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不要總拿日本房地產泡沫來嚇唬自己 難道房價大跌大家就都買得起房子嗎?
胡偉良│理財周刊946期│2018-10-12 
去年央行前總裁彭淮南說台灣的房市已經軟著陸,在此之前幾乎人人都認為台灣的房市有泡沫,而且不少人也提到過要防範市場風險,對房地產泡沫要合理處理,其實這就是承認了房市泡沫。而對於房市泡沫一般會得出兩種結果,一種認為是房市泡沫積累到一定程度會自然破滅。另一種則以為國家會利用一些調控慢慢擠出泡沫,實現軟著陸。

關於「台灣的房地產已經成功的軟著陸」這樣的說法,筆者是認同的,畢竟現在房地產市場真的已經沒有什麼投機客存在,買房的不是剛需就是換屋,縱然可能還夾雜非常少量的投資客,但也是著眼於長期的資產投資效益,而不是為了炒房。

前幾年政府陸續推出的實價登錄、選擇性信用管制、房地合一稅制,讓房地產生態丕變,房地產不再像過去一樣成為民眾炒作的工具,房地產變了,並不意味著房市就要出問題。而是目前房地產市場的邏輯已經發生了根本性改變,傳統的房地產開發模式已走進死胡同,房地產的投機時代已經結束。

一些「學者專家」老是拿日本房地產的泡沫嚇唬台灣的民眾,說台灣的房地產泡沫正在重蹈日本的覆轍,但事實上這樣的說法是沒有根據的,就拿當年的日本來說,到現在人們還籠罩在陰影裡出不來。那時的日本,沒人會認為自己可能是最後的買房者,沒人相信市場會出問題。他們當時是瘋狂的,因為只要買房就賺錢。在他們的觀念裡:市場一定會支持房地產,因為日本只有一個東京,人口流入顯而易見,世界大都市,怎麼會有泡沫?於是,從上到下,連普通老百姓都加入到炒房大軍中,都企圖乘機大賺房地產財。這些年來,媒體上也不斷的有人將日本的房地產泡沫拿來做借鑒和警惕。

二○○三年起台灣的房地產業開始走向復甦之路,二○○八年發生全球金融危機、次貸危機,房市出現短暫的下挫現象,但二○○九年房價又迅速回溫,甚至更顯得堅挺,漲勢一直延伸到二○一四年下半年為止,長長的十一年好光景。竭澤而漁、殺雞取卵似的瘋狂為的是什麼?不就是為了趕在好事將變之前撈一筆?

前些年富人越買房越有錢,越有錢越買房,最終步入惡性循環,投資管道越來越狹窄,因為只有房地產最賺錢,幹實業(經營企業)還不如炒房。所以不管是窮人還是富人,都把房子當成保值增值的投資品。可以說都把寶押在了房產上。有六○%左右的家庭財富都押在房地產上,你說危險不危險?

但是日本的房地產泡沫,其背景、形成原因畢竟和今日台灣的房地產狀況有極大的不同,我們倒不妨來看看鄰近的香港。

香港坊間關於「房市崩盤」的討論,一直從未停止過。很多人分析房價崩盤,都是根據崩盤之前的種種跡象來判斷崩盤發生的可能性,卻很少人關注到,房價崩盤之後,會發生什麼事?還有一些不明真相的從眾者(盲從),也跟著搖旗吶喊,難道他們真的以為房價大跌了,就能買得起房了嗎?

以香港為例。歷史上,香港有三輪房價崩盤,曾暴跌七成,但香港人反而買不起房了。

買漲不買跌

首先,是華人「買漲不買跌」的心理。

房價上漲不願意買的人,房價下跌了更不敢買。他們猶豫、觀望,怕自己買在房價高點,怕買了房價還會跌。對有這種心理的人來說,三次下跌還遠遠不夠,縱使三十次、三百次他們都還會害怕,怕跌得不夠,還有可能繼續下跌。

抄底,也是需要勇氣的

市場下行房價下跌的時候,最不敢買的依然是希望房價下跌的那批人。畢竟,鍵盤下的搖旗吶喊更容易些。抄底,也是需要勇氣的。

房價大跌意味著國家經濟全面萎縮

在房價大跌的情況下,銀行必然會收緊自身的錢袋子。為了降低自身風險和壞帳的發生,對貸款會把控得非常嚴格,要嘛提高利率,要嘛提高自備款比率。因此,到時候自備款就可能掏空你的家當,甚至還要大舉借債,每月負擔更高的房貸,到時候你還願意買房嗎?即使你願意買,也未必買得起。整體經濟不好,所有公司收益都會減少甚至虧損,裁員減薪是必然發生的事情。到時候薪資少了,工作沒了,你養不養活得起自己還不知道呢,還要考慮買房?

所以,房子並不是跌了大家就會進場買房,反而大多數人都不敢進場買房,尤其真的等到崩盤的那一天,你可能還會慶幸自己還好沒有買房,而不會急著去買房!但這時候也正是成功者和不成功者的分際所在。

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作者認為,在眾多限制因素的影響下,未來就算房價不會再有大幅上漲,但買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性,買房最多的是為了實現財富的保值。(資料照,姚翰光攝影)

作者認為,在眾多限制因素的影響下,未來就算房價不會再有大幅上漲,但買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性,買房最多的是為了實現財富的保值。(資料照,姚翰光攝影)

有不少人感嘆自己的薪資永遠趕不上房價的漲幅,特別是一些年輕又有購屋剛需的人!不買房吧,女朋友會覺得你沒有結婚的誠意、老婆也會嫌棄你沒出息、不夠積極。

 

 
在今天的兩岸,20來歲的年輕人紛紛擠進買房隊伍,不惜做“房奴”也要買間房子。年輕人如果要結婚了,雙方父母和長輩一起湊出新人的自備款,大陸就有名人說:「一個房子要掏空三代人的財富」,其中一代還要在未來幾十年為銀行打工。台灣的情況也有多少相似之處。

 

而在西方世界,老外年輕人啃老的少,但是若不降低現有自由生活的水平,他們要買房也一樣很難,不少國外朋友都感歎稱華人真有錢,房價那麼高還能買起房,其實他們不知道華人買房其實常是集眾親人之力(夫妻及雙方父母的錢包一起買的)!

筆者認為,在目前房市下修之際,現在的房價已逐漸步恢復理性,大漲的可能性非常小!何況隨著租賃市場的逐漸發展與興起,將進一步解決大部份人買房難的問題!畢竟台北市房價那麼高,要人人買得起是不可能的!

房子還會漲嗎?投資房產穩賺不賠虧的神話會被打破嗎?

 

 
對於很多唱衰房產泡沫會破的專家學者早已經被過去房市的火熱打了不少耳光,在大多數老百姓眼裡「做什麼都不如炒房賺錢來得快」已經成為當下的共識。但現在呈現下跌的房價還會持續下修嗎?這個問題已經成為很多買房者的難題了。

 

首先,按照市場供求關係上看,房子的價格再漲的機率不大。

但是,通貨膨脹已使錢的實際購買力降低,房產作為國人主要的投資對象,大量熱錢不斷流入房地產市場,只要房價跌到這些熱錢出手的甜蜜點,他們就會立刻出手購買,所以一些危言聳聽的言論,宣稱房地產市場泡沫破滅是沒有科學依據的。但我國房地產市場在2003年以來漲幅過快是不爭的事實,當房地產價格漲幅超過收入漲幅,就會造成消費透支,使人們的大半輩子淪為房奴。

以後買房只能保值!

 

 
在筆者看來房價上漲是房市的大趨勢(另詳筆者未來房價的走向一文),但這並不意味著房價會出現大幅度的上漲,這種上漲只會是以小幅度平穩的速度小漲,實價登錄及房地合一稅制已經讓炒房者難以再靠炒房快速獲利。

 

除了政策抑制了房價的炒作外,其他諸如貨幣、供應、人口等因素也同樣的抑制了房價上漲的速度。房價走勢長期看所得及人口,台灣人口開始出現負增長的跡象十分明顯,這就意味著在未來房價不可能出現大幅度的上漲;而短期來看在供求方面隨著租房市場的完善,未來會有越來越多的人選擇租房住,這也不會支撐房價再出現大幅度的上漲。

在眾多限制因素的影響下,未來就算房價不會再有大幅上漲,但買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性,以後買房最多的為了實現財富的保值,如果還想著買房大賺這樣的心態買房的話,結果一定會讓你大失所望的。

未來房價將趨於兩極化,合規建築物仍有上漲空間,但老舊建築物房價將江河日下

雖然未來房價大漲的可能性已經不大,但是只要買對標的物,房價升值的幅度還是很容易跑贏通貨膨脹率的,畢竟台灣房子的平均屋齡太高了,結構上也不安全(目前全台有82%的建築物都是921地震以前根據舊法規設計、施工的,這些建築物的安全性多少都存有疑慮),光是這些老舊建築物的更新需求就足以支撐這些合規(範)的建築物的房價保持不墜,甚至不乏逆市上漲的空間。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊於台灣商務平台  。授權轉載。

 
 

https://www.storm.mg/article/522111

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胡偉良 2018-10-04 06:30

作者認為,景氣好的時候建商會根據市場需求來制定房價,但當景氣不好時,地價會影響房價的下修程度,消費者的議價能力轉強。(資料照,姚翰光攝影)

作者認為,景氣好的時候建商會根據市場需求來制定房價,但當景氣不好時,地價會影響房價的下修程度,消費者的議價能力轉強。(資料照,姚翰光攝影)

房價從來就不是一件簡單的事情,有些號稱「專家學者」的磚家連最基礎的市場供需原則都沒搞懂,卻敢亂訂政策,假「居住正義」之名亂開藥方,結果不僅無助於問題的解決,反而適得其反,炒高了房價;像:過去的台北市想藉房屋稅來壓抑房價,就是一個典型的錯誤案例,高額的房屋稅打跑了開發商、老屋的屋主(不敢改建,怕迎來巨額的房房屋稅),導致新建房屋數大減(供應量減少),結果大家都知道,房價當然不可能因此下降,我只能說那真是荒謬絕頂的政策。

房價的組成因素

 

簡單的說,對新房子來講,

 

房價=地價+興建費用(含直接、間接費用)+建商利潤

到底是房價決定地價?還是地價決定房價?

在談房地產的時候,最核心的問題當然非房價莫屬,房價形成的過程中,建商根據市場的真實需求(剛性的自住和換屋)和投機(假性的投資和炒作)需求,來訂定房屋售價,而地價高低則是建商決定是否投資一個項目的考量因素。


在一般商品的價格的形成過程中,供給方和需求方在交易談判的過程中地位對等。供給方和需求方都會努力去謀求自身利益的最大化,無論那一方都有權提出自己想要的價格,然後讓對方決定接受或拒絕,對方在拒絕時會提出自己願意接受的價格,再回過頭來讓對方考慮是否接受。如果雙方都有達成交易的願望,那麼在每次談判(博奕)中供給方會降低自己的要價,需求方會提高自己的出價,雙方逐步向中間靠攏,最終出現一個交集,達成交易價格。

在房屋買賣的房地產市場,供給方是建商,需求方是購買房屋的消費者。一般而言,供給方不論在資金、談判能力、市場占有率上均優於購屋者,雙方實則處於不對稱的地位。購屋者在信息上處於劣勢。因此在房屋的買賣市場並不存在著對稱的談判關係,建商居於絕對的主導地位,也因此政府常會介入來保護消費者,甚至規範買賣雙方的交易行為。

景氣好的時候,建商根據市場需求訂定房價

很多建商常說,是因為地價的高漲才導致房價的上漲,但是真正的原因可能並非完全如此。一般而言,在景氣好的時候地價的高低並不是房價的決定因素,因為此時建商在訂定房價時,早已脫離成本的考量,不是依成本+利潤來決定售價,而是根據市場上消費者對房價的承受能力來決定;因此在房市景氣好的時候建商會把房價愈訂愈高,直到民眾不能承受為止。此時市場上的整體房價會日趨走高,在這個過程中建商往往享有超額利潤,就像2003年到2014年的這一段歷程,建商在這個階段賺足了鈔票,也壯大了自己。

不景氣的時候,地價影響了房價的下修程度

 

 

但在房市不景氣的時候,這時候主客易位,需求方反而容易掌握談判的優勢地位,在供過於求的情況下,消費者的議價能力轉強,建商不僅不再享有超額利潤,反而僅能保本。但這個時候除非大多數的建商出現資金鏈斷裂的情形,否則只要房地產的原料(土地)價格下跌至相當程度,就會有其他建商進場接盤,而使房價不致於崩潰,這也是當前雖然交易量大跌但新屋房價下修有限的原因,房價下跌的只是建商的利潤空間,地價和造價仍然決定了房價下修的底限。除非地價崩盤、房屋造價下修,否則期待房價大幅下跌是不切實際的。

 

綜上所述,所以在房地產市場景氣的時候,建商的利潤決定了最後的房價,這時候建商可以擁有30~40%的厚利

房價=(L+C)*(1.30~1.40)

當然在景氣好的時候,代銷商還有可能調高售價,這個時候房價甚至還要上調,

房價=(L+C)*(1.30~1.40)*(1.05~1.15)=1.37(新北市)~1.61(台北市)

而在房地產市場不景氣的時候,建商的利潤來到了只能保本(營運、銷售)的階段,亦即只剩~15%的薄毛利,此時

房價=(L+C)*1.15

兩者相比:1.37~1.61/1.15=1.19~1.4

也就是在景氣好與景氣不好時相比,若地價、興建成本不變,房價會有20%的下調空間,對台北市開價太高的豪宅,實售價較開價甚至有40%的讓價空間,但若開價趨實,建商仍會有15~25%的讓利空間。

因此一些名嘴、專家宣稱的殺價40%、50%,根本就是一個胡說八道的笑話,除了讓人家覺得「你是去亂的」之外,還能怎麼說呢?

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。

本文原刊於台灣商務平台  。授權轉載。

 

原文網址:https://www.storm.mg/article/522113 

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胡偉良博士推出最新力作《胡偉良的房產世界》。圖/業者提供

 

目前台灣年輕人最大的不幸福來自於房價過高、買不起房的挫敗感。品嘉建設關係企業、台灣商務平台創辦人、同時也是雙北老屋改建協會理事長胡偉良博士最新力作《胡偉良的房產世界》於9月27日正式發表,並在台灣國際房地產博覽會中進行大師講堂以「你一定要知道的房地產12大超強致勝秘訣」進行演講,與讀者粉絲進行面對面簽書會。

胡偉良博士在《胡偉良的房產世界》新書中分享他在房地產界的親身經驗和精闢見解,希望藉由此書提供讀者正確的房地產觀念,摒棄當今社會流行的迷失和謬誤。胡偉良認為,台灣的房地產走到今日已經邁向另一個與往常截然不同的新紀元,隨便買、隨便賺的時代已經一去不復返。過去儘管房地產帶來的經濟效益最小,但這個產業卻產生了最多的富豪,今天台灣的有錢人中有極高的比例都來自房地產業。胡偉良說,過去房地產交易暴利可圖讓很多人瘋房地產,於是,房屋仲介公司滿街開,沒錢的要買房,有錢的更要買房,房價於是不斷追高。高房價的解決方案最終總是得回歸到市場的供需機制,只有看清事情的本質和回歸事實真相,問題才能解決。

胡偉良指出,現今降低房價的最有效方法就是將台北市住宅區的容積率從現行的225%提高到300%,表面上看來好像是增加了都會區的居住密度,實際上只是面對現實,正視現存的違建充斥現象(占老宅的90%以上,其容積早已遠遠超過300%);其次是修改當前疊床架屋的房屋稅制問題,畢竟,沒有人會接受改建後使用面積大減、稅負卻大增的不利狀況。只要做到上述兩點,台北市的老屋改建必能如雨後春筍般遍地開花。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180930000394-260210

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台灣的房地產 未來將走向那裡?
胡偉良│理財周刊944期│2018-09-28 
房價不僅僅是個經濟問題,更是個政治問題、社會問題。房價繼續上漲將會催生更多的社會、經濟問題。

(1)高房價加劇了社會不勞而獲的浮躁心理,催生了靠炒房為生的寄生階層。

近幾年來,炒房炒地致富成了發財的最好手段,最敗家的則是賣房創業。做實(產)業辛辛苦苦一整年,往往不如輕輕鬆鬆炒房。這樣的氛圍之下,有多少人能坐冷板凳做實業?

很多人都知道,娛樂明星、網紅隨便動動,就收益上萬,很不公平,加劇了年輕人的浮躁心態。但是房地產的連年暴漲,對實業的影響卻不亞於此。

試問炒房者為社會貢獻了什麼價值?炒作房子靠低價買進,在房價上漲之後,再賣給剛需(真正的需求者),從而大賺一筆,值得驕傲嗎?他們的付出對社會有造成任何貢獻嗎?沒有,可是這些人卻很驕傲,連年大賺之後,不覺得自己是寄生蟲,偷走了剛需辛勤創造的財富。

當今社會有多浮躁呢?現在採訪小學生長大以後想做什麼?據調查想當網紅的比例驚人。少年強則國家強,少年都一心想當網紅了,國家還有未來?

總而言之,炒房帶來的暴利,帶動了社會資本的浮躁,加速了社會資本(尤其是民間資本)從實體經濟轉向房地產炒作,進一步阻礙了實業的轉型升級。

(2)高房價加速社會的貧富分化,降低了社會內需。

高房價提高了生產成本和生活成本。高房價就意味著生產者和消費者需要支付更高的價格來買房子、支付房租等等。生活成本的提高必然會使社會的貧富分化更快,社會需求隨之迅速降低。

有人說,房價上漲也能夠提高需求啊。是的,房價上升能夠給房地產企業帶來利潤,也能夠帶動很多相關產業發展。「馬太效應」造成富有的更富有,貧窮的更貧窮。馬太效應能夠產生的原因,是因為利潤。利潤歸於有錢人,而不是窮人。

長期以來房地產一直是個高利潤的行業。貧富分化的根本原因是因為利潤,利潤越高,貧富分化就越快。所以總體而言,社會的整體需求是在不斷被加速消滅。

(3)房地產除了經濟功能外,更重要的是民生功能。

過去十多年的高房價已經脫離了台灣的經濟發展速度,高房價已經失去了經濟支撐。台灣近幾年的經濟增速不斷走低,GDP增速早已變成了五%以下的成長,而在這種情況下,房價卻在短短十幾年內快速翻倍。沒有經濟的增長支撐,高房價是難以持久的。

(4)台灣的人口老齡化越來越明顯,房價增長缺少人口增長的支持。

「路易斯拐點」在台灣早已顯現,人口紅利早已消失。在人口低度成長甚至逐步走向負成長的趨勢下,房地產價格上漲已經失掉了長期的需求基礎。目前僅剩下「存量更新」(老屋改建)的需求。

高房價促進了貧富分化,甚至有不少人說買不起房的人將會永遠也買不起房,追根究柢說的就是貧富分化的問題。

預期近期的美元加息將導致資金外流壓力加大,國內資金將會趨於緊張。美聯儲已經宣布這一兩年還會繼續加息,二○一九年加息兩次。美聯儲的持續加息,已經導致國內利率逐漸落後美國利率甚至加大利差,這將給國內資本一定的外流壓力。如果真的出現資本外流,國內房價的貨幣支撐將更為缺少。

很多人認為科技發展不會造成就業壓力,他們認為科技同時可以產生就業。但是根據歷史來看這個結論並不完全成立,否則也不會有工業革命時期工人砸毀機器的事件了。要想讓科技減少就業人口後又能促進就業,難度不亞於一場革命。因為那需要一次全面的財富重新分配。

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2018-09-21 21:37文/住展雜誌 住展雜誌/住展房屋網
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對於購房者來說,最關注的就是房價走勢了。如果剛買完房,房價就下跌,那感覺真的很糟!但對於房價走勢,就算專家也無法準確預判,何況是普通購房者?

 

對於房價走勢,一直以來,許多購房者都相信某些既定說法,而且深信不疑!然而這些說法,其實都是錯誤的!

 

1房價漲了就賺到了

 

 

在許多購房者看來,買房後,只要房價漲了,那麼就以為是賺到了。對於這種說法,筆者並不認同,一般來說,大家買房都是用來自住,即便房價漲了,你也不見的會去賣房,既然不會賣房,又談什麼賺了呢?同樣的道理,房價跌了也不要太懊惱,房價的漲跌都是波段的,很少人能準確的買在波段的最低點,況且每個建案都有各自的特色,其中很多都是愈賣愈貴的,你想「抄底」的結果就是根本買不到。

 

2少子化 房價必大跌

 

 

這是目前坊間最流行的說法,但是也是最錯誤的說法,這個說法中最大的謬誤是完全忽視了房子老了,漸漸不適合居住的現實狀況,房子老舊了,這些老舊房子需要更新的比例遠遠大於少子化所帶來的人口遞減比例,也就是說若老屋改建的效率不佳,未來的新房子不僅不會跌價,反而會因符合居住需求新屋的數量供不應求,那部分供給的房價反而會居高不下,所以未來跌價甚至變成棄屋的都將是老舊房屋。

 

3建材成本推高房價

 

 

雖然現在建材成本都在不斷提高,但要說是建材成本推高了房價顯然不合理,就比如鋼鐵,在房屋興建時,鋼鐵不可或缺,但鋼價上漲卻對房價影響不是那麼大,所以,不能簡單地說是建材成本推高了房價。

 

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4房價暴跌百利無一害

 

 

看著房價居高不下,好多人都在幻想著房價暴跌,認為房價暴跌百利而無一害。對此,筆者要說的是,房價暴跌常代表經濟情勢不佳,果真如此,恐怕大家的日子也不會好過。

 

5抄底房價很容易

 

 

一看到房價下跌,有些自以為是的購房者就想乘虛而入,利用此一時機買空賣空炒作房價!結果卻虧得一塌糊塗!所以,不要妄想炒作房價或買在最低點,只要房價在可接受的範圍,那就可以考慮買房了,否則你永遠都買不到房子!

 

6沒有一個建商是好的

 

 

這句話就像「天下沒有好人」一樣的荒謬可笑,講這些話的用意無非是譁眾取寵,反正這年頭建商就像「過街老鼠人人喊打」,於是「黑心建商」、「受到建商追殺」…這樣的詞、說法就紛紛出爐,而說者儼然成為正義使者的化身,也因此博得不少年輕族群的愛戴,這是他們個人的行銷手法,筆者也不打算置評。

但是任何一個群體中本來就有好人和壞人,有好廠商和壞廠商,景氣好的時候,壞廠商不但能生存反而因為「敢說」、「敢做」而混的更好,利潤更高,但是到了景氣衰竭的時候,投機客紛紛退場,市場上只有精挑細選的自住客,這時候只有經得起考驗的廠商才能存活,不僅如此,反而因為物以稀為貴,而彌足珍貴,而他們的產品更是經常出現秒殺的熱況,所以消費者若還抱著等待下修的心態,當然結果一定是不斷的錯過好產品,而最後只能買到市場上的剩貨。

買房做為人生大事,購房者勢必都會高度重視,然而,正是因為過於重視,才會信了以上這六大錯誤說法,結果反而讓自己吃了虧。

 

胡偉良博士。畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/3381088?from=popinpc2

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階級固化之下 寒門恐難出貴子
胡偉良│理財周刊942期│2018-09-14 
這個話題長久以來一直飽受爭議,但說句大家不愛聽的,現實也確實如此!

很多人會說,難道我就要認命,我窮、我努力求上進還不行嗎?我告訴你「不行」,這個時代,知識早就無法改變命運了。

其實不止是這個時代,而是從古至今,寒門都很難出貴子。

舉個小例子:一個窮苦出身的孩子獲得了成就,甚至拜相封侯,他的成功就會被渲染成一個非常驚人的偉業,而被萬人傳頌,其實說穿了,這只不過是個百萬中之一的極端案例。 

縱觀古代歷史,有幾個是農民起義後奪取了政權的窮苦孩子做了皇帝的?世界史上又有幾個?而在太平盛世,又有多少人是貧苦出身最後做了大官,或者賺了大錢的?

可以告訴你,少之又少,哪怕就是這個時代的一些大咖,你們去看看他們的出身或成長背景,你會發現根本不是所謂的寒門。

其實自古以來「寒門出貴子」百分之九十都是假的。寒門出貴子無非是自我安慰之詞,要不就是執政者的宣傳,或是為數甚少的特例。

其實寒門不出貴子的原因並不是因為貧窮,而是身處底層的格局根本無法仰望真正的天空。

財閥、家族、集團 把持大筆財富和資源

仔細檢視一下台灣的現況,有人就斷言「台灣階層固化,近三十年基本沒有新富豪出現」。

除了早年像王永慶、蔡萬霖家族、郭台銘這極少數是白手起家,靠做小買賣壯大之外,其他台灣的富豪都是原來的地主之類的人,都是有基礎的,不是真正的白手起家。所以台灣現在的富豪真正白手起家的人真的很少,真正從一窮二白成為富豪的人更是幾乎沒有,這就是殘酷的現實。

或許有人會認為,當有一些真的很有能力的創新者出現時,就會有機會,但是,當階級真的固化的時候,什麼樣的創新者也不可能再挑戰他們前輩的權威。

很多人認為這是在危言聳聽,但再看看那些已經固化的已開發國家,美國的富豪百分之八十都會是二代的天下,美國已經形成了太多的財閥、家族,集團更是不勝枚舉,他們把持這大筆的財富和資源,已經可以說是根深蒂固、盤根糾結,無人能夠撼動。

再看看周邊的香港,把持財富的都是八、九十歲的老人,等他們逝去,剩下清一色都是繼承者,這些人手裡有的已經不僅是財富了,還有難以取代的系統結構,在這種固化之下年輕人少有出頭的機會。

所幸的是,兩岸的新型行業發展得還很不錯,很多富豪來自於科技領域,這正是兩岸華人改變命運的機會,也是寒門改變命運機會的所在。


為什麼要買房?

房子的價值並不在於房子本身,而在於房子附近的稀缺資源,比如學校、醫院、商圈、各種辦事機構等等,這些稀缺的資源給你帶來各種便利,是房子價值的根本。

為什麼現在要買房?今天筆者想通過一個獨特的視野來和大家聊聊。

今天的日、美、英等已開發國家階層固化已久,富人的後代永遠是富人,窮人已不可翻身,半個世紀來日益拉大階級鴻溝!

什麼是階層固化?

社會學把由於經濟、政治、社會等多種原因而形成的,在社會的層次結構中處於不同地位的社會群體稱為社會階層。各階層之間流動受阻的情況就稱為階層固化。

早就有學者發出警告,二十一世紀的社會階層流動已經呈現出同代交流性減弱,代際遺傳性加強的趨勢,「富二代」、「官二代」、「拚爹時代」、「窮二代」都是階層固化的產物。

先看看教育方面能否改變階層固化。

英美傳統教育維護階級固化

當代法國思想家布迪厄曾經總結說,資本有三種表現形式:經濟資本、文化資本和社會(關係)資本。

不同階層的家庭擁有不同量的資本總和。其中,高資產階層擁有的資本是最多的。他們從不愁錢(經濟資本),閱歷與視野廣闊(文化資本),並且擁有大量社會精英朋友(社會資本),這樣的家庭可以很輕鬆地把孩子送入優質的私立貴族學校,讓孩子受到更多更好的教育,從而有效地傳承他們的階級地位。



而低收入家庭則沒有太多選擇,大部分只能把孩子送進普通的公立學校。

在西方國家,這兩種學校的教育資源配置不均衡,教育目標也完全不同。

精英貴族學校專注於把學生培養成直接掌握成功工具的人,使他們擁有更多的創造力、決策力及領導力。

而普通學校則致力於為所有的學生提供一個平等地走向學術成功的機會。

甚至在布迪厄看來,西方看似民主公正的教育,實際上是通過構建有利於統治階級的文化資本而實現的文化再生產,而文化資本的再生產同時又維護了統治關係。

以美國常春藤學校為例,二十世紀初,這些學校一度把希臘文和拉丁語作為入學條件之一,這讓底層人民的孩子無論如何也無法企及。直到今天,學生的人際交往技巧、教養、品味也由各種社會實踐、實習經驗反應出來,成為進入很多名校必備的敲門磚。

入學條件來自於統治階級的制定,他們創造了幾乎只有自己人才能完成的規則。

日本「精英路線」 按部就班的成才之路

富人所受的教育一直是精英教育,但是「同學不同命」,他們的同學很多非富即貴。日本有一個名詞叫做「精英路線」(elite course),指的就是精英們按部就班的成才之路。大家都默認進入這樣學校的人今後就會有個好前途,高品質的教育保證了他的素質,而家庭的背景保證了他的見識和社會地位。

在日本,像醫生、律師、政治家等金字塔頂端的職業幾乎都是世襲的。以政治家為例,日本前首相小泉純一郎是從祖父小泉又次郎、入贅的父親小泉純也那裡接下選舉地盤的,小泉純一郎卸任後,讓二兒子小泉進次郎接班,小泉家的政治香火因此不斷延續。

不僅是社會公認的精英職業,子承父業是日本很多行業的普遍現象,比如寺院方丈、花道(插花)、茶道、相聲表演者、日式建築的木工、各種作坊及各種傳統手工藝者都是世襲的。甚至有學者稱,正是因為日本各個階層的人都會主動選擇相匹配的工作,才使日本社會能夠正常運轉。

一般來說,教育應該是打破這種各階層缺乏流動性現狀的最好辦法,但是,在日本,擁有各種「地盤」的寡頭們把持著各種資源,包括社會地位、收入、人脈等等,並有意地將這種資源讓後代繼承,這種「大家守大業,小家守小業」的模式是社會上預設的。這也是日本各行各業的人都能自動選擇自己的人生道路的原因。

教育費用高不可攀 被錄取也讀不起

再看一下美、日、英等國家的學雜費用又多了一種分割,好比美國好一點的學校宿舍費用和書籍、雜費,再加上學費、生活費用差不多十多萬美元,這豈是一般百姓所能負擔!

好的大學學費一般受薪階層根本付不起。而且好的高中、初中和小學也不像國內那樣考試成績好就能上,基本上是用錢砸出來的,私立學校一年三至六萬美元的費用很稀鬆平常。

你在美國是受薪階層?對不起,你的孩子只能上公立,你連有錢人的後代都見不到。想上好大學?對不起,你們來自「義務教育」的高中,申請好大學基本上少之又少,就算被錄取也讀不起。

這真令人悲哀。

於是,教育也不幸淪為西方統治階級維護其自身利益的重要利器之一。

綜合再看幾點:
(1)窮人的孩子缺少生活中的榜樣,父母很難給出思維或者處事上的好建議,也缺乏足夠的教育投資。
可以看到,美國低學歷父母的孩子們,同時也更有可能來自於單親家庭,後果就是孩子沒有一個良好完整的成長環境和思維觀念!
學歷低/貧窮的家庭,父母花在孩子教育上的時間,精力也比高學歷/富人家庭要少。
(2)結果導致了不少窮人的孩子輸在起跑線上。

掌握稀缺資源 贏者通吃

稀缺的社會資源,從類型上說大體可以分為三類,一類是物質性的財富,即經濟資源,一是政治上的權力,三是社會威望或社會聲譽。在任何社會中,這三類資源都是稀缺的,但在不同社會中,分配這些資源的原則是不同的。

一種方法是分散型分配,即分配不同種類資源時實行的是不同的原則。在這樣的社會中,擁有某種資源較多的人或群體不一定也擁有較多其他的資源。而在另外一種社會中,則可能實行一體化的原則。也就是說,各種不同的資源往往是集中在同一部分人的手中。按照這兩種不同原則進行資源配置所產生的結果和社會影響是完全不同的。 回到開始的問題:為什麼買房?我們首先瞭解房子的屬性:
(1)居住。(2)享受學校教育、醫院、商圈、各種辦事機構等等,這些稀缺的資源給你帶來各種便利。(3)投資價值(保值)。房價的漲幅歸根結底都是GDP的增長,只要GDP會成長,房價就會跟漲。

買房不是買房子的本身,而是房子背後未來給你帶來的價值(不單只是錢,而是「富人圈」和孩子的起跑線)!
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2018-09-02 06:09

▲▼房市,雨遮,新成屋,不動產。(圖/記者葉佳華攝)

▲房市示意圖。(圖/資料照)

文/品嘉建設創辦人胡偉良

10多年前大台北房價一坪10-20來萬時,很多人叫苦連天,認為高房價讓人不吃不喝也買不起,殊不知2003年後,大台北地區的房價才是真正的飆漲,搖旗吶喊的人依舊多,這些人都在等著房市崩盤,但是,房價若真的大跌了,這些人敢下手買嗎?

香港樓市崩盤三次,為何民眾依然買不起房?

以香港為例。歷史上,香港有三輪房價崩盤,曾暴跌七成,最後一次足足有六年之久,很多人覺得奇怪,這麼長的時間,港人明明有充足的時間買房,為什麼到現在仍然有大部份的香港人買不起私用住宅呢?

第一次房價崩盤:

時間是在1982年,一部分港人選擇離開香港,大量房產、地產被拋售,金融市場上出現了急售港元的危機。同年年底,香港樓價比前一年下跌60%,1983年面臨崩盤。傳聞“英皇集團” 老闆楊受成在此期間都因為過度投資導致破產。

第二次房價崩盤:

1994和1995年的時候,香港住宅樓宇,售價平均下跌約3成,個別地區跌幅更大。寫字樓售價亦大幅下跌3成甚至跌到原來的一半價格。這次源於前一輪的大漲,從高峰期回落。

第三次房價崩盤:

1997年,香港以歷史上最高位房價的姿態回到中國懷抱。隨後一年間房價下跌了一半,1999年房價反彈2成,再連續下跌3年多,直到2003年8月份。這波崩盤,足足下跌了6年。

現在香港人是什麼樣的居住狀態呢?

前段時間香港火爆的綜藝節目《有樓萬事足》中提到,在寸土寸金的香港,人均居住面積4.2坪。而部分低收入戶的住房,更是只有1.7坪。實際上還有一部分人是連租都租不起,他們住在改造的貨櫃裡。一到下雨天,就出現很多蛇蟲鼠蟻。還有人住在連人都站不直的閣樓裡,這不是最可悲的,可悲的是,香港崩盤並沒有縮小貧富差距。相反,住公屋租房的人越來越多。

根據資料顯示,1997年因為崩盤導致“負資產”破產的人,有10萬個家庭。到現在,這個數字擴大了很多。如今,香港人口突破了700萬,其中有60%的香港人買不起私人蓋的房屋。45%的市民居住在公屋裡,只有15%以上的買起私人蓋的房屋。

那麼,到底是什麼原因讓香港人不把握低房價的時期購入私用住宅呢?

買漲不買跌

首先,是華人「買漲不買跌」的心理。
房價上漲不願意買的人,房價下跌了更不敢買。他們猶豫、觀望,怕自己買在房價高點,怕買了房價還會跌。對這種心理的人來說,三次下跌還遠遠不夠,縱使三十次,三百次他們都還會害怕,怕跌的不夠,還有可能繼續下跌。

抄底,也是需要勇氣的

房價下跌的時候,最不敢買的依然是希望房價下跌的那批人。畢竟,鍵盤下的搖旗呐喊更容易些。抄底,也是需要勇氣的。

房價大跌意味著國家經濟全面萎縮

在房價大跌的情況下,銀行必然會收緊自身的錢袋子。為了降低自身風險和呆賬的發生,對貸款會控管的非常嚴格,要麼提高利率,要麼提高自備款比例。因此,到時候自備款就可能掏空你的家當,甚至還要大舉借債,每月負擔更高的房貸,到時候你還願意買房嗎?即使你願意買,也未必買得起。整體經濟不好,所有公司收益都會減少甚至虧損,裁員降薪是必然發生的事情。到時候薪水少了,工作沒了,你養不養活得起自己還不知道呢,還要考慮買房?

所以,房子並不是跌了大家就進場買房,反而大多數人都不敢進場,尤其真的等到崩盤的那一天,你可能還會慶幸自己還好沒有買房,而不會急著去買房!但這時候也正是成功者和不成功者的分際所在。

▼品嘉建設創辦人胡偉良。(圖/品嘉建設提供)

▲▼品嘉建設創辦人胡偉良。(圖/品嘉建設提供)

 

原文網址:https://house.ettoday.net/news/1246031

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為什麼都更(危老) 改建這麼困難?
胡偉良│理財周刊940期│2018-08-31 
《都都市更新條例》是在一九九八年十一月十三日制定的,其母法為《都市計畫法》,其間經歷八次修正,第九次修正目前尚在立法院等待院會審議中,截至二○一一年底為止,全台灣送核案件共有九一二件,核定的有二七九件,其中核發建照者則有一二三件,二○一二年核定的有十三件,二○一三年核定的有三十一件,二○一四年核定的有十件,整個情勢看來不僅沒有增加的趨勢,反而逐年遞減。

為什麼都更改建的成效每況愈下呢?台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀,與落後國家相比更是毫不遜色,這些情景大家看在眼裡,卻都視若無睹,彷彿與自己完全無關。

先說政府,一大堆的學者專家和政府官員,完全漠視台灣當前已存在的老舊住宅現況,活在柏拉圖的理想國度中,似乎非要等到浩劫來臨才能驚動他們,但也可以看得出來他們正是活在象牙塔裡的一群既得利益者。

政府花了巨資委託學者專家做了一堆冠冕堂皇的報告,但卻都輕忽了下列基本事實:

(1)《都更條例》權利變換的核計方式不適合房價波動的狀況

當前都更條例的遊戲規則,係將共同負擔以核定當時之房價做為實施者的成本補償,該方式在房價上漲時將造成實施者得享增值厚利,引起圖利建商的批評,但在房價下修時,則將使實施者不僅沒有利益,反而將因房價下跌而遭受損失。這也是二○一五年起房價下修之後,都更案件開始大幅遞減的主因,一些已核定通過的都更案例都已因此停擺,更嚴重的是一些已經完成拆屋的,勢將面臨難以為繼的困境,這些都將是即將上場的未爆彈。

(2)不務實的培訓、獎勵計畫

地方政府花了大筆經費培訓了大批的都更推動人員,結果幾乎是一事無成 ,更糟糕的是為了鼓勵民眾成立改建委員會,政府還給予經費的補助和獎勵,結果為了爭取金錢獎勵,這些推動人員往往給住戶畫了大餅,改建委員會成立之後,卻因為餅畫得太大而使實施者退避三舍,以致難以落實,並從而抹殺了後續執行的可能。

(3)屋頂加蓋、法定空地佔用早已成為既存事實

屋頂加蓋、法定空地的佔用幾乎成了當今老舊公寓的通例,這些早期老舊建物的現存容積遠遠超過新法規的建築容積,甚至大過「都更改建」可給予容積獎勵的最大上限(五○%),也突顯政府完全昧於現狀,刻意限縮改建容積獎勵做法的可笑。



當前改建給的容積獎勵上限,都更是五○%,而危老容積獎勵的最大上限只有四○%(其中並包含一○%的時程獎勵),而一般危老建案實際上可拿到的獎勵比率更低(通常只有二四%至二六%),不給足夠的容積獎勵,卻期盼老屋改建成功,只是突顯政策的不符實際。

(4)台北市的住宅區現行容積率不利於改建

台北市絕大多數的住宅區(住三)容積率只有二二五%,比相鄰的新北市住宅區容積率三○○%要低了三三%,也就是說台北市住宅區的一坪土地只能(容許)蓋出二.二五坪的室內面積,小於新北市同樣性質的土地可以蓋出三坪的室內面積。也比還沒有實施容積率管制前的台北市老宅的可興建面積要小。難道是因為台北市的公共設施水準(設定容積率的基準)不如新北市?這也是台北市房價遠遠超過鄰近新北市的主因,依這樣的容積率再加上限縮的危老獎勵,改建後的室內面積會比原來的小了很多,想要讓民眾願意改建只是不切實際的口號。

(5)都更的過度、不當渲染和報導

對都更好康的過度渲染,使得一般民眾對都更普遍存在錯誤的認知,像住宅區的住戶想比照商業區,房價五十萬的想比照房價一百萬的,四、五層公寓想比照二、三層樓的換回條件,加上民眾普遍的貪婪(不想吃虧卻又想占便宜)、不勞而獲(等待天上掉下來禮物,期待藉由改建翻身致富)的心態,這些錯誤的認知更是妨礙了老屋改建的推動。

(6)民意代表的關說

再從現實的場景來看,公寓的空地總是被一樓的屋主佔用,做為停車空間、額外居室或私人庭院,而頂樓的公共平台也幾乎都由頂樓的住戶加蓋了頂樓加建,做為自用或出租使用。

這些屋主早已將這些「佔用」視為理所當然的權利,而在改建之後,這些權利都將面臨可能喪失的現實,想想有多少住戶會樂意配合改建?而這些違建基本上都是不利於居住安全。問題是政府縱然想拆,卻得面對民意代表的關說壓力而難以貫徹。

(7)不實的誤傳、誤導和流言

太多的民間流言和傳說,使得有機會參與改建的住戶都誤以為都更(危老)改建存有巨大的利益,因此大家一方面怕吃虧,一方面又想多拿,結果產生了大量的誤解和誤會,偏偏都更(危老)改建因為獎勵值愈來愈少、房價走跌,使得實施者的獲利和可調節空間也愈來愈少。

偏偏民眾因為不懂所以總會多方請教,被請教的或因了解不深或只有片面了解 ,在「愈幫愈忙」的情況下,造成實施方和住戶間的鴻溝愈來愈深,所以改建破局的機率愈來愈大,最後對兩方而言,都只是春夢一場。

(8)實施者錯估形勢,造成爛尾樓不斷

從事危老改建會有不少的成本負擔,這些成本常會被實施者所輕忽,等到執行下去,問題紛紛湧現,才警覺到大事不好了,尤其碰到房價下跌時情況更慘,好一點的應變之道是降低房子的興建規格,大多數則是選擇「落跑」,因此可以看到不少舊房子已經拆掉,新房子卻始終不見動工的景象。這種情形在往後一定會愈來愈多。

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作者指出,民眾需要結合自己的工作狀況、經濟能力以及是否適合買房等綜合條件,來考慮自己到底該不該買房。(資料照,呂紹煒攝)

作者指出,民眾需要結合自己的工作狀況、經濟能力以及是否適合買房等綜合條件,來考慮自己到底該不該買房。(資料照,呂紹煒攝)

房並不是說你想買就能買,也就是說買房是需要結合自己的工作狀況、經濟能力以及是否適合買房等綜合條件,來考慮自己到底該不該買房。如果你還在猶豫是否要買房,不妨先測測看你是否為下面幾種不適合買房的類型。如果你在裡面,建議你還是暫時不要買了。

1. 初入職場的人


如果你是剛從學校畢業、初入職場的年輕人,那麼你暫時不適合買房。一方面是因為你的工作還沒有穩定,還銀行貸款的能力有限。另一方面是因為你初入職場的微薄薪資大部分已用於支付房租、生活費、同事(同學)聚餐等相關開銷,你根本很難有太多剩餘的閒錢,也很難存錢,更難支付買房後所需面臨的每月房貸還款。

當然,如果你的家庭條件非常好,而且家裡也願意出資幫你買房,或者幫你支付買房的頭期款和房貸,那就另當別論了。

2. 工作不穩定或者收入不穩定的人

在現實生活中,不乏一些自由職業者,或者沒有穩定工作、只做兼職的人。這類人群的工作和收入都是不穩定的,有時候很高,有時候卻連滿足生活的基本開銷都沒有辦法支應。如果你屬於這類人群中的一員,那麼你也不適合買房。一方面是因為銀行願意貸款給你的成數不會高,即使你有買房的頭期款,但是因為你沒有穩定的工作和收入,銀行會覺得貸款給你的風險太高,因此不會通過你的貸款申請或給你足夠的額度。如果你還執意買房,一旦銀行貸款失敗,你就有可能會面臨錢房兩失的情況。

 

另一方面,即使你通過其他方法讓銀行核貸成功了,但是因為你沒有穩定的收入,極有可能出現繳不出房貸的情況。一旦房貸中斷超過幾個月,銀行將會申請拍賣你的房子,到時候就得不償失了。

 

3. 正在創業的人或者正準備創業的人

因為創業者需要一筆啓動資金,加上至少一年的流動周轉金,如果你將手頭上的錢拿去買房,一旦創業資金周轉不靈,就可能面臨要把房子賤賣的命運,這樣一來就因小失大了。

其實貸款買房拼的不僅僅是財力,還有繳房貸的能力,因此買房之前要先看看自己適不適合買房,有沒有能力買房。買房最怕的就是,盲目的跟風,看到別人買了,你東湊西借也想跟著買房,一旦還不了每月的房貸,那生活肯定陷入一團混亂。

所以,買房前最好先想想,除了自己有沒有需要買房之外,也必須評估自己現階段的條件適不適合買房?

*作者畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考並取得技師執照,曾先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從事過公職、建材、營造業務,之後再跨足房地產領域,為品嘉建設關係企業(Since1987)創辦人。

原文網址:http://www.storm.mg/article/466755

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胡偉良觀點:年輕人覺醒,寧可無房也不要背負沉重的房貸

作者認為未來炒房將不再成為致富的關,如何讓房價成為年輕人能負擔的價格,也考驗著執政者的智慧。圖為房市示意圖。(新新聞提供)

作者認為未來炒房將不再成為致富的關,如何讓房價成為年輕人能負擔的價格,也考驗著執政者的智慧。圖為房市示意圖。(新新聞提供)

年來,租房市場突然火爆起來了,看看這些租房的群體,以年輕人居多。除了單身年輕人之外,越來越多的已婚家庭也走上了租房的道路。當然租房市場的火熱,離不開政府對租賃市場的鼓勵和補貼政策,另一方面也是因為當前的高房價,讓大多數人買不起房。


人的想法會變,再傳統的思想也會改變,國人們曾經有「寧買不租」的觀念,如今已經有了很大的改變。當然這些改變一方面也是建立在高房價上。高房價改變我們更多的傳統思想。越來越多的年輕人開始覺醒,比較買房與租房對他們的利弊得失,在他們在人生剛剛起步的時候,拿什麼本錢去買房?貸款買房,背負著沉重的房貸,預支自己未來的生活,到最後也許換來的只是一堆鋼筋混凝土而已。

其實,除了年輕人本身覺悟外,其實同樣離不開女性的擁房偏好,可以說女性對房市的發展極其重要。

也許,在不久的將來,越來越多的人開始覺醒,房子真的不再那麼重要了,租房也罷,買房也好,有自己居住的地方,就足矣。

 
據統計,台灣絕大部分家庭收入超過60%都用於買房,而且大半的家庭都背負著巨額房貸,是徹徹底底的“房奴”。尤其是2003年以來,房價上漲更是可以用“肆無忌憚”來形容,很多人看到了投資房產可以獲得的巨額回報,因而蜂擁而入,形成一支龐大的購房大軍,運用財務槓桿,瘋狂買房,房價出現惡性瘋漲。

高房價是一把雙刃劍,有人把它當做跳板、賺錢的工具,從擁有一戶到擁有幾戶,甚至十幾戶,財富也不斷如滾雪球般坐大,這些人早已藉此實現財務自由,每天的生活都是在吃喝玩樂,逍遙自在;而有的人卻視之為一座高峰,不可逾越,窮其一生都無法擁有一間屬於自己的房子,連最基本的安家夢都難以實現。房價飆漲之下,捆綁父母買房已成常態!

近期的調查顯示,大部分首購族的購屋自備款大半來自於長輩(自己出資的只有25%),這個現象說明:當前的薪資所得太低了,以致於年輕人在日常開銷之外,沒有太多的餘錢。除此之外,也說明現今的年輕人比較注重及時行樂,而少儲蓄。年輕人買房就要靠啃老,不得不承認,在房價飆漲之下,年輕人捆綁父母買房已成常態。

年輕人如果不依賴父母的積蓄,想憑藉自己的能力實現買房夢,是非常困難的。畢竟面對不斷高漲的房價和水漲船高的生活消費,年輕人靠薪資那點微薄的收入,能養活自己已經非常不錯了。

即便是掏空家當實現了安居夢的人,生活也並沒有因為房價上漲、財富升值而有所改觀,反而是越來越多的人雖然早已資產千萬,但實際上卻是“千萬負翁”,每天的生活只能是擠捷運、吃粗茶淡飯,勒緊褲腰帶過活,說是苟延殘喘一點不為過。

高房價引發的社會弊端盡現,年輕人正淪為“無作為”的一代

在台灣,做什麼最賺錢?炒房啊!這早已成了不能說的公開的秘密。過去的經驗告訴我們,前些年,但凡有勇氣通過投資房產都實現了人生的飛躍,很多人甚至一夜之間就實現了人生軌跡的逆轉。這等於告訴所有人,唯有買房炒房才能改變你的人生,才能讓你的人生大不相同。

任何事情發展到最後都有兩個極端,有錢人炒房子賺翻了,沒錢人覺得對工作很失望,辛苦一輩子也不如別人炒房,大家都變得浮躁,高房價所引發的社會弊端不斷發酵,當前的搶劫犯罪以及仇富心理也應該跟房價的暴漲難脫關係,因為覺得自己就是累死也買不起房子,使得人們不願意像以前那樣踏踏實實工作,因為自己的付出和回報實在不成正比。

炒房暴富心態,拖垮了一代人,年輕人正淪為“無作為”的一代。

如今,房價大幅下修,炒房族正面臨套牢的噩夢,未來房價怎麼走,大局已定!炒房暴富神話已逐漸化成泡影,以後炒房致富不再有機會,而如何讓房價成為年輕人能力可及也正考驗著執政者的智慧。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長

原文網址:http://www.storm.mg/article/473872

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雖然這一二年房價有些微下修,但是前一波長達十年的持續墊高房價,使得高房價已成為無房者的惡夢。(資料照,郭晉瑋攝)

雖然這一二年房價有些微下修,但是前一波長達十年的持續墊高房價,使得高房價已成為無房者的惡夢。(資料照,郭晉瑋攝)

然這一二年房價有些微下修,但是前一波長達十年的持續墊高房價,使得高房價已成為無房者的惡夢,和難以企及的空中閣樓,許多有居住需求的自住客只能望屋興嘆,眼看著高不可攀的房價卻無能為力,但是為了成家似乎又不能不買,陷入了一種痛苦的糾結之中。高房價到底會引發哪些後遺症呢?

生活水準下降

 

這個顯而易見。房價的升高必然導致一般民眾都需要貸款買房,成為的房奴。為了還房貸,咬緊牙關,不敢出去玩,還不敢生病,更談不上什麼生活品質。

 

越來越多的單身

很多民眾結婚的必備條件就是有房有車,如果房子的價格再漲的話,很多人就是貸款也買不起房子。大量的單身男也意味著大量的單身女,以後都變成了黃金單身漢和鑽石單身女,孤獨終老。

人口數量下降

結婚的人少了,生孩子的也少了。因為現代人的生存壓力很大,再加上生孩子必然要換大一點的房子,將來還要考慮給孩子買房子,人的一輩子就這麼被房地產給綁架了,覺得很不值得。

買不起房也租不起房

 

 
房價上漲必然引起房租的上漲,現在的房子兩房一廳的,位在普通地段的租金都要兩萬上下,對於那些剛畢業的大學生來說,想租房也會成為問題。再加上現代人的消費態樣比較多,基本上每個月的薪資都會不太夠花。如果房租的價格再漲,那這些人可能要睡大街了。

 

老人無法安度晚年

現在的年輕人剛剛畢業一般都是沒錢買房的,凡是買房的基本上都是靠家裡人的資助,但是後面的房貸還是要靠自己的薪資去支付。如果將來房價再漲的話,可能年輕人的薪資就不夠付房貸了,那長輩免不了要拿出老本來幫忙,如此一來想要安度晚年可能會更艱辛了。

看著高房價,民眾只能望之興歎,因此,讓房價回歸合理化是政府很重要的課題!朋友們,你買房子了嗎?

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

原文網址:http://www.storm.mg/article/479392

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假如房價下跌 那類房子最不保值?
胡偉良│理財周刊938期│2018-08-17 
當房市出現普遍下跌行情的時候,這幾類房子是最危險的。

一、遠離集中居住區的度假、養老、旅遊類地產

通俗點說,就是遠離塵囂的房子,被開發商包裝成休閒旅遊、養老類的地產,這類房子通常都不會是民眾的第一居所。

不是第一居所的房子為什麼最危險,因為它滿足的是人的享受性需求,而不是剛性需求。對於時下大多數人而言,都還停留在買第一間房和換房的階段,因而這類房子的客層相當有限,不屬於真正的大眾需求。

眼下這類房子其實不少,比如北海岸沿岸的房子,大多數都是這類度假、養老、旅遊類地產。

二、最晚漲起來的也是最先跌下去的城市或區域(地段)

其實這種房子和上面那種是有共通之處的。

旅遊度假養老類的房子也是最晚漲起來的,但最晚漲起來的房子還有很多,比如二○○三年以來的房市上漲是由台北市開始起漲,之後蔓延到新北、桃園,再往台中、高雄,最後全省一些小城市也漲了起來。

但房市一旦下行,這類房子也是最危險的,理由如下:

最晚漲起來的一般都是在地段、城市等因素方面有差距的。通俗點說,這類房子都是被挑剩下的,人們還想買房,實在沒得選了,被迫去買這類房子,所以它們最晚漲起來。

既然這類房子漲得「勉強、遷就」,那麼在樓市下行時,人們拋棄它可就「乾脆、捨得」了。本來買的就不爽,何況價值又不高!

三、一些比較過時的房子

比較過時的房子,包括面積較大的公寓及早期沒有容積率管制之前蓋的住商大樓、大坪數別墅。

說這類房子不保值不是因為它們不值得買,價格足夠便宜當然值得買,這類房子如果買入價格比較貴,那麼相對於其他種類的房子,這類房子必須先降價下來,否則是賣不掉的。

四、「老破大」的房子

老破小是指地段比較好但屬於老區,房齡比較老,房子比較破,面積比較小。這類房子特點是生活機能的便利性佳,抗跌性好,舒適性差。所謂抗跌性好是因為這類房子具備地段優勢,但因為房子老舊,除了土地價值外,建物本身價值不高,甚至沒有價值可言,且因為屬老舊,整個區域要完全改建困難性也高,因此也沒有多少增值空間了。地段優勢決定了買這類房子也沒什麼太大風險。風險與收益是成正比的,風險小收益也小。

但「老破大」就不一定了,大的老房子,總價太貴,反而會放大「老」和「破」的缺點,除非有改建的可能,否則只有降價才能賣出。

五、高總價的大坪數住宅

二○○三年以來的房價飆升期出現了數量龐大的高總價建案,建商之所以熱中於狂推此類型建案的理由很簡單,利潤好、銷售快,而去化容易的原因則是除了真正的買家之外,買此類型「豪宅」的投資客也多,而投資客買這類房子其實多半不是做為自住之用,而是為了轉售賺取價差。但問題是台灣真的有那麼多有錢人甘願花大把鈔票去買「豪宅」嗎?再加上這些「豪宅」基本上只是坪數大一點罷,其他諸如地段、門廳…等條件根本不符合真正豪宅的條件。

太多的大坪數建案產生了大量的供給,具備高總價購屋實力的大戶畢竟有限,這些人的需求獲得滿足後,多餘的房子賣給誰?高額的管理費、房屋稅都令人望而卻步,尤其是民國一○三年七月一日才取得使用執照的房屋,房屋稅大幅上調,如果恰巧又是房價七千萬以上的房子,更將面臨銷售無門的困境。

六、沒有改建共識的老舊公寓

民國六十三年以前,我國的建築法規甚至沒有建築物需抵抗地震力的考量,因此,碰到大地震,這些老舊公寓能否安然過關實在存疑,再加上屋頂加蓋更給這些老房子加添了危險性,對坐落在大台北地區的老房子而言,因為盆地效應的影響,地震力的作用將因共振而加大,因此倘若大台北地區發生六級以上的地震力時,這些老舊公寓的災損結果將不堪設想,屋倒人亡將是必然的結果,少有僥倖。

老舊公寓除了抗震力差外,居住上的舒適性、方便性也不好,壁癌、漏水、電線短路更是經常之痛,若不能改建,將來房子只剩土地留有價值,因此房價大幅下跌將是不可逆的趨勢,若手中持有此類物件,住戶間又無改建共識,那麼最好的策略應該是盡早賣出,因為愈晚賣,遭受的跌價損失愈大。

七、頭重腳輕的住商混合大樓

前年和去年二月六日發生的地震,倒塌並且造成大量人員傷亡的大多是這類建築,這類危險建築要做結構上的安全改善,除了所費不貲外,要取得住戶共識也不容易,因此房價日益下修之勢也是難以避免。

因為這類建築上半部常做住家使用,充分的外牆及內(隔戶、隔間)牆,使得上部成為相對堅實的上部結構,到了底層,則因挑高、去牆去柱而成了俗稱軟腳蝦的軟弱層,成了受力最大卻結構最脆弱的頭重腳輕的「軟腳蝦」,在地震時由此發生房屋倒塌崩解也就不難了解。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21958028560&AType=1

 

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訂閱作者的最新文章胡偉良
胡偉良胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
 

胡偉良觀點/買房攻略!買房時怎麼選最有利?

文/胡偉良

筆者已經談了很多宏觀上的買房知識,今天來聊聊微觀上挑選房子的技巧。

市區老破小VS 郊區大房

也就是地段和房屋新舊、社區品質之間該優選哪一項?

在總價一樣的情況下,筆者會建議在滿足基本居住面積需求的情況下,盡可能選擇距離市中心近的。

但我不鼓勵年輕人買市中心很小的老房子,方便是方便,但更適合租,而非買。

買房攻略!買房時怎麼選最有利?(大刊頭)家庭 買房 交易 房市情境圖(大刊頭)

公寓VS 電梯華廈

公寓公設比小,也不需繳管理費,看來實惠。電梯華廈有電梯,上下樓輕鬆。

年輕人體力好,爬樓梯上下無所謂,反而可以強迫健身。

年紀大的就沒辦法了。

所以你買的房子,要先看看現在或未來10年內,會不會有父母或家裡其他老人同住,如果沒有,那或許可以考慮買公寓。但如果有父母要和你同住,建議還是要買有電梯的房子。

買公寓時,買那一層樓的?

買頂樓的要考慮夏天太熱,冬天太冷,隔熱防水的問題更是令人頭疼。但這類房子可能有頂樓加蓋,但因為頂樓加蓋是違建,又屬於無權佔有,所以日後若樓下提出拆屋訴訟,甚至要求支付5年的佔有租金,恐怕會讓屋主得不償失。

1樓視野差,採光差,空氣流動差,能不選就不選,除非家裡有行動極為不便的老人或殘疾人。和頂樓一樣,1樓屋主也常佔用公寓的法定空地部分,日後若其他樓住戶提出拆屋還地訴訟,甚至要求支付5年的佔有租金,恐怕一樣會讓屋主得不償失。

但未來隨著老齡化越來越嚴重,沒電梯的公寓住宅,低層的需求會比高層需求更多。

低層電梯房VS 高層電梯房

電梯房的價格,一般樓層越高越貴,因為樓層越高,私密性越好,視野越好,也不易受地面噪音污染。

有人為了省錢,就選低層的。因為樓層愈高愈貴,錢不夠,怎麼辦?

那就買中間樓層,比如總高20樓,買9-10樓。

私密性夠好了,看出去視野夠開闊了,一般人也不會懼高,萬一電梯壞了,爬樓梯也勉強爬的動。

新房VS 二手房

新的總比二手的好,但價格也更貴。

筆者建議買房最好還是挑2003年(民國92年)以後蓋的房子,最好查一下興建當時適用的法規版本。

2003年以後蓋的房子,無論是房型設計、社區環境還是物業管理,各方面應該都是比較好的。

當然,在大台北地區的較好地段,土地都開發的差不多了,極少有新的建案推出,所以如果想買市區,基本沒得選,除了老屋改建的新房就是二手房。

捷運房VS 非捷運房

現在有些建商噱頭吹到爆,距離捷運站3、4公里遠的也敢自稱捷運房。

我認為,真正的地鐵房,以步行500公尺內的距離,是真正的捷運房,標準放寬,最多也不能超過1000米,步行不超過10分鐘。我說的是步行距離,不是直線距離,綠化帶、河道、天橋,這些交通阻礙都必須納入考量。

但這種房子,往往房價比距離捷運站遠的高出一截。

但是捷運真的很方便,像現在城市堵車越來越嚴重,停車會越來越困難,捷運出行是大勢所趨。

所以我認為首購剛需最優選擇是買准捷運房,也就是距離地鐵站步行1-2公里之間的房子。

面積大VS 格局方正

總價一樣,有的房子面積大,但格局不方正,要麼房間是錯位的,要麼有很長的過道,那些走道除了走路什麼都不能幹。

有的房子面積小一點,但格局很方正。

怎麼選呢?

我更建議選格局方正的,這樣的房子也可以透過裝修設計,把格局方正的優勢最大限度釋放出來。

如果一味追求面積大而在格局上讓步,裝修會很頭痛,以後住起來也會覺得各種不舒服,是一種浪費。

房價這麼貴,格局方正的房子,才能把每一吋空間都充分利用。

另外格局方正的小房子還很適合單身女性,單身女性還沒找到對象,手裡點小錢但又買不起大房子,可以先買這種小坪數的。

就算以後不結婚,一輩子做單身貴族,這樣的房子一個人住也夠了。如果以後結婚有孩子,再換房,這種小戶型的房子也很搶手,很容易賣掉。

越是房價高的城市,這種小戶型的需求越多,相對的單位溢價也越高。

兩房一廳一衛或三房一廳一套半衛浴

主臥、次臥、客廳、餐廳、陽臺、廚房、衛生間,都很正點,沒有哪個區域特別狹小,這種型式的房子再加上良好的通風、採光,房子就無敵了,幸福美滿。

最後,除了選城市這樣的戰略考量外,微觀上的買房考量維度,就要算:地段、社區(新舊、好壞)、房子(格局、面積、樓層等)。

從投資角度看,重要程度是地段>;社區>;房子。

從自住角度看,重要程度是房子=地段>;社區。

最後特別提醒一下大家,裝修房子時,千萬記得多做些櫃子。隨著時間推移,儲物空間,只可能不夠用,永遠不會嫌多。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200202302?utm_source=line

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中短期房價走勢如何? 政策、景氣、預期心理 和市場供需是關鍵
胡偉良│理財周刊936期│2018-08-03 
筆者在上一篇文章(九三四期)中完整分析影響長期的房價因素包括最重要的二大因素─人口及老屋改建案的成果,本篇,筆者將進一步告訴讀者應該從哪些因素與徵兆來預測中、短期內的房價走勢。

(1)政府政策對當前房價的影響最明顯

各種數據顯示,政策變化對房價短期的影響最明顯。不少人認為央行調整基準利率對房價會帶來影響,從邏輯上是可以這樣解釋,但央行通過相關性分析(包括歐美的研究),並不支持該結論。研究倒是發現,房地產政策對房價的影響十分明顯,這正是房價對政策導向的充分反應。而「利率相對水平」背後其實反映了政府的政策。

前幾年鑑於房價的狂飆,政府推出了一系列的打房措施,包括選擇性金融管制(金融措施)、調高公告地價(土地稅制)、開徵囤房稅(課以較高稅率以提高多屋者的持有成本),最後更祭出了實價登錄、房地合一稅制(對交易所得核實課稅),一下子徹底的打垮了台灣的房地產市場。

而自二○一四年下半年起房市止漲回跌,房地產市場交易量大減,房價上漲之勢戛然而止,政府也收起了打房之手,政策上轉向扶持房地產,畢竟打垮房地產帶來的不僅是減低經濟成長,也將影響民眾的消費水平。政府該做的是維持房地產市場的正常秩序,打房和炒房都不是政府該做的事,只有貪婪和愚笨的政權才會借助公權力去干預市場的正常和合理的運作。

當前的房地產相關金融措施和房貸利率,對房地產的正常運作來說都是友善和有利的。

(2)居民收入結構

大家經常喜歡用房價收入比或房價租金比證明台灣(尤其是大台北地區)房價過高,但普遍忽視了居民可支配收入比低估的問題。由於居民可支配收入比低估,居民收入結構中的貧富差距可能比公開的數據更大,因此,在居民的資產配置方面,財富一定會向少數人集中,富裕階層擁有的房產數量往往超出大家預期。少數人擁有大量房屋,使得像大台北地區房屋供不應求,房價居高不下。

二十年以來民眾收入的停滯不前,是台灣今日經濟發展的最大憂慮,年輕人的收入水準連養活自己都有困難,市場太小、競爭太激烈,更使青年人不敢創業、冒險,買房、開小咖啡廳成了年輕人追求的小確幸。



(3)產業結構變化導致各地房價分化

房價不僅反映供求關係,同時也反映了購房者對房屋所在地的經濟發展前景和公共服務提升的預期,就像買股票就是買未來一樣,房價也是未來社會經濟環境與福利的貼現值。

台灣的產業結構已從早期的製造業轉向服務產業,做為政治、經濟和文化中心的台北幾乎囊括了大多數台灣本屬有限的資源,資源的過度集中,也造成人口的大量流入和大台北地區房價的不斷攀升。離開了人口逐漸聚集的大台北地區、新竹、台中、高雄之外的其他都會區域,其餘沒有產業和人口流入區域的房價,因為需求不足,更是難以看好。

(4)對房市的預期心理

房價除了和房地產市場的供應有關,也和市場上買賣雙方對房價的預期有關。

民眾對房市的預期心理會影響其購屋意願。當大家普遍看好房市時,民眾一片追漲風潮,大家爭先恐後唯恐買不到,價格就會水漲船高,因為越來越多投資者想從中分得一杯羹,這時價格會隨著人群的增多而上漲。反之,在政府利用各種財政、金融手段把投機客逐漸逐出市場之後,整個房地產市場呈現強弩之末之勢。

國內經濟情況不好,再加上媒體、名嘴的落井下石、全面追殺,更使得整個市場呈現蕭瑟的景象,民眾預期房價下跌,生怕買貴,因而全面凍買,當人們普遍預期房地產的價格可能會下跌時,這時候投機者就會陷入恐慌,然後他們會盡可能地拋售持有物件。當人們越不看好,就會拋得愈多。拋得愈多,價格下降得越厲害,這個情況,就好比股市的「熊市」,最怕的是到了「無量下跌」。
台灣的房屋買賣交易數量從二○○一年起開始呈現大幅遞升的現象,到二○○八年受到金融風暴影響小幅回落,次年又回復成長,到二○一○年開始大幅滑落,直到二○一三年竟又出現怪異的成長(迴光反照?),到了二○一四年終於一蹶不振,不論價格或交易量都大幅下滑。

再看看住宅建照的核發數量,在二○一三年以前每年都少於十萬戶,直到二○一三年竟產生爆發性成長,這時候房地產業吸引了太多聞香而來的新進業者,這些業者進場的原因是為了淘金,他們完全忽視了房地產所需要的專業性。另一方面,老建商也都紛紛加碼演出爭食市場大餅,這一波的房市大好當然更引來了房市投資(機)客的大量入場。

但畢竟投(機)客買房並不是為了自住,而是為了賺取價差,於是這些多買、多蓋的,歸根究底還是得賣給那些首購或換屋的自住需求。

因為台灣向來缺乏可靠相關房地產資訊可供參酌,所以這一波房市大多頭下產生了多少可以出售的餘屋,說實話也沒人說得準,但筆者可以大膽推測當前的房地產生態即將產生驚天動地的大變化,詳情如何請看下回分解。

至於近期房價如何?在大量的新成屋殺出之後,未來幾年(~5)內房價當然不會看好,老舊房屋因為受到新屋房價降價的擠壓,市場買氣將變得更差,未來房子怎麼買更將成為民眾的重要議題。

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看懂房價這件事 (看中長期房價趨勢)
胡偉良│理財周刊934期│2018-07-20 
預測未來房價走勢一直是民眾關注的焦點,因為大部分民眾都把自己的絕大部分積蓄配置在房地產上。

影響房價的因素很多,隨便找一個指標畫一條曲線,就可以與過去的房價走勢做相關性分析,但是只憑這一個變量就可以預測未來房價走勢嗎?如果可以這樣預測的話,那發財豈不是太簡單了?

事實上,許多坊間所謂的預測在邏輯上都不堪一擊,不是道聽途說,就是套用過去乃至於國外的經驗。但是房價牽涉因素錯綜複雜,不能僅從一個面向來反映其特徵,而且各影響因子間交互作用,影響著房價。

從長期大趨勢來看:

(1)影響房價最重要的因素─人口

人口因素對房價的影響,可以找到不少證據。以各國情況來分析更再再彰顯出其顯著性。

房價與人口年齡結構、人口流動有明顯的相關性,像全台人口不斷往大都會區移動,大城市的優勢在於教育、醫療和文化娛樂等公共服務的資源,比中小城市優質且豐富得多,就業機會和薪酬待遇等也優於中小城市,這就是全台各地人口不斷流向大城市的原因所在,不同城市中人口的流動(增減)造成不同城市的房價出現分化。從人口老齡化角度看,台灣未來的房價看來是不樂觀的,因為老齡化意味著房地產總需求長期回落,也就是說,每過一年,離房地產的熊市就會近一年。因此,人口流向和老齡化決定了今後台灣不再有「房價普遍上漲」的行情。

除了出生率降低和人口老化的趨勢外,由於台灣薪資水平的不成長,也逐漸造成台灣年輕人的外流(離開台灣)現象,這個因素也會影響人口的增減。

所以整體來看,以台灣各縣市人口增減數來看,整體平均房價是走貶的,那些人口逐年減少的縣市更是如此,而人口增加的桃園、台中、新竹和新北市,這十年的房價則呈現比較大幅度的增長,其中桃園和新北市人口增長更是和台北市房價過高、已無可建素地所產生的外溢效益有關。總體來看,大台北地區仍將維持全台高價區(領頭羊)的地位於不墜。

(2)房屋老化造成的新屋需求

未來十年,至少有八十萬老屋退出房屋市場

根據內政部民國一○六年六月底前統計,全台四十年以上屋齡約一七九萬三千戶(占全國房宅比率二一%),再十年這些房子屋齡就五十年了,這些房子在當初設計時甚至法規上還沒有抵抗地震力的要求,再加上比較不嚴謹的設計、施工流程,其抗震能力是很有疑慮的,假設有五成以上將不再適於居住。而這些五十年以上的老房子,預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住(亦即這些老房子將成為無效供給)。若再考量九二一(一九九九年)之前有六七八萬一四一棟(佔比八一.三%)中的危險房屋,那麼未來需要拆除重建的危險房屋數量其實是相當驚人的。

十年約增加四十萬戶首購族增量需求

根據估計,年輕首購族每年約有十萬戶的購屋需求,十年就一百萬戶。考量近年新屋移轉比例漸增(近年來已逾四○%),以四成選擇新屋計算,約有四十萬的新屋增量需求。

再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示,近十年人口成長數到一○六年九月為止,增加五十九萬多人,但家庭戶數卻暴增一一二萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑,但台灣的家戶數卻持續上揚,主要原因是家庭人口數減少,從二○○七年台灣每戶三.○六人,去年下滑到每戶二.七人,北高及新北市三都更僅有二.五人。家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求,顯示少子化問題會直接影響到房屋需求數量,但由於家戶數的增加,民眾對房子需求量不減反增。縱若不計算這部分的增量,則老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後,十年後全台約有一二○萬戶的剛性增量購屋需求。

再看供給量:全台十年間房屋數量不到一百萬戶

營建署統計資料顯示,現在台灣每年房屋興建數量不到十萬戶,並呈逐年遞減趨勢,大台北地區更有大幅縮水現象,因為都會區可建土地愈來愈少,加上老屋改建或都更不易,因而未來新屋供給愈來愈有限。

十年後將出現供不應求的局面

從以上來看,十年內房屋供給量還是比需求量低,尤其新屋的需求只會有增無減,至於中古屋(尤其是四、五層老舊公寓)在市場上可能會愈來愈式微。

(3)老屋改建是影響未來房價的最關鍵要素

因此,未來房價走勢如何,其實和政府當前推動的都市更新和危老改建成果息息相關,成功了不僅都會景觀將煥然一新,房價可望逐步回落,反之,台灣的都會不僅將走向殘破景象,新屋則因供給不足而使房價居高不下(老舊房屋的房價逐日下跌已是必然趨勢)。

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台北房市房地產(資料照,呂紹煒攝)

台北房市房地產(資料照,呂紹煒攝)

常常聽到很多人感嘆「薪水永遠趕不上房價的漲幅」,特別是一些想成家有自住需求的人,不買房吧,女朋友會覺得你沒有結婚的誠意、老婆也會嫌你沒出息、不夠積極!


年輕人買房子,大多還是需要靠父母的幫忙,這方面兩岸的情況很類似,中國大陸流行一句話:年輕人如果要結婚了,雙方父母和長輩的六個錢包一起湊出新人的自備款,難怪有人打趣說:「一個房子要掏空三代人的財富」,其中一代還要在未來幾十年為銀行打工。其實,在台灣何嘗不也是這種景況嗎?

現在買房會不會被套牢?

事實證明,那些曾經唱衰房地產會慘跌,叫大家不要買房的專家學者,已被前一波10年的房市榮景打了不少耳光,害很多人沒買到房。但現在呈現下跌的房價還會持續下修嗎?這個問題已經成為很多買房者的難題了。筆者認為,在目前房市下修之際,現在的房價巳逐漸步入可接受範圍,日後大漲的可能性非常小!何況隨著租賃市場的逐漸發展與興起,將進一步解決大部份人「沒房住」的問題,畢竟台北市房價那麼高,要人人買得起是不可能的!按照市場供求關係上看,大台北地區房子的價格再漲的機率不大,但要大跌也不太可能。

台北房市房地產(呂紹煒攝)
大台北地區房子的價格再漲的機率不大,但要大跌也不太可能。(資料照,呂紹煒攝)

以後買房只能保值!

台北長期房價難以下跌是台北房市的大趨勢,但這並不意味著房價會出現大幅度的上漲,這種上漲只會是以小幅度平穩的速度呈現,實價登錄及房地合一稅制已經讓炒房者難以再靠炒房快速獲利。


除了政策抑制了房價的炒作外,其他諸如貨幣、供應、人口等因素也同樣的抑制了房價上漲的速度。房價走勢長期看所得及人口,人口開始出現負增長這個跡象十分明顯,這就意味著在未來房價不可能出現大幅度的上漲;而短期來看在供求方面隨著租房市場的完善,未來會有越來越多的人選擇租房住,這也不會支撐房價再出現大幅度的上漲。

 

在眾多限制因素的影響下,未來房價不會再有大幅上漲的機會,買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性,如果還抱著買房升值這樣的心態買房的話,結果一定會讓你大失所望的。所以,現階段買房的人,還是以自住為宜,畢竟房地產還是具有相對保值的特性。

*作者畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考並取得技師執照,曾先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從事過公職、建材、營造業務,之後再跨足房地產領域,為品嘉 建設關係企業(Since 1987)創辦人。

原文網址:http://www.storm.mg/article/46091
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yam蕃薯藤新聞/理財周刊提供/文.洪寶山 2018.07.12 16:37

理財周刊發行人洪寶山(左)、胡偉良(右)。

 

近年來,危老建築及都市更新的爭議性新聞話題從不間斷,《都市更新條例》自1998年立法,至今已有二十年,歷經八次修法,但過往的成功都更案例卻寥寥無幾,凸顯出國內推動都更的難度。

 

品嘉建設董事長胡偉良博士在房地產領域有相當宏觀的視野,除了建設新屋同時,也擔任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長,推動老屋改建,提供大眾更加安全的居住生活環境。在居民、建商及政府三者微妙關係下,如何兼顧都更計畫進行與居住正義,胡偉良提出精闢見解。

 

都更的個人利益不能大於公共利益

台北地區超過三十年的老屋目前估計占60%以上,新北地區占40%以上,老屋比例逐年攀升。在台北市除了重劃區已無多餘土地可供建商開發,且重劃區交通與生活機能較不佳,不是一個良善的利基市場。但老屋改建的所在地區生活條件不但優越,改建後,還能改善房價趨勢,因此促使胡偉良走向老屋改建及都市建設共同發展。

 

胡偉良提及,郝龍斌市長時代為了推廣都更計畫提出「一坪換一坪」的觀念,除了無法實際落實之外,更讓民眾對都更有錯誤認知,建商與居民糾紛不斷上演。住戶若達不到原先期望,往往演變成釘子戶,不僅拖延都更案進度,亦影響其他都更戶的權益。胡偉良感慨回應,「這相當不合理,一戶個人利益不該大於公共利益,政府應該要聯合五院修法,將憲法規定為保障人民生命、自由及財產權並重,因為都更及改建已不再只是單純物質及財產權,還包含國民基本生理權。」

 

胡偉良以《危老條例》舉例說明,坪數計算方式是容積率的不同,老屋改建政府將給予40%的容積獎勵,但實質估計分配到的只有26%的獎勵。以台北市住三用地225%的法定容積來說,早期房屋只實施建蔽率沒有容積率管制,意指當時房屋以建蔽率來計算,大概都占有六到七成的土地面積,然建築物約四到五層樓高,容積率其實都已達240%至350%之間。

 

假設改建前容積尚未超載,是給予40%上限的獎勵或給予15%的原容積獎勵。但以現今台北市建築來看,都遠超出新制法定容積。因此,改建後一坪不但換不回一坪,甚至將減少坪數至0.8坪不到,是造就當前推動都更棘手的重要因素。

 

而在政府積極推動都更下,為改變民眾對於改建的認知,培訓所謂「都更推動師」協助民眾都更改建立案。為達到目的,政府將補助給予都更推動師以便都更進行,但效果不如預期,與民眾協商條件不實,反讓建商更加為難。

 

胡偉良一語道破:「政府施政不務實,起初雖動機良好,但無切入實務界,結果都反其道而行。」他說,政府若要改善現況,應該站在輔佐的角色制定完善法規,再由民間市場去運作,成為有制度化且明確的機制,讓市場決定,不須制定固定獎勵等。在公平競爭環境下,自由市場機制才能讓整體趨勢走向更好的境界。

 

胡偉良坦言,早期建商形象不佳,原因在於賺取暴利。建商根據法定規定有所謂的「共同負擔」,共同負擔費用支出越多,配回權利價值越少,反之亦然。

 

加上房價會逐年增長,造成建商大量進入都更改建,賺取30%左右的利潤。不過,如果房價下修,則無建商願意從事都更改建。但以全球建商業者合理利潤平均為10%的情況來說,胡偉良明講:「建商應該保持微利心態,不該再有早期暴利的思維。」他公開表態,自家的建商在都更案或老屋改建只賺取五%利潤,冀望拉攏國內優質廠商共同創造微利且高品質的建築,降低房價所得比,提供年輕人購屋的機會,恢復房市需求。

 

提升居住環境的安全指南

在此,胡偉良提出現今社會大眾對於建商品質相當挑剔,重視房屋結構及功能性,為了保有安全的居住環境,胡博士提供民眾購屋前可參考的評估指標。以建築防震來說,第一,在1974年以前建造的房屋不安全,原因為當時建築法規沒有耐震度的考量。第二,在1975年至1999年雖有地震力的規範設立,但九二一地震後,發現當時施工結構不當,如:鋼筋的箍筋間距太大或箍筋彎鉤不夠等設計不全。因此,若以結構安全為考量,以2003年後建造的房屋較為安穩。

 

最近幾年,強烈地震所造成的嚴重災害,政府為此推動建物安全快篩。但胡偉良語重心長表示,補強工作要徹底才不會只是紙上談兵。他認為,政府只將建築物依據設計圖面做檢查,根本無法檢測出建築的危險程度,尤其是高樓層的建築危險分為兩種,一是使用上,為增加使用空間,將低樓層牆面拆除,成為所謂的「軟腳蝦」。二為施工上瑕疵,如建商偷工減料等。以上若無進行實地勘查也無濟於事。

 

改善雙北老屋  提振台灣整體經濟

事實上,都更及改建好處不將只是改善居家安全,還能下修市場房價。原因為一、老屋改建會減少換屋率降低需求量。其二,建築物原本只有十戶,經過改建獎勵重建為十五戶,將會增加供給量。兩者相輔相成的結果,基本上能降低房價,也能提振台灣經濟。

 

胡偉良鼓勵民眾,若有改建機會應及時把握,因為「成功永遠屬於能看見未來的人」。現今年輕人普遍無力購屋,未來繼承長輩老屋,但老屋建築若無翻修改建,往後居住安全是一大考驗。而目前危老改建有獎勵措施為期三年,從去年六月實施,未來改建成為趨勢後,獎勵減少,改建範圍也會縮減。

 

胡偉良亦期許改善台灣房價所得比,降低至五倍左右,讓年輕人奮鬥幾年就能買房,擁有安穩的居住品質,才不會失去生活目標。

 

胡偉良觀察到國內房市的良莠不齊,他建議,建商不該抱持暴利心態,政府制定政策應該務實,才能讓台灣房市走向更好的發展。未來房屋老化的速度比少子化還快速,居住在危老建築的居民將換新屋,每年換屋量將會高達數十萬戶。胡偉良博士信誓旦旦地表示:「未來,第一要改善雙北老屋陣容。第二將增加房屋供應量,寄望降低房價所得比。第三透過改建提振台灣整體經濟。」這是他退休前的目標期許。

 

胡偉良

學歷:台大土木工程系,營管博士、企管博士、法學博士

 

現任:

台灣商務平台創辦人

台灣天使投資人協會理事長

台北市/新北市老屋改建發展協會理事長

品嘉建設股份有限公司創辦人

尚禹營造股份有限公司董事長兼主任技師

品嘉企管顧問有限公司首席顧問師

品嘉資產管理顧問股份有限公司創辦人

天使創新投資股份有限公司創辦人

 

著作:

營建勝經(上、下)(1988年1月)

仗劍營建行(2000年10月)

房地產勝經(2011年4月)

房地產趨勢大解密(2012年1月)

做個房地產的市場贏家(2012年11月)

擁有一個幸福宜居的好房子(2012年12月)

你一定要知道的都市更新(2013年5月)

老屋改建的生死劫(2014年7月)

一生的房地產計畫上【基礎篇】(2015年7月)

一生的房地產計畫中【市場篇】(2016年1月)

一生的房地產計畫下【實務篇】(2016年4月)

地產勝經2.0:良心篇(2016年6月)

新世紀的商業大解密(2017年3月)

新世紀的領導、管理新思維(2017年3月)

 

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原文網址:https://n.yam.com/Article/20180712130276

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▲地震抖出建築危機 周錫瑋推防災性都更。(圖/記者謝婷婷攝)

▲都更推動困難,住戶甚至妄想能1坪換2坪、3坪甚至更多。(圖/記者謝婷婷攝)

文/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良

 

 

都更牽涉到原住戶整合難度、法令規範、建商利益,加上近年來社運團體對推動都更的關切,再再增加了推動都更(改建)的推動難度。

除非人心改變,否則不要對老屋改建抱有太大期望

政府從2012年開始推動的「老屋健檢」計畫,期間並經歷2016年2月6日的美濃地震、2018年2月6日的花蓮地震,迄今五年,卻只有幾百棟老建築物進行老屋健檢,數量少之又少,從這件事也可以看出來「台灣人真的是賭性堅強,寧可拿自己的性命改賭注,就是不相信自己會這麼倒霉,自己的房子會在地震中倒塌」。

因此縱然自己的房子夠老、不安全,也不願意因為健檢檢查出房子不安全而影響房價。這正是所謂「裝睡的人叫不醒」的鴕鳥心態。

甚至像海砂屋這樣的危險建築,都還有屋主不想參加都更、也不想整建或補強建築物,反而將房子重新裝潢後出租給不知情的房客,而政府也拿不出具體作為。過去的都更,在不花原住戶一毛錢,就能換到新房子的情況下,都更的進度尚且緩慢,更何況現今都更的容積獎勵已大幅縮減,要住戶在接受改建後分回變少、或花大錢去「整建」老舊建築物豈不是天方夜譚嗎?關鍵是「人多嘴雜、沒人想花錢!每個人都想要更多」。

每個人都在等待天下掉下來禮物,但是可能嗎?

當老屋屋主不想花錢,只想要享受好處,就別奢侈老房子能夠「整建維護,或者改建、都更了」!

記得不久之前有媒體曾就台北市的都市更新推不動問題,詢問過市長柯文哲,柯P即表示目前都更有個很錯誤的觀念,「就是一坪換一坪,然後不用錢,還附贈車位,天下哪有這麼好的事」。「過去市民期待都更一毛錢都不用花,還有人幫你付房租,時間到了一坪換一坪,哪有這麼好的事,居民要都更還是要付出一些,如果按照目前的方式,一千年才會完成都更,所以都更政策要大幅修改」。

柯文哲說,「要都更的是民眾的心態,不要幻想一坪換一坪,外加車位,興建期間一毛租金都不用出,世間哪有這麼好的事」。

柯P講這些話在有些人聽來,確實非常剌耳也不以為然,但是卻很務實,也點出了真相。一坪換一坪在實務上,除非在特殊的案例,像現有的建物容積沒用完,否則大多不可能。

試想,以台北市為例,現有的容積使用狀況都超過法定容積很多,因此大多數的老屋改建案所能獲得的額外樓地板價值是不足以支付改建的興建費用,也就是根本無法一坪換回一坪的室內面積,但離譜的是還有人妄想一坪換兩坪、三坪或更多;另外有些人更希望透過要脅,要求的比別人多。

所以,把都更當成一場春夢,能成功是好命,不要抱著買老屋等都更發財的心態。

▼台灣頂樓加蓋現象嚴重。(圖/記者葉佳華攝)

▲▼房市,房地產,中古屋,違建,頂樓加蓋,房屋,文山區。(圖/記者葉佳華攝)

關於胡偉良

胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。

任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構。

▲▼品嘉建設創辦人胡偉良。(圖/品嘉建設提供)

關鍵字:胡偉良老屋都更改建整合房價容積法定容積


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胡偉良觀點:大家都在等房價大幅下修,等得到嗎?

胡偉良 2018-06-20 05:50

作者認為,現在雖然未必是房價的谷底,但卻有可能是以最低價買到好房的最佳時機,巴菲特和索羅期都曾經說過;當大家都在遲疑的時候,往往才是最佳的進場時機。(資料照,余志偉攝)

作者認為,現在雖然未必是房價的谷底,但卻有可能是以最低價買到好房的最佳時機,巴菲特和索羅期都曾經說過;當大家都在遲疑的時候,往往才是最佳的進場時機。(資料照,余志偉攝)

相信許多想買房自住的人都等得很苦,看著這兩年的房地產市場淒風苦雨,交易量大幅縮減,房市買氣冷清,但大家不禁都要問:「為何房價下修幅度這麼慢?」

我們可以從以下幾點抽絲剝繭找出房價下修緩慢的原因:

建商讓了多少利?

早期建商推案的毛利約在售價30%上下,台北市的建案甚至可達40%,依目前的房價下修程度來判斷,這一波的房市不振,建商被迫讓利約10%,毛利下修到20%左右,一般而言,一個建案的管銷成本大概佔了15%,因此建商讓利通常不會超過15%,以免讓自己虧損。

再從代銷部份來探討,以前代銷通常會拿建商給的底價加上15%的空間開價,這個15%的空間也是客戶在和代銷的銷售人員談判的議價空間,當最後的成交價在底價之上時,這個差價就是代銷和建商的額外利潤,並由代銷和建商依約定的比例分配。現在房市不好,代銷為了怕開價過高嚇跑客戶,也為了讓客戶對個案的降價有感,可能就會以建商給的底價加上5%來開價,再打上銷售不二價的口號,把原本約15%的議價和超價空間直接讓利給消費者,所以這時候消費者就會發現建案降價了20%,也就是建商讓利10%及代銷讓利10%的總和。

房價下修的底部在那裡?


市況好時,建商利潤抓得高,房價自然推得高,代銷的議價空間和賺超價的空間也大。現在景氣下修,建商與代銷同步讓利,調降幅度約可達到過去的8折 (如上,視建案操作不盡相同)。除非建商取得土地的時間較早,成本較低,那又另當別論,否則個案的降價空間有限,頂多打個七折已算到底了(建商的底價讓利了20%、代銷讓利了10%)。

難道,等不到建商倒閉,破盤殺出?

雖然眼下市場降溫,也看到一些建商苦撐經營,儘管利潤已經是入不敷出,明明命在旦夕,但卻仍是硬撐著不肯大幅降價出售。即便如此,消費者也不要期望他們會把房子低價賣出。 

為什麼呢?其實是因為「建商寧可尋找其他建商或者房地產炒手,進行資產處置,也不會便宜賣給一般購屋者」。首先,資產處置變現的途徑很多,速度也更快,可以快速緩解他的財務問題。其次,這種方式賠多少錢,他的總風險是可以控制和預估的。反之,一旦打折促銷,能賣出多少,他並無法預知,畢竟賣房子不像賣日用品,愈降價客戶愈不敢下手購買,更何況,降價時他將難以面對早期的購屋客戶。因此,只要有資產處置的途徑,建商絕不會低價出售,因為建商可以選擇不蓋,把請好的建照加土地直接盤給能賣出較高價的品牌建商。 這也是我們看到越來越多的建商選擇直接賣掉項目,看到越來越多的行業兼併的主要原因,所以期待新案持續降價是難上加難!

除此之外,許多建商在過去幾年土地房價飆漲時庫存了許多土地,目前因地價沒有大幅崩盤,光土地套利即可獲得不少獲利,所以口袋深的建商更有能力撐住房價;有人會問,總有些財力較弱的建商吧?的確,這些建商沒有雄厚的資本囤地,所以得在房地產景氣好的時候出高價搶地,但因為近幾年的房市下滑,使得售價不敷成本而遭到套牢,因而衍生倒閉或偷工減料的下場。這也將是房市在這幾年將逐漸出現的常態,購屋的消費者不可不慎。所以,近期要等房價大幅下修,甚至腰斬,「雖有可能,但是消費者可能得留意工程品質或買到無法交屋的爛尾樓,那可就得不償失了。」

怎麼開價、議價?

因為不同的建商(屋主)、代銷(房仲)都有不同的成本結構和定價策略,所以要想從他們的開價中找出合理的買價是有困難的,像有的建商在房市最旺的時候買進土地,此時的土地取得成本最高,在市場上他的讓價空間會最少;賣屋的屋主中有各式不同時期進場的投資客、不同狀況的屋主(缺錢和不缺錢),他們願意讓價的空間各自不同;像我就碰過不肯認賠的投資客,明明投資錯誤卻又心有不甘,以高價委託仲介出售,掛了好幾年無人問津還是不改心志。

所以該怎麼做呢?首先一定要把買房當成一件大事,付出時間去研究和了解當地的行情,清楚了行情之後再依據「當地行情」的八~九折出價,再伺機成交。切忌沒有根據的亂殺價,因為這樣的做法會讓人家覺得你是沒有誠意的攪局者,形同自我阻絕了成交的機會,縱然你真的想買、有意購買,大概也不會有賣家有興趣和你交易,結果反而因小失大。

現在雖然未必是房價的谷底,但卻有可能是以最低價買到好房的最佳時機,巴菲特和索羅期都曾經說過;當大家都在遲疑的時候,往往才是最佳的進場時機。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長

 
 

原文網址:http://www.storm.mg/article/450915

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