目前分類:01 住展評論_住展雜誌 (69)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
2020-01-20 19:46經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

無論原因是什麼,剛結束的本屆總統大選,競選期間可說完全缺乏真正的公共政策論述;就拿高房價問題來說,小英過去執政四年期間,其實根本沒有提出任何因應政策,甚至就連最起碼的實價登錄2.0,最後也形同自廢武功。如果再看日前營建署長的相關談話,住展房屋網企研室現在就可斷言,小英未來這四年任期,大概也不會提出任何和房地產制度改革相關的政策方向。


 
 
根據稍早媒體報導,營建署長吳欣修表示,隨著少子化,加上社宅持續興辦,未來十年台灣房市需求將明顯縮減,現在的高房價就會『自然』有效獲得改善。

以上這番言論,聽起來似乎很有道理,但背後真正的意思就是,政府將繼續無視高房價現象,也不會推動任何解決高房價問題的政策。然而,這不僅完全是錯置社會住宅的功能,更形同放任由市場機制自行運作;對照四年前高調倡議推動房市改革的民進黨及小英,更是極端諷刺!

對於營建署長上述言論,首先最大問題出在,就算有足量社會住宅,只要相關條件允許,房價照樣飆漲!看看前幾年的香港,不就是最好證明?

需知,社宅固然有調節市場供需的功能,但仍只是短期解決一般民眾居住的燃眉之急;其真正且主要目的,還是在照顧無法透過市場機制滿足居住需求的社經弱勢者。

至於一個地區的房價波動,不光、也不能只看需求增減,還有其他複雜因素,如資金、利率及相關制度等等。而資金如洪流,政策難以阻擋,利率更是牽一髮動全身,不可能光因為房市或房價因素就作變動;官方唯一可以推動、讓房價回歸合理機制的,只有一項,那就是稅制。

所以包含囤房稅、空屋稅、空地稅,甚或現行持有稅等,都是可考慮加徵或改革的。但顯然營建署長的說法,某種程度已暗示,現在的小英政府,根本沒有打算要推動任何實質的房地產制度改革;甚至還是跟過去歷屆政權一樣,完全不把居住視為民生需求一環,更打算放任價格完全由市場決定之。

但最諷刺的是,台灣的不動產市場資訊始終不透明,稅制又扭曲,其實根本沒有真正的市場機制可言。如此這般,就算少子化加社宅,都會高房價還是一樣等同無解。筆者必須直白地說聽了營建署長上述這番談話,建商為首的房地產業者可說是『暗爽在心內』;相對地,期望小英政府針對高房價或房市亂象有所作為的選民們,則要大失所望了!

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4299061?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

https://reurl.cc/31264j

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2020-01-10 16:34經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

稍早各家房仲業者以六都最新公布的12月買賣移轉棟數,估計去年全台買賣移轉棟數將可重新站回30萬棟關卡。不過,無論最後有沒有超過30萬棟,去年房市買氣回溫,都已是確立事實。

如此走勢,不但讓業者信心倍增、近期拼命買地推案,更重要的是,近半年新案開價又再現拉高走勢。如此發展,幾乎現在就可斷定,2020上半年新建案房市將上演價量齊揚戲碼;而接下來外界關注的當然就是,交易能否持續回溫。

然而,以目前各種主客觀條件論,交易是否回溫還在其次,一場房市價格戰恐怕已難避免。這所謂的房市價格戰,大概有兩個層面;一是買賣雙方的價格認知拉鋸,二則是個案間競爭造成的價格拉扯。

去年買氣明顯回升,之後甚至還有台商、香港客等相對多金的外來客形成新買盤,這是業者拉高價格的最直觀理由。不過即便如此,應該也只有一些特定地段,才能獲得這些外地客青睞;多數一般產品的成交價真要能向上挺進,還是得靠本地剛性消費者支撐。

只是就目前客觀情勢看,並沒有這樣的條件存在;因為左看右看,都還看不出一般受薪階級今年能夠獲得相當幅度的加薪,因此買賣雙方價格認知的拉鋸戰,依然無法避免。

所以接下來可能以下兩種發展情境;一種是兩方持續僵持,交易量無法再往上拉高,加上供給大增個案,銷售競爭激烈,最後賣方勢必得在價格上稍作讓步,就如同前幾年的發展一樣。然以目前超低利率,加上建商近年交屋順利賺飽飽的情況論,今年要看到此情況發生,機率非常之低。

另一種則是相對較理想的情境:新政府改革拼經濟有成,庶民薪資實質增加,購買力及追價意願提高,賣方開價獲得認同,最後房價溫和上漲,交易量也緩步上揚。相信這應該是各方最樂見的狀況;只不過如果真能達到,現在台灣也不會持續深陷高房價民怨的泥沼之中。

總之,2020鼠年房市大概最可能的發展,還是供給大增,賣方開價拉高,但多數買方無力追價,最後形成僵持狀況;去年交易量回溫的走勢,當然也就會嘎然而止。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4279684?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2020-01-10 16:09經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 
由交通部高鐵局執行、剛完成之所謂『全台高快速鐵路網整體規劃報告』,日前經媒體揭露;根據這份報告,中央政府打算在2030年前打造環台軌道路網,實現環島一周僅需6小時的目標,全案交通部內部已審核通過,訂於本月底前向中央提出相關規劃報告。

根據媒體揭露的內容,這個軌道路網規劃主要有高鐵從目前南港延伸至基隆及宜蘭、南端高雄延伸至屏東,及改善現有台鐵花東線等兩大主項,也就是所謂的西高鐵東快鐵,進而打造所謂全島一日生活圈。

然而,撇開必定會引發的選前疑似買票質疑,說實話,同樣的建設思維放在十年、二十年前或許堪用;但現今網路時代、資訊傳遞極為快速之下,是否還要繼續用『從甲地到乙地多快可抵達』的傳統思維行事,其實是值得商榷的。

從運輸效能及減碳角度,以軌道運輸取代道路,是沒有問題的。但光是高鐵延伸宜蘭,就仍存在衝擊環境的疑慮。不僅如此,當初蓋北宜高及西部高鐵時,也都曾宣示過要打造西部及北台灣一日生活圈,拉近區域落差;但高鐵這邊,車站特區發展看似蓬勃,實際只有建商進駐開發推案並把土地價格炒高,至於非設站區域,現況如何,就不需多加贅述。

就算只看特區開發,除桃園青埔略有雛形外,更(最)早出現推案的竹北六家,目前仍只有民間開發,官方標榜的科技或生技園區,都還沒看到影子;台中烏日等其它特區,也都還在紙上談兵,或至多是產專區開發剛有民間業者進駐投資的初期階段,離發展成形還有一大段距離。

北宜高更是最鮮明的反證。一日生活圈除了拉高當地房價外,完全沒有任何實質助益;就連當地業者原本引頸企盼的外地台北客,也沒有真正大量出現,就算有,最多也只到北宜高進入蘭陽平原第一站礁溪,他們看中的更不是北宜高利基,而是開放陸客觀光及資金行情帶來的比價跟漲效應。

尤有甚者,台北宜蘭變成一日生活圈後,還讓本地觀光客不再留宿當地,對當地觀光旅宿產業反而變成阻力;如此這般,根本沒有當初官方強調,拉近城鄉落差的效果。當然,對宜蘭人來說,能更快速方便抵達西部,仍有其若干意義,但同樣地,北宜高每到假日必壅塞,也成了兩地用路人揮之不去的夢魘。

在這樣的情況下,解決之道是高鐵延伸?恐怕沒那麼簡單。或許主事者先得想想欲速則不達的道理,而進思考強化、扶植以觀光為核心,讓相關產業落地生根,一方面創造更多在地就業機會,再者也可讓外地觀光客真正願意在這些地區停留更長的時間,促進當地零售內需,再輔以投入適當的基礎建設投資;如此『以慢制快』,才有可能真的慢慢拉近差距。

否則,就算高鐵環台一圈,或打造軌道一日生活圈,以目前數位時代產業型態變遷的速度論,恐怕是沒有辦法達到官方口中堂堂的預設目標:甚至從過去經驗看,只會成為開發商或賣屋者,拿來哄抬房價的題材!

https://money.udn.com/money/story/5621/4279606?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-12-31 17:46經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 
最近幾則和購屋貸款相關的報導,一如往昔,相關業者乃至主流媒體續以偏多角度切入解讀之。然住展房屋網企研室認為,這種習慣成自然的模式,其實是有疑義的。

首先,某房仲援用聯徵中心資料指出,該中心的房貸樣本數已連續兩年超過4萬件,再來則是央行公布最新11月購置住宅及建築融資餘額再度雙創歷史新高;這兩項數據或統計,外界一般續以偏多角度,也就是市場交易回溫解讀之。

交易量回升,確實會推升購屋貸款餘額,乃至聯徵中心統計樣本數;而建商推案信心跟著拉高,也會帶動土地及建築融資餘額拉高,這是很合邏輯的推論。但換個角度看,上述幾項數據總(餘)額拉高,是不是也有可能是其他原因造成,比如某房貸戶因為收入不穩定等原因,未能如期順利還清貸款,必須展延還款年限或轉貸等等。畢竟餘額增加,其實只是代表總額度持續往上堆疊而已。

當然,由於沒有任何資訊能進一步說明之,而且最直觀的解釋,確實也是新增貸款戶數或額度增加;因此主流傳媒及業者直接導到交易量增的結論,其實無可厚非。然即便如此,就真是利多消息?事實上,當央行公布11月房貸土建融資餘額續創新高後,就有央行理監事『再度』提出警告,提醒央行須注意不動產授信風險。

為什麼明明交易量回升是好消息,卻有央行理監事要提出以上警示?其實原因,和前幾年央行針對部分地區祭出所謂信用管制,也就是限縮房貸,出發點或理由是一樣的,那就是擔憂過多資金湧進不動產市場,則一旦房地產價格出現波動時,就會直接影響多數放款擔保品的價值,進而衝擊整體金融穩定及秩序。

再說白一點就是,太多籌碼放在同個賭盤,讓不動產相關融資達到『大到不能倒』的情況。因而使得主掌貨幣及金融秩序的央行動輒得咎,不得不提出警告,甚至先行推出必要性措施,避免上述狀況真的發生。

只是,從前幾年房市景氣復甦,再到99年後的資金行情,確實有愈來愈多的資金,或者購屋,或者購地,不斷流入不動產市場中,房貸及土建融餘額持續飆高,就是這麼來的。

我們本來還有銀行法72-2條所謂天花板條款,避免不動產融資比例過高,產生系統風險。然而這幾年金管會等單位,卻不斷網開一面,持續削弱天花板條款的防禦強度;比如把包含都更、危老等其實和不動產也直接相關的融資排除在外。不僅如此,就算這幾年前後任央行總裁不斷提醒,各家行庫還是利用各種手段、巧立各種名目,不斷擴張不動產相關授信;表面上看起來,是不動產市場欣欣向榮,然從金融秩序角度,則是風險係數愈拉愈高。

總之,不動產相關融資餘額持續飆高,從金融穩定的角度而言,就是把雞蛋都放在同一個籠子裡,產生更大風險,其實並非好事。而如果金融秩序真出了問題,幾乎都靠本地需求支撐的房地產,絕對也不可能倖免於難。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4260197?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-12-27 19:55經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 

 

最近多家商仲業先後公布2019土地交易統計,無論金額或面積,幾乎都創歷史新高,且其中建商貢獻超大。這一方面代表未來幾年建商完全不愁沒推案原料,但也暗示,往後市場供給量依然欲小不易。因為,上週鄉林老董賴正鎰才公開預測,2020年全台房市推案規模上看1.5兆!

如果說供給大量是未來式也就算了;但相關統計顯示,住展房屋網企研室也早已發現此一狀況:過去幾年無論建照或使照核發量,都創近年新高,因此供給擴張的趨勢並非才要發生,而是已持續好一段時間。

房市供給續增,甚至有些過度擴張,短期不外乎是台商回流投資,加上美中貿易戰火暫歇,讓各單位對來年經濟預測普遍樂觀,房地產業者當然躍躍欲試。另外,過去一年買氣回溫,也讓建商推案信心大增。

看好未來經濟狀況及市場買氣,建商拚命推案,似乎再正常不過。但樂觀之餘,住展房屋網企研室發覺,市場上卻缺乏對需求面的『現實感』;稍早某房仲業者就還在用資金行情榮景期的買賣移轉棟數,預測未來市場需求量。

說到這裡,一般都會指出,少子化造成需求量減,將會造成極大影響。但住展房屋網企研室認為,就算沒有這項危機,光以現狀論,這幾年累積的大量供給,就足以在不久的未來造成供需失衡。

不能否認,扣除潛在置產買盤比例可能更高的台北市一線區,多數房市供給,仍得仰賴本地,特別是剛性需求消化;而這當中,受薪階級當然又占大多數。但目前看來,廣大受薪族群最近的『薪情』,和建商推案動作或經研機構預測可說是完全兩樣情。

就先不談主計總處近期統計一直顯示,國人實質薪資持續倒退,比16年前還差;去年底國泰金公布相關調查就顯示,展望來年,六成以上受訪者認為薪資將繼續凍漲。如果國泰金這份調查能反映真實,那麼展望鼠年房市,就算房價不再漲,剛性消費者的價格負擔力依然沒有提升。

但看看過去這半年多來,業者推案牌價又開始往上墊高、試探消費者底線,且展望來年可能還會繼續;再回頭考量供給量持續引爆,則只要以上房市需求現狀沒改變,則將很難不演出『供過於求、賣壓浮現』的戲碼。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4253431?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-12-13 17:52經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 
房市景氣從2016年的谷底反彈後,推案量年年攀升;雖然前幾年一度量縮,但近兩年卻又年幾乎與多頭時期沒什麼兩樣。可是從成交量來看,這兩年即使交易熱度回升,買氣依舊無法跟房市巔峰時相比,因此近來業者大舉推案,勢必推升市面上的餘屋量,若餘屋數量過於龐大,難保不會對房市造成壓力。

對於餘屋量隨著推案量放大而提升,部分業者倒是老神在在,認為推案量擴大的地方以都會區為主,只要都會區人口持續成長,即使短期內空屋增加,餘屋仍舊可以靠著增加的人口順利消化,甚至還有機會帶動房價。

然而業者的樂觀看法,住展房屋網企研室實在認為不太妥當,因為我國房市走勢與人口的關聯向來不大,就算都會區人口增加,對當地房市也不見得會有健康的影響。

從過去的經驗來看,我國人口增減跟房市買氣、價量的起落,的確沒有強烈的連結;比如我國人口增長最快速的1980-1990年代,房價的漲幅其實沒有人口成長趨緩的2000-2010年代來得猛烈,甚至我國最長一波的房市景氣低谷,還正是在人口迅速增加的時期,可見房市趨勢與人口走勢並沒有顯著的互動。

我國人口與房市關聯不深的情況,以往常被業者拿來當作「人口減少無損房市」的反駁依據。隨著我國人口結構即將反轉進入負成長,單就供需面來說,房市理當會受需求減少而走衰,但由於過往人口與房市趨勢無明顯連動,因此業者據此表示人口不會影響房市。

既然人口不會影響房市,用同樣的觀點來看,都會區人口增加,理應也不會對當地房市帶來幫助才對,否則若人口增加有助房市,人口減少就應當會衝擊房市才對;假如後者遭到業者否定,前者也就不會成立,因此用「人口與房市無關」的邏輯來推論,其實我國房市根本不存在業界所謂的人口紅利。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

房市趨勢房價人口紅利雜誌

https://money.udn.com/money/story/5621/4225192

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-12-06 17:59經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 
網路消息影響程度日益提升,這點從過去很多事情都已得到證明。而最近兒福聯盟斥資3.7億購買內科園區廠辦當辦公室及業務場域一事,其實也是透過網路社群(爆料公社)才爆發開來。

畢竟從買方元大機構揭露的財報看,該交易早在11月初就完成,卻是一個月後被兒福捐款人在網路社群上爆料,事情才引發熱議,最後逼使兒福聯盟必須開記者會、發新聞稿說明澄清。

有關此事,目前看來,社福團體竟然有盈餘直接買房,大概是最大爭議點;畢竟一般印象中,NGO或社福團體確實財務拮据,對照之下,兒福直接現金購買內湖辦公室,對比甚大。甚至也有人認為,如果有盈餘,也應該優先幫相關人員加薪或擴展相關業務。不過,這其實是台灣NGO經營環境的問題;在國外。有些NGO團體確實經費充裕,NGO高階經理人薪資甚至不亞於一般企業主管。

另一個可議處則是,兒福聯盟表示選擇購買內科廠辦,一部分理由是交通便利(近文湖線西湖站)。但住展房屋網企研室認為,和雙北其它商用樓林立的區塊相比,內科其實不能算是交通方便的區塊,否則也不會有那麼多在本區工作者選擇使用私人交通工具通勤,導致上下班時間動輒大塞車。

不過話說回來,任何NGO團體都需要空間或硬體支援;因此持平而論,本身從法理角度,兒福買房大致上並無問題,問題主要還是在捐款人的情感面上。

因此,真正癥結或許在於兒福未能事先對外說明甚至溝通,況且社福團體的經費確實幾乎來自社會各界捐款,使用方式確實必須符合更高的道德標準。就更別說這次買的辦公室建坪將近760坪、總價高達3.7億,確實更容易讓外界質疑,NGO社福團體為什麼要,或能夠花那麼多錢買那麼大的辦公廳舍?

或許,如果今天兒福不是直接現金購買,而是貸款,爭議就不會這麼大?畢竟以兒福公告的每年租金換算轉換成房貸支出,可負擔房屋總價也遠不及3.7億之價金。但換個角度,試問又有哪個金融機構,會願意貸款給經費來源不固定的NGO團體?住展房屋網企研室點出,還是有為數不少商用不動產的業主,基於歧視因素,不願意把房子賣或租給社福團體。就這個角度,如果現在有物件可直接購買,賣方也願意交易,當然一勞永逸也非壞事。

或許兒福聯盟買房爭議一事,真正凸顯的是,社福NGO團體如空有軟體、有熱情,如果沒有硬體、沒有配套資源,事情依然做不好。何況扣除鉅資買房的兒福聯盟外,其實大多數NGO組織,光是基於財務一點,就都會面臨『房事』難題,社福團體甚至更常碰到居住歧視。這一點,政府實在責無旁貸,否則住宅法通過實施,豈不都是假的?

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4210426?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【文/住展房屋網】根據內政部地政司統計,全台前三季買賣移轉棟數已達218,791棟,預計今年全年買賣移轉棟數可能逼近29萬棟,將比2018年的277,967棟明顯成長。住展房屋網企研室認為,雖然去年與今年的房市成交量持續成長,但成交量依舊偏低,現在房市仍處於「空頭的量、多頭的價」,未來市場亟需補量,否則房價恐難持續反彈。

從我國過去二、三十幾年的數據來看,多頭市場的成交量通常在40萬棟以上,再不濟也要有35、36萬棟,至於30萬棟以下,則是標準的空頭市場量能。

然而,2017年到2018年,這兩年全年成交量都不到30萬棟,但全國房價卻已經突破歷史新高,出現「空頭成交量、多頭成交價」的詭譎情況。

房市出現「價量悖離」的原因已不重要,但過去經驗告訴我們,成交價與成交量息息相關,在大多數時候價、量有正相關,即便有時候出現價量悖離,但這種情況不會延續太久,最終還是會回歸於價、量同步。

舉例來說,2010年至2013年是房價暴漲期,雖然這段期間房價一日三市,但其實成交量已經提早反轉下殺,從2010年的近40.7萬棟,2011年降至約36.2萬棟,2012年又降至約32.9萬棟,2013年雖回升至約37.2萬棟,但2014年又急降至約32萬棟。2014年下半年,房市景氣就急轉直下,由多頭轉為空頭市場。

因此,住展房屋網企研室表示,未來房市最需要出現的事情,就是「補量」,成交量至少要補到35、36萬棟以上,否則房價反彈行情恐難可長可久。假如成交量能沒辦法大舉擴增,至少也要能夠維持年年正成長,房價的展望會比較樂觀。

圖片/住展房屋網提供
圖片/住展房屋網提供

【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw。未經授權,請勿轉載】

https://reurl.cc/RdQnRG

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-12-02 20:47經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 
最近無論是官方或民間調查機構公布的房市相關數據,大概都會讓業者雀躍萬分;比如央行剛公布的10月購置住宅(房貸)及建築融資,就又雙雙續創歷史新高。雖然實際上,這個數據根本只是代表還沒償還的房貸或建築融資愈來愈多而已,但行庫或央行都還是照過往經驗認為,這代表房市轉熱。

當然,或許更令房市業者振奮的,應該是幾天前才發布的中央大學最新11月消費者信心指數CCI,在六大指標中,就以購買耐久財指數最為亮眼,不但絕對分數逼近110分,而且還是連續三個月揚升。

不過對於這樣的調查結果,其實央大自己的解讀就已有弦外之音;因為他們認為,購耐久財信心提升,除了因為利率持續低檔外,主要還是資金因素,而這包含台商回流及本地股市翻紅兩大項。

首先,儘管目前為止並無確切證據證明,台商已經開始大舉回流購買不動產,但至少已經帶動近期本地經濟回溫,且創造十足的想像空間。另外,台股近日在台積電等高價科技股帶動下表現長紅,而央大CCI六大指標當中投資股票時機轉弱,就被解讀成股民居高思危,開始準備把賺到的錢轉到房市,因而帶動同期購買耐久財信心提升。

據此,住展房屋網企研室認為,至少就11月份而言,購置耐久財信心上升,恐怕『貢獻者』並不是一般剛性購買者,而是投資者。畢竟一般薪資階級,是不大可能因為台商資金回流就增加購屋信心購,別說把在股市賺到的錢轉移到房市。

事實上,再從隨後主計處發布的薪資調查,就可更清楚說明;儘管月入不到三萬減少人數創近期新低,但就算月入三萬,想在北台灣都會區買間房還是難如登天。尤其,這恐怕是因為非典型就業者增加所造成的假象,況且主計處也強調,實質薪資依然繼續原地踏步。

所以中央大學上述的調查結果,充其量是證明投資客準備開始回到房市;或許短期內會受選舉因素影響而暫時觀望,但如無意外,選後就可能會大舉現身。至於剛性自用者,其實一直都在,但依然繼續望高房價而興嘆。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4200975?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-11-15 19:26經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

 

直觀來說,房屋是用來住的,所以理論上當然和人口有關;當人口數愈多,住房需求愈大,價格就會因為供需法則而獲得支撐;反之,當然就有下修的可能性。特別是從研究人口趨勢的社會學角度,這樣的立論,看起來更是牢不可破。

然而,這畢竟仍是理論;實際上,人口趨勢和房價變動的關聯度,並沒有妳我想像的那麼高。而對於這樣的狀況,一般坊間會用無法量化的投資置產需求來解釋,但曾任台大社會系系主任的陳東升教授,卻有不同的觀察。

陳東升指出,目前包括從人口變遷,甚至到主流的房價所得比等衡量房市供需與價格變動的工具,都存在一個盲點,那就是都用固定不變、靜態的方式,評估實質為動態、不斷變動的住房需求。

他解釋,同樣是居住需求,對一個窮學生或初入職場的社會新鮮人來說,意涵和一個已在社會打滾多年的中高階主管,肯定完全不同。前者可能只要一個可以放張床,或者再多一張書桌的空間就足夠,但對後者而言,可能有一對即將成年的兒女,就需要至少三房的空間;如果他的財力足夠,甚至可能會再在郊區購買一棟假日才會前往的度假小屋。

在這樣的前提下,用房屋總價中位數為計算基準(分子)的房屋所得比,或許可反應半數以上一般受薪階級的需求,卻仍無法反應實際完整的住房需求樣貌。事實上,只要人民所得增加,對生活品質要求提高,則就算人口總數不再增加,房價都還是會繼續走揚;因為人們有錢了,不但想要住更大更好,而且只要有能力,更會買不只一棟房子。

於是我們看到,從70年代台灣經濟起飛後,房價就跟著突飛猛進;這其實不光是人口紅利造成,也是基於人們財富增加,進而追求更好、更大住房需求的具體顯現。於是開發商也會跟著推出更高附加價值的房市商品,房價當然自此一去不回頭。

當然陳東升不諱言,前些年的房價飆漲,主要就是資金推疊的結果;畢竟這十年來,台灣人民的薪資所得或實質購買力是原地踏步的。但他仍樂觀認為,只要這波台商回流能夠帶動總體經濟再度往上走,同時搭配合理的財富重分配機制,讓GDP成長確實反應到普羅大眾的薪資及購買力上,則他看不出未來台灣房價有任何大幅下修的機會,甚至還有持續上漲的空間。

【更多精采內容請上《住展房屋網》官網《住展房屋網》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】

https://money.udn.com/money/story/5621/4167765?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-10-17 10:36經濟日報 記者游智文/即時報導
  •  
  •  

 

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

換屋族買盤出籠,建商跟著調整產品,市調統計,今年截至第3季,大台北預售屋建案三房型占比42%,年增6個百分點,近年火紅的小宅,占比下滑逾5個百分點,跌破五成至48%,仍是市場主力。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,三房產品主要客層為中產家庭、換屋族群,這類族群大多已有房子可住,較無購屋急迫性,先前房價走跌時大多縮手觀望,隨景氣回溫,這一族群紛紛出手,帶動建商積極推出三房,占比因此大幅提升。

資料來源:住展雜誌
資料來源:住展雜誌
 

根據住展雜誌統計,今年前三季大台北預售屋建案可售戶數為17,421戶,兩房型以下的小宅為最大宗,共計有8,456戶,占比約48.5%,三房型7,384戶,占比約42.3%,4房以上大坪數住宅供給量最少,僅有1,581戶,占比約9%。

台北市三房占比已連兩年上升,今年占比一舉突破四成至41%,與2017年歷史低點的相比,近兩年三房產品占比已大增近12個百分點。

北市今年前三季推案量縮,但三房供給量前三季累計釋出1,246戶,已超越去年全年的1,202戶。

新北市三房占比去年為36%,今年升至約42.6%,大增逾6個百分點。

反觀小宅重挫6個百分點,跌至約49%,所占比率已低於五成關卡,從大台北預售屋房型變化觀察,可以看出建商嗅覺敏銳,不斷調整產品規劃來因應市場起伏。

何世昌指出,今年來各種房型都有「瘦身」趨勢,各房型坪數普遍做得比以往小,例如兩房縮至25坪以下、三房降至35坪以下,過去常見的百坪以上豪宅,今年新豪宅坪數也多減至70坪至90幾坪。

https://money.udn.com/money/story/5621/4109230?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-10-09 22:31經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 
國內房價驚驚漲,因房價太貴的緣故,不少民眾只能屈就去買小宅。但小宅室內實際坪數又太小、不敷使用,許多人便希望透過室內裝潢,來讓自己的房子空間「變大」。住展房屋網企研室建議消費者,如果購買的物件是近年新建的住宅大樓,就別懷著「裝潢讓房子變大」這種不切實際的幻想,以免誤觸法規而賠了夫人又折兵。

很多消費者買到房子後,若想透過裝潢的途徑來「讓空間變大」,通常會尋求裝潢業者的服務。由於需求殷切,相關服務是有增無減。隨便上網蒐尋打個「小宅裝潢」等關鍵字,就會看到不少室內設計業者的宣傳文章,不難找到訴求「魔術空間」、「空間放大」、「高坪效」等內容。

難道是業者騙人嗎?非也。事實上,業者經過巧手設計,確實能把空間利用作到最大化。

不過,要把小空間變大空間,實務上並不可能做到,因為房子就是那麼大,裝潢設計再怎麼厲害,都沒辦法把房子變更大。那麼,裝潢業者是怎麼辦到的?

住展房屋網企研室指出,裝潢業者在小空間創造大效益,通常是透過兩種方式,第一種可能是改變室內原格局,讓室內空間的效益達到最大化。這種方式除了很仰賴設計師高竿的設計手法外,幾乎只適用於老房子;因為老房子公設低、室內實坪較多,才有足夠的空間可以挪移。

但近年新建的集合式大樓,公設比往往在30%~36%左右,另附屬建物約占10%左右,如果再扣掉柱子與牆心面積,室內實際面積通常只有權狀坪數的50%~55%。在這種前提之下,小宅的室內空間已經極為有限,20坪以下的小宅,室內實坪不到12坪,已經沒什麼空間可以偷。再怎麼厲害的設計師,都很難打造出大空間。

第二種方式,則是較為常見的手法,那就是「違建」。靠違建創造出大空間,手法如夾層、陽台外推、露台違建等等情事。

利用違建來爭取大空間畢竟是違法的事,設計裝潢公司不可能擅自施作,一定是消費者要求與同意,業者才會施作,但一旦被檢舉稽查,可能會面臨被列管或拆除的風險。

所以,消費者應該有基本的概念,房子不可能會變大,那種美美的「魔術空間」、「小房子大空間」的背後,其實潛藏著違法與公安的問題,消費者在施作前還是得想清楚。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

違建房價雜誌

https://money.udn.com/money/story/5621/4096509?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

全民炒房時代賺飽飽?專家:瘦死的駱駝比馬大

好房網News記者黃暐迪/綜合報導

房市專家胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,甚至一度達到了全民買房的地步,說的嚴重一點,甚至可以稱得上「全民炒房」。

他認為即使沒有炒房,大多數民眾也都是在抱著炒房心態下買房,希望在房價大漲過程中能分一杯羹,生怕錯過這樣的賺錢好機會,也因為長久以來就是這樣,房價一直在漲,不買的後悔,買了的也在後悔著,後悔自己當初買的太少、太小。

買前小心!這3地恐爆價格戰!→加入看
這地方再窮都不該住丫
加入看今日最殺↘捷運大3房5xx萬!

台北市景。圖/pixabay台北市景。圖/pixabay

胡偉良認為,如果試想一下當所有人都認為房子能賺大錢並且趨之若鶩、一擁而上時,房地產真的還能有那麼大的賺錢機會嗎?即使有,那風險難道就不會大嗎?全民皆炒房的趨勢下,房地產所暴露的風險自然就會越來越大,泡沫愈來愈大的情況下,任何一個風吹草動都可能戳破泡沫,而政府的一些措施就是為了釋放風險,及時的引爆泡沫,避免風險大到難以收拾。

胡偉良舉例,從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產其實每天都會虧錢。比如當前持有房產的總成本(包括:資金成本、房屋折舊率、維護費用)都在4%上下,而在大多數高房價地區,投資房地產的收益卻小於2%。因此,當前持有台北市的房產若不是為了自住,其實都已經開始虧錢。

相對的如果房價不漲,那麼炒房者其實每天都在虧錢。如果持有一套房產,純粹就居住用途每年帶來的租金收益只有2%左右,而過去幾年大台北地區的房價非但沒漲反而呈現下跌,資本利得收益大致都是虧本的,如果再計入資金成本、房屋折舊率,以投資角度來看,買房都是虧錢的。更何況在很多小城市根本就沒有租賃市場。

胡偉良列出兩個關鍵問題:

一、投資角度

房市狀況的確今非昔比,不再像15年前那樣輕而易舉,光靠買房炒房就可以賺到大錢,房地產投資已經變得不划算。

二,居住角度

市場在理性回歸,回歸居住屬性是大勢所趨,這也意味著未來居住品質會越來越受重視。

最後胡偉良總結,賺錢邏輯的改變,是告訴炒房者,以後不能炒房了,但如果把房子當成居住需求,當然可以買,只是就不能再抱著炒房心態和大賺暴利的想法。所以,有錢又有實際使用需求的當然可以買,恰恰是市場不好的時候正好是入手的好時機。瘦死的駱駝比馬大,房地產再差,時間拉長也是賺錢的,只要不炒房你沒有什麼好怕的?錢夠了就沒有必要等幾年以後,巴望著房價會暴跌,畢竟,未來房價不會大起大落。

更多新聞→

https://news.housefun.com.tw/news/article/133852238833.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-27 21:22經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

近年我國官方為加速老屋重建、吸引資金返台投資,祭出了多項激勵政策,而官方的獎勵措施,除了稅賦減免以外,便是豪放送容積了。比方說,在老屋重建方面,便新修訂了危老條例,最高給予40%的容積獎勵;另外為滿足台商回台設廠用地需求的工業區立體化政策,官方也給予20-50%不等的高額容獎。

對業者來說,取得愈多容積,可銷售/利用的坪數就愈多,可說是最重要的利益所在;而對官方而言,給予容積好似無本生意,政府不需要花什麼錢就能拿出豐厚的獎勵,激勵民間響應政策,故以高額容積獎勵作為政策誘因,看來似乎是個雙贏策略。

可是放送容積實際上並非無害措施,因為浮濫發放容積獎勵,將放大城市的開發強度,一旦開發強度超過環境的負載能力,民眾的居住環境品質將面臨惡化與崩解,同時原本為城市量身打造的都市計畫,也將因容積大幅擴張而形同虛設。

過多的容積非但會導致居住環境劣化,對民眾購屋也會帶來負面影響。業者取得高額的獎勵容積後,可販售坪數大增,在成本下降、利潤提高的情況下,業者在買賣市場的底氣更足、更有不降價的空間,因此政府大方送容積的舉動,實是我國房價所得比居高不下的幫兇之一。

此外,容積的本質乃是公共財,以公共財作為獎勵去圖利私人,一直以來都有強烈的反彈聲浪;有些政府官員還在民間當學者時,就主張官方不應肆無忌憚地放送容積獎勵。無奈許多學者當了官後,總是換了位置換腦袋,即使過去對高額容積獎勵持反對立場,入主廟堂之後亦深陷濫發容積獎勵的泥淖當中。

以往監察院曾多次政府濫發容積獎勵的情況提出警告與糾正,不論是中央還是地方的行政部門,都有被監察院關照過的經驗。可是監察院乃無牙老虎,縱然多年來一再要求官方應審慎運用容積獎勵,行政部門至今還是我行我素,官方自身對政策的監督把關機制儼然失能。

住展房屋網企研室認為,容積大放送固然對企業及特定人士有利,但對絕大多數的普羅大眾來說,政府濫發容積獎勵所帶來的弊病遠大過於好處,因此官方對於容積工具的利用應適可而止,莫再以容積獎勵做為推動政策的主要工具。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4072903?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-27 19:32經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 
上個禮拜六9月21號,恰好是集集大地震20週年;照例我們又看到媒體討論起地震與建築安全,消費者文教基金會也在上週辦了一場相關座談會。只不過,看起來這項議題受到關注的程度,真的已經不如往年。

但諷刺的是,每每只要發生一定規模以上的地震,我們還是會看到政府官員或業者又,跳出來說要加速推動都市更新云云。

然而住展房屋網企研是真的要不客氣地說,政府推動都市更新,根本非關居住安全;就連現在更受業界歡迎的危老重建,也是一樣。

沒錯!談到都市更新,我們就會看到一堆人說什麼要加速推動之,不然都市房屋老化,會使城市居住安全亮起紅燈,甚至還發明出防災(型)都更的詞彙。然而這完全是場面話;因為一旦進入實質整合程序,建築或居住安全就完全被拋到九霄雲外去了。

先看政府單位,談的都是如何整合,及能夠創造多少產值;業者關注的,則一直都是分配(利益)、審核速度及容積獎勵多寡,地主更是堅持一坪換一坪甚至更多,尤其根本不願另外出錢。結果就是,即便是有真正潛在危險的海砂屋或其他類型危樓,往往就因為利益分配喬不攏而卡住;但相關人等完全沒有考慮到,這是一棟會危及個人及公共安全的危樓。

不過真正最大的關鍵,還是在所謂的政府代拆或強拆。平心而論,如果是有安全顧慮的危樓,那麼就是和公共利益有關,這個時候政府代拆才算是師出有名。否則無論再怎樣整合,只要不是所有地主都同意簽字,則政府一旦真的介入代(強)拆,就一定會有站不住腳的地方。

當然,都市更新名目上無關安全議題也就罷了,危老重建就更是諷刺!名為危險老舊,但實際上呢?或許老或舊真透過此制得以重建,但同樣無關危險!同樣道理,我們看到的危老整合案中,真正基於危險或居住安全而整合的,真是鳳毛麟角,業者多把危老當作都更快速捷徑,著眼的當然還是開發利益而非建築或公共安全。

所以下回如果又有地震發生,請政府官員或業界不要再繼續拿都市更新或危老重建出來老調重彈;因為這兩項政策,從實際執行面回推來看,根本就是產業政策,無關公眾利益或居住安全!

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4072742?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-28 14:00經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 
近兩、三年來,北台灣出現「迷你2房、迷你3房」的風潮,這類建案將房屋坪數大幅度縮小,以相對低總價的優勢尋求創造銷售佳績。住展房屋網企研室觀察發現,其實這股「坪數瘦身風」不僅止於小宅,就連中、大坪數的房子也普遍有這個現象,這種現象在台灣房市歷史上恐怕十分罕見。

目前房市盛行的「坪數瘦身風」,以小宅市場最為人熟知。一般而言,在公設比35%、附屬建物占10%,主建物坪數僅約權狀坪數的55%左右;當然,有的建案實坪稍多、有的則會稍少,但平均而言大概如此。

在這種情況下,標準2房起碼需要25坪以上,甚至要30坪才能勉強作出「正2房」。至於標準3房,則需要40坪以上,因為要多半套至一套衛浴、一間次臥(作雙主臥的話則多出一間主臥)、餐廳,且客廳通常會作得比2房型大大。

但在坪數瘦身風襲捲之下,現在很多建案的2房只有20坪左右、3房只有30坪不到,坪數縮減得極為明顯。至於在四房、乃至於豪宅,同樣有類似情況。

以往豪宅規劃,動輒百坪以上,但據住展房屋網企研室指出,今年北台灣純百坪(指該建案所有戶別坪數皆達百坪)以上的建案數竟然掛零,大多數豪宅都把坪數往下降,縮到剩60坪~90坪左右最為常見。

例如,北市今年新釋出的豪宅「璞園至仁愛」、「正隆天第」、「宏普頤和」、「昇陽國際」都是如此。

住展房屋網企研室分析,中、小宅縮減坪數與豪宅縮減坪數的原因並不同,中、小宅是為了壓低總價,而豪宅縮減坪數則是業者與客戶對市場看法保守,再加上豪宅客層普遍用不到那麼大空間,便順應時勢跟進坪數瘦身。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4073268?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-20 17:40經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

近年來,中央持續對房地產釋放利多,繼去年放寬不動產放款認定項目後,金管今年又全面檢討《銀行法》72條之2建築融資規定,包括電廠等融資等放款不計入建築融資30%上限等。住展房屋網企研室表示,當放款管制持續放寬,只會讓隱藏性不動產融資越來越多,促使放款更高度集中在不動產上,萬一未來房價下跌,後果恐難以收拾。

由於《銀行法》72條之2規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%」。但因國內多家銀行放款瀕臨上限,恐沒有多少額度再承作不動產授信,銀行業者也多次呼籲金管會要放寬規定。

住展房屋網企研室指出,《銀行法》72條之2存在的意義,就是為了防止銀行把太多錢放在不動產貸款上,一來可以避免集中放款的風險過高,二來也可以讓銀行把錢放貸到其他產業上,以防其他產業貸款遭到排擠。

但金管會從去年以來,持續放寬《銀行法》72條之2規定,把公私立學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構、社會住宅、都更、危老、廠房(含廠辦)等項目排除在外。換言之,上述項目都不會被視為「不動產放款」。由於多個項目被排除在外,因此銀行不動產放款多出好幾千億額度。

住展房屋網企研室認為,若把公私立學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構等項排除在外,至少還說得過去。但社會住宅、都更、危老、廠房等項通通放寬,也實在很不合理,因為這幾項的本質還是「不動產」,當房價下跌時,這些項目價值同樣會受到影響。

當上述不動產被視為非不動產時,並被排除於《銀行法》72條之2規定外,檯面上不動產放款比重似乎還獲得良好控制,但檯面下的隱性放款額度恐會失控性增加,尤其都更、危老與廠辦類的貸款水位大增的可能性最高。

當銀行把那麼多錢重押在不動產上,而金管會又不斷鬆綁法規上的限制,萬一以後房市遇到大動盪、房價大幅下跌,不動產貶值危機將對金融體系造成極大衝擊。

雖然目前房價大幅下跌風險不高,但住展房屋網企研室仍呼籲官方應料危機從寬,是以《銀行法》72條之2規定應嚴而不應鬆,勿使今日之舉釀明日之危機。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4059220

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-18 17:36經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

儘管年輕人現在想在大台北都會區買房,還是比登天難;但顯然這回總統大選,有關房價、不動產或住宅市場相關議題的討論熱度,比起上屆真的弱了許多。現在依然買不起房,或認為房價依然過高的民眾,可能會覺得不可思議;明明住宅市場問題還是一大堆,何以這回選舉,相關議題不再受到重視?

原因之一,或許是各地近年確實興辦為數不少的社會住宅,適時減輕一部分青年居住上的燃眉之急,也可能是前幾年房價確實稍見修正。然而,社宅之風起雲湧儘管確實源起於高房價,其本身卻非解決之方,就更別說近一年餘房價又開始上漲。想要使得房價(所得比)合理化,還是必須透過整體性的制度改革;而這當中有兩大主軸,一是稅制、二是資訊揭露。

如日前余紀忠文教基金會舉辦的『相對剝奪感的瀰漫與資本注意的未來』論壇當中,馬政府時期曾任財經要職的朱雲鵬就明白指出,資本利得稅、真正的實價登錄,及提高高價房屋持有稅,才是改善資本主義社會貧富差距、所得不均的藥方。

當然,包含房地合一(資本利得稅)及實價登錄,雖然仍有不盡完善處但,確實都是馬英九任內推動;相對地,持有稅就還有很多待改革處。住展房屋網企研室欣見國民黨前朝官員,提出對不動產市場的問題及解方,更期待朱的建議,國民黨總統參選人韓國瑜陣營能夠採納。

而談到韓國瑜,當然就還得檢視他的對手,也就是現任蔡英文。上回選舉高舉居住正義大旗,實價登錄、不動產稅改、社會住宅、整頓租屋市場等等,都是小英的重要政見;但近四年過去,僅社宅勉強算有點成績,而且其實是少數地方政府的功勞。租屋市場仍千瘡百孔,連引以為傲的包租代管也問題百出,就更別說實價登錄2.0自廢武功,持有稅(囤房稅)更是一路拖字訣。

再看更關鍵的房價。雖然小英執政這三年多來,房價所得比確實未再進一步墊高(惡化),但也沒做到當初高喊的房價合理化。內政部剛公布的第一季房價指數,就仍呈上揚趨勢;房價所得比,特別是年輕人安身立命打拼的都會區,仍高得嚇死人。

總之,比較過去八年藍綠政權,馬政府大降遺贈稅率開啟了房市潘朵拉盒子,但至少之後亡羊補牢。相較下,小英或許不致更差,但顯然食言而肥、也讓年輕人失望了;接下來競選連任,小英還有沒有辦法說服年輕人?

最近香港反送中愈演愈烈;據報導,港府有意透過開徵空屋稅的方式抑制高房價,進而協助年輕族群解決居住條件惡化的狀況,希望藉此緩和目前緊張的社會局勢。當然這招有沒有用,還是有很大問號;但至少魁儡如港府都知道,至少要讓年輕人能夠安居,才有機會化解社會矛盾。再看看號稱民主法治的台灣,歷經八年、兩任總統,都只會喊口號,但都做不到讓年輕人安居?著實令人不勝唏噓!

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4054832

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-11 20:51經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

 

 
 
雖說國民黨早已透過初選決定,由現任高雄市長韓國瑜代表該黨競逐下屆大位,但直到現在卻還有很多雜音;不過無論如何,至少韓先生本人確實是很認真地在進行相關活動(雖然也引來部分高雄市民反感)。

 

 

而根據稍早報導,他找來了前國政顧問團社福組召集人馮燕等,規劃出「留才補助」、「優教住宅」(青銀共居+活化老宅)及成立所謂『自立成家基金』等三大解方,宣示要以此幫青年撐腰。

 

無可否認,最近幾次選舉,年輕選票都起了決定性的作用,因此韓國瑜急著拋出挺青年政見,完全可以理解。只不過,相關報導實在不多,這是傳媒或民眾不關心真正的政見議題?不得而知,但基於長期關注住宅政策或不動產市場,住展房屋網企研室仍要對此提出異議;因為這三大解方中,除了留才補貼外,都和青年居住議題有關。

 

先簡單地說,這三項解方,根本全部都是灑錢,就連青銀共居也是以提高租金補貼為主。而且青銀共居這項政策,新北市等地區也已在施行,目前看來似乎是叫好不叫座;因此針對這項解方,恐怕馮燕等人需要提出更具體的誘因。

 

不過和老宅翻新掛勾,倒是很值得討論,甚至可能有機會成為推展都市更新的另一條路;畢竟都市更新真的不只有打掉重建,結構安全無虞的舊大樓,經過修繕、增加電梯等友善高齡人口等設施,也是可行選項,還能減少重建整合造成的爭端,甚至也能避免可能造成的迫遷問題。

 

但是自立成家基金這部分,就真的值得好好討論或商榷了。先不談錢從哪來,其實從過去到現在,無論是誰執政,都不斷推出相關政策,甚至內政部停辦購屋貸款,還換財政部接手!當然,相關報導中沒有明確指出該基金可以用在購屋(補貼)上,但以過去經驗推斷,也八九不離十。

 

然而,如果優貸或補貼有效,現在年輕族群不會還繼續面臨居住難題,不會繼續視生育下一代為畏途。就光討論購屋優貸這一項,事實早就證明,在房價沒有真正合理化之前,灑錢給(貸款利率或現金)補貼,其實是推年輕人跳火坑,半逼迫他們背負過高的房貸,甚至說難聽點,根本是幫開發商解套。簡言之,優惠房貸不是不能推,但在房價所得比依然偏高的狀況下,完全不存在執行的正當性。

 

但沒想到韓國瑜的國政顧問團,還提出無效老招也就罷了,連高雄市也來參一腳;據悉高市都發局和高雄銀行合作,準備針對設籍該市年輕人推出40年期房貸!現在房價所得比仍過高,結果解方竟然是叫年輕人花更長時間攤還?有沒有搞錯?

 

真的拜託韓先生及高雄市府,替年輕人撐腰、幫助年輕人解決居住難題很好,但請用對藥方,不要愈幫愈忙!

 

【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw;《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權,請勿轉載】

https://money.udn.com/money/story/5621/4042651

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

1 234

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼