目前分類:10 莊志成 (5)

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這些年「少子化」的問題經常在探討房市走向時,被擺上檯面上討論,最常見的論點是房地產需有足夠的人口做後盾,在這種立論基礎下,少子化總會被視作是一隻衝擊房市,令其價量表現都受牽制的灰犀牛。

但是,在討論相關議題的時候,我們不能忽略人口淨遷入這個數值帶來的購買潛力,從過去幾年台灣各地房市的差異化表現裡,也許可以摸索出正確看待人口與房市連動關係的持平論點。

我想說說這個話題的念頭,來自於前陣子不少人討論的內政部戶政司有關各縣市現住人口遷入、遷出登記這份報表,報表裡有個叫「淨遷入」的項目,其數字得自於各縣市總遷入人口減掉總遷出人口。

內政部去年在108年第7週的統計通報上揭露過全台六都民國101年至107年間淨遷入累計正成長人數,我們可以很清楚地從報表上發現那六年裡桃園市與台中市的淨遷入人口始終高居第一名與第二名。這個排名在最新的統計裡出現了一些變化,新北市已從第三名躍登為第一名,桃園與台中則各順勢退了一名。

換句話說,從其他地區遷入這三個都會的人口,減掉其遷出人口後,淨遷入人口數都大幅提高,其中桃園市與台中市的淨遷入人口已經連續十三年保持正數,為其房地產市場帶來豐沛的糧草與動能。

新北市2019年淨遷入人口較前一年增加3.8倍,原因不外乎前些年板橋江翠等重劃區大量推案後,新屋陸續交屋入籍,以及淡水輕軌通車,活絡了淡水當地房市等。隨著環狀線捷運分段陸續通車,新北市未來好些年應該都還能拿台北市的大量遷出人口「進補」,為房市加柴添火。

桃園市淨遷入人口成長多年不墜的原因很多,往年最重要的原因在於比價效應,在台北市與新北市房價飆漲的那些年,買不起兩地房子的民眾只能外溢到房價相對便宜的桃園置產,2014年桃園升格改制為直轄市,在來自雙北的推力與來自桃園市本身的吸力加乘作用下,桃園市一下子就成了個人口大吸盤,2015年桃園市的淨遷入還創下36668人的歷史紀錄,有如「桃園障礙」。桃園市長鄭文燦豪氣干雲發下宏願,稱十年內桃園人口將超越台北市。

 

我覺得桃園市人口能夠高速成長,還有三個原因,一是捷運綠線最快2026年就可以完工通車,「三心六線」的公共運輸建設也如火如荼進行中,二是桃園的生育補助等社福政策真的很吸引人,三則是桃園市中高階就業機會並不少,移居桃園後,你不一定還得選擇當來往桃園與雙北市的通勤族。

台中市多年來也都是中部各縣市的人口大盤,來自苗栗、彰化、雲林、南投的人口不斷移入,讓房地產交投始終維持相當程度的熱度,相信捷運綠線通車前後,北屯、西屯與單元一、二、三等新興重劃區等地還會有一波推案潮。不過或許是因為房價也高了,導致2019年淨遷入人口在連續四年破萬之後,也下滑到7482人,未來還需繼續觀察。

雖然在低生育率背景下,人口紅利會逐漸稀釋,但是人口遷移帶來的需求卻是具體且可以掌握的。面對少子化問題,業者自己要懂得因勢利導,尋找人口遷移帶來的機會點。對購屋消費者來說,房市短期內應不容易大漲與大跌,先摒除投機獲利的雜念,緊盯著人口移動的趨勢買一間好住好生活的房子,或許這才是應該遵循的正道。

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莊志成

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隨著台灣社經環境改變,高齡化、少子化及婚姻關係等變遷因素下,傳統家庭結構樣貌也出現變化,逐漸由過去的「大家庭」為主的家庭結構往「小家庭」靠攏,目前「小家庭」成為主力。

根據內政部人口統計資料顯示,台灣戶數呈現逐年增加的趨勢,但戶量卻逐年降低,由2010年的2.92人降至2019年的2.67人,台北市甚至每戶只有2.49人,顯示家庭觀念的改變以及少子化影響下,每戶2-3人就是目前家庭結構的輪廓。

那麼,在小家庭當道的家庭結構下,住宅規劃是否也隨著時代潮流與時俱進呢?一般而言,建商對於市場最為敏銳,在做新建案規劃時,勢必考量市場需求,設定符合房市潛在客群需要的居住空間。因此,觀察住宅使照的面積就能看出民眾居住面積的變化,從近十年住宅使照的平均面積發現,全台平均使照面積從2010年的56坪縮小至2019年的48.5坪,減少7.5坪。若從七都來看,台北、桃園與新竹縣市減少的面積都超過11坪,新竹縣市甚至十年間減少14.7坪,使照面積大縮水。

而十年前七都住宅使照面積都有50坪以上,除了雙北市低於55坪外,其餘五都面積在56.6至64.1坪之間,推究其原因,桃園以南過去傳統大家庭的家庭結構較常見,有較多房數的透天厝新推案占比高,但近年來家庭結構逐漸轉向,民眾結婚離巢或是出外打拼定居,購屋預算有限,總價較高、大面積的透天厝反而不符需求,通常以2房、3房電梯大樓為優先考量,或許這些都是讓住宅使照面積大幅減少的原因。

 

此外,隨著高齡化社會的來臨,長者的照護也成了青壯年族群重要的課題,讓民眾在購屋時,除了住宅本身品質、生活機能與周遭環境外,與「父母家的距離」也是重要的考量因素之一,要兼顧孝親與個人隱私的需求,子女與父母同住意願降低,「有點近又不會太近」的訴求較能吸引民眾目光,至於多近的距離最美呢?不少長輩認為「送一碗湯給子女不會涼掉」的距離,是既能保持神秘感,又能維持新鮮感的最佳距離,因此,同樓層、相鄰兩戶或同棟上下樓層的方式,保留各自空間但又能就近照顧,讓過去大4房的規劃產生質變,反而是2房、2+1房更受到購屋民眾青睞,也是未來新建案房數規劃的趨勢。

綜上所述,在少子化趨勢下,人口紅利逐漸消失,看似房市需求未來恐減少,但家庭結構改變讓分戶狀況陸續發生,夫妻、單身或單親比重持續攀升,讓購屋需求不減;而高齡社會來臨,居住在老舊公寓的年長者上下樓梯較不方便,除了加裝電梯外,淘汰老舊或設施不佳的住宅也將持續創造換屋需求,因此,預期自住首購、換屋或置產需求為主的市場短時間之內不會改變,而自住需求難有大幅追價的動能,讓近期房價持續盤整,微幅上下波動,市場回歸正常供需,有助於房市轉趨健康。

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莊志成

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餘屋、使照及建照,分別為住宅市場中,已經進入市場、隨時可能進入市場及未來將進入市場的三個供給指標。

根據內政部統計資料,2018年Q4全台新建待售餘屋量約為7.52萬戶,雖與Q2相比略有減少,但仍是2010年以來高檔水位,餘屋去化的壓力仍大。另從使照核發量來看,2019年1-11月住宅使照共核發約8.5萬戶,為2009年來第四高,顯示在現今的住宅市場中,新屋供給量處在近年來高點。

除此之外,代表未來供給量的建照,今年預估可以達到14.4萬戶,並有望創1996年以來新高,甚至可能挑戰1995年的建照核發量,有機會創25年來新高,如此龐大的數字,超越2003年SARS、2008年金融海嘯過後的房市回溫以及房地合一實施前建商搶建潮的核發量。

初步推測導致今年建照爆大量的原因,主要來自於自2016年房地合一上路之後,短期操作的投機客進場量銳減,使房市回歸市場正常供需,建商也縮手減少推案,積極去化餘屋,直到2018年經濟情勢轉趨穩定、房市買氣回溫,加上2019年台商回流、轉單效應挹注下,建商獵地推案更加積極,尤其在近幾年重劃區陸續完成後,進一步帶動了整體的推案量,建商看好未來房市發展。

然而,即便近年來的房市交易量確實有逐步回溫的跡象,但在目前以自住需求為主的買方市場下,買方追價的意願較低,房價難有大幅上漲的空間,預估短期內仍會續走平盤整理的格局,且對於每年交易量約30萬棟左右的住宅市場而言,新建案是難以在短時間內去化完成的。

因此,在大量供給進入市場的過程中,市場上賣壓勢必會增加,而賣壓的影響便會先由對於市場較敏感的預售屋及新成屋反映出來,部分建商恐會透過讓利的方式以求去化,產生多殺多的局面。當價格壓低至與中古屋差不多時,消費者就會產生買新不買舊的想法,原本中古屋的消費族群轉去購買新成屋,進而影響到中古屋市場交易,此時,就徹底轉變成為新成屋與中古屋間的價格博弈。

綜上所述,市場超額供給的情況恐會是未來房市的一大挑戰,不過,並非各地區的新屋供給量都會達到難以去化的程度,民眾可透過該區近年來的平均交易量及新屋供給量進行初步的推估,若是供需相對均衡的地區,則不需過度擔憂新屋所造成的賣壓。

而供給量較大的地區,雖有房價下修的可能性,但在低利環境仍持續下,不至於會有崩盤的情形發生。最後,建議民眾在購/售屋前應審慎考量周邊的市場供需情況,擬定購屋及售屋策略,才能減少自身資產受市場超額供給而出現減損的狀況發生。

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最近有位親戚找上我,提到再幾年就要面臨退休與否的抉擇,雖然手上有點積蓄,也有間位在郊區的大房子,但是很多朋友提醒說,退休後的生活會有不同的面向、步調與需求,應該是換間退休後居住房子的時候了。然而老房子他住得有感情了,離市區的確是遠了點,但現在自己還能健步如飛,搭公車到換兩班捷運,一樣可以在一個半小待內抵達信義商圈,真的有必要再換房子嗎?

我給這位親戚的建議是,人老了以後,行動力與活動力會慢慢下降,「住」這件事對我們來說會有不同的滿足點,想換又有能力換的話,就儘早採取行動。而這次行動所要挑的房子,條件和機能都要重新設定,如果是我,我會優先考量靠近捷運站、醫院的房子,附近有公園的更好,當然,如果還能距離子女近的,那麼這個房子沒有一百分也能有個九十分了。

這不是我一個人的想法。永慶房屋今年八月中到九月初時曾經做過一次網路調查,調查裡有個題目是退休之後你想住哪裡,結果在988份有效問卷裡,有14%的受訪者選了捷運,13%選醫院,另外,有11%的人選了公園,鄰近子女居住地的也占了10%。我在辦公室裡也隨機問過同事,發現大家考慮的也都不外乎這幾個選項。

自1996年3月台北市木柵線捷運通車開始,捷運就逐漸成為城市生活中不可或缺的一環。我們搭捷運去上班、上學,搭捷運逛市場買菜,也搭捷運去旅行或遍嚐美食。退休之後,我們就不用再倚賴捷運了嗎?不!人不動會衰老得更快,一如機器不運轉也會壞掉一樣。離開職場之後,能運用的時間會多出很多,更應該多動動。等環狀線通車之後,便捷的捷運路網可以帶我們到更多想去的地方,只要還想「四處趴趴走」,還怕退休後的人生百無聊賴嗎?

因此,我的建議是寧可把房子換得小一點,也不要離捷運站太遠。怕吵,從捷運站出發,多走個五分鐘,多半都能找到不吵又方便的物件。台北人已經充份體驗了住捷運站周邊帶來的便利,相信台中人和高雄人的體現也會逐漸深刻。

其次,就是房子不要離醫院太遠。一份調查顯示,台灣人退休後平均大約還可以活22年,但沒有人可以否認的是,再會保養的人,也無法抗拒身體狀況一年不復一年勇健的現實。這些漫長的日子裡,就算不生大病,總會有些小感冒、小皮肉擦傷吧?一些慢性病也需要定期回醫院追蹤吧?這時最怕因為離醫院太遠,不看病也不追蹤,小病也拖成了大病,折騰自己和子女。

不想生大病,除了多動動,也要常常呼吸新鮮空氣。住家附近如果有座公園,一定能觸發退休後的你走出家門活動筋骨的動機,促進體內新陳代謝。公園規模大小都好,像台北大安森林公園、台中豐樂公園或高雄衛武營都會公園那樣的最好,要不像各縣市的河濱公園也不錯。從事房仲業數十年,在幫上了年紀的客戶挑選房子時,最常聽到客戶告訴我的就是 : 「房子不要離公園太遠啊,我想多走走,多多呼吸一點好空氣!」

最後一個需求或建議,就是房子最好不要距離子女太遠,一來是彼此可以經常探望,對走入人生中後段的人來說,可以時常看到孩子與孫子這件事實在很重要,二來是考量發生緊急事件時,子女可以就近趕來幫忙。

聽了我的建議之後,親戚才準備道別,我趕緊再提醒他一件事,就是區位與環境選對了,換屋這件事只圓滿了一半,另外那一半是房子內部空間對退休族群來說夠友善嗎?如果不友善,晚年也不會過得快活。我一直覺得人老了之後,房子的採光與通風很重要,浴廁的防滑設計與裝置都要事先顧慮,此外,房子真的不用太大,畢竟,在我們的餘生裡,清潔與整理都是費力氣的事情啊!

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就業人口的增加將推升居住的需求,更是帶動房地產市場發展的關鍵

日前美國總統川普揚言於9月1日實施對3,000億美元中國輸美商品加徵10%懲罰性關稅,在中美貿易戰的戰火中又添了一把柴。這些商品名單中,包含手機、筆電、電腦螢幕、服飾及鞋類等,對於在中國設廠的相關產業無疑是個壞消息,因此許多台商也開始尋找適宜將產能移轉的地點,而台商也偏向將技術密集產業以及高附加價值的產業移轉回台灣。

根據經濟部所公布的資料,截至8/8為止已有106家廠商通過審核,總投資金額逾5,370億元,共創造約45,700個就業機會。乍看之下投資的金額相當雄厚,但回流的資金受到「境外資金匯回管理運用及課稅條例」所限制,五年內不得投資不動產。但在這「逐工作而居」的社會中,除了台商回流帶來的資金之外,更值得讓人期待的則是台商回流提供的就業機會,畢竟就業人口的增加將推升居住的需求,更是帶動房地產市場發展的關鍵。

進一步將廠商回台投資的地區統計後,結果顯示回台的廠商大多選擇桃園、台中、台南及高雄等縣市,這些縣市大多已經有既有的供應鏈聚集以及廣大的腹地可供建廠。以台中為例,有近20家的廠商有意願於台中投資,提供的總就業人口逾7,000人,將近是中科台中園區就業人口的19%,可見台商回流所帶來的剛性需求有多麼龐大。

因此,台商回流前期對於台灣的不動產市場而言,並非在短期內湧入大量的資金而帶動市場熱度,而是透過吸引人口進駐周邊區域,進而帶動區域房市的剛性需求。如此的發展模式,在現階段房價平盤整理的格局下,台商回流的初期購屋者以自住需求為主,不太會追高,房市可能呈現價平量增的現象。這種以剛性需求為主的市場,比起僅有資金挹注市場的方式,更能健全不動產市場的發展。

再把時間拉長來看,台商回流的資金逐漸解禁,以台灣人對於不動產的熱愛程度,勢必將部分資金轉向不動產市場,當市場湧進以長期投資置產為目的族群時,挹注市場交易量能。然而房價經過多年的盤整後,買賣雙方的共識已經逐漸接近,且市場上仍呈現供過於求的狀態,買方追價意願薄弱,因此就算游資豐沛也較難驅動房價上漲。

整體而言,台商回流對於不動產市場是有正面影響的,但產業的移轉及發展是個漫長且充滿不確定性的過程,因此台商回流帶來的影響何時才會發酵,就要看企業如何因應中美貿易戰了。

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