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初學估價的第一門功課,教授就會問,估價估的是什麼「價」?估價師估的是「價格」還是「價值」。估價師界都知道一件事,在台灣估價中以比較法產生的「價格」經常高於以收益還原法的「價值」甚多。如果回頭去調整收益還原法的一些因子,讓它去貼近現在的市場價格,很容易了解支持目前市場價格的因素到底是什麼?我們必須設定一個非常低的利率水準,接近於零風險的風險貼水,而且頗高的複合租金成長率算出接近於市價的價格。

從這裡就可以推知支持目前高房價的三個基本要素,超低利率的金融環境、相信未來利率不再走高、期待租金將持續成長。這就是目前台灣房價只會漲不會跌神話的三大基石。只要基石穩固,神話就能持續,一旦基石鬆動了,房地產神話就會跌下神壇。

這些基石有些自然形成的,比如說剛好台灣戰後的人口出生潮,讓購屋年齡層人口維持高檔;家戶平均人口逐漸縮減,使家戶量上升,抵銷了部分人口縮減帶來的衝擊。有些則是人為操縱的,比如說不合理的利率水準與資金量、違逆人口動態的公共建設。

為因應新冠疫情,美國祭出無限量寬鬆後,我立即就預測將會有一大波的資金潮刺激國內的房市,當然民眾預期心理起了不少推波助瀾的作用,目前有些案場的來客量的確是有些火爆,各類房價指數都出現推升狀態。由於美國聯準會宣示低利率起碼維持到二○二二年,許多金融專業機構預測低利率會維持到二○二三年,預期這波房地產榮景這兩三年沒有問題。其實我看得更樂觀一些,因為美國釋出的貨幣量實在太大,以上次美國聯準會縮表的節奏來看,貨幣退潮的速度將非常緩慢,所以我預測房市多頭有機會到二○二五年。

以目前稅制結構,房地產不宜短線買賣。所以即使房市多頭有機會走到二○二五年,但是二○二五年之後呢?如果經濟復甦了,不合理的低利率將會走揚;擾亂資源分配的過剩資金可能退場;台灣戰後人口潮步入高齡,人口斷崖的新生代陸續成為購屋主力,當支持價格超過價值的基礎被動搖,房地產不跌神話是否能持續就有隱憂了。當然我們不排除更過分的財政政策與貨幣政策可能出爐,畢竟台灣數十年來累積的經濟實力,還有被提取的空間。無論如何二○二五年以後的房地產景氣能見度不高,目前購置住宅者,建議仍是以價值導向為主要依歸,也不要過度曝險為宜。

(作者章定煊是景文科技大學財務金融系副教授)

 

明年,新冠疫苗上市後就能恢復正常生活?

https://udn.com/news/story/121739/4935903?from=udn-catelistnews_ch2

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2020-10-09 10:53:07經濟日報 記者游智文/即時報導
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示意圖 記者游智文/攝影
示意圖 記者游智文/攝影
 

 

房價居高不下,不少人預算有限,只好挑相對便宜的建案,購買之前,還會上網查詢建商口碑,看到負評,常會告訴自己,那只是少數,是工班「不小心」造成的。房產學者表示,一分錢一分貨,買平價建商的產品,就要有心理準備,不要心存僥倖。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,住宅的品質和營造成本有絕對關係,一個建案營造成本15萬,一個建案9萬,15萬比9萬高了接近7成,品質一定天差地別。消費者很難得知建案真實營建成本,不過,某些建商推出的產品,售價總比同區其他人來得低,通常就是從節省營建成本著手。

他說,現在網路的訊息很流通,某些平價建商產品小瑕疵不斷很多人都知道了,但許多消費者明知如此,仍然飛蛾撲火的衝上去買。消費者的心理容易理解,他們總是希望網上流傳的那些小瑕疵,是營造廠或工班「不小心」的,他們不會這麼倒楣。

事實上,這些小瑕疵經常是營造成本較低造成的,更麻煩的是,如果成本是省在看得到的地方,消費者以後容易處理,但成本若省在看不到的地方,消費者以後要處理就很困難了,甚至根本沒辦法處理。

章定煊表示,平價建商形象已經跟平價連結了,通常他們不會再改走高品質路線。一分錢一分貨,買平價建商的產品,就是要有心理準備,不要心存僥倖。

https://house.udn.com/house/story/5887/4922321?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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中時新聞網 
房地產市場越熱價越高,為何還有那麼多人願意買房?(圖/中時資料照)

房地產市場越熱價越高,為何還有那麼多人願意買房?(圖/中時資料照)

房市相當熱銷,房產專家章定煊在臉書表示,案場的人變多了,,中古屋賣相好的有10幾組客人排隊看屋,看似台灣經濟振興,政府、業者以及屋主地主都相當開心,但他另有其他看法。

章定煊表示,因為學房地產,身邊總是有人詢問房市現況,這2年給出的答案都是「短期會漲,長期我不知道」,然後就有人問說該買房嗎?他卻感覺到恐懼,這麼多年來,民眾已經不相信經濟還能發揮看不見的手的功能,因為政府總是會把手伸進去,把房價往更不合理的方向推過去,所以房價長期會回到合理的價格,也成為房地產的笑話。

章定煊指出,不相信政府有誠意讓房價回到合理價格,甚至長期房價將繼續不合理漲下去,於是未購屋者開始恐懼,深怕再不買房將會後悔,這樣恐懼驅動下,好遠好遠的區位、好小好小的空間、好老好老的屋齡,都讓明知能力不足的購屋者成為屋奴,讓接下來的人生為房貸而活。

章定煊認為,雖然有人買房,他一定會說恭喜恭喜,但也有人疑問,若買這麼貴的房子,未來政府HOLD不住,怎麼辦?他說既然買了,就安心的住吧,時間能解決一切。但若是自己面對這問題,他認為,這不是很悲劇嗎?沒有買的,因為恐懼就衝進去買了。

章定煊感嘆,沒有買房的人因為恐懼而行動,但買了之後,還要擔心受怕,怕哪天不合理的房價會崩掉,「剛性需求…好可憐的需求」。

文章來源:章定煊臉書

(中時新聞網)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20201006005324-260410?chdtv=

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2020-10-05 13:27:50經濟日報 記者游智文/即時報導
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近來房市頻傳建案熱銷,房地產學者章定煊表示,這波房市回溫,大家都說是剛性需求,但他看到卻是恐懼:很多人都因為害怕現在不買,只漲不跌的房價,讓他們永遠都買不了,因此衝進去買。

會這樣,主要是每當房價要回跌,政府總是會把手伸進去,把房價往更不合理的方向推過去。現在人們已經不相信政府有誠意讓房價回到合理價格了,甚至會長期的讓房價繼續不合理下去。房價長期會回到合理的價格,已成為房地產的笑話。

章定煊表示,最近房市確實蠻熱的,案場的人變多了,中古屋賣相好的十幾組客人排隊看屋。他看到業者都好開心,屋主地主都好開心,政府也應該好開心才對。但這個局面是大家想要的嗎?

「現在的房市熱我看到什麼?恐懼!」章定煊說,在擔心現在不買,永遠都買不了的恐懼驅動下,好遠好遠的區位、好小好小的空間、好老好老的屋齡都讓明明能力不足的購屋者,跳下去成為屋奴,接下來的人生就是只為了付房貸而活。

但跳下去了之後就不用再恐懼了嗎? 他總會聽到有人跟他說,買這麼貴的房子,以後萬一政府hold不住了,怎麼辦?

章定煊說,這不是很悲劇嗎?沒有買的,因為恐懼就衝進去買了。買了之後,還是一直擔心受怕,怕有一天不合理房價會崩掉。這樣的剛性需求,真是好可憐的需求。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5887/4911285

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2020-09-13 10:50

 

專家指出,全台灣各縣市的房價都在漲,只是漲多和漲少而已。(郭晉瑋攝)

專家指出,全台灣各縣市的房價都在漲,只是漲多和漲少而已。(郭晉瑋攝)

房價高漲,民眾叫苦連連,只能盼望哪天房價會下跌。但房價下跌並不是簡單容易的事,在大環境下,何時會降價沒有人猜得準。為此,財經學者章定煊日前在臉書上分享對於現今房價為何如此高漲的看法。

 

房產學者章定煊在臉書上po文分享,表示台灣2019年底普通家戶數為826萬戶,而住宅存量為892.5萬宅。因為住宅存量高於2019Q4家戶數,所以全國住宅家戶比為108.0%。由此看出住宅存量高於家戶數,台灣根本不缺住宅。但最近幾年房屋存量跟家戶數的變化百分比卻越來越相近。

 

章定煊說,整天在扯剛性需求影響房價,他認為哪來這麼多剛性需求,大家都以現在流行低總價小宅做為首購剛性需求的證據。誰說買低總價小宅的就是自住剛性需求,沒人規定投資置產必須買中高總價宅,不能買低總價宅。

章定煊於臉書po文,指出房價上漲的原因。(翻攝自章定煊臉書)
章定煊於臉書po文,指出房價上漲的原因。(翻攝自章定煊臉書)

章定煊在臉書中也提到,如果這幾年的房價變化真的是剛性需求造成的,最可能就是家戶遷徙造成,人口受到某些地區建設吸引而移動,因為總需求跟總供給沒太大變化,應該是某些地區價格上揚,某些地區價格下跌。但是他透過清華安富的房價指數,發現全台灣各縣市都在漲,只是漲多和漲少。更誇張的是人口外流的幾個縣市竟都漲翻了!


因此,章定煊認為,台灣房價上漲還包含了是投資需求在其中,並不是只有剛性需求而已,我們要面對現實。

 

文/戴鈺純

https://www.storm.mg/article/3024297

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2020-09-02 16:30經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

聽過「從都市外圍房子開始買」、「買得起趕快買」、「新的重劃區比較好」這些說法嗎?房產學者章定煊說,現在網路上還很多人用這些舊觀念在教人,其實時代不同,這購屋法則根本不能一體適用。

以從都市外圍房子開始買為例,章定煊表示,過去是因為人口成長,都會區往外擴,外圍蛋白區房子比較便宜,先在外圍買,幾年之後,隨著都市擴大,蛋白區會增值,累積資本後,就比較有能力擠進蛋黃區,甚至蛋白區直接變成蛋黃區。

但現在情況早已不同,人口減少,經濟發展遲緩,城鄉差距愈來愈大。很多都市不是擴大而是縮小,現在買外圍蛋白區房子,幾年以後,可能變成蛋殼區,不但進不了市區,還可能愈離愈遠。

「買得起趕快買」也一樣,以前工作很好找,調薪速度快,手上有錢提早買房,一方面儲蓄,隨著薪資成長,房貸也會愈繳愈少,早買房早輕鬆。

但現在,台灣不只低薪,薪水也不成長,甚至倒退嚕,而且隔個幾年就出現結構性失業,手上有錢買了房,現在薪水可以應付,並不代表以後也可以,萬一失業,現金流一斷,可能就是家庭財務的大災難。

章定煊說,新的重劃區比較好,是業者售屋一種說詞,前幾年也成為熱門購屋法則。在過去,新興重劃區規畫整齊,環境佳,耐心等候生活機能到位,區域會發展起來,房價也會增值。

現在也不同。由於人口減少,不少重劃區因為地點較偏,交通建設規畫沒跟上,怎麼就是發展不起來。買新重畫區過去坐等增值,現在可能套得死死的,只有認賠才能脫身。

章定煊表示,很多人仍相信過去留下來的購屋法則,但過去台灣沒有少子化問題、沒有低薪與成長停滯的問題、沒有貧富差距過大問題、沒有就業困難問題,也沒有城鄉差距的問題。現在這些問題都很嚴重,法則怎麼還能一體適用?

他說,房地產一個非常昂貴的商品,也是一種具有非常多獨特特性,而且特性差異很大的產品。每個人因為不同的生活特性,需要不同特性的房屋,過去購屋法也許能用,但已不再是全部都適用。

https://money.udn.com/money/story/5621/4829458?from=ednappsharing

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2020-08-17 11:25:16經濟日報 記者游智文/即時報導
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電梯大樓營造成本是多少?房產學者章定煊表示,實際成本和樓層數、建材等級有很大關係。依土開算法,一坪大概要10到11萬以上。10萬以下營造品質就不太理想了。如果壓到8萬元以下,最好趕快去認識一些比較好的抓漏師傅,很可能長期需要。

章定煊表示,營建成本一般公司不會講,消費者也不知道。不過,如果土地成本一樣,建案要價卻區域行情低很多,每坪便宜5、6萬元,就要特別小心,很有可能營建成本低於8萬以下。

近來不少建商表示原物料上漲,加上房市缺工,房價不漲不行。房產學者章定煊說,營建成本上漲,對房價影響有限,以一般建案來算,一坪成本大概就是10來萬,營造成本上漲了20%,就房價的影響不過就是2萬而已。

章定煊分析,建商喊漲,主要是因為近來土地成本上漲的速度,比房價上漲的速度要快。對於沒有囤地養地的建商而言,土地成本一直上升,又無法全數轉嫁給消費者,毛利率直直下降,真是苦不堪言。

面對這種情況,有些建商認命,接受低毛利時代來臨,有些則對消費者洗腦,說因為營造成本增加,建造品質比較好,所以要貴一點,一坪要貴十萬。只是又不是蓋防核爆、防九級地震的豪宅,營造成本怎麼可能增加這麼多?

章定煊說,價格拉高,房子就不好賣,建商仍出這招,原因就是土地成本太高了,只好用這種訴求來拉高附加價值。購屋者願意買單的原因,或許是因為劣質建案雷到的新聞太多,大家願意買品牌、買安心,所以願意多花這個錢。

另一方式則是直接把營造成本用力的往下壓,壓到十萬、甚至八萬以下,然後再以較低價格銷售。

一般認為,一個每坪營造成本12萬的建案,跟每坪營造成本8萬的建案,消費者一定會選12萬的,但事實上會選8萬的。因為消費者根本不知道建案每坪的造價多少,只看售價,營造成本8萬的建案和一坪12萬建案相比,一坪少4萬,反應到賣價,30坪就可以少120萬,一般消費者很難不心動。

只是如果買到營建成本一坪8萬以下的,就要老天保佑了,最好趕快認識一些比較好的抓漏師傅,因為很容易就成為抓漏師傅的長期主顧。

示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5887/4787611?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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2020/07/21 16:03:00

記者陳韋帆/台北報導

台灣房價只漲不跌已是趨勢?無殼蝸牛教授章定煊日前提出「貨幣寬鬆」、「低利環境」等因素將使台灣房價接連攀漲,建議政府因在稅制上再做思考。此論點引起網友討論,認為「日本貨幣更氾濫」、「美國持有稅高房價照樣上漲」。

 ID-2675847

 ▲ 日本房價1990年曾推出稅改,明顯抑制房價上揚。(圖/翻攝自免費圖庫Pexels)

「日本貨幣氾濫」且「利率」更低,但為什麼房價漲幅很小?章定煊說,約30多年前,日本經濟泡沫化正嚴重時,租金吃掉大部分企業獲利,日本政府也在1990年推出房地產稅改,可惜為時已晚,直接導致1992年的泡沫崩潰。

雖然沒有成功阻擋泡沫化的崩潰,但近10年房價漲幅才8.43%,也可以說是成功抑制房價上揚,以日本現行的稅制而言,光是買入,就要先交3%的持有稅;自用的話每年還要交1.4%固定資產稅跟0.3%的都市物業稅,出租用的要交4%的固都稅。

倘若最後要出售,五年內必須繳交39%稅金,超過五年也要交20%。重要的是日本人口嚴重老化,住屋需求日低,房客又有借地、借家法的保護,這些稅賦根本大多數無法轉嫁給房客身上,所以熱錢不再往房市方向跑。

 ID-2675845

 ▲ 美國房價無法抑制,主因是「供不應求」,且無法律保護租屋者。(圖/翻攝自免費圖庫Pexels)

「美國持有稅高房價照樣上漲」主因來自於美國是「移民者天堂」,光1980年至今,人口從2.2億成長到3.3億、50%。導致房地產供不應求,而美國又缺乏保護租屋者制度,租金甚至可占比租屋者家戶收入的30%以上,

供給不足除了過多的合法+非法移民造成,也因為美國環境保護相當嚴格,即使擁有土地權,也不見得可取得營建許可,最後熱錢、供需失衡兩者同時發威,熱錢不斷流入房地產,稅制無法保護租屋者,讓租屋族成為最大的受害者。

 ID-2675927

 ▲ 章定煊認為,台灣因借鏡日、美失敗足跡,避免步入兩國後塵。(圖/記者陳韋帆攝影)

最後,章定煊說,各國環境不同,其實難以比較,但倘若只看熱錢流入房地產的狀況,相對日、美,台灣也只是進行式,我們不該急著反駁「房價必漲」趨勢,而是應該借鏡這兩大國家的失敗足跡,避免台灣成為下一個因房產熱度過高,導致經濟泡沫化的國家,也提前為弱勢的租屋者做好準備。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=783427

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中時電子報 
房市將回到基本面?(圖/中時資料照)

房市將回到基本面?(圖/中時資料照)

新冠肺炎疫情侵襲全球經濟,各國央行大舉撒錢,美國聯準會(Fed)甚至啟動無限量貨幣量化寬鬆跟降息至零利率,房產專家章定煊當時就認為,民眾將成為金融巨鱷跟國家機器聯手收割的肥羊。如今,章定煊再度在臉書發文表示,建商靠著資金熱潮,房價根本不可能回到基本面。

章定煊表示,截至6月16日數據顯示,Fed資產負債表從去年底 4.2 兆美元激增至超過 7 兆美元,如今規模達到經濟衰退前的8倍。在2008金融海嘯前才0.8-0.9兆美元。事實證明,Fed撒錢力道就是這麼狠,而且保證狠到2022年。

章定煊指出,2007年金融海嘯的時候,許多經濟學家都認為經濟會受到長時間傷害,房價也應該會回到基本面。這句話前半段兌現,這十多年來,全球經濟成長率確低得可憐,然而,房價卻離基本面越來越遠。當時真的有些財團的確相信該理論,真的停止獵地,結果失去先機,國內建商生態因此重組。

這十多年來,各國政府不在乎長期扭曲的金融體制,有了上次金融海嘯的經驗,更多建商只會更肆無忌憚獵地,「炒房炒地金腰帶,認真建設無屍骸」。

章定煊認為,在這一次央行降息寬鬆競賽中,財富正進行乾坤大挪移,缺乏人生第一桶金的青年世代,如果沒有富爸爸或富媽媽的幫忙,無疑的是最大受害者。剛入社會月收入從3萬,到奮鬥十多年,或許能到6到7萬,也許更多,但他們買下人生第一間房子,過去儲蓄變成頭期款被賣方收割,未來20年應有的儲蓄也被銀行的房貸利率收割,除非他們有辦法多買兩、三間去收割別人,不然難以翻身。

章定煊也反思,房價是不是真的有造成現代青年很大的問題?與其浪費政治口水,還不如投入大量經費,做一次大樣本比較的分析報告,如果房價真的是問題,看調查顯示靠需要什麼樣的解決的途徑,去認真解決,因為照他觀察,身邊的確有些青年不太在乎房價問題,可能是等著繼承老一輩的房子,也有可能是年輕家庭不生小孩,所以壓力不大,甚至是部份靠著表現不錯的投資收益,抵銷房價壓力,政府應該好好調查,才知道問題在哪。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200715004397-260410?chdtv

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2020-07-14 13:10經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
全球撒錢救經濟,熱錢湧入股市,也湧入房市。房產學者章定煊表示,有了金融海嘯經驗,建商態度「炒房炒地金腰帶,認真建設無屍骸」,沒人相信房價會回基本面。 財富正進行乾坤大挪移,缺乏人生第一桶金的青年世代,如果沒有富爸爸或富媽媽的幫忙,無疑是最大的受害者。

章定煊表示,金融海嘯時候,許多經濟學者學家認為「世界經濟會受到長期的傷害,所以房價長期也將回歸基本面」。當時真的有些財團建商相信這番說詞,真的停止獵地推案,結果喪失了先機,少賺了好多好多,讓國內建商生態重新洗了一次牌。

他說,關鍵就在各國政府根本不在乎長期扭曲經濟體制,一直扭曲到不這樣扭曲下去,經濟就會崩潰。十多年下來,世界經濟成長率確實低得可憐,然而房價卻離基本面越來越遠。而有了金融海嘯的教訓,面對新冠疫情誘發的貨幣大戰,建商財團的態度就變成「炒房炒地金腰帶,認真建設無屍骸」,不再相信房價會回到基本面這種看法。

章定煊說,在這一次央行降息寬鬆競賽中,財富也隨著貨幣購買力的變化,進行乾坤大挪移。缺乏人生第一桶金的青年世代,如果沒有富爸爸或富媽媽的幫忙,無疑的是最大的受害者。

他們月收入從剛入社會的3萬,奮鬥個十多年,或許能到6到7萬元,也許更多,當他們買入人生第一間房子的時候,他們過去的儲蓄,就變成頭期款被屋主收割了,未來20年應該有的儲蓄,也變成房貸讓銀行給收割了。

除非他們有辦法多買個兩三間,好去收割別人;不然就是存在某些高報酬率的投資標的,不過這類標的就長期看,風險蠻高的。

https://money.udn.com/money/story/5621/4700569?from=ednappsharing

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2020/06/22 12:54:00

記者陳韋帆/台北報導

大安區房價不敗神話破滅?據清華安富房價指數,統計台北市行政區2014~2019年房價漲跌,發現各行政區皆呈現下滑,跌幅-5.99%~-10.18%不等,其中又以大安區跌幅-10.18%、逾一成最多。景文科技大學財金系副教授章定煊表示,過往被稱作房市投資神話的大安區,算是摔下了神壇。

 ID-2621990

▲章定煊指出,南港近年開發題材多,擁有抗跌本質。(圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊指出,台北市近5年跌幅全市-8.16%,最抗跌前三名分別是南港區-5.99%、中正區-6.84%、文山區-7.27%,他分析,南港是近年開發區域,擁有抗跌本質,而中正區是舊市區,有公館、東門、古亭等商圈支撐,文山則長期為房價較低區域,跌幅有限。

 ID-2270730

▲章定煊說,大安區近5年房價跌幅逾1成,算是跌下房市神話神壇。(圖/記者陳韋帆攝影)

跌幅最高的是大安-10.18%、萬華-9.96%、大同-9.38%。章定煊認為,大安區算是摔下了神壇,在東區崛起、西區重整之後,大安區反而處於最弱勢的區塊,萬華、大同則因市容老舊,缺乏房市題材,也相對不抗跌。

 ID-2579061

▲延續近2年房市谷底攀升回溫態勢,松山區領軍上揚,近一年漲幅達3.79%。(圖/記者陳韋帆攝影)

不過章定煊也說,倘若觀察近一年的短期變化,可發現狀態截然不同,由於近2年房市谷底攀升,2019年延續2018年氣勢,全市漲幅達1.46%,僅大同區呈現-0.51%的下滑態勢。

 ID-2622006

▲大安區也出現「跌深反彈」狀況,回升1.6%。(圖/記者陳韋帆攝影)

近一年漲幅最高前三名由台北市東邊松山3.79%、南港2.77%、跟信義2.10%囊括;大安區跟萬華區則出現「跌深反彈」的狀況,也分別上揚1.6%、1.97%。

 ID-2505663

▲缺乏話題的的文山區也出現回漲情況,漲幅0.39%。(圖/記者陳韋帆攝影)

而近年文山區雖然缺乏題材,但衝著房市回溫,也漲幅0.39%,與士林區 0.23%、大同區 -0.51%,三區一起墊底當同學。

 ID-2230479

▲章定煊說,倘若覺得他的解讀不解風情,大家可以自己找心中最舒服的答案。(圖/記者陳韋帆攝影)

最後,章定煊提醒,他的解讀倘若讓人覺得不解風情,其實房市哪一區增值、抗跌潛力最佳,從數字中或許每個人,都可以找到自己心目中,最舒服的答案。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=765950

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新冠肺炎疫情爆發,一度引發外界疑慮,是否會像當年SARS疫情導致台灣房市崩盤,但隨著疫情趨緩,經濟有望在急速下墜後強彈,各地房地產市場的買氣回籠,台灣房市下半年呈緩升格局。

對此,房產專家章定煊在臉書表示,房價大跌所發生的鍊鎖效應太大,整個利益結構不可能讓這件事情發生。章定煊表示,房價下跌,會引發流動性緊縮的效應,他也舉了一個例子,說明這個市場現象。

章定煊敘述,家裡留給自己在屏東一塊300坪土地,地處偏僻,10多年前不太值錢,雖然是建地,每坪約1萬、總價約300萬,在小市鎮裡且比較外圍的區域,原本想弄個休閒民宿,並寫了份漂亮的計畫書以及相關準備手續,向銀行申貸700萬,但無論如何修改計畫書,或是換銀行貸款,向銀行申貸的700萬都沒有下文,打死借得到150萬就了不起了。

後來,陸客來了、炒地皮的來了,聽說高鐵南延,還是備選車站之一。這土地從原本的1坪1萬漲到1坪7萬,土地總值變成2100萬。結果銀行業務主動跑上門了,不但700萬沒問題,銀行業務還一直鼓吹我再貸個300萬的「周轉金」。

章定煊表示,這時他就困惑,多貸300萬幹什麼?銀行業務一臉曖昧的說,可以做「那個」用途。銀行業務就說,台北市南海路一號彭伯伯(現在是楊伯伯)命令「那個」字不能說,台北市南海路一號彭伯伯(現在是楊伯伯)命令「那個」字不能說。

所以房價上漲,大家開心,這樣經濟有什麼問題?章定煊指出,這2年陸客不來了,而且以後可能也不會來了,炒地的絕望了,更慘的是高鐵南延定案車站不在家鄉,土地價值也只剩1000萬。至於1000萬貸款,則是被銀行風管部門擋掉,不只民宿開不成,其他人也沒得賺,更「周轉」不了。

章定煊解釋,房地產價值決定了信用額度(credit line),一旦房地產下跌,整體信用額度下滑,許多「佛地魔」遊戲都玩不下去,經濟體制不會讓這些泡沫破滅,這場遊戲開始後也不能回頭了。

 

 

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/283880.html

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中時電子報 
囤房與空屋議題近期又被拿來討論。(圖/中時資料照)

囤房與空屋議題近期又被拿來討論。(圖/中時資料照)

隨著民間團體與內政部次長花敬群之間討論,囤房稅與空屋的議題近期又開始爆發,房地產學者章定煊在臉書發文指出,如果政府拿出經濟數據,可能只剩下房地產,其他都爛光了,也許居住正義就可以扔到一邊去了。

章定煊認為,十多年來房價翻倍,現在的房價也超過了2015年房價的最高點。2018年台灣營造業占台灣GDP 2.52%,不動產服務業及住宅服務業占8.18%比重,2018年底國富毛額資產分配結構觀察,金融性資產毛額占 84.26%,其中按現值公告土地占43.76%,房屋及營建工程占 20.32%,兩者合計64.08%,若是用市價來看,恐怕更高。

章定煊表示,年輕世代有很大的經濟負擔與下一代養育費用等社會問題,「有土斯有財,沒土的人只能去吃土!」的狀況,幾年下來在台灣依然不變,這也是近年住宅市場小宅化的主因。

至於囤房與空屋關連性,章定煊認為,因為沒有這類研究,所以無法判定對錯,這當中牽扯相當多因素(包括空屋與屋齡、房屋結構、區位等),就算改善空屋率、房價,也不一定有多少效用。

章定煊也以自己觀察,分析出3種囤房者,分別為在賺差價的短線交易者,為子女預備房屋或是收取租金的小規模長期囤房者,以及實力的個人、家族,從先輩繼承眾多房屋的大規模囤房者。從以上來看,囤屋者通常沒有空屋,房屋也不在名下,內政部卻稱75%的人名下只有一屋,但卻占這些空屋總量的58%,代表這些人自己有家不住,去睡火車站嗎?

至於囤房稅是否能讓房價合理化?章定煊認為,實質稅率太低,對擁有這麼多資產的人相當無感,不如說實施囤房稅是一種宣示效果。

章定煊最後提到,大量的銀彈隨著在金融體系等著,題材由刺激景氣的舉債而來的公共支出支撐,政府則是表態誰都不准碰房市,基本上沒有國際性的外來重擊下,台灣房市維持緩和偏多的格局不會改變。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200603000017-260410?chdtv

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中時電子報 
房價下跌,引發的連鎖效應更大。(圖/中時資料照)

房價下跌,引發的連鎖效應更大。(圖/中時資料照)

新冠肺炎疫情爆發,一度引發外界疑慮,是否會像當年SARS疫情導致台灣房市崩盤,但隨著疫情趨緩,經濟有望在急速下墜後強彈,各地房地產市場的買氣回籠,台灣房市下半年呈緩升格局。對此,房產專家章定煊在臉書表示,房價大跌所發生的鍊鎖效應太大,整個利益結構不可能讓這件事情發生。

章定煊表示,房價下跌,會引發流動性緊縮的效應,他也舉了一個例子,說明這個市場現象。

章定煊敘述,家裡留給自己在屏東一塊300坪土地,地處偏僻,10多年前不太值錢,雖然是建地,每坪約1萬、總價約300萬,在小市鎮裡且比較外圍的區域,原本想弄個休閒民宿,並寫了份漂亮的計畫書以及相關準備手續,向銀行申貸700萬,但無論如何修改計畫書,或是換銀行貸款,向銀行申貸的700萬都沒有下文,打死借得到150萬就了不起了。

後來,陸客來了、炒地皮的來了,聽說高鐵南延,還是備選車站之一。這土地從原本的1坪1萬漲到1坪7萬,土地總值變成2100萬。結果銀行業務主動跑上門了,不但700萬沒問題,銀行業務還一直鼓吹我再貸個300萬的「周轉金」。

章定煊表示,這時他就困惑,多貸300萬幹什麼?銀行業務一臉曖昧的說,可以做「那個」用途。銀行業務就說,台北市南海路一號彭伯伯(現在是楊伯伯)命令「那個」字不能說,台北市南海路一號彭伯伯(現在是楊伯伯)命令「那個」字不能說。

所以房價上漲,大家開心,這樣經濟有什麼問題?章定煊指出,這2年陸客不來了,而且以後可能也不會來了,炒地的絕望了,更慘的是高鐵南延定案車站不在家鄉,土地價值也只剩1000萬。至於1000萬貸款,則是被銀行風管部門擋掉,不只民宿開不成,其他人也沒得賺,更「周轉」不了。

章定煊解釋,房地產價值決定了信用額度(credit line),一旦房地產下跌,整體信用額度下滑,許多「佛地魔」遊戲都玩不下去,經濟體制不會讓這些泡沫破滅,這場遊戲開始後也不能回頭了。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200610004395-260410?chdtv

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中時電子報 
降息讓房貸利率下調,但自住客想買房恐面對更多問題。(圖/中時資料照)

降息讓房貸利率下調,但自住客想買房恐面對更多問題。(圖/中時資料照)

因應新冠肺炎疫情對經濟衝擊,我國央行在今年3月降息1碼,這也是睽違4年來首次調降利率,更打破「彭淮南防線」,有些人認為,這樣房貸利率跟著調降,是否民眾離自有房的夢想更進一步?對此,房地產學者章定煊在臉書發文指出,自住客面對包租兼囤房炒房公,將面對更劣勢的情況。

央行3月降息1碼(0.25個百分點),重貼現率由1.375%調降至1.125%,打破央行前總裁彭淮南的在2008年金融海嘯時的寫下利率低點,創下史上利率最低點。

章定煊表示,一般外界對於利率如何影響房地產的理解,都是用每個月增加或減少多少利息來看,所以無法理解每個指增加或減少1000元、甚至是幾百元的利息,對房價刺激為何這麼大,因為大家都忽略了包租公真正的計算方式。

章定煊以先前富邦人壽砸282.87億元標下大南港土地為例:不假設其他因素,若收益率目標為2.8%,若貼著最低收益率2.095%出價,年收益計算為:282.87%*2.8%=7.92,再照著2.095%出價,就可以出到7.92/2.095%=378.04億,比原先標價遠遠多出100億。

以不考慮房價複合成長率,假設每年房租淨收益20萬,每年的折舊費用抵扣租金成長,所以租金淨收益可以維持不變。一般購屋為自備款3成、貸款7成,年初時,定存利率約1.370%,房貸利率約1.98%,加權資金成本率為1.6737%;2020年3月定存利率0.815%、房貸利率1.59%,加權資金成本率為1.2842%。若假設報酬率為資金成本率提高1%,就會從2015年的2.6737%,來到現在的2.2842%,直觀來說對房價影響不大,但若從先前的出價邏輯來看,2015年出價748萬,2020年則是來到876萬,價差來到128萬。

章定煊指出,一個人的資金成本率越低(也就是閒錢太多),預期房價成長率越高,要求的報酬率越低,出價也會相當驚人,並總結3項重點:以目前低利率利率再調降1~2碼,對房價有很大刺激;當高資金成本率自住客,對上低資金成本率包租兼囤房炒房公,將處於劣勢;投資房是選擇要考慮許多變數,包括資金成本率、預期房價成長率、要求報酬率、房租成長率、折舊率。

文章來源:章定煊臉書
文章來源:越夯地方死越慘! 專家警告2類房產爆逃命潮

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200527003753-260410?chdtv

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2020-04-20 12:16:25經濟日報 記者游智文/即時報導
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台北房價高到不合理,大家都買不起,但有錢人逛房市跟一般人逛超市一樣,買房像買菜。景文科技大學財務金融系副教授章定煊說,會出現這種情況,都是因為全世界爭相修練超氾濫貨幣「辟邪劍法」。

辟邪劍法是金庸小說中,一門極為陰損毒辣的功夫,修習者必會斷子絕孫,而且「不見劍譜則已,一見之下,定然著迷,再也難以自拔,非從頭至尾修習不可。就算明知將有極大禍患,也是一切置之腦後。」

章定煊說,近代的超級氾濫貨幣政策,就是辟邪劍法,它是一個劫貧濟富的政策,造成了極嚴重的貧富差距。

以美國為例,2017年華盛頓郵報引用紐約大學經濟學教授Edward Nathan Wolff的研究,若把美國比喻成「美國派」,最富的前20%人,可吃上90塊美國派;前20%至40%的中上階級只有8塊美國派。

財富在40%至60%之間的中產階級,實質上已經快變成無產階級了,只有2塊美國派;財富在60%至80%的中下階級根本就是光屁股了,只有0塊美國派;而最窮的20%人,不僅沒的吃,還得倒貼出1塊美國派。

章定煊說,超級氾濫貨幣政策最「陰損毒辣」之處在於它把整個經濟僵屍化,從金融海嘯後,全球陷入低成長陷阱(low growth trap),投資不足、低信心、低成長、低通膨的惡性循環。類似於網際網路、智慧手機之類的殺手級應用都沒有再發生。

同時,在貨幣氾濫下,房價也與基本居住需求脫節,金融海嘯前美國FHFA房價指數224,已經是超級泡沫化的數字了,2020年一月的時候已經高達284了,超越泡沫,更大泡沫。

明明是不好的政策,可是美國前聯準會主席伯南奇就像金庸小說裡的林平之,「試了第一招之後,決不會不試第二招;試了第二招後,更不會不試第三招。」。所以伯南奇任內量化寬鬆整整來了三波。

這次面對新冠疫情,之前一直力抗美國總統川普的現任聯準會主席鮑爾,也抗拒不了誘惑,祭出更誇張的名目零利率、無限量寬鬆,購入垃圾債等超越前人的貨幣政策。

章定煊說,這下子僵屍經濟可以說練成僵屍王了。這個僵屍經濟的最後盡頭就是變成東方不敗了。美國這個僵屍王可怕之處在於傳播力超強,讓全球經濟僵屍化。國國爭練「辟邪劍法」,成為佛門正宗武功。

他說,其實很多政策都有辟邪劍法這種特性,一個臨時性的方便政策,到期後,就再延。即使啟動者不想再延,也會有「民意」讓它再延。就算有日落條款,到期之後也會讓它日不落。

獎勵投資條例就是這樣,撐了30年怎樣都日不落,好不容易日落了,變成促進產業升級條例又撐了20年;2002年土地增值稅減半也是這樣,本來只是兩年的臨時措施,後來乾脆入法永久減半。

現在有些政策也看得到這種情況,潘多拉的盒子打開了,就再也關不上。對政客來說先收割再說,再大的後患,也是以後的主政者倒楣。後面的主政者也不是傻蛋,再往後繼續丟。這是很多國家明知走在衰敗的路線上,卻怎樣都擺脫不了。

章定煊表示,這次量化寬鬆與大灑幣,不見得會像前幾次金融危機有這麼好的效果。這次的疫情是生產、消費、流通到處在斷鏈,需要非常多的細部財務計畫,才能把斷鍊的地方都接上去。而且貨幣已經灑到爛了,利率傳導帶動經濟功能已化為烏有。

不過因為金融海嘯之後的無限量貨幣寬鬆的效應,帶來的十年房市超級大多頭,讓人印象太深刻,這時建商會認為放一放沒關係,不急著降價,至於購屋者,有人可能相信房市未來會漲,趕快訂一間,自住的發現沒便宜可以揀,會不急著下手,買賣雙方還需要再較勁一陣子。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

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台灣央行3月宣布降息1碼,國銀紛紛調降房貸利率,引發租屋族轉向開始考慮買房的話題,對此,景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書表示,自己也想過會不會因為利息支出比租金支出低去買房子,但後來看了一些學術文獻,發現這件事好像是不成立的。

章定煊指出,各國都有租金乘數(房價/租金)越來越高的現象,租金在買房決策當中關聯不大,租金跟利息比較決定要不要買房也不存在,文獻提到,租房子使用權會受到限制,買房還是有能力的話優先選擇。

章定煊分析,降息在住宅部門對於自住客來說,能否降低購屋門檻其實影響不大,重點倒是放在會不會因為貨幣氾濫導致購屋放款成數可以增加。若是對當包租公的置產客來說,一種是租金只要能應付維護成本就好,另外一種是貸款買房後,以收租為主要收益,若利率降低將是一大利多。

章定煊也提到,除了租金與利息的問題外,還要考慮未來處分房屋的損益,以及預測從購入到處分中間的期間,租金與利率的變動走勢,但這牽扯的關係太深,幾乎會進行財務試算的,只有大型的商用不動產或是土地開發案。

也因如此,章定煊表示,降息所造成的資金氾濫,大型金融機構或財團手握大筆廉價資金,最容易吸納這些資金的就是土地,高雄開發區土地標售,本來預期脫標7成,結果全壘打,南山人壽以312億元搶下世貿三館土地地上權,都是很有指標性的結果,後續的大型土地標售案結果很值得觀察。

文章來源:章定煊臉書

 

 

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/253004.html

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2020/04/07 19:07:00

記者陳韋帆/台北報導

今年六都第一季建物買賣移轉棟數達5萬3,364棟,交出一張漂亮成績單,但無殼蝸牛章定煊接受《三立新聞網》專訪則指出「不要被表象數字蒙騙了,現在成交的都是『健康的』買家與建商。」

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▲章定煊認為,目前移轉量只是呈現過去房市熱度,與現況無關。(圖/記者陳韋帆攝影)

那移轉棟數為什麼會交出漂亮的成績單呢?他解釋,從看屋到買屋過程中,包括選屋、議價、銀行貸款、過戶手續等,時間長達1~3個月,購買預售屋則更久,可能要2~3年才能交屋,且移轉棟數還包括二手屋交易,所以無法直接作為房市整體現況的參考數據。

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▲心態健康的買賣雙方才有辦法成交,但市況卻多數相反。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊說,受武漢肺炎(COVID-19、新冠肺炎)疫情影響,現在看房子的人確實很多,也令他「相當傻眼」,但細看後才發現,大多數都是房仲術語中「心態不健康的買家」,指的就是想要大砍價、撿便宜的人;而多數的建商,也是所謂的「心態不健康的賣家」,指的就是開價很硬,不願意讓利的屋主。

兩個不健康的買賣雙方,當然就難以成交,但第一季的移轉量又是如何出現?由於房市近2年回溫,不少人年前尚未買屋,加上疫情剛出現時,國人並沒想到會拖到現在,「心態健康的買家」受看屋風潮影響,也就在第一季直接購屋,帶動了風潮。

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▲非一級戰區趁機清餘屋,主流戰區價格依舊堅持。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

「健康的買家」在市場上尋找房子,遇上過去在非房市一級戰區大量蓋屋的建商,由於手頭餘屋相當多,也想趁這波疫情出清,變成「心態健康的賣家」就開始適度讓利,雙方合意下,形成了一波波「特殊案例」成交風潮。

但實際上,這波購屋風潮進行時,市場上的強勢建商依舊沒有降價,都在等待疫情過去,反倒是邊緣區域的建商開始讓利賣餘屋,所以在預售屋、新成屋市場上,其實整體看來銷售率並不理想。

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▲大量發行貨幣後,房價將會有一波短期上揚。(圖/記者邱榮吉攝影)

對於房市未來狀態,章定煊並不全然悲觀,他認為「受疫情影響,各國政府勢必大量發行貨幣,致使房價上升,所以未來將有一波短期房價上揚風潮,不過由於價格無法下滑,成交將越來越困難。」

章定煊最後提醒,雖然房價將有因貨幣政策上揚可能性,但多數屋主並未持有多戶,在不賣的狀況下,等於沒有賺到,但物價也會因貨幣政策,開始上揚,將是持有3戶以上房子的人才有可能受惠,貧富差距將持續擴大。

https://inanews.tw/archives/167876

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2020-04-01 12:13經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
疫情持續延燒,但截至目前房市受影響不大。房產學者章定煊表示,還好之前實施房地合一稅,現在台灣房市以低總價的自住市場為主,投資也是收租長線操作為主,房地產行情才會在現階段還挺得住。

不過國內房市並非沒有「軟肋」,有三種人是市場隱憂,只要這三種人不要無理性的亂砍,造成房地產市場的「夜驚」,房地產行情短期來說還是可以穩定。

章定煊表示,台灣股市與美國股市近來都發生了類似軍營「夜驚」的現象,尤其是台灣股市,外資大喊一聲,帶頭亂砍,大家就跟著砍成一團;等到冷靜下來,看了政府利多,發現自己莫名其妙亂砍一通,然後開始回補,造成股市暴跌後,又急反彈。

就一個健康的經濟體而言,新冠疫情就算時間拉長,大不了只是一段時間的消費與生產降低。新冠對勞動年齡的人口死亡率不高,更不可能損壞資本設備,理論上來說,只要新冠疫情獲得控制,生產很快就能恢復,股市不應該跌成那樣。

問題是新冠疫情時間拉長,對於兩種不健康的經濟體有很大的殺傷力。

第一種是原本國家的財富就很薄弱,受到這一段的經濟損失將難以承受。

第二種,嚴重泡沫化的經濟體,泡沫經濟本來就是靠著以債養債,拆東牆捕西牆,現在新冠肺炎導致生產斷鍊、消費斷鍊、資金斷鍊,對於泡沫經濟的威脅就非常大了。

台灣的房市健康嗎?章定煊表示,房地合一稅施行以來,業者跟投資客整天對這個制度說了很多幹話,但如果不是房地合一稅,台灣現在還在炒作不高貴只很貴的高總價產品,買賣移轉棟數一年高達40萬戶,現在能夠逃得過疫情衝擊嗎?

章定煊表示,房市雖然現在還挺得住,但並非沒有「軟肋」。

第一個是2016年以前留下不少中高總價餘屋,屋主一直等著小房炒高後,看有沒有辦法拉動中高總價產品來出手,現在絕望了。

第二、有些建商在這波行情槓桿操作很大,預售第一期都還沒有開工,就已經預售到第四期,如果退定很多,不知道是否撐得下去。

第三、從前年以來,很多建商高價搶地,而且越搶越凶,有些土地的成交價來推算,他們必須要比現在的行情再創新高推案才有利潤,現在短期創新高無望了,他們的財力是否足以做一年以上的養地。

章定煊表示,原則是只要這三種人不要無理性的亂砍,造成房地產市場的「夜驚」,現在房地產行情短期來說還是可以穩定的,只不過成交量大幅萎縮是必然的。

https://money.udn.com/money/story/5621/4460731?utm_source=moneylinemobile&utm_medium=share

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高房價問題在台灣一直無解,加上低利率環境資金擺在銀行只會不斷貶值,景文科技大學財務金融系副教授章定煊就在臉書表示,很多人講十幾年前沒買房,現在後悔莫及,但真正該後悔不是買不買房,而是把資產放在最不該投資的地方:貨幣。

章定煊表示,每年上貨幣銀行學的時候都會講幾個故事,其中一個是辛巴威幣:假如說有一個人2006年持有100億二代辛巴威幣,也就是身家5億台幣的大富翁,但不到一年時間,二代辛巴威幣最大幣值1000億出爐,等於是資產大貶值,這個人也變成只能買十分之一個麵包的窮光蛋。

假如這個人再度於2007年從一張100億起家,瞬間海賺了100億張100億面額的二代辛巴威幣,他又變成身家數十億台幣的大富翁。但2008年,辛巴威再推出第三代辛巴威幣,以100億比1的價值收回第二代辛巴威幣,這個人又只剩下100億元第三代辛巴威幣,換算成原本幣值只買得起3顆雞蛋。

章定煊指出,這個故事的啟示,反應到台灣央行十多來的貨幣政策,從中間偏寬鬆、 偏寬鬆、適度寬鬆、視情況寬鬆等方向持續推進,最後低利率環境就這樣成形。如今,超過500萬大額定期存款利率只有0.160%,一般活期儲蓄存款利率只有0.09%,持有辛巴威幣,是快速的破產,持有新台幣是慢速的破產,同樣的,前者負債是快速消失,進行新台幣貸款,則是負債是慢速消失。

章定煊認為,貨幣最不該投資的地方,想賺大錢的,重點不是在是否房貸,而是應該借款進行財務槓桿操作。章定煊強調,在任何情況下都該理財,而不是房地產就是唯一理財的標的。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 呂承哲)


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