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預售屋是未來的麵包

文/林淵源
「未來麵包」這個詞很像《哆啦A夢》劇情裡會出現的物件,那部偉大的漫畫其實就像許多出色的科幻小說一樣,為人類社會預告了很多未來的主流價值,包含慾望、需求、情愛…等等物質與心靈上的療癒之道。
「預售屋」則是台灣房地產領域裡的一個偉大發明,我猜當年的發明者應該也是一群有著跟哆啦A夢一樣的聰明腦袋,或者也有一個神奇的魔法口袋吧!「賣房子」這件事或許只是一樁交易,但「賣一群還沒蓋的房子」可就是一個經濟學、一場戰爭、一齣八點檔戲劇與一場、十場、百場的人生大事了!
預售屋是未來的麵包(圖/林淵源繪)
預售屋是未來的麵包(圖/林淵源繪)
我常在想,如果房地產是一個非洲大草原的話,那麼建築師該算食物鏈裡的哪一環呢?小白兔、樹懶、小鹿斑比、長頸鹿?或是金龜子、瓢蟲、樹葉、樹葉上的露珠?反正無論如何不會是上層的物種。可能是因為房地產是一個因居住需求而產生的經濟模式,後來進而演化成為另一種「漲跌很有感」的貨幣,那麼越能夠驅使這裡頭的經濟槓桿擺動的人,也就越接近老大的位置了。如果沒有先弄明白這件事,往往會使許多年輕熱血的建築人在這個領域裡遇到挫折或是困惑,甚而認為那是一種不談主義、無關正統的「非建築」。
其實人間百業本就如人飲水,每個人都有其解讀之道。有人覺得艾雷島的泥煤味威士忌像難聞的腸胃藥,有人卻愛得要死,把它喝出了詩詞。不管你要不要把房地產視為「建築」,它終究是解決居住問題的一種方式,從滿足需求到創造需求,一直到定義需求。在這個產業裡一直有一群人在思考新的可能性,尋找新的商業模式。
而「預售屋」正是在這股動力運轉裡被創造出來的「新」物種,當然以現在而言,這已經不是新鮮名詞。但若以交易行為的模式來說,應該在其他的商品領域很少出現吧!最主要的原因,就在於「預售屋是一種未來的麵包」這種超現實概念了。你吃過剛出爐的麵包,也嚐過過期的麵包,但你如果買到一個標著未來日期的麵包時,要不就是店家標示錯誤,要不就是剛剛那一口過期麵包導致你頭昏眼花而看錯了。但是在這裡,不僅賣家明白告訴你那個標示絕對正確,而且買家也真的嚐到了一口一口麵包的滋味。
你說那不就是一種虛擬實境的銷售技法嗎?當然不是!而且「虛擬實境」還是近幾年藉著科技之賜才萌芽發展的一種體驗方式。「預售屋」可遠遠不止於「體驗」這個層次了,這裡會有一間1:1足尺寸的「樣品屋」,展示著夢幻中的勝利人生。裡面陳設了生活中該有的傢具與人們很想要有的生活情趣。它會告訴你,未來居住在這裡的女人,會有一位準時回家吃晚飯的老公,吃完了飯會跟妳在進口廚具上搶著洗碗擦桌子,然後去樓下健身房舉啞鈴,為了晚上更美好的那件事。未來的男主人,則會有一位不僅每晚煮了一桌佳餚的嬌妻等您入席,而且就算是總統大選開票之夜也一樣,餐桌上每晚都會點著香氛蠟燭。
在這個預售的人生裡,「浪漫」只是基本的配備。這裡還會有美麗人生的全套提案,因為住在這裡的你,除了會有和諧的婚姻,還會有乖巧受教的小孩,將來會就讀隔壁的優質小學與捷運十分鐘就到達的國立大學。而且你們一家人會在房子後方的美麗河岸留下無數美好回憶。直到你與伴侶偕老白首,你們一家人會繼續帶著你的孫子在河堤旁騎腳踏車,因為除了地段價值與無敵景觀,「增值與傳家」也是預售屋要幫你的人生畫的重點之一。
我的執業過程裡也曾設計過許多「預售屋」與預售屋裡賣的那個「屋」,在過程裡有機會與一群房地產業界的專業團隊進行切磋,在一次又一次的協作經驗裡,讓我有機會從不同的視角與視點裡找到新的觀點,也從而調整了認知,「建築」與「建築業」仍是有些差別的。雖然分屬兩種專業,但這兩者裡頭都會有「建築師」這個位置,如果戴錯了腦袋走進去,再怎麼用力恐怕都會讓人失望。我時常覺得,把事情做「對」比做了一件你以為的「好」事還要重要,不過這恐怕又是另一件「如人飲水」的事了。「建築」一旦進入了買賣的邏輯裡就不免產生「商品化」的概念,對於價值觀裡的神聖殿堂出現了「$」的符號這件事,熱血建築師們其實無需太緊張,如果能夠為世界設計出良善的「好商品」,也可算是一種淑世的主義吧。
關於「預售屋」這一塊帶有些許禪意的「未來麵包」,也許有人會認為賣麵包的人把世界講得太美好了!但是話說回來,有誰會說美麗人生不是他的追求呢?我們從家屋裡走出來,也終要走回家屋裡,可以把「家屋」作為一個話題,我猜想每個人談著談著都會望向一個的光明未來。至於負責做麵包的人,就存著好心頭,專注做好每一塊愛的麵包才是最重要的事。最好在未來出爐時讓人吃到的不只是麵包,而是一塊料多味美、新鮮實在又營養豐富的「蛋糕」。
 

https://news.housefun.com.tw/linyy/article/122905246121?utm_source=line

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新頭殼newtalk | 謝莉慧 綜合報導

https://newtalk.tw/news/view/2020-01-17/355644

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2020-01-16 14:42

▲▼台北市中正區杭州南路一段21巷1號「臺北官邸」,社區,房市。(圖/記者張菱育攝)

 

▲中正區杭州南路一段21巷「臺北官邸」。(圖/記者張菱育攝)

記者張菱育/台北報導

過去隨著房市反轉,高總價市場可說是「票房毒藥」,但中正區「臺北官邸」有屋主因為剛好在房市相對低點買進預售屋,如今持有不到10年,轉手就賺進9百多萬元。房仲業者分析,因當初屋主取得成本低,而轉手賣出的價格對買方來說也吸引力,所以轉手出售還是有相當的獲利空間。

中正區杭州南路一段21巷「臺北官邸」,於2019年8月成交3樓戶,總面積146.53坪,總價1.09億元,每坪單價94.1萬元,前一手屋主於2010年預售時買進,當時購入價為9999萬元、每坪85.8萬元,如今持有7年後轉手賺進901萬元。

中信房屋南門加盟店副理曾煥凱表示,「臺北官邸」總戶數僅26戶,總價幾乎都破億元,當初建商推案開價為每坪100萬元,而2013年7樓戶曾經成交每坪125萬元社區最高價,但是隨著房市反轉,近年高總價產品幾乎成為「票房毒藥」,也讓成交價有下修,3樓戶原屋主當時房價相對低點買進,所以轉手出售還是有相當的獲利空間,對買方來說價格也吸引人,所以願意以每坪94.1萬元買進。

信義房屋南門店專案經理丁振倫說,杭州南路這邊有中正國中、金華國小、東門國小等學區,這裡房子釋出少,且以3房為主流產品,新成屋每坪都在百萬元以上,30年以上的中古屋則每坪在70~80萬元,這裡鄰近中正紀念堂,且有捷運中正紀念堂站、東門站、古亭站等三捷運站點,交通便利,居住環境具有人文氣息。

▲▼台北市中正區杭汀洲路一段68-80號「千荷田」社區。(圖/翻攝自Google Map)

▲中正區杭汀洲路一段「千荷田」。(圖/翻攝自Google Map)

另外同樣位於中正區的屋主轉手也有小賺,位於汀洲路一段的「千荷田」,去年10月成交13樓戶,總價6850萬元,相較前一手屋主於2013年4月,以總價6798萬元入手,持有6年轉手賺進52萬元。該社區為大坪數高總價的都更案,規劃20層樓,共約110戶。

曾煥凱說明,「千荷田」當初建商開價100~120萬元銷售,但是叫好不叫座,近年政府標售該案剩餘戶,每坪單價都不到70萬元,原屋主取得成本也不低,加上該案對一般消費者來說價格仍高,且不在市中心,所以轉手價差也沒有太多。

https://house.ettoday.net/news/1626982

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時報資訊  

按過去慣例來看,現在北市預售屋比新成屋價差不到5%實屬罕見,近十幾年來只發生過兩次,一次發生是在2013年至2014年上半年,另一次則是今年下半年。住展雜誌統計2019年11月預售屋、新成屋成交均價,資料顯示以台北市預售屋建案均價達86.9萬/坪,比新成屋建案高約3萬/坪,價差約3.6%。住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年來因景氣持續好轉,先前走勢疲軟的新成屋價位反彈強勁,拉近與預售屋的差距。

據住展雜誌統計,北台灣各縣市的預售屋比新建屋建案貴的縣市,分別有台北市、新北市、桃園市與基隆市,但宜蘭和新竹地區的預售屋建案則普遍比新成屋便宜。其中,又以宜蘭地區價差最大,新成屋均價比預售屋貴逾一成以上。何世昌說,在很多人眼中,預售屋類似房地產的期貨,賣的是未來的價格,所以成交行情會比成屋高。事實上,預售屋究竟有沒有比新成屋貴、二者價差有多大,其實與當地消費者接受度和景氣強弱關聯性較高。

新北市11月預售屋建均價為40.1萬/坪,較新成屋建案貴約4.2%。新北市歷來預售屋與新成屋價差極小,通常只有1%~3%左右,目前價差逾4%屬於極端值,原因可能與景氣好轉與台北客買盤大量湧入有關。

何世昌分析,雖然新北市也屬於大台北生活圈,但新北市的趨勢卻與台北市不同。在景氣低迷時,新北市以剛性需求為主力,他們較偏好新成屋,此時新成屋價位多高過預售屋,如2015年至2017年都是如此,但價差極小。景氣轉好時,投資、置產需求出籠,再加上台北人大量湧入新北市買房子,此時預售屋價格會高於新成屋。

何世昌進一步表示,建商若推新成屋這種先建後售的模式,購地與興建的資金多要自籌,資金成本與壓力較高。反觀預售屋模式是先讓消費者幫忙支付部份興建費用,能夠降低建商資金成本,售價理應相對便宜。但因預售屋擁有前期付款輕鬆的優勢、且有炒作脫手的時間與空間,售價普遍就會高於新成屋。在景氣好的時候,大台北預售屋很難有便宜貨可以撿,消費者可能要挑選銷售多年的成屋案,才有比較大的議價空間。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191226002452-260410?chdtv

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2019-12-09 11:14:27經濟日報 記者游智文/即時報導
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近年不少案子傳出開案就熱銷三四成,甚至六七成。房地產學者說,許多案子開案高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至是超潛銷期而達成的,對許多不瞭解的購屋者而言,看到開案熱銷衝進去的,就成為拉高出貨的犧牲者。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,根據規定,建案非取得建造執照,不得辦理銷售,但許多建案都不理會這條規定,在建案開跑前,就開始利用購屋預約單,也就是俗稱的紅單,以「早鳥價」進行銷售。

長期進行這種銷售手法的建商,會很有信用的,在正式開案時,以比早鳥價高的價格開案銷售。對自住客來說,會覺得買便宜了,對於以很少資金買進紅單的投資客來說,早鳥價與開案價的價差,可以產生非常驚人的投資報酬率。有信用建商也因此多會培養出一批忠實的投資客,跟著他們到處投資。

當然,遇到沒有信用的建商,開案時一看買氣太差,就偷偷的調降底價,或是一看案子賣的太好,就逼紅單客退訂,這種風險是紅單客自己承擔,這段期間的銷售,就是我們俗稱的潛銷。

至於超潛銷,則是在潛銷之前,透過社群網站管道,發佈建案的資料,預告要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,也許配上比早鳥價更優惠的超早鳥價,如前幾個預定的客戶再優惠,或是在規劃都沒有的情況下,以預定買賣契約書進行銷售。

章定煊說,潛銷與超潛銷對民眾判斷行情產生很大的影響。

第一是影響銷售率及市況的判斷,許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至包括超潛銷期來達成的,再搭個開案前幾戶的優惠價,創造熱銷的假象一點都不難。

第二是價格判斷的問題,民眾容易錯認相關的銷售價格,是開案時的成交價格,事實上許多簽約價都是在早鳥價、超早鳥價完成的,整個市場行情會比判斷的稍低一些。

章定煊說,對許多不瞭解的購屋者而言,看到開案熱銷衝進去的,就成為拉高出貨的犧牲者。當然,在此案拉彼案、後期拉前期的情況下,建商真的造市成功,這些後期進入的購屋者反而有賺也不一定。

示意圖 記者游智文/攝影
示意圖 記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/4214643

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鎖定首購剛性需求,近來小坪數低總價的預售屋如雨後春筍般冒出,景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書上指出,房市景氣不佳,但預售屋市場卻經常出現一開案就熱銷的情況,背後原因在於,許多建商會在取得建照前,就開始利用「購屋預約單」,以「早鳥價」或「超早鳥價」進行銷售。

章定煊揭露建商手法,所謂的「潛銷」,就是在開案時,就以比早鳥價高的價格銷售,對於自住客來說,覺得買便宜了,對於投資客來說,早鳥價與開案價的價差,讓這樣的交易產生很大的槓桿作用,有非常驚人的投資報酬率。

章定煊進一步表示,建商還有「超潛銷」的方式,第一種情形是,建商透過社群網站管道,發布建案的資料,預告將要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,也許配上比早鳥價更優惠的「超早鳥價」,亦即前幾個預定的客戶再優惠;第二種情形,則是連規劃都沒有的情況下,以「預定買賣契約書」,用俗稱的白單進行銷售。

「潛銷與超潛銷對判斷行情產生很大的影響」,章定煊分析指出,首先是會影響銷售率及市況的判斷,許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至包括超潛銷期來達成的,再搭個開案前幾戶的優惠價,所以創造熱銷的假象一點都不難

其次則是價格判斷的問題,章定煊說,這樣一來,消費者容易錯認相關的銷售數字達成是開案時的成交價格,事實上許多的簽約價都是在「早鳥價」或「超早鳥價」完成的,整個市場行情會比我們判斷的稍低一些。

 

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 邱怡萱)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/186064.html

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還沒開案就賣光? 學者揭熱銷真相

好房網News編輯唐主桂/綜合報導

預售制度是台灣相當特殊的銷售模式,在取得建築執照後,就可以開賣,不過其實還有另外一個模式,讓預售屋市場經常出現一開案就熱銷的假象,也讓銷售率和價格判斷上出現了問題。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書寫到,許多案子都不理會「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。」的規定,在案開跑前,就開始利用「購屋預約單」,以「早鳥價」開始進行銷售。

許多建商會在取得建照之前,就開始進行房屋銷售。示意圖/好房網資料庫照片施工 工地 建案 新店裕隆城 (好房網NEWS林美欣攝影)

而建商會在開案時,以比早鳥價高的價格開案銷售,對自住客來說會覺得買便宜了,對投資客來說則可以產生很大的槓桿作用,有非常驚人的投資報酬率,這就是所謂的「潛銷」。

章定煊更提出「超潛銷」的概念,表示建商透過社群網站管道,發佈建案的資料,預告將要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,也許配上比早鳥價更優惠的「超早鳥價」。第二種情形,是連規劃都沒有的情況下,以「預定買賣契約書」,也就是俗稱的白單進行銷售。

這種情形,章定煊認為會對於判斷行情產生很大的影響,第一個是影響銷售率及市況的判斷,許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至包括超潛銷期來達成的,再搭個開案前幾戶的優惠價,創造熱銷的假象一點都不難。

第二個則是價格判斷的問題,我們容易錯認相關的銷售數字達成是開案時的成交價格,事實上許多的簽約價都是在「早鳥價」「超早鳥價」完成的,整個市場行情會比我們判斷的稍低一些。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/155791243068.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2019-11-30 19:38

▲▼把握契約審閱權期!買房簽約注意「這幾點」。(圖/新北市政府法制局消費者保護官)

 

▲把握契約審閱權期!買房簽約注意「這幾點」。(圖/新北市政府法制局消費者保護官)

記者董美琪/綜合報導

買房簽約要小心!為預防不動產交易廣告不實及定型化契約爭議,新北巿政府消費者保護官日前會同地政局人員,前往新莊、新店及林口抽查9家建設公司及仲介業者使用的定型化契約及銷售廣告,結果發現有5家預售屋與成屋定型化契約有缺失,目前已令該5家業者限期改善。

因不動產價格昂貴,一般民眾欠缺相關交易經驗及專業知識,容易吃虧或後悔,如:買預售屋簽約時,只能從廣告及定型化契約「想像」完工後的樣子,但簽約下去後,常發生業者倒閉、逾期交屋、廣告不實、保證貸款不足,甚至施工瑕疵等糾紛,就算買房時可先看看新成屋或中古屋,但交屋後,萬一房屋發生漏水瑕疵,總會讓消費者相當嘔。

為保障消費者購屋權益,內政部已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」,除了具有強制效力,如業者使用的定型化契約條款違反上述規定,則該條款無效,如漏未記載則仍構成契約內容,主管機關並可對違反部分令限期改善,如屆期不改正則可處以3萬元~30萬元以下罰鍰。

新北市政府法制局黃怡騰局長表示,本次抽查不符規定包括:預售屋買賣定型化契約條款之交屋保留款不足5%、車位條款及違約處罰條款不符規定、缺少土地面積計算方式及找補條款等;在新成屋方面,則有建物現況確認書未記載1樓門廳改建、增建、加建及違建部分之缺失,這些業者日後將列為重點調查對象。

消保官提醒消費者,購買預售屋或新成屋於簽約前,有5日以上契約審閱權,可將定型化契約(含個別磋商條款)與前開應記載及不得記載事項之規定相對照,尤其應注意履約保證(如辦理不動產買賣價金信託)及房地面積誤差之找補條款及應保留房地總價5%作為交屋保留款等規定,且個別磋商條款不應夾帶違法之「二次施工同意書」等事項。

https://house.ettoday.net/news/1566132?redirect=1

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▲一名網友在 PTT 八卦版提到,去接待中心看預售屋時,現場不斷有賀成交的廣播聲,不禁好奇詢問「到底是真的還是假的?」貼文立刻引發熱議,釣出內行人揭密接待中心的暗黑內幕。(示意圖/翻攝自 Pixabay )
▲一名網友在 PTT 八卦版提到,去接待中心看預售屋時,現場不斷有賀成交的廣播聲,不禁好奇詢問「到底是真的還是假的?」貼文立刻引發熱議,釣出內行人揭密接待中心的暗黑內幕。(示意圖/翻攝自 Pixabay )

民眾花下大筆積蓄買房,除了房價、地段為主要考量因素之外,種種條件都令買家傷透腦筋。 29 日一名網友在 PTT 八卦版提到,去接待中心看預售屋時,現場不斷有賀成交的廣播聲,不禁好奇詢問「到底是真的還是假的?」貼文立刻引發熱議,釣出內行人揭密接待中心的暗黑內幕。

原 PO 表示,昨天和父親去接待中心看一間預售屋,耳邊卻不斷傳來廣播聲,「賀! 7 樓成交、 8 樓成交」,然後接待中心的工作人員就會群起鼓掌,並稱「問題是我們去兩次了,每次都聽到源源不絕成交廣播,不禁好奇詢問廣大鄉民「到底是真的還是假的?」

▲一名網友在 PTT 八卦版提到,去接待中心看預售屋時,現場不斷有賀成交的廣播聲,不禁好奇詢問「到底是真的還是假的?」貼文立刻引發熱議,釣出內行人揭密接待中心的暗黑內幕。(圖/翻攝自 PTT )

貼文一出,隨即引發網友熱烈討論,紛紛回應「就跟房仲跑馬燈一樣,廣播也可重複啊!」「坐那邊聽看看有沒有重複」、「真的,剩最後一間,不信你買買看」、「你可以不買啊」;更有網友透露「業務走開後,你在桌邊談話,他們全程有人監聽」。

對此,一名網友回應貼文,分享 10 年前曾到三峽北大特區的建案打工過,當時假冒是顧客,一天工作 8 小時 1000 元工資,附便當,下班後領現金。接著指出工作內容「一男一女在現場發呆,等有顧客上門,我們就要跟業務假裝詢問房子,然後還會走上去看實屋,沒多久就廣播賀成交了。成交之後,走去出不能馬上回來現場,那一天演了 3 場,感覺買氣不是很好,沒啥人來看屋」。

▲一名網友在 PTT 八卦版提到,去接待中心看預售屋時,現場不斷有賀成交的廣播聲,不禁好奇詢問「到底是真的還是假的?」貼文立刻引發熱議,釣出內行人揭密接待中心的暗黑內幕。(圖/翻攝自 PTT )


至於廣播是真是假?該網友表示「只能說一半一半,有些是真的,有些是假的」,並稱「各位要去看房,不要想指定樓層,因為你一定買不到,你幸運數字是 8 、想買 8 樓,很抱歉昨天剛好賣掉,只有 5 樓要不要?除非你讓跑單知道你有實力,可能就會剛好有建商保留戶,或者某客戶預約放棄的好樓可以買,這個叫『做狀況』,不讓消費者覺得房子很多可以選」,直言「你要買房,只有代銷開給你的可以買」。(編輯:賴詠璿)此外,還有一名熟知內情的網友分析,一般來說預售屋分「文場」和「武場」,文場走高總價、走氣氛、 VIP ,有些要預約才給看,通常坪數較大,或為區域高價產品,目標客群為換屋族;武場走一般價格、低總價、小坪數,目標客群為首購族、投資客,會用廣播就是武場,武場就是要炒氣氛,像菜市場一樣,買房子這東西也是要靠氣氛來成交。

https://www.nownews.com/news/20191129/3785668/

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內政部3日公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定,將於11月1日施行。未來建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約,應符合新制契約規定,建商違反者,可依消費者保護法規定,最高處30萬元罰緩。

內政部官員指出,本次修正有六大重點,包括:一、2018年1月1日以後申請建造執照的預售屋,僅限「陽台」得列入其附屬建物面積。二、預售屋建材禁用含有電弧爐煉鋼爐碴(石)。三、明訂水、電、瓦斯管線相關費用之負擔方式。四、增列結構保固項目。五、明確預售屋共有部分項目及其面積計算方式。六、修正履約擔保機制相關用語及擔保公司資格等。

 

內政部表示,為落實屋簷、雨遮不登記,附屬建物項目以陽台為限,新版契約規定2018年1月1日後申請建造執照的預售屋,僅限陽台得列入其附屬建物面積,讓預售屋買賣契約所記載的附屬建物項目與未來產權登記項目趨於一致性,落實屋簷、雨遮不計價及不登記的規定。

為減少糾紛,預售屋定型化契約中明定水電和瓦斯管線費用負擔方式,自來水及電力的內管或外管線費用,均由賣方負擔。天然瓦斯的內管費用,由賣方負擔,基地範圍外的管線費及相關費用,則由買賣雙方議定之。未議定者,由賣方負擔,以避免產生費用負擔的爭議。

為強化建商責任,增訂基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂及明確雜項工作物之範圍,由賣方保固15年,以強化賣方對預售屋結構的保固責任。

民眾在簽約前,若發現建商提供的契約違反新制規定,可以要求建商修改契約條款,同時也可向預售屋建案所在地直轄市、縣市政府反應,期限內不改善者,可依消保法最高處30萬元罰款。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/83565.html

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買預售屋到底好不好?雖然會擔心出現跟新聞一樣的「蓋到一半建商倒閉」或是「建好後發現產品和預期差很多」等風險,但還是有人願意買預售屋,網友點出三項優點,認為冒一點風險還是值得的。

一名網友在批踢踢上發問,預售屋普遍比成屋貴,除了遞延付款跟客變(客製化變更)之外,預售屋相較新成屋還有哪些特別的優勢?對此,網友紛紛表達自己的意見,認為預售屋有以下三大優點。

一是「客製化變更」,買方可以依照需求要求建商調整格局、管線、建材,省下不少裝潢費。

 

 

二是「方位和樓層」,除了風水的考量,方位也影響了日曬和風勢,而低樓層可能會有噪音或蚊蟲的問題,如果想要買到高樓層的景觀戶跟喜歡的方位,就要在預售時趕快出手。

最後一個是「車位」,停車位的樓層跟大小,以及是否在柱子、坡道口、維修孔附近,都是車主在意的重點,「先挑先贏」。

不過針對原PO提到的「預售屋普遍比成屋貴」,網友意見不一,有人認為在房價下跌時買預售屋,完工後反而會被套牢;也有人認為預售案很多都是投資客在買的,如果等到蓋完再買,反而會被投資客賺一筆。最後也有網友提醒,「建商很重要,預售屋風險問題要好好避免」。

(中時電子報 徐慈薇)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/177731.html

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中國時報 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐(台灣房屋提供)

台灣房屋智庫發言人張旭嵐(台灣房屋提供)

因為政治議題,預售屋的紅單交易再度掀起熱議,而到底買預售屋的購買流程有甚麼眉角?引發各界關注。簡單說,購買預售屋流程通常有:下訂、簽約、開工、工程期、驗屋、銀行貸款和交屋尾款。


一般會先簽預約單下訂,也就是所謂的紅單,接著進入合約審閱期(約五天),如果對合約沒有異議,將會進入簽約階段。合約中會載明後續每個階段的繳費日期和金額,包括開工需付的款項,以及工程款。

在房市交易較低迷的時期,建案在開工前,也就是所謂的「訂簽開」的階段,會以低自付款來吸引購屋族,因此有可能「訂簽開」只需付10%的費用,不過通常銀行核貸大多約七成,而訂簽開期間多是付總價的15 %。ertement

進入工程期款後,還有10%的費用要付,有些建商會依照工程進度,拆分為十期,如果總價一千萬,工程期需繳金額為一百萬,而一期就是十萬元左右;不過也有建商為了減輕購屋者壓力,則將工程期款項規畫為逐月繳付,舉例來說工程期若為兩年,則拆成24期,因此每個月需繳約4.2萬。也有建商打出零工程款,意指工程期間不用付款,直到鷹架拆除後一次付清,不過這不影響付款總金額,且付款壓力集中在同一時期,因此也只是行銷手法之一。

根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條規定,預售屋交易需保留最後5%作為交屋保留款,就是俗稱的「交屋尾款」,因此當工程已經進入尾聲,使用執照核發後,建商會請客戶來準備驗屋、交屋,同時安排銀行準備進行對保和撥款,如果買方驗屋時發現屋況瑕疵,可在驗收單上要求賣方限期完成,直到建商確實修復瑕疵才繳付,完成購屋程序。

訂一戶預售屋或許門檻很低,只要十萬或二十萬,不過預售屋通常賣的是未來價,房屋總價金額比周邊成屋行情略高,且從簽約到交屋之前兩年內,還是需要逐期支付兩成五左右的自備款,對於很早有購屋理財意識,但還不需要急著成家的購屋族而言,會是一個可以逐步規畫購屋的選擇;而中古屋多半需要額外一筆裝修費用,是多數買家會納入考量的要素,不過成屋不僅立即可賞屋確認屋況,購屋流程也比較短,對於偏好眼見為憑,或是成家計畫緊迫的購屋者而言,或許較能符合需求。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191116000587-260110?chdtv

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2019/11/15 11:28文/記者張瀞勻

近期新北市政府前往新莊、新店及林口抽查9家建設公司及仲介業者定型化契約及銷售廣告。(新北市政府提供)

近期新北市政府前往新莊、新店及林口抽查9家建設公司及仲介業者定型化契約及銷售廣告,其中包括預售屋契約中交屋保留款不足5%、車位條款及違約處罰條款不符規定等,之後都容易產生糾紛。新北市消保官提醒,買方在簽約前有5日以上契約審閱權,尤其要注意履約保證、房地面積誤差的找補條款及交屋保留款等事項,地政局已令業者限期改善且已改善完成,日後將列為重點調查對象,如屆期不改正可處3萬以上30萬元以下罰鍰。

新北市政府法制局黃怡騰局長表示,因不動產價格昂貴,一般民眾欠缺相關交易經驗,導致買賣雙方在消費資訊或專業知識上都嚴重不對等,消費者容易上當吃虧,如預售屋買賣,消費者簽約時只能從銷售廣告及定型化契約想像完工後的房屋,但簽約後常發生業者倒閉、逾期交屋、廣告不實、保證貸款不足以及施工瑕疵等消費糾紛,即使購買可實際檢視的新成屋或中古屋,交屋後也可能發生房屋漏水等瑕疵,造成購屋者莫大的損害及痛苦。

消保官指出,本次抽查不符規定之類型,包括預售屋買賣定型化契約條款交屋保留款不足5%、車位條款及違約處罰條款不符規定、缺少土地面積計算方式及找補條款等;在新成屋方面則有建物現況確認書未記載1樓門廳改建、增建、加建及違建部分之缺失,地政局已令業者限期改善且已改善完成,日後將列為重點調查對象。

消保官進一步表示,內政部已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」,如業者使用的定型化契約條款違反上述規定則該條款無效,主管機關並可對違反部分令限期改善,如屆期不改正則可處以3萬元以上30萬元以下罰鍰。

https://estate.ltn.com.tw/article/8590

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撰文者:林帝佑 2019.11.14

炒房手法揭密》豪宅還沒蓋好就能交易...轉紅單?小心稅務問題!

國民黨總統參選人韓國瑜日前被周刊爆料,指出在2011年時,曾花7,200萬元出手購買台北市南港區的豪宅「無雙」(後來改名為「日升月恆」)。但根據使用執照顯示,該案於2014年8月才完工,還沒蓋好就能交易?究竟韓國瑜買的是什麼東西呢?

這要從建案的源頭說起,在台灣,建案只要取得「建造執照」就可以開始合法銷售,此時因為建案還沒有完工,所以建商販售給消費者的是「權利」,消費者買的是預售屋,需要等到建案取得「使用執照」,也就是完工後才能交屋。

完工交屋前,可把「權利」賣給別人

在消費者買進預售屋到完工交屋之前,基本上都可以把這份「權利」賣給別人,這樣的行為合法,但社會普遍貼上「炒房」標籤,因此觀感不佳。

原因在於,買預售屋時,流程若以付款階段來看,可分為:

1.訂金、簽約金
看了預售案,若喜歡,案場會請消費者先下「小訂」,通常是5萬元~10萬元或總價的1%~3%。

接著,消費者進一步考慮後,若要購買,建商會要求消費者付足訂金並簽約繳納簽約金,通常訂金加簽約金是房屋總價的5%~8%。假設總價2,000萬元,訂金加簽約金8%,則扣除先前支付的「小訂」,若為10萬元,則消費者要再支付150萬元補足訂金並付足簽約金。

2.開工款
開工時,消費者要支付「開工款」,但比例沒有固定,要看建商的規畫。實務上,常見訂金、簽約金、加開工款是房屋總價的15%,如果是主打低首付的建案,有時候訂金、簽約金加開工款可能不到總價10%。

3.工程期款
在工程期間需繳交工程期款,有些建案是依日期、有些是依工程進度繳交,通常是房屋總價的10%~15%。

4.銀貸
建案取得使用執照,接著消費者就可以開始辦理銀行貸款,通常可貸金額是房屋總價的70%左右。

5.交屋款
按法規來說,交屋款是總價的5%,在交屋時支付。

在上述的各階段,消費者在「小訂」完後,會拿到一張紅色的預約單,也就是俗稱的「紅單」,只要建商或代銷願意幫你轉單,你就可以進行「權利轉換」,藉此賺進價差。

賣法很多種,常見的,假設消費者小訂付了10萬元,而代銷找到下一個買方,你可以直接用20萬元賣出這間房子的買賣權利,所以你可以賺到10萬元。

再來,若是簽約之後想要賣出,則要看買賣合約中,建商是否同意、若同意,更名換約的手續費又是多少?手續費每家建商也不一樣,而法規規定最高為千分之一。如果合約允許更名換約,那消費者可賺價差財,譬如你買2,000萬元,但下一個買方用2,100萬元跟你買,扣除手續費和通常最高4%的仲介費,你可以賺進部分價差。

正常來說,當有賺到錢,就必須要申報「財產交易所得」,併入隔年的綜合所得稅一起納稅,但是,申報不申報,看個人,若是沒申報,會不會被抓到,也要看個人。

 

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL003000627

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鎖定首購剛性需求,近來小坪數低總價的預售屋、新成屋如雨後春筍般冒出,但這兩種類型的房子到底該如何選擇呢?有網友在網路論壇《mobile01》發文詢問「若不考慮預算,5年內新成屋或預售屋,大家會選擇哪一個呢?」引發熱議,綜觀網友意見,預售屋要等1至2年才能看見成品,以及若考量到「鄰居」這個因素,預售屋恐怕很難勝出。

預售屋、新成屋各擁支持者,支持買新成屋的網友認為,「看的到成品,可立即入住,有時間就挑到喜歡且不用整修的,若不順眼或差強人意的地方一樣可以直接花錢裝潢」、「當然選新成屋,一翻兩瞪眼不用擔心未來不確定的因素」、「預售屋糾紛一堆,盡量不要碰」;支持預售屋的網友則表示,「預售只要挑大建商,格局車位都可以先選」、「寧願讓建商賺,也不要讓投資客賺」。

另有網友列出預售屋的致命傷是「鄰居」,因為「千金買房、萬金買鄰,看看停車廠,看看住戶,晚上去聽聽,一個月後就差不多可以下定了,最少安心一點點」,因此建議購買新成屋比較有保障。

房市專家Sway則指出,近年在預售屋市場掀起一股低首付旋風,以低自備款吸引年輕人進場購屋,但買預售屋有以下3大風險,包括怕建商倒、怕房屋蓋爛,以及房價在蓋好之後恐怕還會再跌。

文章來源:mobile01

(中時電子報 邱怡萱)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/171956.html

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「轉紅單」成投機利器 專家:會配合的建商都黑心

好房網News編採中心/綜合報導

預售屋買賣一直所為人詬病的地方,除了實價登錄價格登錄往往已經是兩三年前的價格外,俗稱「紅單」的購屋預約單私下轉讓,也成為了投資客大賺一筆的工具,房市專家Sway就在臉書上批評這些配合紅單買賣的建商都是黑心的。

所謂紅單就是建案接待中心在潛銷時期,針對部分客戶給予每坪較低的價格,接著民眾付訂金,就能依順位取得購屋權利,若確定購買,便依約定時間補足訂金、正式簽約,若不願購買,則可無息退還已付金額,投機客就是藉由這個漏洞,以最小的財務槓桿原理,獲取最大的差價利潤。

房市專家Sway批評配合紅單買賣的建商都是黑心的。示意圖/好房網資料庫照片紅單

Sway表示,會配合紅單買賣的建商都是黑心的,因為紅單並沒有載明消費者的權利義務,預售屋是不能買賣紅單的,僅憑一個購屋預約單,投資客就可以賺錢,這得建商配合才會認帳。

他也提到預售屋的實價登錄,表示交易透明並且安全早就是全世界的趨勢,不想公開只有兩種狀況,一是自私鬼,只想自己低買高賣賺大錢,罔顧並且想隱瞞下一個購屋人的交易資訊;二是買價有問題,因為登錄不實可以關三年的!

不過Sway也直言,紅單不用登錄,紅單也可以假造,投資界玩黑心造假紅單也不少,再配合建商外作超貸的假合約也很常見,而倒楣的就是買你房子的人,以及後續相信造假高價登錄後,倒楣的消費者。

實價登錄造假系列報導:【實價登錄造假7】突破造假5步驟 實價登錄與合理行情的距離
 
全揭露!全台首創『低於實價登錄行情』的降價地圖大公開!快搜 >>

https://news.housefun.com.tw/news/article/100888241183.html?utm_source=line

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2019-11-05 14:57

▲▼預售屋廣告缺失。(圖/記者陳建宇攝)

 

▲民眾購買預售屋時應留存相關廣告資料,未來成屋時才有比對的根據。(圖/記者陳建宇攝)

記者陳建宇/綜合報導

近2年南部房市熱,民眾對於預售屋的接受度也提高,因此不論高雄或台南都有許多預售案推出,但市面上預售屋廣告玲瑯滿目,廣告內容是否真實令人質疑,台南市地政局就列出許多建案廣告的缺失,建議消費者購屋時留存廣告相關資訊,以保障自身權益。

房地產廣告隨著科技進步趨於多樣化,刊登時需特別注意內容真實,近期台南市政府地政局查核時發現,常見廣告缺失如:未清楚標示建設公司或代銷公司名稱、建照號碼、建案基地位置等資訊,無法確認是否為合法業者所刊登,是否已取得建照進行銷售及建案正確位置,甚至到簽約時才發現銷售標的面積、共同使用部分、單價、總價、停車位標示不清等。

在這些資訊揭露不完全透明的情況下,常常會造成消費者在交易過程中產生不信任感,或於交屋時因為有認知上的落差,進而產生爭端。台南市地政局局長陳淑美提醒,簽訂買賣契約前一定要掌握契約與廣告內容是否一致,並且仔細看清楚圖面及約定條款,民眾可留下所有行銷資訊已作為日後保障。

至於銷售宣傳廣告與落成的新屋,若明顯不符而衍生購屋糾紛時,建議可先向消費者服務中心諮詢,也可以到各縣市政府的消費者服務中心提出申訴,以保障自身權益。



原文網址: 避免「想像落空」!公部門建議買預售屋 廣告單不要丟 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1572763#ixzz64SjfM4w2
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2019-09-02 09:34:16經濟日報 記者游智文╱即時報導
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房地合一稅收大增,顯示房市投資風再起,住展雜誌企研室經理何世昌表示,不只成屋市場,預售房市也很明顯,許久未見的投資型套房產品近來紛紛重出江湖,而且不少都在三、四個月內賣完。

何世昌表示,投資客去年就已重回預售市場,去年北台灣熱銷建案幾乎都是預售案,成屋案則大多賣得恨慢,主要即因成屋案二年內轉手,必須面臨房地合重稅,預售屋換約出售,只要申報財產交易所得,相對吸引投資客出手。

他表示,房市2014年由多轉空後,除了大坪數產品驟減外,投資型套房也幾乎從市場消失,最近一年,市場大量出現訴求租金投報率的套房產品,主要目標即鎖定包租公、投資客,市調顯示,這類產品銷售情況也都不錯。

何世昌分析,投資客重回預售房市,主要是近一年預售房價明顯止跌反彈,許多建案甚至創區域新高,投資客認為房價有機會持續走高,因此勇於進場一搏,在交屋之前換約轉手,賺取差價。

雖然投資客信心滿滿,何世昌提醒,相較先前多頭,預售房市交易量仍在相對低檔,目前房市是多頭的價,空頭的量,未來半年房市變數多,現階段投資預售屋不宜追價,並以長期收租為宜。選擇收租產品,也應以租屋需求大的辦公商圈或工業區套房為主,避開招生情況不佳的大學城套房。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/4023449

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2019-08-28 17:07

▲▼買預售屋想解約。(圖/記者陳建宇攝)

 

▲買了預售屋想解約,建商認為拿出誠意都好談。(圖/記者陳建宇攝)

記者陳建宇/綜合報導

簽約買了預售屋但是因故想要解合約,真的會被建商扣很多費用嗎?日前有網友在論壇《Mobile01》上發問,表示自己簽約買了預售屋,也付了10%的自備款,但因家庭及資金因素想要和建商解約,詢問網友該如何處理。對於這種狀況建商表示拿出最大誠意和建商談,也許有機會拿回已付款項。

根據《預售屋買賣定型化契約》規定,若已經簽約但違約者,違約金以總價的15%為限,也就是建商最多收總價的15%,以該網友的狀況,通常建商會就沒收這10%的總價作為違約金。京城建設發言人周敬恆表示,對於預售屋違約每家建商的做法不同,但根據他了解多數會扣至少總價5%,最高則是規定的15%。

不過建商會不會收這麼多也不一定,周敬恆指出,如果房子賣得好,房價持續上疊,建商很樂意把房子取回另外賣給別人,甚至只會收取部分管銷費用;但若房價呈現下跌趨勢,房子不好賣了還要多賣1戶等於吃了悶虧,這時解約可能就不會那麼好講。

不過周敬恆指出,很多時候民眾確實因為特殊因素導致必須解約,這時如果拿出最大誠意和建商溝通,建商也未必就不近人情。網友也提出可以找房仲轉賣,也有機會解決問題。

https://house.ettoday.net/news/1523321

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2019-08-19 05:30

預售屋買賣流程

如何選對預售屋?群富建設公司董事長蕭秀金表示,為了保障預售屋的購屋者,內政部規定建商必須從下列四種保證中,擇一提供給購買預售屋的消費者作為履約擔保:「不動產開發信託」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」。

建商倒閉 建案仍可續施工

蕭秀金說,這四種不同方式的擔保,是為了確保消費者預付費用不被挪作他用;或是在建商倒閉後,讓建案依舊能繼續施做的保證。

蕭秀金認為,「不動產開發信託」與「價金信託」是對消費者較為有利的履約保證機制。因為買方所繳納的貨款不會直接交給建商,而是存在指定的信託帳戶裡,再由建商依實際施工進度向信託單位請款,前者舉凡代銷等所有費用都能請款,後者只能用在工程款上,專款專用。

至於,「公會連帶保證」及「同業連帶擔保」。蕭秀金表示,這兩種保障是要求提供擔保的廠商與公會代替倒閉業者繼續施工,這兩種保證,只要公會與廠商能拿出證明佐證,對消費者來說同樣具有保障。

除了要確認契約書中有這四種保證外,蕭也指出,預售屋繳款方式也要特別注意,預售屋的繳款方式分自備款與交屋後向銀行的貸款兩部分;其中,自備款部分,以貸款七成為例,三成自備款包括頭期款與工程款,頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納,工程款則於施工期間分期繳納,初期的資金壓力相對較輕。施工期間,還能按自己的需求,適度請建商改變屋內格局。

但是,為了避免建商在興建過程中倒閉,一定要選擇有信譽的建商,交屋時也要仔細核對契約,保障自己的權利。蕭建議,民眾前往銷售中心賞屋,若有喜歡的戶別,可於初步議價後先付一小筆訂金,請建商保留。

議價後,若確定購買,則補足正式訂金,接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,一般審閱期為7天,確認契約沒有問題,即可正式簽約。此時必須繳交簽約金、開工款,「訂、簽、開」金,大約是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的百分之6。

蕭說,繳交頭期款後,必須於施工期間分為15至24期,按期繳納工程款;施工過程中,可在建商指定期間,請建商按照你的需求,變更屋內隔間與裝修,省去日後裝修成本,變更次數通常以1次為限。

等建商領到使用執照後,會請你到銀行對保,由銀行審核你的貸款資格。對保過程中,一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節,並詢問清楚每一份資料的用途。

對保之後,銀行會審核房屋價值、個人信用,再決定你是否有貸款資格,以及實際的貸款成數。由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續,須於建商領得使用執照後四個月內完成。

驗收若有瑕疵 可扣交屋尾款

最後一個步驟即是驗收交屋,驗收後若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」,也就是交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定,為房屋總價的百分之1,待建商修繕完成後,再付清交屋尾款款。(記者林嘉東)

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1311689

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