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蔡森然(台北市危老社區重建推動師)

讀者投書:蔡森然(台北市危老社區重建推動師)

 
圖片來源:中央社

柯文哲市長在2020年1月表示:「我不認為打房是對的!應抑制房價、提高國民所得。」內政部次長花敬群於同年5月20日在臉書表示,「有些人視為天大正義的囤房稅,是無效且無理的錯誤建議。」

房價該不該「打」呢?「民粹左派」認為台北市房價過高,太多建商以及投資客炒作,該「打」!「菁英左派」認為台北市房價不應該「打」,因為台北市的房價所得比過高是因為受薪階級的平均收入跟不上房價的漲幅。香港、上海、北京、新加坡、東京以及首爾的房價已經超過台北,但是台北市的受薪階級的平均收入漲幅遠低於東亞以及東南亞各主要城市,台北市的房屋自有率達85%,打房打到大多數,真的要打房,只要把利率提高1%,降低貸款成數3成,台北市房市全「死」,房價也會「死」。台灣的銀行有數千億的現金放款放不出去,台商有上千億的現金回台,美僑有上百億的現金回來,台灣股市以及各資本市場限制重重,不投資房地產,您要投資什麼?台灣的工業地這5年來上漲3倍,未來創業開工廠,會難如登天。

「民粹左派」為了抒發反社會情緒,主張針對「囤房」、「富人」以及「建商」不明就理的課稅,最後講不出一個課稅在經濟學或政治學的基本道理,居然說只是為了要「宣誓」。花敬群次長曾經加入「民粹」一起街頭運動,後來被小英政府重用,公開說明及否定過去在街頭運動的主張,就事論事,針對問題解決問題,兼顧公私部門各方面的利益,以及國土、都市、地政、財務、政策、立法、政治、建築等等的專業,循序漸進。在大台北交通便捷區興建大量出租社會宅是第一步、引導資金進入5+2產業升級同時要作、資本市場改革要立即辦理、台幣升值有助Google、Apple以及各半導體廠對台投資。

「民粹左派」的「囤房稅」以及針對建商參與都更,其營業稅負將增加1倍,是「對人不對事」,「空屋稅」是「對事不對人」,「房地合一稅」防止炒作,也是對事不對人。排除建商參與都更,我個人没有意見,但是現在台北市都更預計要3000年才能完成,排除了建商之後,我個人推估可能要4000年才能完成,影響住房的良性供給與循環。左派精英主張穩定房價,提高國民收入、引導資金進入房地產以外的直接投資、資本市場活化、以及大量提供出租性社會宅才是正解。台北市的房價,不應該「打」,應該導正房屋買租的供需、資本流向、價值利用,好好地愛惜我們的房價,但不要炒作它。

https://reurl.cc/3Lxv9M

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沈迺訓(自由作家)

 
圖片來源:民視

憲法第八十六條第二款規定,專門職業及技術人員執業資格,應經考試院依法考選之。基於上開規定,專門職業人員須經考試院依法辦理考選始取得執業資格。又不動產經紀業管理條例第4條第七款規定,經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。且同法第16條規定,經紀人員應專任一經紀業,並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。又同法第11條則定有: 經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人之規定。

現法經考試院專技人員考試及格者,方能充任不動產經紀人。而欲開設房仲公司者,須依法經主管機關許可,且依法辦理公司或商業登記,並須設置一名經紀人方得營業。看似合理的設立規定,卻無形扼殺了不動產經紀人以個人事務所形式執行業務的職業自由,深究後恐達違憲程度。

憲法第15條明定人民之工作權應予保障,人民有從事工作及選擇職業之自由。有關對職業自由之限制,因其內容之差異,在憲法上有寬嚴不同之容許標準。

然按現行規定,經紀人考上後若要執業,須選擇以較低程度之營業員身分為他人公司雇用,或者自行開立經紀業,個人再以經紀人員身分登錄執業。對比其他考試院考選如記帳士、地政士等諸多專技人員皆得以個人身分開立事務所執行業務,顯然標準不同。

若說立法技術上,關於從事工作之方法、時間、地點、內容等執行職業自由,立法者為追求一般公共利益,得予以適當之限制。再加以不動產交易金額昂貴,而以保障交易安全為由,對經紀人開立事務所加以限制。實務上造成交易風險者,卻是地政士與經紀業者、營業員。有關地政士藉業務之便違法新聞時有所聞,然而地政士卻可自設事務所;而經紀業者、營業員違法事蹟較前者不知猖獗數倍,可見現行經紀人之設立規定,對整體交易安全維護只起到形式作用。

釋字第649號曾作出解釋,不論對人民執行職業自由之限制、選擇職業自由主觀條件之限制、選擇職業自由客觀條件之限制,所採之手段均須與比例原則無違。有關於此,若要規定經紀人非公司或商業登記,至少也應證明限制手段,在立法技術上與歷經多年的運作下,實際可起到提升交易風險之效果,亦即手段正當、目的正當、手段目的符合憲法比例原則以外,還需要手段與目的間有正當合理聯結,否則該規定即是「不當連結」。

硬性規定經紀人不得以事務所形式執業,在與其他專技人員執業型態比較考量下,亦已逾越憲法平等原則,宣告不動產經紀業管理條例第16條違憲,應為可行。

https://reurl.cc/VX1pQR

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2020年3月5日 上午9:14

作者:Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH(資深房產媒體人)

這20年來,大家感受到房價不斷在漲,但是房價為什麼這麼漲?抱怨高房價沒有用,或許消費者該試著從建商角度來看看,是哪些原因在背後支撐房價長期看漲不看跌⋯⋯

 
近20年房價為什麼漲漲漲?建商角度這麼看…

一、別看人口紅利,要看人口聚集

空頭派會覺得少子化的影響日漸發酵下,蓋這麼多房子未來要賣給誰,過剩的房子終歸要面臨供過於求的價格下滑點。未來會怎樣,在那個供需轉折點還沒來到前誰都說不準,但現在的趨勢是所有人都在往工作機會多、薪資水準高的城市擠,人多了就產生買房需求,刺激大城市房市跟租屋市場的價量上漲,追不上漲勢的民眾又退居蛋白區、蛋殼區購屋,輕移民又帶動房價由中心向外漲的漣漪效應,跟城市擴張。

二、城鄉建設不斷升級

這20年來,我們有了北高一日生活圈的高鐵。繼台北捷運後,高雄、台中、桃園捷運路網積極布建,快速道路一條接著一條蓋,各區市府規劃科學園區積極招商搶高階人才,商城影城outlet和高級飯店的民間投資遍地開花,醫院診所跟著新興重劃區在當地開張。這些以前都沒有,但未來只會越來越多的政府建設和民間投資,都在拉抬房價。 

三、對居住品質的要求回不去了

過去我們一家人擠一戶房子,現在對生活品質的要求提高了,結婚了要搬出去買一間房子,小孩長大了想要一個人一間房就得2房換3房、3房換4房,爸媽年紀大了要從公寓換到電梯小宅,收入提高了也想擠進蛋黃區或者換衣間更大的房子,有點閒錢之後還想繼續投資買房或著買間度假宅。

四、二次台商回流潮來了

據經濟部公開數字顯示,2019年台商回流總投資金額約7,121億元,這些資金被限定購買商用不動產、投資產線跟雇用人力,但公司錢回來了,台商老闆們在海外的私人資金自然也會跟著回流,缺房子住的當然先要買間豪宅,不缺房子住的,房市就跟股票債券基金一樣成為投資的選項之一。上一次台商回流潮是馬政府大砍遺贈稅加上衣錦還鄉兩大因素,當前的「二次台商回流潮」則是美中貿易戰下的國際生產秩序重整,加上肺炎疫情凸顯台灣優勢,讓台商的返台計畫再無懸念。

大建商買地除了評估自己的口袋深淺之外,看的因素也不過就上述這些。只要上述幾個買氣跟房價的支撐因素還在,建商也不會吝惜加碼去獵地, 房價就有繼續漲下去的可能,差別只是暴衝式漲,還是一點一滴慢慢墊高。光看去年2019全年建商購地總額就砸了1409億元,相較2018年705億元成長1倍之多,這裡面很多都是照行情Markup上去加價買的,甚至拚價搶標下來的,而且鋼筋水泥原物料和工資都在漲,「羊毛出在羊身上」,這些加上去的營建成本,未來還不是反映在房價上,讓消費者買單。

至於這次的新冠肺炎疫情會不會讓房價下跌?我想說的是台灣又不是沒經歷過金融海嘯、SARS、政策打房,「黑天鵝、灰犀牛都會過去,但是你想買房的念頭和剛性需求會一直都在,直到你如願成為有房一族。不過一旦當你買了房子,你還會期待房價下跌嗎?」

https://reurl.cc/Wd4EAy

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2019年11月05日

你知道購屋交屋有一定的SOP流程嗎?從簽約用印完稅到交屋,購屋付款流程四大階段可是有規範的!包括簽約要給付總價的10% ,另外,用印、完稅到最後交屋都有一定比例的費用,這中間所需要的時間及費用,今天一次分析給你知。

▲買賣房屋前先把附加費用、稅款弄清楚,避免備款不足。圖片來源:Flickr@jinkazamah https://reurl.cc/zylXXQ
▲買賣房屋前先把附加費用、稅款弄清楚,避免備款不足。圖片來源:Flickr@jinkazamah https://reurl.cc/zylXXQ

阿偉存了1百多萬,好不容易透過房仲買到1間690萬的中古屋,高高興興跟屋主簽了約,也找了銀行談好房貸,卻才發現自己忘了還有仲介費、各種房屋相關稅費、地政規費、代書費、地震火災險及銀行手續費等等,這些林林總總加起來也要十來萬,更遑論還有裝潢、家電、家具及搬家等費用也要一併考量,手上現金剩餘不多的他,只好趕快找家人求救,總算順利完成了過戶交屋程序。

買賣屋程序複雜 稅金規費一籮筐

大多數人買房經驗不多,面對斡旋金、定金、用印、完稅(印花稅、契稅)、申辦房貸、代書費、履約保證費等,往往聽得霧煞煞,還有房款如何繳付也搞不清楚。

所幸現在這些問題大多可由房仲業者及地政士(代書)代為提醒,協助民眾於簽約後一步步完成步驟,地政士也會預收一筆款項,只要按照約定時間匯款至指定帳戶,先支付相關稅費與規費,日後再將單據與餘額退還,所以真的不用太焦慮,但手上多留一筆現金確實是有必要的。

房子是大多數人一輩子買賣金額最大的商品,半點都疏忽不得,因此確定簽約買屋之後,緊接著要面對一連串房屋產權過戶手續,其中簽約、用印程序繁瑣,務必要了解相關流程,才能減少糾紛產生。購屋交屋的程序大致如下:

流程1:簽約
買賣雙方備妥相關文件、驗明彼此身份後簽約用印,此時買賣方可協議房屋價金分幾期及每期多少比例進行交付。一般而言,簽約時買方會先付5%~10%給賣方作為簽約款。

流程2:用印
買方準備私章、賣方準備印鑑章,共同完成公定契約。銀行也會在此流程進行徵信、估價以辦理房屋貸款,同時雙方需負擔印花稅費,印花費為土地及建物公契價格的千分之1。

流程3:報稅
賣方及買方須各自向不動產所在地的稅捐單位申報土增稅、契稅。核課的土增稅分為一般及自用2種,而稅單核發需7~21天;契稅則依當年度的房屋現值的6%做計算。通常土增稅由賣方負擔、契稅由買方則負擔契稅。

流程4:完稅
依照規定,房子上年度的地價稅及房屋稅須繳清,才能辦理過戶確認完稅,這時買方須再付價金10%,稱之為完稅款。

流程5:送件過戶、設定
接下來辦理產權過戶登記到買方名下的步驟,這時需等買方抵押權完成設定,好請銀行撥款。過戶之時買賣雙方須向房屋所在地的地政機關繳納行政規費。行政規費分土地登記及建物登記2類,前者依公告地×面積×千分之1計收;後者依房屋現值×千分之1計收,流程需3~5天完成。

為避免風險產生,過戶之前,雙方應事先約定尾款交付的時間與擔保方式,由買方開立尾款同額擔保本票,作為尾款支付擔保,一般多由代書暫時保管,待房款全數付清後始將本票退還買方。

流程6:交屋
最後買方請申貸的銀行代為付訖尾款(價金70%~80%),以清償原賣方貸款並到地政事務所辦理抵押權塗銷,並設定新貸款及代償塗銷原設定,並至房屋現場親自點交屋況、完成交屋。賣方需交還相關稅單、鑰匙,並繳清水電瓦斯及管理費等費用。

▲ 在房屋買賣過戶流程中,買賣雙方應付費用
▲ 在房屋買賣過戶流程中,買賣雙方應付費用

房貸成數不足 不幸違約當心訂金被沒收

此外要特別注意的是,買方在申辦房貸時,需留意銀行可能估價較低導致貸款成數不足的情況,例如本來希望貸款8成,結果只貸到7成5甚至7成,這時可能無法順利貸款交屋,若不幸違約則之前已付的價款可能會被賣方全數沒收,造成極大的損失。因此建議預算千萬不要抓太緊,或在簽約時盡量與買方協議貸款成數不足之解約條款,以保障自身權益。

履約保證由第三方監管價金交付過程

為避免房子沒完成過戶,賣方拿錢跑了,建議民眾也最好選擇「履約保證專戶」服務,現在多數大型房仲業者皆有提供履約保證服務,要求買方將交易過程中的相關款項都先匯入專戶,待完成過戶交屋後,再由專戶把價金交付給賣方,全程由第三方負責監控,以確保房子交易安全。

 

https://reurl.cc/4gOyrV

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2019年11月20日

根據主計總處普查結果,目前台灣空閒住宅率突破20%,也就是說,每5間房子就有1間無人居住,反應台灣囤房現象相當普遍。而建商銷售不完的「餘屋」短短5年內更是從2.3萬戶增至7.5萬戶,等於翻漲了3倍。針對空屋過多問題,立委黃國昌及台北市長柯文哲都認為應修法課徵囤房稅來抑制不動產炒作,但囤屋稅如何界定、課徵,而又能否真正解決居住正義的問題呢?

▲囤房稅對居住正義成效有限。圖片來源:Flickr@atravellingmom https://reurl.cc/Nab1Ye
▲囤房稅對居住正義成效有限。圖片來源:Flickr@atravellingmom https://reurl.cc/Nab1Ye

囤房稅能否使空屋釋出 伸張居住正義

大選當前,「囤房稅」話題又被炒熱,台北市府擬開徵囤房稅,除第一戶住家房屋稅率降至0.6%外,超過1戶以上房屋則採累計稅率,擁6戶以上房屋最高課稅4.8%,希望藉此改善台灣高房價、空屋多的問題,但在財政部長蘇建榮一句「暫不推動」下落幕,到底什麼是囤房稅?對房市及你我的影響又是什麼?

贊成囤房稅的人認為,囤房稅可以有效抑制房產投機行為,因為透過囤房稅可讓建商持有成本提高,讓房屋供給回歸市場機制,房價才有機會回到相對合宜的價格,更可促使多屋族出租房子以彌補租稅支出,藉由租房供給增加讓租金下跌,進而減輕租屋族的負擔,但事實真是如此嗎?

囤房稅課稅非依市價 多房族不痛不癢

首先讓我們先認識何謂「囤房稅」,囤房稅其實就是房屋稅的衍伸,是用「房屋評定現值」來算的。大家每年5月收到的房屋稅單,上面就有房屋評定現值,仔細看是遠低於市值的。因此即便稅率調高,對於房價影響其實相當有限。且現行自住用的房屋稅只課1.2%,擁有第4戶以上才算非自住,其房屋稅率為3.6%。

以擁有同社區3戶房產的楊媽媽為例,她除1戶自住,其他2間則收租作生活費,現行1戶課稅3千元,則3戶年繳約9千元。若北市府實施新稅制,則楊媽媽年繳立刻提高到1.35萬元。雖然對楊媽媽而言,1年僅需多繳4千多,平均1個月只需多繳375元,但她表示,儘管如此還是會想把增加的成本反映到租金上,而這也是大多數房東的心態。

囤房原因眾多 打房不成反助漲租金、房價?

根據台北市財政局統計,台北市有多達12萬人持有2戶以上的住宅,其中不乏夫妻或想投資理財的小資族或退休銀髮族,尤其來自中南部的北漂族,不少人繼承長輩留下的祖宅,若在台北市又購屋,很容易就達到課徵囤房稅的標準。

因此反對囤房稅的人指出,囤房稅也可能是兩面刃,而傷及無辜,例如剛剛提到的北漂族、房客被房東轉嫁租金,造成租金高漲,甚或屋主或建商也把成本轉嫁到消費者身上,造成中古屋或新成屋的價格又被墊高。

加速危老、都更及興建社宅較實際

實務上,囤房就好似有錢人喜歡蒐購名貴跑車一般,買得起6棟房屋的人應該不會在乎區區幾千元甚至數十萬元的囤房稅,更不足以讓口袋麥克麥克的人對買房卻步或將房屋減價出售,影響最大的反而是廣大的市井小民。

思及此,筆者並不認為囤房稅會是解決居住正義的一帖好藥,看起來倒像是對青年購屋揠苗助長的農藥。與其倡議效果不彰的囤房稅,倒不如用力加速都市更新、危老重建的住宅政策或多多興建社會住宅,大量增加房屋供給,應該都比高喊囤房稅實際多了。

 

https://reurl.cc/31WNXV

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圖片來源:民視

讀者投書:李商(高雄市/退休人員)

經《國政研究報告》奢侈稅施行後,各界對其影響與成效之看法兩極。雖達成抑制房價、打擊投機交易等成效,但同時也嚴重衝擊房市相關產業的發展,且稅收亦增加有限。是以分析奢侈稅利弊得失、並考量我國房地產特性、政策推動時機等因素下,建議奢侈稅退場必須建立在健全的房產制度上,唯短期房價漲勢不可不慎,奢侈稅確實應考慮延長及檢討相關制度以完善之。最後提出「落實實價課稅」、「減輕自用住宅負擔」「課徵土地交易所稅並併入綜所稅」及「更全面性的住宅政策」等建言,以供政策規劃之參酌,期能落實居住正義、健全房市長期發展。

目前房地合一制,境內居住者課稅稅率: 持有1年以內:45%、持有2年以內超過1年:35%、持有10年以內超過2年:20%、持有超過10年:15%。因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在2年以下之房屋、土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地:20%。

前財政部長張盛和當初為抑制房價高漲而實行的奢侈稅,結果不僅沒有課到投資客的稅,反而讓無辜百姓遭殃,最後不了了之黯然收場。奢侈稅的遺害,有位網友叫「瑞姐」她跟稅務官員說了又說,換來的其實都是失望,瑞姐對於奢侈稅施行後的失望及悲憤,只要身受其害就能體會箇中的苦惱,房屋是自己自住,卻莫名其妙被課了這個奢侈稅,他又不是買房來賺錢,也不是什麼投資客,結果卻這樣被打壓,這房子沒多少錢,可是罰金跟稅就要1000萬。人民交涉無門稅官說的才算?威權遺毒仍在!跟國稅局做任何的交涉,就好像是一言堂式的,也就是說,只能是被挨打的份,因為國稅局有九千多條的解釋函令,任誰也贏不了國稅局。賺不到1000萬,卻被課近1000萬的奢侈稅?這已經是非常離譜的事情了,瑞姐是一個普通的上班族,她曾經算過從出社會到現在收入所得還沒有到1000萬,為什麼會有一個稅會課到1000萬這是什麼稅啊?難道這叫做懲罰稅?這是叫國稅局、還是叫做什麼某某執行局?不只瑞姐覺得這是非常不合理筆者也有同感,相信還有很多人跟她一樣的情況,前媒體也曾報導過一位李泳賢先生,只因沒有將戶籍遷入新房,但有水電費的收據為證,稅務人員仍堅持不採「有自住」的事實,竟被認定漏報奢侈稅,後來李泳賢仍被強制執行,所以奢侈稅錯誤政策害慘人民,但張盛和卻不用承擔錯誤,獎金已入袋,加害者是官就沒事,受害的老百姓卻得受一輩子的折磨。

財政部每次在做所謂租稅改革或者所謂的一些租稅政策的時候,其實不能以稅收的損失多少來做一個考量,其實一個民主法治的國家呢,稅捐的徵收要考量的是有沒有違憲,有沒有違反國際兩公約,以自有房屋自住的部分到底要不要課持有稅,其實從量能課稅的角度來講,它是不應該被課稅的,因為這個就像是基本的食衣住行,持有一個房屋自己住,對它課什麼稅?問題就是說持有人並不會因為自己住而增加他的所得啊。反而是房子越老舊,還需要增加一些修繕支出費,政府對持有人課稅,其實是違憲的概念。

從打房奢侈稅來看真正被打到的都是一般自用自住的小市民,因為不懂節稅又不懂法律條文,遇上了稅的問題就像搭上了賊船,欲哭無淚!真正走房地產的投資客,政府根本打不到,所以一個不良的政策只會增加民怨!匡正房市畸型現象,促使房地場市場理性、健康的發展是政府不可推託的職責。

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作者:Yahoo房市觀察員 / Sam(地產秘密客版主)

人口與房地產市場息息相關,就在今年,喊了許久的人口「死亡交叉」真的發生了!根據內政部戶政司統計,我國人口今年1到6月有8萬8,098人死亡,卻只有8萬5,961人出生,台灣首度出現「人口負成長」,比國發會預期的時間點整整提早了一年,不過,「人口負成長」可以跟房市崩盤直接畫上等號嗎?

 

人口的數量與剛性購屋需求息息相關,隨著出生率降低,合理推斷購屋需求自然也會降低,不過這樣的論點並沒有考慮到人口結構的改變。過去台灣社會以三代同堂大家庭為主,購屋需求以坪數較大、房數較多的產品為主,不過隨著時代變遷,與父母、公婆同住的家庭越來越少,逐漸轉變為買不同戶別「同鄰不同戶」為主流,以購買的「房」數來看反而是變多了。

人口負成長同時意味著高齡化社會來臨,當購屋主力年齡層拉高,從產品面來看,貸款條件不如年輕族群的中老年人,能選擇的產品將以坪數足夠使用、總價不會太高的產品為主。不過低總價並不代表低單價,只要產品本身有通用設計、無障礙設計,或是其他養生概念加值,就能獲得偏高齡購屋客層的喜愛,反而造成銀髮族友善產品的崛起。最近才剛聽代銷界的友人提到一個很有趣的現象,本來針對年輕小家庭規劃的高質感兩房,沒想到已購客戶中「大換小的二次換屋族」居然多過了年輕購屋客,高齡化社會反而帶來了「二次換屋族」商機,房價比起一般產品更有支撐力。

除此之外,影響房價的不只是人口數,還有推案量,需求倘若減少,供給勢必也將減少,畢竟在案子賣不完的情況下,哪有建商會不管市場情況持續推案。所以降量間的制衡勢必發生,因此人口負成長對房市的影響將會是緩慢的,恐怕不會出現斷崖式降價的情況。

以比台灣更早面臨人口負成長問題的鄰國日本為例,日本人口已經連續八年減少,然而東京的房價在近七年內不但沒崩盤,還逆勢上漲三成。所以「人口負成長房市崩盤論」不能完全成立,產品類型會影響房價,人口也是關鍵,人口集中的地方,房價就有支撐,蛋黃區不擔心,沒人要去的蛋殼區就真的要小心了!

◎本文章內容僅反映作者個人意見,不代表Yahoo奇摩立場。

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王順民(中國文化大學社會福利研究所教授)

 

圖片來源:中央社

讀者投書:王順民(中國文化大學社會福利研究所教授)

一則來自於監察院對於行政院內政部營建署的糾正案,背後所衍生出來的議題現象,才是真正的針砭所在。

話說:內政部營建署自2004年起便開始辦理所謂的〈公共建築物無障礙生活環境業務督導〉,但是,所涉及到對於公共建築物的列管與查核以及合格與不合格家數等資料,均未進行所應該要有的調查統計,對此,監察院內政及少數民族委員會糾正營建署,這也使得各項被動、消極的不作為,就有如潘朵拉盒子般地一一被掀開出來,這其中包括:

首先,在其營建署所推動的〈建築物騎樓整平計畫〉部分,5年下來,僅新北市、台中市積極辦理,但是,南投、雲林、嘉義、屏東、澎湖及連江縣都沒有申請計畫經費,也就是說,根本就是毫無作為;再則,去年(2018年)所辦理的〈公共建築物無障礙生活環境考評〉,基隆市、新竹市、花蓮縣、連江縣列名丙等,澎湖縣丁等,嘉義縣每況愈下甚至是獲得了戊等、己等的名次;其次,在餐廳無障礙生活環境的查核率部分,不僅所列管案件的查核率偏低,而且查核的不合格率也非常高,換言之,倘若是全面性清查的話,不合格的諷刺現象,恐會超出想像中的高;連帶地,旅館無障礙設施的不合格率,像是台南市、新竹縣、苗栗縣、嘉義縣的不合格率都高達9成,台北市、新北市近乎一半的旅館也是不符合無障礙規定,這其中觀光大縣如花蓮一地,也有超過七成的不及格率,如此一來,更是突顯人為設限的荒謬所在。

准此,上述的經驗現象,一方面又豈止是不忍加以睹之就可以了得,再則,擺盪在『不合法也不合用』以及『合法但不合用』之間的,盡是國家機器之於身障者的照顧責任,這不只是接軌於所謂的〈身心障礙者權利公約〉(Convention on the Rights of Persons with Disabilities,簡稱CRPD),便可迎刃而解;連帶地,從中央到各個地方政府沆瀣一氣於不在乎、無所謂以及擺著爛的官署心態,這才是該起糾正案令人痛心之所在。准此,與其去標舉臺灣一地鑲箝於CRPD的文明化意義,倒不如嚴肅看待公共建築物無障礙環境的友善建置,實乃是一項『服務溫暖您、我的心』的策進作為,就此而言,相與衍生的命題思考,自然也是需要有全方位和多面向的綜融檢視,這其中包括:從公共建築物到私人建築物;從原野、戶外到室內;從亞健康到失能的不同生活自理程度;從老人到身障者抑或是一時半刻的走動不方便者;從量身訂製到通用設計的分殊考量;從『易醫』到『易樂』的不同目的『易行』;從特定用途的國旅到一般庶務的外出需求;從硬體的建物環境到軟體的人文素養;從老殘個體到長照家庭以迄於超高齡社會;從因地制宜的『得』到強制規定之『應』的依法辦理進程;以及從分類分級到分階分段與分時分程的目標管理擘劃。

總之,一葉知秋以窺探主管機關從消極作為到偏頗認知的一以貫之,那麼,啟動該項「糾正案」之後的持續性改善,所需要的將會是公民社會更為成熟的監督力量,否則,臺灣社會的身障福利一直還是處於緩步抑或是卻步的低度發展水準,就此而言,關於公共建築物無障礙環境的諸多缺失情形,需要被糾正的又豈止於營建署……。

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作者為中華經濟與金融協會副秘書長

政府於6月1日推出租屋新制,包含押金上限、不得限制房客遷戶籍與規範電費等措施。然而,這些制度原本在相關法規即有規定,僅有宣示性的效果,對房客幾乎沒有新的保障。民進黨無法兌現選舉時開的居住正義支票,便重新包裝既有的租屋規定來轉移政策跳票的注意力。

租屋新制毫無新意

行政院長蘇貞昌日前在Line群組宣傳,租屋新制將於今年6月1日正式上路,包括押金不得超過二個月、房東不得禁止租戶遷戶籍,以及電費不得超過台電夏季電價,違者最高可罰新台幣30萬元。從其內容看來,好像政府又推出了新的保障房客措施。

惟其主要內容早在2017年12月27日公告並於2018年6月27日《租賃住宅市場發展及管理條例》中多已有明文,如押金之金額,不得逾二個月之租金總額(第七條第一項);出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除 (第八條)。

蘇院長所指6月1日正式生效的是內政部所研擬之《住宅『轉租』定型化契約應記載及不得記載事項》。易言之,該事項乃是在規範承租租賃住宅(包租業)以其租用之住宅全部或一部租與他人(次承租人)居住使用,他人(次承租人)支付租金之租賃行為。

簡單的說,新規定是在規範「包租業」向「房東」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係,與一般的租賃行為無涉。行政院莫名的將其與一般租賃混為一談,此舉僅是在轉移執政三年後,無力解決居住正義問題的批評。

蔡政府社會住宅目標難以達成

蔡英文總統參選人選舉期間高喊居住正義口號,其於2015年「英派革新台灣好政」之住宅及不動產政策發表記者會上直指: 為什麼我們要積極處理住宅問題?因為它所牽涉的不只是房屋的買賣,或者是單純的高房價問題,而是政府對於人民居住權利的重視跟保障。我認為讓每一個人,都找到自己負擔得起、又有居住品質的房子,住得安心,能夠專心為事業打拚,並且照顧好家人,這就是政府最重要的責任。尤其是很難買得起房子的家庭,這些居住上的弱勢者,政府更是應該要優先協助他們。所以當時就提出興建社會住宅等居住正義政策,並在2016年提出的8年興建20萬戶社會住宅目標。

如今民進黨已經執政了三年,當年土地及住宅政策小組召集人花敬群也當上了內政部次長,直接督導居住正義的政策落實,但蔡政府居住正義的政策效果卻十分有限。

蔡英文總統競選期間,批評馬英九總統任內房價大漲,實際上蔡英文總統就任後各地房價都呈現不斷上漲的趨勢,目前台灣房價正處於高點,引用信義房屋不動產企劃研究室公布的信義房價指數,台灣整體指數馬總統卸任時2016第二季指數為279.74,最新的2019年第一季已經達289.33,台北市、新北、桃園、新竹、台中與高雄都呈現相同的結果。

都會區房價高不可攀,一般上班族難以負擔,買不起房子,也不敢結婚。即使勉強購屋了,也將多數的薪水拿來繳房貸,對台灣的消費產生排擠效果,造成年輕人生活困難,哪還能生小孩,讓台灣的少子化問題愈來愈嚴重。

面對居住正義問題,蔡政府的解方就是社會住宅。依據行政院2017年3月6日核定之「社會住宅興辦計畫」,為落實8年達成政府直接興建12萬戶,第一階段(106至109年)政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶,計8萬戶;第二階段(110至113年)政府直接興建8萬戶(含容積獎勵補充)及包租代管4萬戶,計12萬戶。

其中政府興建的部分,內政部長徐國勇五月初在臉書粉絲團發文表示,社會住宅目前已完工及興建中有2萬7080戶,更有2萬274戶也在規劃當中。四萬戶有一半是規劃中的,恐難達成預期目標。另外,還將包租代管也算在內,並規劃四萬戶的高目標,這簡直是不可能的任務,縱然政府提供稅賦減免、修繕及居家安全保險費等補助,但這些對屋主的誘因相當有限,多數屋主根本沒有意願參與包租代管,徐國勇五月初在立法院內政委員會質詢時坦承,目前執行中的「媒合包租代管」業務進度嚴重落後,目前媒合不到四千戶,2020年如何達成四萬戶的目標?由以上的數字可知,即使將預期興建的社會住宅也納入,並加入灌水的包租代管,蔡英文的住宅政策支票也難以兌現。

政府應多管齊下解決居住正義問題

政府興建社會住宅,固然可以提供更多的廉價房,讓低收入或是弱勢族群也能有地方可住。但是台灣地狹人稠,尤其是都會區土地有限,硬要興建大量的社會住宅難度相當高,也對政府財政產生極大的壓力,政客喊出不切實際的數字毫無意義。政府應務實的考量財政能力與既有的土地資源,提出可達成的具體目標。

除了社會住宅之外,政府其實還有其他手段。例如我國央行貨幣政策長期壓低匯率與利率,雖然有助於台灣廠商出口,然低利率使得借款利息壓力有限,購房貸款成本偏低,形同鼓勵國人將資金用於炒房,房價居高不下實與中央銀行持續的低利率政策有一定的關聯性。

此外,為解決資訊不對稱的實價登錄制度,因仍有許多不透明的地方,許多學者均建議加入「預售屋登錄」與「資訊揭露至門牌」,內政部推出的「實價登錄2.0」版本卻均付之闕如,讓人質疑蔡政府的房屋市場資訊透明化政策,根本是喊假的。

最後,我國不動產持有成本也偏低,雖然各地方政府近年來紛紛調高房屋標準單價、土地公告現值,但台灣不動產持有稅仍低於多數國家,多金的投資客囤房沒有壓力。未來也應檢討相關稅制,提升不動產持有成本。

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作者:Yahoo房市觀察員 / 黃敏婷(資深房產記者)

筆者斜槓多年、工作身份也很多元,是地產編輯、地產企劃,同時也是部落格「地產秘密客」版主,踏入房地產這個外界看似硬到不行的產業超過十年(一不小心暴露自己年齡),看過建案少說也有上千個,從一戶總價300萬到10億的超級豪宅都有接觸,從2008年金融海嘯房市低迷,到景氣逆勢反轉房價一路大漲,還記得當時年輕人在帝寶門前靜坐大喊「高房價讓人人買不起房」的抗議景象再次浮現,最後政府不得不提出奢侈稅、房地合一、實價登錄等打房政策,抑制投機客炒房歪風,讓全台房市進入好一、陣子的不景氣,房價歷經多年終於修正一些,自住客也開始出籠買房。

其中這些年輕的自住客,多半是爸媽先出頭期款,之後孩子再按月付房貸,這類客層就是房地產俗稱的「二代置產客」,如果夠幸運,有錢的爸媽還會直接豪氣買一戶,兒子、女兒連出錢都免了,因為爸媽早就幫你準備好了!(只能說,有個富爸爸可真好!)

最近筆者採訪某內湖知名豪宅建案,只能說景觀超吸睛,重點是規劃也很棒,由知名建築師打造,建材用料沒在客氣,一戶總價少說5500萬起跳。那天與現場銷售閒聊談到,最近有一組爸媽帶孩子一起來看房的客戶,爸媽直接二話不說,要幫孩子出資買房,選的是最小坪數48坪,但孩子不但不領情,還冷冷回說:「我不要,這也太小,60坪的比較剛好!」筆者一聽驚呼,「我的天兒呀!有人幫你買房,不用出你半毛錢,天上掉下來的禮物,不要給我好嗎?」在房地產聽到類似的故事還真不少,筆者實在不理解,甚至開始懷疑人生,結論一句:「有錢人的世界還真看不懂。」

反觀那些靠自己買房,堅持不靠爸媽救援的年輕人,還真的是讓人忍不住舉起大拇指幫他按個讚!筆者身邊有許多買房自立自強的不靠爸族,頭期款自己努力存、房貸硬著頭皮自己繳,其實,這些人因為沒有任何外界支援,只能想盡辦法增進工作,努力升遷、跳槽為自己加薪,或者拼了命斜槓身兼多職,加班熬夜一步步累積財富,這類「靠自己的買房族」其實也不少,不論你屬於哪一種類型,只要靠自己的雙手買房,未嘗不是件令人佩服的事呢?

https://house.yahoo.com.tw/%E3%80%90%E6%88%BF%E5%B8%82%E8%A7%80%E9%BB%9E%E3%80%91%E6%AF%8F%E6%AC%A1%E6%95%85%E4%BD%9C%E9%8E%AE%E5%AE%9A%E6%8E%A1%E8%A8%AA%E8%B1%AA%E5%AE%85%E6%99%82%E6%88%91%E5%BF%83%E8%A3%A1%E9%83%BD%E5%9C%A8os-072544569.html

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【Yahoo論壇/劉佩真】從營建業氣候測驗點變化看房市展望

劉佩真
台經院產業顧問暨副研究員
 
職場精力湯
由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點,意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況,提供目前營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息,因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況,也可反映國內房市景氣的動向。

而根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知,2018年2~5月測驗點已連續四個月呈現下跌的局面,且當中不動產廠商對於未來半年的景氣看法持較為謹慎的方向,主要是有鑑於近期金管會、央行動作頻頻,針對銀行房貸逾放比增加,以及寬限期兩大方向提出控管措施,引發金融圈高度關注,市場預期是為了日後升息做準備,避免不動產授信風險攀升,加上2018年下半年尚面臨年底縣市首長選舉的干擾,房市議題恐遭邊緣化,以及目前房市所面臨的供給壓力仍未減等因素,因此不動產業者對於未來半年景氣的看法未如先前預期樂觀。

而近期備受市場討論的即是房貸逾放比的部分,國內銀行的房貸逾放金額已由2014年12月的86.31億元遞增至2018年5月的172億元,房貸逾放比例則由2014年12月的0.15%提升至2018年5月的0.26%,若以房市重鎮北台灣來看,台北市、新北市房貸逾放比更分別由2014年第四季的0.12%、0.10%提升至2017年第四季的0.23%、0.25%,且台北市、新北市、桃園市的房貸逾放金額更是於2017年第四季各來到35億元、44億元、21億元,分別較2014年第四季成長90%、179%、66%,因而使得房貸逾放比問題浮上檯面。

而金管會未來將緊盯房貸逾放比偏高的銀行,也會清查是否有大批建案涉及的寬限期,畢竟2019~2020年國內房貸寬限期到期尚有5.47萬戶,且利率恐出現變化,故為避免投資客斷頭而湧現的拋售潮,來使房貸逾放比進一步增加的局面發生,故金管會及銀行短期內勢必將升高不動產授信風險的控管,也意謂2017年下半年以來國內銀行大舉衝刺房貸業務的局面將面臨調整。

不過由於目前國內房貸逾放比0.26%的水準,仍在可控制的範圍內,且低於整體銀行逾放比0.28%的數據,加上政府已經開始出手進行管控,況且目前國內房市景氣並非處於急跌的局面,因此將不至於出現失控的狀況,也就是大量斷頭潮的拋售、房市崩盤的現象,發生的機率相對較低。

若以推案的供給端來看,在2017年國內建物買賣移轉件數轉為成長局面,加上先前遞延的推案量將逐步釋出之下,2018年全台推案量恐高於2017年,顯然國內房市所面臨的供給端壓力除去化餘屋之外,新增案量也不斷釋出;以市場矚目的焦點—雙北市而論,台北市小坪數產品貢獻度已有所降低,取而代之的是換屋型的大坪數產品比例有所增加,指標成屋豪宅個案也將陸續推出,而預料2018年台北市指標預推案表現較佳的個案將是以地段、品牌、區域供給稀少等為主。

而新北市方面,2018年推案量主要集中於土城、翠北、央北等重劃區區域,而推案坪數以中小坪數為主,購屋族群將以首購、換購、替子女購屋等為客群。若以大台中地區來說,2018年因鐵路高架化及捷運綠線將完工通車,加上台中市政府積極改造景觀環境,故當地推案量也將高於2017年。至於大高雄地區,推案則持續往新興蛋白區擴展,如大寮、仁武、橋頭與岡山,主要是受益捷運、快速道路便捷與人口紅利等因素。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E3%80%90yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87%EF%BC%8F%E5%8A%89%E4%BD%A9%E7%9C%9F%E3%80%91%E5%BE%9E%E7%87%9F%E5%BB%BA%E6%A5%AD%E6%B0%A3%E5%80%99%E6%B8%AC%E9%A9%97%E9%BB%9E%E8%AE%8A%E5%8C%96%E7%9C%8B%E6%88%BF-010012719.html

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