目前分類:劉佩真 (4)

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作者為台經院產經資料庫研究員、APIAA理事

由於國內人口數據在可預見的未來將產生變化,加上老年化、少子化的趨勢顯著,因此人口議題對於未來房市的影響,也就備受市場討論。事實上,房價同時受到總體經濟、金融市場、政策、人口社會等因素共同影響,而過去由於人口因素變化緩慢,因而房市景氣的討論多是由前三個因素所主導,但不動產行業是受到一個國家人口數量及質量影響最為集中的產業之一,不像消費品等產品可以不斷地更新,人的一生對於不動產的需求是有限的,因此一旦一個國家或是一個區域的人口總量或是結構發生變化,該區域的不動產市場往往也會面臨新的格局,故人口年齡結構和房價的負向關關係在全球大多數經濟體是成立的。

而根據國發會所作的人口預測數據可知,台灣人口在2020~2027年達到最高峰後轉為負成長,且我國人口紅利將於2027年消失,同時台灣由高齡社會進入超高齡社會僅花8年時間,遠低於日本、義大利、芬蘭、德國11~36年的時間,畢竟老年人口的增加、年輕族群低薪問題持續,將促使年輕一代繼承老一代房產的比例增加,況且剛性額外新增需求減少、繼承多餘的房產甚至出現拋售,反而不利於國內房市的供需表現;甚至2000~2009年台灣每年出生人口數僅剩22.6萬人,意謂2030~2039年國內房市成交量若無外來買盤,交易規模不排除下探20萬件,顯然人口問題對於台灣不動產市場的影響性將會在中長期逐步浮現。

但人口也並非決定台灣房市表現的唯一因素,屆時還需端視其他的因素,包括國內政經情勢、兩岸關係變化、是否大舉開放外資來台置產、資金或利率效應、都更、危老條例推動情況(台灣正面臨房屋大量更新階段)等,但人口因素對於台灣不動產中長期的發展確實存在隱憂。

而中長期而言,房市產品結構恐因人口出現逐步進行調整,預計符合少子化需求的中小坪數較易銷售、最具保值抗跌性,同時養生宅、智慧銀髮住宅將成趨勢,有效因應高齡化社會趨勢,更重要的是以房養老的案件也將逐步攀升。其中在養生宅、智慧銀髮住宅方面,將會特別強調與鄰近醫療院所的合作,以提供長者健康、醫療、緊急救助及遠距照護等服務,並建置社交學習、休閒場域,以持續活化長者身心,更重要的是結合ICT產業的技術,透過內建智慧設施蒐集日常生活的醫療數據,來進行預防,因而包括中鼎、冠德、興富發、台開等業者也陸續投入銀髮住宅商機,政府及民間也陸續推出相關老人住宅或養生村,如台北市公辦民營中山老人住宅、雙連安養中心、長庚養生文化村、潤福淡水生活新象館、台北市六張犁智慧銀髮宅等。

另外就以房養老來說,根據金管會最新統計,截至2019年6月底,國內13家銀行辦理以房養老(逆向抵押貸款)合計3,598件,核貸金額來到198億元,其中以房養老業務尤以北北基為最大宗,事實上,有鑑於國內老年人口持續上升,身邊亦須醫療與安養經費,同時也希望提高老年生活的品質與尊嚴,況且子女恐面臨低薪問題而無力撫養長輩,因而不排除隨著銀行的推廣、國人觀念的轉變,未來國內以房養老的案件與金額將持續上衝。

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作者為台經院產經資料庫研究員、APIAA理事

2019年以來國內房市所面臨的經營環境呈現多空並存的態勢,有利的部分包括利率不變、避險需求、都更及危老政策的推動、台商回台投資拉抬工業地產等;不利的層面則含括經濟動能減緩、美中兩強未來仍存在零星且針對性的貿易衝突、總統選戰提前開戰、境外台商資金匯回禁止投資不動產等,顯然現階段我國不動產業所面臨的經營環境為中性的格局。

首先在偏向利多的環境方面,除國內利率政策維持不動的機會較大,也就是台灣經濟成長動能不足且通膨緩和、美國首季過後恐不會調升聯邦資金利率目標,使國內央行無調升政策利率的理由,以及國內外經濟充滿變數促使不動產仍為避險首選之外,尚包括政府持續推動危老重建及都更,特別是都市更新條例11項子法於2019年7月底前分階段完成,最快有4項子法5月陸續上路,預期未來都更案件將逐月增加,2019年全年目標推動100件都市更新案件,將有助於不動產市場的發展。

另外美中貿易戰下,行政院啟動2019~2022年為期三年的「歡迎台商回台投資行動方案」,而截至2019年4月26日止,已有40家廠商承諾在台灣投資超過2,000億元,全年可望超越政府訂下吸引50家台商回流的目標,此將同步推升工業地產的需求。

其次在偏向利空或管制的環境方面,則包括總統大選干擾時程有所提早,市場不確定風險增加,以及房市賣壓仍顯沉重,加上境外台商資金匯回投資專法中,明定禁止回台投資不動產,以免造成房價波動,而與不動產相關產業類別,直接投資會加以限制,擬以負面表列規範,至於不動產仲介業是否禁投,傾向釐清期扮演角色與不動產交易關係後再決定。

而在上述的經營環境變化下,2019年國內本產業尤以商用不動產市場表現優於住宅領域,特別是國內游資豐沛,投資人在傳統商業地產外,也將焦點轉向工業、地上權公有地開發或新型態不動產,甚至美中貿易戰促使全球供應鏈重整及共享辦公室等新型態租賃漸成主流等影響,工業及混合型態建物漸亦受到青睞;事實上,2019年壽險業者有鑑於海外風險升高,因而多以國內開發型不動產為評估標的,至於自用型買方則聚焦於桃園市、新竹市、台中市、高雄市等主要縣市工業區的廠房及廠辦為主,而外資詢問標的多以台北或熱門觀光景點或交通便利區位的旅館、零售、物流等為主;反觀住宅市場仍處於供需結構持續調整的過程。

事實上,2019年國內住宅房市呈現前高後低的局面,主要是2020年1月國內將舉行總統大選影響,因而2019年下半年不論新屋或中古屋買盤,在選舉逼近下恐趨向觀望,況且不動產開發商推案也多集中於329檔期、520檔期,下半年928檔期則呈現縮手的情況,顯然2019年房市買盤普遍集中在上半年湧現,特別是南部交易量成長力道明顯優於中北部,高雄市主要是受惠於新市長市政藍圖的規劃,加上音樂中心、旅運中心等建設即將完工,使得自住與投資買盤陸續進場所致。

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劉佩真
台經院產業顧問暨副研究員
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作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員  

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台灣為避免系統性風險擴張,金管會、央行持續關注不動產放款情況,所幸2018年7月房貸逾放比低於全體銀行逾放比,而來到0.24%,建築融資逾放比則為0.26%,但因不動產占整體銀行放款比重來到47%,且總授信占GDP的比重為214%,故在未來國內利率恐止跌回升、房市景氣仍處於盤整修正階段之下,我國相關主管機關仍將密切關注相關指標的變化。

至於中國近年來房地產市場泡沫化的隱憂一直為市場人士所憂心,而泡沫化下的債務與槓桿率問題更是日趨擴大,也成為此次貿易戰中美方想戳破中國的要害之一,也就是資產泡沫所帶來的系統性風險。

從短期來看,2018年第四季中國國房景氣指數走勢恐出現減緩的態勢,主要是後續中國房市政策再度趨向緊縮,包括國慶期間北京市住建委嚴查房地產市場、國常會:房價上漲壓力大市縣將取消貨幣化安置優惠政策、天津開展房地產市場整頓專項行動等措施。

另一方面,雖然中國央行決定從10月15日起定向降準1個百分點,理論上降準後有助於增強銀行間市場信貸資金流動性,並降低商業銀行融資成本,配置按揭貸款的意願提升,進而支援住房需求端信貸資金,但市場則認為此次定向降準對中國房地產市場影響為中性,房地產開發商外部融資環境仍舊緊張,在融資環境並不寬鬆的情況之下,伴隨著持續高企的信用債到期回售壓力之下,開發商將更加依賴銷售回款,此在2018年10月初中國國慶黃金周期間,部分房地產開發商選擇以價換量,促銷求回款的情況中也能得到側面的驗證。

特別是從2018年下半年至2019年,房地產企業將迎來大量的信用債到期及回售,在目前融資環境持續緊張的情況下,企業追求高周轉,通過銷售回款及資金回籠來應對即將面臨的資金壓力,顯然在推案將維持高位,去化率面臨下修壓力之下,2018年第四季起中國商品房銷售額累計年增率、商品房銷售面積累計年增率將出現趨緩的情況。

事實上,2018年上半年中國房地產行業平均淨借貸槓桿比率約88%,其中中型房企約94%,高於大型房企約62%,主要是因為中型房企期望在資金鏈的逆境中,能積極做收並購以擴大自身占有率的策略,在此情況下,企業內部資金鏈的管理就成了2019年房地產開發商優勝劣敗的關鍵。

值得注意的是,現階段中國房地產市值高達430兆元人民幣,已是GDP規模的五倍,而大型房地產開發商的債務金額則不低,包括萬科、恒大地產均超過1兆元人民幣,而保利地產、融創中國、綠地集團、碧桂園也達到5,000億元人民幣之上;事實上,中國高房價多次調控仍壓制不下,已造成債務問題不斷擴大,除2018年是企業公司債償還的高峰期,債務規模已是2016年的4.3倍之外,地方政府債務更是早在2014年已達24兆元人民幣,相當於德國整體GDP的規模。

2018年5月中國總體債務佔GDP的比例已經來到312%,甚至對於中國人民來說,則因高房價而使其將所得大量花費於購房上,2017年中國家庭人均財富中,房產淨值已占三分之二,等同財富鎖在房地產之中,反映人民的消費能力已被遭購房預算大量侵蝕;而高房價是維持此內生循環能持續的關鍵,未來一旦中國房市價格出現崩跌,恐引發資產價值過度高估所產生的嚴重後遺症,顯然未來中國房價的變化對於整體經濟表現將動見觀瞻。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E3%80%90yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87%EF%BC%8F%E5%8A%89%E4%BD%A9%E7%9C%9F%E3%80%91%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E6%88%BF%E5%AD%90%E9%96%8B%E5%A7%8B%E5%90%83%E4%BA%BA%E4%BA%86-%E9%82%A3%E5%8F%B0%E7%81%A3%E5%91%A2-010000275.html

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職場精力湯

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2018年前三季國內不動產市場呈現住宅市場、商用不動產一冷一熱的兩樣情,儘管2018年前三季商用不動產中的土地買賣、商辦買賣交易規模相較於2017年同期為成長態勢,而辦公室租賃市場更是呈現異常熱絡的局面,西區店面租賃市場也呈現一枝獨秀,但佔整體不動產市場比重較大的住宅市場景氣卻仍是處於修正盤整階段,甚至未來所面臨的變數亦有增多的態勢。

首先就商用不動產市場而言,以土地交易買賣來說,2018年前三季金額不但較2017年同期高度成長71.25%,且亦高於2017年全年的水準,主要是不動產開發商見到2017年、2018年1~8月全台建物買賣移轉件數年增率分別為8.43%、5.27%,而開始獵地規劃新商品,為未來新建案儲備土地原料,同時各地方政府也陸續釋出大面積的所有權土地,包括板橋江翠、新店央北、桃園中路、高雄中都等重劃區,也吸引不動產開發商紛紛加入搶標的行列,況且地上權交易市場在政府部門強化契約內容的財務成本風險可控制情況下,2018年前三季佔整體土地交易比重已由2016年、2017年的低檔7%、3%提升至15%,當中不乏來自於元大銀行以82.01億元買下台北市空軍活動中心地上權逾1,100坪的土地之挹注。

而在商辦買賣交易規模方面,儘管因缺乏外資及壽險業者的投入,況且市場供給有限、具理想投報率的標的難尋,而使2018年第一季、第三季交易規模均未達百億元,但由於2018年第二季出現336億元的亮麗表現,而使得2018年前三季商辦買賣交易較2017年同期成長18.65%;而第二季的突出表現主要是受惠於台塑集團以187億元購置台北市內湖區台北企業總部園區三棟大樓,供該集團總部因都市更新搬遷之用,另一方面,自用需求也是第二季商用不動產投資交易的支撐力道。

至於台北市辦公室租賃市場表現更顯強勁,2018年前三季總去化量已超越4萬坪的關卡,直逼過往全年去化量最高值,主要是來自於金融保險、科技產業、生物醫療、新創產業等,對於總部或集團大樓、辦公空間升級、汰舊換新的需求,更何況供給端仍屬有限,畢竟2018年最大量體的南山廣場預租情況超乎預期,包括勤業眾信、台灣電通、羅氏藥廠、貝萊德投信、EPSON、常在國際法律事務所、玉山銀行等陸續搬遷入住,而其他包括聯合報總部大樓、國壽民生敦北都更大樓的預租狀況也頗佳,在此情況下,2018年第三季台北市辦公室租賃市場空置率僅有6.9%,其他信義計畫區更因新增面積搶手而使其空置率僅剩5.8%,而台北市整體成交租金則來到2,695元/坪/月,信義計畫區更持續走高至3,206元/坪/月。

最後在住宅市場方面,儘管2018年1~8月全台建物買賣移轉件數年增率有5.27%的水準,房價跌幅也相對有限,但未來市場所面臨的不利因素仍值得注意,包括利率是否止跌回升、房貸逾放比受到金管會的監控、房貸寬限期引發的潛在賣壓、住宅供給面仍不斷釋出、美中貿易戰使經濟與金融市場壟罩於不確定因素中。

若以住宅供給面來說,除2017年底全台空屋數仍有86.48萬戶、空屋率維持於10.12%的高檔外,2017年第四季全台新建餘屋數亦有7.45萬戶,來到八年來新高,更何況2018年1~7月住宅使用、建造執照戶數年增率分別為20%、50%,各來到十年來、十年來第三高的狀況,顯然現階段及未來一兩年國內房市的供給壓力仍大,此也將制約整體房市持續處於修正盤整階段。

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原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E3%80%90yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87%EF%BC%8F%E5%8A%89%E4%BD%A9%E7%9C%9F%E3%80%91%E5%9C%8B%E5%85%A7%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%80%81%E5%95%86%E7%94%A8%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%9A%84-010004977.html

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