目前分類:02 社會住宅_包租代管 (58)

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2019-04-17 16:13

〔記者張菁雅/台中報導〕台中市去年1月起試辦第1期「包租代管」計畫,媒合成功案件達1134件,六都中排名第1。台中市政府住宅發展工程處今日表示,配合中央期程,即日起延長開放一般戶租屋媒合申請;另預計今年7月底推出第2期計畫,持續引導民間空餘屋釋出,做為社會住宅多元使用。

  • 台中市政府宣傳「包租代管」計畫。(記者張菁雅翻攝)

    台中市政府宣傳「包租代管」計畫。(記者張菁雅翻攝)

住宅處表示,為加速落實社會住宅政策,政府力推「包租代管」政策,引進民間業者,協助辦理租賃媒合及專業管理,除針對不同弱勢身分的民眾,提供市價租金5折或7折優惠補助外,一般戶也有8折或9折的優惠,並提供房東每門牌每年最高1萬元的修繕獎勵金,以及房屋稅、地價稅比照自用住宅優惠稅率。

台中市政府爭取到中央約3.64億元的補助經費,去年1月26日開始辦理「包租代管」計畫,依營建署今年4月16日彙整資料,台中市媒合成功案件已達1134件,其中包租包管23件、代租代管1111件,於六都中排名第一,領先台北市813件、新北市651件、桃園市621件、高雄市462件、台南市171件。

住宅處表示,第1期「包租代管」計畫已於日前結束,由於參與計畫民眾十分踴躍,加上首期中央核撥的弱勢身份房客的租金補助額度已全部用完,中央決定自即日起承辦計畫的民間業者可接受一般戶的媒合申請。至於第2期「包租代管」計畫,目前預定今年7月底完成公開招標,規劃包租包管與代租代管各800戶。

https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2761905

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2019-04-14 06:00

據最新「住宅動向需求調查」,僅四成房產業者,對下一年度包租代管計畫表達參與意願。圖為去年南市社會住宅包租代管計畫開始招募房東及房客。(資料照,記者劉婉君攝)

〔記者徐義平/台北報導〕總統蔡英文的「八年二十萬戶社宅」政策,八萬戶的供給依賴「包租代管」計畫執行。不過,根據最新「住宅動向需求調查」,僅四成房產業者對於下一年度的包租代管計畫表達參與意願,有六成不是無意願就是觀望,主因多數房產業者經營重點都放在買賣,而且擔心政策是否能延續以及租屋糾紛難排解,乾脆就不碰。

租屋、欠租糾紛難排解

這項調查主要針對連鎖經營的總公司與分店、連鎖加盟體系的加盟店以及獨立經營的房仲,三類業者均有七成以上知道包租代管政策,主要認知來自媒體新聞。對於該政策的看法,三類業者均有八十七%以上支持,連鎖經營的總公司與分店支持比率更高達近九十七%。

不過,儘管支持政策的比率相當高,但願意參與政策的業者僅有四成。至於不願意參加政策的原因,約三十七.九%認為,主要執行業務以買賣為主、不做租賃;也有二十二.七%擔心未來政策不續辦;租屋糾紛難排解也占約十九%,排名第三高;此外,還有房產業者擔心風險與成本過高以及行政程序繁瑣等。

業者:應制訂配套措施

房產業者表示,希望政策內容能夠再強化,建議制訂相關配套措施,包括:租屋糾紛處理機制、租金評定機制,甚至導入租金保險制度,以降低欠租風險等。

房產業者私下透露,目前買賣房屋服務費最高六%,以總價一千萬元的住宅為例,個案成交最高可拿到六十萬元的服務費;而包租代管政策的服務費最高為一.五個月租金,加上社會住宅多半是租金低於市價,以月租三萬元為例,最高頂多拿到四.五萬元,假設投入同樣的人力與資源,業者當然會將重點業務放在買賣房屋上。

值得注意的是,先前被內政部政務次長花敬群稱為包租代管業者「模範生」的永勝,也曾爆出欠租事件;對此,花敬群認為,這是地方作業的問題,導致永勝失誤,未來也會找尋對策解決類似事件。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1281388

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2019-03-25 11:03

▲新北市林口「世大運選手村社會住宅」23日舉辦「入厝嘉年華」。(圖/新北市府提供)

 

▲新北市林口「世大運選手村社會住宅」23日舉辦「入厝嘉年華」。(圖/新北市府提供)

記者陳韋帆/台北報導

新北市林口「世大運選手村社會住宅」23日舉辦「入厝嘉年華」,行政院副院長陳其邁、內政部次長花敬群都到場共襄盛舉,也指出明年社宅將順利完成4萬戶,其餘16萬戶將以「包租代管」、「興建社宅」兩項方式同時進行。但總統蔡英文的8年20萬戶社宅政策如今已過4年,是否真能如期達成?景文科技大學財務金融系副教授章定煊接受專訪表示,「包租代管」政策能否落實將是關鍵。

根據當日行政院副院長陳其邁、內政部次長花敬群表示,預計2020年將達到4萬戶社宅,但距離總統蔡英文2024年要達到20萬戶目標僅剩4年,卻仍有16萬戶未興建要如何完成?內政部表示,剩餘16萬戶在2020年後,其中8萬戶為包租代管、8萬戶為政府自建,也就是剩餘4年平均每年要蓋到2萬戶。

章定煊表示,4年「興建社宅」8萬戶其實不難達成,林口社宅入厝嘉年華當天,新北市長侯友宜到場除了同慶之外,也同時宣達政績,對於地方首長而言,蓋社宅是讓民眾對施政有感的一種方式。

此外,政府手上有很多的蚊子館,只要彙整釋放,就能夠作為社宅使用,但反觀「包租代管」才是最難的部分,只要加入「包租代管」房東租屋行為就會曝光,所以參與意願才會如此薄弱,除非房東、房客「不報稅」的觀念一起改變,才有可能達成,但要改變觀念卻難如登天!

報稅雖然是國民應盡之義務,但為何「租屋不報稅行為」會成為「房東」、「房客」甚至是「政策」的歷史共業?章定煊指出,過去房東不報稅是為了省稅金,但現在不報稅卻有時候是房客要求,因為不報稅可以做為「降低房租」的籌碼。

隨時代改變,惡房客也層出不窮,所以對於許多房東而言,公證反而是保障自己財產的一種手段,但觀念上房客作為降租談判籌碼,房東好來好去的心態也是造成不報稅的其中一項因素。

而房客倘若願意支付相對房租,卻又為何不舉報房東?因為租屋的人求的就是穩定性,不希望「因小失大」,舉報後造成房東不願意續約,所以才會形成台灣人租屋行為不願報稅的惡性循環。

章定煊補充,在「房地合一稅」上路後,部分房東還擔心「7年自用」才能正常買賣的限制,撇開租屋不談,甚至有些房東寧願放著空屋,也不願意讓他變成買賣限制的一項因素。

另外,目前房東對於包租代管業者,以及政府的「管理、危機處理能力」仍在觀察,章定煊說,房東最怕的,就是遇到惡房客,破壞家具、房屋等行為,甚至是自殺變凶宅,但目前代管業者與政府機制都才剛上路不久,房東信心不足狀態下,也讓「包租代管」難上加難!



原文網址: 蔡英文8年20萬戶社宅拼達標 學者:關鍵在「包租代管」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1407232#ixzz5jExWHGjE 
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重建輔導團補助內容與金額

 

政府推動8年20萬戶社會住宅政策,除了直接興建的12萬戶外,8萬戶包租代管的動向甚受關注。內政部次長花敬群指出,加入社會住宅包租代管者,除了年租金之外,還有可獲得各種輔助費用;同時,為加速全台各地的危老房屋整建速度,內政部營建署將補助各地主管機關,委外成立危老整建輔導團。

加入社會住宅包租代管的好處,花敬群舉例說,若是每個月租金2萬元的房子,1年租金收入為24萬元,但是所得稅、房屋稅、地價稅等,要繳4萬0,058元,實際收入只有19萬9,942元。

但加入社會住宅包租代管後,扣除包租代管業者服務費後,年租金收入是21萬6,000元,看似減少,卻因有各種租金可減免約1萬2,814元,而且還可獲得各種輔助費用5萬2,600元,加加減減後,總計可收入25萬5,786元,比自己出租還要划算。

●包租代管欠租比例低

花敬群表示,社會上對於出租給弱勢族群可能有疑慮,擔心收不到租金、房屋被破壞等問題,但是以過去一年多實行的經驗來看,能夠參與社會住宅包租代管的弱勢族群,可以領到租金折扣,因此非常珍惜這個租屋機會。社會住宅包租代管的欠租比例,是出租給一般民眾的一半。

●設立危老整建輔導團

至於委外成立的危老整建輔導團,花敬群表示,是透過地方政府來協助上課教學,進行教育訓練,讓更多人才可以參與危老整建工作,並宣導正確觀念。為此,凡協助推動及整合提案,申請重建計畫,1年辦理10場以上整合說明會者,補助20萬元。整合提案申請者,協助總戶數8戶以上合法建築物提案申請者,輔助5萬元;未滿8戶者,補助金額予以酌減。

重建講習和人才培訓計畫,每一年輔助費用上限150萬元,交通條件特殊的直轄市、縣(市)主管機關,經內政部同意者,補助經費可不受上限150萬元的限制。另外,重建潛力地區資料庫建置,輔助費用上限100萬元。

(工商時報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190317000212-260202

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2018-11-19 22:57經濟日報 記者翁至威/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

內政部推動包租代管,預計今年底可達到3,000戶。財政部台北國稅局昨(19)日表示,租賃條例已經上路,房東將房屋交付包租代管,契約時間達一年以上者,每屋每月最高6,000元租金收入免稅。

而如果交給業者代管的房屋是作為社會住宅使用,則是每屋每月最高可有1萬元的免稅額,而且必要費用率可以60%計,稅可以省很大。

經濟日報/提供
經濟日報/提供
 

加入包租代管享有稅負優惠,台北國稅局指出,依據今年6月上路的租賃住宅市場發展及管理條例規定,只要是個人房東委託包租代管,由業者專案管理,且契約時間達一年以上,每屋每月最高可享6,000元免稅額。

此外,房東租賃所得的必要費用,原本以租金收入43%計算,但加入包租代管的房東,其月租金6,000元至2萬元部分,可以53%作為必要費用率,至於超過2萬元部分,再回歸43%計算。

而如果是將房屋透過地方政府核准的租屋業者代管,作為社會住宅使用,可享有的稅負優惠又更多了。國稅局表示,這樣的愛心房東每屋每月最多有1萬元租金免稅額,且必要費用率可以60%計算,省稅省更多。

國稅局舉例,甲房東名下一房要出租,每月租金3萬元,用什麼方式出租才能節稅?

如果甲房東自己出租,每月租賃所得額的計算以3萬元租金,減除必要費用43%,即為17,100元。

而若甲房東決定加入包租代管,把房屋交給業者專案管理,則每月租賃所得額可扣除6,000元,6,000元至2萬元部分必要費用率53%,2萬元以上43%,扣除必要費用後每月租賃所得額則為12,280元。

若房屋交給租屋業者且作為社會住宅使用,甲房東除了可扣除1萬元租金收入,必要費用率還可以60%計算,因此每月所得額將大幅降至8,000元。

國稅局表示,房東依據不同方式出租房屋,可以適用不同的稅負優惠,不過要特別記得,在申報綜所稅時,必須檢附租賃契約書、付款證明等資料,供國稅局核認。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3490205

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▲▼包租代管政策現績效!內政部長徐國勇:已媒合2189戶,481家業者申請許可。(圖/內政部提供)

 

 

▲包租代管政策現績效!內政部長徐國勇:已媒合2189戶,481家業者申請許可。(圖/內政部提供)

財經中心/綜合報導

內政部今天(16日)舉辦「2018包租代管論壇」,部長徐國勇致詞時表示,透過包租代管政策及租賃條例的推動,要讓愈來愈多民眾享受包租代管的專業服務,內政部將積極協助民眾、業界及各縣市政府推動,打造「住者適其屋」的社會,截至10月底止,累計已媒合2,189戶,有481家業者申請經營許可。

內政部長徐國勇指出,為積極整合政府與民間資源,健全住宅租賃關係,今年1月推出社會住宅包租代管試辦計畫,由6個直轄市率先推動,提供房東賦稅優惠、補助修繕費用、居家安全保險及公證費,房客租金補助及業者服務費用,截至10月底止,累計已媒合2,189戶,約等同5個中大型社區的規模,讓無力購屋家庭有多元的居住選擇。

徐國勇表示,國內第一部住宅租賃產業規範的專法「租賃住宅市場發展及管理條例」已在今年6月27日上路,建立包租代管專業服務制度,協助租賃雙方快速處理房屋的日常修繕、租金收取、溝通協調等繁雜事務,串起房東、房客間的服務橋樑,有效減少租賃糾紛發生,目前已有481家業者申請經營許可,希望透過租賃住宅服務業的用心經營,使房東、房客雙方更安心。

內政部表示,「2018包租代管論壇」的主題,第一部分為社會住宅包租代管計畫執行與未來發展;第二部分為我國不動產業者跨入包租業及代管業的願景,希望能凝聚共識,提供包租代管政策未來推動的發展方向。

原文網址: 包租代管政策現績效 已媒合2189戶 481家業者申請許可 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1307950#ixzz5X5B08YAX 
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https://house.ettoday.net/news/1307950

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為加速落實社會住宅政策,政府積極推動包租代管,6直轄市自今年1月試辦以來,截至本月23日止,累計已媒合1908戶,約等同5個社區的規模,且數量持續穩定成長,讓無力購屋家庭有多元的居住選擇。

內政部表示,為了協助解決中低所得家庭租屋不易問題,並有效利用民間住宅資源,落實社會住宅政策,除由政府直接興辦外,更積極推動包租代管,去年1月13日修正施行的住宅法,新增以包租代管方式推動社會住宅,鼓勵房東釋出空餘屋轉化為社會住宅,以提供一定所得以下有租屋需求的民眾承租,並針對社會、經濟弱勢戶提供租金補助,大大減輕民眾租屋費用負擔。

內政部指出,目前社宅包租代管已協助許多弱勢家庭找到安穩的居所,確實落實居住正義的目標。政府針對參與的房東提供綜合所得稅、房屋稅及地價稅等賦稅減免、每年1萬元的修繕補助,及包租方案每年最高3500元的居家安全險補助,以多種優惠措施,鼓勵房東積極參與,也使有租屋需求的民眾得以受惠。

內政部表示,社會住宅包租代管機制目前處於市場適應及磨合階段,原因是以往並未建立專業租屋服務制度及觀念,與國外多以委託專人管理的方式不同。租賃條例實施後,專業租屋服務已有正式制度可依循,相關業者也正快速成長。

內政部指出,截至本月24日止,申請許可設立之租賃住宅服務業已有462家,完成登記已有8家;高雄市、桃園市及台南市已成立租賃住宅服務業同業公會,其他仍有台北市、新北市、台中市、新竹市及基隆市正籌組中。透過業者的積極投入,及租賃條例對房東、房客的保障,可望再提升包租代管的推動量能。

(中時 )

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181025004204-260405

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永勝租屋新聞稿

有關今 (9) 日媒體報導有新北市房東投訴永勝租屋公司推動社會住宅包租代管計畫租金延遲給付一事,永勝租屋公司對此表示誠摯歉意,並表示目前租金延遲給付的16件案件均已恢復正常撥款。
永勝公司表示,9月份發生延遲給付租金情形,主要原因是人員異動,行政作業未能順利銜接,加上遇到中秋假期,部分房東對於例假日延遲匯款的認知有落差所致。
目前16件延遲給付案件均已於10月2日匯款給房東,行政作業已上軌道,不會有類似問題再發生。
永勝公司表示,針對行政作業上的疏失,已召開多次會議檢討作業流程,以縮短匯款時間,並將向房東清楚溝通帳務作業流程,避免類似的誤會再發生。
永勝公司強調,本次事件主要是因公司內部作業所致,與政府的整體政策無關。永勝公司認為,社會住宅包租代管計畫確實幫助許多弱勢家庭,不希望因為公司的作業問題,而影響整體計畫的推行。

原文網址:http://www.199501.com/index.html

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  • 發佈日期:2018-10-09
  • 截止日期:2018-11-08
  • 發佈單位:新北市政府城鄉發展局
  • 類  別:機關新聞
  • 內  容:
  • 【新北市訊】有關新北市社會住宅包租代管業者永勝租屋公司發生積欠房東租金情形,新北市政府城鄉發展局說明如下:
    一、 永勝租屋公司自9月起發生16件積欠房東租金的情形,新北市政府城鄉發展局已進行處理,包括對永勝公司之違約處理、扣款及要求改善檢討,並已於10月2日完成16件欠租租金給付。
    二、 為確保房東房客權益,除了暫時停止永勝公司包租代管業務外,陸續將徵詢已與 永勝公司簽約房東意願,轉介給另外2家業者,進行風險預防,並凍結永勝公司相關服務費用給付。
    三、 若再發生積欠房東租金情形,城鄉局將朝向與永勝公司解除契約方向進行,以保障房東房客最大權益。

    資料諮詢:城鄉發展局住宅科 鄭健志科長 電話:02-89516767分機640
    新聞連絡:城鄉發展局秘書室 朱文佩 電話:02-29603456分機7167
  • 聯絡人:朱文佩
  • 聯絡單位:新北市政府城鄉發展局秘書室
  • 聯絡電話:7167
  • 電子信箱:AD7226@ntpc.gov.tw
  • 原文網址:https://www.planning.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=21&parentpath=0,4&mcustomize=news_view.jsp&dataserno=201810090020&t=null&mserno=201710170002

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內政部:歡迎房東加入包租代管,出租免煩惱

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-09-13
內政部次長花敬群、營建署長吳欣修、新北市副秘書長邱敬斌(中、右、左)共同抽出林口社會住宅承租戶(圖:內政部)
內政部次長花敬群、營建署長吳欣修、新北市副秘書長邱敬斌(中、右、左)共同抽出林口社會住宅承租戶(圖:內政部)
新聞摘要
  • 因應房客改租林口世大運社會住宅 內政部:歡迎房東加入包租代管 輕鬆出租免煩惱
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】林口世大運選手村社會住宅的抽籤結果於2018年9月13日公布,內政部除了恭喜已中籤的民眾,並呼籲因應房客改租林口社宅之原屬房東可透過「社會住宅包租代管」繼續媒合出租,將有政府委託的專業公司免費管理房屋,且享有綜合所得稅、房屋稅及地價稅等賦稅減免、每年還補助住宅修繕1萬元及居家安全相關保險,透過多種優惠,降低房東的成本與負擔。
 
內政部次長花敬群、營建署長吳欣修、新北市副秘書長邱敬斌(中、右、左)共同抽出林口社會住宅承租戶(圖:內政部)
 
內政部表示,在高齡化及專業分工社會來臨,因租屋管理事務繁雜,個人房東可能因高齡、忙碌、外地就業、欠缺專業經營管理經驗等因素,而有管不動、管不好、管不到或管不來的問題;部分租屋族則在資訊不對等、時間經費有限下,而有租不到、租不起、租不好的問題。因此,內政部建立「包租代管」機制,提供房東輕鬆收租、賦稅減免、修繕補助及業者免營業稅等誘因,鼓勵房東與業者共同響應,並針對弱勢租屋民眾給予租金補助,使租屋族能有更安穩的居住環境,同時造福房東與房客。
 
內政部指出,6直轄市從2018年1月試辦社會住宅包租代管以來,至2018年9月4日,累計媒合戶數已達到1,351戶,內政部更與全台最大的不動產平台合作,於591房屋交易網設置「社會住宅專區」,參加社宅包租代管的房東,可透過6直轄市政府委託的租屋服務業者刊登媒合出租;有租屋需求的民眾,也可從591房屋交易網的「社會住宅專區」,找尋適合的住宅,讓社會住宅出租媒合更加便利迅速。
 
有意願加入的房東及有租屋需求的民眾,也歡迎到內政部不動產資訊平台的社會住宅專區(https://goo.gl/s9rpBE)查詢相關資訊,或撥打1999向各直轄市政府洽詢。

原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/126374/

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3258337

 

2018-07-18 01:41經濟日報 記者翁至威/台北報導
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不只社會住宅持續催動引擎,內政部徐國勇昨(17)日視察林口選手村社會住宅,表示未來將結合包租代管以及社宅,形成住宅政策「善循環」,打造更好的安居環境。

內政部推動住宅政策,徐國勇更是在首日上任就宣示,拚經濟重要目標就是包租代管及社會住宅。徐國勇昨日表示,當青年或是弱勢族群確定承租社會住宅,勢必會與原房東解約,將釋出不少房源,而這些空屋,就可以交給專業化、產業化的包租代管業者,打造更有利的居住環境,形成「善循環」。

內政部國家住都中心預定8月1日成立,透過企業化經營執行住宅業務,包括整合公辦都更、招商、經營管理社會住宅等,都將是核心業務,成為住宅政策重要推手。

而林口選手村社會住宅也將交由住都中心經營管理,成為該「共住經濟生態圈」的掌舵手。未來共住實施情形、創業聚落生態圈落實等,在累積經驗後,可望藉由住都中心統一管理,擴展到其他社宅基地。

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

內政部積極推動社會住宅政策,現階段全國社會住宅已完工與施工中戶數合計約2.2萬戶,預計年底可達3萬戶。為了鼓勵民間房東可將空屋轉為社會住宅,去12月開始試行全台六都包租代管計畫,截至6月底全台媒合完成數量為670戶。

▼愛心房東參與包租代管,房屋稅、地價稅減免雙北還沒有著落。(好房網News記者陳韋帆攝影)


公寓。(好房網News 記者 陳韋帆攝影)

不過,由於對許多房東來說,參與包租代管是希望有減稅的優惠,目前包括可減免綜合所得稅之外,內政部也授權地方制定相關「社會住宅興辦與公益出租人出租房屋減免地價稅及房屋稅自治條例」,目前包括桃園市、台中市、台南市及高雄市議會皆完成減徵自治條例審議。

惟包租代管重點區的雙北市,進度仍落後,台北市尚未排定審議日期,而新北市仍市議會審議中,其中新北市在房屋稅與地價稅的減徵優惠沒有比照自用住宅用地,而是稍較其他行政區嚴格。不過,未來若議會審議順利通過,減免優惠都能從2017年1月13日開始回溯。

▼參與社會住宅的房東,將有租稅減免。(內政部提供)

包租代管房地稅減免。(內政部提供)

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/494033199996.html

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2018-06-29 11:28中央社 台北29日電
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內政部今天說,包租代管社會住宅目前六都媒合數670戶,以台北市戶數最多,台南最少;整體推動趨勢雖有緩步增溫,進度仍顯落後,預計租賃專法上路後,應有更明顯增速。

營建署主任秘書陳貞蓉今天在內政部例行記者會指出,為達到8年20萬戶興辦社會住宅的目標,內政部透過多元方式,積極與地方政府合作,致力打造高品質無障礙的社會住宅,例如台北市推出的公共住宅、台中市推出的共好社宅,中籤率約5%到10%之間,社會住宅已成為一種居住的新時尚。

她說,社會住宅興建時導入綠建築、太陽能光電、智慧監控及無障礙空間等設計概念,擁有完善社區管理,及提供社區照護服務等必要公共空間與設施,讓社會住宅變成很潮且具風格的住宅。

陳貞蓉表示,現階段全國社會住宅已完工與施工中戶數合計約2.2萬戶,預計今年底可達3萬戶,明年度接近4萬戶,因此109年預訂4萬戶的目標應可達成。

她說,今年起已啟動第二階段直接興建8萬戶的規劃及擴大包租代管執行成效,開始盤點待活化的房地資源,以儲備社會住宅所需用地。除直接新建外,並納入考量運用都市更新、都市計畫容積獎勵或變更方式,另正研議以租用閒置國有房地資源,創造與國營事業合作開發、互助互惠的操作模式。

陳貞蓉說,政府正積極推動「包租代管」,鼓勵房東釋出住宅轉化為社會住宅,目前六直轄市政府已委託16家民間業者,提供專業租賃媒合與租賃住宅的經營管理。

她指出,除弱勢房客將獲得租金優惠外,參與的房東也可減免綜合所得稅,至於房屋稅及地價稅減徵部分,桃園市、台中市、台南市及高雄市也完成減徵自治條例,台北市及新北市正積極辦理中。另外,每年也有新台幣1萬元修繕補助,以及包租方案每年最高3500元的居家安全險補助,希望房東都能積極參與,讓包租代管能夠更順利執行。

內政部目前也開始針對六直轄市主要行政區,與地方政府合作辦理各區說明會,讓包租代管政策訊息及內容更深入廣為周知。

另外,根據內政部最新統計,包租代管社會住宅目前六都媒合數670戶,較上月增加168戶;其中,以台北推動最為順利,共有234戶最多,其次依序為台中141戶、高雄113戶、新北90戶、桃園87戶,台南的進度則明顯落後,只有5戶。

原文網址:https://udn.com/news/story/7314/3224940?from=udn-ch1_breaknews-1-cate1-news

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包租代管績效差 問題出在哪裡?
莊孟翰│理財周刊929期│2018-06-15 
Q:台北市選戰即將開打,藍綠陣營不斷出招,現任台北市長柯文哲也不遑多讓,當前一般民眾最關心的議題,不外食衣住行育樂等與生活層面息息相關的問題,維護居住正義的「社會住宅」也自然成為這次選戰一大重要議題,惟如攤開數據加以檢視,已推行兩年的社會住宅成效似乎不如預期,想請教莊教授問題究竟出在哪裡?

A:要了解問題出在哪,首先,要先清楚政府所推行的包租代管,如果連主管機關都無法解釋清楚,一般民眾又該如何明白相關補貼。

社會住宅及包租代管的定義

依照營建署所公布資訊,社會住宅根據住宅法第三條第二款規定,係由政府或是獎勵民間興辦,提供出租及住宅等必要附屬設施,目前政府推動社會住宅主要分為以下兩種:

(一)新建:政府或獎勵民間直接興建社會住宅,以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。

(二)包租代管:以活化及利用現有空屋,辦理民間租屋媒合,以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助。

另外,包租代管方案分為以下兩種,辦理方式說明如下:

(一)包租:政府獎勵及補助租屋服務事業承租住宅,由業者與房東簽訂三年包租約後,於包租約期間內業者每月支付房租給房東,再由業者以二房東的角色,將住宅轉租給房客(一定所得以下或弱勢者),並管理該住宅。

(二)代管:業者協助房東出租住宅給房客(一定所得以下或弱勢者),由房東與房客簽訂租約,業者負責管理該出租的住宅。



※從「興建」調整為「興辦」

─直接興建十二萬戶,包租代管八萬戶

有關社會住宅,不僅現任總統蔡英文提出八年二十萬戶,馬英九前總統也曾提出,台北市長柯文哲也喊出八年五萬戶的競選政見。這也顯示無論任何時空背景下,台灣的高房價已使得民眾愈來愈重視居住正義,並且從未隨著政權移轉而改變。

首先,新政府原預定八年興建二十萬戶,後來因應實際需要才調整為「興辦」,並改為十二萬戶興建、八萬戶租金補貼方式。

然而,包租代管自二○一七年四月十八日施行,第一年先以試驗的方式,原本預期能達到一萬戶的目標,但一年過後,依照目前僅幾百戶看來,績效顯然不彰。



※租金補貼效果更大

─立竿見影,快速彰顯政績

當初會建議將直接興建二十萬戶調整為十二萬戶興建、八萬戶租金補貼,主要係考量台灣逐步邁向少子化及高齡化社會,更將在二○二一年邁入人口零成長,加以房地產持有稅大幅調漲,未來空屋、餘屋數量勢必大幅增加,在當前供過於求背景下,實在不必要再以興建方式來增加社會住宅,當務之急應統整大量空屋、餘屋,進行適當規劃利用。

依照內政部統計,現階段每月領取三至五千元租金補貼的民眾約有六萬一千戶(詳請參閱附表),如再增加一半數量三萬戶,每戶每月以平均四千元計算,一年租金補貼約一四.四億元,八年一七二.八億元,即使是補貼八萬戶,八年合計亦不過三○七.二億元,相較原本要花費四千億興建十二萬戶的經費,必然可大幅降低財政壓力,更何況直接興建日後還要付出巨額的維修管理費用,因此,如能改採租金補貼分年編列預算,必然可以達到事半功倍的效果。

其次,在包租代管已踢到鐵板情況下,中央為何不能邀集地方政府共商對策,而總是以將會「漸入佳境」一語帶過。

※當務之急應是連帶解決空屋、餘屋問題

─避免有限資源錯置浪費,又影響都更推動

社會住宅於興建部分係採只租不售方式,出租對象包含低收入戶等弱勢民眾,主要在於活化利用空間,事實上,台灣目前空屋不斷增加已成為一大隱憂,最近日本鄉鎮地區也隨著人口老化而出現許多無效空屋,足為殷鑑。
按包租代管主要係利用民間業者媒合,一方面也可藉獎勵補助業者以解決大量空屋。惟無論是包租或代管的租金皆低於市價八折,弱勢民眾則可以市場租金五至七折承租,其間差額由政府補足。此外,針對房東更有相關稅費的減免優惠,還會衍生維修需求並帶動相關商機,並發展出經濟規模,目前已有永勝租售管理及兆基管理顧問公司等經驗豐富的業者積極承辦業務。

※改由廣義觀點重新界定社會住宅

─因地制宜,彰顯績效

現階段由於字面上的定義,導致社會住宅難以大量興建,建議應以「廣義」的觀點重新界定,例如將經由農地區段徵收,「無中生有」的合宜住宅予以改良後併入社會住宅計畫。另外,李登輝前總統時代的勞工住宅也可視為社會住宅,亦即只要接受政府補助便可界定為社會住宅的一種,不必拘泥於歐美國家的定義,才能因地制宜而又有效率的積極推動。

※應以「中繼住宅」觀點協助年輕人成家立業

─首購前過渡期的彈性運用

因應高房價時代,政府應對社會住宅做更長遠的規劃,一般而言,年輕人不可能僅以居住社會住宅作為一輩子的考量,隨著收入逐漸增加,必然會將多餘的儲蓄運用於投資或購屋置產,因此,如能透過利息補貼鼓勵年輕人買房,而僅將只租不售的社會住宅當作過渡期的「中繼住宅」運用,當更具實質意義。



※維護管理潛藏隱憂

─數量龐大,後續維護管理成本高

社會住宅的推動除為保障經濟弱勢民眾的居住權利外,也期望租屋及購屋市場能夠互相調控而達到供需平衡,不過,現實情況是台北市依舊推動相當緩慢,否則就不會出現「蟻居豪宅」的怪異現象。此外,營建署更表示,包租代管可以減輕社會財政負擔,不過在中南部空屋普遍超過二○%情況下,是否還有必要興建十二萬戶,因此,建議先經過調查再考慮如何規劃推動,因為興建只是第一步,往後的維護管理還需面臨更大的挑戰!

※房東顧忌多,短期難以推動

─雖有多項優惠,大都暫採觀望態度

包租代管預定第一年試辦一萬戶,並在三年後達到三萬戶,希望有多棟房子、年紀大或是沒時間管理,想要做愛心房東,讓有租屋需求的民眾申請辦理。不過截至目前為止成效相當有限,主要原因包括有些房東預期房價會上漲僅做短期閒置,或因海外經商而空置,此外,房客嫌租金太貴或是漏水問題等,都是弱勢家庭租不到合適房子的一大原因。

至於另一房東配合意願不高的原因在於「租稅問題」,即便參與包租代管房東可享有相當的租稅優惠、修繕補貼及保險,不過,過去有些房東並未依規定報稅,又不願讓財產攤在陽光下,另外,違建的老問題更是避之唯恐不及,上述種種問題牽扯到內政部、財政部及地方政府三方是否都能抱持既往不咎態度,否則又有誰自願當第一隻白老鼠。因此,目前即便想參與的房東或許也都還在觀望,這與新產品進入市場的「產品生命周期曲線」有點雷同,包租代管才剛進入導入期,加上房東多所顧忌,因此試辦期間績效才會如此之差。

至於上述提及以市場租金的五至八折出租,市場租金又該如何研判?如根據過去都更經驗,板橋江子翠有一都更案例,實施者預定依「市場租金」按月補貼七千元,但都更戶一致認為沒有一.五萬至兩萬元難以租到房子而爭議不休。

※先求有再求好

─以緩和漸進方式達成政策目標

前不久內政部表示,透過委託民調顯示,有八二%民眾支持包租代管,不過並未提及受訪對象背景,包含是否本人持有房地產、一戶或者兩戶等,這都會影響到調查結果,假設受訪對象名下沒有房地產,必定站在贊成方,但如果是原本就擁有房子的受訪者,可就另當別論。

現階段包租代管績效不彰,主要原因在於沒有了解各地實際需求,包括台北市因租屋需求龐大,房價下跌租金上漲的結果,「蟻居」應運而生,但相較其他地區就沒有這麼大的需求,更何況後續繁雜的維護管理。因此,建議當前先以單純的租金補貼,讓合乎要件者自行尋找適合標的,政府也不需承擔房東的責任,例如維修、火災、海砂屋、凶宅或是保險等,將來俟達到一定績效後再逐步嚴加控管,以期兼顧實際需要與政績之彰顯。
因此,為政者當務之急應是先求有再求好,站在支持推動社會住宅的立場,建議先行調整方向從不同的角度切入,方較容易達到政策目標。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21773981840&AType=1

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2018-06-12 18:01中央社 台中12日電
  •  

為引導民間空餘屋釋出做為社會住宅,台中市政府表示,爭取中央補助新台幣3.64億餘元經費推動「包租代管計畫」,由政府建構平台,提供屋主保證收租等誘因,協助辦理租屋媒合。

市府指出,去年住宅法修正後,政府力推「包租代管」政策,鼓勵房東釋出空餘屋轉化為社會住宅;其中,包租包管是由政府委託的業者,包租民間住宅3年再將住宅轉租的方案;代租代管則是由政府委託業者協助民間房東、房客進行租賃媒合,兩種方案都能讓房東輕鬆管理租賃事宜,提升房客租賃品質需求。

市府住宅發展工程處表示,去年市府爭取中央3億6419萬餘元的補助經費,在1月26日開始辦理包租代管計畫,經過公開採購與評選,委託兩家業者來執行,後續並定期召開工作會議,積極協助業者解決實際執行時所遭遇的問題,即時建議中央調整規定,簡化行政流程,大幅增加媒合請款的效率。

市府依營建署今年6月5日所彙整資料指出,台中媒合成功案件達109件,其中包租包管13件、代租代管96件,在6都中排名第2,僅次台北於去年10月31日即開辦的195件,另高雄85件、新北71件、桃園40件、台南5件。

住宅處認為,由於租屋管理事務繁雜,房東常因高齡、忙碌、外地就業、欠缺專業經營管理經驗等因素,對出租住宅管不動、管不好、管不到,導致閒置住宅不投入租賃市場,相對租屋族則有租不到、租不起、租不好的問題。

住宅處強調,希望結合社會住宅政策,建立包租代管機制,藉由提供房東輕鬆收租、賦稅減免、修繕補助及業者免營業稅等誘因,鼓勵房東及業者共同響應,另一方面也能健全租屋環境。

原文網址:https://udn.com/news/story/7325/3194833

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社會住宅包租代管 6都媒合398戶

 
2018/06/04 20:09 綜合報導  / 台北市

 

為了加速落實社會住宅政策,內政部委託民間包租代管公司,向房東承租空屋、轉化為社會住宅,6直轄市今年1月試辦以來,已成功媒合398戶,雖然政府會提供屋主修繕補助和稅賦優惠,但屋主會擔心承租社會住宅的民眾不夠愛惜房屋,甚至擔心承租民眾容易衍生出社會問題,影響到房價。

客廳窗戶看出去,是綠油油的山景,20坪大的小樓中樓,還有臥室和書房,政府委託民間包租代管公司,向房東承租空屋轉化為社會住宅,這間屋子被相中。

以台北市來說,除了每個月有18000元的租金收入,另外還可以享有3年8萬元的修繕補助,地價稅減徵百分之八十,房屋稅減徵百分之五十,要在台北市租社會宅,只要家庭年所得145萬以下,而且在雙北基隆和桃園,沒有12坪以上的自有宅等條件,就符合申請資格。

看似房客和屋主雙贏的政策,其實屋主還是有擔憂,內政部表示,目前六都直轄市政府,已委託16家民間業者,提供專業租賃媒合與租賃住宅管理。

從今年1月試辦以來,已成功媒合398戶,雖然距離一萬戶的目標還有一段距離,但政府一番美意,希望房東跟民眾都能受惠。

 

原文網址:https://news.cts.com.tw/cts/general/201806/201806041927142.html#.WxXmJ0iFOuV

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2018年5月28日 下午10:08

記者鄭佳佳/台南報導
不少民眾名下擁有閒置空屋卻沒時間管理或出租,市府今年推出「包租代管」計畫,除委外業者負責媒合房東與房客,一旦成功還能請領修繕獎勵或租金打折的優惠。都發局表示,到五月底預計有二十七戶完成簽約。
都發局表示,台南市包租代管計畫分為包租包管和代租代管等兩項,前者由房東和市府委託的專業業者簽定三年長期租約,後續租屋事宜就交由業者負責處理,房東無需擔心遇到惡房客,房客也不用擔心碰到惡房東。而「代租代管」計畫中,業者則屬於居間協助的角色,負責代看媒合等事宜。
都發局表示,此計畫適合有空屋閒置想要出租卻又懶得管理的民眾,只要加入計畫,經包租或代租媒合成功後,房東免支付服務費,並享有業者的租屋管理與政府提供的租稅優惠,以及修繕獎勵最高一萬元等優惠。
至於房客也享好康,可用市場租金的八到九折租到房屋,若房客符合育有未成年子女三人以上、六十五歲以上之老人、身障者等資格,還能享有政府加碼補助租金。另外市府還提供租金代墊,最多三個月。
都發局指出,近來陸續成功媒合不少房東與房客,預計到月底為止,會有二十七件完成簽約的成功案例。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E5%8C%85%E7%A7%9F%E4%BB%A3%E7%AE%A1-%E6%88%90%E5%8A%9F%E5%AA%92%E5%90%88%E5%BB%BF%E4%B8%83%E6%88%B6-140800230.html

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2018-05-22 21:26

〔記者陳鈺馥/台北報導〕內政部推動「包租代管」鼓勵房東釋出空餘屋轉化為社會住宅,自今年1月以來,六都直轄市已成功媒合398戶;內政部指出,這等同創造一個中型社區戶數,雖離1萬戶目標仍有距離,未來運作將日漸順暢。

  • 內政部推動「包租代管」鼓勵房東釋出空餘屋轉化為社會住宅,自今年1月以來,六都直轄市已成功媒合398戶。(記者陳鈺馥攝)

    內政部推動「包租代管」鼓勵房東釋出空餘屋轉化為社會住宅,自今年1月以來,六都直轄市已成功媒合398戶。(記者陳鈺馥攝)

內政部表示,「住宅法」去年1月11日修正後,政府開始著手建立「包租代管」機制。「包租」是由政府委託租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的民眾管理;「代管」是由業者媒合承租雙方及代為管理。

內政部提及,社會住宅包租代管制度現在處於市場適應和磨合階段,探究原因是政府以往未建立專業租屋服務制度,以至於房東停留在自行出租觀念。

內政部指出,為扭轉國人租屋觀念和保障承租雙方權益,即將在今年6月27日實施的「租賃住宅市場發展及管理條例」,將建立包租代管專業服務制度,營造友善合宜的租賃住宅環境。

內政部說,目前六都直轄市政府已委託16家民間業者,提供專業租賃媒合與租賃住宅管理,參加包租代管可以享有稅賦優惠,包含房東租金收入1萬元以內免納所得稅,超過1萬元部分,房屋必要損耗支出費用可再減除60%,有意願加入的房東可至內政部不動產資訊平台的社會住宅專區查詢。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2434230  

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