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2019-09-11 20:51經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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雖說國民黨早已透過初選決定,由現任高雄市長韓國瑜代表該黨競逐下屆大位,但直到現在卻還有很多雜音;不過無論如何,至少韓先生本人確實是很認真地在進行相關活動(雖然也引來部分高雄市民反感)。

 

 

而根據稍早報導,他找來了前國政顧問團社福組召集人馮燕等,規劃出「留才補助」、「優教住宅」(青銀共居+活化老宅)及成立所謂『自立成家基金』等三大解方,宣示要以此幫青年撐腰。

 

無可否認,最近幾次選舉,年輕選票都起了決定性的作用,因此韓國瑜急著拋出挺青年政見,完全可以理解。只不過,相關報導實在不多,這是傳媒或民眾不關心真正的政見議題?不得而知,但基於長期關注住宅政策或不動產市場,住展房屋網企研室仍要對此提出異議;因為這三大解方中,除了留才補貼外,都和青年居住議題有關。

 

先簡單地說,這三項解方,根本全部都是灑錢,就連青銀共居也是以提高租金補貼為主。而且青銀共居這項政策,新北市等地區也已在施行,目前看來似乎是叫好不叫座;因此針對這項解方,恐怕馮燕等人需要提出更具體的誘因。

 

不過和老宅翻新掛勾,倒是很值得討論,甚至可能有機會成為推展都市更新的另一條路;畢竟都市更新真的不只有打掉重建,結構安全無虞的舊大樓,經過修繕、增加電梯等友善高齡人口等設施,也是可行選項,還能減少重建整合造成的爭端,甚至也能避免可能造成的迫遷問題。

 

但是自立成家基金這部分,就真的值得好好討論或商榷了。先不談錢從哪來,其實從過去到現在,無論是誰執政,都不斷推出相關政策,甚至內政部停辦購屋貸款,還換財政部接手!當然,相關報導中沒有明確指出該基金可以用在購屋(補貼)上,但以過去經驗推斷,也八九不離十。

 

然而,如果優貸或補貼有效,現在年輕族群不會還繼續面臨居住難題,不會繼續視生育下一代為畏途。就光討論購屋優貸這一項,事實早就證明,在房價沒有真正合理化之前,灑錢給(貸款利率或現金)補貼,其實是推年輕人跳火坑,半逼迫他們背負過高的房貸,甚至說難聽點,根本是幫開發商解套。簡言之,優惠房貸不是不能推,但在房價所得比依然偏高的狀況下,完全不存在執行的正當性。

 

但沒想到韓國瑜的國政顧問團,還提出無效老招也就罷了,連高雄市也來參一腳;據悉高市都發局和高雄銀行合作,準備針對設籍該市年輕人推出40年期房貸!現在房價所得比仍過高,結果解方竟然是叫年輕人花更長時間攤還?有沒有搞錯?

 

真的拜託韓先生及高雄市府,替年輕人撐腰、幫助年輕人解決居住難題很好,但請用對藥方,不要愈幫愈忙!

 

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【文/住展房屋網】房地產景氣回升,房價也跟著上揚。大台北房價漲得高高,有的人想買房卻預算不足;於是,建商推出「迷你房」的產品,用縮減坪數、壓低總價的方式,爭取預算相對不足消費者的青睞,這類建案大多賣得嚇嚇到。但住展房屋網企研室認為,「迷你房」因室內各個空間都比傳統房屋小,加上多為預售,日後交屋很容易引發消費糾紛;有關機構應勸導業者,或者出手管理,嚴格明訂「房間」的最小坪數,以保障消費者權益。

住展房屋網企研室指出,大台北集合式大樓公設比約35%,再加10%的陽台,主建物通常只占權狀面積的55%左右。換言之,一間30坪的房子,主建物面積大約只有16.5坪;以這個坪數來說,頂多只能隔兩房。

因此,市面上正常的2房型,權狀面積都要26坪~30坪左右,才能作出「比較正常的2房」。但時下興起的「迷你房」,2房權狀坪數卻不到20坪,3房權狀坪數不到30坪。

這種「迷你房」多半會打著「高坪效」的招牌來吸引消費者,但實際上與高坪效根本牽不上邊。因為先撇開高坪效一詞被誤用,「迷你房」充其量只是把室內所有空間,包括客廳、房間、廁所、走道等各空間全都縮小而已。如果把所有空間都縮小就叫高坪效,那所有房子都能符合高坪效了不是嗎?

很多首購族不明就裡,誤以為每間房間就像「印象中的大小」,能夠有4~5坪,但實際上卻只有2坪,有的甚至不到2坪。

住展房屋網企研室建議,主管機關應介入管理,勸導業者勿把和室、小嬰兒房、起居室等這種小空間也稱作一房。如果業者無法自律,主管機關則就應明確定應「房間坪數標準」,不要只坐壁上觀,任由市場亂象叢生才是。

圖片/住展房屋網提供
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2019-07-12 19:00經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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總統大選已經開打,正如過去以來的「傳統」,每次選舉一到,政治人物就會承諾林林總總的建設政見,房市建設利多題材滿天飛已是可想而知。近期,新北市、桃園市的捷運建設題材再次浮上檯面,就是最好的例子。但住展房屋網企研室建議投資人,買房若要跟著政府建設腳步走,還是要衡量一下自己承受風險的能力,以及評估建設利多兌現的機率,以免踩到空頭政見的地雷。

台灣每回到了大選期間,建設支票總是滿天飛。不管藍或綠,政治人物都一個樣,已經快完工的建設要拚命提早完工、剪彩。還沒動工的建設,就要提早動工,舉行動土儀式。至於還沒個影的建設,就先開個空頭支票,或是似有若無的承諾部份要求。

俗話說:「買房要跟著政府建設的腳步走。」但當「選舉到,動工、剪彩多」已成為台灣常見的選舉現象,在這種情況下,民眾買房更需要謹慎判斷,政治人物承諾的建設政見有無兌現的可能性,以及建設兌現所需的時間。

過去最有名「口惠不實」的建設政見,就是「淡江大橋」。淡江大橋喊了三十幾年,迄今都還沒完工,被謔稱為「選舉浮上來,選完沉下去」的一座橋。

那麼,民眾要如何分辨建設政見落實的可能性是高或低?住展房屋網企研室建議,最有效的方式有兩種,一種是看該項建設有無編列好經費,第二種是看建設是否已經發包。如果做到上述兩種的其中一項,代表兌現的機率比較高,雖然有時也會遇到跳票意外,但風險性遠遠比未編列經費的建設來得低。

這並不是說未編列經費、未發包的建設題材可以不必理。民眾必需理解一點,「高風險高報酬」。雖然政治人物口惠不實的建設支票多,但有時也會兌現;如果兌現,那提前押寶的人就能大撈一筆。

所以,即將到來的總統大選,可以想像建設支票將會越來越多。哪些建設政見可信、哪些又不可信,民眾自己心中可要有一把尺。

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【住展房屋網/綜合報導】日前有媒體報導指出台北市套房租金於近年大幅成長,對此,內政部表示,依據行政院主計總處所發布的消費者物價居住類房租指數顯示,2011年指數為96.36,今年5月該指數為102.60,8年期間漲幅約6.48%;去年5月指數為101.71,年增約0.88%,亦低於消費者物價總指數年增率0.94%,因此租金呈現平穩成長趨勢,並無大幅波動情事。

內政部指出,依據台北市916件社會住宅包租代管資料顯示,平均租金約為1.4萬,平均面積為17坪,而在台北市包租代管案件中,無低於3坪的住宅,低於10坪以下不到1成,其租金行情應屬於尚於可負擔範圍內。

內政部強調,為健全租賃住宅市場,「租賃住宅市場發展及管理條例」已在契約中規範,在承租期間不得任意調整租金,避免租金哄抬。另外為了掌握租金變動趨勢,亦規定租賃住宅服務業應每季將包租代管租金等相關資訊進行申報,待包租代管案件資料庫數量足夠後,將進行統計分析及不定期揭露租金行情,提供國人更透明的租金行情資訊,作為租金議價重要參考資訊。

圖片/住展房屋網提供
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【文/住展房屋網】自今年6月1日起,我國租屋新制共有三大變革,包括「房租押金不得超過兩個月」、「房東不得禁止租戶遷戶籍」、「電費不得超過台電夏季電價。內政部與行政院均稱,新制可以遏止惡房東,若房東違反規定最高可罰新台幣30萬元。但住展房屋網企研室認為,要貫徹這幾點是知易行難,政策發布與落實到租屋市場還有極大一段差距,租屋族還是得自求多福。

上述規範,主要是源自於行政院消保處今年2月通過內政部研擬的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,並公布6月1日上路。該規範押金上限與返還時間、水電瓦斯費與修繕義務等進行明確規範,若房東違反相關規範,租客可請求「包租業」修改或拒絕簽約。

住展房屋網企研室強調,6月1日上路的租屋新制,其約束對象是「包租代管業者」,並非一般把自己房子出租的房東。而包租代管業者,基本契約都使用內政部範本,罕有違反規定的案例,所以新制上路,對包租代管業者影響並不大。

然而,包租代管業者占我國租屋市場的比重極小,大多數租客還是跟一般包租公、包租婆租房子,而這一部份的約束力依然遠遠不夠。

退個一萬步說,就算新制也適用於一般房東,也很難見到具體成效。舉例來說,「房東不得禁止租戶遷戶籍」這一項,如果房客想遷戶籍而房東不肯,房東大可不把房子租給該房客,自然就沒有違法問題。

大多數的房東在篩選租客時,就會先跟租客說好不能遷戶籍,而不會笨到在契約中註明不能遷戶籍。就算房客霸王硬上弓,等到租了房子後才向房東要求遷戶籍,房東在租約屆滿後往往會要求租客搬走。最終,房客對於不願給房客遷戶籍的房東永遠沒輒。

住展房屋網企研室認為,現行國對法規對於房東、租客的權利與義務規範仍相舊不足,法規落後、久不更新。政府修改的規範又只針對包租代管業,卻給予民眾「整治惡房東」的錯覺,實在很可惜。

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2019-05-24 17:04經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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住展雜誌/提供
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台灣外有中、美貿易大戰紛擾,國內則有總統大選提前肆虐。雖然國、內外政經情勢不利,但北台灣房價卻穩如泰山,大部份縣市都沒有跌價……

 

據住展雜誌統計,二○一九年北台灣各縣市新成屋、預售屋建案成交行情,僅台北市落寞下挫,新北、基隆與新竹地區維持平盤,另桃園與宜蘭地區則開出紅盤。

北市漲多休息 成屋價格穩定

台北市今年新建案均價降至八十四‧六萬/坪,中止連續兩季反彈,並較去年微跌○‧五萬/坪、季跌幅約○‧五九%;若與去年同期相比,則年漲一‧五萬/坪、年漲幅約二%。

近兩、三年以來,台北市新建案價格表現,大致呈現「預售屋強、新成屋弱」的格局。但今年卻截然不同,新成屋成交價相對穩健,但預售屋價格卻從近年高點下彎,近期漲幅較多的中山、南港、文山等區跌幅稍重些,看起來比較像「漲多回吐」。

至於預售屋建案價格疲軟,是否為反彈已經結束的訊號?因下彎幅度不大,目前難下定論,必需再拉長兩到三季來作觀察。

新北市雙強 漲勢好凌厲

新北市新建案房價仍是三十八‧五萬/坪,與前季持平;與去年同期相比,則上揚○‧五萬/坪、年漲幅約一‧三%。

新北市主要行政區房價波動幅度大多不高,但以板橋、土城等區房價漲幅比較凶悍,關鍵在於新興重劃區買氣活絡,建案頻頻調高售價所致。雖然現在板橋與土城市況仍優於多數行政區,但若跟未漲價前相比,目前這兩區買氣已明顯下滑了。

新竹價穩 買氣捧場

單季房價維持平盤的,還有基隆市和新竹地區。基隆近一年來房價逐漸墊高,高價案不斷開出,但漲了房價卻丟了買氣;在買盤縮手之下,房價上漲似乎遇到了瓶頸。

新竹地區雖然買氣還算不錯,也還有高價案出現,但因供給量多,建案競爭激烈,大多數業者定價比較務實,且民眾對成交單價二字頭的建案接受度較高,因而平均房價幾乎沒什麼變化,與前季相比呈現持平。若與去年同期相比,僅小跌○‧一萬/坪、年跌幅約○‧四%。

不再垂淚 宜蘭翻紅

桃園市與宜蘭地區,是房價表現較亮眼的地方。其中,桃園微漲○‧一萬/坪、季漲幅約○‧四%,年漲幅則約一‧三%。宜蘭地區反彈至二十一‧五萬/坪,季漲幅約一‧四%,年跌幅則收斂至約三‧六%。

以宜蘭來說,二○一七年房價達到最高峰,當年反轉下挫,一路跌到去年,整整跌了一年半,今年終於中止連六季下跌,年跌幅縮減至約三‧六%。

宜蘭房價反彈的主因,是近期出現許多低總價透天、公寓,透天總價從五百多萬到八百多萬不等,公寓總價在五百萬以下,而這類產品多具有高單價、低總價的特質,受到在地購屋者青睞,因而推升整體房價。

整體而言,今年房價表現穩定,應與市況相對平淡有關。不過,目前總統選舉前哨戰已提早開打,開始擾亂民眾信心,是否會對造成壓力?值得嚴密追蹤觀察。

 

 
 

 

 

本文摘自2019年5月5日出刊之《住展雜誌》444期房市話題單元,同期內容除本文外,並有「預售屋履保大崩壞,怎麼救?」、「買房?給您一點真誠的建議」等。

 

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房價預售屋新竹新北市新成屋

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2019-05-23 16:54中央社 記者韋樞台北23日電
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房市研究單位住展雜誌發現,以往多由台北市建商南下各縣市興建房屋,但今年以來卻有新北、桃園、台中和高雄的建商北上台北市推案,但最適合的選擇是都更與合建案。

另外,力麒建設董事長郭淑珍今天表示,今年房市的量和價將持平表現,大部分購屋人為自住客,投資客較少。目前力麒也積極參與都更和危老條例改建市場,以突破大台北土地貴又難買的困境。

住展雜誌統計,今年預估有新北市的新濠建設、宏利發建設與勝輝機構;桃園的麗寶機構、昭揚建設、竹城建設;台中的希伯崙集團;及高雄的隆大營建等8家中南部建商前進北市推案,總銷售新台幣逾百億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,新濠、宏利發、竹城、希伯崙、隆大等5家建商均為首次在台北市推案;昭揚、勝輝則是多年後重返台北房市;麗寶為全國性建商,近年來持續耕耘台北市場,今年再推指標案。

何世昌指出,台北房地產市場雖然誘人,但建地稀少且昂貴,建商想覓得價位適合、地塊方整的土地相對困難。因此都更或合建等方式,成為外來建商至北市推案的好選擇。

何世昌說,今年上半年北市在地建商推案信心減弱,整體推案量縮,但外來建商推案卻有增無減,適度填補供給低潮,消費者的選擇更多。雖然對部份北市在地建商來說,房價相對利潤有限,但對外來建商而言,台北房市擁有最高的房價水準、最高的消費能力,誘因依然很大,預期進軍北市的建商還會更多。

郭淑珍表示,現在大台北地區土地買不到且價格又高,過去堅持以自有土地才興建房屋的原則需要調整,目前不論都更、危老改建的方式都會參與。

力麒表示,目前走危老條例有兩塊土地正在洽談,皆位於台北市敦化南路靠近仁愛路附近;都更案部分位於天母西路及中山北路6段,均進行逾10年,天母西路案已在興建中,中山北路6段案子有機會在明年推案。

https://money.udn.com/money/story/5621/3830342

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2019-05-22 21:39經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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稍早某房仲根據官方買賣移轉棟數資訊指出,今年以來中南部房市交易熱度持續加溫,交易量占比持續拉高;就今年第一季數據來看,台南、高雄兩都合計占比已來到22%,比2011年時多出6%。相較之下,雙北市則是從37%大幅滑落到僅剩29%。

今年以來,房市買氣呈現北冷南熱,南部,特別是高雄交易增溫,一般咸信,和當地颳起的政治『韓流』有很大關係。不過單就房市基本面看,則確實很大比例是北部投資客的貢獻。這再度說明,一個區域的房市買氣要出現快速提升,乃至行情拉高,確實是需要更多外地客拉抬。

再回到北台灣,根據住展房屋網企研室觀察,大致從房地合一新制上路後,以短期套利為主要操作模式的純投資客確實減少;近期市場買方不但以剛性需求居多,在地客比例都至少在六成以上。

換言之,過去因為房價飆漲所產生,無論是跨區,或所謂輕移民的購屋行為,比例上已較之前下滑。而由於在地客對當地房價本來就有既定認知,房市業者近期卻又普遍開出高價,買氣當然很難明顯提升,這的確也反應在以上的買賣移轉棟數數字上。

展望今年下半年,雖然經濟狀況有望好轉,但現在美中貿易戰烽火再起,尤其下半年選舉還會更熱;而占多數的在地剛性消費者,價格認知恐怕還是會和薪資水平一樣,頂多原地踏步,因此大概真的得等到明年選後,才可能有一些機會,看到北台灣,特別是雙北市房市買氣出現明確回溫信號。

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2019-05-20 21:03經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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房市採實坪計價,一直都是我國民眾期待甚深的改革議題,蔡政府上任後,也多次表示房市交易將朝不計虛坪、只計實坪的方向努力,如今終於在實價登錄的功能更新上看到了一些進度。

最近實價登綠推出了計算單價的新功能,民眾可利用功能,將車位、公設、附屬建物的價位、坪數從購屋總價中拆算出來,進而掌握房屋的實坪價格;這樣的查詢功能,被認為有助瀝乾遭虛坪拉高的價格水分,並可漸進式的強化市場對實坪計價的接受度。

不過,實價登錄新功能雖可協助民眾釐清實坪價格,但對「足智多謀」的業者而言,仍有相當多可多加以發揮之處,其中以車位回補手法製造低價假象的手法,便可透過新功能的操作來取信消費者。

所謂的車位回補,乃是指業者以降低房屋售價、拉高車位價格的方式,在購屋總價不變的情況下,製造房屋單價低於市場行情的一種手段。由於一般民眾僅對房價高度敏感,對車位價格則涉獵不多,因此把價格灌進車位當中,不僅不易被消費者察覺,還能營造出『買家撿到便宜』的實惠感受。

這種車位回補的手法,雖然能讓消費者一時之間覺得划算,但只要買家稍微冷靜後細算含車位的購屋總價,就會發現其實沒有省下多少錢,所謂低於行情的房價,根本只是障眼法,這時再回過頭去質問業者為何房價便宜,業者多半只能支吾其詞打迷糊仗。

可是現在實價登錄有了建坪計算的新功能,就能藉由該功能,讓車位回補創造出來的假性低價,獲得官方系統的背書。業者可利用該功能將高價車位的購屋總價剔除,讓系統計算出偏低的房價數據,再憑藉民眾對實價登錄的信任,使這種假性低價獲得民眾的認同與信賴。

如此一來,原本抽象虛假的假性低價,就能藉助官方平台背書的弄假成真。因此住展房屋網企研室認為,實價登錄有此新功能後,操作車位回補伎倆的案件將會明顯增加,民眾購屋時,可得先注意車位價格這個大魔鬼,以免沒撿到便宜還買貴。

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2019-05-13 21:29經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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原本幾乎偃旗息鼓的美中貿易戰,進入五月後竟出現戲劇性轉折重燃戰火!美方突如其來對中大漲關稅,不僅逼得中國趕緊派員赴美交涉,全球股市也跌了好大一跤。

據海內外傳媒報導,美方之所以不顧北京反對拉高貿易戰局勢,正是導因於北京什麼事通通反對。為緩和貿易戰衝突,早前美中曾協商對智產權、強迫技轉等議題達成諸多共識,豈料北京方面後續竟反悔,遂使華盛頓當局決定重啟對中國的關稅漲聲。

由於美中之間首日的談判並不順利,高達25%的關稅也從放話變為事實,雙方後續想必還得進行一番角力,才有望磨合出共識,因此住展房屋網企研室認為,美中貿易戰的波瀾,短期內將持續對世界經濟發展造成干擾。

在美國高築關稅壁壘後,Made in China的貨物銷美將成一大難題,因為高額關稅將嚴重壓縮獲利,因此中國方面已有不少外商相繼把生產基地從中國轉移到其他國家,藉以迴避美中貿易大戰的戰火,其中當然也包括許多台商。而這些台商撤出中國後的落腳首選,當然就是近年與美親善的家鄉台灣。

依照我國執政當局的說法,今年台商回流投資規模已逾2500億,接下來更上看5000億,這些資金從境外海歸,對我國經濟必然將有正向的幫助,其中又以不動產業受惠尤深。

台商大舉返台投資設廠,龐大的土地需求將帶動工業用不動產的增值,近期我國精華工業區的價位水漲船高也正是導因於此;同時產業回歸,也將創造可觀的就業機會,並為鄰近工業區的地區挹注豐沛的房市剛性需求,加上經濟面若隨之揚升,我國不動產業的展望可謂充滿希望。

不過要在美中貿易戰中只蒙其利不受其弊,並不是件容易的事情,畢竟台灣與中國關聯密切,若與中國過從甚密,難保不會在美國制裁中國的過程中遭受牽連。因此在與美親善的同時,如何與中維持若即若離的適當距離,將我國接下來最重要也最關鍵的課題。

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貿易戰台商北京技轉華盛頓

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2019-05-10 19:59經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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台灣都市更新發展牛步,除了頭一步就走錯,使原本應該雙贏,變成建商、地主兩造互相角『利』的糟糕局面之外,住展房屋網企研室認為,另一個外界容易忽略的重要原因,其實是都市違建,更進一步增加整合及利益分配的困難度。

比如最常見的頂樓加蓋,明明就是違法、應該拆除,但基於各種似是而非的理由或因素,使其持續存在;更糟糕的是,官方還照收房屋稅。因此,一旦整棟建物要談整合都更時,違建屋主當然會拿這部分來主張若干權利;但看在其他同棟住戶或整合業者眼中,肯定是無理要求。這樣一來,自然更增加都更整合難度。

但違建及其產生的問題,在非都市地區同樣常見,甚至造成更大問題,那就是所謂的農地違章工廠;先不談這些違章工廠違法在先,更糟糕的其實是,就算是所謂低汙染,仍可能讓原本應生產糧食的良田,變成寸草不生的惡地,等於形同國安問題。

然而,同樣被冠上歷史共業之名,官方現在的處理方式,比起都市違建,可說是『更上層樓』!根據稍早立院經濟委員會剛初審通過的《工廠管理輔導辦法》,這些長在農地上的違章工廠,只要是低污染者,明訂兩年內申請納管,並在一年緩衝期內提出、兩年內完成改善計畫,則最遲修法完成十年內,便可取得特定工廠登記。

這樣的做法,形同讓根本違法在先的農地工廠就地合法,且幾乎不用付出任何代價!對此,環團及關心農業發展的NGO團體,當然要高分貝質疑。然而以上做法還不夠誇張;根據報導,民進黨立委林岱樺之提案還打算更進一步,不但變更地目只需繳納極低比例回饋金,甚至還打算開放到(合法後)可自由買賣!

這樣搞下去,住展房屋網企研室必須不客氣說,其惡質的程度,比起放任都市違建存在,絕對有過之而無不及!面對外界質疑,主事者卻又拿出經濟開發或中小企業生計的大旗來搪塞?但說難聽點,還不是為了選票綁樁!

如果當權者仍執意蠻幹,讓違章工廠就地合法,那麼住展房屋網企研室認為,既然如此,還要國土計畫法幹啥?根本也不需要劃設什麼國土保育或農業發展區,乾脆全島都劃成城鄉(經濟)發展區就好啦!

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2019-05-10 22:00經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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台灣都市更新滯礙難推,一般認為是建商(實施者)與地(屋)主缺乏互信;但其實說穿了,還不就是利益喬不攏。只不過,主事者並沒有參透,都更整合會牽涉到利益問題,其實是當初包含一坪換一坪、地主不用出一毛錢及大方送容積,這些實際上根本是謬誤的推動模式,才讓都更整合演變成爭利舞台,進而造成後來這一系列的問題。

當然,如今木已成舟,想要收回這些好康已是不可能;因此亡羊補牢之計,就只有將其全部攤在陽光下、白紙黑字全部算個清楚,希望透過這樣的方式,讓參與都更的各方,至少能夠明確知道到底能得到多少利益(容積獎勵)。這樣一來,當進行利益分配時,至少不會造成各方認知不同而整合破局。因此,日前內政部通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案等四項子法,將都市更新的容積獎勵予以明確化。

或許這些修訂師出有名,但看過實際內容後,住展房屋網企研室仍無法理解,這些額度,到底是怎麼算出來的?雖然大家心知肚明,這些容積形同免費大方送,但至少還是要有一定的對價關係;因為某一開發基地實際容積之多寡,攸關日後這棟建築物,對所在區域所造成的各項負荷;容積額度愈高,進駐人員當然愈多,對周邊區域造成的負擔當然更大,就需要投入更多公共建設及資源。理想狀態,當然是先投資公共建設,再思考增加容積;但現在情況剛好相反,甚至很多時候根本沒有後續公建投資補強。

但是現在看到的修訂內容,僅是原則性的上限規範,卻仍無明確說明,為什麼耐震設計、綠建築和智慧建築設計,同樣都最高給10%容積獎勵?又為什麼只要規模夠大,就可以最高給35%獎勵!甚至最無法理解的是,單單只要協議合建或一定時間內開發,竟然也都可以拿到免費容積?

事實是,有些容積獎勵或許有其道理。比如提供公益設施、無障礙空間或智慧綠建築等等,但其實也有很多項目根本就是浮濫放送。因此除了各項獎勵名目的額度明確化外,其實內政部更需對外說清講白的是,某些根本沒有道理的名目,為什麼還可以繼續給予(容積獎勵)?又為什麼百分比是這麼多?否則,如此浮濫放送(容積)之下,根本就是造成都市計畫的大崩壞,當然也為日後的都市發展埋藏潛在的不穩定因子;說難聽點,根本就是目光如豆、殺雞取卵!

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2019-05-10 20:15經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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央行日前發布報告指出,影響近年台灣房價上漲的主因,包括預售屋炒作、不動產稅負偏低、海外投資標的不佳、遺贈稅大幅調降後資金回台投入房地產,以及捷運便捷讓房地產需求增加。住展房屋網企研室認為,央行發布這篇報告,根本就是「此地無銀三百兩」,活脫像「卸責性論述」,失去泱泱獨立機構應有的風範。

為了證明低利率與高房價無關,央行還舉其他國家為例,指2001年至2006年間,澳洲、紐西蘭及英國的利率都比美國高,房價漲幅卻比美國高。然而,日本維持低利率,但房價卻是下跌。央行強調,不應將房地產價格上漲全歸咎於低利率,金融創新管理不當、房價預期的投機心態、人為炒作及不動產相關制度與供給面因素,均為重要成因。

首先,央行所舉其他國家例子,證明高房價與低利率沒有「必然性」,但央行為何不敢在報告內,證明高房價與低利率沒有「或然性」?

「低利率易造成資產價值膨脹」,這幾乎是個基本概念。它所指的,並不是說利率低,房價就100%會漲,而是指低利率環境下,因為借貸資金成本低,無論投資或投機資金容易湧入不動產,因此推升房價。

低利率與高房價二者之間,具有「或然性」,但沒有「必然性」,這點是無可置疑的。而央行這份報告所舉的例子,過份強調二者之間沒有「必然性」,刻意忽視其「或然性」,無疑是在玩文字遊戲、避重就輕。

此外,央行該報告還刻意不談「貨幣寬鬆」推升資產價格的後遺症,而貨幣寬鬆加上極低利率,恰好是孕育近十幾年來台灣房價扶搖直上的關鍵之一。

在過去,住展房屋網企研室一向認為,央行實施利利率與貨幣寬鬆是不得不為,是為了總體經濟市場,而非為了拯救不動產市場。

我們都同意,房價飆漲並非央行本意,那只是低利率的後遺症之一;若把房價飆漲全賴給央行,那絕對不公允。但若央行想全撇得一乾二淨,那真的滑天下之大稽。

央行舉了少數低利率而房價不漲的國家,那更多國家低利率造成房價上漲,央行為何不提?如果利率真與房價、和房市無關,央行總裁為何數度提醒房貸族留意升息風險?如果毫無關係,金管會為何數度對銀行進行升息壓力測試?

住展房屋網企研室強調,央行向來是受到台灣民眾尊崇的獨立機構,尤其央行總裁更具有極崇高的地位,曾幾何時竟淪為府院政客一樣,也學會「卸責性論述」?實在讓人失望,讓人無法再護航下去。

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2019-05-03 20:27經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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稍早六都地政局照常公佈四月份買賣移轉棟數統計,不過由於數據相當亮眼,因此各報都以顯著篇幅報導。然有趣的是,相同的數據,解讀方向卻有不同。

多數報導確實把重點放在年增幅上,因為除台中外,其他五都四月移轉棟數年增都超過兩成,就連台中也都還有超過一成。不過比較上月,則又呈現完全不同故事;除高雄有點意外月減外,其他五都都呈現月增,不過幅度差距不小,這於是給了某媒體大做文章的機會,特別強調高雄月減。不過總的來說,結論大同小異,就是房市回溫。

當然,媒體各有其立場,因此解讀方式不同,無可厚非。不過回歸到統計數據本身,四月六都年增率亮眼,扣除高雄是特殊原因(韓流之政治話題發酵)外,當然仍不能忽略去年比較基期低,以及持續的交屋熱潮,不純然是成交量回溫。至於高雄出現月減,則十之八久應該就是韓流稍有退燒。

然而住展房屋網企研室需指出,市場的景氣好壞、買氣是否回溫,不能只看單單一、兩個月的買賣移轉棟數變化,就妄下定論;尤其就算是移轉棟數最多的新北市,單月也都不超過5千棟。這樣一來,只要當月有一、兩個大型建案開始交屋,年增或月增率就可能輕易出現一成以上增幅;但這確實和市場景氣無關,因為建案交屋,反映的其實是一、兩年前(該案預售時期)的市況。

總之,往後我們還是會繼續看到,每到月初,各媒體就會針對地政單位發佈的前一個買賣移轉棟數大肆報導,並盡可能找來業者做若干解讀。然而真正了解或欲掌握房地產市場動向者都必須明白,包含買賣移轉棟數,甚至其他相關統計如房貸土建融餘額等等。都必須至少觀察一季到半年以上的數據變化,才能看出當中端倪或趨勢。

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2019-05-02 18:05經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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空屋數量龐大,是我國近年熱議的房市話題,多達數十萬戶的閒置房屋,讓人對後市可能到來的龐大賣壓感到恐懼,但住展房屋網企研室認為,在賣壓來臨之前,空屋衍生的社會問題恐怕會提前引爆。

我們的鄰國日本,早在10多年前就開始面臨人口衰退、房市供過於求的問題,它們的經驗值得我方借鏡。舉例來說,日本部分空屋比例高逾一成的地區,往往伴存著治安問題,因為這些空屋無人看雇欠缺管理,常常淪為犯罪的溫床,當空屋淪為社會法治的漏洞,周遭的生活環境與品質也將受到很大的打擊。

或許有些人會認為,周遭環境的劣化無關緊要,只要自己家能獨善其身,倒也不是絲毫不能忍受,但怕就怕導致劣化的空屋剛好坐落自己的社區!台灣有許多屋主,對於閒置房屋採取「不繳費、不修繕、有問題不理睬」的三不政策,若住家的上下左右,就剛好有這類型的「三不空屋」,大概只能喊三聲無奈了。

這些三不空屋,屋況往往令人驚嚇,假如敗壞的範圍只限於自身也就罷了,可是事情通常沒那麼單純。許多空屋因年久失修,常是社區漏水的源頭,在幾乎不會有人發現的情況下,常讓崩敗情況蔓延到周遭住戶家中,而遭牽連的住戶,這是可真是欲哭無淚。

對於把房子放著不理不睬的屋主而言,即便左鄰右舍千呼萬喚要求出來面對,這類屋主大多充耳不聞,以至於受災住戶縱然有心修繕,也多半不得其門而入,當受影響的住戶從最初的一、兩戶擴大為整個社區時,社區的房價,必然飄飄墜落地。

因此看待空屋問題時,除了從市場的角度審視外,也應從社會治理、公共安全、生活品質、鄰里相處等面向出發,以免空屋問題如同空汙一般,無止盡的蔓延擴散。

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2019-04-26 18:35經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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明年初才要投票的總統選舉,隨著郭台銘及韓國瑜等藍營『戰將』先後表態,加上媒體早就一頭熱,對台灣社會其他面向,顯然開始造成相當程度影響;當然,對房市銷售端而言,影響同樣不容小覷。

儘管先前不少房市大老認為,這幾年台灣大小選舉頻頻,反使得房市對選舉干擾已免疫,而且前兩回大選造成的影響也不大。但畢竟前兩次都是地方選舉,明年則是中央大位和民代改選,層級完全不同。而且住展房屋網企研室發現,從去年底選後至今,市場詢問度及成交仍沒有起色,剛結束的清明四天連假,情況也沒好到哪去。表面上,這或許是初春天氣不穩定所造成,但說穿了,就是選舉話題提前引爆,所產生的邊際效應。

面對如此干擾。有些業者選擇迴避,選後再戰,如裕隆城就是,但也有業者繼續按表操課。相較之下,消費者的反應就很一致;看房歸看房,但就是不出手。當然,這陣子買方會拿選舉當擋箭牌,但造成他們觀望的真正關鍵因素,應該還是經濟;畢竟選舉影響再怎麼巨大,都是間接、短期的。

的確,從去年底開始,就不時聽到,今年經濟將因復甦動能不足,乃至美中貿易戰火延續等因素而走弱的預測。而到目前為止,各項經濟數據也確實都不太理想。但最弔詭的則是,稍早公佈的最新國泰庶民經濟信心調查,顯示民眾對股市後勢相當樂觀,卻仍寧存現金。

儘管央行24日公布的金融狀況三月貨幣總計數,M1B及M2仍呈現黃金交叉,代表資金動能充沛;但這些資金是否真的會投入股市或實體投資,還在未定之天。不過,因為如果民眾寧抱現金,那麼除了一般必要消費外,如房地產這種高額度耐久財,當然也就能不買就先不買了。

在這樣短期市場氣氛欠佳的情況下,如果房市業者還想趁著目前兩黨候選人還沒敲定前的『空窗期』,趕快衝出一波業績,那就真的得推出更優惠的促銷方案,這樣才有機會說服消費者出手;否則愈到年底,就會愈常聽到消費者說『等到選後再決定』,到時就真的要度小月了。

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2019-04-26 00:01經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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日前相關報導指出,爭議不斷的大直大彎北段違規商業宅,將有最新『進展』;根據了解,北市府已提出所謂就地合法的轉圜方案,都委會專案小組已做成初步共識,原本只能商業用途的敬業二路以西,準備全面開放住商混合。

 

 

不過,這只是初步決議,方案還要送都委會大會討論,審議通過後還要再送內政部都委會。但無論如何,這種形同就地合法的做法,已經引來另一波的討論及非議;甚至有說法認為,這又是一樁碰到選舉,政策就轉彎的惡例。

 

先不管市府及都委會專案小組此舉,是否有其他不為人知的考量,針對此一都計違規事件,住展房屋網企研室認為,經過這段時間相關事證揭露及討論,以下情況幾乎是無法否認的事實,有些甚至仍需要進一步的釐清與究責。

 

首先,建商事前一定會把責任撇清,從這幾年市面上類似產品,銷售端的廣告及銷售模式,就可證明,因此違規住戶稱事前全不知情,應非事實。第二,會出現這樣的違規情事,責任不光在建商和消費者端,當初發照的相關單位或人員更是難辭其咎。因為說實話,不必看建築外觀,光檢視建物平面圖就能清楚分辨商用和住家的差,別但市府單位卻依然發給執照、放任其大興土木蓋違規住宅?

 

目前看來,大彎北段違規商業宅住戶的代金當然還是要繳;但以現在都委會專案小組初步決議,開放敬業二路以西直接改為住商混合,形同就地合法的做法,就根本等於直接推翻以往的都計內容或規範,別說是都計學者如楊重信,就連敬業東路東側的地主、屋主也認為此舉不公,直指這等於『會吵的就有糖吃』,乖乖守法的市民變成吃悶虧,怎麼看都沒道理!

 

尤其如果此惡例一開,絕對是後患無窮;因為其他類似違規案例的屋主或地主,只要跳出來抗爭,無論有理無理,最後通通都能比照辦理。還有,市面上這種遊走灰色地帶的房市產品,以後也通通都可以不用事前先申請捐地變更,只需事後吵一吵就可以就地合法,這樣豈不天下大亂!

 

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2019-04-25 21:19經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

日前有媒體揭露,台北市社會局竟然引介低收入戶入住(承租)萬華某處不到20坪的住房,不僅如此,這20坪還又再隔成六個小房間,不僅空間狹小、隔間材料只是薄薄的木板,環境更是髒亂,且無任何消防設施,完全就是香江蟻居翻版。此消息一出,當然引發外界議論,甚至撻伐。

對於這樣不適切的作法,北市社會局長陳雪慧坦言,僅1.5坪租金還要4200元確實太貴,遑論居住品質甚差。但她強調,此案例只是暫時引介,主要是平宅尚在改建,之後會協助(案主)尋找合適居所,未來也計畫和民間業者或團體合作,協助弱勢戶找到最起碼的居住環境。

只不過,電子媒體更早就揭露社會局相關人員,可能是不小心透露的說法,表示這些弱勢者『應該也已習慣這樣的環境』;如此心態,無論是無心之言,或根本是既有觀念,都極不可取。

不過,住展房屋網企研室也不是要替社會局講話,社會局這般作法當然不妥;然反過來說,現在一般租屋市場,別說台北市,就連其他地區,只有一個月4200元預算,的確也真是找不到什麼像樣的居住空間。就更別說,無論顯性或隱性,台灣的居住市場存在相當嚴重的居住歧視;就算有足夠預算或有官方補助,多數低收入戶恐怕一樣還是租不到像樣的房子。

然而這樣的惡劣現狀,仍不該是官方可便宜行事的藉口;尤其,這正再度凸顯目前北市公共住宅租金訂定,乃至政策方向的矛盾。

無可否認,公共住宅一項非常,甚至是最重要的功能,就是提供社經弱勢者最起碼且符合相關規範(住宅法規定)的居住空間。然以現在公宅的租金訂定方式,社經弱勢大概十之八九仍租不起。如此這般,就算有再多保障額度,也是枉然!更莫怪社會局,只能幫弱勢者引介到如此惡劣的居住環境!

就更別說柯P稍早打算用包租代管或逼出空屋等多元方式,『補足』期原有的公宅支票;然試問,無論包租代管或逼出空屋,又有哪一項能真正保障弱勢者的居住需求乃至權利?答案你知我知,但似乎柯P傻傻裝不知!

弱勢者承租公宅,不該用市價的幾折或百分之多少來訂定,而是根據承租人的經濟能力;這在其他推行公共住宅多年的國家,是理所當然的設定,在台灣卻是空想。如果承租弱勢者一個月真只能擠出4200元來租屋,官方單位仍得概括承受;公共住宅本來就不是以營收,或財務損益平衡為考量。上述事件曝光後,北市都發乃至各縣市相關單位,真的必須盡快修正弱勢者承租公宅的租金訂定模式!

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2019-04-24 16:00住展雜誌/住展房屋網 住展雜誌/住展房屋網
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圖/住展雜誌提供
圖/住展雜誌提供
 

去年北台灣推案放量,各家建商推案量大多有所成長,十大建商排行榜競爭激烈。能夠擠進榜內者,都是數一數二的大型建商。

住展雜誌彙整統計,二〇一八年北台灣建商推案量排行,第一到第十名依序是寶佳、元利、茂德、冠德、遠雄、新潤、麗寶、宏璟、宜誠及富宇等建設公司。

住展雜誌提供
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富宇麗寶 重回十大

第十名的富宇建設,推案版圖一路向北擴大,從台中到新竹,再推至桃園龜山等地,去年推案件數雖有限,但大多是大型指標案,例如竹市關埔重劃區的「富春居」、龜山重劃區「富宇敦峰」。

宜誠機構是桃園區域型建商,去年推案量達一五六億元,擠進第九名。除了推案量擴增外,近年來宜誠力求轉型,新釋出的建案以建築品質作訴求,改走相對高單價路線。

第八名為宏璟建設,去年推案量為一六〇億元。宏璟為日月光集團關係企業,去年於土城推出的建案,便冠上母公司之名。宏璟去年開賣的建案,銷售策略也放在建築品質上,定價為區域相對高價,足以顯示該公司對自家建築深具信心。

第七名的麗寶機構也源自桃園,但現已是全國型建商,去年推出的建案在定價、銷售等策略上更為務實,因而取得不錯的銷售成績。特別的是,麗寶是少數深耕宜蘭的大型建商,近幾年來持續在宜蘭推案,已在當地房市業界占有一席之地。

遠雄冠德 競推豪宅

第六名的新潤建設,去年推案衝到一八八億元。以建案座落地點來看,大多數建案位於重劃區,如中壢青埔特區、龜山、板橋江翠北側等地。新潤去年推出的建案多為中、小坪數,又搭配優惠付款方案,頗受購屋族青睞。

一七年奪下推案量冠軍的遠雄建設,去年推案量萎縮至二一一億元,屈居第五。雖然,從案量來看顯得保守許多,但遠雄去年選擇於新莊副都心推出摩天豪宅案「遠雄九五」,成交單價達六字頭,成為去年副都心最高價,讓市場為之驚嘆。

摘下第四名的冠德建設,去年把推案重心放在台北市,且產品特殊。其中,信義計畫區豪宅案「冠德信義」,因最高開價突破三百萬/坪,成為一時熱門話題。此外,文山區的「冠德微山丘」,產品是北市極為罕見的重疊別墅,單價則創下該區段新高。

品質打天下 元利衝第二

每年推案量都不小的茂德機構,去年案量達三七七億元,成為十大建商的季軍。茂德對重劃區情有獨鍾,大多數推案都在新興重劃區,例如板橋江翠北側、土城暫緩發展區、新店央北、三重仁義段等重劃區,產品規劃特別偏好相對低總價的迷你兩房、迷你三房宅。

登上亞軍的是元利建設,去年推案量達五六五億,其中大安森林公園豪宅案「元利信義聯勤」就海灌了五五〇億元。元利建設向來以建築品質作為主要賣點,大多數推案都是先建後售的成屋案,去年開賣的「忠順大院II」,是該公司少見的預售案。

去年十大建商的冠軍,由寶佳機構以高達六七一點八億推案量拿下,再次回到推案王的寶座上。寶佳推案足跡幾乎遍及全台,能夠在不斷推案的同時,也持續買進土地、補足案源,確保未來推案源源不絕。也因此,寶佳仍是今年十大建商冠軍的熱門候選。

整體而言,去年十大建商排行榜多數都是老面孔,前三名也符合預期,沒有意外之處。不過,今年因為有好幾個數百億等級的大型開發案登場,預料排名將會大洗牌,冠亞軍恐怕都會換人做了。

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2019-04-24 15:48住展雜誌/住展房屋網 住展雜誌/住展房屋網
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圖/住展雜誌提供
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台灣代銷業競爭相當激烈,要獲得業主認同、接到建案,其實並不容易。有的代銷一年接不到一件案子,有的代銷一年卻接了百億、千億建案,如此厲害的代銷到底有哪幾家?

據住展雜誌統計,二〇一八年北台灣十大代銷排行,第一名至第十名依序為海悅、甲山林、創意家、新聯陽、甲桂林、信義、華威、一研九鼎、新理想,以及傳真廣告。

去年十大代銷榜上名單全是知名的老代銷,這群嗅覺敏銳的代銷界老仙角,聞到房市買氣回溫,卯足全力去承接新案來賣,而冠軍海悅更一舉突破千億大量。

圖/住展雜誌提供
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進榜門檻 大幅拉高

以二〇一七年來說,若想進入十大代銷排行榜,接案量約需一百億,但去年卻大幅提高到一四七億,增幅近五成,顯示多數代銷接案金額大躍進。

第十名的傳真廣告,去年接案量為一四七億元,較前年有大幅增長。傳真去年承銷的建案,以大同區「京王」賣得最漂亮,該案價位雖高得驚人,但仍順利完銷,讓業界大為驚豔。新理想去年接案量約一五四億元,主要承銷桃園、新北等地建案,並以平價建案為銷售主力。

第八名的一研九鼎廣告,去年接案量達一六一點五億元,年增逾倍。一研九鼎則是新竹在地代銷,專注承銷新竹地區的建案,且承接的建案大多為指標案,如關埔重劃區的「富春居」、竹北的「竹之細道」和「極上惠友」等。

華威廣告雖是首次進榜,但該公司是從桃、竹地區的老牌代銷華邦廣告獨立出來,仍是代銷界老班底,去年接案量約一八五億元,成為第七大代銷。華威接案範圍頗廣,遠至湖口、芎林、關西,而接案產品類型也很多元,從大樓、透天、公寓都有。

唯一另類 信義上榜

擠上第六名的信義代銷,去年接案量達二二三點八億元,較前年大增約一一四%,排名則上升兩個名次,是榜內唯一的房仲體系代銷。信義代銷目前版圖在大台北地區,靠著『全房產』持續攻城掠地,預料今年仍會盤踞在十大代銷榜上,且排名可能再往上升。

第五名的甲桂林廣告雖然也是老牌代銷,但過去幾年接案量較有限,去年急起直追,全力征戰大台北,接案量衝高到二八五億元,年增數倍。甲桂林去年承銷的建案,以中、大坪數為主,且多座落在發展成熟的路段或老城區,如大同延平北路「常殷峰澤」、中山松江路「琢豐」、板橋實踐路「永雄卓閱」等案。

一七年高居亞軍的新聯陽,去年接案量減至三三三億元。雖然案量不進反退,但卻繳出不俗的銷售成績,如內湖「碧湖天」、北投「中租御景」、土城「東運御光」等案,都在短時間內完銷撤場,算賺到了裡子。

海悅再稱王 案量破千億

創意家去年接案量暴增至約四八四億元,較前年大增逾三百多億,年增幅近兩倍,排名上升至第三名。創意家去年承接的建案,清一色在雙北市;其中,台北市以高總價產品為主,如中正「冠德羅斯福」、中山「帝璽」、大安「吉美大安花園」,新北市承銷的房型彈性則較大。

登上亞軍的甲山林廣告,去年接案量達五三四億元,較前年增逾一倍多。從去年承銷的建案觀察,甲山林強攻相對低單價、或者相對低總價的建案,鎖定首購、首換型族群,建案銷售狀況普遍不錯。

去年十大代銷的桂冠,依舊由海悅奪下;海悅去年接案量突破千億大關,來到一〇七五‧七億元,較前年大增逾四百億,且已連續十一年坐在王座之上。海悅維持蠶食鯨吞的態勢,從小到僅約三億的「鴻邦世界花園II」,到案量五五〇億的超豪宅案「元利信義聯勤」,只要有機會賣得動,全都不放過,接案相當積極。

展望今年,今年代銷業者接案意願十分高昂,且『加價搶案子』的狀況愈演愈烈,而這種狀況對代銷而言並非好事,即使加價成功搶到案子,也不見得能順利賣掉房子,建議業者務實、保守以對。

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顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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