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2020/07/21 16:03:00

記者陳韋帆/台北報導

台灣房價只漲不跌已是趨勢?無殼蝸牛教授章定煊日前提出「貨幣寬鬆」、「低利環境」等因素將使台灣房價接連攀漲,建議政府因在稅制上再做思考。此論點引起網友討論,認為「日本貨幣更氾濫」、「美國持有稅高房價照樣上漲」。

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 ▲ 日本房價1990年曾推出稅改,明顯抑制房價上揚。(圖/翻攝自免費圖庫Pexels)

「日本貨幣氾濫」且「利率」更低,但為什麼房價漲幅很小?章定煊說,約30多年前,日本經濟泡沫化正嚴重時,租金吃掉大部分企業獲利,日本政府也在1990年推出房地產稅改,可惜為時已晚,直接導致1992年的泡沫崩潰。

雖然沒有成功阻擋泡沫化的崩潰,但近10年房價漲幅才8.43%,也可以說是成功抑制房價上揚,以日本現行的稅制而言,光是買入,就要先交3%的持有稅;自用的話每年還要交1.4%固定資產稅跟0.3%的都市物業稅,出租用的要交4%的固都稅。

倘若最後要出售,五年內必須繳交39%稅金,超過五年也要交20%。重要的是日本人口嚴重老化,住屋需求日低,房客又有借地、借家法的保護,這些稅賦根本大多數無法轉嫁給房客身上,所以熱錢不再往房市方向跑。

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 ▲ 美國房價無法抑制,主因是「供不應求」,且無法律保護租屋者。(圖/翻攝自免費圖庫Pexels)

「美國持有稅高房價照樣上漲」主因來自於美國是「移民者天堂」,光1980年至今,人口從2.2億成長到3.3億、50%。導致房地產供不應求,而美國又缺乏保護租屋者制度,租金甚至可占比租屋者家戶收入的30%以上,

供給不足除了過多的合法+非法移民造成,也因為美國環境保護相當嚴格,即使擁有土地權,也不見得可取得營建許可,最後熱錢、供需失衡兩者同時發威,熱錢不斷流入房地產,稅制無法保護租屋者,讓租屋族成為最大的受害者。

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 ▲ 章定煊認為,台灣因借鏡日、美失敗足跡,避免步入兩國後塵。(圖/記者陳韋帆攝影)

最後,章定煊說,各國環境不同,其實難以比較,但倘若只看熱錢流入房地產的狀況,相對日、美,台灣也只是進行式,我們不該急著反駁「房價必漲」趨勢,而是應該借鏡這兩大國家的失敗足跡,避免台灣成為下一個因房產熱度過高,導致經濟泡沫化的國家,也提前為弱勢的租屋者做好準備。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=783427

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中時電子報 
房市將回到基本面?(圖/中時資料照)

房市將回到基本面?(圖/中時資料照)

新冠肺炎疫情侵襲全球經濟,各國央行大舉撒錢,美國聯準會(Fed)甚至啟動無限量貨幣量化寬鬆跟降息至零利率,房產專家章定煊當時就認為,民眾將成為金融巨鱷跟國家機器聯手收割的肥羊。如今,章定煊再度在臉書發文表示,建商靠著資金熱潮,房價根本不可能回到基本面。

章定煊表示,截至6月16日數據顯示,Fed資產負債表從去年底 4.2 兆美元激增至超過 7 兆美元,如今規模達到經濟衰退前的8倍。在2008金融海嘯前才0.8-0.9兆美元。事實證明,Fed撒錢力道就是這麼狠,而且保證狠到2022年。

章定煊指出,2007年金融海嘯的時候,許多經濟學家都認為經濟會受到長時間傷害,房價也應該會回到基本面。這句話前半段兌現,這十多年來,全球經濟成長率確低得可憐,然而,房價卻離基本面越來越遠。當時真的有些財團的確相信該理論,真的停止獵地,結果失去先機,國內建商生態因此重組。

這十多年來,各國政府不在乎長期扭曲的金融體制,有了上次金融海嘯的經驗,更多建商只會更肆無忌憚獵地,「炒房炒地金腰帶,認真建設無屍骸」。

章定煊認為,在這一次央行降息寬鬆競賽中,財富正進行乾坤大挪移,缺乏人生第一桶金的青年世代,如果沒有富爸爸或富媽媽的幫忙,無疑的是最大受害者。剛入社會月收入從3萬,到奮鬥十多年,或許能到6到7萬,也許更多,但他們買下人生第一間房子,過去儲蓄變成頭期款被賣方收割,未來20年應有的儲蓄也被銀行的房貸利率收割,除非他們有辦法多買兩、三間去收割別人,不然難以翻身。

章定煊也反思,房價是不是真的有造成現代青年很大的問題?與其浪費政治口水,還不如投入大量經費,做一次大樣本比較的分析報告,如果房價真的是問題,看調查顯示靠需要什麼樣的解決的途徑,去認真解決,因為照他觀察,身邊的確有些青年不太在乎房價問題,可能是等著繼承老一輩的房子,也有可能是年輕家庭不生小孩,所以壓力不大,甚至是部份靠著表現不錯的投資收益,抵銷房價壓力,政府應該好好調查,才知道問題在哪。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200715004397-260410?chdtv

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2020-07-14 13:10經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
全球撒錢救經濟,熱錢湧入股市,也湧入房市。房產學者章定煊表示,有了金融海嘯經驗,建商態度「炒房炒地金腰帶,認真建設無屍骸」,沒人相信房價會回基本面。 財富正進行乾坤大挪移,缺乏人生第一桶金的青年世代,如果沒有富爸爸或富媽媽的幫忙,無疑是最大的受害者。

章定煊表示,金融海嘯時候,許多經濟學者學家認為「世界經濟會受到長期的傷害,所以房價長期也將回歸基本面」。當時真的有些財團建商相信這番說詞,真的停止獵地推案,結果喪失了先機,少賺了好多好多,讓國內建商生態重新洗了一次牌。

他說,關鍵就在各國政府根本不在乎長期扭曲經濟體制,一直扭曲到不這樣扭曲下去,經濟就會崩潰。十多年下來,世界經濟成長率確實低得可憐,然而房價卻離基本面越來越遠。而有了金融海嘯的教訓,面對新冠疫情誘發的貨幣大戰,建商財團的態度就變成「炒房炒地金腰帶,認真建設無屍骸」,不再相信房價會回到基本面這種看法。

章定煊說,在這一次央行降息寬鬆競賽中,財富也隨著貨幣購買力的變化,進行乾坤大挪移。缺乏人生第一桶金的青年世代,如果沒有富爸爸或富媽媽的幫忙,無疑的是最大的受害者。

他們月收入從剛入社會的3萬,奮鬥個十多年,或許能到6到7萬元,也許更多,當他們買入人生第一間房子的時候,他們過去的儲蓄,就變成頭期款被屋主收割了,未來20年應該有的儲蓄,也變成房貸讓銀行給收割了。

除非他們有辦法多買個兩三間,好去收割別人;不然就是存在某些高報酬率的投資標的,不過這類標的就長期看,風險蠻高的。

https://money.udn.com/money/story/5621/4700569?from=ednappsharing

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2020/06/22 12:54:00

記者陳韋帆/台北報導

大安區房價不敗神話破滅?據清華安富房價指數,統計台北市行政區2014~2019年房價漲跌,發現各行政區皆呈現下滑,跌幅-5.99%~-10.18%不等,其中又以大安區跌幅-10.18%、逾一成最多。景文科技大學財金系副教授章定煊表示,過往被稱作房市投資神話的大安區,算是摔下了神壇。

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▲章定煊指出,南港近年開發題材多,擁有抗跌本質。(圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊指出,台北市近5年跌幅全市-8.16%,最抗跌前三名分別是南港區-5.99%、中正區-6.84%、文山區-7.27%,他分析,南港是近年開發區域,擁有抗跌本質,而中正區是舊市區,有公館、東門、古亭等商圈支撐,文山則長期為房價較低區域,跌幅有限。

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▲章定煊說,大安區近5年房價跌幅逾1成,算是跌下房市神話神壇。(圖/記者陳韋帆攝影)

跌幅最高的是大安-10.18%、萬華-9.96%、大同-9.38%。章定煊認為,大安區算是摔下了神壇,在東區崛起、西區重整之後,大安區反而處於最弱勢的區塊,萬華、大同則因市容老舊,缺乏房市題材,也相對不抗跌。

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▲延續近2年房市谷底攀升回溫態勢,松山區領軍上揚,近一年漲幅達3.79%。(圖/記者陳韋帆攝影)

不過章定煊也說,倘若觀察近一年的短期變化,可發現狀態截然不同,由於近2年房市谷底攀升,2019年延續2018年氣勢,全市漲幅達1.46%,僅大同區呈現-0.51%的下滑態勢。

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▲大安區也出現「跌深反彈」狀況,回升1.6%。(圖/記者陳韋帆攝影)

近一年漲幅最高前三名由台北市東邊松山3.79%、南港2.77%、跟信義2.10%囊括;大安區跟萬華區則出現「跌深反彈」的狀況,也分別上揚1.6%、1.97%。

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▲缺乏話題的的文山區也出現回漲情況,漲幅0.39%。(圖/記者陳韋帆攝影)

而近年文山區雖然缺乏題材,但衝著房市回溫,也漲幅0.39%,與士林區 0.23%、大同區 -0.51%,三區一起墊底當同學。

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▲章定煊說,倘若覺得他的解讀不解風情,大家可以自己找心中最舒服的答案。(圖/記者陳韋帆攝影)

最後,章定煊提醒,他的解讀倘若讓人覺得不解風情,其實房市哪一區增值、抗跌潛力最佳,從數字中或許每個人,都可以找到自己心目中,最舒服的答案。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=765950

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新冠肺炎疫情爆發,一度引發外界疑慮,是否會像當年SARS疫情導致台灣房市崩盤,但隨著疫情趨緩,經濟有望在急速下墜後強彈,各地房地產市場的買氣回籠,台灣房市下半年呈緩升格局。

對此,房產專家章定煊在臉書表示,房價大跌所發生的鍊鎖效應太大,整個利益結構不可能讓這件事情發生。章定煊表示,房價下跌,會引發流動性緊縮的效應,他也舉了一個例子,說明這個市場現象。

章定煊敘述,家裡留給自己在屏東一塊300坪土地,地處偏僻,10多年前不太值錢,雖然是建地,每坪約1萬、總價約300萬,在小市鎮裡且比較外圍的區域,原本想弄個休閒民宿,並寫了份漂亮的計畫書以及相關準備手續,向銀行申貸700萬,但無論如何修改計畫書,或是換銀行貸款,向銀行申貸的700萬都沒有下文,打死借得到150萬就了不起了。

後來,陸客來了、炒地皮的來了,聽說高鐵南延,還是備選車站之一。這土地從原本的1坪1萬漲到1坪7萬,土地總值變成2100萬。結果銀行業務主動跑上門了,不但700萬沒問題,銀行業務還一直鼓吹我再貸個300萬的「周轉金」。

章定煊表示,這時他就困惑,多貸300萬幹什麼?銀行業務一臉曖昧的說,可以做「那個」用途。銀行業務就說,台北市南海路一號彭伯伯(現在是楊伯伯)命令「那個」字不能說,台北市南海路一號彭伯伯(現在是楊伯伯)命令「那個」字不能說。

所以房價上漲,大家開心,這樣經濟有什麼問題?章定煊指出,這2年陸客不來了,而且以後可能也不會來了,炒地的絕望了,更慘的是高鐵南延定案車站不在家鄉,土地價值也只剩1000萬。至於1000萬貸款,則是被銀行風管部門擋掉,不只民宿開不成,其他人也沒得賺,更「周轉」不了。

章定煊解釋,房地產價值決定了信用額度(credit line),一旦房地產下跌,整體信用額度下滑,許多「佛地魔」遊戲都玩不下去,經濟體制不會讓這些泡沫破滅,這場遊戲開始後也不能回頭了。

 

 

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/283880.html

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中時電子報 
囤房與空屋議題近期又被拿來討論。(圖/中時資料照)

囤房與空屋議題近期又被拿來討論。(圖/中時資料照)

隨著民間團體與內政部次長花敬群之間討論,囤房稅與空屋的議題近期又開始爆發,房地產學者章定煊在臉書發文指出,如果政府拿出經濟數據,可能只剩下房地產,其他都爛光了,也許居住正義就可以扔到一邊去了。

章定煊認為,十多年來房價翻倍,現在的房價也超過了2015年房價的最高點。2018年台灣營造業占台灣GDP 2.52%,不動產服務業及住宅服務業占8.18%比重,2018年底國富毛額資產分配結構觀察,金融性資產毛額占 84.26%,其中按現值公告土地占43.76%,房屋及營建工程占 20.32%,兩者合計64.08%,若是用市價來看,恐怕更高。

章定煊表示,年輕世代有很大的經濟負擔與下一代養育費用等社會問題,「有土斯有財,沒土的人只能去吃土!」的狀況,幾年下來在台灣依然不變,這也是近年住宅市場小宅化的主因。

至於囤房與空屋關連性,章定煊認為,因為沒有這類研究,所以無法判定對錯,這當中牽扯相當多因素(包括空屋與屋齡、房屋結構、區位等),就算改善空屋率、房價,也不一定有多少效用。

章定煊也以自己觀察,分析出3種囤房者,分別為在賺差價的短線交易者,為子女預備房屋或是收取租金的小規模長期囤房者,以及實力的個人、家族,從先輩繼承眾多房屋的大規模囤房者。從以上來看,囤屋者通常沒有空屋,房屋也不在名下,內政部卻稱75%的人名下只有一屋,但卻占這些空屋總量的58%,代表這些人自己有家不住,去睡火車站嗎?

至於囤房稅是否能讓房價合理化?章定煊認為,實質稅率太低,對擁有這麼多資產的人相當無感,不如說實施囤房稅是一種宣示效果。

章定煊最後提到,大量的銀彈隨著在金融體系等著,題材由刺激景氣的舉債而來的公共支出支撐,政府則是表態誰都不准碰房市,基本上沒有國際性的外來重擊下,台灣房市維持緩和偏多的格局不會改變。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200603000017-260410?chdtv

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中時電子報 
房價下跌,引發的連鎖效應更大。(圖/中時資料照)

房價下跌,引發的連鎖效應更大。(圖/中時資料照)

新冠肺炎疫情爆發,一度引發外界疑慮,是否會像當年SARS疫情導致台灣房市崩盤,但隨著疫情趨緩,經濟有望在急速下墜後強彈,各地房地產市場的買氣回籠,台灣房市下半年呈緩升格局。對此,房產專家章定煊在臉書表示,房價大跌所發生的鍊鎖效應太大,整個利益結構不可能讓這件事情發生。

章定煊表示,房價下跌,會引發流動性緊縮的效應,他也舉了一個例子,說明這個市場現象。

章定煊敘述,家裡留給自己在屏東一塊300坪土地,地處偏僻,10多年前不太值錢,雖然是建地,每坪約1萬、總價約300萬,在小市鎮裡且比較外圍的區域,原本想弄個休閒民宿,並寫了份漂亮的計畫書以及相關準備手續,向銀行申貸700萬,但無論如何修改計畫書,或是換銀行貸款,向銀行申貸的700萬都沒有下文,打死借得到150萬就了不起了。

後來,陸客來了、炒地皮的來了,聽說高鐵南延,還是備選車站之一。這土地從原本的1坪1萬漲到1坪7萬,土地總值變成2100萬。結果銀行業務主動跑上門了,不但700萬沒問題,銀行業務還一直鼓吹我再貸個300萬的「周轉金」。

章定煊表示,這時他就困惑,多貸300萬幹什麼?銀行業務一臉曖昧的說,可以做「那個」用途。銀行業務就說,台北市南海路一號彭伯伯(現在是楊伯伯)命令「那個」字不能說,台北市南海路一號彭伯伯(現在是楊伯伯)命令「那個」字不能說。

所以房價上漲,大家開心,這樣經濟有什麼問題?章定煊指出,這2年陸客不來了,而且以後可能也不會來了,炒地的絕望了,更慘的是高鐵南延定案車站不在家鄉,土地價值也只剩1000萬。至於1000萬貸款,則是被銀行風管部門擋掉,不只民宿開不成,其他人也沒得賺,更「周轉」不了。

章定煊解釋,房地產價值決定了信用額度(credit line),一旦房地產下跌,整體信用額度下滑,許多「佛地魔」遊戲都玩不下去,經濟體制不會讓這些泡沫破滅,這場遊戲開始後也不能回頭了。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200610004395-260410?chdtv

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中時電子報 
降息讓房貸利率下調,但自住客想買房恐面對更多問題。(圖/中時資料照)

降息讓房貸利率下調,但自住客想買房恐面對更多問題。(圖/中時資料照)

因應新冠肺炎疫情對經濟衝擊,我國央行在今年3月降息1碼,這也是睽違4年來首次調降利率,更打破「彭淮南防線」,有些人認為,這樣房貸利率跟著調降,是否民眾離自有房的夢想更進一步?對此,房地產學者章定煊在臉書發文指出,自住客面對包租兼囤房炒房公,將面對更劣勢的情況。

央行3月降息1碼(0.25個百分點),重貼現率由1.375%調降至1.125%,打破央行前總裁彭淮南的在2008年金融海嘯時的寫下利率低點,創下史上利率最低點。

章定煊表示,一般外界對於利率如何影響房地產的理解,都是用每個月增加或減少多少利息來看,所以無法理解每個指增加或減少1000元、甚至是幾百元的利息,對房價刺激為何這麼大,因為大家都忽略了包租公真正的計算方式。

章定煊以先前富邦人壽砸282.87億元標下大南港土地為例:不假設其他因素,若收益率目標為2.8%,若貼著最低收益率2.095%出價,年收益計算為:282.87%*2.8%=7.92,再照著2.095%出價,就可以出到7.92/2.095%=378.04億,比原先標價遠遠多出100億。

以不考慮房價複合成長率,假設每年房租淨收益20萬,每年的折舊費用抵扣租金成長,所以租金淨收益可以維持不變。一般購屋為自備款3成、貸款7成,年初時,定存利率約1.370%,房貸利率約1.98%,加權資金成本率為1.6737%;2020年3月定存利率0.815%、房貸利率1.59%,加權資金成本率為1.2842%。若假設報酬率為資金成本率提高1%,就會從2015年的2.6737%,來到現在的2.2842%,直觀來說對房價影響不大,但若從先前的出價邏輯來看,2015年出價748萬,2020年則是來到876萬,價差來到128萬。

章定煊指出,一個人的資金成本率越低(也就是閒錢太多),預期房價成長率越高,要求的報酬率越低,出價也會相當驚人,並總結3項重點:以目前低利率利率再調降1~2碼,對房價有很大刺激;當高資金成本率自住客,對上低資金成本率包租兼囤房炒房公,將處於劣勢;投資房是選擇要考慮許多變數,包括資金成本率、預期房價成長率、要求報酬率、房租成長率、折舊率。

文章來源:章定煊臉書
文章來源:越夯地方死越慘! 專家警告2類房產爆逃命潮

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200527003753-260410?chdtv

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2020-04-20 12:16:25經濟日報 記者游智文/即時報導
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台北房價高到不合理,大家都買不起,但有錢人逛房市跟一般人逛超市一樣,買房像買菜。景文科技大學財務金融系副教授章定煊說,會出現這種情況,都是因為全世界爭相修練超氾濫貨幣「辟邪劍法」。

辟邪劍法是金庸小說中,一門極為陰損毒辣的功夫,修習者必會斷子絕孫,而且「不見劍譜則已,一見之下,定然著迷,再也難以自拔,非從頭至尾修習不可。就算明知將有極大禍患,也是一切置之腦後。」

章定煊說,近代的超級氾濫貨幣政策,就是辟邪劍法,它是一個劫貧濟富的政策,造成了極嚴重的貧富差距。

以美國為例,2017年華盛頓郵報引用紐約大學經濟學教授Edward Nathan Wolff的研究,若把美國比喻成「美國派」,最富的前20%人,可吃上90塊美國派;前20%至40%的中上階級只有8塊美國派。

財富在40%至60%之間的中產階級,實質上已經快變成無產階級了,只有2塊美國派;財富在60%至80%的中下階級根本就是光屁股了,只有0塊美國派;而最窮的20%人,不僅沒的吃,還得倒貼出1塊美國派。

章定煊說,超級氾濫貨幣政策最「陰損毒辣」之處在於它把整個經濟僵屍化,從金融海嘯後,全球陷入低成長陷阱(low growth trap),投資不足、低信心、低成長、低通膨的惡性循環。類似於網際網路、智慧手機之類的殺手級應用都沒有再發生。

同時,在貨幣氾濫下,房價也與基本居住需求脫節,金融海嘯前美國FHFA房價指數224,已經是超級泡沫化的數字了,2020年一月的時候已經高達284了,超越泡沫,更大泡沫。

明明是不好的政策,可是美國前聯準會主席伯南奇就像金庸小說裡的林平之,「試了第一招之後,決不會不試第二招;試了第二招後,更不會不試第三招。」。所以伯南奇任內量化寬鬆整整來了三波。

這次面對新冠疫情,之前一直力抗美國總統川普的現任聯準會主席鮑爾,也抗拒不了誘惑,祭出更誇張的名目零利率、無限量寬鬆,購入垃圾債等超越前人的貨幣政策。

章定煊說,這下子僵屍經濟可以說練成僵屍王了。這個僵屍經濟的最後盡頭就是變成東方不敗了。美國這個僵屍王可怕之處在於傳播力超強,讓全球經濟僵屍化。國國爭練「辟邪劍法」,成為佛門正宗武功。

他說,其實很多政策都有辟邪劍法這種特性,一個臨時性的方便政策,到期後,就再延。即使啟動者不想再延,也會有「民意」讓它再延。就算有日落條款,到期之後也會讓它日不落。

獎勵投資條例就是這樣,撐了30年怎樣都日不落,好不容易日落了,變成促進產業升級條例又撐了20年;2002年土地增值稅減半也是這樣,本來只是兩年的臨時措施,後來乾脆入法永久減半。

現在有些政策也看得到這種情況,潘多拉的盒子打開了,就再也關不上。對政客來說先收割再說,再大的後患,也是以後的主政者倒楣。後面的主政者也不是傻蛋,再往後繼續丟。這是很多國家明知走在衰敗的路線上,卻怎樣都擺脫不了。

章定煊表示,這次量化寬鬆與大灑幣,不見得會像前幾次金融危機有這麼好的效果。這次的疫情是生產、消費、流通到處在斷鏈,需要非常多的細部財務計畫,才能把斷鍊的地方都接上去。而且貨幣已經灑到爛了,利率傳導帶動經濟功能已化為烏有。

不過因為金融海嘯之後的無限量貨幣寬鬆的效應,帶來的十年房市超級大多頭,讓人印象太深刻,這時建商會認為放一放沒關係,不急著降價,至於購屋者,有人可能相信房市未來會漲,趕快訂一間,自住的發現沒便宜可以揀,會不急著下手,買賣雙方還需要再較勁一陣子。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

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台灣央行3月宣布降息1碼,國銀紛紛調降房貸利率,引發租屋族轉向開始考慮買房的話題,對此,景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書表示,自己也想過會不會因為利息支出比租金支出低去買房子,但後來看了一些學術文獻,發現這件事好像是不成立的。

章定煊指出,各國都有租金乘數(房價/租金)越來越高的現象,租金在買房決策當中關聯不大,租金跟利息比較決定要不要買房也不存在,文獻提到,租房子使用權會受到限制,買房還是有能力的話優先選擇。

章定煊分析,降息在住宅部門對於自住客來說,能否降低購屋門檻其實影響不大,重點倒是放在會不會因為貨幣氾濫導致購屋放款成數可以增加。若是對當包租公的置產客來說,一種是租金只要能應付維護成本就好,另外一種是貸款買房後,以收租為主要收益,若利率降低將是一大利多。

章定煊也提到,除了租金與利息的問題外,還要考慮未來處分房屋的損益,以及預測從購入到處分中間的期間,租金與利率的變動走勢,但這牽扯的關係太深,幾乎會進行財務試算的,只有大型的商用不動產或是土地開發案。

也因如此,章定煊表示,降息所造成的資金氾濫,大型金融機構或財團手握大筆廉價資金,最容易吸納這些資金的就是土地,高雄開發區土地標售,本來預期脫標7成,結果全壘打,南山人壽以312億元搶下世貿三館土地地上權,都是很有指標性的結果,後續的大型土地標售案結果很值得觀察。

文章來源:章定煊臉書

 

 

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/253004.html

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2020/04/07 19:07:00

記者陳韋帆/台北報導

今年六都第一季建物買賣移轉棟數達5萬3,364棟,交出一張漂亮成績單,但無殼蝸牛章定煊接受《三立新聞網》專訪則指出「不要被表象數字蒙騙了,現在成交的都是『健康的』買家與建商。」

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▲章定煊認為,目前移轉量只是呈現過去房市熱度,與現況無關。(圖/記者陳韋帆攝影)

那移轉棟數為什麼會交出漂亮的成績單呢?他解釋,從看屋到買屋過程中,包括選屋、議價、銀行貸款、過戶手續等,時間長達1~3個月,購買預售屋則更久,可能要2~3年才能交屋,且移轉棟數還包括二手屋交易,所以無法直接作為房市整體現況的參考數據。

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▲心態健康的買賣雙方才有辦法成交,但市況卻多數相反。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊說,受武漢肺炎(COVID-19、新冠肺炎)疫情影響,現在看房子的人確實很多,也令他「相當傻眼」,但細看後才發現,大多數都是房仲術語中「心態不健康的買家」,指的就是想要大砍價、撿便宜的人;而多數的建商,也是所謂的「心態不健康的賣家」,指的就是開價很硬,不願意讓利的屋主。

兩個不健康的買賣雙方,當然就難以成交,但第一季的移轉量又是如何出現?由於房市近2年回溫,不少人年前尚未買屋,加上疫情剛出現時,國人並沒想到會拖到現在,「心態健康的買家」受看屋風潮影響,也就在第一季直接購屋,帶動了風潮。

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▲非一級戰區趁機清餘屋,主流戰區價格依舊堅持。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

「健康的買家」在市場上尋找房子,遇上過去在非房市一級戰區大量蓋屋的建商,由於手頭餘屋相當多,也想趁這波疫情出清,變成「心態健康的賣家」就開始適度讓利,雙方合意下,形成了一波波「特殊案例」成交風潮。

但實際上,這波購屋風潮進行時,市場上的強勢建商依舊沒有降價,都在等待疫情過去,反倒是邊緣區域的建商開始讓利賣餘屋,所以在預售屋、新成屋市場上,其實整體看來銷售率並不理想。

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▲大量發行貨幣後,房價將會有一波短期上揚。(圖/記者邱榮吉攝影)

對於房市未來狀態,章定煊並不全然悲觀,他認為「受疫情影響,各國政府勢必大量發行貨幣,致使房價上升,所以未來將有一波短期房價上揚風潮,不過由於價格無法下滑,成交將越來越困難。」

章定煊最後提醒,雖然房價將有因貨幣政策上揚可能性,但多數屋主並未持有多戶,在不賣的狀況下,等於沒有賺到,但物價也會因貨幣政策,開始上揚,將是持有3戶以上房子的人才有可能受惠,貧富差距將持續擴大。

https://inanews.tw/archives/167876

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2020-04-01 12:13經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
疫情持續延燒,但截至目前房市受影響不大。房產學者章定煊表示,還好之前實施房地合一稅,現在台灣房市以低總價的自住市場為主,投資也是收租長線操作為主,房地產行情才會在現階段還挺得住。

不過國內房市並非沒有「軟肋」,有三種人是市場隱憂,只要這三種人不要無理性的亂砍,造成房地產市場的「夜驚」,房地產行情短期來說還是可以穩定。

章定煊表示,台灣股市與美國股市近來都發生了類似軍營「夜驚」的現象,尤其是台灣股市,外資大喊一聲,帶頭亂砍,大家就跟著砍成一團;等到冷靜下來,看了政府利多,發現自己莫名其妙亂砍一通,然後開始回補,造成股市暴跌後,又急反彈。

就一個健康的經濟體而言,新冠疫情就算時間拉長,大不了只是一段時間的消費與生產降低。新冠對勞動年齡的人口死亡率不高,更不可能損壞資本設備,理論上來說,只要新冠疫情獲得控制,生產很快就能恢復,股市不應該跌成那樣。

問題是新冠疫情時間拉長,對於兩種不健康的經濟體有很大的殺傷力。

第一種是原本國家的財富就很薄弱,受到這一段的經濟損失將難以承受。

第二種,嚴重泡沫化的經濟體,泡沫經濟本來就是靠著以債養債,拆東牆捕西牆,現在新冠肺炎導致生產斷鍊、消費斷鍊、資金斷鍊,對於泡沫經濟的威脅就非常大了。

台灣的房市健康嗎?章定煊表示,房地合一稅施行以來,業者跟投資客整天對這個制度說了很多幹話,但如果不是房地合一稅,台灣現在還在炒作不高貴只很貴的高總價產品,買賣移轉棟數一年高達40萬戶,現在能夠逃得過疫情衝擊嗎?

章定煊表示,房市雖然現在還挺得住,但並非沒有「軟肋」。

第一個是2016年以前留下不少中高總價餘屋,屋主一直等著小房炒高後,看有沒有辦法拉動中高總價產品來出手,現在絕望了。

第二、有些建商在這波行情槓桿操作很大,預售第一期都還沒有開工,就已經預售到第四期,如果退定很多,不知道是否撐得下去。

第三、從前年以來,很多建商高價搶地,而且越搶越凶,有些土地的成交價來推算,他們必須要比現在的行情再創新高推案才有利潤,現在短期創新高無望了,他們的財力是否足以做一年以上的養地。

章定煊表示,原則是只要這三種人不要無理性的亂砍,造成房地產市場的「夜驚」,現在房地產行情短期來說還是可以穩定的,只不過成交量大幅萎縮是必然的。

https://money.udn.com/money/story/5621/4460731?utm_source=moneylinemobile&utm_medium=share

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高房價問題在台灣一直無解,加上低利率環境資金擺在銀行只會不斷貶值,景文科技大學財務金融系副教授章定煊就在臉書表示,很多人講十幾年前沒買房,現在後悔莫及,但真正該後悔不是買不買房,而是把資產放在最不該投資的地方:貨幣。

章定煊表示,每年上貨幣銀行學的時候都會講幾個故事,其中一個是辛巴威幣:假如說有一個人2006年持有100億二代辛巴威幣,也就是身家5億台幣的大富翁,但不到一年時間,二代辛巴威幣最大幣值1000億出爐,等於是資產大貶值,這個人也變成只能買十分之一個麵包的窮光蛋。

假如這個人再度於2007年從一張100億起家,瞬間海賺了100億張100億面額的二代辛巴威幣,他又變成身家數十億台幣的大富翁。但2008年,辛巴威再推出第三代辛巴威幣,以100億比1的價值收回第二代辛巴威幣,這個人又只剩下100億元第三代辛巴威幣,換算成原本幣值只買得起3顆雞蛋。

章定煊指出,這個故事的啟示,反應到台灣央行十多來的貨幣政策,從中間偏寬鬆、 偏寬鬆、適度寬鬆、視情況寬鬆等方向持續推進,最後低利率環境就這樣成形。如今,超過500萬大額定期存款利率只有0.160%,一般活期儲蓄存款利率只有0.09%,持有辛巴威幣,是快速的破產,持有新台幣是慢速的破產,同樣的,前者負債是快速消失,進行新台幣貸款,則是負債是慢速消失。

章定煊認為,貨幣最不該投資的地方,想賺大錢的,重點不是在是否房貸,而是應該借款進行財務槓桿操作。章定煊強調,在任何情況下都該理財,而不是房地產就是唯一理財的標的。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 呂承哲)


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章定煊在臉書發文指出,影響房價的兩個最重要的因素就是「所得」與「人口」,這是簡單的道理,房子有人要住,而且要住的人要買得起。很多人都說人口不是影響房價唯一的因素,但是「住宅主要就是給人住的」,人口就是一個硬道理,它是剛性需求的最重要的成分,也就是影響長期房價最重要的因素。

章定煊表示,今年起,我們要開始迎接一個人口結構的重大轉變,也就是20~40歲的年輕族群將逐年大量減少。這不但代表房地產的首購族群將大減,也代表我們的缺工導致生產力下滑,對國家所得的衝擊可以預料的得到。所以影響房價的兩大因素都開始受到動搖。

他說,年輕人口減少,也代表高齡人口的增加,孤老族會更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。這些數字保證政府官員上上下下滾瓜爛熟,所以讓房市穩中帶溫的新中間路線,也是預防房市因這個因素崩盤,甚至引發金融風暴。所以,除了短線的炒作者外,對於置產者與自住者的建議就是兩個,一、窮寇莫追;二、重質不重量。

文章來源:章定煊臉書

 

(中時電子報 徐慈薇)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/223229.html

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2020-02-27 19:30

▲▼85大樓房價漲。(圖/記者陳建宇攝)

 

 

▲高雄85大樓房價漲。(圖/記者陳建宇攝)

記者董美琪/綜合報導

所得與人口是影響房價關鍵,有鑑於此,房產學者章定煊在臉書發文表示,今年將有人口結構的重大轉變,因此對於置產者與自住者,提出2點建議就是:一、窮寇莫追;二、重質不重量。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書撰文表示,看到一篇文章,大談選後一路看好到10年後房市,讓他相當頭痛,「今年的房地產我看好嗎?還好,政府建設+貨幣雙重利多題材大放送,或許還能溫一陣子。如果是要炒房的投資客,短線進出,也許還有些空間吧。如果買來置產呢?自住呢?」

章定煊指出,影響房價的兩個最重要的因素就是所得與人口,房子住的人要買得起,很多人都說人口不是影響房價唯一的因素,但是「住宅主要就是給人住的」,人口就是一個剛性需求的最重要的成分,也就是影響長期房價最重要的因素。

他接著說,「今年開始我們要開始迎接一個人口結構的重大轉變,也就是20-40年輕族群將開始逐年的大量減少。這不但代表房地產的首購族群將大量減少,同時也代表我們的缺工導致生產力下滑的情況,從今年開始正式啟動,對國家所得的衝擊可以預料的得到」意味著影響房價2大因素,開始受到動搖。

▲▼武漢肺炎,SARS,高雄,房市,疫情,來人,房價。(圖/記者陳建宇攝)

▲影響房價的兩個最重要的因素就是所得與人口。(示意圖/記者陳建宇攝)

章定煊附上從教育部統計處「108年版大專校院學生及畢業生人數預測分析報告」第7、9頁2張圖,「大家可以看到圖1,今年7月的大學畢業生會比過去年度大學畢業生(過去約30萬5千人)大減3萬人(這可是差不多10%的減少幅度)。然後持平兩個年度後,然後再大減1.8萬,然後每年度快速下滑,至120年將跌破20萬人,以後年度就是在20萬人左右遊走。

當然年輕人口的減少,也代表高齡人口的增加,孤老族更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。章定煊最後建議,「除了短線的炒作者外,對於置產者與自住者,房市的建議就是兩個,一、窮寇莫追;二、重質不重量。」

▼房市未來恐因少子化變化。(圖/記者林敬旻攝)

▲內湖,台北市,房地產,房價。(圖/記者林敬旻攝)

 

 

原文網址: 2031年大學畢業生不到20萬人! 學者:房價已開始動搖 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1639972#ixzz6FHveqPKp
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沒買房後悔莫及?學者:持有現金才是慢性破產

好房網News記者唐主桂/綜合報導
物價和房價齊漲,很多人會後悔當初沒有買房是個錯誤,景文科技大學財務金融系副教授章定煊卻認為,重點並不在房貸,而是應該借款進行財務槓桿操作。
章定煊在臉書上分享辛巴威幣的故事,假如2006年有人持有100億的第二代辛巴威幣,換算下來等於擁有5億台幣,但嚴重通膨下,他只要持有不到一年,二代辛巴威幣最大幣值1000億出爐,他已經破產了,從5億台幣身家的大富翁,變成能買十分之一個麵包的窮光蛋。
物價和房價齊漲,很多人會後悔當初沒有買房是個錯誤,專家卻認為重點並不在房貸。示意圖/取自pixabay房市泡沫化。示意圖/pixabay
假如這個人又再次賺進100億張100億面額的第二代辛巴威幣,但在2008年,辛巴威再推出第三代辛巴威幣,以100億比1的價值收回第二代辛巴威幣,這位大富翁將只剩下100億元的第三代辛巴威幣,但此時100兆元只買得起三個雞蛋,這個大富翁再度破產了。
不過反過來說,如果一個人是欠下了這樣的債務,他的債務則是瞬間消失。章定煊分析,台灣的貨幣政策也是不斷的寬鬆,如果持有辛巴威幣,是快速的破產,持有新台幣是慢速的破產。進行辛巴威幣貸款,負債是快速的消失,進行新台幣貸款,負債是慢速的消失。
對於很多人認為十幾年前沒買房,現在後悔莫及,章定煊則認為,真正要後悔不是買不買房,而是這些人投資在一個最不該投資的地方,就是貨幣,想賺大錢的,重點不是在是否房貸,而是應該借款進行財務槓桿操作,他也強調,在任何情況下都該理財,而不是房地產就是唯一理財的標的。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/120210248001.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2020-02-17 11:56經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

新冠肺炎疫情會把房地產價格打下來嗎?房產學者章定煊在臉書表示,有了SARS的經驗,大家這次沒這麼恐慌,知道疫情結束得了,只是會拖多久而已,如果沒有拖多久,房地產不至於會怎樣。

至於拖太久會怎樣?第一,它會中斷多頭的氣勢,利多消息完全被新冠肺炎消息掩蓋過去。

第二,現在房地產建商跟投資客手上存貨都太多了,老牌實力財團手上現金滿滿不會受到太大影響,但是一些玩很大的投資客、以案養案的建商,就可能面臨周轉不靈危機,成為價格的殺手。

第三,中國本來就有泡沫崩潰跡象,現在又遇到新冠肺炎,連原本最強大的生產事業都難以開工。時間拖久了,中國經濟可能大幅下滑,連帶拖累對中國經濟高度相關的亞洲國家。當很多人在中國與亞洲的投資泡湯,有可能拖垮國內的房地產投資。

第四,中國是世界的工廠,如果生產供應鏈斷鏈時間短,廠商可以以存貨先撐一段時間,一旦存貨用得差不多,大恐慌就會來到。怎麼個恐慌法?大家現在搶不到口罩的感覺就是這樣。經濟若恐慌起來,房地產就不妙了。

章定煊表示,現在只能期待四月天氣熱了,疫情就結束了。疫情拖久了,即使在只在中國拖久了,對於房地產都會造成不利的影響,輕則陷入盤整,重則價格做比較大幅度的下滑。

https://money.udn.com/money/story/5621/4350215?from=ednappsharing

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2020-02-04 12:28經濟日報 記者游智文/即時報導
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今年的房地產會好? 房產學者章定煊表示,今年開始,支撐房價的兩大因素,都開始受到動搖,置產者與自住者想買房,建議採兩大原則,一、窮寇莫追,二、重質不重量。

窮寇莫追是指對於房價過高、進入末升段的地區,不要再進場,否則隨時可能被套。至於重質不重量,則是優先選擇優質物件 。

章定煊表示,不少人認為房市會持續回溫,其實今年台灣房市要開始迎接一個人口結構的重大轉變。

根據教育部發布的大專校院學生及畢業生人數預測分析報告,今年7月的大學畢業生人數約27.7萬人,比106年度以前普遍30.4萬以上,大減近3萬人,減幅約一成。

接下來持平兩個年度後,再大減1.8萬,然後每年度快速下滑,至120年將跌破20萬人,以後年度就是在20萬人左右遊走。

章定煊表示,影響房價的兩個最重要的因素是所得與人口,道理很簡單,房子有人要住,而且要住的人要買得起。

而從今年起,20歲到40歲年輕族群將開始逐年的大量減少,這不但代表房地產的首購族群將大量減少,同時也代表我們的缺工導致生產力下滑的情況,從今年開始正式啟動,對國家所得的衝擊可以預料的得到。等於影響房價的兩大因素,都開始受到動搖。

章定煊說,年輕人口的減少,當然也代表高齡人口的增加,孤老族更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。這些數字保證政府官員上上下下滾瓜爛熟,所以讓房市穩中帶溫的新中間路線,也是預防房市因這個因素崩盤,甚至引發金融風暴。

章定煊表示,在政府建設,貨幣雙重利多題材大放送下,房市或許還能溫一陣子,要炒房的投資客,短線進出,也許還有些空間。至於想置產或自住的民眾,他給兩個建議,一、窮寇莫追;二、重質不重量,多問多看多比價再出手。

資料來源/教育部
資料來源/教育部
 
記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4320623?from=ednappsharing

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中時電子報 
2大關鍵影響房價 專家給自住者購屋兩大方向(資料照)

2大關鍵影響房價 專家給自住者購屋兩大方向(資料照)

隨著景氣回溫,各界對房市未來都保持樂觀。但房地產學者章定煊給想置產與自住者兩個建議:窮寇莫追、重質不重量。

章定煊在臉書發文指出,影響房價的兩個最重要的因素就是「所得」與「人口」,這是簡單的道理,房子有人要住,而且要住的人要買得起。很多人都說人口不是影響房價唯一的因素,但是「住宅主要就是給人住的」,人口就是一個硬道理,它是剛性需求的最重要的成分,也就是影響長期房價最重要的因素。

章定煊表示,今年起,我們要開始迎接一個人口結構的重大轉變,也就是20~40歲的年輕族群將逐年大量減少。這不但代表房地產的首購族群將大減,也代表我們的缺工導致生產力下滑,對國家所得的衝擊可以預料的得到。所以影響房價的兩大因素都開始受到動搖

他說,年輕人口減少,也代表高齡人口的增加,孤老族會更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。這些數字保證政府官員上上下下滾瓜爛熟,所以讓房市穩中帶溫的新中間路線,也是預防房市因這個因素崩盤,甚至引發金融風暴。所以,除了短線的炒作者外,對於置產者與自住者的建議就是兩個,一、窮寇莫追;二、重質不重量。

文章來源:章定煊臉書

 

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200125000822-260410?chdtv=

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中時電子報 
2大關鍵影響房價 專家給自住者購屋兩大方向(資料照)

2大關鍵影響房價 專家給自住者購屋兩大方向(資料照)

隨著景氣回溫,各界對房市未來都保持樂觀。但房地產學者章定煊給想置產與自住者兩個建議:窮寇莫追、重質不重量。

章定煊在臉書發文指出,影響房價的兩個最重要的因素就是「所得」與「人口」,這是簡單的道理,房子有人要住,而且要住的人要買得起。很多人都說人口不是影響房價唯一的因素,但是「住宅主要就是給人住的」,人口就是一個硬道理,它是剛性需求的最重要的成分,也就是影響長期房價最重要的因素。

章定煊表示,今年起,我們要開始迎接一個人口結構的重大轉變,也就是20~40歲的年輕族群將逐年大量減少。這不但代表房地產的首購族群將大減,也代表我們的缺工導致生產力下滑,對國家所得的衝擊可以預料的得到。所以影響房價的兩大因素都開始受到動搖。

他說,年輕人口減少,也代表高齡人口的增加,孤老族會更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。這些數字保證政府官員上上下下滾瓜爛熟,所以讓房市穩中帶溫的新中間路線,也是預防房市因這個因素崩盤,甚至引發金融風暴。所以,除了短線的炒作者外,對於置產者與自住者的建議就是兩個,一、窮寇莫追;二、重質不重量。

文章來源:章定煊臉書

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