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2018-11-16 19:16經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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此次大選,高市選戰意外地異常激烈,「北漂」和「又老又窮」於是成了琅琅上口的語彙。

前者的「北」,多半指的是台北,至於「又老又窮」四個字,不只高雄,台北也應自我檢討,有則改過,無則嘉勉,尤其絶大部份其實和房地產有關。

十多年來推動都市更新,乃因台北舊樓極多,都市建物老化,是為一老;再者,有些行政區住民均齡甚高,人口文化,是為二老。提到又老又窮,台北的老,當之無愧,問題在於窮不窮;老而不窮,尚堪忍受,畢竟是醫藥進步的結果。而窮不窮一事,卻和政策有關,也和房地產連結緊密。

譬如,廿餘年前的台北市,李總統執政時代,台灣錢淹腳目,百業俱興,翻開報紙,滿滿是地產廣告版。新建案到底可見,房仲店頭沿街開設,房地價一路攀高,此時北市既青壯又富裕。

然而才隔廿年,都市老得很快,住民趨向高齡化,城老人也老。首善之區到底如何經營,怎麼都更一事無成?人均所得亦未提升?年輕人困在低薪泥掉,進退兩難。

中南部年輕人北漂,人往高處爬,事所必然。台北人則外漂,往中國大陸,往新加玻、日本、美國、澳洲,反正哪兒好就往哪裡漂。瞧台北大安區建物所有權,六成左右掌握在六十歲以上住民的手中,年輕人不靠邊站,不租房住,又該如何?

早年流行一句校園諺語:來來來,來台大;去去去,去美國。外漂並非壞事,只看社會背景如何。像英、法、德先進國家,年輕人即不怎麼需要外漂,因社會富裕進步,教育就業均自給自足,不假外求。亞洲國家則似乎差一截,不得不向外求發展。

半世紀後的今日,光是台灣島內,意識形態族群矛盾便搞得雞飛狗跳,人們自顧不暇,哪管年輕人要往何處去。況且,想管也管不住。多數年輕人在滑手機和打電動之中度日,社會給的是低薪、政治雜音,和困頓的展望。究竟哪兒出了岔,一時也說不明白。

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2018-11-16 01:32經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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無論實際成因為何,基於生育率始終無法有效提高,加上醫療科技持續進步,早已使得台灣以全世界最快的速度,朝向超高齡社會邁進;而一般咸認,包含高齡及少子化這兩大人口趨勢,對房市而言,要算是相對負面因素。

不過,日前卻有報導引用大行指標行庫內部執行的最新市場景氣調查指出,建商端普遍認為,包含人口及房屋的雙高(齡)現象,將可望產生新的換屋需求,有力於市面上的餘屋去化。然而住展房屋網企研室認為,要是進一步觀察現階段建商的實際產品規劃,則這樣的藍海新商機恐怕是看得到,但很難吃得到。

台灣人口高齡化現象大家都看得到,雙北都會區房屋屋齡偏高也是不爭事實;更重要的是,這些高齡人口大多確實是住在老舊房屋內,這對高齡或長照需求來說,確實會有重大影響。

不過,想搶食高齡換屋商機,不是光蓋電梯大樓或裝幾隻制震器就夠;首先,各戶室內及社區公共設施,最好還要有無障礙設施,或至少納入對各年齡層或身障者使用上都相對友善的通用設計。不僅如此,長者就醫需求龐大,不可能光靠遠端監控,換屋區位最好是臨近醫院,或至少可以透過便捷的大眾交通系統,抵達中大型醫療院所。

所以說,如果建商真的有心要搶佔高齡換屋這塊市場新藍海,必須跳過以往的短線操作,且還得在產品面上做更多的調整和更新;畢竟高齡銀髮需求和一般換屋者動機完全不同,產品面的需求或要求差異更大,甚至對建商來說,門檻更高。

然而,看看現在建商實際推案的趨勢;產品面部分,真正配合高齡者,納入無障礙或通用設計者,真是鳳毛麟角,或至少非主要訴求。再者,近年建商推案的區位上,仍大量集中新興重劃區;這類區域通常需要一段時間的發展,機能才有可能成形,如果要達成熟則需時更久,但長者通常根本等不到那時候。更別說這些新興發展區通常都離中大型醫療院所稍遠,大眾交通條件大多也相對較差。

事實是,無論看規劃或區位,目前為止建商端推出的產品,都不像是鎖定銀髮高齡換屋商機。看來,對多數建商來說,除非形勢所逼,否則當然寧可繼續重複過去的老路子。至於行庫端放出這樣的訊息,住展房屋網企研室推測,很可能是希望藉此加速都市更新或危老重建,以便去化過多的濫頭寸。

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2018-11-06 21:15經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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最近兩次央行理監事會議後接任還不滿一年的央行新任總裁楊金龍都特別針對房地產市場提出看法(或說警告):「(房貸)利率不會永遠在低檔」;特別是接下來將有大量體的房貸寬限期到期,不光是央行,連金管會都繃緊神經,密切注意國銀不動產放款部位的可能風險。

其實不光是楊金龍,前任總裁彭淮南,卸任前也一再提出類似警告;當時,外界多預期央行將升息,結果幾屆理監事會議開完,基準利率還是維持不動。原因則除了當時美國未啟動升息外,也和國內經濟雖稍復甦,但力道依舊疲軟有關。

當然,今年美國FED不甩川普,已開始升息,估計明年還有好幾波,這當然對台灣央行目前固守利率的操作產生壓力。然而,現在經濟展望也出現狀況;在美中貿易戰為首的利空衝擊下,明年景氣並不樂觀,近期民眾消費信心也持續下探。因此外界預估,央行最快可能也是明年下半年,才有可能考慮升息。

不過,一旦央行真的開始升息,對房貸戶來說一定會造成影響。以目前房貸利率約1.6-1.7%來說,如果房貸利率提高1%,每月負擔就會多出將近一成,以1千萬房貸來估算就是三、四千塊之譜;說多不多,但其實也不少。

當然,基準或房貸利率不可能一下子拉高0.5至1%。在低利條件短期內不會有太大變化的情況下,房市業者當然抓緊良機;畢竟不但操作三低促銷策略更容易,融資購地蓋屋壓力也較小。況且一旦升息,對整體經濟、物價都有影響,不只是房貸和房市而已。

不過對一般受薪階級來說,如想趁現在低利進場,則住展房屋網企研室要提醒,您得先好好秤秤自己的斤兩。到各行庫索取相關資料或上網站查詢都會發現,目前多數房貸商品都是指數型或採浮動利率,因此雖然一開始還款時利率看似低,但爾後房貸利率會跟著基準利率跑。

還有,不少房貸商品是所謂分段式,也就是貸款生效、開始還款的頭一、兩年,利率還會鎖在低水位。但請注意,無論期間基準利率有無變化,利率都會逐年拉高;以目前承作量最大的土銀為例,第二年後利率就會開始往上加(機動計息)。

因此,現在固然還有低利誘因,但住展房屋網企研室仍要奉勸消費者,應回歸基本面,以自身經濟力及穩定度為最主要考量,申辦房貸時更一定要先弄清楚產品明細、充分了解各年度,特別是中後段房貸負擔額增加的情況;更切記最好是以最平穩的本息平均攤還方式,回推自己可負擔之房屋總價,如非必要,千萬不要動用寬限期。

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房貸房市楊金龍土銀房地產

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2018-11-06 18:40經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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內政部日前發佈了今年Q2的房價所得比,全國房價所得比雖稍降,但仍高達9倍,其中雙北購屋壓力依舊山大,北市房價所得比高達15.01倍,較上季不減反增;新北雖季減0.48來到12.27倍,但對民眾而言,想買一棟房子,依然是難如登天。

 

 

在政府高喊居住正義的同時,房價所得比卻始終居高不下,著實令官方臉上無光;而在金融相關單位以「軟著陸」為房市發展定調的情況下,短期內房價基本上不會大幅下修,因此想壓縮房價所得比,唯有從提升薪資著手。但對政府來說,提升薪資,又是另一個不願面對的關卡。

 

就在最新房價所得比發佈前不久,台北市政府發生了官員遇襲事件。北市勞動局局長賴香伶遭李姓男子持鋼筋闖入重擊頭部,引發各界震撼,而這起攻擊事件,起因乃是該名男子不滿派遣工權益未獲充分保障,遂憤而以襲擊官員的方式表達不滿。

 

房價所得比高高在上與賴香伶遇襲事件,兩起事件看似毫不相關,但其實並非如此。住展房屋網企研室指出,我國低薪的成因繁多,而濫用派遣,正是低薪的元兇之一。

 

派遣勞工本是因應短期大量人力需求的過度制度,但與晉用正式編制人員相較,聘用派遣勞工,人力需求單位不需負擔退撫、勞保、健保、獎金、休假、資遣等成本,因此我國各個使用派遣勞工的公私單位,根本直接將派遣勞工當作長期正職人力,使得派遣勞工雖做著與正式勞工同樣的工作,福利、待遇卻更惡劣,有些單位甚至直接縮編正職員額以派遣替代,使合理待遇的工作機會大幅縮減。

 

不僅如此,派遣制度因欠缺法規約束,至今仍有無數的漏洞存在;比方說,許多派遣公司都是一年公司,年年變身的目的只為讓派遣勞工的年資歸零,讓派遣勞工的權益盡失;另外,派遣公司往往以低價競標的取得用人單位的人力需求,因此提供的工作機會大多低薪,因此派遣制度,可說是我國長年低薪的禍首之一。

 

正因派遣制度嚴重戕害勞工權益,因此近年政府不斷強調將正視派遣問題;但時至今日,仍不見政府拿出更積極的作為,導正遭濫用的派遣制度,甚至政府喊出的兩年達成零派遣,也被質疑是張空頭支票。

 

我國派遣勞工為何大行其道?與2002年加入WTO有關。當年開放的12項重點服務業當中,派遣業便是其中之一,而現任總統蔡英文,當時正是談判桌上的成員之一。

 

此外,當前的總統府秘書長陳菊,其於2000-2005年任職勞委會主委期間,更是派遣制度在台快速興起的時期,因此現在坐在博愛特區總統府內的兩大要員,可說是台灣派遣制度的奠基者,如今派遣導致低薪,間接擴大房價所得比,甚至發生了派遣勞工襲擊官員的事件,府方至今都沒竟然任何表示,全然噤聲不語,著實令住展房屋網企研室感到相當傻眼。

 

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房價所得比房市健保台北市勞保

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2018-11-02 21:29經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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近些年來全球氣候異變,暴風雨侵襲人類頻率升高;當天災降臨之際,可能遭受危害區域,往往被官方要求撤離。安全至上,人命為先。莊園房屋沖毀也就算了,住民性命可得保住。然而,有不少高齡者堅定不撤;其一是想賭一賭,也許沒事,其二是技術上很麻煩,反正老了,死不足惜。

死都不怕了,何況建物危老。年長者不信屋頂會塌下來,何必都市更新,曠日廢時,麻煩之事極多,或許活不到改建成功之時。何況都更有很多會要開,還得簽文件,對年長者而言,視茫茫,條文讀不清,擔心被騙被拗。因此住民平均年齡較大的區段,都更案整合成功機率相對低,除了安土重遷觀念之外,不方便參與,亦算頗大原因。

於是,愈老舊愈需要都更或改建的社區,偏偏多半住了較高齡較害怕折騰的長者。子女或許住蘆洲、林口、三峽的二代宅,想代替長輩開會周旋,做起來卻困難重重、一般大樓社區開住戶大會,高齡者出席率一定偏低。有人家裡冷氣舊了,洗衣機舊了,年長者常捨不得換新,想著也許再活不了多久,何必費事,而搬家改建就更麻煩了!

這就和北宜公路堵車一樣,從前沒有雪隧,開車族九彎十八拐前,若慢下來買路邊的茶葉蛋,或暫停上洗手間,則整條台九線無端堵上一兩個小時。都市建設因幾個環結沒接好,區里小事影響整體進步。

世間事連結極複雜,蝴蝶效應無所不在。都市住民高齡化,正是延緩革新之主因。常見獨居長者宅內雜物堆積,以無心力可處理故也。以北市大安區建物所有權人均齡之高,都更腳步大概比其他區慢得多。尤其事關財產處理,有時子女也難插手或協助。

中南部人仍習於住居透天厝,故長輩常阻止北上發展的子媳購大樓住宅。曾流傳「有天有地才好」,非透天厝不住。不過現今大樓電梯集合住宅已成主流,不良於行的長者,十分羨慕別人免爬樓梯。因此,較有錢的人便在透天厝內裝設電梯,圖個方便。由此可知,都市建設的演進層次,和住民習氣關係極大。當然,如果有「大利」可圖,年長者更容易被說服。只是不知都更的邊際利益究竟在哪裡?有多大?

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都更都市更新高齡化

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2018-10-17 21:26經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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受美國升息、美中貿易戰及全球經濟展望下修等事件影響,日前美股創下數月以來最大跌幅,美股打了大噴嚏,世界多國股市也跟著顫抖,尤其是亞太地區,包括中國、日本及台灣,股市皆一片慘綠。其中台灣更一度跌破萬點,創下單日最大跌幅震,雖然隔日我國股市即強勢反彈重返萬點,但早前的突發崩跌仍讓股民心有餘悸。

股市突如其來的暴跌不僅震驚投資人,官方也嚇出一身冷汗,國安基金護盤的聲浪亦隨之而起,雖然官方最終選擇以靜制動,但足以看出股市下挫已令聲望低迷執政黨如坐針氈,深怕股市起伏影響到下個月即將到來的地方大選。

對執政黨來說,上任以來除了美台外交關係外,最自豪的就是讓股市創下最長萬點紀錄,為其經濟政策背書,因此若股市飄飄墜落地,折損的不只是投資人的荷包,執政黨也將失去少數可說嘴的政績,所以官方對這回的股市波動重視度高,並不令人意外。

可是股市未來走勢不明,即使這回國安基金按兵不動,若短期內股市又見波濤,政府撩下去的可能性仍相當濃厚。不過住展房屋網企研室認為,股市起伏實屬市場經濟的正常反應,官方應盡量減少干預。

畢竟國安基金的本質,是用以維持資本市場及金融市場之穩定,不是要用來讓股民賺錢、外資提款的,所以除非情勢已到了非常嚴峻、會危急金融市場的地步,否則國安基金不應起動不動就因短期波動而起護盤之念。

住展房屋網企研室認為,市場的事情,就應該放手讓市場解決,政府在當中不宜扮演過度吃重的角色,不然將嚴重干擾自由市場的運作。況且既然國安基金的目的是維穩金融市場,那何以每每總把關懷放在股市呢?同樣與金融市場連動甚深的房市,怎麼就從來沒聽過國安基金護過盤呢?

據國安基金管理條例規範,國安基金除了可透過股市、期貨途徑穩定市場外,其它經主管機關核准之事項,亦可動用國安基金,因此國安基金進入房市並非不可行,且與股市的短期波動相比,房市邁入盤整已長達數年,未來的情勢亦沒有太多樂觀的本錢,而房市若不支倒地,提供融資的行庫勢必跟著重傷,所以比起股市,當前房市似乎更需要政府的照顧。

可是政府面對房市長期盤整,至今仍沒有太大動作,這樣的冷處理基調,住展房屋網企研室其實頗為認同,因為總歸一句話:市場的事情就讓市場自己調節,房市如此,股市也理應如此,所以官方應對股房平等視之,且不需要動不動就由國家機器出手干預市場。

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2018-10-08 21:33經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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無論是網路消費興起也好。民眾消費力道變弱也罷,近幾年我們不時聽到,東區店面空置無店家承租的消息;然而據了解,很多店東寧可讓店面空著也不肯降低租金這不但使得晚近東區店面生態丕變,甚至最近夾娃娃機店盛行,也都和此現象相關。

為什麼店東寧可空置,也不降租?報導指出,這些房東口袋多半很深,不差這些租金;但恐怕更重要的原因,還是北市各商圈店面多數屋齡偏高,以現行房屋稅公式計算,幾乎已折舊得差不多,等於要繳的房屋稅屈指可數。

相對負擔較重的,或許是地價稅?然而要知道,近年公告地價調幅遠低於房屋評定現值;也就是說,這些店東每年實際要繳的持有稅,其實相當低。難怪他們有恃無恐,根本不考慮降租金;大概唯一會擔心的只有空置店面增加,可能會讓商圈感覺變得冷清,對後續出租率相對不利。

不過店面經營畢竟屬於商業行為,因此店東不肯降租,承租者也莫可奈何。然而同樣是房地產投資,如果物件是一般住宅,情況就完全不同。

稍早名歌手費玉清決定明年封麥,外界於是又把他從忠孝東路一段到七段都持有房地產的事情拿出來冷飯熱炒。對這樣的行為,一般業界認為,他賺錢拿來投資買房,何罪之有?但住展房屋網企研室指出,這中間問題在於,如果投資購置住宅物件,是買來擺著等高價賣出,或是放著不出租,那麼確實和一般投資行為不能相提並論。

今天假設某富豪或某名人,買了一堆住宅擺著,或許有人會欽羨這是聰明投資,但卻也容易招致異樣眼光,甚至負面評價;原因就在於,住宅乃是食衣住行基本需求當中,住這一項的基本工具,從這個角度出發,囤積導致奇貨可居的行為,確實容易招至公評。

持平論之,投資房地產和投資股票或其他工具,性質上實有相當差異;就算同樣投資房地產,買住宅和買店面、商辦也不盡相同;後幾項相對較無關民生必需,一切交由那隻看不見的手,也就是市場機制決定,大家沒話說;但住宅卻攸關基本民生之居住需求,大眾當然就不歡迎買住宅囤積或伺機賺價差的行為。

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2018-09-28 21:47經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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我國為華人世界罕見享有言論自由的國度,但在享受自由的同時,不免會出現失了分際的狀況,導致許多假新聞、假消息在民眾的生活中快速傳播,連帶使社會被這些假訊息攪得雞犬不寧。

雖說國人在看待新聞消息時,多少會思考該消息的真實性,但有時三人成虎,當消息迅速擴散,即使是假得離譜的資訊,也開始產生可信度,有些人甚至還會深信不疑。而我國假新聞除了充斥政治版面外,房地產亦不乏似是而非、帶有誤導意味的訊息散播其中,這些消息或導致民眾誤判實際市況,進而蒙受損失。

最典型的例子,就是每逢連假、傳統檔期旺季過後,許多業者就紛紛發出新聞稿,表示銷況在短時間內突飛猛進,意圖營造熱銷印象,誘惑消費者盡速簽約購屋以免向隅。

在業者發佈消息之後,不少媒體也會跟進進行報導,但業者所說的熱銷,往往沒拿出實際資料佐證(如將短時間內熱銷的簽約單適度曝光,證明所言不虛),在欠缺資料驗證的情況下,所謂的連假、檔期熱賣,究竟是真是假?除非等到實價登錄平臺將相關交易訊息揭露,民眾根本無從查證,都是業者說了算。

這種沒辦法被驗證的熱銷消息,常常創造出一種荒謬的現象,那就是建案明明聲稱賣得不錯,卻始終掛在線上販售,遲遲等不到退場的一天。這乃是因為當初所言的熱賣8成、9成,或許壓根就不是事實,只是建案為了銷售而散佈的假消息罷了。

這種並無事實,旨在宣傳的房市假訊息,對民眾將造成莫大的傷害。若民眾對假資訊信以為真,為免買不到理想的房子,可能會降低議價意願,並對買賣細節有所輕忽,使購屋行為淪為衝動性購買,而購屋又屬鉅額花費,一個假資訊,就可能讓民眾損失數十萬乃至數百萬的鉅額。

面對假資訊充斥房市,住展房屋網企研室認為,官方應正視這種「製造假新聞作為文宣」的陋習,若有建案釋放這種短期內熱銷的資訊,即應在獲知訊息後的最短時間內,會同地政、消保等單位,至該案進行查核,以驗證資訊的虛實,確保人民不受假新聞的危害。

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2018-09-12 16:56經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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先前,內政部長徐國勇提出擬用信保基地提供一成房貸,讓首購族群適用「九成房貸」措施,被外界視為救房市的手段。雖然該措施遭輿論反彈而中止,但住展房屋網企研室表示,從中央近期推出或研議中的各種方案來看,救市態勢幾乎已經確立,只是方式比較委婉曲折罷了。

住展房屋網企研室分析認為,九成房貸方案雖然表面上是為了幫助首購族群買房,但廣義上被歸類為救市措施,這點無可否認。由於大眾多認為九成房貸方案是為了救房市,因此輿論反彈聲浪極大;反彈的動機,是因為許多民眾,尤其是年輕與青壯族群,原本希望新政府能夠抑制房價,減輕民眾購屋負擔,卻沒想到政府非但沒有進一步打擊房價,反而還祭出救市方案,所以引起新一波民怨。

雖然九成房貸構想嘎然而止,但新的救市方案卻持續提出或研議當中。較早的例子,是金管會於去年宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,其中自用住宅由45%降為35%,非自用由100%降為75%。

8月間,金管又宣布對房貸業務鬆綁,自8月31日起,放寬學校建物、社會住宅、長照機構、廠房、都更危老建物等,可不納入銀行法72之2「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%」上限。

上述這項政策,看似鼓勵民間興辦社會住宅、長照機構、廠房等設施,好像跟房地產無關,但其實仍有所關聯。因為當長照機構、廠房、都更危老建物等不動產貸款餘額,被排除於銀行法72之2外時,國銀等於會多出3,500至7,000億元左右的資金,可以承作土建融、或房屋等相關貸款,銀行便不會因此緊縮不動產放款。

其次,財政部研議中的「資金特赦」條款,對房市幫助更大。我國外流至國外的資金逾10兆以上,政府欲藉由租稅減免的方式,吸引龐大的資金回台。即便政府聲稱將禁止回台的資金投資房地產,但從目前政府提出的配套方案來看,禁止投資房地產的措施太過粗糙、且容易破解,防堵效果並不大,回流的資金仍容易進入房市中。

從上述例子不難看出,這些鬆綁政策,表面上都有堂而皇之的理由,因此外界無法武斷推定,政府目的是為了救房市;但不管政府是有意、或者無意,上述政策確實都為房市提供「資金活水」。而房地產的歡樂派對為什麼可以延續下去?豐沛而不間斷的資金,肯定是箇中關鍵!

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住展雜誌:建商轉守為攻?Q1推案量翻揚

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2018-04-12
住展雜誌:建商轉守為攻?Q1推案量中止連四衰
住展雜誌:建商轉守為攻?Q1推案量中止連四衰
新聞摘要
  • 住展雜誌:建商轉守為攻?Q1推案量中止連四衰
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】據住展雜誌統計,2018年Q1北台灣推案量為1,734.51億,較上季減約769億、季減幅約30.7%;若與2017年同期相比,則年增約7億、年增幅約0.4%。住展雜誌企研室經理何世昌表示,房市經歷三年多修正後,因景氣復甦緩慢、建案銷售牛步,建商將重心擺在銷售手上餘屋,新推案量因而下滑。不過,從Q1推案量中止連四年度衰來看,建商信心似乎止穩了。
 
Q1推案回穩 基隆獨憔悴
 
雖然2018年Q1推案量較2017年Q4大減逾七百多億,但何世昌指出,歷年Q1通常是推案淡季,案量較上一年度Q4銳減是正常狀況。若與近年Q1推案量來看,從2014到2017年已連續四年下滑,2018年是首度回到正成長。
 
北台灣各縣市中,以新北市推案量最大,Q1供給量約623億,其次為台北市約471億,桃園則以約381億居第三大。反觀基隆房市表現相對冷清,2017年Q4約39億,2018年Q1推案量僅約9億。
 
基隆房市的輕軌題材來得快、去得也快,2017年末輕軌題材就已急速退溫,再加上缺乏指標案或有感降價案刺激,線上銷售中的建案價格不再放軟,買方也提不起勁,成交淡如水,建商在基隆推新案顯得興趣缺缺。
 
大台北推案 三個關鍵字
 
 
若以各行政區作比較,則Q1推案量最大的區域依序為新莊、內湖、板橋、桃園、竹市東區、中壢、土城、中山、文山、松山;其中,雙北市占了七個名次,且前三名的新莊、內湖與板橋案量均超過百億。
 
Q1推案量最大的新莊,並未因外界看衰而減少供給量,且最受關注的新莊副都心重劃區成交均價雖下修到4字頭,但仍有建商老神在在,高價案陸續釋出;從先前的潤泰,到2018年的遠雄、中悅,再再顯示同區域建商定價策略、以及建案價差都十分極端。
 
何世昌分析,2018年大台北地區推案關鍵字是「豪宅」、「都更」,新北市則是「重劃區」,而這種推案趨勢,勢必造成「高價」、「讓利」的極端化發展;到底是高價賣得好、還是讓利最熱銷?其結果將透露出這波房市脫離修正的路還有多遠。

原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/124637/

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文/曾文龍

房價最大的成本來自地價,建商激烈競爭搶到土地後,經過設計、施工等一連串繁複的工作,加上應有的利潤,乃為房價。再經過房屋代銷公司行銷後,若銷售順利,則成為市場的市價。地價愈高則推升房價愈高,因此最能影響房價的力量來自於地主,這是很清楚的流程。

馬英九時代,房價連番上漲,每天穿梭在大街小巷的辛苦房仲公司人員,他們工作時間很長,大部分採無底薪制,未來收入如何不確定,命運是殘酷的,但消費者只看到這些推銷員穿梭,因此房仲乃成眾矢之的,認為都是他們在炒房,卻不知房仲公司代銷公司上面還有屋主還有建商、建商上面還有地主,或建商自己就是地主,房仲公司的力量沒有這麼大,這種指責是很冤枉的。幾十年來台灣有很多公有土地拿出來公開標售炒高地價,因此政府乃是最大的地主,政府可以輕易炒高地價,讓建商激烈搶標,因此政府才是炒房的最大元兇!

財政部國有財產署(翻攝google map)財政部國有財產署(翻攝google map)

例如筆者在12年前,2006年3月發表的專欄文章「國產局成了推升超高地價的作手!」,提到當時有幾件老問題終於開始受到輿論媒體的重視與痛批!一為因先前有人作弊而停標的台北市信義聯勤俱樂部的土地,財政部國有財產局於三月二日以平均每坪274萬5千,高出底價40億元,總價63億8400多萬的天價標出!得標者為大財團「新光人壽」!

因為作弊而重標,反而更加熱加深市場的緊張氣氛,乃至於比預估的天價更是高出許多!沾沾自喜的國有財產局再度成為炒作地價與豪宅的最大功臣!然而全民得到什麼?特別是廣大的中下階層中產階級得到什麼?市場人士表示,聯勤效應促使豪宅價位推升,因此而加速熱中豪宅的買家提前訂購,效應不容小覻!

此次搶標,終於出現排山倒海的輿論怒吼!諸如「蘇揆─全面檢討國有地標售」、前觀光協會會長嚴長壽的「別讓地寶變帝寶」,其他如「國有土地標售政策應該徹底檢討」、「嚴肅檢討拍賣國產的錯誤政策」、「為子孫留片樂園、而不是賣給財團建豪宅、板橋追風廣場標案喊卡」、「搶救國家資產」、「游謝蘇馬被點名」、「國營事業本業虧、靠賣祖產死撐」、「國有地標售坐大豪宅、獵殺屋奴」、「搶救國家資產、人民怒吼」、「聯勤標地效應,地主惜售、建商叫苦」、「台銀3年賣掉20個信義聯勤」、「學者─國有地留子孫,只租不售」…等等。

政府國有土地標售炒地皮最早來自於民國76年2月27日,國泰人壽以底價3倍每坪近90萬超爆價標走了國有財產局在台北市南京東路三段華航公司旁的國有土地,震驚了全台灣!讓所有地主及房地產業者都回不了神!此波引爆後,全台土地乃「見賢思齊」悄悄全面上漲!

這麼多排山倒海的怒吼,雖然來得很遲,但總算有些醒了!然而,好地點的國有地已狂賣了兩三年,大部分都賣了,還剩多少?購屋痛苦指數加劇與豪宅總價的社會兩極化,高天價的地價,當然只能建豪宅,超大坪數超大豪宅,當然只能服務少數的財團及高官,然而全台之地價與房價都因而追漲,而全民受害!

台北市地政局今年2月底公布2017地政維新年報,其中在健全房市、居住正義議題,直指台北市高房價問題在於過去政府帶頭作多,炒房拚經濟、房地價稅不合理、房市資訊不明,造成房價易被哄抬等,這真是很難得的承認政府炒房!  

原文網址:https://news.housefun.com.tw/wltseng/article/214613191495?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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