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作者:Yahoo房市觀察員 / Sam(地產秘密客版主)

人口與房地產市場息息相關,就在今年,喊了許久的人口「死亡交叉」真的發生了!根據內政部戶政司統計,我國人口今年1到6月有8萬8,098人死亡,卻只有8萬5,961人出生,台灣首度出現「人口負成長」,比國發會預期的時間點整整提早了一年,不過,「人口負成長」可以跟房市崩盤直接畫上等號嗎?

 

人口的數量與剛性購屋需求息息相關,隨著出生率降低,合理推斷購屋需求自然也會降低,不過這樣的論點並沒有考慮到人口結構的改變。過去台灣社會以三代同堂大家庭為主,購屋需求以坪數較大、房數較多的產品為主,不過隨著時代變遷,與父母、公婆同住的家庭越來越少,逐漸轉變為買不同戶別「同鄰不同戶」為主流,以購買的「房」數來看反而是變多了。

人口負成長同時意味著高齡化社會來臨,當購屋主力年齡層拉高,從產品面來看,貸款條件不如年輕族群的中老年人,能選擇的產品將以坪數足夠使用、總價不會太高的產品為主。不過低總價並不代表低單價,只要產品本身有通用設計、無障礙設計,或是其他養生概念加值,就能獲得偏高齡購屋客層的喜愛,反而造成銀髮族友善產品的崛起。最近才剛聽代銷界的友人提到一個很有趣的現象,本來針對年輕小家庭規劃的高質感兩房,沒想到已購客戶中「大換小的二次換屋族」居然多過了年輕購屋客,高齡化社會反而帶來了「二次換屋族」商機,房價比起一般產品更有支撐力。

除此之外,影響房價的不只是人口數,還有推案量,需求倘若減少,供給勢必也將減少,畢竟在案子賣不完的情況下,哪有建商會不管市場情況持續推案。所以降量間的制衡勢必發生,因此人口負成長對房市的影響將會是緩慢的,恐怕不會出現斷崖式降價的情況。

以比台灣更早面臨人口負成長問題的鄰國日本為例,日本人口已經連續八年減少,然而東京的房價在近七年內不但沒崩盤,還逆勢上漲三成。所以「人口負成長房市崩盤論」不能完全成立,產品類型會影響房價,人口也是關鍵,人口集中的地方,房價就有支撐,蛋黃區不擔心,沒人要去的蛋殼區就真的要小心了!

◎本文章內容僅反映作者個人意見,不代表Yahoo奇摩立場。

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王順民(中國文化大學社會福利研究所教授)

 

圖片來源:中央社

讀者投書:王順民(中國文化大學社會福利研究所教授)

一則來自於監察院對於行政院內政部營建署的糾正案,背後所衍生出來的議題現象,才是真正的針砭所在。

話說:內政部營建署自2004年起便開始辦理所謂的〈公共建築物無障礙生活環境業務督導〉,但是,所涉及到對於公共建築物的列管與查核以及合格與不合格家數等資料,均未進行所應該要有的調查統計,對此,監察院內政及少數民族委員會糾正營建署,這也使得各項被動、消極的不作為,就有如潘朵拉盒子般地一一被掀開出來,這其中包括:

首先,在其營建署所推動的〈建築物騎樓整平計畫〉部分,5年下來,僅新北市、台中市積極辦理,但是,南投、雲林、嘉義、屏東、澎湖及連江縣都沒有申請計畫經費,也就是說,根本就是毫無作為;再則,去年(2018年)所辦理的〈公共建築物無障礙生活環境考評〉,基隆市、新竹市、花蓮縣、連江縣列名丙等,澎湖縣丁等,嘉義縣每況愈下甚至是獲得了戊等、己等的名次;其次,在餐廳無障礙生活環境的查核率部分,不僅所列管案件的查核率偏低,而且查核的不合格率也非常高,換言之,倘若是全面性清查的話,不合格的諷刺現象,恐會超出想像中的高;連帶地,旅館無障礙設施的不合格率,像是台南市、新竹縣、苗栗縣、嘉義縣的不合格率都高達9成,台北市、新北市近乎一半的旅館也是不符合無障礙規定,這其中觀光大縣如花蓮一地,也有超過七成的不及格率,如此一來,更是突顯人為設限的荒謬所在。

准此,上述的經驗現象,一方面又豈止是不忍加以睹之就可以了得,再則,擺盪在『不合法也不合用』以及『合法但不合用』之間的,盡是國家機器之於身障者的照顧責任,這不只是接軌於所謂的〈身心障礙者權利公約〉(Convention on the Rights of Persons with Disabilities,簡稱CRPD),便可迎刃而解;連帶地,從中央到各個地方政府沆瀣一氣於不在乎、無所謂以及擺著爛的官署心態,這才是該起糾正案令人痛心之所在。准此,與其去標舉臺灣一地鑲箝於CRPD的文明化意義,倒不如嚴肅看待公共建築物無障礙環境的友善建置,實乃是一項『服務溫暖您、我的心』的策進作為,就此而言,相與衍生的命題思考,自然也是需要有全方位和多面向的綜融檢視,這其中包括:從公共建築物到私人建築物;從原野、戶外到室內;從亞健康到失能的不同生活自理程度;從老人到身障者抑或是一時半刻的走動不方便者;從量身訂製到通用設計的分殊考量;從『易醫』到『易樂』的不同目的『易行』;從特定用途的國旅到一般庶務的外出需求;從硬體的建物環境到軟體的人文素養;從老殘個體到長照家庭以迄於超高齡社會;從因地制宜的『得』到強制規定之『應』的依法辦理進程;以及從分類分級到分階分段與分時分程的目標管理擘劃。

總之,一葉知秋以窺探主管機關從消極作為到偏頗認知的一以貫之,那麼,啟動該項「糾正案」之後的持續性改善,所需要的將會是公民社會更為成熟的監督力量,否則,臺灣社會的身障福利一直還是處於緩步抑或是卻步的低度發展水準,就此而言,關於公共建築物無障礙環境的諸多缺失情形,需要被糾正的又豈止於營建署……。

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作者為中華經濟與金融協會副秘書長

政府於6月1日推出租屋新制,包含押金上限、不得限制房客遷戶籍與規範電費等措施。然而,這些制度原本在相關法規即有規定,僅有宣示性的效果,對房客幾乎沒有新的保障。民進黨無法兌現選舉時開的居住正義支票,便重新包裝既有的租屋規定來轉移政策跳票的注意力。

租屋新制毫無新意

行政院長蘇貞昌日前在Line群組宣傳,租屋新制將於今年6月1日正式上路,包括押金不得超過二個月、房東不得禁止租戶遷戶籍,以及電費不得超過台電夏季電價,違者最高可罰新台幣30萬元。從其內容看來,好像政府又推出了新的保障房客措施。

惟其主要內容早在2017年12月27日公告並於2018年6月27日《租賃住宅市場發展及管理條例》中多已有明文,如押金之金額,不得逾二個月之租金總額(第七條第一項);出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除 (第八條)。

蘇院長所指6月1日正式生效的是內政部所研擬之《住宅『轉租』定型化契約應記載及不得記載事項》。易言之,該事項乃是在規範承租租賃住宅(包租業)以其租用之住宅全部或一部租與他人(次承租人)居住使用,他人(次承租人)支付租金之租賃行為。

簡單的說,新規定是在規範「包租業」向「房東」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係,與一般的租賃行為無涉。行政院莫名的將其與一般租賃混為一談,此舉僅是在轉移執政三年後,無力解決居住正義問題的批評。

蔡政府社會住宅目標難以達成

蔡英文總統參選人選舉期間高喊居住正義口號,其於2015年「英派革新台灣好政」之住宅及不動產政策發表記者會上直指: 為什麼我們要積極處理住宅問題?因為它所牽涉的不只是房屋的買賣,或者是單純的高房價問題,而是政府對於人民居住權利的重視跟保障。我認為讓每一個人,都找到自己負擔得起、又有居住品質的房子,住得安心,能夠專心為事業打拚,並且照顧好家人,這就是政府最重要的責任。尤其是很難買得起房子的家庭,這些居住上的弱勢者,政府更是應該要優先協助他們。所以當時就提出興建社會住宅等居住正義政策,並在2016年提出的8年興建20萬戶社會住宅目標。

如今民進黨已經執政了三年,當年土地及住宅政策小組召集人花敬群也當上了內政部次長,直接督導居住正義的政策落實,但蔡政府居住正義的政策效果卻十分有限。

蔡英文總統競選期間,批評馬英九總統任內房價大漲,實際上蔡英文總統就任後各地房價都呈現不斷上漲的趨勢,目前台灣房價正處於高點,引用信義房屋不動產企劃研究室公布的信義房價指數,台灣整體指數馬總統卸任時2016第二季指數為279.74,最新的2019年第一季已經達289.33,台北市、新北、桃園、新竹、台中與高雄都呈現相同的結果。

都會區房價高不可攀,一般上班族難以負擔,買不起房子,也不敢結婚。即使勉強購屋了,也將多數的薪水拿來繳房貸,對台灣的消費產生排擠效果,造成年輕人生活困難,哪還能生小孩,讓台灣的少子化問題愈來愈嚴重。

面對居住正義問題,蔡政府的解方就是社會住宅。依據行政院2017年3月6日核定之「社會住宅興辦計畫」,為落實8年達成政府直接興建12萬戶,第一階段(106至109年)政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶,計8萬戶;第二階段(110至113年)政府直接興建8萬戶(含容積獎勵補充)及包租代管4萬戶,計12萬戶。

其中政府興建的部分,內政部長徐國勇五月初在臉書粉絲團發文表示,社會住宅目前已完工及興建中有2萬7080戶,更有2萬274戶也在規劃當中。四萬戶有一半是規劃中的,恐難達成預期目標。另外,還將包租代管也算在內,並規劃四萬戶的高目標,這簡直是不可能的任務,縱然政府提供稅賦減免、修繕及居家安全保險費等補助,但這些對屋主的誘因相當有限,多數屋主根本沒有意願參與包租代管,徐國勇五月初在立法院內政委員會質詢時坦承,目前執行中的「媒合包租代管」業務進度嚴重落後,目前媒合不到四千戶,2020年如何達成四萬戶的目標?由以上的數字可知,即使將預期興建的社會住宅也納入,並加入灌水的包租代管,蔡英文的住宅政策支票也難以兌現。

政府應多管齊下解決居住正義問題

政府興建社會住宅,固然可以提供更多的廉價房,讓低收入或是弱勢族群也能有地方可住。但是台灣地狹人稠,尤其是都會區土地有限,硬要興建大量的社會住宅難度相當高,也對政府財政產生極大的壓力,政客喊出不切實際的數字毫無意義。政府應務實的考量財政能力與既有的土地資源,提出可達成的具體目標。

除了社會住宅之外,政府其實還有其他手段。例如我國央行貨幣政策長期壓低匯率與利率,雖然有助於台灣廠商出口,然低利率使得借款利息壓力有限,購房貸款成本偏低,形同鼓勵國人將資金用於炒房,房價居高不下實與中央銀行持續的低利率政策有一定的關聯性。

此外,為解決資訊不對稱的實價登錄制度,因仍有許多不透明的地方,許多學者均建議加入「預售屋登錄」與「資訊揭露至門牌」,內政部推出的「實價登錄2.0」版本卻均付之闕如,讓人質疑蔡政府的房屋市場資訊透明化政策,根本是喊假的。

最後,我國不動產持有成本也偏低,雖然各地方政府近年來紛紛調高房屋標準單價、土地公告現值,但台灣不動產持有稅仍低於多數國家,多金的投資客囤房沒有壓力。未來也應檢討相關稅制,提升不動產持有成本。

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作者:Yahoo房市觀察員 / 黃敏婷(資深房產記者)

筆者斜槓多年、工作身份也很多元,是地產編輯、地產企劃,同時也是部落格「地產秘密客」版主,踏入房地產這個外界看似硬到不行的產業超過十年(一不小心暴露自己年齡),看過建案少說也有上千個,從一戶總價300萬到10億的超級豪宅都有接觸,從2008年金融海嘯房市低迷,到景氣逆勢反轉房價一路大漲,還記得當時年輕人在帝寶門前靜坐大喊「高房價讓人人買不起房」的抗議景象再次浮現,最後政府不得不提出奢侈稅、房地合一、實價登錄等打房政策,抑制投機客炒房歪風,讓全台房市進入好一、陣子的不景氣,房價歷經多年終於修正一些,自住客也開始出籠買房。

其中這些年輕的自住客,多半是爸媽先出頭期款,之後孩子再按月付房貸,這類客層就是房地產俗稱的「二代置產客」,如果夠幸運,有錢的爸媽還會直接豪氣買一戶,兒子、女兒連出錢都免了,因為爸媽早就幫你準備好了!(只能說,有個富爸爸可真好!)

最近筆者採訪某內湖知名豪宅建案,只能說景觀超吸睛,重點是規劃也很棒,由知名建築師打造,建材用料沒在客氣,一戶總價少說5500萬起跳。那天與現場銷售閒聊談到,最近有一組爸媽帶孩子一起來看房的客戶,爸媽直接二話不說,要幫孩子出資買房,選的是最小坪數48坪,但孩子不但不領情,還冷冷回說:「我不要,這也太小,60坪的比較剛好!」筆者一聽驚呼,「我的天兒呀!有人幫你買房,不用出你半毛錢,天上掉下來的禮物,不要給我好嗎?」在房地產聽到類似的故事還真不少,筆者實在不理解,甚至開始懷疑人生,結論一句:「有錢人的世界還真看不懂。」

反觀那些靠自己買房,堅持不靠爸媽救援的年輕人,還真的是讓人忍不住舉起大拇指幫他按個讚!筆者身邊有許多買房自立自強的不靠爸族,頭期款自己努力存、房貸硬著頭皮自己繳,其實,這些人因為沒有任何外界支援,只能想盡辦法增進工作,努力升遷、跳槽為自己加薪,或者拼了命斜槓身兼多職,加班熬夜一步步累積財富,這類「靠自己的買房族」其實也不少,不論你屬於哪一種類型,只要靠自己的雙手買房,未嘗不是件令人佩服的事呢?

https://house.yahoo.com.tw/%E3%80%90%E6%88%BF%E5%B8%82%E8%A7%80%E9%BB%9E%E3%80%91%E6%AF%8F%E6%AC%A1%E6%95%85%E4%BD%9C%E9%8E%AE%E5%AE%9A%E6%8E%A1%E8%A8%AA%E8%B1%AA%E5%AE%85%E6%99%82%E6%88%91%E5%BF%83%E8%A3%A1%E9%83%BD%E5%9C%A8os-072544569.html

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【Yahoo論壇/劉佩真】從營建業氣候測驗點變化看房市展望

劉佩真
台經院產業顧問暨副研究員
 
職場精力湯
由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點,意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況,提供目前營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息,因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況,也可反映國內房市景氣的動向。

而根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知,2018年2~5月測驗點已連續四個月呈現下跌的局面,且當中不動產廠商對於未來半年的景氣看法持較為謹慎的方向,主要是有鑑於近期金管會、央行動作頻頻,針對銀行房貸逾放比增加,以及寬限期兩大方向提出控管措施,引發金融圈高度關注,市場預期是為了日後升息做準備,避免不動產授信風險攀升,加上2018年下半年尚面臨年底縣市首長選舉的干擾,房市議題恐遭邊緣化,以及目前房市所面臨的供給壓力仍未減等因素,因此不動產業者對於未來半年景氣的看法未如先前預期樂觀。

而近期備受市場討論的即是房貸逾放比的部分,國內銀行的房貸逾放金額已由2014年12月的86.31億元遞增至2018年5月的172億元,房貸逾放比例則由2014年12月的0.15%提升至2018年5月的0.26%,若以房市重鎮北台灣來看,台北市、新北市房貸逾放比更分別由2014年第四季的0.12%、0.10%提升至2017年第四季的0.23%、0.25%,且台北市、新北市、桃園市的房貸逾放金額更是於2017年第四季各來到35億元、44億元、21億元,分別較2014年第四季成長90%、179%、66%,因而使得房貸逾放比問題浮上檯面。

而金管會未來將緊盯房貸逾放比偏高的銀行,也會清查是否有大批建案涉及的寬限期,畢竟2019~2020年國內房貸寬限期到期尚有5.47萬戶,且利率恐出現變化,故為避免投資客斷頭而湧現的拋售潮,來使房貸逾放比進一步增加的局面發生,故金管會及銀行短期內勢必將升高不動產授信風險的控管,也意謂2017年下半年以來國內銀行大舉衝刺房貸業務的局面將面臨調整。

不過由於目前國內房貸逾放比0.26%的水準,仍在可控制的範圍內,且低於整體銀行逾放比0.28%的數據,加上政府已經開始出手進行管控,況且目前國內房市景氣並非處於急跌的局面,因此將不至於出現失控的狀況,也就是大量斷頭潮的拋售、房市崩盤的現象,發生的機率相對較低。

若以推案的供給端來看,在2017年國內建物買賣移轉件數轉為成長局面,加上先前遞延的推案量將逐步釋出之下,2018年全台推案量恐高於2017年,顯然國內房市所面臨的供給端壓力除去化餘屋之外,新增案量也不斷釋出;以市場矚目的焦點—雙北市而論,台北市小坪數產品貢獻度已有所降低,取而代之的是換屋型的大坪數產品比例有所增加,指標成屋豪宅個案也將陸續推出,而預料2018年台北市指標預推案表現較佳的個案將是以地段、品牌、區域供給稀少等為主。

而新北市方面,2018年推案量主要集中於土城、翠北、央北等重劃區區域,而推案坪數以中小坪數為主,購屋族群將以首購、換購、替子女購屋等為客群。若以大台中地區來說,2018年因鐵路高架化及捷運綠線將完工通車,加上台中市政府積極改造景觀環境,故當地推案量也將高於2017年。至於大高雄地區,推案則持續往新興蛋白區擴展,如大寮、仁武、橋頭與岡山,主要是受益捷運、快速道路便捷與人口紅利等因素。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E3%80%90yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87%EF%BC%8F%E5%8A%89%E4%BD%A9%E7%9C%9F%E3%80%91%E5%BE%9E%E7%87%9F%E5%BB%BA%E6%A5%AD%E6%B0%A3%E5%80%99%E6%B8%AC%E9%A9%97%E9%BB%9E%E8%AE%8A%E5%8C%96%E7%9C%8B%E6%88%BF-010012719.html

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