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好房網News (2020-09-25 18:33)

好房網News記者張庭甄/綜合報導
 
買房議價考驗著雙方的談話技巧,許多民眾會查詢實價登錄,以周遭行情價去談,但如果賣方說價格已經是底價了,又該如何繼續往下砍呢?專家表示,如果房子附近有競爭個案,就有機會得知底價的真偽。
 
一名網友在網路論壇《Mobile01》表示,最近看到一間新透天厝,售價約2780萬,優惠價2580萬,與代銷議價後得到底價2300萬,但查詢內政部的實價登錄顯示,該地段5年內的透天,每坪單價約22至24萬,所以希望價錢能在2100~2200萬之間成交,但不知道底價還能不能再往下殺?
 
專家表示,若房子附近有競爭個案,有機會得知底價真偽。示意圖/取自PhotoAC
買房,房仲。圖/取自PhotoAC
 
許多網友提出不同的殺價方法,「如果能找到賣出去的鄰居問最準了,有時候建案喜歡,但真的慢一點是會被買走的」、「請媽媽出馬,每天開啟碎碎念模式攻擊」、「出的價格不低餘行情的時候,要堅守價格,如果2100是市價的話,不出一個月就叫你去簽約了你放心,如果等不到電話,就是價錢真的出太低,價錢慢慢再加上去」。
 
更有網友認為,雖然銷售員說價格是底價,但事實並不是如此,「底價一定不會從銷售人員口中講出,如果你夠厲害出價很準的話,最底價一定是從你口中講出。所以從銷售人員口中給的價格,你接受而成交的話,這絕對不是底價,切記」。
 
房產專家張欣民對此表示,代銷公司的權限只能到底價,至於他說的價格是不是底價,只有業者知道,除非剛好房子附近有它的競爭個案,就可以去詢問他們,因為他們都是業內人士,比較了解業界的動態,或許能從競爭個案得知底價的真偽,至於能否殺到他們說的價格,也就不一定了。
 
另外,如果剛好有親戚朋友認識建設公司的老闆或是高層,就能去證實代銷說的底價是不是真的。若代銷說的確實是底價,也許能因認識建設公司的人,房子價格有機會再往下降。
 
至於在案場看到心儀物件,該如何議價呢?張欣民指出,可以到實價登錄查詢附近標的物的價格,再往參考價格殺價,另外就是去看基地本身是否有瑕疵,能當作殺價的藉口,也可以看看物件周遭有沒有嫌惡設施,像是電線桿和電塔等等,都可以當成議價的重要工具。
 

https://news.sina.com.tw/article/20200925/36445298.html

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投資客瞄準預售屋下手?學者:這是很嚴重的問題

好房網News記者林和謙/台北報導
國內房市在五月疫情趨緩後,買氣漸漸回溫,加上市場資金熱絡、利率低,讓房市交易具備動能;不過投資客、投機客短期操作情況也很明顯,永慶房產集團業務總經理葉凌棋就提到,現在很多投資客都鎖定預售屋,導致預售屋火熱。對此現象,房市學者認為,這是很嚴重的問題,投資客的炒作、賺價差,會導致年輕朋友更辛苦。
在市場熱錢充沛、低利率環境下,國內的自住、換屋、置產等需求都強勁,帶動房市熱度上升;葉凌棋指出,今年與2019年同期相比,預估交易量成長3%至5%,全年房市交易量上修為30.9至31.5萬棟間,交易量可望創6年來新高。
很多投資客都鎖定預售屋,對此現象,房市學者認為,這是很嚴重的問題。示意圖/好房網資料照
總統大選結果出爐,消費者消除不確定感,建商及房市專家給出最新的房市走向。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
看好房市前景,但投資客、投資炒作現象也持續存在,葉凌棋提到,現在很多投資客或投機客,都鎖定預售屋去操作,讓預售屋火熱程度可能比中古屋還熱。
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,目前市場熱錢太多、資金充沛,讓預售屋「轉紅單」手法又慢慢變多,代銷公司與投資客操作保留位置好、視野好的樓層與產品,利用潛銷期操作價格、後續再以更高價賣出賺取價差。
這樣的操作手法,對於口袋深、高資產族群可能沒有多大影響,他們以較高價格入手喜愛的產品,也覺得值得;莊孟翰說,但如此的炒作讓房價處於不合理的程度,墊高整體房價,就算目前房價太高,但有些年輕族群、小資族又怕未來買又更貴,所以就進場購屋,房貸、自備款負擔起來都會相當辛苦。
對於目前政府實施實價登錄政策,莊孟翰建議,應讓實價登錄落實得更徹底,讓交易資料更為透明,民眾才有清楚又安心的資訊可以參考。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/182374271903.html

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都要簽約了才發現交屋款只有3萬 網勸:高機率地雷

好房網News記者王惠琳/台北報導
台灣房市回溫,建商也把握機會大舉推案,不過卻有消費者上網發文,表示本來都已談好要購買一間預售屋,要簽約時才發現交屋款竟然只設定3萬元,詢問建商後也不願提高款項,讓他忍不住抱怨:「這會不會太誇張了?還是說是現在的常態?」
原PO在PTT上發文後,網友一面倒勸退,「不要買最大」、「2-3%還差不多,3萬完全不考慮」、「去檢舉啊」、「高機率地雷,蓋爛了3萬打發你」。不過也有網友分享自身經驗,「最近看的預售都是5萬,提出質疑也沒啥用」。
交屋款只剩3萬建商卻不願更改?即使已簽約都可向消保會申訴。示意圖/取自pixabay如果在準備住進新屋的時候,社區管委會卻通知,每個新住戶都必須先繳交3萬元的管理費,這個時候到底該不該交呢?示意圖/圖取自pixabay
消費者購買預售屋的付款流程,除了銀貸、訂金、簽約金,還有開工款、施工期間款項及交屋款。房產專家Sway過去在「好房網TV」上提醒,若合約中出現「交屋款5萬」相當不合理,意即當銀行撥完款後,建商的權利只剩5萬,但對於建商來說,5萬只是零頭而已,官司一堂就要5~10萬,交屋款至少要求5%才合理。
交屋款到底該設定多少才合理?在內政部預售屋買賣定型化契約上有明確規定「雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」
消保處簡任秘書陳星宏說明,這是在進入交屋階段前,為了保障消費者權益的規範,陳星宏表示在建商完成修繕、複驗合格後,才需要交付交屋款,而不得因有修繕必要作為拒絕交屋的理由,就違反了該項規定,因此也是違法的。
不過即使是合約上明訂交屋款5%,也要實際確認拆款表上的金額,就有網友分享自身經驗,這名網友表示,當初簽約後看到拆款表,才驚覺交屋款大約只佔總價的1%多,詢問代銷後得到所謂的5%是「自備款的5%」的回覆。這名網友向消保會提出申訴後,建商才派人與他磋商,最後成功協議移動其他自備款到交屋款中。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/209992270860.html

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2020-09-14 14:06:43聯合新聞網 綜合報導
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網友詢問買預售屋若房價下跌怎麼辦。 pexels
網友詢問買預售屋若房價下跌怎麼辦。 pexels
 

 

許多建案在完工前都會先賣預售屋,然而有時完工後房屋價格反而下跌。有網友好奇詢問,「如果買了預售屋結果房價下跌買貴了,那不是連這一個價格低廉最大的優勢都沒了嗎?」其他網友則表示,「很多預售屋都是亂喊價,等到沒人買再降價,預售唯一的好處是可以分期付頭期款」。

有網友在PTT發文詢問,雖然許多人建議不要買預售屋,但預售屋最大優勢就是價格相對便宜,不過部分預售屋的開價卻比附近新建案的房價高很多,卻仍可完銷,也曾聽說預售屋不二價,「如果買了預售屋結果房價下跌買貴了,那不是連這一個價格低廉最大的優勢都沒了嗎?」

其他網友則表示「預售屋很多都亂喊,沒人買再降」、「預售屋優勢不是便宜吧,是不用一下就拿兩成頭期出來」、「預售屋哪裡價格比較低,都比成屋高」、「很常見啊,因為你預售的時候就比鄰居貴了」、「預售屋本來就是最貴的」、「預售唯一的好處是可以分期付頭期款吧!」

https://house.udn.com/house/story/5887/4858598?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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房產網 
李珮雲

預售屋轉賣理由都一樣?內行曝暗黑真相:爽賺幾十萬(示意圖/達志影像) 預售屋轉賣理由都一樣?內行曝暗黑真相:爽賺幾十萬(示意圖/達志影像)

買房動輒花費百萬千萬,預售屋擁有頭期款可分批繳納和格局能依買家需求客變等誘因,受到不少民眾青睞。不過日前就有一名女網友透露,近期發現不少人買了預售屋後又要轉售,且轉手理由大同小異,讓她不禁好奇究竟是實話還是銷售話術?貼文一出隨即掀起熱議。

原PO今(11日)在臉書社團《買房知識家(Q你的A)》PO文指出,「為什麼很多人買了預售屋,又要轉售呢?原因大多是去國外工作,或是工作因素… 真的都這麼剛好嗎?還是還沒蓋好就這麼好運氣了?」

貼文一出隨即掀起網友熱議,眾人一面倒認為,絕大多數是投資客「話術」,直言「這手法老舊到不行了」、「賺紅單價」、「80%轉賣都是投資客,有了頭頭期款就入手,等要驗屋前賣出去,只要一點點合約手續費」、「有利可圖,賺預售和成屋的差價」、「轉紅單,不用一年預售屋蓋好前再轉手賣賺個幾十萬」、「賺價差才是鐵的事實」、「技術不要太差至少都能賺10萬以上,比股票當沖好賺,又不用看盤」。

不過也有人認為,預售屋蓋好前有許多變數,「有些是品質或跟原本簽定的東西上有落差」、「要不然就是買給小孩住,小孩不要住」、「疫情突然被裁員…很多原因,了解這個沒意義」、「朋友轉售是因為夫妻離婚了」、「看到更好的物件,或者發現錢不夠」、「有時是快蓋好了,才發現『這麼小間啊!』趕快賣」。

文章來源:Facebook/買房知識家(Q你的A)

https://house.chinatimes.com/20200914003366-264401

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新竹縣政府近期接獲民眾投訴,位於竹北市自強南路與光明六路口的建案代銷人員要求先付訂金才同意給空白契約書帶回審閱。 圖/新竹縣政府提供

新竹縣政府近期接獲民眾投訴,位於竹北市自強南路與光明六路口的建案代銷人員要求先付訂金才同意給空白契約書帶回審閱。 圖/新竹縣政府提供

竹北市房產交易熱絡,新竹縣政府接獲投訴,有建案代銷業者以先占位訂購才能保住原有價位說法,慫恿看屋者先付10萬至20萬元簽約金或訂購金,才能帶回空白契約書審閱,消保官靳邦忠說,審閱契約不須先付訂金,代銷業者違反消保法,到案後同意限期改善,並承諾再有違失願接受所收受訂金3倍罰款的重罰。

 

靳邦忠說,民眾投訴代銷業者強調先付訂購金才有購買誠意,才能帶走空白契約書,但事後不願購屋訂金即遭沒收,若要磋商修改契約內容,因契約書註明「須經建設公司同意訂單方可成立」,代銷業者會以消費者「難搞、意見太多」為由拒絕簽訂後續契約。

靳邦忠說,代銷業者到縣府陳述意見,否認沒收訂金,但坦承有其他違規情事,允諾立即改進,會遵守無條件提供契約審閱期、税規費分配標準等,如再有違失願接受縣府以所收受訂金3倍罰款的處罰。

 

縣府地政處長魏嘉憲說,內政部公告預售屋定型化契約應記載及不得記載事項,明訂必須給消費者5天以上的審閱期,主管機關得隨時查核業者使用定型化契約單情形,違規者經限期改正而未改正者,可罰3萬元至30萬元,再次限期仍未改正者,罰5萬元至50萬元,並得按次處罰,縣府會利用假日熱銷時段加強查核。

 

靳邦忠說,業者若一再違規影響正常交易市場, 將移送公平會裁處,足以影響交易秩序可罰5萬元至2500萬元,如不改善最高可罰5000萬元。

 

https://udn.com/news/story/7324/4815467?from=udn-ch1_breaknews-1-cate3-news

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2020-08-10 16:43

 

買房送裝潢到底划不划算?(圖/取自youtube)

買房送裝潢到底划不划算?(圖/取自youtube)

市面上,有些一手房建案推出的行銷策略訴求是買房送裝潢,標榜一條龍的服務,只要順利交屋,買方就可以即刻入住,用這樣的口號來吸引消費者,這樣的產品到底可不可以下手,是很多人一直很糾結的問題。

普遍來看,開發商習慣的運作方式就是所謂的標準配備,也就是俗稱「標配」,雖說標準不一,但還是有規律可循,簡單來說,就是把屋內現場的部分空間配置好,像是:

浴室:淋浴間、面盆、鏡子、五金水龍頭、地壁磚、櫃體

廚房:工作台、洗碗槽、五金水龍頭、洗碗機、烘碗機、瓦斯爐 or IH爐、電器櫃

客廳、房間:地板(80*80cm or 60*60cm拋光石音磚)、牆壁油漆

大多數的時候,開發商是不願意含裝銷售,因為帶裝修的房子會比標配來的難交屋,結構體階段,開發商會陸續進行裝修房的統一發包,後面會發給一至二家的施工團隊執行,實際狀況要視案量大小而定,但不管怎麼說,不管發給幾家廠商施作,每個施工團隊都會分到很多間房子,品質能不能維持還要看開發商的監工狀況。

如果遇到裝修房的完工品質不佳,對於開發商來說,是一件非常棘手的問題,因為會攸關買方是否願意交屋,假使發生重大瑕疵造成交屋的延遲,就會影響房款入帳,所以算是有點吃力不討好。

既然這麼麻煩,為什麼要帶裝潢銷售?大部分都是開發商為了要把產品價值給往上拉抬,增加所謂的「價值感」,這樣的產品通常都存在一個通病就是單價會比較高,所以藉由裝修來賦予更多的價格彈性,實價登錄上的價格也會漂亮些。

買方一般都不會知道,實際的裝修的價金是不是跟帳面上數字的一樣,而中間的價格差額,就是開發商用來彌補房價與市場行情價的最佳利器。

這樣的產品在早期比較容易在首購族型的產品看到,但在近期很多台北市市中心的豪華小宅也開始出現此類的行銷配套,其中的裝修價差就會來得更大,首購族產品的裝修價很多單坪都是3-6萬左右,而豪華小宅有可能會到單坪10-20萬左右,有時候還會更高,當然,這樣的價格有可能是包含一些高檔傢具。

裝修房有很多細節藏在魔鬼裡

裝修房有個痛點就是裝潢風格幾乎不能客制化,最多就是選幾種風格讓買方去挑,所以對於未來家裡裝修有很多想法的客群就可能不適用。

但認真講,我並不認為裝修房不可以買,最後還是要回歸消費者的需求,如果你對未來交屋後的一些裝修事宜感到困擾,像是找設計師、監工這樣的雜活,對你來說是個負擔,畢竟現在的年輕人都常因為工作加班,買房與裝潢又算是比較低頻,需要認真學習的地方還有很多。

況且,開發商雖然有可能會從裝修中隱藏一點水分,但最後的費用,基本上還是會比你出去外面找設計師與裝修團隊來的便宜,畢竟換作開發商,同一種房型只要設計一次,剩下的就持續套用與複製,施工又是一次性發包,社區量體越大,成本越是低廉,反觀,客戶自己找的設計師與施工團隊就沒有價格上的優勢,另外,還有一個最重要的利多,就是裝修金額是可以跟房子一起貸款,緩解更多裝修款的負擔,何樂而不為呢?

所以,只要房價不要落差太大,裝修風格又符合你對未來的想像,開發商的產品質量與售後服務又有口碑,那麼這樣的產品還是可以考慮入手。

作者介紹│雜魚

從小不愛讀書,偏偏生來愛財,所以跑進房地產,這邊是我的工作流水帳,藉由文字書寫,來強化自身的邏輯思辨,順便記錄一下今天又摸了多少魚。

本文經授權轉載自方格子(原標題:買房帶裝潢可不可以買?)(相關報導:買房該選大社區還小社區?內行人揭「最宜居戶數」:先檢查這2個地方更多文章

https://www.storm.mg/lifestyle/2930146

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2020-08-06 18:45

7月的預售屋推案強勁,有700億左右的案量,因為資金氾濫,預售屋再次出現「轉售風潮」!不過房市回升,帶動了房價愈漲愈高,就有專家警告如果再熱下去,房市在兩、三年後會有較大變數,可能提早結束榮景。

銷售人員帶看室內格局,7月預售屋推案強強滾,隨著低利資金氾濫,預售屋再出現投資轉售風潮。而開價方面不只議價率持續縮小,還愈漲愈高一去不復返,專家形容房價就像變了心的女友。
住展雜誌研發長何世昌表示:「今年的房地產為什麼說像極了愛情,因為它讓大家變幻莫測,真的是若即若離,原本大家以為要跌價買,現在反而要追價買讓大家覺得真的是非常錯愕。預售屋它通常都是房地產價格的領頭羊,那如果預售屋轉售的風潮,它變得更普遍的話,它會把房價上漲的力道,再進一步地推升。」
代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,連五個月上揚,而且七月又創今年新高。專家點出,房市回升已經是現在進行式,處於「小陽春」行情。
房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示:「技術層面是小陽春行情,你漲個兩成到三成這是OK的,就是說這個循環,大概漲幅不會超過3.40%,但是假如你在這兩三年當中,因為QE的關係 資金利率的關係,它把漲幅推得過熱的情況之下,包括股價、包括房市,就會有金融泡沫產生。」
專家示警,房市兩三年後會有較大變數,可能因為過熱,提早結束多頭榮景。而李同榮也提到,房價會漲,利率低並非絕對因素,即使政府出手調稅率打房,也抵擋不了市場機制。
房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示:「因為稅制是中性的,它假如是你在調高稅制的過程當中,沒有謹慎的時候,它當市場在熱的時候,它是會變成是加速它的漲幅,所以它是漲時它會助漲,但是它跌的時候,就可能會落井下石,就會助跌。」

李同榮認為,光靠稅制的反作用力道大,因為房價有多達30幾種變數,只是未來房市勢必會有過熱現象,政府是否出手介入,成為接下來房市的觀察重點。

(記者 高昱晴、喬大龍/台北報導)

https://www.ustv.com.tw/UstvMedia/news/112/20200806A120

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中時新聞網 
新莊今年推案量與成交量呈現量、價齊揚,可算是死而復生的代表區域之一。(葉思含攝)

新莊今年推案量與成交量呈現量、價齊揚,可算是死而復生的代表區域之一。(葉思含攝)

據住展雜誌統計,今年截至7月20日為止,北台灣完銷建案數量已達69個,預估今年全年完銷建案數量將可望大增至130個,較去年成長46個,且連續4年正成長,年增率近5成5。專家表示,目前市場出現「預售案吃飽,成屋案吃土」的極端現象。

住展雜誌研發長何世昌表示,完銷建案數量多寡與增減,與房市景氣好壞呈現正相關;而今年完銷建案數量大增,主要是資金行情推升投資、置產需求,因投資置產族群購屋決定速度較快,當這類買盤比例擴張時,完銷建案數便會有感上升。

近年完銷建案數於2016年降至最低點,隨後逐年走升,今年完銷建案數量可望一舉突破百件,達到130件左右,是繼2014年以後、完銷建案數再度重返百件大關。由於剛性需求購屋考慮期長,當投資客消失時,建案若只靠剛性需求,則銷售期會明顯拉長,當年度完銷建案會大幅壓低。但當投資置產族回來以後,完銷建案數會明顯成長。

北台灣完銷建案數量統計
北台灣完銷建案數量統計

在台北市的部份,上半年完銷建案大多集中在蛋白區,尤以大同區3個、內湖區5個最多。何世昌分析,大同區近年在西區門戶計畫、雙子星開發案帶動之下,當地置產族信心強勁,再加上市中心高房價推擠而改至大同區購屋的自住客,建案銷售速度加快,又以區段條件佳、正臨主要幹道上的建案銷售表現的較好,而完銷案幾乎都在南大同,北大同因題材性較弱,市況不如南大同出色。

內湖則是受惠於電子科技業景氣暢旺,內科園區客剛性需求與投資置產族同步湧現,建案完銷數量勇冠台北市。較特別的是,路段較偏的新明路一帶,以往建案銷售期較長。但今年因內湖鬧區房價拉高,購屋族轉至房價相對便宜的路段買房,新明路建案銷售速度反而突飛猛進,已有「大道東」、「崇偉南京S2」等兩個建案完銷。

新北市雖然目前只有12個完銷案,稍遜於台北市,但銷售近尾聲的建案數卻相當多,預期下半年完銷建案數將快速增加。至目前為止,完銷案最多的行政區是新莊,有「璽園」、「天玥」、「台信享樂事」等3個建案完銷。新莊前幾年房價一度慘跌,但在低點承接的買盤出籠後,今年推案量與成交量呈現量、價齊揚,可算是死而復生的代表區域之一。

宜蘭地區完銷建案數雖有7個,但悉數為案量5億元以下的小型建案,市況還不算大幅好轉。基隆今年市況持續在低檔盤旋,推案數量極少,完銷案數則還沒破蛋。桃竹地區完銷建案數量相對較多,其中桃園完銷案數量最多的是觀音區,共有4個,其次是八德有3個。觀音推案主要分布在觀音工業區周圍與草漯重劃區,工業區周圍以投資型套房最搶手,而草漯重劃區今年最熱賣的產品是低總價的電梯型小坪數公寓。

北台灣縣市完銷建案數統計
北台灣縣市完銷建案數統計

新竹縣市今年來竹北、東區、北區等地市況都好得驚人,而完銷建案數較多的是竹北,共有4個,其中「富宇淳瀞」、「惠宇謙和」、「坤山安境」銷售期都沒超過一個月,房子搶手程度令人咋舌。何世昌指出,今年房市表現雖然不錯,但個案銷售狀況差異極大。以完銷案來說,完銷案量超過8成都來自於預售案,不到2成是新成屋案,顯示自住客購屋行為仍較為保守,以致於成屋銷售較鈍,反觀投資性質較高的預售屋案卻非常搶手。因此,市場上「預售案吃飽,成屋案吃土」的極端現象仍舊存在。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,今年房市一反市場預期受疫情干擾會受到打擊,反而在像內需企業主生意爆好,或其他不受疫情影響資產的購屋族群,紛紛持續出手,不過以去化不錯的台北市內湖、大同區,新北市新莊區,以及桃園市的觀音區,都不是高價碼地段,即便有區域建設利多話題,仍可看出剛性買盤在房價走穩現況下,改往親民板塊移動,而投資族群也以避險價位為主,買氣熱度顯然蛋白、蛋黃兩樣情。

(中時新聞網)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200730004576-260410?chdtv

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房子還沒蓋好就全賣光?專家揭話術背後真相

好房網News記者王銘紳/綜合報導
房屋銷售業者為了把建案推銷出去,會用一些千奇百怪的行銷手法。有網友在PTT表示,他去逛正在蓋的建案,發現有些預定地,房子都還沒開始蓋,就已經全部完售,讓他不禁好奇,是真的全部賣光了,還是這是建商的銷售手法?
文章貼出後,網友們回應,有些建案是真的賣光,但多數其實根本沒賣完,是銷售人員的一種噱頭,並紛紛打出各種常見的話術,「僅剩一戶」、「剩下最後兩戶了,然後停車位都任選」、「我們這裡很熱門,一下推出就賣得差不多了」、「剩下最後兩戶,剛有客人預訂,我特別保留給你」。
房屋銷售業者為了把建案推銷出去,會用一些千奇百怪的行銷手法。示意圖/pixabay
社區大樓擁有公設和物業公司管理等好處,吸引消費者購買入住,但同時也有人認為社區規範太過嚴苛,讓生活變得像在考試。示意圖/pixabay
房產專家Sway曾在好房網TV直播節目中,公開房屋銷售人員的話術,他提到有一些話術,讓想買房的民眾可能會因為房屋銷售人員的「滿嘴好話」而下手,像是有些銷售人員會強調投報率的建案,客群目標大多鎖定在「包租公」,廣告會強調「收租超越定存5倍」等行銷手法,Sway表示,這些廣告強調的大多是「毛投資報酬」而非「淨利」,買客若只在意收租利息,卻忽略整體價格恐怕有買貴的問題。
Sway還提到,很多投資客知道在重劃區的第一個案子,有較大機會能賺錢,因此容易被銷售人員誘惑,「搶第一賺錢」、「這個建商是在地有錢人」「轉手也賺租人也賺」,不過Sway強調,也許有人早期在重劃區有賺到錢,但現在要在重劃區賺到錢難上加難。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/197063265041.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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買房是人生大事,除了考量價格、地點等條件外,選擇購買新成屋或預售屋,也有不少眉角要注意,住商不動產企研室經理徐佳馨說,買預售屋常碰到施工品質不佳、交屋後屋況不如預期等風險,建議購屋人秉持3大原則,才能避開不理想的物件,買到優質好房。

買預售屋優點 緩繳自備款、可客變

買預售屋有其風險,但也有一些優點,徐佳馨說,買房前須備妥自備款,但買預售屋時,不用一次拿出大筆自備款,可將費用分攤成2、3年慢慢繳,只要施工期夠長、夠穩定,就能較為寬裕地繳交工程款。

需要注意的是,購買預售屋後,最好能先準備好房屋總價15%以上的費用,以因應日後的付款需求。

此外,因購買預售屋時,房子還在施工,若購屋人想在原有的格局上做改裝,也就是所謂的「客變」(例如:浴室不要浴缸、廚具色系更換、水電網路的管線位置等),只要不影響結構安全,通常建商都會願意幫忙,有時甚至不加收費用。

不過,不少人仍對買預售屋抱持疑慮,原因不外乎無法掌控施工品質、工期不定、只能憑樣品屋和設計圖,想像未來房子格局,往往房子完工後,會與想像有所落差。

另外,購買預售屋時,也很怕工程期忽快忽慢,導致短期內需繳交數筆費用,此時就有「斷頭」之虞;因此,在預售屋尚未完工的狀況下,買賣契約必須明列開工、完工、交屋日期,以及各項費用的繳納時間,建材廠牌、規格和等級,也須列在契約上,以免日後發生不必要的糾紛。

買預售屋的「3大原則」 好建商、白紙黑字、履保機制

買預售屋須做好風險控管,徐佳馨說,若能遵守下列3個原則,有助減少與建商發生糾紛的機會。

首先,最重要的是「挑選好建商」,建議民眾在購買預售屋前,先打聽建商風評和產品口碑,因為好建商會信守承諾,用好建材、不偷料,還能確保施工品質;此外,建商擁有健全財務體系,才不會發生房子蓋一半,就周轉不靈的狀況。

其次,「白紙黑字」的承諾。徐佳馨說,無論預售屋或一般房屋的買賣契約,都須載明土地座落地段、地號、持分比、棟號、樓層、戶號及坪數的資訊,建商還需將建造平面圖附在契約裡。

有時在案場,銷售人員可能會口頭承諾,給予消費者額外優惠,卻不願意寫入契約中,甚至會以「根據規定我沒辦法這樣寫,但我們公司這麼大,保證說到做到」等話術,來說服購屋民眾。

不過,一定要記住「口說無憑」,包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾,一定要在契約上載明,免得事後橫生糾紛。

徐佳馨也提到,從買屋到交屋,可能歷時多年,容易產生認知混淆的狀況,建議買預售屋的民眾,將銷售DM留下,有多少版本就收藏多少版本,因為從法律角度來看,這些文宣廣告也被視為契約的一部份,

另外,在契約內,「公設比及項目」、「私有面積及項目」也應條列清楚,才不會在交屋後,因與建商的認知差距,而大興訴訟。

第3個原則,是留意「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,徐佳馨解釋,內有規範履約保證相關條文,而履約擔保機制分為兩大類,一為內政部同意的履約保證方式「不動產開發信託」,另一則為替代性履約保證方式,由買賣雙方擇一採行。

其中,替代性履約保證有4種選項,包括建商未能如期交屋時,將由金融機構如數返還消費者已繳納價金的「價金返還保證」;由賣方與受託機構簽訂信託契約,按約定辦理工程款交付、各項稅費繳納等,以專款專用目的為主的「價金信託」。

另外,還有由兩家建商同業相互連帶擔保的「同業連帶擔保」及由公會主導,數家建商互相擔保的「公會辦理連帶保證協定」,都是在若建案無法交屋時,仍可保障消費者的方式。

不過,無論購屋民眾選擇何種履約保證,都要記得向建商索取價金信託或連帶保證的書面影本,且附在買賣契約書後面,未來發生糾紛時,才能有所依據。

文章來源:今周刊

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北市地政局在不動產登記統計,新增「建物第一次登記後30日內買賣移轉」類別項目,讓民眾掌握預售屋交屋狀況。資料照片
 

預售屋完工交屋潮,常造成當月該行政區交易量暴衝,被誤解為房市交易熱絡,台北市地政局即日起在官網的「不動產登記統計」,推出「建物所有權第一次買賣統計快查通」,用買賣登記件數,扣除該預售屋項目,較能反映當月房市實際狀況。

「建物買賣移轉登記」統計,反映房市成交量,其中含高比例的預售交屋,因此單純以該統計指標,無法實際揭露當期市場交易規模,以及房市交易的冷熱變化。
 
地政局土地登記科長洪慧媛指出,建案完工交屋當月,時常造成該區案量暴增,有民眾會誤以為買賣交易熱絡,其實統計資訊含有預售屋,多是1~2年前建商所售出的案量,因此單看買賣移轉登記,無法反映該月房市交易的真實情形。
 
地政局特別在官網不動產登記統計內,新增「建物第一次登記後30日內買賣移轉」類別,大多屬於預售屋,僅有極少數為取得使照後所售出的新屋,因此只要以買賣移轉量,扣除該類別,就能掌握新屋、中古屋的買賣狀況。
 
記者實際操作不動產登記統計,時間設定為2020年5月,行政區為文山區,分別勾選「買賣登記」、「建物第一次登記」、「建物第一次登記後30日內買賣移轉」,分別得到270、13、32件,大致上可解釋為有5月文山區買賣登記為270件,其中13件為新成屋,另外32件為預售屋,民眾就能更精準掌握房市狀況。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,買賣移轉確實會受交屋影響,若能將交屋數量排除在外,也更能看清交易熱度。不過北市近年推案少,交屋量也不多,但長期來說有個開始,也更能促進市場資訊透明與正常化。(楊明峰/台北報導)

 

https://tw.appledaily.com/property/20200616/NUIE553G4GU76523F7WWB7XI2M/

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2020-06-07 11:32

▲▼居家修繕,裝潢,施工,空屋,買賣房屋,居家安全,水電工程,油漆,抓漏,管線。(圖/記者周宸亘攝)

 

▲很多人想要客變所以才買預售屋。(示意圖/記者周宸亘攝)

記者黃可昀/綜合報導

不少人選擇預售屋會要求客變,例如變更建材或設備、重分配水電管線等等,最常見的就是變更格局。一名網友表示,最近看中一間預售屋,才剛開始蓋地下室而已,「但代銷說建商完全不接受客變,這點踩很硬」,這是他第一次遇到不接受客變的建案。

原PO在臉書社團《買房知識家(Q你的A)》表示,建商不接受客變的原因是,每次修改結構就得重新受審,萬一住戶的要求影響到建築結構,可能會導致工程延宕或執照申請卡關,所以完全不接受買家客變,「請問.. 大家也遇過完全不能客變的案子嗎?」

網友指出,雖然很多人買預售屋就是想要客變,但以建商的角度來看,每一次變更格局都會拖延到工程進度,如果動到結構還要重新送審,過程中會消耗掉時間成本,「建商要蓋的快,統一格局配線等等,客變送審都是成本。」

▲頭床櫃抽屜裡的充電線與插座。(圖/記者黃士原攝)

▲增設插座也算客變範圍。(示意圖/記者黃士原攝)

也有人透露,他們當初買預售屋是部分客變,只能增設插座、電燈開關等等,大方向的結構與格局則是不能更動,「我買的是可以客變,但是也是能動不多,就多插座跟開關增加跟調整位置,其他的沒什麼變了」、「我買的可以客變,只要不影響管線及主要結構」、「我買的就是不給客變的預售屋,換個方式想也是減少投資客跟保障住戶們的建築品質,也是很好。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,讓住戶有比較多空間客變是預售屋的優勢之一,除了改變格局,增設插座、換插座位置等等這些都算在客變範圍,基本上建商都會讓住戶小範圍客變,但改變格局這種大範圍工程就得看建商意願,購買前必須先「看清楚合約」,通常內容會載明客變規定。

https://house.ettoday.net/news/1726935

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北市稽查329檔期建案 不合格率竟達100%

好房網News記者李彥穎/台北報導
台北市地政局表示,今年受到新冠肺炎疫情影響,329檔期預售屋銷售情形冷清,看屋人潮少,但北市地政局納管的預售建案契約備查件數,至今已破兩百案,顯示建商推案仍有持續,因此地政局在3月25日至27日,聯合法務局、消保官及建管處到預售建案實地查核,沒想到稽查了6個建案,都有不合格的項目。
地政局表示,本次預售屋聯合稽查,總共實地查核6個建案,分別是璞真建設興建的「一方璞真」、將作建設股興建的「將作民生鉑月」、長虹建設興建的「松德長虹」、玖祐建設興建的「玖原青」、捷順國際開發興建的「敦南好好」,以及博德開發興建的「志榮BR4」。
台北市地政局在3月25日至27日,聯合法務局、消保官及建管處,針對329檔期預售建案實地查核。照片台北市地政局提供
台北市地政局在3月25日至27日,聯合法務局、消保官及建管處,針對329檔期預售建案實地查核。照片台北市地政局提供
其中在定型化契約的部分,只有「將作民生鉑月」預售建案契約已完成備查,現場查核也符合規定,但其他5個建案的預售建案契約都不合格。地政局表示,有些建案契約的應記載事項條款錯綜複雜,就連消保官審閱時也頻搖頭直稱不容易看,對一般人而言又如何看得懂。
台北市地政局長張治祥強調,針對上述建案定型化契約條款違反應記載部分,地政局業已要求限期改正,未來若限期改正而屆期不改正者,就會依照消保法規定,開罰3至30萬元;如果再次限期改正還是沒有改正,就會處罰5至50萬元。
此外,地政局公布資料也顯示,這次的查核,在「不動產經紀業業務」部分,六個建案全都不合格。
張治祥表示,預售建案的銷售現場屬「非常態」營業處所,經常可見代銷業者便宜行事,沒有真正地依規定辦理。本次查核發現「一方璞真」的代銷業者新聯昌廣告、「松德長虹」的代銷業者璞煦廣告、「玖原青」的代銷業鼎富廣告、「志榮BR4」的代銷業海悅開發,都沒有完成分設營業處所及經紀人員備查;另外「將作民生鉑月」的代銷業者信義房屋營業員,沒有全部辦理備查及公會證書過期;「敦南好好」的代銷業海沃創意行銷,經紀人未辦理備查。
張治祥表示,「松德長虹」的代銷業者璞煦廣告,雖已經地政局提前通知準備,但業者在現場仍未提供已簽約契約書、預購單等相關資料受檢。如果業者限期未提供,就會依照消保法第17條、第57條及不動產經紀業管理條例第27條、第29條規定,開罰3萬至30萬元。
張治祥也說,「玖原青」的代銷業鼎富廣告,不動產說明書與定金收據無經紀人簽章、廣告未註明經紀業名稱,這個違規部分也將依不動產經紀業管理條例規定裁罰。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/123708250871.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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交屋就跌價,認賠殺出最多可領回60%簽約金。(圖/彥星提供) 交屋就跌價,認賠殺出最多可領回60%簽約金。(圖/彥星提供)

疫情來襲,建商擔心預售退屋潮蠢蠢欲動,面對是否交屋的抉擇,專家建議,自用購屋者可向銀行申請延長寬限期,投資客若擔心房價跌幅大於利潤價差,可選擇不交屋、認賠殺出,最多可拿回 50 至 60% 的簽約金。

房市專家陳高超認為,若以及看壞房市認定還會跌價,可以試著拿出誠意與建商協商,告知困難,或許有機會拿回部分款項。以總價 1000 萬的房屋為例,交屋前,買方多半已付出總價 15% 金額(含訂金、簽約金及工程款)約 150 萬元,通常建商會扣除廣告與銷售成本,退回已支付金額的 50 至 60%,大約可拿回 75~90 萬元。據悉,竹科放無薪假的電子新貴就是採取這種模式退場。

若只是每月付款稍微吃力,但對地段未來三、五年後的長期發展還是看好,那就屬「短期套牢」,購屋客可以向銀行申請寬限期或延長房貸年限,都能有效降低每月負擔,未來等房價回穩到高於購入成本,就可考慮獲利了結,或繼續持有。

投資客最在乎的不外乎是能不能賺到價差,陳高超分析,若是以入手的預售案周邊跌幅已超過中古屋跌幅,就該當機立斷,認賠殺出,不要交屋,早點和建商談判,拿回部分資金比較實在。特別不是蛋黃區的地區,價格下修意味著打回原形,之前的價格都是炒作起來的,短期內不易盼到回升。 如果地段條件不錯、抗跌性佳,加上出租客源無虞、租金行情好,大可以不必認賠殺出,可以規劃長期出租,熬過房市低迷期。此外,若是在精華區捷運站點附近一次買進 4、5 戶小豪宅套房的投資客,則可以調控手上持有比例,留下 2、3 間,減壓財務壓力,以求解套。

https://news.cnyes.com/news/id/4458860

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公設比高就是賺到?他列出建商7種「愛的謊言」

好房網News記者呂詠柔/台北報導
許多人在看房時,會將重點放在「公設比」的部分,但有部分黑心建商,為了拉高房屋的公設比,時常編出一連串理由說服消費者,應該要怎樣判斷,才不會成了待宰肥羊?
公設比應該要多少才算合理?房市專家Sway認為,如果你的社區什麼設施都有,剛好自己也有這樣的需求,那公設比高一點是合理的,否則只要超過30%就算太高。而面對高公設比,他也列出建商常說的7種「愛的謊言」,呼籲民眾別輕易上鉤。
房市專家Sway認為,公設比超過30%就算太高。示意圖/好房網資料照
晴空樹一樓公設(好房網News記者陳韋帆/攝影)
1.一層一戶
Sway指出,一層一戶的公設比,本來就比一層兩戶的還多,因為一層一戶就等於整層都是你的,一層兩戶則是一人一半。假設把自家鞋櫃放置到門口,縱使一層一戶沒有影響到其他人,但也會因為礙於逃生而違法,所以這時候,就要衡量合不合法的問題。
2.公設項目多
建商喊因為公設項目多,所以公設比才高?Sway認為這是有可能的。有些建商為了營造公設豐富的感覺,會把很多設施放在一樓或公設層,有些甚至一到四樓都是公共設施,再加上建商還能搭上最近疫情的順風車。但這時候就要考慮到,這些公設到底會不會用到?
3.逃生規定有兩支樓梯
Sway表示,這是建商最常講的話,但有兩支樓梯就提高公設比,這絕對是唬爛的。有些豪宅什麼設施都有,也有兩支樓梯,但公設比都不會超過30%,所以這些都是話術,騙你上當。
4.機車位一戶一個
Sway指出,台北市建築法規定,每一戶都要有一個機車位,所以有些建商就會趁機將公設比拉高,但這樣的做法,實在是令人嗤之以鼻。因為小小的一格機車位,是能佔多少空間?因此用「一戶一個機車位」這個理由來說公設比高,這早就不是一個說詞了。
5.建材比較高級
Sway對此相當不解,認為建材高級跟公設比根本沒有關係,因此只要建商說出這個理由,那絕對是要騙你上鉤的。
6.有戶外游泳池
因為有戶外游泳池,所以公設比高?Sway表示,首先要注意戶外游泳池有沒有登記?沒有登記的話,算什麼公設比?
7.植栽很花錢,而且是綠建築
Sway表示,植栽這部份跟高級建材是一樣的,跟公設比沒有任何關係,綠建築跟公設比也沒有關係,都是建商騙人的話術。像是建商做綠建築有容積獎勵,可以賺一些坪數回來,很多時候都是建商賺走了大部分,吃虧的都是消費者。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/112634249452.html?utm_source=line

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※來源:好房網

預售屋制度到底便宜了誰?(好房網資料照片) 預售屋制度到底便宜了誰?(好房網資料照片)

內政部去年 5 月就將實價登錄修正案送請立法院,裡面包括了「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」兩項關鍵的房產資訊透明化規定,然而儘管執政黨居住正義喊的大聲,該項法案遇到選舉的敏感時刻,政黨不願意得罪房產相關從業者,該法就成了立院多數黨不願觸碰的禁忌,本屆會期通過的機會趨近於零。 為何「預售屋即時登錄」會成為建商及房產供給方要強力抵制的條款?因為按照現行法規,預售屋的銷售案件,只要在完工交屋後,才有進行交易價格登錄的義務,然而預售屋從簽約到完工交屋,期間往往隔了 1 至 2 年,這個時間上的空窗期,等於給了建商、代銷等從中做價的空間;至於對消費者來說,如果沒有「預售屋即時登錄」的規定,消費者要等到房屋交屋後,才知道 2 年前自己是不是已經成了建商抬價的冤大頭。

看的更遠些,預售屋制度其實只有在中港台三地才有的售屋方式,以目前台灣的法令,允許建商在取得建照執照後,就可以一面蓋房子,一邊賣房子,這樣的制度如果在房地產未來一片光明的背景下,消費者理論上是可以用現在比較便宜的價格,去買進未來預期會漲價的房產,也可以在合法範圍內,依據自己的居住需求,跟建商討論調整部分室內裝修內容的客變權力,並且監督建商施工時期是否有依圖施做;對於建商來說,預售屋制度如果搭配購屋者分段付款機制,則可以大大減輕開發商的資金壓力,理論上是個可以雙贏的機制。

但如果未來房地產市場價格下行機率較高時,此時如果能掌握充分價格資訊的消費者,不會想要用目前比較高的價格,去買一個交屋時市價可能已經下修的物件;但從建商的角度來看,越是不景氣的市場,越需要儘早從客戶端收到資金,所以建商更為傾向採取預售屋的制度,甚至拉長預售屋銷售時間,期盼能在開工前,能儘量拉高物件的銷售比例,在買賣雙方需求不同調的前提下,即時透明的預售屋即時登錄,等於給了消費者比價與掌握交易行情的利器,如此一來建商拉抬價格的空間就會被壓縮。

此外,預售屋制度等於是消費者在還沒完全看到房屋成品時,就必須付錢給建商的制度,先天上消費者就必須承擔比較多的風險,所以如果從保護消費者立場出發,如果政府連個「預售屋即時登錄」這種資訊透明化的基本公平都走的步履闌珊,那乾脆廢除預售屋的售屋方式,要求建商一定要在取得使用執照後,才能對外販售房產物件,這應該可以大大減少過去因為預售屋制度,而衍生出一堆的房產交易糾紛;也可以藉由拉高建商的財務門檻,淘汰一些財務狀況不佳的建商,避免消費者再度遇到建商蓋一半跑路,物件成為爛尾樓這種欲哭無淚的情形。

最後還是要提醒一下,確認區域房屋行情,跟確認自己的購屋預算額度一樣重要,千萬不要讓購屋後的房貸,吃掉家庭超過 1/3 以上的月收入,就算全球可能一步步走向低利率為主的經濟型態,不用擔心房貸會因為升息而攀升,但光是看著房屋市價不停下跌,繳給銀行的貸款卻一毛都沒少,心理跟財務上的壓力,恐怕會引發家庭成員的負面情緒,讓買房變成夫妻間失和的主因,這就真的得不償失了。

https://news.cnyes.com/news/id/4446346

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2020/02/20 18:19:00

鄉民中心/綜合報導

台灣房價居高不下,新成屋動輒千萬起跳,因此主打低總價的小坪數宅,近年逐漸成為搶手物件。不過,有網友發現,現在許多3房以下新屋,幾乎都只配備1套衛浴,然而3人以上同住,難免碰上同時要洗澡和上廁所的窘境。文章曝光後,不少內行人透露,因為建商主打低總價,導致實際坪數不足,就是所謂的「假3房」。

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▲房屋格局常會受限於坪數大小。(示意圖/資料照)

「為什麼現在一堆3房1衛的格局啊?」原PO今(20日)在PTT八卦板發問,指「現在建商怎麼賣一堆3房1衛的格局啊?如果家裡有3個以上成員,很可能會遇到同時要洗澡跟上廁所的情形吧?究竟為什麼很多建商都配3房1衛的格局呢?」

 ID-2417840

▲原PO發文徵求網友意見。(圖/翻攝自PTT)

話題引發討論,其他網友紛紛留言「小家庭很多」、「不生,最多生一個」、「大兩房一衛比較好」、「坪數少總價就拉低」、「3房至少2衛吧,主臥會做成套房,再一個客衛」、「認為台灣人也能接受」、「洗澡跟廁所,本來就要分開成兩間」、「也有三房三衛的,多看幾間就知道了」、「哪家建商這麼廢,講出來讓大家笑笑」。

 ID-2417841

▲貼文引發鄉民討論。(圖/翻攝自PTT)

另外,不少內行人也點出原因,指「房子小硬要做成三房,其實房間都很小」、「假三房那種吧,四房都假四房了」、「假3房,多是2+1小」、「你看到的應該是原兩房硬隔成三房吧」、「通常三房就會到二衛了,可能是2+1吧,或是所謂小三房之類的」、「坪數不夠吧,如果實坪有40幾坪大的話,通常可以再放一間衛浴在主臥室」。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=693426

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2020/02/22 04:30文/記者朱語蕎

低自備建案雖誘人,但要注意的地方也不少,千萬別因小失大。

近年房市大吹首購風,建商主推中小坪數產品,並鎖定首購族群,為了因應年輕人資金不足,紛紛推出優付自備方案,讓更多人買得起房子,但低自備、低首付背後,隱藏的問題也不少,專家建議,購屋前,要仔細評估自身經濟收入,切勿貪便宜貿然購屋,以防日後衍生出更多問題。

 

一般購屋可分為預售屋和成屋,若以貸款80%來說,預售屋付款方式常見為定金、簽約、開工等前期款項,開工後的工程期款,以及完工的使照申請、交屋等尾款,成屋則需準備全部20%的自備款,因此購買預售屋相對輕鬆,是不少資金不足的人選擇購買預售屋的原因之一。


前兩年房市景氣下挫,建商為刺激買氣,除了規劃入手相對輕鬆的首購宅,也打出輕鬆付款方案,常見的有:自備XX萬起、結構工程零付款、月付X萬元起入住,有些自備款甚至不到10萬元,讓許多想購屋的年輕小資族趨之若鶩,但現實真的有這麼好康嗎?其實輕鬆自備的背後,隱藏的問題也不少,以下列出5大注意方針,小資族購屋前務必仔細衡量。


方針1:低價並非最低單價

為求消費者目光,業者常會以超低自備款當作廣告訴求,但仔細發現,看板上的「自備XX萬」後方,都會加上「起」字,並不是每個人都能以最低金額購入,此外,低自備也並非低單價、低總價,仍要換算每坪單價是否合乎區域行情,且低自備方案通常難有議價空間,有時甚至比周邊其他建案還貴。


方針2:僅針對特定戶別

許多建案打出低總價、低自備,都僅限部分戶別,且車位價格另計,房型可能是社區中格局方位相對較差的,因此低自備不一定是賺到便宜,還是要看戶別是否符合自身需求;此外,購買預售屋也要注意市場狀況及景氣後勢,若預售屋完工後房價下跌,貸款清償又卡關,可能發生套牢狀況。


方針3:成交價被作高

住展企研室研發長何世昌表示,為了向銀行申請更高貸款成數,有些業者會透過假合約方式,將成交價格作高,倘若之後被銀行發現,可能會被要求繳回溢貸部分,衍生的問題相當多,還有觸法疑慮,民眾要自己評估。


方針4:公司貸是否無息

一般業者推出的低自備方案,多是以公司貸補足不足的貸款金額,所謂公司貸就是購屋者向建設公司貸款,少數會收取利息,這時就要注意利息收取方式和利率是否有偏高狀況。


此外,也有些購屋族因貸款不足,會另外向銀行申請信用貸款,信貸利率相對一般房貸高出許多,千萬別因求低自備而讓日後負擔加重。

一般低自備多是向建商貸款不足的部分,有些人則是會用信貸方式,但利率高,日後還款負擔大。


方針5:評估日後還款能力

自備款只是總價的一部分,以預售屋來說,中間還有工程期款,若沒有訴求工程期零付款,在動工後,還需準備一筆總價15∼20%的工程期款,完工後還有尾款要支付,這2∼3年間的施工期,仍需陸續支付不少款項,一定要評量好自身經濟條件。若是跟建商貸款公司貸,在交屋後就要開始繳交,多數在2∼5年間不等,有些會更長,對於購屋族來說,交屋後就得同時負擔銀行貸款和公司貸款,負擔相當大,最好在購屋後就先規劃好存錢計劃,試算交屋後的還款能力,才不會壓垮日後生活品質。


中古屋也有低自備 善用政府優貸方案

低自備並不僅限新建案獨有,若是本身信用條件佳,購買中古屋一樣能貸到高成數,此外,政府也提供優惠貸款方案,像是內政部推出的「購置住宅貸款」和「青年安心成家方案」,只要符合相關規定,都可二擇一作申請,前者每戶申請最高額度為220萬元,後者最高額度為200萬,另外還可跟財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款方案」搭配,最高貸款額度為500萬元,減輕民眾購屋負擔。

 

何世昌表示,目前低自備方案多是利用「公司貸」、「信貸」、「裝潢修繕貸款」、「銀行專案高銀貸」,或是以假合約方式來降低自備款,在各項低自備方案中,對消費者比較有利的是「公司貸」,因為大部份公司貸都是無息貸款,民眾可以節省不少的利息支出,但缺點是交屋之後要同時償還銀行貸款與公司貸款,還款會蠟燭兩頭燒,而另一種常見的「銀行專案高銀貸」則是業者與特定銀行合作,給予已購客較高成數的專案貸款,通常可以到8成。

不少新興重劃區主攻首購族群,在一片新建案中,以低自備訴求殺出血路。

https://estate.ltn.com.tw/article/9125

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 盧振池

最近全球發生新型病毒疫情,連帶讓各行各業的業績受到影響,在房地產市場方面,有極少數民眾才剛下訂、買了預售屋建案,卻在此時碰上疫情,深怕房價回檔、自己買貴了,於是想找建商退訂預售屋。房市業者表示,買了預售屋不是不能退,但是在退訂之前不但要冷靜思考,還要瞭解預售屋退訂的相關法令規定,才可以保障自身權益、避免不必要的購屋糾紛。


▲想退掉預售屋?相關法律問題得事先瞭解清楚才行。

  預售屋的退訂規則一切都得按照「預售屋買賣契約書」裡面的條文來走,法界人士表示契約書裡一定會載明買賣雙方解約、違約(例如買方退訂、或付不岀工程款、或建商的建材用料不實等等)的賠償方式,即然民眾和建商簽了預售屋買賣契約,就必須共同遵守裡面的規定,這也是為什麼每個房市專家都大聲急呼:民眾在簽訂這個買賣契約之前,一定要把裡面的條文看得很仔細。


▲買預售屋除了選地段、砍價格,也要關心相關的法令規定。

 除非雙方當初簽訂的契約書違反了政府的規定,那麼預售屋解約的賠償方式就可以不按照契約書的內容,例如買賣契約裡若是當初規定「買方違反付款條件、方式時,賣方得沒收房地總價款的百分之20,做為違約金。」但是依照內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約」明文規定,賣方沒收買方的違約金額,要以買方實際已付金額為準,而且最高不得超過房地價款的15%。


▲預售屋買賣契約書的內容如果違反政府法令,一樣是無效的。

 舉例而言,小華向某一建商買了總價1000萬元的預售屋,訂金、簽約、開工款外加部分工程款已經付給建商100萬元,現在小華擔心疫情擴大、房價下跌而決定解除這項預售屋的買賣契約,那麼最多就是拿不回這付岀去的100萬元,建商也不能再向小華要求補足預售屋總價款15%的違約金(另外的50萬元)。 


▲選擇工程零付款的預售建案,可以減少一點疫情干擾家庭的財務能力、難以付岀建案工程款的購屋風險。

 不過話説回來,此時對於想要退訂預售屋的民眾而言,最重要的是不要做岀錯誤的「退訂」決策!因為這一類突發而來的疫情可能來得快、去得也快,房價的起伏也常常是漲漲、跌跌,或許當預售屋的建案還沒蓋好,這種傳染性的疫情早就已經消失不見,説不定房價反而回升得比起跌點還高,冒然決定退掉預售屋會讓自己蒙受不小的損失,所以除非自己的財務因為疫情的影響而無力繳付預售屋建案的工程款,否則還是不要輕易退掉預售屋。

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