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買預售屋怕遇到「一屋多賣」?專家:還是等蓋好再說

好房網News編輯黃暐迪/綜合報導

花了上千萬買房,到頭來卻可能落得一場空?不少人第一次買房,決定先從預售屋下手,原因可能是因為自備款不用太多,只要按工期進度來繳款,相比之下跟每月都要付一筆房貸,有比較寬鬆的買房資金規劃,不過當然也存在著一定的風險。

最有名的例子像是位在基隆鬧區的「海吉市」建案,當初房子明明已經蓋好了,卻因為產權問題,其中有60多名的消費者共付了5億元,卻一直被延遲無法辦理過戶手續,甚至還出現誇張的「一屋六賣」情況。

示意圖。圖/好房網新聞資料庫

內政部公告修正的新版「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,明訂建材禁用「電弧爐煉鋼爐碴」。照片建築安全履歷協會理事長戴雲發提供

事件發生當時住戶表示,房子可以住,但是權狀卻拿不到,要找建商來解決卻是直接搞失蹤,受害住戶們只好透過法律訴訟途徑來討回公道。

對此,房市達人Sway也曾在 《好房網TV》分享買預售屋的風險,他說房價下跌時,建商容易因為財務問題倒閉,就算有履約保證金,也只是建商照規定行事;他也提到建商不降價並不代表他實力雄厚,有時是因為貸款太高而降不了,好比房子已經去抵押1000萬後,要他900萬賣屋,還得拿100萬出來還銀行,那他當然借錢也要等盤子上門,所以Sway認為要是想買房,還是等蓋房子好了再買!

買預售屋面臨這樣的狀況,雖說不是常態,但畢竟錢繳了,房子卻可能還沒有個著落,確實會讓不少人懸著一顆心,害怕要是有甚麼變化,一生積蓄就此賠光。

 

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https://www.nownews.com/news/20190815/3567234/

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不動產法律系列!買預售屋是「訪問交易」嗎?

買預售屋可以享有猶豫期嗎?多數民眾並不瞭解自身的權益。

 盧振池

 最近有一起法院關於「訪問交易」的消費糾紛判例,可以給下訂了預售屋、事後想要退訂的民眾一點啟發!一位民眾到展覽場所參觀傢俱展,接受了某個參展攤位的業務推銷,而刷卡下訂了十多萬元的傢俱訂金,但回家後覺得產品與需求不符,因此要求行使「七天猶豫期」權利而進行退訂(如同許多民眾付訂金、買了預售屋之後,回家後也可能會有退訂的想法)。


▲買預售屋可以享有猶豫期嗎?多數民眾並不瞭解自身的權益。 買房討論這邊加入> 買房討論

 不過,此民眾的要求遭到傢俱業者拒絕,業者給的理由是訂單上面已經有註明:「此專案活動優惠,因訂講商品尺寸、樣式已經確認,不可更改退換」(如同購屋的坪數、戶別已經確定),況且民眾是自行參觀、合適之後才簽約的,理當沒有猶豫期的權利。然而,法院最後仍然以此消費行為符合消費者保護法的「訪問交易」,保有七天猶豫期權利,因此判決業者應返還訂金給民眾。

購屋有猶豫期嗎?
 很明顯地,這個案例最大的分歧點就是銷售業者和法院,對於「七天猶豫期」的認知有所不同。法界人士表示,在消費者保護法裡所謂的「訪問交易」是指:賣方在未經消費者的邀約而在消費者的住所或其他場所,從事銷售而發生的買賣行為。由於這種訪問交易常導致消費者在無法詳細思考、判斷下,而買了不合適或不需要的產品,因此才會立法讓消費者對於這一種的交易情況,擁有「七天猶豫期」的權利保障。


▲購屋的總價很高,法院通常會從保護消費者的角度做判決。

 回到購買預售、新屋建案的身上!那麼民眾前往建案的接待中心而下訂金購屋,算不算是「未經消費者邀約、在其他場所從事銷售而發生的買賣行為」?如果民眾已經「很多次」來這個接待中心看屋、挑屋、和業者談價格,有明顯想簽約、買房子的動機時,這樣就不算是「訪問交易」;但是如果民眾只是因為建案的接待中心在廣場外面辦園遊會、吸引人潮,就被銷售人員拉進去買房子、倉促之際給了訂金,這樣就構成「訪問交易」的要件。


▲最好是有意購屋才去建案的接待中心,以免禁不起業者的推銷而給了購屋訂金。

 然而,對照現在民眾實際的下訂購屋情形,只要還沒有與建商簽訂預售屋買賣契約書,民眾都可以要求退還訂金,信譽卓著的建商也不致於給予太多的刁難。購屋民眾如果不放心,也可以在訂金單中註明「若簽約不成,需退還全部訂金」等字樣,以保障自己的權益。

https://news.housetube.tw/

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以同價位來說,購買預售屋分不同階段付款,消費者財務負擔相對輕鬆,理財專家提醒,留意各階段付款時間、金額才能保障自身權益,像交屋款比例應達總價5%算是比較有保障。
 
購買預售屋大致可分為定金、簽約、開工、工程期、交屋、銀行貸款等幾階段。House123網站執行長邱愛莉表示,除了銀行貸款之外,其他階段款項加總就是頭期款,其中定金、簽約、開工合稱定簽開,通常佔頭期款一半,以貸款8成來看,定簽開佔房價10%,更有部分建案降低購屋門檻強調低首付,可能定簽開僅數十萬元。
 
而工程期付款大致可分為3種方式,邱愛莉表示,第1種是按施工進度繳款,大多為地基完成就付款一次,接下來可能奇、偶數樓層完成就付款,別以為按樓層進度付款很慢,其實約1、2個月就要繳一次費用;第2種採按月固定付款,但此種方法較少建案使用,畢竟在不瞭解工程進度情況下繳費,對消費者而言較無保障;第3種是工程期零付款,算是建商給予特殊的購屋優惠,施工期間無需繳款,但落鷹架後則須一次繳清工程期款項。
 
至於稅金計算,《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,土增稅由建商負責,房屋稅、地價稅也都是以交屋日劃分,按比例建商結算給消費者,而契稅、印花稅則歸買方繳納。​(陳宥里/台北報導)

留意購買預售屋各階段付款時間點、金額,才能確保自身權益。資料照片

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180731/1401218/

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