目前分類:章定煊 (15)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

 

中時電子報  
房地產仍扮演經濟火車頭角色?(本報系資料照片)

房地產仍扮演經濟火車頭角色?(本報系資料照片)

長期以來民眾被灌輸不動產業是經濟火車頭的概念,而業者也喜於利用這樣的口號來包裝,然而事實真是如此嗎?景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,房市不等於股市,股市榮景有助台灣經濟,但高房價則可能已經把火車頭產業,搞成火燒頭產業。

 

章定煊在臉書發文指出,房價對於消費的影響,文獻的結果正負不一,國內一向有兩派看法,一個是火車頭產業說,有助於經濟成長,另一個則是扭曲資源說,讓國內經濟停滯。

 

章定煊引述一項國科會補助的研究計畫,台灣消費支出受到加權股價指數及消費支出落後期本身顯著的正向影響,反觀貸款利率對消費支出影響不顯著,至於不斷攀升的房價,本身對消費支出則是負向影響。

 

章定煊進一步表示,簡單的描述上述的研究計畫,就是股市榮景有助於經濟,高房價對消費產生則排擠效應,因為所得都拿去繳房貸,沒錢消費對經濟有害。他強調,高房價有可能已經把火車頭產業,搞成火燒頭產業,至於房貸利率之所以沒有影響到消費,則是因為現在大家買房負擔很重的原因是本金攤還,不是利率。

 

 

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190914000011-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

台灣房價居高不下,小坪數隔出多房的小宅一舉躍升成主流,新莊副都心某建案便將20坪隔成3房,締造北台灣新建案最小坪數3房的紀錄。有學者警告,這類小宅未來可能成為燙手山芋,因為只要家中人口一多,居住品質就會到達極難容忍的程度,在拋售可能性大增情況下,房價恐怕難以維持。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書發文指出,最近的小宅熱讓他覺得有點憂心,有房仲業者建議先買這種小房,以後再換大坪數,但他強調,先決條件是以後要換房時,小房的單價與標準房的單價仍能維持一定的比例才行。

章定煊表示,現在大樓公設比越來越高,這類小宅已不適合比較多的家庭成員長期居住,如果過了一陣子這類小宅退流行了,很令人擔心價格恐怕維持不住。

章定煊並列出小宅規劃常見的5個問題,包括規劃戶數過多電梯恐不夠使用、僅有單面採光通風、無法區分房子前後、隔間機能不全與缺少以及樑柱問題嚴重,民眾預算不足想買小宅換大房,下手前得先三思。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 邱怡萱)


延伸閱讀

北市4字頭房價 這些地區找得到

房價下跌不可怕?專家曝房市最大危機

從買不起到租不起 為何房價持續飆升?

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/145209.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-05 12:18經濟日報 記者游智文╱即時報導
  •  
  •  

不少人 認為房地產是火車頭產業,房產學者章定煊近日在臉書表示,從一項國科會補助、探討台灣股價跟房價如何影響消費的研究計畫結果來看,股市榮景有助經濟,高房價則可能已經把火車頭產業,搞成火燒頭產業。

章定煊表示,此一國科會補助的研究計畫,由政大地政系林左裕教授跟經濟系徐士勛教授主持,探討在台灣股價跟房價如何影響消費,研究在2015年7月結案,今年出刊,研究結果已被Journal of the Asia Pacific Economy學術期刊接受。

章定煊表示,房價對於消費的影響,國內一向有兩派看法,一個是火車頭產業說,有助於經濟成長;一個是扭曲資源說,讓國內經濟停滯。

根據林左裕、徐士勛教授的研究結果,台灣消費支出受到加權股價指數及消費支出落後期本身顯著的正向影響,貸款利率對消費支出影響不顯著,不斷攀升的房價本身對消費支出是負向影響。

研究並指出:「顯示台灣高房價已明顯排擠消費支出並導致經濟成長緩慢甚至衰退,透過此結論以利政府深思當刺激或抑制房價時所產生的連帶效應。」

章定煊表示,簡單的說就是股市榮景有助經濟,高房價對消費產生則排擠效應,因盤所得都拿去繳房貸的,沒錢消費,對經濟有害。房貸利率沒有影響消費,因為現在大家買房負擔很重的原因是本金攤還,不是利率。高房價有可能已經把火車頭產業,搞成火燒頭產業。

章定煊表示,此一研究另外以房價當主變數進行統計的實證研究,結果也十分有趣。

第一、房價會正向自我刺激,也就是高房價會刺激以後更高的房價,不會因為價格高了,降低需求而降低未來房價。

第二、股價上升會短期的刺激房價上升,但半年效果就消退了,跌回去。

第三、利率對房價有短期正向衝擊,但一年後轉為負向,負向效果越來越強,延續到四年後。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4030198

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-08-29 11:33經濟日報 記者游智文╱即時報導
  •  
  •  

 

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

不少理財專家鼓勵年輕人買房,表示買房有如強迫儲蓄,省吃儉用買間房子,要用錢可貸款,未來可增值。房產學者章定煊認為,這種屋奴經濟學未必是明智的,如果窮得只剩下自用住宅,更有可能是一種詛咒。

章定煊表示,曾經有個收入不高的上班族女生,教他名牌包經濟學。這位女生租了一個小雅房,每天將自己的消費壓到最低,把收入都用來買名牌包。女生說,名牌包挑得對買得好,是會增值的,累積到一定的量,可以開二手包的店,買賣交換。

章定煊表示,這種名牌包經濟學,就像現在大家鼓吹的屋奴經濟學一樣,都是把大部分的所得只壓在食衣住行育樂的某一項,然後讓自己其他的各項的消費壓到最低,直到失去生活品質為止。

這樣的消費,如果全心全意熱愛名牌包,或是全心全意熱愛屬於自己的小窩,看來也不錯,沒有這麼熱愛的話,真是何苦來哉,幹嘛把自己搞得這麼慘。

從投資面來看這個問題,章定煊表示,如果看對了,買包跟買房都會大賺。但名牌包是有流行的,萬一20年後流行換了,手上的包就慘了。房子也是一樣,它的價格大多數來自於區位,受到社會結構與經濟結構很大的影響,20年後,經濟社會與社會結構都改變的話,房子還能這麼保值嗎?

擁有自用住宅確有社會階級提升的作用,在財務上,擁有自用住宅也可以提升自身的信用。但在台灣,如果窮得只剩下自用住宅有可能是一種詛咒,擁有自用住宅表示許多社會福利都被排除在外,而且株連子孫,因為直系親屬有自用住宅,連子孫都會被許多社會福利排除在外。

章定煊表示,若要問他現在還能買房嗎? 他的態度是,有錢又有需要,就去買啊!先買先享受;如果要把大部分的收入都貢獻給自用住宅,窮得只剩下房,那就要好好考慮。

https://money.udn.com/money/story/5930/4016701

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-08-25 10:12

▲▼2019台灣房市論壇,座談(一),章定煊。(圖/記者李毓康攝)

 

 

▲章定煊出席2019台灣房市論壇。(圖/記者李毓康攝)

 記者張靖榕/綜合報導

台灣與日本地狹人稠的居住條件相似,因此催生了房產業的「小宅」(室內小坪數隔出多房)推案,但是這種非主流的推案極容易受到影響。房產學者章定煊就擔心,在這種並不適合長期居住的空間下,一旦「小宅熱」退流行了,「價格就維持不住了」。

章定煊在臉書發文表示,台灣近期的小宅熱因為空間小小的,大家買得開心就好,本來不需要多擔心,但對於部分置入行銷說專家建議先買這種小房,以後再換大大的,「真的ok嗎」?他說,這種方式並非不行,但先決條件是將來換房時,「小房的單價與標準房的單價仍能維持一定的比例」。

章定煊指出,他看過台灣最早是在1990年左右推出小房方案,地區在景美女中附近的河堤重劃區,汐止也有推過,但自此之後小房方案就沉寂了好一陣子。他表示,這種推案在過去法令限制下,公設多半可以壓在20%至25%,但「現在小宅真的可以是和比較多的成員長期居住嗎」?

對於這種「一塊蛋糕切成4塊讓4個人滿足,切成8塊難道就能讓8個人滿足」的疑問,章定煊感到「小小憂心」;他引用日本國土交通省(MLIT)曾發布過的「住生活基本計画における居住面積水準」,並舉例佐證他的疑問。

一個權狀25坪,公設比35%,室內面積16.25坪(約54平方公尺)的小宅,隔成了三房,章定煊說「大家就會想,三房的格局起碼可以住一家4口很充裕」,但日本國土交通省的建議並非那麼想。他指出,建議中的4口之家最小面積為50平方米,但理想的居住狀況是只能住到2個人,「這代表的意涵就是,硬擠進四個人人,只能維持基本的生活需求,談不上生活品質。」

因此,章定煊認為不能對「小宅熱」存有太多幻想,「這種小宅只要家中人口一多,居住品質就會到極難容忍的程度,拋售的可能性會大增,建議家庭人口簡單者再購入。」

 

關鍵字:章定煊小宅小宅熱房產雲房產



原文網址: 「小宅熱」拋售機會大 房產學者擔心:與標準房單價比例難維持 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1509282#ixzz5xg9GZYoV 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

https://house.ettoday.net/news/1509282

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

交易量創新高是推案賣得好?專家:只是錢太多

好房網News記者莊婕妤/採訪報導
戴德梁行總經理顏炳立日前在商用不動產記者會上指出,今年土地交易量約1431億元,交易量可望超越2000億元,第一太平洋戴維斯也曾統計,今年上半年購地金額是十年統計新高。而景文科大財金系副教授章定煊3日於臉書發文對此提出一個疑問,建商積極買地真的是因為現在建案賣很好嗎?他並不這麼認為。
章定煊認為,建商會存貨、養地,並不是因為推案賣得好而買地,其實是因為過去的多頭讓建商手上有很多資金,不知道該把資金放去何處,所以都拿去買土地,也認同顏炳立在記者會上所說因市場低利率低,資金自然會流向土地。
建商積極買地,是因為手上資金太多。(好房網News記者李彥穎/攝)
台北市新工處表示,創全國之先,辦理容積代金基金標購私有公共設施保留地,招標金額將近5億元。李彥穎攝
在過去多頭可讓建商有很好的獲利,章定煊說,興富發就是個例子。根據興富發財報,去年營業收入有442億,平均每季也都有100億。興富發董事長鄭志隆也曾在去年尾牙現場表示,銷售案都賣光,賣得好所以會積極買地。而在今年6月的股東發表會上,鄭志龍也說今年將加碼推案加碼到500~600億,比過去多100億。
但根據國泰房地產指數2019年第1季調查報告指出,全國銷售率為11%,較去年同期減少15.3%,除台北市較去年同季增加9.9%,其餘地區與去年同季相比皆為負成長,可看出今年整體推案銷售並不佳。從興富發觀察,2019年Q1營收只有89.81億元,比去年同期下降15.5%。可證明章定煊所說,買土地並不是因為今年建案賣得好。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/955980232287.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報  
房產專家章定煊提到,房市出現一種微妙的現象,建商不但在價格上沒有讓利,還不斷挑戰區域房價高點,全因話術影響消費者與建商判斷。(圖/中時資料照)

房產專家章定煊提到,房市出現一種微妙的現象,建商不但在價格上沒有讓利,還不斷挑戰區域房價高點,全因話術影響消費者與建商判斷。(圖/中時資料照)

台灣房市餘屋量暴增,由其以北台灣近3年預售未售出餘屋數達4.2萬戶,年增2821戶,各縣市則是以新北1.6萬戶居冠,然而,房產專家章定煊卻在臉書提到房市出現一種微妙的現象,建商不但在價格上沒有讓利,還不斷挑戰區域房價高點,甚至比多頭市場出現時還嚴重。

章定煊表示,建商不讓利銷售率就普普了,現在再往上拉抬房價,消費者豈不是更不能接受嗎?他根據目前看案場的表現,指出「看的人多,買得人少」,消費者不埋單的情況下,如果他是建商,心裡應該是涼涼的。

章定煊分析,覺得某些新聞的用語,尤其是某些官方立場的用語,會改變消費者的知覺,學過一些消費者行為的人都知道,消費者的知覺影響消費者,會先於消費者的理性判斷。許多行銷也是直擊消費者的潛意識。舉例來說,房貸餘額、土建融貸款上升,央行會用房市「回溫」的字眼。章定煊表示,一般在做這方面統計的時候,會儘量少用相關字眼,大多使用統計過去這個指標震盪幅度來說明數據表現。

至於使用「回溫」這2字,明顯帶有景氣好轉與上揚的意味,但實際上都是要用好幾個指標才能做最後判讀。章定煊指出,建商是個龍蛇混雜的市場,對於市場領導者而言,他們投入許多資源在市場資料收集上,對於真正市況相當了解,他會利用這樣的知覺改變去行銷,一些小型建商就跟消費者一樣被「回溫」這個兩個字頭昏眼花的,對價格態度也強硬起來,讓整個市場看似回溫,不懂的消費者就掉入圈套。

另外一件事情,就是消費者的風險認知也被改變,中美貿易戰影響下,許多台商回台投資幾千億,有透露大陸轉單效應有多好,這是否對於房市來說是利多?但若照央行6月20日新聞稿來看,不管是GDP(2.06%)或CPI(0.87%) 都下調,對台灣經濟最終來說都是不利,沒想到利空也能被當做利多炒,章定煊諷刺寫道,「新聞真是偉大」。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190704000010-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019年06月12日

 

章定煊感嘆時下高房價與接連上揚的租金,無奈笑說想到公園搭帳篷就好。陳韋帆攝

房價居高不下!也讓租、買屋一直是房市重大議題,景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,近年房價雖有下跌,但租金卻反向上升,都想到公園搭帳棚了;前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚則表示,房地產應以居住為中心,投資只是輔助,評估自己負擔能力,認清自己「心中之尺」最重要。
 
針對許多房市專家最常提到的「你想要租房子讓房東賺,還是買房子讓銀行賺」問題,章定煊先引述 Global Property Guide 2018年7月統計與報導,該標題為「台灣不快樂的房東」。內文提及,台灣「毛」租金報酬率中,北市最高為內湖2.17%、士林區則是最低1.52%;新北蛋黃區中最高為三重2.20%、最低的是永和的1.84%,大台北蛋黃區域總平均「毛」報酬率為2.07%,評價為非常差(Very Poor)。
 
倘若供不應求的大台北蛋黃區租金報酬率都這樣了,供過於求的區域雖然沒有統計數值,但推測只會更低;再相較房貸利率與租屋報酬率約1.6%~1.85%,其實房貸利率與租金投報率相近,對此現象章定煊無奈笑說,「我想到公園搭帳棚。」
 
再討論到房市投資觀點,房屋有隱藏增值空間,但不利的是折舊與房貸壓力,還沒有房子的人擁有選擇進場時機的權利;章定煊認為,目前房市正面臨盤整期、中美貿易戰兩大不利因素,所以觀望者是處於上風的。
 
再提起他最常說的一句話,「即使我看空房市,也不表示我不買房子。」章定煊說,自住客擁有家的喜悅讓他們不會在意未來房價漲跌,且從租屋變成擁有自用住宅,心理、生活品質上都能有大幅改善,所以純自住不要去計算報酬率,應先考量在自己的財務能力是否能夠承擔。
 
但台灣首購族困境始終聚焦在所得、利息上,可能很難想像擁有自有住宅的社會利益與層面有多大,包括教育、公民參與、身體健康、犯罪、公共援助以及財產的維持與改進;也就是現在青年購屋問題,長期而言會造成社會不安定的因子。
 
即使不買屋決定就租屋,但根據2018年租金所得比高達58%,且租金已然連續53月上揚,顯示房價下跌、租金卻反升;章定煊說,台灣未來有可能走向租不起也買不起的窘境。
 
張金鶚也表示,「建立好的觀念,才不會讓自己盲目成為屋奴」,別忘了房屋是要住的舒服、快樂;賺錢固然重要,但沒有任何財貨是穩賺不賠的,所以建立房地產是以居住消費為主,投資只是附帶價值,必須認清自己心中之尺,比人云亦云的「市場之尺」還重要!
 
購屋時機與房價高低,自己要作功課,天下沒有不勞而獲的「消費」與「投資」!且各區域建商條件、真實價格、市況都不同,難以一概而論,所以不要相信片面之詞,這就是「市場之尺」的核心,並非容易完全掌握;租或買的選擇選擇,也是因人而異,個人生天涯規劃、個人生命週期、負擔能力、工作與家庭的考量都必須仔細盤算,沒有絕對的答案。(陳韋帆/台北報導)

 
張金鶚認為「建立好的觀念,才不會讓自己盲目成為屋奴」。資料照片
台灣租金已連續上揚53個月。資料照片
對於是否買屋張金鶚認為要有自己的心中之尺。資料照片
近年高房價讓買屋、租屋抉擇成為房市重要議題。資料照片

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190612/1582647/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報 
房市自2014年下半年反轉後,市場成交量就開始萎縮。(資料照)

房市自2014年下半年反轉後,市場成交量就開始萎縮。(資料照)

台灣房市走了10年多頭,被形容為「不跌神話」,但自2014年下半年反轉後,市場成交量就開始萎縮,直到今年買氣才逐漸回溫。房產學者自曝曾經歷3次房市的大起大落,在房產最黑暗時期,公司發不薪水,老闆好不容易討到債,卻不是現金,而是一塊當時都「沒人要的土地」,只好推出超誇張建案,沒想到景氣大翻轉,這位老闆成為有名的房地產大老。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書貼文表示,從學完財務金融起算,他大概經歷了3次房地產大起大落。在最黑暗的時代,很多從業人員經常苦悶的坐在海產攤喝啤酒,因為老闆大多收不到錢,公司發不出薪水。

章定煊說,即使老闆好不容易討到債,卻不是現金,而是一塊當時根本沒人要的土地,還是發不出薪水。「大家都認為台灣被掏空了,產業都外移了,房地產永遠沒希望了,過去買房地產真是大錯特錯。」

但景氣復甦,人生境遇也峰迴路轉。這位收到一塊地的老闆,死馬當活馬醫,推了一個很誇張的大樓案,結果大翻身,現在已經是相當有名的房地產大老。

「現在站在這個台灣房地產全盛期高點,許多人會感覺買房地產永遠是對的,過去無論任何時點買房地產的人好像都大發。」不過,章定煊提醒,還是有許多人都不知道,過去許多在買房地產的人,中間就掛了。

他說,行為經濟學告訴我們,人們在決策的時候,是根據自己有限的經驗來做出判斷,而不是客觀的去分析現在與未來所面臨的風險與報酬。「在房地產高槓桿投資的判斷過程中,也許會錯過致富的機會,也可能帶來致命的打擊。」

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190609000018-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-06-06 11:43經濟日報 記者游智文╱即時報導
  •  
  •  

 

圖/章定煊提供
圖/章定煊提供
 

 

景文科技大學財務金融系副教授章定煊沒有買房、近年經常發表對房市悲觀看法,不少人稱他「無殼教授」,把他歸類為「空頭陣線」。他在臉書說,其實他有很長一段時間是看多的,還曾經因為看多,被建商當面「削」,說他根本不懂。

他說,他沒有什麼意識形態、既定立場,就是就事論事。

章定煊說,從學完財務金融起算,他大概經歷了三次房地產大起大落。在最黑暗的時代,很多從業人員經常苦悶的坐在海產攤喝啤酒,因為老闆大多收不到錢,公司發不出薪水。

即使老闆好不容易討到債了,也不是現金,而是一塊當時根本沒人要的土地,還是發不出薪水。大家都認為台灣被掏空了,產業都外移了,房地產永遠沒希望了,過去買房地產真是大錯特錯。

但景氣回來就完全不同。一位收到一塊地的老闆,死馬當活馬醫,推了一個很誇張的大樓案,結果大翻身,現在已經是相當有名的房地產大老了。

章定煊說,房地產不好,他就看空,一旦轉好,他也會看多。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

2005年左右,他發現成交量與銷售率連續攀高,在參加一家公司內部會議時,提醒業者房地產景氣即將翻升,沒想到主持會議的業者高層竟當面削他,罵他什麼都不懂,要他和基層員工聊聊,就知道房子有多難賣。很多人一定沒想到會有這種時代,看多頭的研究員竟會被業者罵。

他說,這幾年他對房市悲觀,很多人以為他是空頭陣線的,如果去看他的歷史資料,他過去一貫的預測都是只要美國量化寬鬆不結束,房地產的多頭不會結束,奢侈稅不會任何效果。

章定煊說,行為經濟學告訴我們,人們在決策的時候,是根據自己有限的經驗來做判斷,而不是客觀的去分析現在與未來所面臨的風險與報酬。

現在台灣房地產正值全盛期高點,許多人感覺買房地產永遠是對的,可是許多人都不知道,過去許多在買房地產的人,中間就掛了。在房地產高槓桿投資的判斷過程中,也許會錯過致富的機會,也可能帶來致命的打擊。

https://money.udn.com/money/story/5621/3856256

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲首購族往外圍區域置產,學者建議先租。(圖/信義房屋提供)

檢視實價登錄資料,全台房價以桃園略顯下跌,其餘均為盤整,從住宅總價下滑,顯示首購族成為區域購屋主力,購屋者往外圍購屋。景文科大財務金融系副教授章定煊認為,外圍區域房價下跌風險最大,首購族在支付能力未改善前,不如在外圍區域租屋,便宜租金才有機會存款,進而理財去累積自備款,往市區置產。

信義房屋企研室日前公布今年第一季房市評論,提及受到農曆年假的影響,今年第一季各都會區交易量普遍較前一季下滑,全台買賣移轉棟數季減約11個百分點,來到64,224棟,不過六都中以高雄及台南表現相對亮眼,分別季增5.1%及3.6%; 若與去年同期相較,則以高雄年增15.9%居冠,而台北年減12.2%,其餘四都則 與去年同期約略相當。

價格方面,雙北房價持續平盤整理,呈現漲跌互現走勢,桃園略顯下跌,但老屋交易比重明顯拉高,而新竹、台中及高雄維持高檔盤旋。目前市場買盤仍以自住需求為主,其中桃園以南的首購族群已成為區域購屋主力,在支付能力未明顯改善的情況下,購屋者尋屋方向已有往較舊、較外圍的區域調整。

針對住宅總價較低,首購族往外圍區域購屋的情況,章定煊指出,前幾年因台北房價過高,許多民眾移居外圍區域,若是前進新北市第一圈,包括中、永和、新店等,房價相對穩定,景氣滑落,跌幅不致太深,但台北市第二圈,包括林口、淡水、新莊副都心等近年房價修正幅度大,對置產不易的首購族無疑是一大衝擊。

章定煊建議,與其在外圍區域買房,不如先租屋,因便宜租金有利於存錢,搭配適當的理財,累積更多自備款,可增加選擇機會到市區或房價波動不大的區域買屋。

https://www.nownews.com/news/20190521/3393400/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-05-10 09:27經濟日報 記者游智文╱即時報導
  •  
  •  

國泰建設近日公布今年第1季國泰房地產指數,數據顯示各地房市「價漲量穩」,景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,去年底九合一大選後,房市士氣大振,央行也說回溫,從首季報告來看,果不其然,但仍談不上好,頂多就是暫時穩住。

根據國泰房地產指數,第1季成交價相較上季及去年同季,除新北市下跌外,其他地區均呈穩定或上漲;各地區成交量相較去年同季,台北市、新竹縣市及高雄市減少,其他地區呈穩定或增加。

章定煊表示,雖然價量表現不錯,但各地區30天銷售率都不高;最好的台中市不過12%,最低的新竹縣市只有7%。

這顯示強弱分明的狀況已經不再,大部分的個案雖然有人買,但都處於慢慢賣的狀況。

至於出手買的是哪些人? 從推案熱區跟類型來看,大多是被市中心的房價壓到喘不過氣來的自住、首購族群,他們看到外圍某些地區交通成形了,且在建商控制坪數下,總價落在可以負擔的範圍,就去買了。

比如台中市主要推在北屯跟太平這兩個外圍區域,以前這兩區透天居多,現在推大樓,單價往上拉到2字頭,但控制坪數的結果,讓主力總價落在1,000萬左右。

台南推在安平跟安南,這兩區過去是台南市的邊陲,狀況跟台中一樣,現在推大樓,單價往上拉到2字頭,但控制坪數下,主力總價落在600萬左右。高雄也一樣,推在楠梓與三民區,單價往上拉到2字頭,但控制坪數讓主力總價落在800萬左右。

章定煊表示,之前房市北冷南熱,南熱的房價上漲就是這些過去房價僅有1字頭的邊陲地帶,由透天轉推大樓,價格一路拉到2字頭所造成的。只是僅靠都市邊陲地帶,首購自住族群,而且低落的銷售率,要翻轉市場難度有點高。

資料來源:國泰房地產指數
資料來源:國泰房地產指數
 
記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/3804292

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-05-02 11:38:25經濟日報 記者游智文╱即時報導
  •  
  •  

不少人想等房價泡沫破裂再進場,房地產學者章定煊用古典經濟學理論來分析,得到的結論,恐令這些人失望心碎。

章定煊說,不管是藍綠白總統候選人,相信沒有哪一位敢去戳破泡沫化的房價,影響房價的政策完全不敢動,政策論述只會在社會住宅、租金補貼與購屋利息補貼打轉。

藍綠總統參選人近來針對經濟議題紛紛發表意見,章定煊在臉書發文表示,政治人物都要拚經濟,拚經濟一般都是用國民生產毛額(GDP)衡量。如何能讓GDP向上,就是要消費,因為有消費才有生產,需要消費才能帶動GDP。

拚經濟,要消費,和房價高低有什麼關係?章定煊說,經濟學理論有所謂皮古效果(Pigou effect),也稱為財富效應,當實質財富增加時會導致消費增加,但當房價下跌時,民眾在皮古效果的影響下,覺得自己的財富縮水了,會讓消費下降。

企業在民間消費縮水情況下投資意願自然低落,另外,在台灣,區段徵收是地方政府的重要收入來源,房價下降後,這方面的收入也大幅縮水。各項土地開發如都更、老危等,因房價高才有利於其推動相關政策,房價下降也會推不動。

章定煊說,政治人物就算一開始不知道這個連動性,但是當政沒多久,經濟上的現實也會迫其政策轉向。所以,雖然無殼蝸牛怨聲載道,許多一殼蝸牛理性上也知道泡沫化的房價對社會不利,但只要經濟拚不動了,執政者就只能乖乖地往右修正。

章定煊說,其實2007年以來有個有趣的現象,就是正的財富效應失去效果。美國的量化寬鬆,帶來了全球的房價飆漲,少數的國家發生正的財富效應,也就是房價上漲,帶動消費,刺激經濟成長。

但是許多國家包括美國、台灣,正的財富效應卻沒有發生,滿天飛的貨幣,刺激了房價飆漲,但是消費者物價指數(CPI)與經濟成長率卻低的可憐,顯示民眾根本沒有消費意願,也就是此波,房地產是火車頭產業一事完全不靈光。

中間的因素,就是1970年代理性預期(Rational expction)學派的論述在此波貨幣大戰中得到了驗證。也就是本波的量化寬鬆,起源為金融海嘯,市場只有滿天飛價值不斷下跌的貨幣,民眾拿到貨幣趕快去購置房地產來避險,完全不願意消費,就算買不起房的,利率再低,也拿去儲蓄。

由台灣的儲蓄率看得出來,2015年第一季台灣名目的儲蓄率達到2000年以來的歷史高峰35.59%,2018 Q4也還有33.61%。民眾在台灣的低利率壓迫下,對養老前景有極大的恐懼,就算利息收益微乎其微,也不願意消費。

章定煊說,總結來說,不管藍綠白的總統候選人,相信沒有哪一位敢去戳破泡沫化的房價。最後的差別只在於有沒有哪個候選人相信房價可以拚經濟這種想法,這些想法當然來自遊說團體的灌輸,開放外資投資、開放移民、降低房地合一稅(尤其是兩年轉手與外資的稅率)......,由於話題敏感,大致在選前這些事都不會去提,等選後再做。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5886/3788832

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報 
台灣房價為何高漲?(本報系資料照片)

台灣房價為何高漲?(本報系資料照片)

前一波長達10年的房市榮景持續墊高房價,即使這幾年房價稍微下修,很多人依舊買不起房。台灣房價為何高不可攀?央行表示,預售屋炒作、不動產稅負偏低、遺贈稅大幅調降,以及捷運便捷等因素導致房地產需求增加,但低利率與高房價沒有必然關聯。不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊則表示,央行硬要說房價與利率無關,真的是把學術界全部都打臉了,包括央行的一些董事在內。


章定煊在臉書發文指出,央行舉了以下例子,說明房價上漲和利率沒有必然關係,例如2001至2006年間,澳洲、紐西蘭及英國的利率都比美國高,但房價漲幅卻比美國高;以及日本維持低利率,但房價卻是下跌。

章定煊分析指出,上述這些國家的房地產沒有替代性,澳洲人不可能借美國的房貸,買澳洲的房地產;美國人也不可能借日本的房貸,買美國的房地產。他強調,利率與房價的關係原則上應用時間序列來比較,央行拿橫斷面(cross section)資料來說明,並不適當。

章定煊說,國內研究房價高漲的學術論文多是用時間序列做的,他引述政大林左裕指導黎佳貞佳的論文,其中研究部分摘要指出,實證結果發現貨幣政策與房價間存在長期均衡之關係,且兩者會相互影響,以台灣為例,在2001~2005年貨幣政策過度寬鬆,雖使得台灣房地產景氣自2003年開始復甦,但持續的低利率政策,是導致台灣房價不斷攀升之原因。

章定煊進一步引述中山大學曾憲郎指導鄭湘妍的論文,題目是台北市房地產價格與總體經濟指數之關聯性研究,研究部分摘要指出,「房價與消費者物價指數和房貸利率呈現反向關係,表示利息負擔較少,民眾有較高意願買房」。

章定煊文末強調,央行硬要說房價與利率無關,真的是把學術界全部都打臉了,他看到央行的論述,真是嘆了一口氣。

文章來源:章定煊臉書

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190507000004-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中時電子報 
台灣房價讓許多有購屋需求的民眾高攀不起,對此,有些人期待透過市場機制,等待房價泡沫破滅再進場。(圖/中時資料照)

台灣房價讓許多有購屋需求的民眾高攀不起,對此,有些人期待透過市場機制,等待房價泡沫破滅再進場。(圖/中時資料照)

 

 

台灣房市首季推案量銳減,然而,房價還是讓許多有購屋需求的民眾高攀不起,對此,有些人期待透過市場機制,等待房價泡沫破滅再進場,房地產專家章定煊在臉書分析,這些人的想法實在過於樂觀,殘酷的現實恐怕讓人心碎。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,不管是藍綠白候選人,相信沒有哪個人願意去戳破泡沫化的房價,政策論述只敢在社會住宅、租金補貼以及購屋利息等議題下手。

章定煊指出,近期藍綠總統候選人都說要拚經濟,拚經濟通常是以國民生產毛額(GDP)作為衡量,GDP上升就是需要消費,因為有消費才會有生產,才能帶動GDP增長。至於這跟房價高低有何關係?章定煊解釋,經濟學理論有所謂皮古效果(Pigou effect),也稱為財富效應,當實質財富增加,會帶動消費增加,但房價下跌時,皮古效果影響下,民眾會覺得自己的財富縮水,消費也因此下降。

企業在民間消費縮水的情況下,投資意願降低,此外,台灣區段徵收是地方政府主要收入來源,房價下跌的影響,也會造成收入大幅縮水,各項土地開發(包括都更、老危改建等)因房價高才有利於推動政策,房價下跌也會導致意願下降。章定煊指出,許多政治人物一開始不懂這關連,但上任沒多久就會開始修正政策,許多無殼蝸牛也怨聲載道,但也明白這道理,只要經濟動不了,直證者就會乖乖往右修正。

章定煊表示,美國的量化寬鬆政策,帶來全球房價飆漲,但正的財富效應卻逐漸失效,消費者物價指數(CPI)、經濟成長率低得可憐,民眾無意消費,房地產是火車頭產業一事失靈,大量貶值的貨幣流通在市場,不分有錢、還是收入較差的民眾,都把手中的資金都投入房地產儲蓄,低利率時代讓民眾對前景堪慮,利息收益微乎其微,因此不願意消費。

章定煊總結,不論是哪個候選人,他相信沒人敢戳破泡沫化的房市,最後只差有沒有候選人相信房價會帶動經濟這種想法,這些想法當然來自遊說團體的灌輸,但話題過於敏感,應該會等到選後才會執行。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190503003224-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼