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2018-09-04 23:15聯合報 記者邱瓊玉/台北報導
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北市稅捐處首度用自來水的用水度數來清查是否為「自住房屋」,一旦連續半年用水度數為...
北市稅捐處首度用自來水的用水度數來清查是否為「自住房屋」,一旦連續半年用水度數為零,稅率由1.2%調到2.4%。 圖/聯合報系資料照片
 

 

為鼓勵民眾釋出閒置房舍,北市府祭出「包租代管」、「查水表清空屋」兩大政策,一方面透過包租代管,以降低地價稅、房屋稅等方式獎勵房東,至昨天,已成功媒合394件物件。另一方面則以「用水度數」認定是否有居住事實,至今已查出一萬多戶空屋,改課徵2.4%、3.6%非自住稅率。

根據內政部統計,台北市閒置1年以上住宅約3.8萬戶。為鼓勵閒置房屋出租,北市府去年10月30日實施「包租代管」政策,只要是加入包租代管的屋主,就可委託崔媽媽基金會、永勝租屋經理公司、兆基管理顧問公司及華康房屋仲介公司等四家業者協助管理,包括協助修繕、定期訪視房客等。

此外,稅賦部分,房屋所得有1萬元可以免稅,租金所得必要耗損減除比率可以自43%提高至60%;房屋稅適用自用住宅稅率1.2%,地價稅則從千分之10降到千分之2。

都發局表示,營建署每年也會有1萬元的修繕補助,北市府另外加碼,若是房東選擇包租方案,也就是3年一約的話,第一年將給予5萬元的修繕補助,最多可獲得8萬元的修繕補助。

除包租代管外,北市府今年首度以「用水度數」認定居住事實,若房屋登記自用稅率,卻沒用任何用水,就會認定是空屋。

北市府副秘書長陳志銘表示,日前總計清出1萬多戶空屋,今年5月房屋稅開徵時,就已改課徵非自住房屋稅率2.4%至3.6%不等。

原文網址:https://udn.com/news/story/11322/3348896

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2018-08-31 11:41

〔記者陳鈺馥/台北報導〕內政部今日召開記者會表示,為精進租賃住宅產業,內政部次長花敬群在8月下旬率團訪日5天,參訪日本宅都集團、APAMAN PROPERTY、東急集團等3家大型租賃企業,也與日本國土交通省官員交流。

  • 內政部今日召開記者會表示,為精進租賃住宅產業,內政部次長花敬群在8月下旬率團訪日5天,參訪日本宅都集團、APAMAN PROPERTY、東急集團等3家大型租賃企業。(記者陳鈺馥攝)

    內政部今日召開記者會表示,為精進租賃住宅產業,內政部次長花敬群在8月下旬率團訪日5天,參訪日本宅都集團、APAMAN PROPERTY、東急集團等3家大型租賃企業。(記者陳鈺馥攝)

本次參訪團成員有崔媽媽基金會、21世紀不動產、兆基管理顧問公司、信基不動產公司、大管家房屋管理、大晟資產管理顧問公司等6家社會住宅「包租代管」業者,及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表。

內政部表示,本次行程深入瞭解日本租賃服務制度,其中部份日本業者認為台灣「包租代管」市場具潛力,未來願提供相關經驗,協助台灣推動租賃住宅市場。

內政部指出,這次考察日本租賃管理制度、產業經營模式、管理人員測驗及訓練、租金指數編製、租賃IT技術、租賃保證機制等面向,與日本產官學界實務交流,進而瞭解日本房東委託專業管理的關鍵重點。

內政部提及,國土交通省為日本租賃產業最高主管機關,日本在2012年12月推動「管理業者登錄制度」,並建置系統供民眾查詢。日本在強化契約權利關係方面,也發布「租賃住宅標準委託管理契約書」、「定期租賃住宅標準契約書」、「終身建物賃貸借標準契約書」、「轉租租賃住宅標準契約書」等4項範本。

內政部說明,日本考量租金市場行情變動資訊是租賃雙方租金協議的重要參考資訊,日本不動產研究所於1996年開始,由不動產估價師以估價方式,進行實質租金估算,編製全國及149個地區的租金指數,並於每年9月1日發布,其編製、發布、應用等議題,可做為台灣精進租金指數制度的參考。

 

http://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2536967

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2018-08-29 00:13:28經濟日報 記者翁至威/台北報導
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國內業者對於包租代管市場審慎樂觀,預計一年後市場即可發展成熟。 本報系資料庫
國內業者對於包租代管市場審慎樂觀,預計一年後市場即可發展成熟。 本報系資料庫
 

 

內政部次長花敬群,上周帶領不動產租賃業者前往日本考察包租代管市場,據悉,拜訪的三大日商中,以宅都、APAMAN對揮軍台灣市場最積極,已做好前期準備。

國內業者對於包租代管市場也審慎樂觀,預計一年後市場即可發展成熟。

據業者粗估,目前全台租賃住宅需求人數約285萬人,預期未來五年可委託租賃住宅服務業可達45萬戶,若以全台共約300萬出租戶看,加上國人「以租代買」觀念漸起,長期可望有約150萬戶包租代管的市場潛力,這也是日商搶進台灣市場的主因。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

內政部表示,此次考察由政務次長花敬群、地政司長王靚琇等率團,共14家國內業者隨行,包括仲介業、物業管理、服務業等,在日本當地共參訪宅都、東急、APAMAN等三家大型租賃企業,也拜訪當地公會,深入了解產業現況。

據了解,此次赴日參訪三大日商,皆已陸續來台與本地業者接觸,尤其又以宅都、APAMAN對於台灣市場興趣最濃厚,也最有機會進軍台灣市場。而東急目前態度則相對謹慎,正在多方評估。

宅都是日本關西地區最大的租賃業者,近日已在經濟部商業司公司登記初核通過,未來完成公司登記、營業許可後,可望正式進軍台灣;而APAMAN在日本有1115家加盟店數,管理屋數達176萬件,與台灣在地的21世紀不動產也早已建立合作關係,要深入台灣市場並不難。雖兩家日商已表達濃厚興趣,不過,對於與在地業者合作模式,或是僅技術輸出,目前正在綜合考量,尚未定案。

至於被形容為「百貨公司」的東急,業務包山包海,主業從事鐵道建設,租賃事業僅是其中一項,除包租代管也自建自售,管理物件約74萬戶。

也由於家大業大,行事作風較為謹慎,雖已投石問路,但對於台灣市場仍在審慎評估。

地政司長王靚琇表示,此次赴日考察「很成功」,包租代管在當地發展已相當成熟,採「一條龍」方式,不僅是物業管理,已進化為「資產規劃」。

王靚琇說,皆會為房東妥善評估,未來都將成為台灣推動包租代管的典範。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/3336042

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2018-08-29 00:13經濟日報 記者翁至威/台北報導
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政府積極鼓勵房東釋出閒置住宅,據營建署統計,透過包租代管轉化為社會住宅,截至8月21日為止,累計媒合戶數已達到1,162戶,預計年底可達2,000戶。

營建署國宅組組長朱慶倫表示,租賃專法已於6月27日正式上路,加上內政部全台跑透透辦理說明會,有愈來愈多房東對於包租代管更具信心,因此媒合戶數增溫顯著。

據營建署統計,目前六都包租代管媒合情形,仍以台北市、台中市、高雄市較為熱絡。進度較為落後的台南市,目前雖僅媒合42戶,但朱慶倫表示,從7月開始速度也已經明顯加快。

朱慶倫說,依目前進度看來,在年底前約可媒合2,000戶左右,市場成熟之後,成長速度會越來越快,明年就可追回落後進度。

營建署表示,為推動包租代管,即日起也與591房屋交易網合作開設「社會住宅專區」,刊登社宅出租物件,方便民眾上網瀏覽。參與包租代管的房東,除有保證收租及專人代管外,也可享綜所稅、房屋稅及地價稅等優惠。

 

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5648/3336046

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為推動包租代管業發展,日本租賃協會8月初特地組團來台拜訪內政部,希望進一步了解台灣市場。據透露,總部位於大阪的日本宅都大型租賃業已搶頭香,準備在台成立子公司,並正式申請參與包租代管市場,顯然相當看好台灣的發展,另兩家業者東急及東京都也摩拳擦掌。

日本租賃住宅管理協會與三好不動產等業者,7月底至8月初來台考察包租代管市場,除了拜會內政部次長花敬群,並考察健康國宅等相關住宅項目。由於日本發展包租代管業務甚久,內政部將由政次花敬群率20名業者,於8月19日赴日本東京參訪5天,實地考察當地的包租代管經營方式,進而加速推動台灣的包租代管產業發展。

官員說,日本宅都、東急、東京都等3家大型房屋租賃企業,都有興趣進軍台灣市場,總部位在大阪的宅都跑最快,準備來台設子公司,並申請參與經營包租代管業務。

內政部地政司長王靚琇表示,日本包租代管的發展歷程剛好和台灣相反,是由下而上,租賃業者組成協會來進行管理,台灣則是由政府先推動租賃專法,再協助業者發展包租代管市場,因此日本對於我國相關法律建置過程也非常有興趣。

王靚琇表示,日本包租代管已非常成熟,有超過6成以上的房源都由專業租賃業者管理,因為業者手中擁有房源和客源,可以加速媒合,讓房東不會出現租約中斷而減少租金收入的問題,因此,房東願意繳交3%到5%管理費用,給專業代管業者處理,進而降低房屋的閒置率。

王靚琇指出,台日雙方對彼此經驗都很有興趣,例如日本服務非常全面,買賣用的不動產說明書中,要詳實列出房屋是否有非自然死亡的凶宅紀錄,仲介的責任非常大,必須盡其所能地去調查相關資料與報章雜誌,至少要問過5個相關人士,這是台灣還沒有做到的。

另外,日本專業包租代管業者也會用高科技來管理房屋,像是老人生活狀況回報、緊急救援措施等,讓房東可以安心租屋給高齡人士,兼顧住宅與長照政策,也是台灣可以學習的方向。

台灣正在拓展包租代管市場的初期,房東們都處在觀望階段,一方面不願被課稅,另一方面也不想支付物業管理費用,內政部有意借鏡日本發展經驗,加速發展此新興產業。

租賃專法6月27日上路後,國內將出現特許行業「包租業」、「代管業」,前者由專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理;後者由專業經營者代房東管理出租房屋的專業服務制度。內政部估計,現約300萬人是租屋族、超過10萬個房東,但房東管理能力不夠,是包租代管業可興起的潛在商機。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180807000240-260202

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原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180717000222-260202

 

 包租代管商機  新內政部長徐國勇

 

 

包租代管政策實施不到一個月,已吸引上百家業者登記參與這項業務。內政部將於8月中旬組團赴日本取經,而日本賃貸協會也將於7月底率團來考察台灣市場,日本宅都、東急、東京都等3家大型房屋租賃企業,對台灣市場很有興趣,有意參與我包租代管業務。

內政部地政司長王靚秀指出,依據各縣市回報的狀況,包租代管正式上路3個星期以來,全國有上百家業者向各地縣市政府登記,準備開始推動包租代管業務。

包租指的是租賃公司向房東承包房屋,再轉租出去,等於是專業的二房東。代管則是房東自行與房客簽訂租賃契約,但轉交業者進行日常管理。包租代管上路後,將對我國租屋市場帶來新的發展契機,刺激房東釋出空閒餘屋,並進行更專業的管理。

據了解,日本的宅都、東急、東京都等3家大型房屋租賃企業,對台灣市場很有興趣,有意來台灣設立分公司參與包租代管業務。這3家日商具有龐大的規模經濟實力,每間租賃公司手中都擁有超過100萬戶房源。

為進一步了解台灣租屋市場,日本賃貸協會將由理事長率團來台參訪,預計7月30日抵台。內政部次長花敬群將在8月中旬率20家業者,前往東京考察當地租屋市場。

王靚秀指出,因為包租代管費用約是租金的1到2成,因此必須要有規模經濟,才能帶來利潤,台灣業者可以去了解如何進行最具經濟規模的經營方式。另外,租屋將衍伸出許多房東和房客管理、雙方溝通、高齡者或特別身份者租屋等許多議題,這也是我國業者想要了解的知識。

同時,規模大的房屋租賃公司也會帶來大規模的採購,例如家具、維修服務等,是包租代管衍伸出來的新商機。內政部的參訪團也將去拜會日本國土交通省,了解政府如何監督管理大型房屋租賃公司。

(工商時報)

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原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3256245

2018-07-17 01:11經濟日報 記者翁至威/台北報導
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財部核釋,包租業者未來代收轉付金額,無須開發票,只有實質賺取金額才需負擔營業稅。...
財部核釋,包租業者未來代收轉付金額,無須開發票,只有實質賺取金額才需負擔營業稅。 本報系資料庫
 

 

 

租賃專法正式上路,政策加強推動「包租代管」業務,從事專業租屋業務的業者越來越多。為此,財政部昨(16)日正式核釋,包租業者未來代收轉付的金額,無須開立發票,只有當向房客收取的租金,超過付給屋主的租金支出,產生實質賺取金額時,才需負擔營業稅

「租賃住宅市場發展及管理條例」6月27日上路以來,包租代管確實出現明顯的發展跡象,我國租屋體系開始進入專業化及產業化。

由於「包租代管」成為新的交易模式,相關的課稅問題必須釐清,尤其業者先向屋主承租後,再轉租給次承租人時,該如何課稅等問題,在租賃管理條例中,並未提到營業稅課徵的相關規定。

賦稅署官員表示,公司租屋給個人,照理講,所收租金應全額開立統一發票,但如此一來,消費稅變成轉嫁給承租人。配合租賃管理條例上路,包租代管業者將越來越多,因此發布新的解釋令,未來將比照旅遊業做法,「代收轉付」的金額不用開立發票,也就是,包租代管業者僅就實質賺取的金額,負擔營業稅即可。


經濟日報提供
經濟日報提供
 

賦稅署強調,這樣的法規鬆綁措施,僅針對包租代管業者才適用。

依據租賃管理條例,包租業採許可制,須向直轄市、縣市主管機關申請許可,並於許可後三個月內辦妥公司登記。

賦稅署提醒業者,為了方便包租業計算租金收入與租金支出的差額,業者應以每間房屋為單位,逐屋編製「租賃住宅租金收支明細表」,依時序,詳載每筆租金收支及結餘,作為列帳憑證,以備稽徴機關查核。

倘若結餘為正數,也就是向次承租人收取的租金,超過支付原屋主的租金,就應開立二聯式應稅統一發票自行留存備查,同時將發票字軌號碼填入明細表,核認服務費收入。

財政部表示,包租業者符合前開特定條件以及交易模式前提下,才可以按前述釋令規定,就其租金收支差額報繳營業稅以及開立憑證。

至於包租業購買供本業及附屬業務使用的貨物或勞務,所取得載有營業稅額進項憑證且不得扣抵銷項稅額情形者,仍得依同法相關規定申報扣抵。

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包租代管上路

 

《租賃住宅市場發展及管理條例》將於今(27)日上路,帶動包租、代管等兩項業務發展,內政部次長花敬群指出,這是讓租屋體系進入專業化、產業化的重要一步,在規畫清楚遊戲規則後,將有效保障300萬名租屋族和房東的權益。

 

總統蔡英文上任後,積極推動居住政策,並把都更視為是拉動內需成長的重要支柱。花敬群指出,過去兩年來政府推動社會住宅、租賃市場規範化、都市更新等3支箭,這將涵蓋所有租屋問題,讓租屋體系可以專業化、產業化。

內政部積極推動租賃條例,希望發展我國包租、代管市場。包租為業者向房東承租後,以專業二房東身分轉租;代管為房東自行出租房屋,交由專業公司打理日常管理事務。

租賃條例於去年12月獲得立法院三讀通過,將於今日正式上路,內政部也將制定12項子法,完善包租代管市場的管理措施。

花敬群表示,目前約有100萬個家庭和26萬名學生,必須租屋居住,人口將近300萬人,這是住宅政策最關心的青年和弱勢族群。然而,目前市場上超過100萬間房屋,因為房東無力管理而閒置,因此希望透過租賃專法來講清楚租屋的權利義務和遊戲規則,讓房東和房客可以照著遊戲規則走。

內政部將陸續發布「住宅租賃契約」、「住宅包租契約」、「住宅轉租契約」、「委託管理契約」等4項契約,將與租賃住宅相關契約行為全面納管,讓國人簽約時有所依循。

花敬群也指出,政府提出許多租稅誘因,包括個人房東每屋每月最高6,000元租金免所得稅,以及租金6,000元到2萬元中53%作為必要耗損費用,可列所得稅扣除額。例如,每個月租金2萬元,申報所得稅時租金收入僅需列6580元。

內政部也呼籲各地方政府訂定自治條例,將願意加入包租代管業務的房屋,列為自用住宅稅率,以鼓勵房東釋出房源。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180627000265-260202

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2018/06/09 04:30文/記者馮牧群

建案帶租約銷售的方式,買方等於是現成房東,圖為情境照。(黃柏榮攝影)

政府力推包租代管制度,滿足民眾租屋需求,民間業者也抓緊商機,不少建案提供售後包租方案、專業租賃業者提供包租代管服務,為房東省下不少瑣事,房客住起來更安心。

興富發集團旗下博元建設在台北市中山區推出「中山凱宴」,鄰近晶華酒店、大倉久和飯店、老爺酒店、國賓飯店等多家五星級飯店。規劃概念為精品飯店宅,目前可售戶為24、26坪純2房,廣告戶含裝潢不含車位2158萬。該案與房仲通路合作,鎖定台日商企業簽租賃長約,以台北市月租金2~3萬、2房物件來看,中山區飯店每晚房價行情平均要6千元到1萬2千元,「中山凱宴」專案經理林高仰表示,此區大多以套房或1房1廳為主,2房且有飯店式管理的建案少見,因此該案月租可達6萬以上,投資報酬率依不同坪數有2.5%~3.5%。

林高仰認為,其實租金門檻是過濾房客素質的首要因素,以該案附近商圈來說,月租2~3萬物件多由台灣人承租,月租5~7萬物件多由外商高層承租。附帶租約的銷售方式,對買方來說相對管理方便,大小瑣事都由專門仲介處理,不像以前事事都要自己來,且交屋完成後立即出租,不用等到裝潢完工再找房客,減少空置期損失的租金。

「中山凱宴」鄰近晶華酒店商圈,鎖定日商高級主管派駐台灣的租賃市場。

建案帶租約銷售 瞄準外商高層租賃需求

同樣在中山區,鄰近榮星花園的安家國際「中山藝術紀」,目前可售戶為23~29坪,開價每坪85萬起,有日付888元起買2房含裝潢或自備10%起方案,訴求「房租變房貸、房客變房東」,在房貸利率仍低的條件下,吸引自備款足夠的買方進場,也有外商租賃市場需求。專案經理王貴仁指出,根據調查,日商平均租屋預算為5萬4千元至5萬8千元,部分甚至超過6萬,該案與特定房仲業者配合,房東如果裝潢精美,還能再拉高租金行情。

台中市西屯區單元一「大城仰雲」提供包租2年,含簡易裝修及家電家具,名額有限,規劃小坪數18~36坪產品,瞄準中科園區、台中工業區就業人口,附近還有榮總、東海及逢甲大學等居住需求,適合投資置產,住戶可快速入住或出租。八期重劃區鄰近未來捷運G12站的「親家ONE CITY」也有包租公專案,首付88萬起,為區域稀有的1~2房小宅,提供2年包租服務,預計2020年12月完工。


包租代管方便管理 服務費收10~15%租金

全台規模最大的包租代管業者兆基資產管理副總陳柏勳表示,採用包租代管方案的好處是,許多房東工作繁忙,不喜歡直接面對房客,藉此可避免很多瑣事,還不用親自逐一過濾房客,而房客也較喜歡向法人承租,原因是只要屋況有問題,馬上能找到專人處理。

陳柏勳表示,坊間包租代管業者的收費方式為向房東收取租金10%~15%不等,兆基收取10%~12%費用,房客若是透過房仲成交,則須負擔半個月租金作為服務費;兆基也以「法人對法人」的方式,承做建商整批建案的包租代管,這類以市區小坪數的餘屋居多,強調快速出租及投報率。

至於政府包租代管制度,是為鼓勵房東釋出空餘屋轉化為社會住宅。包租是由政府委託租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的民眾並管理,代管則由業者媒合承租雙方及代為管理,房東享有賦稅減免、修繕補助,業者免營業稅。

另外,面對即將來到的暑期租屋換約旺季,陳柏勳建議,大學城附近是較為特殊的租賃市場,房客看房要注意公共區域,應避免承租違建;房東若想縮短物件空置期,可在相關社團、校園布告欄、租屋討論版多方張貼訊息,加快出租速度。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5448

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2018/05/20 13:23
 

 

 

租屋族最怕遇到苛扣押金不還的房東,將押金放入信託專戶由第三方管理,就不用擔心被房東故意拖欠。資料照片

包租代管的服務更上一層樓,押金還可以信託管理。房客不用擔心被房東花掉,進而藉故拖延不還;房東也不用保管押金1、2年,不小心花掉導致退租時還不出來。透過中信房屋、生活資產或富盟物業出租房屋,並由生活資產或富盟物業進行出租期間的管理,都可享有押金的信託管理服務。
 
「這是價金管理,也就是金流保管」,僑馥建經不動產交易管理部副總經理楊啟德說明,人都有私心,房東拿到押金後可能不小心花掉,沒想到1、2年後不續約時就要還給房客,由於拿不出來而故意拖欠。對房客來說,為小錢打官司並不划算,要不回來又不甘願。專戶就是由第三方管理價金,不給當事人操作。
 
「租屋市場是國內的發展趨勢」,楊啟德表示,房屋買賣的履約保證原本就架構在價金管理和第三方支付上,這是履約保證精神的延伸,從房屋的買賣價金管理,延伸到租賃市場。長期以來一直有和租屋業者訂論可行性,目前已經和富盟物業、生活資產簽約合作,近期即將與全國不動產總部簽約,未來永勝不動產也可望合作。其中,富盟物業、生活資產都是承辦桃園市的包租代管業務,永勝不動產則是承辦台北、新北和高雄的包租代管業務。
 
「僑馥建經原本就做房屋買賣價金的履約保證,只是延伸到租賃」,生活資產管理營運長謝依宸表示,租賃和買賣不同,不是錢收了、鑰匙一丟就結束了,要從源頭,也就是租約開始就進行整個流程的風險控管,糾紛才不會發生。例如出租前後,都由業者協助房東和房客點交,不只有房屋現況照片,還有設備表單要一一確認勾選,雙方都無異議後,在15天內返還押金。
 
「房客都希望儘快拿到錢,房東都希望要修繕完成」,謝依宸表示,內政部的《房屋租賃契約書範本》只說押金要退,但沒說怎麼退,「大家仍然吵不完」。完整的管理服務,對雙方都是一種保護。而且專戶管理不用另行付費,房屋只要交由中信房屋或生活資產出租,出租期間由生活資產管理,每月收取的10%管理費中就包含這項服務。但楊啟德強調,這不是強制,「不可能把履保帶入市場」。
 
在台北市文山區承租公寓的上班族黃先生坦言,確實很擔心退租時押金會被房東扣住或拖很久,有專戶管理覺得很不錯。將套房租給大學生的鄭先生則表示,專戶聽起來好像還不錯,但錢沒有放在自己口袋總是不放心。而且若將錢放在專戶管理,恐怕就必須報稅,「沒有人想繳稅」。
 
僑馥建經除了提供押金專戶的服務外,每月租金也可以放入專戶管理,楊啟德表示,租金放入專戶由第三方管理,包租代管業者扣除修繕、管理等必要費用後,再交給房東,省去包租代管業者代管價金,進而謀佔、侵佔的可能性。但謝依宸認為租金專戶的效益不如押金專戶,「房客會寧願先把修繕費用例如5千元扣除後,再支付剩下的租金,不會先支付全額租金後,再向專戶申請給付修繕費用5千元」。(崔雅慧/台北報導)

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180520/1357411/

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好房網News記者曾亭皓/綜合報導

租屋風險多,房東考量因素繁雜,導致台灣空屋率問題相當嚴重。內政部次長花敬群於好房網TV直播節目《欽差大人辦案啦》中分析,目前正在積極推廣包租代管,將房東這個角色透過專業化,讓它產業化。

據調查,包租代管獲得80.5%的支持率,花敬群於好房網TV直播節目《欽差大人辦案啦》中說明,包租代管不僅可以使權利義務關係更加明確,其中的誘利更是顧及多層面的問題。

花敬群鼓勵房東多支持包租代管。(圖/截圖自臉書)內政部次長花敬群於好房網TV直播節目《欽差大人辦案啦》中分析包租代管。

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社會住宅包租代管,每戶每個月可獲得一萬元的免稅優惠,另外,如果超過一萬,其中60%就當個人的成本。舉例說明,如果一戶2萬租金的房子,扣掉一萬免稅,6千的成本,最後實際申報綜合所得稅僅剩4千,並且房屋與地價稅皆比照自用住宅優惠。

花敬群認為,包租代管可以減少租屋糾紛的風險,尤其針對行動不便、不了解專業租屋資訊、房屋地理位置不便、分身乏術、時間無法配合等房東,如果將房屋託付給專業的業者租賃,那絕對會便利許多,只需要負責收房租就好。

另外,花敬群透露,如果交給代租,而房屋是租給符合社會住宅資格的民眾,房東能節省的稅就比一般住宅更多,主要的目的是為減少房屋閒置率,因此鼓勵房東積極加入。但實際針對自租客,目前僅能透過誘因鼓勵申報,並藉此掌握市場狀況,暫不會強制擾亂自租市場,希望民眾可以慢慢適應。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/146134196236.html

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包租代管商機 每年上看百億

 

 

台灣首部「租賃專法」將在6月27日實施,每年租金上看2,400億元的租賃市場,將面臨重大變革,今年可謂「租賃元年」。房地產業者預期,未來租屋契約將終結「私」契,改採定型化住宅租賃契約的「公」契,並且衍生出龐大的「包租代管」商機,每年上看百億元。

不過,正值實價登錄正修法之際,包租公(婆)族群恐將面臨直接衝擊,未來租金行情不免被要求全都露,這也是大勢所趨。

美商ERA易而安不動產學習長顏明輝表示,內政部在去年元旦公布實施定型化租賃契約,並將從今年6月27日正式實施「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃專法),業者必須成立租賃公司加入租賃公會、繳納保證金,以包租代管方式,才能承作住宅租賃業務。

顏明輝表示,預期租賃專法實施後,租屋市場將面臨嚴酷考驗。以往屋主出租房子不必強制採用官方版租賃契約書,但新法上路後,「私契」無效,否則將受到房客強勢申訴的挑戰。

對於屋主、包租公(婆)來說,顏明輝分析,租賃專法上路後,會有4種選擇:一是自行出租,自行管理,不必支付業者服務費、不必實價登錄,但須使用官方新型租賃契約書;二,委託房仲業代租房屋,支付業者服務費及實價登錄,使用官方新型租賃契約書。

第三,委託租賃公司包租代管,支付業者服務費及實價登錄,使用官方新型租賃契約書,但可享所得稅及房屋稅優惠;四,委託社會住宅的得標公司包租代管,支付業者服務費及實價登錄,使用官方新型租賃契約書,除享有更高的得所得稅及房屋稅等優惠,更獲得房屋修繕補助及租金補貼。

永勝資產科技集團執行長徐銘達表示,目前全台住宅租賃市場,包括租屋、社宅、空屋、學生住宅等,應有150~200萬戶,年租金有1,200億~2400億元。不過,該市場向來最難管的,是稅的大黑洞。許多房東不願繳稅,隱藏出租事實,比重高達9成。

徐銘達表示,專法雖端出每月租金6,000元內可免稅,「但在租金動輒數萬元的雙北,6,000元實在很難打動房東!」要到桃園以南租金普遍在6,000元以下的縣市,才可能讓房東配合實價登錄。何況,專法雖有定型化租賃契約的規定,但並沒有吹哨條款,除非房客檢舉或糾紛發生,否則房東普遍仍不願報稅。

總體來說,徐銘達認為這部住宅租賃專法,「起碼比營建署的租屋服務平台好上10倍以上!」預期桃園以南有房東減稅誘因的都會,可望衍生可觀包租代管商機。以100萬戶房子出租,1戶1年代管服務費1萬元估算,商機上看100億元。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180424000207-260202

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2018-02-11

募集2200戶 只有26件申請案

〔記者賴筱桐/新北報導〕新北市「養蚊子」的空屋多達十一萬多戶,為解決市場空屋問題,協助經濟弱勢者租屋,內政部營建署推出社會住宅包租代管計畫,新北市政府協辦兩千兩百戶,但一月招募房東以來,只有二十六件申請案,房東考量報稅問題而意願不高;城鄉發展局表示,愛心房東享有許多優惠,例如保證租金收入三年,享有房屋修繕獎勵,且租金一萬元以下免報所得稅。

  • 新北市政府推出社會住宅包租代管計畫,將招募兩千兩百戶愛心房東,圖為屋況點交情形。(記者賴筱桐攝)

    新北市政府推出社會住宅包租代管計畫,將招募兩千兩百戶愛心房東,圖為屋況點交情形。(記者賴筱桐攝)

管理麻煩報稅疑慮 寧可養蚊

都會區房價高,經濟弱勢的房客承租不到合適房子,負擔不起高額租金,房東則因租屋管理麻煩,擔心收不到租金、凶宅糾紛或要報稅等,寧可將房屋「養蚊子」。

包租代管計畫是政府委託租屋服務事業包租空屋,解決弱勢居住問題,新北市分配到兩千兩百戶,由「二十一世紀不動產」、「兆基管理顧問新北第一分公司」及「永勝租屋」等三家業者執行。

保租3年 還有房屋修繕獎勵

城鄉局局長柳宏典表示,參與包租代管的愛心房東享有許多優惠,例如保證租金收入三年,每年享有一萬元房屋修繕獎勵,政府補助每年三千五百元的居家安全險,月租金一萬元以下者不須繳稅,超過萬元以上的四十%租金收入才須申報綜合所得稅。

城鄉局住宅發展科長鄭健志指出,只要房屋為合法建築,符合消防逃生安全,租金在一萬八千元以下,不限地區、不限坪數皆可申請成為愛心房東。目前洽詢的有兩百七十一件,只有二十六件提出申請,分別在板橋、中和、永和、土城、淡水、新莊、汐止等區,已有五件媒合成功簽約。

此外,房客即日起也開放申請,資格與新北市社會住宅入住條件相同,包括年滿二十歲在新北市就學就業的國民、父母在北北基桃無自有住宅等;租金方面,一般身分打八折、住宅法明定的十一類弱勢為七折、中低收入戶享五折優惠。

房東10人報名 市府將到府說明

柳宏典說,為讓有意參與包租代管的房東了解計畫內容,即日起推出到府說明服務,只要房東報名人數超過十人,市府將安排專人到社區說明。

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2018-01-29

包租包管、代租代管各800戶

〔記者張菁雅/台中報導〕為了減輕租屋族負擔,市府已與兩家專業不動產經營管理廠商簽約,即日起啟動包租代管試辦計畫,執行包租包管八百戶、代租代管八百戶,並提供租金優惠,成為租屋族在申請租金補貼與社會住宅以外,另一個租賃住宅的管道。

  • 中市府啟動包租代管試辦計畫,減輕租屋族負擔,並鼓勵民間空餘屋進入市場。 (記者張菁雅攝)

    中市府啟動包租代管試辦計畫,減輕租屋族負擔,並鼓勵民間空餘屋進入市場。 (記者張菁雅攝)

市府住宅發展工程處表示,市府除推動「八年一萬戶」社會住宅,也向中央爭取三億六千多萬元補助經費,辦理包租代管試辦計畫,利用民間空餘屋,做為社會住宅多元供給方式。市府已與信基不動產有限公司、大晟資產管理顧問有限公司簽約,並核定標準化作業流程,訂定今年執行包租包管八百戶、代租代管八百戶的目標。

提供弱勢租金優惠五折起

包租包管是由市府委託的業者,包租民間住宅三年,再將住宅轉租;代租代管則是由市府委託業者協助民間房東、房客進行租賃媒合。為減輕民眾負擔,兩方案皆針對不同弱勢身分的民眾提供市價租金五折或七折不等的優惠,一般戶也有市價租金八折(包租包管)或九折(代租代管)的優惠。

每宅每年最高一萬元修繕獎勵

另外,市府也針對房東釋出誘因,兩方案皆提供房東每處住宅每年最高一萬元的修繕獎勵金,以及比照自用住宅的優惠房屋稅、自用住宅用地的優惠地價稅率;此外,包租包管方案更有每處每年最高三千五百元的地震險、火災險與居家安全保險補助。

住宅處表示,有意願加入計畫的房東或房客,即日起都可向這兩家受委託業者申請;而對房客來說,兩項方案租期至少一年。

租屋族楊小姐說,有租金優惠,又有市府在背後把關,省錢又有保障,不過,最重要的還是房子本身條件,除了價位外,區位及環境也很重要。陳先生則表示,民間已有許多租屋網站,他會把市府這項計畫一起作比較,多點選擇總是比較好。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1172629

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2018-01-22 16:37經濟日報 記者吳秉鍇╱即時報導
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「台南市社會住宅包租代管計畫」今(22)日啟動,民眾可用市價8到9折的價格租到房屋,弱勢家庭及中低收入戶另有1到4折的租金補助,房東則享有每年1萬元的修繕獎勵、稅賦減免等。台南市長李孟諺表示,善用民間的資源,比政府自己興建社會住宅來得快,期望透過優惠方案,鼓勵房東出租低度利用的住宅,並藉由包租代管服務滿足弱勢族群的租屋需求,預計一年內先媒合1,200戶,109年達到媒合4,800戶的目標。

配合中央政策,台南市政府推出社會住宅包租代管計畫,協助解決弱勢族群與外來就學就業人口在租屋時常面臨的「租不好」、「租不起」、「租不到」等困境。都發局長莊德樑指出,台南市包租代管計畫分為「包租包管」和「代租代管」二項,目前委託大晟開發機構來辦理,不同的是,「包租包管」由房東和專業廠商簽定三年長期組約,後續租屋事宜就交由專業廠商負責處理,不僅保障房東的租金收入,也不需直接接觸到房客,也因為雙方不用面對面,所以房東無需擔心遇到惡房客,房客也不用擔心碰到惡房東;而「代租代管」計畫中,廠商則屬於居間協助的角色,負責帶看媒合等事宜。

租金的部分,「包租包管」提供的租金為市價8折,弱勢戶再降為7折,中低收入戶則為5折,差價由政府負擔,依此方式房東雖只能收8成房租,但市府保證三年收租,還有一年1萬元的修繕獎勵,共3萬元,亦有每屋每月租金收入免稅額度1萬元的減免及每年3500元的居家安全險補助;「代租代管」的租金則是市價的9成,弱勢戶為7成,中低收入戶為5成,差價也是由政府負擔,另外市府還提供租金代墊,最多3個月,1次為限。

都發局表示,只要在台南市擁有合法建築,即可申請成為本案房東;而房客的申請資格首先要年滿20歲、在本市設有戶籍、或雖未設籍但在本市就學、就業並有居住需求者,此外,亦要符合在台南市無自有住宅,家庭年所得92萬元以下或家庭成員每人每月平均所得低於標準40,068元,且未享有政府租金補貼者。

台南市社會住宅包租代管今日上路 。照片/台南市府提供
台南市社會住宅包租代管今日上路 。照片/台南市府提供

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2943634?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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台灣新生報 2018/01/17 00:00

中央推動社會住宅政策廿萬戶目標,其中十二萬戶興建、八萬戶包租代管,包租代管試辦計畫一萬戶由六都配合辦理,臺南市分配一千二百戶,市府都市發展局一月與顧問公司簽約,由業者提供一千二百戶專業出租管理免費服務名額,有閒置空屋想出租又懶得管理的房東可把握機會接洽。

都發局表示,加入計畫後,經業者包租或代租媒合成功,房東免支付給業者任何服務費用,還能享有業者租屋管理(服務費用由政府負擔)與政府提供的租稅優惠及每屋修繕獎勵最高一萬元等優惠,且包租案件另享有居家安全險。

房客端則可以市場租金的八或九折租屋,如果家庭成員有低收或中低收入戶、育有未成年子女三人以上或六十五歲以上老人、身心障礙者或原住民,還可享有租金補助,可說是租屋族一大福音,詳細資訊可於上班時間撥打市府包租代管服務電話:06-2991111轉1157。

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北市推包租代管政策,祭出房子整修補助跟租稅補貼,並交由第三方業者來管理,但業者表示,不少房東想進方案,但屋況不佳無法承租,也有很多房東不了解方案,以為遇到詐騙集團。
 
崔媽媽基金會執行秘書張心岱提到,很多房東表示想進方案,但現階段最大問題在於多數房子無法居住,譬如屋況傾斜或內部漏水,甚至壁癌很嚴重,都需經一番整理後,才能讓房客承租;相較屋況較好的房東,也有意要進方案,但可能是對於方案的不了解,在進方案過程中會懷疑我們是不是詐騙集團。
 
張心岱表示,對房東端來說,條件只有3個,第1房子落在台北市,第2為住家用途,不可以是廠辦或倉庫,第3租金價格低於1萬8千元就可進方案,政府補助部分有仲介服務費、管理服務費、公證費及3項稅收減免等等,另外,屋況不佳的問題,也有每年最高補助1萬元,不論房客承租過程或招租期間,發現房子有狀況都可以修繕,申請修繕補助。(地產中心/綜合報導)

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171224/1262344/rtn/

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2017-12-07 02:39經濟日報 記者郭及天/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

 

內政部地政司長王靚琇昨(6)日表示,租賃住宅市場發展及管理條例通過後,包租代管業將成為特許行業,成立公會且有營業保證金機制,保障消費者權益。官員預估,租賃專法在明年6月上路後,可望吸引房仲、物管等業者跨足投入,目前全國執業業者約不到200家,預估可擴增至2,000家。

租賃專法規範的業者包含擔任二房東角色的包租業,以及房東委託管理的代管業,主要業務為屋況與設備點交、收租管理、修繕維護、糾紛協調等相關管理業務。據了解,全國不動產總部已成立建經公司、租賃物管中心外,也開放租賃加盟、鼓勵加盟店成立物管部門。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

 

租賃專法日前立院三讀通過,王靚琇於台灣CCIM不動產論壇中表示,未來租賃住宅服務業將成為特許行業,也會比照如房仲及代銷業「人必歸業、業必歸會」精神,業者需聘用專任租賃住宅管理人員並加入公會、繳存營業保證金,作為租屋糾紛的損害賠償使用,不僅房東、房客受專法保障,包租代管業者亦受規範。

王靚琇表示,預估目前全台租賃住宅需求人數約285萬人,但房東面臨管理問題,房客也有租不到、租不好、租不起的困擾,租賃專法實施後,包租代管將成為全新的法制化的產業,預期未來五年可委託租賃住宅服務業經營45萬戶,增加9,000個工作機會,也能培養國人「以租代買」觀念,減輕國人經濟負擔。

官員表示,目前全國有多少包租代管執業業者,並無確切統計數字,以近來陸續辦公聽會參與業推估,全台應不到200家,房仲、代管將切割不同二種產業,因先代租、後代管的業者需就取得二種特許,未來包租代管納入特許行業,會引包括與包租代管業務相關的房仲與物業管理相關業者,投入多角化經營,有助於創造新商機。

兆基管理顧問執行副總經理陳柏勳表示,目前房仲業的的代管業務多屬於因租賃仲介業務所延伸、無償的「義務代管」,專營包租及代管的業者家數以台北市來說約20幾家,由住宅租屋法制化後,由於市場租屋代管需求大,預期吸引有租屋業務的房仲業者跨足投入。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5648/2860810

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雙北市的居住壓力屬六都最大,對住宅租賃服務產業的需求也高。

2017/11/18 04:30文/記者馮牧群

台灣的閒置空餘屋不少,政府提供優惠鼓勵屋主轉為房東,圖為示意照。(黃柏榮攝影)

 

六都的包租代管政策紛紛上路,政府借重民間業者專業健全租屋市場,減稅與補助並行,可望提高房東參與意願,讓租屋族受惠,不僅保障租賃雙方權益,也提高空餘屋釋出作為社會住宅的可能。

為活化利用現有空屋,政府提出包租代管方式提供弱勢家庭及就業、就學青年租屋協助,減輕直轄市、縣市政府直接興建社會住宅的財政負擔,藉由引進民間業者協助辦理租屋媒合、包租或代管、通報社政單位居住關懷訪視等服務項目,借重專業健全租屋市場,除保障租賃雙方權益外,並提高空餘屋釋出作為社宅的可能。內政部估計,2017~2024年的8年期間每年增加辦理1萬戶,總計8萬戶,其中2017~2020年經費由中央統籌支應補助地方政府,2021~2024年經費視中央與地方政府整體財政狀況,併入8年20萬戶社宅興辦計劃,滾動式檢討補助比率。


活化空屋  幫助弱勢族群創雙贏

營建署指出,今年度將補助六都辦理1萬戶,除房東賦稅優惠外、政府提供每年1萬元修繕補助,及針對包租方案每年最高3500元的居家安全險補助,針對有居住需求的弱勢民眾也提供租金補助。台北市已完成招商作業,今年10月底開辦,新北市、台中市、台南市正辦理招商作業中,預計11月底開辦;桃園市及高雄市預計11月上網公告徵求業者。

營建署說明,《住宅法》今年1月13日修正後,新增以包租代管方式推動社會住宅,修正房屋稅、地價稅、綜合所得稅相關賦稅優惠規定,例如每屋每月租金收入1萬元以下可免繳綜所稅,租金收入超過1萬元部分,房屋必要損耗所支出費用可再減除60%;房屋稅及地價稅由於是地方稅,由地方政府自行訂定減免規定,內政部向其餘四都喊話加快訂定自用住宅的房屋稅及地價稅優惠稅率。


北中桃進度快 釋優惠找房東

台中市府率先訂定「台中市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例」草案,鼓勵住宅所有權人將房屋出租給弱勢族群,目前已經市議會審查通過,三讀後將公布施行。台中地方稅務局表示,該草案透過地價稅、房屋稅優惠獎勵興辦社會住宅,針對政府興辦包租代管及民間興辦社宅,房屋稅減徵20%,相當於比照自住房屋稅率,地價稅則按原適用稅率減徵80%。

桃園市府早在今年8月1日先開辦「民間住宅包租包管計劃」,試辦戶數80戶,主要是委託廠商尋找民間空餘屋,先與房東簽定承租契約,再媒合出租給有居住需求的市民,由廠商負責後續管理維護工作,近日已出現全台包租包管媒合成功首例案件。住宅發展處指出,內政部辦理的「桃園市民間住宅包租代管計劃」正備標中,未來照顧戶數增加至1600戶,且由原先包租包管擴增為包租包管、代租代管兩部分,可照顧到不同需求的市民。


發展租賃服務產業   業者:成效仍待觀察

內政部表示,包租代管民間空屋的方式未來將擴大到其他縣市辦理,除能增加社會住宅供給,還能協助房東有效管理房屋、房客順利租屋,並與立院審議中的「租賃住宅市場發展及管理條例」草案銜接,提升住宅租賃服務品質與專業水準,發展租賃服務產業。

不過,香港商匯泓不動產副總吳懿倫分析,政策效應有一體兩面,一方面是增加社宅供給,幫助弱勢找到宜居住宅,固然值得肯定;但另一方面,房東只要參與計劃,等於得開始向政府納稅,政策雖提供優惠,基於人性考量,大多數房東仍是「能不報稅就不報稅」,因此成效尚待觀察,今年要達到1萬戶目標的難度頗高。

吉家網不動產董事長李同榮認為,政府要從現有閒置空屋做為移轉社宅,但現行的包租代管試辦與招標計劃無法完全針對閒置空屋,對象也多非弱勢,有「花大錢買政績」之嫌。從整個政策看來,房東可享受每年稅金減免與修繕補貼,房客可享受租金優惠補助,包租代管業者有開發費、包管費、代管費、媒合費,政府雖有政績兌現政見,但倒楣的是全民買單,幾百億的納稅錢花在不見得務實的政績上,代價太高。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/4237  

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2017-11-16 11:03:16 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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台北市政府(14)日宣布,住宅包租代管計畫明年1月1日開跑,希望藉由包租代管的制...
台北市政府(14)日宣布,住宅包租代管計畫明年1月1日開跑,希望藉由包租代管的制度,讓屋主釋出空屋交給政府管理。記者游智文/攝影
 

 

北市府昨推出2200戶包租代管計劃,徵選出四家業者協助辦理包租代管,正式公告即起受理房東和房客登記申請。吉家網不動產董事長李同榮表示,包租代管應有審查機制,少了第三方監督單位,難以防範業者搶業績灌水,政府搶政績放水。

李同榮表示,包租代管閒置空屋政策正式啓動,業者要業績,政府也要政績,送審案件是不是閒置空屋?政府有沒能力查證?會不會放水?只要它原來已出租未閒置卻沒報稅,就可能會被灌水為空屋,也無從查證。

他說,業者就近取材,容易「搶業績」,政府睜一隻眼閉一隻眼,容易「搶政績」,房東、房客、業者、政府皆大歡喜,未來八年,花幾百億人民納稅錢買政績,誰來監督?要不要有第三方監督單位?要不要公告租賃地址接受民眾檢驗?

李同榮指出,包租代管在租賃專法未三讀前急於啓動,主因是小英政府八萬空屋移轉社會住宅的政見眼看要跳票,政府只好八年要編列300億以上大把鈔票給房客補貼、房東減稅與裝修補助、包租代管業獲利,政府搶政績。

重點是包租代管提報的補貼房東對象是不是由空屋市場移轉?租賃的對象收入154萬且平均家庭成員每人年收入65.3萬就符合資格,這樣的條件,幾乎是現有租賃市場對象人人有獎,反而排擠了真正需要租房的低收入者的機會。

李同榮建議中央政府,包租代管政策急需要第三方監督單位監控審查工作與實際出租情況,並公布審查通過的租賃所在地址,接受民眾檢驗,否則就難以防範地方政府花錢買政績、放水搶政績,並難以防範業者就近取材,拿現有已租賃非閒置空屋充當業績。

包租代管 ﹒社會住宅 ﹒報稅

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