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美國商用不動產市場能長期走多,部份原因是外資不斷買進辦公大樓、公寓大樓、購物中心和其他類型不動產而支撐買氣。但隨著不動產景氣循環到頂峰、地緣政治與全球經濟愈來愈不穩定,促使外資第2季賣出金額高於買進為6年來首見。

根據Real Capital Analytics資料,第2季外資賣出房產金額達134億美元,高於同期買進金額126億美元,為2013年來首次賣多於買。近期歐洲、加拿大與中國大陸等投資人尤其積極賣出。

律師事務所Ropes & Gray合伴人普斯胡瑪(Matt Posthuma)認為目前美國房產價格已極高,讓大家認為房市已到頂峰。

雖然外資減少買進美國房產,但對其他美國資產的興趣卻增加。因為外國基金經理人仍然視美國資產為資金避風港,持續把資金轉向美股和美債。

美國財政部資料顯示,外資6月買進美國股債的金額將近640億美元,規模為去年8月來最大。

專家認為外資把資金由房產轉向股債,是因為股債更容易買賣。若經濟一旦陷入衰退,房產的投資人會更難賣出套現。

普斯胡瑪指出部份投資人對未來3年到5年間的美國房市看法轉謹慎,因此擔心其投資的不動產未來價值將不如現在,因此正把資金轉向其他資產。

連美國投資人首季買進商用不動產的金額也年跌9%,第2季才溫和回升2%至1,270億美元。

外資開始撤出美國房市跟美元走強也有關係。因為把所套現的強勢美元匯回本國,能增加匯兌收益而提高投資績效。

但強勢美元同時成為拖累美國房市成長的原因之一。美元強勁升值後,美國房產對外資來說立即相對變貴,因為他們要以更多本國貨幣去兌換美元來購買,從而減少其買進的意願和能力。

 

https://ctee.com.tw/news/global/145233.html

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編譯組/綜合報導 2019年09月11日 06:14

加州參議會10日以25票對10票通過AB 1482房租管制法案。(本報檔案照)加州參議會10日以25票對10票通過AB 1482房租管制法案。(本報檔案照)
 

加州參議會10日以25票對10票通過AB 1482房租管制法案,距離州長紐森簽署更進一步。

該法由加州眾議員邱信福(David Chiu)提出,俗稱「加租封頂」的房租管制法(Rent Cap Bill),在整個加州設置租金上漲標準,每年漲幅不能超過通貨膨脹指數再加5%,最高可達10%。

眾議會可在11日,再次對參議會修正案進行投票,本周五13日是州議會最後一天會期,紐森有很大機會簽署該法,因他是制定最新版本法案關鍵角色。在紐森介入下,該法從7%又回到原來的十年限漲5%,但屋齡限制從10年放寬為15年。該法案將於2030年自動失效。

➤➤➤ 洛縣通過縣屬地永久租金管制

代表大型公寓業主的加州公寓協會(California Apartment Association)同意在最後一次談判中,不再反對該法。但加州房地產經紀人協會(California Association of Realtors)卻從原本不反對轉而反對該案。

當天參議會上,11名共和黨人中,有十人投下反對票,橙縣共和黨議員州參議員穆拉克(John Moorlach)棄權。四位民主黨參議員也投下棄權票。

參議會主席Pro-Tem Toni Atkins,讚揚眾議會住房委員會主席邱信福與各利益方合作,以非常細的穿針引線方式,促成該法案。

除加州外,奧勒岡州今年早些時候,也通過類似的租金上限法,若該法案獲得州長簽署通過,Atkins說,將會是加州最強的租屋者保護法。

該法除將影響加州屋齡15年以下的公寓,也替住在租屋至少一年的房客,提供正當驅逐保護,這意味著房東不能根據其租屋條款下,任意下令房客搬遷,除非房東計畫入住該屋,拆除或翻新單位而停止出租。

此外,該法也不會影響擁有現行租金管制法的地方司法管轄區的租金限制。

然而,共和黨立法者認為,AB 1482法案將阻止開發商增加加州住房供應,進而使加州住房危機更加艱困,且將引發房東間競爭。該法將迫使大多數開發商投資其他州,導致更多無家可歸者和租屋者離開加州。

參議會民主黨人則一致認為,增加住房建設是解決加州住房方案重要部分,但由於租金上漲有時高達100%至200%,往往讓租客無法負擔。民主黨人認為,每年租金漲幅5%加上通膨上限,足夠讓房東支付開支。

https://reurl.cc/EKzLZk

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2019-08-15 18:53經濟日報 記者洪啟原╱即時報導
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華爾街日報報導,美國第2季房貸債務已超越2008年金融海嘯的高點,締造歷史紀錄。

紐約聯邦準備銀行13日公布,美國上季抵押貸款餘額增加1,620億美元、為9.406兆美元,超越2008年第3季的9.294兆美元。

房屋貸款是家庭債務的首要來源;包含申請再融資(借新還舊)在內的房貸手續費在上季增加1,300億美元,攀抵4,740億美元,這是未經通膨調整的名目數據。

摩根大通首席美國經濟研究員斐洛利(Michael Feroli)表示,占家庭債務比重最高的房貸市場目前看起來依然非常健壯,也說家庭債務雖增加,但家庭所得也已提高。這筆貸款債務日積月累,在上季達到金額超越金融海嘯高峰的里程碑。

美國房貸自2008年高峰以來已減少約15%,到2013年第2季降至最低點,但此後開始緩慢爬升;家庭總債務也自2013中起持續增加,上季金額增加1.4%至13.86兆美元,為連續第20季增加。

但今年的家庭債務身處的背景與11年前不同,例如目前的放貸標準趨嚴和拖欠債務減少。上季30年期房貸利率大幅下滑,提高了借貸者申請貸款或再融資的誘因;30年期抵押貸款平均固定利率在5月跌破4%,為去年初以來首見。

正大聯合會計師事務所(Grant Thornton)首席經濟學家Diane Swonk表示,「更耐人尋味的是,若觀察還款與收入的比率,會發現我們的債務並沒有增加」。

美國房地產市場長期因為低供給和高房價遭受打擊;房價在2016年9月達到名目高峰,此後持續上漲。

除了高房價因素,房屋所有權人將名下房地產再融資以籌措資金,可能是貸款餘額持續增加的另一項原因。產業研究機構Inside Mortgage Finance執行長塞卡拉表示,在上季的新申請貸款中,再融資案約占半數。

塞卡拉認為,這個現象顯示房市正迎來一波迷你再融資熱潮。去年利率開始升高時,再融資約占新申請貸款的30%,如今比率上升。

美國房貸巨擘房地美(Freddie Mac)表示,上季申請再融資並提領現金的借貸者,其屋主權益預估損失175億美元,比去年同期擴大21億美元;2006年第2季經濟衰退前的屋主權益損失最慘重,損失金額為840億美元。

房地美首席經濟學家Sam Khater表示,「美國房屋所有權人目前以非常謹慎的態度在計算房屋資產淨值」。

雖然房貸目前仍是家庭借貸的首要來源,但隨著2000年代晚期車貸和學貸在家庭債務的占比提高,房貸的占比持續降低。

美國民眾上季申請的車貸增加,信用卡餘額也增加,學貸債務則微幅減少。美國上季未償還學貸餘額為1.48兆美元,比前一季減少80億美元。學貸餘額通常在第2季減少或持平,直到第3季開學金額會再增加。

房屋貸款是美國家庭債務的首要來源。 路透
房屋貸款是美國家庭債務的首要來源。 路透

https://udn.com/news/story/6811/3991363

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工商時報 
美國房市的意外支柱圖╱路透

美國房市的意外支柱圖╱路透

外國買家近年購買美國房地產的意願大幅降低,拉美裔族群購屋者卻意外興起,適時對於近來放緩的美國房市注入一股新活力。
■Foreign purchases of American homes plunge 36% as Chinese buyers flee the market.

據最新報告顯示,外國買家近年購買美國房地產的意願大幅降低,其中以中國大陸買家縮手情況最為明顯,導致最近一年美國房市外國人買盤跌破1,000億美元,年減近四成,創有史以來最大跌幅。

不過,過去幾年來,美國拉美裔的住宅自有率(homeownership rate)不斷攀升,增幅勝過白人等其他族群。拉美裔族群興起購屋潮,可望對於近來放緩的美國房市注入一股新活力。

人口普查局指出,美國拉美裔住宅自有率於2015年時跌至50年新低,之後逐步爬升,迄今上升約3.3個百分點。相較之下,美國整體住宅自有率在2016年第二季落底,迄今上升約1.3個百分點。

拉美裔掀購屋潮

據拉美裔房地產經紀全國協會(NAHREP)數據顯示,雖然拉美裔僅占全美人口的18%,但過去十年來,該族群約占自有住宅新增人口的近63%。這些房屋新買家包括年輕首購族以及房屋遭法拍後重返房市的人。

拉美裔住宅自有率攀升,原因在於此族群收入與教育程度增加,加上他們愈來愈懂得善用美國房貸政策,使得許多人購屋自住意願大增。另一個原因是拉美裔千禧世代人口廣大,許多人如今已到了成家立業的階段。

美國2008年房市泡沫化期間,承擔最大苦果的是少數族群。儘管少數族群近來重返房市,但各族群間仍有極大差距。比方說,非洲裔美國人住宅自有率今年首季跌至歷史新低,與拉美裔族群有著天壤之別。

而愈來愈多的拉美裔年輕人購買房屋,可望拉抬近來陷入低迷的美國房市。據官方數據顯示,過去一年來,美國成屋銷售不斷下滑。

NAHREP共同創辦人兼執行長亞柯斯塔(Gary Acosta)表示:「若沒有拉美裔購屋潮的拉抬,美國房市今日處境可能變得更糟。」

另一方面,全美房仲協會(NAR)17日公布報告指出,從2018年4月1日至2019年3月底期間,外國買家在美國買房的總金額年減36%至780億美元,不僅遠低於前一年的1,210億美元,更創下2013年以來的新低。

在交易量方面,外國買家這段期間共購買183,100間美國房產,同樣低於前一年的266,800間。

經濟學家與房地產業者表示,影響外國買家在美國置產的因素眾多,包括中美貿易紛爭延燒、全球經濟降溫、美元升值,以及美國總統川普不斷高舉反移民旗幟等。

大陸買家縮手衝擊房價

外國買家在美國買房的意願降低,尤其是大陸買家急速縮手,導致美國沿岸城市房價下跌,新建案成交機會渺茫。該報告指出,大陸買家同期在美國買房總金額暴跌56%至約130億美元。

房仲業者指出,其中受到最大衝擊的是紐約市、邁阿密的高檔公寓,以及南加州與西雅圖的豪宅大廈,畢竟購買豪宅的客戶多數是外國買家。

房地產公司Compass業務伊登(Martin Eiden)表示:「以紐約市房市來說,現在可說是經歷經濟大衰退以來最大修正期。外國買家幾乎都跑光了。」

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示,中國大陸買家過去在加州房市相當活躍,如今他們態度轉為保守謹慎,或許有助於緩解該區房市供給短缺問題。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190804000379-260209?chdtv

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2019/07/23 11:20 鉅亨網編譯陳秀宜

在經過好幾年的房屋修繕熱潮之後,美國對裝修的熱情已經開始冷卻。這是對房屋銷售前景的一項警訊。

根據哈佛大學房市聯合研究中心統計,屋主在房屋裝修與維護方面的支出,預期由本季的 6.3%,明年第 2 季將下降至 1%。而其他數據顯示,這方面的放緩可能已造成負面影響。

根據全國住房建築商協會 (National Association of Home Builders) 的首席經濟學家 Robert Dietz 表示,這項趨勢正在擴散中,尤其是小型的修繕公司已經受到嚴重的衝擊。

Robert Dietz 認為,目前看起來,降溫的跡象,還未到全面性惡化的地步,大型修繕公司仍表現不錯,不過多家小型公司已出現警訊。

為什麼美國人正在減少修繕方面的支出呢?

房市聯合研究中心的總經理 Chris Herbert 認為,原因歸咎於幾個因素。「房屋銷售與營建許可數正在放緩,將使未來一年修繕支出持續減少」。

房屋修繕活動與房屋銷售的關聯性,相當密切。屋主要在賣出之前,會尋求翻新以賣得更好的價格。買家通常在買房之後,進行裝潢以滿足需求。

另一項因素在於:房價增長放緩,且相對低於薪資增幅。Robert Dietz 表示,當房價漲幅超過薪資時,屋主會感到自己更富裕,更有可能改造或修繕他們的房子。

不過,屋主現在將希望寄放在聯準會降息身上。

市場預期,若聯準會今年底前能降低利率兩次以上,將再度減輕購屋者負擔,刺激更多房屋的需求。此外,環保意識抬頭,也可能刺激屋主汰換舊有設備,尋求效能更加更環保的素材。

「若大環境利率持續走低,房屋市場的驅動力將能持續存在」Robert Dietz 表示。

美國房市又出現另一項警訊

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/else/92972

 

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2019/07/09 10:09文/財經頻道

美國加州洛杉磯、舊金山等城市,由於居住成本昂貴,許多年輕人選擇不租公寓,也不租公寓內的1間雅房,而租像是宿舍式的床位,每個月租金從1000美元至1200美元不等。(截自PodShare官網)

在美國許多城市如加州洛杉磯、舊金山等,由於居住成本昂貴,許多年輕人選擇不租公寓,也不租公寓內的1間雅房,而租像是宿舍式的床位,每個月租金從1000美元至1200美元不等(約台幣31174元至37409元),但幾乎沒有隱私可言。

《CNN》報導指出,「PodShare」允許會員在洛杉磯6個和舊金山1個地點,總計有220張床位,透過出租類似宿舍的床位,提供租戶共同生活的體驗;雖然「PodShare」看起來很像學生宿舍,但該公司將將這種生活方式稱為「共生」。

在「PodShare」租床位不需要存款證明、押金,入住者可得到1張床、櫃子,每個床位還有附設架子、電視與無線網路,另外還提供早餐穀物和泡麵、牙膏和衛生紙等盥洗用品。

雖然住在這裡幾乎沒有隱私,但仍吸引了大量年輕人入住。1名27歲的廣告公司創辦人表示,過去他曾租過1個月1750元的小型工作室,他表示他可以租得起,但不想被關在1個空間很小、價格又高的空間;另1名23歲加州軟體工程師則表示,這裡的隱密性可能不如公寓,但距離上班場所更近,可以節省2小時的通勤時間。

「PodShare」34歲創辦人貝克(Elvina Beck)表示,她創造這些空間的目的,是因為這是她自己想要的生活方式,而且可以認識新朋友,去新的地方旅行,但同時她也很開心能為有租房困擾的人提供安全的解決方案。

貝克的目標是建立1個更大的會員制雲端住房方案,來解決住房成本昂貴的問題,例如在全球建立各據點讓每月繳1千美元的會員,可以從台灣一路住到波士頓,想要旅遊的人只要有機票錢,住房需求可以透過「PodShare」來解決。

https://estate.ltn.com.tw/article/7832?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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