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2019.11.11 15:00

標一:中山區店面成交量居北市第一

中午時刻 ,熙來嚮往的人潮漫步在中山區的南西商圈,在許多商圈店面面臨倒店危機後,投資店面不再是穩賺不賠的標的,然而近幾年來 中山區店面的成交率可說是穩坐榜首之位。

根據房仲業者資料料統計,近一年台北市店面交易前五名,中山區名列前茅, 並且以懸殊的差距遙遙領先 ,但平均每坪成交金額中山區卻低於第二名的大安區23萬之多。

房仲業者 許卜仁:中山區的店面金額會比東區、信義區還有萬華這些黃金地段來得便宜,客流量也不輸這些地方。

有南西商圈、微風廣場、林森、美麗華這些地方,投資報酬率算是相當高的地方。

根據行政院財政部資料統計,台北市的消費熱區數量也以中山區的16個位居榜首 ,由此可見 ,中山區的消費能力非常卓越。

資深房市分析師 孫毓慶:中山區的店面金額或是租金,會比大安區來得便宜,可是目前投資環境比較沒有那麼理想,以投資客的區位選擇來說會選擇中山區是一個比較好的選擇。

標二:商圈經營卓越 帶動中山區繁榮

中山區除了有穩定人潮的基本盤,更重要的是在這些商圈店面的成交價水準遠低於東區,加上不向東區的店面動輒就是大坪數,這也是中山區能夠在房市屹立不搖的原因。 

 

記者張品澤 陳澔緯 採訪報導

https://www.peopo.org/news/430655?fbclid=IwAR1TxkGoQ4warSL8hwEJ7l088pTORNcJsBa3ndrbVYY8ucFCuLDWAEAMn3E

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2019-10-03 23:55聯合報 記者魏莨伊/台北報導
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北市府調降回饋金,平均打4至6折,讓全市商特區的指定業別可「就地合法」。 圖/聯...
北市府調降回饋金,平均打4至6折,讓全市商特區的指定業別可「就地合法」。 圖/聯合報系資料照片
 

 

北市中山區條通地區違規酒吧、飲酒店林立,市府擬調降回饋金,平均可打4至6折,讓全市商特區的指定業別可「就地合法」。昨天都市計畫委員會審議調整回饋金公式,拍板通過,最快1個月後公告實施。

都發局指出,條通商圈目前有22件違規戶可受益,其他商特區則無法估算。調整計算公式後,平均打4至6折,以條通地區為例,有業者回饋金從100萬元降低至43萬,每坪金額也從3.6萬元降至1.5萬元,依不同業者、建物套公式計算。地政局長張志祥說,有個案的回饋金甚至降到只剩八分之一。

對此,台北市條通商圈發展協會表示,條通地區從1920年迄今一個世紀,業者多是餐廳、飲酒店,即便調降回饋金,仍是業者沉重負擔,盼市府開放業者就地合法化,藉由商圈特色化增加稅收,才是共贏。

總幹事王明明也說,都委會沒通知協會出席,他們無力回天,現在景氣差,追繳回饋金業者真的很苦,盼政府高抬貴手,當面聽聽地方意見。

都發局長黃景茂表示,20幾年前環境掌控嚴格,訂下商業區高強度回饋規定,民間無法配合,如當初的都市設計布局合理,回饋金有必要調降。

副市長彭振聲則說,柯市長的意思是簡政便民是應該的,因此指示都發局簡化回饋金計算方式,若不盡快合法,天天貓捉老鼠,反造成治安問題。

委員劉玉山指出,酌減回饋金,朝都市計畫原規畫方向是可接受的,但建議市府應多徵詢不同代表性公會的意見;委員彭建文則說,過去是以土地面積計算回饋金,現以建物樓地板面積計算,要怎麼測量?需要再釐清。

最後彭振聲決議,回饋金部分因市府有急迫性,先修正通過,執行個一年半載後不行再改一下,相信會愈改愈好。

都發局表示,此案最快1個月後公告實施,違規業者未繳納回饋金或改善,可依「都市計畫法」開罰,必要時斷水斷電。

https://udn.com/news/story/11322/4084592

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2019-09-17 09:22今周刊

【文.梁任瑋】

正當台北店面一片淒風苦雨之際,業績始終紅不讓的排隊名店鼎泰豐卻逆勢大手筆租下400坪獨棟店面,而且地點就位於其永康商圈信義店老店的斜對面,以面積而言,可望超越其101分店規模,成為鼎泰豐全台面積最大的旗艦店。

蕭芃凱攝
蕭芃凱攝
 

 

睽違近五年之後,鼎泰豐今年下半年積極展店,除了將進駐信義計畫區大遠百A13的一、二樓,年底可望在起家厝信義店旁再添一家新店,而且是以旗艦店之姿強勢登場。

鼎泰豐假日平均一家店有3000人上門,最多時有一百組客人在門外候位,如此驚人的場景相信令很多人印象深刻,尤其一九七二年開幕的鼎泰豐信義店,更被日本觀光客視為朝聖景點,不論平假日經過,門前幾乎無時無刻都在排隊。

永康國際商圈協進會理事長李慶隆透露,鼎泰豐為了分散排隊人潮、提升服務品質,一直想在永康商圈找更大的店面擴大營運規模,近日終於確定將在永康商圈增設信義二店,目前正加緊趕工裝潢中,可能還要再二個月才會完工,而原本的信義一店還是會繼續營業。

鼎泰豐在永康商圈租下獨棟店面,未來將成為全台最大旗艦店。(圖/蕭芃凱攝)
鼎泰豐在永康商圈租下獨棟店面,未來將成為全台最大旗艦店。(圖/蕭芃凱攝)
 

被鼎泰豐相中的這棟獨棟店面,地點相當精華,接近信義路二段與新生南路口,原為國泰世華銀行分行自有,2012年底,國泰建設以9.55億元購入,曾以每坪801萬元創商辦史上單坪新高紀錄,原打算整合周邊土地進行都更,但短期先以出租收益為主。

據推估,鼎泰豐信義二店整棟月租金約一百三十萬至一百五十萬元,在永康商圈店面市場名列前茅,相信鼎泰豐信義二店開幕後,由於空間更大、座席更多,還是會吸引翻倍的顧客上門,業績更佳暢旺。

 
 

 

延伸閱讀》

小籠包的祕辛:為什麼鼎泰豐的皮不是最薄, 卻能制霸世界?

房租居高不下 專家:鼎泰豐走後 東區就死了

試了30種青江菜才過關 入列鼎泰豐指定菜商

【尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源《今周刊》,謝謝】

https://udn.com/news/story/6839/4051415

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2019-09-12 20:16經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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為提振東區商圈發展,台北市政府於今年2月拜訪東區4里里長及周邊店家,於3月協助光武里地方店家凝聚共識,並於5月29日向社會局申請完成組織立案,為提供遊客友善便利商圈購物環境,市府在「一個再定位—商圈再定位,三個主策略—強化主題空間、規劃人行系統、活絡捷運地下街」策略下,推動「忠孝東區振興計畫」,7項工作項目已完成。

參考戴德梁行研究調查資料提供的空店數據,東區商圈去年第4季及今年第1季空置率分別為9.1%及12.5%,至今年第2季空置率已降為10.1%;此外經東區商圈發展協會前於今年1月20日及9月6日自主性盤點東區光武、建安、建倫及仁愛4里空置店面,空置數已從242間下降至145間,降幅達40%,顯示東區商機逐漸活絡。

未來市府將依據商圈現況發展需求,進行適性輔導,希望藉由整合各局處現有資源,建構舒適友善的環境,讓消費者擁有更良好的商圈購物體驗,讓政府與民間攜手規劃商圈未來發展的願景藍圖,引領台北商圈邁向多元化的永續發展。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4044775

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記者廖俐惠/採訪報導

台北市東區商圈人潮大不如前,是這幾年相當熱門的議題,永福樓、Swatch、Spao等業者紛紛撤出東區,就連享譽國際的冰品店ICE MONSTER,也將在本月15日結束營業。以前人潮眾多、店家琳瑯滿目的東區,怎麼會落到今天這種地步,台灣房屋智庫執行長張旭嵐表示,除了大家平常矛頭指向的房東之外,消費型態的改變也帶給這些業者相當大的衝擊,如果不做因應,很快就會被淘汰。

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▲東區蕭條,有不少空置店面。(圖/資料照)

這幾年東區出現倒閉潮,包括服飾品牌SPAO、forever 21、superdry等,餐飲名店永福樓、頂呱呱紛紛熄燈,如今位在忠孝東路上的ICE MONSTER,也敵不過七年之癢,宣布結束營業,明顯看出東區已大不如前。對此,台灣房屋智庫執行長張旭嵐受訪表示,其實從東區越來越多娃娃機店、臨時特賣會就看得出,東區確實走下坡了。

不過到底是什麼原因讓名店紛紛撤出東區,張旭嵐表示,其實網路時代、電商的崛起,是導致東區沒落的其中一個關鍵,實體店面受到消費型態改變的衝擊太大,商圈人潮銳減,許多業者只能被迫出走,甚至縮減規模,也因此掀起店面空置潮,加上高房租的情況下,東區狀況每況愈下,形成一種惡性循環。

張旭嵐也指出,東區不受觀光客青睞也是一個因素,她舉例像是西門町,不但有著流行的因素,還有傳統文化,多元的商圈特性,就算東西比較貴,卻還是深受觀光客喜愛,相較於東區的倒閉潮,西門町依然穩健,東西形成強烈對比。

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▲西門町屹立不搖,觀光客是相當關鍵的因素。(圖/資料照)

至於如何讓東區起死回生?張旭嵐表示,其實有幾種方法,其一就是降租,大坪數的店面勢必要考量當地市場需求,像是空間隔成小坪數,化整為零,低租金也增加出租機會,但全要看房東願不願意配合。

另外,張旭嵐舉例,王品集團在東區頂好商圈附近,承租200坪2樓店面,一次就進駐3家旗下餐飲品牌,包括「品田牧場」、「聚鍋」、「享鴨」,張旭嵐認為,這是明智之舉,除了有聚客效應之外,若是3家品牌都在商圈中「各自」找店面出租,勢必增加成本,但若是同一集團品牌都在一起,未來經營上有什麼需要調整的,內部協調彈性高。

舉例來說,像是「享鴨」為了擴大營業,就把「品田牧場」的空間吃下來,但同一房東、同一集團,對雙方來說幾乎不痛不癢。這樣的店相對較穩定,房東也比較願意租,甚至租金算少一點。

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▲王品集團租下二樓,一次進駐3家旗下餐飲品牌。(資料照/記者蔡佩蓉攝影)

東區漸漸沒落,那麼這些店家到底去了哪裡?張旭嵐指出,除了配合電商發展之外,像是轉移到符合客群需求的特定商圈,舉例來說,年輕流行的店家可能就會選擇西門町,但西門町可租的店面有限;如果走文青藝術風,或許就可在小店林立的中山站南西商圈開店。

如果是餐飲業者,張旭嵐指出,進駐百貨公司、大賣場,消費者有一定的量、穩定的客源,是個很聰明的選擇。(廖俐惠報導)

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https://reurl.cc/M7v5nm

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2019年09月07日

【黃政嘉╱台北報導】店舖租不出去,有時房東只能怪自己。北市光復南路歐舒丹咖啡因開價60萬元,為區域最高價,空租10個月,其周邊的延吉街與126巷的也有1間三角窗店面,過去由台灣之星承租近2年,今年6月收掉後,10坪空間,房東開價總月租金15萬元,單價1.5萬元,至今3個多月還未租出,房仲就說:「沒有租不出去的店,要看房東心態」。

延吉街2家緊鄰店舖待租,同一房東、同為10坪,租金卻分別是7萬與9萬元。范厚珉攝

短短300公尺價差大

台北市東區延吉街,從忠孝東路至仁愛路四段,短短不過300公尺,手搖飲、連鎖咖啡店、手搖飲、電信業、珠寶店家,一家接著一家開,似乎不受東區店面空租影響,但房仲透露,延吉街店租受房東心態影響,價差浮動大,單價約2500元至1萬元都有,10坪店面總租金要價15萬元,堪比忠孝東路上的街邊店,3個月至今仍未租出。
在地張姓仲介表示,光復南路一帶店面租金,價差浮動較大,20坪左右,單價約2500元至1萬元都有,除了台灣之星舊址,延吉街還有2家緊鄰的店舖待租,同一房東、同樣都是10坪店面,租金卻分別是7萬元與9萬元,「沒有租不出的店面,要看房東心態」,通常區域行情價以內,2個月內都能租掉,3個月若沒租掉,就會依客戶出價狀況,看屋主有無意願調整租金。

超出區域行情難出租

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,延吉街10坪店面總租金15萬元,單價1.5萬元,已是忠孝東路大馬路街邊店的價格,單價確實偏高,所以較難租出,延吉街店面區域單價行情應在8000元左右,街邊店陸續移往百貨開店下,人潮減少,租金如超出行情,短期間很難出租。
住商不動產仁愛光復加盟店黃經理表示,延吉街多小坪數店面,吸引不少手搖飲業者進駐,其他還有電信業、服飾業者等,10坪小店面,能負擔的總月租金約7萬元至10萬元間,月租15萬元的價格,在近2年東區生意不若以往的狀況下,租金不作調整很難租出,跟房東心態有關。

延吉街與126巷三角窗店面,10坪總月租金15萬元,至今3個多月未租出。范厚珉攝

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190907/38438455/news/

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這裡是遠東百貨信義店A13裝修現場,周末還在加班趕工。繼今年初才登場的微風南山,遠東集團首次跨入信義計畫區,A13預計今年十月底正式開幕,又一家重量級百貨,即將擠進這個全台一級戰區。

遠東百貨將所有可能進駐A13的品牌,列為最高機密,據知情者透露,在入口門面附近,將有愛彼錶(AP)貫通一、二樓的旗艦店坐鎮;廣受年輕人歡迎的饗食天堂,其所屬饗賓餐飲集團也將在此開設日本料理品牌「旭集」;威秀影城要在這裡打造全台第一家頂級影廳,鼎泰豐也將在A13再開據點,加上蘋果和樂高,被遠百視為開幕的「六大祕密吸客機器」。

遠百A13開幕在即 樂高、美食、影廳都是祕密武器

這裡被稱為全世界百貨密度最高的一塊方圓。這個僅僅0.5平方公里區域,南起信義路五段、北到忠孝東路五段、東至松仁路、西到市府路的區塊內,到今年十月,將有整整14家百貨公司矗立在此。如果按照2018年營業額計算,去年12棟百貨,創造近700億驚人消費,今年微風南山和遠百A13加入戰局後,預計將正式突破800億元消費金額,成為全球吸金密度最高的燙金戰區。

以信義區百貨裡的龍頭新光三越為例,2018年新光三越全台灣的業績成長2%,但信義區四個館:A11、A9、A8和A4(簡稱「信義新天地」),2018年的成長率是「9.6%」,是全公司平均成長率的4倍之多。

「2018年微風信義、微風松高兩個館,成長數字是兩位數,是全集團最高。」另一家在信義區展現高度戰鬥力的微風集團開發招商事務處副總經理高德璇直言,微風集團在信義區成長遠高於整個集團,這也是不計成本高價租下微風南山關鍵原因。

LV猛下資源開快閃店 微風忍高租金也要參戰

以全球精品龍頭LV為例,光在信義區就開了兩家店,一家是開在台北101的旗艦店,另一家在微風信義,兩家店短短相隔不到數百公尺,卻每年各自貢獻將近10億、7億元驚人業績。

新光三越慧眼獨具,最早看上這個燙金寶地,最早進駐成本低;微風集團慢了一步,但急起直追,即使南山人壽開出高額租金,咬緊牙關也要搶下來,加上台北101、ATT 4 FUN、統一時代百貨,將這個區塊炒得火熱。

「沒有人能預測,二年後消費市場會怎麼變,『即時對應』就是方向,方向錯了就改。」現任新光三越總經理吳昕陽對這個市場的解讀,口氣中沒有一絲領先者的驕傲,只有虛心面對市場,隨時調整應變。

坪效大戰  即時對應最重要 空橋不夠  換搶頂樓

以信義計畫區最有名「空橋經濟」為例,這個獨步全球的設計,連接各大百貨、君悅飯店、世貿,還有威秀影城間,是促進信義計畫區繁榮一大功臣,新光三越率先打開空橋街邊店,形同在空橋邊賣起露天咖啡座,一時之間引起其他業者效法。受年輕人歡迎的ATT 4 FUN也把樓頂改造,成為信義區內唯一可辦戶外婚禮好地方,抬頭就可看到101,一推出就大受歡迎。

腦筋動得快的業者,很快就從空間轉換到「時間」,每天早上11點開門、晚上9點半關門的百貨公司傳統營業時間,在信義區首度被打破。過去到了晚上11點後,信義區幾乎一片黑壓壓,現在光ATT館內,從PUB到夜店、再到餐廳,共有十多家的櫃位還在營業;ATT店王「海底撈」還營業到凌晨4點。

新光三越A11的日本一蘭拉麵二館,成為唯一在百貨公司內24小時營業的櫃位。微風信義高樓層景觀餐廳僅規定最後點餐時間,客人想吃到幾點都隨意;各種深夜食堂、甚至早餐都紛紛出籠。101地下一樓,早上8點就有星巴克、德克士等店開門營業,統一時代百貨地下街還有知名「早餐一條街」。

「24小時一開,空調、動線、連廁所都要重新規畫,沒有外界想像那麼容易。」新光三越營業本部副總經理曹美虹說。

101商場事業處營運長的朱麗文,強調須為消費者打造「花錢買不到的經驗與回憶」。吳昕陽說法異曲同工:「我們要創造消費者對我們的『好感度』。」而近來微風集團董事長廖鎮漢也不斷強調,「在信義區……,不僅是業績,更重要的是消費者的感受。」

101最近開放「第101層頂樓空間」,每人票價3000元,雖不便宜,不少101賣場內的精品業者,就買票招待VIP上樓參觀,創造「在別處花錢也買不到的記憶點」。

微風南山48樓頂樓「CÉ LA VI」酒吧,由LVMH集團開設,「今年跨年,CÉ LA VI總共1500個人次訂位,已經全滿!」微風集團總經理畑明男證實,「全館236個品牌中,有60個品牌是第一次進入台灣,占了25%。」畑明男說,「我們不怕嘗試,不怕失敗,但是打安全牌的會被淘汰。」

搶獵國際高端餐飲品牌 走幾步路即嘗遍全球美食

微風集團高端餐飲已打出名號,微風信義、南山高樓層共11家餐廳,除標榜「巴菲特最愛」牛排館,也有固定邀請全球客座主廚的「Chefs Club」;新光三越也迎來新加坡的珍寶海鮮、香港來的檀島香港茶餐廳,飄洋過海為台灣消費者帶來舌尖好滋味。

這是信義區百貨戰區「愈競爭愈吸金」的祕密。0.5平方公里年收800億元奇蹟,背後靠的不是只有資金堆砌,更多的是全時段、全方位、全客層的鋪天蓋地好感行銷,在電商大行其道時代,實體通路百貨大戰,逆勢在信義區寫下驚人世界紀錄。

文章來源:今週刊

 

https://ctee.com.tw/house/lease/142263.html

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近年北市商圈爆發「空店潮」,不少知名老店淹沒在歷史洪流,陸客限縮對於各商圈空置現象現雪上加霜,台北市七大商圈中,東區商圈店面待租量不僅一年大增34%,待租期超過一年的店面更超過四成,空租店面增幅及長待租期比率,雙雙居於各商圈之首。

根據屋比房屋調查,台北市七大商圈中,東區商圈目前就有230間網路待租店面,二年來增加七成、近百間店面,不只東區慘澹,民生、師大、士林、中山晶華等商圈同樣低迷,待租店面量二年來都增加了三成左右,不過西門町商圈為少數特例,二年來待租店面數量變化不大。

從店面的待租期超過一年的比例,觀察出租店面的流通性,二年前台北市七大商圈店面待租超過一年比例普遍在10~20%之間,然而目前除了西門町、天母仍在二成以下之外,其餘五個商圈都超過二成,其中東區達40%外,民生商圈也達36%,不乏高掛二、三年的店面沒有租掉,房東心態、租金居高不下,加上零售業對街邊店需求與付租能力並未同步跟上,整體待租期拉長不少。

有頂好名店城的樓店開價僅不到每坪1,700元,租了二年還租不掉,顯示東區商圈沒落現象仍在加劇中。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,網路購物、外送訂餐服務的興起,消費模式改變衝擊街邊店,東區商圈逛街人潮明顯銳減,加上鄰近的信義計畫區百貨陸續開張,商圈移轉吸走了大量人潮,零售業在東區設點面臨營收減、高租金的雙重困境,陸續轉移陣地。

同樣的情形也發生在民生、師大、士林、中山晶華等商圈,近年來待租店面數量每年以約15%的速度增加,且待租期普遍拉長許多。同時擁有穩定國際客與年輕族群等多元族群支撐的西門町商圈,則是台北市各商圈中唯一例外,不僅空置率低,近年待租超過一年的店面比例也僅一成左右。

陳傑鳴表示,未來陸客來台人數將持續減少,各商圈空置率與待租量仍有持續升高的可能,商圈與店家的升級轉型、建立新特色、維持競爭力,才能持續吸引遊客消費。

 

https://ctee.com.tw/news/industry/139796.html

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2019-08-04 12:03:16經濟日報 記者游智文╱即時報導
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陸客自由行本月全面喊卡,房仲業者表示,除飯店業受影響外,自由行旅客愛逛的景點、鬧區也會受到衝擊,北市東區好轉可能曇花一現。

北市東區商圈因逛街人潮減少、租金過高,近年出現店面出走潮,主要街道忠孝東路四段200多家店面,一度多達三、四十家店面空租,空置率直逼兩成。

一直到今年,由於學者提議課徵空店稅,北市府表示考慮,房東壓力增重,紛紛調降租金15%至30%,根據欣元商仲調查,近來陸續有MOMA、松本清、金生儀、寶鴻堂鐘錶等業者進駐,目前空置店面只剩19間,空置率降至9.4%。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,東區本來是來台自由行陸客最愛商圈之一,近年雖因商圈沒落,旅客減少,但仍有一定陸客人數,近年新承租的業者,除因房東調降租金,營運壓力減低,不少也看好陸客消費市場。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,東區房東口袋深,目前降租15~30%,對不少房東來說,已是最大極限。大陸全面取消自由行,人潮減少,店家生意勢必持續下滑,但要房東再降租金很難,有可能出現新一波出走潮。

黃舒衛表示,東區目前仍空置的店面,不少不單是租金因素,店面位址、坪數、內部格局,也是租不掉主因,目前可能是東區最好情況,隨陸客自由行全面喊卡,東區店面空置率可能再度升高。

陸客自由行本月全面喊卡。記者游智文/攝影
陸客自由行本月全面喊卡。記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5887/3968791

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2019-07-30 16:30中央社 記者韋樞台北30日電
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因高房租嚇跑租客的北市東區房東開始降租15%到30%來挽回租客,商仲發現,閒置店面已減少,且近1年有21家新店面搶進;未來期望在大巨蛋、正義國宅都更等工程完工下,重拾東區風華。

欣元商仲統計,今年東區商圈平均租金相較5年前,新租店面租金平均下調15%至30%,連帶店面空置率也從今年第1季高達13.4%,到了7月下旬已降至9.4%,閒置店面最多時高達27間,目前空置店面僅19間。

欣元商仲總經理焦文華表示,東區商圈沈寂一陣子後,多數房東願意共體時艱降房租,但市場變化太快,租客退租速度快,租金降幅來不及跟上;今年新租單位的租金降幅達15%至30%,連原有的老租客,部分房東也讓利,租金下調10%至15%,相當有感。

焦文華指出,東區商圈雖然有知名品牌及老店熄燈撤店,但租金調降後仍有租客搶進東區,統計近1年有21家新開店面,國內外品牌均有,還有4到5家新租客正在洽談中,估計明年下半年的空置率進一步降至5%以內。

他說,東區附近未來2、3年有一些重大工程正進行,包括大巨蛋、正義國宅都更案、台電多目標使用新建工程等,將有擴大串聯的效應,聚集更多人潮,東區有機會重拾風華。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示,東區商圈近來新進租客以國外品牌居多,包括韓系化妝品牌ETUDEHOUSE、日本藥妝品牌松本清、日系鑽石品牌K.UNOJAPAN,國內品牌則有女裝品牌MOMA和雄獅旅行社等,主要客群以附近女性上班族為主。

丁玟甄說,以租金來看,東區商圈2014年曾經出現每坪月租逾新台幣2萬元高價,但近1年來已經回檔,在忠孝東路4段單號排每坪約1.5萬元到1.8萬元,雙號排每坪約1萬元到1.4萬元,估計以此價位簽約的新店面,租約可維持約3到5年不動。

她強調,東區商圈仍會視前Forever 21和SPAO兩家大型快時尚服飾店面若能順利出租,則會更激勵市場信心。

https://money.udn.com/money/story/5621/3959468

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2019-07-30 14:30:50聯合晚報 記者游智文/台北報導
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受電子商務崛起影響,近年街邊商店業績普遍下滑,連帶造成商圈沒落。學者專家指出 ,調查顯示,有兩種實體店家最不受網路購物影響,不論民眾上門次數或營業額都保持一定水準,甚至增加,存活之道,一般店家不妨參考。

政大信義不動產研究發展中心近日舉辦消費生態、商圈與空間演化研討會,邀請學者專家就商圈轉型求生存進行進行探討。

政治大學企管系特聘教授別蓮蒂指出,網路科技蓬勃發展,大幅提升網路購物的便利性,改變了消費行為,進而威脅實體商圈的發展,但本質上人們的消費需求並沒有改變,仍要滿足日常食衣住行與休閒娛樂所需。

根據市調公司調查,網路購物崛起,以大型量販店影響最大,其次為街邊商店。最不受影響的則是百貨公司以及便利商店,店數持平或續成長,人們出門到百貨公司、便利商店的次數,以及這兩種商店的營業額也都能保持以往水準,甚至創高。

別蓮蒂表示,關鍵這兩種商店近年都積極尋找消費者非出門不可的理由,並付諸實踐。

以百貨公司來說,「聚會、吃、情感交流」讓人一定會出門,因此大量擴充用餐營業面積,強調空間的體驗,另外再加入電影、藝文等娛樂功能,以滿足人們情感需求。便利商店也以座位區、再以實體取貨服務,虛實連結網路購物,轉型成為多元零售平台。

別蓮蒂表示,這兩種實體店都是透過轉型與延伸服務體驗,在網路衝擊下仍能屹立不搖。同樣的,其他實體街邊店家也應思考如何增加消費的五感體驗,包括空間、音樂、味道、觸摸等,提升實體參與的難忘價值,消費者就可能會一再回流。

台北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德也認為,實體商店不論是否在街邊,都應朝特色化經營,並且善用網路行銷,虛實整合;另外要與大型零售購物中心區隔經營,接力吸納其外溢人潮帶來的觀光與休閒收益商機。

https://house.udn.com/house/story/11138/3958751

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2019-07-29 12:26:20經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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東區倒店潮得到緩解,商仲業者統計,目前空置店面只剩19間,整體空置率減少了4%,新承租的店面租金,平均下調15%至30%,預測到明年下半年,店面空置率可望下降到5%以內的合理水準。

欣元商仲調查,東區店面商圈的空置率,今年第一季最高已達13.4%,至今年7月下旬已降至9.4%,閒置店面最多時,空的有27間,目前空置店面只剩19間,整體空置率減少了4%;租金水準和5年前比較,新承租的店面租金,平均下調15%至30%,且近1年新承租的知名店家國內外品牌幾乎各半。

欣元商仲認為,東區商圈今年上半年就是景氣谷底,最近新開店的詢問度,明顯增加了三、四成,其中詢問的國外品牌,以日、韓、港、中最為積極,在現有的空置店面中,還有4至5家新承租方在洽談。預測到明年下半年,店面空置率可望下降到5%以內的合理水準。

欣元商仲總經理焦文華表示,東區商圈大約在五年前開始走下坡,租金高漲,國內零售市場不景氣,電商崛起衝擊實體店面等因素,造成店面租金下滑,租客退租,曾經繁華熱鬧的東區,今年的店面空置率卻創下史上新高達13.4%,輿論甚至將東區房東打成貪婪吸血的「惡房東」。

經營店面市場20多年的焦文華表示,實際狀況則不然,其實大多數的房東,也都了解市場概況,願意降房租和租客共體時艱,只是市場變化太快,租金降幅比不上承租方退租的速度。今年新租客平均的租金降幅達15%至30%,連原有的老租客,部分房東也讓利,租金下調10至15%。

東區商圈依舊具有指標性,焦文華認為,未來2至3年東區商圈有三個指標工程將陸續完工,包括大巨蛋、正義國宅都更案、台電多目標使用新建工程等,商圈將有擴大串聯的效應,帶動更多的人潮,東區很有機會重返昔往繁華的榮景。

https://house.udn.com/house/story/5889/3956915

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台北市忠孝東路東區商圈一年多來因租金過高,及信義計畫區、西門町兩大商區擠壓而引發關店潮,引發政府與民間高度關注;不過,近來房東紛紛自砍租金,如今搶救東區計畫似乎開始看到成效!最新調查顯示,目前店面平均空置率下降至一成以下,市場預期2020年下半年,東區店面空置率有機會回到合理水準。

欣元商仲總經理焦文華29日表示,北市忠孝東路東區商圈一樓店面的平均空置率,今年第一季攀升到13.4%的史上高點;不過7月下旬已降到9.4%,目前空置店面為19間,與近五年最多空置27間相比,似乎逐步恢復生機。

戴德梁行協理薛惠珍表示,在房東降租下,東區商圈店面空置率已獲得舒緩,新品牌紛紛進駐,空置率約10.1%,季跌2.4%;租金方面仍處於持續下修走勢,房東普遍希望能夠吸引商家回流。

焦文華表示,東區商圈2019年店面租金與五年前相較,房東新簽約的店面租金平均下調15%~30%。最近一年新承租的知名店家共21家。欣元商仲分析,東區商圈今年首季最冷清,不過隨著房東積極降租,最近新開店的詢問度也增加3~4成,其中有意進駐的國外品牌以日韓港中最積極,預期2020年下半年,空置率可望下降到5~6%水準。

焦文華表示,展望未來2~3年,東區將有台北大巨蛋、三圓建設正義國宅都更案、台電多目標使用開發案等三大指標案陸續完工,屆時東區商圈才會擴大串聯效應,帶動更多的人潮,因此東區還是有機會重拾風華。

焦文華表示,東區商圈走下坡主因是租金高漲、零售市場不景氣,電商浪潮衝擊實體店面,造成店租下跌、租客退租。其實大多數的房東都了解市場概況,也願意降租;只是市場變化太快,租金降幅比不上承租方退租速度。今年新租客平均店租已下跌15%~30%,連部分房東都對既有老租客降租10~15%。

欣元商仲調查,東區商圈以忠孝東路四段自復興南路至光復南路間最精華,總計有201家店面,自營店面占11%,出租店面占89%。很多知名品牌的全台營收冠軍店或千萬店都位在東區分店,至於同時在東區開出2~3家分店的連鎖品牌至少15家。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/124846.html

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2019-07-25 16:43

〔記者郭安家/台北報導〕師大夜市店家違反「都市計畫法」爭議8年未解,台北市政府因商圈業者陳情,提就地合法草案;離奇是,商圈僅提9個街廓商用,都發局卻「增加難度」主動多增4街廓。今上午台北市都市計畫委員會審議,反對派里長痛批市府「要五毛給五塊!」居民更揚言效法香港反送中上街抗議;此舉就連商圈代表都認為不妥,擔心擴大商用範圍會激發更多對立,會議主持人、地政局長張治祥決議擱置,意即全案胎死腹中。

  • 都委會專案小組審師大商圈就地合法案。(記者郭安家攝)

    都委會專案小組審師大商圈就地合法案。(記者郭安家攝)

  • 都委會專案小組審師大商圈就地合法案,居民到場掛布條抗議。(圖:都發局提供)

    都委會專案小組審師大商圈就地合法案,居民到場掛布條抗議。(圖:都發局提供)

龍泉商圈促進會受訪指,住、商僵局多年,商圈盼小範圍商用,顧及居民權益,要做無明火的輕食餐飲、咖啡廳、文創服飾業等,不解都發局何苦擴大範圍?遺憾最後結果被擱置;商圈8年來想跟居民溝通,但一直被打槍、敷衍,台北市長柯文哲有承諾協助雙方談,盼北市府提供協商平台,若要商家自己跟居民談,等於皮球踢回民間。

都委會人員會後受訪說明,都發局的確主動增加4個街廓,將原本商用範圍往南延伸到台電大樓捷運站,原因是考量商業街廓一致性,此外也響應北市府TOD政策(Transit-oriented development、大眾運輸導向)。

但此決定觸怒反對派居民,會中輪番發言;古風里里長孔憲娟批根本要5毛給5塊!但都發局會前都不說明原因,只能猜測市府想將師大社區變成觀光夜市,「這是逼我們上街頭!」居民更揚言比照香港反送中抗議。還有居民批,支持派居民將一樓出租商用炒房,有人將月租40萬元降至20萬元,試問哪個小吃店負擔得起?無怪3個月就換人經營。

支持派居民指,雲和街以南1樓有119戶,其中113戶原本就在營業,幾十年前做骨董、珠寶、集郵社、錄影帶,但這些產業已無法反映現況,新草案是解決問題,他們也不同意住商僵局擴大。

支持派民眾說,限縮在固定商業區,怎麼炒房?現在缺的是管理,他們過去曾在社區下跪道歉,今天再次為住商爭議道歉,盼和平共存。

張治祥表示,顯然反對派居民意見較多,而市府提出的機制(就地合法案)也不領情,大家有一致想法才有機會,由於沒共識,因此專案小組建議擱置;都發局表示,意即全案胎死腹中。

至於此案會不會影響其他商圈就地合法?產發局長林崇傑受訪說,師大路是獨特個案,不會成為全台北市通案,畢竟各地社會情境不同。

https://news.ltn.com.tw/news/Taipei/breakingnews/2863843?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR2HbaaM8OzxXrRMeSmXjDgR7P5s6p6JFduhWBv6QTPwdLdJRwXLsCfiYcw

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記者蔡佩蓉/台北報導

隨著永福樓、名錶Swatch、糖朝撤離東區,正臨忠孝東路第一排的店面租金也有所震盪,根據實價登錄揭露,原本台北市長參選人丁守中租下的據點,是跟大陸電商業者「京東物流」分租,在選後空置店面今年2月由日本保養品牌ORBIS承租,但分租價格卻崩跌25%,只是專家分析,其實「淨坪」並沒有下滑。

▲京東物流才租8個月就掰,原丁守中據點由ORBIS承租。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

2018年8月實價登錄揭露1筆東區10坪店面承租案,以每月租金21萬元承租10.9坪,換算每坪月租金為1萬9103元,承租方是電商業者「京東物流」,但沒想到京東僅8個月就撤出東區。

京東承租的店面與一旁分租給丁守中競選據點的店面為同一權狀,今年2月由日本保養品牌ORBIS承租,但實價登錄揭露,26.1坪空間、每月租金37萬元,換算每坪租金暴跌到1萬4310元,相較一旁原「京東物流」承租的租金,等於暴跌了25%。

不過,PwC普華國際不動產總經理田揚名分析,2間店面都有騎樓,若以「淨坪」來看,京東的淨坪租金約2.2萬元,而ORBIS承租的空間在轉角,屬於雙騎樓又有樓梯,換算下來每坪淨租金2.3萬到2.4萬元,其實並沒有跌價。

田揚名認為,東區店面租金售價的確處於震盪階段,不同房東持有店面長短、資金狀況不同,也會影響是否降租金,這也是會出現部分降租、部份寧可不租,也要維持租金的兩極現象。

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https://tw.news.yahoo.com/%E6%9D%B1%E5%8D%80%E7%A7%9F%E9%87%91%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E5%B4%A9%E8%B7%8C25-%E8%A1%8C%E5%AE%B6%E6%8F%AD%E7%9C%9F%E7%9B%B8-050533375.html

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2019-07-08 23:17經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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今年第2季西門商圈空置率跌破2%,其中藥妝品牌持續擴大進駐西門商圈,美妝品牌也搶進,戴德梁行統計,截至第2季,西門捷運站6號出口200公尺步行距離內,已有14家美、藥妝店進駐,數量及比例極高。

日本藥妝品牌「松本清」第2季進駐西門商圈,目前累計共有台、港、日、韓等藥妝、美妝品牌看好此商圈,包括松本清、日藥本舖、Tomods已在西門町插旗,顯示該商圈仍有人潮,市場前景看好。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,國內消費景氣不振,服飾產品又多受網購衝擊,不只韓系、美系平價服飾品牌逐漸退出台灣市場,不少港資老字號連鎖品牌對業績不佳店面也直接熄燈;而走價格親民化的美妝雜貨業者,最近卻是逆勢崛起。

陳炳辰指出,近年如寶雅、松本清等知名業者皆砸重本搶租店面,寶雅近期在蘆洲徐匯商圈、台中公益商圈,都以高價租金入駐大坪數空置店面。

松本清除在北市西門町插旗,更在捷運行天宮站以每坪租金破萬元的行情進駐,可以看出相當看好國內藥妝零售市場前景。

https://money.udn.com/money/story/5612/3917446?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR183f9UDiGijaaJmqudo7nPMl_eWEPz4h6wsuX4plGR6UhNOnbJyPlxnDA

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2019-07-08 23:21經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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本報資料照片
本報資料照片
 
台北市東區倒店潮逐漸緩解,但大店面招租仍具挑戰。戴德梁行統計顯示,今年第2季東區在租金略為下降後,空置率從上一季的12.5%降至10.1%;不過,近年來快時尚品牌相繼撤出東區商圈,總租金動輒百萬元的大店面去化將面臨困難。商仲業者分析,雜貨、藥妝可望成為下一批租客。
經濟日報提供
經濟日報提供
 

戴德梁行統計北市東、西區商圈空置率,西門町空置率從第1季的2.4%下降至1.8%,每坪租金水準上升到1.8萬至2.2萬元。忠孝商圈在租金調降到每坪1萬至1.7萬元後,整體空置率也獲得緩解,從12.5%降至10.1%。

戴德梁行表示,今年第2季忠孝商圈空置情形獲得改善,除Adidas與康是美承租原其店面旁之空置單位外,女裝品牌「MOMA」、日系美妝品牌「ORBIS」、日系珠寶訂製店「K.UNO」皆於第2季進駐,該商圈空置率為10.1%,較前一季下降2.4%,惟商圈租金仍然 微幅下修,希冀吸引商家回流。

不過,快時尚退出東區仍是一大隱憂,戴德梁行指出,韓系快時尚品牌「SPAO」2018年撤出忠孝商圈後,今年第2季也撤出西門商圈。美國快時尚品牌「FOREVER 21」也在第1季末撤出忠孝商圈,面積約605坪。快時尚品牌相繼調整在台規模後,忠孝商圈空置大店面招租恐面臨挑戰。

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛認為,即使各零售商圈因人潮消長而出現業態或租金價格的調整,但東區仍有無可取代的優勢,就是在地住戶的消費實力,也有人趣稱為「old money」,從忠孝東路四段216巷屹立不搖的傳統藥妝、銀樓商家、通訊行等可見一斑。

黃舒衛認為,近兩年入住一線指標店面的MINISO名創優品、Fred Segal等,顯示出生活雜貨與複合式商店不只賣精品、服飾、家飾,也賣餐飲等複合的生活型態產品,可能是快時尚之後竄起的新主流。

東區在大面積店面空出後,黃舒衛預估,除藥妝店的需求積極,在租金下修後,還有國際品牌躍躍欲試,想引進這類知名度高、產品組合靈活、經營策略調整快的生活雜貨與複合式商店。

https://money.udn.com/money/story/5612/3917450?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR3xonKMzsIKt3D_xAWhcbsk0QJPg2jbtLghVq1MEaGOP0tKMhRwlO-zo_I

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據戴德梁行統計,第2季中山南京商圈與站前商圈店面租金水準與空置情形皆無明顯變動,西門商圈租金水準明顯成長,進駐情形熱絡;而忠孝商圈雖空置趨緩,租金水準仍微幅下修。

日本藥妝品牌「松本清」於本季進駐西門商圈,躬逢美/藥妝店於西門商圈擴張之盛況,截至本季統計顯示,西門捷運站6號出口200公尺步行距離內,已有14家美/藥妝店進駐,數量及比例之高;手搖飲料品牌「幸福堂」亦搶下漢中街及商圈內多處據點,以滿足遊客飲品需求。

忠孝商圈本季空置情形獲得舒緩,除Adidas與康是美承租原其店面旁空置單位外,女裝品牌「MOMA」、日系美妝品牌「ORBIS」、日系珠寶訂製店「K.UNO」皆於本季進駐,該商圈空置率為10.1%,較上季下降2.4%。惟商圈租金仍微幅下修,希冀吸引商家回流。

韓系快時尚品牌「SPAO」於2018年撤出忠孝商圈後,亦於本季撤出西門商圈;無獨有偶,美國快時尚品牌「FOREVER 21」也撤出忠孝商圈,前者原先承租的面積達千坪規模,後者則約605坪。根據統計顯示,近2年主要零售商圈店面租賃面積以60坪以內為主,顯示大面積店面去化面臨挑戰。

至於在商辦方面,第二季,台北市A級辦公大樓空置率為6.0%,較上季下降1.9個百分點,全季胃納量約14,250坪。各區相較於上一季空置率,以敦北民生區下降2.7個百分點最多,信義區下降2.6個百分點次之。本季租賃活動係以大面積租戶進駐近期完工辦公大樓為主,包含民生建國大樓及聯合報忠孝大樓等。其中聯合報忠孝大樓已全數去化,反映信義區辦公大樓熱度。

台北市各區A級辦公大樓租金持續上揚,全市平均租金每月每坪2,580元,較上季成長約0.4%,以信義區成長約1.0%為首。信義區租金已連續上漲7季,部分高層大樓租金更高達每月每坪新台幣4,000元。因應辦公供給短缺,國際貿易大樓之世貿聯誼社計畫將原750坪之「世貿33」婚宴場地改為辦公空間,即是看上辦公室出租效益。

https://m.ctee.com.tw/livenews/aj/20190703002857-260410

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2019-07-02 23:23經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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台北市東區天價租金逐漸回到市場機制,原本的百萬租金已下修四成。 本報系資料庫
台北市東區天價租金逐漸回到市場機制,原本的百萬租金已下修四成。 本報系資料庫
 
台北市東區天價租金逐漸回到市場機制,根據最新實價登錄揭露,今年4月忠孝東路臨路店面,原本的百萬租金已下修四成,每坪月租金落在1.58萬元。

天價租金日前引起熱議,台北市長柯文哲甚至一度考慮祭出空店稅,不過,北市研考會日前公布東區商圈民調,超過半數受訪者認為店租應由市場機制決定,政府無需介入太多。

反觀後續看漲的西門町店面,去年最高單坪租金已突破2萬元,東西兩區身價互別苗頭。至於今年,由於目前已揭露案件都不在西門町中心,因此從揭露的價格上看,出現修正。

此案為今年4月忠孝東路臨路店面,以月租金65萬元、每坪1.58萬元出租,相比三年前同路段曾創下每坪2.64萬元的紀錄,價格已下修40.3%。

據悉,該店面前租客即為英國人氣潮牌Superdry,其位置在忠孝SOGO旁,當初即在永福樓歇業約一個月,疑似也因承擔不起百萬租金而棄守,而後一度傳出房東打八折招租,如今對比出租金額已打到六折,才由本土服飾品牌MOMA進駐。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,東區在電商及百貨業的環伺下,商圈特色被稀釋,且東區店面以中、大坪數居多,位於忠孝東路四段的店面普遍在25坪以上,即使店租行情從2.5萬元降到1.5萬元,月租仍超過30萬元,故有能力及意願負擔東區高租金的店家相對有限。

西門町近台北車站、中正紀念堂及龍山寺,郎美囡認為,北市西區觀光性質強,且商圈有特色店家及小吃,商品以潮流性及低單價居多,較容易吸引年輕族群。

至於兩商圈後勢發展,瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛表示,持平來說,以近期來台展店的日本藥妝店松本清來看,兩商圈同時雀屏中選,顯示商圈消費力、指標意義都很強,兩區雖無替代關係,但西門町供不應求,反映在租金上面就有跳躍式成長的趨勢。

倒是東區的表現,黃舒衛認為,只有零星個案表現,短期還在低檔盤整,即便持續有知名租戶有強烈意願進場,但如何從過去暴漲十年的租金回落,創造出更具競爭力的價格才是復甦的關鍵。以目前來看,除了三角窗的指標店還有得撐,其他沿街甚至後巷,未來都還有修正空間。

經濟日報提供
經濟日報提供

https://money.udn.com/money/story/5648/3906241?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR2_Bg8dLb4AEDhyOYvSO9reZ6cH1OiTiVPgu8pgq1xYTW566I_K2YhHBQk

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2019/07/02 13:16文/記者朱語蕎

東區商圈店租金高,嚇退不少店家,讓商圈逐漸蕭條。

根據4月內政部實價登錄揭露一筆東區精華地段店租,每坪店租1萬5781元,比3年前同路段最高店租每坪2萬6418元減少40.3%,反觀西門町店租則有往上趨勢,去年最高租金單價突破2萬元,與東區互別苗頭。

 

觀察東區及西門町近年的租金變化,東區的平均租金從1坪8千降到5~6千,精華路段忠孝東路四段店租,則從每坪2.6萬降到1.5萬,大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,東區在電商及百貨業環伺下,商圈特色被稀釋,東區店面以中大坪數居多,位於忠孝東路四段的店面普遍在25坪以上,即使店租從2.5萬降到1.5萬,月租仍超過30萬元。

 

西門町觀光遊客多 店租連年漲 

而另一端的西門町,接近台北車站、中正紀念堂、龍山寺等景點,觀光性質強,商品以潮流性及低單價居多,較容易吸引年輕族群,讓西門町租金持續攀高,今年實價登錄揭露最高單價店面位在西寧南路,並非位在黃金路段,因此最高價及均價都被拉低,最高店租每坪僅1萬元,平均每坪租金6000~7000元,不過從2016到2018年的平均店租及最高店租都有成長,2018年平均租金接近每坪8千元,最高店租則在每坪2萬元以上。

 

大家房屋台北雙連店店長曾世榮表示,西門町特色性強,除了本國的消費者,來自各國的自由行旅客也多,且這些旅客消費力道強,因此西門町店面頗為搶手,尤其靠近捷運站出口的徒步區,就算行情在每坪1.5~2萬,也是兵家必爭之地。

 

北市研考會日前公布東區商圈民調,超過半數受訪者認為店租應由市場機制決定,政府無需介入太多,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,網路時代來臨對街邊店的影響甚鉅,由於消費習慣的改變,網路買單讓店面的提袋率大幅下滑,因此店家的商品吸引力、商圈特色更為重要,這也考驗各商圈未來的發展。

https://estate.ltn.com.tw/article/7796

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