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中國時報 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐(台灣房屋提供)

台灣房屋智庫發言人張旭嵐(台灣房屋提供)

因為政治議題,預售屋的紅單交易再度掀起熱議,而到底買預售屋的購買流程有甚麼眉角?引發各界關注。簡單說,購買預售屋流程通常有:下訂、簽約、開工、工程期、驗屋、銀行貸款和交屋尾款。


一般會先簽預約單下訂,也就是所謂的紅單,接著進入合約審閱期(約五天),如果對合約沒有異議,將會進入簽約階段。合約中會載明後續每個階段的繳費日期和金額,包括開工需付的款項,以及工程款。

在房市交易較低迷的時期,建案在開工前,也就是所謂的「訂簽開」的階段,會以低自付款來吸引購屋族,因此有可能「訂簽開」只需付10%的費用,不過通常銀行核貸大多約七成,而訂簽開期間多是付總價的15 %。ertement

進入工程期款後,還有10%的費用要付,有些建商會依照工程進度,拆分為十期,如果總價一千萬,工程期需繳金額為一百萬,而一期就是十萬元左右;不過也有建商為了減輕購屋者壓力,則將工程期款項規畫為逐月繳付,舉例來說工程期若為兩年,則拆成24期,因此每個月需繳約4.2萬。也有建商打出零工程款,意指工程期間不用付款,直到鷹架拆除後一次付清,不過這不影響付款總金額,且付款壓力集中在同一時期,因此也只是行銷手法之一。

根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條規定,預售屋交易需保留最後5%作為交屋保留款,就是俗稱的「交屋尾款」,因此當工程已經進入尾聲,使用執照核發後,建商會請客戶來準備驗屋、交屋,同時安排銀行準備進行對保和撥款,如果買方驗屋時發現屋況瑕疵,可在驗收單上要求賣方限期完成,直到建商確實修復瑕疵才繳付,完成購屋程序。

訂一戶預售屋或許門檻很低,只要十萬或二十萬,不過預售屋通常賣的是未來價,房屋總價金額比周邊成屋行情略高,且從簽約到交屋之前兩年內,還是需要逐期支付兩成五左右的自備款,對於很早有購屋理財意識,但還不需要急著成家的購屋族而言,會是一個可以逐步規畫購屋的選擇;而中古屋多半需要額外一筆裝修費用,是多數買家會納入考量的要素,不過成屋不僅立即可賞屋確認屋況,購屋流程也比較短,對於偏好眼見為憑,或是成家計畫緊迫的購屋者而言,或許較能符合需求。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191116000587-260110?chdtv

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2019/11/15 11:28文/記者張瀞勻

近期新北市政府前往新莊、新店及林口抽查9家建設公司及仲介業者定型化契約及銷售廣告。(新北市政府提供)

近期新北市政府前往新莊、新店及林口抽查9家建設公司及仲介業者定型化契約及銷售廣告,其中包括預售屋契約中交屋保留款不足5%、車位條款及違約處罰條款不符規定等,之後都容易產生糾紛。新北市消保官提醒,買方在簽約前有5日以上契約審閱權,尤其要注意履約保證、房地面積誤差的找補條款及交屋保留款等事項,地政局已令業者限期改善且已改善完成,日後將列為重點調查對象,如屆期不改正可處3萬以上30萬元以下罰鍰。

新北市政府法制局黃怡騰局長表示,因不動產價格昂貴,一般民眾欠缺相關交易經驗,導致買賣雙方在消費資訊或專業知識上都嚴重不對等,消費者容易上當吃虧,如預售屋買賣,消費者簽約時只能從銷售廣告及定型化契約想像完工後的房屋,但簽約後常發生業者倒閉、逾期交屋、廣告不實、保證貸款不足以及施工瑕疵等消費糾紛,即使購買可實際檢視的新成屋或中古屋,交屋後也可能發生房屋漏水等瑕疵,造成購屋者莫大的損害及痛苦。

消保官指出,本次抽查不符規定之類型,包括預售屋買賣定型化契約條款交屋保留款不足5%、車位條款及違約處罰條款不符規定、缺少土地面積計算方式及找補條款等;在新成屋方面則有建物現況確認書未記載1樓門廳改建、增建、加建及違建部分之缺失,地政局已令業者限期改善且已改善完成,日後將列為重點調查對象。

消保官進一步表示,內政部已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」,如業者使用的定型化契約條款違反上述規定則該條款無效,主管機關並可對違反部分令限期改善,如屆期不改正則可處以3萬元以上30萬元以下罰鍰。

https://estate.ltn.com.tw/article/8590

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撰文者:林帝佑 2019.11.14

炒房手法揭密》豪宅還沒蓋好就能交易...轉紅單?小心稅務問題!

國民黨總統參選人韓國瑜日前被周刊爆料,指出在2011年時,曾花7,200萬元出手購買台北市南港區的豪宅「無雙」(後來改名為「日升月恆」)。但根據使用執照顯示,該案於2014年8月才完工,還沒蓋好就能交易?究竟韓國瑜買的是什麼東西呢?

這要從建案的源頭說起,在台灣,建案只要取得「建造執照」就可以開始合法銷售,此時因為建案還沒有完工,所以建商販售給消費者的是「權利」,消費者買的是預售屋,需要等到建案取得「使用執照」,也就是完工後才能交屋。

完工交屋前,可把「權利」賣給別人

在消費者買進預售屋到完工交屋之前,基本上都可以把這份「權利」賣給別人,這樣的行為合法,但社會普遍貼上「炒房」標籤,因此觀感不佳。

原因在於,買預售屋時,流程若以付款階段來看,可分為:

1.訂金、簽約金
看了預售案,若喜歡,案場會請消費者先下「小訂」,通常是5萬元~10萬元或總價的1%~3%。

接著,消費者進一步考慮後,若要購買,建商會要求消費者付足訂金並簽約繳納簽約金,通常訂金加簽約金是房屋總價的5%~8%。假設總價2,000萬元,訂金加簽約金8%,則扣除先前支付的「小訂」,若為10萬元,則消費者要再支付150萬元補足訂金並付足簽約金。

2.開工款
開工時,消費者要支付「開工款」,但比例沒有固定,要看建商的規畫。實務上,常見訂金、簽約金、加開工款是房屋總價的15%,如果是主打低首付的建案,有時候訂金、簽約金加開工款可能不到總價10%。

3.工程期款
在工程期間需繳交工程期款,有些建案是依日期、有些是依工程進度繳交,通常是房屋總價的10%~15%。

4.銀貸
建案取得使用執照,接著消費者就可以開始辦理銀行貸款,通常可貸金額是房屋總價的70%左右。

5.交屋款
按法規來說,交屋款是總價的5%,在交屋時支付。

在上述的各階段,消費者在「小訂」完後,會拿到一張紅色的預約單,也就是俗稱的「紅單」,只要建商或代銷願意幫你轉單,你就可以進行「權利轉換」,藉此賺進價差。

賣法很多種,常見的,假設消費者小訂付了10萬元,而代銷找到下一個買方,你可以直接用20萬元賣出這間房子的買賣權利,所以你可以賺到10萬元。

再來,若是簽約之後想要賣出,則要看買賣合約中,建商是否同意、若同意,更名換約的手續費又是多少?手續費每家建商也不一樣,而法規規定最高為千分之一。如果合約允許更名換約,那消費者可賺價差財,譬如你買2,000萬元,但下一個買方用2,100萬元跟你買,扣除手續費和通常最高4%的仲介費,你可以賺進部分價差。

正常來說,當有賺到錢,就必須要申報「財產交易所得」,併入隔年的綜合所得稅一起納稅,但是,申報不申報,看個人,若是沒申報,會不會被抓到,也要看個人。

 

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL003000627

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鎖定首購剛性需求,近來小坪數低總價的預售屋、新成屋如雨後春筍般冒出,但這兩種類型的房子到底該如何選擇呢?有網友在網路論壇《mobile01》發文詢問「若不考慮預算,5年內新成屋或預售屋,大家會選擇哪一個呢?」引發熱議,綜觀網友意見,預售屋要等1至2年才能看見成品,以及若考量到「鄰居」這個因素,預售屋恐怕很難勝出。

預售屋、新成屋各擁支持者,支持買新成屋的網友認為,「看的到成品,可立即入住,有時間就挑到喜歡且不用整修的,若不順眼或差強人意的地方一樣可以直接花錢裝潢」、「當然選新成屋,一翻兩瞪眼不用擔心未來不確定的因素」、「預售屋糾紛一堆,盡量不要碰」;支持預售屋的網友則表示,「預售只要挑大建商,格局車位都可以先選」、「寧願讓建商賺,也不要讓投資客賺」。

另有網友列出預售屋的致命傷是「鄰居」,因為「千金買房、萬金買鄰,看看停車廠,看看住戶,晚上去聽聽,一個月後就差不多可以下定了,最少安心一點點」,因此建議購買新成屋比較有保障。

房市專家Sway則指出,近年在預售屋市場掀起一股低首付旋風,以低自備款吸引年輕人進場購屋,但買預售屋有以下3大風險,包括怕建商倒、怕房屋蓋爛,以及房價在蓋好之後恐怕還會再跌。

文章來源:mobile01

(中時電子報 邱怡萱)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/171956.html

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「轉紅單」成投機利器 專家:會配合的建商都黑心

好房網News編採中心/綜合報導

預售屋買賣一直所為人詬病的地方,除了實價登錄價格登錄往往已經是兩三年前的價格外,俗稱「紅單」的購屋預約單私下轉讓,也成為了投資客大賺一筆的工具,房市專家Sway就在臉書上批評這些配合紅單買賣的建商都是黑心的。

所謂紅單就是建案接待中心在潛銷時期,針對部分客戶給予每坪較低的價格,接著民眾付訂金,就能依順位取得購屋權利,若確定購買,便依約定時間補足訂金、正式簽約,若不願購買,則可無息退還已付金額,投機客就是藉由這個漏洞,以最小的財務槓桿原理,獲取最大的差價利潤。

房市專家Sway批評配合紅單買賣的建商都是黑心的。示意圖/好房網資料庫照片紅單

Sway表示,會配合紅單買賣的建商都是黑心的,因為紅單並沒有載明消費者的權利義務,預售屋是不能買賣紅單的,僅憑一個購屋預約單,投資客就可以賺錢,這得建商配合才會認帳。

他也提到預售屋的實價登錄,表示交易透明並且安全早就是全世界的趨勢,不想公開只有兩種狀況,一是自私鬼,只想自己低買高賣賺大錢,罔顧並且想隱瞞下一個購屋人的交易資訊;二是買價有問題,因為登錄不實可以關三年的!

不過Sway也直言,紅單不用登錄,紅單也可以假造,投資界玩黑心造假紅單也不少,再配合建商外作超貸的假合約也很常見,而倒楣的就是買你房子的人,以及後續相信造假高價登錄後,倒楣的消費者。

實價登錄造假系列報導:【實價登錄造假7】突破造假5步驟 實價登錄與合理行情的距離
 
全揭露!全台首創『低於實價登錄行情』的降價地圖大公開!快搜 >>

https://news.housefun.com.tw/news/article/100888241183.html?utm_source=line

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2019-11-05 14:57

▲▼預售屋廣告缺失。(圖/記者陳建宇攝)

 

▲民眾購買預售屋時應留存相關廣告資料,未來成屋時才有比對的根據。(圖/記者陳建宇攝)

記者陳建宇/綜合報導

近2年南部房市熱,民眾對於預售屋的接受度也提高,因此不論高雄或台南都有許多預售案推出,但市面上預售屋廣告玲瑯滿目,廣告內容是否真實令人質疑,台南市地政局就列出許多建案廣告的缺失,建議消費者購屋時留存廣告相關資訊,以保障自身權益。

房地產廣告隨著科技進步趨於多樣化,刊登時需特別注意內容真實,近期台南市政府地政局查核時發現,常見廣告缺失如:未清楚標示建設公司或代銷公司名稱、建照號碼、建案基地位置等資訊,無法確認是否為合法業者所刊登,是否已取得建照進行銷售及建案正確位置,甚至到簽約時才發現銷售標的面積、共同使用部分、單價、總價、停車位標示不清等。

在這些資訊揭露不完全透明的情況下,常常會造成消費者在交易過程中產生不信任感,或於交屋時因為有認知上的落差,進而產生爭端。台南市地政局局長陳淑美提醒,簽訂買賣契約前一定要掌握契約與廣告內容是否一致,並且仔細看清楚圖面及約定條款,民眾可留下所有行銷資訊已作為日後保障。

至於銷售宣傳廣告與落成的新屋,若明顯不符而衍生購屋糾紛時,建議可先向消費者服務中心諮詢,也可以到各縣市政府的消費者服務中心提出申訴,以保障自身權益。



原文網址: 避免「想像落空」!公部門建議買預售屋 廣告單不要丟 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1572763#ixzz64SjfM4w2
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2019-09-02 09:34:16經濟日報 記者游智文╱即時報導
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房地合一稅收大增,顯示房市投資風再起,住展雜誌企研室經理何世昌表示,不只成屋市場,預售房市也很明顯,許久未見的投資型套房產品近來紛紛重出江湖,而且不少都在三、四個月內賣完。

何世昌表示,投資客去年就已重回預售市場,去年北台灣熱銷建案幾乎都是預售案,成屋案則大多賣得恨慢,主要即因成屋案二年內轉手,必須面臨房地合重稅,預售屋換約出售,只要申報財產交易所得,相對吸引投資客出手。

他表示,房市2014年由多轉空後,除了大坪數產品驟減外,投資型套房也幾乎從市場消失,最近一年,市場大量出現訴求租金投報率的套房產品,主要目標即鎖定包租公、投資客,市調顯示,這類產品銷售情況也都不錯。

何世昌分析,投資客重回預售房市,主要是近一年預售房價明顯止跌反彈,許多建案甚至創區域新高,投資客認為房價有機會持續走高,因此勇於進場一搏,在交屋之前換約轉手,賺取差價。

雖然投資客信心滿滿,何世昌提醒,相較先前多頭,預售房市交易量仍在相對低檔,目前房市是多頭的價,空頭的量,未來半年房市變數多,現階段投資預售屋不宜追價,並以長期收租為宜。選擇收租產品,也應以租屋需求大的辦公商圈或工業區套房為主,避開招生情況不佳的大學城套房。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/4023449

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2019-08-28 17:07

▲▼買預售屋想解約。(圖/記者陳建宇攝)

 

▲買了預售屋想解約,建商認為拿出誠意都好談。(圖/記者陳建宇攝)

記者陳建宇/綜合報導

簽約買了預售屋但是因故想要解合約,真的會被建商扣很多費用嗎?日前有網友在論壇《Mobile01》上發問,表示自己簽約買了預售屋,也付了10%的自備款,但因家庭及資金因素想要和建商解約,詢問網友該如何處理。對於這種狀況建商表示拿出最大誠意和建商談,也許有機會拿回已付款項。

根據《預售屋買賣定型化契約》規定,若已經簽約但違約者,違約金以總價的15%為限,也就是建商最多收總價的15%,以該網友的狀況,通常建商會就沒收這10%的總價作為違約金。京城建設發言人周敬恆表示,對於預售屋違約每家建商的做法不同,但根據他了解多數會扣至少總價5%,最高則是規定的15%。

不過建商會不會收這麼多也不一定,周敬恆指出,如果房子賣得好,房價持續上疊,建商很樂意把房子取回另外賣給別人,甚至只會收取部分管銷費用;但若房價呈現下跌趨勢,房子不好賣了還要多賣1戶等於吃了悶虧,這時解約可能就不會那麼好講。

不過周敬恆指出,很多時候民眾確實因為特殊因素導致必須解約,這時如果拿出最大誠意和建商溝通,建商也未必就不近人情。網友也提出可以找房仲轉賣,也有機會解決問題。

https://house.ettoday.net/news/1523321

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2019-08-19 05:30

預售屋買賣流程

如何選對預售屋?群富建設公司董事長蕭秀金表示,為了保障預售屋的購屋者,內政部規定建商必須從下列四種保證中,擇一提供給購買預售屋的消費者作為履約擔保:「不動產開發信託」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」。

建商倒閉 建案仍可續施工

蕭秀金說,這四種不同方式的擔保,是為了確保消費者預付費用不被挪作他用;或是在建商倒閉後,讓建案依舊能繼續施做的保證。

蕭秀金認為,「不動產開發信託」與「價金信託」是對消費者較為有利的履約保證機制。因為買方所繳納的貨款不會直接交給建商,而是存在指定的信託帳戶裡,再由建商依實際施工進度向信託單位請款,前者舉凡代銷等所有費用都能請款,後者只能用在工程款上,專款專用。

至於,「公會連帶保證」及「同業連帶擔保」。蕭秀金表示,這兩種保障是要求提供擔保的廠商與公會代替倒閉業者繼續施工,這兩種保證,只要公會與廠商能拿出證明佐證,對消費者來說同樣具有保障。

除了要確認契約書中有這四種保證外,蕭也指出,預售屋繳款方式也要特別注意,預售屋的繳款方式分自備款與交屋後向銀行的貸款兩部分;其中,自備款部分,以貸款七成為例,三成自備款包括頭期款與工程款,頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納,工程款則於施工期間分期繳納,初期的資金壓力相對較輕。施工期間,還能按自己的需求,適度請建商改變屋內格局。

但是,為了避免建商在興建過程中倒閉,一定要選擇有信譽的建商,交屋時也要仔細核對契約,保障自己的權利。蕭建議,民眾前往銷售中心賞屋,若有喜歡的戶別,可於初步議價後先付一小筆訂金,請建商保留。

議價後,若確定購買,則補足正式訂金,接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,一般審閱期為7天,確認契約沒有問題,即可正式簽約。此時必須繳交簽約金、開工款,「訂、簽、開」金,大約是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的百分之6。

蕭說,繳交頭期款後,必須於施工期間分為15至24期,按期繳納工程款;施工過程中,可在建商指定期間,請建商按照你的需求,變更屋內隔間與裝修,省去日後裝修成本,變更次數通常以1次為限。

等建商領到使用執照後,會請你到銀行對保,由銀行審核你的貸款資格。對保過程中,一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節,並詢問清楚每一份資料的用途。

對保之後,銀行會審核房屋價值、個人信用,再決定你是否有貸款資格,以及實際的貸款成數。由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續,須於建商領得使用執照後四個月內完成。

驗收若有瑕疵 可扣交屋尾款

最後一個步驟即是驗收交屋,驗收後若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」,也就是交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定,為房屋總價的百分之1,待建商修繕完成後,再付清交屋尾款款。(記者林嘉東)

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1311689

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買預售屋怕遇到「一屋多賣」?專家:還是等蓋好再說

好房網News編輯黃暐迪/綜合報導

花了上千萬買房,到頭來卻可能落得一場空?不少人第一次買房,決定先從預售屋下手,原因可能是因為自備款不用太多,只要按工期進度來繳款,相比之下跟每月都要付一筆房貸,有比較寬鬆的買房資金規劃,不過當然也存在著一定的風險。

最有名的例子像是位在基隆鬧區的「海吉市」建案,當初房子明明已經蓋好了,卻因為產權問題,其中有60多名的消費者共付了5億元,卻一直被延遲無法辦理過戶手續,甚至還出現誇張的「一屋六賣」情況。

示意圖。圖/好房網新聞資料庫

內政部公告修正的新版「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,明訂建材禁用「電弧爐煉鋼爐碴」。照片建築安全履歷協會理事長戴雲發提供

事件發生當時住戶表示,房子可以住,但是權狀卻拿不到,要找建商來解決卻是直接搞失蹤,受害住戶們只好透過法律訴訟途徑來討回公道。

對此,房市達人Sway也曾在 《好房網TV》分享買預售屋的風險,他說房價下跌時,建商容易因為財務問題倒閉,就算有履約保證金,也只是建商照規定行事;他也提到建商不降價並不代表他實力雄厚,有時是因為貸款太高而降不了,好比房子已經去抵押1000萬後,要他900萬賣屋,還得拿100萬出來還銀行,那他當然借錢也要等盤子上門,所以Sway認為要是想買房,還是等蓋房子好了再買!

買預售屋面臨這樣的狀況,雖說不是常態,但畢竟錢繳了,房子卻可能還沒有個著落,確實會讓不少人懸著一顆心,害怕要是有甚麼變化,一生積蓄就此賠光。

 

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https://www.nownews.com/news/20190815/3567234/

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不動產法律系列!買預售屋是「訪問交易」嗎?

買預售屋可以享有猶豫期嗎?多數民眾並不瞭解自身的權益。

 盧振池

 最近有一起法院關於「訪問交易」的消費糾紛判例,可以給下訂了預售屋、事後想要退訂的民眾一點啟發!一位民眾到展覽場所參觀傢俱展,接受了某個參展攤位的業務推銷,而刷卡下訂了十多萬元的傢俱訂金,但回家後覺得產品與需求不符,因此要求行使「七天猶豫期」權利而進行退訂(如同許多民眾付訂金、買了預售屋之後,回家後也可能會有退訂的想法)。


▲買預售屋可以享有猶豫期嗎?多數民眾並不瞭解自身的權益。 買房討論這邊加入> 買房討論

 不過,此民眾的要求遭到傢俱業者拒絕,業者給的理由是訂單上面已經有註明:「此專案活動優惠,因訂講商品尺寸、樣式已經確認,不可更改退換」(如同購屋的坪數、戶別已經確定),況且民眾是自行參觀、合適之後才簽約的,理當沒有猶豫期的權利。然而,法院最後仍然以此消費行為符合消費者保護法的「訪問交易」,保有七天猶豫期權利,因此判決業者應返還訂金給民眾。

購屋有猶豫期嗎?
 很明顯地,這個案例最大的分歧點就是銷售業者和法院,對於「七天猶豫期」的認知有所不同。法界人士表示,在消費者保護法裡所謂的「訪問交易」是指:賣方在未經消費者的邀約而在消費者的住所或其他場所,從事銷售而發生的買賣行為。由於這種訪問交易常導致消費者在無法詳細思考、判斷下,而買了不合適或不需要的產品,因此才會立法讓消費者對於這一種的交易情況,擁有「七天猶豫期」的權利保障。


▲購屋的總價很高,法院通常會從保護消費者的角度做判決。

 回到購買預售、新屋建案的身上!那麼民眾前往建案的接待中心而下訂金購屋,算不算是「未經消費者邀約、在其他場所從事銷售而發生的買賣行為」?如果民眾已經「很多次」來這個接待中心看屋、挑屋、和業者談價格,有明顯想簽約、買房子的動機時,這樣就不算是「訪問交易」;但是如果民眾只是因為建案的接待中心在廣場外面辦園遊會、吸引人潮,就被銷售人員拉進去買房子、倉促之際給了訂金,這樣就構成「訪問交易」的要件。


▲最好是有意購屋才去建案的接待中心,以免禁不起業者的推銷而給了購屋訂金。

 然而,對照現在民眾實際的下訂購屋情形,只要還沒有與建商簽訂預售屋買賣契約書,民眾都可以要求退還訂金,信譽卓著的建商也不致於給予太多的刁難。購屋民眾如果不放心,也可以在訂金單中註明「若簽約不成,需退還全部訂金」等字樣,以保障自己的權益。

https://news.housetube.tw/

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