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未來幾年的房地產發展趨勢,你真的看懂了嗎?

文/胡偉良

大陸的馬雲說過,三十年之後最便宜的東西是房子。很多人都覺得馬雲平時滿嘴大話,這句話不靠譜,中國的房價怎麼可能會跌,不信!像馬雲這樣的生意人,講對自己有利的話很正常。

中國在完成基礎建設之後,重新定位了中國房地產的地位,越來越多的中國人認為房價鐵定下降,認為以後的房子不值錢了,馬雲曾說:未來房子如蔥。他說過去8年內,中國的房價整體上處於大幅上漲的狀態。8年後,中國最便宜的東西可能就是房子。“房子開始吃人”。房地產交易繼續走向淡市,負面新聞讓人覺得未買房沒有前途。

新屋的房價太貴,以致讓大多數人買不起。(好房資料中心)
高雄 亞洲新灣區 亞灣區 建案 推案量 工地 推案 (好房網NEWS林美欣攝影)

房地產市場每隔幾年都會進入淡市,這種情形各國皆然。這時候也總會出現眾多相互衝突的資訊。

各種市場的慘狀和負面消息會弄得你有點不知所措。如果沒有對買房這件事有深刻的認知和堅定信心,你就會很快選擇放棄。

但是人類的智慧,就是能夠在腦海裡保持兩個自相矛盾的概念,並且相互並存。在我看來,房市短期回檔和長期做多,並不矛盾。相反地,我們應該暗自慶倖,每一次調整都給我們一個更低價位買入的機會。

關鍵問題是,你有沒有看清房地產發展趨勢。

01 長遠看法:

過去十二年,台北市的房價大概普遍漲了2倍以上,新北市大概在1.5倍以上。

以台北市為例,主升浪分別是2003年至2007漲了70%行情,2008~2014年又續漲30%。

台北市的房價也不是一直都在漲的,在2008年、2014下半年,都有過5-15%的回跌。

但是總體來說,房價易漲難跌,這裡面有兩方面原因:一方面是貨幣寬鬆帶來的通脹導致資產價格的上升,另一方面是不斷有新移民湧入台北市。

我對台北市房市的信心來於:我們面臨著潛在的人口老齡化問題和科技創新不足的問題,使得內在的生產效率並不高,因此,台灣有需要在未來相當長的一段時間繼續保持利率的低位水平,通過貨幣寬鬆來刺激經濟增長。

回顧歷史的長河,世界上沒有任何一個人口老齡化國家採取的是緊縮政策。

房價漲並不是房子真的增值了,而是貨幣寬鬆使得貨幣購買力被稀釋了,真到了台北市平均房價每坪100萬那一天,可能吃一碗麵就是200元甚至更多了。

02 內因:

長遠看好,和短週期操作還是不一樣的。當我們把視線拉的更近,看看一輪房地產行情啟動的具體內因。

先說現在每年推出的新屋數量是否過剩?

2014年下半年以來隨著囤房稅的開徵,瞬間把房市打落谷底,2016年房地合一稅接續而來,讓投機買盤幾乎完全退出市場,也導致房地產交易量大減,2015年交易量滑落到25.9萬戶,2016年甚至滑落到1991年以來的最低量(24.5萬棟),直到2017年交易量才首度呈現止跌,全年買賣移轉戶數 上升到26.6萬戶。若再從整個市場的交易量來看,2001年的交易量是25.9萬棟,這時的房市炒風還不嚴重,隨後房市交易量逐年增長,到2006年到達交易的高峰(45萬棟),之後房價持續飆漲,但此時的房價已讓部分民眾無法負荷,2009年金融風暴暫歇,市場買風再起,交易量連續兩年微漲, 政府加大了打房措施(包括奢侈稅),但這時的政府措施 尚不足以平抑房價。2011年開始房市交易量再開始滑落,除了2013年民眾把握稅改之前的緩衝期,大量交易,衝高交易量外,基本上房市交易量都是下跌的,但是房價卻因民眾炒房而居高不下,一直到2014年的囤房稅、房地合一稅才真正的讓房價開始下跌。

所以新屋是不是過剩呢?其實不是,而是新屋的房價太貴,以致讓大多數人買不起,大多數人對新屋雖有需求,但因買不起所以才被迫繼續住舊屋。

大城市有工作需求,民眾到北市來工作首先要解決居住問題,先買小的、比較偏遠的等積蓄了足夠的錢之後,接下來就是把房子買大。人們住大房子、住好房子的物質文化需要總是存在的。

所以把時間稍微拉長來看,大台北地區的新房需求一定是存在的,一來是外來新住民的需求,二來是搬離舊房住新房的需求,至於近期發展,限於篇輻,請留待下回分解。

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200221999?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#expert-article

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2019-02-15 17:45

▲▼興隆公宅2區7月招租,實品屋首度開放媒體拍攝。(圖/記者葉佳華攝)

 

文/胡偉良

2019年春節剛過,說到買房,始終都還是大家非常關心的問題,之前很多想買房的看到房市不振,期盼房價會有所鬆動,所以大家都處於一種觀望的態度,想買又不敢買,但其實現在房價水準基本上已經下調,只是個別廠商的調幅不同而已,有些已經調到底限,有些則心存觀望。

端視廠商的個別條件和觀點而異,市場尚未全面下修,基本上,有些廠商確實已調到跌無可跌的窘境,除非破產,否則真的已經沒有繼續下調的空間。但是大家也都知道,此波房市下修,最受影響的就是炒房客了,稍微聰明一點的炒房客都早早的拋售了房產,套現走人。但還是有一部分炒房客想著將來房市一定會再度崛起,遲遲不願降價賣房。

很多人說,現在正是炒房客拋售房產套現走人的時候,你高價接盤無疑就變成了大家口中的“接盤俠”,實在不是什麼明智之舉,但是也不是說這個時候完全不能接盤,只是說在我們接盤的時候,還得考慮清楚,不要盲目接盤。大家不妨先看看這2點建議。

第一點,接盤需考慮性價比

買房總還是要考慮性價比的,買的好還得買的划算。現在很多人在買房的時候只是一味的看價格,而沒有考慮到房子本身。2003年以後房地產市場迅速崛起,讓很多人看了房子就買,完全不考慮房子本身的性能。

而大部分炒房客手中的房子也都可能是性價比不高的房子,或許他們自己知道這一點,著急拋售也會稍微降低一些價格,但是我們也要知道,今後房子買來都是自己住的,為什麼不花錢買更舒適的房子呢?所以大家在買房的時候一定要注意性價比,不要貪便宜購買那些自己都不太滿意的房子,誰都希望自己花錢能花的值當,住的舒服對吧!

第二點,接盤需考慮附屬價值

其次就是附屬價值。大家都知道買房要看地段,很多時候我們房子的價值大部分都取決於地段。大家在買房的時候,也都會考慮到周圍的設施問題,交通是否便捷、教育醫療是否都具備。

這樣我們將來的生活才會更加便利,大家買房也不僅僅只是在乎房子的樓層戶型,更多會考慮到房子的這些附屬價值。所以就算是接盤,我們也要弄清楚,這個地段將來的發展規劃,而不是只看價格,其他啥也不管了,這錢花的可就不值得了。

對於剛需來說,房子始終還是要買的,接盤也並不是不可以,只是不管是什麼情況,我們都需要擦亮自己的眼睛,理性合理的考慮房子的性價比和附屬價值,不要盲目接盤就行。

●胡偉良,品嘉建設關係企業創辦人

原刊於台灣商務平台 ,授權轉載

https://house.ettoday.net/news/1379124

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胡偉良│理財周刊958期│2019-01-04 
有個哲人曾經說過:一個單獨的激浪或許會很快平息,但是潮流卻永遠不會停止。所謂形勢比人強,就是趨勢就像永遠不會停止的潮流,即便是人力也無法與之相抗。縱觀歷史,能夠有所成就的企業或人,無一不是順應了歷史發展的趨勢,而那些失敗的,也都是以一己之力逆勢而為。

小富看努力,大富靠趨勢

一個人若想要取得成功,固然要靠個人的努力,但也要考慮歷史前進的方向。所以說:小富看努力,大富靠趨勢。

如果沒有「非典(SARS)」,馬雲和他的阿里巴巴會走上一條什麼樣的發展道路,恐怕很難想像。某種程度上,是那場疫情給了馬雲一個歷史機遇,圓了阿里巴巴的夢。

在二○○三年之前,中國企業對電子商務的接受程度並不高,人們主要還是採用傳統的交易模式進行交易。二○○一和二○○二年,每天在阿里巴巴網站上發佈的商業機會數量一直只有三千條左右。但在二○○三年那樣的特殊情況下,傳統的交易模式明顯處於不利地位,這時候才開始有越來越多人把目光投向網上交易。

二○○三年三月份,阿里巴巴每天新增會員就達到三千五百人,比前一季增長五○%,與此同時,大量的老會員也增加在電子商務的使用頻率。

到○三年底,阿里巴巴每天發佈的新增商業機會數達到九千至一萬二千條,年增三倍;來自全球的三十八萬專業買家和一九○萬會員通過阿里巴巴尋找商機和進行各種交易。

這就是趨勢的力量,也是人抓住天時所能取得的賞賜。

此外,阿里巴巴還抓住了二○○三年四月份「廣交會」的機會,在會上,它把展示台設在上海資訊館的重要位置,加大對電子商務的宣傳力度。最具里程碑的,是它還在自己的主頁上推出「阿里巴巴攜手百萬商人,同舟共濟,反擊非典」的大型主題活動。

曾擔任阿里巴巴B2B業務CEO的衛哲就曾總結表示:沒有遇到「非典」,可能阿里巴巴就沒了,「非典」給阿里巴巴做了最大的推廣,當時是每個人被迫都必須要用互聯網。

站在風口上,豬都會飛

小米的雷軍也說過:「站在風口上,豬都會飛。」所謂風口,本質上就是一種順應天時的趨勢。比如第一波進入互聯網的人,第一批做電商微商的人,炒房的人,大多都賺到了錢。

滾滾長江東逝水,浪花淘盡英雄,能成為一個時代領軍的人物,都是對時代趨勢極為敏銳的人。

順應天時,才能事事順利、賺得盆滿缽滿。順應天時,才能預見機會、把握未來。

造勢地利,佈局未來

很多時候,我們費盡心思也很難取得自己想要的效果,但有時這並非我們自身能力的問題,而是所處的環境侷限了我們。想把生意做大做強,就要仔細瞭解周圍的環境優劣勢,正確判斷未來趨勢。

大家熟知的可口可樂外包裝都是紅白相間的,但是在阿拉伯地區,包裝卻是綠色,因為那裡的人酷愛綠色。對他們來說,綠色代表著欣欣向榮的生命。

再比如在華人地區,紅色代表喜慶、熱情和活力,西方一些國家則認為紅色是一種危險的顏色,會讓人感到不安。這些很明顯也是環境上的差異,我們不可能去改變它,但我們可以去適應它。可口可樂之所以能成功,就是因為其順應環境而發展。

採取同樣做法的企業有很多,比如速食行業的巨頭肯德基,為了適應中國市場,特地針對中國人的口味推出了米飯套餐、蔬菜湯和老北京雞肉卷等中式餐品。這些企業都是在順應環境,趨利避害,所以他們的方向始終是對的。

《管子.牧民》:「不務天時,則財不生;不務地利,則倉廩不盈。」天時並不是一直都存在的,當沒有天時、無法做到順勢的時候,我們就需要造勢地利。地利就是環境,而環境則決定著人生,決定著命運。人是環境的產物,造勢地利就要創造出可持續發展的環境,只有保證發展是可持續的,才能佈局未來,贏得未來。

借勢人和,共建和諧

而到了現代商業社會,合作共贏更是贏得未來的通則。人和也是一種大勢,一家企業或一個人要想成功就必須借勢人和。對於個人也一樣,如果我們總和身邊的人斤斤計較,相處不和睦,那還有好心情為社會創造財富。

但若我們身邊的人都和和氣氣,遇到困難總能相互幫助,就能構建一個和諧的氛圍,於人、於己、於社會,都是非常有利的。

俗話說:能多一個朋友,就不要樹立一個敵人。天時地利有時不可得,往往人和就能逆天改命,扭轉乾坤。

從大方面看,「和」文化能促進社會和諧、國家和諧甚至是世界和諧。從小方面說,也是「人和百事順,家和萬事興」。它是關鍵和精髓,也是一種大趨勢,要想成功,就必須借勢人和。

在這樣一個時代裡,每個普通人都有機會改變自己的命運。可是,我們要記得,別人不可能幫你贏得未來,就算幫助也只是一時,真正的未來要靠自己去贏取。

一個人要想把握趨勢、贏在未來,就需要有一雙可以預見未來的眼睛,用天時、地利、人和,把握未來的發展趨勢。

這就是所謂的:格局見結局,趨勢定一生。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22390956640&AType=1

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https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200216251?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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台北市老屋改建發展協會理事長暨土木工程技師胡偉良。圖/業者提供

 

大台北地區由於建地取得不易,都更、老屋改建成為繁榮城市的新希望,改建後不只可以讓屋主享有更好的生活品質,更能美化市容,帶動國家社會的經濟發展。

長久以來,不管是都更或老屋改建的進度都慢如龜速,主管機關推出許多因應對策卻都無濟於事,對此,台北市老屋改建發展協會理事長暨土木工程技師胡偉良說,主因為無法對症下藥,品嘉關係企業、台北市/新北市老屋改建協會根據28位土地開發專員就76個改建未成功之案例進行調查,發現台北市和新北市老屋屋主不改建的原因大異其趣,台北市最嚴重的前二大問題是容積率不足與賦稅太高,而新北市則是貪婪的釘子戶與錯誤認知。

整理歸納這份調查後總結出八大問題排行榜,其中包括容積率不足坪數分不回、違章建築、改建後房屋稅和土增稅過高、獨居老人、釘子戶的貪婪與認知的錯誤、一樓租金補貼、及住戶沒信心怕吃虧、所有權人太多等八大問題。總體來說,台北市的容積率不足、稅費太高是最大的二大難題,這有待法令政策之修正來解決。而新北市則是住戶的認知觀念問題最為嚴重,為此,胡偉良提出幾項建言,他認為只要找到問題,答案就出來了。

此外,胡偉良呼籲,「新北市的住戶一定要改變認知,要把握現在容積獎勵的時效性,這一二年房價趨勢已很明顯的呈現老屋一路下滑。」

(工商時報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20181230000409-260210

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趨勢是一個永遠 打不敗的競爭對手
胡偉良│理財周刊954期│2018-12-07 
在一個高速發展的時代裡,一個人要想成功,「機遇」遠比「能力」重要。

※選擇大於努力

只有當社會穩定下來的時候,人的能力才決定他能賺多少錢。

所以人的努力在趨勢面前,根本就不值一提!

也因此:選擇大於努力。

很多人並沒弄明白他們是怎麼賺錢的,他們會把自己的成功歸結為能力的結果,事實上並非如此……

和趨勢作對是賺不了錢的

其實一個人的成功失敗,很大程度上都不是個人能力決定的,而是被大趨勢給決定了。

如果在一個不是普遍性的盈利市場上的時候,你會發現賺錢一般都是辛苦錢,也就是跟人比體力才能賺錢,花更多的時間、做更多的研究,那些都是辛苦錢。

而可悲的可能是競爭越充分的市場,你會發現你即使很辛苦了,也是不賺錢的。

展望身邊的人和事,你會發現一些當日在學校不怎麼出色的同學,畢了業也沒有繼續念書,留在國內啥事情也沒幹,結婚生子,然後沒事只能買房子、玩股票,接二連三的買了幾間房子放租,日子過得舒舒服服的。

機會比能力更重要

而一些看來很有出息的同學,在國外讀了N年的書也就了業,想回台灣過安穩退休日子,回國之後才發現打拚一輩子的結果,可能連一間台北的房子也買不起,更別談過閒雲野鶴的悠閒日子了。



再看看一些住在大陸的親友,當年還巴望著靠台灣的這些親戚們幫他們從國外帶些三大五小的電器用品,帶他們到餐廳打牙祭、大快朵頤的時候,依稀在記憶中,在不太久以前。而現在這些親友都彷彿變了個樣,不僅衣食無缺,還像極了有錢的暴發戶。

是他們能力強嗎?不是的,是因為趕上了好時候,在大發展的格局裡,能力其實是不需要的。我們也發現,那些沒考上大學的同學們,他們國、高中畢業就開始闖蕩江湖,更早的接觸社會,更早的在不同領域做業務、做學徒,而你反而因為是大學畢業,選擇也比較多,反倒不如他們有更好的積累,一個個都賺了很多錢,而一些自詡名校畢業,其實是不如他們。尤其在過去十五年賺錢最多的房地產行業,一般比拚的其實也是膽魄而非能力。

現在趨勢也在變化,互聯網出現的格局裡,房地產衰退之下,這個趨勢不同了,盈利邏輯也跟著變化了。

活到現在,也辛苦的過了大半輩子,我才頓悟到這個世界上,賺錢的事情,從來不是辛苦的事情。
比辛苦,比得過那些從事體力工作的勞工嗎?比得過在田裡工作的農民嗎?但是他們賺錢比你更辛苦!所以世界上,如果一個行業要靠比能力來賺錢的時候,你會發現好像賺的只能是辛苦錢。更苦命的是甚至很多人還賺不了辛苦錢。

掌握趨勢才能事半功倍

現在創業的人很多,創業有時候選擇大方向很重要,因為賺大錢和賺小錢說白了,其實都會很辛苦,都很艱難,路邊開一個小店鋪要做成賺錢,其實也不見得比做好一個大企業要容易到哪裡去,都不容易,但是同樣辛苦,結果是截然不同的。

這個時候,大格局、大趨勢就顯得非常重要,儘量去做一些符合趨勢性的事情,市場整體向上的時候,只要做得稍微好點,總還是有機會的,而有些行業,你再怎麼認真辛苦的做,其實都注定了最終的結果都不會好。

當我們做投資是要去投資一個賺辛苦錢的公司或行業時,就會發現我們賺取的只能是社會的平均回報率,於是我們到最後發現還是儘量淡化「能力」的重要性,更多看重趨勢性的投資機會,在大趨勢性的格局裡,能力無法量化,很難確切的預測,而大趨勢的視野還是有一定的邏輯可循。

※趨勢是一個永遠打不敗的競爭對手

有人說過:有一個競爭對手永遠打不敗,那就是趨勢。

國父孫中山先生也曾說過,「世界潮流,浩浩蕩蕩,順之則昌,逆之則亡」,意思就是任由你再牛逼,你也無法對抗歷史的潮流,這就是趨勢的力量。但是問題來了,趨勢到底是什麼呢?



趨勢的幾個特徵:

第一個特徵其實是趨勢只有在將起未起的時候,才有意義,太早看到趨勢其實毫無意義,太晚你會錯過太多的東西。

這也是為什麼很多聰明人都賺不到錢的原因,趨勢看到了最後就是虛無主義者,看得太遠的人,其實挺適合做先知,當然也很容易成為先烈,看得太早的悲情案例太多了,意義更是不大。

哥白尼在中世紀就看到了地球不是宇宙中心,結果被當成神棍被火燒死,太多太多聰明人死在了不在當下生活的故事裡去,等撐到風口來的時候,他已經先「走」了。

而如果趨勢都被人看到的時候,其實趨勢也沒意義了,當真理都被大家接受的時候,真理就會淪落為常識,你已經沒有任何機會和優勢來成為一個布道者了。

前些日子聽到一個聰明農民說:

政府要我們種蔥,我們就種蒜。

政府要我們種蒜,我們就種蔥。

這個就是極為簡單的趨勢性發現的案例。

當趨勢被所有人都看到的時候,其實你只能回歸到賺辛苦錢的邏輯裡去,記住辛苦錢往往不賺錢的真理吧。

在這個特徵裡,我們收穫的東西是什麼呢?是提前預判,因為只有在人們尚未發現,而你卻提前發現,也提前動手了,那你或許能有先發性優勢。

很多人其實都能看到一些趨勢性機會,但是能下手的人其實也不多,看多做空,看空做多,甚至看而不做的人,其實都挺多。我們經常聽很多人說,當年我怎麼怎麼看對了,但是這種看對,跟你有啥關係,因為你終究沒下手去幹。

不跟大趨勢做對抗,當然不是說大趨勢不好,就沒有賺錢的機會,只是這種機會會很辛苦。

在一個趨勢起來的時候,乘風而起其實難度並不如想像中大,在新興領域並不需要太大努力,就能較為輕鬆地擊敗固有規則體系裡的王者。

趨勢的第二個特徵是什麼?

是隨機偶然不可測。

我們看到很多是因為技術的不可替代性,群體性特徵的不可測性,使得技術是不可琢磨的,而且群體性特徵的興起使得熱點不斷被改變,你很難把握未來趨勢的機會在哪裡。

我自己觀察和發現,世界上能跟著趨勢賺錢的是兩類人:

一類人是馬雲這樣的人,他們天生具備敏銳的嗅覺,對於市場的理解很通透,而且執行力很強,且夠狠,對自己能狠下心來的人,都能有所成就,如果看準方向,更能成大事。

還有一類人壓根不存在所謂選擇一說,他們中絕大多數人跟著趨勢賺錢,並不是主動意識的結果,而是被動選擇的結果,他們被社會的洪流拋向了不同的領域,然後就是花落誰家是誰家的格局,有人成事,有人敗事,無非是祖墳冒青煙的結果罷了。

在過去的十多年裡,我們這個邏輯和趨勢很明顯,決定你是否賺大錢的邏輯,不是選擇,不是能力,而是運氣。

這個世界,賺小錢才是能力,賺大錢其實是靠命的,努力勤奮,讓你能過比較好的生活,但是,並不是努力勤奮就能讓你成為大富大貴的。

我們過去十多年的趨勢性機會,其實是資產升值,大量的房地產商在過去十年的盈利能力其實是極強的。

只是趨勢一旦逆轉以後,互聯網很輕鬆的就擊垮了這個固有的社會趨勢,不是房地產不行,也不是互聯網太牛逼,而是社會趨勢轉化很快。

在過去房地產是趨勢的格局下,你會發現,我們曾經很多年的首富,都是房地產老闆,他們的出身都極低,為什麼呢?

很多人其實到現在也沒弄明白他們是怎麼賺這個錢的,很多人都會把自己的成功歸結為能力的結果,事實上這不見得是事實,他們剛好在適合的年代碰巧做對了一件事情而已,然後以後就長期堅持這種策略。

千萬不要用戰術上的勤奮掩蓋戰略的懶惰。當一個行業要靠比能力來賺錢的時候,你能賺到的只能是辛苦錢了。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22314619080&AType=1

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▲柯文哲出席「2018士林官邸菊展~菊世遨遊」開幕記者會▼。(圖/記者屠惠剛攝)

 

▲胡偉良認為柯P都更效率太慢,會讓北市成為高風險城市。(圖/記者屠惠剛攝)

記者陳韋帆/台北報導

此次9合1選戰「堪稱史上最久」,北市選戰更花了10.5個小時,從11月24日16:00截止後,一路開到25日凌晨2:35才開完,開票到凌晨1點多才結束,最終柯P以3,254票險勝丁守中。然柯P連任後,回首過去4年政績,台北市老屋改建協會胡偉良指出,北市在都更進度成效不彰的現狀下,若不能改弦易轍,那將成為「又老、又醜、又貴、又不安全」的高風險都會城市。

胡偉良表示,針對當前台北市房屋老舊、外觀醜陋、違建充斥、結構不安全的現況,未當選的丁守中、姚文智都認為放寬北市住宅區「住3容積」,從225%提升到300%才是落實的具體方案之一;但柯市府卻在選前反批「提高容積是毀滅城市、加大貧富不均的做法」。

許多學者認為「提高容積率會影響生活品質」,胡偉良批,這樣的說法除了危言聳聽之外,更是昧於事實。他說,北市在民國82年才開始實施容積率管制,過去所蓋的「華廈、公寓」容積率都接近甚至超過300%,甚至部分7樓華廈更高達近500%的容積率,如果容積率放寬就會「毀滅城市」,那台北市豈不是早就被毀滅了?更遑論「提高容積率會加大貧富不均、交通阻塞等說法」。

胡偉良說,北市高房價、低收入的現狀,已經被人調侃「高房價是最好的避孕藥」,已導致許多人不敢生小孩,也壓縮了消費能力;反之,若推動大量的老屋改建,有助於降低房價、房租以外,還能改善社會居住安全,甚至因為省下了房屋支出,也可以提振民眾消費能力,進而提振經濟。

胡偉良認為提高容積率到300%有三大好處,一、老屋改建成功率上升 二、全台房價下修 三、遏止炒房歪風。他說,放寬容積後,老屋改建成功率必然提升,且老屋屋主不用再尋屋換屋,且容積獎勵釋出戶的量數也可有效抑制房價;北市房價達到以量制價目標後,就會影響其他區域房價,進而解決全台的高房價問題;在房價不再有炒作空間時,自然炒房歪風就會逐漸消失,讓房子回到正常的居住功能。

胡偉良最後說,指望開發商虧本蓋房的想法不現實,但要以低利潤協助則有可能,只要台北市「放寬容積、不縱容釘子戶、加上合理的房屋稅制」,危老改建才有希望,讓台北市變成一個更美好的城市。



原文網址: 北市房屋將成「老、醜、貴、不安全」 胡偉良:柯文哲須加速都更! | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1320002#ixzz5YcC3kEbV 
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訂閱作者的最新文章胡偉良
胡偉良胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。

胡偉良觀點/老屋的終極命運 黃金或是糞土

文/胡偉良

根據不久之前的一份民意調查顯示,愈來愈少的民眾會在購屋時選擇30年以上屋齡的老屋,其中桃園市、新竹縣市、台南市更只有1%的人有辦法接受,而其他縣市的接受度分別為台北市4%、新北市3%、台中市3%、高雄市6%等。相信如果把屋齡上拉到40年以上時這個比例會更低,屋齡到50年以上時恐怕就不會再有任何需求了。也就是說,除了一些坐落在蛋黃區的老宅,可能還勉強存在著「租」的需求外,地點不夠好的可能淪為「棄屋」,這是因為民眾對於居住品質的要求日益提升,加上年輕人大概也不會像他們的前輩一樣的接受老屋那種克勤克儉的生活環境,所以日後的房地產市場呈現的一定是兩極化的現象。

一方面是2005年以後依新耐震法規蓋的房子,這類房子因為市場需求大、供應量有限而行情走俏;但另一方面,老屋卻因殘破、滲漏壁癌、隔局隔音不佳,而乏人問津,最後房價(房屋造價+地價)將因老屋造價歸零而走向僅剩地價的慘狀,不僅如此,又因這類老屋土地面積不大且為住戶共同持分,再因土地處分不易,而至連地價都不保,因此假使老屋的坐落地點不夠優的話,可以預見,這樣的老屋極有可能陷入貧民窟的命運。

都更窒礙難行,究竟都更對誰更有利,人人心中都有算盤 (好房資料中心)房市情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

黃金vs 糞土,成敗一念之間

老屋的屋主為什麼不知積極爭取改建?緣自貪婪及錯誤的認知。

本來都更及危老改建是這些老屋起死回生的絕佳機會,很可惜因為一些認知上的錯誤,使得這些老屋的屋主一再錯失良機,殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少,加上房價開始走貶,市場上願意投入改建的建商已經不多,住戶若再磋跎,恐怕就得面臨黃金變糞土的結局,並因而徒呼負負。

1,以為公寓因擁有較多的土地持分,所以價值較高

很多一知半解的老屋屋主常誤解「素地難覓,所以土地愈來愈稀有」的涵義,以為公寓因擁有較多的土地持分,所以價值很高,殊不知素地的價值存在於「取得產權後即可以立即興建」,加上基地面積夠大,能符合開發的經濟效益和規模;但是一般公寓因為土地產權屬於全棟住戶所共有,除非大家都有共識,否則要完成改建並不容易;因此公寓屋主所持有的共有土地的價值尚需計入住戶全部同意改建並拆除舊屋的整合成本。這也是為什麼市面上的持分土地,其市場價值會小於完整持分土地的原因;加上老屋的基地面積通常不大,單獨開發並不經濟,而若要和相鄰的幾棟公寓聯合起來一起合併興建,將再因參與者多而難上加難。

另一方面,隨著地方財政困難,土地稅賦大幅調漲已勢在必行,若改建不成,較高的土地持分反而徒增自己的地價稅賦,使持有成本變高,反而不利。

隨著改建的獎勵愈來愈少,日後改建會愈來愈不容易,老屋的房價愈來愈低已經是不可逆的趨勢,也就是說沒有改建共識的老舊公寓建築,其房價是遠遜於大樓的,像桃園的公寓其平均總價只有325萬元,電梯大樓平均總價則達908萬元,兩者差異高達583萬元,若再就平均單價來看,電梯大樓18萬/坪,而公寓只有11萬/坪,兩者差距達7萬/坪,這個現象已經充分的說明了,老屋的終極命運完全繫之於改建能否成功,錯失了改建的時機,老屋的價值被打回原形,到時候時不我與,只能徒呼負負了。

2,以為老屋改建是別人求我,所以我有條件拿翹

過去都更因為存有暴利,因此爭食者眾,如今一切回歸正常,絢麗不再。真正有能力、實力、意願從事老屋改建的廠商已是愈來愈少。尤其現在房價處於下跌狀況,不會再有建商願意投入都更,從已有連續3年都更通過審議案件掛零就可以看出端倪。

但是另一方面,以大台北地區為例,新北市與台北市30年以上的老屋合計就有114萬棟以上,50年以上老屋合計也有7萬棟,加上前內政部長李鴻源曾於公開場合中警示,士林、北投、大同、中山、萬華等5區,若遇上規模6以上的強震,將有土壤液化風險,將導致4000戶房子面臨倒塌危險;雙北市更曾獲選全球天災前十大高風險城市,老屋屋主若還抱著等待別人來找你,或人家找了你,你卻推三阻四,自以為「老屋改建是別人求我,所以我有條件拿翹」的心態,那不僅是斷送了改建住新屋的契機,更因此喪失了「財富倍增」和「更安全居宅」的大好機會。畢竟,改建後「房屋單價提升」、「權狀面積增加」這樣的好康是來自於「不勞而獲」,因而絕不可能是每個人或每天都會有的「天上掉下來的禮物」。

隨著房地產市場景氣的不斷下滑,加上資訊透明化的結果,都更(或老屋)改建已不可能像以前那樣享有暴利,老屋的所有權人若不能認清此一事實,只會平白錯失機會。

3.以為自己現在居住的地區和居所是稀世珍寶、唯我獨尊

很多住戶因為住慣了原地區,總會認為自己的地段是千中選一的稀世珍寶,具有絕對的稀有和獨特性。

固然老房子、老區域因為發展的較早、較久,不論地理位置、生活、交通機能都會比較完備,但是也因為屬於老舊區域,所以既存的道路、巷弄都比較不完善,若不能改建,等房子更老了,房子更不適合居住時,整個區域不免走向逐漸衰敗沒落的命運,國外已有太多的類似案例。

生活水平的提高,造成老屋價值的貶損,漸漸的老屋只能提供方便性的功能,也就是只適宜「出租」使用,而沒有「保值」和「增值」的功能,而隨著都會區的擴大和交通便捷性的增加,地利的了優勢也會逐漸縮減。

 年紀大了不願意改變

人年紀愈大愈不喜歡改變現狀,這些老人家總是覺得自己年紀大了,等下一代繼承之後再來改建好了,但是依現在的狀況來看,都更改建的容積獎勵愈來愈少,也許在改建之前發生了天災,那時再後悔可能都來不及了。

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書,推薦大家不妨參閱。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200211949?utm_source=line

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房地產致富的十大秘笈
胡偉良│理財周刊952期│2018-11-23 
炒房是靠剝削剛需者賺錢,講求的是低買高賣,沒有為消費者創造價值,這種行為筆者並不認同,也不會去做,這裡筆者要告訴大家的是:藉助房地產的正確知識、觀念,靠正確的投資來給自己創造財富。

(1)瞭解房產知識

在買房前,一定要瞭解一些房產的基本知識,對房市要有一個大概的瞭解,做到心中有數,避免自己在購房時被銷售人員哄騙。其次,也要隨時去掌握一些房產的政策與動態,避免因認知錯誤而給自己帶來麻煩。

(2)注意房屋的結構安全性

不同時期建築完成的建築物都必須符合該時期的建築法規要求,施工嚴謹的建築物其品質安全度至少能符合法規要求,會比規範要求的略優,但仍有侷限性,至於施工不夠嚴謹的,那就更糟了。

(3)城市的選擇

筆者一直堅持的觀點是,只有一定規模的城市才有真正的房地產投資價值。大城市的房產不僅有居住需求,還有金融、身分的需求,當然也有生活機能、城市紅利等實實在在的需求。長期看來,只有人口持續且保持一定幅度流入的城市,其房地產才有較大增長潛力。這也說明了台北市的房價為什麼始終保持領先。

除此之外,也要多研究城市規劃,找城市重點發展的區域。像是副都市中心、科技園區這類可以帶來就業機會的城市建設計畫。

(4)區域(地段)的選擇

選擇對了一個城市,成功機率就可以達到七○%以上。但是還有功課要做,就是城市內部區域(地段)的選擇。筆者的建議是,儘量避免破舊的老區,選擇新發展的城區,特別是城郊結合的新區,以十年前房屋選擇為例,避開萬華、大同(破舊的老區),選擇信義(新發展的城區)、內湖(城郊結合的新區)就是正確選擇。

至於現在怎麼選擇?則要注意政府的中長期規劃走向,其目的是再造經濟增長點,帶動全市發展。

(5)面積(坪數)選擇

投資型房產,購買面積(坪數)不能過大,實力強寧願多買幾間。因為房子是用來住的,接手的人一般是剛性需求。一個城市的房子,每到一個總價帶都會面臨一定瓶頸期,成交量會顯著減少。

至於買多大面積(坪數),大致的原則是,房價越高的區域,購買面積越小,二十至三十坪最適合出手,最好不要超過五十坪。

(6)建商品牌、信譽的選擇

這裡品牌指的是建商品牌和物業管理品牌。這兩個品牌都會有溢價(Premium),也是房子保值增值的利器。相信買過房的朋友都知道,許多換房的原因之一也是因為物業服務差的因素。

有品牌、信譽的建商一般在房屋營建品質、庭園景觀、生活配套等都做得相對較好,一般也會引入口碑較好的物業公司來管理,對社區環境、秩序、品質的維護較有保障。這類房子在轉手的時候,價格比周邊普通社區高二○~三○%都很正常,且容易轉手。

(7)選擇好的房型(格局)

戶型好壞直接影響到將來的居住舒適度,差的戶型不僅浪費空間面積,居住起來也十分不便。選擇格局方正的,這樣的房子也可以透過裝修設計,把格局方正的優勢最大限度釋放出來。尤其當今房價這麼貴,格局方正的房子,才能把每一寸空間都充分利用。

(8)慎選鄰居

千金買房,萬金買鄰。不管你花多少錢買的房,決定你生活品質的人是你的鄰居,尤其是住在你樓上的那位,所以買房前宜先留意一下社區住戶的背景。

(9)善用槓桿

房子是這個社會上唯一一個可以三十年分期付款買的東西,這是制度給購屋者的福利,要珍惜,不珍惜就等於被別人占了便宜,付款的期限愈長,每個月還貸款的壓力也愈小,更何況通貨膨脹率經常是高過房貸利息的,所以不要怕付利息。

(10)把握購房時機

當房市處於下行階段的時候,此時市場風險低,泡沫少,反而更安全。要抱持買入之後未來房價要上漲的想法去買房。

財富增長的路上,一步落後,後面步步都會落後,差距只會越拉越大。

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者出版了《胡偉良的房產世界》這本書,推薦大家不妨參閱。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22276973160&AType=1

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品嘉建設關係企業董事長、台北市及新北市老屋改建協會理事長胡偉良。圖/業者提供

這一、二年許多自住客都在苦等進場時機,但居高不下的房價下降速度卻如牛步,到底2019年房價會不會下修?是不是買房的時機呢?品嘉建設關係企業董事長、台北市及新北市老屋改建協會理事長胡偉良指出,要房價下修有感,又要年輕人買得起房子,以目前大台北地區可建素地越來越少的現實面來看,唯有大規模老屋改建才能解決房子的「供應」問題,只要供需達到平衡,自然就有效抑制高房價了。

但現實狀況是老屋改建困難重重,原住戶人人希望一坪換回一坪,不過以目前的容積率法規來看是很難做到。為此,胡偉良提出解套的辦法「適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%),然後,再輔以積極、務實的推動老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。」胡偉良預估只要台北市放寬住宅區容積,原來住老屋的屋主不必再另外尋屋,這樣就減少了住戶的換屋需求。

另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售增加供給,這樣一方面需求減少,另方面供給增加,雙管齊下將有利於房價的下修程度和速度。

胡偉良強調,放寬容積率,以增加房屋「供給量」,而供需多寡決定房價高低,只要供需達到平衡,房價自然趨於合理化,人人買得起房就不再是空洞的口號了。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181118000408-260210

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未來炒房將終結 但要人人買得起房也不現實
胡偉良│理財周刊950期│2018-11-09 
有不少人感嘆自己的薪資永遠趕不上房價的漲幅,特別是一些年輕又有購屋剛需的人!不買房吧,女朋友會覺得你沒有結婚的誠意,老婆也會嫌棄你沒出息、不夠積極。

在今天的兩岸,二十來歲的年輕人紛紛擠進買房隊伍,不惜做「房奴」也要買間房子。年輕人如果要結婚了,雙方父母和長輩一起湊出新人的自備款,大陸就有名人說:「一個房子要掏空三代人的財富」,其中一代還要在未來幾十年為銀行打工。台灣的情況也有多少相似之處。

而在西方世界,老外年輕人啃老的少,但是若不降低現有自由生活的水平,他們要買房也一樣很難,不少國外朋友都感歎稱華人真有錢,房價那麼高還能買得起房,不過他們不知道華人買房其實常是集眾親人之力(夫妻及雙方父母的錢包)一起買的!

筆者認為,在目前房市下修之際,現在的房價已逐漸恢復理性,大漲的可能性非常小!何況隨著租賃市場的逐漸發展與興起,將進一步解決大部分人買房難的問題!畢竟台北市房價那麼高,要人人買得起是不可能的!

房子還會漲嗎?投資房產穩賺不賠的神話會被打破嗎?

對於很多唱衰房產泡沫會破的專家學者,早已經被過去房市的火熱打了不少耳光,在大多數老百姓眼裡,「做什麼都不如炒房賺錢來得快」已經成為當下的共識。但現在呈現下跌的房價還會持續下修嗎?這個問題已經成為很多買房者的難題了。

首先,按照市場供求關係來看,房子的價格再漲的機率不大。

但是,通貨膨脹已使錢的實際購買力降低,房產作為國人主要的投資對象,大量熱錢不斷流入房地產市場,只要房價跌到這些熱錢出手的甜蜜點,他們就會立刻出手購買,所以一些危言聳聽的言論,宣稱房地產市場泡沫破滅是沒有科學依據的。

但我國房地產市場在二○○三年以來漲幅過快是不爭的事實,當房地產價格漲幅超過收入漲幅,就會造成消費透支,使人們的大半輩子淪為房奴。

以後買房只能保值!

在筆者看來,房價上漲是房市的大趨勢(另詳筆者未來房價的走向一文),但這並不意味著房價會出現大幅度的上漲,這種上漲只會是以小幅度平穩的速度小漲,實價登錄及房地合一稅制已經讓炒房者難以再靠炒房快速獲利。

除了政策抑制了房價的炒作外,其他諸如貨幣、供應、人口等因素也同樣的抑制了房價上漲的速度。房價走勢長期看所得及人口,台灣人口開始出現負增長的跡象十分明顯,這就意味著在未來房價不可能出現大幅度的上漲。而短期來看,在供求方面隨著租房市場的完善,未來會有越來越多的人選擇租房住,這也不會支撐房價再出現大幅度的上漲。

在眾多限制因素的影響下,未來就算房價不會再有大幅上漲,但買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性,以後買房最多的是為了實現財富的保值,如果還想著買房大賺這樣的心態買房的話,結果一定會讓你大失所望的。

未來房價將趨於兩極化,合規建築物仍有上漲空間,但老舊建築物房價將江河日下

雖然未來房價大漲的可能性已經不大,但是只要買對標的物,房價升值的幅度還是很容易跑贏通貨膨脹率的,畢竟台灣房子的平均屋齡太高了,結構上也不安全(目前全台有八二%的建築物都是九二一地震以前根據舊法規設計、施工的,這些建築物的安全性多少都存有疑慮),光是這些老舊建築物的更新需求,就足以支撐這些合規(範)的建築物的房價保持不墜,甚至不乏逆勢上漲的空間。反之,老舊建築物因無人問津,其房價之衰敗勢將無可避免。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22233052920&AType=1

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老屋的終極命運 ─黃金或是糞土
胡偉良│理財周刊948期│2018-10-26 
根據不久之前的一份民意調查顯示,愈來愈少的民眾會在購屋時選擇三十年以上屋齡的老屋,其中桃園市、新竹縣市、台南市更只有一%的人有辦法接受,而其他縣市的接受度分別為台北市四%、新北市三%、台中市三%、高雄市六%等。相信如果把屋齡上拉到四十年以上時這個比例會更低,屋齡到五十年以上時,恐怕就不會再有任何需求了。

也就是說,除了一些坐落在蛋黃區的老宅,可能還勉強存在著「租」的需求外,地點不夠好的可能淪為「棄屋」,這是因為民眾對於居住品質的要求日益提升,加上年輕人大概也不會像他們的前輩一樣,接受老屋那種克勤克儉的生活環境,所以日後的房地產市場呈現的一定是兩極化的現象。

一方面是二○○三年以後依新的耐震法規蓋的房子,這類房子因為市場需求大、供應量有限而行情走俏。但另一方面,老屋卻因殘破、滲漏壁癌、格局隔音不佳,而乏人問津,最後房價(房屋造價+地價)將因老屋造價歸零而走向僅剩地價的慘狀。不僅如此,又因這類老屋土地面積不大且為住戶共同持分,再因土地處分不易,而至連地價都不保。因此,假使老屋的坐落地點不夠優的話,可以預見,這樣的老屋極有可能陷入貧民窟的命運。

黃金vs.糞土,成敗一念之間

老屋的屋主為什麼不知積極爭取改建?緣自貪婪及錯誤的認知。

本來都更及危老改建是這些老屋起死回生的絕佳機會,很可惜因為一些認知上的錯誤,使得這些老屋的屋主一再錯失良機,殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少,加上房價開始走貶,市場上願意投入改建的建商已經不多,住戶若再蹉跎,恐怕就得面臨黃金變糞土的結局,並因而徒呼負負。

(1)以為公寓因擁有較多的土地持分,所以價值較高

很多一知半解的老屋屋主常誤解「素地難覓,所以土地愈來愈稀有」的涵義,以為公寓因擁有較多的土地持分,所以價值很高,殊不知素地的價值存在於「取得產權後即可以立即興建」,加上基地面積夠大,能符合開發的經濟效益和規模。但是一般公寓因為土地產權屬於全棟住戶所共有,除非大家都有共識,否則要完成改建並不容易,因此公寓屋主所持有的共有土地的價值,尚需計入住戶全部同意改建並拆除舊屋的整合成本。

這也是為什麼市面上的持分土地,其市場價值會小於完整持分土地的原因。加上老屋的基地面積通常不大,單獨開發並不經濟,而若要和相鄰的幾棟公寓聯合起來一起合併興建,將再因參與者多而難上加難。

另一方面,隨著地方財政困難,土地稅賦大幅調漲已勢在必行,若改建不成,較高的土地持分反而徒增自己的地價稅賦,使持有成本變高,反而不利。

隨著改建的獎勵愈來愈少,日後改建會愈來愈不容易,老屋的房價愈來愈低已經是不可逆的趨勢,也就是說沒有改建共識的老舊公寓建築,其房價是遠遜於大樓的。像桃園的公寓其平均總價只有三二五萬元,電梯大樓平均總價則達九○八萬元,兩者差異高達五八三萬元。若再就平均單價來看,電梯大樓一坪十八萬,而公寓只有十一萬,兩者差距達一坪七萬,這個現象已經充分的說明了,老屋的終極命運完全繫之於改建能否成功,錯失了改建的時機,老屋的價值被打回原形,到時候時不我與,只能徒呼負負了。

(2)以為老屋改建是別人求我,所以我有條件拿翹

過去都更因為存有暴利,因此爭食者眾,如今一切回歸正常,絢麗不再。真正有能力、實力、意願從事老屋改建的廠商已是愈來愈少。尤其現在房價處於下跌狀況,不會再有建商願意投入都更,從已有連續三年都更通過審議案件掛零就可以看出端倪。

但是另一方面,以大台北地區為例,新北市與台北市三十年以上的老屋合計就有一一四萬棟以上,五十年以上老屋合計也有七萬棟,加上前內政部長李鴻源曾於公開場合中警示,士林、北投、大同、中山、萬華等五區,若遇上規模六以上的強震,將有土壤液化風險,將導致四千戶房子面臨倒塌危險。

雙北市更曾獲選全球天災前十大高風險城市,老屋屋主若還抱著等待別人來找你,或人家找了你,你卻推三阻四,自以為「老屋改建是別人求我,所以我有條件拿翹」的心態,那不僅是斷送了改建住新屋的契機,更因此喪失了「財富倍增」和「更安全居宅」的大好機會。

畢竟,改建後「房屋單價提升」、「權狀面積增加」這樣的好康是來自於「不勞而獲」,因而絕不可能是每個人或每天都會有的「天上掉下來的禮物」。

隨著房地產市場景氣的不斷下滑,加上資訊透明化的結果,都更(或老屋)改建已不可能像以前那樣享有暴利,老屋的所有權人若不能認清此一事實,只會平白錯失機會。
(3)以為自己現在居住的地區和居所是稀世珍寶、唯我獨尊

很多住戶因為住慣了原地區,總會認為自家的地段是千中選一的稀世珍寶,具有絕對的稀有和獨特性。

固然老房子、老區域因為發展得較早、較久,不論地理位置、生活、交通機能都會比較完備,但是也因為屬於老舊區域,所以既存的道路、巷弄都比較不完善,若不能改建,等房子更老了,更不適合居住時,整個區域不免走向逐漸衰敗沒落的命運,國外已有太多的類似案例。

生活水平的提高,造成老屋價值的貶損,漸漸的老屋只能提供方便性的功能,也就是只適宜「出租」使用,而沒有「保值」和「增值」的功能,而隨著都會區的擴大和交通便捷性的增加,地利的優勢也會逐漸縮減。

年紀大了不願意改變

人年紀愈大愈不喜歡改變現狀,這些老人家總是覺得自己年紀大了,等下一代繼承之後再來改建好了,但是依現在的狀況來看,都更改建的容積獎勵愈來愈少,也許在改建之前發生了天災,那時再後悔可能都來不及了。

中古屋未來的房價

房價=地價+房屋的興建費用

若不改建或改建不成,那麼未來的老屋房價將只剩下土地的價值,若土地的面積小或僅是持分,那麼房子將更不值錢,倘若房子坐落的地點又不夠優,那麼房子未來淪落成棄屋的可能性也不小。

改建後的利益

現在因為危老條例的施行,老宅利用此一良機改建除了可以容積獎勵外(最高可達四○%,其中包括一○%的時程獎勵),地價稅及房屋稅亦可獲得減半徵收的優惠(房屋稅優惠合計可達十二年)。

一般而言,危老條例的獎勵中,比較容易取得的包括:符合危老的危樓條件(六%或八%,危險建築則為一○%)、退縮建築(四面皆退縮二米時八%;正面四米,其餘三面皆退縮二米時一○%)、時程獎勵(民國一○九年五月三十一日前申請)、耐震設計(二%、四%、六%、一○%)。其他如:綠建築、智慧建築、無障礙設計、協助開闢公設等則都需要增添設備投資或增加興建成本之後才能取得(即為有償取得)。亦即在不增加成本的前提下,危老改建可獲得的容積獎勵大概是二○%至二八%,但過了有時程獎勵的三年後,將減少至一○%至一八%。

(1)住戶

以容積獎勵二八%為例,改建後原屋主可分回的面積約略如下:

台北市的住三土地:換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略相同。

新北市的住宅土地:換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略增加二○%。

原屋主的增值利益:

台北市的住三土地:為房屋單價的增值+停車位的價值。其增值比例約為原房價的百分之三、四十以上。

新北市的住宅土地:除了房屋單價的增值+停車位的價值外,還有權狀坪數增加所帶來的價值增加,所以新北市的危老住宅在改建後很容易達到六○%以上的增值利益。

(2)廠商

天下那有那麼多掉下來的禮物,多出來的容積獎勵很少能超過三○%,要分回給原地主,要負擔拆除重建費用、重建期間的房租補貼,所以持平而論,在正常的情況下,廠商是很難擠得出超額的利潤的,更不會有太多的肉來貢奉那些額外的需索。

政府大力推動危老的後遺症

台灣大多數的產業都步入了轉型期,也產生了很多的過剩人力,危老改建就像一個初萌新芽新生產業,吸納了不少投入者,看好這個產業的未來展望,為了推廣老屋改建,政府培訓了大批的危老推動師,在這些危老培訓師的大力鼓吹下,讓民眾重新燃起了貪念。需要改建的房子那麼多,在正常情況下怎麼可能會是奇貨可居?進入市場後為了搶食市場大餅,又不諳真正的改建費用,以至於低估了成本,造成民眾簽署了改建同意之後卻沒有廠商承接,或因為入不敷出犧牲了品質,或變成無法交屋的爛尾樓。

就像股票市場和過去的都更改建,當大家都一片看好的時候,往往也是產業夭折之時,老屋改建市場才剛剛啟動,都還沒展現成果就迅速的成為殺戮戰場,結果快速的炒爛了市場。

互信和夥伴關係是改建成功的關鍵因素
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老屋的終極命運 ─黃金或是糞土
胡偉良│理財周刊948期│2018-10-26 


能夠合建是雙方的緣分、互信和夥伴關係的踐行,而不是一方對另一方的施捨或讓利。這個時候只有雙方互信、互利才能讓改建順利成功,否則危老改建又將只是民眾的另一場春夢。

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者出版了《胡偉良的房產世界》這本書,推薦大家不妨參閱。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22194884140&AType=1

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【胡偉良觀點】買不起賣不掉 房價為何還居高不下?

文/胡偉良(老屋改建協會理事長)

 

【大紀元2018年10月15日訊】筆者已經多次談到造成房價上漲的原因,無非是土地因素(地價飆漲)、炒房熱錢(海外資金返台)、跟風效應(買漲不買跌)以及連年通貨膨脹造成的貨幣貶值等因素。

2003年房價開始飆漲,此次房價熱潮一直持續到2014年年底,長達11年的狂潮(fever)也耗盡了該期間的正常購房動能。迄今雖然房價走跌,但是購屋民眾內心仍有疑慮,深怕買貴。

由於房價下跌的預期強烈,許多不是急著買房子的消費者現在都處於暫時觀望狀態,不敢貿然下手,買漲不買跌一直是一般民眾的購屋心態。

房價居高不下的原因

1.建商前期買地的成本高,等開發完成才發現市場風向已變,這個時候因為土地取得成本高,所以只能以高價出售。

2.建商前期賺得盆滿缽滿,目前的市場風向暫時還難以傷其筋骨。另外建商也知道購房者買漲不買跌的心理,漲的時候大家跟風搶買,跌得時候反而沒人買,所以建商一般會扛住價格不讓房價下跌,他們會私下通過一些變相促銷活動對一部分的購房者讓利。

買房不易 賣房更難

買房子很不容易,從頭期款到房貸,真的是辛辛苦苦,如履薄冰,如果一個不小心買錯房子那就非常麻煩。好不容易盼來了房子,躍身成有房一族,但是一旦要賣房,又有一個新的問題擺在面前,賣房卻變得非常困難。

為什麼會出現委賣幾個月,卻無人問津的情況呢?筆者認為,這主要還是因為不論準備買房子的人,和在賣房子的人,都沒有十足的誠意。許多賣房子的,其實都是在試探市場反應,如果說有人出價高,賣家也許會考慮賣。但假如又看到許多人來搶,那賣家肯定又會想待價而沽,而不急著賣掉。

而買房子的人也是如此。反正出價無罪,那就狠狠殺價!人家委賣的價格不是每坪60萬嗎?我就報出30、40萬的價格,反正就是把價格壓得非常低,弄得賣方和買方間失去信任。再加上現在房產仲介為了賺到佣金經常不擇手段,根本沒有客觀的站在公正的立場,更讓人覺得難以信任。

買房要勤看房的幾個理由

在買房這件事上,我看到不少人對是否買房並沒有明確的目標,喜歡聽市井傳言,始終認為眼前的房價太高,而日後房價還會下降,從而錯失了很多的購房機會。

1.對於每個華人而言,家的概念都是印記在骨子裡面,對華人來講「有房才有家」,因此無論在什麼地方都希望有一套自己的房子,這樣才能稱之為一個家。

2.建商不敢降價,建商一旦降價,前期購買的客戶就會鬧事,要求退錢。退房的案例不勝枚舉。

3.隨著當今投資管道的匱乏,投資理財陷阱多、實體行業不景氣、股票水更深等原因,那些錢多在手的人,為了抵制貨幣的縮水,投資房產成為一個相對安全的的投資標的物,投資不動產是抗通脹最有利的法寶,從而也支撐了房價不跌的神話。

4.地價猛漲是催高房價的根源,地價長期以來不斷上漲,造成房價始終居高不下。

5.華人慣性是買漲不買跌,不管任何商品都是這樣,房價一跌,很多人會認為還會再降,就愈不敢進場購買;相反的要是上漲,就會有很多跟風,這就是房市當中所說的「二八定律」給了那些在房產中的「聰明人」可趁之機,低價入市高價出賣。

6.這時候市場的物件比較多,多看看多比較,看到合適的房子,不妨大膽而合理地出價,筆者覺得這個時候危機入市,反而容易有收獲,否則等到適合自己的好房被買走了,或者房市止跌而上時,又只能徒呼負負了。

責任編輯:黃郁婷

原文網址:http://www.epochtimes.com/b5/18/10/15/n10784840.htm

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不要總拿日本房地產泡沫來嚇唬自己 難道房價大跌大家就都買得起房子嗎?
胡偉良│理財周刊946期│2018-10-12 
去年央行前總裁彭淮南說台灣的房市已經軟著陸,在此之前幾乎人人都認為台灣的房市有泡沫,而且不少人也提到過要防範市場風險,對房地產泡沫要合理處理,其實這就是承認了房市泡沫。而對於房市泡沫一般會得出兩種結果,一種認為是房市泡沫積累到一定程度會自然破滅。另一種則以為國家會利用一些調控慢慢擠出泡沫,實現軟著陸。

關於「台灣的房地產已經成功的軟著陸」這樣的說法,筆者是認同的,畢竟現在房地產市場真的已經沒有什麼投機客存在,買房的不是剛需就是換屋,縱然可能還夾雜非常少量的投資客,但也是著眼於長期的資產投資效益,而不是為了炒房。

前幾年政府陸續推出的實價登錄、選擇性信用管制、房地合一稅制,讓房地產生態丕變,房地產不再像過去一樣成為民眾炒作的工具,房地產變了,並不意味著房市就要出問題。而是目前房地產市場的邏輯已經發生了根本性改變,傳統的房地產開發模式已走進死胡同,房地產的投機時代已經結束。

一些「學者專家」老是拿日本房地產的泡沫嚇唬台灣的民眾,說台灣的房地產泡沫正在重蹈日本的覆轍,但事實上這樣的說法是沒有根據的,就拿當年的日本來說,到現在人們還籠罩在陰影裡出不來。那時的日本,沒人會認為自己可能是最後的買房者,沒人相信市場會出問題。他們當時是瘋狂的,因為只要買房就賺錢。在他們的觀念裡:市場一定會支持房地產,因為日本只有一個東京,人口流入顯而易見,世界大都市,怎麼會有泡沫?於是,從上到下,連普通老百姓都加入到炒房大軍中,都企圖乘機大賺房地產財。這些年來,媒體上也不斷的有人將日本的房地產泡沫拿來做借鑒和警惕。

二○○三年起台灣的房地產業開始走向復甦之路,二○○八年發生全球金融危機、次貸危機,房市出現短暫的下挫現象,但二○○九年房價又迅速回溫,甚至更顯得堅挺,漲勢一直延伸到二○一四年下半年為止,長長的十一年好光景。竭澤而漁、殺雞取卵似的瘋狂為的是什麼?不就是為了趕在好事將變之前撈一筆?

前些年富人越買房越有錢,越有錢越買房,最終步入惡性循環,投資管道越來越狹窄,因為只有房地產最賺錢,幹實業(經營企業)還不如炒房。所以不管是窮人還是富人,都把房子當成保值增值的投資品。可以說都把寶押在了房產上。有六○%左右的家庭財富都押在房地產上,你說危險不危險?

但是日本的房地產泡沫,其背景、形成原因畢竟和今日台灣的房地產狀況有極大的不同,我們倒不妨來看看鄰近的香港。

香港坊間關於「房市崩盤」的討論,一直從未停止過。很多人分析房價崩盤,都是根據崩盤之前的種種跡象來判斷崩盤發生的可能性,卻很少人關注到,房價崩盤之後,會發生什麼事?還有一些不明真相的從眾者(盲從),也跟著搖旗吶喊,難道他們真的以為房價大跌了,就能買得起房了嗎?

以香港為例。歷史上,香港有三輪房價崩盤,曾暴跌七成,但香港人反而買不起房了。

買漲不買跌

首先,是華人「買漲不買跌」的心理。

房價上漲不願意買的人,房價下跌了更不敢買。他們猶豫、觀望,怕自己買在房價高點,怕買了房價還會跌。對有這種心理的人來說,三次下跌還遠遠不夠,縱使三十次、三百次他們都還會害怕,怕跌得不夠,還有可能繼續下跌。

抄底,也是需要勇氣的

市場下行房價下跌的時候,最不敢買的依然是希望房價下跌的那批人。畢竟,鍵盤下的搖旗吶喊更容易些。抄底,也是需要勇氣的。

房價大跌意味著國家經濟全面萎縮

在房價大跌的情況下,銀行必然會收緊自身的錢袋子。為了降低自身風險和壞帳的發生,對貸款會把控得非常嚴格,要嘛提高利率,要嘛提高自備款比率。因此,到時候自備款就可能掏空你的家當,甚至還要大舉借債,每月負擔更高的房貸,到時候你還願意買房嗎?即使你願意買,也未必買得起。整體經濟不好,所有公司收益都會減少甚至虧損,裁員減薪是必然發生的事情。到時候薪資少了,工作沒了,你養不養活得起自己還不知道呢,還要考慮買房?

所以,房子並不是跌了大家就會進場買房,反而大多數人都不敢進場買房,尤其真的等到崩盤的那一天,你可能還會慶幸自己還好沒有買房,而不會急著去買房!但這時候也正是成功者和不成功者的分際所在。

 http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22157238220&AType=1

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作者認為,在眾多限制因素的影響下,未來就算房價不會再有大幅上漲,但買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性,買房最多的是為了實現財富的保值。(資料照,姚翰光攝影)

作者認為,在眾多限制因素的影響下,未來就算房價不會再有大幅上漲,但買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性,買房最多的是為了實現財富的保值。(資料照,姚翰光攝影)

有不少人感嘆自己的薪資永遠趕不上房價的漲幅,特別是一些年輕又有購屋剛需的人!不買房吧,女朋友會覺得你沒有結婚的誠意、老婆也會嫌棄你沒出息、不夠積極。

 

 
在今天的兩岸,20來歲的年輕人紛紛擠進買房隊伍,不惜做“房奴”也要買間房子。年輕人如果要結婚了,雙方父母和長輩一起湊出新人的自備款,大陸就有名人說:「一個房子要掏空三代人的財富」,其中一代還要在未來幾十年為銀行打工。台灣的情況也有多少相似之處。

 

而在西方世界,老外年輕人啃老的少,但是若不降低現有自由生活的水平,他們要買房也一樣很難,不少國外朋友都感歎稱華人真有錢,房價那麼高還能買起房,其實他們不知道華人買房其實常是集眾親人之力(夫妻及雙方父母的錢包一起買的)!

筆者認為,在目前房市下修之際,現在的房價已逐漸步恢復理性,大漲的可能性非常小!何況隨著租賃市場的逐漸發展與興起,將進一步解決大部份人買房難的問題!畢竟台北市房價那麼高,要人人買得起是不可能的!

房子還會漲嗎?投資房產穩賺不賠虧的神話會被打破嗎?

 

 
對於很多唱衰房產泡沫會破的專家學者早已經被過去房市的火熱打了不少耳光,在大多數老百姓眼裡「做什麼都不如炒房賺錢來得快」已經成為當下的共識。但現在呈現下跌的房價還會持續下修嗎?這個問題已經成為很多買房者的難題了。

 

首先,按照市場供求關係上看,房子的價格再漲的機率不大。

但是,通貨膨脹已使錢的實際購買力降低,房產作為國人主要的投資對象,大量熱錢不斷流入房地產市場,只要房價跌到這些熱錢出手的甜蜜點,他們就會立刻出手購買,所以一些危言聳聽的言論,宣稱房地產市場泡沫破滅是沒有科學依據的。但我國房地產市場在2003年以來漲幅過快是不爭的事實,當房地產價格漲幅超過收入漲幅,就會造成消費透支,使人們的大半輩子淪為房奴。

以後買房只能保值!

 

 
在筆者看來房價上漲是房市的大趨勢(另詳筆者未來房價的走向一文),但這並不意味著房價會出現大幅度的上漲,這種上漲只會是以小幅度平穩的速度小漲,實價登錄及房地合一稅制已經讓炒房者難以再靠炒房快速獲利。

 

除了政策抑制了房價的炒作外,其他諸如貨幣、供應、人口等因素也同樣的抑制了房價上漲的速度。房價走勢長期看所得及人口,台灣人口開始出現負增長的跡象十分明顯,這就意味著在未來房價不可能出現大幅度的上漲;而短期來看在供求方面隨著租房市場的完善,未來會有越來越多的人選擇租房住,這也不會支撐房價再出現大幅度的上漲。

在眾多限制因素的影響下,未來就算房價不會再有大幅上漲,但買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性,以後買房最多的為了實現財富的保值,如果還想著買房大賺這樣的心態買房的話,結果一定會讓你大失所望的。

未來房價將趨於兩極化,合規建築物仍有上漲空間,但老舊建築物房價將江河日下

雖然未來房價大漲的可能性已經不大,但是只要買對標的物,房價升值的幅度還是很容易跑贏通貨膨脹率的,畢竟台灣房子的平均屋齡太高了,結構上也不安全(目前全台有82%的建築物都是921地震以前根據舊法規設計、施工的,這些建築物的安全性多少都存有疑慮),光是這些老舊建築物的更新需求就足以支撐這些合規(範)的建築物的房價保持不墜,甚至不乏逆市上漲的空間。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊於台灣商務平台  。授權轉載。

 
 

https://www.storm.mg/article/522111

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胡偉良 2018-10-04 06:30

作者認為,景氣好的時候建商會根據市場需求來制定房價,但當景氣不好時,地價會影響房價的下修程度,消費者的議價能力轉強。(資料照,姚翰光攝影)

作者認為,景氣好的時候建商會根據市場需求來制定房價,但當景氣不好時,地價會影響房價的下修程度,消費者的議價能力轉強。(資料照,姚翰光攝影)

房價從來就不是一件簡單的事情,有些號稱「專家學者」的磚家連最基礎的市場供需原則都沒搞懂,卻敢亂訂政策,假「居住正義」之名亂開藥方,結果不僅無助於問題的解決,反而適得其反,炒高了房價;像:過去的台北市想藉房屋稅來壓抑房價,就是一個典型的錯誤案例,高額的房屋稅打跑了開發商、老屋的屋主(不敢改建,怕迎來巨額的房房屋稅),導致新建房屋數大減(供應量減少),結果大家都知道,房價當然不可能因此下降,我只能說那真是荒謬絕頂的政策。

房價的組成因素

 

簡單的說,對新房子來講,

 

房價=地價+興建費用(含直接、間接費用)+建商利潤

到底是房價決定地價?還是地價決定房價?

在談房地產的時候,最核心的問題當然非房價莫屬,房價形成的過程中,建商根據市場的真實需求(剛性的自住和換屋)和投機(假性的投資和炒作)需求,來訂定房屋售價,而地價高低則是建商決定是否投資一個項目的考量因素。


在一般商品的價格的形成過程中,供給方和需求方在交易談判的過程中地位對等。供給方和需求方都會努力去謀求自身利益的最大化,無論那一方都有權提出自己想要的價格,然後讓對方決定接受或拒絕,對方在拒絕時會提出自己願意接受的價格,再回過頭來讓對方考慮是否接受。如果雙方都有達成交易的願望,那麼在每次談判(博奕)中供給方會降低自己的要價,需求方會提高自己的出價,雙方逐步向中間靠攏,最終出現一個交集,達成交易價格。

在房屋買賣的房地產市場,供給方是建商,需求方是購買房屋的消費者。一般而言,供給方不論在資金、談判能力、市場占有率上均優於購屋者,雙方實則處於不對稱的地位。購屋者在信息上處於劣勢。因此在房屋的買賣市場並不存在著對稱的談判關係,建商居於絕對的主導地位,也因此政府常會介入來保護消費者,甚至規範買賣雙方的交易行為。

景氣好的時候,建商根據市場需求訂定房價

很多建商常說,是因為地價的高漲才導致房價的上漲,但是真正的原因可能並非完全如此。一般而言,在景氣好的時候地價的高低並不是房價的決定因素,因為此時建商在訂定房價時,早已脫離成本的考量,不是依成本+利潤來決定售價,而是根據市場上消費者對房價的承受能力來決定;因此在房市景氣好的時候建商會把房價愈訂愈高,直到民眾不能承受為止。此時市場上的整體房價會日趨走高,在這個過程中建商往往享有超額利潤,就像2003年到2014年的這一段歷程,建商在這個階段賺足了鈔票,也壯大了自己。

不景氣的時候,地價影響了房價的下修程度

 

 

但在房市不景氣的時候,這時候主客易位,需求方反而容易掌握談判的優勢地位,在供過於求的情況下,消費者的議價能力轉強,建商不僅不再享有超額利潤,反而僅能保本。但這個時候除非大多數的建商出現資金鏈斷裂的情形,否則只要房地產的原料(土地)價格下跌至相當程度,就會有其他建商進場接盤,而使房價不致於崩潰,這也是當前雖然交易量大跌但新屋房價下修有限的原因,房價下跌的只是建商的利潤空間,地價和造價仍然決定了房價下修的底限。除非地價崩盤、房屋造價下修,否則期待房價大幅下跌是不切實際的。

 

綜上所述,所以在房地產市場景氣的時候,建商的利潤決定了最後的房價,這時候建商可以擁有30~40%的厚利

房價=(L+C)*(1.30~1.40)

當然在景氣好的時候,代銷商還有可能調高售價,這個時候房價甚至還要上調,

房價=(L+C)*(1.30~1.40)*(1.05~1.15)=1.37(新北市)~1.61(台北市)

而在房地產市場不景氣的時候,建商的利潤來到了只能保本(營運、銷售)的階段,亦即只剩~15%的薄毛利,此時

房價=(L+C)*1.15

兩者相比:1.37~1.61/1.15=1.19~1.4

也就是在景氣好與景氣不好時相比,若地價、興建成本不變,房價會有20%的下調空間,對台北市開價太高的豪宅,實售價較開價甚至有40%的讓價空間,但若開價趨實,建商仍會有15~25%的讓利空間。

因此一些名嘴、專家宣稱的殺價40%、50%,根本就是一個胡說八道的笑話,除了讓人家覺得「你是去亂的」之外,還能怎麼說呢?

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。

本文原刊於台灣商務平台  。授權轉載。

 

原文網址:https://www.storm.mg/article/522113 

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胡偉良博士推出最新力作《胡偉良的房產世界》。圖/業者提供

 

目前台灣年輕人最大的不幸福來自於房價過高、買不起房的挫敗感。品嘉建設關係企業、台灣商務平台創辦人、同時也是雙北老屋改建協會理事長胡偉良博士最新力作《胡偉良的房產世界》於9月27日正式發表,並在台灣國際房地產博覽會中進行大師講堂以「你一定要知道的房地產12大超強致勝秘訣」進行演講,與讀者粉絲進行面對面簽書會。

胡偉良博士在《胡偉良的房產世界》新書中分享他在房地產界的親身經驗和精闢見解,希望藉由此書提供讀者正確的房地產觀念,摒棄當今社會流行的迷失和謬誤。胡偉良認為,台灣的房地產走到今日已經邁向另一個與往常截然不同的新紀元,隨便買、隨便賺的時代已經一去不復返。過去儘管房地產帶來的經濟效益最小,但這個產業卻產生了最多的富豪,今天台灣的有錢人中有極高的比例都來自房地產業。胡偉良說,過去房地產交易暴利可圖讓很多人瘋房地產,於是,房屋仲介公司滿街開,沒錢的要買房,有錢的更要買房,房價於是不斷追高。高房價的解決方案最終總是得回歸到市場的供需機制,只有看清事情的本質和回歸事實真相,問題才能解決。

胡偉良指出,現今降低房價的最有效方法就是將台北市住宅區的容積率從現行的225%提高到300%,表面上看來好像是增加了都會區的居住密度,實際上只是面對現實,正視現存的違建充斥現象(占老宅的90%以上,其容積早已遠遠超過300%);其次是修改當前疊床架屋的房屋稅制問題,畢竟,沒有人會接受改建後使用面積大減、稅負卻大增的不利狀況。只要做到上述兩點,台北市的老屋改建必能如雨後春筍般遍地開花。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180930000394-260210

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台灣的房地產 未來將走向那裡?
胡偉良│理財周刊944期│2018-09-28 
房價不僅僅是個經濟問題,更是個政治問題、社會問題。房價繼續上漲將會催生更多的社會、經濟問題。

(1)高房價加劇了社會不勞而獲的浮躁心理,催生了靠炒房為生的寄生階層。

近幾年來,炒房炒地致富成了發財的最好手段,最敗家的則是賣房創業。做實(產)業辛辛苦苦一整年,往往不如輕輕鬆鬆炒房。這樣的氛圍之下,有多少人能坐冷板凳做實業?

很多人都知道,娛樂明星、網紅隨便動動,就收益上萬,很不公平,加劇了年輕人的浮躁心態。但是房地產的連年暴漲,對實業的影響卻不亞於此。

試問炒房者為社會貢獻了什麼價值?炒作房子靠低價買進,在房價上漲之後,再賣給剛需(真正的需求者),從而大賺一筆,值得驕傲嗎?他們的付出對社會有造成任何貢獻嗎?沒有,可是這些人卻很驕傲,連年大賺之後,不覺得自己是寄生蟲,偷走了剛需辛勤創造的財富。

當今社會有多浮躁呢?現在採訪小學生長大以後想做什麼?據調查想當網紅的比例驚人。少年強則國家強,少年都一心想當網紅了,國家還有未來?

總而言之,炒房帶來的暴利,帶動了社會資本的浮躁,加速了社會資本(尤其是民間資本)從實體經濟轉向房地產炒作,進一步阻礙了實業的轉型升級。

(2)高房價加速社會的貧富分化,降低了社會內需。

高房價提高了生產成本和生活成本。高房價就意味著生產者和消費者需要支付更高的價格來買房子、支付房租等等。生活成本的提高必然會使社會的貧富分化更快,社會需求隨之迅速降低。

有人說,房價上漲也能夠提高需求啊。是的,房價上升能夠給房地產企業帶來利潤,也能夠帶動很多相關產業發展。「馬太效應」造成富有的更富有,貧窮的更貧窮。馬太效應能夠產生的原因,是因為利潤。利潤歸於有錢人,而不是窮人。

長期以來房地產一直是個高利潤的行業。貧富分化的根本原因是因為利潤,利潤越高,貧富分化就越快。所以總體而言,社會的整體需求是在不斷被加速消滅。

(3)房地產除了經濟功能外,更重要的是民生功能。

過去十多年的高房價已經脫離了台灣的經濟發展速度,高房價已經失去了經濟支撐。台灣近幾年的經濟增速不斷走低,GDP增速早已變成了五%以下的成長,而在這種情況下,房價卻在短短十幾年內快速翻倍。沒有經濟的增長支撐,高房價是難以持久的。

(4)台灣的人口老齡化越來越明顯,房價增長缺少人口增長的支持。

「路易斯拐點」在台灣早已顯現,人口紅利早已消失。在人口低度成長甚至逐步走向負成長的趨勢下,房地產價格上漲已經失掉了長期的需求基礎。目前僅剩下「存量更新」(老屋改建)的需求。

高房價促進了貧富分化,甚至有不少人說買不起房的人將會永遠也買不起房,追根究柢說的就是貧富分化的問題。

預期近期的美元加息將導致資金外流壓力加大,國內資金將會趨於緊張。美聯儲已經宣布這一兩年還會繼續加息,二○一九年加息兩次。美聯儲的持續加息,已經導致國內利率逐漸落後美國利率甚至加大利差,這將給國內資本一定的外流壓力。如果真的出現資本外流,國內房價的貨幣支撐將更為缺少。

很多人認為科技發展不會造成就業壓力,他們認為科技同時可以產生就業。但是根據歷史來看這個結論並不完全成立,否則也不會有工業革命時期工人砸毀機器的事件了。要想讓科技減少就業人口後又能促進就業,難度不亞於一場革命。因為那需要一次全面的財富重新分配。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22120115160&AType=1

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2018-09-21 21:37文/住展雜誌 住展雜誌/住展房屋網
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住展雜誌/提供
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對於購房者來說,最關注的就是房價走勢了。如果剛買完房,房價就下跌,那感覺真的很糟!但對於房價走勢,就算專家也無法準確預判,何況是普通購房者?

 

對於房價走勢,一直以來,許多購房者都相信某些既定說法,而且深信不疑!然而這些說法,其實都是錯誤的!

 

1房價漲了就賺到了

 

 

在許多購房者看來,買房後,只要房價漲了,那麼就以為是賺到了。對於這種說法,筆者並不認同,一般來說,大家買房都是用來自住,即便房價漲了,你也不見的會去賣房,既然不會賣房,又談什麼賺了呢?同樣的道理,房價跌了也不要太懊惱,房價的漲跌都是波段的,很少人能準確的買在波段的最低點,況且每個建案都有各自的特色,其中很多都是愈賣愈貴的,你想「抄底」的結果就是根本買不到。

 

2少子化 房價必大跌

 

 

這是目前坊間最流行的說法,但是也是最錯誤的說法,這個說法中最大的謬誤是完全忽視了房子老了,漸漸不適合居住的現實狀況,房子老舊了,這些老舊房子需要更新的比例遠遠大於少子化所帶來的人口遞減比例,也就是說若老屋改建的效率不佳,未來的新房子不僅不會跌價,反而會因符合居住需求新屋的數量供不應求,那部分供給的房價反而會居高不下,所以未來跌價甚至變成棄屋的都將是老舊房屋。

 

3建材成本推高房價

 

 

雖然現在建材成本都在不斷提高,但要說是建材成本推高了房價顯然不合理,就比如鋼鐵,在房屋興建時,鋼鐵不可或缺,但鋼價上漲卻對房價影響不是那麼大,所以,不能簡單地說是建材成本推高了房價。

 

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4房價暴跌百利無一害

 

 

看著房價居高不下,好多人都在幻想著房價暴跌,認為房價暴跌百利而無一害。對此,筆者要說的是,房價暴跌常代表經濟情勢不佳,果真如此,恐怕大家的日子也不會好過。

 

5抄底房價很容易

 

 

一看到房價下跌,有些自以為是的購房者就想乘虛而入,利用此一時機買空賣空炒作房價!結果卻虧得一塌糊塗!所以,不要妄想炒作房價或買在最低點,只要房價在可接受的範圍,那就可以考慮買房了,否則你永遠都買不到房子!

 

6沒有一個建商是好的

 

 

這句話就像「天下沒有好人」一樣的荒謬可笑,講這些話的用意無非是譁眾取寵,反正這年頭建商就像「過街老鼠人人喊打」,於是「黑心建商」、「受到建商追殺」…這樣的詞、說法就紛紛出爐,而說者儼然成為正義使者的化身,也因此博得不少年輕族群的愛戴,這是他們個人的行銷手法,筆者也不打算置評。

但是任何一個群體中本來就有好人和壞人,有好廠商和壞廠商,景氣好的時候,壞廠商不但能生存反而因為「敢說」、「敢做」而混的更好,利潤更高,但是到了景氣衰竭的時候,投機客紛紛退場,市場上只有精挑細選的自住客,這時候只有經得起考驗的廠商才能存活,不僅如此,反而因為物以稀為貴,而彌足珍貴,而他們的產品更是經常出現秒殺的熱況,所以消費者若還抱著等待下修的心態,當然結果一定是不斷的錯過好產品,而最後只能買到市場上的剩貨。

買房做為人生大事,購房者勢必都會高度重視,然而,正是因為過於重視,才會信了以上這六大錯誤說法,結果反而讓自己吃了虧。

 

胡偉良博士。畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/3381088?from=popinpc2

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