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2020-04-05 23:09經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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台北市世貿三館地上權案,日前由南山人壽得標,後續開發規劃受關注。 本報系資料庫
台北市世貿三館地上權案,日前由南山人壽得標,後續開發規劃受關注。 本報系資料庫
 
南山八年獵地,稱雄信義區。南山人壽以312億元搶下世貿三館土地地上權後,八年來共標得該區三大地上權,若合計地上權與所有權土地,近期,台北市信義區前五大地主洗牌、最大地主易幟,南山暫以1.4萬坪登最大地主。

信義全球資產統計,合計信義計畫區地上權與所有權土地,南山人壽握有1.4萬坪居冠,其次是富邦人壽的1.3萬坪,第三名則是國泰人壽的1.15萬坪,宏泰林家則以1.1萬坪居第四,第五是新光人壽約1萬坪。

經濟日報提供
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不過,若以純所有權來看,國泰人壽仍以1.15萬坪穩坐第一,其次則是宏泰林家,以持有1.1萬坪土地居次。

南山握有的1.4萬坪中,約有1.2萬坪土地都是地上權。商仲業者分析,包括宏泰林家1989年插旗信義計畫區,或是早期進駐的國泰人壽,都因投資時間早,才能實質坐擁萬坪土地,進一步說,信義計畫區目前已無大面積素地,而後發者如南山,僅能搶進大型地上權案,未來則要看地主間是否會買賣交易。

南山八年獵地,其雄心明顯可見。2012年南山人壽以268.9億元標下世貿二館地上權案,與出價第二名的國泰人壽差距約達12.86億元,時隔七年,南山再以159.81億元,溢價率高達60%,拿下世貿行政中心地上權案,而世貿三館一役,雖僅以1億元之差得標,但競爭之烈更甚以往。

南山2012年後積極獵地上權案,信義全球資產經理王維宏表示,南山積極出手的動機,無非是看好信義計畫區未來發展,且握有大量的開發面積也較能鞏固租金水準,以穩定投資商用不動產的收益率。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,跟國泰、富邦、新光等幾個龍頭壽險公司相比,南山是2011年由尹衍樑旗下潤成投資入主後,才布局不動產投資,卻有後發先至的氣勢。

黃舒衛指出,從2012年世貿二館地上權一役,南山透過成功的預租活動,創造奇蹟般的去化速度及創新高租金,更讓南山看到台灣A辦市場的大好商機,因此從空軍官兵活動中心、信義行政中心、世貿三等各大案都無役不與,短短不到十年就帶動信義計畫區大洗牌,主導市場發話權。

 

延伸閱讀

世貿三館開發額 衝400億
世貿三館商辦坪租 未來上看4,300元

https://money.udn.com/money/story/5621/4470087

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〈觀察〉兩大因素夾擊 壽險業重現搶樓獵地。(鉅亨網資料照)

〈觀察〉兩大因素夾擊 壽險業重現搶樓獵地。(鉅亨網資料照)

去 (2019) 年商用不動產與土地市場交投火熱,雙雙創下 2007 年以來的交易新高,壽險資金大舉重返不動產市場功不可沒,今年壽險業持續搶樓獵地,主要因為低利環境下,債券贖回讓壽險業現金滿手,加上去年有美中貿易戰、今年又有疫情緊接衝擊市場,兩大因素讓壽險業投資不動產動能持續升溫。

壽險資金一向是房地產業的大動脈,但自 2012 年 11 月金管會祭出「新八條」後,因為有 7 項是緊縮壽險業投資不動產,包括「提高收益標準」、「收益標準、立即適用」、「投資商辦大樓、5 年不得移轉」、「投資素地應附承租意向書、10 年內不得移轉」、「須經董事會逐案審查」、「自用不動產 5 年內不得移轉」與「禁買預售屋」,讓壽險業者明顯縮手。

壽險業從 2013 年起鮮少購置商辦,投資動能大減,但 2019 年,卻明顯見到壽險資金重返不動產市場。

據瑞普萊坊統計,去年不動產市場一片看好,壽險業投資不動產總金額年增 48.8%,其中以地上權成長最多,從前一年的 95.8 億,增加到去年的 122.6 億,年增 122.6%,整整增加一倍。

壽險業 27 兆元資產中,約有新台幣 18 兆元的債券部位,其中國外債券、國際板債約有 15-16 兆元,因為利率走低,從去年 8 月起,美債殖利率急降,壽險業去年即預估國際板債券會出現贖回潮,金額恐高達新台幣 1 兆元,因此使得壽險業現金滿手。

 

 

加上去年有美中貿易戰、今年又有肺炎疫情黑天鵝輪流襲擊資本市場,而銀行存款利率不到 0.5%、10 年期台灣公債也不到 0.5%,美國今年以來又已經降息 6 碼,10 年期美國公債也不到 0.8%;不確定的投資工具中,只剩下不動產最安定。

不動產除了穩定的出租收益可以增加固定收益外,甚至還有機會出現額外的增值利益,以目前全台最大的包租公國泰人壽為例,投資不動產金額高達 4000 餘億元,年收租金也突破了百億元相當可觀。

由此可見,前進不動產至少有租金收入,不用擔心如股債般起起落落、資產蒸發,因此壽險業大舉重返不動產。

拜貿易戰之賜,政府大力鼓吹台商回台投資,的確為不動產回溫找到上漲的好題材,南山人壽去年以溢價 6 成標下信義行政中心,元大人壽也以溢價近 3 成標下松江南京案。

信義區世貿三館也在今年 3/30 開標,是北市最後一塊大面積素地,面積近 5000 坪,由於世貿三館坐落於信義計畫區,緊鄰台北地標 101 大樓,被市場譽為是歷年地上權招標案的「王中之王」,吸引四大壽險公司搶標,最後南山人壽以 312.76 億元得標,且以 1.06 億元之差氣走第二高的富邦人壽,新光人壽以 288.8 億元排第三,國泰人壽則以 283 億元排第四。

南山人壽近年積極投資台北市信義計畫區,2012 年以 268.8 億標下現今南山廣場,折算每坪高達 509.1 萬元。去年則以 159.8 億,標下緊鄰南山廣場大樓的信義行政中心地上權,折算每坪單價高達 744 萬元,當時南山人壽就宣布,未來該地將規劃興建商辦大樓,和南山廣場共同打造優質的辦公園區。

現在南山人壽又以 312.76 億元,拿下世貿三館地上權,折算每坪單價為 644 萬元,再次搶進信義計畫區,合計南山人壽已斥資 741 億多元的購地成本,用於信義區獵地。

除了上述台北市三大地上權案,壽險業獵地獵樓目標也有從大台北外移跡象,近來有增加投資桃園、高雄等地的趨勢,像是國泰人壽 2019 年以 32 億元買下桃園市區春日路土地,南山人壽 2019 年 5 月 9 日以 7.4 億元自恆隆行手中買下桃園龍潭 4435 坪倉儲用地,全球人壽 2019 年 10 月也以 28.08 億元買下桃園華亞科技園區的倉儲廠房,新光人壽內部更規劃以上限 300 億元在全台尋求優質商辦,並且更是直接點名瞄準南高雄純商辦。

據仲量聯行聯行統計,台灣前五大壽險業者包括國泰、南山、富邦、新光、中國,可投資金額就高達 4.7 兆元,目前已投資金額約 1-2 成不等,雖然可運用資金 4 兆元會分散在各類投資標的,但在不確定的年代,未來前幾大壽險公司同時出手搶樓獵地的畫面,預期仍會持續出現在不動產市場。

 

https://news.cnyes.com/news/id/4459955

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2020-03-30 15:17經濟日報 記者葉憶如/即時報導
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南山人壽今(30)日公告以新台幣312.76億元標得「台北市世貿三館基地國有非公用土地設定地上權案」。

南山人壽下午表示,此案土地面積約4,856.34坪,為台北市信義計畫區內屈指可數之可開發大型基地,基地東側為「台北南山廣場」,北側比鄰台北市政府,南側臨台北101大樓,西側為君悅大飯店,周邊百貨及國際飯店林立,地理位置極佳。

南山人壽表示,本次取得70年地上權,初步規劃興建商辦大樓,未來本案可望與「台北南山廣場」、「信義區公所案」及「101大樓」產生頂級商辦之聚集效應,型塑「CBD中的CBD」(註CBD:商務中心區),創造全國最優質的辦公區段。

https://money.udn.com/money/story/5621/4454687

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又有兩家壽險公司投資不動產有疏失,遭金管會開罰。保險局24日公布遠雄人壽因為辦理不動產投資開發及銷售有五大缺失,開罰850萬元;全球人壽則因新竹的素地不符合「即時利用並有收益」規定,且未照規定申請展延,挨罰100萬元。總計近二年因投資不動產疏失,已有6家壽險公司被開罰14張罰單、共計5,050萬元。

保險局官員表示,2018年辦理壽險不動產投資業務專案金檢時,發現遠雄人壽的不動產投資開發及銷售作業、利害關係人交易、內部稽核單位查核作業,以及防制洗錢作業等業務,有違反相關法令規定,有礙健全經營之虞,依保險法、洗錢防制法開罰。

罰最重的部份是在「不動產投資開發及銷售作業」,保險局指出,遠雄制度面沒建立好,對於自行發包工程未能建立廠商招標遴選,逕行以「簽報」處理、也未建立不動產投資合作興建開發檔案管理作業、就不動產投資開發重大資訊未建立完整提報董事會的內控機制、未建立客戶信用風險評估機制、未訂定不動產公開標售仲介人績效考核標準及利益衝突防範機制等,這項違規就被罰360萬元。

保險局官員舉例,遠雄人壽完全沒有建立客戶信用風險評估機制,客戶原本需要貸款八成,銀行評估只能貸六成給該客戶,客戶缺的二成,遠雄人壽就自貸給客戶,沒有仔細去評估客戶的信用風險。

至於全球人壽,保險局官員指出,全球在2011年6月時取得新竹市的素地,原本打算出租給一家公司作銷售中心,但一直都沒興建任何建物,原本在2018年6月24日前應該要申請展延即時利用,但全球人壽以為該土地有收益、有租約就可以到明年7月再申請展延,認知錯誤,收益不符合「即時利用並有收益」規定,因而開罰100萬元。

https://ctee.com.tw/news/insurance/163902.html

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國內22家壽險公司一家都不能倒!立委陳賴素美23日要求金管會,應比照5家國內系統性重要銀行,選出系統性重要壽險公司,增加相關財務要求,但金管會主委顧立雄回應,第一是國際間尚無挑選系統性重要壽險的準則,二是無論規模大小、有沒有金控富爸爸的壽險公司,金管會都要「拉著一起往前走,沒有一家可以倒」。

金管會早已啟動接軌大魔王會計IFRS17的準備工作,即所有有效保單(負債面)要以公允價值表達,過去國外壽險業一度評估要大幅增提準備金,也因此紛紛退出亞洲市場、以1元或補貼方式出售保單資產等。

現行台灣尚有22家壽險公司,國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、新光人壽、台灣人壽、中國人壽、三商美邦人壽與全球人壽等八家資產逾兆元,其中五家是金控子公司。遠雄人壽、宏泰人壽、台銀人壽、中華郵政與元大人壽五家,資產在2千多億到7千多億元之間,且主要是傳統保單的壽險公司,合庫人壽資產多是投資型保單,第一金人壽資產約500~600億元,另外七家都是有國外知名保險集團為後盾的外商壽險。

顧立雄說台灣已每年試算,各公司要對舊有保單缺口提出準備金補強計畫,再加上國際間預定2022年接軌IFRS17,台灣要延到2025年,已是比較「平滑的調整」。

 同時,金管會已出手控管各壽險公司競相提高宣告利率的動作,並要調降責任準備金利率、增加死亡保額最低比率規定、宣告利率平穩機制及保單服務契約利潤測試(CSM)等,都是要降低各公司吸收保費的速度,減少資金去化的風險;且獲利要儘可能留在帳上、轉為資本,強化財務結構。

 顧立雄並呼籲所有保戶,過去大家愛買儲蓄險,是因為比定存利率高、有保證收益,又是壽險公司來保證,感覺很安心,但未來大家要體認買的是「保險」,壽險公司要提足準備金,才能履行多年後的承諾。

因此金管會不打算選出重要性系統壽險公司,因每一家都重要,無論有沒有金控富爸爸在背後支撐,國內大中小壽險公司都必須「同步」接軌上IFRS17,沒有一家可以倒,顧立雄相信2025年之前應可作好相關準備工作。(相關新聞見A2)

 

https://reurl.cc/pD50Wa

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人壽公司養地被罰 還裁定未來禁投資不動產

好房網News編輯唐主桂/整理報導
除了建商,保險金融業者也是房地產的一大買家,不過宏泰人壽因違反保險法中對於不動產投資的相關規定,遭到金管會開出100萬元的罰鍰,必須在一年內出售該筆不動產。
金管會在7月30日對宏泰人壽做出裁罰,表示宏泰人壽投資淡海新市鎮內商業區土地,未依金管會106年11月28日函示於1年內處分,後續亦欠積極作為,違反保險法第146條之2中,保險業對不動產之投資,以所投資不動產即時利用並有收益者為限之規定,因此處以罰鍰新臺幣100萬元,予以糾正及命該公司於文到1年內出售案關不動產,並限制不得新增不動產投資(已取得建照之在建工程除外),俟案關不動產投資情形經金管會認可完成改善後始得恢復辦理。
 
金管會對宏泰人壽開出100萬元罰鍰,並命其在1年內出售該不動產,並且在金管會認可完成改善前不得新增不動產投資。(取自金管會網站)金管會對宏泰人壽開出100萬元罰鍰,並命其在1年內出售該不動產,並且在金管會認可完成改善前不得新增不動產投資。
據媒體報導,金管會會處以如此嚴厲的處罰,是因宏泰人壽在高雄市鼓山、台中市、台北市的不動產投資,也都違反該項規定,加上這次被處罰的已是今年第4筆違規,並且被限制不得新增不動產投資。
宏泰人壽並非是唯一一間因為養地而受罰保險業者,在今年6月12日,遠雄人壽也因為位在新莊的建案「遠雄國匯」銷售不佳,200戶只賣出30戶,被依相同的法條開罰100萬元。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/206961234286.html

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