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東區商圈近年頻爆退租潮,大陸電商巨頭竟趁機搶進。(本報系資料照)

台北市東區近年來因為租金不斷飆漲,造成許多國際知名品牌店紛紛撤租,然而,根據實價登錄最新數據顯示,忠孝東路四段有有間約11坪大小的店面,以月租21萬元順利出租,這個新租客就是大陸電商巨頭「京東物流」。

這間10.99坪分租店面,今年8月以21萬元出租,每坪價位1.9萬元,成為東區今年最高價店面,該店面最新租客就由大陸跨境電商巨頭「京東物流」承租。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,一舉承租東區店面,除了可以拓展業務、達到廣告效益,這間電商店面在東區顯得特別。

東區商圈近年頻爆退租潮, Miss Sofi、DHC、亨得利三寶名錶等接連撤出後,韓國快時尚平價品牌SPAO和MIXXO日前也宣布6月底撤點,這2間店月租至少破千萬元,租金成本是相當沉重。不過,東區仍具有街邊店廣告價值,所以才會吸引京東物流來台展店,並成為來台首個據點。

據《中央社》報導,隨著東區商圈人潮轉移至西門町商圈,以及消費習慣改變,現在由電商就能取代上街購物,精華路段雖仍吸引藥妝、體育用品等業者進駐,餐飲業卻是在東區的新商機。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181031005201-260410

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東區爆滅街危機?炒房客私下這樣說

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人潮衰退,東區已不再是昔日的東區!有投資客私下透露,早年靠融資槓桿操作,為自己賺進了幾戶豪宅,但近年買賣越來越難脫手,讓他感歎「東區榮景不再」。房仲業者表示,東區高租金店面出租不易,除了受電商衝擊、觀光人口下滑外,西門町崛起及信義區興盛都搶走不少消費族群,造成東區的特色逐漸弱化,似乎暗藏被「滅街」的危機。

 

「大約10多年前,我手上的東區店面都維持在5、6間左右,只要一脫手就馬上補貨(買店面),邊收租邊獲利,過了幾年好日子,但現在只剩下1間了。」信傳媒報導,一位退役投資客表示,早年東區店面很搶手,他靠著融資槓桿賺了好幾戶豪宅,但這幾年交易難脫手,他也如同退場狀態,東區榮景真的回不去了。

觀察北市每坪租金萬元以上的店面仍以大安區為熱區,主要匯集在東區商圈,但這幾年東區蕭條,單坪租金萬元的店面數量也下滑,大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,東區高租金店面出租不易的原因,除了電商衝擊、觀光人口下滑外,房東也不願意降租,如今除了國際連鎖品牌,少有店家可承受高總價的租金。

既然店面租不起,不少店家轉進巷弄甚至2樓承租,實價資料顯示,忠孝東路4段上有1間總租金達百萬的2樓店面,換算每坪租金為5369元,目前由1家連鎖的餐飲業者承租;信義房屋企研室經理曾敬德指出,單坪租金超過5千已接近東區商圈巷弄內的店面行情,即便是具一定規模的餐飲業者,能承受的總租金上限也約在30萬元左右,店租過高,勢必會侵蝕餐飲業者的利潤。

東區商圈曾是品牌業者兵家必爭之地,如今逛街走個三五步,店面就高掛出租招牌,近期「In The Playground」受不了高租金關掉東區三角窗店面,轉到樹林秀泰生活廣場展店,但西門町仍有旗艦店。

其實東區近年陸續收攤的高端品牌,如去年撤離的「亨得利三寶名錶」、韓國手機Samsung吹熄燈號,更早之前蘋果優仕經銷商、美妝品牌DHC旗艦店也不敵高租金關店。

註:圖說:東區商圈近年高端品牌陸續收攤,昔日榮景不再。(中央社)

原文網址:https://m.ctee.com.tw/focus/fdc/200208?fbclid=IwAR0AgkjdllP2nxW7Iu3RMrrG0Qd8cMF4REszwUQzWvQLZ0_Heam0HwGzcDw

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徐珍翔2018-10-23 08:11

東區二樓新店王「月租百萬」,每坪行情甚至創下實價登錄以來新高。(圖片來源/信義房屋提供)

「大概十年前,我手上的東區店面平均都維持在五六間,只要賣掉就馬上補貨(買店面),靠這樣一邊收租、一邊獲利,有了幾年好日子,……我現在只剩一間了。」一名退役投資客私下透露,早年東區店面相當搶手,自己靠著融資槓桿,一口氣替自己賺進了幾戶豪宅,但近年越來越難脫手,如今幾乎等同「收山」,讓他直呼「東區榮景不再」。

事實上,該名投資客的感受並非空穴來風,主因是近年電商盛行,開始顛覆民眾的消費習慣,當一切來得快又急,蕭條氣息所到之處,零售業實體店面只能被迫轉型,這也導致不少知名商圈的店面租金逐年調降。最明顯的數據,就是台北市地政雲的統計資料,2014、2015年,租金每坪達萬元的店面都仍在20筆以上,到了2017年,只剩下4筆。

今年1到8月的每坪萬元租金店面已累積至7筆,狀況雖略為好轉,但進一步觀察不難發現,向來被視為黃金地段的大安區即使仍維持第一名寶座,每坪達萬元租金的筆數也從2014年的16筆,一口氣降到今年前8個月只有2筆,可見衝擊依舊存在,且受創程度不輕。

對此,大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,由於網路、智慧型手機的發達,民眾透過網路購物的比例大幅增加,導致實體店面的提袋率下降,進而衝擊到業者營收,近年才不時傳出知名店面停業、或轉進巷弄等狀況,「畢竟,能承擔高租金的店家已經越來越稀少了。」

「另一方面是,這幾年百貨、購物中心開始搶占市場,將所有食、衣、育樂規畫在同一棟或同一區空間中,並搭配統一的促銷方式,也吸引許多品牌甚至知名餐飲進駐,這也是影響街邊店面出租率及租金的原因之一。」她補充。

西門町、信義區崛起,東區腹背受敵

觀察台北市大安區的萬元店面,會發現主要都集中在東區商圈一帶,不過,這幾年隨著東區蕭條,單坪租金萬元的店面數量也開始下滑;至於其他的萬元店面,則分散在各個商圈,除了士林夜市、西門町外,石牌、公館一帶也開始出現萬元租金店面,可見過去黃金店面集中的現象也慢慢減弱。

郎美囡指出,東區高租金店面出租不易,除了電商衝擊、觀光人口下滑外,房東降租幅度有限也是一大原因,「現在除了國際連鎖品牌,少有店家可承受高總價的租金,除此之外,西門町的崛起以及信義計畫區的興盛,也各別分食了中低價位、高級精品的消費族群,尤其信義區林立的百貨專櫃吸納了各大品牌,東區的特色逐漸弱化。」

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則說,從今年各萬元店面的租金總價觀察,租金總價大多集中在50萬元以下,即便是所謂的「總價百萬」,也幾乎不超過150萬元,「所以我們都會提醒,投資店面在衡量租金投報率時,也應該思考在地適合的業種,以及店家對租金總價的容受力範圍,才能避免店面空置的問題。」

東區二樓店王每坪租金5369元,專家:接近巷弄內行情

值得一提的是,根據最新實價揭露資料,東區忠孝東路四段上就有一間總租金達百萬的二樓店面,換算每坪租金為5369元,由一家連鎖的餐飲業者承租;該店面樓下的一樓店面雖是同一屋主持有,卻分開招租,目前還對外刊登訊息──每月190萬元招租中,換算下來,每坪租金額將近2萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,該店面租金是有實價登錄以來的「東區二樓店王」,單坪租金5369元已接近東區商圈巷弄內的店面行情,不過,從實務上可以發現,即便是一定規模的餐飲業者,能夠承受的總租金上限也只在30萬元左右,「因為後續還要投入裝潢費用,檔次越高的餐飲業投入的資金越多,加上有些訴求服務品質的餐飲業者,人事費用支出也相對較高,所以,如果店租過高,勢必會侵蝕餐飲業者的利潤。」

「東區商圈面臨人潮移轉與消費習慣改變的挑戰……的確不比從前的黃金年代,但東區商圈仍有不錯的消費人潮與廣告效應,即使經歷不同業種的替代,精華路段的沿街店面仍吸引藥妝、體育用品等業者進駐,餐飲業則是東區的另一個亮點。」他說。

原文網址:https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/12400

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東區商圈近年高端品牌陸續收攤,昔日榮景不再。(林宜靜/攝)

In The Playground日前已收掉東區三角窗店面。(林宜靜/攝)

人潮衰退,東區已不再是昔日的東區!有投資客私下透露,早年靠融資槓桿操作,為自己賺進了幾戶豪宅,但近年買賣越來越難脫手,讓他感歎「東區榮景不再」。房仲業者表示,東區高租金店面出租不易,除了受電商衝擊、觀光人口下滑外,西門町崛起及信義區興盛都搶走不少消費族群,造成東區的特色逐漸弱化,似乎暗藏被「滅街」的危機。

「大約10多年前,我手上的東區店面都維持在5、6間左右,只要一脫手就馬上補貨(買店面),邊收租邊獲利,過了幾年好日子,但現在只剩下1間了。」信傳媒報導,一位退役投資客表示,早年東區店面很搶手,他靠著融資槓桿賺了好幾戶豪宅,但這幾年交易難脫手,他也如同退場狀態,東區榮景真的回不去了。

觀察北市每坪租金萬元以上的店面仍以大安區為熱區,主要匯集在東區商圈,但這幾年東區蕭條,單坪租金萬元的店面數量也下滑,大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,東區高租金店面出租不易的原因,除了電商衝擊、觀光人口下滑外,房東也不願意降租,如今除了國際連鎖品牌,少有店家可承受高總價的租金。

既然店面租不起,不少店家轉進巷弄甚至2樓承租,實價資料顯示,忠孝東路4段上有1間總租金達百萬的2樓店面,換算每坪租金為5369元,目前由1家連鎖的餐飲業者承租;信義房屋企研室經理曾敬德指出,單坪租金超過5千已接近東區商圈巷弄內的店面行情,即便是具一定規模的餐飲業者,能承受的總租金上限也約在30萬元左右,店租過高,勢必會侵蝕餐飲業者的利潤。

東區商圈曾是品牌業者兵家必爭之地,如今逛街走個三五步,店面就高掛出租招牌,近期「In The Playground」受不了高租金關掉東區三角窗店面,轉到樹林秀泰生活廣場展店,但西門町仍有旗艦店。

其實東區近年陸續收攤的高端品牌,如去年撤離的「亨得利三寶名錶」、韓國手機Samsung吹熄燈號,更早之前蘋果優仕經銷商、美妝品牌DHC旗艦店也不敵高租金關店。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181024000004-260410

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2018/10/22 12:45文/記者朱語蕎

 

 台北市東區店面仍具價值,實價揭露2樓月租金高達百萬元,單坪5千多,創最高紀錄。(業者提供)

根據實價揭露資料顯示,台北市忠孝東路四段1間2樓店面租賃,每坪成交為5369元,月租金高達百萬元,對比3年前實價登錄租金每坪為3617元,今年租金大為提升,且該筆2樓店面租金單價也是目前東區實價最高。

2樓月租金達百萬元 高於3年前行情

該店面先前由外商銀行承租,租賃面積有1、2樓,但實際登錄僅揭露2樓租金資料,無法得知1、2樓租金如何分拆,2015年8月2樓租金為68萬元,今年1、2樓拆分出租,2樓最新租金行情為100萬元,單坪5369元,目前由連鎖餐飲業者承租,而1樓仍刊登每月190萬招租中,換算單坪近2萬。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,該2樓店面因使用效益提升,的確有可能反應在店租上,根據實價揭露的租金行情資料顯示,過去6年東區2樓的最高單坪租金水準約5369元,而東區商圈巷弄內的店面租金,月租金大約在單坪5千左右。

而實務上也可發現,有一定規模的餐飲業者能夠承受租金行情的上限大概是30萬元,單坪租金差不多是5千元左右的水準,由於後續還要投入裝潢費用,檔次越高的餐飲業投入的資金越高,若是店租過高勢必侵蝕餐飲業者的利潤。

 

 

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6275

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2018年10月17日

【李彥穎╱台北報導】全台規模最大的日系藥妝店「日藥本舖」,上月才進駐西門町商圈,現卻驚傳民生店悄悄收場。據了解,該店僅開幕不滿10個月,因租約到期,已於12日黯然歇業。

 

 

「日藥本舖」民生店,營業不到10個月,宣布因租約到期歇業。 
林琨凱攝

 

全台會員數高達85萬人,規模最大的日系藥妝店「日藥本舖」,首店於2011年11月在微風台北車站開幕,連金門離島也有門市,且上月底甫在西門町拓點,下月將在桃園及台中展店,全台門市將達55家。然現卻驚傳位在台北市民生社區的據點,開幕不到10個月就關門大吉,店家悄悄在門口貼出公告,「因租約到期,營業時間到10月12日止」。 

取景地店租一路炒

「日藥本舖」民生店是位在北市民生東路五段127號,也就是眾所皆知的民生社區,去年12月底甫開幕,不料僅開店短短不到10個月,如今該店面已在租屋網站刊登出租廣告,店面約30坪,月租金開價19.8萬元。
《蘋果》實際聯絡刊登者,屋主表示,雖「日藥本舖」還需要時間陸續整理貨品,但若出現新房客,最快11月1日就可以遷入。
民生社區以美式社區聞名,其中富錦街更因為一路綠蔭,成為電影及藝人MV取景勝地,加上咖啡文青店紛紛進駐,帶來人潮,但也將附近店租一路炒高,開始出現商圈衰敗跡象。
例如,「日藥本舖」民生店隔壁,原為連鎖飲料店「CoCo都可」,12坪小店面,開價月租7.8萬元,換算每坪單價6500元,目前仍閒置;民生東路五段有間73坪的大店面,原是連鎖服裝品牌Hang Ten民生旗艦店,房東也在租屋網PO出廣告,月租開價39萬元。
從民生東路四段、到民生東路五段,閒置店面不少,像是民生東路五段和新中街路口,有一處店面已閒置1年多,35.77坪開價25萬元,單坪租金近7千元,但房東堅不降價;而民生東路五段和三民路口圓環,也有三角窗店面,30坪開價月租15萬元,閒置半年。 

 

該區商品未具特色

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說,民生社區房市,原是北市少數不受景氣影響的區域,大約2~3年前,富錦街掀起文創咖啡風,聚集不少人潮,但是熱潮明顯已經退燒,加上民生社區一直沒有打出該區的商品特色,無法吸引新的外來人潮,整個商圈的客層回歸到附近居民為主,若是房東堅持抬高價碼,就比較難租出去。
附近商家透露,民生社區許多居民是軍公教,買東西都比較精打細算,常常都是依照既定的預算購物,比較難多推銷商品,若房東堅持高租金,店家經營壓力非常大,一旦出走,將導致民生社區商圈愈來愈蕭條。

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181017/38154315/news/

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2018-10-17 10:57經濟日報 記者游智文╱即時報導
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在台北市站前商圈投資興建37層地標建築「基泰忠孝」,目前正在招商的基泰建設表示,東區進入新房東時代,降價求租已不是特效藥,要有更彈性作法才能找到品牌力高、付租力高、持續力高,「三高」優質承租方。

基泰建設表示,東區租金高漲,逼走老店往巷內發展、國際品牌紛紛出走,如今空租率居高不下,近期房東即便軟化降價,房客仍是「回不去了」;再加上人潮被百貨、品牌高度密集的信義、西門商圈整碗端走,如今東區承租方能寄望的,也許只剩車輛行經忠孝東路時的廣告效益,但逛街人潮帶來的實質營收能力,明顯大不如前。

以東區現象來看,降價求租顯然已不是特效藥,加上地產開發業主最愛現金流三寶「辦公、商場、飯店」中,商場仍是主流,因此近年仍持續擴增,加上街邊店和百貨商場也屬競爭關係、承租方選擇多,現階段已未必是「甲方為王」的時代了。

新房東年代,基泰建設以西區「房東視角」觀察,業主可以透過以下幾種方式招商,過濾租客素質,找到品牌力、付租力、持續力「三高」的品牌進駐。

首先,付租採取彈性條件,以餐飲業來說,雖然近年被視作票房保證、是商場極力拉攏的對象,但現階段品牌間競爭激烈、消費者喜新厭舊,生命週期短,因此餐飲業展店部門雖有不斷開店的壓力,在評估時卻也更加謹慎,以免賠了房租又沒業績,房東若能拋開傳統概念,以包底抽成/租金/合夥人分潤制度多管齊下,有機會招來多元、優質業者。

其次,房東要能為承租品牌初步把關、做出區隔,在篩選承租戶時,避免重複類型業種或競爭品牌進駐,演變成內部競爭已是基本,還要能夠幫品牌媒合配對成「複合店」型式,有效營造話題、提高來客數,讓效益極大化。

第三,新房東年代,房東要有了解承租方品牌特色,做出績效建議的能力,譬如以銀行業者來說,現在網銀以及手機App發達,業者未必非要如傳統承租一樓店面,只要選擇位置便利、上樓方便的大樓,租金甚至可以減少三分之一。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3426207

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2018-10-09 08:45:12經濟日報 記者游智文╱即時報導

東區商圈。記者游智文/攝影
東區商圈。記者游智文/攝影

 

戴德梁行調查,東區商圈租金開價已較先前下修15%~20%,不過租況還是不佳,將特賣會計入空置,今年第3季空置率又攀升到一成以上,達11.2%。

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍分析,東區房東目前租金開價,已回到十年前行情,還是租不掉,主要是在信義和西門兩大商圈拉扯下,東區人潮已不若十年前,商家過去排隊求租,現在卻不願再用以往租金承租。

另外,東區先前租金漲太高,降租二成,一坪仍要1、2萬元,一線店面坪數大,租金總價高,也讓房東降租拉客效果不明顯。

戴德梁行近日發布不動產市場調查,第3季台北市主要零售商圈,除東區商圈外,其他商圈店面租金水準與空置情形都無明顯變動。忠孝商圈店面空置率大升3.8個百分點來到7.8%,如將特賣會視為空置,整體空置率更超過一成,達11.2%。

店面租金部分,第3季一線東區店面成交行情略微下滑,在每坪每月1.2萬至2萬元之間。

薛惠珍表示,目前東區多數空置店面租金開價相較兩年前已下修15%~20%,目前開價大多在一坪1.5萬元到2萬元之間,已大約回到2009年,十年前的開價水準,但是先前空置的店面很多仍然空置,由於近期部分服飾品牌撤點,空置率還升高。

薛惠珍分析,關鍵還是在人潮,年輕人、觀光客持續往西門町、信義計畫區移動,讓東區店效持續下滑,現在國際品牌、運動品牌進駐東區,往往更偏重忠孝東路車流所帶的廣告效果,店面實際能帶來的營收大不如前。

相較東區,西門商圈店面市場仍在走升,目前一線店面租金行情已從一坪1.7萬起跳,落在1.7萬到2萬元之間,各大藥妝品牌爭相進入商圈,如日藥本舖及來自北海道的札幌藥妝,不吝付出高額租金搶進商圈主要路段。

 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11137/3411573

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2018/10/14 18:17
 

 

 

高市博愛商圈麥當勞過去也有地主開出每坪300萬元待售。資料照片

房地產投資中,不少人認為若區段有連鎖餐飲集團如星巴克、麥當勞、肯德基或是百貨超商駐點,未來該區房市看漲,主因是該類商家設點前,必然會評估區段發展潛力與未來數年能否有效回收。然而跟著知名商家選購地產,也非並無風險,專家指出,留意顧客至商圈實質消費力,若商圈轉移或知名商家店東任意拉高租金,往往會導致人潮流失,進而影響整個商圈發展。
 
高雄市博愛商圈麥當勞金店面每坪300萬元求售,高雄新市鎮地王承租給麥當勞,含土地開價總價5.84億元!近年來常聽到當有知名店家駐點後,地主有意販售土地與建物,而且開價往往屢創區段新高。雖然土地建物易主,依買賣不破租賃原則,無論新地主為何,承租方權益不會受損,但當出現該類買賣訊息時,民眾可能要留意是否商圈已發展至巔峰?
 
住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析,跟著麥當勞、星巴克甚至是家樂福選購房地產,民眾置產時機點若位於該類店家進駐初期,往往區段房市正處發展階段,未來仍有獲利空間,但若店家已進駐多時,民眾才進入置產,只能代表該區生活機能成熟,至於未來房價是否具上揚空間,仍須評估民眾至商圈實質消費力。
 
蔡卓翰表示,人潮多不代表商圈發展具備競爭力,更重要的是人潮是否會消費讓承租方能有效提升業績,最簡單可從提袋率或店面空租率分析,當然若有知名店家退租或人潮減少時都可視為商圈轉移警訊,民眾可多與商家打聽。(葉家銘/高雄報導)
 

高雄新市鎮目前商業機能缺乏,但麥當勞已駐點,日前地主開出5.84億元求售。資料照片
連鎖餐飲集團設點,往往都會評估區段現在與未來商圈發展。資料照片
當有超市百貨駐點,代表著區段生活機能已逐漸成熟。資料照片
大者如百貨公司進駐,小者如商店超市開幕,都可做為商圈發展指標。資料照片

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181014/1444741/

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東區店面空置現象嚴重。(林宜靜攝)

 

台北東區店面近年頻爆「關店出走潮」,根據戴德梁行統計,東區商圈今年第三季空置率達到7.8%,較前一季大升3.8個百分點,若將特賣會店面列入,空置率將拉高到11.2%。業者分析指出,東區先前租金漲太高,目前多數開價下調2成,仍面臨租不出去的狀況。

 

綜合媒體報導,戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍分析指出,東區整體店面空置率已超過1成,主要是受到信義及西門兩大商圈影響,導致人潮明顯減少。她強調,東區多數空置店面租金介於每月每坪1.2萬~2萬間,相較2年前已下修15%~20%,大約回到2009年的開價水準,但降租效果不佳,對於業者來說仍是興趣缺缺。

東區沒落,反觀西門町卻是如日中天,一線店面租金行情目前已從一坪1.7萬起跳,落在1.7萬~2萬元間,近期吸引不少藥妝品牌進駐,空置率維持在2.4%的低水位。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181009003542-260410

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店家的生意太好,附近街道房價反而受到影響。(中時資料照)

 

生意太好房價反而受到影響!台北市長安東路一段不少熱炒店、炭烤串燒店聚集,生意絡繹不絕,然而若到晚上依然吵鬧,房價也因此受到影響,從2014年每坪61萬元,近期回到5字頭,房價跌了超過1成。

這段從長安東路一段往新生北路高架橋500公尺街道被稱為「熱炒一條街」,兩側聚集了22家熱炒店、炭烤串燒店等,甚至有名廚的發跡店也開在這裡,入夜後生意絡繹不絕,不少觀光客也會前來體驗最道地的台灣文化,然而,過熱的生意卻也影響到該地區的房價。

然而,該區段物件多為中古公寓、華廈,這些店家就位於這些住宅的一樓,吵雜的人潮聲影響了住戶品質,根據實價登錄統計,2013至2014年時,成交量暴衝70件,每坪達到61萬元,然而從2015年起一直到現在,成交件數不斷下跌,從43件去年只剩下36件,今年到7月為止,更是只有13件,房價更是跌到每坪53.5萬元,跌幅達12%。

據《蘋果》報導,永慶房屋長安建國店長洪瑋成指出,會來該地區購屋的民眾大多住在台北的蛋白區,例如士林、北投、南港等區,若想進軍市中心,這理市最好跳板。洪瑋成表示,屋齡落在30~40年中古屋,該地段還有30餘坪物件可以選擇。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181010000014-260410

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服飾精品、美食店相繼出走,忠孝商圈店租降了再降,平均租金來到每坪2萬元上下,仍難挽頹勢,戴德梁行調查,忠孝商圈店面空置率本季再攀升3.8個百分點、來到7.8%。業界人士更透露,繼鼎泰豐搬走後,近期再傳另一家在忠孝商圈深耕已久的老字號美食店面也打算撤離。

住商不動產企研室經理徐佳馨透露,時下民眾要買服飾精品,會到可退稅的信義計畫區,至於西區則受惠背包客大量湧入,店租與店面交易價格都呈現上揚,近一年來視地段不同上漲1至2成,租金從3年前平均每月每坪1萬至1.5萬,拉升至2萬至2.5萬元。

「西區消費文化十分多元,建構獨特的消費氛圍。」高力國際董事尤博勝指出,西區西門町一帶,不只國內消費客群前往消費,也受到外國背包客喜愛。反觀東區,因信義計畫區除了精品服飾與百貨外、還有威秀影城等其他休閒設施,購物之餘,民眾還可參與其他娛樂休閒活動,近在咫尺、主要以購物為主的忠孝商圈自然留不住客源。

戴德梁行調查,本季忠孝商圈店面空置率上升3.8個百分點、來到7.8%,如將特賣會視為空置,整體空置率攀升至11.2%。但也有品牌於此際進駐忠孝商圈,如洛杉磯選品名店Fred Segal將10月中正式開幕。

戴德梁行指出,信義及西門兩大商圈磁吸,致忠孝商圈人流減少,多數空置店面租金開價較2年前下修15%至20%,惟房東降租提升承租意願效果尚不明顯。

(中國時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181010000501-260110

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2018/10/08 14:59文/記者馮牧群

根據戴德梁行今年Q3調查,若將特賣會視為空置店面,忠孝商圈空置率高達11.2%。

台北市商圈持續變遷,戴德梁行調查今年Q3主要商圈店面租金水準與空置情形發現,忠孝商圈空置率上升3.8個百分點來到7.8%,主因是服飾品牌持續撤點,若將特賣會視為空置,店面空置率更攀升至11.2%,但也有品牌趁勢進駐,像是洛杉磯選品名店「Fred Segal」試營運,10月中正式開幕。商仲分析,信義及西門兩大商圈產生吸磁,導致忠孝商圈人流減少,多數空置店面租金開價相較2年前下修15%~20%,不過,房東降租以提升承租意願的效果尚不明顯。
 

戴德梁行指出,西門商圈近年觀光人潮居多,店面租金水準持穩,各大藥妝品牌爭相進入,例如日藥本舖及來自北海道的札幌藥妝,不吝付出高額租金搶進商圈主要路段。而位於中山南京商圈的誠品南西店於9月底開幕,主打知名日系品牌如「松本清」藥妝店、舒芙蕾鬆餅名店「FLIPPER’S」、東京「猿田彥珈琲」與眾多日系、台灣原創品牌,結合誠品R79地下書街,營造文創氣息;緊鄰的新光三越南西店兩館亦在近期大幅度改裝,鎖定客層並調整業種配比,共創商業氣息。另外,「心中山」中山雙連段帶狀公園改造工程幾近完工,形成線性綠帶及周邊文創產業聚落。

特力集團與大陸淘寶合作,在信義商圈的微風松高設立全台第一間智慧門店「Taobao x hoi! 淘寶精選店」。(業者提供)

商圈新現象 電商經營實體店面


近期電商經營型態轉向科技智慧實體店面的營運,透過線上線下的合作模式,像是特力集團與大陸淘寶合作,在信義商圈的微風松高設立全台第一間智慧門店「Taobao x hoi! 淘寶精選店」;無獨有偶,新北市永和區的「比漾廣場」亦在Yahoo!奇摩超級商城開立「比漾廣場雲店」,打造另一實體銷售、虛實通路互導的營運模式。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6203

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東區大地主月收租千萬!「店面閒置1年也無所謂」原因曝光

2018/10/04 10:56 東森財經新聞

 

▲東區商圈近年來逐漸沒落,人潮不如以往。(圖/翻攝自google map)

 

小哥費玉清從忠孝東路一段到七段都有房產,不過近年來東區商圈逐漸沒落,肇因於店面租金飆漲,間接逼走房客。據《蘋果日報》報導,東區最大房東是位林姓大戶,保守估計擁有10家店面,月收租估計1千萬元,即使有些店面閒置一年,對口袋很深的地主來說,完全不是問題。

 

台北東區商圈近年來店面閒置、人潮銳減,不過店租卻始終不降,房東寧願租不出去也不降租,店面則無人承接導致空置數增加,例如MISS SOFI、鼎泰豐、金石堂、亨得利三寶名錶、Benetton、SPAO、MIXXO等多個品牌皆陸續撤離東區,有些店面幸運找到接手商家,也有不少仍持續空置。

 

仲介業者指出,東區很多房東口袋很深,不在乎每年的房屋稅和地價稅,就算店面閒置一年左右也無所謂。且手上持有數間、甚至數十間店面,身段姿態非常高,這些人買店面是不貸款的,每個月少收幾十萬,其實無關痛癢,除非數家連鎖品牌集體撤出,才有可能動搖他們的信心。

 

▲仲介業者指出,東區很多房東口袋很深,不在乎每年的房屋稅和地價稅,就算店面閒置一年左右也無所謂。(圖/翻攝自google map)

 

仲介業者舉例,以SOGO百貨附近30∼50坪閒置店面為例,租金行情每坪2萬元,總月租落在60∼100萬元,但這些住宅屋齡都非常久,每年房屋稅和地價稅加起來不超過20萬元,房東並沒有多沒大的房貸壓力,姿態自然擺得高。

 

業者表示,這些地主日進斗金,一個小小的店王月租多10萬、少10萬,根本談都不太需要談,付不起就是換人租,如此而已。加上沒貸款,是純資產而非負債,有收租就加減賺零用錢,沒租金也沒差,因為以後要轉手,一賺又是幾個「億」入袋。

 

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▲頂好名店城2樓店面打4折成交。(圖/google map)

 

台北東區曾經是最熱鬧的逛街聖地,商家要進駐也是一店難求,沒想到近期實價登錄近期揭露二筆東區「頂好名店城」店面交易,分別為二、四樓,成交單價均僅80多萬,相較高點時二樓店面一坪217萬元相比,行情重跌六成,繼之前店租下跌後,連房價似乎都開始快速走滑。

 

根據《經濟日報》報導,大家房屋企研室主任郎美囡表示,頂好名店城位於忠孝東路四段上,為東區最熱鬧精華路段,一層分成幾十戶店面,在過去東區為唯一高級商圈時,頂好名店城內的小店幾乎是時尚潮流指標,大S、小S等許多藝人都曾經在頂好名店城開店。

 

實價資料顯示,頂好名店城第一樓店面沒有交易資料,而二樓以上店面,先前交易行情多在一坪百萬以上,2014年12月,2樓一間6.48坪店面,以總價1,406萬元交易,換算每坪單價高達217.1萬元。而14年到16年,頂好名店城僅有一間地下一樓店面交易,成交價一坪56萬,今年以來,4月和6月連續兩筆店面交易,四樓以每坪84.9萬元交易,二樓一坪僅84.4萬元,跟高點時同樣二樓的最高單價217萬相比,還不到四成。

 

▲東區隨著商圈式微。(圖/google map)

 

東區隨著商圈式微,人潮明顯減少許多,就連熱鬧的一樓也變得稍嫌冷清,連帶影響二樓以上的生意,所以才會有明顯的降價情況,在西門町、信義計畫區兩大商圈拉扯下,東區光環不再,當商圈人潮熱絡時,確實有不錯獲利空間,但當整個商圈衰頹時,商場式二樓店面所受的衝擊也更顯著,成交價格才有如此巨大落差。

 

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台北市東區店面空置率高,不少大安區房東也悄悄調降租金因應,依實價登錄揭露,去年藝人吳宗憲以租金 24 萬元承租在大安路 159.97 坪的店面,經營燒餅生意,結束營業後,今年 1 月有新租客進駐,不過租金降為 21.5 萬元,約打了 9 折,目前新承租方已經進駐裝潢;隨著租金價格走跌,台北市甚至有租金腰斬的租約出現。

 

北市東區店面租金降價持續發酵,東區 216 巷店面,2015 年每月租金 19 萬元,今年 2 月租金降至 17 萬元,忠孝東路四段 32.77 坪大的店面,原本兩年前租金 55 萬元,今年 1 月租金降至 38 萬,大約打了 7 折;另外,降租最多的是忠孝東路四段 301-330 號 43.22 坪的店面,從 50 萬元降到 24 萬元,等於打了對折。

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,一般店房東比較不喜歡出租給餐飲或太複雜的業種,若承租業種性質單純,形象優質,或不須過度裝潢,簽約租期較長,都可能有微幅議價空間。而受市場氛圍影響,擔心空置期過長影響租金收入,仍是房東願意降租關鍵。

 

北市忠孝東路四段南面店面空置嚴重,不少黃金店面近年只能出租給短期特賣會業者,暫解燃眉之急,不過這些特賣會客層沒有忠誠度與集客力,難以維持商圈人氣和買氣。

 

▲忠孝東路帶動台北市經濟,為北市一重要路段。(圖/翻攝自維基百科)

 

張旭嵐指出,以往炙手可熱的金店面,一但租約到期房東就會調漲房租,而近年東區人潮漸減,房東心態也放軟,過去可能以 3 年長租為優先,現在 3-6 個月的租約也可以談,甚至配合短期特賣會的興起,也可以「日」租,能簽上年約的再釋出價格優惠,房東在時間和價格給予彈性,以降低店面的空置問題。 

 

除租金上面的問題之外,西門町勢不可擋的崛起也使東區受到重重的一擊,隨著國際觀光人潮的挹注,加上捷運旅運量的增加,西門町逐漸成為各大業者心目中的黃金區域,許多東區的商家都進而轉戰西門,紛紛於西門立起旗幟,人潮帶來錢潮,漢中街、成都路以及近捷運站徒步區甚至漲至一坪1萬5到3萬不等。
 

另外,除了西門這個大敵,信義商圈也吸引了不少人潮,特別是近日啟用的南山廣場,以全台灣唯一供暖氣的商辦大樓、新穎的設備、辦公室備有淋沐設備、廁所還特別針對女性建立一些設備為標榜,在商辦市場開出一條道路,以一坪4500元以上的價格進行出租,成為國內商辦第一。

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/life/53836

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2018年10月03日

【詹宜軒╱台北報導】台人赴日旅遊,最愛去藥妝店「掃貨」,除了「Tomod’s」與「日藥本舖」先後登台,日本藥妝龍頭「松本清」將在10月4日加入東區戰場,傳以月租金160萬元,進攻忠孝東路四段街邊店,預計11月再進駐中山南西商圈。此波藥妝品牌拓點,也拯救了北市商圈的閒置店面。

日本藥妝龍頭松本清,傳以每月160萬元店租進駐台北東區。林琨凱攝

 

經濟部統計處資料顯示,台灣藥妝零售營業額6年成長16.6%,去年更突破2000億元大關,全台除了550家屈臣氏、364家康是美、167間寶雅競爭激烈,就連日系藥妝也爭相搶食這塊大餅,大舉進攻北市各大商圈,也拯救了空置店面。 

西門町日藥本舖租43萬

商仲業者透露,日系藥妝松本清將進駐位於一級商圈的忠孝東路四段,承接原服裝品牌Benetton街邊店,全案租金開價160萬元。據了解,該店總面積約130坪,實際租賃金額目前未知,但總價約莫開出160萬元,要找到具有如此金錢實力的租客,的確經過相當時間的磨合。
另根據實價揭露,上月底於西門町成都路拓點的日藥本舖,承租3層樓透天,總面積85.82坪,月租金43萬元,換算月租單價約5010元,對比7月周邊實價揭露的透店單價上衝8000元,日藥本舖租價顯得平實。
第一太平
戴維斯資深協理丁玟甄分析,這波日韓系藥妝品牌大店,找尋店點首重人潮,所以各大商圈皆有據點,「從立面廣告效益考量,這些品牌多挑選透店、或是複合式樓層如1+2、1+B1等,擴大營業面積之餘,2樓或B1等租金比較便宜的空間,也可平衡租金單價。」 

 
日藥本舖上月底於西門町成都路拓點,月租金43萬元。林琨凱攝

Tomod’s大東店黯然退租

然而,美妝店太過集中,也不見得是商機萬靈丹,根據最新實價揭露,位於台北市士林區大東路上的2層樓店面,7月以月總租金70萬元出租,總坪數102.06坪,換算單坪月租金6858元,據查,新租客為娃娃機店,而前租客日系藥妝品牌Tomod’s則黯然退租。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,若以大東路店面出租行情來看,娃娃機店月總租金為實價登錄以來第3高,「單價部分,不若去年2月同路段23坪店面,所創下的1.8萬餘元為高,而單價最高價的店面,同是由美妝店租下。」但該品牌美妝店也已撤出該路段。 

士林大東路的Tomod’s已撤店,將由娃娃機店進駐。
林琨凱攝

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181003/38142005/news/

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書店倒,豪宅起 重慶南路將變成炒房新樂園?

圖片來源:劉光瑩攝

Web Only 劉光瑩  

 

6月24日,金石堂書店城中店寫下單日業績300萬元的空前紀錄。可惜的是,這不僅是空前,更是絕後,因為這是這家34年老書店最後一天營業。過去20年來,重慶南路從書街變成旅館一條街,接著又變成了房地產開發商的目標,一棟透天厝動輒2億元起跳。台灣最有歷史的書店一條街,為何是台北最值錢的豪宅一條街?揭開重慶南路的前世今生與房價飆漲的奧秘......。

佇立在重慶南路與衡陽街口34年的金石堂城中店,因為租約到期,房東將轉租給其他房客,而在6月底熄燈。

最後營業日的隔天,店長陳小姐已經36小時沒闔眼,「都已經要收起來了,也沒什麼好說的,」她以沙啞的聲音答覆記者採訪的要求。

她從高中開始就在金石堂打工,已經做了26年,直到最後一刻,都謹守著書店的收銀台。

「平常時候沒什麼客人,到要關門的時候才很多人來,」天龍圖書老闆沈榮裕感慨地說,他同時也是重慶南路書街促進會理事長。金石堂城中店的最後一夜,是他把行事低調的金石堂創辦人周正剛,拉到店外接受大批媒體訪問。

高峰時超過百家書店,想租房子還要付介紹費

63歲的沈榮裕,去年剛把90號店面租下來,這家專賣古董書與簡體字書的天龍圖書生意還不錯。「我們有很多老客人,一路上不少貴人,」他說。

但支撐沈榮裕在重慶南路開書店40年的,並不只是幾位貴人。

他最早的店面在重慶南路一段107號,1979年就開張。在當時的台北,書店並不多,尤其學生對資訊類圖書需求很大,都聚集在台北火車站附近,後來他又陸續租下兩家店面。有一度,如果站在重慶南路沅陵街口放眼四周,可以看到三家天龍圖書。

因為鄰近台北火車站與客運總站地利之便,重慶南路一段從忠孝西路至寶慶路之間、不到一公里的路上,在全盛時期曾有超過100多家書店,是讓學生、知識份子流連忘返的地方,開學前買參考書的學生絡繹不絕。

出身三重的沈榮裕,在念建中時發現,做印刷打字好賺。於是他1976年還在念世新圖書資料科時,就第一次創業開打字行,請了20幾個打字小姐,打書籍、字典等出版品。後來因為被倒帳,出版社搬了很多書來抵債,才因緣際會下開了書店。

「那時候重慶南路是最熱門的地點,找房子都還要仲介,除了租金之外還要付30萬元介紹費,你就知道有多搶手,」講起往事,他津津樂道。

「資訊不像現在這樣流通,當時所有中國大陸、香港的華人來台灣,很多人第一站不是去夜市吃美食,而是到重慶南路來買書,」沈榮裕說。

然而從10多年前起,由於購書管道變多元,網購興盛,如今還留在重慶南路一樓的書店只剩下9家,像是建弘書局與世界書局,都因為是自有的房屋,才能繼續做下去。即使加上在樓上或地下室的書店,總共也才只剩不到20家。

實體書店沒落變旅館,卻產生惡性競爭

昔日的書街,隨著來台灣觀光的中國大陸、港澳自由行客人增加,漸漸蛻變成平價旅館一條街,在2015年達到高峰。(延伸閱讀:平價旅店征服台北

超過百間書店漸漸消失,取而代之的是平價旅宿。從Google地圖上看,目前在書街附近營業的40多間旅店當中,有的房價甚至低到每晚300元,可見競爭之激烈。

然而,隨著陸客來台觀光人次下滑,近兩年最新一波的整合趨勢,可能接下來將出現豪宅一條街。

緊鄰大馬路又有高容積率、高建蔽率,蓋更高更滿的超值地段

永慶房產集團業務總經理葉凌棋觀察,從近年來此區域的幾樁透天厝交易,可以看到端倪。(延伸閱讀:另類土地正義運動/討回被偷走的公共空間

最新趨勢,是土地開發商進駐此區進行整合,開發商買下幾間小透天厝後,整合起來重建新大樓。

葉凌棋受訪指出,重慶南路有幾個特點受到土地開發者青睞。第一,路寬達20米,是台北市中心罕見。第二,此區的土地使用為商四,容積率高達800%,建蔽率高達75%,是商業區當中最高的。

「比較有可能的一種規劃是,地下室到3樓做商場, 4樓以上做住宅,」他說,因為住商混合大樓,要有一定比率做商業使用。

根據交易實價揭露,近期幾筆土地交易,都可看到開發商對站前商圈的看好。

沈榮裕細數重慶南路一段103號透天厝的交易歷史,十多年前原屋主以1.7億元賣給源和建設,到了2009年,上市公司志嘉建設以3.3億元買下,2013年底,又以3.92億元賣給新華開發。

跟建商打交道的過程,沈榮裕記得很清楚。因為儘管他書店的租約到隔年1月,新屋主卻要求他年底前就搬走。(延伸閱讀:豪宅遍地 薪水族被擠出市區

現在103號原址被施工圍籬包圍,寫明新建工程從去年7月開始,預計2020年8月完工。到時候,天龍書店原址將會出現一間地上7層、地下4層的鋼骨結構大樓。會做什麼用途呢?

「之前聽說要做飯店,但現在這邊飯店生意普遍不好,」沈榮裕說,重慶南路書街方圓一公里內有一百多間旅館,他耳聞很多飯店的平均房價,從一開始的3000元降到1500元,都還很辛苦。「不知道建商將來會怎麼處理,」他聳肩說。

答案應該已經很明顯。儘管重慶南路一段的使用分區是商業區,但就跟台北市許多位於商業區卻被拿來做住宅的建案一樣,屋主以辦公室購入,但實際上做住宅用途。

重慶南路一段,從30年前人人都可以來逛街買書的書街,漸漸變成背包客天堂,正在一步步邁向投資客的置產熱區。

商業區變豪宅,房價上來了,但人潮、商機卻沒了

同樣的街區仕紳化故事,也曾在紐約蘇活區與倫敦格林威治上演過:原本平價的街區經過重建與活化後,房價與物價大幅上升,讓原本居民負擔不起在此生活的成本,只得讓位給擁有雄厚資本的購屋者。他們買屋也許只為投資,而非居住。

就連在附近的房仲,也不禁感嘆這個街區的變化。

擔任房屋仲介30年的王宇婕,指著天龍圖書附近的一間平價旅館說,「10多年前,這棟開價3000萬,現在可能兩億都還買不到。」她說,此區的高容積率與路面寬,是未來都更很大優勢。

書街土地價格水漲船高,儘管為王宇婕帶來生意,她心中卻五味雜陳。「妳看看,現在這邊愈來愈蕭條,房子愈來愈貴,但是人潮愈來愈少,人口一直在往外流失,」她說。

根據內政部六都人口遷移統計,平均房價是新北市兩倍的台北市,人口流失逐年加劇,過去3年淨流出人口達5萬人。消費力跑向其他縣市,甚至是其他國家。(延伸閱讀:年輕人的未來,被炒房炒地給賣掉了

這天下午,王宇婕才剛拜訪完一間想頂讓的餐飲店。她掐指一算,月租18萬,裝潢就花了400萬,儘管年收入500萬,再加上人事水電費,利潤所剩無幾,讓老闆想以100萬頂讓。「但這邊現在人潮愈來愈少,就算頂出去了也不好做。」

把活力帶回街區,重建人與書的連結

沈榮裕還緬懷著重慶南路昔日的榮光。「還記得612大限的時候,重慶南路擠滿人,那天我們做生意到凌晨兩點,大家收錢收到手軟,」他回憶。那天是侵權的翻譯書籍能在台灣合法販售的最後一天,但那也已經是24年前的事。

不放棄的沈榮裕,2011年底發起台北市重南書街促進會,自掏腰包雇工讀生維持粉絲頁、挨家挨戶找其他書店一起辦活動。他坦言,組織過程讓他看到人性的自私。

「還有人罵我雞婆,」沈榮裕說,有少數店家認為,把人潮帶回重慶南路,只會讓房東更容易漲租金,「最好讓這邊變成鬼城,租金說不定還能降。」

但他不認同這樣的看法,他相信只有把活力帶回街區,才能讓大家都好,而非只顧自己一家生意就好。(延伸閱讀:老書店拚轉型,守護書街留書香

今年夏天,沈榮裕首度與三民書局合辦「小小書店員」體驗活動,在5月底邀集小學一、二年級學生至三民書局體驗擔任書店員的辛勞,希望建立年輕一代與書本的連結。

沈榮裕把其中一家書店「博庫書城」讓兒子與兒媳經營,店內賣起自家烘焙咖啡。儘管走進店裡的客人當中,十個有九個是買冷飲的,看來只要還有一個人買書,沈榮裕的書店就還會繼續走下去。(責任編輯:洪家寧)

原文網址:https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5090752

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