目前分類:07 預售屋賣賣 (57)

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近期因為利率低、游資豐沛,造成台灣房地產市場出現逆勢熱銷的情形,甚至有些縣市的建案,還出現大排長龍搶著買房子的情形。內政部整理出預售屋買賣契約中五大陷阱,購屋者不得不慎。

第一:交屋前應完成修繕,遲延交屋要付利息萬分之5

內政部指出,依內政部定型化契約規定,賣方應於交屋前完成修繕,且賣方延遲利息為日息萬分之5。但過去在查核時,曾發現業者擅自將「交屋前」的修繕義務,變更為「交屋後」的保固責任,及降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之2,以減輕自身交屋及違約的責任。

第二:避免紛爭,停車位應標明高度

在「房地標示及停車位規格」方面,依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但各縣市查核時發現,業者提供的契約,未列明「停車位高度」,也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」,容易引發相關紛爭。

第三:瓦斯內管應建商付費,交屋保留款應總價5%

在驗收房屋時,自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用,均應由賣方負擔,且交屋保留款應為房地總價5%。但各地查核時發現,常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔,或將總價5%的交屋保留款,降低額度為5萬元。

第四:保固應交屋日起算,結構保固15年

在「保固期限及範圍」方面,內政部指出,房屋的保固期限應是從交屋日起算,結構部分保固15年,且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,賣方均應負責。但查核時發現,業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限,或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」,並限縮於「可歸責於賣方」。

 

第五:面積誤差不足部分,建商應全部找補

在「房地面積誤差及其價款找補」部分,依規定,土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;超過部分,買方只找補2%為限;誤差若超過3%,不論是超過或不足,買方均得解除契約。但查核時發現,業者將「土地」及「停車位」面積誤差,列為不予找補,或限制須於面積「不足」3%,消費者始得解約。

內政部強調,若民眾發現與建商簽訂的契約條款,違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,民眾可以依消費者保護法第17條規定,主張無效。同時,建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任,訂定對消費者不利的條文,以維護自身權益。

內政部也提醒,民眾簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率,一定要詳閱契約內容,並採用內政部版契約,若發現不動產業者提供的內容違反規定,可要求修改契約條款;同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣(市)政府查處。民眾如有需內政部版預售屋買賣契約書範本,可至「內政部不動產資訊平台查詢。

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2020-10-20 14:33經濟日報 記者鄭鴻達/即時報導
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富宇建設-世界花園是少數完全符合規定的建案之一。 富宇建設/提供
富宇建設-世界花園是少數完全符合規定的建案之一。 富宇建設/提供
 

 

近期房市買氣熱,行政院消費者保護處今(20)日公布「預售屋買賣定型化契約規」市況,查核全國50建案發現,查核項目全數合格者僅四件,其中違規樣態最多者為違反「通知交屋期限」規定,共計35建案;第二多者為違反「房地標示及停車位規格」規定,共計34建案。

消保處指出,為了解建商對「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」遵循狀況,該處會同內政部地政司及各地方政府地政局、處,及各地方政府地政局(處)針對全國50建案所使用之「預售屋買賣定型化契約」進行專案查核。

消保處說明,本次共計查核「契約審閱權」、「房地標示及停車位規格」、「房地出售面積及認定標準」等15項目,除「富宇建設—世界花園(台中市)」、「陶喜建設—陶喜LiHo3(台南市)」、「富宇地產—世紀美(彰化縣)」及「富宇地產—中山臻邸(南投縣)」等四建案完全符合規定外,其餘各建案均有部分項目不符合規定。

消保處指出,各查核項目中,有四大類違規情節最為嚴重,第一類為違反「通知交屋期限」規定,共計35建案。包含擅自降低遲延利息數額;將「交屋前」之修繕義務,變更為「交屋後」之保固責任。

第二類,為 違反「房地標示及停車位規格」規定,共計34建案。包含未列明「停車位高度」、未列明「停車空間面積計算方式」;「車道及其他必要空間面積」、「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。

第三類,為違反「驗收」規定,共計34建案。包含未列交屋保留款規定或以個別磋商方式,降低交屋保留款數額;不當轉嫁水、電、瓦斯管線費用。第四類,為違反「保固期限及範圍」規定,共計34建案。包含減列結構保固之「項目」、縮減保固「期限」;變更歸責事由,降低「保固責任」。

消保處表示,查核後依法命建商於30日內限期改正,除「總誼建設有限公司-竹南綻(苗栗縣)」拒不改正外,其餘45建案均已改正完畢,苗栗縣政府已依法裁罰新台幣3萬元,並再次命限期改正。  

消保處提醒消費者,購屋是重大決定,所支出的金額也很可觀,預售屋交易契約陷阱多,消費者於簽約前請務必將契約攜回審閱,並依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」逐條核對,若遭遇契約內容不合規定的建案,應請建商改正或拒絕簽約,並可向主管機關檢舉,除維護自身購屋權益外,也端正整體交易秩序。

https://money.udn.com/money/story/5621/4949599?from=ednappsharing

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2020-05-06 10:23:19聯合新聞網 聖揚開發 陳正哲總經理
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不二價操作模式。 圖/采揚建設
不二價操作模式。 圖/采揚建設
 

長期以來台灣的房地產買賣市場有一個習慣,建設公司先將開價墊高讓客戶「殺價」,一來滿足顧客對房價殺價撿便宜的心理,但最主要的目的是,因為每個顧客的殺價能力不同,最終成交價也不同,建設公司從中反而獲得比較大的利潤。

建設公司想做不二價,最重要的就是價格要夠實在、經得起考驗。我從事建築業30年,體認到唯有價格透明化,才能贏得購屋者信賴。2015年我在台中單元三推出「聖揚晴空」,首次決定採取「不二價」策略,透過精密計算分析成本與利潤後,制定出合理的售價,並對每一位消費者統一售價。消費者不必將寶貴的時間花在彼此殺價的過程中,可以將時間花更多的在了解房屋的設計、格局擺設、建材…等等的規劃,反而對購屋者未來的居住品質能夠真正的提升。

坦白說當初推動時同業並不看好,甚至連代銷公司都不願進駐,但經過2015年單元三「聖揚晴空」B2+地上9F,計33戶;2017年單元二「采揚晴空」B2+地上9F,計45戶;2019年五期「國美晴空一期」兩棟B4+地上16F,計56戶,每一案每一戶我都堅持不二價的銷售策略。雖然過程艱辛,也經歷許多顧客的質疑,但最終都獲得購屋者的認同而成交,也取得100%完銷的圓滿結果。

實施「不二價」策略前,通常是憑著經驗抓一個營建成本,以此成本計算銷售價格,當工程進入發包階段時,如判斷利潤不如預期,再將要發包的建材砍價。這這會造成一個情況:房子已經蓋一半了,有部分建材可能還沒發包,討價還價也造成效率的問題。

採行「不二價」策略因為售價無法浮動,凡事需更有規劃,提前規劃選定建材、工法,以掌握最適宜的發包成本,整體施工品質也更穩定、精準、有效率。當一家建設公司的施工品質穩定、工程發包更有效率的時候,更可以建立公司的品牌、口碑,獲得更多客戶的信任與支持。

經過四年經驗證明,價格透明化是房地產發展的趨勢,特別是政府實施房價實價登錄以後,所有人都可以很容易在網路上查詢到交易金額,價格其實是無所遁形的,只有價格透明化,才能贏得客戶的信賴。

https://house.udn.com/house/story/10801/4541622

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2020-10-16 09:43經濟日報 記者游智文/即時報導
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新竹再見排隊買屋人潮。圖/竹北房市大小事提供
新竹再見排隊買屋人潮。圖/竹北房市大小事提供
 

 

新竹又傳出排隊購屋。新竹椰林機構位於竹北華興重劃區,一個基地約477坪的建案,預計本周六上午開賣,但網友發現,從昨天(周四)晚上就人拿椅子、板凳坐著排隊,而且人數還不少。

新竹房市專家、住宅週報社長陸敬民表示,椰林機構近年每次在竹北推案幾乎都是這樣,堪稱竹北神獸級建商。

他說,椰林機構近年每逢推案必排隊搶購,主要和該公司訂價策略有關。椰林並非走低價路線,它也用一些較好的建材,但是在售價上,都會比同地段,同等級建材的建案,略低一成左右。

一開始,椰林這樣做,不少人半信半疑,認為排隊是安排的。但十多年堅持下來,椰林培養出大量忠實粉絲,許多投資客知道椰林案子有利可圖,時刻注意椰林推案,排隊成了常態,風聲傳開,更有許多人聞風搶購,然後轉售紅單。

陸敬民表示,竹北民眾上次漏夜排隊搶房,是在2019年10月18日星期五下午買「椰林映」,距今剛好一年,那時候只要撐一晚,隔天上午就能領號碼牌,但這次周六開賣,周四晚就有人排隊,原因是網路傳出有人開出高價請人代訂或是購買排位。

他表示,網路就傳出有房仲和投資客,以10萬到20萬元代價收購排隊民眾的板凳,由於現在竹北建商都禁止換紅單,這次也傳出很多掮客帶著投資客的身分證來下訂,訂到後,再交給投資客,然後收取二、三十萬元現金。

這筆「排隊費」雖不少,但過去經驗,椰林建案未來換約轉售,或是交屋後轉售,仍多有五、六十萬元,甚至一、二百萬的獲利空間,投資客因此仍樂意委託。而熬兩個晚上,就可賺20萬,這生意怎麼看都非常划算,更是漏夜大排長龍的主因。

https://money.udn.com/money/story/5621/4939672?from=ednappsharing

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2020/10/03 04:30

預售屋低頭款、分期繳交工程款,輕鬆付款方式吸引首購、投資族進場。

今年5月以來,QE寬鬆、長期低利推升房市買氣,尤其預售屋市場,由於頭期款相較於成屋買賣輕鬆,各地傳出建案熱銷,根據住展雜誌最新統計,北台灣今年1月至9月21日,完銷建案已經達到111個,這也是繼2014年以來,完銷建案再度重返百案大關。

屋是人生大事,近期市場景氣轉熱,讓不少購屋族蠢蠢欲動想買房,特別是預售屋擁有低首付、分期付工期款等特性,吸引口袋預算有限的民眾出手,甚至在這波資金氾濫、低利狀態下,催生出投資買方進場,但專家指出,買預售屋有風險得要留意,才能避免往後衍伸出的糾紛。

預售屋付款輕鬆 4大風險不可不慎

住展雜誌研發長何世昌指出,購買預售屋較成屋有許多優勢,包含,前期付款輕鬆,工期約3~4年,工程款分期付款較彈性,且自備款少,過了綁約期限即可換約買賣,擁有套利空間,然而高報酬高風險,大家熟知的預售屋簽約,其實在交屋、過戶之前,產權都屬於建商,買方只是先取得土地建物權利。

且除了僅有平面圖、樣品屋可供消費者參考以外,從銷售到完工、交屋,需花費3~4年時間,期間變數多、政經情勢變化難以捉摸,比起看得見、摸得到的成屋而言,購買預售屋須確認是否有能力承受以下狀況,像是建商落跑、預售行情混亂、履保內容及後續驗屋交屋等。

預售到完工得歷經3~4年,預售屋隱藏風險不可不慎。

何世昌建議,消費者在選擇標的時,應以有信譽的建商為主,但也不是老字號建商就完全零風險,仍要持續關注建商財務體系是否健全,並且多方打聽過去業績評價,在下定前先做足功課。

行情混亂 多方市調、鎖定潛銷期進場

在預售行情方面,近期投資客湧入市場,市場訊息五花八門,住宅週報社長陸敬民指出,預售屋雖然已有實價登錄,但登錄時間需由代銷業者整批登錄,並非像成屋一樣,簽約過戶後即時登錄,因此無法反應當下之市場行情,然而過去多以周邊成屋價格判定,但是現今資金行情氾濫,加上營建成本節節攀升、人力短缺,造成建案成本,新推案行情多偏離中古行情,建議消費者可在鎖定購屋區域後,多多留意區內潛銷新案訊息,把握時機取得早鳥優惠價格。

何世昌則建議,消費者在房市多頭時,切忌不要追高價格,多參考周邊新建案開價,若要追價,得要謹慎思考。

睜大眼睛審閱 履保條款

儘管事先調查建商信譽、勤做行情功課,但不一定能確保購屋一切順利,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為,買預售屋的權益是否能獲得保障,第一步是要對契約書先有完整的了解,其中有關於購買預售屋,至少要給消費者5天的契約審閱期,而且是在沒有任何條件情況下讓購屋人將契約書範本帶回審閱。

此外,在契約書上若有「履約保證」設下防火牆,可避免建商惡意倒閉捲款潛逃,市面上常見的履約保證有五大方案,包含:不動產開發信託、價金信託、同業擔保、價金返還、公會擔保,僑馥建經指出,五大方案中以「價金返還」對消費者最有利,一但建商不能履約,將可退還消費者已繳納之價金,不過此方案,建商在興建期間需負擔所有支出,多用於案量較小的個案。

慎選建商、仔細觀察契約內容,為消費者最重要的自保方式。

至於「價金信託」是市面上最常見的,配合工程款繳付,且專款專用,但何世昌也提醒,不要輕信履約保證,不一定是眼見為憑,如果是「價金信託」,消費者可請業者提供帳號,自行向銀行查證,款項是否進入信託帳戶,撥款流程是否正常。

交屋尾款 最後一道保命符

然而在交屋前的最後階段,消費者也不可不慎,張欣民表示,購買預售屋不要以為房子蓋出來就好了,為了讓購屋人在交屋前手上有足夠籌碼,要求建商改善這些瑕疵,官方定型化契約設計了一道交屋保留款的關卡機制,保留款金額為房屋總價款的5%,假設房屋總價是1000萬元,交屋保留款就是50萬元,但是市場上常看到有些業者將保留款壓低到3%,甚至是更低的水準,甚至有些業者在合約上載明「經雙方磋商後同意低於X%」,因此特別提醒購屋消費者,若建商使用的定型化契約條款違反上述規定,則該條款將視為無效,最高可處以50萬元以下罰鍰。

除此之外,最後的驗屋階段也得格外小心,除了委託驗屋業者或是設計師檢驗,其實也可以DIY驗屋,House123 執行長邱愛莉建議,自行驗屋重點應著重於水、電、設備、尺寸、平面五大重點,且使用隨手可得的捲尺、小夜燈、10元硬幣、塑膠水管、手電筒等小工具,透過排水、插電、測量一一檢查。

https://estate.ltn.com.tw/article/10474

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2020/10/03 04:29

受到資金氾濫、低利時代,預售建案買氣直線上升。

近期北中南紛紛出現爆單搶預售案之現象,然而這波預售買氣強強滾,專家指出,購地擴廠催升消費者購屋信心,造成「今日不買、明日更貴」之預期心態,因此不少民眾大開財務槓桿,搶買區域第一案或是潛銷案,不過房產人士也提醒,紅單轉賣、預售換約都有隱藏的風險,能否轉單、換約,或是額外產生的成本,都得仔細計算

後疫情時代來臨,自5月後房市買氣節節升溫,尤其又以自備付款方式彈性輕鬆的預售案最為搶手,像是近期台南高鐵首案達麗「國家強棒」潛銷期間預約組數就達600組,而中秋節前夕開案的竹北高鐵案「竹科滙」,公開銷售首日只開放預約戶到場簽約,不少客戶打電話預約也擠不進去,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,全球大撒幣、台商資金回流,加上台積電罕見大動作買地擴廠,造成購屋信心面回升,甚至有預售案成交價比開價還高的特殊現象。

紅單交易時有所聞,但近期建商多設下禁令。

紅單、換屋 形式、成本大不同

然而在房市看似走回多頭之際,紅單轉手、換約買賣時有所聞,雖然近期建商多規範禁止轉賣紅單,也將換約閉鎖期拉長,但不少民眾想買熱銷案時,還是會想多花錢買紅單或換約,然而所謂的紅單、換約有什麼不同呢?

住宅週報社長陸敬民指出,所謂的紅單指的是,在建商正式拿到建照之前的潛銷期間的預購單,通常會支付5~10萬元的金額預定,而等到建照、公開銷售後,才是正式的預售屋買賣合約,而「換約」即是第一手買方以正式合約轉賣,給予第二手買方的程序。

以常聽到的「紅單交易」,成揚律師地政士聯合事務所代書黃景揚解釋,紅單為預購單,僅代表購買意願,第一手買方即便在簽約前反悔不買,建商也會全額退返所有訂金、沒有違約問題,因此不少投資客看準早鳥優惠和正式開案的價差,且轉手過程中,沒有所謂的成本,才會在2013、2014年房市多頭時,出現紅單亂象。

換約獲利 雙方別忽略隱形成本

倘若是「換約」,由於已是正式合約,通常建商都會綁約1年以上禁止換約,甚至部分建商會綁約至完工交屋前,因此基於合約規範,第一手買方若短時間內有資金需求,得照合約按價賠償,若是在閉鎖期後轉賣,黃景揚指出,第一手買方除須要支付建商原始合約總價金的1%作為換約手續費,另外,若有委託仲介,則會有服務費得負擔。

換約交易得留意延伸的隱形成本。

而有別於紅單轉手,「換約」買賣後,購屋人姓名、購買總價變動,都得回報給國稅局,因此即便預售屋賣賣的是未來房屋的權利,不像成屋交易產生土增稅、印花稅問題,但仍需申報財產交易所得稅,否則國稅局有可能會追討稅費。房產人士也提醒,若第一手買方期許短期套利,得要注意建商換約後出款的時間,若有資金需求,恐怕會產生財務問題。

買方的部分,自備款得相當充足,不僅享受不到買預售屋的輕鬆付款,也得給付第一手買方在換約前所有給付的價金、獲利金額,黃景揚也提醒,通常第二手買方只注意手續費、買屋價格,但隱形的成本包含,該物件是否已經客變,客變後是否有增減建材,是否已經退費、增加的建材賣方有無付清,買方都得仔細詢問清楚。

https://estate.ltn.com.tw/article/10475

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房市景氣低迷,不少建商為吸引民眾目光,打著買房送裝潢的噱頭,但房產學者、景文科大財務金融副教授章定煊提醒,買這種房子要當心被不肖建商狠剝3層皮。

章定煊在臉書po文表示,買房附裝潢是不錯的概念,建商對於建材議價能力高、各種工班的掌握能力強、監工的10%成本也可以讓工地主任來吸收,建商幫客戶裝潢的成本遠低於客戶自己去找,可以達到雙贏局面。

但不可否認為也要提防無良建商,利用種種不當手法設下陷阱,讓客戶被剝3層皮。

1.裝潢裝高級

章定煊指出,裝高級有兩種方式,一是靠著強烈的打光,配合一些鏡面反射;其次是,利用心理學月暈效果,以偏蓋全,故意在大家會很留意的部分裝高級材料,如衛浴設備用T牌,讓大家有錯覺所有的裝潢材料都是這種檔次。

2.重複計價

 

裝潢過的房子會提升民眾的好感度,不肖建商利用這種心理,在計價時,加入裝潢和設計成本,所以總價就一併被拉高,魔鬼藏在細節裡。

3.從設計費偷成本

好的設計師光繪圖每坪就要萬元起跳,但為了省成本,有些建商就找剛出道的設計師繪圖,甚至讓裝潢的包工按裝潢經驗來設計,就可以省下設計費。劣質的裝潢,輕則二次裝修、重則打掉重練。

「買房子附裝潢可以省下客戶的時間與精力,是個不錯的服務,」但章定煊提醒,購屋者仍需在自己腦中虛擬,無裝潢時的狀態與裝潢的價值,分離計價;裝潢的部分請個設計師幫忙看,如果要自己來,得仔細的去檢查每一個細節,確認裝潢的材質,收尾跟收邊的工是否做得踏實。

(中時電子報 吳美觀)
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看屋、買屋時,漂亮的設計、裝潢常會吸引購屋者的目光,甚至下訂。但不少人因此買屋的民眾,常發現這些半買半送的裝潢,有各式各樣的問題,成為困擾,甚至還要打掉重來。到底裝潢有什麼陷阱?買裝潢屋有哪些眉角,需要特別注意?

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https://ctee.com.tw/news/real-estate/109167.html

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好房網News (2020-09-25 18:33)

好房網News記者張庭甄/綜合報導
 
買房議價考驗著雙方的談話技巧,許多民眾會查詢實價登錄,以周遭行情價去談,但如果賣方說價格已經是底價了,又該如何繼續往下砍呢?專家表示,如果房子附近有競爭個案,就有機會得知底價的真偽。
 
一名網友在網路論壇《Mobile01》表示,最近看到一間新透天厝,售價約2780萬,優惠價2580萬,與代銷議價後得到底價2300萬,但查詢內政部的實價登錄顯示,該地段5年內的透天,每坪單價約22至24萬,所以希望價錢能在2100~2200萬之間成交,但不知道底價還能不能再往下殺?
 
專家表示,若房子附近有競爭個案,有機會得知底價真偽。示意圖/取自PhotoAC
買房,房仲。圖/取自PhotoAC
 
許多網友提出不同的殺價方法,「如果能找到賣出去的鄰居問最準了,有時候建案喜歡,但真的慢一點是會被買走的」、「請媽媽出馬,每天開啟碎碎念模式攻擊」、「出的價格不低餘行情的時候,要堅守價格,如果2100是市價的話,不出一個月就叫你去簽約了你放心,如果等不到電話,就是價錢真的出太低,價錢慢慢再加上去」。
 
更有網友認為,雖然銷售員說價格是底價,但事實並不是如此,「底價一定不會從銷售人員口中講出,如果你夠厲害出價很準的話,最底價一定是從你口中講出。所以從銷售人員口中給的價格,你接受而成交的話,這絕對不是底價,切記」。
 
房產專家張欣民對此表示,代銷公司的權限只能到底價,至於他說的價格是不是底價,只有業者知道,除非剛好房子附近有它的競爭個案,就可以去詢問他們,因為他們都是業內人士,比較了解業界的動態,或許能從競爭個案得知底價的真偽,至於能否殺到他們說的價格,也就不一定了。
 
另外,如果剛好有親戚朋友認識建設公司的老闆或是高層,就能去證實代銷說的底價是不是真的。若代銷說的確實是底價,也許能因認識建設公司的人,房子價格有機會再往下降。
 
至於在案場看到心儀物件,該如何議價呢?張欣民指出,可以到實價登錄查詢附近標的物的價格,再往參考價格殺價,另外就是去看基地本身是否有瑕疵,能當作殺價的藉口,也可以看看物件周遭有沒有嫌惡設施,像是電線桿和電塔等等,都可以當成議價的重要工具。
 

https://news.sina.com.tw/article/20200925/36445298.html

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投資客瞄準預售屋下手?學者:這是很嚴重的問題

好房網News記者林和謙/台北報導
國內房市在五月疫情趨緩後,買氣漸漸回溫,加上市場資金熱絡、利率低,讓房市交易具備動能;不過投資客、投機客短期操作情況也很明顯,永慶房產集團業務總經理葉凌棋就提到,現在很多投資客都鎖定預售屋,導致預售屋火熱。對此現象,房市學者認為,這是很嚴重的問題,投資客的炒作、賺價差,會導致年輕朋友更辛苦。
在市場熱錢充沛、低利率環境下,國內的自住、換屋、置產等需求都強勁,帶動房市熱度上升;葉凌棋指出,今年與2019年同期相比,預估交易量成長3%至5%,全年房市交易量上修為30.9至31.5萬棟間,交易量可望創6年來新高。
很多投資客都鎖定預售屋,對此現象,房市學者認為,這是很嚴重的問題。示意圖/好房網資料照
總統大選結果出爐,消費者消除不確定感,建商及房市專家給出最新的房市走向。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
看好房市前景,但投資客、投資炒作現象也持續存在,葉凌棋提到,現在很多投資客或投機客,都鎖定預售屋去操作,讓預售屋火熱程度可能比中古屋還熱。
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,目前市場熱錢太多、資金充沛,讓預售屋「轉紅單」手法又慢慢變多,代銷公司與投資客操作保留位置好、視野好的樓層與產品,利用潛銷期操作價格、後續再以更高價賣出賺取價差。
這樣的操作手法,對於口袋深、高資產族群可能沒有多大影響,他們以較高價格入手喜愛的產品,也覺得值得;莊孟翰說,但如此的炒作讓房價處於不合理的程度,墊高整體房價,就算目前房價太高,但有些年輕族群、小資族又怕未來買又更貴,所以就進場購屋,房貸、自備款負擔起來都會相當辛苦。
對於目前政府實施實價登錄政策,莊孟翰建議,應讓實價登錄落實得更徹底,讓交易資料更為透明,民眾才有清楚又安心的資訊可以參考。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/182374271903.html

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都要簽約了才發現交屋款只有3萬 網勸:高機率地雷

好房網News記者王惠琳/台北報導
台灣房市回溫,建商也把握機會大舉推案,不過卻有消費者上網發文,表示本來都已談好要購買一間預售屋,要簽約時才發現交屋款竟然只設定3萬元,詢問建商後也不願提高款項,讓他忍不住抱怨:「這會不會太誇張了?還是說是現在的常態?」
原PO在PTT上發文後,網友一面倒勸退,「不要買最大」、「2-3%還差不多,3萬完全不考慮」、「去檢舉啊」、「高機率地雷,蓋爛了3萬打發你」。不過也有網友分享自身經驗,「最近看的預售都是5萬,提出質疑也沒啥用」。
交屋款只剩3萬建商卻不願更改?即使已簽約都可向消保會申訴。示意圖/取自pixabay如果在準備住進新屋的時候,社區管委會卻通知,每個新住戶都必須先繳交3萬元的管理費,這個時候到底該不該交呢?示意圖/圖取自pixabay
消費者購買預售屋的付款流程,除了銀貸、訂金、簽約金,還有開工款、施工期間款項及交屋款。房產專家Sway過去在「好房網TV」上提醒,若合約中出現「交屋款5萬」相當不合理,意即當銀行撥完款後,建商的權利只剩5萬,但對於建商來說,5萬只是零頭而已,官司一堂就要5~10萬,交屋款至少要求5%才合理。
交屋款到底該設定多少才合理?在內政部預售屋買賣定型化契約上有明確規定「雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」
消保處簡任秘書陳星宏說明,這是在進入交屋階段前,為了保障消費者權益的規範,陳星宏表示在建商完成修繕、複驗合格後,才需要交付交屋款,而不得因有修繕必要作為拒絕交屋的理由,就違反了該項規定,因此也是違法的。
不過即使是合約上明訂交屋款5%,也要實際確認拆款表上的金額,就有網友分享自身經驗,這名網友表示,當初簽約後看到拆款表,才驚覺交屋款大約只佔總價的1%多,詢問代銷後得到所謂的5%是「自備款的5%」的回覆。這名網友向消保會提出申訴後,建商才派人與他磋商,最後成功協議移動其他自備款到交屋款中。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/209992270860.html

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2020-09-14 14:06:43聯合新聞網 綜合報導
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網友詢問買預售屋若房價下跌怎麼辦。 pexels
網友詢問買預售屋若房價下跌怎麼辦。 pexels
 

 

許多建案在完工前都會先賣預售屋,然而有時完工後房屋價格反而下跌。有網友好奇詢問,「如果買了預售屋結果房價下跌買貴了,那不是連這一個價格低廉最大的優勢都沒了嗎?」其他網友則表示,「很多預售屋都是亂喊價,等到沒人買再降價,預售唯一的好處是可以分期付頭期款」。

有網友在PTT發文詢問,雖然許多人建議不要買預售屋,但預售屋最大優勢就是價格相對便宜,不過部分預售屋的開價卻比附近新建案的房價高很多,卻仍可完銷,也曾聽說預售屋不二價,「如果買了預售屋結果房價下跌買貴了,那不是連這一個價格低廉最大的優勢都沒了嗎?」

其他網友則表示「預售屋很多都亂喊,沒人買再降」、「預售屋優勢不是便宜吧,是不用一下就拿兩成頭期出來」、「預售屋哪裡價格比較低,都比成屋高」、「很常見啊,因為你預售的時候就比鄰居貴了」、「預售屋本來就是最貴的」、「預售唯一的好處是可以分期付頭期款吧!」

https://house.udn.com/house/story/5887/4858598?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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房產網 
李珮雲

預售屋轉賣理由都一樣?內行曝暗黑真相:爽賺幾十萬(示意圖/達志影像) 預售屋轉賣理由都一樣?內行曝暗黑真相:爽賺幾十萬(示意圖/達志影像)

買房動輒花費百萬千萬,預售屋擁有頭期款可分批繳納和格局能依買家需求客變等誘因,受到不少民眾青睞。不過日前就有一名女網友透露,近期發現不少人買了預售屋後又要轉售,且轉手理由大同小異,讓她不禁好奇究竟是實話還是銷售話術?貼文一出隨即掀起熱議。

原PO今(11日)在臉書社團《買房知識家(Q你的A)》PO文指出,「為什麼很多人買了預售屋,又要轉售呢?原因大多是去國外工作,或是工作因素… 真的都這麼剛好嗎?還是還沒蓋好就這麼好運氣了?」

貼文一出隨即掀起網友熱議,眾人一面倒認為,絕大多數是投資客「話術」,直言「這手法老舊到不行了」、「賺紅單價」、「80%轉賣都是投資客,有了頭頭期款就入手,等要驗屋前賣出去,只要一點點合約手續費」、「有利可圖,賺預售和成屋的差價」、「轉紅單,不用一年預售屋蓋好前再轉手賣賺個幾十萬」、「賺價差才是鐵的事實」、「技術不要太差至少都能賺10萬以上,比股票當沖好賺,又不用看盤」。

不過也有人認為,預售屋蓋好前有許多變數,「有些是品質或跟原本簽定的東西上有落差」、「要不然就是買給小孩住,小孩不要住」、「疫情突然被裁員…很多原因,了解這個沒意義」、「朋友轉售是因為夫妻離婚了」、「看到更好的物件,或者發現錢不夠」、「有時是快蓋好了,才發現『這麼小間啊!』趕快賣」。

文章來源:Facebook/買房知識家(Q你的A)

https://house.chinatimes.com/20200914003366-264401

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新竹縣政府近期接獲民眾投訴,位於竹北市自強南路與光明六路口的建案代銷人員要求先付訂金才同意給空白契約書帶回審閱。 圖/新竹縣政府提供

新竹縣政府近期接獲民眾投訴,位於竹北市自強南路與光明六路口的建案代銷人員要求先付訂金才同意給空白契約書帶回審閱。 圖/新竹縣政府提供

竹北市房產交易熱絡,新竹縣政府接獲投訴,有建案代銷業者以先占位訂購才能保住原有價位說法,慫恿看屋者先付10萬至20萬元簽約金或訂購金,才能帶回空白契約書審閱,消保官靳邦忠說,審閱契約不須先付訂金,代銷業者違反消保法,到案後同意限期改善,並承諾再有違失願接受所收受訂金3倍罰款的重罰。

 

靳邦忠說,民眾投訴代銷業者強調先付訂購金才有購買誠意,才能帶走空白契約書,但事後不願購屋訂金即遭沒收,若要磋商修改契約內容,因契約書註明「須經建設公司同意訂單方可成立」,代銷業者會以消費者「難搞、意見太多」為由拒絕簽訂後續契約。

靳邦忠說,代銷業者到縣府陳述意見,否認沒收訂金,但坦承有其他違規情事,允諾立即改進,會遵守無條件提供契約審閱期、税規費分配標準等,如再有違失願接受縣府以所收受訂金3倍罰款的處罰。

 

縣府地政處長魏嘉憲說,內政部公告預售屋定型化契約應記載及不得記載事項,明訂必須給消費者5天以上的審閱期,主管機關得隨時查核業者使用定型化契約單情形,違規者經限期改正而未改正者,可罰3萬元至30萬元,再次限期仍未改正者,罰5萬元至50萬元,並得按次處罰,縣府會利用假日熱銷時段加強查核。

 

靳邦忠說,業者若一再違規影響正常交易市場, 將移送公平會裁處,足以影響交易秩序可罰5萬元至2500萬元,如不改善最高可罰5000萬元。

 

https://udn.com/news/story/7324/4815467?from=udn-ch1_breaknews-1-cate3-news

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2020-08-10 16:43

 

買房送裝潢到底划不划算?(圖/取自youtube)

買房送裝潢到底划不划算?(圖/取自youtube)

市面上,有些一手房建案推出的行銷策略訴求是買房送裝潢,標榜一條龍的服務,只要順利交屋,買方就可以即刻入住,用這樣的口號來吸引消費者,這樣的產品到底可不可以下手,是很多人一直很糾結的問題。

普遍來看,開發商習慣的運作方式就是所謂的標準配備,也就是俗稱「標配」,雖說標準不一,但還是有規律可循,簡單來說,就是把屋內現場的部分空間配置好,像是:

浴室:淋浴間、面盆、鏡子、五金水龍頭、地壁磚、櫃體

廚房:工作台、洗碗槽、五金水龍頭、洗碗機、烘碗機、瓦斯爐 or IH爐、電器櫃

客廳、房間:地板(80*80cm or 60*60cm拋光石音磚)、牆壁油漆

大多數的時候,開發商是不願意含裝銷售,因為帶裝修的房子會比標配來的難交屋,結構體階段,開發商會陸續進行裝修房的統一發包,後面會發給一至二家的施工團隊執行,實際狀況要視案量大小而定,但不管怎麼說,不管發給幾家廠商施作,每個施工團隊都會分到很多間房子,品質能不能維持還要看開發商的監工狀況。

如果遇到裝修房的完工品質不佳,對於開發商來說,是一件非常棘手的問題,因為會攸關買方是否願意交屋,假使發生重大瑕疵造成交屋的延遲,就會影響房款入帳,所以算是有點吃力不討好。

既然這麼麻煩,為什麼要帶裝潢銷售?大部分都是開發商為了要把產品價值給往上拉抬,增加所謂的「價值感」,這樣的產品通常都存在一個通病就是單價會比較高,所以藉由裝修來賦予更多的價格彈性,實價登錄上的價格也會漂亮些。

買方一般都不會知道,實際的裝修的價金是不是跟帳面上數字的一樣,而中間的價格差額,就是開發商用來彌補房價與市場行情價的最佳利器。

這樣的產品在早期比較容易在首購族型的產品看到,但在近期很多台北市市中心的豪華小宅也開始出現此類的行銷配套,其中的裝修價差就會來得更大,首購族產品的裝修價很多單坪都是3-6萬左右,而豪華小宅有可能會到單坪10-20萬左右,有時候還會更高,當然,這樣的價格有可能是包含一些高檔傢具。

裝修房有很多細節藏在魔鬼裡

裝修房有個痛點就是裝潢風格幾乎不能客制化,最多就是選幾種風格讓買方去挑,所以對於未來家裡裝修有很多想法的客群就可能不適用。

但認真講,我並不認為裝修房不可以買,最後還是要回歸消費者的需求,如果你對未來交屋後的一些裝修事宜感到困擾,像是找設計師、監工這樣的雜活,對你來說是個負擔,畢竟現在的年輕人都常因為工作加班,買房與裝潢又算是比較低頻,需要認真學習的地方還有很多。

況且,開發商雖然有可能會從裝修中隱藏一點水分,但最後的費用,基本上還是會比你出去外面找設計師與裝修團隊來的便宜,畢竟換作開發商,同一種房型只要設計一次,剩下的就持續套用與複製,施工又是一次性發包,社區量體越大,成本越是低廉,反觀,客戶自己找的設計師與施工團隊就沒有價格上的優勢,另外,還有一個最重要的利多,就是裝修金額是可以跟房子一起貸款,緩解更多裝修款的負擔,何樂而不為呢?

所以,只要房價不要落差太大,裝修風格又符合你對未來的想像,開發商的產品質量與售後服務又有口碑,那麼這樣的產品還是可以考慮入手。

作者介紹│雜魚

從小不愛讀書,偏偏生來愛財,所以跑進房地產,這邊是我的工作流水帳,藉由文字書寫,來強化自身的邏輯思辨,順便記錄一下今天又摸了多少魚。

本文經授權轉載自方格子(原標題:買房帶裝潢可不可以買?)(相關報導:買房該選大社區還小社區?內行人揭「最宜居戶數」:先檢查這2個地方更多文章

https://www.storm.mg/lifestyle/2930146

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2020-08-06 18:45

7月的預售屋推案強勁,有700億左右的案量,因為資金氾濫,預售屋再次出現「轉售風潮」!不過房市回升,帶動了房價愈漲愈高,就有專家警告如果再熱下去,房市在兩、三年後會有較大變數,可能提早結束榮景。

銷售人員帶看室內格局,7月預售屋推案強強滾,隨著低利資金氾濫,預售屋再出現投資轉售風潮。而開價方面不只議價率持續縮小,還愈漲愈高一去不復返,專家形容房價就像變了心的女友。
住展雜誌研發長何世昌表示:「今年的房地產為什麼說像極了愛情,因為它讓大家變幻莫測,真的是若即若離,原本大家以為要跌價買,現在反而要追價買讓大家覺得真的是非常錯愕。預售屋它通常都是房地產價格的領頭羊,那如果預售屋轉售的風潮,它變得更普遍的話,它會把房價上漲的力道,再進一步地推升。」
代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,連五個月上揚,而且七月又創今年新高。專家點出,房市回升已經是現在進行式,處於「小陽春」行情。
房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示:「技術層面是小陽春行情,你漲個兩成到三成這是OK的,就是說這個循環,大概漲幅不會超過3.40%,但是假如你在這兩三年當中,因為QE的關係 資金利率的關係,它把漲幅推得過熱的情況之下,包括股價、包括房市,就會有金融泡沫產生。」
專家示警,房市兩三年後會有較大變數,可能因為過熱,提早結束多頭榮景。而李同榮也提到,房價會漲,利率低並非絕對因素,即使政府出手調稅率打房,也抵擋不了市場機制。
房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示:「因為稅制是中性的,它假如是你在調高稅制的過程當中,沒有謹慎的時候,它當市場在熱的時候,它是會變成是加速它的漲幅,所以它是漲時它會助漲,但是它跌的時候,就可能會落井下石,就會助跌。」

李同榮認為,光靠稅制的反作用力道大,因為房價有多達30幾種變數,只是未來房市勢必會有過熱現象,政府是否出手介入,成為接下來房市的觀察重點。

(記者 高昱晴、喬大龍/台北報導)

https://www.ustv.com.tw/UstvMedia/news/112/20200806A120

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中時新聞網 
新莊今年推案量與成交量呈現量、價齊揚,可算是死而復生的代表區域之一。(葉思含攝)

新莊今年推案量與成交量呈現量、價齊揚,可算是死而復生的代表區域之一。(葉思含攝)

據住展雜誌統計,今年截至7月20日為止,北台灣完銷建案數量已達69個,預估今年全年完銷建案數量將可望大增至130個,較去年成長46個,且連續4年正成長,年增率近5成5。專家表示,目前市場出現「預售案吃飽,成屋案吃土」的極端現象。

住展雜誌研發長何世昌表示,完銷建案數量多寡與增減,與房市景氣好壞呈現正相關;而今年完銷建案數量大增,主要是資金行情推升投資、置產需求,因投資置產族群購屋決定速度較快,當這類買盤比例擴張時,完銷建案數便會有感上升。

近年完銷建案數於2016年降至最低點,隨後逐年走升,今年完銷建案數量可望一舉突破百件,達到130件左右,是繼2014年以後、完銷建案數再度重返百件大關。由於剛性需求購屋考慮期長,當投資客消失時,建案若只靠剛性需求,則銷售期會明顯拉長,當年度完銷建案會大幅壓低。但當投資置產族回來以後,完銷建案數會明顯成長。

北台灣完銷建案數量統計
北台灣完銷建案數量統計

在台北市的部份,上半年完銷建案大多集中在蛋白區,尤以大同區3個、內湖區5個最多。何世昌分析,大同區近年在西區門戶計畫、雙子星開發案帶動之下,當地置產族信心強勁,再加上市中心高房價推擠而改至大同區購屋的自住客,建案銷售速度加快,又以區段條件佳、正臨主要幹道上的建案銷售表現的較好,而完銷案幾乎都在南大同,北大同因題材性較弱,市況不如南大同出色。

內湖則是受惠於電子科技業景氣暢旺,內科園區客剛性需求與投資置產族同步湧現,建案完銷數量勇冠台北市。較特別的是,路段較偏的新明路一帶,以往建案銷售期較長。但今年因內湖鬧區房價拉高,購屋族轉至房價相對便宜的路段買房,新明路建案銷售速度反而突飛猛進,已有「大道東」、「崇偉南京S2」等兩個建案完銷。

新北市雖然目前只有12個完銷案,稍遜於台北市,但銷售近尾聲的建案數卻相當多,預期下半年完銷建案數將快速增加。至目前為止,完銷案最多的行政區是新莊,有「璽園」、「天玥」、「台信享樂事」等3個建案完銷。新莊前幾年房價一度慘跌,但在低點承接的買盤出籠後,今年推案量與成交量呈現量、價齊揚,可算是死而復生的代表區域之一。

宜蘭地區完銷建案數雖有7個,但悉數為案量5億元以下的小型建案,市況還不算大幅好轉。基隆今年市況持續在低檔盤旋,推案數量極少,完銷案數則還沒破蛋。桃竹地區完銷建案數量相對較多,其中桃園完銷案數量最多的是觀音區,共有4個,其次是八德有3個。觀音推案主要分布在觀音工業區周圍與草漯重劃區,工業區周圍以投資型套房最搶手,而草漯重劃區今年最熱賣的產品是低總價的電梯型小坪數公寓。

北台灣縣市完銷建案數統計
北台灣縣市完銷建案數統計

新竹縣市今年來竹北、東區、北區等地市況都好得驚人,而完銷建案數較多的是竹北,共有4個,其中「富宇淳瀞」、「惠宇謙和」、「坤山安境」銷售期都沒超過一個月,房子搶手程度令人咋舌。何世昌指出,今年房市表現雖然不錯,但個案銷售狀況差異極大。以完銷案來說,完銷案量超過8成都來自於預售案,不到2成是新成屋案,顯示自住客購屋行為仍較為保守,以致於成屋銷售較鈍,反觀投資性質較高的預售屋案卻非常搶手。因此,市場上「預售案吃飽,成屋案吃土」的極端現象仍舊存在。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,今年房市一反市場預期受疫情干擾會受到打擊,反而在像內需企業主生意爆好,或其他不受疫情影響資產的購屋族群,紛紛持續出手,不過以去化不錯的台北市內湖、大同區,新北市新莊區,以及桃園市的觀音區,都不是高價碼地段,即便有區域建設利多話題,仍可看出剛性買盤在房價走穩現況下,改往親民板塊移動,而投資族群也以避險價位為主,買氣熱度顯然蛋白、蛋黃兩樣情。

(中時新聞網)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200730004576-260410?chdtv

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房子還沒蓋好就全賣光?專家揭話術背後真相

好房網News記者王銘紳/綜合報導
房屋銷售業者為了把建案推銷出去,會用一些千奇百怪的行銷手法。有網友在PTT表示,他去逛正在蓋的建案,發現有些預定地,房子都還沒開始蓋,就已經全部完售,讓他不禁好奇,是真的全部賣光了,還是這是建商的銷售手法?
文章貼出後,網友們回應,有些建案是真的賣光,但多數其實根本沒賣完,是銷售人員的一種噱頭,並紛紛打出各種常見的話術,「僅剩一戶」、「剩下最後兩戶了,然後停車位都任選」、「我們這裡很熱門,一下推出就賣得差不多了」、「剩下最後兩戶,剛有客人預訂,我特別保留給你」。
房屋銷售業者為了把建案推銷出去,會用一些千奇百怪的行銷手法。示意圖/pixabay
社區大樓擁有公設和物業公司管理等好處,吸引消費者購買入住,但同時也有人認為社區規範太過嚴苛,讓生活變得像在考試。示意圖/pixabay
房產專家Sway曾在好房網TV直播節目中,公開房屋銷售人員的話術,他提到有一些話術,讓想買房的民眾可能會因為房屋銷售人員的「滿嘴好話」而下手,像是有些銷售人員會強調投報率的建案,客群目標大多鎖定在「包租公」,廣告會強調「收租超越定存5倍」等行銷手法,Sway表示,這些廣告強調的大多是「毛投資報酬」而非「淨利」,買客若只在意收租利息,卻忽略整體價格恐怕有買貴的問題。
Sway還提到,很多投資客知道在重劃區的第一個案子,有較大機會能賺錢,因此容易被銷售人員誘惑,「搶第一賺錢」、「這個建商是在地有錢人」「轉手也賺租人也賺」,不過Sway強調,也許有人早期在重劃區有賺到錢,但現在要在重劃區賺到錢難上加難。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/197063265041.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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買房是人生大事,除了考量價格、地點等條件外,選擇購買新成屋或預售屋,也有不少眉角要注意,住商不動產企研室經理徐佳馨說,買預售屋常碰到施工品質不佳、交屋後屋況不如預期等風險,建議購屋人秉持3大原則,才能避開不理想的物件,買到優質好房。

買預售屋優點 緩繳自備款、可客變

買預售屋有其風險,但也有一些優點,徐佳馨說,買房前須備妥自備款,但買預售屋時,不用一次拿出大筆自備款,可將費用分攤成2、3年慢慢繳,只要施工期夠長、夠穩定,就能較為寬裕地繳交工程款。

需要注意的是,購買預售屋後,最好能先準備好房屋總價15%以上的費用,以因應日後的付款需求。

此外,因購買預售屋時,房子還在施工,若購屋人想在原有的格局上做改裝,也就是所謂的「客變」(例如:浴室不要浴缸、廚具色系更換、水電網路的管線位置等),只要不影響結構安全,通常建商都會願意幫忙,有時甚至不加收費用。

不過,不少人仍對買預售屋抱持疑慮,原因不外乎無法掌控施工品質、工期不定、只能憑樣品屋和設計圖,想像未來房子格局,往往房子完工後,會與想像有所落差。

另外,購買預售屋時,也很怕工程期忽快忽慢,導致短期內需繳交數筆費用,此時就有「斷頭」之虞;因此,在預售屋尚未完工的狀況下,買賣契約必須明列開工、完工、交屋日期,以及各項費用的繳納時間,建材廠牌、規格和等級,也須列在契約上,以免日後發生不必要的糾紛。

買預售屋的「3大原則」 好建商、白紙黑字、履保機制

買預售屋須做好風險控管,徐佳馨說,若能遵守下列3個原則,有助減少與建商發生糾紛的機會。

首先,最重要的是「挑選好建商」,建議民眾在購買預售屋前,先打聽建商風評和產品口碑,因為好建商會信守承諾,用好建材、不偷料,還能確保施工品質;此外,建商擁有健全財務體系,才不會發生房子蓋一半,就周轉不靈的狀況。

其次,「白紙黑字」的承諾。徐佳馨說,無論預售屋或一般房屋的買賣契約,都須載明土地座落地段、地號、持分比、棟號、樓層、戶號及坪數的資訊,建商還需將建造平面圖附在契約裡。

有時在案場,銷售人員可能會口頭承諾,給予消費者額外優惠,卻不願意寫入契約中,甚至會以「根據規定我沒辦法這樣寫,但我們公司這麼大,保證說到做到」等話術,來說服購屋民眾。

不過,一定要記住「口說無憑」,包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾,一定要在契約上載明,免得事後橫生糾紛。

徐佳馨也提到,從買屋到交屋,可能歷時多年,容易產生認知混淆的狀況,建議買預售屋的民眾,將銷售DM留下,有多少版本就收藏多少版本,因為從法律角度來看,這些文宣廣告也被視為契約的一部份,

另外,在契約內,「公設比及項目」、「私有面積及項目」也應條列清楚,才不會在交屋後,因與建商的認知差距,而大興訴訟。

第3個原則,是留意「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,徐佳馨解釋,內有規範履約保證相關條文,而履約擔保機制分為兩大類,一為內政部同意的履約保證方式「不動產開發信託」,另一則為替代性履約保證方式,由買賣雙方擇一採行。

其中,替代性履約保證有4種選項,包括建商未能如期交屋時,將由金融機構如數返還消費者已繳納價金的「價金返還保證」;由賣方與受託機構簽訂信託契約,按約定辦理工程款交付、各項稅費繳納等,以專款專用目的為主的「價金信託」。

另外,還有由兩家建商同業相互連帶擔保的「同業連帶擔保」及由公會主導,數家建商互相擔保的「公會辦理連帶保證協定」,都是在若建案無法交屋時,仍可保障消費者的方式。

不過,無論購屋民眾選擇何種履約保證,都要記得向建商索取價金信託或連帶保證的書面影本,且附在買賣契約書後面,未來發生糾紛時,才能有所依據。

文章來源:今周刊

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北市地政局在不動產登記統計,新增「建物第一次登記後30日內買賣移轉」類別項目,讓民眾掌握預售屋交屋狀況。資料照片
 

預售屋完工交屋潮,常造成當月該行政區交易量暴衝,被誤解為房市交易熱絡,台北市地政局即日起在官網的「不動產登記統計」,推出「建物所有權第一次買賣統計快查通」,用買賣登記件數,扣除該預售屋項目,較能反映當月房市實際狀況。

「建物買賣移轉登記」統計,反映房市成交量,其中含高比例的預售交屋,因此單純以該統計指標,無法實際揭露當期市場交易規模,以及房市交易的冷熱變化。
 
地政局土地登記科長洪慧媛指出,建案完工交屋當月,時常造成該區案量暴增,有民眾會誤以為買賣交易熱絡,其實統計資訊含有預售屋,多是1~2年前建商所售出的案量,因此單看買賣移轉登記,無法反映該月房市交易的真實情形。
 
地政局特別在官網不動產登記統計內,新增「建物第一次登記後30日內買賣移轉」類別,大多屬於預售屋,僅有極少數為取得使照後所售出的新屋,因此只要以買賣移轉量,扣除該類別,就能掌握新屋、中古屋的買賣狀況。
 
記者實際操作不動產登記統計,時間設定為2020年5月,行政區為文山區,分別勾選「買賣登記」、「建物第一次登記」、「建物第一次登記後30日內買賣移轉」,分別得到270、13、32件,大致上可解釋為有5月文山區買賣登記為270件,其中13件為新成屋,另外32件為預售屋,民眾就能更精準掌握房市狀況。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,買賣移轉確實會受交屋影響,若能將交屋數量排除在外,也更能看清交易熱度。不過北市近年推案少,交屋量也不多,但長期來說有個開始,也更能促進市場資訊透明與正常化。(楊明峰/台北報導)

 

https://tw.appledaily.com/property/20200616/NUIE553G4GU76523F7WWB7XI2M/

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2020-06-07 11:32

▲▼居家修繕,裝潢,施工,空屋,買賣房屋,居家安全,水電工程,油漆,抓漏,管線。(圖/記者周宸亘攝)

 

▲很多人想要客變所以才買預售屋。(示意圖/記者周宸亘攝)

記者黃可昀/綜合報導

不少人選擇預售屋會要求客變,例如變更建材或設備、重分配水電管線等等,最常見的就是變更格局。一名網友表示,最近看中一間預售屋,才剛開始蓋地下室而已,「但代銷說建商完全不接受客變,這點踩很硬」,這是他第一次遇到不接受客變的建案。

原PO在臉書社團《買房知識家(Q你的A)》表示,建商不接受客變的原因是,每次修改結構就得重新受審,萬一住戶的要求影響到建築結構,可能會導致工程延宕或執照申請卡關,所以完全不接受買家客變,「請問.. 大家也遇過完全不能客變的案子嗎?」

網友指出,雖然很多人買預售屋就是想要客變,但以建商的角度來看,每一次變更格局都會拖延到工程進度,如果動到結構還要重新送審,過程中會消耗掉時間成本,「建商要蓋的快,統一格局配線等等,客變送審都是成本。」

▲頭床櫃抽屜裡的充電線與插座。(圖/記者黃士原攝)

▲增設插座也算客變範圍。(示意圖/記者黃士原攝)

也有人透露,他們當初買預售屋是部分客變,只能增設插座、電燈開關等等,大方向的結構與格局則是不能更動,「我買的是可以客變,但是也是能動不多,就多插座跟開關增加跟調整位置,其他的沒什麼變了」、「我買的可以客變,只要不影響管線及主要結構」、「我買的就是不給客變的預售屋,換個方式想也是減少投資客跟保障住戶們的建築品質,也是很好。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,讓住戶有比較多空間客變是預售屋的優勢之一,除了改變格局,增設插座、換插座位置等等這些都算在客變範圍,基本上建商都會讓住戶小範圍客變,但改變格局這種大範圍工程就得看建商意願,購買前必須先「看清楚合約」,通常內容會載明客變規定。

https://house.ettoday.net/news/1726935

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