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近期2019年全年房市交易是否可以突破30萬棟「榮枯指標」成為市場關注的焦點。2020年房價會不會漲?交易量會不會增加?成為不少人茶餘飯後的討論話題。但似乎大家都忘記,買房是為了「居住」而不是只有「投資增值」,居住安全才是買房民眾最需要關注的。

由於目前全台屋齡超過30年以上的住宅存量超過400萬戶,佔住宅存量約五成,預估未來十年在不計入新增供給下,老屋佔住宅存量將超過七成,成長速度相當驚人。這些老屋多在921地震前所蓋,普遍有耐震強度嚴重不足的問題。以2016年台南大地震所造成的人員傷亡來說,北市府就曾估算,光是台北若發生一樣地震,將會倒4000棟房子、死6萬人,對於地震頻繁的台灣來說,台灣推動都市更新其實已到刻不容緩的地步。

目前主要都會區中,雙北人口集中,住宅老化問題特別需政府單位加以重視,根據內政部資料統計,近五年來雙北市無論是「住宅平均屋齡」、「屋齡50年以上老屋宅數」、「屋齡50年以上的超老屋佔比」,多項「房屋老化數據」全面走高。北市住宅五年來平均屋齡增加3.13年、新北增加2.46年;屋齡50年以上的超老屋宅數,北市五年增加約3.7萬宅、新北增加約2.7萬宅;屋齡50年以上老屋佔比,北市五年增加4.12%,新北增加1.51%,都顯示雙北房屋老化的嚴重問題。

另外,根據內政部統計也發現,到2019Q3為止,北市屋齡50年以上超老屋數量,「中山區」、「中正區」、「萬華區」宅數都約1萬宅上下,而「大同區」內的超老屋佔比甚至已高達20.96%,居雙北主要各行政區之冠,等於每五戶就有一戶屋齡超過50年,屋齡老化相當驚人。至於新北,雖然各主要行政區屋齡50年以上的超老屋佔比在1成以內,但目前人口聚集「三重區」超老屋數量也高達1.3萬宅,「板橋區」與「永和區」也都有4300~5700宅左右的超老屋數量,老屋維護問題也相當值得重視。

對此,筆者認為,近年政府雖積極推動都更,除公告「危險及老舊建築物條例」,提供容積獎勵、稅捐減免與快速審議等誘因,希望加速老舊建物之改建外,又成立「國家住宅及都市更新中心」,以全新形態的「行政法人」,解決既有行政機關人力不足及法規不易整合開發的限制,協助「公辦都更」及「公共住宅」推動;此外,內政部與財政部還整合八大公股銀行、台灣金聯與農業金庫,聯合組成「台灣金融聯合都市更新服務公司」,主推「危老改建」,針對一般社區住戶,提供整合、規劃、設計、估價等專業服務,協助住戶產權與資金信託管理、優惠融資,發包或嚴選開發商協助改建…等,種種立法與措施,確實顯示政府想推動都更的決心。

 

不過,實際來看,目前都更推動速度真的趕不上房屋老化的速度,以台北市來說,近年北市府審議都更速度雖有加快,但房屋老化狀況依然愈演愈烈。因此,未來公權力是否可以強勢介入主導都更,將是全台屋齡老化問題能否舒緩的關鍵。

由於,目前台灣的都市更新制度設計,主要是藉由『利益』所驅動,中央與地方政府為了加速推動都更,往往祭出各項獎勵方案,除稅費減免,容積獎勵更是常見的手段,但因缺乏相關配套措施,不僅造成民眾對於都更有錯誤期待,很多都更案推動不下去的原因,利益擺不平,也成為目前都更推不動的主因。

目前全台都更推動緩如牛步,顯見單從『利益』來趨動都更,只是讓都更陷入死胡同,難以推展,對都市長期發展也非好事。目前都更推動除有賴政府積極修法、推動外,民眾也應提高參與度,不能民調9成以上都支持推動都更,一旦實際參與配合時,牽涉到個人利益就不顧整體公益,成為阻力。如此結果,一旦發生災難,最後承擔苦果仍將是全體民眾。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

◎現職
屋比房屋總經理

◎經歷
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者
創立APPL HOUSE房屋自售平台
創立屋比超省房屋比價平台

◎著作
 《利他,才是房仲該做的事》(商周)

延伸閱讀

 

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近年低薪、高房價,使得年輕人財富不易累積,目前年輕人想在20~30歲靠自己存夠錢買房相當不容易。如今有愈來愈多父母擔心子女買不起房,不論是為了想資產轉移進行「節稅」或是想幫助子女置產,都紛紛開始思考如何將名下房產作最有效的移轉規劃,有人選擇贈與房產,有人選擇等待繼承。

由於,目前不動產傳承方式大致可分為「贈與」、「繼承」或「買賣」等三種,但究竟哪種節稅效果較佳?還是各有優缺點?需要注意什麼?以下筆者分別進行概述,供想資產移轉規劃的父母參考:

一、「贈與」房產:

過去「贈與不動產」給子女比「贈與現金」節稅,但現在「贈與不動產」可能划不來

過去在房地合一稅上路前,贈與房產給子女進行節稅相當常見,舉例來說,假設有1,000萬的資產想贈與給子女,若採「現金贈與」,扣除每人每年贈與免稅額220萬後,贈與稅基達780萬,以贈與稅率10%計算,父母需負擔78萬的贈與稅額;但若改贈與市價1,000萬的不動產,則依「土地公告現值」和「房屋評定現值」當作成本,假定為220萬,扣除每人每年贈與免稅額220萬後,贈與稅基為0,也就是無需負擔贈與稅,相較「現金贈與」還少了78萬的稅賦,因此,過去「贈與不動產」給子女還比「贈與現金」划算。

不過,上述案例,在房地合一稅上路後,就變的大不同了!假定該不動產在贈與1年後因故以1,100萬出售,依照房地合一稅規定,房子取得成本需以220萬計算,而不是1,000萬,在不考慮土地增值狀況,則與售價的差額880萬(1,100萬-220萬)視為獲利,持有1年以上、未滿2年房地合一稅率為35%,計算後得出需繳納稅金為308萬,跟「現金贈與」只繳78萬相比,「贈與不動產」還多繳了230萬稅金,而且還不包括贈與不動產需繳納的土增稅,想贈與房產節稅反得不償失。

二、「繼承」房產:

目前房產留到繼承給子女最簡單,但子女後續轉賣可能有高稅賦需注意。

以目前稅制來說,筆者認為不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。主要原因在於依據土地稅法第28條規定,因繼承而取得之土地,免徵土地增值稅,再加上遺產稅又有1,200萬的免稅額度,還有不少扣除額,上述案例(市價1,000萬的不動產)使用繼承方式,子女將不用繳納任何稅金。

不過,用繼承方式仍有其缺點,就是無法指定要給哪個子女,所以如果想把不動產留給特定繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提下,用遺囑方式指定。

另外,使用繼承的方式,若後續子女出售變現的話,也會因父母不動產取得的日期而有不同納稅標準,有可能需要負擔高稅賦,需要特別注意。

 

以父母「取得」與子女「繼承」日期都是在2016年1月1日房地合一稅制實施之後來說,需按房地合一新制計算,此時,因以繼承時「土地公告現值與房屋評定現值」做為成本來計算獲利,短期交易仍可能負擔鉅額稅負,需特別留心。不過,若不動產是在2015年12月31日以前取得,而在2016年1月1日以後繼承,則子女日後售屋可選擇按舊制以土地公告現值、房屋評定現值課稅,或按房地合一新制的自住優惠條件課稅,則有機會較省稅。房產不同取得時間點,在房地合一稅上路後,課稅方式明顯大不同。

三、「買賣」:

透過搭配贈與子女現金,讓子女買房,可避免子女後續轉賣被課高稅賦

而對於資產龐大或是不想運用繼承方式進行財富傳承想主動出擊的父母,筆者建議可考慮先透過「逐年贈與現金」方式幫助子女籌得購屋資金。

以夫妻兩人每年合計440萬的贈與免稅額,持續贈與3年後,依目前全台平均購屋總價約1萬上下來說,子女大多就能用受贈的現金,向父母購買要傳承的不動產。另外,若房屋總價較高,配合子女已成年,也可搭配房屋貸款,更能大大縮短不動產移轉的時間。

另外,因採「贈與現金買房」,子女未來出售不動產,房地合一稅認定的取得成本,也會是當初的買價,再加上子女若在持有期間,設籍連續居住滿6年,並無供營業或出租使用,又符合房地合一「自住減稅」的規定,將可擁有售屋獲利金額在400萬內可免稅額度,即便超過400萬部分,也僅按10%低稅率課徵,將有機會大大省稅。

由於在2016年1月1日房地合一稅實施之後,目前房產傳承方式節稅效果變得相當複雜,筆者提醒有意將房產移轉子女的父母,再進行各項作業前,除了要先了解自己房產取得時間點,是否需適用房地合一新制規定外,還需要多一層思考:「就是子女將來如何處置?」如果子女可能將不動產在短期內出售變現的話,原先規劃就需要進一步先試算到底是否划算。

由於各種房產傳承方式都有其優缺點,效果也大不同,民眾做資產規劃前,建議找尋專家諮詢才能有保障。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

◎現職
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28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
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「租金房貸比」高於6成,等於大半租金都在幫房東繳房貸,此時不妨開始考慮「轉租為買」。

租房好?還是買房好?在這個高房價的年代,這個問題始終爭論不休。尤其,這幾年房價居高不下,反對買房聲浪似乎更加高漲,不過,根據主計處統計最新資料顯示,全台租金指數已連52個月上漲,即便不買房,房租仍擠壓生活品質。因此,對於租屋族來說,未來除繼續租屋外,該如何評估「轉租為買」時機?且如何讓自己買房沒壓力?勢必也是未來的重要課題。

而對該如何評估「轉租為買」時機呢?筆者認為,可先從「租金房貸比」(即每月租金佔每月房貸的比重)作評估,只要高於6成,等於大半租金都在幫房東繳房貸,此時不妨開始考慮「轉租為買」。以台北整層住宅租金每坪約1,491元,租25坪來說,估計租金每月需負擔約3萬7,275元,這時候如果租屋族評估轉租為買,改購買25坪、單價60萬,總價約1,500萬的物件,以貸款8成 (約1,200萬)、30年房貸、利率1.7%計,每月本利攤還房貸約負擔4萬2,576元,此時,「租金房貸比」將高達88%,也就是租屋族可能每月替房東負擔了近九成以上的房貸,等於幫房東養房子,此時租客若存夠自備款,說不定買房還比較划算,與其傻傻的一直替房東繳房貸,不如試著讓自己擁有一個家!

另外,目前無殼蝸牛若想買屋,即便有自備款,後續房貸負擔的起嗎?想要維繫生活品質有可能嗎?對此,以學者專家指出,每月房貸負擔以不超過家庭所得1/3為上限來看,根據『屋比』房屋比價平台統計,只要搭配30年房貸,目前六都符合家庭需求(2房以上)的網路待售住宅物件,竟有高達3萬6,896間,即便是號稱『天龍國』的台北市,都還有近400間2房以上的待售住宅可供民眾挑選,小家庭想不影響生活品質在天龍國購屋,並非真的只是夢。另外,『屋比』更發現,只要出了台北市,一般家庭想控制房貸支出在家庭可支配所得1/3內更不難,若還搭配30年的長年期房貸,降低每月負擔金額,光是新北就有高達6,638間2房以上的住宅可供當地家庭挑選,其他都會區也都有數千間房子符合條件,顯見想兼具生活品質與同時擁有一間房並非不可能。

筆者認為,以目前的購屋環境來說,確實對購屋者相當友善,不僅房價持續下修盤整,房貸利率也不斷走低。目前市場中除「房貸利率」僅約1.7%位於近五年的低檔外,還有「長寬限期」、「長貸款年限」…等方案,可供民眾依自身需求挑選,甚至民眾若缺乏自備款,不少民營及公股銀行都有「二胎房貸」可供民眾運用來拉高「房貸成數」,民眾只要有心買房並做比較,相信要找到合適的銀行貸款,「轉租為買」並非難事。租屋族與其悲觀、自暴自棄的認為買不起房,不如積極做功課。只要多比價,諮詢專業的房仲與專家,相信要找到適合自己需求的房子並不難。

不過,筆者也需提醒,目前不少年輕人對於買房過於悲觀,往往錯估自身能力,一開始就認為買不起房而自暴自棄,不僅成為月光族,甚至沒有存自備款的打算,如此長久下去,即便遇到適合的買房時機,恐依然會無力購屋,建議年輕人一定要相信自己,從現在起就養成儲蓄的習慣,未來面對不同困境與機會時,才能有足夠的能力去面對與把握。

屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

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合作金庫「保守偏正向」看待今年房市。圖:本報資料照片

在政治變數與經濟變數雙重夾擊下,台灣各大都會區民眾買房,數年後買房增值幅度反倒是近四次總統大選後最高。圖:本報資料照片

「經濟利空」與「政黨輪替」並不一定是房市的票房毒藥。

房價居高不下,讓不少民眾大嘆買不下手,但目前高漲的住宅租金也讓不少人內心陷入買或不買的膠著。對於,目前房子該不該買?今年中美貿易戰拖累全球經濟,加上明年總統大選將屆,可以使房價有效下跌嗎?購屋者是否該繼續等待??

對此,筆者彙整「信義房價指數」的歷史資料發現,從2004年起至今的四次總統大選,無論是經歷2008「政黨輪替」與金融海嘯這類的「全球經濟大利空」,還是2012年「央行第二波信用管制」,甚至2016年至今「房市買氣低迷」的這幾年,只要購屋者選前不畏利空傳聞進場買進,等待3年,房市上漲機會竟高達75%,漲幅都有2成以上,僅2015~2018房價微幅下跌1%。

尤其,2008年總統大選,當時除政黨輪替,更有全球性的金融海嘯,在政治變數與經濟變數雙重夾擊下,台灣各大都會區民眾買房,數年後買房增值幅度反倒是近四次總統大選後最高。以新北來說,大選前一年買進,持有5年漲幅近6成、桃園高達甚至達6成5,顯見民眾所擔心的「經濟利空」與「政黨輪替」並不一定是房市的票房毒藥,反倒新政府為求表現,面對政經的不穩定,都會加碼建設力道救市,長線若經濟轉佳,房價漲幅將更優於其他購屋時點。

對照明年初即將到來總統大選與目前中美貿易戰變數,估計未來不論選舉結果如何,提振台灣經濟應是未來新政府最重要的施政主軸,對於有購屋需求的民眾來說,是否該繼續一昧看空房市或從歷史經驗換個角度思考呢?其實,從以往經驗來看,過度看空或是過度看多,往往都是人們一廂情願的判斷,建議有購屋自住需求的民眾還是要回歸基本居住需求,長久下來,才能替自己找尋到一個適合的家。

由於,今年銀行看好房市復甦,紛紛搶食房貸大餅,民眾現在要買房貸款已較過去幾年容易許多,市場中不僅有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「優質客戶利率下殺到1.56%」、「40年房貸」..等優惠多元的購屋方案,對民眾來說是相當友善的購屋環境,民眾可依自身需求挑選合適的方式,相信只要多比價,要找到好房子,一圓購屋夢並不難。

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