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大選後 住宅政策應租買並重

文/林左裕
隨著總統大選期日的逼近,政治、經濟、民生及福利等各類的政策方向也相繼出檯,從近兩年金管會持續放寬不動產貸款風險權數的方向來看, 政府在選前鼓勵資金進入不動產市場以炒熱房市的態勢已十分明確;而另一組候選人的住宅政策則是「推出40年房貸」,期藉延長貸款年限減輕購屋者之每月貸款壓力。
平心而論,此二政策仍傾向鼓勵購屋甚至炒房, 前者師出雖以「穩定金融市場」為名, 但最近出籠的房貸融資仍多以投資客為主, 在自住者或「剛性需求」的負擔能力不足下, 以投資的資金支撐高房價仍非治本之道(林左裕, 2017, 2018, 2019);而後者雖期以延長年限降低每月償還額, 但所減少的額度杯水車薪,除了延長借款人支付利息的年限及增加利息支出外, 在貸款期間內若房市表現不如預期, 更可能讓借款人陷入「溺水陷阱」(林左裕, 2013)。日本在1980年代高房價下的「兩代同堂」房貸政策也證實效果不佳,至今日本的商用土地價格僅其於1980年末其最高點的1/4, 而住宅土地則約1/2, 日本人已不再將不動產視為「土地(價值)不滅」的資產。因此嚴格而言, 總統大選後的住宅政策需要在強化居住需求下租買選項的平衡。
大選後 住宅政策應租買並重(資料照/好房網News記者黃暐迪攝影)
台北市景。圖/記者黃暐迪攝
筆者在台北市民國100年的「住宅政策白皮書」中提出, 在租及買的居住選項間達到成本的長期平衡,提供給不同財富階層足夠且優質的居住空間,才是公平、正義且永續的住宅政策,如下式所示:
擁屋成本=購屋貸款利息(-首購利息抵稅額,目前為每年30萬元)+持有房屋稅及地價稅-(/+)房屋增(/貶)值空間+房屋增值稅+房屋折舊;
租屋成本=租金支出(-租金利息抵稅額,目前為每年12萬)+租屋之不確定性(如品質、搬遷及不安全感等)。
當此二式長期均衡下,不同財富階層者方能各取所需,安身立命,在其職場領域發揮所長,並無後顧之憂地養育下一代。但要達到此均衡,有幾項必備的條件:
一、需有充分且優質的公租屋或社會住宅存量,或私部門的租屋市場
充分且優質的租屋市場是購屋的替代產品, 德、法及瑞士等歐洲經濟實力較強國家的租屋市場都超過四成,政府也不會將房地產當成是「火車頭工業」,持續地鼓勵資金進入不動產,反而是精進其他產業的技術能力才能提高國家的競爭力。
二、政策不要創造過度期待的房市增值空間
若政策上鼓勵資金進場炒房,炒房後的增值空間將降低擁屋成本,使原本租買成本間失衡的現象加劇,在融資購屋的過程中也提高金融風險,更使未來政府對房市管理的規範上進退維谷。
三、適度的提高持有成本(如炒房的利息,囤房稅甚或部分區域的空房稅)以減少租買成本間的差距
利率及稅負係持有不動產的兩大成本,也是政府管控市場的有效工具, 加拿大溫哥華市已對某些區域使用率低的住宅加徵「空房稅」,紐約市也積極研擬中,我國的政府若有心落實「居住正義」, 也應納入未來施政的工具。 
居住係國民的基本權利, 有足夠的租及買的空間供不同財富階層的民眾選擇方是完善的住宅政策, 百姓也才不會為了購買高價的房產而縮減消費及影響經濟動能與加劇少子化現象(游智文,2019), 香港反送中抗爭愈演愈烈的主因之一也是高房價下「籠居」問題的反政府現象, 期望大選後政府能提出並落實租買均衡、讓百姓能安居樂業的住宅政策。
參考文獻:
林左裕(2013)「房貸年限延長 青年溺水陷阱」,聯合報, 2013, 5, 31。
林左裕(2017)「房貸風險權數鬆綁 金管會添柴炒房」,聯合報, 2017,11, 8,  
林左裕(2018)「金管會再添柴火 不動產市場量能及風險齊步走」 好房網, 2018,6,19, 
林左裕(2019)「金管會再鬆綁房貸風險 房市靠金融面支撐」, 好房網,2019, 9, 16, 
游智文(2019)「高房價研究結果 學者:已把火車頭產業搞成火燒頭」,經濟日報, 2019, 9, 5,  
 

https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058239528

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台灣已陷入「房市政治景氣循環」

文/林左裕
日前立法院通過號稱「實價登錄2.0版」的「平均地權條例」修正案, 「雷聲大但雨點小」的結果使民眾及學界大失所望,「巢運」組織更痛批「居住政策完全破產,建商才是小英心中最軟的一塊。」筆者觀察近兩年來力挺房市的政府部門及相關政策,認為台灣政府的住宅政策已陷入「房市政治景氣循環」,即選前打著打「高房價」的旗幟吸引年輕及無殼族群的選票,但選後卻因各種理由以各種政策工具支撐房價甚至炒房,在藍綠陣營都有這種傾向下,台灣未來年輕族群的購屋能力、甚至是長期的消費力與經濟成長動能,真是令人堪憂,更別侈言「居住正義」了!
「政治景氣循環」(Political Business Cycle)的概念係指執政黨在選前會動用政策工具支撐市場以利選情,如增加就業或炒熱股市等;但選完穩定政局後可能改變政策方向,以利其執政。常見的「政治景氣循環」是匯率戰,即在總統大選前提升幣值,藉由提升國民的國際購買力以吸引選票;而在選後穩定政局後,則改以貨幣貶值刺激出口,以提振經濟。美國及南韓即常以此手法操弄匯率 (林左裕,2016)。
台灣已陷入「房市政治景氣循環」(好房資料中心)
台北 房市 房價
而近兩年來,政府力挺房市的政策陸續出檯,方向迥異於選前的「居住正義」口號。首先是金管會於2017年底調降銀行放款房貸之風險權數,自用住宅放款的風險權數自45%降到35%,非自用住宅則自100%降到75%。而在2018年中,金管會又再鬆綁銀行對建築放款的限制,將醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍、及2012年以前的廠房興建等,排除在銀行法第72之2條之放款總額之外。筆者當時即預期,在金融面鬆綁、但經濟基本面及所得購買力未正向提升下,不動產投資的量能雖增加,但風險亦將亦步亦趨(林左裕,2017,2018)。
其次是央行的貨幣政策及新聞稿對房市所下的指導棋。在今年3月的報導中,央行官員指出「我國房市成交量已擺脫谷底、穩定成長」 (陳美君,2019),此舉打破了央行對於市場應有的獨立性與客觀性,也引發各界對央行的批判(聯合新聞網,2019)。央行為了辯解其政策非影響房價高漲的原因,復於今年5月強調不應將房地產價格上漲全歸咎於低利率,而是金融創新管理不當、投機心態、人為炒作及不動產相關制度與供給面等因素(中央銀行,2019)。但央行避重就輕的是,利率與稅賦是投資不動產的基本成本,持有成本低,才可能引發投資或投機需求;而利率同時是市場的因及果,利率低固然對投資者而言是低成本,但也是景氣不佳下所採的政策工具,日本及歐洲甚至採取負利率期能刺激經濟成長;最重要的是,2008年國際金融海嘯後至2014年的這波房市暴漲,主因之一即為寬鬆的貨幣政策,由附圖一及二可看出,在2008年的貨幣供給額M1B無來由地增加了24倍,而M2亦增加了7倍,印鈔票與當時遺贈稅自50%降至10%引發的資金回流炒房,已是各界公認的兩大炒房政策來源。
圖一、我國貨幣供給額(M1B)年增率(2008-2018)(資料來源:中央銀行)圖一、我國貨幣供給額(M1B)年增率(2008-2018)(資料來源:中央銀行)
圖二、我國貨幣供給額(M2)之年增率(2008-2018)(資料來源:中央銀行)
圖二、我國貨幣供給額(M2)之年增率(2008-2018)(資料來源:中央銀行)
從金管會與央行聯手對房市做多的態勢,再加上甫通過但食之無味的「實價登錄2.0」(如缺乏對預售屋的即時登錄管理),我們不難看出台灣的政府已陷入「房市政治景氣循環」,在此趨勢下不論是藍綠執政,若無足夠的公租屋或社會住宅供給,年輕及無殼族群們要有一適合居住的住宅,可能需要有富爸爸支持,否則即須犧牲消費及放棄生育,長期將惡化經濟的動能及少子化現象,我們只能期待主政者能高瞻遠矚,不要再將炒房當成是拚經濟了!
參考資料:
中央銀行(2019) “有關新台幣匯率政策之說明”,2019,5,2。
林左裕(2016) “美、韓、台…干預匯市拚出口 扭曲經濟指標”,聯合報,2016,7,25。
林左裕(2017) “房貸風險權數鬆綁 金管會添柴炒房”,聯合報,2017,11,8。
林左裕(2018) “金管會再添柴火,不動產市場量能及風險齊步走”,好房網,2018,6,19,https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058198956。
陳美君(2019) “央行:房市擺脫谷底 高雄表現最亮麗”,經濟日報,2019,3,20。
聯合新聞網(2019) ”央行認為房市擺脫谷底 專家見解大不同”,聯合新聞網,2019,3,21。
 

https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058232539

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貿易戰及反送中下的台灣經濟戰略

文/林左裕
最近有兩則沸沸揚揚的國際事件與台灣的政經發展及市場息息相關,即一年來方興未艾的美中貿易戰、及一周內愈演愈烈的香港「反送中」抗爭事件,都牽動著台灣的政治、經濟與股市及房市發展,台灣如何順應此二事件下資金及人才的移動趨勢,並擬定戰略以提升未來的經濟實力,值得社會關注及政府思考。
首先是美中貿易戰下的影響,在部分輸美貨物關稅自10%上升至25%的衝擊下,已有數千億的資金自中國大陸回流台灣,以及部分在中的美商轉至台灣投資。由於出口產品的最終售價中,包括產地的土地、資金、勞工及環境汙染的外部成本、以及出口過程中的運輸成本與轉換至出口幣值的匯率,因此若關稅提高,除了在技術或品質上具優勢且無替代的產品外,廠商及政府為了維持與他國產品的競爭性,可能以降息、貨幣貶值、犧牲勞工權益、轉換至更低廉的土地生產或提高其附加價值。
林左裕建議政府好好掌握貿易戰及反送中下的台灣經濟戰略優勢,再創經濟榮景。(好房網News記者楊欽亮攝影)
台北市中華路新貌。 楊欽亮 / 攝
目前已有印度及紐西蘭等國紛紛降息因應,以及韓國為因應2019年第一季的經濟衰退,已拉起貨幣競貶的序幕。然匯率或利率都是國際間相較的結果,不一定操之在己,且過度操弄亦是雙面刃,如遽貶後進口物價將上漲,不利石油、原料或技術的進口;而實質利率過低亦可能引發資金外逃或利差交易(carry trade)、或是引發資產價格泡沫化。因此在這波資金投資台灣的契機中,政府有自主權的利器即是提供廠商最重要的生產原料---土地(林左裕, 2019a), 但工業土地若淪為炒作的標的,則不僅墊高廠商的成本,影響投資意願,廠商可能因此轉為非法使用農地,根據統計,目前國內有1.4萬公頃的農地遭工廠違章佔用,而工業用地卻有超過300公頃閒置,因此政府在此波廠商回台之際除了應建立工業用地的儲備機制外,同時檢討「工地炒作、農地悲歌」的雙重困境更責無旁貸。筆者建議管控的工具可限制工業用地之購置向銀行融資比例不得超過政府售價的八成、超過一特定期間不生產政府得以原始價格購回、以及開發出「只租不售」的工業用地以防炒作等。
而在上周內引爆的香港「反送中」事件,不僅引發國際間對中國治理香港手段的疑慮,也點燃企業及人才移出香港的火苗。筆者曾於今年二月指出(林左裕, 2019b),香港人十分喜歡來台旅遊甚至定居,主因之一是台灣有民主自由的空氣,而在台灣各城市日益現代化及國際化下,吸引國際及香港的資金與人才不僅可提振台灣的經濟發展,更可在少子化的趨勢下以優質且具民主素養的移民填補人口金字塔的缺口,同時維繫經濟及社會永續成長的動能,這不僅是經濟、土地及農業部門所應關心的重點,也是人口及移民部門等跨部會需積極檢討的。
若台灣的政府能在最近的這些事件中掌握契機留下資金及人才,不僅可扭轉之前產業鏈外移及空洞化的窘境,亦可能再創台灣第二波的經濟榮景,屆時將可期待股市及房市的亮麗表現了。  
參考資料:
林左裕 (2019a) “貿易戰台商回流 政府應有的產業及土地對策, 好房網, 2019, 5,14, https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058227179
林左裕 (2019b) “從夾娃娃機泡沫化看引陸資炒房”, 好房網, 2019, 2, 18, https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058219897
 

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