2019/09/11 12:12

日前8月間的晨間大震,震出台灣民眾對地震意識的強化,也震出了住戶對於自身居住住宅的結構安全顧慮。根據內政部營建署統計,台灣目前約有410萬⼾的住宅屋齡超過30年,以這樣的數量預估,10年後的台灣,將超過640萬⼾的住戶,其身處的住宅屋齡超過30年,老舊住宅的抗震與耐震係數低,這是民眾相當堪慮的,台灣位處多地震帶,一旦遭逢大震,後果無法想像,但是在民眾的觀念中,想要都更卻不是那麼容易的事。

臺灣金融都更公司董事長林旺根表示,由政府出資進行都更初評,更能提升都更效率與進度。
臺灣金融都更公司董事長林旺根表示,由政府出資進行都更初評,更能提升都更效率與進度。

為此,2018年3⽉,內政部與財政部邀集八⼤公股⾏庫、臺灣⾦聯及農業⾦庫等⼗⼤股東,共同出資20億元新台幣,成立了「臺灣⾦融聯合都市更新服務股份有限公司」(簡稱臺灣⾦融都更公司),在總統蔡英文親臨揭牌下,107年3月30日正式運作,並邀請曾任台北市都市更新推動中⼼董事、宜蘭縣政府建設局⻑、對都市更新、國有資產活化業務相當熟稔的林旺根擔任首任董事長。

林旺根是個非典型的都更專家,大學念的是經濟,研究所才跨足土木建築及都市規劃領域,因為有經濟背景當作基礎,他深切了解經濟學是一門選擇的科學,他在工作及思考事物時,也常將此專業的概念融入於工作中,他表示,在台灣都更為不動產經濟活動的一環,也是一個產業,從市場的角度去理解,分別從地主和相關開發、整合業者選擇行為的角度出發,找到業務的切入點,或許能夠讓都更工作的推動,找到多一些未來可能的作法和機會。

林旺根受訪時表示,目前台灣都更需求相當龐大,需要都更的建築物很多,希望能夠推動都更案的建設公司也比比皆是,照理講市場應蓬勃發展才是,但是事實卻不然,最大的問題就是出在需供方磨合不易,由於交易透明度不足、前期規劃評估成本高、整合困難度太高、失敗風險大,供需雙方如何跨越障礙,是很大的挑戰。

林旺根指出,目前都更遇到最大的問題就是民眾對於建商以及地主彼此之間的信任度不足,民眾找來了建商評估都更可行性時,往往擔心建商給的條件是否夠優渥、是否能夠讓更多利,也擔心建商是否為了達成都更,開了許多空頭支票,一旦開始進行都更,是否能順利完成,有著眾多的疑慮。政府成立台臺灣⾦融聯合都更服務公司的目的,就是針對需求方,特別針對⾃主重建⼾,提供從整合諮詢、規劃設計、估價、財務評估、遴選營造商和介接銀⾏融資的服務,因為是政府成立的,相對有誠信與保障,能夠降低民眾的不信任感,有信任感後才有辦法跨出第一步。

林旺根凡事親力親為,親身督導團隊設置臺北市危老重建工作站。
林旺根凡事親力親為,親身督導團隊設置臺北市危老重建工作站。

跨出了信任的第一步後,還有許多困難需要去克服,林旺根說,以目前較簡單的危老重建案的初期評估費用少說五、六十萬,而都更案的前期規劃評估則還不止於此,很多有心想要改建的地主或住戶,就怕投入了第一階段費用後,案子石沉大海,無疾而終,因而卻步,政府如果要加速都更的進行,就必須責無旁貸地替民眾解決困境,因此,他上任後的第一件事,就是拍板定案,配合公司的企宣和業務推廣,砸下六百多萬的預算,替有意願想要重建的住⼾進行免費初評,並透過公開遴選有意願且優秀的建築師,加入協力合作的團隊。

這是一個大膽的想法,通常一個公司在尚未獲利前,或是未看到獲利曙光時,不敢貿然的支出那麼龐大的開銷,林旺根自信的表示,政府的角色就是要當民眾的後盾,如果沒有誘因讓住戶願意敞開心胸,跨出第一步,那10年乃至於20年後,台灣的都更進度還是在原地打轉,再者,公司要能夠接到業務進行後續運作,應該要規劃一筆業務推廣費,用這筆業務推廣費成立一個輔導專案,透過專案去解決住戶的恐慌與疑慮,讓想要重建的住戶或地主勇敢跨出這一大步。

林旺根表⽰,一個都市更新案,至少需要80%的住⼾同意,危老重建則需高達100%的同意,常因為地主意⾒整合不易同意比不夠⾼,或是公私⼟地夾雜的困擾,導致成案率極低,這時事前的溝通就非常重要,前期的資源整合是主導都更能否有進展的關鍵因素,這個階段中,必須了解每位住⼾意願、透過招開說明會的過程中,與住戶持續溝通、再透過初期評估後研擬相關計畫及估價等,一個初期評估規劃的經費,對住⼾⽽⾔,就是⼀⼤考驗,這時候如有額外的補助或合理的費用風險分擔支持,讓住戶降低初期花費,定能大大提升危老與都更重建的效率與進度。

親和力十足的林旺根(左二)經常與建築師團隊進行互動交流,期盼能夠擦出更多都更面向上的新發想。
親和力十足的林旺根(左二)經常與建築師團隊進行互動交流,期盼能夠擦出更多都更面向上的新發想。

林旺根強調,在都更業務的推動和許多政府推出的獎勵措施,其本意是好的,但是很多政治人物為討好選民,常會誇大其詞,誇大重建後的利多和隨意釋出政策利多,例如像一坪換一坪這類的訴求,屢見不鮮,但是事實上,一坪能夠換多少坪,取決於這個基地是否有這個條件,建商不可能會做虧本生意,沒有利可圖的建案,如果還能打出⼀坪換⼀坪的口號,那就必須非常小心謹慎的處理了,每個基地重建後到底可分回的坪數也都不同。

林旺根說,臺灣⾦融都更服務公司成立的用意,就是希望能夠協助地主(或⾃主更新會)⾃地⾃建、並提供全⽅位專業諮詢管理的重建平台,以及從前期整合協助全案重建管理⾄交屋,甚⾄售後的保固管理等服務。再加上⾦融都更服務公司的背後是八⼤⾏庫,在資金的調度與融資取得上,更加相對有保障,更能為後續資⾦缺⼝,找出解套決方法。他推出的免費初評輔導方案,除能強化公司成立的政策目的外,更能增加住戶進行都更的意願,唯有適時加入一些配套措施與策略,才能夠大大增進台灣整體都更的進度。

臺灣金融都更中心經常舉辦法宣說明會,總是吸引大批對都更相當關切的民眾參與。
臺灣金融都更中心經常舉辦法宣說明會,總是吸引大批對都更相當關切的民眾參與。

林旺根指出,臺灣⾦融都更服務公司⾃107年3⽉底成立,8⽉開始進行業務拓展,⾄今屆滿⼀年之際, 已進案超過300個案⼦,在這些案件中,約有10%左右是都市更新案,其他則是危老案,公司同仁從進案中挑選出較為成熟的20多筆案件,細經評估,約有10幾件案子有機會簽約成案,這樣的數據顯示,只要住戶願意跨出第一步,就有機會讓案子趨於成熟及成案。

展望公司未來的業務進度,林旺根語重心長的表示,解決都更的問題不可能只靠我們公司的⼀⼰之⼒,更需要其他公部⾨、⾦融機構以及眾多協⼒夥伴的協助,更需要地主(住戶)的正確認知和參與才能成就台灣整體都市更新,雖然免費初評輔導方案已看見成效,但是如何降低前期整合成本,降低整合失敗的風險,是他與公司全體同仁必須努⼒突破的重要課題。

文/中央社 陳進添 圖/臺灣⾦融都更公司 提供

https://howlife.cna.com.tw/financial/20190911s002.aspx

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