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2020-10-16 18:33經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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最近幾年台灣的房地產變化,確實跌破許多人的眼鏡。一般人大多認為,都會區、市中心的房子增值性比較高,但近年蛋白區、甚至偏鄉的房價漲幅,卻比都會區更大;這種現象,更引起學者與央行的關注。住展房屋網企研室則認為,這種特殊狀況絕非空穴來風,它的成因雖不單純,但大抵與房價基期、政府建設、民間產業投資等因素有關。

首先是房價基期。眾所周知,在2009年到2014年間的房市大多頭,全台主要都會區房價飆漲,像台北市中心新建案成交價動輒見百萬/坪,豪宅甚至攀升至二百多萬/坪;由於都會區房價基期已高,要再大漲20%、30%,已經不容易了。

反觀蛋白區,房價基期原本偏低,要再漲個20%、30%就相對容易。這種狀況,在龜山A7、台中海線、北高雄的仁武與橋頭,以及新竹縣市都市外圍新興重劃區都正在發生中。因為資金大量流入這些蛋白、蛋殼區,導致平常不起眼的地方房價照樣漲翻天。

為何這波資金湧入蛋白、蛋殼區呢?簡單說就是「有題材」,而題材的來源,正是政府重大建設與民間產業投資。

以龜山A7來說,因為捷運機場線設站,加上中郵物流園區的開發,帶動了房地產大翻身。在以往,體育大學周邊根本沒有建商願意進駐推案,但現在新建案開價竟衝到3字頭。高雄橋頭也是如此,因為捷運與橋頭科技園區的關係,房價也節節升高。再說新竹寶山,這個許多人根本沒聽過的偏鄉,現在也因台積電擴廠,使得購屋需求湧現。

從近年全台房地產發展來看,可以明顯看出,漲勢最凶猛的地方已不再是蛋黃區,許多名不見經傳的蛋白、蛋殼區,房價漲幅更勝都會中心。投資人如果能掌握這股趨勢,或許能夠在這波多頭成功淘金!

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2020-10-08 18:03經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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從最近的房產市況變化可發現,現在是價格漲勢非常明顯,但交易最多只算平盤的狀態;量縮,價卻仍能飆漲,住展房屋網企研室認為,唯一合理解釋就是投資客進場追(高)價,而且大部分還是搶買高財務槓桿、高風險,以小搏大的預售屋。這也難怪,預售市場端業者各個笑開懷,但房仲業者卻呼籲大家要居高思危。

所以,雖然央行副總裁陳南光稍早近乎公開提出房市(價)過熱的警語,但央行內部無意外也有不同意見;如身兼央行理事的合庫董座雷仲達就不只一次強調,目前房市總成交量其實沒有大量提升、回到過去多頭水準,因此其實還算健康。

現在市場到底是否過熱?或許這樣說比較貼近事實:價(漲)已達(央行的)標,但(成交)量的部分則遠遠不及上一波信用管制時的水準。基於這樣的前提,加上央行內部看法分歧。所以就算真要出手,也不會那麼快。

尤其最近又有行庫高層跳出來說,增(徵)空屋稅會比管制貸款更有效(抑制房價漲勢);雖然這有點像是在推卸責任,但換個角度也是事實。畢竟過去以來房價易漲難跌,很大原因的確在於現行不動產相關稅制,扣除還年輕的房地合一稅外,都仍有利於炒房及囤房者;就算房地合一稅,也只針對短線成屋操作,對資金雄厚的囤房族,專買預售屋紅單、炒短線的投機客來說,根本不痛不癢或事不關己。

總之,目前種種跡象都顯示,短期內(央行)不大可能重推信用管制之類的調控政策,也難怪多數業者依然老神在在,繼續高唱未來房價還是只漲不跌,現在進場是相對低點,要盡快把握目前史上最低(房貸)利率的老調。

但未來市場價量,真的就這樣乖乖遵循過去的歷史法則,房價曲線繼續頭也不回往上嗎?住展房屋網企研室認為,如放任不動產整體稅制維持現狀,不無可能。但目前市場主客觀條件,也都是過去不曾有過的,這除了業者最愛的史上最低利率外,還包含新冠肺炎疫情肆虐,美中政經衝突,國內人口結構丕變、提前加速老化等等。因此後市發展究竟會往哪走?說實話,沒人說得準。

不過對剛性需求者來說,有一個原則確是萬年不變。對於多數自用購屋者來說,房屋是民生消費財,所以該關心的不是未來價格漲跌,不是保值性或能否增值,而是實用價值;這包含是否符合自身或家人需求,周邊機能是否足夠,當然最重要的是,當下自己的經濟能力能否負擔,又不會影響最基本的生活品質。

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2020-09-30 18:35經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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日前最新公布的九月中央大學CCI調查結果,對現階段線上有新建案銷售的業者來說,絕對是超級好消息;因為當中被認為反應房市狀況的購買耐久財時機,居然來到歷史新高的119.85點!

然平心而論,如果是真關心國內整體經濟及產業發展者,看到這樣的結果,應該高興不起來!因為九月CCI六指標中,也只有耐久財顯著上(回)升;另一項上升的是物價水準,但只增0.15分,和耐久財升幅將近11分相比,差距甚大。

至於其他四項,包括投資股市、就業機會、家庭經濟狀況及國內經濟景氣,則通通下跌。尤其除耐久財外,其他五大指標實際分數都在100分以下,以中央大學的定義,都還是屬於絕對悲觀的。因此九月央大CCI反應的,實是總體經濟展望不佳,僅房市獨熱。

應該是看到這樣的趨勢,多數房仲業者或學者,是提出居高思危的呼籲或看法。然而曾主持過CCI調查,目前掛名台經中心研究員的朱雲鵬,從工商時報獨家引述其觀點或看法看來,顯然是獨排眾議。

根據朱的說法,目前這波房市熱和之前不同,因為現階段(房市)投資客仍少,主要是靠首購、換屋及海外台商(資金)回流,還說這算是相對健康的發展。

但弔詭的是,朱卻也承認,這波房市熱,主要是靠大量資金湧堆砌出來,所以當然無關經濟,甚至和經濟狀況背離。但這似乎有點自相矛盾;如果就業展望不佳,對家戶、對總體經濟展望都偏悲觀,房市剛需者又怎麼會進場買房?

這次(房市熱)真如朱所說,和之前不同嗎?業者或其他學者觀察或說法,顯然也非如此。其他相關報導顯示,房仲業者或學者多認為,目前房市主要是避險買盤,而避險不算自用,是投資吧?況且會有哪個自住客,是用避險觀點選購房子?

事實上,扣除疫情及台商因素,目前這波房市熱,和上一波99年起的資金行情根本如出一轍,都是各國央行QE政策造成的結果。尤其很多湧進房市的熱錢,實是被低利逼出來的本地閒錢;既是閒錢,就不大可能是剛需者,而是高階資產族持有。而這類族群通常已有多筆房產,購入更多目的,通常不是自用或換屋,而是長期資產配置,或以近期來說就,對應疫情及經濟風險,甚至地緣政治動盪而產生的避險保值需求。

我們不知道,也無從理解,朱為何會有以上這種獨排眾議,卻匪夷所思的解讀;或許朱對房市投資的定義非常狹隘,狹隘到僅限於短線進出賺價差者?但有關這點,住展房屋網企研室先前也已點出,短線進出者早就不再蟄伏;最近頻傳預售屋熱賣甚至秒殺,十之八九就是這些人的傑作。

在此住展房屋網企研室要再重申一次,疫情趨緩後的這波房市熱錢趴,首購、換屋等自用剛需早已不是購買主力,主力已被中長線避險保值投資目的者取代,短線操作者也早就重起爐灶;更重要的是,熱錢拱房市,絕對不是健康的發展!

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2020-09-28 20:19經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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台灣今年股市與房市兩頭旺,越來越多人覺得炒股票似乎比買房好賺。因為股票一漲,每天是好幾趴的賺,錢賺得比買房還快。再者,買股票所需的資金相對少,買賣手續簡便,不像買房子需要一大筆自備款,買賣程序又那麼複雜。

在我的朋友圈中,也有不少人詢問是不是該把自己所存的買房基金,拿去買股票;就當作存錢一樣,買股票來「存股」,每年至少賺個三%、五%,豈不是更容易存足買房自備款?

針對『買股』VS『買房』的抉擇,我想沒有絕對的對與錯,只有輸家與贏家的差別。

不過,這個問題總會讓我想起對岸股市的一句流行語,叫作『割韭菜』。農民種植韭菜時,會把韭菜鱗莖種在土裡,等到菜葉長出來之後,農民就會把菜葉割下。

因為韭菜生命力很強韌,靠著鱗莖就能一直長出菜葉,農民可以不斷的收割韭菜。

股市裡的作手、大戶,因為他們往往掌握內幕消息,所以宰殺散戶就宛如農民割韭菜一樣,收割完這一批散戶,不久後又能割下一批新散戶。股票市場就是如此有趣,一頭栽進股市的股戶,往往認為自己可以輕鬆賺到錢或賺到股利,但最後都只不過是被收割的韭菜罷了。

所以有人笑說,在股票市場中也有『八二法則』,只有二成的人賺到錢,其餘八成的人都賠錢。何以致之?關鍵就在於台股的監理制度實在爛透了,很難保障到一般散戶,至於那些炒股的作手、金主、大戶,以及得知內幕的公司高層,就算犯法也沒有多大的懲罰。

從過去的博達、萬泰銀、樂陞、華映,再到今年的康友,台股年年都有地雷股爆炸,股票頓時變壁紙。就算您選擇存股,但台灣公司壽命可以超過三十年以上的是少數中的少數,股票存久了也是變壁紙。

講來講去,炒股風險高,還是買房子最穩健。在資金浪潮之下,投資房地產該往哪裡走?本期「桃捷2﹒0 潛力生活圈」、「資金行情8財區」、「建設收割日 置產青埔時」,以及「新竹靠黑金走大運」等豐富報導,或許能在茫茫房海中為您指點一盞明燈。祝您賞屋愉快!

本文摘自2020年9月5日出刊之《住展雜誌》459期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「資金行情8財區」、「雙北捷運好金喜」、「928檔火爆推案區」、「新竹靠黑金走大運」、「桃捷2.0潛力生活圈」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 謝謝!

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2020-09-25 15:36經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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目前國內有關所謂購屋意願的調查,雖然不能算多,但掐指一算也不少;畢竟幾乎所有房仲品牌,都會定期針對客戶(主要為網站會員)執行相關調查並公布之。

不過畢竟房仲業本身和此調查實有利害關係,總會給人一種瓜田李下的感覺;基於此一準則,行之有年的中央大學CCI(消費者信心指數),和這幾年才慢慢嶄露頭角的國泰金控庶民經濟信心調查,當中都有的耐久財購買信心調查,似乎就成了國內唯二相對客觀、較值得參考的房市購買意願數據。

儘管所謂的耐久財,在定義上其實不僅止不動產,不過現在大家幾乎已把耐久財購買信心和購屋信心畫上等號,以上兩單位也都已經從善如流、依樣解讀之。而且兩單位幾乎都是在月底就發表當月調查結果,因此當然又比官方數據動輒落後一個月以上的狀況,更具參考性。

不過住展房屋網企研室發現,上週出現一則國泰金調查的相關報導,時間點相當詭異;根據該報導,國泰金表示,第三季起買方進場意願提升,主要是期望疫情影響下,房價會逐漸鬆動,但目前看來事與願違;據此國泰金預估,接下來有可能會出現失望性賣壓,或者至少是購屋意願下滑(的調查結果)。

有趣的是,出現這則報導時間是月中而非月底,最新的九月調查結果尚未出爐,這說明,很可能是基於目前市場再度出現是否可能(買氣)過熱(疑慮)的討論,因此國泰金根據他們自己先前數月購耐久財信心的結果進行進一步匯整分析,而得到上述結果,再據此做出預測。

但弔詭處就在於,儘管國泰金做出上述預測,但目前為止市場買氣,特別是預售市場,卻仍居高不下,似乎還反映先前購屋意願上升的調查結果。那麼,這中間到底有何蹊蹺?

國泰金的分析並沒有錯,現階段房市買氣升溫卻也是不爭事實。住展房屋網企研室認為,關鍵在於國泰金調查沒有可能,也無法顯示購屋意願回升當中,多少比例來自剛性需求,又有多少來自投資者;然而,對照房價所得比變化及目前建商開價,顯而易見會發現,這波買氣高漲,根本不可能只仰賴剛性自用;既然如此,當然沒別人,正是投資目的者們的傑作,無論操作進出時間是短、中或長。

據此,真相只有一個,那就是就算短線投機客沒有全數出(回)籠,但中長線置產族早就縱橫市場多時,剛性需求者則早已不是房市消費主力!

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2020-09-24 15:20:06聯合報 記者張瑞傑/台北報導
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今年房市在疫情威脅之下,復甦的力道強到出人意表。據住展雜誌統計,北台灣今年Q3銷售中新成屋預售屋建案數量為1439個,較今年Q2大減81個,季減幅約5.4%,創下2013年以來單季減少建案量數最多的紀錄。住展雜誌研發長何世昌表示,自5月中疫情趨緩後,因低利、資金氾濫催生出新一波購屋熱,買方積極進場,新建案完銷的速度快得驚人,以致於銷售中建案數量快速降低。

今年房市在疫情威脅之下,復甦的力道強到出人意表。(圖/聯合資料照)
今年房市在疫情威脅之下,復甦的力道強到出人意表。(圖/聯合資料照)
 

觀察北台灣銷售中建案數量變化,自2013年以來就持續攀升。到了今年Q2更衝到1520個,再創歷史新高。但隨著疫情趨緩,5月中下旬市況就已快速好轉,隨後建案數開始明顯下降。

北台灣三都當中,以新北市銷售中建案數量減少最多,較上季少了31個,季減幅約7.3%、年減幅約8.7%。其次為桃園市,Q3建案數量降至374個,比上一季減少28個,季減幅約7%、年減幅約4.1%。

何世昌指出,由於台北人口大量外移,今年來淨移出3萬餘人,「脫北者」大舉湧進新北、桃園。除了這類輕移民的剛性需求買盤挹注外,還有口袋較深的台北投資客強勢進場,使新北與桃園兩都的建案完銷速度加快,銷售中建案數因此減少。

台北市減少的建案數量較少,Q3銷售中的建案數量仍有218個之多,只比上一季少掉3個,季減幅僅約1.4%,年減幅則約為3.5%。台北市近期市況雖然表現不錯,但因今年供給規模實在太大,創下近十年新高量,以致於建案減少的數量略遜於新北與桃園。

台北市銷售中建案數量最多的行政區,前三名依序為北投(30個)、中正(26個)、中山(25個)。北投區今年新開出的建案普遍順銷,但問題是還是有不少陳年舊案依然動不了,這些舊案似乎沒占到景氣復甦的光。

新北市銷售中建案數量最多的行政區,前三名依序為淡水(56個)、林口(54個)、新莊(30個)等地。桃園市則以桃園區最多,建案數高達79個;雖然桃園銷售中的建案數量驚人,但主因是新案源源不斷出籠,而桃園區今年來成交量、價均往上爬升,且建案數比Q2的84個還少。

何世昌進一步指出,今年國內房地產景氣上升力道超乎預期,買方考慮期縮短、出手意願快速上升,導致許多建案在短時間內就賣光光。不過,從熱銷案的分布來看,熱銷案大多是投資性質較高的預售屋,反觀自住性質較高的新成屋案銷售緩慢。

今年房市在疫情威脅之下,復甦的力道強到出人意表。(圖/聯合資料照)
今年房市在疫情威脅之下,復甦的力道強到出人意表。(圖/聯合資料照)

https://house.udn.com/house/story/5889/4885341

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都更、危老及新案湧入,台北市今年新屋推案量將改寫10年新高。(鉅亨網記者張欽發攝)

都更、危老及新案湧入,台北市今年新屋推案量將改寫10年新高。(鉅亨網記者張欽發攝)

據市調機構統計,今年截至 8 月底止,台北市新成屋、預售屋累計推案量達 2360 億元,距離去年全年 2472 億元,差距僅約百餘億元,估今年 9 月到年底,北市還有大約 900-1200 多億元的案量會推出,全年將改寫近 10 年新高,有機會挑戰刷新歷史新高紀錄。

 

觀察北市過去 10 年平均每年推案量約 2427 億元,今年光前 8 個月案量就已逼近前十年年均量。住展認為,如無意外,今年推案量可能落在 3200-3600 億元之間,不僅將超越 2018 年的 3103 億元,改寫近 10 年新高,更極可能突破 2010 年的 3262 億元歷史新高。

造成此推案量大幅增加,住展研發長何世昌指出,因都更、危老推案熱到爆,和商、廠辦逐漸放量,以及房地產景氣強勁復甦的激勵之下,北市建商推案意願高昂,導致於供給量暴增。

北市 12 個行政區中,信義、士林與南港等三個區域推案量達 300 億元以上,其他行政區大多呈現正成長,僅中正、萬華等兩區推案量大幅度衰退。其中,萬華區是北市市況最弱的區域,今年反而出現推案、買氣皆冷的情況。

何世昌分析,雖然今年北市推案量極大,但市場卻與往年大為不同。第一個不同,是今年具指標性的新豪宅案相對少,不像往年推案爆量時,指標豪宅案扮演了帶頭向前衝的角色。反觀今年北市新建案市場,主要是由中、小坪數房型領銜演出,小型個案堆疊出驚人巨量。

第二個不同,在於都更、危老建案的案量與比重大增,相關數據遠遠高於往年。第三個不同,則是商、廠辦推案量激增,前 8 個月釋出的量體約 200 億元,占北市總案量約一成左右。

何世昌指出,一般印象中北市素也少、新房子也蓋得少,但北市房地產結構就像月臉的臉一樣偷偷的在改變。台北市不少透天厝原本一棟是一戶,由於都更、危老高額容積獎勵的關係,「一戶變十幾戶、兩戶變三十幾戶」,這種「老房子生新房子」的特性正在改變市場供給。對購屋族而言,因都更、危老案多位在菁華路段,最直接的感受是市中心建案選擇變多了。但對業者而言,當北市供給因都更、危老爆量而邁入「高原期」,未來幾年推案量若居高不下,銷售的風險將逐漸上升。

資料來源:住展
資料來源:住展

延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4525987

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2020-09-16 19:59經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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今年房市未因疫情而下跌,反而越挫越勇,房價續漲,而成交量也有所成長。央行常務理事、合庫金董事長雷仲達說:「目前房市是回溫但不至過熱。」住展房屋網企研室表示,雷仲達因具央行常務理事身份,其發言多少會被視為央行對房市的態度。但最讓人好奇的是,房市「過熱」的標準到底是什麼?其實到現在恐怕都只是自由心證;不管是房市有沒有過熱,或者央行出手抑制房市,到底倚靠哪些標準,至今依然說不清。

住展房屋網企研室指出,2010年6月央行祭出「選擇性信用管制」,之後數度擴大適用管制區域,而當時央行總裁彭淮南數次強調「並非打房,而是管控風險」。央行被逼出手管控房市,想必央行一定認為當年房市過熱,但「過熱的標準」到底是什麼?央行並沒有明確說明。

時隔多年之後,央行常務理事雷仲達談到今年房市,認為現在房市「不至過熱」;而雷仲達的評估標準又是什麼?他也未進一步闡述。

一般來說,評估市場過熱,無非是「量」與「價」。如果是成交量,今年全年買賣移轉棟數應該會突破30萬棟,成交量並不算多,若說沒過熱倒也合理。如果是指成交價,則今年全國房價已經突破歷史新高,早已漲得比2010年央行實施選擇性信用管制時還貴,若說價格沒過熱,看起來並不合理。

又或者,央行有其他的評估標準?如果央行管控房市是為了控制風險,無非是希望金融穩定,那麼評估的標準可能放在「不動產放款額度」與「房價下跌的可能性所帶來的違約風險」。若是前者,不動產放款額度頻頻創造歷史新高,國銀放款高度集中於不動產,此時就該出手抑制;但若是後者,目前看來房價回檔下跌的可能性不高,似乎沒有擔憂的必要。

另一個可能,央行評估房市過熱的標準與否與「投資氣燄強弱」有關?則評估的標準,看今年房地合一稅課徵金額為歷年新高,就足以顯示目前房市投資炒作趨於普遍。如果是這樣,怎會說房市不至於過熱?

另一個可能性是,央行根本沒有房市過熱與否的衡量指標,而是理、監事開會討論投票,多數人認為過熱就是過熱?如果是這樣的話,個別理、監事就不宜針對房市過熱與否對外發表意見,因為單一成員意見不代表央行所有理、監事的意見,也可能讓外界誤解、或誤判央行未來的政策方向。

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2020年08月27日

【文/住展房屋網】短期來看,新冠肺炎仍是影響台灣,乃至全球最鉅的因素;但中長期而言,人口結構變化則一直都是台灣內部國安等級的議題,而且現在甚至已非進行式,而是完成式!因為國發會上週公布的最新統計顯示,今年二月台灣人口就開始負成長,而且每五人就有一人超過65歲的超高齡社會,更因此將提前於2025年到來。

其實開發商也很清楚,面對不可逆的人口衰退,擴張式的都市發展(重劃)絕非長久之計,我們最愛借鏡的日本即是如此。這十幾年來該國房地產陷入所謂失落年代,但近乎無量下挫的,多半是郊區或新興開發區域;相對地,都會區價格、租金則仍歷久不衰,去年還因夏季奧運將舉辦,而使得東京又出現地產炒作行情。

再回到台灣;儘管這幾年官方努力推動都市更新或危老重建,但出發點實有可議之處;因為看起來,官方的真正目的並不是城市再造,而是藉此活絡相關產業,進而刺激經濟(數據)。尤其目前為止,官方也仍篤信且持續推動外擴式的城鄉發展方針,這從這些年來各地持續增闢新重劃區,房市上演重劃區價量熱潮,就可得到證明。

然即便如此,住展房屋網企研室觀察發現,在眾多重劃區中,真正穩定發展、銷況平順的,還是距市區不遠者,如江翠北側、新店央北、土城暫緩或桃園中路等;相對地,離人口稠密成熟發展區稍遠者,如淡海新市鎮、台北港特區或鶯歌鳳鳴,則是不上不下,甚至也容易陷入盤整或低檔。

又如高鐵青埔特區,最近雖然復活,但靠的又是投資買盤;尤其官方的建設發展,還要好幾年才能真正成型甚至成熟,還得看航空城的發展進度而定。換言之,如果航空城發展不如預期或最後仍是畫大餅,則青埔光靠民間的商業設施,仍很難維持現有的價量規模。

當然,人口總量減少,不見得會對整體房市帶來立即且全面性的衝擊,甚至因為新產生的高齡需求,還可能創造新的藍海;但無可否認,新興郊區則幾乎肯定會受到一定程度衝擊。據此,開發商回守人口密集、機能完備成熟,原本需求(換屋)能量就足夠的市中心區,也是很合理的策略。

只不過,這是不是北市近期新推案中,十個有九個半不是危老就是都更案,背後的真正核心原因?或單純只是建商認為此類推案潛在獲利更豐,也只有建商自己清楚了。

圖片/住展房屋網提供
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2020-08-04 17:02經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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近年房市不論價量表現,都呈現一年更勝一年的步步高升局面,在市場景氣暖和的激勵下,各家業者的購地態度也遠較三、四年的景氣低潮來得積極;加上後疫情時代市場游資氾濫,錢進房地產蔚為風潮,因此最近許多土地交易屢現驚人高價。

就拿近期的台南市地政局土地標售來說,鄰近台南運河的中西區星鑽段土地,便創下了108萬的高單價紀錄。但政府土地標售創高價,看在民眾眼中可能有點不是滋味,因為這意味著未來房價欲低不易,小老百姓買房將更加困難。


 
 

眼看土地價格飆高催動房價上漲,部分團體與民眾義憤填膺,直批業者炒地、炒房禍國殃民;然而住展房屋網企研室認為,真正該受千夫所指的並不是業者,而是一開始就把土地標售底價設定在高水位的政府。

對業者而言,市場氣氛好、建案銷況佳,為了後續推案順利,補充土地庫存是必然的舉動,但我國精華土地稀少,最佳的土地取得途徑就是官方的土地標售,因此業者的選擇其實不多。假如官方一開始就把價格設得很高,業者為求能順利購得土地,加價買地情有可原,因此官方土地標售價格一再走高,罪魁禍首乃是政府,指責業者無濟於事。

當然官方會說:政府若低價賣土地,會被批評是賤賣國產,據此聲稱高價賣地是不得已之舉。可是住展房屋網企研室認為,這種言論乃是推託之詞,歸根結柢在於政府意圖用賣地的收入來償債,只要賣地所得愈高,還債的壓力就愈輕鬆,所以官方打從心底就沒有要便宜賣地的打算。

既然官方起先就是抱持高價賣地的心態,則土地價格高漲推升房價便是必然會發生的結果。故住展房屋網企研室直言,若要追究炒作風氣興盛、房價持續高漲的責任,身為始作俑者的政府,顯然比業者更該罵。

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2020-07-29 18:10經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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受到新冠肺炎疫情影響,國內CPI罕見出現負成長,因此引發通貨緊縮的疑慮。通縮會成為未來房市變數嗎?答案,可能沒那麼簡單……

我們時常聽到一句話叫「什麼都漲,只有薪水不漲」。確實,在通貨膨脹(以下簡稱『通膨』)的年代,民眾深刻體會到新台幣越來越薄,物價越來越貴。

台灣人民之所以普遍有「物價漲、錢變薄」的感覺,並非無病呻吟,主要是我國物價的確漲多跌少。大多數長輩都經歷過一碗牛肉麵五塊錢、一支枝仔冰五角的年代,而現在的價錢已是漲了十幾、二十倍了。

根據行政院主計總處所公布的「消費者物價指數」(以下簡稱『CPI』),從一九八二年至二○一九年的三十八年間,物價上漲的年度共有三十一年,只有七年物價下跌;且上漲年度平均每年漲幅近二%,下跌年度平均跌幅卻不到○點三%。難怪物價下跌時民眾無感,上漲時卻覺得感受明顯了。

通縮陰霾籠罩台灣房市

台灣發生物價下跌的機率雖然比較低,但偏偏在今年就被我們遇到了!

主計總處資料顯示,今年五月CPI年增率年減一點一九%,已連續四個月負成長,並創下近十年半以來最大減幅。今年累計前五個月 ,CPI年增幅平均下跌○點一一%。主計總處更預測,今年全年CPI可能會下跌○點三二%,「通貨緊縮」(以下簡稱『通縮』)的疑慮因而浮現。

一般來說,通膨環境下物價容易上揚,建築原物料通常會變貴,房價也容易上漲。一九七三年「第一次石油危機」、一九七八年「第二次石油危機」,兩次石油危機造成石油價格大漲,物價、房價隨之飛漲。

反之,若是遇到通縮,代表消費需求降低,物價呈現下跌趨勢,房價就不容易上漲,日本就是最具代表性的例子。日本是全球少數陷入長期通縮的國家之一,從九○代年一直到一三年首相安倍晉三推出「安倍經濟學」為止,約有二十年時間處於通縮窘境,房價跌跌不休。

台灣發生通縮的年度,分別是八四、八五、○一、○二、○三、○九、一五年;不管是巧合也好,抑或是有高度關聯性也罷,通縮時全國房價大多走跌。

產、學界:房市走向明確

問題來了,如果今年CPI一如主計總處預期負成長,那麼房價會下跌嗎?

台經院研究員劉佩真說:「今年二到五月CPI呈現負數,將視為短期、短暫現象,下半年有機會恢復微幅正數的態勢;故在通縮情境尚不構成的條件下,對於國內房市的威脅性仍極度有限。」

劉佩真預期,下半年房市利空僅有議價空間縮減、疫情對於勞動市場的衝擊始浮現、以及全台新建待售餘屋量仍達七萬戶以上等。即使有以上三大利空,但國內房價並未因新冠病毒肺炎疫情而下滑。因為有來自於超低房貸利率、充沛資金、先前不動產開發商獲利豐厚等環境支撐。

「今年通縮時期是否會使房價下跌呢?我認為不會!」國立屏東大學不動產經營系楊宗憲解釋,通貨緊縮雖然反映價格及成本下降,但房地產既是民生必需品,又是可持續收益的耐久財。基於房地產的消費、投資、耐久財、價格相對穩定的特性,加上目前利率在歷史低檔,房屋稅地價稅也是極低,二三年內剛性需求仍然將維繫市場量能不墜。但因預期投資報酬率不如其他商品,投資需求也不足以推升房價大漲,房市景氣仍將會緩步成長。

眼下的台灣房地產市場,真的很不一樣。學者、專家都認為,今年房價走勢穩健,不會因疫情或通縮而下挫,理由則指向「低利率」、「需求穩定」、「資金浮濫」等等。

房市脫勾成資金避風港

但對不動產業界而言,房價不跌反漲的因素,除了上述原因之外,還有一個重要的關鍵「成本節節攀高」。

正詠建設董事長林信郎表示,從理論來看,通縮時房價下跌很正常,但如果從成本角度觀察,土地價格越來越貴,建商高價買地又遇到營造成本上漲,推案總成本節節攀升。為了反應成本與獲得適當的利潤,預期建商短期不會降價求售。就市場供需面而言,但如果供需失衡繼續擴大,就有修正的壓力。

更有甚者,在專家眼中,今年台灣房價不僅不會跌,甚至還會成資金的避風港。

「市場資金氾濫,要不是選擇存股,就只能去買房子。」景文科技大學財金系副教授章定煊指出,在央行貨幣寬鬆政策之下,市場上資金非常豐沛,但現在利率太低,民眾若把錢放定存,一年利息沒多少,而高利保單又停賣,投資管道受限,錢要不是流向股市、就是投入房市。

雖然疫情爆發讓國人消費信心不足等問題浮上檯面,但章定煊預期民眾一方面緊縮非必要支出、儲蓄率升高,但另一方面會持續尋求投資賺錢或保本的管道,此時房地產便成為選項。因此,他預期「就算通縮真的發生,並不會改變房市趨勢」。

事實上,大多數專家、學者都認同「房市成為資金避風港」的觀點。楊宗憲分析,由於疫情與中美貿易大戰,投資市場各種金融商品的報酬率波動也非常大,股市動輒漲跌百點、千點,甚至熔斷,而房市相對穩定,容易吸引部分避險需求。

劉佩真也認為,面臨局勢多變的環境,不動產反而成為國內民眾投資避險的首選工具,比重遠高於黃金、外幣、定存、股票、基金、債市。

通縮長短決定房市命運

說到這裡,讀者或許會心生疑問,「日本房價因通縮而疲軟,台灣憑什麼不一樣?」接下來,必需進一步探討「短期通縮」與「長期通縮」的差異。

日本通縮時間長達約二十年,屬於長期通縮;長期通縮之下,物價、房價越來越低,會讓消費者產生「晚點買更便宜」的心態,時間一久便進入惡性循環。

楊宗憲說明,如果三年後台灣通縮仍然持續,預期將因低薪導致消費能力不足、少子化導致剛性需求減少、租屋市場量能擴大導致買賣市場需求被瓜分,房價將開始出現停滯,租金報酬率也將因為供給量大而停滯甚至下降。屆時房市景氣將有很大走下坡的可能。

因此,未來房價漲跌的關鍵,或許在於台灣是否會出現長期通縮。但我們回顧過去歷史經驗,台灣通縮多屬於短期通縮,只是短暫性的,長期都是趨向通膨。

央行掛保證通膨將回歸

其次,台灣今年雖然CPI負成長,但主計總處強調,「CPI連跌四個月,主因為國際原油價格下跌所致,且扣除食品與能源後的『核心CPI』仍上漲〇點二九%,所以國內沒有通縮疑慮」。

央行總裁楊金龍也表示,今年前五個月物價走低主要是受油價大跌影響,基本上目前還沒有通貨緊縮的問題,「國內核心物價還是正的」。楊金龍預期,國內解封之後,第三、四季的消費、物價、GDP都會往上,通膨即會回升。

若主計總處與央行預測正確,通縮疑慮將被排除。台灣下半年房市展望,似乎已湧進了一股暖流!

本文摘自2020年7月5日出刊之《住展雜誌》457期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「雙北降價案粹選」、「移民潮買盤蓄勢待發」、「新設校學區宅 潛力無窮」、「後疫情時代 房市否極泰來」、「縮通陰霾 房價不會跌?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 謝謝!

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2020-07-17 16:54經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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為了對抗因雷曼兄弟倒閉而起的金融海嘯,及後來包含歐豬五國在內一連串金融危機,當時美國為首祭出QE,雖然表面上看來收到一定效果,但其實帶來的後遺症或苦果,至今仍歷歷在目,甚至還未真正化解。就拿台灣來說,最讓人痛不可言的,當然是都會區房價所得比變得高不可攀,使得就業區域附近就近居住變成天方夜譚,更讓社會負出更多有形及無形的成本。

但令人遺憾的是,如今面對相較金融危機,似乎有過之而無不及的新冠肺炎疫情衝擊,各國央行黔驢技窮,還是只有印鈔這招。結果不出意外,股市率先翻紅;加上超低利助拳,於是房市端也已歷史重演,再度掀起新一波熱錢行情。這從過去半年新建案開價不斷上漲,買氣卻在最近短短一個月內快速反彈獲得佐證。

畢竟,就算真有所謂的後疫情遞延買盤,也不可能馬上認同、買單又漲上來的價格。短期買氣陡升,合理解釋只有一個,就是房市置產潮,即熱錢資金追捧行情再起。

對於這樣的發展,想必多數業者暗爽在心內;原本可能還憂慮漲上來的價格能否得到認同、順利去化,現在則根本不必擔心了。也肯定有少數高調稱慶;商總理事長、鄉林董座賴正鎰稍早就又侈言,台北市房價未來三年內會漲五成;結果在網路上被群起攻之,不少鄉民更直接嗆說,既然如此,那麼現在銷售中的大台北個案為何不全部封盤、等三年後再賣,不是賺更大?

有些業者的說法,則更讓人費解。上週甲山林淡海自建案「海上皇宮」終於正式對外亮相,卻有報導揭露,甲山林老董祝文宇憂心過多熱錢流入房市、推升房價,長線而言並不是好事。

但這就有趣了;就當祝董如是說時,「海」案卻宣稱賣價要45萬/坪以上,高樓層戶更準備挑戰60萬/坪之淡海天價。

或許甲山林會說:「海」案有無敵海景,又是區域豪宅等級規劃,開出新市鎮天價也只是剛好而已。然而不光是「海」案,據住展房屋網企研室市調資料顯示,甲山林其他地區自建案,開價也大多高於區域行情!

當然,甲山林此等操作也非特例;現在開價貼近區域行情的業者,還真是鳳毛麟角!各種統計資料都顯示,新建案市場價格已逼近上一波資金行情的歷史高點;照現在這樣的趨勢,各區房價及房價所得比再創新高,似乎也只是時間問題!

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2020-07-10 20:38經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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這回世紀瘟疫災情遍全球,截至本月第一週止,確診人數超過1190萬,死亡者更逾54萬人。紛擾迄今,部分國家地區情況趨緩,但仍有不少尚處艱困,掙脫不易。台灣島民近年頗自得於規律與親和的表現,甚至被外國稱許「最佳風景是人」。如今,全民防疫績效接近滿分,更證明島民素質可列優等。

可惜,在紓困行動展開時,官方和民間的表現,卻有些被打回原形的味道。首先,決策形成考量不周延,將帥無謀,累死三軍。再者,排隊領口罩,搭車行路導守規矩的百姓,聽到有錢可領,風度全失;咆哮、跳腳、基層區里辦公所,折騰出許多亂象。或許人們困乏太久,一口鳥氣不吐不快,也怪不得他們。

接著要面對的,才真是攸關國本的大事,就是在疫亂時期被摧折、輾壓的產業,必得設法拯危救難,使其能漸返回正軌。包括各項產業鏈中斷的部分,尤其人力和資金散失,復聚不易,遷延時日在所難免。病來如山倒,病去如抽絲。從頭收拾舊山河,得花多少心力!餐旅、觀光、航運等,自然是重頭戲。

旅店民宿以建物實體為主要生財資源,因此和房地產關係密切,若干年前觀光正熱,商人便動腦筋,將辦公大樓改裝成旅館,甚至因此改變商圈的生態。現今大夥同蒙毒疫之害,未來方向如何走,必將煞費思量。

此次疫災之亂,台島房市受影響不大。原因有二,其一是年初大選效應所及,業內各方皆保守看待市況。就算疫情來勢汹汹,業者也有以待之。其二,股市先跌後漲,股民回神之餘,信心大振。尤其利率走低,養地養樓此正其時,故行情並不看淡。獲利者瞧沒有別處可投資,何如置產。

從金融海嘯到歐豬危機,包含美、歐、日等先進經濟大國,都倚仗貨幣寬鬆政策解困。低利持續十多年,造就了資金密集產業的榮景,擴廠買設備,成本降低;台島房地產業圈地養樓,自在快活,但政策得失一體兩面,中、低薪者難以翻身,亦歸咎於斯!

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房地產觀光疫情投資口罩

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2020-07-01 20:22經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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今年房市看似驚濤駭浪,但沒想到購屋族非常捧場,買氣並未因此縮減。在成交順利的情況下,待售建案數終於減少了!

據住展雜誌統計,北台灣今年Q1銷售中建案數量為一四六五個,較去年Q4減少五十二個,季減幅約三點五%。若與去年同期相比,則減少六十六個,年減幅約四點五%。

北台灣銷售中建案數量減少的原因有以下幾項:第一是去年Q4銷售中建案數創歷史新高,比較基期較高所致。其次,今年Q1買氣相對穩定,受到疫情影響程度低於預期,再加上有些建案延後開賣,都是讓銷售中建案數量從歷史高峰滑落的關鍵因素。

雙北走低 同聲喝采

北台灣三都中,台北市、新北市銷售中建案數量連袂減少。其中,台北市今年Q1建案數量為二一○個,較前季減少十三個、季減幅約六%。新北市Q1建案數量為四四四個,較前季減少十七個、季減幅近四%。

 

 
 

 

台北市建案數量最多的行政區,依序前三區為北投、中山、內湖等。北投銷售中建案數量多的主因,一來是近年北投推案數量激增,二來是北投有不少賣好多年的陳年舊案,這些建案因區段位置與機能不佳,銷售時間長達數年,導致全區建案數量偏高。但若扣除區段不佳的建案,近年位於北投蛋黃菁華區或捷運沿線的建案銷售狀況普遍不錯,建案數量已由去年Q3高點的三十七個減至三十二個。

新北市建案數量最多的行政區,前三區依序是淡水、林口、板橋等。淡水輕軌通車之後,新建案房價雖然緩步上揚,但也因價格上漲致使買方稍微減弱,市況沒有通車前那麼熱絡,建案消化速度因此放慢些。不過,與大台北其他區域相比,淡水還算是成交量相對高的區域。

供給量大 桃園量增

桃園是北台灣三都中建案數量唯一增加的縣市,今年Q1已累積至三九二個,比前季略增二個,建案數最多的行政區是桃園區,高達七十三個,也是北台灣建案數最多的區域。

桃園近幾季建案數量持續走高,主因是推案量實在太大,幾乎是遍地開花、到處都有新建案,除了原本推案規模龐大的中路重劃區和舊市區之外,還有新興的小檜溪重劃區,以及開發成熟的中正、藝文特區推案仍源源不斷。

由於至今線上籌備中的建案仍多,預期今年桃園區建案數還可能繼續成長。

銷售中建案數量從創新高轉為減少,顯示房市建案能夠順利消化,賣壓暫時獲得紓解,供給過剩的問題未進一步惡化。雖然今年Q2開賣的建案量能可觀,且經濟展望較為保守、就業市場可能惡化並衝擊房市需求,但若建案定價策略能夠務實、讓利、平價,建案數量就可望持續減少。

 

本文摘自2020年6月5日出刊之《住展雜誌》456期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「疫情走了 房市買點到了?」、「下半年購屋好所在」、「720°高空環景找房」、「台灣人買房心法大公開」、「眾題材兌現中 新東區現身」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網,謝謝!

 

 

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2020-07-01 20:35住展雜誌 住展房屋網
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國內新冠肺炎疫情趨緩,房市陰霾逐漸散去。但仍有不少購屋族打不定主意,到底要趁現在趕快買房子,還是繼續再等下去……

買房既是人生大事,也是一件最難決定的事。多數人空手等待的原因,不外乎怕買在房價高點,落得賠錢的窘境。

但更讓人害怕的事情,則是空手一直等下去而房價越漲越高。在今年新冠肺炎疫情之下,有些購屋族想要坐等「崩盤價」,但至目前為止並未如願。到底今年是不是買房好時機?我們來聽聽業者怎麼說。

前後兩疫情 命運大不同

以古典建築外觀聞名的君邑建設董事長鍾文欽說:「現在當然是房市最佳買點,錯過這次機會,以後就會後悔!」鍾文欽去年接受《住展》專訪時,準確預測房市持續復甦,現在看法更為樂觀,進一步預測「疫情結束後,房價可能出現大幅度上漲,所以現在房價正值相對低點,適合民眾進場買房」。

我們回顧二○○三年,當年國內爆發SARS疫情,民眾嚇到不敢出門買房子,建商被逼得大幅度削價求售,因此衝出一波成交量。疫情於七月結束後,買盤持續湧現,房價快速飆漲,從此拉開十幾年房市大多頭的序幕。

今年新冠肺炎疫情與SARS期間,房市最大不同點就在於房價;SARS期間房價重挫,疫情結束後房價跌深反彈,但今年疫情期間房價不跌反漲。假如疫情期間房價都沒跌,之後房價還有「報復性上漲」的可能嗎?

後疫情房市 擁四大利基

鍾文欽說,新冠肺炎疫情結束後房價大漲的可能性高,主要源自於幾個利基:一、利率太低,錢放銀行利息薄,錢容易往房地產跑。二、資金太寬鬆,市場游資浮濫,不管是壽險、或者有錢人都必需找地方停泊資金,而相對穩定的房地產是不錯的標的。

三、建築成本大漲,包括土地價格、建材用料和人工成本等等,現在都漲得很嚴重,因為受到疫情壓抑建商才不敢大漲價,等到疫情過後勢必要反應成本。四、市場需求活絡,今年三月市場較差,但四月起至今成交狀況明顯好轉,君邑建設旗下各案場每週售出的房屋量都已達標,尤以二房賣得最好,需求比預期還要更強勁。基於上述因素,房市在疫情結束後可望變成一尾活龍。

深耕桃竹地區房市的元啟建設董事長劉立宏預期,在疫情結束後,積壓的買盤可望出籠;在需求量湧現之下,房價漲幅可能擴大,但各區域漲幅強弱將有極大差異。

劉立宏認為,未來各都會區的菁華地段、或者具有特殊性的產品在需求推升之下,價格漲速會加快,但位在蛋白區的房價漲速則會較落後。因而,他建議屋主要「汰弱留強」,另購屋族應該選擇好品牌、好口碑建商所蓋的房子,才能達到財富保值的效果。

在疫情過後,除了成交量與房價上的變化備受矚目之外,另一個受到關注的面向,則是購屋族群的結構的改變。

未來關鍵字 換屋與商辦

根據《住展》觀察,今年來小宅供給量比重明顯下降,中間坪數的換屋房型供給量大增,尤其是四十坪至七十坪之間的房型如雨後春筍般出現。另外,商辦供給量也正逐步擴增當中。不同產品供給量的轉變,究竟透露出什麼樣的訊息?

「近期不只小宅賣得不錯,連中、大坪數這種換屋型的產品也賣得很不錯。我們自己也覺得很意外!」甲桂林廣告總經理陳衍豪表示,目前手上承接大同區、中山區、信義區的建案,每週來人組數與成交狀況都很穩定,甚至有客戶一出手就是花上億買二、三戶。

業者觀察台北市銷售中的建案市況,發現目前首購市場仍算穩定,而換屋市場則有漸入佳境的味道,尤其是台北市區段條件比較好的建案,成交表現都超乎預期。

陳衍豪說:「高資產族群出手意願比較強是順銷的關鍵!」他分析,由於市場資金過多,有錢人會把更多資產部份放在低風險的房地產中,整體市場將會呈現良性成長,所以對後市的看法是謹慎樂觀。

高資產族群頻頻出手買房的狀況,在桃園房市也是現在進行式。

劉立宏表示,近期明顯感受到「小換大、舊換新」的需求持續上升,其中又以桃園市中心、以及中路重劃區等地的換屋型建案最受青睞。

除了換屋型產品需求升溫,商辦市場表現依然強勢。

陳衍豪分析,繼中、美貿易戰之後,又發生新冠肺炎,由於台灣這波疫情防守得很漂亮,預期會增加資產大戶根留台灣的意願,同時台商回流的趨勢也會加快,「有些台商甚至不回中國大陸了」。在這個氛圍之下,商辦市場將會持續熱絡,投入商用不動產開發的建商會與日俱增。

防疫成績好 房市新契機

在房地產業者眼中,新冠肺炎疫情並非危機,反而是台灣房市的新契機。主要原因,是台灣的防疫成果豐碩,將會間接成為激勵房市買氣的因子。

「疫情結束之後,外國人來台買房量能可望湧現!」劉立宏預期,我國防疫成績讓全球驚豔,在世界的能見度大增,未來將會吸引更多外國人來台買房。他還說:「除了香港、澳門之外,我們甚至接到來自新加坡、英國等國際買家洽詢,這種現象在以往未曾見過。」

陳衍豪則補充說明,因台灣防疫有成,外國企業來台駐點意願上揚,「未來台北市將會成為國際企業湧入的熱點。」他還預期,日後國境開放之後,路上外國人會變多已可以預見。

業者真心話 現在就買房

雖然業者對於房市看法趨於樂觀,但仍有不少購屋族躇躊不定,抱持著「現在是買房好時機嗎?」類似心態。

鍾文欽建議購屋族,「最好現在就買房!」他解釋,今年三月市況較差,但四月以後市況轉佳,看屋來人量大增,可見得市場正悄悄恢復元氣。所以,如果還在猶豫的購屋族,現在就該快點買房,否則等到房市復甦跡象更明顯的時候,可能就會來不及了。

鍾文欽進一步指出,「大家都知道危機入市,但缺的是膽量。」他直言,SARS爆發時利率約三%,現在利率連一半都不到,為何不敢買房?

也許,業者在商言商,才會勸進民眾大膽買房。但不可否認的,業者在房市中打滾那麼久,自有一雙判斷景氣的利眼。至於信或不信,就看購屋族心裡怎麼想了。

 

本文摘自2020年6月5日出刊之《住展雜誌》456期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「疫情走了 房市買點到了?」、「下半年購屋好所在」、「720°高空環景找房」、「台灣人買房心法大公開」、「眾題材兌現中 新東區現身」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網,謝謝!

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2020-07-01 20:37經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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二○○三年,台灣爆發SARS疫情,北市和平醫院封院消息震驚全國。當年房地產面對疫情毫無招架之力,房價一落千丈卻還乏人問津。結果疫情僅約短短四個月,之後房價啟動飆漲模式,漲到讓人不可置信。

○八年,全球金融海嘯重挫全球經濟,當時房地產一片絕望之聲,房價應聲重挫。但沒想到,時隔不到一年,○九年下半年房市就大幅復甦,房價快速反彈。

就在今年,新冠肺炎疫情肆虐全球。原本外界大多以為,『這回房地產要變房地慘了』,但沒想到市場靭性超出預期,看屋的依然看屋、買房的照樣買房,房價更是穩穩的沒什麼跌。

面對房市在疫情當中如此神奇發展,很多人還是不願相信,認為房市不受影響是假的。我們不敢說目前房市所受影響不大,就代表未來也不會遭受衝擊,但至少到目前為止,房市確實相當穩健。

俗話說:『行情總在絕望中誕生,在半信半疑中成長。』或許現在房市維持復甦趨勢,是一件不可思議的事,但它就鐵錚錚的發生了,就算不信也得信了。

當然啦,就算事實擺在眼前,還是有人不信。所以,本期特別企劃了「台灣人買房心法大公開」、「疫情走了 房市買點到了?」等相關報導,從交易量、房價等數據層層剖析房地產特性,還有不動產業界專家的獨到見解,讓您完整掌握房市慣性與市場現況。現在該不該買房?答案不言可喻。

今年買房,該買在哪裡?別急,看完本期『下半年購屋好所在』、『眾題材兌現中 新東區現身』等報導後,說不定您心中就有個底了。

我們知道,許多民眾在房海中浮沉,等了好多年都還不敢買房、或者沒找到適合的房子。建議您多看看本刊「購屋漫遊」單元,超過千筆新建案資訊堪稱全台唯一,是您找房、買房最好用的工具書!祝您賞屋愉快!

 

本文摘自2020年6月5日出刊之《住展雜誌》456期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「疫情走了 房市買點到了?」、「下半年購屋好所在」、「720°高空環景找房」、「台灣人買房心法大公開」、「眾題材兌現中 新東區現身」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網,謝謝!

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2020-06-18 15:25經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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前陣子因為領導防疫有成,衛福部長陳時中不但吸納歷來政府官員近乎僅見的超高人氣,更一度成為超級業配王,當然,衛福部應該也跟著沾光。不過,衛福部底下健保署日前宣佈,八項特殊醫材自費差額將訂健保給付上限,結果引來各界質疑撻伐,高人氣的陳時中恐怕也跟著受傷,支持度應該會因此下降一些。


 
 

不過,這項其實還沒真正實施的健保新制,跟房地產又有什麼關係?表面上當然無關;但奧妙的就在於,不僅這次針對部分自費醫材給付,還有疫情爆發時的囤積口罩、衛生紙等亂象時,政府都提出價格控管或訂價格上限,對消費總額最高、負擔最重的住房,卻從沒有用相同或類似的方式或態度看待或處理之。

大概僅有所謂囤積行為,在房市端有所謂囤房稅;但同樣奧妙的是,前陣子內政部才說國內囤房狀況並不嚴重,但事實為何,大家心知肚明!

須知,住房可是食衣住行四大基本民生需求之一,如果衛生紙或食品等必須符合公平法,不能聯合哄抬價格或壟斷;那為什麼每次房價上漲,幾乎也都是全體業者集體或前後跟進為之,卻從沒看到政府出面制止或至少關切?於是這次自費醫材打算訂給付上限,便意外再次引發高房價論戰,發出質問的醫勞盟就在臉書痛批健保署,更進一步質問「(如此健保署此作法是對的,)那麼房屋是否也可比照辦理,訂價格上限?」

然而,官方訂了房價上限,房價就真的會變得合理、可負擔嗎?恐怕最後結果大家還是會失望。因為高房價問題不光是出在價格或成本上,最主要關鍵還是資訊不透明,讓業者有可操弄的空間,甚至就算實價登錄實施有年,但由於漏洞百出,因此也是效果大打折。

首先,登記與移轉有時間差;再者,預售屋也不必登錄,讓現行實價登錄雖不算形同虛設,但可參考性大降。雖然七月一號登錄責任回歸買賣雙方,但預售屋還是不必登記,對不想讓價格曝光的業者來說,以後就不要推先建後售成屋案就可繼續規避,那麼實價登錄就算是+0.5,其實還是+0!

既然價格資訊依然不透明,那麼硬規定價格上限也沒用,因為官方的實價資訊根本還是假,業者還是繼續握有價格操弄權。更何況業者一定會說,各區價格行情南轅北轍、落差甚大,更別說不同建案的建材選用及規劃都不同,上限要如何訂?怎麼訂都不會合理!而事實上,訂房價上限確實也有窒礙難行之處。

總之,住展房屋網企研室認為,現行實價登錄徒具形式;此一現況沒有改變,再訂多少上限或類似遊戲規則,都不具實質作用。要讓房價合理化,仍必須回歸到基本制度面改革;實價登錄改革當然是首要步驟,而且還要有稅制等配合才行。

【更多精采內容請上《住展房屋網》官網《住展房屋網》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】

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