮明的例子。作為大學老師,本來還算是年輕有為的他,因為跟妻子之間貫穿的始終是冷漠,在妻子壓力下跟他的女兒也保持著疏離的關係,一個全無活力的家庭耗盡了他對生活的最後一絲激情,最終只能孤獨的面對死亡。

一段糟糕的婚姻牽扯甚廣,能夠影響你的心情、事業、父母、生活,而且即便是你遇到了下一份感情,你也要費心費力的處理上一段婚姻遺留的問題,而且如果已經有了孩子,還要應付你失敗的婚姻給孩子帶來的傷害。

所以,在選擇另一半成就你的家庭時一定要慎之又慎,要仔細地考慮什麼對你是最好的,什麼是對你的另一半最好的。在處理感情問題時,也要適當的學會一些技巧,避免因為自己沒有處理矛盾的經驗,而傷害了自己珍惜的感情。

總之,有些人生規劃還是越早做越好,很多時候當你醒悟過來,到底是什麼把你和別人區分開來的時候,你往往已經沒有追趕、彌補的餘地了。

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近年房價飆漲,不少年輕族群大嘆買不起房,認為最大的得利者就是建商,不過品嘉建設創辦人胡偉良分析指出,房價飆漲對建商來說不一定有利,尤其對中小型建商而言,房價上漲過快,反倒會形成巨大的成本壓力,使他們面臨失去市場的風險。

《好房網》引述胡偉良說法指出,當房價上漲過快時,將造成以下情形,包括地價飆升、吸引財團及其他行業資金的投入、上市建設公司搶地等,如此一來,中小型建商勢必得面臨巨大的成本壓力,並壓縮他們的生存空間。

胡偉良進一步表示,房價飆漲會導致房市的資金門檻被抬高,勢必造成房地產企業的區域性壟斷,也將迫使政府打房,建商很可能沒享受到房價漲的好處,反而因為打房政策難以獲得資金的補給;而地價上升,則勢必導致未來房屋市場的漲價,形成了惡性循環,這其實是建商不樂見的情況。

胡偉良強調,當房價上漲過快時,會吸引其他產業的資金流入,造成投機行為,引起市場的大幅波動,如此一來將本末倒置,不僅把真正的需求逐出市場,還會因為投機客大量囤房、市場存量過大,當房市反轉向下時,勢必將造成市場的巨烈波動。

至於為何目前房市買氣不佳,建商讓利幅度仍有限?胡偉良則表示,目前買賣雙方對於房價認知的差距,其實跟「建商的成本」有關,據他所知,降價空間僅約5到10%。因建商當初在推案會設立一個價格,這個價格使得建商的成本偏高,為了不要賠太多,建商自然不願意將房價降太多,這就是為什麼買方和賣方呈現僵持狀態,市場上交易量停滯的主因。

(中時電子報 邱怡萱)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/133290.html

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顏炳立表示,預料下半年房市交易量會微熱,全年可達28.5萬棟。圖/本報資料照片 圖/本報資料照片

前一波的房市榮景支撐炒作歪風,即使這幾年房價稍微下修,很多人依舊買不起房,品嘉建設創辦人胡偉良分析指出,其實房價下跌並不可怕,未來房地產的最大危機,其實是年輕人不想買房。

品嘉建設創辦人胡偉良在《好房網》撰文指出,年輕人對於任何行業發生變化的感知最為敏銳,像是網際網路電玩直播手遊、區塊鏈、比特幣等,只要哪裡有前景,年輕人就往那裡跑,哪裡出現衰退,年輕人就會放棄,看看我們周圍,基本上已經很少年輕人在準備買房了。

胡偉良強調,房價下跌根本不可怕,最可怕的情況是年輕人都不買房,想想如果年輕人都不用買房,那麼房子要賣給誰?他直言,台灣房市現在已經走下坡,包括成交量下滑、房子不好賣、開發商面臨週轉難題、很多房地產開發商急流勇退。

甚至爆出房產銷售人員辭職改賣保險的新聞,以上這些訊號都在充分說明:過往眾星捧月的房地產風光已不再,現在還在買房的人可能都會成為「接盤俠」,難怪年輕人對買房興致缺缺。

胡偉良直言,現在房市只存在以下三種人,第一種是有能力買房的人,不過因為這種人已經擁有很多間房產,未來他們可能只會賣房,或是選擇出租;至於第二種則是居住在老屋的屋主和他的家人,這類民眾靠改建就能擁有新的房產,他們基本上更不會考慮買炒房者手裡的二手房,因此,未來二手房前景也不看好。

第三種則是買不起房的人,只要房價不暴跌,以後基本也不大可能買得起。胡偉良說,這類群體只有等待國家的社會住宅推出,才能滿足居住需求,或者不買房寧願租屋。

胡偉良強調,未來房市接盤的買家會減少,而且房價的分化也將成為常態,他預期老房子會越來越多,而越老就越沒人要,尤其在人口淨流出區域的房市,將變得像日本一樣,越來越多的廢棄住宅,將成為普遍的現象。(中時電子報 邱怡萱)

https://ctee.com.tw/news/real-estate/131382.html

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2019/08/13 14:33 東森財經新聞

年輕人不買房成最大危機?他指房市中剩這3種人

近年來台灣高房價降低不少年輕人的成家意願,也造成許多人無不希望房價能出現大幅下跌的情況。不過,即使這幾年房價稍微下修,品嘉建設創辦人胡偉良仍認為,房價下跌並不可怕,未來房地產最大的危機,其實是年輕人不想買房。

 

根據《好房網》報導,品嘉建設創辦人胡偉良近日撰文指出,年輕人對於任何行業發生變化的感知最為敏銳,例如:網路電玩、直播手遊、區塊鏈、比特幣等,只要哪裡有前景,年輕人就會往那裡跑,哪裡出現衰退,年輕人就會放棄,但看看我們周圍,基本上已經很少年輕人在準備買房了。

 

▼品嘉建設創辦人胡偉良認為,房價下跌並不可怕,未來房地產最大的危機,其實是年輕人不想買房。(圖/取自品嘉建設胡偉良臉書

 

除此之外,胡偉良也進一步分析,「房價下跌根本不可怕,最可怕的情況是年輕人都不買房」,想想如果年輕人都不用買房,那麼房子要賣給誰?因此,他也直言,台灣房市現在已經逐漸走下坡,包括:成交量下滑、房子不好賣、開發商面臨週轉難題、很多房地產開發商急流勇退等,甚至爆出房產銷售人員辭職改賣保險的新聞,而以上這些訊號也都充分說明,過往眾星捧月的房地產風光已不再,現在還在買房的人可能都會成為「接盤俠」,難怪年輕人對買房興致缺缺。

 

最後,胡偉良也坦言,如今房市中只剩下3種類型的人。第一,「是有能力買房的人」,但因這類型的人已經擁有許多間房產,未來他們可能只會賣房,或是選擇出租。第二,則是「居住在老屋的屋主和他的家人」,這類民眾靠改建就能擁有新的房產,因此,基本上他們也不會考慮買炒房者手裡的二手房,未來二手房前景恐不被看好。

 

▼品嘉建設創辦人胡偉良表示,如今房市中只剩下3種類型的人。(圖/東森新聞資料畫面)

 

至於第三種則是「買不起房的人」,只要房價不暴跌,以後基本也不大可能買得起。而胡偉良也表示,這類族群只有等待國家的社會住宅推出,才能滿足居住需求,或是不買房寧願租屋。另外,胡偉良還認為,未來房地產市場可能將只剩下中古屋,不僅接盤的買家會減少,他也預期老房子會越來越多,而越老的房子就越沒人要,尤其在人口淨流出區域的房市,將變得像日本一樣,越來越多的廢棄住宅,將成為普遍的現象。

 

(封面圖/取自Google Map)

https://news.ebc.net.tw/News/Article/173583

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建商都支持房價飆漲?專家:漲太快反不利中小型建商

好房網News記者李彥穎/台北報導
近幾年房價飆升,很多民眾直覺認為,最大的得利者就是建商,不過雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,其實房價飆漲,不一定對建商有利,尤其對中小型的建商來說,房價上漲過快,反而形成巨大的成本壓力,會壓縮這些建商的生存空間。
胡偉良表示,當房價上漲過快時,會吸引其他產業的資金流入,容易造成投機行為,引起市場的大幅波動,導致價格飆漲,結果會把真正的需求逐出市場,而因為投機客的大量囤房,會造成市場的存量過大,如果預期市場會逆轉時,會再次造成市場的巨大波動。
雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,房價飆漲,不一定對建商有利,尤其對中小型的建商來說,會形成巨大的成本壓力。好房網News記者李彥穎攝
雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,房價飆漲,不一定對建商有利,尤其對中小型的建商來說,會形成巨大的成本壓力。好房網News記者李彥穎攝
胡偉良說,房價上漲過快,還會引起地價飆升,吸引財團、其他行業資金的投入,再加上上市建設公司搶地的結果,勢必給中、小型建商造成巨大的成本壓力,並壓縮這些建商的生存空間。
胡偉良強調,當房地產的資金門檻被抬高,勢必造成房地產企業的區域性壟斷。地價上升,又勢必導致未來房屋市場的漲價,這麼一來就形成惡性循環,這是中小型、優質建商極不樂見的情形。
胡偉良表示,房價的飆漲,也勢必會迫使執政當局採取打房措施,結果建商很可能還沒享受到漲價的好處,反而因為打房措施,使他們更難以獲得資金的補給,而面臨致命的一擊。
胡偉強強調,如果房價的成長速度,超過居民的收入增長速度,就不是健康的發展,最嚴重會使得建商面臨失去市場的風險,對於想在產業中長久發展的企業來說,相當不樂見。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/407255235042.html

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2019-08-11 17:33

▲▼嬰兒,新生兒,寶寶。(圖/取自免費圖庫Pexels)

 

▲少子化浪潮來襲。(圖/取自免費圖庫Pexels)

記者黃靖惠/綜合報導

全台因低薪、高房價推升出現不婚不生的頂客族,現在更出現另一批1990年後出生的年輕人成為「不買房族」,品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良分析,1990年出生年輕人,逐漸成為社會新力量,但因低薪、高房價,且這群人當中多數屬於獨生子女,能夠繼承長輩遺留下的房產,也成為未來「不買房的一代」,預測「10年、20年房地產將面臨愈來愈少人買房的新局面。」

內政部戶政司最新統計,今年上半年死亡人數與新生兒數出現交叉點,比國發會先前預測2020年再更提早發生,雖然仍有半年未納入統計,也引發各大論壇與房價關聯性。有人認為少子化會成為房價最大殺手,未來房地市場將會崩盤,但另派人則認為少子化反而讓疼愛下一代的家長,更願意掏錢替孩子買房。

不過這波討論聲浪中,也出現一批年輕人認為,未來房市將崩盤不願意買房。胡偉良分析,1990年出生後年輕人逐漸成社會新力量,但是90後基本大多是獨生子女,對於買房、有房的觀念較薄弱,也是號稱「不買房」的一代,預測「10年、20年房地產將面臨愈來愈少人買房的新局面。」

胡偉良表示,全台六都房屋均價都超過20萬元,平均1間房子動輒7、8百萬以上,更不論在台北市每間房屋總價1500萬元以上,若考慮買房,再加上養孩子成本可能成倍增加,這也導致90後年輕人未來不想買房和生小孩趨勢。

他認為,1990年後出生的年輕人不想買房的主因有二,一是大部分90後會繼承60後的房產;二是大部分90後的收入過低,負債太高,90後人均負債已遠遠超過其年收入,自己都沒養活,還能撫養下一代嗎?

所以,胡偉良認為,新生人口可能進一步下滑,即使政府有望全面鼓勵生育,90後也可能「力不從心」,長遠來看,隨著新生人口減少,買房人數降低,可能會對房價造成較大的下壓力。

https://house.ettoday.net/news/1510631

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2019-08-12 05:50

1991年,日本房產和金融泡沫相繼發生,這年東京房價暴跌65%,無數人成為了千萬「負」翁...(示意圖,取自pixabay)

1991年,日本房產和金融泡沫相繼發生,這年東京房價暴跌65%,無數人成為了千萬「負」翁...(示意圖,取自pixabay)

2003年以來,台灣的房價開始了新一輪的漲勢,房價連續飆漲,造成愈來愈多的人開始買不起房,也讓品嘉建設的創辦人胡偉良警覺到(2010年),台灣的房地產已經進入到一個不正常的發展軌跡,這樣的情形很像上世紀80年代的日本,當時,日本的經濟發展堪稱一個奇跡,其經濟增長率、勞動生產率等都超過了美國,美元霸權地位因此動搖。以1985年為例,日本對外的淨資產達到了1298億美元,而美國在對外負債則高達1114億美元。


那是一個瘋狂的時代,日本人的自信膨脹到了最高點,比如89年日本三菱地產斥資2000億日元購買了美國紐約的洛克菲勒中心大廈,引起世界的轟動。當時的日本富士電視臺主持人在一次電視節目中,更是指著東京的地圖自豪地說,「如今的東京總地價已經超過了美國全國土地的價格,很快將是美國的兩倍。」當時的日本人相信,很快日本將取代美國成為世界第一經濟強國。

物極必反,災難很快降臨了。

日本經濟泡沫的產生,離不開「廣場協議」。1985年,美、日、德、法、英五國在美國紐約廣場飯店舉行會議,決定聯合干預外匯市場,促使美元有序貶值,史稱「廣場協議」。協定一簽訂,五國在外匯市場瘋狂拋售美元,美元貶值,其他四國貨幣隨之升值。


日元升值直到帶來了一個嚴重後果,日本出口型企業遭到致命打擊,日本政府採取了寬鬆的貨幣政策來因應,連續5次下調利率,利用很低的利率來放貸。而來自銀行的大量貸款又流入了房地產,惡性循環於焉開始。

 

20190521-房價、房地產、建案。(盧逸峰攝)
1985年,日本對外的淨資產達到了1298億美元,但日元升值也帶來了一個嚴重後果...(示意圖,盧逸峰攝)

僅以1987年為例,東京平均房價漲幅就超過了50%。房價的瘋狂上漲,演變成日本全民從銀行貸款買房,房價被再一次抬高。為了抑制防止地價進一步上漲,日本政府於1990年3月制定了《房地產融資總量規制》,同年12月又出臺了《土地稅制大綱》和《土地基本法》,但為時已晚。1991年,日本來到了二戰後黑暗時刻,房產和金融泡沫相繼發生,這年東京房價暴跌65%,幾乎一夜之間,無數人成為了千萬「負」翁。到了1992年,股價更是暴跌到1990的三分之一左右,東京地價更是跌到了泡沫時期的七分之一,走投無路的房產投資者們,只能走向自殺之路。

胡偉良指出,日本房價從1990年到本世紀初,其全國房價下跌49.6%左右,基本上回到了房地產泡沫發生前的1986年水準。日本人認為這次教訓慘重,各國經濟學家針對當時日本的狀況,更是一針見血地的指出,「如果一個國家的房地產一旦崩潰,最後將喪失5到10年的經濟增長。」房地產泡沫破裂後,日本人終於悟出了一個真理:只有發展實業才能救國,這才是立國之本。此後日本人已不再追逐房地產,房地產回復到單純的居住功能。

 

 
胡偉良表示,對比日本,台灣的狀況比較好,配合產業周期的走向,在崩盤之前,政府接連採取了一連串的財政、金融措施,提前刺破了泡沫。

 

胡偉良指出,其實一個沒有經濟成長支撑的房價上漲都是不健康的,都是一種變相的掠奪,而最倒楣的是那些還來不及買房的人,而其中最主要的則是年輕這一個族群,無緣無故的成了受害者,胡偉良又說,現在的年輕人幾乎很難單憑自己的努力來買房,因此大部分都只能寄望於繼承父母的老房子,而偏偏那些繼承來的老房子多半已是垂垂老矣,差不多都該屆齡退休,這也算是世代的悲劇吧。(相關報導:胡偉良觀點:房產投資的邏輯變了!更多文章

 
*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長

 

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