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中時電子報 
降息讓房貸利率下調,但自住客想買房恐面對更多問題。(圖/中時資料照)

降息讓房貸利率下調,但自住客想買房恐面對更多問題。(圖/中時資料照)

因應新冠肺炎疫情對經濟衝擊,我國央行在今年3月降息1碼,這也是睽違4年來首次調降利率,更打破「彭淮南防線」,有些人認為,這樣房貸利率跟著調降,是否民眾離自有房的夢想更進一步?對此,房地產學者章定煊在臉書發文指出,自住客面對包租兼囤房炒房公,將面對更劣勢的情況。

央行3月降息1碼(0.25個百分點),重貼現率由1.375%調降至1.125%,打破央行前總裁彭淮南的在2008年金融海嘯時的寫下利率低點,創下史上利率最低點。

章定煊表示,一般外界對於利率如何影響房地產的理解,都是用每個月增加或減少多少利息來看,所以無法理解每個指增加或減少1000元、甚至是幾百元的利息,對房價刺激為何這麼大,因為大家都忽略了包租公真正的計算方式。

章定煊以先前富邦人壽砸282.87億元標下大南港土地為例:不假設其他因素,若收益率目標為2.8%,若貼著最低收益率2.095%出價,年收益計算為:282.87%*2.8%=7.92,再照著2.095%出價,就可以出到7.92/2.095%=378.04億,比原先標價遠遠多出100億。

以不考慮房價複合成長率,假設每年房租淨收益20萬,每年的折舊費用抵扣租金成長,所以租金淨收益可以維持不變。一般購屋為自備款3成、貸款7成,年初時,定存利率約1.370%,房貸利率約1.98%,加權資金成本率為1.6737%;2020年3月定存利率0.815%、房貸利率1.59%,加權資金成本率為1.2842%。若假設報酬率為資金成本率提高1%,就會從2015年的2.6737%,來到現在的2.2842%,直觀來說對房價影響不大,但若從先前的出價邏輯來看,2015年出價748萬,2020年則是來到876萬,價差來到128萬。

章定煊指出,一個人的資金成本率越低(也就是閒錢太多),預期房價成長率越高,要求的報酬率越低,出價也會相當驚人,並總結3項重點:以目前低利率利率再調降1~2碼,對房價有很大刺激;當高資金成本率自住客,對上低資金成本率包租兼囤房炒房公,將處於劣勢;投資房是選擇要考慮許多變數,包括資金成本率、預期房價成長率、要求報酬率、房租成長率、折舊率。

文章來源:章定煊臉書
文章來源:越夯地方死越慘! 專家警告2類房產爆逃命潮

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200527003753-260410?chdtv

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2020-04-20 12:16:25經濟日報 記者游智文/即時報導
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台北房價高到不合理,大家都買不起,但有錢人逛房市跟一般人逛超市一樣,買房像買菜。景文科技大學財務金融系副教授章定煊說,會出現這種情況,都是因為全世界爭相修練超氾濫貨幣「辟邪劍法」。

辟邪劍法是金庸小說中,一門極為陰損毒辣的功夫,修習者必會斷子絕孫,而且「不見劍譜則已,一見之下,定然著迷,再也難以自拔,非從頭至尾修習不可。就算明知將有極大禍患,也是一切置之腦後。」

章定煊說,近代的超級氾濫貨幣政策,就是辟邪劍法,它是一個劫貧濟富的政策,造成了極嚴重的貧富差距。

以美國為例,2017年華盛頓郵報引用紐約大學經濟學教授Edward Nathan Wolff的研究,若把美國比喻成「美國派」,最富的前20%人,可吃上90塊美國派;前20%至40%的中上階級只有8塊美國派。

財富在40%至60%之間的中產階級,實質上已經快變成無產階級了,只有2塊美國派;財富在60%至80%的中下階級根本就是光屁股了,只有0塊美國派;而最窮的20%人,不僅沒的吃,還得倒貼出1塊美國派。

章定煊說,超級氾濫貨幣政策最「陰損毒辣」之處在於它把整個經濟僵屍化,從金融海嘯後,全球陷入低成長陷阱(low growth trap),投資不足、低信心、低成長、低通膨的惡性循環。類似於網際網路、智慧手機之類的殺手級應用都沒有再發生。

同時,在貨幣氾濫下,房價也與基本居住需求脫節,金融海嘯前美國FHFA房價指數224,已經是超級泡沫化的數字了,2020年一月的時候已經高達284了,超越泡沫,更大泡沫。

明明是不好的政策,可是美國前聯準會主席伯南奇就像金庸小說裡的林平之,「試了第一招之後,決不會不試第二招;試了第二招後,更不會不試第三招。」。所以伯南奇任內量化寬鬆整整來了三波。

這次面對新冠疫情,之前一直力抗美國總統川普的現任聯準會主席鮑爾,也抗拒不了誘惑,祭出更誇張的名目零利率、無限量寬鬆,購入垃圾債等超越前人的貨幣政策。

章定煊說,這下子僵屍經濟可以說練成僵屍王了。這個僵屍經濟的最後盡頭就是變成東方不敗了。美國這個僵屍王可怕之處在於傳播力超強,讓全球經濟僵屍化。國國爭練「辟邪劍法」,成為佛門正宗武功。

他說,其實很多政策都有辟邪劍法這種特性,一個臨時性的方便政策,到期後,就再延。即使啟動者不想再延,也會有「民意」讓它再延。就算有日落條款,到期之後也會讓它日不落。

獎勵投資條例就是這樣,撐了30年怎樣都日不落,好不容易日落了,變成促進產業升級條例又撐了20年;2002年土地增值稅減半也是這樣,本來只是兩年的臨時措施,後來乾脆入法永久減半。

現在有些政策也看得到這種情況,潘多拉的盒子打開了,就再也關不上。對政客來說先收割再說,再大的後患,也是以後的主政者倒楣。後面的主政者也不是傻蛋,再往後繼續丟。這是很多國家明知走在衰敗的路線上,卻怎樣都擺脫不了。

章定煊表示,這次量化寬鬆與大灑幣,不見得會像前幾次金融危機有這麼好的效果。這次的疫情是生產、消費、流通到處在斷鏈,需要非常多的細部財務計畫,才能把斷鍊的地方都接上去。而且貨幣已經灑到爛了,利率傳導帶動經濟功能已化為烏有。

不過因為金融海嘯之後的無限量貨幣寬鬆的效應,帶來的十年房市超級大多頭,讓人印象太深刻,這時建商會認為放一放沒關係,不急著降價,至於購屋者,有人可能相信房市未來會漲,趕快訂一間,自住的發現沒便宜可以揀,會不急著下手,買賣雙方還需要再較勁一陣子。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

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台灣央行3月宣布降息1碼,國銀紛紛調降房貸利率,引發租屋族轉向開始考慮買房的話題,對此,景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書表示,自己也想過會不會因為利息支出比租金支出低去買房子,但後來看了一些學術文獻,發現這件事好像是不成立的。

章定煊指出,各國都有租金乘數(房價/租金)越來越高的現象,租金在買房決策當中關聯不大,租金跟利息比較決定要不要買房也不存在,文獻提到,租房子使用權會受到限制,買房還是有能力的話優先選擇。

章定煊分析,降息在住宅部門對於自住客來說,能否降低購屋門檻其實影響不大,重點倒是放在會不會因為貨幣氾濫導致購屋放款成數可以增加。若是對當包租公的置產客來說,一種是租金只要能應付維護成本就好,另外一種是貸款買房後,以收租為主要收益,若利率降低將是一大利多。

章定煊也提到,除了租金與利息的問題外,還要考慮未來處分房屋的損益,以及預測從購入到處分中間的期間,租金與利率的變動走勢,但這牽扯的關係太深,幾乎會進行財務試算的,只有大型的商用不動產或是土地開發案。

也因如此,章定煊表示,降息所造成的資金氾濫,大型金融機構或財團手握大筆廉價資金,最容易吸納這些資金的就是土地,高雄開發區土地標售,本來預期脫標7成,結果全壘打,南山人壽以312億元搶下世貿三館土地地上權,都是很有指標性的結果,後續的大型土地標售案結果很值得觀察。

文章來源:章定煊臉書

 

 

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/253004.html

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2020/04/07 19:07:00

記者陳韋帆/台北報導

今年六都第一季建物買賣移轉棟數達5萬3,364棟,交出一張漂亮成績單,但無殼蝸牛章定煊接受《三立新聞網》專訪則指出「不要被表象數字蒙騙了,現在成交的都是『健康的』買家與建商。」

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▲章定煊認為,目前移轉量只是呈現過去房市熱度,與現況無關。(圖/記者陳韋帆攝影)

那移轉棟數為什麼會交出漂亮的成績單呢?他解釋,從看屋到買屋過程中,包括選屋、議價、銀行貸款、過戶手續等,時間長達1~3個月,購買預售屋則更久,可能要2~3年才能交屋,且移轉棟數還包括二手屋交易,所以無法直接作為房市整體現況的參考數據。

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▲心態健康的買賣雙方才有辦法成交,但市況卻多數相反。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊說,受武漢肺炎(COVID-19、新冠肺炎)疫情影響,現在看房子的人確實很多,也令他「相當傻眼」,但細看後才發現,大多數都是房仲術語中「心態不健康的買家」,指的就是想要大砍價、撿便宜的人;而多數的建商,也是所謂的「心態不健康的賣家」,指的就是開價很硬,不願意讓利的屋主。

兩個不健康的買賣雙方,當然就難以成交,但第一季的移轉量又是如何出現?由於房市近2年回溫,不少人年前尚未買屋,加上疫情剛出現時,國人並沒想到會拖到現在,「心態健康的買家」受看屋風潮影響,也就在第一季直接購屋,帶動了風潮。

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▲非一級戰區趁機清餘屋,主流戰區價格依舊堅持。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

「健康的買家」在市場上尋找房子,遇上過去在非房市一級戰區大量蓋屋的建商,由於手頭餘屋相當多,也想趁這波疫情出清,變成「心態健康的賣家」就開始適度讓利,雙方合意下,形成了一波波「特殊案例」成交風潮。

但實際上,這波購屋風潮進行時,市場上的強勢建商依舊沒有降價,都在等待疫情過去,反倒是邊緣區域的建商開始讓利賣餘屋,所以在預售屋、新成屋市場上,其實整體看來銷售率並不理想。

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▲大量發行貨幣後,房價將會有一波短期上揚。(圖/記者邱榮吉攝影)

對於房市未來狀態,章定煊並不全然悲觀,他認為「受疫情影響,各國政府勢必大量發行貨幣,致使房價上升,所以未來將有一波短期房價上揚風潮,不過由於價格無法下滑,成交將越來越困難。」

章定煊最後提醒,雖然房價將有因貨幣政策上揚可能性,但多數屋主並未持有多戶,在不賣的狀況下,等於沒有賺到,但物價也會因貨幣政策,開始上揚,將是持有3戶以上房子的人才有可能受惠,貧富差距將持續擴大。

https://inanews.tw/archives/167876

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2020-04-01 12:13經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
疫情持續延燒,但截至目前房市受影響不大。房產學者章定煊表示,還好之前實施房地合一稅,現在台灣房市以低總價的自住市場為主,投資也是收租長線操作為主,房地產行情才會在現階段還挺得住。

不過國內房市並非沒有「軟肋」,有三種人是市場隱憂,只要這三種人不要無理性的亂砍,造成房地產市場的「夜驚」,房地產行情短期來說還是可以穩定。

章定煊表示,台灣股市與美國股市近來都發生了類似軍營「夜驚」的現象,尤其是台灣股市,外資大喊一聲,帶頭亂砍,大家就跟著砍成一團;等到冷靜下來,看了政府利多,發現自己莫名其妙亂砍一通,然後開始回補,造成股市暴跌後,又急反彈。

就一個健康的經濟體而言,新冠疫情就算時間拉長,大不了只是一段時間的消費與生產降低。新冠對勞動年齡的人口死亡率不高,更不可能損壞資本設備,理論上來說,只要新冠疫情獲得控制,生產很快就能恢復,股市不應該跌成那樣。

問題是新冠疫情時間拉長,對於兩種不健康的經濟體有很大的殺傷力。

第一種是原本國家的財富就很薄弱,受到這一段的經濟損失將難以承受。

第二種,嚴重泡沫化的經濟體,泡沫經濟本來就是靠著以債養債,拆東牆捕西牆,現在新冠肺炎導致生產斷鍊、消費斷鍊、資金斷鍊,對於泡沫經濟的威脅就非常大了。

台灣的房市健康嗎?章定煊表示,房地合一稅施行以來,業者跟投資客整天對這個制度說了很多幹話,但如果不是房地合一稅,台灣現在還在炒作不高貴只很貴的高總價產品,買賣移轉棟數一年高達40萬戶,現在能夠逃得過疫情衝擊嗎?

章定煊表示,房市雖然現在還挺得住,但並非沒有「軟肋」。

第一個是2016年以前留下不少中高總價餘屋,屋主一直等著小房炒高後,看有沒有辦法拉動中高總價產品來出手,現在絕望了。

第二、有些建商在這波行情槓桿操作很大,預售第一期都還沒有開工,就已經預售到第四期,如果退定很多,不知道是否撐得下去。

第三、從前年以來,很多建商高價搶地,而且越搶越凶,有些土地的成交價來推算,他們必須要比現在的行情再創新高推案才有利潤,現在短期創新高無望了,他們的財力是否足以做一年以上的養地。

章定煊表示,原則是只要這三種人不要無理性的亂砍,造成房地產市場的「夜驚」,現在房地產行情短期來說還是可以穩定的,只不過成交量大幅萎縮是必然的。

https://money.udn.com/money/story/5621/4460731?utm_source=moneylinemobile&utm_medium=share

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高房價問題在台灣一直無解,加上低利率環境資金擺在銀行只會不斷貶值,景文科技大學財務金融系副教授章定煊就在臉書表示,很多人講十幾年前沒買房,現在後悔莫及,但真正該後悔不是買不買房,而是把資產放在最不該投資的地方:貨幣。

章定煊表示,每年上貨幣銀行學的時候都會講幾個故事,其中一個是辛巴威幣:假如說有一個人2006年持有100億二代辛巴威幣,也就是身家5億台幣的大富翁,但不到一年時間,二代辛巴威幣最大幣值1000億出爐,等於是資產大貶值,這個人也變成只能買十分之一個麵包的窮光蛋。

假如這個人再度於2007年從一張100億起家,瞬間海賺了100億張100億面額的二代辛巴威幣,他又變成身家數十億台幣的大富翁。但2008年,辛巴威再推出第三代辛巴威幣,以100億比1的價值收回第二代辛巴威幣,這個人又只剩下100億元第三代辛巴威幣,換算成原本幣值只買得起3顆雞蛋。

章定煊指出,這個故事的啟示,反應到台灣央行十多來的貨幣政策,從中間偏寬鬆、 偏寬鬆、適度寬鬆、視情況寬鬆等方向持續推進,最後低利率環境就這樣成形。如今,超過500萬大額定期存款利率只有0.160%,一般活期儲蓄存款利率只有0.09%,持有辛巴威幣,是快速的破產,持有新台幣是慢速的破產,同樣的,前者負債是快速消失,進行新台幣貸款,則是負債是慢速消失。

章定煊認為,貨幣最不該投資的地方,想賺大錢的,重點不是在是否房貸,而是應該借款進行財務槓桿操作。章定煊強調,在任何情況下都該理財,而不是房地產就是唯一理財的標的。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 呂承哲)


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章定煊在臉書發文指出,影響房價的兩個最重要的因素就是「所得」與「人口」,這是簡單的道理,房子有人要住,而且要住的人要買得起。很多人都說人口不是影響房價唯一的因素,但是「住宅主要就是給人住的」,人口就是一個硬道理,它是剛性需求的最重要的成分,也就是影響長期房價最重要的因素。

章定煊表示,今年起,我們要開始迎接一個人口結構的重大轉變,也就是20~40歲的年輕族群將逐年大量減少。這不但代表房地產的首購族群將大減,也代表我們的缺工導致生產力下滑,對國家所得的衝擊可以預料的得到。所以影響房價的兩大因素都開始受到動搖。

他說,年輕人口減少,也代表高齡人口的增加,孤老族會更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。這些數字保證政府官員上上下下滾瓜爛熟,所以讓房市穩中帶溫的新中間路線,也是預防房市因這個因素崩盤,甚至引發金融風暴。所以,除了短線的炒作者外,對於置產者與自住者的建議就是兩個,一、窮寇莫追;二、重質不重量。

文章來源:章定煊臉書

 

(中時電子報 徐慈薇)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/223229.html

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2020-02-27 19:30

▲▼85大樓房價漲。(圖/記者陳建宇攝)

 

 

▲高雄85大樓房價漲。(圖/記者陳建宇攝)

記者董美琪/綜合報導

所得與人口是影響房價關鍵,有鑑於此,房產學者章定煊在臉書發文表示,今年將有人口結構的重大轉變,因此對於置產者與自住者,提出2點建議就是:一、窮寇莫追;二、重質不重量。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書撰文表示,看到一篇文章,大談選後一路看好到10年後房市,讓他相當頭痛,「今年的房地產我看好嗎?還好,政府建設+貨幣雙重利多題材大放送,或許還能溫一陣子。如果是要炒房的投資客,短線進出,也許還有些空間吧。如果買來置產呢?自住呢?」

章定煊指出,影響房價的兩個最重要的因素就是所得與人口,房子住的人要買得起,很多人都說人口不是影響房價唯一的因素,但是「住宅主要就是給人住的」,人口就是一個剛性需求的最重要的成分,也就是影響長期房價最重要的因素。

他接著說,「今年開始我們要開始迎接一個人口結構的重大轉變,也就是20-40年輕族群將開始逐年的大量減少。這不但代表房地產的首購族群將大量減少,同時也代表我們的缺工導致生產力下滑的情況,從今年開始正式啟動,對國家所得的衝擊可以預料的得到」意味著影響房價2大因素,開始受到動搖。

▲▼武漢肺炎,SARS,高雄,房市,疫情,來人,房價。(圖/記者陳建宇攝)

▲影響房價的兩個最重要的因素就是所得與人口。(示意圖/記者陳建宇攝)

章定煊附上從教育部統計處「108年版大專校院學生及畢業生人數預測分析報告」第7、9頁2張圖,「大家可以看到圖1,今年7月的大學畢業生會比過去年度大學畢業生(過去約30萬5千人)大減3萬人(這可是差不多10%的減少幅度)。然後持平兩個年度後,然後再大減1.8萬,然後每年度快速下滑,至120年將跌破20萬人,以後年度就是在20萬人左右遊走。

當然年輕人口的減少,也代表高齡人口的增加,孤老族更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。章定煊最後建議,「除了短線的炒作者外,對於置產者與自住者,房市的建議就是兩個,一、窮寇莫追;二、重質不重量。」

▼房市未來恐因少子化變化。(圖/記者林敬旻攝)

▲內湖,台北市,房地產,房價。(圖/記者林敬旻攝)

 

 

原文網址: 2031年大學畢業生不到20萬人! 學者:房價已開始動搖 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1639972#ixzz6FHveqPKp
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沒買房後悔莫及?學者:持有現金才是慢性破產

好房網News記者唐主桂/綜合報導
物價和房價齊漲,很多人會後悔當初沒有買房是個錯誤,景文科技大學財務金融系副教授章定煊卻認為,重點並不在房貸,而是應該借款進行財務槓桿操作。
章定煊在臉書上分享辛巴威幣的故事,假如2006年有人持有100億的第二代辛巴威幣,換算下來等於擁有5億台幣,但嚴重通膨下,他只要持有不到一年,二代辛巴威幣最大幣值1000億出爐,他已經破產了,從5億台幣身家的大富翁,變成能買十分之一個麵包的窮光蛋。
物價和房價齊漲,很多人會後悔當初沒有買房是個錯誤,專家卻認為重點並不在房貸。示意圖/取自pixabay房市泡沫化。示意圖/pixabay
假如這個人又再次賺進100億張100億面額的第二代辛巴威幣,但在2008年,辛巴威再推出第三代辛巴威幣,以100億比1的價值收回第二代辛巴威幣,這位大富翁將只剩下100億元的第三代辛巴威幣,但此時100兆元只買得起三個雞蛋,這個大富翁再度破產了。
不過反過來說,如果一個人是欠下了這樣的債務,他的債務則是瞬間消失。章定煊分析,台灣的貨幣政策也是不斷的寬鬆,如果持有辛巴威幣,是快速的破產,持有新台幣是慢速的破產。進行辛巴威幣貸款,負債是快速的消失,進行新台幣貸款,負債是慢速的消失。
對於很多人認為十幾年前沒買房,現在後悔莫及,章定煊則認為,真正要後悔不是買不買房,而是這些人投資在一個最不該投資的地方,就是貨幣,想賺大錢的,重點不是在是否房貸,而是應該借款進行財務槓桿操作,他也強調,在任何情況下都該理財,而不是房地產就是唯一理財的標的。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/120210248001.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2020-02-17 11:56經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

新冠肺炎疫情會把房地產價格打下來嗎?房產學者章定煊在臉書表示,有了SARS的經驗,大家這次沒這麼恐慌,知道疫情結束得了,只是會拖多久而已,如果沒有拖多久,房地產不至於會怎樣。

至於拖太久會怎樣?第一,它會中斷多頭的氣勢,利多消息完全被新冠肺炎消息掩蓋過去。

第二,現在房地產建商跟投資客手上存貨都太多了,老牌實力財團手上現金滿滿不會受到太大影響,但是一些玩很大的投資客、以案養案的建商,就可能面臨周轉不靈危機,成為價格的殺手。

第三,中國本來就有泡沫崩潰跡象,現在又遇到新冠肺炎,連原本最強大的生產事業都難以開工。時間拖久了,中國經濟可能大幅下滑,連帶拖累對中國經濟高度相關的亞洲國家。當很多人在中國與亞洲的投資泡湯,有可能拖垮國內的房地產投資。

第四,中國是世界的工廠,如果生產供應鏈斷鏈時間短,廠商可以以存貨先撐一段時間,一旦存貨用得差不多,大恐慌就會來到。怎麼個恐慌法?大家現在搶不到口罩的感覺就是這樣。經濟若恐慌起來,房地產就不妙了。

章定煊表示,現在只能期待四月天氣熱了,疫情就結束了。疫情拖久了,即使在只在中國拖久了,對於房地產都會造成不利的影響,輕則陷入盤整,重則價格做比較大幅度的下滑。

https://money.udn.com/money/story/5621/4350215?from=ednappsharing

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2020-02-04 12:28經濟日報 記者游智文/即時報導
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今年的房地產會好? 房產學者章定煊表示,今年開始,支撐房價的兩大因素,都開始受到動搖,置產者與自住者想買房,建議採兩大原則,一、窮寇莫追,二、重質不重量。

窮寇莫追是指對於房價過高、進入末升段的地區,不要再進場,否則隨時可能被套。至於重質不重量,則是優先選擇優質物件 。

章定煊表示,不少人認為房市會持續回溫,其實今年台灣房市要開始迎接一個人口結構的重大轉變。

根據教育部發布的大專校院學生及畢業生人數預測分析報告,今年7月的大學畢業生人數約27.7萬人,比106年度以前普遍30.4萬以上,大減近3萬人,減幅約一成。

接下來持平兩個年度後,再大減1.8萬,然後每年度快速下滑,至120年將跌破20萬人,以後年度就是在20萬人左右遊走。

章定煊表示,影響房價的兩個最重要的因素是所得與人口,道理很簡單,房子有人要住,而且要住的人要買得起。

而從今年起,20歲到40歲年輕族群將開始逐年的大量減少,這不但代表房地產的首購族群將大量減少,同時也代表我們的缺工導致生產力下滑的情況,從今年開始正式啟動,對國家所得的衝擊可以預料的得到。等於影響房價的兩大因素,都開始受到動搖。

章定煊說,年輕人口的減少,當然也代表高齡人口的增加,孤老族更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。這些數字保證政府官員上上下下滾瓜爛熟,所以讓房市穩中帶溫的新中間路線,也是預防房市因這個因素崩盤,甚至引發金融風暴。

章定煊表示,在政府建設,貨幣雙重利多題材大放送下,房市或許還能溫一陣子,要炒房的投資客,短線進出,也許還有些空間。至於想置產或自住的民眾,他給兩個建議,一、窮寇莫追;二、重質不重量,多問多看多比價再出手。

資料來源/教育部
資料來源/教育部
 
記者游智文/攝影
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https://money.udn.com/money/story/5621/4320623?from=ednappsharing

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中時電子報 
2大關鍵影響房價 專家給自住者購屋兩大方向(資料照)

2大關鍵影響房價 專家給自住者購屋兩大方向(資料照)

隨著景氣回溫,各界對房市未來都保持樂觀。但房地產學者章定煊給想置產與自住者兩個建議:窮寇莫追、重質不重量。

章定煊在臉書發文指出,影響房價的兩個最重要的因素就是「所得」與「人口」,這是簡單的道理,房子有人要住,而且要住的人要買得起。很多人都說人口不是影響房價唯一的因素,但是「住宅主要就是給人住的」,人口就是一個硬道理,它是剛性需求的最重要的成分,也就是影響長期房價最重要的因素。

章定煊表示,今年起,我們要開始迎接一個人口結構的重大轉變,也就是20~40歲的年輕族群將逐年大量減少。這不但代表房地產的首購族群將大減,也代表我們的缺工導致生產力下滑,對國家所得的衝擊可以預料的得到。所以影響房價的兩大因素都開始受到動搖

他說,年輕人口減少,也代表高齡人口的增加,孤老族會更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。這些數字保證政府官員上上下下滾瓜爛熟,所以讓房市穩中帶溫的新中間路線,也是預防房市因這個因素崩盤,甚至引發金融風暴。所以,除了短線的炒作者外,對於置產者與自住者的建議就是兩個,一、窮寇莫追;二、重質不重量。

文章來源:章定煊臉書

 

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200125000822-260410?chdtv=

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2大關鍵影響房價 專家給自住者購屋兩大方向(資料照)

2大關鍵影響房價 專家給自住者購屋兩大方向(資料照)

隨著景氣回溫,各界對房市未來都保持樂觀。但房地產學者章定煊給想置產與自住者兩個建議:窮寇莫追、重質不重量。

章定煊在臉書發文指出,影響房價的兩個最重要的因素就是「所得」與「人口」,這是簡單的道理,房子有人要住,而且要住的人要買得起。很多人都說人口不是影響房價唯一的因素,但是「住宅主要就是給人住的」,人口就是一個硬道理,它是剛性需求的最重要的成分,也就是影響長期房價最重要的因素。

章定煊表示,今年起,我們要開始迎接一個人口結構的重大轉變,也就是20~40歲的年輕族群將逐年大量減少。這不但代表房地產的首購族群將大減,也代表我們的缺工導致生產力下滑,對國家所得的衝擊可以預料的得到。所以影響房價的兩大因素都開始受到動搖。

他說,年輕人口減少,也代表高齡人口的增加,孤老族會更多,或許房地產有些這方面題材可以發揮。這些數字保證政府官員上上下下滾瓜爛熟,所以讓房市穩中帶溫的新中間路線,也是預防房市因這個因素崩盤,甚至引發金融風暴。所以,除了短線的炒作者外,對於置產者與自住者的建議就是兩個,一、窮寇莫追;二、重質不重量。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200125000822-260410?chdtv

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台灣房價高,不少民眾會為了買房強迫自己儲蓄,省吃儉用多年買下的房子到頭來也僅是坪數狹眨的空間,不過,房產學者章定煊認為,這種「房奴」行為是不明智的,若窮到只剩下自用住宅,這可能就是一種詛咒。

章定煊在臉書提到,曾經有個收入不高的上班族女生,教他「名牌包經濟學」,這個原理是:這個女生租一個小雅房,每年也把自己的消費壓到最低,把收入用來購買名牌包,出門也都拿著名牌包,沒人知道你的住宅有多狹小,只要名牌包挑的對,增值累積到一定的量,就可以開賣二手包的店面,進行交易累積資產。

章定煊認為,大家鼓吹的屋奴經濟學,也是把所得壓低,讓食衣住行育樂的消費只使用其中一項,這將讓一個人生活品質逐漸失去。章定煊表示,如果全新熱愛名牌包,或是全心全意熱愛自己的住宅,這也不失道理,然而,若自己沒有那麼熱愛,真的沒有必要把自己搞得這麼慘。

 

投資面來看,章定煊分析,如果看對了,買名牌包與買房都會大賺,但名牌包是跟隨流行,20年後流行換了,手上的包也會跟著掉值。房子也是一樣,房價來自區位,受到社會與經濟結構很大的影響,20年後,社會與經濟結構改變,房子也還能保值嗎?

在台灣擁有自用住宅的確有發揮社會階級提升的作用,財務上,有自用住宅提升自身信用。不過,章定煊警告,台灣若窮得只剩下自用住宅,有可能是一種詛咒,擁有自用住宅表示許多社會福利都被排除,還會株連子孫,因為直系親屬擁有自用住宅,許多子孫的社會福利也會被排除。

章定煊表示,若依然想要買房,有錢又有需要才是為上,先買也能先享受,如果把大部分收入都貢獻給自用住宅,窮得只剩下房子,那就真的要好好考慮。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/207525.html

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2019-11-15 10:10經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

小宅化的趨勢越來越明顯,房產學者章定煊表示,原本只是在雙北推案,現在已經是六都都開始小宅化,從數據來看,小宅雖熱銷,卻也帶來市場四大隱憂。

國泰建設日前發布第3季房地產指數,景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析指出,六都的推案主力坪數節節下滑,小宅推案區域也從原本靠市區的精華區域往市郊移動。

這是高房價帶來的必然後果,只有在市郊推小宅,才有辦法把把總價控低,讓一些能力不太高的購屋族,也能有機會跨過購屋門檻,只是目前小宅化趨勢,讓人有不少擔心。

首先,目前小宅主要訴求最入門的購屋者,或是購屋結構金字塔底端再往下一層的地下室客層。由於小宅產值小,過去推案相對較少,讓目前新推的小宅案銷售狀況不錯。但如果中高總價市場遲未回溫,業者恐得擔心這種客層到底還有多少深度可以挖掘。

其次,過去投資客手上未處理物件與建商餘屋大多屬於中高總價物件,這一波小宅熱對於這些存貨的幫助非常有限。這些存貨會以拖待變或是忍不住降價出清,成為市場的變數。

第三,如果土地價格上揚繼續推動房價,有些產品坪數已經壓縮到很小的情況下,業者還能進行如何的產品規劃,讓總價再下降?

第四,某些小宅規劃不佳,但是購屋者缺乏類似實體物件的看屋經驗,很容易被樣品屋、甚至比例失真的家配圖所迷惑,交屋後會不會引發轉手潮,值得關切。

https://money.udn.com/money/story/5621/4166456

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2019-10-09 12:58經濟日報 記者游智文/台北報導
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房地產是不是火車頭產業,業界、學界爭論不休,景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為,現在的房地產,投機活動太高,已從火車頭產業變成火燒頭產業,從內需產業變成內耗產業。

章定煊表示,房地產是火車頭產業的說法來自兩方面,一方面是可帶動其他產業的消費,比如說生產過程要使用到的砂石、鋼鐵、玻璃、水泥家具,使用階段會使用的裝潢、房屋仲介、物業管理等。另一方面是房地產增值獲利,可刺激消費。

但在台灣,統計實證結果,兩個效果都沒有。產業帶動方面,採礦砂石業的GDP越來越低,鋼鐵業也與國際行情有較大的關連性,唯一能帶動的是金融業。另一方面,高房價產生消費排擠效果,房地產帶動不了經濟,反而成為經濟的負擔。

台灣房地產會這樣,主要是房地產的生產分為兩個活動,一是建築活動,一是開發活動。建築活動與營造業高度關聯,也就是大家認為房地產事業有火車頭功能的部分,產生的利潤屬於製造利潤。

開發活動則是一個長期投資的過程,產生的利潤屬於持有利得。持有利得的來源可能來自土地在規劃整地過程的土地生產力提升、土地周圍的建設對土地外溢效果,而最重要的部分就是預期土地增值的投機活動。

問題就在由於土地的昂貴性可以乘載大量的資金,是氾濫的低利率貨幣最佳去處,加上過去財團養地鮮少失敗,投機活動帶來的持有利得,凌駕在所有活動之上。

章定煊說,投機活動只是資金的轉手,是虛假投資,不但對經濟毫無助益,反而讓需要資金挹注的經濟活動受到了壓抑。有人認為資金轉移也是一種經濟活動,炒房炒地的人也投入不少,「如果這樣也有助益,我最近打手遊三周年的活動,開了四個帳號四台手機一起拼命打,希望有一天帳號能高價賣人,也值得拍拍手」。

章定煊表示,政府近來透過前瞻計畫、都更、老危,讓建築活動跟土地的生產力提升,或許可讓房地產重新發揮火車頭功能,但如果拿不出方法解決投機問題,這些建設反而會變成土地炸炒作的助燃劑,房地產無法帶動內需,仍是內耗產業。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4095125

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房產業從火車頭成「火燒頭」 學者揭其中關鍵

好房網News編輯唐主桂/綜合報導
一向被稱為「火車頭產業」的房地產,不僅沒有帶動經濟發展,反而造成了排擠效應,被景文科技大學財務金融系副教授章定煊稱為是「火燒頭產業」,他近日在臉書上進一步分析房地產之所以成為火燒頭產業,這件事與金融業關聯密切。
章定煊表示,房地產的生產分為兩個活動,一個是建築活動活動,一個是開發活動。建築活動與營造業高度關聯,也就是房地產事業有火車頭的功能的部分,其產生的利潤屬於製造利潤。開發活動是一個長期投資的過程,需要長時間的投入大量資金在土地上,其產生的利潤屬於持有利得。持有利得的來源可能來自土地在規劃整地過程的土地生產力提升、土地周圍的建設對土地外溢效果、還有最重要的部分就是預期土地增值的投機活動。
一向被稱為「火車頭產業」的房地產,不僅沒有帶動經濟發展,反而造成了排擠效應。(示意圖/取自pixabay)
台北 101 房市 (圖/擷取自pixabay)
章定煊進一步解釋,目前的房價結構在都市地區,土地佔了成本結構的七成以上,建築成本僅占不到三成的情況來看,所以當然不管對材料或是人工的雇用的帶動效果皆很有限,由於土地的昂貴性可以乘載大量的資金,是氾濫的低利率貨幣最佳去處,再加上過去財團的養地又幾乎鮮少失敗,投機活動帶來的持有利得凌駕了所有活動之上。
他感嘆,這樣的投機活動只是資金的轉手而已,不但對經濟毫無助益,反而讓需要資金挹注的經濟活動受到了壓抑。信義計畫區那些昂貴的停車場在財團手上轉來轉去,為財團帶來了巨額收益。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/155012238936.html

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中時電子報  
房地產仍扮演經濟火車頭角色?(本報系資料照片)

房地產仍扮演經濟火車頭角色?(本報系資料照片)

長期以來民眾被灌輸不動產業是經濟火車頭的概念,而業者也喜於利用這樣的口號來包裝,然而事實真是如此嗎?景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,房市不等於股市,股市榮景有助台灣經濟,但高房價則可能已經把火車頭產業,搞成火燒頭產業。

 

章定煊在臉書發文指出,房價對於消費的影響,文獻的結果正負不一,國內一向有兩派看法,一個是火車頭產業說,有助於經濟成長,另一個則是扭曲資源說,讓國內經濟停滯。

 

章定煊引述一項國科會補助的研究計畫,台灣消費支出受到加權股價指數及消費支出落後期本身顯著的正向影響,反觀貸款利率對消費支出影響不顯著,至於不斷攀升的房價,本身對消費支出則是負向影響。

 

章定煊進一步表示,簡單的描述上述的研究計畫,就是股市榮景有助於經濟,高房價對消費產生則排擠效應,因為所得都拿去繳房貸,沒錢消費對經濟有害。他強調,高房價有可能已經把火車頭產業,搞成火燒頭產業,至於房貸利率之所以沒有影響到消費,則是因為現在大家買房負擔很重的原因是本金攤還,不是利率。

 

 

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190914000011-260410?chdtv

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台灣房價居高不下,小坪數隔出多房的小宅一舉躍升成主流,新莊副都心某建案便將20坪隔成3房,締造北台灣新建案最小坪數3房的紀錄。有學者警告,這類小宅未來可能成為燙手山芋,因為只要家中人口一多,居住品質就會到達極難容忍的程度,在拋售可能性大增情況下,房價恐怕難以維持。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書發文指出,最近的小宅熱讓他覺得有點憂心,有房仲業者建議先買這種小房,以後再換大坪數,但他強調,先決條件是以後要換房時,小房的單價與標準房的單價仍能維持一定的比例才行。

章定煊表示,現在大樓公設比越來越高,這類小宅已不適合比較多的家庭成員長期居住,如果過了一陣子這類小宅退流行了,很令人擔心價格恐怕維持不住。

章定煊並列出小宅規劃常見的5個問題,包括規劃戶數過多電梯恐不夠使用、僅有單面採光通風、無法區分房子前後、隔間機能不全與缺少以及樑柱問題嚴重,民眾預算不足想買小宅換大房,下手前得先三思。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 邱怡萱)


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2019-09-05 12:18經濟日報 記者游智文╱即時報導
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不少人 認為房地產是火車頭產業,房產學者章定煊近日在臉書表示,從一項國科會補助、探討台灣股價跟房價如何影響消費的研究計畫結果來看,股市榮景有助經濟,高房價則可能已經把火車頭產業,搞成火燒頭產業。

章定煊表示,此一國科會補助的研究計畫,由政大地政系林左裕教授跟經濟系徐士勛教授主持,探討在台灣股價跟房價如何影響消費,研究在2015年7月結案,今年出刊,研究結果已被Journal of the Asia Pacific Economy學術期刊接受。

章定煊表示,房價對於消費的影響,國內一向有兩派看法,一個是火車頭產業說,有助於經濟成長;一個是扭曲資源說,讓國內經濟停滯。

根據林左裕、徐士勛教授的研究結果,台灣消費支出受到加權股價指數及消費支出落後期本身顯著的正向影響,貸款利率對消費支出影響不顯著,不斷攀升的房價本身對消費支出是負向影響。

研究並指出:「顯示台灣高房價已明顯排擠消費支出並導致經濟成長緩慢甚至衰退,透過此結論以利政府深思當刺激或抑制房價時所產生的連帶效應。」

章定煊表示,簡單的說就是股市榮景有助經濟,高房價對消費產生則排擠效應,因盤所得都拿去繳房貸的,沒錢消費,對經濟有害。房貸利率沒有影響消費,因為現在大家買房負擔很重的原因是本金攤還,不是利率。高房價有可能已經把火車頭產業,搞成火燒頭產業。

章定煊表示,此一研究另外以房價當主變數進行統計的實證研究,結果也十分有趣。

第一、房價會正向自我刺激,也就是高房價會刺激以後更高的房價,不會因為價格高了,降低需求而降低未來房價。

第二、股價上升會短期的刺激房價上升,但半年效果就消退了,跌回去。

第三、利率對房價有短期正向衝擊,但一年後轉為負向,負向效果越來越強,延續到四年後。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4030198

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