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2018-09-02 00:26經濟日報 本報訊
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報系資料照
報系資料照
 

 

高房價,一向是民怨之首;買房,也經常是不少年輕人敢夢不敢及的心事。最近就有一家房地產調查機構引述聯徵中心大數據資料指出,國內20至30歲年輕人貸款購屋占比,在今年首季創十年新低,理由毫不意外的是,高房價與青年普遍低薪。

 

年輕人買不起房,已不是新鮮事。從過去到現在,歷屆政府均動用了不少政策工具,幫助青年圓夢。像是,國人熟知的青年安心成家購屋優惠貸款,推動社會住宅,甚至日前內政部長徐國勇也出主意,喊出青年購屋只要一成自備款的構想,都證明了政府有心幫年輕人的忙。

 

但是,為什麼年輕人買不起房,還是成為這十幾年來,台灣青年的噩夢?為何政府的政策,還是經常被年輕人奚落為替建商找出路?

 

且讓我們同樣查詢聯徵中心「購置住宅貸款統計資訊」資料庫,可以發現,近年貸款買房的主力族群並非20-30歲者,而是35-40歲者。

 

若以去年情況來看,全國貸款買房件數約有109萬件,其中,35-40歲貸款買房者,有21.9萬件,占了快20%,反觀20-30歲年輕人占比,僅有六趴多。

 

若從一般人的工作、生命周期來看,不難理解,許多20-30歲的工作者,多是初出茅廬的社會新鮮人,他們的人生還處在努力存「第一桶金」的階段。因為還在存,買房的確還是一個遙不可及的夢想。

 

但是,步入30歲之後,很多人開始有了積蓄,也或許因為成家立業的需求,即便存款距離千萬起跳的房價,猶如杯水車薪,但是此時的買房條件與能力,已比20多歲時好上許多,想要買房,似乎還有一條漫長的路徑,能夠拾級而上。

 

面對兩種不同生命周期的族群,政府不是沒有住房對策,但多半欠缺精準、有效。

 

例如,對於正在存的20-30歲工作者,政府的核心工作應當是,降低他們的租房成本,讓未來想買房的人,能更快存到第一桶金。

 

偏偏今年7月,全台房租指數仍是連43個月上漲,即便這幾年,政府已努力提高租金補貼計畫戶數,但是整體計畫思維主要在支援弱勢租屋者,許多單身、未滿40歲的青年直接被排除在外。

 

又例如,目前租屋市場上,仍充斥著不少租屋歧視,不少房東為了降低稅務負擔,還把稅金轉嫁為租金,令租房者苦不堪言,政府可曾了解,一個完善的租房市場,能幫到多少年輕人的忙?

 

另外,針對30歲以後,有一定積蓄且有意願買房者,政府也必須努力,加強他們買房的能力。

 

根據內政部營建署發布的「房價負擔能力」指標,今年第1季全國房價負擔能力仍落在「略低」等級,全國房價所得比是9.08倍。這代表,一般家境中等的人家,想要在國內買到一棟價格中等的房子,得要不吃不喝九年。

 

若是在寸土寸金的台北市,房價所得比更攀升到15倍,得不吃不喝15年,才有辦法在全國首善之都築個窩。

 

如何實質提升年輕人買房的能力呢?首先,政府不能只想著從降低自備款著手,畢竟目前房屋總價還是太高,付得了一成自備款,不代表剩下的九成完全可負擔。

 

也因此,針對已有一桶金的人,政府除了可在貸款成數、稅負優惠上幫忙,還是得想辦法壓抑炒風,畢竟房子是用來住的,不是用來炒的。

 

其次,要讓年輕人買得起房,最為釜底抽薪的辦法,還是在於打破青年低薪魔咒。這似乎又回到了,政府如何把餅做大、又能公平分配的經濟老課題了。

 

是的,唯有一個政府能夠回歸本份,認真經營「生利」的環境,幫忙企業與人民賺錢,當人民富有了,也能買得起房,自然會對為政者心存感激。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5628/3343870

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2018-05-27 23:52聯合報 聯合報社論/社論
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台灣進入高齡社會,伴隨的經濟挑戰也相應到來。 圖/聯合報系資料照片
台灣進入高齡社會,伴隨的經濟挑戰也相應到來。 圖/聯合報系資料照片
 

正當朝野政黨為年底選舉與「團結」問題爭吵不休之際,台灣已正式成為「高齡社會」的重大訊息,一直沒有引起多少社會關注。也許社會各界對人口結構巨變帶來的衝擊,就像面對「狼來了」般的警告,已經逐漸麻痺。但不同的是,這次狼真的來了,而且備戰的時間更短了,「隱藏版」的經濟危機其實已經距離我們不遠。

自一九九三年二月台灣六十五歲以上老年人口占總人口比重跨越七%的「高齡化社會」門檻起,今年三月再上一階登上十四%的「高齡社會」,這一步,花了廿五年。其間,符合聯合國定義的「老年人口」足足增加了一八二萬人,達到三三一萬人。

也就是說,在四分之一個世紀前,人口金字塔不再的警鈴即已響起,政府應從那時起就須推動各項對策。尤其,人口結構的調整及衍生的相應作為要顧及複雜的人口變化,包括生養、教育、醫療照護、公共建設、年金、移民、政治制度,乃至國家安全等,而且均非立竿見影的短期政策可見其效。但是,從現今少子化持續、長照舉步維艱、年金改革怨聲四起、世代衝突未止等現象檢視,前後六任政府顯然沒有掌握因應高齡社會來臨的黃金時間,如此蹉跎下來,不僅影響當下,更束縛未來解決的可能。

用人口結構的圖形來想像,理想的金字塔型─以幼齡人口為基底、高齡人口在塔尖,其架構的社會具有穩固的支撐基礎,且可以形成未來的中壯階層。反之,人口如果是倒金塔型,就不難以理解其經濟發展的危弱性。台灣的人口結構在一九六○年代曾是漂亮的金字塔,目前是中廣、兩頭平的壺型;以國發會的人口推估,若此情勢不變,再隔廿五年,就會接近倒金字塔了。

高齡社會不單單是個名詞,它代表的是人口結構的變化,而人口是經濟社會活動的基本要素,其改變帶來的影響將滲透於各個層面。近年政府因應的對策重心多放高齡、幼齡兩頭,也就是老年人口的照護安養,以及鼓勵生育、友善教養環境上;相對而言,較少關注十五至六十四歲工作年齡人口層的問題。其影響,雖不如扶老那麼直接而立即,卻正在點滴侵蝕經濟發展的根本,猶如隱藏版的經濟危機。

目前台灣工作年齡人口層的最大問題,就是成長緩慢,且很快就要縮減。據政府推估,工作人口層占比已自兩年前七十三%的高峰滑落,隨著總人口兩年後便可能出現負成長,其比率更將迅速下降。由於這個年齡層是社會的消費主力、生產主力、創新主力、儲蓄主力,更是扶養主力;一旦其成長之勢不再,表現在經濟活動上就是內需消費市場、生產效能、技術創新、資本累積都將失去再擴張的基礎,也就更難吸引投資。試想,這不正是近年來台灣經濟貧血式成長的病因所在?一旦惡化,經濟衰退豈不就在眼前?

高齡社會並非台灣獨有,不少已開發國家早已跨越這個門檻;然而,從高齡化社會進階到高齡社會的老年人口比率倍化時間,台灣跟日本相近,卻遠遠快於其他國家。更值得警惕的是,距離廿%的「超高齡社會」,最快八年就會到來,這比起日本的十一年及德國的卅六年都要快。台灣的高齡社會來得又急又猛,伴隨的經濟挑戰也相應到來,沒有太多時間讓政府慢慢因應,而須儘速面對。

目前政府因應高齡社會的政策分散在很多領域,一方面需要整合資源、落實政策、展現成果;一方面也要投注更多心力於工作年齡人力占比下降的課題,這是經濟成長困境的根本。現在鼓勵生育,效果將顯現在十五年後,中短期政策則應著重於勞動參與率的提升及社會人口移入的擴大,包括友善女性職場、延後退休年齡、延攬境外專業技能人才及移民政策等,都須加速研究推進。

原文網址:https://udn.com/news/story/7338/3165938

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2017-12-06 04:15經濟日報 胡立陽
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近期,包括美國與台北股市紛紛創下歷史新高,與我半年前所預測的「平安無事、一帆風順」等內容一樣,當時我的看法是,只要資金行情在的一天,投機買盤就不會停止,全球股市所得的「狂牛症」多頭行情仍會持續下去。

綜觀近兩年來,牽動國際股市是否回檔修正的「變數」之一,就是市場如何預期美國聯準會(Fed升息態度,但事實上,美國Fed自去年底著手升息後,至今升息緩慢,今年已升息兩次,預計12月再升息一次,不似以往升息之緊促,究竟是什麼原因,讓Fed「不敢快速升息」?

大家都知道,為了拯救2008年金融海嘯後經濟衰退問題,Fed破天荒實施「量化寬鬆(QE)」政策,影響所及,造成違反經濟秩序、極為罕見的「負利率」,全球各國出現貧富不均、房價高漲等脫序現象。

當然,Fed也訂出QE退場時間表,從先前的失業率要降到6%以下,到最近的通膨率要高於2%,但失業率早早就降到6%以下,只是通膨率還無法達到2%以上,也給予Fed拖延升息時間點的藉口。

只是,美國通膨率真的這麼低嗎?我們都知道,衡量通膨率的指標之一是消費者物價指數(CPI),我1975年在美國唸書的時候,就曾針對CPI計算方式,與教授激辯,因為我認為,CPI所選用的食、衣、住、行、育、樂等六項價格浮動因子中,「住」這一項有很大的問題,因為是以「房租」、而非房價來計算。

我當時已發現,美國矽谷已開始出現「炒房」現象、致使房價高漲,儘管房租也會跟著攀升,但漲幅絕對不像房價那麼高,所造成的影響,就像我們現在所看到的,排擠掉食、衣、行、育、樂的支出,因此,CPI計算結果會失真。

以台灣為例,房貸支出占青年人總支出比重已逾七成,如果單純以房租作為計算基礎,CPI當然不高,根據我的估算,若以房價作為CPI計算基礎,過去五年全球主要國家的通膨率早就超過10%、遠高於實際公布的1%~2%。

也因為失真的CPI始終低於2%,成為Fed延後升息的重要藉口,而Fed之所以不敢快速升息,最主要原因是怕美國股市與房市出現崩盤。

如果歷史會說話,1985年廣場協議促使日圓升值,造成資金氾濫、股市與房市雙漲,日本央行為了降溫,1989年起大幅升息,短短一年半內升息3.5個百分點,最後1990年股市先崩盤、1991年房市崩盤,是造成「日本失落十年」的重要原因。

接著,2000年美國網路泡沫後,Fed大幅降息,2003年甚至降到僅有1%,之後2004至2005年期間連續升息17次,幾乎每個月升息一次,最後造成2007年房市崩盤,以及2008年股市崩盤,也就是所謂的金融海嘯。

我始終認為,在市場根本不缺乏資金的環境下,Fed還去實施QE,簡直像是提油救火,反而促成了全球瘋狂炒作的一場金錢遊戲,實在是後患無窮。儘管全球股債市短期內不至於出現崩跌危機,但價格已經嚴重膨風、愈吹愈大的資產市場泡沫,在未來一兩年之內,終將破滅。

(作者是證券名師)

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2858584

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2017-10-22 00:33聯合報 台經院副研究員暨產業顧問劉佩真

 

台經院副研究員暨產業顧問劉佩真認為,明年房市恐處於修復階段。 圖/劉佩真提供
台經院副研究員暨產業顧問劉佩真認為,明年房市恐處於修復階段。 圖/劉佩真提供
 

 

目前國內不動產市場景氣可謂是擺脫去年最悲觀谷底,但尚無法以翻揚視之,而二○一八年的房市走勢則顯得更為關鍵。

若以明年國內房市的有利因素來說,不動產仍為民眾重要的投資工具,且部分如淡海輕軌綠山線、環狀線第一階段等捷運線通車將支撐區域行情,此外,地方政府對房屋稅調整也有所收斂。

至於不利因素,主要仍在於住宅市場新增供給壓力偏大,特別是二○一二至二○一四年核發住宅建照的總樓地板面積,並未完全反映於二○一五至二○一七年的核發住宅使照的總樓地板面積,尚有待交屋面積的差額將於二○一八年加倍釋出,更何況房貸利率的變化成為較大變數。

另一方面,因土地成本愈來愈高,而二○一四年下半年到二○一七年國內房價已有波段跌幅,估計未來很難再出現讓買家滿意的價格,此情況恐將影響明年民眾購屋意願。

整體而言,房價下修的預期心理依舊存在,以及在自住買盤為主的結構下,明年國內整體住宅交易價量難有顯著的推升力道,尤其是今年房市交易量年增率有機會達一成,使得基期相對墊高,顯然明年房市恐處於修復階段。

預料買方進場的要件將包括議價空間拉大、房價顯著下跌、市場供給量增而使有更多好物件可選擇等;賣方積極售屋的考量則包括房價看跌趨勢明顯,早賣換現金越好、市場出售房屋會越來越多,早賣避免求售無門、低利率環境恐將結束,即早出脫來轉換投資等。

另外,豪宅推案情況也是明年市場關注焦點,預計三大都會區將至少有三千億元的豪宅新案將陸續完工或開賣,又以台北市的代表頂級個案最受矚目;不過由於國內房市景氣乃至於豪宅市場尚無法出現顯著回升,加上豪宅供給面的選擇性仍多,因此豪宅單坪成交價格要超過二八○萬元,甚至挑戰三百萬元以上價位,將考驗高端客戶接受程度。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2771049

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017-04-23 02:41聯合報 陳韻如(網路地產王總經理)

台灣老化指數快速成長,估計一般人退休後至少還要生活廿年,退休生活到底該準備多少錢才夠?規劃退休生活首先要評估,想過甚麼樣的退休生活,以推算每月花費及現在每月要提存金額。現在有金融監督管理委員會提供試算軟體(moneywise.fsc.gov.tw/main/tool5.aspx),輸入數據,就可試算到退休的那一年,應該準備多少錢。

舉例而言,若打算十五年後退休、每月花費約五萬元,在實質利率百分之一、通貨膨脹率百分之一,以及存活到八十二歲的假設下,退休時必須準備近一三○○萬元。這數字令人沮喪,如果僅靠薪水儲蓄,從現在開始,每個月至少要存下五點五萬。這個邏輯看似合理,但是有矛盾點。

回推每月所得更是令人氣餒,算算要能每月存下五點五萬,每月淨收入至少要十萬元,若再加上一些逃不掉的牌照稅、燃料稅、房屋稅、地價稅等等,每月收入少說也要十二到十五萬,這應該已是超高級長官等級的薪資了。

如果手邊沒有房地產,沒有不動產,在這剩下可以工作的十五年,這一三○○萬要如何去期待?

如果現在就用這五點五萬付房貸,貸款金額約莫是一一○○萬,再加上自備款三百到四百萬,就有大約一五○○萬的購屋預算,我想我會去買桃園青埔,再過十五年,相信一定會很繁榮,就像現在的信義計畫區。

一五○○萬其實還挺好用的,在台北市可買一間捷運站旁一加一的全新小宅,以後不用擔心租不出去;在新北市可以買一間捷運站的二加一或是小三房的住宅,空間大一些交通也便利。桃園市就更不用說了,新屋舊屋任君挑選,重劃區舊市區各有魅力;離開北北桃,選擇性就更多了,有電梯的透天或是電梯別墅,都不成問題。

先不說這房子在十五年後是否漲價,只要幣值不要變動太大,就像上述那公式所設定的實質利率百分之一、通貨膨脹率百分之一計算,至少保值性一定有。

十五年的儲蓄程式,是要選擇用現在存在銀行,還是買一筆不動產,存在土地與建物上?沒有對錯,只是不同的選擇罷了。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2419877

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