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圖為頂呱呱忠孝店外觀。(本報系資料照片)

 

台北東區商圈近年頻爆退租潮,日前政大教授張金鶚建議台北市政府課徵「空店稅」,台北市長柯文哲聽進耳裡,近日受訪也表示高房租對整體房市打擊比高房價更大,因此會慎重考慮。對此,頂呱呱承租40年的忠孝店店面,後因抵擋不住租金飆漲百萬元退租,由瑞士名錶店Swatch接手,卻也在去年退租,如今淪為特賣會,外傳降價至120萬元,價格可議,已有2組人馬上門詢問。

該間位於忠孝東路四段181巷口的店面,原為頂呱呱忠孝店,2013年因房東將租金調高一倍,傳出月租高達180萬元,頂呱呱決定退租,房東另外找來Swatch承租,月租傳出達150萬元,Swatch最後似乎承受不住高租金,選擇在去年底退租,如今該店面淪為特賣會。

當時Swatch決定退租,房東嚇到主動降月租金,但Swatch仍決定撤離,近來更傳出降價至120萬元招租,價格可議,吸引2組人馬上門詢問。

據《經濟日報》報導,商仲業者總經理田揚名分析,精品業者大多會把三分之一的租金當作是廣告成本,然而,以該店面來說,租金成本還是超過百萬元,但以相同的條件來看,進駐百貨公司反而能大幅降低成本。

田揚名認為,零售產業出現變化,電商廣告分眾清楚,未來商圈只會出現越來越多的遷店、熄燈狀況,但是他認為,「沒有租不去的店面,只有租不出去的價格」,但只要房東願意調整價格,讓租客有獲利空間,商圈就能避免逐漸凋零的窘境。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190227000018-260410

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徐珍翔2019-02-26 08:11

東區繁華不再,對照高雄的韓流來襲,讓號稱「東區羅姊」的藝人羅霈穎忍不住向市長柯文哲喊話:「我們也想像高雄一樣的熱鬧。」柯文哲接受訪時則回應,當地最大問題在於店租居高不下,因此正打算研議,是否以開徵「空店稅」方式來活絡商圈。

選後經濟牌成為各地方政府主軸,眼見台北市東區沒落已久卻乏人問津,羅霈穎日前在臉書向柯文哲喊話,「柯市長讓台北復活吧讓東區起死回生吧!我們也想像高雄一樣的熱鬧。關心台北的市民,別只想著你的總統大位吧!拜託拜託。台北真是冷清清呢!你不覺得冷嗎?」得到的答案則是「空店稅」。

對此,住商不動產企研室經理徐佳馨直言「這政府蠢到嚇死我」,她認為東區沒落並非只是高租金的問題。

「東區百貨公司集客力佳,現在又有地下街,本來街邊店過路客就會分流,看起來不如以前繁榮;此外,近年東區話題除了高房租、惡房東外,沒有新的亮點;相較於同樣在板南線上百貨公司林立的信義計畫區、以及新舊交織、深具個性的西門商圈,對於想要把時間金錢花在刀口浪尖的消費者,怎麼說都不會把東區當作首選,惡性循環下,蕭條也是必然。」 徐佳馨說。

「空店稅表面上懲罰房東,要讓房東降租找房客,……開門作生意的小店家,每天開門都是錢,若是商圈沒有人,租金再便宜,也沒有人會要。說到底,不也是打臉自己沒有那種『大家發大財』的招商實力嗎?」她說。

至於真要上路是否可行?徐佳馨認為,理論上地方政府只要議會同意,送財政部備查即可,但事實上,如何定義「空店」,以及「事實查核」都將是接下來的挑戰,「北市大小商圈數十個,光是合情合理的定義,就已經不是一件容易的事;精打細算的房東放幾台自動販賣機做點生意,到底算不算空店?市府有沒有人力實地訪查,進而開罰得大家服服氣氣,這都是上路之前就可以預見的問題。」

「只怕空店稅課到的都不是貪房東,盡是傻屋主,屆時,風向一變,匆匆上路又匆匆謝幕,徒增擾民而已。」她強調,社會上各種現象的發生原因不一,但很少由單一因素造成,因此,想用「空店稅」找房東開刀來解決問題,其實不過就是便宜行事,「這和中古時代獵巫有何不同?要是政府認為租稅懲罰人民的不作為就能解決問題,那麼當父母官也太容易了吧。」

「空店稅」問題仍多,學者:不如輔導成立商圈自治社團

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍也持保留態度,「要先釐清,空店稅是適用全台北市嗎,還是針對某一個特定商圈,因為有些地點,本來就不是一個商圈的型態,還有,對於店面,要怎麼去認定,有些人的一樓也不一定要當店面用啊,可能會當作住家、辦公室,所以,要怎麼去認定它呢,這中間有沒有一個基準,都要先去想好。」

「另外,要課空店稅,還有個狀況,有些原本是一些小店面的地方,會突然長出一間漂亮的大店,這中間就是因為租客需要先整合到一定面積才承租,所以,很可能承租方先跟這一戶的房東講好了,還在跟左右兩邊的房東談,那在過渡階段,也只能空在那邊了,如果這樣也要課稅,對於活絡經濟真的有幫助嗎?。」她說。

薛惠珍指出,其實經過一段時間的蕭條,很多東區屋主也知道應該降價,但實務上,常常不是單價問題。

「東區店面最大特色就是面積都不小,那總租金看起來就很高,你看西區,店面都小小的,總租金比較低。……你也不可能要忠孝東路上的屋主降租到一坪5000元吧,就算是這樣,忠孝東路上動輒200坪的店面,一個月也要100萬啊,對不對,所以,店面還要看總租金,那在總租金高的情況下,就只能等待付租能力高的業者。」薛惠珍說。

那東區的問題究竟應該怎麼辦?淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,政府應該出面,輔導當地成立商圈自治委員會,接下來透過邀集里長、議員、房東、商家的方式,一起討論如何活絡商圈,「政府只想到用稅去制裁房東,我覺得那個很消極啦,應該有更積極的作為才是,只要有商圈自治委員會了,他們自然會去想,要怎樣發展特色,要怎樣去管理,那個政府也做不來啦。」

光地方還不夠,中央也該跳下來「掐銀根」

不過,台北市商業會理事長王應傑倒有不同看法,「我贊成(空店稅)啊,如果房東在銀行沒有貸款,要讓店面空在那裡,那是人家的財產,當然可以自由處分,可是今天很多人是靠著銀行高額貸款取得的,那就等於用銀行的資金在長期養地,這樣的人又沒辦法創造就業機會、營業收入,那很不合理啊。」

「東區那邊就是因為店租一直漲,商家只好把產品售價提高,到消費者受不了了,就慢慢流失,商家轉嫁不了給客戶,覺得沒利潤,當然就不做了嘛,或者轉到馬路後面第二條、第三條巷子去,所以裡面的生意反而還好一點。」他說。

王應傑甚至認為,光是地方祭出「空店稅」的手段恐怕還不夠,中央應該也要出面才是,「其實,財政部、金管會都要跳下來,去要求銀行的放款政策才對。比如說,你貸款買店面,只要有出租的話就可以借到六七成,沒有的話只能借三成,一旦空屋過久就追溯,這要從銀根去著手嘛。」

他也提醒,房東跟商家往往唇亡齒寒,應該共生共榮,尋求雙贏才對,「你看人家生意不錯,就以為好像賺很多錢,不知道背後其實是苦撐代墊,就跑去提高房租,台灣這三四十年來,太多這樣的例子了,難怪最後變空屋、鬼域。」

「……,像我自己也有房屋在出租啊,當年福華飯店對面大樓一坪可以租兩千元,現在一千元我都租啊,因為現在空屋太多嘛,前車之鑑,如果他們搬走,我可能要空在那半年、一年,划不來啊。」他說。

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/14419

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各地不少名店、老店紛傳不堪租金高漲吹熄燈號,房東因為不肯降租導致店家出走、商圈沒落,成為眾矢之的。

一位朋友看好高鐵重劃區發展買了一間6,000多萬元的店面,月租開價5萬元,租金投報率不到1%,一年多來乏人問津,看屋的房客不是嫌不合用就是嫌太貴,每個月貸款要繳10多萬元,寬限期結束,有點慌了;相對於「不缺錢、不降價」的房東,突顯未來商圈發展和店租行情,不僅取決於消費力,更反應區域裡地主、投資客的財富實力。

從2003年的房市大多頭15年來,全台房地產平均增值一倍以上,店面市場不同於住宅市場,決定店面價值來自於租金收益水準,反應的是商業經營消費力的興衰。然而10多年來,基本工資調高、原物料成本上漲,占營業成本最大宗的店租,房東反應市價(或取得成本)將租金大幅提高,但消費力未增,無論加盟連鎖或一般店家,要在熱門商圈租一間營業店面,獲利能力已大不如前,賠錢撤出案例不斷。

成熟商圈中早期擁有店面、享受長年資產增值、口袋深度夠的老地主、老房東,店面空租一年損失數百萬租金無所謂,不過卻有更多過度看好商圈成長,追價買進店面的置產族,面臨電商取代實體通路、與整體不動產景氣修正循環雙重夾擊,只能在賠錢出售、降價出租之間選擇。

過去在房地產理論中,店面租金強弱,被視為商圈發展與區域消費力的指標,對於能否投資店面的評估,多關注捷運等公建題材、強勢知名品牌進駐等因素,但是商圈中地主、房東財富實力分布,恐怕也是決定未來商圈強弱的指標。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190227000249-260202

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2019-02-25 16:17經濟日報 記者楊伶雯╱即時報導
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忠孝東路上的東區商圈近幾年陸續爆出名店出走潮,去年底鐘表名店SWATCH、歐米茄...
忠孝東路上的東區商圈近幾年陸續爆出名店出走潮,去年底鐘表名店SWATCH、歐米茄相繼退租,經營長達40年的永福樓也熄燈。 本報資料照片
 

忠孝東路上的東區商圈近幾年陸續爆出名店出走潮,去年底鐘表名店SWATCH、歐米茄相繼退租,經營長達40年的永福樓也熄燈,忠孝商圈在信義區及西門町兩大商圈夾擊下,面臨從繁華榮景往下墜落的困境,台經院研究員暨產業顧問劉佩真指出,忠孝商圈目前的情況並不是房東降租金,就可以吸引租客回流這麼簡單,當務之急必須重新找回定位及特色。

忠孝商圈最近的熱門話題是老字號的餐廳永福樓不敵高房租決定熄燈,讓員工及老顧客都相當的不捨,事實上,除了永福樓,去年底的SWATCH、歐米茄也相繼退租,甚至更早之前亨得利鐘錶結束營業搬走,現在有不少店面淪為特賣會或是快閃店,已透露出商圈店家面臨高租金,加上消費型態的改變的經營危機。

劉佩真指出,以忠孝商圈的租金來看,去年第2季每月每坪約1.3~2萬元,到了去年第4季下降至1.2~1.8萬元,但是空置率卻是由去年第2季的4%,第4季拉高到9.1%,可以看出,並不是屋主降租金,就會吸引租客這麼簡單可以解決;另外,北市府有意祭出空店稅,理論上用稅制,也是可以解決部分空置率的問題。

她分析,忠孝商圈面臨信義商圈及西門町商圈的東西夾擊,尤其是西門町商圈的重新崛起,鎖定自由行的觀光客,在葯妝店、伴手禮等商店方進駐下,目前每月每坪租金約1.7~2萬元,去年第1季空置率1.5%,到第2季降至1.2%,目前已是幾乎找不到大面積店面的情況。

在大環境支撐下,西門町商圈店面租金維持高檔,且空置率低;另一個信義商圈則是形成百貨聚落,吸引人潮前往,夾在中間的忠孝商圈,人潮被東西兩大商圈吸走,要想讓房客回流,已不僅僅是考量降租金,或是空店稅的想法而已,而是要重新找到商圈的特色及定位。

劉佩真以南京商圈為例指出,在朝向文化、創意的產業聚落方向規劃及發展,再結合附雙連公園的綠帶整理,讓空置率下降;所以,忠孝商圈已因高房租,再加上西門町商圈崛起的衝擊,錯失挽回的時機,現在除了屋主讓利之外,找到特色更加重要。

她強調,要如何適應消費型態改變,及商圈的特色,或許是網銀興起後的旗艦店,或是新興科技領域的旗艦店等,都是可以廣泛考量的方向,前提是找回未來的發展方向,才能回復正常的市場機制,有效解決空置率的問題。

https://money.udn.com/money/story/5930/3664094

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當地房仲透露,逢甲夜市商圈的確有墾丁化現象。(中時資料照)

 

商圈滿街貼上租字條,不僅讓遊客興致缺缺,也讓該區段的商家店面價值直直落,根據數據統計,台中市店面待租前三名由高至低分別為:西屯區、北屯區以及北區,就有當地房仲透露,逢甲夜市商圈的確有墾丁化現象。

網路比價平台統計,西屯區待租店面354間,依照《591》統計,該區待租店面292間,若以路名、商圈比較,逢甲路待租店面以32間奪冠,也位於該商圈的福星路則是待租店面21間居次,按比例計算,等於是西屯區每5.5間待租店面,就有一間位在逢甲商圈,甚至在校門口附近,就有8間待租店面,密度居冠。

由逢甲路、福星路、文華路所圍繞而成的區塊,就是逢甲商圈最熱鬧的區域,租金方面,逢甲路每坪租金落在4000~7000元,租金離校區越近越高;同樣是逢甲商圈,有的地段租金落在700~2500元,顯示人潮對店面租金有著深厚影響。

群義房屋逢甲中科加盟店店東陳彥志指出,逢甲商圈空租率高,跟人潮銳減3成關聯極大。他分析,除了逢甲商圈供需失衡,全台商圈一窩蜂湧現,讓消費者的新鮮感降低,租金以及人事成本也是問題,一間小型店面每日營業額也需達到2~3萬元,才有辦法收支平衡,陳彥志感嘆,逢甲商圈的確有墾丁化的現象。

就有在逢甲商圈經營6年的餐飲業者透露,他們的店面約15坪、位於商圈邊緣地帶,然而租金直接被拉高3成,如今6萬元已經是基本,隔壁店空租半年以上的店面,甚至月租達10萬元。業者無奈,從去年到今年有人潮的時間點,就是今年春節,剛好有9天長假,所以一度回到2014年的榮景。業者分析,有些商家搶進逢甲,但一個月就不再續租,可能沒考慮到虧損忍受程度,以及對逢甲商圈印象太美好,才會在短時間立下停損點。

據《蘋果》報導,逢甲商店街管理委員會主委劉興邦表示,逢甲待租店面可能在數據上奪冠,但若依照實際情況,碧根商場、屋台街的業者從2~3年前空租率高居不下,但街邊店家幾乎滿租9成,說明逢甲商家相當多元,光以空租率來看不太公平。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190226000007-260410

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民生社區商圈昔日榮景不在。(翻攝谷歌地圖)

 

北市東區商圈店面租金飆上天花板,許多店家不堪高房租壓力紛紛撤逃,店面閒置率創新高,被外界形容為「鬼城」,但除了東區商圈,民生社區近期也爆出店家出走潮,專家分析,當地房東仍未警覺,還認為民生社區經濟狀況佳,若是堅持不降租,恐淪為下一個東區。

「民生東路四至五段的短短1.5公里,就有27間店面空租,相當每50公尺就一間空店面。」蘋果日報報導,房仲透露,約30坪店面,房東開價每坪6500元,每月租金將高達近20萬,即使屋齡已有40年,房東在價格上堅持不讓步。

藥局業者表示,儘管沒有調漲房租,但因為健保一直砍,藥局利潤降低,房租成本高居不下,才決定退租撤走。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,民生社區租金行情平均落在1坪2500至3000元,有些房東因經濟壓力低,態度強硬不願降租,認為「就算沒人租也沒關係」,2、3年前富錦街掀起文創咖啡風來吸引人潮,但目前已退燒,商圈客層回歸到附近居民為主,若房東仍堅持抬高價碼,店面就比較難租出去。

房產專家sway也表示,民生社區很多持有店面的房東都是在地屋主,他們心態認為,民生社區很值錢,所以一直不願降租,加上民生社區住戶多是軍公教、上班族,年金改革讓軍公教的消費力下降,且近年來網購便利,民眾到店面消費機率減少,店家做不下去只好搬走。

sway坦言,民生社區商圈本身不夠活絡,也缺乏外來的消費族群,若房東死不降租,當地空租情況將會持續惡化。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190225001993-260410

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台北東區店面空置率高。(本報系資料照片)

 

台北東區被貪婪房東擊潰,淪為全台最貴的鬼街,台北市長柯文哲受訪時首度鬆口表示,「高房租比高房價殺傷力更大」,市府慎重考慮徵收「空店稅」。不過房市專家李同榮卻狠狠打臉,他認為「空店稅」將是未戰先敗的無效政策,其主要原因有5點。

房市空頭總司令、政大教授張金鶚建議祭出「空店稅」以挽救商圈,亦即店家的營業坪效越佳,需繳交更多的營業稅賦,政府則提供其房地減稅優惠;反之,若營業坪效越低,甚至閒置空屋,則應加重其房地稅賦。

《經濟日報》報導,房市專家李同榮認為,政府若開徵「空店稅」,將是未戰先敗的無效政策,首先,商圈轉移非市場機制失靈,而是市場自然現象;其次,商圈沒落是消費者行為改變;第三,房東口袋太深,空店稅教訓不了貪房東;第四,總體經濟衰退影響零售產業,進而導致商圈沒落,而非零售產業不振影響總體經濟;最後,用營業坪效與繳交稅賦評估減稅優惠,等於變相鼓勵店東抬高房租。

李同榮強調,東區大咖房東口袋夠深,區區幾倍的空店稅,根本奈何不了他們,只有讓市場機制發揮,導致商圈自然沒落,房東自食惡果才會覺醒,最終調降房租。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,若政府開徵「空店稅」,雖有助於提升房東出租意願,但房東恐將稅金轉嫁,或以人頭承租掩蓋空置事實。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190224000017-260410

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全台店面危機引爆!根據房產業者統計,截至目前為止,全台網路店面待租量高達1萬2481間、年增近一成,其中,北市「大安區」待租量體最大,店面市況最慘,高達618間店面沒人租,居全台行政區之冠。而全台租金破百萬的高租金店面只剩下46間,待租量更年減近四成。

近期北市高租金壓垮知名店面新聞不斷,永福樓、東區SWATCH、金礦咖啡.等不少付租能力不差的老店都不敵高租金壓力紛紛收攤,屋比房屋比價平台彙整全台網路待租店面統計發現,到2月18日止,全台網路店面待租量竟高達1萬2481間,不但較去年同期的1萬1413間增加1068間,量增9.4%,平均每坪租金更從1756元降至1645元,租金年跌幅達6.3%。其中,台中、高雄不僅店面待租量年增破百間,租金跌幅更直逼一成。

另外,觀察全台待租店面的分布,以具有東區、師大夜市、通化等知名商圈的台北「大安區」待租量體最大,店面市況最慘,不僅待租店面量高達618間,居全台行政區之冠,更是居次的桃園區488間,以及台北中山區385間的1.3倍及1.6倍,為目前全台待租量最大的店面市場。

對此,屋比房屋比價創辦人葉國華表示,目前全台店面市場已明顯出現撑不起高租金的狀況,根據屋比統計,目前全台租金破百萬的高租金店面只剩下46間,較去年同期的76間,待租量更年減近四成,顯見高租金店面已成為目前市場的票房毒藥。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,許多人認為,目前店面空置率這麼高,房東卻不願積極降租出租,是因為不缺錢,所以很能撐,但實際上,這跟店面「價值」變動有關。

舉例來說,以店面投報率2.5%來說,如果年租金是100萬,回推店面價值就是4000萬,一旦租金降到80萬,店面價值就只剩下3200萬,儘管屋主降租出租可獲得租金收益,但一來一往間,店面價值卻可能損失數百萬、甚至上千萬,也難怪屋主寧願短期讓店面閒置,撐一陣子看看,也不願大幅降租。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190219001426-260410

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2019/02/18 11:59:00

生活中心/綜合報導

近年來台北市東西商圈翻轉,西門町人潮絡繹不絕,反觀以往熱鬧的東區,高價租金壓垮店家,讓許多品牌紛紛出走。據報導指出,現在根據實價登錄資料,有房仲業者指出,延吉街附近的公寓若現在不脫手,未來可能「賠更多」。

根據《ETtoday》報導,根據實價登錄資料,松山區延吉街31到60號有間公寓店面,屋主去年底轉售時慘賠950萬,換算下來跟入手時的價格,每坪暴跌17%。

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▲東區房東認賠第一槍,延吉街店面賠950萬出場。(圖/資料照)

根據房仲業者分析,東區高租金變常態,導致空屋率不斷攀升,加上現在遊客大都往西門町跑,上述這間延吉街店面位在東區邊陲地帶,因此是「賠售最先反映的區域」,未來房租回溫的可能性不高,若附近的店面現在不脫手,房價恐持續下跌,未來可能賠更多,建議轉手趁現在。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=500251

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記者 卓宜姿 / 攝影 顏睿陞 報導

2019/02/18 22:53
從去年起台北市東區出現了「出走潮」,不少店家因為高店租撤出東區,在北市府成功翻轉西區之後,接下來要執行東區門戶計畫,只是這個計畫指的是大東區,囊括了內湖南港等區域,而非只是民眾印象中的東區商圈而已,要怎麼制衡高租金造成的鬼城效應,北市府課徵空屋稅。
 
圖/TVBS

記者卓宜姿:「去年12月31日六福皇宮正式吹熄燈號,可以看到搬家公司還在進進出出的,有專家分析六福皇宮的退租,有可能會造成鬼城效應。」 

床墊、衣櫃一些基本飯店用品,還在陸續搬出六福皇宮,原本齊聚商務客的指標飯店不再繁榮,財經專家謝金河臉書上po文感慨,說六福集團退租,如果沒有接手,房東國泰人壽每年會少掉近5億租金收入,華航大樓隔壁,晚上一片漆黑,如果長久下來都如此,恐怕形成鬼城效應,對市容也有不利的影響。

房仲業者吳礎辰:「可能對旅館業來講會有一些衝擊,不過對於本商圈來說,其實大部分都是以商業的活動為主,所以說對一般的商家來講,並沒有太大的影響,因為這裡本來夜生活就比較沒有那麼的豐富。」

六福皇宮的退租,房仲認為對附近商圈影響不大,不過對於同樣有出走危機的東區,情況就截然不同。

 
圖/TVBS

記者卓宜姿:「東區最具指標性的黃金店面,就是這個三角窗店面,由旅行社以一個月100萬的租金給租下來,不過在今年三月他們即將搬走,而東區忠孝東路這個一級戰區上,其實從去年開始就出現了出走潮,包含了瑞士名錶以及韓系服飾都決定離開東區。」

台北市民:「好像很沒有東區了,(為什麼)因為你沒有看到嗎 整個馬路都是 整個商店都關門了。」

北市居民:「人潮沒有那麼多而已啦 租金太高可能多少都會有一點影響吧 然後另外一個是 有一些可能比較熱門的餐廳倒閉 都會多少影響到一點人潮這樣子。」

東區沒落老市民有感,他們看見西區翻轉成功,接下來東區他們期盼能夠鹹魚翻身。

台北市民:「我希望東區能夠再復甦,像西門町這樣子,可是我想應該要加一些生命力注入進去,就像現在的新東區信義區那邊,它會有很多的主題和話題。」

台北市商業處長高振源:「三月底四月初我們會辦理,台北市產業發展論壇,這方面我們也在這個禮拜,已經有約了各地的商圈,把他們目前面臨的問題跟意見做一個整理,那這方面會結合產官學一起,把這個問題來面對來做一個長期的處理。」

 
圖/TVBS

東區翻轉北市府動起來,活絡內湖、南港等大東區,和一般民眾認知的東區不同,西區成功翻轉,靠文化活動、社區再造、建築變革,不是租金或是稅金問題,但目前老東區最急需解決的,是高租金的問題。

台北市民:「我覺得我們的政府管太多了,很多事情都是應該講是市場供需問題,如果這個市場有這個需要,它就自然它就會隨著市場的自然的一個流動,然後它自然就像這樣,我不相信房東可以熬10年他都不租出去。」

台北市商業處長高振源:「我們有跟稅捐單位在研議,如何利用稅制的方式,稅制的手段來達到,我們繁榮地方經濟的一個做法。」

台北市議員徐巧芯:「(空屋稅)先看看這樣子的作法,能不能夠緩解目前現在所遇到的問題,再去思考說這樣子的稅賦,有沒有必要再往上加。」

空屋稅如何課徵,北市府還在和國稅局研擬,只不過沒落商圈恐怕不只東區,怎麼不被高租金高房價壓垮經濟,成為柯阿北連任後的棘手問題。

https://news.tvbs.com.tw/life/1084978

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六福皇宮熄燈 謝金河:南京東路商圈恐變「鬼城」

好房網news記者段佩宜/整理報導

針對六福皇宮吹熄燈號,財信傳媒董事長謝金河在其臉書發表「資產必須用心經營才能創造價值」言論,提及六福皇宮宣布歇業迄今一個半月,誰來接手尚未明朗化,強調六福皇宮退租後,房東國泰人壽每年會少掉近5億租金收入。

謝金河認為,六福皇宮收掉,房東首當其衝,而且對南京東路這一帶商圈也造成傷害,加上位於華航大樓隔壁,晚上看過去根本一片漆黑,他擔心長久下來恐形成「鬼城效應」,對市容也有不利影響。

六福皇宮歇業迄今一個半月,謝金河擔心南京東路一代形成「鬼城效應」。(擷取自謝金河臉書)

六福皇宮(擷取自謝金河臉書)

謝金河還說,這棟大樓在昂貴的土地上,單是租金收入就不斐,但是租這樓來經營的企業,如果沒有高效率的經營能力,在昂貴的資產上經營企業,最後都將因為虧損過大而飲恨。他強調,經營有一年難度,坐在金山銀山,如果沒有本事經營,再多的資產也沒有用。

他最後提到,華航罷工事件給社會上了一課,呼籲公司必須兼顧經營團隊、員工以及股東三方利益,特別在經營方面需要凝聚人才,有好的領導,願意打拼的員工,加上願意出錢的股東,公司才能永續發展,創造好業績。

謝金河於臉書發表企「資產必須用心經營才能創造價值」言論。(取自謝金河臉書)

六福皇宮(擷取自謝金河臉書)

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/147000219815.html?utm_source=line

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東區金店面光環不再,多家店面等待出租。(本報系資料照片)

 

東區過往榮景已不復見,根據實價登錄資料,北市延吉街鄰近東區的一間27坪店面,屋主持有5年慘賠近千萬出場,創下東區周邊少見的店面賠售案例。房仲業者分析指出,東區邊陲店面成為賠售最先反映區塊,由於屋主買在最高點,若現在不脫手,未來恐會賠更多。

 

根據實價登錄資料,鄰近東區商圈的延吉街,一間公寓店面坪數約27.2坪,屋主去年11月以4500萬元售出,較2013年11月買進的價格5450萬元,慘賠了950萬,每坪成交單價從200萬元下滑至165萬元,跌幅高達17%,成為罕見的店面轉手賠售紀錄。

《好房網》引述房仲業者說法指出,近年北市東西區商圈反轉,該店面位於東區較邊陲地段,因附近辦公大樓多,店家多以便當店、熱炒、麵店等為主,單坪店租約落在2000~4000元。

房仲業者強調,上述屋主2013年進場買在最高點,慘賠金額達近千萬,以單坪成交價165萬元來看,還算符合行情,隨東區商圈沒落,若現在不脫手,未來恐會賠更多。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190215000004-260410

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東區為何被西門打趴 網:是被這裡害慘(圖片取自/中時資料庫)

 

最近東區沒落的新聞炒的沸沸揚揚,聽聞許多房東認賠殺出,東區以時尚精品為主、消費單價較高,年齡層也比較高, 而西門町除了電影院多,大部分以平價攤販為主,消費者也以學生族群為大眾,曾幾何時大家最愛的東區,已經不復以往。

東區為何被西門打趴 網:是被這裡害慘東區越來越沒落(圖片取自/中時資料庫)

東區風光不再,店家一家接著一家收,反觀西門町則是人潮不斷,引來網友好奇,在網路上問說「5、6年前東區很潮啊,從zara開始一堆外國品牌直營店都在東區,西門町就是援交妹跟肥宅才會去的地方,但隨著西門町越發展越熱鬧, 大家反而往西門跑,東區景氣變差,連計程車司機都說,東區載客率越來越低,為什麼東區會被西門町幹掉,難道西門町的房東就不貪婪嗎?」

東區為何被西門打趴 網:是被這裡害慘信義區越來越多業者進駐(圖片取自/中時資料庫)

文章引起許多網友討論,大部分認為東區其實是被「信義區」打趴,東區跟信義區性質太像,尤其最近南山微風又開幕,自然吸走一堆人潮,而且信義區跟西門町都有電影院,反觀東區除了逛街,沒有什麼特色了。

還有其他網友表示,「房東都貪婪,但西門之前沒本錢漲成這樣,相對便宜」、 「十多年前西門真的沒落,只有國高中生去」、「貪婪的租金啊」、「軸線翻轉西區,再造北門風華重現」、「東區是被信義幹掉吧」、「之前西門真的感覺要倒,結果現在人爆多,跟外國觀光客不知道有沒有關係」、「因為觀光客喜歡西門町的感覺,東區那種他們看慣了」。

 

https://hottopic.chinatimes.com/20190214004838-260803

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東區商圈空置率高?業者提2策略因應

好房網news記者段佩宜/台北報導

自好房網於2017年報出亨得利三寶名錶、女鞋品牌Miss Sofi等知名品牌撤出東區,東區店面空置議題不斷成為焦點。德天國際地產總經理田揚名表示,東區人潮往西門町或北車商圈集中,加上大環境經濟不景氣,零售業者經營吃緊,不敵高租金而歇業,空置率創新高。

田揚名表示,目前東區「大店面轉小店面」的情況越來越多,或採用「樓層分租」的方式分散風險,都能有效減少空置率。他指出,位於忠孝東路四段的渣打銀行撤出之後,原本的兩層樓部分租給京東物流,二樓則是租給王品集團,再由品田牧場、享鴨、聚火鍋等品牌進駐。

東區商店面租金居高不下,「大店面轉小店面」與「樓層分租」成因應對策。(好房網資料中心)

UNIQLO ZARA 東區(大刊頭)

隨著東區百貨業轉型,ZARA、Uniqlo等快時尚品牌進駐百貨公司。大坪數店面租金相對高不再搶手,田揚名建議租給蘋果展示中心、三星或gogoro等品牌比較適合。

田揚名強調,東區租金在高點,業者預算落到低點,兩方視角沒交集,期待落差很大。現在大部分房客盡量把租金預算控制在每月80萬內,和以前120萬至200萬的預算有明顯落差。加上東區店面的房東大多是房屋擁有者,口袋很深,因此短期內不會有太大改變,只有等房東降租金。

房市專家Sway日前也在臉書上指出東區高房租的原因,其中包括擔心降租金會破壞行情、房東認為倒店只是個案,不需降租,或擔心降租金會影響房價,甚至是店面遭法拍,想要調降都沒辦法。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/800779219567.html?utm_source=line

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2019/02/13 11:55文/記者葉思含

北市延吉街鄰近東區的27坪店面,實價揭露出現持有5年慘賠近千萬元交易。(圖/翻攝自Google街景)

台北市前副市長、學者張金鶚日前才建議課徵空店稅教訓東區貪婪房東,拯救東區商圈,就出現東區房東逃命潮?根據最新實價登錄資訊,北市延吉街鄰近東區的27坪店面,出現有屋主以5450萬買進,持有5年以4500萬元賣出,慘賠近千萬元,為北市東區周邊少見的店面認賠求售。

 

延吉街鄰近東區,屬於東區商圈邊界,根據實價揭露,位延吉街31~60號的27.23坪公寓店面,有屋主在2013年底以5450萬元進場,持有5年後,於去年底以4500萬元轉手,賠售950萬元,單價也從200.1萬下滑至165.2萬元,跌幅達17.4%,在東區商圈實屬罕見,市場認為恐是開出東區店面跌價、房東逃命潮的第一槍。

 

香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫分析,確實東區房價、店租皆下跌為市場事實,東區店面租金過於飆漲、空置率攀升,已讓租金接連反映下跌,而東區店面多以投資報酬率反映價值,因此包括東區核心地段,房價、租金現在皆已紛紛下修。該筆交易屬於東區商圈延伸區,若東區房東要開始賠售,也屬最先反映區塊,加上該屋主為高點進場,因此慘賠情況才會特別明顯。

 

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,電商強勢發展,一直是實體店面隱憂,北市一級商圈也不例外。目前已有店面投資人開始賠錢出場或是希望以租代售,撐過這波寒冬,但面臨零售市場電商強勢衝擊,東區店面市場是否能重回昔日榮景,仍待觀察。

http://estate.ltn.com.tw/article/6917

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2019-02-12 11:09經濟日報 記者游智文╱即時報導
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延吉街。 圖/取自Google Map
延吉街。 圖/取自Google Map
 

 

最新實價揭露,北市延吉街鄰近東區一間27坪店面,屋主5,450萬買進,4,500萬元賣出,持有五年,慘賠950萬元,為北市東區周邊少見店面認賠求售。

 

住商不動產企研室徐佳馨表示,東區高租金近來引發關店潮,不只第一排店面空置率大增,許多巷內名店也因租金過高、人潮減少,無力支撐而紛紛出走。延吉街出現店面認賠出場,是否為東區店面賠售潮序幕,值得關注。

 

北市延吉街從信義路一直延伸到八德路,主要位在大安區東區商圈,有一小段,位於市民大道、八德路之間,屬松山區。

 

根據實價資料,屬松山區門牌的延吉街31~60號,一間公寓店面,約27.2坪,屋主在2013年11月以5,450萬元買進,去年11月以4,500萬元轉手,持有五年,賠了950萬元。每坪單價也從200萬元下滑至165萬元,跌幅約17%。

 

徐佳馨指出,延吉街是東區商圈主要街道之一,實價資料,延吉街在2013年曾有店面以一坪387萬元成交,延吉街巷內店面也有不少成交到一坪200萬以上。最新揭露的賠售店面,雖然位置較偏,當時以一坪200萬元買進,仍算符合行情。

 

她表示,這幾年東區房東因怕房價下跌,不願調降租金,但人潮減少,效益減低,空置率提高,東區店面價格下滑已是不爭事實,只是因為屋主不賣,因此沒有新行情。該間店面雖然偏外圍,但跌價明顯,恐怕是東區店面跌價第一槍。

 

徐佳馨說,長期來說,東區衰退不只是租金問題,內有百貨集客,外有信義與站前,西門等商圈拉走人潮,要再現輝煌並不容易,除了房東降租自救救人外,業主也該團結起來,思考商圈共榮規畫,以免金雞母一直「掉漆」。

https://money.udn.com/money/story/5621/3639043?utm_source=ednline&utm_medium=line

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北市東區商圈房租居高不下,逼走不少店家,出現不少置閒店面等待出租。(資料照)

 

北市東區全敗在一個「貪」字,死不降租的貪婪房東搞得商圈沒落,淪為全台最貴的鬼街。房市空頭總司令、政大教授張金鶚日前建議祭出「空店稅」以挽救商圈,但房產專家卻狠狠打臉,認為空店稅教訓不了貪房東,唯有讓商圈滅街,房東自食惡果才會覺醒,最終調降房租。

「精華商圈大咖房東超過7成是原有地主或在地好野人,他們將手頭的好幾家店面當做金雞母。」經濟日報報導,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,房東寧願店面閒置養蚊,1年損失數百萬也不願調降房租,不是怕損失租金收入,而是降租對房東來說,如同房價資產縮水。

他分析,這些大咖房東口袋夠深,區區幾倍的空店稅,根本奈何不了他們,用稅制控管,無法制裁房東,只有讓市場機制發揮,導致商圈自然沒落,房東自食惡果才會覺醒,店租調降也是遲早的事。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190212000012-260410

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浙江菜名店「永福樓」不敵高房租,將在2月24日熄燈。(資料照)

 

東區商圈沒落、買氣下滑,外界把矛頭指向貪婪房東,認為景氣在地板,房東腦袋在天花板,包括永福樓、金礦咖啡忠孝店等知名店家受不了高房租壓力,紛紛黯然歇業。但商仲專家認為,房東死不降租,其實背後暗藏「不動產估值」的金融遊戲。

「這些老房東不缺錢,他們在乎的並非單月租金,而是『租金報酬率換算的金店面價值』。」澳堤數位行銷總監沈道廷在ETtoday專欄撰文指出,舉例來說,月租50萬與100萬的兩間店面,從帳面上來看,在「商仲市場」的價值估算可是天差地遠,這才是房東背負貪婪罵名也打死不降租金的真正內幕。

 

他提到,假使不讓店面閒置養蚊,房東把租金從100萬砍到50萬,外界看來,至少每月有50萬現金入袋不無小補,但在商仲的計算邏輯上,店面的估算價值,也就是房東的「身價」可能瞬間從3億暴跌至1億,如果是坐擁整條街店面的地產大亨,其估值的衝擊更是驚人,意味著身價從30億掉到剩10億。

「為了眼前這區區50萬或500萬,導致你的身價瞬間暴跌數十億,任何一個有概念的商仲是不會這樣搞的。」

沈道廷指出,不缺錢的房東當然願意慢慢等,他還說最近聽到很多房東認為下一次政黨輪替後,外資就會加碼進場,不論是等2年還是6年都無所謂,「現在刻意把租金撐著算是『最佳策略』」。

沈道廷說,其實大咖房東也會擔憂政府祭出囤房稅,不過他們也早已想好退路,如找親友當人頭去投資連鎖加盟店,公開租下自己的店面營造房租真有撐住的表象,反正這種操作方式成本低廉又能讓市場好看,何樂不為呢?

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190206001334-260410

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台北市東區商圈近來頻爆出老店抵抗不了高額租金,紛紛選擇退租。(中時資料照)

 

台北市東區商圈近來頻爆出老店抵抗不了高額租金,紛紛選擇退租,這些房東在該地段坐擁10幾間店面,光是租金預計就有月收入近千萬元,前台北市副市長、現任政大地政系特聘教授張金鶚對此感到憂心,認為店面空置率不斷攀升,將導致商圈沒落,經濟因此受到衝擊,呼籲台北市政府不能坐視不管,建議應該要推出「空店稅」,抵擋滅街危機。

張金鶚認為,該稅制可以從房屋稅、地價稅下手,對於長期空置店面的房東,北市府應該加重房地稅賦,對於擁有多戶店面的房東,若任其空置,可以參照囤房稅,累進其房地稅率,加重房東的持有成本,迫使房東調降租金找尋房客。

張金鶚表示,台北市近一年來,許多老字號店家以及飯店,如永福樓、六福皇宮等,都是承受不住高租金而退租,反映這些店家面對沉重的成本都只能以退租應對。至於東區商圈,許多房東手上握有許多空置店面,他們什麼都沒有,就是有錢,寧不要降租打壞自己行情,顯示該商圈的租賃市場機制已經失靈。

張金鶚警示,這些空置店面影響商圈發展,這不只是個別零售產業問題,更是總體經濟衰退的警訊,這些擁有多家店面的房東,政府應加強政策管理,例如以北市財政局的數據,重新檢討房地產稅制,針對個別商圈實施,若商家營業績效佳,政府也可以提供減稅優惠,藉此鼓勵市場機制正常發展。

據《經濟日報》報導,商家不像住家,閒置不用,會反映在營業稅賦上,商家大多分布在1、2樓,因此稽徵認定成本低,執行上也比較沒有爭議,如何制定適當的優惠及加重稅賦機制就成為關鍵,透過獎懲機制鼓勵商家營運,相信能大幅提高商圈的營業績效,這對於房東、商家、消費者以及政府是4贏局面。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190206001481-260410

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2019-01-31 11:44

當地房仲表示,房東礙於「面子問題」,房租多半只升不降,房客抱著「短打心態」經營,商圈在惡性循環下變逐漸沒落。(圖擷取自Google地圖)

〔即時新聞/綜合報導〕知名江浙菜餐廳「永福樓」傳歇業,讓外界再度聚焦東區高店租問題,當地房仲表示,因為房東礙於「面子問題」,房租多半只升不降,房客抱著「短打心態」,當地商圈消費氣氛也在惡性循環下轉為沒落。

根據《中央社》報導,住商不動產仁愛光復店經理黃獻寬指出,早年購進當地商圈店面的房東大都是附近住戶,且這些有錢房東大都群聚,彼此也都熟識甚至在生意上有所往來,所以當其中一位房東想降租時,會引來其他房東質疑是否「缺錢才降價」,礙於面子與生意往來需求,店面租金通常只升不降,久而久之房客也受不了。

黃獻寬表示,2010年後的店面則因為房價太高,房東若碰到願意承接的下一手買家,若是有賺就會脫手,前來承租的房客也是抱著「短打心態」,若難以繼續就不續租,造成當地店家招牌頻繁更換,老客人留不住,新客人也無法習慣,顧客黏著度不夠的後果就是店面不是貼上招租二字,就是租給拍賣會或夾娃娃機店。

黃獻寬強調,若是商圈原有消費氣氛消失,商圈自然而然就會沒落,目前忠孝東路4段商圈的店家有些租約未到,一旦到期,店家是否留在當地都是未知數,若是高房租形態不改,商圈沒落狀況只會更糟。

香港商匯泓不動產投資顧問副總經理吳懿倫則表示,忠孝東路4段商圈房東有些是個人早年買進,有些是財團或法人組織,財團受一定的投報率限制,所以房租不容易調降,反而是個人房東可隨景氣變化做出彈性調整。

吳懿倫認為,只要房東願意降租,名店自然會回來,整體消費氣氛也會好轉,屆時再視市場行情調整租金即可,不過估計忠孝東路4段商圈還要再兩年才會落底,等名店重回商圈後,當地繁華才能重現。

http://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2688687

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