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2019-11-05 18:15專欄作家 胡偉良
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買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,甚至一度達到了全民買房的地步,說的嚴重一點,甚至可以稱得上「全民炒房」,即使沒有炒房,大多數民眾也都是在抱著炒房心態下買房,希望在房價大漲過程中能分一杯羹,生怕錯過這樣的賺錢好機會。因為長久以來就是這樣,房價一直在漲,不買的後悔,買了的也在後悔著,後悔自己當初買的太少、太小。

大家似乎總喜歡浸沉在過去的思維中,不往前看,想的是房價大漲,看到的是自己不買就被時代淘汰,在這樣的情況下,就是沒有機會也會想創造機會硬上,就是這樣的背景造成了2002到2014 年間長達12年的牛市大多頭。2014年下半年起房市漲潮因為漲撑了,漲勢戛然而止,急轉直下,民眾對房市的的熱情醒了,對房價的預期也發生了改變。

 
 

 

試想一下,當所有人都認為房子能賺大錢並且趨之若鶩一擁而上時,房地產真的還能有那麼大的賺錢機會嗎?即使有,那風險難道就不會大嗎?全民皆炒房的趨勢下,房地產所暴露的風險自然就會越來越大,泡沫愈來愈大的情況下,任何一個風吹草動都可能戳破泡沫,而政府的一些措施就是為了釋放風險,及時的引爆泡沫,避免風險大到難以收拾。

 

從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產其實每天都會虧錢。比如當前持有房產的總成本(包括:資金成本、房屋折舊率、維護費用)都在4%上下,而在大多數高房價地區,投資房地產的收益卻小於2%。因此,當前持有台北市的房產若不是為了自住,其實都已經開始虧錢。

在2002到2009年間,從大額資產配置的角度來看,過去買房買的比較早的、多的都賺得盆滿缽滿。投資房地產能夠獲得1、2倍的回報,如果再考慮到槓桿的因素,炒房的投資收益則又要翻個好幾倍,遠遠高於其他行業投資回報。所以2010年前早買房、多買房是最正確的資產配置決策。

但如果房價不漲,那麼炒房者其實每天都在虧錢。如果持有一套房產,純粹就居住用途每年帶來的租金收益只有2%左右,而過去幾年大台北地區的房價非但沒漲反而呈現下跌,資本利得收益大致都是虧本的,如果再計入資金成本、房屋折舊率,以投資角度來看,買房都是虧錢的。更何況在很多小城市根本就沒有租賃市場。

這就說明兩個問題:第一,從投資角度講,的確今非昔比,不再像15年前那樣輕而易舉光靠買房炒房就可以賺到大錢,房地產投資已經變得不划算。第二,從居住角度講,市場在理性回歸,回歸居住屬性是大勢所趨,這也意味著未來居住品質會越來越受重視。

那是不是意味著未來買房投資不適合了呢?

這不能一概而論。雖然投資買房不能像過去那樣賺個盆滿缽滿,但不見得買房就真的就一定會虧本。拋去炒房思維,不再做炒房賺大錢的美夢,現實中房子還是具有保值增值功能,所以並不是說不能買房。

胡偉良觀點:

賺錢邏輯的改變,是告訴炒房者,以後不能炒房了,但如果把房子當成居住需求,當然可以買,只是就不能再抱著炒房心態和大賺暴利的想法。所以,有錢又有實際使用需求的當然可以買,恰恰是市場不好的時候正好是入手的好時機。瘦死的駱駝比馬大,房地產再差,時間拉長也是賺錢的,只要不炒房你沒有什麼好怕的?錢夠了就沒有必要等幾年以後,巴望著房價會暴跌,畢竟,未來房價不會大起大落。

要深入的了解真正的房地產,可以多看一些我的相關論述,大家不妨 google「胡偉良」,找一些我寫的多角度論述,諸如:好房網、商周財富網、理財周刊、遠見、風傳媒、ETtoday、財訊…等。別聽那些「道淺」的學者專家的說法,他們中的很多人往往連最基本的房地產經濟學都沒搞懂。

本文經授權轉載自台灣商務平台

https://money.udn.com/money/story/5621/4146217

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房市進入「看」房階段!

文/胡偉良

所有人都知道房地產“吸金”能力強,但很少人知道到底強到什麼程度?

以金融融資為例,截至2018年底,將建商和民眾房貸融資都算在內,我國的金融融資中大約有近30%流向了房地產領域。

房市進入「看」房階段!(資料照/好房網News記者李彥穎攝影)雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,房價飆漲,不一定對建商有利,尤其對中小型的建商來說,會形成巨大的成本壓力。好房網News記者李彥穎攝

因此,我們可以得出一個粗淺的結論,過去十多年,我們都是房地產市場的“局中人”,每個人的工作、生活都與房市深度捆綁在一起。

什麼叫做「看」房

只旁觀,不參與,任房價上漲或下跌,內心都波瀾不驚,既不關注,也不操心,是為“看房”。

台灣目前的房市,雖偶有回暖,但從整體趨勢來看,不論價格或成交數量都已明顯走向下行通道,不管是土地市場或是成屋市場,呈現出來的狀況都是如此,房價因受限於成本(尤其是地價),反應遲緩,不像成交量,急速腰斬,因此,此時的最佳選擇就是“敬而遠之、暫時旁觀”。

展望未來五年,無論是買房,還是存現金,這些傳統意義上的“資產配置”都會“落伍”。

第一,房產流動性必然下降

買房無法再賺錢的最重要原因,在於流動性的下降。

長久以來,投機客可以輕易的用25%左右, 甚至更低的自備款撬動動輒數千萬的房產,隨後在升值之後迅速套現賣出,此時房屋升值所帶來的差價就落入袋中。

但是,在未來幾年,買房既要小心房價下跌的風險,又要支付管理費、水電費、地價稅、房屋稅乃至囤房稅的巨大成本,很多中小城市還要面臨“無人接盤”的尷尬局面。

當房子失去了流動性,本質上就是一堆鋼筋水泥,除了表面標價不同以外,不會給個人的財富帶來任何增長。

第二,持有大量現金也並非好的選擇。

現金當然比房產擁有更好的流動性,現金雖然随時能夠用來消費和儲蓄,但也會讓人產生一種焦慮。

更重要的是,現金的購買力呈現縮水之勢,假如手中只有不到50萬的現金,那存錢以備不時之需是很好的選擇,但是對那些手中現金流充裕的人來說,持有的現金越多,貶值的財富也會越來越大。

按照以往的想法,這就是現金要換成房子的理由。

幾年後,無論買房還是存錢,都不再是最優選擇

以台北市為例,目前的房價租金比平均高達50倍,比一般股票的市盈率要低很多。未來若房價不再上漲,就意味著買房不再賺錢,考慮到房產的各項稅金,多套房產應當減持,而持有現金也必然面臨長期且緩慢的“縮水”之路。

既然買房子和存現金都不是最優選擇,那麼,在“看房”模式下,未來該如何看待房市呢?

在年初,香港首富李嘉誠退休後首次發聲指出:買房應該“量力而為”,“買來自己的住的,應該買,分期付款都沒有問題”。

李嘉誠的四個字是“量力而為”,也就是說不要為了所謂的面子硬撐,擁有房子固然好,但租房未嘗不是更好的選擇。

假如你手中有300萬,在台北市努力一點,買間兩房的房子,尚在能力範圍內,假如你手中只有200萬,那麼北市周邊的新北市各區買房,或許也是不錯的選擇。但假如你手中只有不到100萬,留在大城市,租房奮鬥,或許才是更務實的方向。

胡偉良觀點:

過去的房地產的黃金時代已經結束,炒房模式難以為繼

房地產基本上是“週期性行業”和“現金流不長遠”。

一方面,週期意味著景氣度變化太快,在週期變化中,房價會有很大的變化,也有很多房產開發商會死掉、退出。尤其在房價下跌的階段,不少開發商都已經“入不敷出”。

所以,模式的轉變,必然是大勢所趨,房子回歸自住屬性,房地産業告別高速增長的快車道,也是必經之路,無論是房子還是現金,以後都不再是資產升值的主流配置,我們能做的,是告別炒房暴富的心理準備,迎接更加平穩、更難賺錢的房地產未來。

 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200240884

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2019-11-03
作者: 胡偉良

 

▲(圖/黃郁修攝)

傳統的供需理由論告訴我們,當住房供給數量少於住房需求的時候,就會造成房市供不應求的局面,房價隨之會被不斷推高。但人口數量和住房數量都是變數,這兩者之間的關係會因為時間發展、經濟環境等因素而改變,比如從近幾年起,台灣新生人口數量急劇下降,而每年新蓋房屋的數量卻愈來愈多,其中並有不少並未賣出,而使新屋似乎已經呈現出過剩狀態。

統計數字顯示台灣住宅的自有率已經高達85%左右,事實很明顯,我們已經不再是住房稀缺(不足)的國家,但為何在這種住房資源過剩的情況下,還有很多剛需人群卻又買不起房呢?

導致這一樓市矛盾出現的原因總體可以歸結為兩個原因:利益和所得。

所得方面涉及政府的攻策制定、宏觀視野和施政能力,本文暫且略而不談。

在利益面前,很多人就如同餓虎撲羊,即使他們個人已經擁有房子,但是這並不會使他們放棄對更多利益的爭奪,所以無論有錢沒錢,很多人都會去爭搶這份蛋糕。

由於房價在短時間內的暴漲,造成不少的炒房暴發戶,在如今社會圈層裡,一個人若沒有擁有很多套房,就表示你還沒有真正擠入富人的圈子。

當一個人佔用了很多房者的住房資源,而且被佔用的這些住房沒有發揮居住功能而呈空置狀態時,就會造成二大弊端:

 

1.人為導致住房資源分配不均,間接增加供需之間的矛盾,從而推動房價上漲。

2.浪費巨大住房資源背後是房價的嚴重虛高,造成房地產泡沫被進一步吹大的風險。

一邊是住房過剩,一邊是剛需求房不可得,矛盾究竟該如何解決?

有不少人認為可以利用徵收房屋空屋稅機制來對房市矛盾進行調控。按照國際通用標準衡量,一個國家住房空置率保持在5%左右屬於正常水平,但在台灣早就已經超過了這個標準,所以通過徵收住房空屋稅似乎是消除房市住房分配不均的一個好方法,可惜我們的主管機關卻提出空屋難認定的說法而不採行;此時也有人則提出課徵囤房稅的另一種看法,並且主張「不課囤房稅就等同於鼓勵民眾炒房」,認為在沒有囤房稅的前提下,民眾一定會炒房。

胡偉良觀點

「不課囤房稅就等同於鼓勵民眾炒房」,這樣的說法倒是令我吃驚,民眾炒房主要是因為社會存在著房價上漲的預期,而之所以會有這樣的預期無非是供不應求,而依目前的狀況來看,房屋供給其實已經不缺,缺的是符合當前房價的購買力,因此房價在往後幾年漲價的機會和空間都微乎其微,而只要房價每年上漲的幅度不到3%,那麼囤房幾乎就是虧本的(貸款利息+持有成本+房屋折舊),因此日後買房、囤房的人不會多,如果政府再大費周章,耗費資源去在囤房稅上著手,我認為是可笑的。

現階段推行房屋空屋稅的難度很大,但是借鑑國際上其他國家實施的效果來看,此項稅法對房市的遏制作用則相當有效。比如法國規定當住房空置期超過1年時,業主就要交房價的10%作為空置稅,超過2年,加到12.5%,第3年、第4年將以此類推。每個國家的房市都是從野蠻走向規範,這種轉變需要過程來逐漸完善,為了房市的長治久安,對未加使用的房屋課徴空屋稅,有助於空屋的釋出利用,才是降低房租的好方法。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

 

https://www.wealth.com.tw/home/articles/22886

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2019-11-01 16:29專欄作家 胡偉良
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房價腰斬會對我們產生什麼影響?是好事還是壞事?

首先,房價下跌一半,除了大台北地區外,其他地區的房價收入比將步入安全區,只要收入依然穩定,那麼買得起房的人將越來越多,這絕對是對剛需的一個好消息。

房價大跌,一般會對經濟發展面產生重大影響,這種影響也會直接地反射到我們的生活之中。

像房價降到50%,就是房價暴跌了,無論是金融層面,還是經濟層面都會有危機。從金融角度講,由於房地產開發公司向銀行融資,個人購房者向銀行貸款都是通過房子抵押獲得資金的,房價暴跌,金融風險也會隨之發生。根據世界經歷發展歷史,每一次房價的下跌,尤其是快速下跌時,幾乎都是伴隨著經濟危機的發生。所以只能穩房價,以時間換空間。美國的次貸危機、日本房地產泡沫都是由於房價下跌過快而造成了危機。所以不是房價不能降,而是穩中有降,逐步讓房地產脫離炒作,回歸房產的正常居住屬性。可能有人會問,房價若是直接大跌,會發生什麼事情呢?如果僅是部分非主要城市的房價下跌,也無傷大局,但若是主要城市的房價集中大跌,那就有可能發生系統性金融風險,所以現在讓房價逐步的“軟著陸”,避免給國內經濟和金融帶來衝擊,是很有必要的。當金融風險暴發,一般對股市也會產生衝擊,很多產業的發展也會產生衝擊。經濟景氣度下行,最直接影響的就是就業率。能不能就業,能不能有穩定收入,這跟我們的生活是有極大關聯的。

再從另一個層面來看,房地產拉動經濟是一個客觀存在的事實,而且現在產業結構也在調整,要徹底擺脫房地產拉動經濟的現象,確實需要一段時間。

因此,從整體來看,面對房地產聯動帶來上百個行業的繁榮,其產業牽涉面深廣;而房價的攀升,也使得個人家庭資產中房產占比已高達六成以上。這些因素都顯示,讓房價暴跌,並不是一個可有可無、無關緊要的選項,一旦發生,其影響面將是廣泛的。

房子下跌一半有什麼好處呢?

房價下跌不僅能讓居民購房的壓力減輕,也能讓大家把本來花在購買房地產上所節省下來的錢能用在消費上,這樣可以擴大內需。更關鍵的是,房價若是下降了,實體經濟投資就會活躍起來,這樣能解決更多人的就業問題,而民眾由於都有了工作,有了較好的收入來源,也會增加消費。

房價下降一半,國民幸福感起會大大增增強,民眾生活會更加有希望。

設想一下,就以下降50%,社會會發生那些變化?

1、年輕人會更有希望,生活壓力會大大降低,買房不再有壓力,房子不再成為結婚的最大障礙。

2、沒有了高房價制約,國民結婚年齡會提前,生育的願望會增加,多胎家庭會增多,幸福感增強。

3、沒有了房貸壓力,國民消費潛力爆發,捨得花錢,敢於花錢,有更多的收入用於提升生活品質上來。國內市場擴大,消費升級,企業盈利上漲,升職加薪更加普遍,社會發展進入良性循環階段。

4、炒房者會付出代價,房子找不到接盤俠,房價下降後斷頭棄房,房子被拍賣,信用變黑,還要被銀行追債。只有一間房的家庭,考慮到棄房後果嚴重,還是會繼續還債,銀行風險還在可控範圍。

5、部分房貸占比過高的銀行會破產,但是有存款保險制度保護,大部分的民眾存款不會受到影響,儲戶完全沒有壓力。

6、企業辦公場地租金大幅下滑,經營成本銳減,利潤率直線上升。

7、創業成本急劇降低,創新創業成為社會潮流,大量年輕人開始創業,經濟活力顯現,創新輩出,社會進步。

房子下跌一半有什麼壞處呢?

不過,降房價雖然有這麼多的優點,但是問題也很明顯,首先,如果房價一下子跌掉50%以上,購房者會感受到吃不消,除了跑到開發商那邊索賠抗議要求退差價之外,炒房者很可能選擇不還銀行貸款。屆時,銀行手裡握了大量的抵押房產,要去找誰來承接呢?目前,銀行的不良壞帳主要來自製造業,如果再加上個人住房貸款出現棄房,那銀行的壞賬率肯定會直線上升。如果大量銀行都發生這樣的情況,那麼就很容易爆發系統性金融危機。

另外,如果房價出現大跌,那麼購房者出於“買漲不買跌”的心理因素,停止購房。這對於當地房地產的產業發展也會產生不利影響。試想,若是房子賣不出去,開發商就會因資金斷裂而倒閉,屆時,就連欠銀行的建築融資貸款都還不出來,最終受損失的還是銀行。

胡偉良觀點:

也正因為上述原因,最好的狀況應該是讓房市在穩定狀態下保持小漲或小跌。即便下跌較深,也需要時間來完成,而不是快速下跌。在這種狀況下民眾不用擔心房價會暴跌,也不要指望房價會暴跌。慢速持續下跌才是最好的結果,如果能夠慢速持續下跌,對炒房者來說,才是最好的打擊,也是最必須的打擊。不炒房,房價就會越來越穩定,並在民眾收入增長和經濟發展中消化已經出現的水分。擠乾了水分,房地產市場就會越來越健康,真正成為維護廣大民眾居住正義和住房保障的健康市場。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請按此

房價房地產生活房貸創新創業

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4139168?from=ednappsharing

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2019-11-01 16:25專欄作家 胡偉良
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買房置業,對於國人來說,是除了生死之外最大的事情。房子決定起點,決定層次,決定生活品質,甚至說房子決定一個人的命運也不為過。

然而,大多數人買房都存在很多錯誤的概念,總是習慣性的走向理想化的極端,缺乏客觀、理性的考量。

買房一定要從宏觀和微觀兩個方面去做綜合考慮,缺一不可。宏觀方面包括:城市選擇和房價走勢,微觀方面包括:房產認知和操作技巧。宏觀方面,我在之前的文章中,已經介紹的很充分。今天,我想從三個面相來說說微觀方面裡有關房產認知和操作技巧的重要性。

一、第一間房秉持實用主義

現實中,很多受薪階層的年輕朋友買房存在著享樂型、理想化的觀念。第一間房產就要買台北市、買新房,在本該打拼的年紀就期望過幸福的養老生活 。但受限於預算有限,只能購買偏遠郊區的房產。

偏遠郊區的房產項目生活配套差,交通不便,流動性差,變現難,房產增值遠遠低於市區。而且,由於缺乏自住客接盤,基本上是有行無市,要想拋掉,必須大幅降價。

對於購買首間房的年輕朋友來說,買房必須掌握以下三點原則:

1,時間遠比空間重要

朝九晚五才是你生活的常態。便捷的交通是買房置業的首要決定因素,買房最大的忌諱就是虛榮心作祟,無視地段、無視區位,只盯著漂亮的外觀,而未考慮到入住後通勤的方便性。

此外,第一間房通常會是過渡性暫時居住的,所以它增值的程度就決定了你將來換房的難易。交通便利、配套齊全的房產才是保值增值的不二首選。

2,學區宜早不宜晚

我遇到過很多年輕人,第一間房根本不考慮學區,感覺離孩子讀書還很遙遠,只關心自己的喜好。然而現實卻是,婚後很快就不得不考慮換房,為了學區,房子越換越小,社區越換越差,生活品質直線下降。除非不考慮 有小孩,否則最合理的買房順序應該是,第一間房子買學區,等幾年之後等孩子順利入學或畢業後,再賣出換房。

另外,學區房漲幅會高過非學區房。第一間購買學區房,提前鎖定高收益,既解決了讀書問題,又為今後的換房奠定了堅實的基礎。

3, 偏遠郊區的房產要注意發展性

偏遠郊區的房產基本上房價上漲緩慢,根本原因就是沒有產業、沒有人口、沒有規劃,但是在很多開發商的宣傳包裝中,常搖身一變描繪成有未來升值空間,靠炒概念來吸引投資客入場。這種項目大部分都保持低房價的特性,而且翻身的機會不大。

二、建立合理的消費觀

股市有風險,入市需謹慎。歷史的經驗告訴我們,股票市場對散戶來說就是投機的賭場,對莊家來說就是收割的稻場,完全不透明的暗箱操作,除非你能深入研究或做長期投資,否則並不具備太多的投資價值。別以為投身股市之後可以見好就收,沒有任何一家賭場有義務幫助窮人。股市投機的本質就是把人性的貪婪無限放大,最終讓你在自己貪得無厭的本性面前輸得一敗塗地。

如果你沒有白手起家的創業意識,那麼,你的使命就是不惜一切代價,趕緊買房。千萬別貪圖享受、別愛慕虛榮,浮華過後,迎接你的將是愈加鮮血淋漓的殘忍現實。

一間房子都沒有,你有何資格談投資?一間房子都沒有,你有何資格談享受?

三、細節決定成敗

大忌:“先買進後賣出”,二手房換房是件系統工程,能夠買到性價比高的二手房絕非易事。

先買後賣的危險之處就在於,你賣房子的下家違約或者貸款不能及時付款,都會影響到你買房的進度。所以,為了安全起見,建議你在賣房合約簽好,收到頭期款後,再下訂金買房,一前一後,同步進行。如此倘若下家造成你買房違約,你也可以轉嫁違約責任,不至於自己吃虧。除非你是「專業選手」,能夠買到極為便宜的房子,才有必要提前先買後賣,否則,買賣房子,安全第一,先賣再買。

胡偉良觀點:

最後,我要聲明,我一向是高房價的反對者,只是務實來看,除非房市崩盤,否則要房價快速下降基本上少有可能,只有穏中帶降在現實上才是可行,也才是房市的健康發展之道。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4139164?from=ednappsharing

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▲房地產、房市、房價、買房、不動產、房產、租屋、公寓、租房、租屋。(示意圖/取自pixabay)

▲近年來在實價登錄、房地合一稅等政策實施後,房價已不較2013、2014年那樣高昂。(示意圖/取自pixabay) 近年來在實價登錄、房地合一稅等政策實施後,房價已不較2013、2014年那樣高昂,不過市場上卻仍有炒房者的存在。品嘉建設創辦人胡偉良分析,現在有組織的炒房客根本不擔心房價,因為他們吃定了民眾「買漲不買跌」的心理,加上他們相信「只要有人口支撐,就不怕賣不出去」,篤定自己不會賠本。

胡偉良指出,近些年「扼止炒房」成了政府施政的重要目標,各種稅制接連頒布,也顯出成效,但炒房行為依舊存在,「『如花』房的警鐘也始終叫不醒『裝睡』的投機者」;但為什麼這些人在房價看似下跌的狀況下,依舊繼續鋌而走險呢?因為在巨額的利益面前,明知故犯的後果似乎顯得微乎其微。

胡偉良表示,大家都知道炒房破壞了市場環境,但看在錢的面子上,不僅不會說破,還可能會情願加入其中;俗話說「這世上不存在永遠的敵人」,的確不少人在沒房的時候恨透了哄抬房價的人,可是在成為有房一族之後卻也同樣希望自己買的房子可以升值,不知不覺就站在了唱高房價的一方。


胡偉良說道,據他了解,現在炒房客中賠錢撐不住的大多是單打獨鬥的投資者,有組織、知識的炒房客根本不太擔心,因為抱團取暖總會熱!他們有些是懂得市場趨勢,有些是見好就收,有些則是選擇了有價值的標的物,握在手上,再慢慢的賣。胡偉良稱,有人說,只要剛需都團結起來,堅持不買房,未來房價就一定能夠降下來!這話聽起來好像有理,但大多數人最後還是向現實低了頭;不過,買房的人少了,投資者們也是會有些壓力的,但這些壓力僅限於比以前賺的少了,不足以說服他們就罷手。

為何炒房者仍持續存在?胡偉良分析,因為他們吃定了民眾「買漲不買跌」的心理,也因為已經累積了資本,沒有了資金鏈斷裂的後顧之憂,加上他們相信「只要有人口支撐,就不怕賣不出去」,篤定自己不會賠本。

胡偉良說,「買漲不買跌」的購房環境一直算是華人地區的購房「特色」,降價促銷在很多企業家眼中是相當愚蠢的做法,不僅不能改變市場的走向,反倒是「好心辦了壞事」,所以各房房地產開發商為了能夠活下去,都在研究如何巧妙的給予客戶優惠,而避開直接的降價。

胡偉良建議,民眾不要為了居住而買房,買房要量力而行,不要急於買房,但要勤於看房,看到理想的標的物時,要「敢於出價,誠懇議價」,須知房價處於下行階段時往往是最好的購屋時機,在沒看到好標的物前,不妨稍安勿噪,在此刻若能接受租房居住也是不錯的選擇。

胡偉良也強調,買不買房別聽別人怎麼說,要問自己需不需要,有需要時則要勤於看房,找尋良機,縱若沒看準,沒能買在最低,也不必太在意,反正自住,看待房價漲落就不用太功利了,再說這時候進場已經不是高點,尤其若你買是依新法規蓋出來,而且屬於「優質」的房產,那麽基本上未來跌價的機會不大,縱若未來房價再跌也不會太大,況且這期間你也已經住了好一陣子,實在沒有必要為那微小的跌幅太過操煩。

https://www.nownews.com/news/20191028/3718222/

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2019-10-23 16:41專欄作家 胡偉良
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在我們身邊都有這樣的例子,為什麼明明大家收入水準差不多,自己還在為沒有一間自己的房子而苦惱,有些人卻不知不覺買了好幾間?為什麼有的人買房很容易,自己買房卻很難?並且隨著收入不漲房價卻不斷上漲的同時,買房更加不容易,差距也越拉越大。民眾不免要問:除了控制自己的消費,買房還有什麼技巧?筆者在這裡嘗試提出幾點建議,供大家參考。

1.理性買房:不邁大步,量力而行

房價目前狀況雖然仍呈下跌狀況但已經大致平穩,短期的未來不會有太大的變化,對於購房者來講,理性對待現在的房市,不要癡心妄想房市動不動就是腰斬,崩盤。這種情況雖然有可能,但畢竟概率很小,前提是若自己經有房子可以住,此時也許可以觀察房市的進一步發展狀況,如果自己手上一間房都沒有,還妄想房市跌到一文不值,這可能就不太現實,所以,對於現在的房市要理智一點。

不用過於追求大坪數、好地點的房子,因為大坪數、好地點所付出的價格差距是很大的,買自己買的起的,不要貪大求近,小坪數、不太遠的郊區房,都可以考慮。騎驢找馬,量力而行。小房子慢慢換大房子,郊區慢慢換成市區。

2.以環境舒適、還貸壓力不大做為購房標準

過去我們購房都是先選學區,再選市區,次選郊區,不管過多少年,地段,收入和人口,都是影響當地房價的因素,錢夠就買熱點(蛋黃)地區,錢少就買非熱點地區。

3.貸款要適度,不要為了買房壓垮自己

現在買房的大多是首購族,屬於剛需,一生中也就最多買2、3間房就已足夠,不要有炒房的想法,畢竟炒房是壓力、智力、體力、財力的一場大比拼,背後有很多你所看不到的難度,因為誰也不知道未來房地產會往什麼方向發展,社會變革是非常快的,有可能一項新技術產生,都足以改變人們的生活方式。並且,個人的職業發展也是不確定。所以,貸款還需適度,在不影響工作、生活的情況下適度才是根本。

4.善用資源,借用身邊的機會

剛畢業幾年的大學畢業生、上班族白領,本身沒有多少存款。如果工作或生活地點的房價還算便宜,自己恰好也需要買房,可以向家裡有多餘閒錢的親友借貸,並支付適當的利息,這樣對於親友來說也不虧,對於自己來說也能解決購房問題,但是借了要講信用,有錢一定要還。

5.租房也可以是一個選擇

當前的房價確實太高了,也許先租房,再等待對的時機伺機再買房,但一定要隨時留意房地產市場的動態,多多看房,一段時間後再見機而行,決定最後是否要買房。

6.利用老屋改建來換新房

胡偉良觀點:

如果你的家裡有老房子,而老房子又恰好座落在台北市或新北市,那麼先恭喜你,你一定要利用現在政府推動中的老屋改建計劃,說服你家中的長輩去改建,不要貪圖眼前的利益,說你家的房子位在1F,你家占了大家共有的基地外空地,方便停車,或蓋了違章加蓋,或者你們家屋頂増建了違章加蓋,有額外的使用空間,被你們爽爽的使用。這些都是短暫的利益,等房子再老一點,房子的使用效能變差,屆時(不會很久)少了獎勵措施(或變少),改建的可能性愈來愈小,困難度卻愈來愈大,那時,不免後悔莫及。

這20年的老屋改建案例都告訴我們,愈晚改建,改建之後的地主分回只有愈來愈少,沒有愈來愈多,一些有改建經驗卻沒有成功的住戶,到後來都只能「緬懷」過去,想到當年可以分回多少,而如今卻變少了,因此心裡有所不甘,其實少的不只是分回坪數,坪數代表的財富,和多年來原本可以享受的更理想家居生活。

而家中雖有老房子,但老房子不在你所矚意的擁房地㸃的,可以先去購買矚意地區有機會改建的老房子,然後把勸說鄰居改建當成你這幾年的重要工作,如果真的改建完成,那麼你立刻可以晉升為好宅擁有者,財富立即大幅增加,這才是一項超值的好投資。

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https://money.udn.com/money/story/5621/4121483

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市場資訊混亂 當今房價怎麽走?

文/胡偉良

最近房市的資訊紛雜,看多,看空的各擁信徒,但也有不少的徵兆顯示,台灣當前的房市似有否極泰來的情形,像是:建商開始搶地、房地產市場近來頻傳創新高價交易、房市交易量上升⋯等等,歸結其原因當然也和利率維持低檔、政府立專法鼓勵境外資金回流(包括受中美貿易衝突,導致的大量台商回流)、港人逃離香港有關,那麼往後的房價到底會怎麽走呢?

我們先逐一的來檢視現在存在的一些市場狀況。

市場資訊混亂 當今房價怎麽走?(好房網News資料照)
林口社會住宅A區外觀。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)

一、今年九二八檔期全台房市推案量大爆發,創十年新高

九二八檔期全台推案量,較去年同期成長八成五,創十年來新高,一方面是因為建商將上半年的三二九檔期遞延至九二八檔期釋出。再加上今年前八月六都建物買賣移轉棟數較去年同期成長百分之七點八,國內外貨幣政策偏向寬鬆或中性,使不動產開發商信心層面上揚,在九二八檔期大舉推案,爭奪市場大餅。

胡偉良觀點:小陽春只是短暫的曇花一現現象,建商正積極大力的搶食剛需進場、台商回流、港人來台置產的短期商機。

但這種熱潮不會長久,理由如下:

1,沒房的還是買不起,只能等待接收長輩的房產,所以現在交易量中的繼承、贈與、和親屬買賣愈來愈多,年輕族群放棄買房的比例愈來愈高。

2,民眾漲價的預期心理已經鬆動、轉薄,愈來愈多的民眾看空房價。政府實施房地合一稅制已使得大多數投機買方淡出市場,揠兵息鼓休養中,他們都在等待時機伺機抛出。

3,台商回台主要以廠辦大樓、工業用地及廠房需求為主,對一般住宅的需求不大

4,餘屋量愈來愈大,而待建新屋量屢創新高,老屋市場愈來愈看空,多餘房產要儘早出脫。

5,老房雖老,但仍堪居住,再加上危老改建,減少了換屋需求,至於市場成交量回升是因為業者因應高房價,改推小坪數、低總價的建案,以滿足年輕人的自住需求。因此市場交易量雖有回升,但交易價值卻下跌。

二、中央銀行日前公布八月全體銀行建築貸款餘額為一兆九八五七億元,續創新高,年增率百分之十一點四,續創二○一二年八月、逾七年以來的新高,連續三個月兩位數成長。明年起,房貸的風險權數計算,改以貸放的「成數」作為基準,且最低風險權數可從35%降至20%,屆時,會有更多銀行加入房貸市場戰局。

胡偉良觀點:對民眾、銀行體系而言,房地產都是最穩健的資產標的,難以改變。在利率方面,由於美國已啟動降息,雖然未來不一定會持續降息,不過短期間美國要升息的可能性不高,在這種情況下,台灣央行升息機率也不會高,再加上房貸的市場總額度會增加,對房市屬於利多因素。

三、屋齡五年內物件有高達44%出售超過一年還是賣不出去。以區域來看,雙北市滯銷最嚴重,台北市有59%、新北市51%滯銷超過一年。但如以整體餘屋量來看,台北市餘屋量最少,新北市最多。

胡偉良觀點:新屋還有這麽多餘屋說明了房價真的是太高了,以致於大多數的民眾都買不起;另一方面,則是建商受限於成本考量,無法大幅度降價,或是因為對後市有恃無恐,不急於出清。新中古屋的累積數量愈來愈多,也將使未來五年,房價上漲乏力,只要大家認清事實,不再胡亂炒作,穩中有降將是時勢所趨。

基本上,筆者對未來房地產市場的發展趨勢的看法仍未改變,即:長期因人口因素難有大幅成長,中期因老屋的換屋需求而使市場看好,短期則因政策、利多因素而形成穩中小跌、偶有震盪的格局

總結一下,筆者認為台灣未來房市的走向會是:

1,房產隨便亂買的暴利時代結束了,未來房市盛宴難再複製,當前的台灣房地產已經進入了十字路口,房地產市場的門檻和技術要求會越來越高。

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200233894

2,房價一定會下降,但只會緩降,隠中有降也是政府追求的目標

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200232108

3,房市面臨轉折,市場已經開始分化,精挑細選才是上策https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200236415

4,今後,房子到底還值不值錢?要從以下三個方面來分析

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200237849

5,年輕人到底該不該買房?有需求就去買、鼔吹父母,將家中老房子儘早改建,才是正解

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200238756

6,房子到底是資産還是負債?怎麼做,才能讓房子成為你的啞巴兒子?

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200238814

7,房產投資的邏輯變了!今後,房產投資的收益將會從短期暴利轉變為長期持有收益。

https://www.storm.mg/article/1420998

8,胡偉良的「最新」買房建議,買房也是要未來賣出時能賺錢

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200235508

9,胡偉良有關買房、賣房經驗的11個良心總結,

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200236414

10,房市已到夢醒時分,買房還能賺錢嗎?未來房子將不再有暴利,但仍能保值、抗通膨。

https://money.udn.com/money/story/5621/4103978

潮退了,這是財富重新洗牌的時候,這時候,做對事情很重要,跟對人、抓住趨勢更重要,在往後的財富路上,願你我同行。我反對炒房,但贊同以自住為基礎的房產投資。

筆者是個線上建商,也認同現在的房價確實太高,並樂意從自身做起,提供物超所值的好房子給客戶,但降低房價絕非一蹴可及,畢竟,營造成本、銷管利潤現在都只佔成本的一小部分,地價才是影響房價的最關鍵因素,但土地的改革也最困難,希望有一天,大家都可以用合理的房價買到自己屬意的好房子。

 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200239996

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2019-10-21 22:54專欄作家 胡偉良
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房價這麼高,年輕人到底該不該買房?買不起正常嗎?年輕人明知買不起卻偏偏想買,房價能不漲嗎?可是年輕人為什麼會這樣做呢?

越是沒錢的人越是把買房當成一回事,甚至當成人生的第一追求目標,於是你被房子捆綁了,你的生活也被奴役了。你真的成了房子的奴隸。

華人有買房的傳統,但希望人人都擁有一間房,卻是非常不現實的。

房價高高在上,年輕人對於買房這件事要更加理智一點,別為了買房而限制了自己的自由。

房價高是事實,可是我們究竟該拿雞蛋碰石頭?還是學會迂迴呢?年輕人剛剛工作不久沒有太多積蓄,買不起房是一件正常的事,當我們都不顧自己的實力硬生生去買房,自然會落得被房子捆綁的結局。除了房價上漲帶給你的虛幻的財富大增外還有什麼好處?這就是我們常說的,不少人坐擁千萬價值的房產卻過著乞丐般的生活。有個日本人這樣評論:「住在2000萬的房子裡,每天卻只花100塊錢吃飯」,很真實的寫照。

本來房子就是用來住的,但又不是普通商品,是很貴的奢侈品。因此,對於年輕人買不起房,我一點也不覺得有什麼不對,畢竟在全世界沒有一個國家能夠讓一個年輕人在畢業不久就買得起房,但是我覺得政府有義務盡力維持房價的穩定、提振國內的經濟成長,讓民眾覺得生活有意義、有目標,房價在可預期範圍、所得會增加,這樣大家就不用再為住房發愁,這才是一個幸福而安康的社會。

從根本上說,以當前的狀況,年輕人買房是不可靠的,因為房價那麼高,收入那麼低,硬要買房很不現實。但是在「房住不炒」的背景下,大家也並非一定要買房,買房除了解決居住問題,更多人希望透過買房達到其他目的,像是靠「轉賣房子賺錢」!於是炒房者橫行,畢竟沒有什麼比買房更好賺的了。

另外,大部分人都不願意租房,一方面租房有租房的苦處,但其實外國也同樣面臨高房價、高房租的壓力。當現實無力改變,調整自己的心態就變的很重要。

靠繼承長輩的房子居住恐怕不切實際

房價太貴,以經讓有很年輕人放棄了買房的念頭,準備靠繼承長輩的房子來取得房產及賴以居住,問題是他們準備繼承的房子多半很老舊,大多是3、40年甚至近50年屋齡的老房子,這些老房子當初在蓋的時候,各方面都不嚴謹,規格不高、品質也不好,到現在屋齡更長了,殘命已經不多,年輕人想以此為居,再住個幾十年,恐怕也不切實際。

勸說長輩把握機會從事老屋改建才是良策

我倒是要勸勸年輕人,如果你準備繼承的老房子現在有改建的可能,就要說服長輩參與改建,因為以後不見得像現在這樣,改建老房子還能獲得容積獎勵,讓屋主不但不花錢還可以因改建而使原來的房子價值大增,這是「時機財」,而不是天天都會有的機會,等日後房價降了、想改建的人變多了、容積獎勵幅度變少了,改建換回的面積會更少,若等容積獎勵辦法取消了,那時屋主不但得自己出錢,並且可能換回的更少。

長輩也要了解活得愈長,老屋換新屋對自己愈有利

另方面,現在醫學愈來愈發達,民眾愈來愈注重養生,活到90、100的高齡已經愈來愈普遍,老屋屋主不把握機會改建,日後還得面臨爬樓梯的痛苦,和居住在老屋裡壁癌所帶來的健康傷害,尤其等夫妻倆都年老之後,家中小孩多半離巢另居,保有室內面積略小但更宜居的房子,住的清爽、打掃更容易,用新房子來辦以房好更容易、額度也更高,這才是善用老房子的正途,死守老房子,害人又害己,造成自己一生的困頓。

所以年輕人一定要理智而聰明的來研究和看待這件事。

能否讓自己脫貧晉身為有「好房」(居住的安全性、舒適度提高)階級,就看你能否享把握這次時代給予的好機會,等待或躊躇中你可能就錯過了翻身的可能。

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文 / 胡偉良      2019-10-18

房地產的投機時代一去不復返!未來趨勢:耐得住寂寞,Hold住土地

僅為情境配圖。圖片來源:pexels

在過去幾十年裡,房地產業快速發展,雖然充斥著很多非理性、欠完善、不成熟的情況,但的確造就了一批經由房產投機或投資而成為億萬富翁的高淨值人士,他們的投資需求也形成了一個廣闊的市場。如今這些高淨值人士的投資理念正在發生變化,其理財觀念也從狹義要求「資產快速增值」的投資目標轉變為:「獲得可控風險下的可預期收益」,財富的可傳承、可繼承,並與人生目標相結合的財富管理模式。

投機需求急速膨脹的市場格局讓部分人先擁有了財富,但是像以前一樣靠買房就可以賺錢的日子已經一去不復返了,現在所擁有的財富,並不意味著未來可以一直、持續擁有,也不意味著多套房產擁有者已經成長為成熟的、合格的地產投資人了。從海外成熟市場的投資結果來看,95% 的純粹投機者都是以投機失敗甚至破產作收的。未來具有專業房產投資思維與眼光的投資者才能成就房產財富持續積累和增長的市場。

中長期持有才是王道

買入房產後就像巴菲特遵循投資股市的原理一樣——中長期持有,為什麼呢?

圖/股神巴菲特。取自Shutterstock

首先要搞清楚一個概念,即不管投資者在哪個國家購置房地產,購買的不是這個房子本身或土地的現在,而是選擇趨勢,把握市場、期許價值增長、獲利套現的將來。這需要投資者精細地篩選和判斷市場、耐心地等待時間和市場的驗證結果。可以說投資房地產不能像瞬息萬變的股市、外匯及期貨市場那樣短線交易,而是需要有計畫地購進與賣出。在海外成熟房產市場中,經過長時間的發展,市場成熟而穩定,因而有歷史的增長資料及市場規律可資遵循和參酌,所以從長期房產的價值增長來看:房地產增值更穩定,更適合中長線持有。

而以炒作的心態,像炒房,快速進場獲利即拋出,則一旦碰到市場下滑,來不及出場很可能就會賠本。另外頻繁轉賣轉出,不僅在賣出時增加了時間成本、交易成本,風險也較大,從長期房產的價值增長來看,這並不是明智的選擇,在合適的時機賣出套現才能保證利益。當然也不排除特殊情況,像,某一區域在利好政策支援下房屋價格超過預期,迅速上漲,這樣的機會很難得,投資者要在此區域市場平穩之前及時出場,以獲得豐厚的房產增值利潤。

耐得住寂寞,Hold住土地

有一句廣告語非常經典:不買貴的,只選對的。把這句話套用在投資房產中也非常適用。中國人總是被完美包裝的精美房屋圖冊、照片和風光所吸引,卻不知房子本身是隨時間的推移而貶值的,增值的是供需關係緊張、需求旺盛的稀缺土地。從投資角度來看,我們的市場更像是短期的投機市場,暴利和極大風險並存,政策的調控之中,存在很多不確定因素。所以,與其說華人投資「房產」,其實真正投資的應該是房子的附著物——稀缺的土地。

以下兩個案例也足以說明這個道理。

案例一:長期持有房產的典範就是號稱全球華人富豪的國泰蔡萬霖。

他把大量投資不動產作為財力快速累積的途徑,對土地投資有一份近乎狂熱的偏愛,其信守「有土斯有財」的理念就像一座金礦蘊藏著無價的思想精髓。蔡萬霖先生的房地產投資方法很簡單,在戰略層面,堅守「只租不售」;他認為,土地的稀少性,使它和其他投資工具的投資理念非常不一樣。土地如果賣出的話,賺也只能賺個幾成,但如果不賣掉,價值就能不斷積累,所以他認為土地投資的最高境界是出租而不是買賣。他通過持續大量的有效投資和經營不動產,奠定如今難以動搖的雄厚資產規模。正所謂:長期持有,定有厚報

案例二:11年的土地持有帶來的8140%的資本增值。

《澳洲金融評論報》曾有一則報道,一塊位於墨爾本市外西部的43公頃土地的交易價格為2750萬澳元,令人震驚的是這塊土地在2008年的12月還只是價值333721澳元。在不到11年的時間裡,資本收益實現了8140%。

胡偉良觀點: 很多國人在房產價格不斷攀升的助推下短時間內就積累了財富,但對房產投資的心智模式、投資理念、投資策略卻始終缺欠磨練。隨著國內房產市場與世界資本市場的聯動性的不斷增強,將使國內房產市場的未來走勢更加撲朔迷離,難以預測。在這種背景下,民眾在購買房產時要能與時俱進地更新自己的房產投資理念,建立中長期投資策略與目標,同時借鑑海外房產市場中成功投資人對環變動的應對方法,如此才能夠確保房地產投資的長期獲利和成功。

(原文刊載於《台灣商務平台》;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

https://www.gvm.com.tw/article/68888

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2019-10-18 20:12專欄作家 胡偉良
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未來5-10年,不能產生租金的房子都不是資產!

未來房市的發展趨勢?大漲?大跌?不漲不跌?小幅下跌?小幅上漲?買過房的想要大漲。沒買房的希望大跌。政府要什麼?不漲不跌或小幅上漲。所有的政策導向都是朝向這一目的,政府沒有讓房價暴漲的動力和意願!

政府手上要操控房價其實是有牌可以打的,是什麼?是稅!用稅收來調節市場的供需。從經濟學上來說,政府手上最科學的兩張牌是利率和稅率。為什麼美國這麼多錢,房價卻比較便宜?

就是因為稅,投資房產賺的多交的稅多,大家自然就避開它。

1、每年交納房產稅1-4%。

2、轉售增值部分交納20-45%。

3、遺產贈與後代一樣要交稅。

就如同前幾年,政府一連串的房地税改措施將膨脹的房地產打回原形。尤其是房地合一稅,在你賺錢時才收的重稅,就是轉讓資本利得稅,對增值的部分課徵20%~45%的重稅。這個稅的目的是什麼?不讓房價漲!

如果,未來有這麼一個黑犀牛存在,房價有可能不漲不跌或只是小幅上漲,我們該怎麼辦?什麼是我們抵禦風險的法寶,什麼是我們投資的護城河?現金流!

在房產投資領域,什麼是你的現金流?就是租金!所以,現在投資房產,一定要注重現金流!租金並不單單只是一年收個租金而已,更多的是,有出租才有人口,有人口才有交易,有交易才有流動,有流動才有套現。

房地產投資的三可原則:可租、可住、可售。可租最重要,沒有可租,不可能有可住、可售。重視租金,不是說輕視漲幅,而是要強調,有租金保障的漲幅才更安全、更可期!

租都租不出去,賣給誰啊?年租金/總房價=租售比。房子能不能買的主要衡量標題就是:租售比合不合理。你要想想,未來5年,我的房子能不能租出去?10年呢?

如果你對10年租出去這件事沒有保握,就千萬別碰這個房子。重複一下:未來5-10年,不能產生租金的住宅都不是資產!不要碰!

 

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4112749?from=ednappsharing

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買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,在過去房市景氣好時,甚至一度達到了全民買房的地步,但如今房市景氣反轉向下,情況早已大不相同,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良直言,有5大跡象顯示,台灣的房市已走到了夢醒時分。

台灣房價是否還有往上爬的空間?胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,首先以日本為鏡鑑,自首相安倍晉三執政以來,經濟表現良好,股市、房市都有所回暖,但殘酷的真相是,股市、房市幾乎不太可能收復25至30年前的失地,他認為,日本經歷的老齡化以及房市泡沫歷程,值得台灣認真去反思。

第二個跡象則是民眾收入增長的停滯,胡偉良強調,現在民眾能不能買得起房,取決於父母親的購房資助,現在賺多少錢,和未來賺錢的上升速率,以及能省下多少錢這三大因素,其中最有潛力的就是你可以賺的越來越快、越來越多,但如果收入增速從年均9%降至5%,那麼房價就相對地漲價1倍;如果收入不增,那麼房價相對地就上漲了4倍。

 

跡象之三是台北市的榜樣力量不再,目前看起來這個榜樣在崩塌,台北市的新房巔峰多出現在約2013年底2014年初,此後新房市場明顯萎縮,慘的是,連二手房的交易巔峰也已過去,根據統計,雙北二手房交易價格在過去兩年約有10%~20%的跌幅。胡偉良感慨地說,台北市高房價高成交的花繁錦簇,已是流水落花春去了。

台灣房市可能不再賺錢的第四項跡象則是大多數人都更節儉了,胡偉良指出,目前台灣家庭的債務負擔率超過50%的國際警戒線,同時居民債務相當於可支配收入的95%,高居全亞洲第一,這趨勢對房市意味著,大多數人的投資和消費行為將日益謹慎和節儉,民眾儲蓄在減少,債務卻在增加,囤房也逐漸只是個夢想。

最後一項跡象則是稅制政策扼殺房產投資,胡偉良說,2010年以來陸續上馬的房地產稅制,使得處於歷史中長期頂部的房市更快地向下調整,而2014年以來房市強弩之末的特徵更為明顯:交易量大減,他預期,日後房地產實際年交易量恐怕很難突破30萬棟了。

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報 邱怡萱)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/160162.html

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2019-10-14 20:28專欄作家 胡偉良
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在2003到2015 年的這一段期間裡,房價的上漲已使房市成為不勞而獲的暴富之地。但這種局勢在2014年底發生了劇變,花去也,天上人間。種種跡象顯示,台灣的房市已走到了夢醒時分。

跡象之一,是日本的鏡鑑

安倍執政以來,日本經濟表現良好,股市、房市都有所回暖,但絕少有人會想像日本股市、房市能收復25-30年前的失地。那些高點似乎永遠也回不去了。

我在不久之前曾經審視日本的房地產,我發現歷史上日本經歷的老齡化以及房市泡沫歷程值得我們認真去反思。

跡象之二,是民眾收入增長的停滯

許多人熱衷討論房價收入比,一個較為實用的房價收入比公式是:

房價收入比=中位數房價/(動態收入*儲蓄率+代際財富轉移)

這個公式的意思是,能不能買得起房,取決於:父母對你的購房資助,你現在賺錢多少,和未來賺錢的上升速率,以及你能省下多少錢這三大因素。

其中最有潛力的就是你可以賺的越來越快、越來越多。一個人在其25年職業生涯中,如果年薪分別以0%、5%、9%的速率增長,那麼25年累計賺的錢,是當下年薪的25倍、52倍和94倍。

這有什麼含義?這意味著,假使房價每年上漲9%,但如果你的收入增速從年均9%降至5%,那麼房價就相對地漲價1倍;如果收入不增,那麼房價相對地就上漲了4倍。

跡象之三,是台北市的榜樣力量不再

儘管許多人住在一般城市,但仍對台北市的房價津津樂道,並以此確定了對本地房價只漲不跌的堅定信仰。這就是榜樣的力量。

但看起來榜樣在崩塌,台北市的新房巔峰多出現在約2013年底2014年初,此後新房市場明顯萎縮。

目前連二手房的交易巔峰也已過去。雙北二手房交易價格在過去兩年有約10%-20%的跌幅。不僅如此,房屋租金價格漲幅也在趨緩,首善之都的台北市高房價高成交的花繁錦簇,已是流水落花春去了。

這種情況在日本已上演過,日本房價見頂之後的20多年,即2016年日本人口才出現負增長,而台灣人口峰值出現在約2021年。目前東京都市圈的周邊房價都在下跌之中。

跡象之四,大多數人都更節儉了

目前台灣家庭的債務負擔率超過50%的國際警戒線(約佔GDP 的86%,居,且其中有6成以上用以購買不動產),同時居民債務相當於可支配收入的95%(居全亞洲第一),這顯示出居民部門加槓桿趨勢明顯。這對房市意味著什麼?

如果考慮到居民收入差異,那麼大多數人的投資和消費行為將日益謹慎和節儉,幾乎不存在買一間房,躺著掙錢的可能性了。

投資易損、賺錢易稅,債務易增,將導致國人暴發戶行為只是曇花一現,殘酷的現實是,民眾儲蓄在減少,債務在增加,囤房也逐漸只是個夢想。

跡象之五,房産的稅制政策扼殺房產投資

2010以來陸續上馬的房地產稅制巳使得處於歷史中長期頂部的房市更快地向下調整。

2014年以來房市強弩之末的特徵明顯。交易量大減,日後房地產實際交易量恐怕很難突破30萬棟了(其中甚至包括了5萬棟左右的繼承和贈與)。

如果人們對房市所處的歷史階段逐漸有了理解和認同,那麼,作為低流動性、低收益和高風險資產的不動產,要在潮汐逐漸出現之後,全身而退的難度也很大。

胡偉良的房市觀點:

我們應當在燈火闌珊處,應斷捨離,房市也已到夢醒時分。未來買房還能賺錢嗎 ?我認為將不再有暴利,但仍能保值、抗通膨。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4103978?from=ednappsharing

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▲房地產、房市、房價、買房、不動產、房產、租屋、公寓、租房、租屋。(示意圖/取自pixabay)

▲在一房難求的現代社會,許多人希望能來一場房市震盪,讓房價暴跌。(示意圖/取自pixabay) 在一房難求的現代社會,許多人希望能來一場房市震盪,讓房價暴跌。不過,房價跌之後會發生什麼事呢?品嘉建設創辦人胡偉良認為,目前房價不太可能出現暴跌,更沒有條件承受房價暴跌帶來的影響;若是真的出現此現象,恐讓一般住戶棄房不繳房貸,更可能讓高槓桿炒房者破產、跳樓。

胡偉良說,在民眾有房率高達85%、房貸比率高達6成以上的現實環境下,房價暴跌只是少許特定人士的「朦眼瞎想」,實際上很難發生。

胡偉良指出,首先從「房子是買來住的」的剛需階層來看,他們購買住房,是為了解決居住問題,或改善住房條件;在他們窮盡全部家當財力甚至負債的情況下,購買了住房之後,突然房價暴跌,對他們的打擊一定是非常嚴重,有的人甚至會長期處於後悔狀態;如果是貸款購房者,還有可能出現棄房不繳房貸的問題。

胡偉良表示,對住房投資者來說,並不全是炒房者,而有可能是希望藉持有資產來保值,他們投資房產,就是指望獲得更高收益,不要讓手中的財富貶值,如果房價暴跌,他們心理防線會快速崩潰;房價暴跌對這部分群體的傷害是最大的,心理衝擊也是最大的,比剛需階層還要嚴重。

房價暴跌對炒房者來說,則是致命打擊。胡偉良稱,炒房者本想通過炒房,獲得自己想要的暴利,想一夜暴富,結果因為房價暴跌,要賠的傾家蕩產,尤其是高槓桿炒房者,可能跳樓者會不少,更有可能就是跑路或放任銀行去處理。

胡偉良強調,因為上述原因,最好的狀況應該是讓房市在穩定狀態下保持小漲或小跌;房價平穩了,炒房客沒有了炒作的空間,房市回歸正常的市場機制,房屋回歸居住本質,這樣的市場才會是健康的市場。

https://www.nownews.com/news/20191013/3678843/

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房價節節高漲,民眾所得卻停滯,「到底該不該買房?」是許多年輕人的掙扎。買了就成為房子的奴隸,租房淪為幫房東繳貸款,也不能享受增值的利益。究竟年輕人該不該買房?品嘉建設董事長胡偉良提出2點建議。

胡偉良認為:

1.有需求就去買:

有需求就去買,比如要結婚生子,或者說手裡有錢,想要安頓下來,買個房子自己住,那什麼時候買房都對。

尤其是為了老婆,為了小孩,你都有買房的需要。胡偉良認為,對女人來講,房子代表安全、安定,是幸福的泉源,不能滿足這個需求,她的內心會有缺憾,會影響家庭幸福。因此,如果老婆有這様的需要,而你也恰好買得起,就勇敢的去行動吧。但是絕對不要為了賺錢或炒房才去買房。

2.鼔吹父母,將家中老房子儘早改建:

胡偉良說,房子愈老,衍生的問題也愈多(漏水、漏電、私密性不佳、結構不安全),愈來愈沒有人要,現在不把握機會改建,將來在獎勵減少後,要改建會愈來愈困難,因此如果家中有老房子一定要把握機會,早日改建。

 

此外,不要有錯誤的認知,以為愈晚改建愈有利,錯了,這20年來,改建之後的地主分回只有愈來愈少,沒有愈來愈多。

若長輩不願改建呢?胡良偉提醒,說服長輩是你的責任,人老了會愈來愈自私、愈來愈沒安全感,因此你要好好表現,讓他們安心、有安全感,畢竟,改建之後最後的最大受益者還是你們自己。不能說服長輩,又買不起新房,不怪自己,怪誰?

文章來源:胡偉良觀點

(中時電子報 張達智)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/157881.html

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前一波的房市榮景支撐炒作歪風,即使這幾年房價稍微下修,很多人依舊買不起房,尤其對普遍低薪的年輕人來說,動輒20年以上的房貸是相當沉重的負擔,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良直言,15年前買房和現在買房情況大不相同,在早期買房的人如今可以說是大賺特賺,特別是買了幾間房的人,現在都算得上是富豪了,而如今買房,不僅僅是要掏空全部的財產,而且還要背負起巨額的貸款,這兩大巨變令人不勝唏噓。

胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,15年前的房產對於當時的民眾來說,也是一個高額的商品,這一點無論是當時還是現在都沒有一點改變,但唯一變化的就是當時還能咬牙買房,現在則是沒能力買房了,如今嚴重的通貨膨脹,在錢越來越不值錢的情況下,買房已經成為了一種奢望。

「如今房價高漲,隨之而來的就是貸款金額的提升,在15年前買房的購屋貸款,大約一個月只需要還1萬多,現在最少3萬起跳。」胡偉良強調,當時一個普通家庭的總收入大概是在5~6萬之間,即使是交付房貸後,剩下來的錢不僅足夠一個家庭當月的開支,而且還能存下錢來,反觀現在,一個普通家庭總收入和過去相差不多,繳完房貸後,剩下的錢可能應付每個月開支都還捉襟見肘,能存下錢的更是微乎其微。

胡偉良感嘆,15年前購房者的房子都是升值的,不管是增值了多少,但絕對不會虧損的,但現在買房每月的還貸金額大幅提升,還款的期限也比以前更長了,就算是選擇租房,房租也大幅上漲,這樣的對比差距顯而易見。

胡偉良認為,房價下跌根本不可怕,最可怕的情況是年輕人都不買房,想想如果年輕人都不用買房,那麼房子要賣給誰?他直言,台灣房市現在已經走下坡,包括成交量下滑、房子不好賣、開發商面臨週轉難題、很多房地產開發商急流勇退,甚至爆出房產銷售人員辭職改賣保險的新聞,以上這些訊號都在充分說明:過往眾星捧月的房地產風光已不再,現在還在買房的人可能都會成為「接盤俠」,難怪年輕人對買房興致缺缺。

 

文章來源:胡偉良的房產觀點

(中時電子報 邱怡萱)


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2019-10-11
作者: 胡偉良 

▲(圖/彭世杰攝)

首先,房價下跌一半,除了大台北地區外,其他地區的房價收入比將步入安全區,只要收入依然穩定,那麼買得起房的人將越來越多,這絕對是對剛需的一個好消息。

房價大跌,一般會對經濟發展面產生重大影響,這種影響也會直接地反射到我們的生活之中。

像房價降到50%,就是房價暴跌了,無論是金融層面,還是經濟層面都會有危機。從金融角度講,由於房地產開發公司向銀行融資,個人購房者向銀行貸款都是通過房子抵押獲得資金的,房價暴跌,金融風險也會隨之發生。根據世界經歷發展歷史,每一次房價的下跌,尤其是快速下跌時,幾乎都是伴隨著經濟危機的發生。所以只能穩房價,以時間換空間。美國的次貸危機、日本房地產泡沫都是由於房價下跌過快而造成了危機。所以不是房價不能降,而是穩中有降,逐步讓房地產脫離炒作,回歸房產的正常居住屬性。可能有人會問,房價若是直接大跌,會發生什麼事情呢?如果僅是部分非主要城市的房價下跌,也無傷大局,但若是主要城市的房價集中大跌,那就有可能發生系統性金融風險,所以現在讓房價逐步的“軟著陸”,避免給國內經濟和金融帶來衝擊,是很有必要的。當金融風險暴發,一般對股市也會產生衝擊,很多產業的發展也會產生衝擊。經濟景氣度下行,最直接影響的就是就業率。能不能就業,能不能有穩定收入,這跟我們的生活是有極大關聯的。

再從另一個層面來看,房地產拉動經濟是一個客觀存在的事實,而且現在產業結構也在調整,要徹底擺脫房地產拉動經濟的現象,確實需要一段時間。

因此,從整體來看,面對房地產聯動帶來上百個行業的繁榮,其產業牽涉面深廣;而房價的攀升,也使得個人家庭資產中房產占比已高達六成以上。這些因素都顯示,讓房價暴跌,並不是一個可有可無、無關緊要的選項,一旦發生,其影響面將是廣泛的。

房子下跌一半有什麼好處呢?

房價下跌不僅能讓居民購房的壓力減輕,也能讓大家把本來花在購買房地產上所節省下來的錢能用在消費上,這樣可以擴大內需。更關鍵的是,房價若是下降了,實體經濟投資就會活躍起來,這樣能解決更多人的就業問題,而民眾由於都有了工作,有了較好的收入來源,也會增加消費。

房價下降一半,國民幸福感起會大大增增強,民眾生活會更加有希望。

設想一下,就以下降50%,社會會發生那些變化?

 

1、年輕人會更有希望,生活壓力會大大降低,買房不再有壓力,房子不再成為結婚的最大障礙。

2、沒有了高房價制約,國民結婚年齡會提前,生育的願望會增加,多胎家庭會增多,幸福感增強。

3、沒有了房貸壓力,國民消費潛力爆發,捨得花錢,敢於花錢,有更多的收入用於提升生活品質上來。國內市場擴大,消費升級,企業盈利上漲,升職加薪更加普遍,社會發展進入良性循環階段。

4、炒房者會付出代價,房子找不到接盤俠,房價下降後斷頭棄房,房子被拍賣,信用變黑,還要被銀行追債。只有一間房的家庭,考慮到棄房後果嚴重,還是會繼續還債,銀行風險還在可控範圍。

5、部分房貸占比過高的銀行會破產,但是有存款保險制度保護,大部分的民眾存款不會受到影響,儲戶完全沒有壓力。

6、企業辦公場地租金大幅下滑,經營成本銳減,利潤率直線上升。

7、創業成本急劇降低,創新創業成為社會潮流,大量年輕人開始創業,經濟活力顯現,創新輩出,社會進步。

房子下跌一半有什麼壞處呢?

不過,降房價雖然有這麼多的優點,但是問題也很明顯,首先,如果房價一下子跌掉50%以上,購房者會感受到吃不消,除了跑到開發商那邊索賠抗議要求退差價之外,炒房者很可能選擇不還銀行貸款。屆時,銀行手裡握了大量的抵押房產,要去找誰來承接呢?目前,銀行的不良壞帳主要來自製造業,如果再加上個人住房貸款出現棄房,那銀行的壞賬率肯定會直線上升。如果大量銀行都發生這樣的情況,那麼就很容易爆發系統性金融危機。

另外,如果房價出現大跌,那麼購房者出於「買漲不買跌」的心理因素,停止購房。這對於當地房地產的產業發展也會產生不利影響。試想,若是房子賣不出去,開發商就會因資金斷裂而倒閉,屆時,就連欠銀行的建築融資貸款都還不出來,最終受損失的還是銀行。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

https://www.wealth.com.tw/home/articles/22590

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房市有兩大怪象?他預告未來房價這樣走!

好房網News記者黃暐迪/綜合報導

全台2018年第2季新建餘屋高達8.01萬戶,而且這數據從2011年逐年攀升,來到了9年來新高。 其中又以新北市以1萬7087戶位居六都之冠。

房市專家胡偉良就點出問題,他說從近幾年起,台灣新生人口數量急劇下降,而每年新蓋房屋的數量卻愈來愈多,供過於求的局面,讓新建餘屋的狀況越趨嚴重;他更進一步分析台灣房市有兩大「怪現象」,將預告未來房價走向。

高雄市景。圖/pixabay高雄市景。圖/pixabay

房市專家胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中提及當今房市的兩大怪象:

一、賣方不願降價賣與買方不願高價買

胡偉良表示,賣房的人就是開發商以及炒房者,開發商當然是想要把房價提高,賣得越高越好,炒房者當然也是這個想法,想要從中牟取利潤,但是買房的人是否能夠接受這個價格呢?

賣方都忽略了大多數買方都不願意高價買房,所以這樣就形成為一個怪現像,想賣房的人賣不出去,想要買房的人卻一直沒有買。

他更進一步對比2014年下半年開始,房價開始下跌,到現在購房者都想要在價格上取得一定的優惠才會去買房,但是對於開發商來說,房子有一定的成本,並沒有太大的空間可以再降價,再加上資金壓力不大,所以大多不願意虧本賣;而炒房者買房本來就是為了賺錢,所以怎麼可能輕易降價出售呢,所以也因此出現了很多空置房,沒人居住。

依房市的現況來看,現在新建餘屋量多,所以房屋的漲價空間有限,而且現在的稅制是不利於炒房的,因此購房者也在等待一個時機,等待著降價到一定的程度,再伺機入手。

二、購房者觀望與房地產開發商看多

購房者之所以在觀望,有一部分原因是他們看到買房的人變少了,希望建商迫於資金壓力,會降價求售,但他們忘了2003到2014年的大多頭已經「養肥」了這一波段在市場上營運的建商,他們的口袋夠深,根本不會因存貨而有太大的資金壓力。

除此之外,另外有一部分人的想法是,因為老齡化、少子化,所以認為將來的房子肯定是供大於求的,因此現在也不急著買,而且如果要一次性拿出那麼多錢買房,自己的壓力也會比較大,而且現在的年輕人也能接受租房生活。至於房地產開發商看多,多半是想等那些資金不夠的建商都斷頭之後,就是否極泰來的時候,因此他們有本錢等。

最後胡偉良表示,未來房價將保持平穩,既不會跌太多,也不會漲太大,所以購房者想要房價大跌再買,可能不太現實,開發商想要房價再翻轉走高再賣,也同樣不太現實。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/141453239291.html

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2019-10-08 14:32專欄作家 胡偉良
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圖/取自Pexels
圖/取自Pexels
 

 

一無所有的人,如何才能一夜暴富?

什麼樣的人能做到年薪千萬?

如何在最短時間內用100萬塊,掙到1000萬…

如何才能有錢,那些有錢人身上是否真的具備一些獨特的思維和品質,最終取得了令普通人望塵莫及的財富積累?富人和窮人的差距究竟在哪裡?

我們都會發現自己身邊過得最不開心的朋友,很多都是在學校的時候成績最優秀的,他們在學校的時候大多成績優異,考試成績名列前茅,是老師眼中的驕子,同學們心中的偶像。雖然今天他們依然領著高於同齡人的薪水,但卻發現工作三年存下來的錢未必能夠在台北買一個廁所。所以覺得世界對他們很不公平。

在漫長的求學和成長過程中,我們這一代人對於事業成功(其實就是賺很多錢)的認識具有類似的看法:

努力念書,先考上一個好高中,再考上一個好大學,選擇一個好職業,找到一份高薪資的工作,拼命工作成為高級管理人員,從此衣食無憂、生活幸福。直到畢業了進入社會才發現,自己被灌輸了近20年的美好人生藍圖,和現實相距甚遠。

為什麼會這樣呢?

嚴肅的說,教育傳遞給學生的賺錢思路,和現實世界中財富的分配方式有重大差異。

舉一個簡單的例子來闡述什麼叫做企業的利潤決定員工的收入?

你的薪資是由你所在的企業的利潤豐厚程度和你對企業利潤的貢獻程度所決定,這個道理放之四海皆準。難以想像的是,如此天經地義的常識,我卻發現身邊有無數人完全不能理解,尤其是很多名校的畢業生,恨不能拿著一紙文憑,逢人便說社會虧待了你。

人生的痛苦主要源自錯誤的期待,認清事物的運轉規律不會讓你立即獲得財富,但至少可以讓你放棄愚蠢的幻想。

你若渴望成為真正的有錢人,就不能讓自己只是做一個靠技能賺取高薪資的人。

嚴格來說,在台灣,憑藉高超的技術領取高薪,最終取得財務自由雖然並非不可能,但是難度極大,而且異常辛苦。沒有過人的先天條件和不凡的後天培養,大多數人所能習得的技能,都不是不可替代到讓老闆心甘情願為你付一份遠遠超過市場平均水準的薪水。只要你對台灣絕大多數企業的收入獲得方式稍加理解,就能明白靠技術能力的收入是很難超過掌握客戶的銷售人員和組建團隊和客戶接洽的專案主管的。

美國的一個著名的喜劇明星Chris Rock在一場脫口秀中講過一個段子:黑人在美國最多也只能達到rich(有錢) 的程度,但不可成為wealthy(巨富)。奧尼爾年薪兩千萬美金,那只能叫rich;在奧尼爾薪資支票上簽字的那些白人老頭們,才能算wealthy。

事實上,我們身邊最常見的有錢人都是後者,他們不是技能過人的人,而是整合資源的人,簡稱老闆,也是這篇文章想探討的重點。

值得一提的是,在現代的商業環境下,並非傳統企業100%的擁有者才叫老闆。項目投資人、企業的合夥人 、裝修工班的工頭、夜店裡的媽媽桑… 凡是直接發起並促成商業活動的人,其實都是老闆。

若你真正渴望成為有錢人,你就不應該只是追求技能超凡,而是要讓自己成為資源的整合者。這就是學校和父母從來不曾告訴你的秘密,當然了他們之所以不告訴你,很可能是因為自己也不知道。

自我保護心理註定了窮人的宿命

人類天生習慣的自我合理化心態決定了大多數人最終都是窮人。

有不少人都愛會分享一些像:微軟 Microsoft的蓋茨的母親是IBM董事,是她給兒子促成了第一單大生意;巴菲特8歲就知道去參觀紐約的證券交易所,那是因為他那擔任國會議員的父親帶他去的,是高盛的董事接待的”。

我們的內心深處有一種與生俱來的強烈的自我保護機制,它會不停地暗示你,只有自己的想法和選擇才是最好、最合理的。但當大腦掃描到有什麼人和事會令自己顯得是「無知而無能」時,這種保護機制就會迅速啟動,收集一切線索去證明他們都是因為一些客觀因素而僥倖成功,自己要是有同樣的客觀條件,也會做的跟他們一樣好。

而且,萬一這些成功人士是自己身邊非常熟悉的人,內心的保護機制會更加強大(君不見沒炒股的人,看到身邊炒股的人賠了,會比自己發財了還高興)。就像上學的時候,我們熱衷於討論「那些成績好的人都是書呆子沒出息,漂亮姑娘只喜歡開跑車的渣男」一樣;長大之後則變成了:同事升職了是因為會拍主管馬屁,同學創業成功了因為家裡給了巨額的啟動資金。如果上述原因都找不到,還有最後一招殺手鐧。他們是運氣好。

是的,正是這種與生俱來的自我保護心理,維護了社會穩定,減少了自殺率,也讓極少數能克服這種心裡的人,成為有錢人。

總結下來就是:窮人相信人和人之間的差距是客觀條件所決定的,而富人相信這種差距的決定性因素是主觀的積極性。

窮人的思維習慣是:他們做到了,是因為他們是富二代、有關係、運氣好,我沒有這些,所以我做不到。如果我有這些條件,我也可以做到。

富人的思維習慣是:他們做到了,我為什麼沒辦法做到?我要怎麼樣才能做到?

可憐的窮人們,不打破這種自我保護的心裡,是很難擺脫一事無成的宿命的。

可惜,他們中的大多數一生都沉浸在自我安慰中,從懷才不遇到壯志未酬,最終平平淡淡終其一生。

有錢人的思維是整合資源,而不是擁有現成的資源

其實很多窮人也不是甘心於一輩子光領薪水,他們只是在等機會,他們永遠在等機會。

窮人總以為有錢人的每一步都是按部就班順水推舟得來的,所以要等待一切時機都成熟了,一切資源都獲取了,才能開始行動。而這一天其實永遠都不會到來。

世界上還有另外一小撮人,他們勇於將一般人覺得遙不可及的事情啓動去做,並獲得成功。這一小撮人,沒有資金,就找朋友借錢、找投資人投資、甚至找銀行貸款;沒有技術,就自己去現學或者找到懂技術的人來幫自己做;沒有關係,就找人介紹、請人吃飯送禮;沒有客戶,一個一個撥電話、登門拜訪,到人家的辦公室門口苦侯,甚至堵人求見。

上面這種人,就是傳說中的老闆。

其實,當你真正開始做一個「整合資源」的時候,就會發現你之前自以為擁有的資源和人脈並沒有你想像的那麼好用,任何一個商業活動從無到有,都必然要經歷那些團隊不全、沒有客戶的階段;以小米雷軍在互聯網圈二十多年的人脈,創立小米的時候光一個個登門挖人就挖了近一年,相比之下,你覺得自己能有的那些資源又能有多管用呢?

胡偉良的財富觀點:

老闆的本質是尋找資源,然後整合資源,老闆並不是已經擁有現成資源。

更進一步說,一切商業機會都包含了大量的未知因素,而人類對於一個未知事物的判斷力都是極其有限的,一個優秀的老闆擅長的是邊做邊根據形勢快速調整自己的商業活動,而不是事先把一切事情都預料到了。你能想像亞馬遜的創始人當年在網上賣書的時候,已經計畫好公司的業務要包括電子閱讀器、電商、串流媒體、雲計算、無人機嗎?

為什麼窮人等待的機會永遠不會到來?等你把一切都看的清清楚楚的時候,市場早已經被那些趁著一切並不明朗就衝進去的人瓜分乾淨了。真正的好機會,永遠都存在於未知中。

同樣的道理並非只存在於商業世界,每個人生活中最好的機會,幾乎都出現在那些你沒有完全準備好的時候。

真正把事情做起來的人,考慮的問題的過程其實是這樣,這件事我一定要做,缺什麼東西我去想辦法去爭取。而什麼做不起來的人,永遠在等待時機成熟。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/12040/4093024?from=ednappsharing

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2019/10/07

By:房產財經News台/abound

胡偉良的房產觀察:房產貶值時代來了,未來房產失去了投資價值?

胡偉良的房產觀察:房產貶值時代來了,未來房產失去了投資價值?

近幾年,在房價下跌的情勢下,似乎讓全社會產生了一種投資判斷:房產貶值時代來了,未來房產將失去投資價值。

那麼,這種判斷正確嗎?

我覺得這種說法只有部分正確性,亦即房地產的投資、保值價值依舊,只是它不再是「随便投資都可以獲利」,或「有暴利」的投資品項。

我持這種觀點,並非是在為台灣的房地產唱讚歌,更不是維護自己在房地產上的利益,而是從客觀現實條件下,得出房產短期內不會大幅縮水這樣的判斷。

放眼望去,現在能給予民眾的投資保值增值的管道有多少?投資產品又有多少?目前來看還確實不多,投資管道相對狹窄,投資產品寥寥可數,除了銀行存款、銀行理財產品、股票、政府發行的債券之外,能夠讓老百姓放心而又安心投資的地方實在少之又少。

而且,銀行有破產可能、理財產品賠本、股市不規範風險較大、政府債券收益不高,相比這些投資,還只有房產保值增值功能較強,不怕通貨膨脹和物價上漲,任憑東南西北風,擁有房產幾十年內可穩坐投資獲利。

或許會有人拿台灣的人口批評,說我們的人口出生率下降,未來的房產需求也在下降。事實上這當中還有一些弔詭的盲點。因為雖然出生率在幾年後會開始下降,但其實台灣現有的老舊房子原本屋質就不好,再加上屋齡已久,老化的很快,再過一些年,它們可能都不再適合做為正常居住使用,因此未來房屋是否會真正過剩,其實還大有疑問。

國內外經驗告訴我們,只有當一個人擁有好幾套房子的時候,房產價格才會真正下降,房產也才有可能真正成為難以保值增值的投資品。

https://www.ali.club.tw/williamhu/pp-default-%E8%83%A1%E5%81%89%E8%89%AF%E7%9A%84%E6%88%BF%E7%94%A2%E8%A7%80%E5%AF%9F%EF%BC%9A%E6%88%BF%E7%94%A2%E8%B2%B6%E5%80%BC%E6%99%82%E4%BB%A3%E4%BE%86%E4%BA%86%EF%BC%8C%E6%9C%AA%E4%BE%86%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%A4%B1%E5%8E%BB%E4%BA%86%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%83%B9%E5%80%BC%EF%BC%9F

 

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