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2019-09-02 09:34:16經濟日報 記者游智文╱即時報導
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房地合一稅收大增,顯示房市投資風再起,住展雜誌企研室經理何世昌表示,不只成屋市場,預售房市也很明顯,許久未見的投資型套房產品近來紛紛重出江湖,而且不少都在三、四個月內賣完。

何世昌表示,投資客去年就已重回預售市場,去年北台灣熱銷建案幾乎都是預售案,成屋案則大多賣得恨慢,主要即因成屋案二年內轉手,必須面臨房地合重稅,預售屋換約出售,只要申報財產交易所得,相對吸引投資客出手。

他表示,房市2014年由多轉空後,除了大坪數產品驟減外,投資型套房也幾乎從市場消失,最近一年,市場大量出現訴求租金投報率的套房產品,主要目標即鎖定包租公、投資客,市調顯示,這類產品銷售情況也都不錯。

何世昌分析,投資客重回預售房市,主要是近一年預售房價明顯止跌反彈,許多建案甚至創區域新高,投資客認為房價有機會持續走高,因此勇於進場一搏,在交屋之前換約轉手,賺取差價。

雖然投資客信心滿滿,何世昌提醒,相較先前多頭,預售房市交易量仍在相對低檔,目前房市是多頭的價,空頭的量,未來半年房市變數多,現階段投資預售屋不宜追價,並以長期收租為宜。選擇收租產品,也應以租屋需求大的辦公商圈或工業區套房為主,避開招生情況不佳的大學城套房。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/4023449

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2019-08-28 17:07

▲▼買預售屋想解約。(圖/記者陳建宇攝)

 

▲買了預售屋想解約,建商認為拿出誠意都好談。(圖/記者陳建宇攝)

記者陳建宇/綜合報導

簽約買了預售屋但是因故想要解合約,真的會被建商扣很多費用嗎?日前有網友在論壇《Mobile01》上發問,表示自己簽約買了預售屋,也付了10%的自備款,但因家庭及資金因素想要和建商解約,詢問網友該如何處理。對於這種狀況建商表示拿出最大誠意和建商談,也許有機會拿回已付款項。

根據《預售屋買賣定型化契約》規定,若已經簽約但違約者,違約金以總價的15%為限,也就是建商最多收總價的15%,以該網友的狀況,通常建商會就沒收這10%的總價作為違約金。京城建設發言人周敬恆表示,對於預售屋違約每家建商的做法不同,但根據他了解多數會扣至少總價5%,最高則是規定的15%。

不過建商會不會收這麼多也不一定,周敬恆指出,如果房子賣得好,房價持續上疊,建商很樂意把房子取回另外賣給別人,甚至只會收取部分管銷費用;但若房價呈現下跌趨勢,房子不好賣了還要多賣1戶等於吃了悶虧,這時解約可能就不會那麼好講。

不過周敬恆指出,很多時候民眾確實因為特殊因素導致必須解約,這時如果拿出最大誠意和建商溝通,建商也未必就不近人情。網友也提出可以找房仲轉賣,也有機會解決問題。

https://house.ettoday.net/news/1523321

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2019-08-19 05:30

預售屋買賣流程

如何選對預售屋?群富建設公司董事長蕭秀金表示,為了保障預售屋的購屋者,內政部規定建商必須從下列四種保證中,擇一提供給購買預售屋的消費者作為履約擔保:「不動產開發信託」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」。

建商倒閉 建案仍可續施工

蕭秀金說,這四種不同方式的擔保,是為了確保消費者預付費用不被挪作他用;或是在建商倒閉後,讓建案依舊能繼續施做的保證。

蕭秀金認為,「不動產開發信託」與「價金信託」是對消費者較為有利的履約保證機制。因為買方所繳納的貨款不會直接交給建商,而是存在指定的信託帳戶裡,再由建商依實際施工進度向信託單位請款,前者舉凡代銷等所有費用都能請款,後者只能用在工程款上,專款專用。

至於,「公會連帶保證」及「同業連帶擔保」。蕭秀金表示,這兩種保障是要求提供擔保的廠商與公會代替倒閉業者繼續施工,這兩種保證,只要公會與廠商能拿出證明佐證,對消費者來說同樣具有保障。

除了要確認契約書中有這四種保證外,蕭也指出,預售屋繳款方式也要特別注意,預售屋的繳款方式分自備款與交屋後向銀行的貸款兩部分;其中,自備款部分,以貸款七成為例,三成自備款包括頭期款與工程款,頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納,工程款則於施工期間分期繳納,初期的資金壓力相對較輕。施工期間,還能按自己的需求,適度請建商改變屋內格局。

但是,為了避免建商在興建過程中倒閉,一定要選擇有信譽的建商,交屋時也要仔細核對契約,保障自己的權利。蕭建議,民眾前往銷售中心賞屋,若有喜歡的戶別,可於初步議價後先付一小筆訂金,請建商保留。

議價後,若確定購買,則補足正式訂金,接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,一般審閱期為7天,確認契約沒有問題,即可正式簽約。此時必須繳交簽約金、開工款,「訂、簽、開」金,大約是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的百分之6。

蕭說,繳交頭期款後,必須於施工期間分為15至24期,按期繳納工程款;施工過程中,可在建商指定期間,請建商按照你的需求,變更屋內隔間與裝修,省去日後裝修成本,變更次數通常以1次為限。

等建商領到使用執照後,會請你到銀行對保,由銀行審核你的貸款資格。對保過程中,一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節,並詢問清楚每一份資料的用途。

對保之後,銀行會審核房屋價值、個人信用,再決定你是否有貸款資格,以及實際的貸款成數。由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續,須於建商領得使用執照後四個月內完成。

驗收若有瑕疵 可扣交屋尾款

最後一個步驟即是驗收交屋,驗收後若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」,也就是交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定,為房屋總價的百分之1,待建商修繕完成後,再付清交屋尾款款。(記者林嘉東)

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1311689

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買預售屋怕遇到「一屋多賣」?專家:還是等蓋好再說

好房網News編輯黃暐迪/綜合報導

花了上千萬買房,到頭來卻可能落得一場空?不少人第一次買房,決定先從預售屋下手,原因可能是因為自備款不用太多,只要按工期進度來繳款,相比之下跟每月都要付一筆房貸,有比較寬鬆的買房資金規劃,不過當然也存在著一定的風險。

最有名的例子像是位在基隆鬧區的「海吉市」建案,當初房子明明已經蓋好了,卻因為產權問題,其中有60多名的消費者共付了5億元,卻一直被延遲無法辦理過戶手續,甚至還出現誇張的「一屋六賣」情況。

示意圖。圖/好房網新聞資料庫

內政部公告修正的新版「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,明訂建材禁用「電弧爐煉鋼爐碴」。照片建築安全履歷協會理事長戴雲發提供

事件發生當時住戶表示,房子可以住,但是權狀卻拿不到,要找建商來解決卻是直接搞失蹤,受害住戶們只好透過法律訴訟途徑來討回公道。

對此,房市達人Sway也曾在 《好房網TV》分享買預售屋的風險,他說房價下跌時,建商容易因為財務問題倒閉,就算有履約保證金,也只是建商照規定行事;他也提到建商不降價並不代表他實力雄厚,有時是因為貸款太高而降不了,好比房子已經去抵押1000萬後,要他900萬賣屋,還得拿100萬出來還銀行,那他當然借錢也要等盤子上門,所以Sway認為要是想買房,還是等蓋房子好了再買!

買預售屋面臨這樣的狀況,雖說不是常態,但畢竟錢繳了,房子卻可能還沒有個著落,確實會讓不少人懸著一顆心,害怕要是有甚麼變化,一生積蓄就此賠光。

 

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https://www.nownews.com/news/20190815/3567234/

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不動產法律系列!買預售屋是「訪問交易」嗎?

買預售屋可以享有猶豫期嗎?多數民眾並不瞭解自身的權益。

 盧振池

 最近有一起法院關於「訪問交易」的消費糾紛判例,可以給下訂了預售屋、事後想要退訂的民眾一點啟發!一位民眾到展覽場所參觀傢俱展,接受了某個參展攤位的業務推銷,而刷卡下訂了十多萬元的傢俱訂金,但回家後覺得產品與需求不符,因此要求行使「七天猶豫期」權利而進行退訂(如同許多民眾付訂金、買了預售屋之後,回家後也可能會有退訂的想法)。


▲買預售屋可以享有猶豫期嗎?多數民眾並不瞭解自身的權益。 買房討論這邊加入> 買房討論

 不過,此民眾的要求遭到傢俱業者拒絕,業者給的理由是訂單上面已經有註明:「此專案活動優惠,因訂講商品尺寸、樣式已經確認,不可更改退換」(如同購屋的坪數、戶別已經確定),況且民眾是自行參觀、合適之後才簽約的,理當沒有猶豫期的權利。然而,法院最後仍然以此消費行為符合消費者保護法的「訪問交易」,保有七天猶豫期權利,因此判決業者應返還訂金給民眾。

購屋有猶豫期嗎?
 很明顯地,這個案例最大的分歧點就是銷售業者和法院,對於「七天猶豫期」的認知有所不同。法界人士表示,在消費者保護法裡所謂的「訪問交易」是指:賣方在未經消費者的邀約而在消費者的住所或其他場所,從事銷售而發生的買賣行為。由於這種訪問交易常導致消費者在無法詳細思考、判斷下,而買了不合適或不需要的產品,因此才會立法讓消費者對於這一種的交易情況,擁有「七天猶豫期」的權利保障。


▲購屋的總價很高,法院通常會從保護消費者的角度做判決。

 回到購買預售、新屋建案的身上!那麼民眾前往建案的接待中心而下訂金購屋,算不算是「未經消費者邀約、在其他場所從事銷售而發生的買賣行為」?如果民眾已經「很多次」來這個接待中心看屋、挑屋、和業者談價格,有明顯想簽約、買房子的動機時,這樣就不算是「訪問交易」;但是如果民眾只是因為建案的接待中心在廣場外面辦園遊會、吸引人潮,就被銷售人員拉進去買房子、倉促之際給了訂金,這樣就構成「訪問交易」的要件。


▲最好是有意購屋才去建案的接待中心,以免禁不起業者的推銷而給了購屋訂金。

 然而,對照現在民眾實際的下訂購屋情形,只要還沒有與建商簽訂預售屋買賣契約書,民眾都可以要求退還訂金,信譽卓著的建商也不致於給予太多的刁難。購屋民眾如果不放心,也可以在訂金單中註明「若簽約不成,需退還全部訂金」等字樣,以保障自己的權益。

https://news.housetube.tw/

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