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2020-08-22 12:00

▲▼義房屋首創「個人化地圖隨選訂閱功能」及「推薦經紀人員」,並增加「萬棟社區」資訊,讓消費者透過網路看屋更方便,亦能依照自身需求主動挑選適合的經紀人員。(圖/信義房屋提供)

 

▲隨著科技日新月異,不少民眾都習慣從網路上看屋。(圖/業者提供)

文/屋比房屋總經理葉國華

隨著科技日新月異,各家業者提供的線上看屋服務越來越多元,加上,今年遇到新冠肺炎影響,有買房需求的民眾都改採線上看屋,不少房仲業者網站瀏覽量、電話詢問量等,都比去年同期增加逾2成,不過線上看屋雖然方便,還是有些眉角必須留意,如常見的線上看屋10個小陷阱,提醒民眾需要多加留意。

1.網路照片與實際現況不符

現今的照片修圖軟體盛行,業者為了抓住買方的目光,通常都會在照片上動手腳,像是刻意將照片光線打亮,增加房屋採光,或是把照片比例放大,讓人有室內空間很大的錯覺等,建議買方網路看屋後,仍須親自至現場看屋,眼見為憑。

2. 格局圖被省略或繪製不精準

目前非全數房屋刊登網站會提供格局圖,不過實際刊登物件時,格局圖提供與否就取決於房仲人員,此時民眾看屋時只能透過照片自行想像;倘若刊登物件有提供格局圖,也會依房仲人員繪圖專業度不同而有出入,建議買方仍要實際到現場丈量才是上策。

 

3. 同一物件卻不同售價

早期房屋比價平台還尚未被開發,市場上的房屋物件都散落在各家業者,甚至會出現物件相同,售價卻不同的狀況,不過現在民眾可利用整合市場待售資訊的Ubee房屋比價平台、BigFun比房網等比價平台,掌握待售房屋的最新價格資訊再看屋出價,也能大幅減少買方比價、議價的時間。

4.刊登物件單價計算方式藏陷阱

目前網路上的刊登物件在計算單價時,有些會包含車位計算,有些則會拆算車位,計算方式相當混亂。以總價含車位來說,應該將車位列入計算,就算賣方總價開高,單價仍看起來接近社區行情,不過,扣掉車位換算後,實際單價就遠超出社區行情,建議買方要善用實價登錄、樂居網等網站查詢成交行情,避免買貴還不自知。

5.房屋產權看不清

線上看房雖然快速又方便,但民眾容易忽略房屋產權的真實狀況,例如有些物件會打出買地送屋,結果房屋卻是未辦登記的違建,或是物件只有土地使用權,而沒有土地持分,甚至還有些物件會標榜限時、限量打折出售,實際上是即將被法拍的法拍屋等,相關案例不勝枚舉,一般在房屋刊登網站上都不會完整揭露,沒有看屋經驗的民眾,就容易上當受騙。

6.釣魚物件願者上鉤

部分不肖的經紀人員會將未受屋主委託的物件自行刊登,等到買方上門就會以此當作籌碼,要求屋主簽訂委託書,但若是無法順利與屋主簽約,則會故意找理由不帶看,反而改推其他物件。不僅如此,更誇張的還有賣掉不下架,刊登A物件,卻帶看B物件,讓看屋民眾防不勝防。

7.精華物件未必會在網路公開

大部分的經紀人員手中或多或少都會有想要購屋的買方名單,通常經紀人員一接到搶手物件,就會立刻介紹給手中的買方,因此有時還未來得及刊登,就已成交售出,只透過線上看屋的民眾就容易錯失良機。

 

8.社區公設、住戶素質、停車位現況恐難知

一般房仲人員為了順利成交,在刊登物件介紹就容易避重就輕,大多只會針對銷售物件著墨,實際上社區公設配置及管理狀況、住戶素質都難得知,另外,停車位也是容易被忽略的重點之一,車位類型、坪數大小、位置等都是線上看屋無法清楚瞭解的。

9.網路留個資房仲奪命連環call

因為線上看房的關係,有些買方就會透過房仲網站與經紀人員聯絡,留下個人資料後,沒多久就會接到不同房仲打來的推銷電話或簡訊,讓人不勝其擾。由於部分房仲公司為了提高物件配對成功的機率,就會將客戶資料分享給內部同仁,建議民眾在留下個資前須審慎。

目前市場中ubee比價平台有線上匿名呼叫經紀人與經紀人即時對談的功能,購屋者可以在個資提供前,藉此先篩選合適且專業的仲介來服務。

10.挑到好物件卻是爛建商

線上看屋除了要挑選好物件外,建案品質也相當重要,而建案品質又與建商脫不了關係,不過建商卻是在線上看屋時最容易被忽略的,建議買方購屋前可先上公平交易委員會、消基會、法院等相關網站查詢,確認該建商是否曾發生購屋糾紛等不良紀錄,並避開未曾推案過的一案建商,且比較建商過去建案及營造廠的施工品質,最好實際至現場詢問住戶建案品質及對建商售後服務的評價,以免花大錢卻買到有安全疑慮的房子。

整體而言,目前線上看屋已是時代的潮流,因此民眾在享受迅速又便利的看屋服務時,仍須注意別誤踩陷阱,建議要選擇有知名度且好口碑的刊登網站及房仲品牌,為自己的權益把關,如此一來,就能避免後續交易糾紛的產生,也能讓自己買對不買貴。

▲▼ 屋比房屋總經理葉國華。(圖/屋比房屋提供)


 

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房市連三年復甦,不少縣市房價已創歷史新高,民眾買房壓力正逐步攀升。根據內政部資料顯示,2014年Q1全國房屋貸款負擔率<30%,還在合理可負擔的縣市共有14個,但到去年底為止,短短僅過六年,已僅剩下10個縣市,多數縣市房屋貸款負擔率都提升的狀況。目前購屋負擔最高的台北市,甚至房屋貸款負擔率還高達57.11%,半數以上的家庭所得都需要拿來繳房貸才買的起房,民眾購屋壓力相當沉重。

對此,筆者認為,房價高漲、買房負擔變重對於購屋者來說確實都不樂見,但從近年台灣各縣市房屋貸款負擔率多數都走高的狀況來看,顯見全國各縣市民眾購屋壓力都有攀升的情形,不僅值得政府單位留心,民眾也需要認清這事實。另外,筆者也發現,近年全國房價走高的情形相當全面,不僅主要都會區房價不斷創高,周邊縣市房價也開始陸續墊高,等於高房價問題已開始擴及到全台。以目前貸款負擔是中部五縣市最輕的「雲林」來說,雖是傳統農業大縣,過往房市交易較乏外地投資買盤,但隨全國房價走高,雲林近五年房價也上漲超過1成以上,其中,雲林縣政府所在地、雲林人口最多、人口密度最高的「斗六」,近五年實際統計房價漲幅就高達21%,小都會區內的精華地段在高房價時代下,房價被帶動狀況似乎更強。

由於,台灣「高房價」不是新議題,對購屋者來說確實是很大的負擔,但高房價也並非只有台灣獨有,根據全球數據庫Numbeo最近公布了2020年年中房價所得比排名,台灣以僅名列第12名,第一名國家的居民竟然要不吃不喝133年才有可能買房,而鄰近台灣,排名世界第三的香港,其房價所得比也高達47.46倍,目前香港平均房價甚至超過新台幣200萬以上,這些國家民眾買房壓力都遠比台灣重。在目前全球熱錢流竄,更往房地產與都會區集中下,房價自然低不下來,民眾在無奈與期待政府協助之餘,還是需要積極面對房價居高不下的狀況。

 

而對於房價高漲,不少人疾呼「不買房,租房就可以」,這樣是否正確?對此,筆者認為,近年全台租金持續上漲,到今年5月底止,全台租金指數已連111個月未下跌,民眾即使不買房,房租仍擠壓生活品質。而目前國內央行跟進各國降息,甚至要求公股行庫加碼降息,使得房貸利率來到歷史新低的1%上下,不少地區已開始出現「租不如買」的狀況。民眾此時已存夠自備款,若還在租屋,此時不妨多做點功課,多看屋、多諮詢優質房屋仲介,在租買之間做一評估,也許還能一圓購屋夢。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華
屋比房屋比價創辦人 葉國華

葉國華 

◎現職
屋比房屋總經理

◎經歷
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者
創立APPL HOUSE房屋自售平台
創立屋比超省房屋比價平台

◎著作
《利他,才是房仲該做的事》(商周)


 

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自新冠肺炎疫情爆發以來,房市受到疫情影響前景不明,買方普遍呈現觀望的狀態。由於房市去化速度放緩,使得近期六都屋主心態出現轉弱,開價調降有明顯增加的狀況,較半年前跌幅約0.5%~2.2%不等。其中,以雙北地區開價修正較大,主要是雙北地區房價高,自住買盤的承受購買力道不如中南部,在這波肺炎疫情下,買盤縮手狀況更為明顯。目前已見到愈來愈多屋主開價下調,希望能吸引買盤目光,來加速去化。

不過,在屋主對於價格堅持放軟,加上央行降息房貸利率來到歷史新低等因素帶動下,根據最新公布的3月六都建物買賣移轉棟數統計,房市買氣並未出現減少,而且還較上月量增9.8%,Q1也較去年同期成長6.8%,顯見面對疫情衝擊,不少人趁著疫情干擾,危機入市撿便宜,造成房市買氣不減反增。

另外,以目前的購屋環境來說,確實對購屋族相當友善,市場上有5年寬限期、9成房貸、40年房貸供購屋者挑選,加上疫情衝擊,央行跟進各國降息,目前政府推出的青年安心成家方案房貸利率,現在更因公股行庫加碼,只要0.94%,連1%都不到。而且,近期房貸龍頭土銀與合庫更陸續推出本金前低後高階段式30年還款方案,前10年(含寬限期)只要還本金1成多,以上種種措施都讓購屋族負擔減輕。

而面對如此友善的購屋環境,買對產品就變得相當重要。以近年消費者的買房趨勢來說,受到房價高檔,以及台灣高齡化、少子化、不婚不生等現象影響,全台25坪以下「小宅」交易熱度連年走高,根據「屋比房屋」彙整歷年全國住宅交易坪數發現,2019年全國25坪以下住宅交易比例已高達42%,連續兩年站上4成,比2009年的22.9%占比足足增加快一倍。

而且,六都中25坪以下小宅僅台南占住宅交易比重占比34.9%,還不到4成,其餘都會區占比都在4成以上,其中,房價最高的「台北」與「新北」,25坪以下「小宅」占比更已超過5成,遠高於其他都會區,小宅產品已成為目前房市交易主力。鎖定熱門的小宅產品購買,未來要脫手時,也不怕被套牢的風險發生。

至於,購屋族究竟該買「新成屋」還是「中古屋」?購屋族可以依自身條件及需求加以評估選擇。

一般來說,「新成屋」適合想控制裝潢預算、時間,想馬上入住的人,因屋況、屋齡新,銀行願意放款的成數較高。而「中古屋」房價雖相對新屋便宜,但因屋齡老舊,貸款成數低,後續房屋整修也需一大筆費用,適合有充足自備款的購屋族。

整體而言,目前台灣防疫成效相當顯著,除海軍敦睦艦意外失控案例外,4月至今甚至頻頻出現「零新增確診」的情形,若能繼續維持下去,並配合國際肺炎疫情出現緩和,國內房市買氣確實有機會在未來因去年資金大回流投資而出現走高。

不過,短期內因肺炎疫情仍在,後市仍不明朗,建議想購屋的民眾,可趁此時先行多比價,盡量挑選主流的住宅產品,並留意建商推案、新建餘屋量體較大的新興重劃區。因新興重劃區同質性產品多,賣壓高升下,去化時間將拉長,對於有資金問題的屋主來說,降價加快去化速度可能性大增,說不定還有買到低點的可能。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華
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葉國華 

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屋比房屋總經理

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新冠肺炎疫情延燒不止,對於房市產生什麼影響?會交易量縮 ? 會價格下跌 ? 何時會落底反彈 ? 是否會如同2003年SARS後,房價有機會快速上揚 ? 近期這類問題引起市場廣泛的討論 。

對此,以筆者過去的經驗來看,2003年SARS時期,雖致死率將近10%,但衝擊隨疫情在Q2就趨緩,影響房市時間其實並不長。

以當時情境來看,雖房市交易一度「價跌量縮」,除建商祭出促銷、買屋送裝潢的方案刺激買氣無用外,更有不少屋主信心低落降價出清,不過,若以現在來看,當時購屋者若能看好台灣經濟正持續復甦,而在SARS時期進場搶到便宜的人,真的都買到了低點。

以筆者本身親友為例,那時身邊的一個朋友急售屋,卻屋漏偏逢連夜雨碰上SARS疫情,原本市價1,500萬的房子,為了快速脫手,最後卻以1,025萬成交,如今房價已漲到3,000萬以上,當時把握時機進場搶便宜的人,足足資產翻了一倍不止。

由於,2003年SARS期間人人自危,出現急需資金或信心不足而降價出清的情形所在多有,而目前這波肺炎疫情也有類似的狀況。

根據「屋比房屋」統計農曆春節前後六都豪宅與一般住宅網路待售資料就發現,受到這波新冠肺炎影響,六都不論是「豪宅」或是「一般住宅開價」都較過年前下跌,修正幅度約3%,雖幅度還不大,但也代表這波肺炎疫擊已對房市產生影響,後續若疫情持續延燒,價格依然有再修正的可能。

不過,筆者近期也發現,因有過去SARS時期購屋增值的歷史經驗,這次懂得把握機會的購屋者也變多了,年後「房屋比價」相關網站的流量都明顯較年前上揚3~4成,「屋比房屋」實體店頭部份,物件只要搭上「肺炎賠售」、「大降價」、「便宜賣」..等物件,來店詢問度更是衝高達一倍以上,而且,來電量轉換為實際看屋的比率更從原本年前約15%左右,也大幅提升到40%,精準型買方比率反而變高。

而這樣的狀況,由目前市場品牌房仲今年1~2交易量仍較去年同期增加可見一斑,顯見目前想趁肺炎疫情危機入市的民眾不少,交易量短期還沒受到明顯稱極。因此,雖然未來幾個月房市仍有量縮可能,但只要出現好價格,估計依然不乏承接買盤,買氣不致完全急凍。

最後,雖然近期實體門市來客數開始出現減低,但線上看屋比價比例卻增加,顯見國內疫情防治有成,估計只要疫情在3~4月就出現緩和,在去年台商回流投資大爆發與過去台商回流房價必漲的歷史經驗下,2020年台灣房市仍不看淡。建議此時想買房的民眾,可趁此時多接觸優值仲介,並搭配房屋比價網站,相信要買到破盤價與低點可能性將可大幅增加。

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新冠肺炎疫情越演越烈,WHO正式宣布進入全球大流行。相較於台股跟進國際股市大幅走跌,房市動向則看法分歧,部分專家不僅認為房價不會跌、甚至樂觀看待後市表現;但也有人主張房價存有向下修正的空間。本專題彙整房產專家對疫情下房價走勢的解析,供投資人參考。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華
屋比房屋比價創辦人 葉國華

葉國華 

◎現職
屋比房屋總經理

◎經歷
全友建設董事長兼總經理
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎著作
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近年雙北市商圈在外送、網購平台等電商興起,以及陸客限縮來台雙重困境夾擊下,商圈內實體店家經營本就相當困難,不料屋漏偏逢連夜雨,這次武漢肺炎疫情的爆發更是讓逛街人潮掉了至少2~3成。

雖然目前疫情沒有大規模蔓延,但民眾恐慌心態仍在,出門意願確實大幅降低,攤販業績也明顯下滑不少,甚至無力支撐,店面待租量有出現越來越多的跡象。

根據「屋比房屋」彙整近兩年雙北市網路待租店面統計資料發現,目前雙北市店面待租量相較去年同期持續走高,北市增幅達25%,超過兩成,而新北市增幅38%更是直逼四成。而且,觀察待租店面月租金總價帶分布也發現,雙北市月租金50萬元以上的高租金店面待租量都明顯量縮,北市租金50~100萬的店面量甚至年減高達46%,顯見愈來愈多店面屋主看情勢不對,信心有轉趨悲觀狀況,租金開價也受到影響。

另外,隨著武漢肺炎疫情持續升溫,教育部更是在日前(2/3)宣布全台大專院校第二學期延至2月25日以後開學,對於學校周邊商家而言,無疑是雪上加霜,不少仰賴學生消費的店家只好跟著放假。對此,「屋比房屋」彙整近兩年雙北市在學學生人數排名前十的大專院校周邊店面網路待租資料也發現,相較去年同期,目前店面租壓出現明顯攀升,雙北市學生數前十大學校周遭店面待租量都較去年增加1~4成。

加上近年少子化問題嚴重,不僅學校招生變得困難,周邊店家業績也連帶受到影響,還有外送、網購普及更是改變了學生的消費方式,原本雙北市多數學校周邊商圈都有店面空租的狀況。如今,面對這次疫情來勢洶洶,不僅少了觀光逛街人潮,甚至連主要的學生客群也都所剩無幾,可謂這次疫情侵襲的重災區。

受到武漢肺炎疫情的影響,目前政府已禁止陸客來台下,短期內民眾出門消費意願可能不如以往,商家業績前景相當不樂觀,預期若肺炎疫持續延燒,店家無力支撐撤租的狀況將開始出現,屋主降租留客的狀況也將開始發生,不僅雙北,全台店面待租量都可能會持續增加。

在此筆者建議,店家不妨可趁著這波淡季做好店內消毒防疫的準備,增加民眾進門消費的信心,或是考慮與外送平台短期合作,都是維持收益的好策略。另外,也有商圈開始自力救濟,像北市永康商圈就集合當地50多間商家,推出商圈優惠券搶救業績,各商圈可將永康商圈作為借鏡,共體時艱團結救商圈。

而針對疫情對產業的衝擊,目前政府已在著手擬定各產業的紓困和振興方案,針對旅館、遊覽車等觀光產業,目前補助經費粗估就上看100億,而餐飲、零售、會展、商圈、夜市及傳統市場等五大項內需服務業,政府也匡列160億經費,並提供資金貸款展延、店家公共衛生改善、商圈大型促銷活動等協助,可能將透過發放「振興抵用券」方式刺激消費,預計採取消費一定金額才可部分抵用,這樣的做法更能創造額外的經濟效益,不過,詳細的使用規範就要看後續政府拍板定案的內容而定,成效仍有待觀察。

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近期2019年全年房市交易是否可以突破30萬棟「榮枯指標」成為市場關注的焦點。2020年房價會不會漲?交易量會不會增加?成為不少人茶餘飯後的討論話題。但似乎大家都忘記,買房是為了「居住」而不是只有「投資增值」,居住安全才是買房民眾最需要關注的。

由於目前全台屋齡超過30年以上的住宅存量超過400萬戶,佔住宅存量約五成,預估未來十年在不計入新增供給下,老屋佔住宅存量將超過七成,成長速度相當驚人。這些老屋多在921地震前所蓋,普遍有耐震強度嚴重不足的問題。以2016年台南大地震所造成的人員傷亡來說,北市府就曾估算,光是台北若發生一樣地震,將會倒4000棟房子、死6萬人,對於地震頻繁的台灣來說,台灣推動都市更新其實已到刻不容緩的地步。

目前主要都會區中,雙北人口集中,住宅老化問題特別需政府單位加以重視,根據內政部資料統計,近五年來雙北市無論是「住宅平均屋齡」、「屋齡50年以上老屋宅數」、「屋齡50年以上的超老屋佔比」,多項「房屋老化數據」全面走高。北市住宅五年來平均屋齡增加3.13年、新北增加2.46年;屋齡50年以上的超老屋宅數,北市五年增加約3.7萬宅、新北增加約2.7萬宅;屋齡50年以上老屋佔比,北市五年增加4.12%,新北增加1.51%,都顯示雙北房屋老化的嚴重問題。

另外,根據內政部統計也發現,到2019Q3為止,北市屋齡50年以上超老屋數量,「中山區」、「中正區」、「萬華區」宅數都約1萬宅上下,而「大同區」內的超老屋佔比甚至已高達20.96%,居雙北主要各行政區之冠,等於每五戶就有一戶屋齡超過50年,屋齡老化相當驚人。至於新北,雖然各主要行政區屋齡50年以上的超老屋佔比在1成以內,但目前人口聚集「三重區」超老屋數量也高達1.3萬宅,「板橋區」與「永和區」也都有4300~5700宅左右的超老屋數量,老屋維護問題也相當值得重視。

對此,筆者認為,近年政府雖積極推動都更,除公告「危險及老舊建築物條例」,提供容積獎勵、稅捐減免與快速審議等誘因,希望加速老舊建物之改建外,又成立「國家住宅及都市更新中心」,以全新形態的「行政法人」,解決既有行政機關人力不足及法規不易整合開發的限制,協助「公辦都更」及「公共住宅」推動;此外,內政部與財政部還整合八大公股銀行、台灣金聯與農業金庫,聯合組成「台灣金融聯合都市更新服務公司」,主推「危老改建」,針對一般社區住戶,提供整合、規劃、設計、估價等專業服務,協助住戶產權與資金信託管理、優惠融資,發包或嚴選開發商協助改建…等,種種立法與措施,確實顯示政府想推動都更的決心。

 

不過,實際來看,目前都更推動速度真的趕不上房屋老化的速度,以台北市來說,近年北市府審議都更速度雖有加快,但房屋老化狀況依然愈演愈烈。因此,未來公權力是否可以強勢介入主導都更,將是全台屋齡老化問題能否舒緩的關鍵。

由於,目前台灣的都市更新制度設計,主要是藉由『利益』所驅動,中央與地方政府為了加速推動都更,往往祭出各項獎勵方案,除稅費減免,容積獎勵更是常見的手段,但因缺乏相關配套措施,不僅造成民眾對於都更有錯誤期待,很多都更案推動不下去的原因,利益擺不平,也成為目前都更推不動的主因。

目前全台都更推動緩如牛步,顯見單從『利益』來趨動都更,只是讓都更陷入死胡同,難以推展,對都市長期發展也非好事。目前都更推動除有賴政府積極修法、推動外,民眾也應提高參與度,不能民調9成以上都支持推動都更,一旦實際參與配合時,牽涉到個人利益就不顧整體公益,成為阻力。如此結果,一旦發生災難,最後承擔苦果仍將是全體民眾。

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近年低薪、高房價,使得年輕人財富不易累積,目前年輕人想在20~30歲靠自己存夠錢買房相當不容易。如今有愈來愈多父母擔心子女買不起房,不論是為了想資產轉移進行「節稅」或是想幫助子女置產,都紛紛開始思考如何將名下房產作最有效的移轉規劃,有人選擇贈與房產,有人選擇等待繼承。

由於,目前不動產傳承方式大致可分為「贈與」、「繼承」或「買賣」等三種,但究竟哪種節稅效果較佳?還是各有優缺點?需要注意什麼?以下筆者分別進行概述,供想資產移轉規劃的父母參考:

一、「贈與」房產:

過去「贈與不動產」給子女比「贈與現金」節稅,但現在「贈與不動產」可能划不來

過去在房地合一稅上路前,贈與房產給子女進行節稅相當常見,舉例來說,假設有1,000萬的資產想贈與給子女,若採「現金贈與」,扣除每人每年贈與免稅額220萬後,贈與稅基達780萬,以贈與稅率10%計算,父母需負擔78萬的贈與稅額;但若改贈與市價1,000萬的不動產,則依「土地公告現值」和「房屋評定現值」當作成本,假定為220萬,扣除每人每年贈與免稅額220萬後,贈與稅基為0,也就是無需負擔贈與稅,相較「現金贈與」還少了78萬的稅賦,因此,過去「贈與不動產」給子女還比「贈與現金」划算。

不過,上述案例,在房地合一稅上路後,就變的大不同了!假定該不動產在贈與1年後因故以1,100萬出售,依照房地合一稅規定,房子取得成本需以220萬計算,而不是1,000萬,在不考慮土地增值狀況,則與售價的差額880萬(1,100萬-220萬)視為獲利,持有1年以上、未滿2年房地合一稅率為35%,計算後得出需繳納稅金為308萬,跟「現金贈與」只繳78萬相比,「贈與不動產」還多繳了230萬稅金,而且還不包括贈與不動產需繳納的土增稅,想贈與房產節稅反得不償失。

二、「繼承」房產:

目前房產留到繼承給子女最簡單,但子女後續轉賣可能有高稅賦需注意。

以目前稅制來說,筆者認為不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。主要原因在於依據土地稅法第28條規定,因繼承而取得之土地,免徵土地增值稅,再加上遺產稅又有1,200萬的免稅額度,還有不少扣除額,上述案例(市價1,000萬的不動產)使用繼承方式,子女將不用繳納任何稅金。

不過,用繼承方式仍有其缺點,就是無法指定要給哪個子女,所以如果想把不動產留給特定繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提下,用遺囑方式指定。

另外,使用繼承的方式,若後續子女出售變現的話,也會因父母不動產取得的日期而有不同納稅標準,有可能需要負擔高稅賦,需要特別注意。

 

以父母「取得」與子女「繼承」日期都是在2016年1月1日房地合一稅制實施之後來說,需按房地合一新制計算,此時,因以繼承時「土地公告現值與房屋評定現值」做為成本來計算獲利,短期交易仍可能負擔鉅額稅負,需特別留心。不過,若不動產是在2015年12月31日以前取得,而在2016年1月1日以後繼承,則子女日後售屋可選擇按舊制以土地公告現值、房屋評定現值課稅,或按房地合一新制的自住優惠條件課稅,則有機會較省稅。房產不同取得時間點,在房地合一稅上路後,課稅方式明顯大不同。

三、「買賣」:

透過搭配贈與子女現金,讓子女買房,可避免子女後續轉賣被課高稅賦

而對於資產龐大或是不想運用繼承方式進行財富傳承想主動出擊的父母,筆者建議可考慮先透過「逐年贈與現金」方式幫助子女籌得購屋資金。

以夫妻兩人每年合計440萬的贈與免稅額,持續贈與3年後,依目前全台平均購屋總價約1萬上下來說,子女大多就能用受贈的現金,向父母購買要傳承的不動產。另外,若房屋總價較高,配合子女已成年,也可搭配房屋貸款,更能大大縮短不動產移轉的時間。

另外,因採「贈與現金買房」,子女未來出售不動產,房地合一稅認定的取得成本,也會是當初的買價,再加上子女若在持有期間,設籍連續居住滿6年,並無供營業或出租使用,又符合房地合一「自住減稅」的規定,將可擁有售屋獲利金額在400萬內可免稅額度,即便超過400萬部分,也僅按10%低稅率課徵,將有機會大大省稅。

由於在2016年1月1日房地合一稅實施之後,目前房產傳承方式節稅效果變得相當複雜,筆者提醒有意將房產移轉子女的父母,再進行各項作業前,除了要先了解自己房產取得時間點,是否需適用房地合一新制規定外,還需要多一層思考:「就是子女將來如何處置?」如果子女可能將不動產在短期內出售變現的話,原先規劃就需要進一步先試算到底是否划算。

由於各種房產傳承方式都有其優缺點,效果也大不同,民眾做資產規劃前,建議找尋專家諮詢才能有保障。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

◎現職
屋比房屋總經理

◎經歷
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者
創立APPL HOUSE房屋自售平台
創立屋比超省房屋比價平台

◎著作
 《利他,才是房仲該做的事》(商周)

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「租金房貸比」高於6成,等於大半租金都在幫房東繳房貸,此時不妨開始考慮「轉租為買」。

租房好?還是買房好?在這個高房價的年代,這個問題始終爭論不休。尤其,這幾年房價居高不下,反對買房聲浪似乎更加高漲,不過,根據主計處統計最新資料顯示,全台租金指數已連52個月上漲,即便不買房,房租仍擠壓生活品質。因此,對於租屋族來說,未來除繼續租屋外,該如何評估「轉租為買」時機?且如何讓自己買房沒壓力?勢必也是未來的重要課題。

而對該如何評估「轉租為買」時機呢?筆者認為,可先從「租金房貸比」(即每月租金佔每月房貸的比重)作評估,只要高於6成,等於大半租金都在幫房東繳房貸,此時不妨開始考慮「轉租為買」。以台北整層住宅租金每坪約1,491元,租25坪來說,估計租金每月需負擔約3萬7,275元,這時候如果租屋族評估轉租為買,改購買25坪、單價60萬,總價約1,500萬的物件,以貸款8成 (約1,200萬)、30年房貸、利率1.7%計,每月本利攤還房貸約負擔4萬2,576元,此時,「租金房貸比」將高達88%,也就是租屋族可能每月替房東負擔了近九成以上的房貸,等於幫房東養房子,此時租客若存夠自備款,說不定買房還比較划算,與其傻傻的一直替房東繳房貸,不如試著讓自己擁有一個家!

另外,目前無殼蝸牛若想買屋,即便有自備款,後續房貸負擔的起嗎?想要維繫生活品質有可能嗎?對此,以學者專家指出,每月房貸負擔以不超過家庭所得1/3為上限來看,根據『屋比』房屋比價平台統計,只要搭配30年房貸,目前六都符合家庭需求(2房以上)的網路待售住宅物件,竟有高達3萬6,896間,即便是號稱『天龍國』的台北市,都還有近400間2房以上的待售住宅可供民眾挑選,小家庭想不影響生活品質在天龍國購屋,並非真的只是夢。另外,『屋比』更發現,只要出了台北市,一般家庭想控制房貸支出在家庭可支配所得1/3內更不難,若還搭配30年的長年期房貸,降低每月負擔金額,光是新北就有高達6,638間2房以上的住宅可供當地家庭挑選,其他都會區也都有數千間房子符合條件,顯見想兼具生活品質與同時擁有一間房並非不可能。

筆者認為,以目前的購屋環境來說,確實對購屋者相當友善,不僅房價持續下修盤整,房貸利率也不斷走低。目前市場中除「房貸利率」僅約1.7%位於近五年的低檔外,還有「長寬限期」、「長貸款年限」…等方案,可供民眾依自身需求挑選,甚至民眾若缺乏自備款,不少民營及公股銀行都有「二胎房貸」可供民眾運用來拉高「房貸成數」,民眾只要有心買房並做比較,相信要找到合適的銀行貸款,「轉租為買」並非難事。租屋族與其悲觀、自暴自棄的認為買不起房,不如積極做功課。只要多比價,諮詢專業的房仲與專家,相信要找到適合自己需求的房子並不難。

不過,筆者也需提醒,目前不少年輕人對於買房過於悲觀,往往錯估自身能力,一開始就認為買不起房而自暴自棄,不僅成為月光族,甚至沒有存自備款的打算,如此長久下去,即便遇到適合的買房時機,恐依然會無力購屋,建議年輕人一定要相信自己,從現在起就養成儲蓄的習慣,未來面對不同困境與機會時,才能有足夠的能力去面對與把握。

屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

◎現職
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理

◎經歷
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
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合作金庫「保守偏正向」看待今年房市。圖:本報資料照片

在政治變數與經濟變數雙重夾擊下,台灣各大都會區民眾買房,數年後買房增值幅度反倒是近四次總統大選後最高。圖:本報資料照片

「經濟利空」與「政黨輪替」並不一定是房市的票房毒藥。

房價居高不下,讓不少民眾大嘆買不下手,但目前高漲的住宅租金也讓不少人內心陷入買或不買的膠著。對於,目前房子該不該買?今年中美貿易戰拖累全球經濟,加上明年總統大選將屆,可以使房價有效下跌嗎?購屋者是否該繼續等待??

對此,筆者彙整「信義房價指數」的歷史資料發現,從2004年起至今的四次總統大選,無論是經歷2008「政黨輪替」與金融海嘯這類的「全球經濟大利空」,還是2012年「央行第二波信用管制」,甚至2016年至今「房市買氣低迷」的這幾年,只要購屋者選前不畏利空傳聞進場買進,等待3年,房市上漲機會竟高達75%,漲幅都有2成以上,僅2015~2018房價微幅下跌1%。

尤其,2008年總統大選,當時除政黨輪替,更有全球性的金融海嘯,在政治變數與經濟變數雙重夾擊下,台灣各大都會區民眾買房,數年後買房增值幅度反倒是近四次總統大選後最高。以新北來說,大選前一年買進,持有5年漲幅近6成、桃園高達甚至達6成5,顯見民眾所擔心的「經濟利空」與「政黨輪替」並不一定是房市的票房毒藥,反倒新政府為求表現,面對政經的不穩定,都會加碼建設力道救市,長線若經濟轉佳,房價漲幅將更優於其他購屋時點。

對照明年初即將到來總統大選與目前中美貿易戰變數,估計未來不論選舉結果如何,提振台灣經濟應是未來新政府最重要的施政主軸,對於有購屋需求的民眾來說,是否該繼續一昧看空房市或從歷史經驗換個角度思考呢?其實,從以往經驗來看,過度看空或是過度看多,往往都是人們一廂情願的判斷,建議有購屋自住需求的民眾還是要回歸基本居住需求,長久下來,才能替自己找尋到一個適合的家。

由於,今年銀行看好房市復甦,紛紛搶食房貸大餅,民眾現在要買房貸款已較過去幾年容易許多,市場中不僅有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「優質客戶利率下殺到1.56%」、「40年房貸」..等優惠多元的購屋方案,對民眾來說是相當友善的購屋環境,民眾可依自身需求挑選合適的方式,相信只要多比價,要找到好房子,一圓購屋夢並不難。

屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

◎現職
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◎經歷
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