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回憶17年前的SARS房市VS.展望今年房市

文/曾文龍
武漢肺炎來勢洶洶,快速間征服了中國,傳染了全世界,並首度聽到有封城措施(武漢是湖北省會,中國馳名人文景點黃鶴樓所在地),1000多萬人口封城!繼而許多城市也陸續封城,北京、上海、重慶等直轄市也進行「封城管制」,細菌病毒瞬間打敗了不可一世的人類,可駭啊!
所謂「新型冠狀病毒」讓大家的思緒立刻回到17年前民國92年3月的恐怖SARS肺炎,兩者非常的相似,吾人依稀記得台北市和平醫院封院,大家都戴口罩,人心惶惶,不時傳出染病毒而死的消息,但彼時尚未聽聞大陸有封城的措施啊!
回憶17年前的SARS房市VS.展望今年房市(示意圖/好房網News記者李彥穎攝影)
高力國際發布最新統計數據,今年六都的商用不動產和土地交易動能,以台北市最強。前三季交易額突破千億。好房網News記者李彥穎攝
從農曆過年前到現在,每天的重大新聞全世界都是疫情及如何防疫、如何逃命保命、確診案例與死亡人數不斷攀升,可駭啊,渺小的人類比細菌還要渺小!
2003年SARS正是台灣房市跌落谷底的慘淡時代,筆者那時正大膽的在板橋陽明街推出代銷案銷售4棟大樓總計約60戶。對於SARS的突然來襲非常有感與感到倒楣。相較於今日那時房價極低,每坪才約15萬以下(年代久遠不復記憶)。SARS的上半年所謂營建股被戲稱為「水餃股」(股價僅個位數)或警察股(股價甚至也有幾毛錢的)!SARS前本人突然發現好友大華建設(體質良好)股價為何只有一塊?正想捧場,因為SARS爆發,保命要緊,就忘了此事!那時的華固建設(這幾年的營建股王)一張也僅約五塊!老牌營建股王國泰建設僅約九塊!
SARS過後,本人所擔心的板橋預售屋代銷案,約四個月竟然一戶一戶慢慢售出,最後全部賣光光,連最難賣的一樓(因總價過高)也最後慢慢售出,又把我嚇了一跳!賭對了!因我那時一直在台灣各縣市教書,連我自己都忘了買一戶!SARS的下半年再回頭看一下,SARS前我很關心的大華建設的股價竟然大漲到8塊!這是什麼概念?!股價漲了8倍,但是筆者被SARS嚇到,電視新聞常報導染病而亡,根本忘記去捧場股票,而且我是股票外行,偶爾關心而已。之後民國93年94年95年房地產一路扶搖直上,一路奔馳,但是當時當下的一些有名的專家也有不少看衰、甚至不斷唱衰的,不相信景氣轉好了,或者認為只是假象,因此很多人錯失那一波的景氣反轉,因為預測景氣很難,人類總是愛吹牛,卻總是後知後覺,真正先知能有幾人?有誰能看出一葉知秋、二葉知秋、三葉知秋?「春江水暖鴨先知」,人類常比鴨子誇大卻愚蠢啊!
最近3年的房市,一年比一年回溫!民國105年「買賣移轉」約24.5萬棟,106年約26.6萬棟,107年約27.8萬棟,去年108年一舉突破30萬棟!這是業界一齊努力的成果,受到自住型購屋人一年比一年熱絡的捧場,然而有少數的有名專家仍然一直唱衰!這又何苦呢?還是實在看不準?因為預測實在太難!應該正面鼓勵回溫的現象才對!要站在客觀的立場中間的立場來預測才合理。這幾年各縣市我有不少從事房地產的學生都賺到錢,有些仲介工業土地或建地的學生,連續幾年賺的錢真是太嚇死人了!
有些專家一直以為年買賣移轉棟數破30萬棟才算景氣向上,這是很大的迷思與盲點,因為這幾年已經沒有投資客了,投資客被房地合一棒打昏了!而當年景氣大多頭時代,幾乎是全民炒房地產的時代,投資客投機客主宰房地產的時代,動輒一年成交40萬棟左右,然而扣掉投資投機的成交戶數,還有剩30幾萬棟嗎?一直鎖定30幾萬棟有何意義呢?
疫情終將過去,房市今年仍是自住的天下,經過了3年的市場回溫,大家已普遍樂觀今年的房市,但也只能平穩的前進,因為暴利的時代、價格亂漲的時代(以前並沒有實價登錄把關)已經過去了,現在的不動產市場已經進入一個比較正常健康的時代了! 
 

https://news.housefun.com.tw/wltseng/article/214613248028

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風向變了?銀行金融業樂觀看待房市

文/曾文龍
銀行是可敬又可畏的,沒有銀行貸款,大部分的人根本無法買房,而且這幾年利息一直處於低檔,當然貸款成數愈多愈好,利息負擔不重,買房自住就相對容易。
中央銀行11月25日公布,10月份國銀房貸、建築貸款餘額續創歷史新高,年增率分別為5.82%與12.25%,均創2011年5月及12月以來新高!第四季進入房市傳統旺季,房市交易較熱絡,市場湧現交屋潮,買賣移轉棟數增加,使房貸及建築貸款金額同步成長。10月買賣移轉棟數與9月相比,6都全數呈現兩位數暴漲,其中台中市最高。6都合計月增逾2成,累計前十月6都年增率也高達8.1%!
風向變了!銀行金融業樂觀看待房市(示意圖/好房網News記者李彥穎攝影)
銀行業者表示,北部地區房屋價值較高,因此申請「以房養老」件數明顯較多。圖為台北市鳥瞰圖。好房網News記者李彥穎攝
在建築融資方面,10月建築融資餘額增至2兆367億元,連兩月突破2兆大關、續創新高點,較9月大漲357億元,年增率飆上12.25%,創近八年新高紀錄;今年6月以來,每月建築融資貸款餘額均呈現兩位數的成長。
對於明年房市景氣,國內房貸指標銀行土地銀行、台灣銀行與合作金庫銀行等老行庫董座均表示樂觀看待。房貸龍頭土地銀行董事長黃伯川認為,銀行房貸、建築融資目前均來到歷史新高點,他表示「這是一項指標,代表民眾踴躍購屋、建商也積極推案,顯示民眾也認為房市將溫和回溫。」
今年強攻房貸業務的台銀同樣看好明年房市。台銀董座呂桔誠分析,明年房市景氣應可維持「穩定」,而房市的升溫相對也會帶動房貸需求。銀行授信主要根基於貸款人的信用條件與財務能力,及是否與購置的房價相稱。由於房貸風險相對較低,台銀明年仍然會將房貸視為主力業務。合庫銀行董事長雷仲達對明年房市景氣也表樂觀,並認為「明年會比今年更好」!
針對想購屋的民眾,土銀高層建議,現在房貸利率是歷史低點,確實是買房的時機,但一定要比價,不用太急。預期利率短期都不會變動,房價持續盤整不會大漲,但因購地成本已高,也沒有再降的空間。
台灣經濟研究院分析,觀察近期主要國家經濟情勢,受到投資放緩影響,美、中第3季經濟成長表現不如上季,歐元區第3季經濟成長則維持與上季相同水準。
營建業受惠於先前延遲開工的建築標陸續釋出,及建築標工程收入認列趨增,使得營造業廠商對於未來半年景氣看法轉趨樂觀,加上10月房市交易熱絡,使得不動產業廠商看好景氣。此外,受惠於市場資金充沛、房貸利率維持低檔,配合部分區域新成屋完工交屋,10月房市成交量顯著成長,使得不動產業看好當月景氣的廠商比例超過一半。10月6都建物買賣移轉棟數較9月成長19.8%!
中央大學台灣經濟發展研究中心抽樣調查全國民眾的消費者信心指數(CCI),統計結果出現購買耐久財、國內經濟景氣、家庭經濟狀況等「內需」相關指標連月同步走升,尤其是代表民眾未來六個月願意購屋、買車的「購買耐久財」指標,連三個月大反彈,更創下103年8月以來的64個月新高,民眾對於購屋的熱情幾乎回到房市前一波高峰的熱度。
11月27日中央大學台灣經濟發展研究中心公布11月消費者信心指數(CCI)調查總數為80.37點,較上月下降0.6點,可說是持平穩定。六項分項指標,此次有四項指標上升,包括物價水準、家庭經濟狀況、購買耐久財、國內經濟景氣等。其中,「未來半年購買耐久性財貨時機」本月調查結果為109.05點,指標意義為「偏向樂觀」的高信心度,且是連續三個月在100以上的「偏向樂觀」。此次調查民眾購屋信心增強,和台經院最新營建業營業測候點拉高,統計結果類似。
根據我在房地產圈數十年的觀察,銀行業是放款單位裡最保守的,各大行庫也一向不輕言談論房市景氣未來,這次幾家龍頭老銀行董事長,對未來房市景氣的看法不約而同有樂觀的期待,倒是值得大家重視與審思。
 

https://news.housefun.com.tw/wltseng/article/214613244236

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2019-09-07 23:51聯合報 曾文龍/北科大不動產估價師學分班主任(台北市)
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新北市長侯友宜說,新北市有70萬棟老舊房屋,為積極鼓勵住戶都更,市府辦了200多...
新北市長侯友宜說,新北市有70萬棟老舊房屋,為積極鼓勵住戶都更,市府辦了200多場說明會。 圖/聯合報系資料照片
 

六日名人堂「猛打萬禍之源–高房價」一文,憂國憂民,文辭及立意皆精湛。該文提到「如何去此萬禍之源…只需主政者…透過民意匯聚及立法程序,將平均地權、禁止炒作房地列入憲法;自建立一套務實而有效房價評價制度,凡為牟利而刻意哄抬者以刑法論處。」

其實這建議在目前政治生態下還做不到。依孫中山「平均地權」理想,民國四十三年通過「平均地權條例」就針對遏止炒地皮規範,第八十三條規定「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金。」但是少有人知道這條法律;就算知道,大家也不重視。

又例如第廿六條,「政府對於私有空地,得視建設發展情形,分別畫定區域,限期建築、增建、改建或重建;逾期未建築、增建、改建或重建者…加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。」則是為了怕財團養地、怕土地供需失衡、房價暴漲而設計,各地方政府就算知道這條法,但也怕得罪財團流失選票而不敢課,更遑論照價收買了!區區空地稅,相較於土地漲價暴利,相去甚遠,但地方政府仍不敢施行。

孟子說「徒善不足以為政,徒法不能以自行」,真是睿智的悲嘆啊!

另,該文提到台北寸土寸金,何來土地建房?其實台北市最大問題,是老舊房子太多,且只會更多!這廿年來,都更推動絕大部分是失敗的,六十歲滿懷希望想住安全耐震房子、期盼有電梯,廿年過去現在八十歲了!後代子孫帶著神主牌開都更會議抗議,這是多麼悲涼、震撼的場面!

台灣為地震高危險地區,對台灣民眾生命、財產及安全影響甚鉅,後果將難以想像!立法院一○七年通過「危老條例」,期待能解決這些問題,當務之急應是全力推動老舊建物重建,不僅更新都市新面貌,更重要是保障人民身家財產之安全。

https://udn.com/news/story/11321/4035237

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來自第一手的觀察 房地產買氣到處升溫

文/曾文龍
台灣房地產景氣,2年前從冷淡開始回溫,去年繼續回溫,今年過年後,北中南建案喜訊頻傳。今年從2月農曆年就傳出好消息,很多建商與代銷商春節假期沒有閒著,摩拳擦掌運用這9天大家回家團圓的時刻,招攬消費者前來看屋,商業廝殺極端激烈。例如遠雄集團在全省勇猛推案,一天約成交2億,5天就10億了。華固建設「華固翡儷」受到熱烈訂購,售出約一半。高雄達麗建設的「全民萬歲」,年假期間售出20多戶。鄉林建設售出4.5億。高雄京城建設售出3.3億。創意家代銷公司春節行銷成交了6.3億。
最近本人在一些群組與本人學生(房地產專家)的對話,他們的回答雖然早在我的預料之中,但他們口氣之肯定與強烈,亦讓筆者有些「怵目驚心」,強烈感受到來自房市第一線作戰的強烈房地產溫熱訊息。
來自第一手的觀察 房地產買氣到處升溫(好房資料中心)
高雄左營巨蛋商圈 (好房網林美欣攝影)
例如『請問高雄的房地產應該很好?』(問一位剛好出現在群組問候大家的高雄房地產老闆。)
『老師謝謝您,高雄房地產還不錯啊~其他縣市也都很好,最近常跑中北部,市場都很熱絡,祝大家都發財。』
這是來自高雄房地產專家陳老闆第一手的觀察!
又例如,本人在新竹的「地政士考照班」群組,今年6月1日要考試了,看到一位每天認真準備考試、讀得頭昏眼花,同時也須兼顧業務的資深房地產專家在群組急發訊息:
『很急很穩客需請幫忙!
頭份建國路建地,
約200坪要蓋一戶豪宅,預算每坪40萬以內。
中興路或中央路可,但要近建國路
財神爺又來擾我讀書啦⋯⋯
台中以北有建地工業地麻煩報給我
今年大小建商都出手掃貨了
黃土要變黃金的趕快聯絡我哦
歡迎私訊!』
看到這位學生如此急切,因此我幫他把訊息轉貼到非考試的不動產相關群組,也立刻有人回應!
一位資深專家如此回應:
『現在建商都在找土地!』
『全世界都知道的事情!根本沒什麼土地好賣給建商!』
誰最了解房地產市場景氣走向?絕非大學教授,因為他們沒有第一線作戰經驗,只能坐在冷氣房寫文章,因為專業不同,這很正常!也絕非電視名嘴,因為他們只忙於當名嘴,也很難在第一線作戰!最能了解房地產景氣的是遍布在台灣各地從事巷戰,直接與建商、消費者接觸,第一線衝刺房地產業績的業務人員,所以歸納與判別他們的情報最為準確!
今年房地產景氣最熱的應屬高雄!六都地政局公布4月建物買賣移轉棟數,六都合計1.91萬棟,月增4%、年增26%!創下5年來的同期新高!累計前4月六都合計移轉量6.91萬棟、年增7.6%。其中,韓流威力持續發揮的高雄房市,4月單月年增48%!前四月則年增23%!雙雙居六都之冠,為今年全台房市最旺的城市,完全翻轉了幾十年來「北熱南冷」苦哈哈的悲情高雄城市!
六都4月建物買賣移轉棟數普遍較3月成長,較去年同期成長更逾20%,顯示六都房市交易仍在持續增溫中。
「購屋貸款」餘額也最能表現購屋人對房市景氣的信心,購屋貸款3月也增至7兆258億元,月增219億元,也創了新高!3月的年增率為4.87%。
以上這些具體的金額數據,也能佐證房市不但回溫,還繼續升溫!
 

https://news.housefun.com.tw/wltseng/article/214613228253?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#expert-article

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