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房價下跌不可怕?專家:年輕人不買房才可怕!

好房網News黃暐迪編輯/綜合報導
面對普遍市場上的高房價,專家感嘆能買得起房的人有多少?更揭露房市未來有重大危機,品嘉建設胡偉良認為房價下跌不可怕,可怕的是未來年輕人不想買房。
《胡偉良的房產觀察》中透露任何行業發生變化,年輕人的感知最敏銳,比如網際網路電玩直播手遊、區塊鏈、比特幣。那裡有前景,年輕人就往那裡跑,那裡出現衰退,年輕人就會放棄。看看周圍的年輕人,還有人在準備買房嗎?基本很少了! 房地產市場現在已經走下坡路,成交量下滑,房子不好賣,開發商面臨週轉難題,有很多房地產開發商已經急流勇退,甚至房產銷售人員辭職改賣保險的新聞也屢見不鮮,這些訊號都在充分說明,眾星捧月的房地產風光不再,現在還在買房的可能都會成為「接盤俠」。房價下跌根本不可怕,年輕人都不買房才可怕,想想未來年輕人都不用買房,都不需要買房,房子賣給誰?所以,現在房市中只存在三種人。
高房價讓年輕人不敢下手,胡偉良更坦言,房價下跌不可怕,年輕人不想買房才可怕。
台北市景。 黃暐迪/攝影
胡偉良認為第一種是有能力買房的人,這種人已經擁有很多間房產,他們還會買房嗎?可能不會,未來他們只會賣房。因為自己住不完,如果不賣掉,只能選擇出租,但房子真的那麼好租嗎?出租房子其實很麻煩,未來房子為什麼賣不掉呢?因為能買得起房的人,都已經擁有好幾間房產,房產多的人會買你的房嗎?
第二種是居住在老屋的屋主和他的家人,這類民眾本身就不需要買房,靠改建就擁有新的房產。這一類人基本更不會考慮買炒房者手裡的二手房,因此,二手房未來前景也不看好。
第三種是買不起房的人,現在買不起,只要房價不暴跌,以後基本也不大可能買得起。第三類群體只有等待國家的社會住宅推出,才能滿足居住需求,或者不用買房,未來租房價效比也高,人人住有其居。
面對新房市場萎縮,房地產市場可能將只剩中古屋,胡偉良表示,未來房市接盤的買家會減少、房產的升值預期會被打破,城市之間會有分化、不同城區之間房價也會千差萬別,未來房價的分化將會成為常態,老房子愈來愈多,愈老愈來愈沒人要,尤其在一些人口有淨流出的區域,像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成普遍的現象。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/486261234835.html

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房價平穩 為何卻買不起賣不掉?

好房網News編輯唐主桂/整理報導
今年房市回溫,上半年度的買賣移轉棟數多達14萬餘棟,創了五年來新高,全年有望挑戰30萬棟,不過若跟103年前相比,交易量仍然不算高,品嘉建設創辦人胡偉良就認為,原因出在「房價平穩」。
胡偉良提到,2010年到2014年期間,房市交易量開始下跌,但房價依然持續上漲,2014年下半年房價止漲回跌,但房市交易量不僅下跌,卻從此跌出30萬棟的框框。他認為原因出在買賣雙方的心理因素不同所致,因為買房者如果抱著房價已經下跌,可以出手的想法去買房,會發現媒體報導的資訊與實際狀況根本不相符合,媒體看到的都是房價回落的訊息,但真相竟然是房價少有變動。
房價少有變動,讓房市呈現「買不起賣不掉」的困境。(好房資料中心)
7.信義路四段一眼就能看到「台北101」,周邊巷弄的老舊公寓很值得投資。
胡偉良表示,房價平穩是最不利於房產銷售的,正是所謂買漲不買跌,因為在房價平穩環境下,購房者越來越不願意買房,變得越來越挑剔了,房市陷入「買不起賣不掉」的困境。
他也提醒,一旦房價有上漲趨勢,開發商和房地產中介,還有躍躍欲試的蟄伏炒房者便會立即出手,每次都走在剛需前面,所以買房總能賺錢,而一般民眾等到明白房價上漲的真相之後,只能成為房地產的托底者,被迫為炒房客的財富做出貢獻。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/137199234590.html

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中時電子報 
考量成本,建商讓利幅度有限。(圖為看屋示意圖/本報系資料照片)

考量成本,建商讓利幅度有限。(圖為看屋示意圖/本報系資料照片)  

房市景氣反轉向下,許多想買房的民眾暫時觀望,不少專家都呼籲建商讓利降價,才能衝刺市場買氣,但品嘉建設創辦人胡偉良分析指出,目前買賣雙方對於房價認知的差距,其實跟「建商的成本」有關,據他所知,降價空間僅約5到10%。
《好房網》引述胡偉良說法指出,大部分買家還期待建商再降價,但卻事與願違,建商當初在推案會設立一個價格,這個價格使得建商的成本偏高,為了不要賠太多,建商自然不願意將房價降太多,這就是為什麼買方和賣方呈現僵持狀態,市場上的交易量停滯的主因。

胡偉良進一步表示,當前實價登錄2.0修法不順,建商和民眾的資訊嚴重不對等,部分建商得以繼續控制房價,民眾看不出來房價真正的變化,充其量只能私下跟建商議價,但這就不是普及化的讓利了。

以台北市為例,房價高漲主要反應供給面問題,由於當地發展的早,剩下的可建素地很少,因此造成地價居高不下,新推出的建案成本都不低,光是土地成本可能就占了房屋售價的6成以上,建築成本和利潤則占4成以下,胡偉良強調,在這樣的成本結構下,房價怎麼可能會腰斬。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190804000008-260410?chdtv

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中時電子報  
房市反轉,市場供過於需。(本報系資料照片)

房市反轉,市場供過於需。(本報系資料照片)

最近有不少業者表示房市轉熱,但品嘉建設創辦人胡偉良分析指出,台灣房市已經跟過往不同了,目前以剛性需求為主,加上稅制影響之下,目前投資客比例應該只剩約1成,未來每年交易量要突破30萬棟,恐怕不容易。
《好房網》引述胡偉良說法指出,這幾年台灣房市交易量急遽變化,2001年不到26萬棟,2002年來到32萬棟,之後開始一路爬升,2006年來到了45萬棟的歷史高點;不過2007、2008年受金融風暴影響,交易量開始下跌,到了2009年又開始反轉回升,2010年交易量再攀升至40萬棟,隨後房市景氣反轉, 2016年一舉跌到24.5萬棟,創下這20年來的新低。

胡偉良強調,在2010年以前,台灣房地產的稅制不健全,在稅賦極低情況下,大量的投資或是投機資金湧入,整個房地產市場的交易量中,投資、投機交易就占了一半以上。他進一步表示,如今在稅制的變革下,投資客比例應該只剩1成左右,加上目前以剛性需求為主,估計每年正常交易量大約落在28萬棟左右,如果大環境不變,每年的交易量恐怕不容易突破30萬棟。

胡偉良說,未來房屋市場將走向兩極化,老舊的公寓將逐漸被市場淘汰,至於新屋市場需求雖然變大,但受前幾年累積未售出餘屋量已超過10萬戶的影響下,未來售價也不易再提升,但就保值性和抗通膨的能力來說,新屋一定是超過老屋的。

戴德梁行總經理顏炳立則表示,這幾年房市交易量稍有回溫,但增加的數量相當有限,他不解只增加幾千戶,為什麼就有業者高喊房市轉熱,不知道是在爽什麼。他強調,今年全年大概只有28.5萬棟買賣移轉量,還沒回到年交易30萬棟的榮景,不足以代表市場買氣熱烈。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190803000011-260410?chdtv

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中時電子報 
台灣房市恐重蹈日本房市悲劇?(圖/中時資料照)

台灣房市恐重蹈日本房市悲劇?(圖/中時資料照)

近年來台灣房市低迷,最新市調機構報告指出,台北預售屋銷售案僅有64個,占總體銷售案的28%,逼近歷史低點,相反地,新成屋銷售案比重不斷攀升,顯示自2014年房市反轉以來,投資客退場的趨勢。這是否代表,台灣房價有下跌機會,甚至出現「白菜價」的物件?雙北房屋改建協會理事長胡偉良認為,台灣人口紅利早就消失,加上待改建老舊公寓無法改建,3種物件甚至會淪落到沒人要的地步。

「白菜價」用來形容一件物品價格,跌到比過往價格還要便宜,用來形容房市就是指價格下跌至比過往還低的物件,至於房價是否真能出現「白菜價」?胡偉良表示,台灣人口紅利早已消失,當人口低度成長、甚至呈現負成長趨勢,台灣房市就失去長期需求基礎,逐漸剩下老屋改建需求,可以預見未來房價大漲的可能性不大。

胡偉良表示,全台有82%建築物是921地震之前結構堪慮的老舊建物,平均屋齡高居不下,老舊建物有更新重建的需求,足以讓目前房價抗跌,甚至不乏上漲空間,只要買對區域,房產升值幅度還是有機會贏過通膨率。然而,部分坐落在位置不佳區段的房產,「白菜價」也只會出現在這類無法更新的老舊建物,這種4、5層樓的老舊公寓若無法改建,土地產權分屬住戶共有,處分不易,跌落土地價格之下,若部分坐落在位置不佳區域物件,不僅會越來越不值錢,甚至淪落到沒有人要的地步。

據東森新聞雲專訪胡偉良報導,他警告這樣的情況已經在日本成為存在的事實。胡偉良強調,「他山之石,足以攻錯」,民眾一定要體察現況,讓自家的老屋能抓準機會盡快改建,以免耽誤時機,讓日後改建困難度提升就難以執行。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190731000001-260410?chdtv

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為何死硬不讓價? 專家分析賣方任性有原因

好房網News記者李彥穎/台北報導
台經院在7月25日公布最新景氣觀測數據,受到美中貿易戰與國內選舉等因素影響,2019年6月的六都建物買賣移轉件數,較5月衰退13.0%,顯示賣方開價趨硬,讓買方趨於觀望,也讓不動產業者對於今年下半年的房市看法趨於保守。對此雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良分析,當前買賣雙方對於房價認知的差距,其實跟「建商的成本」密切相關。
胡偉良表示,目前產學許多專家,都在呼籲建商讓利降價,讓交易量得以衝高,這樣房市才會熱起來,但有些建商卻始終堅持價格,就是因為成本考量,降價空間僅約5到10%。
雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良分析,當前買賣雙方對於房價認知的差距,其實跟「建商的成本」密切相關。好房網News記者李彥穎攝
雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良分析,當前買賣雙方對於房價認知的差距,其實跟「建商的成本」密切相關。好房網News記者李彥穎攝
胡偉良表示,前一陣子交易量好像看好,讓部分建商覺得,又有漲價的空間,但其實之前願意進場的買家,只是等得太久,不想再等下去,所以看到部分建商已有讓利,就願意進場,實際上5到10%的讓利空間,無法滿足所有買家的期待,大部分買家還期待再降更多。
胡偉良解釋,建商當初在推動建案時,會設立一個價格,這個價格使得建商的成本偏高,因此為了不要賠太多,就會不願意將房價降太多,這就是為什麼目前市場上的交易量停滯,無法更進一步,因為買方和賣方呈現僵持狀態。
胡偉良說,加上當前「實價登錄2.0」修法不順的情況下,建商和民眾的資訊仍然嚴重不對等,民眾看不出來房價真正的變化,也讓部分建商得以控制房價,充其量只能「私下」跟建商議價,看能否談到好價格,但這就不是「普及化」的讓利。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/167678233961.html

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2019-07-11 19:25專欄作家 胡偉良
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房價下降了,怎麼沒有看到交易量上漲?我認為有兩個原因,就是,1,房價不漲之後,投資需求退場;2,有自住需求的購房人也開始想,房價不漲了,就不用著急買房了,等待之心猶然而生,市場買氣就停頓下夾。

如果這種局面維持的時間越長,那房價下降的風險就越大,房地產開始出現明顯的降溫。民眾購房意願下降,觀望的態度明顯增強。

前不久,國際貨幣基金組織(IMF)發佈一份報告,建議各國政府採取增強銀行緩衝能力、完善住房市場監控等早期措施,以應對房價下行風險。報告說,近年來多國房價迅速上漲,引發對房價下跌風險及其潛在不利影響的擔憂。報告又說,自國際金融危機以來,各經濟體房價面臨的下行風險發生了巨大變化,多數國家房價下行風險在政府的調控下有所緩解,但仍有許多國家處於風險之中,未來兩年內,發達經濟體發生金融危機的可能性為31%,而新興經濟體則為10%。

報告建議各國政府應確保家庭不會過度借貸。在經濟強勁、房地產繁榮時,收緊宏觀審慎政策,加強價格緩衝能力並降低市場脆弱性。

本文經授權轉載自台灣商務平台

https://money.udn.com/money/story/5648/3923651

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如何提振房市?專家:讓利求量至少還有利可圖

好房網News記者李彥穎/台北報導
目前台灣的房市,以剛性需求為主要市場,很多潛在買家,都希望房價能便宜一些,但對於有房的人來說,房價變低,就意味著手中的資產變少,尤其是開發商,手裡還有大量的房子沒有賣出去,房價下跌更意味著利潤變少。不過品嘉建設的創辦人胡偉良認為,賣方太過在意賣個好價錢,對於房市回溫沒有幫助,因為在房地產行業,交易量的下滑才是最致命的。
胡偉良指出,從2010年開始,房市交易量從40萬棟一路暴跌,至今仍然無法恢復。關鍵就在於一些賣家太堅持價格。
 
品嘉建設的創辦人胡偉良認為,部分賣家太堅持價格,最後手中的房子只能淪為紙上財富,有價無市。好房網News記者李彥穎攝
台北市新工處表示,創全國之先,辦理容積代金基金標購私有公共設施保留地,招標金額將近5億元。李彥穎攝
胡偉良表示,在房地產市場,降價求售,雖然利潤變少,至少還有利可圖,但銷量下滑,剩餘的房子只能「爛在自己手裡,一文不值」。
胡偉良說,一個房子從預售買房到賣房最少都需要四年的時間,就以這幾年的房價來看,房價漲幅停滯,要靠買賣房來賺錢,基本上難度很高,若買房是為了投資,那麼房子一旦賣不出去,連成本都無法回收,對炒房客來說,房子賣不出去,只會被套牢。
胡偉良分析,銷量下滑除了部分買方堅持價格,也因為房價太高,使得購房者的購買力不足,負擔不起如今的房價。其次房市下滑,也讓潛在買家對未來前景不看好,也就是說購房者覺得未來房價會下跌,買房只會是買虧了。
胡偉良也認為,台灣的城市化程序已趨近飽和,進入緩慢發展階段,也就是說人口流動趨緩,另一方面出生率的降低使得未來市場需求減少,這些都會造成剛性需求下降,房子供需不平衡,房子就會滯銷。
胡偉良強調,對於投資客、開發商來說,在一些城市,特別是台北市以外的城市,要能「認命體察時事」,如今房市交易量下滑,手裡的房子賣不出去最終只能淪為紙上財富,有價無市。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/773741232436.html

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胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。

 

胡偉良的房市觀點/房價一定會下降,但只會緩降

文/胡偉良
大多數人心裡對房價都有自己的秤稱,但大家都同意當前房價不僅高,而且經過2003到2014年這一波的矇眼狂漲,早已經脫離了民眾薪資所得所能負擔。當前的薪資收入別說在台北市買房難,就是在新北、新竹等城市,想購買一套差不多滿足三口之家居住的房子,除了要耗竭手中的大半積蓄外,還要揹負未來二三十年的房貸負債。有專家說,“無論房價怎麼跌都不會讓每個人都買得起房”,這點筆者認同,但是當前的情形是:大多數人買不起房、年輕人沒房。
只有極少數人擁有大量房子,他們不出租也不居住,只是單純的空置,這是資源的極大浪費;而且更加可恨的是,這幫人還在肆無忌憚地炒作房地產,靠此瘋狂牟利。
房價一定會下降,但只會緩降(圖/好房資料中心)
新莊賠售案多起,房價慘跌。(圖/好房資料中心)
非但如此,當下仍然有很多人做著投資房產發財的美夢,他們固守著老舊觀點,堅定不移地認為,房價不會跌,不管當前情況如何,房價再次崛起是必然趨勢。他們認為台灣不像美日,市場足夠大、人口足夠多、需求足夠高,因此房地產始終會是支柱產業,加上興建房屋的原材料價格不斷上漲,因此房價不可能下跌,更重要的是已經擁有房子的大部分業主們都不會讓房價下跌。
在我看來,這些想法有點自欺欺人。因為市場的真實情況已經不適合投資房產了,從2014年到今天,雖然全國房市沒有迎來大降價,但是房市交易量只是維持平穩發展,過去動輒40萬戶以上的年交易盛況已經不復見到,甚至連30萬戶都難以突破,換句話說,這兩年投資炒作房地產的,基本都沒有賺到錢。
拿我身邊的真實案例來說吧:有專做房市投資的朋友,既2014年底的時候以2000萬的價格買入了台北市的房産,五年過去了,房價漲到了2200萬,但是經過半年的時間勉強賣出後,核算成本利潤,最後發現不賺不虧。但按他自己的說法,其實是浪費了很多精力,他坦言自己買的樓盤位置好,房型也不錯,又是逢低進場,所以才有升值,很多朋友投資的位置偏差的房子,五年過去一分沒漲的比比皆是。
筆者一直都告誡大家,不要總是拿過去的經驗來談未來,尤其現在的台灣已經不缺房,在民眾所得停滯,剛需購買力嚴重缺乏,加上大多數成年民眾普遍已有房產的背景下,保持原來的老觀點不變,最終害的還是自己。未來人口更少,更不可能缺房,那麼房價還能“狂飆突進”嗎?還能永遠不跌嗎?
再者,以今年以來房市迎來「人造」的「小陽春」來說,仲介開發商手舞足蹈宣傳房市火熱再啟,其實這只是2010年以來積壓的市場買氣的短暫回籠,這個量體是有限的,等到這些需求得到滿足,既得利益者極力鼓吹的房市回暖終將只是曇花一現,市場並不會持續太久,尤其非核心城區房價可能再度下跌。”
從政府推出了房地合一稅制之後,房地產就開始回歸居住屬性。當前的形勢決定了房市已經不可能再重演2003年以來的火熱,房市不能太火也不能大冷,過熱在民眾負荷不了當前房價的情況下已經少有可能,過冷則可能會引發政府的出手刺激以求救市。
很多人說,國家不會讓房價跌,這是經濟的命根。這句話只有部分正確,房價不宜驟然大跌,因為會引起金融體系的系統化危機,但是隠中有降卻是政府所會追求的目標。房市降溫房價回歸合理水平,受益的還有一般商業,製造、大眾消費等,銀行儲蓄也會回升,銀行也有錢支援實體,實體若被激活了,產業欣欣向榮,民眾也好找工作,企業也有利潤,這是一個良性循環。房地產最終必定要讓利於民,不爭利於企業,日後房地產的暴利不再。除了高階房地產,可以切向高端的住宅需求外,房地產業最終還是要切切實實向宜居住宅方向發展,推動住有所居。
凡事要有度,什麼經濟發展水準,對應什麼房價,才對經濟最好。當下,房價止漲持續緩跌,對經濟是好事,對社會也是好事。
 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200232108?utm_source=line

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2019-06-27 20:06專欄作家 胡偉良
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胡偉良的房產觀察:二手房會“貶值”嗎?

對於很多年輕人來說,買房如同婚姻,是我們生命中非常重要的一件事情。因為房子可以解決生活中的很多問題

在2014年開始 ,台灣的房地產市場上,交易量銳減, 房價也開始下跌,然而在很多地方,新房的價格仍然居高不下,所以很多人認為,買二手房似乎不失為更好的選擇,畢竟相對來說不像預售屋一樣,房子現成看,不需承擔日後預售屋變成爛尾樓或建商 落跑的風險。與此同時很多人則是擔心,當前預售屋房價下跌,二手房以後會不會貶值呢?

二手房會不會在未來貶值,品嘉建設創辦人胡偉良表示,從以下兩個方面進行分析:

1.交易量

近日來二手房的數量越來越多就可以說明,需求少了,交易量少了,市場開始發生了變化,購房者越來越小心謹慎了,不再盲目跟風,說明價值與價格已經走到了一個臨界點。

2.仲介

在房屋購買過程中,房地產仲介佔據著極其重要的地位,許多重要的資訊只能透過他們瞭解,購買過程的操作也是由他們執行。所以,許多房地產仲介會依靠自己的便利條件去操作一些違背行業道德的行為來獲得更多利潤,使得購房者對仲介的信任度降低。從當前房仲市場冷熱(店頭數及從業人員的數量)更可以看出房地產的景氣狀況。

胡偉良表示,在房市景氣看起來沒有那麼好的時候,買房對於剛需而言,選擇的機會和空間更多,單純的從增值角度看,以上兩個因素看出,二手房確實很有可能會“貶值”,尤其是對於房價缺少人口和經濟支撐的地區,更是如此,但是對於像台北市這樣的稀缺區域,房價的支撐力較強,只要買的好,不僅貶值壓力不大,反而因為危機入市,而可能撿到大便宜。

本文經授權轉載自台灣商務平台

https://money.udn.com/money/story/5930/3896689

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2019-06-06 15:45專欄作家 胡偉良
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老屋改建危老條例10%的時程容積獎勵將於明 (2020) 年5月9日到期,剩不到一年的時間,引發各界媒體報導,提醒民眾不可錯失良機,危老議題再現熱潮,一時之間出現不少亂象,像是政府訓練、扶植的危老重建推動師(以下稱推動師)即是其一。截止今年5月為止,全台約有7千8百多位授證推動師,但在已經報核通過的89件危老案件中,卻很少是經過這些推動師協力完成的。對此,雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人兼執行董事胡偉良質疑,「許多人在不懂容積獎勵、建蔽率等專業知識的情況下,上完幾小時的課程後,就搖身變成危老推動師,四處尋找老屋屋主洽談,其中有不少為促成改建,給予屋主不切實際的條件與期望,間接造成改建之路更加崎嶇。」

地方政府為推動市區老舊建築物更新重建作業,藉由補助方式激勵推動師積極協助社區住戶整合意願以加速老屋改建,對此,胡偉良指出,政府立意雖好,但由於推動師沒有專業門檻限制,素質參差不齊,許多都是房仲業從業人員或是藉由仲介公司名義去上課,上完課之後就可以取得危老推動師的資格,本質上卻是為了要賺取中間的獎金或佣金。

胡偉良分析,一個危老重建案整合成功至少也有2~3億總銷,中間整合者按照行規至少可以獲利2~3百萬元,危老條例看起來好像存著很大商機,再加上政府積極推動危老改建,大量培訓推動師,並編列經費的補助和獎勵,結果為了爭取獎金及佣金,這些推動師往往對住戶開出難以實現的支票。胡偉良說,「由於許多推動師是半路出師,只學到一點皮毛,並沒有營建的背景,也沒有建商或營造廠支撐,他們的工作就是整合住戶,再把案子兜售給實施者(建商或營造廠),從中再賺取一手。通常,他們為了促成交易,給多住戶很優沃的條件,然後若是不幸又兜售給經驗不足的建商,就可能發生舊房子拆掉,而新房子還沒蓋或只蓋一部分時,發現虧本或遇到麻煩就中輟興建,導致老屋被拆除變成空地或蓋一半的爛尾樓,這樣就產生很多亂象。」

此外,胡偉良指出,推動師畫大餅易造成屋主過多的期望,也因而激起更大的貪念,這對於後來真心想去整合改建的實施者而言,無疑又增加不少阻力。這個問題也是目前許多實施者遇到的困難。

胡偉良教民眾如何判斷對方是否有專業背景,一、名片若是「建設開發公司」、或都更(危老)推動師就要提高警覺,二、住戶可以要求和實際的實施者(建商)負責人對話,避免遇到只是為了整合利益,而亂開條件的人;三、具體來說,因為危老改建除了牽涉到興建,也涉及到新蓋好多餘房屋的銷售,這其中涉及不少層面的專業知識和經驗,所以以同時具備營造和建設背景的公司來主導會比較妥適。

最後,胡偉良建議政府若要改善推動師亂象,應該站在輔佐的角色制定完善法規,再由民間市場去運作,成為有制度化且明確的機制,讓市場決定,不須制定特定的獎勵措施。在公平競爭環境下,自由市場機制才能讓整體趨勢走向更好的境界。

 

本文經授權轉載自台灣商務平台

https://money.udn.com/money/story/5621/3856909

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胡偉良│理財周刊979期│2019-05-31 
為了了解女性購屋在市場上的真實需求,有人對一些建案進行了實地採訪,據建案的銷售人員表示,現在女性購屋數量的確有上升趨勢,而且越來越精明,也越來越專業。不像以往女性買房很衝動,往往可能因為一個衣帽間的設計,而忽視其他的客觀因素。但現在這種趨勢正在改變中,究竟女性在買房過程中重視哪些因素呢?

調查報告顯示,在「地段」、「價格」、「機能」、「格局」、「小環境」等因素中,女性最重視的是地段(六○.四二%)。較好的地段往往生活便利、交通方便,而且有較多的購物娛樂場所。由於消費觀念的改變,房價的高低並不是女性置產首要考量,相反的,她們更注重房子的實用性,包括房屋的細節和周邊機能。女性購屋者非常重視的機能就是學區+購物。

已婚女性為了讓孩子進一個好的學校,上學接送方便,不惜高價買學區房,而更多的女性則會因為一間漂亮的樣品屋,或者一個超大的陽台、一個景色不錯的主臥室窗、一個美美的廚房就決定下訂。

對未來生活空間的營造 讓「她」動心

在房子的功能方面,女性對房子的考慮更為細緻周到,也更為挑剔。臥室是否有足夠的私密性,兒童房起居室和廚房空間的大小,廁所是否有窗,儲物空間是否足夠,廚房的動線……等等細節,都是影響女性購屋的重要因素。因為對一個家庭來說,女性待在家裡的時間往往比男性要長上許多,她們會聚焦在房型配置對實際生活空間的影響。

另外,交通便利、環境安全以及社區自然景觀也是女性購房者注重的焦點。女性在選擇房屋時往往更會冷靜分析,對房子的位置、交通、座向、格局等情況都會摸得一清二楚;另一方面展現出女性特有的細膩和審美觀,容易被一些細節的東西所打動。



正因為如此,很多建案還特別注重對未來生活空間的營造,在感覺(fu)和服務上打動女性購屋者。除了樣品屋華麗的設計之外,很多建案也越來越重視對女性專屬空間的打造,即便是小坪數,也是「麻雀雖小、五臟俱全」,梳妝台、大型衣櫃、舒適的烹飪空間、實用的儲物空間,甚至連女人的鞋櫃,設計得也是別出心裁,書房、和室,大力營造獨處或閨蜜之間的下午茶小角落,一張設計款沙發、一個懶骨頭、一個陽台,更容易打動女性購屋者。

為了讓「她」動心,女性力量正在改變房地產市場,現代女性的自我意識越來越強烈,送車、珠寶、化妝品都難以打動她們的心了,買一間中意的房子更能獲得她們的青睞,甚至有業內人士笑稱,房子賣不好不是市場問題,不是策略的問題,而是從來就沒有了解「女人心」。
從房地產廣告可以看出,多年來房地產都是面向男人喊話,什麼頂尖尊貴國際化、社交圈菁英化,對於女性訴求則相對無感,但近期的調查數據已經顯示真正有決策的還是女性,即便掏錢的是男性。

女人買房 是買一種生活 一種fu

有專家就說,買房的決策上:女性重感覺,男性靠理性。對於女性的購物習慣,房地產人士曾幽默的調侃說:女人買房實際上是買一種生活,一種fu;男人買房則更在乎他的資產價值性。

即使一對夫妻去看屋,從男人、女人置產的價值觀上也能嗅出不一樣的味道。同樣一間房,只要房子合適,男人就可以湊合著住,但是女性卻不會委屈自己,她們需要安全感,需要精緻的生活,買房的願望比男性更為迫切。

又如男性在看屋的重點在配置圖,只要看過圖面就能夠大致了解房子的一般狀況,看樣品屋的目的,只是了解房子的大小、看看房子使用率高不高,基本上認為未來發展性、周邊的交通、機能、社區景觀和房子座向等這些資訊,會比樣品屋更加重要。

而女性在看房子的時候,更關心的是樣品屋,超過一半的女性受訪者表示,樣品屋對女性購屋者更加具有說服力,在看過樣品屋之後,容易被建商加以美化粉飾的東西吸引。

購屋選擇 男女有各自的比重

在調查中發現,很多女性購屋者對臥室、陽台、廚房等空間特別的注重。她們最重視的屋內功能分別是:視野遼闊的陽台、超大採光的客廳、朝南的大主臥和通風良好的浴廁,這四個要求的比重都超過了六六%以上。特別是在看過樣品屋之後,女性更容易對照出空間哪裡好,哪裡有缺點。而男性則多著重在房屋結構的實用性。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22752775760&AType=1

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撰文者:胡偉良 2019.05.20

房子 房屋 買房 購屋 房地產 房價 房貸 房市
圖片來源:dreamstime

沒有那個時代是一成不變的,有時候時代的變化總是讓我們猝不及防。

除了協助解決當前的高房價問題,政府在發展租賃市場方面也不遺餘力,不管在融資或稅賦上都開始給予充分的支持。對於房地產,一個新的時代要到來了,這個時代我們可以把它叫著「租賃時代」。

在租賃時代,房價和租金會發生怎麼樣的變化呢?

1.房價下跌
研究價格走勢,需要同時研究基本面和技術面。從基本面來看,最重要就是分析影響房價走勢的供需因素,從系統上來看當前的台灣其實是不缺房子的。大家覺得房價貴,很大原因是因為供需結構不平衡導致的。長期發展租賃市場,是能夠較好解決供求結構化不平衡的問題。

台灣房地產供需結構化不平衡,主要表現兩方面:一是區域的不平衡,簡單的說,有些地方人多地小,導致供不應求,比如台北市;而有些地方房子很多,但是沒多少人,像一些非都會區。二是個人(或是家庭)持有房產數量的不平衡,台灣有少部分人持有較大比例的房產,在房子稀缺的台北市,持有5套以上房產的人大有人在。

城市均衡發展是解決第一個不平衡的主要方法,發展城際軌道交通則是次要方法。而發展租賃市場確實是能夠很好解決第二個不平衡,能夠促使持有大量房產的人將手中的房子拿出來買賣或是出租。像:增加持有房產的成本,會導致大量持有房產的人拋售房子,或是通過出租獲取租金來彌補自己持有成本的額外支出。

所以,從基本面來看,結構化的不平衡在未來會得到改善。房價下跌的邏輯就成立了。這裡強調,房價下跌不是說會暴跌,最大的可能就是房價趨於隱定。

從技術面來講,房價之所以能夠上漲的這麼高,最關鍵是投資需求的參與,那麼作為投資需求的人,需要看重的是什麼?預期!說到底,投資就是因為有很好的前景預期,投資者才會爭相投入。而現在政策導向、市場風向都在改變投資者的預期。持有成本增加、利得稅調漲,對於投資者來說是很大的打擊,如果投資者對房地產市場的預期普遍下調,那麼最終肯定會形成共振效應——拋售現有房產,並且不再購買新的標的,最終會導致房屋價格的下跌。

2.租金持穩
對於一個城市來說,住房市場整體來看是相對穩定的,銷售市場和租賃市場的供應是此起彼落的,如果租賃市場的需求增多,那麼銷售市場需求就會減少,那麽銷售市場的物業自然而然就會流向租賃市場,流到租賃市場後租賃物業的供給就增加了,它們會在一定時間實現動態平衡。通俗點講,就是雖然短時間租賃需求會增加,但是租賃物業的供應也同樣會增加,供需平衡的市場,價格上漲的邏輯是經濟增長和居民收入的增加,而不是供需失衡導致的價格偏差太大。

再談租賃市場的特徵,大城市的租賃市場是最能反映住房市場的供需情況和價格承受能力的。作為最能反映真實供需的租金,一向都沒有售價那麼具有彈性,為什麼?租金更能反映城市住房供需、工資水準、消費能力的平衡。絕大部分租戶對於租金價格是很敏感的,因為城市平均薪資擺在那裡,3萬多的月薪,你平均租金能租到多高,怎麼漲?

房地產價格(售價和租金)的上漲最核心的支撐因素是人口(決定需求數量)和產業(決定需求的品質)。從投資和資產定價的角度來看,資產價格一旦與租金回報率掛鉤,那麼就是房地產銷售價格下跌的開始。目前台北市住宅租金回報率大概為2%左右,若按照市場無風險回報率4%來計算,要滿足這個回報水準,要不就是租金上漲1倍,要不就是房價暴跌一半。租金上漲1倍可能嗎?應該很難,城市經濟水準、產業發展階段和居民的收入都承受不起。而房價暴跌一半,可能嗎?短時間也不可能,這樣會導致銀行破產、引發金融危機的。所以讓房價緩慢的、相對的下降;租金也緩慢的、隨著居民收入增長而上漲,最終達到動態平衡。

總之,如果沒有很強的外部環境作用的話,房價、租金及市場要求回報水準將會緩慢達成平衡。這在先進國家已經形成較為成熟的模式。所以,對未來的房市,你看懂了嗎?

本文獲「台灣商務」授權轉載,原文:未來十年房價與租金的走勢?

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000139221

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如何提高民眾危老改建意願?專家:只要一招就好

好房網News記者李彥穎/台北報導
內政部營建署統計,截至5月10日為止,兩年內的全台危老申請案件僅255件,正式核准則為128件,進度差強人意,蔡總統日前已經宣示,今年要「趕進度」,全年希望達成300案危老改建目標。雙北老屋改建協會理事長胡偉良強調,目前危老改建推動不理想,最大關鍵在於常常「改建後分不回原來的室內面積」,造成民眾意願下降,因此,解決這個問題的唯一辦法,就是「把住宅區的法定容積一概提高到300%」。
胡偉良分析,「危老條例」給予最高40%的容積獎勵,意味著改建後可以多出40%的房地產權面積,照理說應該大家搶著要申請,但實際上通過的申請案仍然不多,原因就在於,表面上看來,似乎所有的危老建築都將因為可以獲得容積獎勵而改建成功,但事實並非如此。
雙北老屋改建協會理事長胡偉良認為,想要解決危老改建推動不理想狀況,政府應考慮把住宅區的法定容積一概提高到300%。好房網News資料照片
新北市板橋區民生路二段240巷出現全台危老重建計畫通過首例(好房網News記者廖庭毅/攝影)
胡偉良解釋,因為「未實施容積管制前興建的老房子」,現有的容積率大多遠遠高於當前的法定容積,且違建充斥,其已存在的現有容積,再加上空地違建、屋頂加蓋,使得其現存的容積早已超過改建後加上容積獎勵的可興建容積,也就是說,容積獎勵的額度不足以讓住戶分回原居住面積,「這一點就很難說服所有住戶改建了」。
胡偉良強調,危老條例40%容積獎勵是「最高上限」,許多老舊公寓根本不符合危老條例所開出的基地條件,像是若無法做足2米退缩的建築,「可能連20%的容獎都拿不到」。
胡偉良認為,想要解決當前危老案件推動遲緩的「唯一辦法」,是「把住宅區的法定容積一概提高到300%」。他指出,部分地政、都計學者「提高容積率會影響生活品質」,但新加坡、香港、東京等都會區的高容積率已說明了,提高容積率未必影響生活品質。
胡偉良強調,實務上,即使將住宅區的法定容積一概提高到300%,改建後的總容積也未必比現在的現存容積加違建來得高。此外,雖然新建築蓋的較高,但建築覆蓋面積上限遠比老屋小,留下的空地必須綠化及做公共設施,因此改建後的生活品質仍將優於現狀。
 

https://reurl.cc/X9DLD

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房價再跌10年 專家估租賃時代將成趨勢-ETtoday

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胡偉良│理財周刊975期│2019-05-03 
房價節節高漲的時代,大批年輕人被迫成為「房奴」。未到而立之年,青春和夢想已被房子壓彎。

但綜觀世界,幾乎全球各地都存在著「房奴」的問題。

英國:「房奴」也是熱門話題, 「學區房」一樣也是很昂貴。

這幾年,英國的房價連續上漲,尤其是在首都倫敦,年輕人甚至很難買得起一個小公寓。許多年輕人就業後領的薪資在還完上學貸款後就所剩不多了,買房需要父母的支援。(英國抵押貸款機構Halifax對二十至四十五歲人士進行了購房調查,六三%的購房者從父母那裡尋求過資金幫助。)

二○○八年金融危機後,英國的房價普遍下跌,房產泡沫破滅在英國、美國、日本都發生過,英國人對房產泡沫都有警覺。

韓國:租房也可能成「房奴」, 押金甚至高達上百萬。

在韓國,大部分人結婚時會考慮買房。房子一般都是家人準備,有能力的也可以自己買。大部分韓國城市的房子不算太貴,不過,如果是在首爾的中心地區,除非家裡很有錢,或者工作真的非常好薪水很高,否則年輕人也很難負擔。

很多韓國年輕人都選擇租房,但韓國的租房制度和我們不太一樣,韓國租房要交「保證金」,也就是一大筆押金。在台灣,一般只要「押二付一」,但在韓國,保證金可能是房租的十倍,甚至更多。保證金交的越多,房租就越便宜。



韓國租房的「保證金」具體可分為兩種方式。第一種叫「全稅」,即一次性交給房東一大筆押金,金額相當於房價的五○%至七○%,可能達到百萬甚至數百萬之多。這種方式的好處是,房東不再收月租,而是把這筆押金的銀行利息或是投資收入作為房租,租客只需要付水電煤氣、物業、網費等等雜費即可,相當於「免費租房」。合約到期後,押金全部退回給租客。

第二種方式是「月租」,押金比較低,但每個月要按時繳納月租。即便如此,押金也會達到月租金的十幾倍。由此而言,即使是租房,帶給年輕人的壓力也不小。

日本:買地蓋別墅一千萬台幣搞定, 當房奴不算太難。

可能是因為當年泡沫破滅留下的陰影,現在的日本人對房子很謹慎,尤其是年輕人,感覺大部分都不急著買房。這一代日本人普遍很晚買房,租一輩子房子也行。

可能因為二十年前的房產泡沫,當年的炒房毀了很多人,所以當今日本人買房都是做為自住之用,可能一輩子就這一套房。

俄羅斯:小城市三十萬就能買別墅,可以向父母借錢。

俄羅斯地方大,人不多,只要不是莫斯科、聖彼德堡這樣的大城市,普通城市的房子不算貴。



如果準備結婚又沒錢買房,也不需要向銀行按揭,父母會借給你,以後你再還給他們,或者先和男方父母住在一起,存夠錢再買自己的房子。很多人都是這麼幹。

美國:老了再當房奴,三十五歲以下有房者僅占三六%。

美國人不是不買房,而是不會這麼年輕就買房。一般人上學的時候要貸款,工作後要還貸款,銀行也不會借給年輕人這麼多錢去買房,所以一般民眾沒有多餘的錢去當「房奴」。

據調查,三十五歲以下的美國人,房屋擁有者僅占了三六.三%。Realtor調查顯示,超過一半的美國人首次置業年齡超過三十一歲。皮尤研究中心(Pew Research Center)的調研則顯示,美國人的平均結婚年齡是二十六歲。這意味著,大量美國人在結婚五年後才開始買房。

新加坡:八成居民住「組屋」,政府出面解決「房奴」問題。

新加坡近八成的家庭是居住在政府組屋(HDB)中。新加坡的組屋政策堪稱世界的典範。

組屋的價格基本是在三十萬新幣到七十萬新幣之間。最貴的有近百萬,最便宜的有二十多萬,但都很罕見,房子有九十九年產權。

新加坡大學畢業生月薪在三千新幣左右。月薪3K,買個房子500K,聽起來不便宜,但實際上並不是這麼回事,新加坡年輕人買組屋基本上是毫無壓力的。

首先,上面說的組屋價格,是組屋在二手市場上轉售的價格,而不是政府首次出售的價格!

新加坡政府是新組屋的唯一出售者,它徹底掌控了組屋價格定價權,新加坡政府可以隨意根據它的經濟需要制定組屋價格,要漲就漲,要跌就跌,這麼些年下來手法已經非常嫻熟。基本上,新加坡政府對組屋價格的政策是要保持穩定的低幅增長。一手價格每年可以有上下一○%左右的波動幅度,二手房轉售的價格波動則更大些。



新加坡政府宣稱組屋是新加坡家庭的最大財富,它有義務保護新加坡人的這一項財富。由於有新加坡政府的強力支撐,除非新加坡經濟徹底崩潰,徹底垮台,否則購買組屋是件一本萬利的事情,所以大部分人都想購買組屋,也因此,新加坡政府在購買政策方面做了相當多的限制。

首先,組屋是銷售給家庭的,也就是說,單身年輕人不可以購買,年輕人要購買組屋的話,必須先結婚,否則得等到年滿三十五歲才可以買。

然後,每個家庭只能購買一套組屋,要買第二套的話,必須先把現有的一套賣掉;而且下一套不可以直接跟政府買新的,只能從轉售市場買,也就是說,必須付出更高的價格。

除了必須以「家庭」為單位購買組屋,購買組屋對家庭收入也有要求,必須是家庭人均月收入低於四千(近兩年好像提高到了五千),才可以跟政府購買新組屋。

一旦家庭人均收入超過額度,那麼就不可以買新組屋,而只能從二手市場上購買組屋,二手組屋會比一手的貴。

或者是去買私人公寓(住宅),而私人公寓(住宅)價格比二手組屋至少貴一倍,也是世界頂尖的房價之一。

最後,新加坡政府對於低收入家庭購買組屋也有各種政策照顧,對於低收入家庭購買組屋,政府會根據具體情況最高可以白給四萬新幣的補貼。

有這補貼,買個三十萬新幣左右的組屋,頭期款基本上就搞定了,然後,三十年貸款靠每月還款及公積金搞定。

也就是說,新加坡年輕人只要有正當工作,買房甚至可以不用掏一分錢。然後,住個幾年賣掉,還可以賺上一筆。這就是新加坡年輕人面對的買房環境。

德國:租房才是主流文化, 首都租房人口高達八六%。

從資料上來看,德國年輕人幾乎不受「房奴」問題困擾。

德國人的首次購房年齡堪稱全球最晚——接近四十一歲。之所以這麼晚,是因為租房文化早已成為主流。聯邦統計局資料顯示,只有四二%的德國人擁有自住房,高達五八%的德國年輕人選擇租房。首都柏林的租賃人口達到八六%,漢堡為七七%。即使在歐美國家,「全民皆租」也屬罕見。

但實際上,德國房價不算貴。根據德國土地建設銀行調查,一個德國平均收入水準的家庭如果要購買住房,每個月還款只需要花掉收入的五分之一,負擔並不重,無需成為「房奴」。

德國人熱中於租房,主要是因為完備的租房法律保障,以及租房也可以享受很好的居住條件。

只要居民合法納稅,租房者與買房者享受同等的公共權益。

此外,德國房屋租賃法規定,房東不能隨便漲價。根據舊法案,三年內租金漲幅不得超過二○%。即使這樣,德國租客仍不滿意。二○一五年,德國出台新法規,要求三年內租金漲幅不得超過一○%。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22681143940&AType=1

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未來房產的投資 將和現在大不相同
胡偉良│理財周刊973期│2019-04-19 
房子在過去近二十年以來一直是大家的日常話題,也是所有人都關心的議題,所以我們對房子一定要認識得非常清楚,不要有誤解,要客觀公正,這樣才能在未來十年當中,買對不動產而不犯錯。

不動產顧名思義,就是搬不走的鋼筋混凝土(或其他種類的結構物),是附著於土地上的資產。

放眼人類歷史,最近這二百年,無論是歐洲、美國、日本還是中國的發展,儘管地球人口不斷增加,但適合人類生活和居住的地方依然是非常有限的,地球上仍有很多地方是不適合人類生活的,二十年前,全球只有四十億人,現在有七十億人,而一百多年前更只有十幾億人。

可想而知,人類的數量是在快速膨脹增長,所以不動產一直是向上升值的,特別是適合人類居住的城市,能謀生的城市的不動產長期以來一直是持續升值的,只不過升值的高低快慢不同罷了。

比如美國紐約七○年代的房子,四十年前可能只要五十幾萬,現在可以值一、二千萬以上,房產升值,一方面是因為人口增長,其次是因為貨幣在不斷的貶值,而不動產是最能保值的東西,這也是不動產最主要的特點。

資產配置房地產占比不宜過高

不動產就是房產,其另一個特點也是流動性差,買完房子以後,想立刻賣出並不容易。別看房價表面上在漲,但是出售時會發現變現並不容易,這就是典型的有價無市。房子最大的問題就是流動性。

所以我們在買房時都應該做長期考量,如果不打算持有十年,少說也得要持有六、七年,不然當你急需用錢時,你會發現要立即變現並不容易,所以房子最重要的是坐落的城市和地段。



就像股票一樣,過去漲幅最好的品種,未來不一定是最好的,房地產也有類似的情形,所以民眾在做資產配置時,房地產配比不宜過高。

例如美國的家庭資產配置三五%房產、二五%是保險、一五%是現金和存款、二五%的股票和基金,這是美國居民家庭資產配置的情況,台灣現在則是六○%的房產,五%是保險,二五%是現金和存款,股票和基金占到一○%,如果房子再多,綜合來看房地產的比例就會失衡。

未來的大方向,一定是向美國家庭資產配置靠攏,在未來家庭財富配置中,房地產會慢慢壓縮在五○%以下,現金存款占到二○%,保險能上到一○%,二○%至三○%的金融資產股票與基金,這是未來的大趨勢和大方向。

過去為什麼會形成朝這樣的資產配置呢?因為沒有資產可以承載著從房子流出來的資金。資金沒地方去,不買房子,買什麼?

錢是有靈性的,它必須去找資產,但除了房子,社會上能賺錢的資產就剩下公司盈利了,保險的增長也會自然形成,未來十年保險的占比金額也會愈來愈高。

房地產的金融屬性將逐漸褪去

同樣一間房子,在未來像過去這樣大漲的機會幾乎不會再出現。不可能像幾年前一樣再出現幾年漲一倍的行情。房子在未來只能趕上通貨膨脹。投資房產也是為了消費和享受擁有的一種歸屬感,但如果你只是為了投資房子來獲益,房地產將不再是一個絕佳的好選擇。

資本槓桿對經濟增長的貢獻將快速轉弱,而以移動互聯網的發展為標誌,開啟了新一輪靠技術和創新驅動的新常態,房地產成為一個穩定的傳統產業,金融屬性會逐漸褪去。

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流血的敎訓…該不該到海外買房?

文/胡偉良

據調查,有一半以上的民眾到海外買房是為了投資獲利,也顯現有不少民眾雖擁有資金卻無處可用,或許當今台灣的房市已經讓他們覺得,台灣的未來房地 產的投資效益不大且持有、售屋獲利的利得稅賦都太高。

近期海外投資最夯的投資熱區應屬:日本、馬來西亞、柬埔塞,而最主要的原因則是因為這些地區房價相對較低。上述三者中,日本的房地產市場最穩定,市場風險也低;馬來西亞則屬新興市場,房價呈穏定上升態勢;柬埔塞則屬投機者的樂園,房價漲幅大,但不論市場、滙率、政治風險都很大,並不適合穩健型的投資人。

流血的敎訓…該不該到海外買房?(東京/好房網資料中心)(好房網News記者張聖奕/攝影)

但是一般海外房地產的投資稅賦都不低,除了持有稅外,資本利得稅也都不在少數,像持有稅,日本為千分之2~3;馬來西亞為千分之1.3~1.5。資本利得稅,日本持有不足5年為30%,超過5年則為15%,但另需繳納消費稅8%;馬來西亞不足5年,也是30%,5年以上則調降為5%。

至於收入部分,一般來說,馬來西亞的租金淨投報率稍高,可達4~4.5%,日本則稍低(3.5~4%),要拉高租金的投報率就要買舊屋,但舊(老)屋的房價保值性較差,赚了租金却賠房價也未必划算。

那為什麼台灣的仲介業者狂推海外房地產?

理由其實很簡單,因為仲介利潤實在太好了,12%以上起跳,經常高逹20~30%,甚至有些還高達5成,比開發商賺的還多。

但是對消費者來說,他們的利潤就是你的成本,你比當地人的買價高了那麼多,日後的升值空間當然也少了不少。

除了成本較高的不利因素外,你也要想想,為什麼這些房地產要拿到海外賣?多半是因為本地人不會買吧,本地人不買,代表日後你要出售就得大費周章,尤其到時候你的房子算是零賣,你要到那裡去找人接手?

除了賣出不易之外,滙率的漲跌風險,貸款的利率水準、市場漲跌的風險和處理不動產的及時性,都是遠在另方的你難以掌控的,以我個人為例,我曾在新加坡擁有過一棟豪宅,有兩年的時間,為了處理房子的相關雜務,我每個月都得花個5~6 天飛到那裡,一、兩年下來,感覺不勝負荷,因而決定賣掉房子,又因為沒有掌握到當地的房市景氣週期,而在房價低時賣了房子。

另外,我有個朋友則投資了馬來西亞的房子,持有了2年多,因為資金上的需求,而選擇賣出,賣出時房價表面上漲了约16%,還算不錯,交易完成後扣了30%的營利税,這還不打緊,要命的是當他把馬幣兌換成美金準備滙回台灣時,竟發現馬幣兌換成美金的滙率竟較他當年贬了25%,造成他這筆投資不僅耗費時間,也虧損了不少。

除此之外,投資海外不動產,碰到不可靠的業者、遇到交易上的糾紛,往往求助無門,再者當地的法令規定,對我們都是陌生而遙遠的,處理不慎,不僅無法獲利,甚至賠了夫人又折兵,得不償失。

 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200224780?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#expert-article

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2019-04-15 16:12專欄作家 胡偉良
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報系資料照
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房價不僅僅是個經濟問題,更是個政治問題、社會問題。房價繼續上漲將會催生更多的社會、經濟問題。

1.高房價加劇了社會不勞而獲的浮躁心理,催生了靠炒房為生的寄生階層

近幾年來,炒房炒地致富成了發財的最好手段,最敗家的則是賣房創業。做實(產)業辛辛苦苦一整年,往往不如輕輕鬆鬆炒房。這樣的氛圍之下,有多少人能坐冷板凳做實業?很多人都知道,娛樂明星、網紅隨便動動,就收益上萬,很不公平,加劇了年輕人的浮躁心態。但是房地產的連年暴漲,對實業的影響卻不亞於此。

試問炒房者為社會貢獻了什麼價值?炒作房子靠低價買進,在房價上漲之後,再賣給剛需(真正的需求者),從而大賺一筆,值得驕傲嗎?他們的付出對社會有造成任何貢獻嗎?沒有,可是這些人卻很驕傲,連年大賺之後,不覺得自己是寄生蟲,偷走了剛需辛勤創造的財富。

當今社會有多浮躁呢?現在採訪小學生長大以後想做什麼?據調查想當網紅的比例驚人。少年強則國家強,少年都一心想當網紅了,國家還有未來?

總而言之,炒房帶來的暴利,帶動了社會資本的浮躁,加速了社會資本(尤其是民間資本)從實體經濟轉向房地產炒作,進一步阻礙了實業的轉型升級。

2.高房價加速社會的貧富分化,降低了社會內需

高房價提高了生產成本和生活成本。高房價就意味著生產者和消費者需要支付更高的價格來買房子、支付房租等等。生活成本的提高必然會使社會的貧富分化更快,社會需求隨之迅速降低。

有人說,房價上漲也能夠提高需求啊。是的,房價上升能夠給房地產企業帶來利潤,也能夠帶動很多相關產業發展。「馬太效應」造成富有的更富有,貧窮的更貧窮。馬太效應能夠產生的原因,是因為利潤。利潤歸於有錢人,而不是窮人。

長期以來房地產一直是個高利潤的行業。貧富分化的根本原因是因為利潤,利潤愈高,貧富分化就愈快。所以總體而言,社會的整體需求是在不斷被加速消滅。

3.房地產除了經濟功能外,更重要的是民生功能

過去十多年的高房價已經脫離了台灣的經濟發展速度,高房價已失去經濟支撐。台灣近幾年的經濟增速不斷走低,GDP增速早已變成了5%以下的成長,而在這種情況下,房價卻在短短十幾年內快速翻倍。沒有經濟的增長支撐,高房價是難以持久的。

4.台灣的人口老齡化愈來愈明顯,房價增長缺少人口增長的支持

「路易斯拐點」在台灣早已顯現,人口紅利早已消失。在人口低度成長甚至逐步走向負成長的趨勢下,房地產價格上漲已經失掉了長期的需求基礎。目前僅剩下「存量更新」(老屋改建)的需求。

高房價促進了貧富分化,甚至有不少人說買不起房的人將會永遠也買不起房,追根究底說的就是貧富分化的問題。

預期近期的美元加息將導致資金外流壓力加大,國內資金將會趨於緊張。美聯儲已經宣布這1、2年還會繼續加息,2019年加息兩次。美聯儲的持續加息已經導致國內利率逐漸落後美國利率甚至加大利差。這將給國內資本一定的外流壓力。如果真的出現資本外流,國內房價的貨幣支撐將更為缺少。

很多人認為科技發展不會造成就業壓力,他們認為科技同時可以產生就業。但是根據歷史來看這個結論並不完全成立,否則也不會有工業革命時期工人砸毀機器的事件了。要想讓科技減少就業人口後又能促進就業,難度不亞於一場革命。因為那需要一次全面的財富重新分配。

本文經授權轉載自台灣商務平台

https://money.udn.com/money/story/5930/3757031

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崩盤徵兆從何來?胡偉良對未來房市的幾點觀察

文/胡偉良

1.房市會崩盤嗎?

當房市出現大量的人急於脫手但卻沒人接手時,房市才會崩盤。房仲調查顯示,雖然房價下跌,但近年來屋主委售量大減,雙北市的減幅更大,屋主惜售的心態愈趨明顯。

從市場交易量來看,只要賣方願意降價,就有買方出手承接,並沒有「無量下跌」的情況發生,也就是當前的情勢尚無崩盤的前兆或狀況。

台北市情境圖 (好房news林美欣攝影)

依過去的國內外經驗來看,泡沫經濟從形成到破裂,短則3年,長者約為5年。而台灣這十年的房地產飆漲,其中同時包含了長期的成長趨勢和炒作衍生的泡沫。2011年後的房市上漲過程才是真正泡沫化的開始,而政府這幾年的打房措施也正是政府在為銀行做「防身準備」的過程,也使得房市走向「軟著陸」。

2,房價會怎麽走?

台灣的房市從2001年開始走向多頭市場,到2010年的十年間量價齊升,2009年金融風暴暫歇,市場買風再起,交易量連續兩年微漲,此時政府加大了打房措施(包括奢侈稅),但這時的政府措施尚不足以平抑房價。2011年起房市交易量開始呈現大幅滑落之勢,除了2013年因民眾把握稅改之前的緩衝期,大量交易,衝高交易量外,基本上房市交易量都是下跌的,但是房價卻因民眾炒房而居高不下,一直到2014年的囤房稅、2016年房地合一稅才真正的讓房價開始下跌。

2010年開始的交易量下修說明了房價太高,把部分的自住客趕出了市場,而2014年的囤房稅、2016年房地合一稅則是把大部分的炒房客趕出了市場,也造成了今日房市量價齊跌的局面。

根據這幾年的房市調查結果,台灣住宅的自有率一直徘徊在85%的高比例,也就是說除了年輕人外,大部分人都已經有房,在這様一個房屋自有率高的情況下,要房價迅速大幅下降,既不可能、也不符合大多數人的利益,像現在的二手房市場,明明這些賣屋的屋主當初賣入房屋的成本較低,卻都捨不得讓利,以致於買賣交易的成交期愈來愈長。

目前房市已轉為買方市場,但在低利率、貨幣寬鬆的環境下,急需資金的賣方應該不會多,所以期待賣方大幅降價的機率不高。由於買、賣雙方對價格難有共識,低成交量將成為日後房市交易的常態,房價在往後一段時間,可能僅呈現微幅下跌。因此指望新屋房價大幅下降(腰斬)是不可能的,所以指望房價大幅下跌才買房並不現實。

最終的結局是什麼樣呢?房子回歸居住屬性,投資(金融)屬性大大減弱,炒房的人愈來愈少,房市走向穩定發展,而房價則是穩中有降,畢竟太高的房價只有少數人能夠負荷。

3.房市會怎麼發展?

這幾年政府雖然大力推動危老改建,並給予容積獎勵,但危老的適用範圍仍有相當大的限制,像台北市絕大多數的住宅區(容積率只有225%)、新北市面臨8米以下的區域(容積率只有200%)、以及容積率不到300%的其他區域(以新北為例,包括:汐止、土城、蘆洲….),這些區域都會面臨改建後的容積小於現有容積的困境,也就是住戶都必须負擔相當的費用才能換得回原來的居住面積,除非政府能修法解決上述問題,否則危老改建最終的成果還是有限的。

而有改建機會的老屋則將臨人性貪婪的考驗,人性的自私、貪婪使得老屋改建推動不易,像在當前的危老及都更改建中,人人搶當釘子戶,大家都想藉機需索,一夕致富。都更在他們看來,是一輩子難得的發財機會。

人性是經不起考驗的。如果人性能夠受得了考驗的話,那我們還要道德幹嘛?還要法律幹嘛?

法律永遠要淩駕於道德之上,道德永遠約束不了人性,人性總是貪婪的。

除非老屋改建的推動顺利成功,否則希望新屋快速大幅降價不僅困難重重而且費時冗長,倒是老舊房屋在這幾年已經可以看到價格明顯的下跌現象,問題是老舊房子不僅居住不安全、不舒適,年輕人也根本不想買、不想住。所以縱使老屋降價也只能稍微抒解民眾住的壓力,讓買不起「合格」新屋的民眾得以勉強入住舊屋(也是危樓),但這不是真正的解決居住正義問題,而且這種情形也將逐漸導致台灣房價M 型化的産生,老屋和新屋間的房價價差將繼續擴大,尤其沒有改建機會的老屋,將淪為棄屋。

4,未來租屋市場的發展

因為「宜居」(安全、有電梯)房屋的數量和占比都有限,房價也難以腰斬,民眾所得更難大幅提升,因此年輕人買不起房這個難題將很難解決,或許未來年輕人向老年人租房會是一種新的居住模式,而這種模式在國外也正在逐漸形成趨勢。

 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200223587?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

 

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