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台北地政雲推出的房價查詢功能,協助民眾能更加便利、真實掌握成交資訊。 攝影-黃政達

台北地政雲推出的房價查詢功能,協助民眾能更加便利、真實掌握成交資訊。 攝影-黃政達
 

文-Stacy Chiu 攝影-黃政達

 

身為大城市裡的無殼蝸牛,你是否也曾煩惱租不到或買不起房?台北市政府試圖讓房市交易資訊更透明、公開,並讓房地稅制更為合理,保障自住權益,才能落實買賣雙方的居住正義。為此,台北市政府透過大數據資料,解決實價登錄中,房屋與車位價格混算所造成的房價陷阱,也提供訴訟以外的紛爭解決機制,為民眾調解租屋與購屋糾紛,並結合教育資源宣導租賃知識,從消費者角度消弭資訊不對等的困境。

 

大數據扣車位算房價讓買賣更透明

 

台灣早年的房地產市場交易資訊不公開, 買賣雙方在資訊不對等的情況下,「買貴了」或「賣便宜了」的事件時有所聞。如今實價登錄已成為民眾買賣房屋的重要參考,台北市政府甚至將實價資訊揭露的門牌區間縮小至5 號,實價查詢益趨精準,但由於目前沒有強制規範停車位的單價必須與房價拆開申報, 在比較基礎不同的情況下,容易誤判行情。

 

以包含10 坪、200 萬元車位的40 坪物件為例,若出售價格為2,000 萬元,在缺乏車位售價等相關資訊時,只能以總價含車位計算,得出房屋單價每坪50 萬元的價格,但若將車位與房屋的實際坪數分開計算,真實的房屋坪數、價格應為30 坪、1,800 萬元,亦即每坪單價60 萬元。由此可知,房屋單價若是沒有拆算車位,將會誤判真實的房價。

 

為此,台北市地政局局長張治祥表示,為了避免上述問題發生,「台北地政雲」首創於買賣實價查詢功能中推出「大數據扣車位算房價」,藉由比對同社區或方圓300 公尺內的車位交易資訊,協助試算扣除車位後的房價,讓民眾比價時不因車位有無而產生混淆,掌握真實的成交單價。

 

完善消保法體系保障消費者權益

 

而面對房屋買賣或是租賃糾紛,例如購買預售屋爭議,或是租屋被房東扣留不合理的押金等,在對簿公堂之前,其實可以透過《消費者保護法》體系調解。台北市法務局主任消保官楊麗萍表示,房東與房客也是消保法所稱的業者與消費者,因此一旦出現消費爭議或糾紛,身為消費者的房客可以申請協商,透過消保官協助,達成共識和解並保障權益。

 

除了租賃爭議外,地政局與消保官也協調許多購屋糾紛,常見的是買賣中古屋後,才發現屋內有漏水及壁癌等問題,因此質疑仲介隱匿屋況;此外,預售屋的爭議也不少,例如消費者反悔想退單,或發現成屋與廣告不符等。

 

楊麗萍說,若是想諮詢買屋租屋的消費問題,可撥打「1950」專線,由專家協助解惑。若是遇到房屋消費糾紛,除了寄存證信函、上法院外,民眾也可以到行政院消費者保護會官網提出申訴或申請調解,就會由所在地縣市政府及消保官居間協助協調爭議,對消費者而言省時又省事。

 

除了消費糾紛發生後的協商,地政局與法務局也著重於事前的防範與宣導,像是走入校園及社區,透過講座及設攤等方式,從民眾端加強宣導租賃專法規定、訂定租賃契約的細節與常見租賃糾紛及救濟途徑;地政局也與大專院校合作,於學校官網建置租賃安全相關資訊連結,提供租屋權益維護及建物安全查詢的管道,以保障學生租屋權益,降低糾紛發生機率。

 

透過居住正義2.0,讓台北新生代或是離鄉背井前來台北打拚的人們,不須擔心買不起房、租不起屋,而健全房市政策的落實,以及強化交易安全的服務,從居住安心到居住尊嚴,讓所有人都能在台北找到自己的一方天地。

 

【完整內容請見《台北畫刊》11月號634期】。

 

 

台北畫刊109年11月-宜居台北 共好居住典範·民宅更新修繕·房市交易透明

台北畫刊109年11月-宜居台北 共好居住典範·民宅更新修繕·房市交易透明

https://udn.com/news/story/6961/4991367

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2020-10-29 11:20聯合報 記者蔡晉宇/台北即時報導
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民眾黨團今天舉行「七年級的居住正義」記者會。民眾黨立委蔡壁如、邱臣遠表示,當前七年級生面臨嚴峻房價考驗,根據統計,民眾首次購屋年齡已經往後遞延一個世代,七年級生首當其衝;民眾黨已提出居住正義修法三大方向,除主張囤房稅外,更將實價登錄資訊揭露到戶、地號,同時預售屋納入登錄範圍,預售屋與自建自售屋在簽訂買賣契約書30日內,就需納入實價登錄,希望能落實居住正義。

邱臣遠表示,根據2017年研究資料顯示,全國總生育率與房屋貸款負擔率呈現負向關係,也就是房價負擔能力越低,總生育率就越低;高房價無疑碾壓了七年級生對未來的希望,陷入房子、孩子只能二選一的窘境。

蔡壁如表示,在現在一般民眾買不起房的同時,卻有很多房子都空著沒有人住,空屋率不斷攀升,甚至還有投機客藉此炒作房價,賺取利差,因此推動囤房稅和實價登錄2.0改革已經是刻不容緩。

民眾黨團表示,提出有關居住正義的三個修法方向包括採累進稅率課徵「囤房稅」;將實價登錄資訊揭露到戶、地號,同時預售屋納入登錄範圍;並明定預售屋及自建自售屋自「簽訂買賣契約書30日內」就需納入實價登錄,另增訂違反預售屋定型化契約備查相關規定之罰則,保障人民權益。

民眾黨團表示,七年級成夾心世代,推居住正義刻不容緩。圖/民眾黨團提供
民眾黨團表示,七年級成夾心世代,推居住正義刻不容緩。圖/民眾黨團提供

https://money.udn.com/money/story/5621/4972530

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台灣銀行家

文在寅政府在6月推出第21次打房措施,無奈打房政策喊得越兇,房價飆得越高,民怨飆升已危及到他的政權。(圖片來源/Flickr)

南韓房產價格飆升,民怨高漲,已到了文在寅政府認為危及政權存廢的關鍵之一,因此近期大動作要求各部會提出更有效的打房政策,以安撫左派核心支持者對政府的不滿,但房產泡沫的膨脹,似乎無休止跡象,民怨的結果恐怕執政當局難以承擔。

7月10日,南韓副總理兼財政部長洪南基(Hong Nam-ki)召開記者會,他在鎂光燈閃爍的大群記者前面,起立、低頭、鞠躬,洪南基說:「在此向全國人民道歉,財政部過去的措施,沒能夠有效解決房地產飆漲的問題。」「我們必須照顧國民的自住需求、必須斷絕投機炒作……,這是政府堅持的原則。」

在洪南基道歉的前一個禮拜,南韓總統文在寅緊急召集國土交通部長金賢美,文在寅政府在6月推出第21次打房措施,卻引發人民高度不滿,而且打房政策喊得越兇,房價飆得越高,文在寅體認到這是他政權存廢的關鍵議題,訓令總理與各部會部長,大動作要求提出更有效的打房政策。

南韓祭出第22次打房政策,要求官員以身作則

洪南基隨即宣布文在寅從2017年上任後的第22次打房政策,包括稱為「綜合房地產稅」的房地產持有稅,最高稅率從3.2%一口氣調高至6%;名下已有多戶房產的所有者及以出租為本業的企業,增購新屋要繳交12%的印花稅;在1年之內買賣房子,對獲利將課徵高達70%的房產利得稅,持有不到2年就售出,稅率也高達60%。

另一方面,文在寅政府對年輕購屋者給予的稅賦優惠也大幅提高,全面調降首次購屋者的印花稅(契稅),購買1.5億韓元、也就是約新台幣375萬以內房子的首購族,契稅全免,1.5億至3億韓元則減半課徵。由政府住房基金提供的房貸,利率區間也從1.8%至2.4%,調降至1.5%至2.4%。對首次購屋者的房貸成數也同時提升,前提就是首次購屋的房價不能超過約新台幣1,500萬元。

文在寅更要求部會首長以身作則,強迫部長賣房子來宣示打房決心。總統府秘書長盧英敏、財政部長洪南基,以及金管會主任委員尹成洙同時在臉書或是公開場合直接宣布出售他們名下非自住的房產。

洪南基宣布賣房時,還特別強調這間位在首爾郊區安養市的房子,在2005年購入,是他辛苦多年購買的第一間房子,「對我個人與家人都有高度的感情因素,這是我們第一個家,但是為了國家的政策,我宣布出售這間房子,只保留自住的現宅。」而更早率先宣布賣掉非自住房的盧英敏,則因為種種因素拖拖拉拉,至今無法成交,成為人民批評文在寅「假打房」的政治包袱。

房價飆漲難擋,韓國家庭成為亞洲負債王

洪南基調高有囤房稅性質的綜合房產稅之後,在首爾擁有市價30億韓元(大約新台幣7,500萬元)的屋主,每年的房產稅將會提高到約新台幣100萬元,而擁有市價50億韓元(約新台幣1.25億元)房產的屋主,房地合一的房產稅必須繳交1億韓元(約新台幣250萬元)。

不過,跟台灣非常相近的是,洪南基一邊宣布看似極為嚴厲的打房措施,另一邊又安撫大眾,強調「縮小打擊面」、「對一般民眾沒有影響」。洪南基在記者會中說,「只有1%的房屋所有者必須繳有囤房稅性質的綜合房產稅」,「而此次增稅,受影響的更只有0.4%。」財政部的統計顯示,韓國5,100多萬人口中,只有51.1萬人必須繳交綜合房屋稅,剛好1%。

韓國房地產漲勢難以遏止,是文在寅政府存續最大的威脅,文在寅內外交迫,與北韓的問題越搞越僵,與日本關係陷入戰後最劇烈對立,跟美國川普政府不對盤,武漢肺炎的確診與死亡又是東亞最嚴重的,但是,國家戰略層級問題雖然棘手,殺傷力卻遠不如房地產泡沫。人權律師出身、反財團的文在寅,讓韓國全國的房地產價格不斷創新高,讓他的學運與工運等左派核心支持者對他非常不滿。

今年元月14日,遠在武漢肺炎爆發之前、全球央行的印鈔機也還沒開動,文在寅就公開宣示,他的政府將要用盡所有力氣來阻止房地產價格上揚,文在寅親口說,不論是新稅率、央行選擇性信用管制、限制銀行房貸成數、迫使持有多戶的炒房者賣房,總之政府要動員所有部會,用上各種工具來阻止房價繼續上揚。

韓國的炒房熱當然不是文在寅搞出來的,早在他上任之前,現在關在監牢裡的前總統朴槿惠從2013年起,曾經推出幾個鬆綁房地產法規的政策,催生了這一波的韓國房地產升勢,不料2016年之後,以首爾江南區(相當於台北市信義、大安區)帶頭的房地產漲勢就逐漸演成泡沫,造成人民對朴槿惠政府極度的不滿,在歷次的中央與地方選舉,房地產泡沫也成為文在寅批評朴槿惠政權的攻擊武器。

文在寅在2017年入主青瓦台(韓國總統府),隔年全國房地產均價就暴漲6.2%,就算政府三級跳調高基本工資與時薪,年輕人薪資根本追不上房地產漲幅,而調高時薪等政策又導致年輕人就業困難,很快就創下百萬失業人口的歷史新高紀錄;另一方面,房地產上漲導致中產階級家戶負債大增,韓國央行統計,2009年時韓國家戶負債為6,000億美元,到了2019年底已經飆升至1.34兆美元,光是家戶負債就逼近全年GDP的8成,韓國家庭已經成為亞洲負債王。

https://reurl.cc/N6YR3n

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楊涵之2020-10-12 09:02

2015年總統蔡英文提出「安居三策」時,是在長期關注居住正義的現任內政部次長花敬群協助下,所研擬出的政策;雖然現在的花敬群已「走鐘」,論述與建商、地主趨近,「安居三策」預計無法兌現,但該政見依舊備受肯定,房市專家Sway更直呼,要落實居住正義,蔡政府不用新東西,就兌現當初開的政治支票就好了。

社會住宅怎麼避免政黨輪替就開倒車?

目前蔡政府的策略,就是把所有推動居住正義的能量壓在社會住宅上,也是最簡單推行的項目,OURs都市改革組織的秘書長彭揚凱表示,台灣過去沒有推動社會住宅的決心,進度嚴重落後國際社會,即便蔡英文達到8年20萬戶,在只佔住宅總量的2%,在國際上是低標,彭揚凱呼籲,蔡英文一定要兌現承諾,但同時也該讓社宅政策穩定發展。

居住正義政策的延續相當關鍵,如何讓社宅不因政黨輪替而擱置甚至走回頭路,要的就是穩健發展,彭揚凱認為,台灣「居住權」的觀念不夠,應該透過教育推廣,因為現在教材中幾乎沒提到居住權,這點是長期規劃。

社宅方面,短期能做的就是「候補制」,彭揚凱表示,現在的抽籤制根本是「全球獨有」,且無助於將社宅推上穩定的路,因此他建議,依照弱勢族群的需求設置一份「候補名單」(waiting list),「蔡英文說要興建12萬戶社會住宅,那就把這12萬人排出來」,不只給政府更多壓力,更能擔保需要者優先入住。

除此之外,社宅面臨歧視問題,經常遭貼上「貧民窟」、「問題社區」等標籤,當排出候補名單後,政府就能藉由說明會,讓即將入住社宅者與周圍居民有溝通機會;否則現在的說明會上,都只有附近住民出席,且會中經常滿滿是對社宅居民的歧視。

用「大赦」和「減稅」讓地下房東納入管制

除了社會住宅,彭揚凱認為,最具急迫性就是租屋市場的管理,尤其「地下化」的問題一定要優先改善。他以日本東京、韓國首爾等城市做為參考,即便這些大城市,當地也是有約5成的租屋族,他強調,租屋可以成為人民居住的一項選擇,前提是市場要穩健,台灣往往因為市場不夠完善,住一住就「非自願」被驅離,導致民眾的最後手段永遠是買房。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡提出2大處理房東逃漏稅的方法:大赦和減稅,首先,就是不跟房東計較先前欠的租賃稅,只要現在願意登記,便給予「大赦」;再來就是「減稅」,呂秉怡提議,讓房東繳的稅比照一般自用住宅的房屋稅,雖然政府經常以收不到錢來反對此方案,但呂強調,現在約9成房東逃漏稅,政府本來就收不到錢了,若此方案可以讓6-7成以上的房東進入體制,也算是划算。

呂秉怡認為,可以給房東1年的時間完成登記,逾時就要接受重罰,且棒子要夠硬才會有成效;同時,政府必須建立吹哨體制,讓房客可以檢舉違法房東,他強調租賃條例應該把「消費者保護」的精神納入,當然也要保證房東遇到奧客的救濟辦法,讓房東都有申訴的權利。

可接受稅改「往後排」,實價登錄2.0必須通過

把租屋市場健全化的順位往前,主要是因租屋若能作為買房的替代選擇,那麼租屋市場的完善也會間接制衡高漲的房價。彭揚凱表示,稅制改革會牽扯到房價,這牽涉的面向更廣,不只有經濟面的考量,更是有政治因素;畢竟,藍綠政客與建商都有密切關係,他能理解觸碰房價會牽連到政治敏感神經,願意將稅制改革「往後排」。

但是,先不碰房價不代表在房市產業上不用作為,老話一句,實價登錄2.0必須要通過,該政策僅要求資訊公開透明,不會直接影響房價,想不到連這種基本法案都無法通過。日前行政院長蘇貞昌在立法院備詢時,答應時代力量立委邱顯智,將實價登錄2.0作為優先法案,會在近3個月將修法草案送往國會,這次能否闖關成功,各界都在關注。

房市面臨泡沫化危機,應借鏡日本、美國

雖說房屋稅制改革相對不急,但台灣房市面臨「泡沫化」危機,若參考日本的前例,房產學者章定煊在臉書表示,日本90年代時,因為沒有及時推出稅制改革(1990年才修正稅制),導致92年房市破沫崩潰;然而,也因為當初日本政府的修正,後來成功避免熱錢流入房地產。目前專家都難以說準台灣房地產何時會泡沫化,形同一顆不定時炸彈,不知何時會爆炸。

章定煊指出,日本新稅制的設計非常縝密,在買入、出售房屋,該房是自用還是出租上,都有不同的稅制規定,不只成功抑制炒房,還能夠防止房東將稅賦轉嫁給房客身上,避免發生如同美國,即便持有稅高,仍因房東轉嫁給房客身上,導致房地產照樣飆漲。換句話說,規劃出完整的房屋稅制,必須是政府勢必要面對的政策,不會是單純靠「持有稅」等單一機制就能遏制房價的不合理上漲。

最後,針對「振興房市」的規劃,Sway表示,要製造房市產業一年10兆不應是靠炒房、炒地,其實只要照規劃興建社會住宅,一年10兆根本不是問題。「最重要的還是政府決心」,Sway認為,若有心推動,8年蓋12萬社會住宅一點也不難,根本不需要額外多做什麼振興措施,就落實政見即可。

 

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/23811

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楊涵之2020-10-12 09:01

9月30日剛過總統蔡英文提出「安居三策」5週年,2016年競選時,居住正義更是她主打政見之一,但不少當時力挺她的民團,現在都紛紛要求蔡英文撕掉居住正義的標籤,因為看不到她兌現政治支票的決心,安居三支箭面臨一支都無法射出的窘境。

地方政府不認真推社會住宅,還帶頭炒地

安居三策的一策是「安心居住」,包含辦理社會住宅,以及健全租屋制度,並開出20萬戶社會住宅的支票,其中12萬是興建社會住宅,另外8萬是包租代管。其實,在居住正義政策上,社會住宅是蔡英文執行上最受肯定的政策;話雖如此,不代表社宅的興建讓人滿意。

當初蔡英文提出的規劃,前4年要興建4.2萬戶社宅,其中超過9成是由地方負責。房市專家Sway表示,現在興建社宅的數字幾乎都是靠台北市在撐,根據內政部統計,過去4年,台北市政府包辦的社宅接近2萬戶,將近是全台的一半。

Sway表示,民進黨政府老愛罵柯文哲,但目前社會住宅的支票卻仰賴柯文哲的付出,讓他相當不齒。且台灣有「居住歧視」的問題,容易將住社宅的弱勢族群貼上「麻煩」、「問題人士」等標籤,導致藍綠議員不會認真推動社會住宅,Sway認為,六都除了台北以外,都沒有全心推動,甚至還政府帶頭「炒地」。

入住社宅竟要靠「運氣」,無法穩定發展

台中市政府於2019年公布,以38億168萬元售出原本規劃為社會住宅的土地,偏偏蔡政府規劃,首階段的社宅興建高度仰賴地方政府,中央、地方不同調導致多數縣市社宅戶數「慘不忍睹」。

社會住宅另一大問題就是,台灣把社宅視為社會安全網體系的觀念不足,即便興建仍往往注重財務上的影響;OURs都市改革組織的秘書長彭揚凱表示,台灣社宅的租金相對昂貴,導致難以負擔或欠租風險較高者被排除在外,以社宅設定主軸在照顧弱勢,卻沒有納入「最弱勢族群」,相當離奇。

彭揚凱也對社宅「抽籤」制度相當不滿,「全世界沒有一個社會住宅健全的國家這樣玩的」,一個給予弱勢保證的制度,最終篩選標準竟然是「運氣」;更何況台灣社宅數量遠遠小於需求量,彭揚凱以台北市為例,中籤率只有5%左右,可見「運氣」在能否取得社宅資格有相當大的比例,政府竟絲毫不介意,「這證明政府無心將社宅推上穩定的路」。

房租連漲114個月,租賃專法沒處理9成逃漏稅房東

健全租屋制度的部分,蔡政府雖然制定了「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃專法),但從上路以來,租屋族根本感受不到差別。根據內政部發布最新租金指數(消費者物價房租類指數),今年7月租金指數103.65,為統計以來新高,房租更是近10年都上漲(114個月不跌);即便今年景氣受疫情影響,房租依舊漲不停,可見有多沒不受控。

彭揚凱表示,面對租屋的問題,蔡政府提出的辦法就是補貼再補貼,把蘿蔔開到最大,卻不提棒子;根據民間業者推估,台灣租屋市場高達9成「地下化」,等於絕大多數房東都沒向政府登記,這麼龐大的問題怎麼可能靠一個沒有棒子的專法解決?彭揚凱認為,蔡英文想要「一招走遍天下」,提到房租過高時,就提租金補貼,只想藉由挹注財務解決問題,卻沒有從源頭改善。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,租賃專法主要針對在市場占比約1成的「租賃服務業」,占比9成的小房東反而「逍遙法外」,偏偏小房東逃漏稅是租屋市場的核心問題,當初制定專法時,碰觸到這塊的法條都擱置,透露政府並沒有健全市場的決心。Sway更是痛批,這個專法只是「花拳繡腿」,雖然規定房東要報稅、房客可以設籍,但政府根本沒去抓、稽查,講半天就是表面功夫。

租賃專法設置的救濟手段,執行率0%

面對房屋租賃的「黑市經濟」,房客救濟的途徑更是不健全,呂秉怡指出,目前唯一讓違法房東面臨罰則的途徑,是透過消費者保護會提出申訴,但據呂秉怡的觀察,全台大概只有六都的消保會願意處理,其餘縣市都不願接相關案件。

除了向消保會申訴外,房客救濟要不到調解委員會,要不上法院,前者房東若不出席,調解會就破局;後者則是勞民傷財,往往訴訟費用就高於房租,實際運作上都窒礙難行。

另外,租賃專法還增加房客能申請地方政府地政局調處,但通常處理「不動產糾紛調處委員會」是負責土地獲釋大房地產的糾紛,用來解決租屋問題是「殺雞焉用牛刀」,至今使用次數還掛鴨蛋,0人向地政局申請調處。

整體而言,租屋市場的黑數過多,沒有人了解租屋市場的真實面貌,租屋需求更是沒有人說得準,但據推估,數字應落在300萬上下,但根據財政部統計的「全國租賃所得收入」,2018年有繳稅的房東僅約63萬戶,中間的落差更說明租屋市場不被管制。

實價登錄2.0遭閹割,居住正義打假球

說到不受控,台灣的房價也不遑多讓;蔡英文的第二策就是強化房市治理,避免房價被炒作與扭曲擴大,具體政見包括,資訊透明、稅制合理、以及制度補強。

談到蔡政府背棄居住正義的事件,大家耳熟能詳的就是2019年「實價登錄2.0」的修法,當時內政部提出的草案有3大重點,分別是「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」、以及登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」,讓房市資訊透明向前邁一大步。

然而,殊不知在執政黨擁有絕對多數的立法院竟然冷凍自家政府提出的草案,改通過「閹割版」,3大重點僅保留最後一項。當時民進黨以「社會共識不夠」來解釋此行為;然而,「社會共識不夠」正是藍營執政時不推實價登錄2.0的理由,想當然耳,當時在野的民進黨也痛批這樣的理由。

讓彭揚凱最氣憤的是,先前藍營根本不把居住正義當成問題,所以不會去解決;但民進黨不一樣,他們完全了解癥結點在哪,也知道解決辦法,但就是不做;難怪外界會批綠營拿居住正義騙選票、打假球。

還沒進行稅制改革政府就喊卡,房價8年漲25%

強化房市治理的規劃,是先讓資訊透明後,才進行稅制改革,所以當民進黨光是實價登錄2.0,一個相對溫和、簡單的法案都不願通過時,Sway表示,「我們就知道他們程度在哪了」。第一步只踏出一半的情況下,可想而知,真正影響房價的稅制改革是毫無進展,房價也就持續上漲。

根據內政部統計的房價是所得的8.62倍,等於民眾要不吃不喝存8年多的薪資才可能買得起房。就趨勢而言,跟2012年相比,台灣房價已上漲25%,且近年來漲幅最大的地方都是人口外流的縣市,可見炒房情勢有多嚴重。房地產被視為「穩健」的投資,不只排擠資金易入其他行業,更讓房市面臨泡沫化的危機。

政府想透過房地產來促進經濟和內需的打算,諷刺的是,這正是蔡政府的安居第三,讓房市一年產值超過1兆元。只是,當時考量是擔憂前兩策後座力太強,導致房市崩盤;殊不知前兩策沒落實,房市根本不需要振興,反而被炒的「淋漓盡致」,面臨房價與景氣脫鉤,民眾買不起房的窘境。

 

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/23801

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2020/10/08 14:27:49

記者蔡佩蓉/台北報導

根據10月《台灣銀行家》雜誌所撰寫的「連21次打房都失敗!政權動搖 南韓房地產泡沫怵目驚心」,之中剖析了南韓歷經多次打房,卻讓房價愈打漲愈兇,並認為與台灣非常相近,「看似極為嚴厲的打房措施,另一邊又安撫大眾。」導致房價飆漲,讓韓國家庭成為亞洲負債王。

今年7月南韓副總理兼財政部長洪南基,在記者會時向全國人民道歉,「財政部過去的措施,沒能夠有效解決房地產飆漲問題。」《台灣銀行家》撰文中直指,21次打房的失敗,跟台灣很相近,因為洪南基雖然宣布看似嚴厲的打房措施,卻也安撫擁房者,真正需繳囤房稅的人民並不多。

回過頭來看台灣,相當諷刺的是,去年12月19日央行第4季理監事會後記者會簡報,內容特別有「星、韓、港採行房貸成數(LTV)上限實施情況」的簡報分析,並提及南韓為抑制高房價,在2018年9月限貸令上路,加強控管投機地區貸款風險。

央行結論是,依據星、港實證結果,以租稅工具對抑制房市交易價量成效較佳,且若租稅工具搭配貸款限制措施,則成效更加顯著。

不過,今年因新冠肺炎疫情衝擊,資金寬鬆、利率再創新低,且延續美中貿易戰台商資金回流購地,加上政府趁機標售地上權屢創高價,資金熱潮,更也帶動房地產投機與投資。

即便近期央行副總裁陳南光撰文對房市泡沫示警,並強調維持房價及房貸秩序,是央行穩定金融循環的責任。但不少網友早已不買單,直言「老招了!有民怨就放放話做做樣子,但實際上繼續炒。」

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,目前台灣央行還沒正式出招,但金管會對建築融資壓力測試評估的說法,是重話輕說,雖沒直接打向投資客,但劍指資金氾濫源頭的意圖明確。

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https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2020A08W0057

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2020-09-24 10:05

▲▼ 龍寶建設董事長、中華民國不動產協進會理事長張麗莉,中華民國不動產協進會每年主辦國家卓越建設獎,並推薦獲得金質獎以上的優秀作品進全球。(圖/記者張菱育攝)

 

▲中華民國不動產協進會每年主辦國家卓越建設獎,並推薦獲得金質獎以上的優秀作品進全球。(圖/記者張菱育攝)

記者張菱育/台北報導

今年大家不出國,滯留在台灣,加上國內房市低利率環境,導致疫情趨緩之際,房市買氣明顯活絡,不過龍寶建設董事長張麗莉認為,「台中的土地過熱、價格太高,這樣很難符合居住正義」,而這些土地有許多都是投資客購入,再高價轉賣,但仍有買方願意買單,造成造價成本上漲,這樣不是好現象。

張麗莉觀察,現在台中房市,以自住的剛性需求為主,反而投資客很少,而且現在各建商的新推案,多推小坪數、低總價格局,也因此讓買氣熱絡,但是她認為:「台中土地過熱,土地價格太貴,仍然有人願意買單,這樣很難符合居住正義」,土地取得成本高,也讓造價成本上漲,這樣不是好現象。

台中很多投資客都轉購買土地,這些投資客口袋都很深,對買方來說,只要手中有錢,還是願意出手買地,而7期重劃區過去有不少投資客,但是近2年已經買賣停滯,直到今年又出現不少豪宅交易,主要是因為疫情因素,導致大家不出國,加上低利率環境,過去觀望的買方紛紛出籠購屋,因此房市買氣佳。

張麗莉指出,現在台中新建案2字頭是基本房價,對小資族、小家庭來說,買30坪左右的房子,總價在千萬元以內,仍能負擔得起。

▲▼ 龍寶建設董事長、中華民國不動產協進會理事長張麗莉,中華民國不動產協進會每年主辦國家卓越建設獎,並推薦獲得金質獎以上的優秀作品進全球。(圖/記者張菱育攝)

▲龍寶建設董事長、中華民國不動產協進會理事長張麗莉。(圖/記者張菱育攝)

張麗莉同時也是中華民國不動產協進會理事長,她表示,今年9月初正式接下理事長一職,協會每年會主辦國家卓越建設獎,並推薦獲得金質獎以上的優秀作品,角逐該年的全球卓越建設獎。國家卓越建設獎在今年邁入第15屆,此外,台灣也從2020年全球卓越建設獎手中,抱回3座金獎和5座銀獎。

張麗莉說,「我已經在建築業31年,中華民國不動產協進會將於2022年邁入第50周年,總會所舉辦的『全球卓越建設獎』,我們希望能爭取在2年後在高雄舉辦,期望能辦在高雄是因過去曾已在台北、台中舉辦,而高雄已有許多公共建設,希望能讓世界再次看見台灣的美,提供一個好的平台,讓台灣的不動產能夠更升級。」



原文網址: 土地過熱、金額太貴 龍寶張麗莉:很難做到居住正義 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1816169#ixzz6Z5shYRmJ
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中國時報

 

潘建志 、新聞透視
屏東縣有4件申請核准的危老重建案,其中2件已開工,有住戶還掛布條感謝縣政府協助。(潘建志攝)

屏東縣有4件申請核准的危老重建案,其中2件已開工,有住戶還掛布條感謝縣政府協助。(潘建志攝)

 

 

根據內政部不動產資訊平台資料,2019年第4季全台房價所得比為8.58,其中台北市最高為13.94倍,要不吃不喝14年才買得起台北市的房子;全球數據庫(Numbeo)數據更驚人,2019年台北市房價所得比為30.15倍,全球第10名,要不吃不喝30年以上才能買得起房,可見得台灣人購屋之不易。

 

台灣的房屋自有率及空屋率一直很高,內政部營建署資料統計,去年全台有86萬餘屋,2018年台灣房屋自有率則高達84.52%。奇特的是,這麼多人有自己的房子,空屋也這麼多,房價卻仍居高不下,經濟學上的供需理論似乎失靈。

 

高房價是造成台灣消費減少及少子化的原因之一,薪水大部分都拿去還房貸,怎麼還有餘錢做其他消費?如何養得起小孩?

 

1989年台灣首次發起「無殼蝸牛運動」,5萬人聚集在台北街頭抗議高房價,30年後的今天,台北房價卻愈攀愈高,買房的夢想更遙不可及。

 

問題出在台灣的土地持有成本過低,有錢人只要買下一塊地放著,每年繳少少的稅,過了幾年地價翻倍後脫手,便能大賺一筆。

 

居住是人權,「居住正義」的口號喊了許久,政府若再不從稅率等手段來提高持有成本,即便蓋再多社會住宅,重劃、都更、危老重建蓋更多房子,都無法降低人民買不起房的痛苦。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200727000513-260107?chdtv

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2020-07-10 21:45中央社 記者王承中台北10日電
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內政部官員今天指出,囤房稅的議題在國內已經討論很久,目前台灣無明顯分配不均的囤房現象,真正的問題是應把房屋交易真實價格呈現出來,避免有心人士炒房,並建立真實的稅率基礎才是根本。

近日外界有「囤房稅」討論的爭議,包含時代力量、民眾黨等在野黨都呼籲政府應重視居住正義,並提出相關修法草案。根據財政部統計,2019年全台須課徵「囤房稅」的住家非自住用房屋共68.55萬戶,比2015年增加6.75萬戶,增幅逾1成。

根據「房屋稅條例」,住家用房屋分為多項,其中包括「自住用」及「非自住」。自住房屋,民眾僅限持有3戶住宅,稅率1.2%,持有3戶以上視為非自住房屋,稅率區間為1.5%至3.6%,又稱囤房稅,而各地方政府可視需求,自行決定是否根據持有戶數訂定差別稅率。

內政部官員今天表示,囤房稅的議題在國內已經討論很久,目前有縣市針對持有2、3間以上房屋,訂定差別稅率。當然談到打房,提高囤屋稅稅率也是手段之一,基本上只要能達到居住正義的目的,對於各地方政府的作為,內政部都認同。

不過,官員指出,目前台灣無明顯分配不均的囤房現象,真正的問題是應該把房屋交易真實價格呈現出來,建立真實的稅率基礎才是根本,避免有心人士用假合約登錄炒房。

官員表示,自1日起上路的新制規定,將不動產申報登錄責任將回歸買賣雙方,並改為買賣移轉登記時一併申報,已即時反應行情,若有申報不實,將可直接處新台幣3萬元至15萬元罰鍰,且將涉及刑法第214條使公務員登載不實文書罪。

https://money.udn.com/money/story/7307/4692822

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1978至1993年出生的失落世代碰上低薪、房屋飆漲,買房大不易。圖/聯合報系資料照片

1978至1993年出生的失落世代碰上低薪、房屋飆漲,買房大不易。圖/聯合報系資料照片
 

政大台灣研究中心主任連賢明率領的財稅研究團隊研究指出,當今台灣人最主要的資產是房地產,平均占總財產75%。然而1978至1993年出生的失落世代碰上低薪、房屋飆漲,買房大不易。學者表示,要改善青年居住問題,得靠房市透明、房地稅務革新、健全租屋市場等多管齊下,才能有成效。

 

「靠爸」才能買房 三明治世代最苦

 

35歲的Winnie小孩快2歲,是父母幫忙下購屋的受惠者。她表示,自己和丈夫雙薪雖不低,但要買房還是不可能,因為有爸爸支持才可能買房。她身邊不少朋友也都是靠父母贈屋或給頭期款,才有可能擁房。

 

34歲的小林夫婦則是另個極端。他們從事小生意,小孩1歲,平時光養一家都很辛苦,還得先幫爸媽付房貸。「我們是最苦的三明治世代」小林說,先前遇到疫情時,他們一度差點斷炊,「吃飯都不容易了,怎麼敢想買房?」

 

 

2004-2014房地產漲4成 薪資卻衰退

 

 

 

政大研究發現,房地產是台灣人在2004至2014間價值成長最迅速的資產。

 

「房地產在這段時間漲四成,相當不正常。」連賢明說,其他資產都沒增加這麼多,房地產卻一支獨秀,緣由是金融海嘯時,全球包括台灣實施銀行低利率政策,銀行大量放款;台灣房地稅原本就低,加上低利率房貸誘使,形成強大購屋誘因,台灣房價就這樣一飛沖天至今。

 

在此情況下,台北市房價所得比從2002年6.01倍飆升為2018年15.32倍,17年增加254%,但這段期間失落世代起薪、整體實質薪資都衰退,多與買房無緣,加大世代貧富差距。清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示,台灣高房價問題關鍵在市場機制失靈,有隻看不見的手在後面操弄,如果房市資訊能真正透明公開,就不會到這地步。

 

實價登錄以少報多 虛抬炒房

 

 

 

張金鶚說,台灣雖已實施不動產實價登錄,但常見以少報多,比如之前傳出賣價1000萬元卻報2000萬元、甚至300萬元報3000萬元,偏偏政府查核能力有限,且就算查到也罰得很輕,實價登錄以少報多,可向銀行超貸,拿現金另做他用;未來賣房時須繳的土地增值稅也可少繳點,在房價虛抬下,最後現象就變成炒房。

 

張金鶚表示,實價登錄問題還包括登錄資訊往往過時,又以預售屋問題最大,建商都是等持有戶全部賣完後一個月才登錄,資料都是3年前賣出價。

 

 

房價合理化 需相關稅務合理化

 

要讓台灣房價合理化,還待相關稅務合理化。張金鶚說,台灣房屋稅、地價稅、土地增值稅等都太低,像美國房屋持有稅是房價的1%至3%,但台灣僅千分之一,變成「不炒房是笨蛋」。

 

張金鶚認為,應區分土地自住、非自住來區分稅率,用來決定稅基的公告地價也該漸漸接近市價,另也該落實囤房稅且像德國用刑法罰,「囤口罩、衛生紙都用刑法罰,為何囤房不用罰?」他也主張,未來應推動房地合一課徵「房地產持有稅」。

 

 

社會住宅無法以量制價 成效不彰

 

 

政府宣稱要蓋社會住宅解決青年無屋問題,張金鶚表示,社會住宅無法以量制價,實際效果不彰,圖為新北市三峽國光青年社會住宅。圖/新北市城鄉局提供

政府宣稱要蓋社會住宅解決青年無屋問題,張金鶚表示,社會住宅無法以量制價,實際效果不彰,圖為新北市三峽國光青年社會住宅。圖/新北市城鄉局提供

政府宣稱要蓋社會住宅解決青年無屋問題,張金鶚較保留。他表示,社會住宅無法以量制價,實際效果不彰,社會住宅往往一蓋多年,等蓋好了,年輕人已用不到;且社會住宅應該是給弱勢用,但台灣只提供三成給弱勢住。中研院社會所研究員林宗弘也認為,社會住宅應像公立托兒所這樣,應由社會底層40%人口優先。

 

在世代間貧富差距外,代內貧富差距也很明顯。連賢明表示,2004至2014年間,台灣薪資成長停滯,但20至39歲間代表貧富差距的吉尼係數卻較台灣整體社會的係數高。他推測,35歲前的財富成長,應與父母贈與有關,特別是台灣在2009年曾大幅調降贈與稅的免稅額與稅率。

 

針對代內貧富差距問題,連賢明表示,除了房地稅外,許多國家會靠扣遺產贈與稅改善,台灣還待研究。林宗弘說,除了已直接贈與者,失落世代雖有可能靠上一代繼承移轉改善經濟狀況,但現代人平均壽命高,青年世代恐要等40年才能繼承,何況居住地點往往不同,變數還很多。

 

 

【你也可以看】

【失落世代1】這15年間出生的台灣囝仔 你可能被犧牲了

【失落世代2】被犧牲的中生代晚婚少生 未來20年勞動力少120萬

【失落世代3】生最少的一代求救:0到6歲國家養好嗎?

【失落世代4】救救失落世代 青年無屋有解嗎?

【失落世代5】改變失落世代困境 政策別再「單點補救」

https://udn.com/news/story/120884/4631664

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中時 
時力立委邱顯智 (吳家豪攝)

時力立委邱顯智 (吳家豪攝)

時力立委邱顯智昨日於臉書發文向外界報告本會期質詢要點並表示,行政院遲遲不把實價登錄2.0送到議會審議,而內政部次長花敬群近日對囤房稅的言論是否代表行政院的立場?對此,行政院長蘇貞昌也不回答,只是微笑,讓人遺憾。

過去擔任學者的花敬群,曾多次批評政府的房價政策,並說出「高房價抑制經濟發展」,而在上任內政部次長後,於上月在臉書發文表示,「有些人視為天大正義的囤房稅,是無效且無理的錯誤建議」。

邱顯智PO出本會期針對居住正義的質詢影片並指出,有關不動產交易透明化、居住正義的法案遲遲未送至立院,經多次向內政部詢問,只得到「已列為本部亟需大院對院,在第10屆第1會期優先審議通過的重大法案」,結果在5月29日會期最後一天質詢時,內政部還是沒送到立院來。

邱顯智表示,現在的年輕人買房子很困難,房價高不可攀,總質詢時向蘇貞昌詢問,行政院下個會期會不會把法案送進來,結果蘇貞昌也不回答,直接轉機給內政部長徐國勇,而徐國勇一直講個不停,只想把質詢時間拖完,但講得全部都是空話、廢話,沒有任何具體答案。

邱顯智批評,這大概就是行政院面對居住正義的態度吧。或許,執政黨沒有答案,也是一種答案。

(中時 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200607001856-260407?ctrack=mo_main_rtime_p02&chdtv

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MyGoNews林湘慈 | 日期:2020-06-01

台北市府:房子是用來住的,不是用來炒的!合理房地稅制,實現居住正義 MyGoNews房地產新聞 區域情報

台北市府:房子是用來住的,不是用來炒的!合理房地稅制,實現居住正義 【MyGoNews林湘慈/綜合報導】房子是用來住的,不是用來炒的!為解決都會民怨之首,達成居住正義目標,台北市政府在居住正義2.0計畫,提出多元提供社會住宅、房市資訊公開透明、房地稅制改革整併、優先擴大弱勢照顧及合理房地稅制等推動策略,其中有關「合理房地稅制」主要包含「單一且自住更輕稅」、「鼓勵公益性出租」、「提高多戶持有成本」、「清查調整空屋稅率」等4項行動方案。
 
一、單一且自住更輕稅
 
我國在稅制上,為保障人民的居住權,對於自住房屋給予輕稅,並透過提高非自住房屋持有成本,期能擴大非自用住宅與自用住宅持有成本之差距,抑制房產炒作。台北市政府創全國之先,除對家戶全國單一且自住房屋給予更輕稅外,並針對空屋加強清查,以期釋出空閒房屋,增加房屋租賃市場供給量。
 
為保障自住輕稅,自2017年7月起對於全國單一且自住、辦竣戶籍登記並符合都市計畫規定可作住宅使用的房屋,透過稅基折減16%,使房屋稅實質稅率由1.2%降至1%。又自2020年7月起,加強保障市民基本居住權益,將房屋稅基折減提高為50%,相當實質稅率再降至0.6%。
 
二、鼓勵公益性出租
 
房屋所有權人將閒置房屋提供市府包租代管的社會住宅,或公益出租人出租房屋符合一定資格者,也比照單一自住折減,以提高屋主將閒置房屋投入租賃市場之誘因。
 
三、提高多戶持有成本
 
台北市政府財政局表示,中央房屋稅條例第5條稅率修正案已於2014年6月6日公布生效,其修法目的是期望透過擴大自用住宅與非自用住宅稅率的差距,提高非自住房屋持有成本,抑制房產炒作,並保障自住權益。台北市也據此調整房屋稅,自2014年7月起,持有2戶以下者每戶稅率2.4%,3戶以上者每戶稅率3.6%,以落實稅制合理,目前全國僅台北市、宜蘭縣、連江縣採差別稅率。
 
四、清查調整空屋稅率
 
在實際執行措施上,台北市率全國之先,2018年運用內政部營建署低度用電住宅資料,透過用水資料交叉比對,清查房屋使用情形,排除8,900餘戶不符合自住情況的房屋,改按非自住的稅率課徵房屋稅,2019年同時運用水、電資料再清查出400餘戶,2020年也會持續清查房屋實際使用狀況,透過提高非自住房屋的稅負成本,鼓勵閒置空屋釋出,增加房屋供給。
 
五、建議中央修法精進稅制合理
 

 MyGoNews房地產新聞 區域情報
 

為健全稅制,建議中央修法,未來應取消現行家戶全國合計3戶都可適用自住稅率1.2%的齊頭式平等稅制,如果家戶在全國只有一間房子,且設有戶籍且有居住的事實,稅率應該從原本的1.2%下降,採輕稅;如果全國不只一間房,建議不再區分自住或非自住,改以家戶持有戶數採累進差別稅率,且保障其中1戶稅率1.2%,實現稅制合理,期望中央能夠進一步修法,讓地方政府能夠跟進。
 
財政局特別說明,台北市政府的房地稅制改革已經獲得初步成效,並顯示台北市政府的態度及決心。完整的配套應該是蘿蔔(租金補貼和包租代管社會住宅),加上適度的棒子(合理稅制),才能發揮協助青年與降低空屋的雙重效果,實現居住正義的良方。(台北市合理稅制相關資訊請上居住正義2.0專網(網址:https://housingjustice.gov.taipei/Default.aspx)查詢

https://www.mygonews.com/news/detail?news_id=200230

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  • 時間:2020-03-13 11:23
  • 新聞引據:採訪
  • 撰稿編輯:王韋婷
台灣民眾黨團13日提出居住正義三支箭修法草案,盼讓房價回歸市場運作機制。(王韋婷攝)

台灣民眾黨立院黨團5位立委今天(13日)一起舉行記者會,提出將修改「房屋稅條例」、「平均地權條例」和「不動產經紀業管理條例」列為本會期優先法案,將推動居住正義三支箭,解決年輕人當前困境。

台灣民眾黨立委賴香伶、張其祿、高虹安、邱臣遠、蔡壁如13日舉行記者會指出,當前房價高昂,租屋市場供給小於需求,且租金持續上漲,年輕人購屋壓力龐大。

民眾黨團本會期將推動居住正義三支箭修法,修改「房屋稅條例」、「平均地權條例」和「不動產經紀業管理條例」,課徵「囤房稅」、將預售屋納入實價登錄資訊揭露範圍,以及制訂違反預售屋定型化契約備查的罰則。民眾黨立委蔡壁如說:『(原音)那在這裡我們要先表白,我們不仇富,也不反商,也並不想要造成社會階級對立。但是年輕人要不吃不喝才能買房,到底多少年才能實現,所以我們想要修法讓房價盡可能回歸到市場機制來運作。』

根據民眾黨團的規劃,要提出「房屋稅條例」第5條、第11條修正草案,提高多戶不動產持有者持有成本,採累進稅率課徵「囤房稅」,並將房屋標準價格評定由3年縮短為2年,盼有效遏止囤房,抑制不當炒作房價行為。

修改「平均地權條例」第47條、第47條之3及第81條之2,實價登錄資訊揭露到戶,同時將預售屋納入登錄範圍,盼房市交易資訊徹底公開透明。以及修改「不動產經紀業管理條例」第24條之1、第29條及第40條,增訂違反預售屋定型化契約備查相關規定的罰則。

 

https://www.rti.org.tw/news/view/id/2055260

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2020-02-20 15:30:38聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
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平抑台灣都會區高漲的房價是小英政府重要的住宅政策,然高房價的所謂居住正義是否正義了?主要都會區房價是否有降低購屋痛苦指數?答案似乎是一面倒地認為沒有。

 

運巢社社長倪子仁(右一)參加居住正義地產論壇。 圖/倪子仁提供
運巢社社長倪子仁(右一)參加居住正義地產論壇。 圖/倪子仁提供
 

 

北市地上權土地標售案持續創新高,更有業者玩「左手換右手」的作價伎倆,台中市七期及各都會區土地也標出新高價,房市真的開始走向「迎春」的新格局了?但從329檔的推案量來觀察,似乎又「玩完了」,因為許多指標建案因為疫情的衝擊,紛紛打算延後至下半年才伺機推案。

 

昇陽建設總經理簡伯殷說:「北市房價打七折你們還是買不起」! 圖/倪子仁提供
昇陽建設總經理簡伯殷說:「北市房價打七折你們還是買不起」! 圖/倪子仁提供
 

 

房價高低是居住正義的核心議題,但地產業者對居住正不正義的議題卻不太感興趣也不想發言。筆者日前拜會昇陽建設總經理簡伯殷,簡伯殷說:「北市房價打七折你們還是買不起」,談居住正義不正義沒有太大的意義。

要在台北市看見要價每坪200萬元一坪的豪宅並不難,甚至已有多個新屋建案突破200至250萬元一坪的市況出現,台中市的豪宅也頂上天,出現直逼100萬元一坪的創新高價。民眾無奈的大聲疾呼購屋的痛苦指數痛很大,小英政府何時才能讓都會區高的房價平抑下來?

 

台北市要價每坪200萬元一坪的豪宅不少。 圖/倪子仁提供
台北市要價每坪200萬元一坪的豪宅不少。 圖/倪子仁提供
 

 

倪子仁認為,要解決高房價及有效降低購屋痛苦指數等問題,中央及地方首長不能只是唱唱高調,在選舉到來時就端出許多根本不能達標的大未來計畫。

應該拿出因應的對策,由中央結合地方政府,研擬出平緩都會房價的跨部會方案,如果還是喊喊話無實際因應對策,無殼蝸牛將仍是無殼蝸牛,這個世代及下個世代年輕人的購屋痛苦指數仍將會是「痛很大」。

 

倪子仁建議往新北市及桃園、基隆地區輕移民。 圖/倪子仁提供
倪子仁建議往新北市及桃園、基隆地區輕移民。 圖/倪子仁提供
 

 

運巢社社長倪子仁指出,房價高不可攀的大台北區房市,購屋者要進入台北市的門檻很高。於是有越來越多的台北市客源選擇移民購屋,往壓力小上許多的新北市及基隆、桃園地區居住,使新北市的淡水、林口、三峽、新莊及汐止等地區,加上桃園及基隆輕移民,就可有效降低購屋痛苦指數。

 

房價居住正義台北市地上權土地標售
 

運巢社社長_倪子仁

現職:聯合新聞網房地產達人專欄作家
學歷:淡江大學合作經濟系
經歷:太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部 淡江大學不動產投資班講師 大台北房地產市調會理事長 《非凡新聞電視台》地產組組長 《聯合理財網》房地產頻道製作人 《經濟日報》記者 《住展雜誌》研發長 《好房網》社長 《時報周刊》財經主筆

https://house.udn.com/house/story/5918/4358324

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2020-02-18 01:37名家觀點 吳大任
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社會住宅政策真的能有效解決居住問題嗎? pexels
社會住宅政策真的能有效解決居住問題嗎? pexels
 
台灣長期面對房價高漲與薪資所得停滯問題,對此,內政部在2010年推動合宜住宅政策,由政府提供土地,低價賣給業者,由業者出資興建,提供無自有住宅的中低收入家庭以合宜價位購買,希望抑制房價。2014年爆發桃園縣副縣長葉世文弊案後,取而代之的是中央與地方政府積極推動「只租不售」的社會住宅政策。

政策的實施代表公共資源的重新配置,可以確定大規模興建社會住宅必然排擠政府其他支出,但社會住宅政策真的能有效解決居住問題嗎?蔡政府離新任期就職還有一段時間,相關單位可沉澱下來思考這問題。

台灣房地產市場的主要特性為房屋持有成本很低,一年的房屋稅加地價稅不到房價的千分之2。相對的,美國或日本一年的房產稅大約是房價的2%,台灣的房屋稅負不到美國或日本的十分之一。

以1,000萬元的房子為例,在美國一年需繳20萬元的房產稅,在台灣,房屋稅加地價稅不會超過2萬元,假設有人擁有十間上千萬元的房子,只要房租每月超過1.7萬元,一間的房租收入即可支付十間全年的房產稅。因此,相較於美日,台灣有許多家庭購置兩間以上房產,使得台灣房價居高不下。(延伸閱讀:會員專屬/以房養老划算嗎? 怪老子這樣看

另一方面,擁有多間房子的家庭可以出租自住以外的房子,因此台灣房屋租賃市場的供給非常充裕,大量的供給導致台灣房屋租賃市場價格(房租)偏低。房地產業界經常將房租收入當作購置房地產的投資報酬,並以房租房價比做為購置房地產的投資報酬率。

台灣的房租房價比偏低,台灣房價最高的台北市,在全球都市的比較中,房租房價比是倒數前幾名,只比深圳與香港高。在房產持有成本高的國家,一般家庭不會購買第二間房子,因此房屋租賃市場的供給不足,導致房屋租賃市場價格過高,經濟弱勢家庭租屋負擔沉重。針對房租過高問題,全世界大約有40個國家曾經實施房租管制。

以美國為例,紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯等大城市都實施過房租管制。但是,房租管制嚴重破壞房屋租賃市場的價格機能,衍生許多後遺症,包括房屋租賃市場供給大幅萎縮,有迫切需要者租不到房子,房東不願維修使得房屋品質下降等。因此,各城市政府又陸續宣布放棄房租管制。相對的,房產持有成本低的國家房價偏高,但是房租偏低,因此,即使在台灣房價最高的台北市,一般家庭可能買不起房子卻租得起房子。

房屋可以做為居住使用,也可作為投資工具。美日課徵高房產稅,抑制房產需求,不利房地產投資,但也使得房屋租賃市場供給不足,租屋家庭難以支付過高的居住成本,成為政府難解的社會問題。相對地,台灣土地稅與房屋稅偏低,有利於投資與長期持有,許多家庭擁有多筆房產,只租不賣,因此台灣的房屋租賃市場供給充裕,房租長期維持在低檔。

政府研擬居住政策考量的重點應該是人民是否有房子住,居住成本是否過高。台灣因為房屋租賃市場供給充裕,房租偏低,不想買房的家庭容易找到價廉物美的出租房,居住問題不大,政府只需適當補貼弱勢家庭或剛進入社會年輕人的房租支出,照顧經濟弱勢族群,減輕他們的居住負擔即可,不應再大量興建「只租不售」的社會住宅,增加已經非常充裕的房屋租賃市場供給。

另一個居住政策的重點是都市更新,台灣地處高地震帶區,老舊房屋的居住安全問題處理刻不容緩,公共資源應優先配置,積極推動防災型都更,如此,百姓才能在真正在台灣土地上安居樂業。(作者是國立中央大學經濟學系教授兼台灣經濟發展研究中心執行長)

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https://money.udn.com/money/story/12952/4351977?from=ednappsharing

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中時 
時代力量立委邱顯智照 (翻攝邱顯智臉書)

時代力量立委邱顯智照 (翻攝邱顯智臉書)

時代力量邱顯智今日接受訪問表示,民進黨上台後提出「社會住宅興辦計畫」8年20萬戶,可是計劃牛步、且也不敢落實囤房稅、實價登錄2.0,民進黨應該落實居住正義,不要讓人民覺得執政黨跟財團建商站在一起。

行政院近日提出施政報告送交立法院,其中提到政府「社會住宅興辦計畫」8年20萬戶目標,截至去年底止已完成社會住宅6698戶,規劃中1萬5335戶,興建中1萬3949戶籍新完工8305戶,合計4萬7287戶。

邱顯智同意興建社會住宅的必要性,並且認為,社會住宅蓋得多,有利於平穩房價,消弭炒房誘因,蔡政府的8年20萬戶計畫是正確的方向,但就目前看來,計畫進度是落後的。

時代力量邱顯智今日接受訪問表示,民進黨上台後提出「社會住宅興辦計畫」8年20萬戶,可是計劃牛步、且也不敢落實囤房稅、實價登錄2.0,民進黨應該落實居住正義,不要讓人民覺得執政黨跟財團建商站在一起。

行政院近日提出施政報告送交立法院,其中提到政府「社會住宅興辦計畫」8年20萬戶目標,截至去年底止已完成社會住宅6698戶,規劃中1萬5335戶,興建中1萬3949戶籍新完工8305戶,合計4萬7287戶。

邱顯智同意興建社會住宅的必要性,並且認為,社會住宅蓋得多,有利於平穩房價,消弭炒房誘因,蔡政府的8年20萬戶計畫是正確的方向,但就目前看來,計畫進度是落後的。

邱顯智指出,對住屋有最迫切需求的其實是都會區,政府有沒有把非都會區的社會住宅也納入充數,這還要進一步了解,但對多數年輕人或是無殼蝸牛而言,近年政府所提出的社會住宅政策,根本已淪為口號,看得到吃不到。

邱顯智說,民進黨宣稱要落實居住正義,且美、英等國家也有建立不動產交易透明化的前例,但執政黨的政院版實價登錄2.0,居然在民進黨立委過半的立法院被封殺,讓人質疑背後是不是有建商財團的壓力所致。

邱顯智指出,時力下個會期的優先法案,除了提出囤房稅,透過這樣的主張,以稅率調整來迫使手上有多戶的屋主,將房屋釋出,供給住宅市場。另外也會要求社會住宅要蓋在有需求的都會區,讓民眾真正有感。(中時 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200210004123-260407?chdtv

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2020-02-01 23:58經濟日報 社論
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長久以來,台灣地區呈現低所得和高房價的問題,一直是國人尤其是年輕人最關心的課題,如何處理並協助國人擁有一個良好的居住品質和環境,應該是政府努力的目標。然而,營建署主管官員說,由於少子化嚴重,未來人口減少,再加上政府將推出20萬戶的社會住宅,因此未來房價會自然下降,從而得以解決房價過高的問題。我們對於政府官員這種過於簡單的推論實在難以認同,因為20萬戶社會住宅不到台灣900多萬戶住宅的3%,如何能有效影響房價?而且許多國家早就出現少子化,但他們的房價仍然很高。

20多年來,台灣所得成長率下滑很快,但是房價卻依然不斷上漲,主要有幾個因素:第一,雖然所得成長率下降,但是高所得者的所得成長比較快,尤其是資本利得增加高於薪資的增加,造成高所得者購屋能力增強,加上住宅需求的所得彈性高,因此高所得者會持續購屋,導致住宅需求不減反增,因此不斷推升房價。

第二,由於主要的產業和建設都集中在都市,包括交通、教育和其他公共財,因此人口不斷向都會區集中,未來此一趨勢應該也不會停止,所以當少子化問題出現時,最先受創的是偏鄉地區,而不是都會地區。所以,現在我們看到的是,偏鄉地區的房地產價格很便宜,但是都會地區的房價卻一直高居不下。

第三則是不動產的租稅制度,因為台灣住宅的持有稅太低,投資囤房的成本很低,導致住宅投資行為盛行。比方說,台北市一棟2,000萬的房子,每年繳的房屋稅和地價稅可能只有2萬多一點,實際的有效稅率只有千分之一,實在偏低。另一方面,公告地價和公告現值也偏低,這些都是造成不動產持有稅過低的主要原因。

住宅是一種商品,房價漲跌是正常現象,但如果是因為投資或投機造成過高的房價,長期下會影響人們購屋的能力與居住品質,因此如何建全住宅市場,實現居住正義,就是政府應該努力的目標。

首先,政府應該建立一個透明而健全的住宅市場,實價登錄是第一步,讓住宅市場交易透明化,建商和投資者可以獲得合理的利潤,但是不能以囤房或是不合理的方式取得暴利。另一方面,房價透明可以協助買賣雙方取得一致房價認知,有助於不動產交易。

其次,為減少不動產囤房,政府應該推動適當的囤房稅,以減少空屋的資源浪費和投資者的囤房行為。近年來,國內財富分配惡化情況遠比所得分配要嚴重許多,最主要的原因之一,就是因為很多有錢人持有許多不動產,而這也是推動房價上漲的最主要原因之一。

課徵囤房稅將可有效抑制不動產投資和投機行為,長期下對於抑制房價會有正面的效果。

第三,針對年輕人的住屋需求,應該有兩種方式來解決,一個是提供更多合理價格的自有住宅,另一個是提供更多的出租住宅。在自有住宅方面,都會裡蛋黃區的房價要調降幾乎不可能,政府應該改善都會外圍的大眾交通系統,例如捷運,讓年輕人或所得較低家庭可以購買郊區的房子,但仍然可以很方便到都市來工作。另外,在租屋市場方面,政府應該透過減輕房東租稅的方式,鼓勵房東把空屋拿出來出租,以增加租屋的供給;同時,提供更完善的租屋契約,讓租屋雙方都有更好的保障。

最後,20萬戶的社會住宅只能提供給年輕人或中低收入戶所使用,無法解決大多數年輕人和中低家庭的居住問題。政府唯有從健全不動產市場和相關租稅政策著手,才有可能解決高房價的問題,同時才有可能讓所有國人都有一個合適的居住環境和品質,達到居住正義的目標。

https://money.udn.com/money/story/5628/4316411

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萬物皆漲,只有薪水不漲,就連房價也Hold不住!圖為萬人抗議高房價。(本報資料照片)
萬物皆漲,只有薪水不漲,就連房價也Hold不住!圖為萬人抗議高房價。(本報資料照片)

萬物皆漲,只有薪水不漲,蔡政府執政近4年來,無法有效提升全民薪資,就連房價也Hold不住!根據房仲業統計,2019年六都房價再漲5%至10%,然而全台一半受僱員工總薪資不到49萬,薪資中位數成「貧窮線」,民眾痛苦指數爆表,哪有「居住正義」可言。

總統蔡英文為爭取連任,近日又以居住政策為號召,要民眾再給4年繼續拚,每到選舉「居住正義」就成了一張張無法兌現的空頭支票。

要達到「居住正義」目標,沒有單一處方箋,除8年、20萬社會住宅一定要到位外,提高所得、平抑房價、平衡南北發展得多管齊下,缺一不可。蔡政府曾提居住政策三支箭,包括「杜絕炒作房市」、「健全租屋體系」、「興建20萬社會住宅」,以政府最容易著力的社會住宅為例,供給仍微不足道,對無住屋者仍是杯水車薪,政策支票確定在蔡英文這任總統任期跳票。

台灣低薪則牽涉20年來產業結構問題,產業出走、升級不易、學用落差,加上企業五缺疑慮,民間投資難大膽施展,政府一昧調整基本工資力道效果有限;此外,台灣投資工具少、金融商品不夠豐富,又有法規綁手綁腳,導致資金缺乏出口,國內資金流竄、炒高房價。

「少子化」危機迫在眉睫,龐大房貸壓力、巨大生活壓力,年輕人不生小孩的理由是「生不如死」,高房價成最有效避孕藥,政府Hold不住房價,又改善不了低薪窘境,政策不積極對症下藥,釋出再多育兒政策也無效。

https://push.turnnewsapp.com/content/20200105000475-260102

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2019-12-10 17:18專欄作家 胡偉良
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反送中持續進行中,最近的週末,香港街頭一再出現了比較嚴重的街頭抗爭活動,這些抗爭行為不僅影響了香港的國際形象,也影響了市民的日常生活。

法治,提供了一種穩定的預期,建立了一種穩定的信任關係,降低了社會交易成本,正因如此,香港才能成為全球自由港,全球的人才和資本在此聚集。但近來不斷升級的暴力活動,打破了人們的穩定預期,普通人的生活被打亂了,尤其是暴力分子會因為不同的政治意見而毆打行人。

不可否認,香港經濟發展模式存在很多可以改進的地方,但是,香港的基本盤是應該穩定的,不能在潑洗澡水的時候,把孩子也給潑掉了。

無論特區政府,還是關心香香港社會面臨的一個很大的問題是“住房正義”,與新加坡相比,香港年輕人要“居者有其屋”,變得非常困難?

在住房問題上,香港和新加坡是不同的模式,在香港,年輕人買一套自己的房子,基本是一個難以實現的夢想,而在新加坡,大學畢業之後,買一套公寓,並不是夢想,而是生活。香港年輕人痛恨“地產霸權”,這是香港經濟模式的組成部分,也是香港年輕人的魔咒。

房子已經被高度金融化了,香港並不是缺少土地,即便缺少土地,以現在的技術和資本能力,填海造陸也是可以的。土地、開放商以及擁有房產的人都成為一個利益集團,地產變成了圍城,在城裡的人,不想讓外邊的人再進來了。

地產構成了香港經濟的支柱,加上金融、法律等行業,形成了香港經濟特有的模式,但是,這些行業並不能製造足夠多的就業崗位。大學畢業生的薪水基在過去幾年沒有增加太多,遠遠趕不上房的上漲程度。唐代大詩人杜甫曾說,安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,這句詩也正是新加坡建屋局的宗旨。

已故新加坡領導人李光耀深知,有恆產者有恆心的道理,在他自己的自傳中,他說,“我要建設一個居者有其屋的社會。人們買住房和租賃組屋的態度強烈的不同。屋主為能購買住房而感到自豪,而一些其他國採行的政府津貼的廉價租賃則被嚴重濫用,維修也差。這使我深信,如果每個家庭都有自己的住房,國家將會更加穩定。”

新加坡在1960年成立了建屋局,目的就是為一般民眾建造廉價住房。1964年建屋局向買主提供低息貸款,攤還期長達15年。另外,李光耀發現,如果新加坡人都租住在市中心,將導致高度擁擠,條件堪憂,那麼在選舉中會投票反對現政府,所以他下決心讓新加坡人住上自己的房子,這也有助於政治穩定,另外,那些服兵役的年輕人也會認為保家衛國是非常真實的。

胡偉良觀點:

經過三十多年的努力,新加坡基本建立了“居者有其屋”的社會,也保持了社會的穩定和繁榮。在一個城市化的社會中,住房不僅是擋風遮雨的地方,也是家庭穩定與和諧的基礎。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4217890?from=ednappsharing

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2019-11-10 05:30:00

〔記者楊心慧/台北報導〕「居住正義改革聯盟」本月四日發起東區夜宿活動,訴求制定「實價登錄2.0」、「囤房稅」等政策,昨天下午於忠孝東路四段一處廣場大集結,數百人參加,幾乎都是年輕人,表達對買不起房的不滿。

居住正義改革聯盟由時代力量立委黃國昌、台北市前都市發展局長林洲民等人領銜發起,黃受訪表示,年輕人面對低薪、高房價,生活上有巨大壓力,更別說要成家立業,台灣不動產市場已失靈,必須透過法律層面落實處理,包含交易價格透明的實價登錄2.0、課徵囤房稅,讓空房能夠釋出,再來就是要求政治人物履行興建社會住宅的承諾。

台北市長柯文哲前天在市議會市政總質詢時坦言,按照目前興建公宅的速度,要完成五萬戶目標得花廿二年時間,對此,林洲民受訪說,可經由都市計畫手段來縮短時間,他去年底曾提出把二百卅六所市轄學校用地重新盤點,並將學校範圍縮減,釋出市有土地做為其他公共需求使用,這是現在可以馬上開始,且最穩健、最值得做的辦法。

民進黨、國民黨、時代力量、社會民主黨、台灣民眾黨等政黨,昨都派人到場並輪流上台發表對居住正義的看法,國民黨立法院黨團總召曾銘宗致詞指該黨總統參選人韓國瑜也關心居住正義,但群眾聽不下去,鼓譟將他嗆下台,有點小尷尬。

https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1330877

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