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北市稽查329檔期建案 不合格率竟達100%

好房網News記者李彥穎/台北報導
台北市地政局表示,今年受到新冠肺炎疫情影響,329檔期預售屋銷售情形冷清,看屋人潮少,但北市地政局納管的預售建案契約備查件數,至今已破兩百案,顯示建商推案仍有持續,因此地政局在3月25日至27日,聯合法務局、消保官及建管處到預售建案實地查核,沒想到稽查了6個建案,都有不合格的項目。
地政局表示,本次預售屋聯合稽查,總共實地查核6個建案,分別是璞真建設興建的「一方璞真」、將作建設股興建的「將作民生鉑月」、長虹建設興建的「松德長虹」、玖祐建設興建的「玖原青」、捷順國際開發興建的「敦南好好」,以及博德開發興建的「志榮BR4」。
台北市地政局在3月25日至27日,聯合法務局、消保官及建管處,針對329檔期預售建案實地查核。照片台北市地政局提供
台北市地政局在3月25日至27日,聯合法務局、消保官及建管處,針對329檔期預售建案實地查核。照片台北市地政局提供
其中在定型化契約的部分,只有「將作民生鉑月」預售建案契約已完成備查,現場查核也符合規定,但其他5個建案的預售建案契約都不合格。地政局表示,有些建案契約的應記載事項條款錯綜複雜,就連消保官審閱時也頻搖頭直稱不容易看,對一般人而言又如何看得懂。
台北市地政局長張治祥強調,針對上述建案定型化契約條款違反應記載部分,地政局業已要求限期改正,未來若限期改正而屆期不改正者,就會依照消保法規定,開罰3至30萬元;如果再次限期改正還是沒有改正,就會處罰5至50萬元。
此外,地政局公布資料也顯示,這次的查核,在「不動產經紀業業務」部分,六個建案全都不合格。
張治祥表示,預售建案的銷售現場屬「非常態」營業處所,經常可見代銷業者便宜行事,沒有真正地依規定辦理。本次查核發現「一方璞真」的代銷業者新聯昌廣告、「松德長虹」的代銷業者璞煦廣告、「玖原青」的代銷業鼎富廣告、「志榮BR4」的代銷業海悅開發,都沒有完成分設營業處所及經紀人員備查;另外「將作民生鉑月」的代銷業者信義房屋營業員,沒有全部辦理備查及公會證書過期;「敦南好好」的代銷業海沃創意行銷,經紀人未辦理備查。
張治祥表示,「松德長虹」的代銷業者璞煦廣告,雖已經地政局提前通知準備,但業者在現場仍未提供已簽約契約書、預購單等相關資料受檢。如果業者限期未提供,就會依照消保法第17條、第57條及不動產經紀業管理條例第27條、第29條規定,開罰3萬至30萬元。
張治祥也說,「玖原青」的代銷業鼎富廣告,不動產說明書與定金收據無經紀人簽章、廣告未註明經紀業名稱,這個違規部分也將依不動產經紀業管理條例規定裁罰。
 

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交屋就跌價,認賠殺出最多可領回60%簽約金。(圖/彥星提供) 交屋就跌價,認賠殺出最多可領回60%簽約金。(圖/彥星提供)

疫情來襲,建商擔心預售退屋潮蠢蠢欲動,面對是否交屋的抉擇,專家建議,自用購屋者可向銀行申請延長寬限期,投資客若擔心房價跌幅大於利潤價差,可選擇不交屋、認賠殺出,最多可拿回 50 至 60% 的簽約金。

房市專家陳高超認為,若以及看壞房市認定還會跌價,可以試著拿出誠意與建商協商,告知困難,或許有機會拿回部分款項。以總價 1000 萬的房屋為例,交屋前,買方多半已付出總價 15% 金額(含訂金、簽約金及工程款)約 150 萬元,通常建商會扣除廣告與銷售成本,退回已支付金額的 50 至 60%,大約可拿回 75~90 萬元。據悉,竹科放無薪假的電子新貴就是採取這種模式退場。

若只是每月付款稍微吃力,但對地段未來三、五年後的長期發展還是看好,那就屬「短期套牢」,購屋客可以向銀行申請寬限期或延長房貸年限,都能有效降低每月負擔,未來等房價回穩到高於購入成本,就可考慮獲利了結,或繼續持有。

投資客最在乎的不外乎是能不能賺到價差,陳高超分析,若是以入手的預售案周邊跌幅已超過中古屋跌幅,就該當機立斷,認賠殺出,不要交屋,早點和建商談判,拿回部分資金比較實在。特別不是蛋黃區的地區,價格下修意味著打回原形,之前的價格都是炒作起來的,短期內不易盼到回升。 如果地段條件不錯、抗跌性佳,加上出租客源無虞、租金行情好,大可以不必認賠殺出,可以規劃長期出租,熬過房市低迷期。此外,若是在精華區捷運站點附近一次買進 4、5 戶小豪宅套房的投資客,則可以調控手上持有比例,留下 2、3 間,減壓財務壓力,以求解套。

https://news.cnyes.com/news/id/4458860

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公設比高就是賺到?他列出建商7種「愛的謊言」

好房網News記者呂詠柔/台北報導
許多人在看房時,會將重點放在「公設比」的部分,但有部分黑心建商,為了拉高房屋的公設比,時常編出一連串理由說服消費者,應該要怎樣判斷,才不會成了待宰肥羊?
公設比應該要多少才算合理?房市專家Sway認為,如果你的社區什麼設施都有,剛好自己也有這樣的需求,那公設比高一點是合理的,否則只要超過30%就算太高。而面對高公設比,他也列出建商常說的7種「愛的謊言」,呼籲民眾別輕易上鉤。
房市專家Sway認為,公設比超過30%就算太高。示意圖/好房網資料照
晴空樹一樓公設(好房網News記者陳韋帆/攝影)
1.一層一戶
Sway指出,一層一戶的公設比,本來就比一層兩戶的還多,因為一層一戶就等於整層都是你的,一層兩戶則是一人一半。假設把自家鞋櫃放置到門口,縱使一層一戶沒有影響到其他人,但也會因為礙於逃生而違法,所以這時候,就要衡量合不合法的問題。
2.公設項目多
建商喊因為公設項目多,所以公設比才高?Sway認為這是有可能的。有些建商為了營造公設豐富的感覺,會把很多設施放在一樓或公設層,有些甚至一到四樓都是公共設施,再加上建商還能搭上最近疫情的順風車。但這時候就要考慮到,這些公設到底會不會用到?
3.逃生規定有兩支樓梯
Sway表示,這是建商最常講的話,但有兩支樓梯就提高公設比,這絕對是唬爛的。有些豪宅什麼設施都有,也有兩支樓梯,但公設比都不會超過30%,所以這些都是話術,騙你上當。
4.機車位一戶一個
Sway指出,台北市建築法規定,每一戶都要有一個機車位,所以有些建商就會趁機將公設比拉高,但這樣的做法,實在是令人嗤之以鼻。因為小小的一格機車位,是能佔多少空間?因此用「一戶一個機車位」這個理由來說公設比高,這早就不是一個說詞了。
5.建材比較高級
Sway對此相當不解,認為建材高級跟公設比根本沒有關係,因此只要建商說出這個理由,那絕對是要騙你上鉤的。
6.有戶外游泳池
因為有戶外游泳池,所以公設比高?Sway表示,首先要注意戶外游泳池有沒有登記?沒有登記的話,算什麼公設比?
7.植栽很花錢,而且是綠建築
Sway表示,植栽這部份跟高級建材是一樣的,跟公設比沒有任何關係,綠建築跟公設比也沒有關係,都是建商騙人的話術。像是建商做綠建築有容積獎勵,可以賺一些坪數回來,很多時候都是建商賺走了大部分,吃虧的都是消費者。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/112634249452.html?utm_source=line

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※來源:好房網

預售屋制度到底便宜了誰?(好房網資料照片) 預售屋制度到底便宜了誰?(好房網資料照片)

內政部去年 5 月就將實價登錄修正案送請立法院,裡面包括了「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」兩項關鍵的房產資訊透明化規定,然而儘管執政黨居住正義喊的大聲,該項法案遇到選舉的敏感時刻,政黨不願意得罪房產相關從業者,該法就成了立院多數黨不願觸碰的禁忌,本屆會期通過的機會趨近於零。 為何「預售屋即時登錄」會成為建商及房產供給方要強力抵制的條款?因為按照現行法規,預售屋的銷售案件,只要在完工交屋後,才有進行交易價格登錄的義務,然而預售屋從簽約到完工交屋,期間往往隔了 1 至 2 年,這個時間上的空窗期,等於給了建商、代銷等從中做價的空間;至於對消費者來說,如果沒有「預售屋即時登錄」的規定,消費者要等到房屋交屋後,才知道 2 年前自己是不是已經成了建商抬價的冤大頭。

看的更遠些,預售屋制度其實只有在中港台三地才有的售屋方式,以目前台灣的法令,允許建商在取得建照執照後,就可以一面蓋房子,一邊賣房子,這樣的制度如果在房地產未來一片光明的背景下,消費者理論上是可以用現在比較便宜的價格,去買進未來預期會漲價的房產,也可以在合法範圍內,依據自己的居住需求,跟建商討論調整部分室內裝修內容的客變權力,並且監督建商施工時期是否有依圖施做;對於建商來說,預售屋制度如果搭配購屋者分段付款機制,則可以大大減輕開發商的資金壓力,理論上是個可以雙贏的機制。

但如果未來房地產市場價格下行機率較高時,此時如果能掌握充分價格資訊的消費者,不會想要用目前比較高的價格,去買一個交屋時市價可能已經下修的物件;但從建商的角度來看,越是不景氣的市場,越需要儘早從客戶端收到資金,所以建商更為傾向採取預售屋的制度,甚至拉長預售屋銷售時間,期盼能在開工前,能儘量拉高物件的銷售比例,在買賣雙方需求不同調的前提下,即時透明的預售屋即時登錄,等於給了消費者比價與掌握交易行情的利器,如此一來建商拉抬價格的空間就會被壓縮。

此外,預售屋制度等於是消費者在還沒完全看到房屋成品時,就必須付錢給建商的制度,先天上消費者就必須承擔比較多的風險,所以如果從保護消費者立場出發,如果政府連個「預售屋即時登錄」這種資訊透明化的基本公平都走的步履闌珊,那乾脆廢除預售屋的售屋方式,要求建商一定要在取得使用執照後,才能對外販售房產物件,這應該可以大大減少過去因為預售屋制度,而衍生出一堆的房產交易糾紛;也可以藉由拉高建商的財務門檻,淘汰一些財務狀況不佳的建商,避免消費者再度遇到建商蓋一半跑路,物件成為爛尾樓這種欲哭無淚的情形。

最後還是要提醒一下,確認區域房屋行情,跟確認自己的購屋預算額度一樣重要,千萬不要讓購屋後的房貸,吃掉家庭超過 1/3 以上的月收入,就算全球可能一步步走向低利率為主的經濟型態,不用擔心房貸會因為升息而攀升,但光是看著房屋市價不停下跌,繳給銀行的貸款卻一毛都沒少,心理跟財務上的壓力,恐怕會引發家庭成員的負面情緒,讓買房變成夫妻間失和的主因,這就真的得不償失了。

https://news.cnyes.com/news/id/4446346

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2020/02/20 18:19:00

鄉民中心/綜合報導

台灣房價居高不下,新成屋動輒千萬起跳,因此主打低總價的小坪數宅,近年逐漸成為搶手物件。不過,有網友發現,現在許多3房以下新屋,幾乎都只配備1套衛浴,然而3人以上同住,難免碰上同時要洗澡和上廁所的窘境。文章曝光後,不少內行人透露,因為建商主打低總價,導致實際坪數不足,就是所謂的「假3房」。

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▲房屋格局常會受限於坪數大小。(示意圖/資料照)

「為什麼現在一堆3房1衛的格局啊?」原PO今(20日)在PTT八卦板發問,指「現在建商怎麼賣一堆3房1衛的格局啊?如果家裡有3個以上成員,很可能會遇到同時要洗澡跟上廁所的情形吧?究竟為什麼很多建商都配3房1衛的格局呢?」

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▲原PO發文徵求網友意見。(圖/翻攝自PTT)

話題引發討論,其他網友紛紛留言「小家庭很多」、「不生,最多生一個」、「大兩房一衛比較好」、「坪數少總價就拉低」、「3房至少2衛吧,主臥會做成套房,再一個客衛」、「認為台灣人也能接受」、「洗澡跟廁所,本來就要分開成兩間」、「也有三房三衛的,多看幾間就知道了」、「哪家建商這麼廢,講出來讓大家笑笑」。

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▲貼文引發鄉民討論。(圖/翻攝自PTT)

另外,不少內行人也點出原因,指「房子小硬要做成三房,其實房間都很小」、「假三房那種吧,四房都假四房了」、「假3房,多是2+1小」、「你看到的應該是原兩房硬隔成三房吧」、「通常三房就會到二衛了,可能是2+1吧,或是所謂小三房之類的」、「坪數不夠吧,如果實坪有40幾坪大的話,通常可以再放一間衛浴在主臥室」。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=693426

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2020/02/22 04:30文/記者朱語蕎

低自備建案雖誘人,但要注意的地方也不少,千萬別因小失大。

近年房市大吹首購風,建商主推中小坪數產品,並鎖定首購族群,為了因應年輕人資金不足,紛紛推出優付自備方案,讓更多人買得起房子,但低自備、低首付背後,隱藏的問題也不少,專家建議,購屋前,要仔細評估自身經濟收入,切勿貪便宜貿然購屋,以防日後衍生出更多問題。

 

一般購屋可分為預售屋和成屋,若以貸款80%來說,預售屋付款方式常見為定金、簽約、開工等前期款項,開工後的工程期款,以及完工的使照申請、交屋等尾款,成屋則需準備全部20%的自備款,因此購買預售屋相對輕鬆,是不少資金不足的人選擇購買預售屋的原因之一。


前兩年房市景氣下挫,建商為刺激買氣,除了規劃入手相對輕鬆的首購宅,也打出輕鬆付款方案,常見的有:自備XX萬起、結構工程零付款、月付X萬元起入住,有些自備款甚至不到10萬元,讓許多想購屋的年輕小資族趨之若鶩,但現實真的有這麼好康嗎?其實輕鬆自備的背後,隱藏的問題也不少,以下列出5大注意方針,小資族購屋前務必仔細衡量。


方針1:低價並非最低單價

為求消費者目光,業者常會以超低自備款當作廣告訴求,但仔細發現,看板上的「自備XX萬」後方,都會加上「起」字,並不是每個人都能以最低金額購入,此外,低自備也並非低單價、低總價,仍要換算每坪單價是否合乎區域行情,且低自備方案通常難有議價空間,有時甚至比周邊其他建案還貴。


方針2:僅針對特定戶別

許多建案打出低總價、低自備,都僅限部分戶別,且車位價格另計,房型可能是社區中格局方位相對較差的,因此低自備不一定是賺到便宜,還是要看戶別是否符合自身需求;此外,購買預售屋也要注意市場狀況及景氣後勢,若預售屋完工後房價下跌,貸款清償又卡關,可能發生套牢狀況。


方針3:成交價被作高

住展企研室研發長何世昌表示,為了向銀行申請更高貸款成數,有些業者會透過假合約方式,將成交價格作高,倘若之後被銀行發現,可能會被要求繳回溢貸部分,衍生的問題相當多,還有觸法疑慮,民眾要自己評估。


方針4:公司貸是否無息

一般業者推出的低自備方案,多是以公司貸補足不足的貸款金額,所謂公司貸就是購屋者向建設公司貸款,少數會收取利息,這時就要注意利息收取方式和利率是否有偏高狀況。


此外,也有些購屋族因貸款不足,會另外向銀行申請信用貸款,信貸利率相對一般房貸高出許多,千萬別因求低自備而讓日後負擔加重。

一般低自備多是向建商貸款不足的部分,有些人則是會用信貸方式,但利率高,日後還款負擔大。


方針5:評估日後還款能力

自備款只是總價的一部分,以預售屋來說,中間還有工程期款,若沒有訴求工程期零付款,在動工後,還需準備一筆總價15∼20%的工程期款,完工後還有尾款要支付,這2∼3年間的施工期,仍需陸續支付不少款項,一定要評量好自身經濟條件。若是跟建商貸款公司貸,在交屋後就要開始繳交,多數在2∼5年間不等,有些會更長,對於購屋族來說,交屋後就得同時負擔銀行貸款和公司貸款,負擔相當大,最好在購屋後就先規劃好存錢計劃,試算交屋後的還款能力,才不會壓垮日後生活品質。


中古屋也有低自備 善用政府優貸方案

低自備並不僅限新建案獨有,若是本身信用條件佳,購買中古屋一樣能貸到高成數,此外,政府也提供優惠貸款方案,像是內政部推出的「購置住宅貸款」和「青年安心成家方案」,只要符合相關規定,都可二擇一作申請,前者每戶申請最高額度為220萬元,後者最高額度為200萬,另外還可跟財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款方案」搭配,最高貸款額度為500萬元,減輕民眾購屋負擔。

 

何世昌表示,目前低自備方案多是利用「公司貸」、「信貸」、「裝潢修繕貸款」、「銀行專案高銀貸」,或是以假合約方式來降低自備款,在各項低自備方案中,對消費者比較有利的是「公司貸」,因為大部份公司貸都是無息貸款,民眾可以節省不少的利息支出,但缺點是交屋之後要同時償還銀行貸款與公司貸款,還款會蠟燭兩頭燒,而另一種常見的「銀行專案高銀貸」則是業者與特定銀行合作,給予已購客較高成數的專案貸款,通常可以到8成。

不少新興重劃區主攻首購族群,在一片新建案中,以低自備訴求殺出血路。

https://estate.ltn.com.tw/article/9125

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 盧振池

最近全球發生新型病毒疫情,連帶讓各行各業的業績受到影響,在房地產市場方面,有極少數民眾才剛下訂、買了預售屋建案,卻在此時碰上疫情,深怕房價回檔、自己買貴了,於是想找建商退訂預售屋。房市業者表示,買了預售屋不是不能退,但是在退訂之前不但要冷靜思考,還要瞭解預售屋退訂的相關法令規定,才可以保障自身權益、避免不必要的購屋糾紛。


▲想退掉預售屋?相關法律問題得事先瞭解清楚才行。

  預售屋的退訂規則一切都得按照「預售屋買賣契約書」裡面的條文來走,法界人士表示契約書裡一定會載明買賣雙方解約、違約(例如買方退訂、或付不岀工程款、或建商的建材用料不實等等)的賠償方式,即然民眾和建商簽了預售屋買賣契約,就必須共同遵守裡面的規定,這也是為什麼每個房市專家都大聲急呼:民眾在簽訂這個買賣契約之前,一定要把裡面的條文看得很仔細。


▲買預售屋除了選地段、砍價格,也要關心相關的法令規定。

 除非雙方當初簽訂的契約書違反了政府的規定,那麼預售屋解約的賠償方式就可以不按照契約書的內容,例如買賣契約裡若是當初規定「買方違反付款條件、方式時,賣方得沒收房地總價款的百分之20,做為違約金。」但是依照內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約」明文規定,賣方沒收買方的違約金額,要以買方實際已付金額為準,而且最高不得超過房地價款的15%。


▲預售屋買賣契約書的內容如果違反政府法令,一樣是無效的。

 舉例而言,小華向某一建商買了總價1000萬元的預售屋,訂金、簽約、開工款外加部分工程款已經付給建商100萬元,現在小華擔心疫情擴大、房價下跌而決定解除這項預售屋的買賣契約,那麼最多就是拿不回這付岀去的100萬元,建商也不能再向小華要求補足預售屋總價款15%的違約金(另外的50萬元)。 


▲選擇工程零付款的預售建案,可以減少一點疫情干擾家庭的財務能力、難以付岀建案工程款的購屋風險。

 不過話説回來,此時對於想要退訂預售屋的民眾而言,最重要的是不要做岀錯誤的「退訂」決策!因為這一類突發而來的疫情可能來得快、去得也快,房價的起伏也常常是漲漲、跌跌,或許當預售屋的建案還沒蓋好,這種傳染性的疫情早就已經消失不見,説不定房價反而回升得比起跌點還高,冒然決定退掉預售屋會讓自己蒙受不小的損失,所以除非自己的財務因為疫情的影響而無力繳付預售屋建案的工程款,否則還是不要輕易退掉預售屋。

https://news.housetube.tw/6666

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用「最後一戶」當釣餌?專家戳破建商的技倆

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
房屋銷售業者為了把建案推銷出去,總是出奇招,不斷推出各種新穎手法,送家具、低自備款即可入住、登廣告、發傳單….等等行銷方式,但你可有發現,常常會在報章雜誌或是宣傳單上看到「最後精華保留戶」或「最後一戶」這些字眼,建商看準了消費者好奇的心態,讓有意願買房的民眾心癢癢忍不住前往詢問,但終究所謂「最後精華保留戶」、「最後一戶」是真是假?消費者又要如何判斷才不會輕易上鉤呢?
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,所謂「最後精華保留戶」是房屋銷售業者常用的銷售手法,相類似的廣告詞還有「精華保留戶大公開」、「地主保留戶」、「最後一戶」、「廣告戶」等等,對這些廣告詞,一般民眾還真的很難辨別真假,因為其中有的是假的、騙人的,當然也有少數是真的。因此張欣民提出四大類型的行銷手法,提醒民眾在買屋之前不要過於衝動,傻傻地被牽著鼻子走。
房屋銷售業者為了增加買氣,常釋出各種行銷手法來吸引消費者上鉤。圖/Pixabay
房屋銷售業者為了增加買氣,常釋出各種行銷手法來吸引消費者上鉤。圖/Pixabay
釣魚廣告要你上鉤
假的「最後精華保留戶」,實際上是不存在的,這就是業者口中的「釣魚」廣告。所謂的「釣魚」廣告,就是以這類型的廣告當釣餌,把有興趣看屋、買屋的民眾全都吸引過來,不過銷售中心並沒有這類房屋物件,現場銷售人員會以訓練有素的話術說,你來的太慢,精華保留戶都已賣光,還好剛剛有之前已購客戶要退訂,看你有沒有興趣,迂迴的將手中的其他房子慢慢的賣掉。即使銷售人員對你促銷沒成功,也會以軟功來取得你的聯絡方式,做為其後續其他建案銷售的口袋名單。
半真半假要你當真
半真半假的「最後精華保留戶」,這種狀況也算是「釣魚」廣告,但是在現場銷售的房子並不是「最後的」,也不是「保留戶」,更不是「精華戶」,反正就是有房子可以介紹給你,只是在資訊不對稱的情況下,購屋人的你根本是無從分辨上述的差別,傻傻地還會當真呢!
精心「銷控」保留精華戶
真的「最後精華保留戶」,怎麼會這麼好的事呢?把最好的保留給你。這當然是銷售業者精心「銷控」的結果。一個建案不管戶數多寡,都有條件好、賣相佳的物件,當然也有條件差、賣相不優的物件,對銷售業者的最大考驗,就是要想盡辦法把這些房子通通都賣掉。
一般業者做「銷控」,都是將條件差、賣相不優的房子先開賣,比如低樓層、臨高架道的房子先以較低價吸引買家,快快出清。再逐漸開放較好的物件,也逐步調高價格。
房屋銷售是業者精心之佈局
到最後階段才會讓「精華保留戶」亮相,這時「最後精華保留戶」、「精華保留戶大公開」的廣告就出來了!像是高樓層、景觀戶,這類條件最優的房子用再高價格也不怕賣不掉。因此只要業者「銷控」做得好,若是外部市場景氣也配合,往往就可享受到「倒吃甘蔗」的滋味。
張欣民說,就算是真的「最後精華保留戶」,也不是業者佛心來著,特地為你保留的,通常這類的精華保留戶都是「價高質優」,為有錢人所打造的,除非你口袋也夠深,否則就只有乾瞪眼的份!
 

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2020-02-16     591編輯部報導

現代人愈來愈注重生活品質,居家當中使用最頻繁的不外乎就是衛浴空間,買房時成屋可以眼見為憑,但預售屋只能透過樣品屋的模擬空間感受,專家建議看樣品屋時先從衛浴的建材配備、規劃動線、乾溼分離、淋浴間、通風設計、防水範圍等六大項,且尺寸等細項建議註記在合約當中,未來交屋才不會有額外的糾紛。

591資訊

|建材須明確標示廠牌及尺寸

購買預售屋參觀樣品屋,卻又擔心接待中心樣品屋只是參考用未來成屋差很大,但其實樣品屋等案場展示模擬展示空間都屬於廣告宣傳一種,大部分建商都會根據實際成屋狀況打造樣品屋,避免以後產生多於糾紛,因此民眾參觀樣品屋多留點心就能了解以後大概的居住實況。

像是參觀樣品屋的衛浴空間有許多觀察重點,首先由於預售屋現階段還看不到,所以建商附的建材標示表就非常重要,所有建材一定要明確標出廠牌及尺寸,否則有些樣品屋的建材比較高檔,卻並非合約中的廠牌,購買前要先和建商確認,再來現在的衛浴空間多在2坪以下,因此得在小小的空間內將衛浴設備配置流暢也很重要,一般來說通常是先洗手台再馬桶最後才是淋浴間,不過動線也會因開門位置還有使用者習慣而有差異。

再來我們還可以將衛浴進一步分成乾區及淋浴區,乾區的部分包括洗手台與馬桶,而淋浴區的部分,現在多數人會以乾溼分離的規劃為主,不過若是衛浴空間更大者,甚至可以有浴缸的設計,朵卡室內設計邱柏洲設計師表示,若想做包括浴缸等4件式衛浴的民眾,浴室大小就建議應要在2.5坪以上且格局方正的空間,使用起來才不會過於擁擠。

591資訊

圖/若想做包括浴缸4件式衛浴,浴室大小就建議應要在2.5坪以上且格局方正的空間。特力屋提供

|淋浴區至少保留各90公分的空間

另外,若建商規劃乾溼分離式淋浴間眾,建議民眾最好確認淋浴區與乾區之間最好要有至少5~10公分高的防水墩座,才能有效避免乾區濕滑,同時特力屋室內裝修工程服務部范家源專案副理表示,淋浴區須保留長及寬至少各90公分,洗澡起來較為舒適。

淋浴間的門也大有學問,又可細分為推門及拉門,選擇推門需要留意若是外推門得注意會不會碰撞到其他東西,另外若是家中有長輩,為了避免洗澡滑倒或身體不適暈倒時,內推門容易發生打不開的狀況,建議就可以選擇拉門比較適合。

再來則是乾區的部分,首先浴室中最少不了的就是馬桶,馬桶又可以再細分成智慧型馬桶或是一般馬桶,建議民眾應與建商確認標配的是哪種,同時馬桶管線與牆壁的距離大約是30~40公分,應與建商確認好距離尺寸,以免日產生爭議,若未來想加裝智慧型馬桶,也要跟建商確認插座位置或是否能在客變時加裝插座以供未來使用。

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圖/淋浴區與乾區之間最好要有至少5~10公分高的防水墩座,才能避免乾區濕滑。

|防水層全室施作較有保障

買房最怕遇到漏水屋,其中衛浴又是最容易出現漏水狀況的地方,建議民眾更應審慎與建商確認衛浴的防水工程,像是詢問防水坡度的施作方法或角度,並註記在合約內加強保障,而且除了地面需要做防水外,牆面也得做防水層,一般來說現在市面上的建案防水牆至少會做120公分,不過范家源專案副理建議,浴室應該全室施作防水才較有保障,購買前最好能跟建商確認防水範圍。

|換氣機與暖氣機安裝位置不同

最後良好的衛浴還得要保持乾燥,因為保持乾燥才能避免日後長久使用下來造成浴室發霉,所以通風設計為浴室的另一項重點,若衛浴有窗就能開窗加速對流避免濕氣過重,但現在低總價當道小宅多,通常都是單面採光衛浴不見得有窗戶,此時就可以利用通風設備幫助通風,像是安裝換氣機或暖氣機。

不過換/暖氣機安裝位置也有學問,換氣機應該要安裝在淋浴區上方,避免水氣滯留產生異味,另外暖氣機則應該安裝於乾區的天花板,尤其家中有年長者、幼童以及心血管疾病的人更適合,如此一來洗完澡後出來也不會因為溫差過大而產生不適,同時也能替浴室乾區保持乾燥。

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圖/暖氣機建議安裝於乾區的天花板,洗完澡後也不會因為溫差過大而產生不適。特力屋提供

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圖/特力屋室內裝修工程服務部專案副理范家源。

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Tips:

預售屋不確定因素多,雖然樣品屋具有效力,但除了跟建商再三確認合約內容外,也可以與建商拿家配圖,另外還可以要求提供墨線圖,有更精確的距離數字,同時與建商確認空間及設備的尺寸大小寫進買賣契約中,並且簽上雙方姓名,白紙黑字如此一來日後交屋時也更有保障,以免交屋後與當初想像的不同而產生糾紛。

https://news.591.com.tw/news/3556?regionid=1&s=tl&regionid=1&s=xwal&regionid=3&s=xwal

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2020-02-15 13:25:17聯合報 記者鄭維真/台南即時報導
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近年台南市房地產市場熱絡,交易風險更需要特別注意,尤其預售屋買賣,是以領有建照而尚未完工的建築物和所座落基地為交易標的,台南市地政局表示,一般消費者能取得的資訊相當有限,契約條款是否符合規範,更是需要留意的環節。

南市地政局指出,常見的預售屋買賣糾紛,包括虛偽不實或引人錯誤之廣告、瑕疵擔保責任、房地出售面積的認定及找補、完工期限及交屋期限、解除契約及違約金過高、停車位糾紛等。

地政局長陳淑美表示,台南近年來受惠於各項重大公共建設議題發酵,包含中國城暨運河星鑽區段徵收、平實營區市地重劃、南台南副都心區段徵收、永康砲校創意設計園區區段徵收、沙崙智慧綠能科學城、市立美術館、市立總圖書館、台南都會區北外環道路等,加上南科廠商擴大投資及臺商回流投資效應持續發燒,皆讓台南房市買氣活絡,推案也持續增加。

陳淑美說,買賣不動產應慎選合法的不動產經紀業者及有執照的不動產經紀人員,簽訂買賣契約前應要求業者提供不動產說明書並告知應注意事項,簽約時須注意契約審閱權的使用,並針對各項條款逐一檢視並了解後,才可簽名蓋章,別因急迫或未詳加考量即簽約,以免產生違約問題。簽約後交付款項,記得索取收據或發票,有過戶代辦事項或相關代收費用則需有收費明細等,提醒民眾事前多一分查證,流程多一分注意,就能大大避免事後可能衍生的糾紛。

台南市為確保買賣雙方權益,將在2月21日下午1時半到4時於永華市政中心10樓小禮堂,講授「預售屋新制及常見錯誤樣態解析」,歡迎民眾及不產相關從業人員參加。

台南市南科特定區開發區塊F、G區段徵收模擬圖。圖/台南市政府提供
台南市南科特定區開發區塊F、G區段徵收模擬圖。圖/台南市政府提供

https://house.udn.com/house/story/5889/4346599

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2020年2月15日 上午9:00

也許在捷運站出口拿到的傳單,或者是報紙上的建案廣告,你曾看過:「最後精華保留戶」這幾個字,但心裡可能是五味雜陳,充滿了矛盾,一來很想跑去一探究竟,卻又有另一個聲音說,那是騙人的,到底「最後精華保留戶」是真?是假呢?

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▲最後精華保留戶有真有假,別被業者話術騙了。圖片來源:flickr@ Emily May https://reurl.cc/e51GKR

事實上,「最後精華保留戶」是房屋銷售業者常用的銷售手法,相類似的廣告詞還有「精華保留戶大公開」、「地主保留戶」、「最後一戶」、「廣告戶」等等,對這些廣告詞,一般民眾還真的很難辨別真假,因為其中有的是假的、騙人的,還有半真半假的,當然也有少數是真的。

釣魚廣告要你上鉤

首先,來說假的「最後精華保留戶」,也就是說這樣的房子實際上是不存在的,這就是業者口中的「釣魚」廣告。

所謂的「釣魚」廣告,就是以這類型的廣告當釣餌,把有興趣看屋、買屋的民眾全都吸引過來,不過銷售中心並沒有這類房屋物件,現場銷售人員會以訓練有素的話術說,你來的太慢,精華保留戶都已賣光,還好剛剛有之前已購客戶要退訂,看你有沒有興趣,迂迴的將手中的其他房子慢慢的賣掉。

即使銷售人員對你促銷沒成功,也會以軟功來取得你的聯絡方式,做為其後續其他建案銷售的口袋名單。這可是本少利多的一種銷售伎倆,因此業者很喜歡用,民眾基於好奇心,或是貪小便宜的心理,往往在不知不覺中就成為別人眼中的魚兒了!

半真半假要你當真

其次是半真半假的「最後精華保留戶」,這種狀況也算是「釣魚」廣告,但是在現場銷售的房子並不是「最後的」,也不是「保留戶」,更不是「精華戶」,反正就是有房子可以介紹給你,只是在資訊不對稱的情況下,購屋人的你根本是無從分辨上述的差別,傻傻地還會當真呢!

精心「銷控」保留精華戶

最後,是真的有「最後精華保留戶」,怎麼會這麼好的事呢?把最好的保留給你。這當然是銷售業者精心「銷控」的結果。

一個建案不管戶數多寡,都有條件好、賣相佳的物件,當然也有條件差、賣相不優的物件,對銷售業者的最大考驗,就是要想盡辦法把這些房子通通都賣掉,就是業界所說的CLEAN,要達到CLEAN的目標,就得好好做好售前及售中的銷售控管(業界簡稱銷控),也可說是業者精心所佈的局。

一般業者做「銷控」,都是將條件差、賣相不優的房子先開賣,比如低樓層、臨高架道的房子先以較低價吸引買家,快快出清。再逐漸開放較好的物件,也逐步調高價格。

房屋銷售是業者精心之佈局

到最後階段才會讓「精華保留戶」亮相,這時「最後精華保留戶」、「精華保留戶大公開」的廣告就出來了!像是高樓層、景觀戶,這類條件最優的房子用再高價格也不怕賣不掉。因此只要業者「銷控」做得好,若是外部市場景氣也配合,往往就可享受到「倒吃甘蔗」的滋味。

看來真的「最後精華保留戶」,也不是業者佛心來著,特地為你保留的,這類的精華保留戶都是「價高質優」,為有錢人所打造的,除非你口袋也夠深,否則就只有乾瞪眼的份囉!

檢視相片

https://reurl.cc/VaKEMZ

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買預售屋後悔了怎麼辦?下手前先腦補這3件事

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
從去年329檔期就可感受到房市春江水暖的訊息,在低利環境、台商回流及股市財富效應下,全年度市場「量增價穩」的格局確立,很多業者見勢有為,新案子不斷地釋出,大選結束不確定因素排除後,更是業者衝刺大舉促銷的好時機,雖然日前受武漢肺炎疫情影響,看屋民眾些許下滑,但對於本身就有買房意願的民眾,反而在這時機點出手會是撿便宜的最好機會。
房產專家張欣民表示,面對琳琅滿目、促銷花招百出的房屋建案,建議一般民眾,或是潛在購屋消費者,不妨多看、多比較,但是切記,不可太過衝動,購屋畢竟是人生大事;而事實上,政府機關對於購屋民眾權益也十分關注,早訂有保護購屋消費者權益的相關規定,因此在買預售屋時,有三點必須切記,不要輕易受騙上當,更別讓自己權益睡著了。
買預售屋因充滿不確定性,下手前必須先了解如何保障自我權益。示意圖/Pixabay
預售屋因為看不到房屋實體,讓不少消費者往往被美輪美奐的樣品屋所吸引,忘記了實際生活所需,衍伸出日後的解約問題。示意圖/pixabay
一、毫無條件的給契約審閱期
預售屋是屬期貨性質,充滿不確定性及風險性,為保障購屋消費者,政府特別規範業者一定要提供民眾至少5天的契約審閱期,而且是在沒有任何條件之下的契約審閱期,也就是說業者不能要求民眾先做什麼才給契約審閱期,最常見的是要求民眾先下訂金才給契約審閱,或有業者在條文中約定「放棄審閱期」,如遇到這類狀況,可直接跟公平會檢舉。
二、簽約不成,訂金需無息退還
在預售屋銷售案場,很多民眾會因現場情境及氛圍,而衝動下訂金,等到回到家與家人討論,或是在網路搜尋更多資訊後,便覺得不妥,放棄簽約,但又怕所付訂金被沒收,有些急著要業績的銷售人員,也會以此要脅你簽約。
實務上的規定是,在俗稱紅單的「房屋訂購單」上,都有類似文字註明:「買方於約定簽約期日前有權拒絕簽約,並以書面通知賣方後,所收訂金無息退還」。另外,正式契約書上的條文也都有「雙方若簽約不成,訂金需無息退還」的規定。
三、不得約定廣告僅供參考
到預售案場賞屋後,銷售人員會給一堆建案的書面資料,以前業者會用小小的字體在角落註明「僅供參考」,但是現在這類業者宣稱的「僅供參考」是無效的,廣告宣傳物都屬未來簽約內容的一部分,一旦有交易糾紛,都可當作呈堂證供,所以這些業者主動提供的廣告文宣品,一定都要好好妥善保存。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/114303247070.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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建商推新案常喊「賀!成交」來炒熱買氣,在房市景氣剛回溫之際,建築業者紛紛高調喊成交,如此漫天喊價成交,看在專家眼裡,其實是左手賣右手,說穿了是自家人在「造價」。

天時地利不動產顧問總經理張欣民在工商e報撰文指出,房市有一句話:「成交就是行情」,但成交價喊得太離譜,還是會引發市場諸多議論,尤其去年房市喊出的高價恐是歷年來最荒謬的,他從4大面向戳破建商的把戲。

1、業者暗夜吹哨壯膽

今年房市交易量增加是無庸置疑,但也只是小幅度回升,全年總交易量能否突破30萬件榮枯數仍有疑慮,跟過去動輒40~50萬件驚人成交相較,還差得遠。

未見過去的龐大成交量,也無外在環境大利多 刺激,建商卻頻喊天價,或透過自家人交易來作價,除了凸顯業者心中的不安外,也激不起市場太大的回響或認同。

2、企圖達到房價往上的「定錨」效應

最常見的案例是,在一個房價天花板每坪40萬的區域,若有人硬推一坪50萬,民眾會認為價格太高,買不下手,區域客更是如此。

不過,業者如此大膽舉動,並非全面希望改變區域客已經錨定的刻板印象,而是

期望成交價就能夠達到「定錨」價位,就是為了「求乎其上,得乎其中」。

3、拉抬自家集團的資產價值

另一種可能性就是,重新盤點自家集團的資產價值。如國泰人壽與已經熄燈的六福皇宮那塊土地,在1987年國內房地產景氣低迷時,國有財產局標售這塊國有土地,當年國壽以每坪90萬天價行情買下,有學者表示,這是為了拉抬國壽全台的資產價值。

過去沒實價登錄,透過國產局公開標售來「公然創造行情」,今年業者頻頻「造價」也是為了自家建案拉抬行情。

4、股市房市聯手的炒作想像空間

不論業者是左手賣右手的「造價」,或是不同業者間的大力「捧場」,這些動作若是跟股市有可連結的話,想像空間就更大了。將房價與股市的連動,可能是箇中最高層次的操作。

假使上市建商要推大案,知情的人先在股價低檔進場卡位,再由第三者宣布天價買入該房產標的,製造建商利多消息,此時股市分析師配合說故事,喊出該建案能創造驚人營收和貢獻高EPS,等股價拉高後,事先布局的人達到預期獲利就下莊,至於剩下的房子是否賣掉不重要,反正口袋賺飽,下一回或許還能故技重施。

(中時電子報 吳美觀)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/211187.html

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預售屋是未來的麵包

文/林淵源
「未來麵包」這個詞很像《哆啦A夢》劇情裡會出現的物件,那部偉大的漫畫其實就像許多出色的科幻小說一樣,為人類社會預告了很多未來的主流價值,包含慾望、需求、情愛…等等物質與心靈上的療癒之道。
「預售屋」則是台灣房地產領域裡的一個偉大發明,我猜當年的發明者應該也是一群有著跟哆啦A夢一樣的聰明腦袋,或者也有一個神奇的魔法口袋吧!「賣房子」這件事或許只是一樁交易,但「賣一群還沒蓋的房子」可就是一個經濟學、一場戰爭、一齣八點檔戲劇與一場、十場、百場的人生大事了!
預售屋是未來的麵包(圖/林淵源繪)
預售屋是未來的麵包(圖/林淵源繪)
我常在想,如果房地產是一個非洲大草原的話,那麼建築師該算食物鏈裡的哪一環呢?小白兔、樹懶、小鹿斑比、長頸鹿?或是金龜子、瓢蟲、樹葉、樹葉上的露珠?反正無論如何不會是上層的物種。可能是因為房地產是一個因居住需求而產生的經濟模式,後來進而演化成為另一種「漲跌很有感」的貨幣,那麼越能夠驅使這裡頭的經濟槓桿擺動的人,也就越接近老大的位置了。如果沒有先弄明白這件事,往往會使許多年輕熱血的建築人在這個領域裡遇到挫折或是困惑,甚而認為那是一種不談主義、無關正統的「非建築」。
其實人間百業本就如人飲水,每個人都有其解讀之道。有人覺得艾雷島的泥煤味威士忌像難聞的腸胃藥,有人卻愛得要死,把它喝出了詩詞。不管你要不要把房地產視為「建築」,它終究是解決居住問題的一種方式,從滿足需求到創造需求,一直到定義需求。在這個產業裡一直有一群人在思考新的可能性,尋找新的商業模式。
而「預售屋」正是在這股動力運轉裡被創造出來的「新」物種,當然以現在而言,這已經不是新鮮名詞。但若以交易行為的模式來說,應該在其他的商品領域很少出現吧!最主要的原因,就在於「預售屋是一種未來的麵包」這種超現實概念了。你吃過剛出爐的麵包,也嚐過過期的麵包,但你如果買到一個標著未來日期的麵包時,要不就是店家標示錯誤,要不就是剛剛那一口過期麵包導致你頭昏眼花而看錯了。但是在這裡,不僅賣家明白告訴你那個標示絕對正確,而且買家也真的嚐到了一口一口麵包的滋味。
你說那不就是一種虛擬實境的銷售技法嗎?當然不是!而且「虛擬實境」還是近幾年藉著科技之賜才萌芽發展的一種體驗方式。「預售屋」可遠遠不止於「體驗」這個層次了,這裡會有一間1:1足尺寸的「樣品屋」,展示著夢幻中的勝利人生。裡面陳設了生活中該有的傢具與人們很想要有的生活情趣。它會告訴你,未來居住在這裡的女人,會有一位準時回家吃晚飯的老公,吃完了飯會跟妳在進口廚具上搶著洗碗擦桌子,然後去樓下健身房舉啞鈴,為了晚上更美好的那件事。未來的男主人,則會有一位不僅每晚煮了一桌佳餚的嬌妻等您入席,而且就算是總統大選開票之夜也一樣,餐桌上每晚都會點著香氛蠟燭。
在這個預售的人生裡,「浪漫」只是基本的配備。這裡還會有美麗人生的全套提案,因為住在這裡的你,除了會有和諧的婚姻,還會有乖巧受教的小孩,將來會就讀隔壁的優質小學與捷運十分鐘就到達的國立大學。而且你們一家人會在房子後方的美麗河岸留下無數美好回憶。直到你與伴侶偕老白首,你們一家人會繼續帶著你的孫子在河堤旁騎腳踏車,因為除了地段價值與無敵景觀,「增值與傳家」也是預售屋要幫你的人生畫的重點之一。
我的執業過程裡也曾設計過許多「預售屋」與預售屋裡賣的那個「屋」,在過程裡有機會與一群房地產業界的專業團隊進行切磋,在一次又一次的協作經驗裡,讓我有機會從不同的視角與視點裡找到新的觀點,也從而調整了認知,「建築」與「建築業」仍是有些差別的。雖然分屬兩種專業,但這兩者裡頭都會有「建築師」這個位置,如果戴錯了腦袋走進去,再怎麼用力恐怕都會讓人失望。我時常覺得,把事情做「對」比做了一件你以為的「好」事還要重要,不過這恐怕又是另一件「如人飲水」的事了。「建築」一旦進入了買賣的邏輯裡就不免產生「商品化」的概念,對於價值觀裡的神聖殿堂出現了「$」的符號這件事,熱血建築師們其實無需太緊張,如果能夠為世界設計出良善的「好商品」,也可算是一種淑世的主義吧。
關於「預售屋」這一塊帶有些許禪意的「未來麵包」,也許有人會認為賣麵包的人把世界講得太美好了!但是話說回來,有誰會說美麗人生不是他的追求呢?我們從家屋裡走出來,也終要走回家屋裡,可以把「家屋」作為一個話題,我猜想每個人談著談著都會望向一個的光明未來。至於負責做麵包的人,就存著好心頭,專注做好每一塊愛的麵包才是最重要的事。最好在未來出爐時讓人吃到的不只是麵包,而是一塊料多味美、新鮮實在又營養豐富的「蛋糕」。
 

https://news.housefun.com.tw/linyy/article/122905246121?utm_source=line

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新頭殼newtalk | 謝莉慧 綜合報導

https://newtalk.tw/news/view/2020-01-17/355644

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2020-01-16 14:42

▲▼台北市中正區杭州南路一段21巷1號「臺北官邸」,社區,房市。(圖/記者張菱育攝)

 

▲中正區杭州南路一段21巷「臺北官邸」。(圖/記者張菱育攝)

記者張菱育/台北報導

過去隨著房市反轉,高總價市場可說是「票房毒藥」,但中正區「臺北官邸」有屋主因為剛好在房市相對低點買進預售屋,如今持有不到10年,轉手就賺進9百多萬元。房仲業者分析,因當初屋主取得成本低,而轉手賣出的價格對買方來說也吸引力,所以轉手出售還是有相當的獲利空間。

中正區杭州南路一段21巷「臺北官邸」,於2019年8月成交3樓戶,總面積146.53坪,總價1.09億元,每坪單價94.1萬元,前一手屋主於2010年預售時買進,當時購入價為9999萬元、每坪85.8萬元,如今持有7年後轉手賺進901萬元。

中信房屋南門加盟店副理曾煥凱表示,「臺北官邸」總戶數僅26戶,總價幾乎都破億元,當初建商推案開價為每坪100萬元,而2013年7樓戶曾經成交每坪125萬元社區最高價,但是隨著房市反轉,近年高總價產品幾乎成為「票房毒藥」,也讓成交價有下修,3樓戶原屋主當時房價相對低點買進,所以轉手出售還是有相當的獲利空間,對買方來說價格也吸引人,所以願意以每坪94.1萬元買進。

信義房屋南門店專案經理丁振倫說,杭州南路這邊有中正國中、金華國小、東門國小等學區,這裡房子釋出少,且以3房為主流產品,新成屋每坪都在百萬元以上,30年以上的中古屋則每坪在70~80萬元,這裡鄰近中正紀念堂,且有捷運中正紀念堂站、東門站、古亭站等三捷運站點,交通便利,居住環境具有人文氣息。

▲▼台北市中正區杭汀洲路一段68-80號「千荷田」社區。(圖/翻攝自Google Map)

▲中正區杭汀洲路一段「千荷田」。(圖/翻攝自Google Map)

另外同樣位於中正區的屋主轉手也有小賺,位於汀洲路一段的「千荷田」,去年10月成交13樓戶,總價6850萬元,相較前一手屋主於2013年4月,以總價6798萬元入手,持有6年轉手賺進52萬元。該社區為大坪數高總價的都更案,規劃20層樓,共約110戶。

曾煥凱說明,「千荷田」當初建商開價100~120萬元銷售,但是叫好不叫座,近年政府標售該案剩餘戶,每坪單價都不到70萬元,原屋主取得成本也不低,加上該案對一般消費者來說價格仍高,且不在市中心,所以轉手價差也沒有太多。

https://house.ettoday.net/news/1626982

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時報資訊  

按過去慣例來看,現在北市預售屋比新成屋價差不到5%實屬罕見,近十幾年來只發生過兩次,一次發生是在2013年至2014年上半年,另一次則是今年下半年。住展雜誌統計2019年11月預售屋、新成屋成交均價,資料顯示以台北市預售屋建案均價達86.9萬/坪,比新成屋建案高約3萬/坪,價差約3.6%。住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年來因景氣持續好轉,先前走勢疲軟的新成屋價位反彈強勁,拉近與預售屋的差距。

據住展雜誌統計,北台灣各縣市的預售屋比新建屋建案貴的縣市,分別有台北市、新北市、桃園市與基隆市,但宜蘭和新竹地區的預售屋建案則普遍比新成屋便宜。其中,又以宜蘭地區價差最大,新成屋均價比預售屋貴逾一成以上。何世昌說,在很多人眼中,預售屋類似房地產的期貨,賣的是未來的價格,所以成交行情會比成屋高。事實上,預售屋究竟有沒有比新成屋貴、二者價差有多大,其實與當地消費者接受度和景氣強弱關聯性較高。

新北市11月預售屋建均價為40.1萬/坪,較新成屋建案貴約4.2%。新北市歷來預售屋與新成屋價差極小,通常只有1%~3%左右,目前價差逾4%屬於極端值,原因可能與景氣好轉與台北客買盤大量湧入有關。

何世昌分析,雖然新北市也屬於大台北生活圈,但新北市的趨勢卻與台北市不同。在景氣低迷時,新北市以剛性需求為主力,他們較偏好新成屋,此時新成屋價位多高過預售屋,如2015年至2017年都是如此,但價差極小。景氣轉好時,投資、置產需求出籠,再加上台北人大量湧入新北市買房子,此時預售屋價格會高於新成屋。

何世昌進一步表示,建商若推新成屋這種先建後售的模式,購地與興建的資金多要自籌,資金成本與壓力較高。反觀預售屋模式是先讓消費者幫忙支付部份興建費用,能夠降低建商資金成本,售價理應相對便宜。但因預售屋擁有前期付款輕鬆的優勢、且有炒作脫手的時間與空間,售價普遍就會高於新成屋。在景氣好的時候,大台北預售屋很難有便宜貨可以撿,消費者可能要挑選銷售多年的成屋案,才有比較大的議價空間。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191226002452-260410?chdtv

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2019-12-09 11:14:27經濟日報 記者游智文/即時報導
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近年不少案子傳出開案就熱銷三四成,甚至六七成。房地產學者說,許多案子開案高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至是超潛銷期而達成的,對許多不瞭解的購屋者而言,看到開案熱銷衝進去的,就成為拉高出貨的犧牲者。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,根據規定,建案非取得建造執照,不得辦理銷售,但許多建案都不理會這條規定,在建案開跑前,就開始利用購屋預約單,也就是俗稱的紅單,以「早鳥價」進行銷售。

長期進行這種銷售手法的建商,會很有信用的,在正式開案時,以比早鳥價高的價格開案銷售。對自住客來說,會覺得買便宜了,對於以很少資金買進紅單的投資客來說,早鳥價與開案價的價差,可以產生非常驚人的投資報酬率。有信用建商也因此多會培養出一批忠實的投資客,跟著他們到處投資。

當然,遇到沒有信用的建商,開案時一看買氣太差,就偷偷的調降底價,或是一看案子賣的太好,就逼紅單客退訂,這種風險是紅單客自己承擔,這段期間的銷售,就是我們俗稱的潛銷。

至於超潛銷,則是在潛銷之前,透過社群網站管道,發佈建案的資料,預告要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,也許配上比早鳥價更優惠的超早鳥價,如前幾個預定的客戶再優惠,或是在規劃都沒有的情況下,以預定買賣契約書進行銷售。

章定煊說,潛銷與超潛銷對民眾判斷行情產生很大的影響。

第一是影響銷售率及市況的判斷,許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至包括超潛銷期來達成的,再搭個開案前幾戶的優惠價,創造熱銷的假象一點都不難。

第二是價格判斷的問題,民眾容易錯認相關的銷售價格,是開案時的成交價格,事實上許多簽約價都是在早鳥價、超早鳥價完成的,整個市場行情會比判斷的稍低一些。

章定煊說,對許多不瞭解的購屋者而言,看到開案熱銷衝進去的,就成為拉高出貨的犧牲者。當然,在此案拉彼案、後期拉前期的情況下,建商真的造市成功,這些後期進入的購屋者反而有賺也不一定。

示意圖 記者游智文/攝影
示意圖 記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/4214643

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鎖定首購剛性需求,近來小坪數低總價的預售屋如雨後春筍般冒出,景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書上指出,房市景氣不佳,但預售屋市場卻經常出現一開案就熱銷的情況,背後原因在於,許多建商會在取得建照前,就開始利用「購屋預約單」,以「早鳥價」或「超早鳥價」進行銷售。

章定煊揭露建商手法,所謂的「潛銷」,就是在開案時,就以比早鳥價高的價格銷售,對於自住客來說,覺得買便宜了,對於投資客來說,早鳥價與開案價的價差,讓這樣的交易產生很大的槓桿作用,有非常驚人的投資報酬率。

章定煊進一步表示,建商還有「超潛銷」的方式,第一種情形是,建商透過社群網站管道,發布建案的資料,預告將要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,也許配上比早鳥價更優惠的「超早鳥價」,亦即前幾個預定的客戶再優惠;第二種情形,則是連規劃都沒有的情況下,以「預定買賣契約書」,用俗稱的白單進行銷售。

「潛銷與超潛銷對判斷行情產生很大的影響」,章定煊分析指出,首先是會影響銷售率及市況的判斷,許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至包括超潛銷期來達成的,再搭個開案前幾戶的優惠價,所以創造熱銷的假象一點都不難

其次則是價格判斷的問題,章定煊說,這樣一來,消費者容易錯認相關的銷售數字達成是開案時的成交價格,事實上許多的簽約價都是在「早鳥價」或「超早鳥價」完成的,整個市場行情會比我們判斷的稍低一些。

 

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 邱怡萱)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/186064.html

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還沒開案就賣光? 學者揭熱銷真相

好房網News編輯唐主桂/綜合報導

預售制度是台灣相當特殊的銷售模式,在取得建築執照後,就可以開賣,不過其實還有另外一個模式,讓預售屋市場經常出現一開案就熱銷的假象,也讓銷售率和價格判斷上出現了問題。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書寫到,許多案子都不理會「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。」的規定,在案開跑前,就開始利用「購屋預約單」,以「早鳥價」開始進行銷售。

許多建商會在取得建照之前,就開始進行房屋銷售。示意圖/好房網資料庫照片施工 工地 建案 新店裕隆城 (好房網NEWS林美欣攝影)

而建商會在開案時,以比早鳥價高的價格開案銷售,對自住客來說會覺得買便宜了,對投資客來說則可以產生很大的槓桿作用,有非常驚人的投資報酬率,這就是所謂的「潛銷」。

章定煊更提出「超潛銷」的概念,表示建商透過社群網站管道,發佈建案的資料,預告將要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,也許配上比早鳥價更優惠的「超早鳥價」。第二種情形,是連規劃都沒有的情況下,以「預定買賣契約書」,也就是俗稱的白單進行銷售。

這種情形,章定煊認為會對於判斷行情產生很大的影響,第一個是影響銷售率及市況的判斷,許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至包括超潛銷期來達成的,再搭個開案前幾戶的優惠價,創造熱銷的假象一點都不難。

第二個則是價格判斷的問題,我們容易錯認相關的銷售數字達成是開案時的成交價格,事實上許多的簽約價都是在「早鳥價」「超早鳥價」完成的,整個市場行情會比我們判斷的稍低一些。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/155791243068.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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