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2019-04-14 09:17

▲▼救商圈東區興起造街風,東區五弄。(圖/記者徐斌慎攝)

 

▲救商圈東區興起造街風。(圖/記者徐斌慎攝)

記者張瑞傑/台北報導

在電商、百貨商圈雙面夾擊下,東區的高店租被形容是商圈沒落的萬惡之源;不過專家分析,進入不景氣、屬於「帶狀」街道型態的東區巷弄,應該跳脫出單點開店,透過整合、造街這樣的模式,創造出「散步」、「文青」、「慢活」之類的商圈特色,讓消費者再次願意走進去。

商業型態改變,不少人潮被吸往信義計畫區百貨商圈,不少國際服飾品牌退租面積店面、巷弄內的小品牌店家也出走,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴認為,東區當初是台北市知名的潮服、新創品牌商圈,也是特色餐廳商圈,但服飾被電商取代、特色餐廳幾乎擠進百貨公司,東區一下子恍如空城,「人潮沒了,在高房租的擠壓下、店租單月破百萬的大面積店面陸續退出。」

▲▼ 東區店面退租潮,店面,租金,房產,不景氣 。(圖/記者張一中攝)

▲ 東區店面掀退租潮。(圖/記者張一中攝)

不過他也直言,造街的確是一個聰明的作法,「單壓一間店直接挑戰市場可能容易失敗,但如果我退進巷弄內、分開5間店,打造不同風格的街道、創造微型商圈,成本一樣,卻可能有更高的成功機會。」

根據實價登錄資料,東區商圈店面行情,忠孝東路四段租金每坪大約落在5000至5500元,巷弄內大約3000至4500元;換句話說,大馬路上的租個200坪每個月花要1百萬;但若在巷弄內,200坪只需要60至70萬元即可達成。

陳傑鳴認為,東區需要轉型,內部也的確正在成立商圈管理委員會的階段,「創業者領先商圈先行,應該可以提供商圈店東們一個新的模組。」

此外,對於政府採取空屋稅,五弄執行長彭緯豪認為「政府與其打房、課空屋稅,還不如整理好環境,綠化多做、環境弄好,讓更多好的創意願意進來。」他也呼籲房東,暫時調降房租、透過整體商圈營造,只要能吸引、甚至鼓勵好的產業進來,後面再漲回來都不是問題。

https://house.ettoday.net/news/1421471

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2019-04-12 22:14經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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台北市東區商圈近年來人潮減少,店面空置率持續攀升,其主要原因是受到信義計畫區百貨商圈的磁吸效應,加上電商興起、陸客減少等綜合因素。仲量聯行日前舉行今年第一季記者會,仲量聯行總經理趙正義表示,東區沒落屬於商圈正常發展之過程,未來若生意做得起來,租金不會是大問題。趙正義補充,東區商圈缺少的是新血挹注,若大巨蛋、正義國宅改建案完工有新商場出現,將能夠為東區再次帶來人潮。

 

 

信義計畫區目前為全世界百貨公司最密集之區塊,待大遠百A13在今年完工後,該區域將會有16萬坪百貨商場,趙正義表示,信義計畫區在多家百貨的帶動下,有著相當強的集市效果;反觀東區商圈,僅以忠孝、復興SOGO為中心點,其餘多為單店,集客效應較弱,加上基本面受到電商發展瓜分市場,且陸客減少,才會導致東區商圈逐漸沒落。

 

趙正義補充,北市府研擬的空店稅效果有限,目前東區面臨的是商圈轉型問題,市場因素要讓市場自行解決。趙正義指出,東區商圈復甦方式,第1是大巨蛋、正義國宅改建案完工後,新商場所帶來的集市效應;第2是可仿效新加坡烏節路街,以商圈協會為中心,將商圈做為購物中心經營。

 

 

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3752898

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東區倒店元凶? 房東喊冤:有降價共體時艱

好房網新聞中心
東區店面倒店接踵而來,然而真是房東不願意降租金致租客難以承租?東區店面房東也齊聲喊冤,指出其實有與房客共體時艱降租金,只是難敵大環境,這些東區房東認為商圈再造,才是首要工作。
《今周刊》與欣元商仲合作調查台北市各知名商圈店面空置率,發現東區商圈的店面空置率達13%,居北市14個知名商圈之冠。
東區店面倒店接踵而來。(好房資料中心)
東區 店面 待租 空置率 
東區知名投資大咖「江醫師」接受周刊訪問時指出,外界批評房東惡意漲租的說法並不正確,他名下其實每一間店面都有降租,也願意與房客共體時艱調降租金,「如果有人願意租,房東誰願意空著?」
而報導中另一位東區知名店面投資客「樹伯」也表示,10年前房租就開始往下,每月收租約40、50萬元,5年前約降到30萬元,今年新房客租金甚至已經降到每月20萬元,「房東很願意降,不是像網路一面倒說貪婪。」
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/114625224099.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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2019-04-09 09:25:11經濟日報 記者游智文╱即時報導
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北市東區商圈從2016年陸客來台人數大減後,空置率開始升高。 聯合報系資料照
北市東區商圈從2016年陸客來台人數大減後,空置率開始升高。 聯合報系資料照
 

東區近期掀新一波店面出走潮,最新調查,商圈空置率又升高至12.5%,店面平均待租期更拉長到一年。商仲業表示,東區店面租金已下調,但調降速度不及人潮減少,無法停止店家租期一到就走人趨勢。

 

東區商圈從2016年陸客來台人數大減後,空置率開始升高,2017年突破一成,去年一度下降,近期永福樓、SPAO、葡吉小廚、Swatch、Superdry等,接連在租約到期後關店或轉往百貨商場,空置率再度飆升。

根據戴德梁行調查,今年第1季東區店面空置率單季上升3.4%,整體空置率達12.5%,為北市四大商圈空置率最高,也是唯一空置率高過一成的商圈,平均待租期長達四季,也是各商圈最高。

戴德梁行協理薛惠珍表示,先前不少東區擔心店面價格下跌,寧可空置,也不願降租,現在態度已改,今年第1季東區租金開價就較上季下修5%到10%,然而似乎仍無法停止出走潮。

薛惠珍表示,東區商圈店面租金現已低於西門商圈,店家持續出走,與人潮不再有關,比較三大商圈,西門町和信義商圈都有人行徒步區可辦活動,吸引人潮,市府想救東區商圈,也許可思考此一模式,善用頂好廣場或龍門廣場舉辦活動,以帶動人潮重回東區。

 

北市4大商圈租金行情。
北市4大商圈租金行情。

https://house.udn.com/house/story/5887/3744674

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2019-04-08 18:49

▲▼西門町,娃娃機,商圈。(圖/記者陳韋帆攝)

 

▲店面王Seven董棄百萬店租不賺,改開「東南亞最大夾娃娃機店」。(圖/記者陳韋帆攝)

記者陳韋帆/台北報導

傳說在西門町坐擁23間店,且光是年租金收入,推估就達3.6億元的神秘房東,因持有店面密度比超商還高,被當地人稱作Seven董。去年中起,竟在旗下百坪武昌街店面,做起娃娃機生意,開設「東南亞最大夾娃娃機店」。商仲業者透露,該店面每月租金約至少百萬元起跳,Seven董寧做娃娃機生意,也不再覓新租客,足見獲利頗豐。

Seven董持有店面中,最為人所知的,即是捷運西門站6號出口徒步區的第一個黃金三角窗店面,位於漢中街與峨嵋街口,當時,Seven董在2016年3月,以總價3億元買下,不但刷新區域行情,更創下單坪2608萬元的天價紀錄。

▲▼西門町,娃娃機,商圈。(圖/記者陳韋帆攝)

▲該娃娃機店門口人潮絡繹不絕。(圖/記者陳韋帆攝)

而位於武昌街上,樓高2樓、占地百坪的「東南亞最大夾娃娃機店」,據傳也是Seven董所有。周圍攤商表示,該店面原本拆租給韓國品牌皮包、飲料、雨傘等業者,去(107)年初就傳出Seven董不再續租,同年6月中,租約到期後,立刻全面改裝成夾娃娃機店,不到1個月就裝修完畢正式開幕。

▲▼西門町seven王夾娃娃機店原狀。(圖/擷取自google map)

▲去年6月前,該店面拆租給好幾個店家。(圖/擷取自google map)

香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫指出,當地租金行情精華區域1樓每坪約2萬~2萬5千元不等,該夾娃娃機店初估每月租金至少百萬起跳。也就是說房東棄百萬租金不領,反而蓋起夾娃娃機店。

▲▼西門町,娃娃機,商圈。(圖/記者陳韋帆攝)

▲當地店家指出,Seven董還承租別人的店面做為夾娃娃機店。(圖/記者陳韋帆攝)

周圍店家還透露,目前除武昌街以外,Seven董還承租了別人的黃金三角窗,同樣做為夾娃娃機店,連目前出租中的Uniqlo旁、Seven董自己擁有的店面,未來也將改裝為夾娃娃機店。

但為甚麼Seven董仍持續擴店?另一位當地房東表示,Seven董擁有自己經營的風格,懂得夾客與人潮觀光的心態,他認為電影院旁就是會有人夾娃娃,而且他的娃娃都是正版,絕對會讓夾客愛不釋手、夾了又夾。

▲▼西門町,娃娃機,商圈。(圖/記者陳韋帆攝)

▲商仲認為西門町長久以來引領風潮,所以夾娃娃機店的持久度在此值得期待。(圖/記者陳韋帆攝)

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,西門町長久以來就是台灣潮流與次文化的發源地,從早期的大頭貼機、刺青、塗鴉都引領台灣風潮,與其他商圈有極大差異,只要掌握新世代語言,就有機會在西門町創造話題與商機,所以夾娃娃機店風潮,是否能在該商圈持久發熱,確實值得期待。



原文網址: 西門町大咖房東棄百萬租金不賺 寧開百坪娃娃機店 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1417816#ixzz5kbEqgH95 
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2019-04-08 13:54:59聯合晚報 記者游智文/台北報導
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台北市政府研擬對空置一年以上房屋與店面課徵空屋稅,圖為房仲業者賣屋廣告。 記者鄭...
台北市政府研擬對空置一年以上房屋與店面課徵空屋稅,圖為房仲業者賣屋廣告。 記者鄭超文/攝影
 

搶救東區關店潮,台北市政府研擬課徵空屋稅,將閒置一年以上的店面、房屋都課重稅。不少業者認為,對店面效果有限,但把住宅也納進來,老屋以及中大坪數高總價住宅恐得挫咧等。

 

住商不動產企研經理徐佳馨表示,北市打算對閒置店面課重稅,目的是逼房東降租,但房東是用資產價值在思考,租金下跌等於店面價格減損,損失動輒數百上千萬,最後可能從不降租,寧空置,轉為不降租,寧繳稅。店面仍然空在哪裡。

另外,要讓店面不被認定空屋課重稅,方法百百種,一年之中只要有一兩個月租給特賣會、花車,夾娃娃機,甚至擺上幾台自動販賣機,都可避免被認定是空屋。

吉家網不動產董事長李同榮表示,市府本來只想針對店面課徵空店稅,現在擴大到一般閒置房屋,主要是社會住宅興建速度慢,想用空屋直接轉移社宅衝業績,為了要逼出空屋,因此住宅、店面一併課徵空屋稅。

但台北市府如意算盤不會成功,主要是目前北市閒置房屋,大多是中大坪數、高總價住宅,這些房子,屋主大多是為了資金配置而購置,買了就放著,只等增值,不想出租。加重房屋稅,只會讓屋主想賣掉房子,不會拿出來作為社會住宅。

他表示,目前北市中大坪數、高總價住宅餘屋量仍大,房價仍在盤整,市府一旦祭出重稅,中大坪數產品賣壓勢必加重,房價可能再受衝擊。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則認為,台北市若是祭出空屋稅,老屋將首當其衝。她表示,台北市很多空屋其實並不是屋主不想出租,而是屋況太差,租不出去,如果整修,則得花一大筆錢,許多屋主因此買了新屋,老屋就空著,等待都更。

張旭嵐說,市府針對這些老屋課重稅,房子還是租不出去,屋主不想負擔重稅,可能就會積極出售,但老屋出售本來就不易,短時間若有大量老屋求售,恐將造成價格下滑。

https://house.udn.com/house/story/5886/3743121

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中時電子報 
 
根據調查,全台北6大商圈僅西門町商圈躲過這波滅街危機,其他商圈都出現嚴重衰退的情況。(圖/中時資料照)
根據調查,全台北6大商圈僅西門町商圈躲過這波滅街危機,其他商圈都出現嚴重衰退的情況。(圖/中時資料照)

台北東區商圈爆出退租潮,讓台北市政府也在研擬制定空店稅打擊這波商圈衰退怪象,然而,不僅是東區,根據調查,全台北6大商圈僅西門町商圈躲過這波滅街危機,其他商圈都出現嚴重衰退的情況。

據《鏡周刊》報導,根據北市6大熱門商圈:東區商圈、民生商圈、師大商圈、晶華商圈、西門町商圈以及天母商圈,近3年來僅有西門町商圈躲過一劫,最早衰退的天母商圈歷經店租金大幅修正後,待租店面已經大減6成,奇他的商圈都面臨大幅衰退的命運。

西門町商圈在近年來重新發光發熱,許多商家進駐搶生意,但相較其他5大熱門商圈,這繁華景象僅是特例。據《屋比房屋比價平台》針對這些商圈的調查顯示,近3年來,只有西門町空置店面減少,店租金上漲1成,超過75%店面都能成功在半年內出租;天母商圈則是在近10年租金大幅修正後,店面空置率下降6成。

也就是說,其他4大熱門商圈全部處在衰退,這當中又以東區商圈最為慘烈,待租店面高達158間,跟第2名的民生商圈73間相比足足多了1倍,從2017年至今,租金跌幅達1成。

此外,待租量排名第2跟第4的民生商圈與師大商圈,租金近3年跌幅達1成以上,空租率超過1年的比例分別為33%、25%。

一名資深房仲表示,這幾個商圈的店面想租也租不掉,以東區來說,有高達36%的物件已經刊登1年以上的公告,卻無人上門。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴則是認為,人潮是這些商圈存活的關鍵,這些衰退的商圈都面臨人潮銳減的情況。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190407000018-260410?chdtv

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萬華雙子星大樓為萬華區帶來嶄新風貌。圖:本報系資料照片

 

萬華雙子星大樓為萬華區帶來嶄新風貌。圖:本報系資料照片

101大樓已雄據北市地王6年之久,中正和萬華區公告土地現值正在走揚,西區店面租金也翻轉向上。房仲表示,西區近年市容變化不小,西區軸線翻轉政策正在發酵。

雖然東區店面因租金高昂頻傳歇業退租,但每年底公布的公告土地現值仍以信義計畫區的101大樓稱霸,從2014年起連續6年蟬聯北市最貴地王,最新2019年現值高達每坪新台幣584萬元。

根據台北市地政局最新資料顯示,2019年公告土地現值平均調幅為0.8%,終止連續2年下跌走勢,反映過去一年台北市的地價大致止跌回穩,中正區、萬華區、大同區受惠西區門戶計畫推動,城市景觀改善,商業、觀光效益及發展趨勢漸佳等因素影響,平均調幅分別為1.68%、1.56%及1.39%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,從土地現值變動可以看出北市都市發展脈絡,近年市府積極推動東區門戶與西區軸線翻轉,而此次公告土地現值漲幅前4名為松山區、中正區、萬華區和大同區,其中3區均由西區囊括。

曾敬德說,2017年和2018年北市公告土地現值反映房價下跌而走軟,2017年平均跌幅2.43%,2018年跌幅收斂到1.76%,2019年反轉上漲0.8%,顯示公告土地現值逐步翻揚。

觀察西區近3年土地現值的漲跌幅,除了萬華區2017年和2018年的跌幅3.08%和2.65%,高於全市平均值,但2019年翻轉上漲1.56%;其餘兩區2017年和2018年跌幅均小於平均值,2019年漲勢幾乎一路領先各區,顯示西區正被各界看好,政策也多關注,頗有蓄勢待漲的味道。

住商機構不動產企研室經理徐佳馨表示,公告土地現值是指政府根據一年來調查轄區內土地交易的動態算出各區段的價格,做為土地移轉交易的價格依據。因此每年底公告隔年土地現值調升主要影響的是隔年交易時的土增稅,並不影響民眾來年的地價稅。

曾敬德分析,在台北市地王部分,信義商圈內百貨商場、A級辦公大樓林立,區內商業活動熱絡,近年也有大型商辦大樓投入營運,租金逐步走揚,2019年全市地王仍由101大樓連續6年奪冠,較2018年上漲約1.55%。

徐佳馨指出,1992年至1998年的地王由西門町的玉女服飾店奪下,1999年被新光摩天大樓取代,2014年起台北101大樓成為新地王並連任至今。從地王變動便能明顯看出西區曾經風光一時,近年的公告土地現值變動更能嗅出西區似乎已打底完成的味道。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋則從捷運進出人流的角度,來觀察商圈消長。根據台北捷運公司統計,2014年到2018年各站捷運進出人次,東區商圈忠孝復興和忠孝敦化兩大捷運站,運量均負成長6.6%和7.4%,但西門站卻增加15.7%;信義計畫區兩個捷運站人流也呈正成長,台北101世貿站大幅成長26.0%,市府站成長8.9%。

若比較2014年和2018年各站捷運平均每天進出人次,東區商圈的兩大捷運站每天人流減少1.27萬人次,信義計畫區兩個捷運站人流每天增加2.32萬人次,但是西門站僅一個站就每天增加約2.03萬人次,人潮帶來錢潮,東消西長再明顯不過。

永慶房屋業管部經理謝志傑也說,捷運板南線開通後,帶動人潮湧向東區,加上信義計畫區開發,西門町確實低潮一段時間;但近年政府積極推動「西區軸線翻轉計畫」,形塑西門町為新潮、流行的原宿意象,吸引國際觀光客朝聖,成為來台必造訪之地,加上房租、物價相較於東區實惠許多,讓西區再度崛起。

謝志傑彙整實價登錄西區店面租賃資料顯示,2016年西區店面平均每坪月租約5214元、2017年5436元、2018年再推升到5664元;但反觀東區從2014年頂峰期店面每坪月租7710元起一路滑落至今,2015年6388元、2016年6411元、2017年5156元、2018年4554元;且西區店租從2017年起黃金交叉,開始勝過東區,雙方已拉開距離。

謝志傑分析,信義計畫區百貨林立,創造出特色百貨商場氛圍,加上消費型態已由街邊店轉為一站式的商場百貨購物型態,人潮由東區被分流至信義商圈,加上東區店租昂貴,國際品牌陸續退場,東區商圈轉趨沒落,空置率居高不下,目前東區店面平均租金已低於西門商圈,顯示東西軸線翻轉已確立,西區風華可望再起。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/66531.html

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中時電子報 
高租金店面儼然票房毒藥。圖為台北市東區街頭400坪商用空間掛起偌大的招租廣告。(本報系資料照片)
高租金店面儼然票房毒藥。圖為台北市東區街頭400坪商用空間掛起偌大的招租廣告。(本報系資料照片)

根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計,台北東區第一季店面空置率達15.6%,與2017年第四季6.4%空置率相比,短短一年,實質關店數量翻倍成長,東區倒店潮正掀起一陣骨牌效應。戴德梁行總經理顏炳立表示,東區店租應放棄「老虎」身價,回到「貓」的價位。


綜合媒體報導,戴德梁行發布2019第1季房地產市場概況,戴德梁行董事總經理顏炳立出席記者會時表示,過去房地產景氣好時,台北市蛋白區也賣到蛋黃區價格,就像是「貓被當成老虎一樣」,東區店家出租行情好時,也是一樣的情況。

顏炳立說,現在東區商店待租,也是同樣的狀況,如果自己是貓,就不要自我感覺良好,硬要拿出老虎的身價。他強調,商圈變化就是這樣,過去當Zara、Uniqlo進到忠孝東路,五分埔就倒了,如今信義區一直開百貨,忠孝東路的店面就要倒了,因為環境跟樣品比不上對方。

顏炳立直言,租金由市場機能決定,推估單價要跌回每坪1.2萬元才有機會租出去;若依目前租金水準來看,等於是要打7到8折,他強調,「沒有租不掉的店面,只有租不出去的價格」。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190403000006-260410?chdtv

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根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計,台北東區第一季店面空置率達15.6%,與2017年第四季6.4%空置率相比,短短一年,實質關店數量翻倍成長,東區倒店潮正掀起一陣骨牌效應。戴德梁行總經理顏炳立表示,東區店租應放棄「老虎」身價,回到「貓」的價位。

綜合媒體報導,戴德梁行發布2019第1季房地產市場概況,戴德梁行董事總經理顏炳立出席記者會時表示,過去房地產景氣好時,台北市蛋白區也賣到蛋黃區價格,就像是「貓被當成老虎一樣」,東區店家出租行情好時,也是一樣的情況。

顏炳立說,現在東區商店待租,也是同樣的狀況,如果自己是貓,就不要自我感覺良好,硬要拿出老虎的身價。他強調,商圈變化就是這樣,過去當Zara、Uniqlo進到忠孝東路,五分埔就倒了,如今信義區一直開百貨,忠孝東路的店面就要倒了,因為環境跟樣品比不上對方。

顏炳立強調,「沒有租不掉的店面,只有租不出去的價格」,因此他反對學者建議祭出「空店稅」以挽救商圈的做法,畢竟東區還是有聚積人潮的實力。針對東區店面空置率高的問題,他提供政府解決方案的大原則,就是「店要開、燈要亮、面要理」,強調東區「高租金」問題急需解決。(中時電子報 邱怡萱)

https://ctee.com.tw/news/real-estate/65771.html

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2019-04-03 08:35今周刊
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【文/今周刊編輯團隊】

 

「在一級戰區,我願意付一級戰區的租金……。但東區,已從一級戰區,變二、三級戰區!」說這話的陳羽珊,是在台北市東區開業41年知名江浙菜餐廳永福樓老闆任意誠的長媳。

 

 
 

 

這家老字號餐廳,近年人氣和業績一路跟著東區商圈由盛轉衰,無法負擔每月約2百萬元的高租金,於是選在今年2月底租約到期後歇業。

其實,永福樓不過是映照出東區商圈沒落的一面鏡子。進入2019年後,至今不過1百天時間,除了永福樓,包括日藥本舖、極度乾燥(Superdry)、漢堡王,和最新撤出的快時尚品牌Forever 21等東區知名店家,就一家又一家相繼打烊離去。

依據《今周刊》和欣元商仲獨家合作,透過一步步實地走訪台北市各知名商圈的店面空置率大調查,截至3月20日止,東區商圈的店面空置率達13%,居北市14個知名商圈之冠。

「空置率5%是關鍵,超過5%代表商圈潛在危機。」欣元商仲總經理焦文華觀察,「如果空置率超過10%,商圈確定沒落,反轉向下!」

許多人把矛頭指向坐擁燙金店面、給人「死不肯降租」觀感的東區眾房東。但,兇手真的是房東的貪婪嗎?

本刊獨家揭露東區神祕房東的面貌,忠孝東路四段,從復興南路到光復南路口,最具指標性也最低調的房東,莫過於已世居當地一百年的林式霽家族,外界習慣稱為「東區林家」。

低調、團結、不賣店面

大多數房客未見過林家人

近30年東區興建的商辦大樓建地幾乎系出同源,來自林家,其在最精華的忠孝東路四段持有逾10間店面。其中最具指標的就是忠孝東路與敦化南路口,一樓店面分別租給王道銀行和日本生活雜貨「niko and⋯」的「禮仁通商大樓」、「國際貿易大樓」兩棟大樓。

其他如最近名噪一時的前「永福樓」餐廳和adidas旗艦店等,都是林家的店面,總市值估可達25億元!此外,國泰霖園集團與富邦集團位於東區大樓的土地,早年也是向林家承購,說林家見證了東區的崛起與繁華,一點也不為過。

隨著子孫繁衍,東區林家人數也高達百位以上,成為東區店面一股強大勢力,而這股勢力之所以能蓄積百年不墜的關鍵,就是林家早年將土地與建商合建大樓時,必會保留一樓的店面出租。

林家管理物業的另一特色,是家族團結不賣店面,也因為維持店面只進不出的原則,加上林家後代又有不少人移居日本、美國,很多向東區林家租店的房客,幾乎從未見過房東本人,林家甚少與房客互動。或許是家族並未感受東區商圈人潮早已大不如前,使得租金條件長年不動如山。

另外提起東區店面房東,「劉媽媽」絕對是最為人所知的一號人物,來到忠孝東路與復興南路十字路口,第一眼見到的雄獅旅行社,房東就是劉媽媽,而忠孝東路四段77巷旁的美珍香店面也是劉媽媽的。

本名劉月釵的劉媽媽,早年是皮鞋店老闆娘,但投資眼光精準,只要一有錢就投資店面,跟隨在劉媽媽身旁的兒子俞昌哲後來也陸續征戰台北、台中店面市場,但他認為店面只是商品,「不要和店面談戀愛,該斷捨離絕不眷戀!」

跟劉媽媽同樣在15年前左右進軍東區店面的另一位大咖,是綽號「江醫師」的投資大戶,位於忠孝東路四段209號的屈臣氏藥妝店,因每月業績突破千萬元,榮登該品牌全台店王,這家店面就是江醫師所有。

與房客共體時艱

江醫師:店面都有降租 樹伯:租金已經見骨了!

江醫師說:「如果有人願意租,房東誰願意空著?」他說,外界批評房東惡意漲租的說法並不正確,「其實每一間店面都有降租,我也願意與房客共體時艱調降租金,而且不少空置店面也有房客在洽談中。」

另一位東區店面投資客樹伯,不久前因店面空置調降租金而順利迎來新房客,「我們房租其實都降到一半以上,剩三分之一!」現年67歲的樹伯,國中沒畢業就北上當餐廳學徒、打拚賺錢。

早期樹伯靠賣魷魚羹賺來一桶桶財富,13年前,因為看好東區,又斥資上億元從劉媽媽手中買下忠孝東路四段上約15坪的店面。

租下自己店面的第一個房客,當時每月租金60萬元,投報率約有4到5%的水準。樹伯直言,差不多10年前房租就開始往下,每月收租約40、50萬元,5年前約降到30萬元,今年新房客是化妝品類客人,但租金已經降到每月20萬元。

「租金如果再下去就死了,已經見骨了。」至於人潮衰退的原因,小販出身的樹伯用市井、直白的口吻解讀:「電商也有關係,我們被它電到吱吱叫。」

他不服氣,直稱自己的房租和高峰時比僅三分之一,店面鄰居也從每月120萬元降到60萬元卻仍空租,「房東很願意配合,真的,其實跟你講每一個人都願意降,不是像網路一面倒說貪婪,都沒來問房東,都是自己猜測。」

「房東心聲很簡單,商圈真的要再造。」樹伯對東區仍然很有信心,但房東、店家、居民是否願意齊心打群架,將是關鍵。

更多精彩內容,請參閱最新一期《今周刊》(第1163期)。

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【尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源《今周刊》,謝謝】

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2019/04/02 14:29 東森財經新聞

東區出租字條滿布 對比西門町租金逆勢漲

台北市曾經商圈林立,但是現在無論是師大還是東區等商圈,都逐漸沒落。但在眾多商圈中西門町卻是一枝獨秀,不僅位置搶手,租金也都有上漲趨勢。

 

曾經繁華一時的東區商圈,現在隨處可見牆上門上都貼滿了出租字條,讓人不禁納悶東區商圈怎麼了。

 

▲東區商圈現在隨處可見出租字條。(圖/東森新聞資料畫面)

 

房仲陳泰源:「租金是連年攀漲,變成說很多租客消費不了,承擔不了月租金,但是人潮卻漸漸減少。」

 

東森新聞記者蒲世芸:「在台北市許多商圈中,西門町可以算是一枝獨秀,不僅人潮沒有間斷,也使得店家入駐的意願高昂。」

 

左看看右看看,即使在平日的時段,西門町到處都還是充滿了人潮,人潮也帶來錢潮,隨處都可以看到,西門町不只店家林立,到處也都是出來擺攤的攤販。房仲陳泰源:「西門町普遍消費的單價也比較低,現在經濟不景氣,所以大家都比較偏所謂的無痛消費。」

 

▲西門町不僅人潮沒有間斷,也使得店家入駐的意願高昂。(圖/東森新聞資料畫面)

 

看一看台北市商圈的租金變化,以東區、師大及西門町為例,東區2017年平均每坪租金6605元,2018年6064元,到了2019年則是降為5793元,跌了12.3個百分比。師大2017年平均每坪租金4156元,2018年3828元,到了2019年則是變為3695元,跌了11.1%。來看看西門町2017年平均每坪租金7881元,2018年8123元,來到2019年則是漲至8651元,漲幅9.8個百分比。

 

▲台北市商圈的租金變化。(圖/東森新聞資料畫面)

 

房仲陳泰源:「最高有聽過比較誇張的,一個月8萬塊的也有,但是基本上採一個原則,就是店面越小它的單價可以拉越高。」

 

幾家歡樂幾家愁,許多商圈的興起與沒落,見證著一個地方的發展,但是人潮也象徵著錢潮,該如何重振,還是一個待解的問題。

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/75603

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2019年04月03日

【周彥妤╱台北報導】台北市東區店面頻傳歇業,宛如骨牌效應,商仲業者統計該區店面空置率,1年來從6.4%暴增至15.6%,專家指出,在周邊信義計劃區、西門商圈等磁吸下,錢潮也跟著移動,短期內空置率將持續崩落。

Forever 21將在第2季退出東區,顯示空置率持續崩落。資料照片

遭信義西門商圈夾攻

瑞普萊坊市場研究暨顧問部最新統計指出,台北市東區第1季店面空置率達15.6%,與2017年第4季的6.4%相比,短短1年實質關店數翻倍成長。瑞普萊坊工業暨零售資深總監李誠慶指出,再加上Forever 21將在第2季退出,短期內東區空置率崩落的現象尚未止血。 
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,電商崛起,商業模式改變,東區受信義西門2商圈影響,店面空置更嚴重。李誠慶也認為,目前東區大型商業設施只有5家、總樓地板面積5.1萬坪,但信義計劃區有14家百貨、15.6萬坪樓地板面積,規模差距大,加上地標建築、頂級商辦與飯店、活動豐富及交通轉運站等加持,因而磁吸人潮,錢潮移動,所以東區勢必轉型, 

餐飲業獲利最佳,使微風南山將餐飲櫃位比例拉高到4成以上。資料照片

去年餐飲完勝零售業

以餐飲業為例,李誠慶提及,經濟部統計去年台灣餐飲業年營業額達4731億元,年增4.59%,不但營業額創新高,年增率更為近7年新高,完勝零售業的3.18%、批發業的3.58%,也帶動近期開業的南山微風、大直ATT 4 RECHARGE,從空間規劃、營業設施配置,都拉高餐飲營業比重至4成以上。
李誠慶建議,東區屋主應適時回應市場需求,提供更多價格、服務的彈性;想進東區的業者則要有「輕、薄、短、小」的經營概念,亦即輕資產策略、講求薄利多銷、因應網路世代的甜蜜期短而隨時調整產品、挖掘小眾的潛在客層商機,並專注經營。 

台北市東區店面目前空置率15.6%,1年來已翻倍成長。資料照片

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190403/38298785/news/

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2019-04-02 08:29

 

▲北市6大商圈興衰圖表,清楚可見只有西門町一枝獨秀。(圖/鏡週刊提供,下同)

 

圖、文/鏡週刊

北市老店頻傳收攤噩耗,導致商圈空置店面越來越多,讓台北市長柯文哲看不下去,打算祭出空店稅,來逼房東降租救商圈。究竟北市商圈這幾年變化如何?

本刊進行北市6大熱門商圈大調查,並實地走訪發現,近3年來只有西門町一枝獨秀;最早衰退的天母商圈歷經10多年租金修正後,待租店面已大減6成,其餘商圈都衰退,其中又以東區最為嚴重。

西門町商圈熱到發火,讓店家與投資客搶著進駐,但放眼台北市眾多商圈之中,卻只是特例。本刊委請《屋比房屋比價平台》針對包括北市東區、師大、民生、晶華、西門町、天母6大商圈,進行店面大調查,發現3年來,6大商圈中,只有西門町空置店面減少、租金上漲近10%,超過75%店面半年內就能成功出租外;北市最早衰退的天母商圈,也在10年來租金不斷下修的情況下,店面空置率已減少6成。

除此之外,其餘4大商圈全都衰退,又以北市東區最慘,待租店面高達158間,比第2名民生商圈的73間多1倍以上,從2017年至今,租金跌幅逾1成;待租量間數排名第2及第4的民生與師大商圈,租金近3年跌幅都超過10%,空租超過1年的比例也高達33%及25%。

「想租也租不掉,是這幾個商圈的慘況,以東區來說,竟有高達36%的物件,至少已經刊登出租長達1年以上。」一位資深房仲搖著頭說。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,人潮是影響商圈的最重要關鍵,民生、師大、晶華等商圈都面臨逛街人潮銳減問題。

商圈興衰與人潮息息相關,大量吸引觀光人潮的西門町就此翻身,天母商圈也在發展在地化特色與房東讓利下,再現轉機。就算電商崛起、實體店面魅力不再,北市商圈能否再現榮景,除了期待政府出手救經濟,也考驗著房東與店家的智慧。

北市近3年6大商圈待租量變化
北市近3年6大商圈租金開價變化
6大商圈待租店面刊登時間變化


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https://house.ettoday.net/news/1413283

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2019-04-02 10:22:14經濟日報 記者游智文╱即時報導
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東區 記者游智文/攝影
東區 記者游智文/攝影
 

 

商仲業者瑞普萊坊統計,北市東區第一季店面空置率達15.6%,創歷史新高,與2017年第4季空置率6.4%的榮景相比,短短一年,實質關店數量翻倍。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,東區已出現關店骨牌效應,其中又以SOGO忠孝店到大安路之間最慘,不到半年,忠孝東路第一排已關了4家店,包括永福樓、葡吉小廚、莎莎與 Superdry,空置率呈斷崖式滑落。

黃舒衛表示,東區景氣好時,第一排店面一店難求,空置率都在5%以內,但隨租金升高、景氣下滑,商圈轉移,人潮不再,2017年飆升到一成,去年初曾下降至6%,但近半年出現關店潮,第1季狂升至15.6%。

瑞普萊坊工業及零售資深總監李誠慶指出,傳統販賣業在電商、新零售、體驗經濟的席捲下,勢必轉型,東區是一個高房租門檻下,新陳代謝最鮮明的案例。

東區目前大型商業設施只有5家、總樓地板5.1萬坪,信義計畫區有14家百貨、15.6萬坪,規模大,再加上擁有地標建築、頂級商辦、飯店、展覽館及交通轉運站等加持,磁吸人潮、錢潮移動,加速東區沒落。

李誠慶表示,東區房東必須適時回應市場需求,提供更多價格、服務上的配合彈性,才能挽回頹勢。

想進東區的業者,要想存活,也要有「輕、薄、短、小」的經營概念。「輕」是輕資產策略,營運固定、變動成本都要精打細算;「薄」講求薄利多銷、周轉快、翻桌數多,搶營收量,創造話題、集客效果。

「短」則因應網路世代,要注意與消費者的甜蜜期短,隨時調整營運產品、行銷策略;「小」則要有消費分眾的概念,鎖定潛在客層,深掘商機、專注經營。

資料來源:瑞普萊坊
資料來源:瑞普萊坊
 

 

 

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2019/04/01 13:40文/記者張瀞勻

新板特區商圈租金相對平價,受到知名業者青睞。(資料照,記者賴筱桐攝)

高昂的租金與消退的人潮使東區商圈光環不再,而新北市府也發現,新北市優良的商業環境已吸引許多東區業者紛紛轉至新北發展,其中以五鐵共構優勢的板橋車站、人潮逐年增加的大新板地區吸引業者進駐展店,近6個月以來,已有4家業者退出東區、進駐新板特區,其中包含餐飲業者及服飾業。

新北市經發局長何怡明表示,大新板地區則為翻轉新北最具影響力核心,發揮新商業遷徙之磁吸效果,在商業發展上,板橋車站五鐵共構的交通區位優勢,讓香港知名美食「泰昌餅家」選擇在新北市板橋車的Global Mall 環球美食街展店,且不同於台北市東區的高單價高消費單一特色商圈,板橋府中地區則屬複合消費型商圈。

新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長張榮隆也表示,相較台北東區店面月租金每坪超過1萬元,板橋中山路一帶每月每坪租金約2至3千元,極具競爭優勢,此外,大新板地區複合型機能的消費特性,以及相對以小型規模的出租方式,擁有低替代性與高營運彈性的優勢。

東森房屋研究中心經理于靜芳也表示,東區商圈近5年店面空置率不斷升高,主要觀光客外移,加上近年網購、網路平台盛行,傳統、大坪數店面反而面臨窘境,而目前二、三線品面多轉往租金較低的商圈或微型店面。

https://estate.ltn.com.tw/article/7204

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2019-04-02 11:41

▲▼極度乾燥,superdry,東區,倒店潮。(圖/記者范綱儀攝)

 

▲極度乾燥superdry東區店日前撤點。(圖/記者范綱儀攝)

記者黃靖惠/綜合報導

台北東區倒店頻傳,許多知名業者撤離,對此房產名家Sway在臉書《Sway房市觀測站》發文反問,你家附近店面漲價了嗎?不要以為這叫做經濟起飛與都市繁榮,因為東區的死就是周邊商圈的借鏡,更揭露漲房租三部曲,最終將導致空店潮,倒楣的還是消費者。

他直言,漲房租的第一階段,就是你吃的珍奶雞排,變成塑化劑與病死雞,而焢肉飯羊肉爐也會變成病死豬過期羊,因為業者不敢漲價,只好降低成本。

漲房租的第二階段,就是趕走幾十年老店,變成無特色、千篇一律的大陸製貨品,消費者逛不逛不重要,而重要的是這種店可以順便炒房價、賣房子。

「倒楣的還是消費者與這個城市」他認為,漲房租的第三階段,商圈廣告效應結束,潮店搬走變成空城,而投資客吸光這裡的精華後丟法拍或假裝窮困、其實已經人頭化洗完錢,隨時可以丟棄。

▼極度乾燥superdry東區撤離。(圖/記者范綱儀攝)

▲▼極度乾燥,superdry,東區,倒店潮。(圖/記者范綱儀攝)

▲糖朝宣布退出東區。(圖/翻攝自糖朝臉書粉專)

▲糖朝日前宣布退出東區。(圖/翻攝自糖朝臉書粉專)

https://house.ettoday.net/news/1413461

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高昂租金,電商大崛起,加上商圈重新洗牌,使得台北市東區店面關店潮出現骨牌效應。最新市調顯示,東區店面出租率已面臨「斷崖式滑落」,平均每100間店面就有15間「等嘸人」,空置率飆出史上新高。

台北東區繼年初知名餐館「永福樓」吹熄燈號後,關店的骨牌效應廣泛受到矚目。瑞普萊坊2日公布最新研究報告指出,東區一樓店面市場第1季空置率,已飆到15.6%的史上最高點。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,與2017年第4季超低空置率6.4%相比,才短短一年,實質關店數量就翻倍成長;如果再加上「Forever 21」在第2季退出東區商圈,短期內出租率將呈現「斷崖式滑落」,這種現象還沒看到回頭的跡象。

另外,戴德梁行2日也公布調查指出,台北市東區商圈第1季店面平均空置率飆到12.5%,空置率是北市四大商圈中最高,也是唯一站上兩位數的商圈,首季租金開價下修幅度5~10%,至每坪月租11,000~17,000元;至於平均待租期長達4季,也是各商圈最高。

瑞普萊坊工業暨零售資深總監李誠慶指出,傳統販賣業在電商、新零售、體驗經濟的席捲下,勢必得轉型,東區是一個高房租門檻下,新陳代謝最鮮明的商圈。而且東區目前大型商業設施只有5家、總樓地板面積5.1萬坪,但信義計畫區有14家百貨、15.6萬坪,規模差距大,再加上活動的豐富性、地標建築、頂級商辦、飯店、展覽館及交通轉運站等加持,空間的「重力法則」磁吸人潮、錢潮移動。

日前有學者主張,針對空置店面開徵「空店稅」。對此戴德梁行董事總經理顏炳立不以為然,直指「空店稅」不是解決之道,應思考如何活絡店面出租,他表示,他已向台北市府獻策,建議要有「店要開、燈要亮、面要理」的配套,才是拯救東區的藥方。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/65535.html

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台北市東區店面,高唱空城計,今天公布的最新市調指出,一樓店面市場,今年第一季平均空置率,飆出新高!每100間店面,就有15間「等嘸人」,東區第一季店面空置率已達15.6%。

台北東區繼年初知名餐館永福樓吹起熄燈號後,關店的骨牌效應受到關注。

根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部2日公布的統計,東區第一季店面空置率已達15.6%,與2017年第四季超低空置率6.4%的榮景相比,不過短短一年,實質關店數量翻倍成長。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,若再加上Forever 21在第二季退出商圈,短期內空置率斷崖式滑落的現象未見回頭。

瑞普萊坊工業暨零售資深總監李誠慶指出,傳統販賣業在電商、新零售、體驗經濟的席捲下,勢必轉型,東區是一個高房租門檻下,新陳代謝最鮮明的案例。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/65151.html

 

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2019-04-02 11:4

 

▲東區倒店潮愈演愈烈,房產專家Sway認為下一個有危機的就是ZARA。(圖/鏡週刊提供,下同)

 

圖、文/鏡週刊

東區倒店潮愈演愈烈,上月底營業16年的「糖朝」港式飲茶也因租約到期,退出東區。房產專家Sway認為「東區死得很徹底」,直指下一個有危機的就是ZARA。

面對東區逾百店面沒人租的困境,Sway直言「隔壁的ZARA應該唇亡齒寒了,因為人潮都被貪婪的房東給散了。」他表示,以前的台北市百業興盛,後來炒房後就百業蕭條唯獨房東爽,不賺租金也可賺房貸現金與買賣房屋的暴利。

Sway表示,東區死得很徹底,不救,就是讓投資客炒到最高點、漸漸凌遲後,死在最高點。慘的是銀行與台北市民,銀行承受高額貸款的逾放,台北市民承受的是醜陋空城的主要幹道。

Sway語重心長地說,沒有不能倒的商圈,要就讓他快點倒,置之死地才能後生。他並建議至少課3倍以上的地價稅及房屋的空店稅,10倍以上是最理想的,你有本事囤政府有本事課,世界各國早有先例可循。

本刊調查北市東區、師大、民生、晶華、西門町、天母6大商圈店面,發現近3年來只有西門町一枝獨秀;其餘商圈都衰退,其中又以東區最為嚴重,待租店面就高達158間。包括今年2月底營業超過40年的江浙名菜館永福樓,宣布不堪租金壓力退租歇業後,細數這陣子撤離東區的店家,包括Superdry、Forever21、Swatch、糖朝等,骨牌效應愈演愈烈



原文網址: 東區下一家要收的名店是它!貪婪房東擊敗人潮 專家:死得很徹底 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1413517#ixzz5jvVQxs00 
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