目前分類:囤房稅 (19)

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為搶攻「居住正義」票源,時代力量提出加重囤房稅,希望能藉此抑制炒房囤房,甚至降低房價。但吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,加重囤房稅不但不是空屋與房價解藥,反而是毒藥。

時報資訊報導,李同榮指出加重囤房稅的四大缺失,包括稅上加稅,使稅制更複雜化;出租者不課囤房稅反減稅,是租金上漲原兇;地方政府調整稅基就怕議會阻擋,所以要修法;各縣市空屋狀況不同,修法不能一體適用。

他說,很多人以為加重囤房稅就能讓囤房的「持有成本」增加,讓空屋轉入租賃市場,這是理論重於實際的想法,若此舉行得通,政府的8萬空屋移轉社宅政策就不會四年無成。況且,針對包租公不但不課囤房稅還要減稅,這不但不是解藥反而是租金持續上漲的毒源。

李同榮強調,目前囤地問題比囤房問題嚴重,現在提出的加重囤房稅只是選前民粹的炒作,可說是漏洞百出,更直言加重囤房稅不但不是解藥,反而是「無解的毒藥」,選後就會不了了之。

 

 

(中時電子報 徐慈薇)


延伸閱讀

囤房稅引爆爭論 房市專家:向炒房族低頭?

靠囤房稅或空屋稅打房?財長:暫不考慮

囤房稅可打敗台高房價?學者揭殘酷真相

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/169636.html

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2019-11-04 12:25經濟日報 記者游智文/即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮今(4)日表示,時代力量近來提出加重囤房稅,認為可促使空屋轉入租賃市場,再配合房東出租減稅的配套,是解決空屋與房價的最佳解藥。但就他來看,加重囤房稅不但不是空屋與房價解藥,反而是毒藥。

李同榮指出,不少人以為加重囤房稅就可以增加囤房者「持有成本」,讓空屋轉入租賃市場,這是理論重於實際的想法,若此舉行得通,政府的8萬空屋移轉社宅政策就不會四年無成。況且,針對包租公不但不課囤房稅還要減稅,不但不是解藥反而是租金持續上漲的毒源

他提出加重囤房稅論述的四大缺失:

(一)稅上加稅,使稅制更複雜化:

加重囤房稅與現行已訂定的囤房稅大同小異,不同的只是加重稅率而已,這其實地方政府若有魄力就可在稅基上調整,同樣可達目的。

(二)出租者不課囤房稅反減稅,是租金上漲原兇:

出租者不但不課加重囤房稅,還可減稅一半?簡直就是鼓勵包租公繼續投資買房壟斷都會低總價市場,造成低總價的剛性市場房價上漲,租金又是水漲船高。

(三)地方政府調整稅基就怕議會阻擋,所以要修法?

這論述更奇怪,因地制宜有法可循的法令,若地方政府都無法執行,中央修法地方就能執行?地方議會怕財團壓力不通過,難道立法委員修法就會通過?那實價登錄2.0修法就不會只剩0.5了!

(四)各縣市空屋狀況不同,修法不能一體適用:

財政部早已回覆北市府,加重囤房稅難以一體適用,加重囤房稅就算修法通過,各縣市囤房情況不同,真正空屋最多反而是中南部,傷到祖厝丶舊舍的持有者,肥到包租公,真的是修法的目的?

李同榮指出,台灣持有稅的確偏低,且稅制過於複雜,他贊成持有稅要改革,但要全面簡化及合理化,現在提出的加重囤房稅是選前民粹的炒作,只會使稅制更繁複在房產稅制議題上。

他說,房市的核心問題不在房價,而在供需,在於土地。當今,囤地問題比囤房問題嚴重,政治人物應該提出全面革新的土地政策與房產政策,才是房價高漲最佳解藥,而不是漏洞百出的囤房稅。

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4143285?from=ednappsharing

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2019-11-04 08:50聯合報 記者張世杰/台北報導
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台北市府拋出「囤房稅」修正草案,擬將建商寬限期從3年縮短為1年,專家學者給予肯定,指市府總算跨出第一步,在大選前夕拋出草案,具宣示性作用,但後續仍待市議會三讀通過,北市府能否持續堅持立場、捍衛政策?仍待觀察。

社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡指出,北市府至少跨出第一步,在2020大選前夕,若在居住正義議題沒有展現態度,對於台北市長柯文哲及台灣民眾黨會有很大壓力,如今算是在形象上補強。

呂秉怡說,不動產的稅制改革,路途其實還很遙遠,地方政府能動用手段不多,必須仰賴中央政府修法,但北市府跨出第一步,應該給予肯定;至於該草案內容,是否衝擊不動產市場或市議會要不要照案通過,北市府的立場很重要。

住商不動產的企研室經理徐佳馨表示,北市府一直希望逼出空屋,但要抓出精準數量難度高,針對建商尚未出售的新屋下手相對容易,從3年調整成1年,的確有宣示性作用,對一般民眾衝擊小,民間反彈聲浪低。

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4142672?from=ednappsharing

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2019-11-04 00:17:10聯合報 記者邱瓊玉/台北報導
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台北市研擬修改建商囤房稅,寬限期將從3年縮短為1年。 圖/聯合報系資料照片
台北市研擬修改建商囤房稅,寬限期將從3年縮短為1年。 圖/聯合報系資料照片
 

房價居高不下,「居住正義」問題再度受各界關注,台北市府財政局確定提案修改北市房屋稅徵收自治條例, 計畫將「建商囤房稅」的寬限期,從現行3年縮短為1年,若建商新屋第2年還賣不出去,最高被課3.6%的房屋稅,預計11月底前送市議會審議,一旦通過,最快隔年7月實施。

台北市長柯文哲說,市府內部現在在討論是不是恢復1年(寬限期),因為可以賣出去的,大概1年就可以賣出去,如果1年以上還沒有賣出去,是不是視為未出售的商品,這就有意見。

2020大選激烈,房屋稅也成關注焦點,時代力量更提出房屋稅條例修正案,推出所謂的「囤房稅」,黨主席徐永明更稱和民眾黨有合作空間,但盼柯文哲先對「囤房稅」表態。

無獨有偶,北市財政局上周公告房屋稅徵收自治條例的修正草案,其中「囤房稅」部分,非自住3戶以上,每戶課徵3.6%,因已達房屋稅條例的天花板,因此未做更動。

反倒是「建商囤房稅」的部分,寬限期從現行3年縮短為1年。財政局表示,前市長郝龍斌提出「囤房稅」,當時主張只要在台北市持有3戶以上,房屋稅一律課徵3.6%,導致許多建商反彈,質疑銷售中的房屋並非囤房,希望鬆綁。

隨著柯文哲上任後推動修法,將未售出的待銷房屋,1年內房屋稅率從3.6%降為2%;不料2017年議會審議再放寬,改為3年內未售出的待銷房屋,稅率降為1.5%。

財政局表示,建商囤房稅實施3年多以來,市府統計新建案約1年可售6成,可見房市並沒有這麼不景氣,因此決定縮短寬限期,只要未售出的空餘屋在3戶以上,最高課徵3.6%的房屋稅,也希望建商可以因此讓利,加速釋出空餘屋。

財政局表示,去年即有提案修法並送到議會,不過當時因議員屆期不續審,導致全案被打回票;目前修正案正公告中,後續還要送市政會議審議,預計11月底前送議會審議。

延伸閱讀

經濟日報社論/改革囤房稅 實現居住正義

財長提2大理由:不推動「囤房稅」

北市建議修改房屋稅條例 財部:暫無修法規畫

北市提囤房稅累進稅率 財部:地方可從稅基著手

https://house.udn.com/house/story/5886/4142671

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文 / 李兆立

 

 
▲「居住正義改革聯盟」將在11月4日至8日舉辦夜宿忠孝東路活動,藉此凸顯台灣房價過高的問題。(圖/取自居住改革正義聯盟臉書)

或許是因為民間發起要去東區搭帳篷睡一個禮拜,最近對於「高房價」和「囤房稅」的討論明顯多了起來,各種說法及質疑也紛紛出籠。

這裡花大家三分鐘的時間,迅速掌握到底什麼是囤房稅?為什麼要囤房稅?囤房稅能解決問題,還是帶來更多問題?

首先,「囤房稅」顧名思義是針對「囤積」的房子來課稅,所以自買自住的那間當然不算。再來如果更有本錢買到第二及第三間的,現行的《房屋稅條例》也認為不算囤房,所以多數的囤房稅,都是從「第四間房子」開始算起的。

台灣擁有四間房子以上的人有多少呢? 3.9% 。換句話說,就是只對這 4% 坐擁眾多房產的有錢人課稅。對照現在一堆人喊說「我家要被加稅了」,除非活在平行時空,不然應該正好就是這些有錢人。

其次,課囤房稅的主要目的有兩個,就是「遏止囤積炒作」和「引導空屋釋出」。

囤積商品,哄抬價格,是一種扭曲場機制以牟取暴利的手段,所以各國政府皆立法禁止,無論是刻意囤積糧食和日常用品,一旦被抓到就是重罰。結果台灣卻出現「囤衛生紙的重罰,囤房子的沒事」的奇怪現象。

重點是,台灣的囤房真的是世界嚴重,而且多數都是空屋,成為房價飛漲的一大推手。依照主計處的普查,台灣空屋率高達 19.3% ,遠遠高於國際平均的 3-5% ,而且每年的新建案和新空屋還在不斷增加,例如台北近五年就多了一倍。

然而,台灣的房價不僅沒有因為空屋超多而下跌,反而成為「購屋痛苦指數」全球第十的國家,如果用都市來排行更驚人,台北和新北分別高居世界第二和第三,僅僅輸給香港。

購屋痛苦指數又稱為「房價所得比」,台灣平均是 8.6 倍,白話文就是「不吃不喝 8.6 年才能買得起一般的房子」,遠遠高於一般國家的 3 到 5 倍。順便一提,台北約 14 倍,新北約12倍。

所以為什麼要課囤房稅?原因就是為了要提高這些囤房的「持有成本」,讓囤房大戶覺得再這樣下去不划算,而逐漸放棄用囤房來支撐和哄抬房價,不是趕快用合理的價格賣掉,就是趕快出租來換減稅。

是的,囤房稅的另一個重要配套就是「出租減稅」。大家當然知道,即便課了囤房稅,市場也無法立刻幫現在高達 86 萬間的空屋找到買家,所以應該也要同步鼓勵出租,讓可租的房子變多,同時搭配政府納管,房租自然也不會繼續被房價推漲。

這裡點出兩件重要的事。第一,要改善房市,當然不會只靠一個囤房稅,還有其他配套要一起做,包括房市透明、包租代管、出租減稅、社會住宅等等,才能共同發揮功效。

第二,有人質疑囤房稅不能立刻讓房價正常化,但最最起碼能發揮「抑制繼續炒作」的效果。畢竟台灣的房屋持有稅低於多數國家,又有一堆人始終抱持著「有土斯有財」及「不動產是經濟火車頭」的錯誤觀念,炒房始終蠢蠢欲動。

例如,今年年初因應中美貿易戰,有號稱數兆的台資說要回流台灣,為了怕這些錢都湧入炒房,所以政府趕忙制定規範來限制,結果被商總理事長賴正鎰嗆說「資金不能買房地產,乾脆不要回台灣了」。不把防波堤建好,炒房大浪隨時會來。

現實是,台灣已經有夠多錢砸在不動產了,高達 8.7 兆的不動產貸款,佔 GDP 比例高達 48% ,已經遠遠高於世界泡沫指數的 40% ,繼續維持超低的持有稅,繼續放任房市炒作,結果不僅是泡沫危機,更讓其他的投資和消費,都受到很大的排擠。

最後,有人說囤房稅對房價根本沒用,卻忽略了建商實際的行動是什麼。例如, 2018 年初才上路的新北市囤房稅,在建商壓力下,在年底地方選舉的兩週後,就被議會迅速下架。如果囤房稅不痛不癢,那建商又在怕什麼?

是的,自從 2014 年修法,其實各地已被授權能訂囤房稅後,如今卻只有台北、宜蘭、連江有訂,其他不是沒訂,就是才上路沒多久就被下架,可見地方根本扛不住財團建商的壓力。這也是為什麼,必須透過中央修法來提高囤房稅,才能真正發揮抑制房價炒作,鼓勵空屋釋出,讓房市朝向正常化、健康化的方向邁進,年輕世代面對的居住困境,才能有一線曙光。
 

●作者:李兆立/時代力量智庫執行長

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至opinion@nownews.com

 

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▲近期討論熱烈的議題「囤房稅」,雖改善空屋問題,但有專家學者擔憂將傷及無辜。(示意圖/取自 Unsplash )

▲近期討論熱烈的議題「囤房稅」,雖改善空屋問題,但有專家學者擔憂將傷及無辜。(示意圖/取自 Unsplash ) 財政部最近做了一個統計,發現和房地稅率與稅基都較低的102年相比,107年全國持有一房增加了9.4%,但持有二房以上卻增加二成多;統計也發現,土地面積超過1500平方公尺的持有人逐年上升,土地持有人集中在45歲以上,比重甚至高達77%,換言之,不動產持有人高齡化、集中化成為趨勢,選前吵翻天的囤房稅課徵與否,又因此成為討論焦點。

回顧這幾年來無論是中央或是地方在討論囤房話題,除了房價高、年輕人買不起、投資客無比可惡,囤房族十分惡質等話題,似乎比較少會討論到另一個層次。

如果有人囤滿囤好之後,接下來會發生甚麼事呢?真的會富可敵國,從此之後過著幸福快樂的日子嗎?

不可諱言,台灣人囤屋的習慣一部分來自民族性,也就是華人血液中代代相傳「有土斯有財」的傳統觀念,台灣數十年經濟成長的歷程中,囤地致富的財團比比皆是,加上持有與移轉成本低,在投資管道有限的狀況下,不動產很自然地讓資金更為集中,說到底,「囤房」囤的不僅僅是財富,還有安全感。

過去如此,未來還會這樣嗎?如果從現在的稅費與經濟結構來看,長期持有不轉換,至少會發生兩個問題。

其一,是房價漲幅有限,周轉變現不易。在目前多數區域房價處於高檔下,即使資金挹注讓價格維持不墜,卻受限於實質購買力沒有增長,很難向上攻堅突破,某些個案若是價格與期待過高,還可能影響周轉性,長期持有單一個案,如果不是條件特好,資產卡住資本,等於會錯失其他更好的投資機會。


因應之道是,不動產持有人在此當下應重新思考檢視,手上持有的標的的持有與移轉成本,和個案的前景,如果三者皆不優,那就應該要開始汰弱留強;如果三者都不俗,那自然有留下來的價值;接下來再透過信託等方式,維持彈性,不只能繼續產生收益,還能在持有人百年之後順利移轉,不留話柄與遺憾。其二,是持有與移轉成本提高,產權問題卡死後代。雖然公告地價與公告現值已經漲過一波,房屋稅基與稅率調整亦產生一定程度壓力,對於大量持有不動產的業主而言,最可怕的並非持有與移轉成本,而是如果繼承發生後,無論子孫養不養得起那麼多房產,在共有狀態下多少會發生不可預期的糾紛,不管是家族嫌隙,抑或是對簿公堂,總會影響家族凝聚力,財富傳承不成,家人還因此反目成仇。

周末在家看電視,無巧不巧正在播出,中山區福全醫院林氏家族要把空置30多年的房產出租活化的報導,對於小時候住在附近的筆者而言,感觸特別多。

老中山區的人對福全醫院並不陌生,這家族從日治時期在萬華發跡,只要賺了錢就買地,且「只進不出」,長輩不希望「樹大分枝」,期待透過資產增加子孫凝聚力,也避免子孫輕易將不動產出售,就採取複雜的互相持分方式以留下祖產,偏偏這個設計大家都被綁得動彈不得,反而讓家族在大家長意外往生後,子孫不斷因此爭產訴訟,偏偏這類情事在台灣家族中並不罕見。

每次看到這樣的訊息,都會忍不住想,老人家們在九泉之下看到此情此景,或許也會感嘆「人算不如天算」吧。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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https://www.nownews.com/news/20191031/3724967/

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非凡新聞│20191031

 

面對高房價,民怨四起,近期囤房稅議題成為討論話題。有立委提出新版囤房稅,不過卻受到21個縣市地方政府反對,認為各縣市所面臨到的問題不同,囤房稅需整體考量,不能將雙北問題套到全國一體適用。

https://www.youtube.com/watch?v=HP1LqJ_v_lo&feature=youtu.be

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中國時報 
筆者為不動產開發公會全聯會秘書長于俊明
不動產開發公會全聯會秘書長于俊明

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明

建商或起造人興建的房子,是第一手的新屋供應、是生產出來的待售商品,竟列為等同投資客購屋囤積居奇囤房稅課徵對象,筆者認為存在甚不合理情形。

1、起造人不是投資客:起造人興建房屋,可增加房屋供給,並增進經濟效能與就業機會。不應該將生產房屋的起造人與購買房屋囤積的投資客,在租稅上受同樣的重稅懲罰。

2、存貨不是囤貨:起造人興建房屋,屬於供給者提供的商品存貨,並非囤房。就租稅理論言,租稅課徵態樣包括「收入」、「所有」及「支出」,其中「所有」的情形,以不動產的「房屋」及動產的「汽車」最屬典型。

 

就「汽車生產」言,立法者的法律評價,對於「供給者」的待售汽車,因屬商品存貨性質,並未課徵「使用牌照稅」。至於起造人生產的待售房屋,與製造者生產的汽車,同屬商品存貨性質,卻須課徵「房屋稅」,已屬不宜。倘退一步言,若仍須課稅,也不應被課徵法定最高3.6%「囤房稅率」的法律邏輯。

3、一年賣不掉不代表在囤房:起造人興建房屋,主要目的在銷售,增加房產市場的房屋供給、平抑房價,且興建完成後待售期間,不應認定為囤房性質。如將待售期間限定為一年,將迫使市場儘量捨「先建後售」而採「預售」方式銷售。即使採預售方式,起造人一直須等至過戶、分戶貸款後,才能取得七成左右所餘的房屋款額;於此之前,需要面對融資利息、管理支出、市場與建物保存登記風險以及房屋折舊等壓力與財務負擔,起造人何苦故意去「囤房」?且取得使用執照逾一年未能移轉過戶,即毫無例外的一刀切認為都是囤房,此種非黑即白的劃分,並不具有課稅的正當性。且如確實賣不出去,在稅法評價上就叫做囤房,就要課徵重稅,讓房屋生產者情何以堪。即使課徵房地合一實價課稅,對於發生虧損者可以不用繳稅,但是就算虧損也賣不掉的房子仍要課、還要課到最高稅率的囤房稅,這簡直是「毀房稅」了!

起造人生產房屋與投資客購置囤積、轉售圖利,性質迥然不同。然投資客或可假借人頭規避囤房稅,起造房屋的生產者卻只能對其存貨負擔住家用最高稅率,不公之甚,自不待言。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191026000612-260110?chdtv

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2019-10-28 02:17聯合報 記者沈婉玉/台北報導
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政府多年來高喊居住正義,但房價仍高,且囤房問題未解,財政部長蘇建榮要各地方政府「因地制宜」。台北商業大學財稅系教授黃耀輝指出,過去持有四戶以上才算是囤房的定義太寬鬆,從實務上可知,個別地方政府難以調高持有稅,財政部不能袖手旁觀,對達到居住正義置身事外。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示,是實現居住正義無可迴避的挑戰。

他指出,透過囤房稅讓建商持有成本提高,不再囤屋居奇,讓供給真正進入市場,才能回歸供需機制,讓房價回落到相對合理區間。囤房稅也可促使多屋族出租房子以彌補租稅支出,從而可藉供給增加讓租金漲勢趨緩,並有助淘汰市場上窳陋違法的租屋,甚至可推動租賃產業發展。

黃耀輝表示,囤房的定義太寬鬆,建議財政部修改認定標準,將持有第三戶以上即認定為非自住,「不用修法就可以達成」。

在調高稅基的部分,地方財政局官員指出,許多縣市調高稅基雖不溯既往,但反彈很大,承受很大的政治壓力,在統籌款、補助款上也沒有實際感受到有財政努力上的好處,不調整的縣市如彰化、金門反而平安順利,甚至一樣可以向中央要錢。

目前多數縣市在政治壓力下,統統修正「改回去」,包括非自住稅率調降,實施標準單價緩漲機制、自用住宅稅基折減優惠以及調降建商空置待銷售房屋稅率等,而且溯及既往、無論房屋新舊一律打折,使居住正義不進反退。

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4129239

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2019-10-27 13:42聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導
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國內囤房狀況日益嚴重,明年恐突破20%,學者認為主因是住宅持有成本過低。 本報資...
國內囤房狀況日益嚴重,明年恐突破20%,學者認為主因是住宅持有成本過低。 本報資料照片
 

 

每五間房就一間沒人住

國內囤房狀況有多嚴重,可以從主計總處人口及住宅普查看出;根據主計總處歷次普查顯示,國內空閒住宅率逐年上升,上一次、2010年調查時空閒住宅率已攀升至19.3%,房地產相關人士表示,以趨勢推估本次調查非常有可能超過20%,這代表國內每五間房子就有一間沒有人住,顯示國內囤房狀況日益嚴重。

人口及住宅普查當中,住宅調查部分將住宅分成「有人經常居住」和「無人經常居住」兩大類,後者又細分為供其他用途和未供其他用途;主計總處表示,無人經常居住且未供其他用途的空閒住宅包括待租、待售、已售或已租、尚無人經常居住住宅、有第二棟以上未經常居住住宅、因工作等原因居住他處而未經常居住住宅等,這些即為空閒住宅。

綜觀主計總處空閒住宅率調查發現,空閒住宅率不但逐年提升,而且上升速遠較有人經常居住宅快許多;以1966年底來說,空閒住宅率僅1.4%,但到1980年,已暴增至13.1%,並逐次增加,到前次2010年已19.3%。

空宅率基隆最高

根據前次調查,若按地區別觀察,北部地區空閒住宅增加速度最快,其次是南部,東部增幅最低。就個別縣市來看,空閒住宅率最高的是基隆,超過25.2%,其次是金門縣,花蓮縣第三。一水之隔的雙北,台北市空閒住宅率13.4%為全國最低,但是新北市則為22%。

空閒住宅率。資料來源/主計總處 製表/仝澤蓉
空閒住宅率。資料來源/主計總處 製表/仝澤蓉
 

學者:持有成本低

政治大學地政系兼任教授張金鶚表示,以趨勢來看,這次調查結果空閒住宅率破20%是「無庸置疑」的;除了顯示國內空屋狀況嚴重,這也是因為住宅持有成本過低,造成住宅使用率太低;政府10年才進行一次普查,每次普查還要花費很大成本,但是囤房卻很容易,一定要採取必要措施才能抑制囤房狀況 ,住宅應回歸居住為主,投資為輔,才能使高房價的狀況獲得改善。

 

https://money.udn.com/money/story/5648/4128514?from=ednappsharing

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近期,隨著時代力量提出《房屋稅條例》部分條文修正草案,以及北市府公開要求中央提高多屋者房屋稅稅率,「囤房稅」成了輿論媒體話題,也引出各方觀點意見。身為倡議居住政策的民間團體一員,筆者雖支持囤房稅改革方向,但認為其具體作法,宜權衡各方爭點詳加研議,惟意見討論應回歸問題面來就事論事,方能避免議題失焦,流於口舌之爭。

這讓我想起社會學家赫緒曼(Albert O. Hirschman)於其著名論著《反動的修辭》(The Rhetoric of Reaction),將反對社會改革的主張修辭分類成三種敍事公式:悖謬論(適得其反)、無效論(徒勞無功)、危害論(顧此失彼)。此一洞察,對應當前對「囤房稅」的爭辯,以及彼此之對詰,可說是一語中的。

本文試著就此提出筆者的觀察分析,期為關注囤房稅的正反雙方,拉出有助於對話的聚焦點。

囤房稅之界定

首先,應先界定「囤房稅」一詞,其並非精準的法令制度用語,只是各方討論便於使用所生的稱呼。再來,即便主張「囤房稅」者,就其具體內涵與實施方式也未必相同,然主要可歸結兩界定要點——何謂囤房?又如何課稅?

就字面意義來看,囤房意指超出居住使用目的之擁有多屋狀態,此一邏輯,也反映在我國現行房屋稅對「自住」(三屋)與「非自住」(三屋以上)的認定。就實質內涵而言,當前「囤房稅」主張是為對應大量空餘屋之現況,即擁屋多寡不是重點,房屋空置才是要處理的問題焦點。那為何不叫「空屋稅」呢?這就涉及到如何課稅的問題。

雖說焦點是房屋空置,但如何認定是一大問題,就技術與成本而言,要政府來認定是非常困難與不經濟的,國外經驗也是如此。就此,筆者認為囤房稅的基本思路為:第一,縮小適用對象,僅以空屋比例較高的多屋者為對象;第二,改變認定主體,不再是政府證明多屋者的房子空置,而是讓多屋者自己提出證明房子沒有空置。

綜合上述,本文接下來所指的囤房稅,本質上其實是種空屋稅,其目的是讓空屋釋出作為居住使用;對象鎖定在少數的多屋者(擁有四房含以上者);具體作法為,多屋者之房屋稅隨擁屋數大幅累進增加,但如提供出租居住使用則予以減免,甚至維持原稅賦。

基於這樣界定基礎,接著就來談談反對、質疑囤房稅的論述。

悖謬論:租客反而受害

批評囤房稅第一個常見的論點,是認為囤房稅不會對租屋族有益,因為稅賦將轉嫁為房租上漲,故此舉雖立意良善,但結果將適得其反。即所謂「悖謬論」(perversity thesis),有意解決問題的改革行動,卻反而使得情況更加惡化。

真的是如此嗎?就筆者來看,此「房客反而受害」說法待商榷處是,迴避了稅賦成本轉移與租屋市場供需之關連,以及模糊囤房稅制主張「出租者不提高稅賦」的原則。

簡單的說,當多屋閒置的稅率將大幅提高,可促使一定比例空屋進入租屋市場,展現為「房東數量增加」與「房客選擇增加」的總體效果。租屋市場供需由「短缺」朝「充裕」轉變,自然對租稅成本移轉導致租金提高產生抑制作用,即當租屋供給與選擇增加,不是房東想轉嫁,房客就非得買單。

再者,因囤房稅在機制上已錨定「出租者不提高稅賦」之原則,就此,空屋如不出租要轉嫁給誰?空屋如願出租,在新增租金收益且持有成本未顯著增加下,轉嫁動機何來?真正有影響者是擁屋四戶以上的現有房東,在囤房稅(減免就要登記出租)或租賃所得稅(繼續逃漏稅就要課囤房稅)兩者間,會進行利害選擇。若考量近期政府對房東的稅賦減免,囤房稅賦轉嫁可一定程度緩和。

深層來看,囤房稅是否有悖謬論之虞,關乎對台灣(特別是都會區)租屋市場問題成因的理解。就囤房稅主張者言,租屋市場「規模過小、供小於需」是問題關鍵,從而造就租屋市場高度偏「賣方市場」,因而衍生出租金持續上漲,各種窳陋、違法的危險租屋充斥,以及租客在設籍、抵稅、領取租補等權益不受保障等現象。故當務之急,自是誘導空屋出租增加供給,既能舒緩租金漲勢,且有助租屋市場地下化現象逐步改善。

相對地,既然以適得其反來質疑,衷心期待「悖謬論」者,說明你們對租屋市場問題成因的診斷為何?有無比囤房稅更好的改善解決方案?如能循此開展進一步討論,對雙方都有極大意義。

無效論: 對空屋釋出、高房價無效

質疑囤房稅另一大宗論點,是認為囤房稅無效,多屋者空屋依舊不會釋出出租,以及根本無法解決台灣高房價的問題。即「無效論」(futility thesis),企圖要改變問題的改革行動,終將白忙一場,徒勞無功。

就空屋釋出出租部分,無效論者認為,多屋者大多財力雄厚,且對比於其囤房之動機,例如投資獲利、置產保值、移轉子女等,囤房稅所提高之稅賦成本,不足以改變其持有型態。

這樣的說法,可以有兩個面向的解讀。其一,是否意味採「多屋者提高房屋稅」這樣的囤房稅作法過於溫和,應該有更為激烈的作法?我想,這絕非他們的意圖。其二,宣示大量空屋現象有其不可憾動之剛性需求,言外之意為即使有負面效果乃集體共業,故無須就現行持有稅制過低課題再行著墨。

至於為何少數多屋者的剛性需求,要以多數一屋乃至無屋者權益為代價?又既然是剛性需求不在乎囤房稅,為何反彈如此之大?顯然「無效論」者並沒打算回答。以及,其主張竟跟「悖謬論」有所矛盾,同樣是反對囤房稅,一個說是逼空屋出租會讓房租上漲,一個說空屋根本是不會出租。

 

至於說囤房稅無法解決台灣高房價問題,則是有明顯「歪樓」的意圖。當前高房價是多面向複雜成因所造就,如市場資訊不透明、貨幣與利率因素、土地運用與都市規劃機制、乃至消費者預期等,房產租稅當然也是原因之一。

 

然如同前述,此波囤房稅目的與作法,為的是促進空屋轉做租屋使用,扯到無法解決高房價實在是「欲加之罪」。筆者不禁要問,質疑囤房稅無效於高房價解決者,真的是同意且支持應該要有更有效的「房價合理化」措施嗎?對此,本文特別呼籲這些朋友,歡迎支持推動「實價登錄2.0」修法。

因此,筆者認為「無效論」的談法,不是模糊焦點、迴避問題,就是用問題B沒解決來否定問題A的政策主張,恐無助開展有建設性的對話。

危害論:民粹仇富、資產縮水、弱勢受害

 

對囤房稅還有更嚴厲的質疑,認為此舉是民粹仇富,恐傷害房地產市場以及相關產業,從而引發金融信貸風險,導致房價下跌讓民眾財富縮水。即「危害論」(jeopardy thesis),想要解決問題的冒進改革,將危害一些既有已經達成的珍貴成果。

此論點最弔詭之處是,對囤房稅效果與「無效論」有截然不同的判斷。他們認為不是無效,而是威力過大,會對住宅市場(關鍵是房價)造成嚴重衝擊,從而引發產業面、金融面、社會面莫大的傷害。

為何一個囤房稅,反對意見可以如此各自表述呢?(在此,先對「無效論」者喊話,如囤房稅真的如「危害論」所說對高房價這麼有效,何不轉而支持囤房稅?反之,你們應該站出來對「危害論」的說法予以駁斥!)

要理解「危害論」的產出脈絡,須從囤房稅對象界定談起,即針對的是市場上低度利用或不使用的住宅(空屋),還是建設開發業者所持有的未銷售住宅(餘屋)。對於後者,其持有原因無它,即符合其預期獲利的銷售價格,並未獲市場消費者青睞。

然而,囤房稅的出租目標與其無關,且明顯造成持有成本增加,不利售價支撐,持有餘屋的開發業者強烈反對實屬必然。重點是,怎樣的反對論述才有效?在此重述筆者在〈囤房稅該怎麼做?〉一文的這段話:

以先前出師不利的「實價登錄2.0」修法為例,同樣涉及建商與個人兩種群體,遂出現建商實為反對「預售屋即時登錄」使其喪失操縱資訊、操弄價格的空間,但卻假「區段化、去識別化」將造成民眾隱私受損、安全堪憂等理由大肆販賣恐懼,營造出社會多數反對的假象,從而阻擋法案推動。

 

循此,筆者認為囤房稅「危害論」,其實是基於同樣的邏輯策略——販售恐懼。恐懼販售予誰?首先是擁有多屋者,營造囤房稅是種仇富的租稅盤剝;其次是佔大宗的非多屋擁屋者,囤房稅會讓房價下跌、讓你的辛苦累積的資產縮水;最後,連無房者也拉下水,囤房稅會讓租金、負擔更重。

換言之,「危害論」是反囤房稅集大成者,海納百川所有的質疑論述,不只彼此相矛盾,更導致囤房稅的討論難以聚焦。

囤房稅主張者的自我反省

此外,本文也要特別指出,赫緒曼《反動的修辭》非僅限於對反對改革者論述結構的批評,自詡為「進步改革者」也有其惰性與盲點。

換言之,極有可能正反雙方都犯了類似的毛病,過度放大或堅持己方論點的正確性與不可妥協性,不利於民主政治的公共討論。因此,「囤房稅」主張者(包含筆者)面對前述三類的反對論點,也應自我反省並檢視,是否可從中謀求雙方對話與共識。

例如,對應「悖謬論」的善意質疑,既然雙方都同意應改善台灣租屋市場問題,也不反對要擴大租屋市場供給,但就囤房稅是否為最佳手段,以及是否會衍生轉嫁租金的問題,的確可提出更多資料與實證來釐清。就此,至少共識可指向:要求政府應對空屋數量、多屋者持有型態、租屋市場規模與價格等基本資訊,投入更多資源來調查掌握,並釋出更多資訊讓各界運用。

對「無效論」與「危害論」之指正,首要應是檢討,是否未將囤房稅的動機與預期目的做清楚論述,或論述是否未有一致性作法,因而讓外界對其跟「懲罰多屋」「打房」產生臆測與疑慮。另外,也要謹慎評估是否在適用對象上陷入「相輔相成幻象」(赫緒曼對改革者的批評)之風險,將空屋及餘屋、住宅與店鋪、誘導出租與稅賦公平等不同層面課題,畢其功於一役是否可行?

最後,不要偏執地認為自己站在歷史與社會潮流的順向面,而是要體察主流的房產觀念與偏好並真實面對,謀求可收效且能穩定開展的居住政策漸進式改革。

  • 文:彭揚凱,OURs都市改革組織秘書長;廖庭輝,社會住宅推動聯盟研究員。
  • 更多OURs都市改革組織:WebFB

 

https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/4123387

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記者蔡佩蓉/台北報導

房價降不了、租金創新高,21世紀的台灣人連安居樂業都很困難。近期包括台北市長柯文哲拋出「囤房稅」,取消3戶適用自住稅率的規定,持有第2戶開始採累進稅率,最高到3.6%;立委黃國昌則認為,囤房稅應擴及全台,但同時執行調降單一自住的房屋稅。

▲這些年政府推了一連串新稅制,但房價仍居高不下,學者認為沒針對問題解決。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

房市底到還缺什麼稅?從2011年6月《奢侈稅》(已落日)上路,到2016年《房地合一稅》執行,前者是針對持有2年內就轉手的投機者,課徵「交易總價」10至15%的重稅,後者為「資本利得稅」,兩者著重「賣方交易」課稅。

至於持有稅的部分,2014年立法院通過《房屋稅》修正案,當時便定位為「囤房稅條款」,但採全國總歸戶,全台超過3戶才符合課徵「囤房稅」,且必須通過各縣市議會修正《房屋稅徵收自治條例》,才會執行上路,甚至許多縣市後來都自行鬆綁這項「囤房稅」。

例如,新北市從擬定到市議會通過,已是全國最後實施縣市,甚至才上路一年多,2018年10月新北市議會便修正通過「新北市房屋稅徵收率自治條例」,將「囤房稅」的非自用住宅房屋稅徵收率,持有第4間(含)以上,稅率從原本的2.4%調降為1.5%,引發各界譁然。

若針對持有方從「交易稅」到「持有稅」都無法調控房價,現在也有專家提出類似加拿大溫哥華、新加坡與香港針對「買方課稅」。2016年8月,加拿大卑詩省對溫哥華的「外國買家」徵收買賣總價15%的稅金,導致房市出現蕭條,但在因2017年中出現大幅回升,政府為抑制房價,又在2018年2月加徵到20%稅率。

同時,溫哥華2017年底宣布課徵空屋稅(Empty Homes Tax),屋主必須在期限內申報是否為空置房,除了自住及出租超過半年者,若空置超過6個月,須繳官方估價的1%作為「空屋稅」,已讓空屋數量下滑。

另外,根據全球房地產指南(Global Property Guide)揭露,加拿大房價呈現下跌狀態,截至2019年第2季,加拿大11個主要城市的房價下跌了1.48%,是2009年第2季以來最差的表現。

CCIM台灣不動產投資協會理事長黃鵬䛥也說,有投資溫哥華的屋主,去年沒賣掉房子,今年開價已經從50萬加幣,降價到45萬加幣還賣不掉,主要就是因為政府針對「海外買方」課重稅,導致買方縮手。

而台灣能不能針對「買方」課稅?他認為,台灣房市今年仍難突破30萬交易量大關,預估在少子化、高齡化、有錢人移民出走佈局全球,2020年還是低量市場,因此沒必要針對特定買方課稅,否則會讓房市急凍熄火。

不過,政治大學地政系教授林左裕認為,政府的政策不應被財團、炒房者、社會優勢者壟斷,針對「特定買方課稅」例如多屋族、外國炒作客,持有房屋超過2戶、3戶的非自住客,若要又要買房,類似採取溫哥華課徵20%稅金,可以抑制囤房、炒作動機。

他指出,政策必須因地制宜,而政策與稅制都是政府改變不公平社會的工具與手段,透過提高多屋族持有成本,給首購、自住客有安居樂業的地方,才能讓社會更穩健發展。

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https://tw.news.yahoo.com/%E6%9F%AFp%E5%9B%A4%E6%88%BF%E7%A8%85%E7%8E%A9%E5%81%87%E7%9A%84-%E6%BA%AB%E5%93%A5%E8%8F%AF%E7%8B%A0%E8%AA%B220-085531115.html

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▲財政部長蘇建榮認為,境外資金回流專法的適時立法通過,剛好在國際反避稅趨勢及美中貿易戰發生時,可以透過台商回流,讓台灣產業進一步升級及產業鏈重新架構的機會。(圖/記者林柏年攝) ▲財政部長蘇建榮表示,暫不會推動囤房稅。(圖/記者林柏年攝,NOWnews資料照片) 時代力量立委黃國昌日前質詢囤房稅議題時,與財政部長蘇建榮唇槍舌戰,蘇建榮更回嗆黃國昌「打房不是只有你能講」。然而,蘇建榮在答覆質詢時,卻又直言財政部不會推動囤房稅。打房確實不是只有誰能講,但政府可有提出什麼實際作為?對此,知名房市部落客 Sway 表示,有時懷疑,「這是民進黨執政,還是財團執政呢?」

Sway 今( 22 )日在個人臉書粉絲專頁「 Sway 房市觀測站」發文表示,是不是只要是執政黨,就會向炒房族低頭呢?怎誰去中央執政,人格就通通變了?
Sway 指出,內政部推出的租屋政策,結果也是對房東照顧比較多。政府官員只想照顧有錢人,因為這些有錢人才有政治獻金與政治資源。「你以為,這些垃圾敢對垃圾開刀?還是要跟這些垃圾共榮,才能發、大、財?」Sway 直言,不敢打房就是執政黨的態度。口口聲聲的人民,都是在照顧炒房的人民,而忘了年輕的人嗎? Sway 批評,房價如此之高,政府卻好像根本就覺得這不是問題。 Sway 質疑,是智能不足、無法分清楚囤房怎麼計算?還是因為炒房一族錢多到政府不敢打下去,只敢對他們鞠躬哈腰?

Sway 最後呼籲,「窮的只剩下選票」的大眾,一定要仔細思考,「為我們的未來,決定一個比較適合的世界。」(編輯:倪浩軒)

▲ Sway 臉書發文全文。(圖/翻攝自 Sway 房市觀測站臉書粉絲專頁)

https://www.nownews.com/news/20191022/3706194/

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2019年10月22日

 

蘇建榮部長說,雙北房價高,不能用以跟全國配套。林啟弘攝

 

囤房稅議題受到關注,但財政部長蘇建榮昨(21日)在立院財委會受時代力量立委黃國昌質詢時,提出兩大理由暫緩推動囤房稅,包括「囤防只有雙北嚴重」、「地方地府可藉稅基調整,來達到政策目的」;對此,支持囤房稅的政治大學地政系前教授張金鶚直言「政治考量」,房市專家Sway質疑,把責任推給地方政府。
 
不過吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮則認為,囤房的原因很多,不見得就是炒房,政府應想辦法解決高房價問題,不應開徵囤房稅。
 
蘇建榮昨答詢黃國昌時表示,「台北市、新北市囤房問題較為嚴重,中南部縣市房屋多為單一自住,不能將問題丟到全國」,若依黃國昌提案,將單一自住房屋稅從現行1.2%降到1%,將會導致地方政府稅收大減。

蘇建榮還說,現行房屋稅條例中就有相關機制,房屋稅負擔除了稅率外,還可以從稅基調整,以台北市為例,明年可藉降稅基由調降的方式,達到房屋稅實質稅率降為0.6%。蘇建榮強調,若毫無配套就貿然打房,房屋價值的折減影響抵押貸款價值,或是造成金融波動,都要考量在內,「不是說打房就打房。」
 
對此,政治大學地政系前教授張金鶚直言,「會暫緩法案最大因素還是政治考量」,囤房稅目的,是要打擊擁有房屋4戶以上的人,「但不能說雙北的房子最貴,所以不能把問題套用全國」,其他縣市也有人去囤房,又如果說每個地方政府都可以自行降基稅,「誰也不想去承擔問題」,形同中央把壓力轉嫁給地方,應該要靠中央去制訂統一法案。

房市專家Sway也質疑,中南部的也有囤房的問題,另外以地方政府可以調整基稅為例,但現在誰敢這麼做,「政府是不敢處理囤房稅的問題」,最後只是不想處理居住正義,以及不顧高房價而已。

但也有人持不同意見,吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮則表示,多戸持有不能與囤房劃上等號。他認為,對六戶以上大戶加重囤房稅,首當其衝的是新北市與台中市未消化的建商餘屋,問題是建商擁有多戶餘屋的動機是否蓄意囤房值得商確,且在偏鄕地區乏人問津的老舊房舍也不少,這些持有者可能也會被認定為多房的囤房者。

「囤房不等於炒房,加重囤房稅治標無法治本」,李同榮說,囤房形成4大主要因素包括,市場游資太多、銀行利率太低、投資管道太少、市場有利可圖(包括租賃市場的包租公),因希望長期保值與獲利、期待增值累積財富、財富地位表徴,所以「多房不代表囤房,囤房不代表短線炒房」,加重囤房稅只能治標無法治本,對打撃的對象可能也無動於衷,對打撃房價也沒直接效果。

李同榮再說,房市核心問題不在房價,真正問題在供需,而「供需」又體現於「土地政策」與「房產政策」上,如果能讓土地價格合理化,進而促使房價平穩,讓交易市場主流導向剛性需求,就沒有短線投機空間,自然沒有炒房行為,所以先解決高房價吧。(高敏鳳/台北報導)

 
高房價問題一直是各界商討話題。范厚民攝

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20191022/1652395/rtn/

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2019/10/22 12:13文/記者葉思含

財政部長蘇建榮21日前往立法院財政委員會報告備詢。(記者叢昌瑾攝)

為遏止炒房囤房,北市長柯P亮出加重囤房稅,藉以解決炒房與囤房問題。財政部長蘇建榮昨日提出2大理由暫不推動囤房稅,第1,各縣市面臨的問題不同,囤房稅須整體考量,不能將雙北的問題套到全國一體適用。第2,現行法制下,地方政府已可藉稅基調整來達到政策目的。房市專家認為,囤房不等於炒房,加重囤房稅治標無法治本,政策實施與否,關鍵在於相關配套,

 

北市府亮出加重囤房稅措施,除明年計劃把單一自住房屋稅實質降到0.6%,對持有戶數也將採1.2%區間累進,持有6戶以上稅率建議從3.6%增為4.8%。吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮指出,北市府的囤房稅提議雖立意良善,但鑑於現行法令稅率範圍1.2~3.6%,加重4.8%的稅率調整必須透過中央修正《房屋稅條例》,而南北各都區域情況不同,修法不易,因此,地方可在法令稅率範圍內自由調整稅基,達到自住降稅與非自住多戶增稅的目的。

 

李同榮認為加重囤房稅議題存在4大迷失,第1,多戸持有不能與囤房劃上等號,加重囤房稅應避免傷及無辜;第2,囤房不等於炒房,加重囤房稅治標無法治本;第3,「持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能治本;第4,囤房稅不等於打擊高房價,加重囤房稅無法解決高房價問題。簡而言之,持有稅改革應全面簡化丶合理化,多房遞增調高持有稅。解決高房價,政府應先提出全面革新的「土地政策」與「房產政策」。

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為,地方政府原本就有調整房屋稅的權限,不過由於各縣市狀況不同,一體適用確實有天龍國思維之疑慮,而政策實施於否,關鍵在於其政策目的與相關配套,從過去經驗來看,一廂情願的政策到最後只會有意想不到的副作用。

https://estate.ltn.com.tw/article/8441

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2019-10-21 23:30經濟日報 記者翁至威/台北報導
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財政部長蘇建榮昨天表示,囤房稅須整體考量,不能將雙北的問題套到全國一體適用。 記...
財政部長蘇建榮昨天表示,囤房稅須整體考量,不能將雙北的問題套到全國一體適用。 記者鄭超文/攝影
 

 

囤房稅議題受到關注,財政部長蘇建榮昨(21)日提出兩大理由暫不推動囤房稅。首先,各縣市面臨的問題不同,囤房稅須整體考量,不能將雙北的問題套到全國一體適用;其次,現行法制下,地方政府已可藉稅基調整來達到政策目的。(北市單一自住房屋稅 喊降)

時代力量立委黃國昌昨在立院財委會質詢囤房稅議題,質疑政府打房不力,使房價居高不下,與蘇建榮一度言詞交鋒。蘇建榮強調,囤房稅必須考慮因地制宜的問題,要打房必須要有配套 

蘇建榮表示,台北市、新北市囤房問題較為嚴重,但不能將問題丟到全國,讓所有地方政府一體適用,尤其黃國昌提案將單一自住房屋稅從現行1.2%降到1%,但中南部縣市房屋多為單一自住,若調降稅率會導致稅收大減,影響地方政府財源。

此外,蘇建榮指出,現行房屋稅條例中就有相關機制,房屋稅負擔除了稅率外,也可從稅基調整,以台北市為例,明年自住一戶房屋稅降稅,也不是調稅率而是降稅基,藉由房屋公告現值打折的方式,達到房屋稅實質稅率降為0.6%的效果,北市府若要課徵囤房稅,也可從稅基調整來做。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 
蘇建榮強調,打房並不是單靠調降稅率,還需要很多配套,若毫無配套就貿然打房,房屋價值的折減影響抵押貸款價值,或是造成金融波動,都要考量在內,「不是說打房就打房。」

黃國昌則反問,政府推出什麼打房措施?蘇建榮回應,政府透過房地合一課徵所得稅,目的就是抑制外資炒房,針對短期炒房從重課稅,稅率最高45%,自2016年實施以來,房價上漲已「相對緩和」。

民進黨立委江永昌則指出,針對房屋稅議題,目前有兩大討論方向,第一,擁有一定數量以上房屋,不管其使用與否,加重其持有稅,也就是「囤房稅」概念;第二,則是針對「不使用」的房屋,才課「空屋稅」。

江永昌表示,若採空屋稅,可讓完全未使用的空屋釋出,增加供給,從供需角度來抑制房價,建議財政部研議,回應民眾訴求。

蘇建榮對此表示,如何認定「空屋」將會是問題,對地方政府而言稽徵成本會大增,仍需整體考量。

 

延伸閱讀

明年舉債規模 估逾2,000億
房地合一稅 財部堅持不降
「囤房稅」採累進稅率? 北市建議修法:6戶以上4.8%

https://money.udn.com/money/story/6710/4117986?from=ednappsharing

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台北市長柯文哲17日赴議會專案報告,拋出針對囤房問題進行修法,認為房屋稅應實施累進稅率,第6戶以上稅率將高達4.8%,不過,財政部表示,目前只有收到台北市府打算將自住房屋實質稅率,從現行1%調降為0.6%等意見,至於囤房稅會等北市府後續提出再研究。對此,房產學者章定煊在臉書表示,雖然不反對囤房稅,但若沒有配套,將引發其他問題。

台灣高房價問題,已經讓許多台灣年輕人對於買房希望破滅,就算如今房市從2014年高峰過後,房價在某些地逐年區修正,但房價依然讓民眾望之卻步。景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書表示,對於囤房稅的看法,基本的概念他不反對,但是有些配套要想清楚台灣房地產這些年暴漲的到底是房,還是地?祭出囤房稅,有沒有辦法回溯上游去讓地價平抑下來?

章定煊指出,現實狀況是囤地比囤房成本低更多,到時候地價下不來,房又賣不出去,結果是中間的產業倒了一片,這中間要如何配套呢?章定煊也提出另一個隱憂,就是房屋稅屬於地方稅,對於喜歡跟著建商南北闖蕩,全台到處有房的囤房行為要如何處理?

 

章定煊還表示,有那種好幾十間,每間6坪,在房價很低的地方,傳統工業區附近租給勞工的廉租房的房東,這種房屋數多總價值低的屋主也算是囤房嗎?

章定煊認為,光靠囤房稅是打不下來。因為課高了,怕打趴產業,課低了,不痛不癢,南韓就是這樣,因為財閥得罪不起。

章定煊也提到,最近出現一種其實台灣房市沒有高房價的問題,聲稱這都是少數立委、教授、名嘴、社會運動者、媒體聯合渲染出來的問題,他個人保持開放態度,但若是越來越多人接受高房價是個小題大作,可以預期的是,政府就不會有抑制房價政策出現,房地產市場將會有比較可以發揮的空間出現。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/160761.html

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囤房稅對購屋市場、租屋市場之健全,乃至政府推動中的包租代管,將帶來積極正面助益。...
囤房稅對購屋市場、租屋市場之健全,乃至政府推動中的包租代管,將帶來積極正面助益。 圖/路透社
 

 

▍上篇

囤房稅該怎麼做?台灣居住正義的必經之路

 

囤房稅對居住政策之效益

進而言之,就居住政策面向,囤房稅對購屋市場、租屋市場之健全,乃至政府推動中的包租代管,也將帶來積極正面助益。

就購屋市場,目前餘屋數量過多、開發浮濫,俗話說「沒有賣不出去的房屋,只有賣不出去的價格」,若透過囤房稅讓建商持有成本提高,不再囤屋居奇,讓供給真正進入市場,回歸供需機制讓價格回落到相對合理區間。也就是說,在購屋市場的層次上,囤房稅的效益是「去化餘屋、活絡交易、合理價格」。

就租屋市場,目前租屋供不應求、租金上漲,讓許多租屋族不堪負荷,或只能選擇承租低品質的房屋。一旦實施囤房稅,將促使多屋者願意將空屋出租以彌補其租稅支出,從而藉供給增加讓租金漲勢趨緩,且有助淘汰市場上窳陋違法的隔間與加蓋物件。也就是說,在租屋市場的層面上,囤房稅的效益是「擴大供給、抑制租金、提升品質」。

另就政府正積極推動的包租代管,由於現行機制是「只有蘿蔔不出棒子」,參與計畫的多為原本就有出租物件的房東,而少有從空屋釋出的狀況,致使成效遠不如預期。

如有囤房稅,大量釋出空屋將成為其擴展達標之利基,順勢也能為萌芽中的租賃產業迎來新生。也就是說,在包租代管推動上,囤房稅的效益是「政策達標、產業發展」。

租屋市場目前租屋供不應求、租金上漲,讓許多租屋族不堪負荷,或只能選擇承租低品質的...
租屋市場目前租屋供不應求、租金上漲,讓許多租屋族不堪負荷,或只能選擇承租低品質的房屋。 圖/聯合報系資料照

囤房稅該如何推動?

雖說課徵囤房稅合理且有效益,但推動上絕非易事,最棘手的是既得利益的反對,這將包括建商以及少部分擁有多房者。建商對政府施壓的本事無須懷疑,多屋者雖佔少數但多為具社經影響力者。是故,這些年來對於空餘屋問題的討論,始終是只聞樓梯響,便再無下文。面對此,囤房稅怎麼推呢?以下說說我們的看法及建議。

一、清楚界定對象,縮小影響面

就對象界定,須知空屋餘屋所針對的目標是不同的群體,前者為多屋者,後者為建商,那是要先處理「空屋問題」還是「餘屋問題」,抑或想一併處理,值得仔細評估。

以先前出師不利的「實價登錄2.0」修法為例,同樣涉及建商與個人兩種群體,遂出現建商實為反對「預售屋即時登錄」使其喪失操縱資訊、操弄價格的空間,但卻假「區段化、去識別化」將造成民眾隱私受損、安全堪憂等理由大肆販賣恐懼,營造出社會多數反對的假象,從而阻擋法案推動。

 

另之前台北市亦曾針對建商餘屋施以囤屋稅(縮短銷售期),惟不久後便以議會翻盤、市府退讓告終。前車之鑒不遠,我們建議囤房稅推動應「分而治之、先易後難」,可採空屋、餘屋分期處理,且現階段應以空屋為優先。

 

承上,另就縮小影響面部分,囤房稅在處理空屋的適用對象也要衡量。根據前述的全國總歸戶資料,如以擁有四屋(含以上)者為對象,受影響比例僅為3.94%;若將標準下修為第三屋起認定,影響比例提升至9.65%,雖說可涵蓋空屋數量會較多,但反彈力道則近三倍。循此,我們認為初步能以擁有四屋(含以上)者為囤房稅課徵對象,不失為一種務實之考量。

二、閒置重稅、出租輕稅

為利囤房稅推動之正當性,應釐清此一稅制改革之目的。筆者認為,並非基於財政需求要增加稅收,也非仇富要盤剝多屋者,而是為有效促成空屋釋出轉做居住使用。基於此,就具體的稅制設計上,建議基本原則應是「閒置重稅,出租輕稅」。

具體言之,自第四房(非自住)起,採累進方式大幅提高其房屋稅率,房子越多、稅率越高;相對地,該屋如出租供居住使用,則可適用減免優惠。

此作法的有幾個優點,首先,表面上是大幅提高多屋者持有成本,但實際上是以避稅為誘因讓空屋轉作出租;其次,不會陷入「空屋如何認定」的技術爭議,不再是政府要證明屋主空置,而是要屋主自己提出租賃資料證沒有空置;最後,只有仍堅持空置的屋主才會被大幅加稅,將影響面從3.94%縮減至更小。

舉例如下(以下稅率僅為假設模擬),如某A持有七間房屋,扣除三間認定自住外,第四、五間房屋稅從現行1.5%拉高至3.6%,第六、七間至4.8%。但如果他願意將自住以外的四間房子出租,則不採累進維持如現行1.5%稅率。又其房屋願意加入政府包租代管或出租予領取租金補貼者(公益出租人),則比照自住稅率1.2%。

請問,持有三房以上屋主為避免稅賦大幅提高,他們會怎麼做?試想,他們手頭上162萬房屋(適用囤房稅約70萬間)有一定比例進入租屋市場後,會有怎樣的效果?

三、配套針對租賃所得稅制進行改革

鑑於台灣絕大多數個人房東(佔市場供給絕大部分)隱匿出租逃漏稅之事實,使租屋市場黑市化難以健全發展,建議配合囤房稅的推動,我們也該進一步思考租賃所得稅制的改革。

改革的思路延續同樣的邏輯,不是要增加稅賦(反正房東逃漏稅從來就是如此),而是要配合囤房稅將擴大租屋市場之力道,一併讓租屋市場去黑市,促成房東主動登錄租屋。建議採「蘿蔔」加「棒子」方式處理:

蘿蔔是,推動「租屋所得單獨課稅」,與所得稅脫勾並採單一稅率,大幅降低佔市場大宗的個人小房東租金稅賦(特別是併入其他所得導致稅率累進),鼓勵誠實申報。

棒子為,搭配前述稅賦調整,另就房東租屋申報設定落日條款,明訂過去逃漏稅既往不咎,然後續如查獲則予以重罰,促成租屋登錄落實。

筆者認為,囤房稅並非基於財政需求要增加稅收,也非仇富要盤剝多屋者,而是為有效促成...
筆者認為,囤房稅並非基於財政需求要增加稅收,也非仇富要盤剝多屋者,而是為有效促成空屋釋出轉做居住使用。 圖/聯合報系資料照

囤房稅為居住政策無可迴避一環

最後,有必要就住宅政策改革路線問題,對囤房稅做衍生補充釐清。

住宅問題改革必須是購屋市場、租屋市場、社會住宅「三管齊下」,缺一不可。又相對於購屋市場、租屋市場的改革,社會住宅因未直接觸動既得利益,阻力最小,可作為改革推展的第一步,故自2010年起,我們便積極倡議社會住宅,並持續關注參與迄今。

因此,我們對近年來,特別是蔡總統任內,政府對興辦社會住宅努力與成果予以肯定,意即,台灣住宅政策改革的「第一步」已經踏了出去。毋庸置疑,「八年二十萬戶」社會住宅目標絕對要持續推進,然即使達成,也僅佔住宅存量2.2%,就政策意涵論,係建構台灣的「居住安全網」,讓被購屋與租屋市場排除的青年與弱勢群體,至少有階段性的安居之所。

若進一步論及讓社會住宅扮演「市場調節」角色,促成民間租屋市場價格合理與品質提升,有效舒緩會抑制房價上揚,那就非得累積至一定規模,例如OECD國家平均社會住宅比例超過10%,由於差距甚遠,實非現階段有意義的討論課題。

又即便如荷蘭、香港等社會住宅比例達30%,還是有其居住問題,如荷蘭的近年來遭遇房價與房租上漲壓力,香港更是身陷全世界公認最嚴峻的高房價問題。這些經驗提醒我們,居住政策只有社會住宅是不夠的!特別是,台灣在購屋與租屋市場相關機制仍與國外相去甚遠,如交易資訊透明、大量空餘屋閒置、租屋黑市等課題。敢問,難道於社會住宅跨出第一步後,其它改革就此裹足不前嗎?

今年無殼蝸牛運動屆滿三十週年,平心而論,過去三十年來,政府針對住宅問題並非毫無作為,但始終未直面弊端、迴避制度改革。放眼未來,如不願下一個三十年繼續延宕蹉跎,毫無疑問,空餘屋問題的解決必定是其中舉足輕重的一塊拼圖,也是實現居住正義無可迴避之挑戰。

我們還要繼續拖下去嗎?

如不願下一個三十年繼續延宕蹉跎,毫無疑問,空餘屋問題的解決必定是其中舉足輕重的一...
如不願下一個三十年繼續延宕蹉跎,毫無疑問,空餘屋問題的解決必定是其中舉足輕重的一塊拼圖,也是實現居住正義無可迴避之挑戰。 圖/聯合報系資料照
  • 文:彭揚凱,OURs都市改革組織秘書長;廖庭輝,社會住宅推動聯盟研究員。
  • 更多OURs都市改革組織:WebFB

https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/4063667

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OURs 都市改革組織

 

到底台灣有多少房屋正空置著?這些空屋都在誰手上呢? 圖/聯合報系資料照
到底台灣有多少房屋正空置著?這些空屋都在誰手上呢? 圖/聯合報系資料照
 

今年5月,有網友在公共政策網路參與平台發起「應課徵空屋稅」的提案,反對「有錢人將房屋當成投資標的」,每人超過一房即課以重稅,於短短13日之內就達到5千人次附議門檻。

不止民眾不爽,地方政府也看不下去了。台北市政府本月初召開「居住正義2.0」記者會,市長柯文哲擔憂「若解決不了台灣高房價問題,今日香港就是明日台灣」,呼籲中央應推動房產稅制改革,主張單一自住輕稅、多屋重稅,讓住宅回歸居住使用。緊接著,時代力量在本月16日於立法院提出《房屋稅條例》部分條文修正草案,擬採累進稅率方式,提高持有多屋大戶的房屋稅,以遏制囤房風氣。

前述一連串的提議與修法主張,都指向了一個共同現象——空屋,皆認為釋出房屋使用將有助居住問題緩解。

那麼,到底台灣有多少房屋正空置著?這些空屋都在誰手上?空屋與當前居住問題又有何關連?以及,怎樣才能讓空屋轉為居住使用呢?筆者作為長期倡議居住政策改革之一員,特撰文提出分析與建議,並就住宅政策改革路線就教各方。

擁房越多者,空屋率越高

在進入整個討論前,應先區分「空屋」與「餘屋」兩者。空屋是指市場上低度利用或不使用的住宅,餘屋則是指建設開發相關公司所持有的未銷售(滯銷)住宅。

2012-2017台灣空餘屋數量官方統計,數量越來越多,正朝百萬戶邁進。 表/O...
2012-2017台灣空餘屋數量官方統計,數量越來越多,正朝百萬戶邁進。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

先從空屋談起。台灣的空屋數量最準確的資料是「人口及住宅普查」,但該普查每十年進行一次,在最近一次的普查(2010年)當中,台灣的空屋高達155.5萬間,空屋率為19.3%,將近每五間房屋就有一間是空屋。

在未進行普查的年份,則是以「低度使用(用電)住宅」作為空屋的推估數據,由於其數量均遠小於前述普查,官方較樂於引用,但即便如此,2017年透過低度用電住宅統計出的空屋量仍達86.4萬間,空屋率10.12%。其中屬居住需求較高的六都計有54.5萬間,佔整體空屋六成三以上。

另依據財政部的住宅總歸戶資料,台灣擁有四屋(含以上)之家戶,約32萬,共持有約162萬間房屋;如再計入擁有三屋者,則達297萬間,佔(個人持有)住宅存量的37.6%。若與前述低度用電戶資料比對勾稽,將赫然發現:持有屋數越高群體,手上持有低度用電的空屋比率就越高,持有四屋者,其空屋的比例超過40%,五房含五屋以上者,則高達50%-60%。至此,可合理推論,少數的多屋者是全台空屋來源之大宗。

根據政府資料勾稽統計,台灣的空屋大多集中在多屋者手中,造成極大住宅資源浪費。...
根據政府資料勾稽統計,台灣的空屋大多集中在多屋者手中,造成極大住宅資源浪費。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

餘屋剩越多,房子賣越貴

接著來看餘屋。同樣依據官方統計,2017年第四季,全國餘屋數逼近7.5萬戶。另就區域來看,在房價最難以負擔的雙北,餘屋計有19,395戶,佔了26%。

2017年全國與六都餘屋量。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製
2017年全國與六都餘屋量。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

又單看數量是不夠的,另根據政府所公布的房價指數與餘屋數量,全國餘屋數從2012Q4的2.3萬戶,來到2017Q4的7.5萬,短短五年之間翻了三倍以上。若再對照同時期房價趨勢,我們可清楚的看到,餘屋數量與房價呈現違反經濟學供需常理之現象,賣不掉的餘屋越來越多,竟然房價也越來越貴。

全國餘屋量在短短三年內暴漲三倍以上,與房價指數呈現高度正相關,違反供需法則。 表...
全國餘屋量在短短三年內暴漲三倍以上,與房價指數呈現高度正相關,違反供需法則。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

稅制是大量空、餘屋的主因

為何台灣的空屋數量如此驚人?且空屋數量過多的狀況下,建商仍持續開發興建讓餘屋數量不斷翻倍,而且價格還高居不下?其中關鍵原因,莫過於台灣不合理的住宅持有稅制。

首先,由於公告地價與房屋評定現值與實際價格落差過大,造成台灣的名目稅率雖然與國際標準相差不大甚至略高(住宅1.2-3.6%不等),但實質稅率卻極低(僅約0.13%),約為美國的十分之一,是標準的「看到嚇死人,收到笑死人」,養房竟然比養車便宜。

其次,則是對持有房屋的課稅標準過於寬鬆。根據《自住房屋認定標準作業原則》,夫妻與未成年子女持有超過三戶才會被認定為「非自住」,適用較高稅率。但即便如此,全台灣也僅有台北市、連江縣、宜蘭縣真的有採行「房屋多稅越重」的差別稅率,其餘縣市則不管坐擁幾間房,僅以略高自住的1.5%稅率課徵。

正因持有稅偏低,且「多屋」與「自住」稅賦無甚差別,個人買房傾向空置求轉手獲利,建商蓋房寧可餘屋待價高出售,近百萬空餘屋就這樣積累而來。

因此,筆者與許多人持相同看法,面對大量空餘屋閒置現象與衍生之問題,應當透過提高空餘屋持有成本(以下稱囤房稅),合理市場的供需機制,以有效去化空餘屋,讓住宅回歸居住使用。

為何要對空餘屋課囤房稅?

有人會說,即便大量空餘屋是事實,但那是持有者的財產支配權,干卿底事,為何要課囤房稅?這就必須回到「經濟外部性」與「居住是民生必需」兩個面向來討論。

首先,我們必須指出台灣居住問題——以高房價為核心——的特殊性,並非是供給不足的問題,而是住宅市場扭曲的外部性效應。扭曲何在?房價高漲與大量餘屋竟然並存,租屋難求與大量空屋卻未互通,即供需無法接軌。外部性為何?那就是造成「房子拿來炒不是用來住」,無殼蝸牛買不起、租不好!

高房價買不起無須贅言,2018年(Q3)台灣整體房價所得比為8.82倍,台北市14.07倍,新北市房價所得比則為12.14倍,皆遠超過國際公認合理標準。

那買不起那租屋可以吧?根據內政部統計,台灣租賃市場規模約為整體住宅市場11.3%,遠低於歐美等先進國家25%~50%的比例,且租金指數近十年來不斷攀升。

依台灣勞工陣線的調查,以2016年的全國薪資中位數收入推算租金所得比,台北市占比高達58%,新北跟桃園分別為30%、25%。又上述買不起、租不好現象,受害最深的莫過於青年世代。

青年買不起房,但租金指數近年卻直線上升,連租一個有品質的房屋也將成奢望。 表/O...
青年買不起房,但租金指數近年卻直線上升,連租一個有品質的房屋也將成奢望。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

其次,我想絕大多數人應該會同意,縱使住宅具投資獲利的「資本財」性質,但更重要、更優先的功用應該是滿足居住使用的「消費財」功能,即住宅是不可或缺的民生必需品。那麼,當住宅此種民生必需品出現大量囤積空置,是否應該介入處理呢?

事實上,對於囤積民生必需品,我國政府是會干預介入的。行政院轄下有「物價督導小組」,可依據《農產品市場銷售法》、《消費者保護法》予以處罰,甚至是用《刑法》251條規範「囤積民生必需之飲食物品或農工必需品,無正當理由不應市銷售者,處三年以下有期徒刑」。

對比近年來政府對若干民生物品態度,我們不禁要問,果菜價格漲要抓菜蟲,衛生紙短缺要查通路,但同樣作為民生必需品住宅,大量囤積閒置卻可以置若罔聞,這不是非常奇怪嗎?

 

▍下篇

囤房稅該怎麼做?台灣居住正義的必經之路

 

果菜價格漲要抓菜蟲,衛生紙短缺要查通路,但同樣作為民生必需品住宅,大量囤積閒置卻...
果菜價格漲要抓菜蟲,衛生紙短缺要查通路,但同樣作為民生必需品住宅,大量囤積閒置卻可以置若罔聞,這不是非常奇怪嗎? 圖/聯合報系資料照

 

 

 

 

 

  • 文:彭揚凱,OURs都市改革組織秘書長;廖庭輝,社會住宅推動聯盟研究員。
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