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2020-04-04 16:50經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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新冠肺炎在全球肆虐的同時,也重創世界各地的經濟,而我國與中國的經貿往來頻繁,加上許多台資企業皆於中國設有產線,在中國封廠停工多時的衝擊下,我國諸多企業的發展也雪上加霜。

據政府統計,至3月中旬為止,我國已有上百廠家放無薪假,受影響的勞工人數超過3500人,且因一般咸認中國新冠肺炎疫情還將持續延燒至少1-2個月,因此放無薪假的人數可能還會進一步攀升,短期內的產業發展前景,也沒有太多樂觀的空間。

這波隨疫而來的產業海嘯,讓昔日熱絡的街頭鮮見人潮,且只要一地有確診風聲傳出,人煙便灰飛煙滅,也因此國內外不少經研機構認為,這次疫情造成的經濟衝擊,比10多年的金融海嘯還要嚴重,說是百業蕭條也不為過。

在百業蕭條的情況下,房市要想頭好壯壯也不容易;但住展房屋網企研室認為,有些地方的市況,受到衝擊的程度可能會比其他區域來得明顯,那就是以勞力生產為主的工業區周邊地帶。

我國有許多工業區因就業人口眾多,為周遭房市挹注豐沛的剛性需求,堪稱是成當地房市的基石,但當工業區企業因疫情停工或放無薪假時,在工業區就業的民眾也將斷炊,且若收入中斷的情況與預期來得長,當求溫飽都成問題時,工業區周邊房市的最大客源將失去購屋能力,屆時市況下滑乃是可預見的發展。

而在眾多工業區當中,以製造生產為主的工業區周圍房市,風險又比以專業研發為主的園區周遭更為鮮明。因為以製造生產為主的工業區,就業民眾的收入水平多半遜於專業人士與蒐研人員,在負擔能力本身就有限的情況下,倘若所得出現變數,投入市場的可能性將大大降低。

觀光區的房市也是潛在重災區,畢竟現今民眾對於人潮聚集的觀光地帶敬而遠之,加上海外遊客進不來,觀光發展無以為繼,相關從業人員也面臨生存危機,試問又還有什麼餘力去支撐房市呢?所以,現在唯有祈禱疫情趕快退散,房市的未來才有正向發展的機會。

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2020-03-27 18:55經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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基本上都是為了對抗新冠肺炎疫情,對經濟及產業造成衝擊,央行先是降息1碼,接著政院又拍板紓困2.0;這樣一來,如果民眾的房貸是向公股銀行申請,則利率等於一口氣降兩碼。結果,坊間果然又出現房市買氣將因此被誘發的說法,主流媒體也開始看到以此為標題的相關報導。

這樣的推論,乍聽下好像很有道理;但如果真的仔細精算就會發現,其實並不足以形成誘因,促使剛性消費者進場!

一來政院的紓困2.0方案,只有一千萬(含)以下(房貸)額度減1碼,且優惠期只有四到九月(共六個月)。這對目前已在繳房貸者來說,或許不無小補,但是否為了這區區六個月優惠期,就讓準購屋者出手,答案恐怕是否;首先,就算現在進場、馬上辦理房貸,可能最快也要四、五月後才會核貸下來,這樣一來,利率優惠期就幾乎縮水一半。

再者,更有業者說得夠直白;房貸利率減1碼,一個月或許少繳個千把塊,但房屋貸款遠遠高過這個數字,誰會為了省下這千把塊而跑去跳火坑,揹負上千萬的房貸?而以上敘述,其實真正的意思是:核心問題,還是出在房價上!

住展房屋網企研室指出,大台北以外地區房價本來不算高,千萬額度補貼利率確實算稍成誘因。但如果是大台北地區。除非是三線的鶯歌、淡海等,否則一般20-25坪左右,貸款就動輒超過千萬以上。更何況現在降息1碼,但繳房貸是動輒二、三十年的事;以目前還是以機動利率為大宗的房貸商品來說,未來還是有可能負擔變重。

總之,調降利率加上紓困優惠,恐仍不足以形成讓準購屋者(決定此時)進場之誘因;畢竟疫情爆發前利率已經夠低,而且讓剛性消費者考慮再三、甚至躊躇不前的,還是(高)房價啊!

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2020-03-17 20:46經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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由中國向全球蔓延的武漢肺炎疫情持續拉警報,台灣雖然確診病例仍有增加,但與東北亞、東南亞及歐美各國相較,與中國近在咫尺的我國目前防疫成績出色,種種的超前部署更引來世界多國一片盛讚,甚至將台灣視為防範武漢肺炎的教科書,讓昔日因中國打壓而不受世界各國待見的我國,收穫了不少國際能見度。

全球各國對台灣在防疫應變上的讚美,說來並非謬讚,因為我國近年不論是面對自然災害還是人畜疾病,都展現出了高度積極的應變態度,而且所做的因應策略,也多半獲得不錯的成效。

就拿去年快速於東亞擴散的非洲豬瘟來說,與中國親近的鄰邦幾乎通通遭到染指,可是台灣憑藉著明快的應處作為,硬是將瘟疫擋在國門之外;另外對耕莖類作物極具威脅秋行軍蟲,雖然也讓台灣農業宛如驚弓之鳥,但時至今日仍沒有讓蟲害進一步擴散,防患績效可說是可圈可點。

在自然災害的應對方面,我國表現更是有目共睹。我國身處於太平洋火環與颱風頻繁侵襲地帶,每年都需與強大的自然災害抗衡,也因此我國對於自然災變的處理能力也相對純熟,相關制度亦比世界其他國度來得完善。

比方說每年颱風季就會被談論到的災防假,就是台灣面對災害因地制宜的積極作為,雖說災防假常常讓資方與部分政客頗有微詞,但在人命關天的大前提下,批評災防假的言論也僅止於說說而已,各界對災防假仍然十分重視,因此比起諸多鄰國即便風暴來襲也不停班課的作法,我國對於災害潛藏的威脅顯得更加注重。

傑出的災變應變能力,有助於確保民眾的安居樂業,特別是在這次的武漢肺炎疫情當中,我國的積極舉動深受國際認同,這對未來的台灣房市或許是另一個商機所在。

從過去的歷史經驗可知,災變在某地橫行,會促使該地民眾往安全的地方遷徙,比如說19世紀中葉的愛爾蘭馬鈴薯大飢荒,讓許多愛爾蘭人遠渡大西洋,到沒有飢荒的美國落腳,進而為美國往後的社經發展注入更多活力。

對台灣來說,優秀的災害應變能力,可望讓我們在遭遇世界級災變時,宛如災害沙漠中的生命綠洲,這對世界各地的人們而言,想必極具遷居的吸引力,所以只要我國能長久維持這樣的優勢,對房市而言絕對不是一件壞事。

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2020-03-06 17:50經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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近時疫情陰影籠罩,許多人不得已宅在家中,路上人車顯著減少。最大的受害者,自是有店面的商家,逛街人少,顧客肯定跟著減;網購受害較輕,且因無店租壓力,即使營額降低,也暫能撐住。至於旅館及餐飲,則是受災最為慘重,人們想幫卻愛莫能助。

為工作為掙錢,不惜置身於風險中,原因在於自身理性的抉擇。畢竟輕重緩急,人們各有分寸。中箭得肺災,不一定會死,但失去工作機會或損失錢財,禍莫大焉。權衡之下,才會出現有颱風天登山、釣魚或送貨等冒險行徑。是故,旁人作為,不必多勸,生死有命,各自承擔。

問題是,流行在疫可能連累別人,包括同學、同事、鄰居街坊,乃至同車、同飯店、同車廂,牽涉極廣。此時人們之自由須接受合理程度乏限制,因公益大於私利。豈能因一己之私,殃及社區乃至更多無辜之人,倘若在非理性地域或時代,村人喊打的私刑,恐怕是逃不掉的。

好萊塢電影如「危機總動員」之類題材,皆是瘟疫相關者;在無計可施的情況下,採取滅村行動,或發射飛彈擊毀行駛中的火車,以圖遏止病毒擴散。由此可知,世人潛在的恐懼是極深的。像中古歐洲十四、五世紀,曾因黑死病死亡四、五千萬人,幾乎半數歐洲人滅絕。對於病毒的侵襲,人們承受極慘痛教訓,故而必要認真面對。

年前有幾位急於覓宅談價的友人,如今不得不暫停進度。雙方都在觀望,此刻房價如何定,是個人問題,除非急迫想脫手,否則多半是划不來的。在買方來看,預售屋沒問題,中古屋則看區段,診所、樂局和零售賣場是否便利鄰近,現今成了頗重要的考量。但疏離的鄉野也有好處,即與人群隔得遠,較不擔心群聚感染。

大陸有地產公司積極推動疫災行情,即大打廣告,樓房售價全面七五折。網路看物件,廳房廚衛,一清二楚。也有同行跟進,希望吸引部分有錢、有心情的買家。如此或能維持市場熱度暫不冷卻,算是一招活棋。

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2020-03-04 15:48經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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去年房市利多消息不斷,市場上也創造出許多紀錄。我們來率先揭露新建案市場的大數據,且在各項數據背後,隱含著什麼樣的意義。

2019年是房市景氣持續復甦的一年,建商推案信心水漲船高,同時買氣也穩定增長,也因此創下許多驚人或有趣的紀錄。

究竟去年哪裡推案量最大、成交最旺?或者有什麼有趣的話題或新紀錄?快來看看您中意的建案,以及理想中的買房區域有沒有上榜吧!

推案量冠軍 競爭超激烈

去年推案量最大的行政區,統計結果出現峰迴路轉。原本一路領先的龜山區,在12月被板橋區超車,以793億元飲恨屈居亞軍,而板橋則以818億元勝出,成為2019年推案量冠軍。

屈居亞軍的龜山,去年新建案產地幾乎都集中於重劃區,該重劃區靠著機場捷運與每坪約20萬至26萬的親民房價優勢,擄獲當地購屋族及大台北輕移民的青睞。板橋除了江翠北側重劃區推案洶湧之外,新埔、江翠、府中與新板周邊的舊市區新案也源源不斷出現,一舉把推升案量衝破八百億元大關。

展望今年,預料龜山與板橋推案量排行仍難分軒輊,另外還會有程咬金南港區竄出來一起競爭,推案量冠軍之戰將更激烈。

新房拚命蓋 這區破紀錄

接著,我們又統計每個行政區新建案總共蓋了多少戶住宅(規劃戶數),結果板橋區又拿下冠軍。

 

板橋去年推案量後來居上,衝破8百億登上北台灣第一。
板橋去年推案量後來居上,衝破8百億登上北台灣第一。
 

 

在過去一年,板橋新成屋、預售屋建案的規劃戶數高達11146戶,不僅超越淡水在2013年創下的9848戶的舊紀錄,更寫下北台灣行政區單一年度首度突破萬戶的歷史新頁。

雖然板橋去年蓋的房子驚人的多,但規劃戶數扣掉地主分回戶、建商保留戶後的可售戶數僅約四千戶,且因買氣熱絡,建案銷售狀況普遍不錯,餘屋賣壓並不大。

可售房屋數 冠軍換人做

若以可售戶數來看,則去年供給量最大的是龜山區,高達7258戶,其中約有九成五的戶數來自於重劃區。

北台灣去年全年可售戶數約七萬初頭,光龜山區就占了大約十分之一,比例很是驚人。主因是龜山重劃區新建案大多是建商自地自建,鮮少有合建案,地主分回戶與建商保留戶都很少,所以蓋的房子幾乎都拿出來賣,因此可售戶數才會那麼多。

這裡建案多 一月四新案

 

龜山去年可售戶數高達7,258戶,大部份供給量來自A7重劃區。
龜山去年可售戶數高達7,258戶,大部份供給量來自A7重劃區。
 

 

北台灣去年一整年,開賣的建案數超過1100個,而建案數量最多的地方,並非往年常見的竹北、中壢等地,而是新竹市北區。

北區是新竹市政府所在地,算是竹市的首善之區。歷年來建案數雖不少,但建案數高居北台灣第一是史上首見,市區、南寮、金雅重劃區、福林重劃區等地都有諸多建案開賣,全年總計有45個建案,每個星期就有近一個建案推出。

以產品性質來看,去年北區產品供給非常多元化,從大樓、透天、公寓,再到投資套房樣樣都有。

銷售率排行 結果好意外

北台灣去年銷售率冠軍,既不在大台北、也不在桃園,而是新竹市的東區,頗讓人跌破眼鏡。

竹市東區去年新建案平均銷售率約64.8%,關鍵原因是電子科技業景氣不錯,又逢關埔重劃區釋出的大型指標案價位平實,吸引竹科員工買盤出手搶進,無論是一、二房的小宅,或是三房的買氣都很亮眼。其次,八大學區一帶前幾年新建案不多,今年開賣的建案銷售也開出紅盤。

 

受到關埔重劃區大型指標案熱銷帶動,竹市東區摘下銷售率冠軍。
受到關埔重劃區大型指標案熱銷帶動,竹市東區摘下銷售率冠軍。
 

 

至於2018年銷售率冠軍:新北市三峽,去年則落居第二,平均銷售率約64%,表現仍然不差。

成交量桂冠 獎落平價區 

如果論成交戶數,則竹市東區與三峽都相形失色;上述兩區平均銷售率雖然高居一、二名,但東區去年成交戶數約一千三百戶,三峽則僅一百八十幾戶,都看不到冠軍龜山區的車尾燈。

龜山去年成交戶數逾二千六百戶,比第二中壢多出四百戶左右,穩穩坐在寶座上。龜山買氣蓬勃的原因,主要仰賴重劃區建案大賣,富宇、寶佳、竹城、遠雄、興富發等建商,各個都大有斬獲。

供給量過剩 竟然在這兒

雖然龜山區高居去年成交量第一,但未賣掉的房屋戶數也最多,新建案未售出的剩餘戶數高達約四千六百戶。

「賣得最多、剩得更多」,之所以產生這種詭異狀況的原因,在於供給量實在太大了;當供給量遠大於市場需求量,就會衍生出類似問題。

至於剩餘戶數的第二名,則是熟面孔淡水區,去年新建案剩餘戶數將近三千戶,餘屋賣壓仍然沉重。

完銷成績單 處處有亮點

北台灣各縣市完銷建案數最多的行政區,台北市以中正區四個最多;中正區去年首購、換屋及豪宅市場均有讓人驚豔的表現,完銷案為「璞園至仁愛」、「寶舖」、「忠泰值」與「奧斯卡雍居仁愛」。

新北市完銷案最多的是板橋區,完銷建案數共有八個,分別是「昇陽文薈」、「上上禮」、「欣璞綻」、「麗寶北歐莊園︱挪威森林」、「風和樹」、「寶格麗」、「馥華艾美」與「德鄰iCarat」。

桃園以觀音完銷案最多,共計有五個,唯全是案量三億元以下的小型建案。新竹竹北則以六個完銷案雄冠大新竹地區,但同樣大多是小型建案,案量較大的僅「和發首湛」。

形象最優雅 它當之無愧

在去年所有的完銷建案中,品牌形塑最成功、銷售姿態最優雅,以及接待中心最具特色的建案,首推北市大安區「達永秋鄉」。

一般建案的接待中心,無非是擺幾張銷售桌、樣品屋、建材館或建築模型等等。但「達永秋鄉」卻與青鳥獨立書店攜手合作,打造「180天後消失」的快閃書店;雖說是快閃書店,但卻蓋得比坊間書店還美,一落成就成為民眾打卡拍照的熱門地點。

雖然「達永秋鄉」蓋了一座不小的接待中心,但書店空間卻占據九成,僅有一個小角落作為銷售空間。如此尊重文化事業,且採取願者上勾、無壓力銷售的方式,確實令人耳目一新。

 

「達永秋鄉」接待中心以書店為主體,成功形塑以文化藝術為尊的品牌意象。
「達永秋鄉」接待中心以書店為主體,成功形塑以文化藝術為尊的品牌意象。
 

 

找明星代言 它手筆最大

找明星或名人代言、或者出席促銷活動是早年建案常見的銷售手法之一,但過去幾年因市場不景氣,這股風潮一度沉寂。

到了去年,這股風氣又被重新燃起。茂德機構入主東森電視後,電視台旗下的YOYO哥哥姐姐就為茂德建案拍攝廣告,並出席特定建案的假日活動。找兒童偶像拍建案廣告,可能創下先例。此外,茂德五股建案「正義聯盟」,也與雞排妹合作,掀起話題。

但更大手筆的或許是興富發建設。興富發去年推出的大型指標新案,幾乎都各找一個名人來代言。比如安心亞代言新竹「竹科潤隆」、楊謹華代言龜山「華悅城」、林心如代言台中「夢幻誠」等。

無獨有偶的,與「華悅城」同場打對台的建案「竹城甲子園」,則找來棒球國手郭泓志代言。上述邀請明星代言的建案,恰巧買氣都很活絡,或許有機會激勵建商跟進這波代言風潮。

明年市場 再爆激戰

由於房市成交量逐年擴增,建商普遍看好後市,預期今年推案量能將再放大,包括推案量、建案數、房價、餘屋等等,都可能會再爆出一波驚人的數字。預料最快在總統大選之後、最慢在農曆年後,新一波推案潮就會出現。如果您想買房,不妨把握時機多看多比較喔!

 

本文摘自2020年1月5日出刊之《住展雜誌》452期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「鐵道一路發」、「12生肖購屋運勢」、「脫北者10大購屋熱區」、「房市黑馬 2020新星區出列」、「2020新建案 價格漲定了」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網,謝謝!

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2020-03-04 15:40經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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「股神」巴菲特全球聞名,大部份的人都只關心他對於股市的看法,他的一言一行有時還可牽動美股的漲跌。

但除了股市之外,巴菲特對於房地產也有個人獨到的見解。記者曾問他一個老生常談的問題:「該買房子嗎?」巴菲特回答:「如果你是自住,那麼我推薦你買房子。」

巴菲特建議有自住需求的民眾買房,理由非常簡單,「如果買房子能為你的人生創造更大效益,why not?」他建議人們買房「不要去猜測未來價格」,而是該在乎房子對你的人生、你的家庭帶來的正面效益,而這些正面效益是房價漲跌都無法給予你的。

很顯然的,巴菲特把買房這件事與家庭、人生聯結起來,這確實是一個很有意思的想法。您是否也曾想過,買房子是為了什麼?是什麼樣的動機,讓您背著沉重的三十年房貸?是妻兒臉上的微笑、還是為了賺更多的錢?

我們相信,每個人的答案都不一樣。有的人可能會說:「巴菲特太有錢了,他當然會說不要在意未來房價,反正賠了也不會痛。」

或許吧,我們也不能否認巴菲特富可敵國;如果他現在是一個窮酸的老頭,想必會很擔憂買房怕賠錢這檔事了吧?再換個角度想,巴菲特有沒有可能就是這種重視人生價值的觀念,超脫資產價格的漲跌,才造就如此之富有呢?

這樣能夠說服您了嗎?如果沒有,倒也無妨。對於極為在意房價漲跌的讀者,本期獨家採訪報導「二○二○新建案 價格漲定了?」一文,由房地產學者、專家與業者共同來為今年房市把脈,診斷未來市場走向。如果您正猶豫要不要買房子,那當然非看不可。

新的年度即將來到,我們誠心祝您二○二○年有個吉祥好采頭。同時,《住展》也將邁向第三十五個年頭,謝謝您一路陪著我們,我們將更努力呈現更多的房地產資訊供您參考。而本期452為一、二月合刊號,下期453出刊為三月五號,請舊雨新知不吝指教。祝您賞屋、買房皆大歡喜!

本文摘自2020年1月5日出刊之《住展雜誌》452期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「鐵道一路發」、「12生肖購屋運勢」、「脫北者10大購屋熱區」、「房市黑馬 2020新星區出列」、「2020新建案 價格漲定了」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網,謝謝!

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2020-02-15 18:01經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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觀察城鄉區段房價走向,有些得在節骨眼看住民或商家的表現而定。譬如相鄰兩條街路或村里,這邊店家較多,那廂住宅較多。平時人來人往,沒什麼差別,但從黃昏到夜裡,店家燈火明亮,住宅社區則寂靜少聲。比起來,明暗冷熱便有差別。

再如過年時節,台北市許多回中南部吃年夜飯,天龍國像空城,哪有首善之區的熱鬧?不過,有部分商家很熱心,大年初一照樣上工,店門大開,招財進寶。不是百貨或大賣場,居然也能湊成半條街的熱鬧,十分難得。

這樣的景象,令人感動,畢竟現時獨居者為數不少,給他們方便,功莫大焉。

外頭流傳著疾疫,相關資訊不斷發送,真假莫辨。採買足夠食物用品。閉門家中坐,肯定少病少惱少是非。此時即仰賴附近商家提供售貨或其他服務。如此高檔的生活機能,大眾看在眼底,點滴在心,於掏錢買樓擇地點時,便會列入考量。故而說這般地段,房價必然向上走。

猶記2003年SARS肆虐期間,房市情況甚慘,許多案場門可羅雀。當時有些勇士危機入市,事後回補大漲,膽識獲得豐厚回報。這回武漢冠狀病毒會搞多久,尚難逆料;前述膽識過人者,還有可能出現嗎?看起來難度頗高。

買家觀望乃是常情,多半是推測未來會跌,現在下手,何如再等等。每回重大社會災疫事件,都是如此。世間諸事反覆演出,人們應對之道,隨其習氣各自不同。緊張者坐立難安,跳上跳下,比起那些幾乎無感者,差距極大。看多看空,由來有異,但房市被波及,乃是必然。

但再大的事也會過去,就看誰挺得住,熬得過。心理層面事小,檯面上生意遭沖擊者,可是躲不掉的。像香港前些時的亂象已暫平復,但店家營收大落卻求償無門。經營者的風險無所不在,險從何來,也無由猜測。只能禱告各方神聖,息災安民,善莫大焉。

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2020-02-11 19:57經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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春節後,全球爆發新型冠狀病毒(武漢肺炎)疫情,相關信息鋪天蓋地;眾人瘋搶口罩,社會氣氛極度詭異。照目前的情況看來,如果疫情持續延燒甚至擴大,仍無法排除,相關影響及衝擊可能更勝17年前的SARS;加上目前房價(所得比)仍在高檔,因此短期內對房市端造成的衝擊,更是不可小覷。

不過說實話,再怎樣嚴重或造成恐慌,這波疫情仍屬短期;對本地房市而言,中長期最大利空還是來自島內,那就是長期累積、積重難返的人口結構變遷,即少子高齡化,及人口成長由正轉負,也就是人口紅利歸零。

而根據了解,這項長線大利空很可能提前兌現;正當大家高度關注肺炎疫情的同時,已有學者根據國發會人口資料指出,照目前人口相關數據推估,台灣總人口數將在今年一月來到最高峰,換言之,從現在開始,台灣人口就將如失速列車般一路下滑。至於國發會方面,雖然看法稍樂觀,但他們預估的人口高峰時間點是落在明年,這代表最慢明年之後,台灣人口勢必還是會開始負成長。

當然,雖說人口總數開始減少,但向下曲線是相當平緩的,因此短期人口密度仍高;但隨著時間演進,所產生的衝擊效應會愈來愈明顯。學者預估,按照目前的自然增加率,30年後台灣人口將會低於2千萬,再加上台灣早在前年就步入高齡社會(65歲以上人口超過14%),估計6年後更將晉升為超高齡社會(65歲以上人口占兩成);人口老化及數量減少,勢必成為影響台灣社經發展的最大阻礙。

當然,歷屆政府都注意到這個大問題;馬英九主政時期就提出人口問題已是國安層級,小英政府也有類似的宣示。不過說歸說,卻都沒什麼實質有效的作為;除了用灑錢補助的老掉牙步數外,完全看不到任何真正有效的因應對策來挽救每年持續下滑的新生兒數。

宏觀而言,人口結構及數量問題當然是國安大危機,縮小面向到經濟或房市面,也當然是絕對無法忽視的超級大利空;中長線來說,影響更勝目前持續蔓延的肺炎疫情。對此,住展房屋網企研室認為,主政者不能再用現在這種灑錢補助的炒短線藥方,必須要了解,唯有先安居,才可能讓年輕人真正願意『增產』。

因此,長期真正有效且永續的做法還是,一方面持續積極興辦社會公共住宅,二方面加速改革目前的房屋市場(無論租或買),使其回歸真正且健康的市場機制,如此才能住者適其屋,希望擁自宅者,也才能以合理的價格購得所需的住屋!

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2020-02-07 17:15經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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誰才是房奴?有房者就是房奴?台島房屋自有率超過七成,難道這七成擁有自宅者都算房奴?抑或房貸未繳清前,才稱做房奴?

也許這些人都不是房奴,因為貸款繳清之後,成為房屋的主人,怎能稱其為奴!倒是租房者,從某個角度上也算房奴,因為是把錢付給房東,替他們繳房貸。十年、八年下來,房東賺到房子,房客仍一無所有。

依合情合理的思維言之,凡買或租自己負擔不起,為住屋花費過多、感受壓力過大者,應稱為「承受居住壓力者」;倘若屋況符合期望,一家和樂安寧,則不論自有或租屋,即使負擔稍重,也不必以房奴呼之。

畢竟,食衣住行民生四項,樣樣都得花費。天下沒白喫的餐,自家付費,何奴之有?難道買車繳車貸,就算車奴嗎?喫一餐豪華大宴,一刷數萬元,也算飯奴?付先旅遊後卡債者,成了旅遊奴,真如此嗎?自己選擇方式為之,無論承受什麼代價,都不宜被稱為奴!

社會大眾間總有理念各異者,彼此互扣帽子,多半為不堪之詞語,人人都受傷害,何必呢?許多人每月從帳戶扣款繳房貸,一想到自己是房奴,不免悲從中來。付房租何嘗不是?

其實每個人心中都有一套寛解之道。房貸廿年已繳十年八個月,再九年多就輕鬆了,何必負面表列,從自傷感?繳房租的則可這樣想:稅金折舊,颱風地震,我都不會有損失,無宅一身輕,何奴之有!

瞧瞧售屋接待中心內,最能感受人們對自有住宅需求的基本天性。物件成交時,業務員獎金入袋,但最開心的其實仍是買到理想房屋的購屋者。鼠年迎面而來,庚子號稱金鼠,希望給房市帶來黃金之年。

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2020-02-07 17:04經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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選舉過後,各界本來都對2020年的房市發展相當看好,無奈世事難預料,1月中下旬,中國武漢肺炎便轉趨猛烈並向全世界蔓延,疫情造成的恐慌,與10多年前的SARS陰霾頗有相似之處,房市也因此增添變數。

從去年年底即傳出疫情的武漢肺炎,在中國當局疑似隱匿實情的情況下,直到1月下旬才受到世界各國的重視並啟動防疫工作。然而在此之前,已有許多中國患病民眾出遊海外,使得短短十來天,全球就有超過20個國家與地區出現確診病患,鄰近中國的日本、韓國、泰國、新加坡及我國,確診個案數更皆突破雙位數。

這回武漢肺炎的染病死亡率,雖不及17年前症況類似的SARS非典型肺炎,可是傳染性卻似乎比SARS有過之而無不及,因此當疫情擴散至台灣後,迅速喚起人們塵封10多年的恐怖回憶。

霎時間,市面上的口罩、酒精等防疫及消毒用品紛紛銷售一空,民眾對於出入人多且密閉的空間也都深感恐懼,百姓如驚弓之鳥的情緒,自然也反應到了房市的來客表現上。

當年非典型肺炎橫行時,房市因民眾畏懼出入公共場所導致來客大減,進而使銷況遭受衝擊,彼時鄰近大型醫療院所的區段,在百姓憂心病毒傳染的恐懼下,買氣也跌落谷底,倘若這回武漢肺炎複製了SARS的恐慌氣氛,對房市的干擾自是可以想見的。

目前看來,我國對於疫情的應對還算明快即時,因此各界認為本次疫病的影響應不會如SARS那般嚴重。但說是這麼說,事實上就住展房屋網企研室了解,自春節連假疫情從中國向外大舉擴散以來,房市端的各案場來客表現可謂雪上加霜,尤其是位在人口密集區段的個案,民眾迴避的情況比空曠重劃區來得更加鮮明。

除了來客縮減可能狙擊銷售表現外,疫情對經濟及產業的影響,也會間接干擾房市,如觀光業、交通業、跨國代工業等產業,企業經營的前景受疫情打擊甚大,從業人員的心情與「薪情」都難免露出愁容。

一旦薪資所得因武漢肺炎疫情而縮水,受薪階級的購買能力也將下降,使房市客源進一步退減,所以武漢肺炎疫情,可說是今年房市最大的黑天鵝;若黑天鵝大肆起舞,市場恐怕沒有太多樂觀的本錢。

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2020-02-06 16:59經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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面對這波短期內似乎愈演愈烈的新型冠狀病毒(武漢肺炎)疫情,台灣社會雖然目前確診病例只有10個,以兩岸互動極度頻繁的情況論,疫情不算太嚴峻;不過,光是台灣人自個兒瘋搶口罩,就足以把整個社會氣氛搞得風聲鶴唳,當然也照例又成為政客操弄、打口水戰的最佳題材。

事實上,不光是政客,房屋代銷業者也很快搭上這波災難話題;稍早就有媒體披露,有案場標榜每日消毒並提供口罩給賞屋客,還強調這些口罩是過去就購入備用,不是和一般庶民爭奪而來。

按此,或許之後可能會有業者推出賞屋(完畢),就送防疫相關器材來招攬客戶?不過目前看來,由於國人搶購造成相關器材大缺貨,政府還祭出口罩實名制購買管控,短期內案場要持續提供或贈送口罩等,付諸實行難度將愈來愈高。

不僅如此,還有代銷業者祭出專人到府、相關資料送上門,並配合專人解說、行虛擬看屋,更同步提供線上客服,就是想藉此減少面對面,進而遭到感染的機會。

祭出這招宅配到府加虛擬賞屋對抗肺炎疫情,表面看來煞有介事;但住展房屋網企研室認為,最後恐怕還是白忙一場。因為就算看屋前端採全虛擬化作業,進入後端實質的決定購買,乃至簽約等步驟,不還是得親自到現場,而且可能是好幾回?而且還沒算到日後交屋階段!

事實是,購屋過程本來就是人與人面對面,而且還是近距離互動,因此面臨SARS或肺炎這類呼吸道傳染病,不可能不受到影響,再多迴避的招數,效用都不大。

是故,住展房屋網企研室奉勸地產銷售業者,不必急著尋找因應這波疫情的對策;請回想SARS期間,當時情況確實也很慘澹,但經過約半年、當疫情獲得控制後,一切還是雨過天晴。

當然,現在市場的主客觀條件不盡相同,要期望肺炎疫情過後房價比照反彈,機率微乎其微,但交易量持續回穩則確實有機會,因此不必急於一時,結果反而吃緊弄破碗;而且說實話,市場上的觀望氣氛,不是疫情爆發後,而是去年下半年就開始瀰漫開來,原因也很簡單,就是房價又見走高。

所以,真正有效促進成交的方式其實仍只有一個,就是把設定成交價更貼近消費者的認知價格,再說白一點就是,降價!

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2020-02-05 17:44經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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雖然這個冬天感覺不太冷,但該來的還是來了;農曆春節約從初一開始,終於出現本次入冬以來最強一道寒流;平地均溫降到個位數字,加上水氣足夠,高山更降下瑞雪。不過,影響這段期間房市銷售的關鍵因素,不是這波寒流,而是一隻從對岸飛出來的黑天鵝,也就是春節期間突然爆發的武漢肺炎疫情。

受到武漢肺炎疫情持續擴大影響,全球股市新春開盤一片慘綠;而國內雖然疫情其實還不算嚴重,但其釀成的恐慌心裡,仍足以對國內社經各層面帶來負面衝擊。其中觀光業首當其衝,高中以下各級學校更因此延後10天開學,如有需要,僱主更必須核准家長放史無前例的『疫情照顧假』。

同樣地,必須在封閉空間內面對面近距離接觸、對話的房地產銷售端,當然也不能倖免。過年前多家業者宣稱春節期間不打烊、要衝買氣,還祭出各式贈獎企圖拉抬人氣。不過住展房屋網企研室調查發現,顯然是受肺炎疫情影響,春節期間只有少數業者真的不打烊,多數案場初三、初四上工,但詢問度也不甚理想。和往年年後,多家業者跳出來宣稱銷售長紅的『榮景』相比,今年顯然差很大。

說到這裡,一定很多人會想起92年SARS疫情;的確,兩者都屬呼吸道傳染病,有相當多雷同處,也都造成民眾恐慌、搶買口罩,避免進出公共場所,或人員出入頻繁空間,這也是對房市銷售造成影響的最主要原因。

但需知,SARS疫情當下,台灣房市正處長期低迷、才正要起步復甦,目前市況則雖觀望氣氛仍濃,但離低檔仍相去甚遠。當SARS疫情獲控制後,累積的需求能量快速爆發,造成隨後價量快速飆升;如今則不僅制度面(如房地合一及實價登錄等)造成客觀條件大不同外,市場面也有所差異,除了供給量持續擴張、利率始終處在超低檔外,更重要的是價格約在半年前就又走揚,就更別說現在還在歷史相對高點。

總之,住展房屋網企研室認為,這波肺炎疫情是短空無誤,但是否是危機入市之良機,恐怕得再觀察。但至少有過去防堵SARS的經驗,這次的肺炎疫情,實際造成影響的程度應該不會太嚴重,只要能及早控制,相信台灣的經濟及房市會很快回歸基本面。

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2020-01-24 03:14經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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稍早房市銷況不甚理想,一般都歸咎於選舉因素。的確,如就往年經驗判斷,就算候選人提出對區域房市實則有利的政見,但到了選舉投票前夕,大眾目光還是很容易被相關訊息拉走;這對房市銷售端來說,確實會有相當程度影響、而稍早結束的選舉,當然也不例外。


 
 
只不過,從選後這兩週期間的市況表現,及業者強銷動作研判,恐怕不光是消費者,甚至連業界都還心存觀望。今年春節後,大概還是會有業者跳出來宣稱賣了幾億幾億的房產,但就目前趨勢研判,這段期間的銷況,恐怕真的只能用度小月來形容。

首先無意外地,選舉投票日當週,無論基於幾家歡樂幾家愁,或是相關話題還在興頭上,案場詢問度當然不會太理想,此乃非戰之罪。但來到選舉後第二週,案場人氣不但沒有回復一般正常水準,甚至連持平都算不上;整體來看,除了少數有辦活動造勢的案場外,來客組數幾乎都是繼續下滑。我們當然可以把原因歸咎為人們準備過年事務,所以抽不出時間看房子;但十之八九,應該還是消費者持觀望心態所致。

接著再看到建案曝光狀況,同樣非但沒有恢復到選前的正常水準,甚至也持續下探。尤有甚者,選舉後第二週北台灣銷售中建案釋出的報紙廣告篇幅,竟然創下歷年同期(春節前)單週最低紀錄。這個狀況,或許可以說是業者把廣告預算和銷售火力都移到網路上,但其實選前北市還有不少個案持續釋出報紙廣告,到了選後卻意外沒有繼續為之;這樣的情況足以說明,就連房產業者對選後房市,也仍保守看待。

總之,無論是從消費、生產或行銷端,目前房地產市場的低迷狀況,都是以往農曆年前夕從未見過,甚至也不曾在大選過後發生。而對於此等狀況,唯一合理解釋就是,對於短期市場,買賣雙方都還沒有從觀望氛圍走出來。在這樣的情況下,鼠年開春房市,恐怕要從低檔起跑了。

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2020-01-24 03:06經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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選舉總是一時,選後房市恢復正常,建商推案如箭在弦,不得不發。大夥湊一塊推案,像造勢一樣,廣告齊發,一片熱鬧景象。很可能刺激市場,催出顯性隱性買家,共創業績榮景。

公元兩千年號稱千禧年,當初萬眾呼喚,全球期待;一剎間已過20年,2020是另一個廿年世代。長期觀察房地產之立足和走向,可謂到了大週期的轉折點。譬如都市城鄉建物,多半面臨危老,以及汰舊換新的處境。即使結構尚居住,但電梯和水電管線,乃至外牆貼物,與住安相關設施,非更新不可。

 
 
如此多年輕人投入各行各業,能別出新裁,天馬行空獨創境界的事例,卻絕無僅有。像臉書老闆微軟創始人等,皆少年早發。台島青年困於低薪陰影,求出不得,侈談在研發行銷方面有傑出表現。

近半世紀前,台北房屋崛起,開創售屋新模式,爾後開枝散葉,桃李滿天下。今日的房仲連鎖和廣告代銷,在數十年間,締造房市榮景和城鄉繁華,厥功甚偉。可惜後無來者,再難見突破創新。

人們為衣食奔勞之餘,只求小確幸。台島人均所得雖不高,但與物價相較,仍可過日。國家的產經政策缺乏提振和獎勵性的誘因,人才和創意遂埋沒於連續假期和喫喝旅遊之間。

租金和人事成本負擔較重,經營體常思避重之法,譬如網路商家興起,以及約聘、派遣或委外,皆為適例。許多受雇者感覺朝不保夕,驛動之心不斷,哪能全力任職。社會生產力降低,部分肇因於斯。

房地產行業適者生存,業績掛帥,誰人不知。願賭服輸,入行者試試身手,合則留不合則去。但輾轉浮沉之生涯,何時方休。早年預售屋代銷高手輩出,廣告文案,行銷手法,創意教人拍案者甚多,惟近年這類事例已甚罕見。大環境使然,行業景氣使然。未來走向是否愈趨無趣,或也是無可奈何!

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2020-01-20 19:46經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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無論原因是什麼,剛結束的本屆總統大選,競選期間可說完全缺乏真正的公共政策論述;就拿高房價問題來說,小英過去執政四年期間,其實根本沒有提出任何因應政策,甚至就連最起碼的實價登錄2.0,最後也形同自廢武功。如果再看日前營建署長的相關談話,住展房屋網企研室現在就可斷言,小英未來這四年任期,大概也不會提出任何和房地產制度改革相關的政策方向。


 
 
根據稍早媒體報導,營建署長吳欣修表示,隨著少子化,加上社宅持續興辦,未來十年台灣房市需求將明顯縮減,現在的高房價就會『自然』有效獲得改善。

以上這番言論,聽起來似乎很有道理,但背後真正的意思就是,政府將繼續無視高房價現象,也不會推動任何解決高房價問題的政策。然而,這不僅完全是錯置社會住宅的功能,更形同放任由市場機制自行運作;對照四年前高調倡議推動房市改革的民進黨及小英,更是極端諷刺!

對於營建署長上述言論,首先最大問題出在,就算有足量社會住宅,只要相關條件允許,房價照樣飆漲!看看前幾年的香港,不就是最好證明?

需知,社宅固然有調節市場供需的功能,但仍只是短期解決一般民眾居住的燃眉之急;其真正且主要目的,還是在照顧無法透過市場機制滿足居住需求的社經弱勢者。

至於一個地區的房價波動,不光、也不能只看需求增減,還有其他複雜因素,如資金、利率及相關制度等等。而資金如洪流,政策難以阻擋,利率更是牽一髮動全身,不可能光因為房市或房價因素就作變動;官方唯一可以推動、讓房價回歸合理機制的,只有一項,那就是稅制。

所以包含囤房稅、空屋稅、空地稅,甚或現行持有稅等,都是可考慮加徵或改革的。但顯然營建署長的說法,某種程度已暗示,現在的小英政府,根本沒有打算要推動任何實質的房地產制度改革;甚至還是跟過去歷屆政權一樣,完全不把居住視為民生需求一環,更打算放任價格完全由市場決定之。

但最諷刺的是,台灣的不動產市場資訊始終不透明,稅制又扭曲,其實根本沒有真正的市場機制可言。如此這般,就算少子化加社宅,都會高房價還是一樣等同無解。筆者必須直白地說聽了營建署長上述這番談話,建商為首的房地產業者可說是『暗爽在心內』;相對地,期望小英政府針對高房價或房市亂象有所作為的選民們,則要大失所望了!

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2020-01-10 16:34經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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稍早各家房仲業者以六都最新公布的12月買賣移轉棟數,估計去年全台買賣移轉棟數將可重新站回30萬棟關卡。不過,無論最後有沒有超過30萬棟,去年房市買氣回溫,都已是確立事實。

如此走勢,不但讓業者信心倍增、近期拼命買地推案,更重要的是,近半年新案開價又再現拉高走勢。如此發展,幾乎現在就可斷定,2020上半年新建案房市將上演價量齊揚戲碼;而接下來外界關注的當然就是,交易能否持續回溫。

然而,以目前各種主客觀條件論,交易是否回溫還在其次,一場房市價格戰恐怕已難避免。這所謂的房市價格戰,大概有兩個層面;一是買賣雙方的價格認知拉鋸,二則是個案間競爭造成的價格拉扯。

去年買氣明顯回升,之後甚至還有台商、香港客等相對多金的外來客形成新買盤,這是業者拉高價格的最直觀理由。不過即便如此,應該也只有一些特定地段,才能獲得這些外地客青睞;多數一般產品的成交價真要能向上挺進,還是得靠本地剛性消費者支撐。

只是就目前客觀情勢看,並沒有這樣的條件存在;因為左看右看,都還看不出一般受薪階級今年能夠獲得相當幅度的加薪,因此買賣雙方價格認知的拉鋸戰,依然無法避免。

所以接下來可能以下兩種發展情境;一種是兩方持續僵持,交易量無法再往上拉高,加上供給大增個案,銷售競爭激烈,最後賣方勢必得在價格上稍作讓步,就如同前幾年的發展一樣。然以目前超低利率,加上建商近年交屋順利賺飽飽的情況論,今年要看到此情況發生,機率非常之低。

另一種則是相對較理想的情境:新政府改革拼經濟有成,庶民薪資實質增加,購買力及追價意願提高,賣方開價獲得認同,最後房價溫和上漲,交易量也緩步上揚。相信這應該是各方最樂見的狀況;只不過如果真能達到,現在台灣也不會持續深陷高房價民怨的泥沼之中。

總之,2020鼠年房市大概最可能的發展,還是供給大增,賣方開價拉高,但多數買方無力追價,最後形成僵持狀況;去年交易量回溫的走勢,當然也就會嘎然而止。

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2020-01-10 16:09經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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由交通部高鐵局執行、剛完成之所謂『全台高快速鐵路網整體規劃報告』,日前經媒體揭露;根據這份報告,中央政府打算在2030年前打造環台軌道路網,實現環島一周僅需6小時的目標,全案交通部內部已審核通過,訂於本月底前向中央提出相關規劃報告。

根據媒體揭露的內容,這個軌道路網規劃主要有高鐵從目前南港延伸至基隆及宜蘭、南端高雄延伸至屏東,及改善現有台鐵花東線等兩大主項,也就是所謂的西高鐵東快鐵,進而打造所謂全島一日生活圈。

然而,撇開必定會引發的選前疑似買票質疑,說實話,同樣的建設思維放在十年、二十年前或許堪用;但現今網路時代、資訊傳遞極為快速之下,是否還要繼續用『從甲地到乙地多快可抵達』的傳統思維行事,其實是值得商榷的。

從運輸效能及減碳角度,以軌道運輸取代道路,是沒有問題的。但光是高鐵延伸宜蘭,就仍存在衝擊環境的疑慮。不僅如此,當初蓋北宜高及西部高鐵時,也都曾宣示過要打造西部及北台灣一日生活圈,拉近區域落差;但高鐵這邊,車站特區發展看似蓬勃,實際只有建商進駐開發推案並把土地價格炒高,至於非設站區域,現況如何,就不需多加贅述。

就算只看特區開發,除桃園青埔略有雛形外,更(最)早出現推案的竹北六家,目前仍只有民間開發,官方標榜的科技或生技園區,都還沒看到影子;台中烏日等其它特區,也都還在紙上談兵,或至多是產專區開發剛有民間業者進駐投資的初期階段,離發展成形還有一大段距離。

北宜高更是最鮮明的反證。一日生活圈除了拉高當地房價外,完全沒有任何實質助益;就連當地業者原本引頸企盼的外地台北客,也沒有真正大量出現,就算有,最多也只到北宜高進入蘭陽平原第一站礁溪,他們看中的更不是北宜高利基,而是開放陸客觀光及資金行情帶來的比價跟漲效應。

尤有甚者,台北宜蘭變成一日生活圈後,還讓本地觀光客不再留宿當地,對當地觀光旅宿產業反而變成阻力;如此這般,根本沒有當初官方強調,拉近城鄉落差的效果。當然,對宜蘭人來說,能更快速方便抵達西部,仍有其若干意義,但同樣地,北宜高每到假日必壅塞,也成了兩地用路人揮之不去的夢魘。

在這樣的情況下,解決之道是高鐵延伸?恐怕沒那麼簡單。或許主事者先得想想欲速則不達的道理,而進思考強化、扶植以觀光為核心,讓相關產業落地生根,一方面創造更多在地就業機會,再者也可讓外地觀光客真正願意在這些地區停留更長的時間,促進當地零售內需,再輔以投入適當的基礎建設投資;如此『以慢制快』,才有可能真的慢慢拉近差距。

否則,就算高鐵環台一圈,或打造軌道一日生活圈,以目前數位時代產業型態變遷的速度論,恐怕是沒有辦法達到官方口中堂堂的預設目標:甚至從過去經驗看,只會成為開發商或賣屋者,拿來哄抬房價的題材!

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2019-12-31 17:46經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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最近幾則和購屋貸款相關的報導,一如往昔,相關業者乃至主流媒體續以偏多角度切入解讀之。然住展房屋網企研室認為,這種習慣成自然的模式,其實是有疑義的。

首先,某房仲援用聯徵中心資料指出,該中心的房貸樣本數已連續兩年超過4萬件,再來則是央行公布最新11月購置住宅及建築融資餘額再度雙創歷史新高;這兩項數據或統計,外界一般續以偏多角度,也就是市場交易回溫解讀之。

交易量回升,確實會推升購屋貸款餘額,乃至聯徵中心統計樣本數;而建商推案信心跟著拉高,也會帶動土地及建築融資餘額拉高,這是很合邏輯的推論。但換個角度看,上述幾項數據總(餘)額拉高,是不是也有可能是其他原因造成,比如某房貸戶因為收入不穩定等原因,未能如期順利還清貸款,必須展延還款年限或轉貸等等。畢竟餘額增加,其實只是代表總額度持續往上堆疊而已。

當然,由於沒有任何資訊能進一步說明之,而且最直觀的解釋,確實也是新增貸款戶數或額度增加;因此主流傳媒及業者直接導到交易量增的結論,其實無可厚非。然即便如此,就真是利多消息?事實上,當央行公布11月房貸土建融資餘額續創新高後,就有央行理監事『再度』提出警告,提醒央行須注意不動產授信風險。

為什麼明明交易量回升是好消息,卻有央行理監事要提出以上警示?其實原因,和前幾年央行針對部分地區祭出所謂信用管制,也就是限縮房貸,出發點或理由是一樣的,那就是擔憂過多資金湧進不動產市場,則一旦房地產價格出現波動時,就會直接影響多數放款擔保品的價值,進而衝擊整體金融穩定及秩序。

再說白一點就是,太多籌碼放在同個賭盤,讓不動產相關融資達到『大到不能倒』的情況。因而使得主掌貨幣及金融秩序的央行動輒得咎,不得不提出警告,甚至先行推出必要性措施,避免上述狀況真的發生。

只是,從前幾年房市景氣復甦,再到99年後的資金行情,確實有愈來愈多的資金,或者購屋,或者購地,不斷流入不動產市場中,房貸及土建融餘額持續飆高,就是這麼來的。

我們本來還有銀行法72-2條所謂天花板條款,避免不動產融資比例過高,產生系統風險。然而這幾年金管會等單位,卻不斷網開一面,持續削弱天花板條款的防禦強度;比如把包含都更、危老等其實和不動產也直接相關的融資排除在外。不僅如此,就算這幾年前後任央行總裁不斷提醒,各家行庫還是利用各種手段、巧立各種名目,不斷擴張不動產相關授信;表面上看起來,是不動產市場欣欣向榮,然從金融秩序角度,則是風險係數愈拉愈高。

總之,不動產相關融資餘額持續飆高,從金融穩定的角度而言,就是把雞蛋都放在同一個籠子裡,產生更大風險,其實並非好事。而如果金融秩序真出了問題,幾乎都靠本地需求支撐的房地產,絕對也不可能倖免於難。

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2019-12-27 19:55經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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最近多家商仲業先後公布2019土地交易統計,無論金額或面積,幾乎都創歷史新高,且其中建商貢獻超大。這一方面代表未來幾年建商完全不愁沒推案原料,但也暗示,往後市場供給量依然欲小不易。因為,上週鄉林老董賴正鎰才公開預測,2020年全台房市推案規模上看1.5兆!

如果說供給大量是未來式也就算了;但相關統計顯示,住展房屋網企研室也早已發現此一狀況:過去幾年無論建照或使照核發量,都創近年新高,因此供給擴張的趨勢並非才要發生,而是已持續好一段時間。

房市供給續增,甚至有些過度擴張,短期不外乎是台商回流投資,加上美中貿易戰火暫歇,讓各單位對來年經濟預測普遍樂觀,房地產業者當然躍躍欲試。另外,過去一年買氣回溫,也讓建商推案信心大增。

看好未來經濟狀況及市場買氣,建商拚命推案,似乎再正常不過。但樂觀之餘,住展房屋網企研室發覺,市場上卻缺乏對需求面的『現實感』;稍早某房仲業者就還在用資金行情榮景期的買賣移轉棟數,預測未來市場需求量。

說到這裡,一般都會指出,少子化造成需求量減,將會造成極大影響。但住展房屋網企研室認為,就算沒有這項危機,光以現狀論,這幾年累積的大量供給,就足以在不久的未來造成供需失衡。

不能否認,扣除潛在置產買盤比例可能更高的台北市一線區,多數房市供給,仍得仰賴本地,特別是剛性需求消化;而這當中,受薪階級當然又占大多數。但目前看來,廣大受薪族群最近的『薪情』,和建商推案動作或經研機構預測可說是完全兩樣情。

就先不談主計總處近期統計一直顯示,國人實質薪資持續倒退,比16年前還差;去年底國泰金公布相關調查就顯示,展望來年,六成以上受訪者認為薪資將繼續凍漲。如果國泰金這份調查能反映真實,那麼展望鼠年房市,就算房價不再漲,剛性消費者的價格負擔力依然沒有提升。

但看看過去這半年多來,業者推案牌價又開始往上墊高、試探消費者底線,且展望來年可能還會繼續;再回頭考量供給量持續引爆,則只要以上房市需求現狀沒改變,則將很難不演出『供過於求、賣壓浮現』的戲碼。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4253431?from=ednappsharing

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