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2019-11-15 19:26經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

 

直觀來說,房屋是用來住的,所以理論上當然和人口有關;當人口數愈多,住房需求愈大,價格就會因為供需法則而獲得支撐;反之,當然就有下修的可能性。特別是從研究人口趨勢的社會學角度,這樣的立論,看起來更是牢不可破。

然而,這畢竟仍是理論;實際上,人口趨勢和房價變動的關聯度,並沒有妳我想像的那麼高。而對於這樣的狀況,一般坊間會用無法量化的投資置產需求來解釋,但曾任台大社會系系主任的陳東升教授,卻有不同的觀察。

陳東升指出,目前包括從人口變遷,甚至到主流的房價所得比等衡量房市供需與價格變動的工具,都存在一個盲點,那就是都用固定不變、靜態的方式,評估實質為動態、不斷變動的住房需求。

他解釋,同樣是居住需求,對一個窮學生或初入職場的社會新鮮人來說,意涵和一個已在社會打滾多年的中高階主管,肯定完全不同。前者可能只要一個可以放張床,或者再多一張書桌的空間就足夠,但對後者而言,可能有一對即將成年的兒女,就需要至少三房的空間;如果他的財力足夠,甚至可能會再在郊區購買一棟假日才會前往的度假小屋。

在這樣的前提下,用房屋總價中位數為計算基準(分子)的房屋所得比,或許可反應半數以上一般受薪階級的需求,卻仍無法反應實際完整的住房需求樣貌。事實上,只要人民所得增加,對生活品質要求提高,則就算人口總數不再增加,房價都還是會繼續走揚;因為人們有錢了,不但想要住更大更好,而且只要有能力,更會買不只一棟房子。

於是我們看到,從70年代台灣經濟起飛後,房價就跟著突飛猛進;這其實不光是人口紅利造成,也是基於人們財富增加,進而追求更好、更大住房需求的具體顯現。於是開發商也會跟著推出更高附加價值的房市商品,房價當然自此一去不回頭。

當然陳東升不諱言,前些年的房價飆漲,主要就是資金推疊的結果;畢竟這十年來,台灣人民的薪資所得或實質購買力是原地踏步的。但他仍樂觀認為,只要這波台商回流能夠帶動總體經濟再度往上走,同時搭配合理的財富重分配機制,讓GDP成長確實反應到普羅大眾的薪資及購買力上,則他看不出未來台灣房價有任何大幅下修的機會,甚至還有持續上漲的空間。

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2019-10-17 10:36經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

換屋族買盤出籠,建商跟著調整產品,市調統計,今年截至第3季,大台北預售屋建案三房型占比42%,年增6個百分點,近年火紅的小宅,占比下滑逾5個百分點,跌破五成至48%,仍是市場主力。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,三房產品主要客層為中產家庭、換屋族群,這類族群大多已有房子可住,較無購屋急迫性,先前房價走跌時大多縮手觀望,隨景氣回溫,這一族群紛紛出手,帶動建商積極推出三房,占比因此大幅提升。

資料來源:住展雜誌
資料來源:住展雜誌
 

根據住展雜誌統計,今年前三季大台北預售屋建案可售戶數為17,421戶,兩房型以下的小宅為最大宗,共計有8,456戶,占比約48.5%,三房型7,384戶,占比約42.3%,4房以上大坪數住宅供給量最少,僅有1,581戶,占比約9%。

台北市三房占比已連兩年上升,今年占比一舉突破四成至41%,與2017年歷史低點的相比,近兩年三房產品占比已大增近12個百分點。

北市今年前三季推案量縮,但三房供給量前三季累計釋出1,246戶,已超越去年全年的1,202戶。

新北市三房占比去年為36%,今年升至約42.6%,大增逾6個百分點。

反觀小宅重挫6個百分點,跌至約49%,所占比率已低於五成關卡,從大台北預售屋房型變化觀察,可以看出建商嗅覺敏銳,不斷調整產品規劃來因應市場起伏。

何世昌指出,今年來各種房型都有「瘦身」趨勢,各房型坪數普遍做得比以往小,例如兩房縮至25坪以下、三房降至35坪以下,過去常見的百坪以上豪宅,今年新豪宅坪數也多減至70坪至90幾坪。

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2019-10-09 22:31經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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國內房價驚驚漲,因房價太貴的緣故,不少民眾只能屈就去買小宅。但小宅室內實際坪數又太小、不敷使用,許多人便希望透過室內裝潢,來讓自己的房子空間「變大」。住展房屋網企研室建議消費者,如果購買的物件是近年新建的住宅大樓,就別懷著「裝潢讓房子變大」這種不切實際的幻想,以免誤觸法規而賠了夫人又折兵。

很多消費者買到房子後,若想透過裝潢的途徑來「讓空間變大」,通常會尋求裝潢業者的服務。由於需求殷切,相關服務是有增無減。隨便上網蒐尋打個「小宅裝潢」等關鍵字,就會看到不少室內設計業者的宣傳文章,不難找到訴求「魔術空間」、「空間放大」、「高坪效」等內容。

難道是業者騙人嗎?非也。事實上,業者經過巧手設計,確實能把空間利用作到最大化。

不過,要把小空間變大空間,實務上並不可能做到,因為房子就是那麼大,裝潢設計再怎麼厲害,都沒辦法把房子變更大。那麼,裝潢業者是怎麼辦到的?

住展房屋網企研室指出,裝潢業者在小空間創造大效益,通常是透過兩種方式,第一種可能是改變室內原格局,讓室內空間的效益達到最大化。這種方式除了很仰賴設計師高竿的設計手法外,幾乎只適用於老房子;因為老房子公設低、室內實坪較多,才有足夠的空間可以挪移。

但近年新建的集合式大樓,公設比往往在30%~36%左右,另附屬建物約占10%左右,如果再扣掉柱子與牆心面積,室內實際面積通常只有權狀坪數的50%~55%。在這種前提之下,小宅的室內空間已經極為有限,20坪以下的小宅,室內實坪不到12坪,已經沒什麼空間可以偷。再怎麼厲害的設計師,都很難打造出大空間。

第二種方式,則是較為常見的手法,那就是「違建」。靠違建創造出大空間,手法如夾層、陽台外推、露台違建等等情事。

利用違建來爭取大空間畢竟是違法的事,設計裝潢公司不可能擅自施作,一定是消費者要求與同意,業者才會施作,但一旦被檢舉稽查,可能會面臨被列管或拆除的風險。

所以,消費者應該有基本的概念,房子不可能會變大,那種美美的「魔術空間」、「小房子大空間」的背後,其實潛藏著違法與公安的問題,消費者在施作前還是得想清楚。

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違建房價雜誌

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全民炒房時代賺飽飽?專家:瘦死的駱駝比馬大

好房網News記者黃暐迪/綜合報導

房市專家胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示,買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,甚至一度達到了全民買房的地步,說的嚴重一點,甚至可以稱得上「全民炒房」。

他認為即使沒有炒房,大多數民眾也都是在抱著炒房心態下買房,希望在房價大漲過程中能分一杯羹,生怕錯過這樣的賺錢好機會,也因為長久以來就是這樣,房價一直在漲,不買的後悔,買了的也在後悔著,後悔自己當初買的太少、太小。

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台北市景。圖/pixabay台北市景。圖/pixabay

胡偉良認為,如果試想一下當所有人都認為房子能賺大錢並且趨之若鶩、一擁而上時,房地產真的還能有那麼大的賺錢機會嗎?即使有,那風險難道就不會大嗎?全民皆炒房的趨勢下,房地產所暴露的風險自然就會越來越大,泡沫愈來愈大的情況下,任何一個風吹草動都可能戳破泡沫,而政府的一些措施就是為了釋放風險,及時的引爆泡沫,避免風險大到難以收拾。

胡偉良舉例,從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產其實每天都會虧錢。比如當前持有房產的總成本(包括:資金成本、房屋折舊率、維護費用)都在4%上下,而在大多數高房價地區,投資房地產的收益卻小於2%。因此,當前持有台北市的房產若不是為了自住,其實都已經開始虧錢。

相對的如果房價不漲,那麼炒房者其實每天都在虧錢。如果持有一套房產,純粹就居住用途每年帶來的租金收益只有2%左右,而過去幾年大台北地區的房價非但沒漲反而呈現下跌,資本利得收益大致都是虧本的,如果再計入資金成本、房屋折舊率,以投資角度來看,買房都是虧錢的。更何況在很多小城市根本就沒有租賃市場。

胡偉良列出兩個關鍵問題:

一、投資角度

房市狀況的確今非昔比,不再像15年前那樣輕而易舉,光靠買房炒房就可以賺到大錢,房地產投資已經變得不划算。

二,居住角度

市場在理性回歸,回歸居住屬性是大勢所趨,這也意味著未來居住品質會越來越受重視。

最後胡偉良總結,賺錢邏輯的改變,是告訴炒房者,以後不能炒房了,但如果把房子當成居住需求,當然可以買,只是就不能再抱著炒房心態和大賺暴利的想法。所以,有錢又有實際使用需求的當然可以買,恰恰是市場不好的時候正好是入手的好時機。瘦死的駱駝比馬大,房地產再差,時間拉長也是賺錢的,只要不炒房你沒有什麼好怕的?錢夠了就沒有必要等幾年以後,巴望著房價會暴跌,畢竟,未來房價不會大起大落。

更多新聞→

https://news.housefun.com.tw/news/article/133852238833.html

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2019-09-27 21:22經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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近年我國官方為加速老屋重建、吸引資金返台投資,祭出了多項激勵政策,而官方的獎勵措施,除了稅賦減免以外,便是豪放送容積了。比方說,在老屋重建方面,便新修訂了危老條例,最高給予40%的容積獎勵;另外為滿足台商回台設廠用地需求的工業區立體化政策,官方也給予20-50%不等的高額容獎。

對業者來說,取得愈多容積,可銷售/利用的坪數就愈多,可說是最重要的利益所在;而對官方而言,給予容積好似無本生意,政府不需要花什麼錢就能拿出豐厚的獎勵,激勵民間響應政策,故以高額容積獎勵作為政策誘因,看來似乎是個雙贏策略。

可是放送容積實際上並非無害措施,因為浮濫發放容積獎勵,將放大城市的開發強度,一旦開發強度超過環境的負載能力,民眾的居住環境品質將面臨惡化與崩解,同時原本為城市量身打造的都市計畫,也將因容積大幅擴張而形同虛設。

過多的容積非但會導致居住環境劣化,對民眾購屋也會帶來負面影響。業者取得高額的獎勵容積後,可販售坪數大增,在成本下降、利潤提高的情況下,業者在買賣市場的底氣更足、更有不降價的空間,因此政府大方送容積的舉動,實是我國房價所得比居高不下的幫兇之一。

此外,容積的本質乃是公共財,以公共財作為獎勵去圖利私人,一直以來都有強烈的反彈聲浪;有些政府官員還在民間當學者時,就主張官方不應肆無忌憚地放送容積獎勵。無奈許多學者當了官後,總是換了位置換腦袋,即使過去對高額容積獎勵持反對立場,入主廟堂之後亦深陷濫發容積獎勵的泥淖當中。

以往監察院曾多次政府濫發容積獎勵的情況提出警告與糾正,不論是中央還是地方的行政部門,都有被監察院關照過的經驗。可是監察院乃無牙老虎,縱然多年來一再要求官方應審慎運用容積獎勵,行政部門至今還是我行我素,官方自身對政策的監督把關機制儼然失能。

住展房屋網企研室認為,容積大放送固然對企業及特定人士有利,但對絕大多數的普羅大眾來說,政府濫發容積獎勵所帶來的弊病遠大過於好處,因此官方對於容積工具的利用應適可而止,莫再以容積獎勵做為推動政策的主要工具。

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2019-09-27 19:32經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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上個禮拜六9月21號,恰好是集集大地震20週年;照例我們又看到媒體討論起地震與建築安全,消費者文教基金會也在上週辦了一場相關座談會。只不過,看起來這項議題受到關注的程度,真的已經不如往年。

但諷刺的是,每每只要發生一定規模以上的地震,我們還是會看到政府官員或業者又,跳出來說要加速推動都市更新云云。

然而住展房屋網企研是真的要不客氣地說,政府推動都市更新,根本非關居住安全;就連現在更受業界歡迎的危老重建,也是一樣。

沒錯!談到都市更新,我們就會看到一堆人說什麼要加速推動之,不然都市房屋老化,會使城市居住安全亮起紅燈,甚至還發明出防災(型)都更的詞彙。然而這完全是場面話;因為一旦進入實質整合程序,建築或居住安全就完全被拋到九霄雲外去了。

先看政府單位,談的都是如何整合,及能夠創造多少產值;業者關注的,則一直都是分配(利益)、審核速度及容積獎勵多寡,地主更是堅持一坪換一坪甚至更多,尤其根本不願另外出錢。結果就是,即便是有真正潛在危險的海砂屋或其他類型危樓,往往就因為利益分配喬不攏而卡住;但相關人等完全沒有考慮到,這是一棟會危及個人及公共安全的危樓。

不過真正最大的關鍵,還是在所謂的政府代拆或強拆。平心而論,如果是有安全顧慮的危樓,那麼就是和公共利益有關,這個時候政府代拆才算是師出有名。否則無論再怎樣整合,只要不是所有地主都同意簽字,則政府一旦真的介入代(強)拆,就一定會有站不住腳的地方。

當然,都市更新名目上無關安全議題也就罷了,危老重建就更是諷刺!名為危險老舊,但實際上呢?或許老或舊真透過此制得以重建,但同樣無關危險!同樣道理,我們看到的危老整合案中,真正基於危險或居住安全而整合的,真是鳳毛麟角,業者多把危老當作都更快速捷徑,著眼的當然還是開發利益而非建築或公共安全。

所以下回如果又有地震發生,請政府官員或業界不要再繼續拿都市更新或危老重建出來老調重彈;因為這兩項政策,從實際執行面回推來看,根本就是產業政策,無關公眾利益或居住安全!

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2019-09-28 14:00經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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近兩、三年來,北台灣出現「迷你2房、迷你3房」的風潮,這類建案將房屋坪數大幅度縮小,以相對低總價的優勢尋求創造銷售佳績。住展房屋網企研室觀察發現,其實這股「坪數瘦身風」不僅止於小宅,就連中、大坪數的房子也普遍有這個現象,這種現象在台灣房市歷史上恐怕十分罕見。

目前房市盛行的「坪數瘦身風」,以小宅市場最為人熟知。一般而言,在公設比35%、附屬建物占10%,主建物坪數僅約權狀坪數的55%左右;當然,有的建案實坪稍多、有的則會稍少,但平均而言大概如此。

在這種情況下,標準2房起碼需要25坪以上,甚至要30坪才能勉強作出「正2房」。至於標準3房,則需要40坪以上,因為要多半套至一套衛浴、一間次臥(作雙主臥的話則多出一間主臥)、餐廳,且客廳通常會作得比2房型大大。

但在坪數瘦身風襲捲之下,現在很多建案的2房只有20坪左右、3房只有30坪不到,坪數縮減得極為明顯。至於在四房、乃至於豪宅,同樣有類似情況。

以往豪宅規劃,動輒百坪以上,但據住展房屋網企研室指出,今年北台灣純百坪(指該建案所有戶別坪數皆達百坪)以上的建案數竟然掛零,大多數豪宅都把坪數往下降,縮到剩60坪~90坪左右最為常見。

例如,北市今年新釋出的豪宅「璞園至仁愛」、「正隆天第」、「宏普頤和」、「昇陽國際」都是如此。

住展房屋網企研室分析,中、小宅縮減坪數與豪宅縮減坪數的原因並不同,中、小宅是為了壓低總價,而豪宅縮減坪數則是業者與客戶對市場看法保守,再加上豪宅客層普遍用不到那麼大空間,便順應時勢跟進坪數瘦身。

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2019-09-20 17:40經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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近年來,中央持續對房地產釋放利多,繼去年放寬不動產放款認定項目後,金管今年又全面檢討《銀行法》72條之2建築融資規定,包括電廠等融資等放款不計入建築融資30%上限等。住展房屋網企研室表示,當放款管制持續放寬,只會讓隱藏性不動產融資越來越多,促使放款更高度集中在不動產上,萬一未來房價下跌,後果恐難以收拾。

由於《銀行法》72條之2規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%」。但因國內多家銀行放款瀕臨上限,恐沒有多少額度再承作不動產授信,銀行業者也多次呼籲金管會要放寬規定。

住展房屋網企研室指出,《銀行法》72條之2存在的意義,就是為了防止銀行把太多錢放在不動產貸款上,一來可以避免集中放款的風險過高,二來也可以讓銀行把錢放貸到其他產業上,以防其他產業貸款遭到排擠。

但金管會從去年以來,持續放寬《銀行法》72條之2規定,把公私立學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構、社會住宅、都更、危老、廠房(含廠辦)等項目排除在外。換言之,上述項目都不會被視為「不動產放款」。由於多個項目被排除在外,因此銀行不動產放款多出好幾千億額度。

住展房屋網企研室認為,若把公私立學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構等項排除在外,至少還說得過去。但社會住宅、都更、危老、廠房等項通通放寬,也實在很不合理,因為這幾項的本質還是「不動產」,當房價下跌時,這些項目價值同樣會受到影響。

當上述不動產被視為非不動產時,並被排除於《銀行法》72條之2規定外,檯面上不動產放款比重似乎還獲得良好控制,但檯面下的隱性放款額度恐會失控性增加,尤其都更、危老與廠辦類的貸款水位大增的可能性最高。

當銀行把那麼多錢重押在不動產上,而金管會又不斷鬆綁法規上的限制,萬一以後房市遇到大動盪、房價大幅下跌,不動產貶值危機將對金融體系造成極大衝擊。

雖然目前房價大幅下跌風險不高,但住展房屋網企研室仍呼籲官方應料危機從寬,是以《銀行法》72條之2規定應嚴而不應鬆,勿使今日之舉釀明日之危機。

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2019-09-18 17:36經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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儘管年輕人現在想在大台北都會區買房,還是比登天難;但顯然這回總統大選,有關房價、不動產或住宅市場相關議題的討論熱度,比起上屆真的弱了許多。現在依然買不起房,或認為房價依然過高的民眾,可能會覺得不可思議;明明住宅市場問題還是一大堆,何以這回選舉,相關議題不再受到重視?

原因之一,或許是各地近年確實興辦為數不少的社會住宅,適時減輕一部分青年居住上的燃眉之急,也可能是前幾年房價確實稍見修正。然而,社宅之風起雲湧儘管確實源起於高房價,其本身卻非解決之方,就更別說近一年餘房價又開始上漲。想要使得房價(所得比)合理化,還是必須透過整體性的制度改革;而這當中有兩大主軸,一是稅制、二是資訊揭露。

如日前余紀忠文教基金會舉辦的『相對剝奪感的瀰漫與資本注意的未來』論壇當中,馬政府時期曾任財經要職的朱雲鵬就明白指出,資本利得稅、真正的實價登錄,及提高高價房屋持有稅,才是改善資本主義社會貧富差距、所得不均的藥方。

當然,包含房地合一(資本利得稅)及實價登錄,雖然仍有不盡完善處但,確實都是馬英九任內推動;相對地,持有稅就還有很多待改革處。住展房屋網企研室欣見國民黨前朝官員,提出對不動產市場的問題及解方,更期待朱的建議,國民黨總統參選人韓國瑜陣營能夠採納。

而談到韓國瑜,當然就還得檢視他的對手,也就是現任蔡英文。上回選舉高舉居住正義大旗,實價登錄、不動產稅改、社會住宅、整頓租屋市場等等,都是小英的重要政見;但近四年過去,僅社宅勉強算有點成績,而且其實是少數地方政府的功勞。租屋市場仍千瘡百孔,連引以為傲的包租代管也問題百出,就更別說實價登錄2.0自廢武功,持有稅(囤房稅)更是一路拖字訣。

再看更關鍵的房價。雖然小英執政這三年多來,房價所得比確實未再進一步墊高(惡化),但也沒做到當初高喊的房價合理化。內政部剛公布的第一季房價指數,就仍呈上揚趨勢;房價所得比,特別是年輕人安身立命打拼的都會區,仍高得嚇死人。

總之,比較過去八年藍綠政權,馬政府大降遺贈稅率開啟了房市潘朵拉盒子,但至少之後亡羊補牢。相較下,小英或許不致更差,但顯然食言而肥、也讓年輕人失望了;接下來競選連任,小英還有沒有辦法說服年輕人?

最近香港反送中愈演愈烈;據報導,港府有意透過開徵空屋稅的方式抑制高房價,進而協助年輕族群解決居住條件惡化的狀況,希望藉此緩和目前緊張的社會局勢。當然這招有沒有用,還是有很大問號;但至少魁儡如港府都知道,至少要讓年輕人能夠安居,才有機會化解社會矛盾。再看看號稱民主法治的台灣,歷經八年、兩任總統,都只會喊口號,但都做不到讓年輕人安居?著實令人不勝唏噓!

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2019-09-11 20:51經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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雖說國民黨早已透過初選決定,由現任高雄市長韓國瑜代表該黨競逐下屆大位,但直到現在卻還有很多雜音;不過無論如何,至少韓先生本人確實是很認真地在進行相關活動(雖然也引來部分高雄市民反感)。

 

 

而根據稍早報導,他找來了前國政顧問團社福組召集人馮燕等,規劃出「留才補助」、「優教住宅」(青銀共居+活化老宅)及成立所謂『自立成家基金』等三大解方,宣示要以此幫青年撐腰。

 

無可否認,最近幾次選舉,年輕選票都起了決定性的作用,因此韓國瑜急著拋出挺青年政見,完全可以理解。只不過,相關報導實在不多,這是傳媒或民眾不關心真正的政見議題?不得而知,但基於長期關注住宅政策或不動產市場,住展房屋網企研室仍要對此提出異議;因為這三大解方中,除了留才補貼外,都和青年居住議題有關。

 

先簡單地說,這三項解方,根本全部都是灑錢,就連青銀共居也是以提高租金補貼為主。而且青銀共居這項政策,新北市等地區也已在施行,目前看來似乎是叫好不叫座;因此針對這項解方,恐怕馮燕等人需要提出更具體的誘因。

 

不過和老宅翻新掛勾,倒是很值得討論,甚至可能有機會成為推展都市更新的另一條路;畢竟都市更新真的不只有打掉重建,結構安全無虞的舊大樓,經過修繕、增加電梯等友善高齡人口等設施,也是可行選項,還能減少重建整合造成的爭端,甚至也能避免可能造成的迫遷問題。

 

但是自立成家基金這部分,就真的值得好好討論或商榷了。先不談錢從哪來,其實從過去到現在,無論是誰執政,都不斷推出相關政策,甚至內政部停辦購屋貸款,還換財政部接手!當然,相關報導中沒有明確指出該基金可以用在購屋(補貼)上,但以過去經驗推斷,也八九不離十。

 

然而,如果優貸或補貼有效,現在年輕族群不會還繼續面臨居住難題,不會繼續視生育下一代為畏途。就光討論購屋優貸這一項,事實早就證明,在房價沒有真正合理化之前,灑錢給(貸款利率或現金)補貼,其實是推年輕人跳火坑,半逼迫他們背負過高的房貸,甚至說難聽點,根本是幫開發商解套。簡言之,優惠房貸不是不能推,但在房價所得比依然偏高的狀況下,完全不存在執行的正當性。

 

但沒想到韓國瑜的國政顧問團,還提出無效老招也就罷了,連高雄市也來參一腳;據悉高市都發局和高雄銀行合作,準備針對設籍該市年輕人推出40年期房貸!現在房價所得比仍過高,結果解方竟然是叫年輕人花更長時間攤還?有沒有搞錯?

 

真的拜託韓先生及高雄市府,替年輕人撐腰、幫助年輕人解決居住難題很好,但請用對藥方,不要愈幫愈忙!

 

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【文/住展房屋網】房地產景氣回升,房價也跟著上揚。大台北房價漲得高高,有的人想買房卻預算不足;於是,建商推出「迷你房」的產品,用縮減坪數、壓低總價的方式,爭取預算相對不足消費者的青睞,這類建案大多賣得嚇嚇到。但住展房屋網企研室認為,「迷你房」因室內各個空間都比傳統房屋小,加上多為預售,日後交屋很容易引發消費糾紛;有關機構應勸導業者,或者出手管理,嚴格明訂「房間」的最小坪數,以保障消費者權益。

住展房屋網企研室指出,大台北集合式大樓公設比約35%,再加10%的陽台,主建物通常只占權狀面積的55%左右。換言之,一間30坪的房子,主建物面積大約只有16.5坪;以這個坪數來說,頂多只能隔兩房。

因此,市面上正常的2房型,權狀面積都要26坪~30坪左右,才能作出「比較正常的2房」。但時下興起的「迷你房」,2房權狀坪數卻不到20坪,3房權狀坪數不到30坪。

這種「迷你房」多半會打著「高坪效」的招牌來吸引消費者,但實際上與高坪效根本牽不上邊。因為先撇開高坪效一詞被誤用,「迷你房」充其量只是把室內所有空間,包括客廳、房間、廁所、走道等各空間全都縮小而已。如果把所有空間都縮小就叫高坪效,那所有房子都能符合高坪效了不是嗎?

很多首購族不明就裡,誤以為每間房間就像「印象中的大小」,能夠有4~5坪,但實際上卻只有2坪,有的甚至不到2坪。

住展房屋網企研室建議,主管機關應介入管理,勸導業者勿把和室、小嬰兒房、起居室等這種小空間也稱作一房。如果業者無法自律,主管機關則就應明確定應「房間坪數標準」,不要只坐壁上觀,任由市場亂象叢生才是。

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2019-07-12 19:00經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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總統大選已經開打,正如過去以來的「傳統」,每次選舉一到,政治人物就會承諾林林總總的建設政見,房市建設利多題材滿天飛已是可想而知。近期,新北市、桃園市的捷運建設題材再次浮上檯面,就是最好的例子。但住展房屋網企研室建議投資人,買房若要跟著政府建設腳步走,還是要衡量一下自己承受風險的能力,以及評估建設利多兌現的機率,以免踩到空頭政見的地雷。

台灣每回到了大選期間,建設支票總是滿天飛。不管藍或綠,政治人物都一個樣,已經快完工的建設要拚命提早完工、剪彩。還沒動工的建設,就要提早動工,舉行動土儀式。至於還沒個影的建設,就先開個空頭支票,或是似有若無的承諾部份要求。

俗話說:「買房要跟著政府建設的腳步走。」但當「選舉到,動工、剪彩多」已成為台灣常見的選舉現象,在這種情況下,民眾買房更需要謹慎判斷,政治人物承諾的建設政見有無兌現的可能性,以及建設兌現所需的時間。

過去最有名「口惠不實」的建設政見,就是「淡江大橋」。淡江大橋喊了三十幾年,迄今都還沒完工,被謔稱為「選舉浮上來,選完沉下去」的一座橋。

那麼,民眾要如何分辨建設政見落實的可能性是高或低?住展房屋網企研室建議,最有效的方式有兩種,一種是看該項建設有無編列好經費,第二種是看建設是否已經發包。如果做到上述兩種的其中一項,代表兌現的機率比較高,雖然有時也會遇到跳票意外,但風險性遠遠比未編列經費的建設來得低。

這並不是說未編列經費、未發包的建設題材可以不必理。民眾必需理解一點,「高風險高報酬」。雖然政治人物口惠不實的建設支票多,但有時也會兌現;如果兌現,那提前押寶的人就能大撈一筆。

所以,即將到來的總統大選,可以想像建設支票將會越來越多。哪些建設政見可信、哪些又不可信,民眾自己心中可要有一把尺。

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【住展房屋網/綜合報導】日前有媒體報導指出台北市套房租金於近年大幅成長,對此,內政部表示,依據行政院主計總處所發布的消費者物價居住類房租指數顯示,2011年指數為96.36,今年5月該指數為102.60,8年期間漲幅約6.48%;去年5月指數為101.71,年增約0.88%,亦低於消費者物價總指數年增率0.94%,因此租金呈現平穩成長趨勢,並無大幅波動情事。

內政部指出,依據台北市916件社會住宅包租代管資料顯示,平均租金約為1.4萬,平均面積為17坪,而在台北市包租代管案件中,無低於3坪的住宅,低於10坪以下不到1成,其租金行情應屬於尚於可負擔範圍內。

內政部強調,為健全租賃住宅市場,「租賃住宅市場發展及管理條例」已在契約中規範,在承租期間不得任意調整租金,避免租金哄抬。另外為了掌握租金變動趨勢,亦規定租賃住宅服務業應每季將包租代管租金等相關資訊進行申報,待包租代管案件資料庫數量足夠後,將進行統計分析及不定期揭露租金行情,提供國人更透明的租金行情資訊,作為租金議價重要參考資訊。

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【文/住展房屋網】自今年6月1日起,我國租屋新制共有三大變革,包括「房租押金不得超過兩個月」、「房東不得禁止租戶遷戶籍」、「電費不得超過台電夏季電價。內政部與行政院均稱,新制可以遏止惡房東,若房東違反規定最高可罰新台幣30萬元。但住展房屋網企研室認為,要貫徹這幾點是知易行難,政策發布與落實到租屋市場還有極大一段差距,租屋族還是得自求多福。

上述規範,主要是源自於行政院消保處今年2月通過內政部研擬的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,並公布6月1日上路。該規範押金上限與返還時間、水電瓦斯費與修繕義務等進行明確規範,若房東違反相關規範,租客可請求「包租業」修改或拒絕簽約。

住展房屋網企研室強調,6月1日上路的租屋新制,其約束對象是「包租代管業者」,並非一般把自己房子出租的房東。而包租代管業者,基本契約都使用內政部範本,罕有違反規定的案例,所以新制上路,對包租代管業者影響並不大。

然而,包租代管業者占我國租屋市場的比重極小,大多數租客還是跟一般包租公、包租婆租房子,而這一部份的約束力依然遠遠不夠。

退個一萬步說,就算新制也適用於一般房東,也很難見到具體成效。舉例來說,「房東不得禁止租戶遷戶籍」這一項,如果房客想遷戶籍而房東不肯,房東大可不把房子租給該房客,自然就沒有違法問題。

大多數的房東在篩選租客時,就會先跟租客說好不能遷戶籍,而不會笨到在契約中註明不能遷戶籍。就算房客霸王硬上弓,等到租了房子後才向房東要求遷戶籍,房東在租約屆滿後往往會要求租客搬走。最終,房客對於不願給房客遷戶籍的房東永遠沒輒。

住展房屋網企研室認為,現行國對法規對於房東、租客的權利與義務規範仍相舊不足,法規落後、久不更新。政府修改的規範又只針對包租代管業,卻給予民眾「整治惡房東」的錯覺,實在很可惜。

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2019-05-24 17:04經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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住展雜誌/提供
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台灣外有中、美貿易大戰紛擾,國內則有總統大選提前肆虐。雖然國、內外政經情勢不利,但北台灣房價卻穩如泰山,大部份縣市都沒有跌價……

 

據住展雜誌統計,二○一九年北台灣各縣市新成屋、預售屋建案成交行情,僅台北市落寞下挫,新北、基隆與新竹地區維持平盤,另桃園與宜蘭地區則開出紅盤。

北市漲多休息 成屋價格穩定

台北市今年新建案均價降至八十四‧六萬/坪,中止連續兩季反彈,並較去年微跌○‧五萬/坪、季跌幅約○‧五九%;若與去年同期相比,則年漲一‧五萬/坪、年漲幅約二%。

近兩、三年以來,台北市新建案價格表現,大致呈現「預售屋強、新成屋弱」的格局。但今年卻截然不同,新成屋成交價相對穩健,但預售屋價格卻從近年高點下彎,近期漲幅較多的中山、南港、文山等區跌幅稍重些,看起來比較像「漲多回吐」。

至於預售屋建案價格疲軟,是否為反彈已經結束的訊號?因下彎幅度不大,目前難下定論,必需再拉長兩到三季來作觀察。

新北市雙強 漲勢好凌厲

新北市新建案房價仍是三十八‧五萬/坪,與前季持平;與去年同期相比,則上揚○‧五萬/坪、年漲幅約一‧三%。

新北市主要行政區房價波動幅度大多不高,但以板橋、土城等區房價漲幅比較凶悍,關鍵在於新興重劃區買氣活絡,建案頻頻調高售價所致。雖然現在板橋與土城市況仍優於多數行政區,但若跟未漲價前相比,目前這兩區買氣已明顯下滑了。

新竹價穩 買氣捧場

單季房價維持平盤的,還有基隆市和新竹地區。基隆近一年來房價逐漸墊高,高價案不斷開出,但漲了房價卻丟了買氣;在買盤縮手之下,房價上漲似乎遇到了瓶頸。

新竹地區雖然買氣還算不錯,也還有高價案出現,但因供給量多,建案競爭激烈,大多數業者定價比較務實,且民眾對成交單價二字頭的建案接受度較高,因而平均房價幾乎沒什麼變化,與前季相比呈現持平。若與去年同期相比,僅小跌○‧一萬/坪、年跌幅約○‧四%。

不再垂淚 宜蘭翻紅

桃園市與宜蘭地區,是房價表現較亮眼的地方。其中,桃園微漲○‧一萬/坪、季漲幅約○‧四%,年漲幅則約一‧三%。宜蘭地區反彈至二十一‧五萬/坪,季漲幅約一‧四%,年跌幅則收斂至約三‧六%。

以宜蘭來說,二○一七年房價達到最高峰,當年反轉下挫,一路跌到去年,整整跌了一年半,今年終於中止連六季下跌,年跌幅縮減至約三‧六%。

宜蘭房價反彈的主因,是近期出現許多低總價透天、公寓,透天總價從五百多萬到八百多萬不等,公寓總價在五百萬以下,而這類產品多具有高單價、低總價的特質,受到在地購屋者青睞,因而推升整體房價。

整體而言,今年房價表現穩定,應與市況相對平淡有關。不過,目前總統選舉前哨戰已提早開打,開始擾亂民眾信心,是否會對造成壓力?值得嚴密追蹤觀察。

 

 
 

 

 

本文摘自2019年5月5日出刊之《住展雜誌》444期房市話題單元,同期內容除本文外,並有「預售屋履保大崩壞,怎麼救?」、「買房?給您一點真誠的建議」等。

 

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房價預售屋新竹新北市新成屋

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2019-05-23 16:54中央社 記者韋樞台北23日電
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房市研究單位住展雜誌發現,以往多由台北市建商南下各縣市興建房屋,但今年以來卻有新北、桃園、台中和高雄的建商北上台北市推案,但最適合的選擇是都更與合建案。

另外,力麒建設董事長郭淑珍今天表示,今年房市的量和價將持平表現,大部分購屋人為自住客,投資客較少。目前力麒也積極參與都更和危老條例改建市場,以突破大台北土地貴又難買的困境。

住展雜誌統計,今年預估有新北市的新濠建設、宏利發建設與勝輝機構;桃園的麗寶機構、昭揚建設、竹城建設;台中的希伯崙集團;及高雄的隆大營建等8家中南部建商前進北市推案,總銷售新台幣逾百億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,新濠、宏利發、竹城、希伯崙、隆大等5家建商均為首次在台北市推案;昭揚、勝輝則是多年後重返台北房市;麗寶為全國性建商,近年來持續耕耘台北市場,今年再推指標案。

何世昌指出,台北房地產市場雖然誘人,但建地稀少且昂貴,建商想覓得價位適合、地塊方整的土地相對困難。因此都更或合建等方式,成為外來建商至北市推案的好選擇。

何世昌說,今年上半年北市在地建商推案信心減弱,整體推案量縮,但外來建商推案卻有增無減,適度填補供給低潮,消費者的選擇更多。雖然對部份北市在地建商來說,房價相對利潤有限,但對外來建商而言,台北房市擁有最高的房價水準、最高的消費能力,誘因依然很大,預期進軍北市的建商還會更多。

郭淑珍表示,現在大台北地區土地買不到且價格又高,過去堅持以自有土地才興建房屋的原則需要調整,目前不論都更、危老改建的方式都會參與。

力麒表示,目前走危老條例有兩塊土地正在洽談,皆位於台北市敦化南路靠近仁愛路附近;都更案部分位於天母西路及中山北路6段,均進行逾10年,天母西路案已在興建中,中山北路6段案子有機會在明年推案。

https://money.udn.com/money/story/5621/3830342

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2019-05-22 21:39經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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稍早某房仲根據官方買賣移轉棟數資訊指出,今年以來中南部房市交易熱度持續加溫,交易量占比持續拉高;就今年第一季數據來看,台南、高雄兩都合計占比已來到22%,比2011年時多出6%。相較之下,雙北市則是從37%大幅滑落到僅剩29%。

今年以來,房市買氣呈現北冷南熱,南部,特別是高雄交易增溫,一般咸信,和當地颳起的政治『韓流』有很大關係。不過單就房市基本面看,則確實很大比例是北部投資客的貢獻。這再度說明,一個區域的房市買氣要出現快速提升,乃至行情拉高,確實是需要更多外地客拉抬。

再回到北台灣,根據住展房屋網企研室觀察,大致從房地合一新制上路後,以短期套利為主要操作模式的純投資客確實減少;近期市場買方不但以剛性需求居多,在地客比例都至少在六成以上。

換言之,過去因為房價飆漲所產生,無論是跨區,或所謂輕移民的購屋行為,比例上已較之前下滑。而由於在地客對當地房價本來就有既定認知,房市業者近期卻又普遍開出高價,買氣當然很難明顯提升,這的確也反應在以上的買賣移轉棟數數字上。

展望今年下半年,雖然經濟狀況有望好轉,但現在美中貿易戰烽火再起,尤其下半年選舉還會更熱;而占多數的在地剛性消費者,價格認知恐怕還是會和薪資水平一樣,頂多原地踏步,因此大概真的得等到明年選後,才可能有一些機會,看到北台灣,特別是雙北市房市買氣出現明確回溫信號。

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2019-05-20 21:03經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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房市採實坪計價,一直都是我國民眾期待甚深的改革議題,蔡政府上任後,也多次表示房市交易將朝不計虛坪、只計實坪的方向努力,如今終於在實價登錄的功能更新上看到了一些進度。

最近實價登綠推出了計算單價的新功能,民眾可利用功能,將車位、公設、附屬建物的價位、坪數從購屋總價中拆算出來,進而掌握房屋的實坪價格;這樣的查詢功能,被認為有助瀝乾遭虛坪拉高的價格水分,並可漸進式的強化市場對實坪計價的接受度。

不過,實價登錄新功能雖可協助民眾釐清實坪價格,但對「足智多謀」的業者而言,仍有相當多可多加以發揮之處,其中以車位回補手法製造低價假象的手法,便可透過新功能的操作來取信消費者。

所謂的車位回補,乃是指業者以降低房屋售價、拉高車位價格的方式,在購屋總價不變的情況下,製造房屋單價低於市場行情的一種手段。由於一般民眾僅對房價高度敏感,對車位價格則涉獵不多,因此把價格灌進車位當中,不僅不易被消費者察覺,還能營造出『買家撿到便宜』的實惠感受。

這種車位回補的手法,雖然能讓消費者一時之間覺得划算,但只要買家稍微冷靜後細算含車位的購屋總價,就會發現其實沒有省下多少錢,所謂低於行情的房價,根本只是障眼法,這時再回過頭去質問業者為何房價便宜,業者多半只能支吾其詞打迷糊仗。

可是現在實價登錄有了建坪計算的新功能,就能藉由該功能,讓車位回補創造出來的假性低價,獲得官方系統的背書。業者可利用該功能將高價車位的購屋總價剔除,讓系統計算出偏低的房價數據,再憑藉民眾對實價登錄的信任,使這種假性低價獲得民眾的認同與信賴。

如此一來,原本抽象虛假的假性低價,就能藉助官方平台背書的弄假成真。因此住展房屋網企研室認為,實價登錄有此新功能後,操作車位回補伎倆的案件將會明顯增加,民眾購屋時,可得先注意車位價格這個大魔鬼,以免沒撿到便宜還買貴。

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2019-05-13 21:29經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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原本幾乎偃旗息鼓的美中貿易戰,進入五月後竟出現戲劇性轉折重燃戰火!美方突如其來對中大漲關稅,不僅逼得中國趕緊派員赴美交涉,全球股市也跌了好大一跤。

據海內外傳媒報導,美方之所以不顧北京反對拉高貿易戰局勢,正是導因於北京什麼事通通反對。為緩和貿易戰衝突,早前美中曾協商對智產權、強迫技轉等議題達成諸多共識,豈料北京方面後續竟反悔,遂使華盛頓當局決定重啟對中國的關稅漲聲。

由於美中之間首日的談判並不順利,高達25%的關稅也從放話變為事實,雙方後續想必還得進行一番角力,才有望磨合出共識,因此住展房屋網企研室認為,美中貿易戰的波瀾,短期內將持續對世界經濟發展造成干擾。

在美國高築關稅壁壘後,Made in China的貨物銷美將成一大難題,因為高額關稅將嚴重壓縮獲利,因此中國方面已有不少外商相繼把生產基地從中國轉移到其他國家,藉以迴避美中貿易大戰的戰火,其中當然也包括許多台商。而這些台商撤出中國後的落腳首選,當然就是近年與美親善的家鄉台灣。

依照我國執政當局的說法,今年台商回流投資規模已逾2500億,接下來更上看5000億,這些資金從境外海歸,對我國經濟必然將有正向的幫助,其中又以不動產業受惠尤深。

台商大舉返台投資設廠,龐大的土地需求將帶動工業用不動產的增值,近期我國精華工業區的價位水漲船高也正是導因於此;同時產業回歸,也將創造可觀的就業機會,並為鄰近工業區的地區挹注豐沛的房市剛性需求,加上經濟面若隨之揚升,我國不動產業的展望可謂充滿希望。

不過要在美中貿易戰中只蒙其利不受其弊,並不是件容易的事情,畢竟台灣與中國關聯密切,若與中國過從甚密,難保不會在美國制裁中國的過程中遭受牽連。因此在與美親善的同時,如何與中維持若即若離的適當距離,將我國接下來最重要也最關鍵的課題。

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貿易戰台商北京技轉華盛頓

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2019-05-10 19:59經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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台灣都市更新發展牛步,除了頭一步就走錯,使原本應該雙贏,變成建商、地主兩造互相角『利』的糟糕局面之外,住展房屋網企研室認為,另一個外界容易忽略的重要原因,其實是都市違建,更進一步增加整合及利益分配的困難度。

比如最常見的頂樓加蓋,明明就是違法、應該拆除,但基於各種似是而非的理由或因素,使其持續存在;更糟糕的是,官方還照收房屋稅。因此,一旦整棟建物要談整合都更時,違建屋主當然會拿這部分來主張若干權利;但看在其他同棟住戶或整合業者眼中,肯定是無理要求。這樣一來,自然更增加都更整合難度。

但違建及其產生的問題,在非都市地區同樣常見,甚至造成更大問題,那就是所謂的農地違章工廠;先不談這些違章工廠違法在先,更糟糕的其實是,就算是所謂低汙染,仍可能讓原本應生產糧食的良田,變成寸草不生的惡地,等於形同國安問題。

然而,同樣被冠上歷史共業之名,官方現在的處理方式,比起都市違建,可說是『更上層樓』!根據稍早立院經濟委員會剛初審通過的《工廠管理輔導辦法》,這些長在農地上的違章工廠,只要是低污染者,明訂兩年內申請納管,並在一年緩衝期內提出、兩年內完成改善計畫,則最遲修法完成十年內,便可取得特定工廠登記。

這樣的做法,形同讓根本違法在先的農地工廠就地合法,且幾乎不用付出任何代價!對此,環團及關心農業發展的NGO團體,當然要高分貝質疑。然而以上做法還不夠誇張;根據報導,民進黨立委林岱樺之提案還打算更進一步,不但變更地目只需繳納極低比例回饋金,甚至還打算開放到(合法後)可自由買賣!

這樣搞下去,住展房屋網企研室必須不客氣說,其惡質的程度,比起放任都市違建存在,絕對有過之而無不及!面對外界質疑,主事者卻又拿出經濟開發或中小企業生計的大旗來搪塞?但說難聽點,還不是為了選票綁樁!

如果當權者仍執意蠻幹,讓違章工廠就地合法,那麼住展房屋網企研室認為,既然如此,還要國土計畫法幹啥?根本也不需要劃設什麼國土保育或農業發展區,乾脆全島都劃成城鄉(經濟)發展區就好啦!

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